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相談内容　水田を購入し宅地にするための契約について

長野・男性・４０代
水田Aを取得して宅地にしたいと思っています。
水田Aの所有者は代替地があれば可とのことで、
隣の面積約二倍程度の水田Bを私が購入し、
水田A と水田Bを交換してもらい、 ５条変更をと考えています。
さて、（農家でない）私が土地を得るにはどんな契約を行えばよいでしょうか。
水田A所有者に税金等かからぬと良いのですが。

---

□■アドバイス

5条申請ということは、市街化区域外ということだと思いますが、
その場合は、名義貸しを行うということでしようか？
だとすれば、あまり好ましい事では有りませんが、
水田Bも名義貸しして下さる親戚等の名前で購入すれば良いでしょう。

但し、以下の問題点が御座いますので、ご注意願います。

1、面積が倍も違うと等価交換は難しい。売買となると地主には
　　当然売却代金若しくは差金に対する譲渡所得税がかかる。

2、3年3作の決まりがありますから、交換後3年間は、農地として
　　耕作する必要があり、宅地化するには時間がかかる。

（高原開発・涌井さん）

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相談内容　土地の価格について

東京・20代男性
はじめまして。今回建売を購入する予定です。
建売は、大きな土地を6分割して販売するものです。

購入前に分筆する土地にかかわる固定資産税
納税に関する区役所発行の書類を見ました。
すると、土地の標準額が購入予定の土地価格よりも、
かなり安く、驚いてしまいました。

各行政が公示価格を基に算出して、およそ70％にした金額
だそうですが、単純に記載金額を1/6にすると、
購入予定物件の土地の1/4程度の金額となってしまいます。

固定資産税が安いのはよいのですが、不動産の価値として、
購入価格に見合ったものではないのではないかと、心配です。
不動産業者の利益が乗っているのは理解できますし、
当然、需要と供給のバランスで決定するのが「価格」ですが、
あまりにも金額の差があります。

不動産の価格とはこんなもんなのでしょうか？
ご回答宜しくお願い致します。

---

□■アドバイス：１

私見ですが、一般的に地目が同じ場合（例えば、宅地→宅地の場合など）は、
造成後に評価額の4倍になることは少ないとは思います。
しかし、販売価格をいくらにするのかは
販売業者の自由ですから、高いと思えば値引き交渉を行い、
交渉が納得いかなければ買わなければ良いだけでしょう。
また、参考になさるのであれば、評価額よりは路線価の方が、
より実勢価格には近いので、路線価を参考にされてはいかがでしょうか？
　　 http://www.rosenka.nta.go.jp/

こちらを参考にされてから、もう一度、ご検討されるのが良いと思います。
但し、あくまでも参考程度にすべきだと思います。
地価は人気の度合いによって、上がったり下がったりするものですし、
需要と供給のバランス以外にも、物件の良し悪し
（良い物件ほど高いのが一般的）、
もともとの仕入れ価格（仕入れが高いと売値も当然高い）、
造成にかかった費用
（土木工事・設備工事・道路等の潰れ地・支払い利息など）
によっても、変ります。

なお、不動産価格も、
一般商品と同じで、高いものもあれば、安いものもあります。
お買い得物件もあれば、高くついてしまう物件もあります。
あくまでも販売業者（売主）が値段をつけるだけです。
一概にお買い得物件ばっかりとは言えませんので、
良くご自分で調べることが重要です。
土地購入を検討する時に大事なことは、
　　　●あなたが納得できない物件は絶対に購入しないこと
です。
貴方自身の責任で、貴方が納得して購入するようにしてください。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

早速のご回答ありがとうございます。

ご案内の路線価にて調べましたが、約3倍の価格であるようです。

既存の建物を取り壊し、新たに6戸を造ります。
建物を安く見せるために、土地に乗っかってるのかもしれませんね…。
消費税から建物の価格を算出しました。

ご指摘の通り、売主が決定するわけですから、嫌なら購入せず、
気に入れば、購入するということで、自身の判断・責任で、再度、検討します。
ありがとうございました。

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相談内容　農業振興地域について

山梨・30代男性
はじめまして。現在、家作りのために土地を探しているのですが、
農業振興地域に関して教えてください。

ある所にとても見晴らしのいい畑を見つけました。
その場所がとても気に入ったので、地主と直接交渉を行い、
土地を譲ってもらい、家を建てたいと考えました。
　　ところが、
　　　●農業振興地域のために家は建てられない
　　と指摘され、一旦はあきらめました。

その後、友人から、「出生地要件を満たせば家が建つかも知れない」
と言われました。
詳しくは、
　　　●私か、私の妻の両親が、現在、その町に住んでいる
　　　●私か、妻がその町で長期にわたり生活していた
などの要件を満たせばよいそうですが、これ以上の詳細はわからないそうです。
（私の妻の両親が、現在A町に住んでいます。私の欲しい畑はB町にありますが、
　今年、A町とB町が合併し、C町と同じ町になりました）

そこで、いろいろ調べましたが、「出生地要件」などという言葉も、
検索サイトでヒットしませんでしたが、どのような要件なのでしょうか？
どうぞよろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス：１

私見ですが、地方自治体によっても呼び方や除外要件は違うのでしょうが、
農振地区（農業振興地域内の農用地区とか、青地とか、呼び方も色々あります）
は、農業振興を優先すべき農業専用地区です。
この除外申請の受付は、都道府県から市町村へ移管されているのですが、
市町村は一応は都道府県の意向を伺うのが通常かと思います。

農振除外は私も仕事柄、何度も行っておりますが、農振の除外は、
必ず農地転用を行う前に行い、年に2回しか受付はされないと思います
（おおむね2～3月と8～9月頃が多いのではないかと思います）。
私の経験上から言いますと、認められやすい順は、
　　　●農業用倉庫等の農業施設
　　　●農家住宅
　　　●分家住宅
　　　●既存施設の敷地拡張
の順番になるかと思います。

それに、許可が出やすい地域・出難い地域というものもございます。
国の補助金をもらった土地区画整理や農業施設がある土地で、
かつ、一定期間が経過していない（概ね8年未満）土地は、
99.99％、無理だと思ってください。

農振除外申請時の提出書類は非常に多く、
一物件について一つのファイルが必要になる程です。
ここに書ききれない程の書類を提出することになると思いますが、
これも市町村によってかなりの差がございます。
市町村によって担当部署は違いますから、最初は農業委員会にて
農振除外の担当部署をご確認ください。
ほぼ農新除外ができそうな物件であっても、何回かその担当部署に
出かけて行って、提出書類の確認を行う必要はあるかと思います。

農振除外が認められますと、農地転用は99.99％認められますので、
この農振除外ができるかどうかが、非常に重要になってくるのですが、
農家資格の無い一般の方が自力で農振除外を行うのは、
まず無理だと思ってください。

農家の力を借りて、「農家住宅」、「分家住宅」を建てない限り、
住宅を建設することは無理ですが、この方法も属に言う「名義借り」
になる危険性もございます。
それと一歩間違うと、再建築不可物件になりかねません。

なお、出生地証明程度で農振除外ができると言うことは
聞いたことはございませんが、地域差があるのかも知れませんね。
いずれに致しましても、地元の経験豊富な不動産業者か、
行政書士にご相談されることをお薦め致します。

（高原開発・涌井さん）

---

□■アドバイス：２

農振法は都市計画法と一緒に審議されることが多いのは、
どちらの県も大差ないと思いますので、貴県で「出生地要件」という
許可基準があるとすれば、それは農振法ではなく、
都市計画法第34条10号ロに該当する（ものとして貴県で扱われる）
開発許可基準のことかも知れませんね。

これは審査会提案基準として、県あるいは市が独自に設定できますが、
当山形県では、「同一旧町村内の居住者用の自己用専用住宅」として
扱われているものに近いように思います。

それは（当県での基準ですから、あくまでもご参考ですが…）、
　　　●同一小学校区内に10年以上住んだ経歴（過去でも良い）が
　　　　公的に証明されれば、都市計画法での許可基準に該当する
として、審査の対象となります。
そして、その基準で審査の対象となる場合、
農振法でも除外が可能かどうかの審議の対象となりえます。
それ以外はほぼ門前払い状態です。

ただ、都市計画法の許可基準に該当しても、
それはあくまでも「必要条件」に過ぎず、農振除外には、
　　　●白地隣接という原則
　　　　（当該地の隣接地のいずれかが農振除外されていなければ、
　　　　　申請地も除外できない）
があるのは、貴県も一緒と思われます。
また、涌井さんが仰るように、他にも多くの基準制約があります。

状況がわかりませんので、以上は的外れしているかも知れません。
この要件の内容他の状況について市町村で確認されるなら、
都市計画法については建設課、都市計画課他類似名称のセクションに、
農振法については農林課や農政課、産業課などの名称のセクションが
担当していると思われます。

でも「土地関係に強い行政書士」でご存知の方がいれば、
そちらに先に相談されたほうが、
よりご希望が実現される可能性は高いでしょう。

（川村行政法務事務所さん）

---

■□相談者より

早速のご丁寧な回答ありがとうございます。
状況としては、かなり困難なようですね。
一度、行政書士、または不動産業者に相談させていただきます。
ありがとうございました。

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相談内容　地盤改良費用の正当性について

福井・30代男性
不動産業者に仲介をしてもらい、別の業者から土地を購入しました。
埋め立てる前は水田だったため、地盤が弱いということで、
購入前の不動産業者の仮見積もりでは、
地盤改良費として80万円が計上されていました。

しかし、実際に地盤調査をしてもらい、
提示された費用の見積もりの金額は大幅に上がり、倍以上の175万円でした
（しかも、当初は200万円近くの見積もりが出てきたので、
　安くしてもらって、この金額でした）。

柱状地盤改良工で、改良長が6m、改良径が600mm、本数が36本だそうです。
埋め立てる前が水田だからといって、こんなに本数が必要で、
こんなに金額がかかかるのか、わかりません。
175万というのは、仮見積りと比較して、あまりにも高いような気がします。
しかし、金額について自分で調べてみたのですが、
知識も全くと言っていいほどありません。
そのため、クレームをつけようにも、本当の相場もよくわかりません。

この工事内容、金額について、妥当なのかどうか、アドバイスお願いします。

---

□■アドバイス：１

私見ですが、鋼管杭改良は地盤瓦礫撤去工事が必要になることが多いので、
比較的費用が高くなります。
柱状地盤改良工ということは、ジオコラム工法のことだと思いますが、
それだと175万円は高い様な気もするのですが、これは諸条件によって
変ると思いますので、一概には言えないと思います。
表層改良のセメント系改良だと100万円以下で済むはずです。

表層部の地耐力だけではなく、深層部の地耐力やによっても
改良工事の方法の選定も変るかと思います。
おそらく、当初は表層部のセメント系固化材による地盤改良で
十分と思われたものが、実際に地盤調査を行ったら、
柱状改良工法による工事が必要になったということだと思います。

地盤改良の方法につきましては、地盤調査と含めて専門業者に聞かれるのが
一番宜しいかと思います。福井県の地盤改良工事に関しては、
数社から見積もりを取ってみるのも良いと思います。
　　（Yahoo!電話帳の下記ページが参考になるかと思います。
　　　 http://phonebook.yahoo.co.jp/a118/g111/g20139/g32152000/ ）

（高原開発・涌井さん）

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□■アドバイス：２

涌井様のアドヴァイスに少々付け加えさせてください。

地盤改良は、予定建築物との関わり、建物の重さと特に基礎の設計に関係します。
まず、敷地全部に建物が建つのか、また、敷地の地勢状況（畦、堤防、土留め）
や隣接建物などを勘案して、基礎の深さを考え、基礎の対荷重面積（柱、布、版）
の選択などによって、必要な地耐力が決まります。
　　
一般的に5tとか3.5tとかは、難しい計算を省く便宜上の数値でして、
きちんと基礎設計をなし、安全であれば、地盤改良は程度調整が可能です。
木造でも地下があれば、全く違ってきます。

より納得して、細かい計算や対応を厭（いと）わないなら、
建物設計を正確にしてください。その時の建築士は、木造だけが専門でない方、
つまり、鉄骨や鉄筋コンクリート造の建物などにも明るい方に相談される方が、
基礎の智恵はお持ちかもしれません。以上、ご参考まで…。

一級建築士・インテリアプランナー

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

---

■□相談者より

早速のご助言、ありがとうございます。
聞きなれない言葉も多く、まだ100％理解しているわけではありませんが、
自分なりにもう少し調べて、理解を深めたいと思います。

当初は表面改良だけということで、80万円で見積もっていたものが、
地盤が弱いために柱状改良工法になったようです。
175万円が妥当かどうかということについては、
もう少し、自分でも調べてみたいと思います。

お二方のアドバイスを読ませていただいた感じでは、
ありえない額ではないと思えたのですが、そういう理解で良いのでしょうか？
また、他にもアドバイスがあれば、なんでも結構ですので、よろしくお願いします。

まずは、取り急ぎのお礼でした。

---

□■アドバイス：３

私見ですが、柱状改良工法だとすれば、
175万円はあり得ない金額ではないと思います。
金額については、他社の見積もりを取って比較するのが早いでしょう。

その他のアドバイスとしては、地盤改良工事会社の
補償の内容を、よくご確認されることをお薦め致します。
　　
地盤改良工事会社は、それぞれ損保会社と
生産物賠償責任保険を結んで、万が一の場合に備えています。
通常は、不同沈下による建物の壊れた部分修復の費用のみの補償
（生産物賠償責任保険）で、建物を水平にする工事費用
（地盤損壊担保特約）は支払われない保険が多いと思います。
この建物を水平にする工事費用は、結構高額になりますので、
「地盤損壊担保特約」がついているかどうかを、
ご確認することをお勧め致します。
万が一の場合には、この「地盤損壊担保特約」を締結している
地盤改良会社の方が、安心できるのは当然だと思います。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

ありがとうございます。参考になるありがたい意見です。
補償内容については特に記載されていませんでしたので、
一度問い合わせてみたいと思います。

---

□■アドバイス：４

若干の付け足しになりますが、最近では判例上、
　　　●地盤調査会社には万が一の場合の補償義務は無いとされてきている
　　　●その一方、建設会社、および、設計士には、専門家としてその土地に
　　　　建物を建てても大丈夫かどうか判断する義務があり、
　　　　万が一の場合はその補償を行う義務がある
という流れになっています。
ですから、最近では、建設会社が、
地盤調査を必ず行うようになってきている訳ですし、建設会社にしてみれば、
現実的には地盤調査会社、および、地盤改良会社に責任を取って貰わなければ、
安心できません。

本来は建設会社自身が、どのような保証内容になっているのか、
良く吟味して地盤調査・改良業者を選択すべき問題だと思います。
しかし、建設会社が本当にそこまで検討しているかどうかについては、
若干の疑問があります。

地盤改良工事後の補償につきましては、保証限度額（2,000万～5,000万円）、
免責期間（通常は無しが多い）、免責金額（0～10万円）、
保証期間（10年で更新可か不可か）も、各社によって違います。
地盤改良工事を行った後に、実際に損害を被ったという事例は、
私の周りでは聞いておりませんが、万が一ということもございますので、
保証内容については、よく確認しておく必要があると思います。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

ありがとうございます。
最近の傾向については、知らなかったので、非常に参考になりました。
また、補償内容についても、
上記を参考に、詳細について問い合わせてみたいと思います。
今後も、何かあれば、よろしくお願いします。

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相談内容　契約前の地盤の説明について

千葉・30代男性
初めて投稿します。宜しくお願い致します。

建築条件付きにて土地を購入しました。
契約は2006年の4月の8日です。土地の契約の際、担当営業マンより
「元々、畑だったので、地盤は大変良い」
と、聞いておりました。

しかし、契約後の間取りの打ち合わせの際に、売主の建築士が同席し、
「購入した土地の西側の地下1mのところに硬い地盤がある」
と言われ、私たちの前に購入しようとした方の地盤調査を見せて頂きました。
西側の外構工事の際、コンクリートなどの硬いものが
進入してしまったのではないか…とのことでした。

担当営業マンは、それを知っていて、言わなかったようです。
対処方法は杭を打つか、基礎を深くするか…とのことでした。
こういう場合の費用は、負担しなければならないのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

中尾正文と申します。西側の外構工事とは、
あなたが購入された土地の擁壁か何かの基礎を言っているのでしょうか？
これだけの情報では、
　　　・杭をなぜ打たなければならないのか？
　　　・なぜ基礎を深くしなければならないのか？　ほかに方法が無いのか？
まったく分かりませんが、原則、取引に他の問題が無ければ、
かかる費用は、購入者（建築主）が、負担すべきものと考えます。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

---

■□相談者より

中尾様、早速のご回答ありがとうございます。

西側の外構工事は、分譲の土地を売り出す際に、
一軒ずつ、擁壁を作成しており、その際のコンクリートが
なんらかの形で土地の地下1mの所に残っているのではないかとのことです。
以前、別の方が土地を購入しようとした際に、地質調査をしていて、
その結果、判明したことで、私が購入しようとする段階では、
業者はその事実を把握していたものと思われます。

また、地下1mのところにコンクリートのようなものがあるために、
将来的に、そのコンクリートの下に空洞が空き、建物が傾く可能性があるため、
杭を打つか、基礎を（1m以上掘り下げて）深くする必要があるとのことでした。

事実関係としては、
　　　●70棟ほどの分譲のうち、そのような問題があるのは私の土地だけ
　　　●販売業者が、土地の販売時には地質調査の結果を手にしていて、建物の建設
　　　　時に費用がよりかかることになるだろうということを把握していた
　　　●それにもかかわらず、私に通知しなかった
ということです。

このような場合の費用負担はどのようになるのでしょうか？
購入者負担なのか、業者負担になるのか、教えて下さい。

---

□■アドバイス：２

それでも、コンクリートの大きさや量が良く分かりませんので、
杭や深基礎の程度や、それに関わる工事費の見通しができません。
しかしながら、これらの規模がどうであれ、
売主側の建築士が飄々（ひょうひょう）と言っているように聞こえます。
売主と同根と見てよいでしょう。

つまり、知っていて、事前に告知しなかった「信義違反」は、
追及してしかるべきです。場合によれば、明快な法律違反になるでしょう。
この場合の工事費をどちらが持つかという正悪だけではなく、
売主責任に加え、意図的な不説明の責任はありそうですね。
それとは別に、売主側でない建築士の意見を良く効いてください。
将来を見据えた、もっと賢明な工事方法があるかもしれません。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

---

■□相談者より

中尾様、ご回答ありがとうございます。
地質調査の結果は、私より前に購入しようとした人のものであったため、
ほんの少し見せてもらっただけなので、詳しい内容は把握しておりません。
工事費用につきましては、頂いたご意見を念頭におき、交渉して行きたいと思います。
売主側でない建築士の意見を良く聞き、賢明な工事方法を追求していこうと思います。
大変参考になりました。ご回答、ありがとうございました。

---

□■アドバイス：３

ご相談内容からは、よく様子が解らないので、一般的な話をさせて頂きます。

最近、ハウスメーカーは施工前に必ず地盤調査を行う様になってきています。
これには新築の10年補償に対応するという明確な理由があります。
　つまり、
　　　●地盤調査＋万が一の地盤沈下に対する保険
　を、セットで行っている訳です。

誤解を承知で言いますと、地盤調査だけをやってもあまり意味はありません。
その地盤調査によって、
保険をつけて10年間はその地盤の補償をして頂く必要があります。
もし、地盤調査会社が地盤調査を行い不具合が出た場合は、
調査会社の指定した地盤改良を行わないと保険がつきませんし、
ハウスメーカーは地盤の保険がつかない場合は、
安心して施工ができないということになります。

通常は、地盤が固い場合は、この補償の対象となるので、
それ程問題は無いと思いますし、保険もつくと思いますが…。
地盤沈下のおそれがあるというのは、地盤調査会社の見解なのでしょうか？
保険の適用ができないということなのでしょうか？
また、建物は通常の木造なのでしょうか？
鉄骨造とかプレハブ等の重い建物なのでしょうか？　
地盤改良（セメント系固化剤との攪拌（かくはん）)では駄目なのでしょうか？

地盤についての仲介業者の説明は、重説違反の可能性も確かにあります。
当社の場合は、最近では仲介の場合は、
「地盤改良が必要な場合もあります」
と、明記するようにしていますし、どの様な地盤でも、「大丈夫です」とは
絶対に言わないようにしており、「しっかりと調べて見るまでは解りません」
と答えるようにしています。
これは親しい同業他社にも、トラブルを回避したければ、
そう説明すべきだということで説得している最中でもあります。

正直言いまして、
目に見えない部分ですから、「大丈夫」とは言えないのは当然でしょう。
かと言って、仲介物件を全て地盤調査する訳にもいきません。
そういう点から考えますと、その仲介業者の発言は不注意であり、
誤解を与えたと思いますし、言ってはいけない説明だったと思います。

建築条件付ということは、契約書に特約条項がある場合を除いて、
地盤調査や10年補償については全て売主と建設業者が負うべきだと思います。
さらに、売主が不動産業者の場合は、地盤改良や
パイルを入れる入れないについては、当然、売主が負担すべき問題でしょう。

しかし、実務的には、売買金額にもよるかもしれません。
例えば、当初販売価格より地盤改良工事やパイル工事を行えるだけの
値引きをした上で、売買契約を締結した場合は、全て売主に負担しろ…とは、
言い難いと思います。

交渉ごとですから、色々な考え方がありますが、
購入価格が当初からかなり値引きしていただいたのであれば、
　　　●売主が半額、貴方が半額
　　　●さらに、仲介業者は手数料の半額を貴方に戻す
　　ということで交渉したら、いかがでしょうか？
　　もし、値引き無しの販売価格で購入されたのであれば、
　　　●売主が全額負担
　　　●仲介業者は手数料の半額相当を売主に提供する
　　ということで交渉したら、いかがでしょうか？

尚、上記の割合は、詳細まで検討した上でのことではありませんので、
ケースバイケースで、それぞれの責任負担の割合に応じて調整すれば良いでしょう。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井様、ご回答ありがとうございます。
地盤沈下の恐れがあるというのは、販売業者の設計士の見解によるものです。
また、建物は木造で建築予定です。
なお、販売業者の設計主によると、基礎を深くすることによって、
建物の傾きを防げるとのことでした。
費用負担につきましては、頂いたご意見を念頭におき、
交渉して行きたいと思います。
大変参考になりました。ご回答、ありがとうございました。

---

□■アドバイス：４

販売業者ということは、
宅建業者が販売した分譲地ということで理解して宜しいのでしょうか？

その場合は、前のアドバイスとは若干、変ります。
基本的にはその販売業者は、瑕疵担保責任を逃れることはできません。
パイルを打ったり基礎を深くするということは、瑕疵担保責任を逃れて、
お施主さんである貴方に費用負担をさせようとする魂胆が見える感じがして、
個人的にはかなり不審感を持ってしまいます。

これはおそらく推測なのですが、地盤調査の結果が思わしくなく、
軟弱地盤なのではないかと思います。
そのように推測しないと、どうもその建築士の説明が納得できません。
パイルを打ったり、基礎をそこまで深くする必要があるということは、
堅い地盤までかなり深いとしか思えません。

地域差はあるのですが、通常は、
　　　●地盤調査＋5,000万円までの10年保証の保険で、10万円～15万円程度
で、できると思います。
また、攪拌（かくはん）する体積（深さ）にもよりますが、
50～60坪程度の地積の宅地ですと、セメント系固化剤との攪拌による地盤改良は、
40万円前後で可能かと思います。

ただし、今回の土地に関しましては、想像なのですが、通常の深さの攪拌では、
地盤が安定しない土地の可能性もかなり高いのかも知れません。
おそらく40万円の倍額以上が必要なのかも知れませんので、
業者は予防線を張っている可能性も否定できません。

おそらく、造成時に切り盛りした時の、盛り土を行った土地なのかも知れませんね。
それも転圧をしっかりかけながら行わず、単に切った土を移して盛っただけ…
ということも考えられます。
または、元は畑ということを信じれば、地盤の下の方には適当な大きさの石を入れて
転圧をかけることも可能だったはずですが、それを行わなかった可能性もございます。
　　
元々畑の場合は、畑として良い土地と言うのは、
宅地としては決して良い宅地にはなりません。土地が良すぎるんです。
ですから、深さ30センチ程度までは砂利を混ぜながら転圧をかけておかないと、
軟弱地盤になってしまう可能性があります。
どちらにしても、転圧不足の軟弱地盤の可能性が、かなり高いのではないでしょうか？

15万円程度の地盤調査＋保険料は、貴方が負担して調査し、
もし万が一、地盤改良の必要が出た場合は、
その販売業者が地盤改良費を負担するということで交渉してから、
地盤調査を再度入れてみたら、いかがでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井さま、返信ありがとうございます。
今回購入した分譲地は、宅建業者による販売です。
基礎を深くするということに関しては、全体を深くするのではなく、
土地の西側のみ、深くするという対処のようです。
涌井様のアドバイスの通り、地質調査に関しては、再度、
行ってみることも視野に入れて、業者との交渉を行っていきたいと思います。

---

□■アドバイス：５

個人的な意見ですが、将来のことを考えると、
やはり地盤保証制度の適用をしておくべきでしょう。
特に、今回のように不安のある土地であれば、なおさら、その必要性を感じます。
建築条件付の分譲を行う宅建業者であれば、
その程度のことは知っているでしょうから、ぜひ頑張って交渉して下さい。

なお、地盤保証制度については、損保の生産物賠償責任保険を元にしていますが、
更に地盤損壊担保特約のついた保険であれば良いと思いますので、
保証の中味についても良く調べて、ご確認下さい。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井様、度々の、ご回答ありがとうございます。
地盤保証制度について、よく調べ、検討していきたいと思います。
ありがとうございました。

---

□■アドバイス：６

あとで後悔しないように頑張って下さい。

ところで、地盤調査を行った場合、
その土地の5ヶ所（＝4角と中央）を調べるのが一般的ですが、
その5ヶ所の全てで問題が発見されることは、あまりありません。
造成時の切り盛りは大抵は傾斜地に対して行いますので、
斜面の低い方が盛り土が多くなりますので、軟弱地盤になることが多くなります。
ですから、地盤調査で5ヶ所を調べた場合は、
1～3ヶ所の数値がたりなくなるということが多くなります。
ボーリング式であれば別ですが、
良く行われているスウェーデン方式であれば、地盤調査で
1.5mも入ること自体が軟弱地盤だといっているようなものだと思いますが…。
地盤調査と言うと仰々しいのですが、簡単に言うと、
スウェーデン式だと重りをつけた棒を土地に突き刺して調べるだけです。
この時に軟弱な土地の場合は、見ていると、す～っと入っていきます。
素人の目にも「こりゃ駄目だ」と判るくらいに入っていきます。

とにかく、あまりその設計士の説明を、そのまま信じるのは良くないでしょう。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井様、度々のアドバイス、ありがとうございます。
地盤調査は、設計士の説明によるとスウェーデン方式のようです。
地盤のゆるい場所は1ヶ所のみで、数値が3.0を多少欠ける程度だったと思います。
ご指摘の通り、あまり設計士の話を鵜呑みにせず、
しっかりと交渉していきたいと思います。

---

□■アドバイス：７

私も地盤については専門家ではありませんので、
数値に関しては正確なことは言えません。
ただ、3.0ということはN値のことだと思いますが、
N値に関しては、数値が大きい程、地盤が固くなります。
これは砂質土か粘性土かによっても変ってきますし、
建物の自重によっても違いますので、一概に言えるものではありませんし、
孔内水位が確認されれば、それによっても変ると思います。
しかし、3.0というのは、やはり軟弱地盤の部類に入るのではないかと推測されます。
スウェーデン式の調査データから素人が判断するのは、かなり難しいと思います
が、調査結果報告書には「考察結果」もついているはずですから、
これを見ればわかるはずです。
ですので、考察結果をその建築士さんから見せて頂いたらいかがですか？
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井様、今週末に再度、打ち合わせ予定ですので、
考察結果も合わせ、地盤調査の結果の詳細を聞いてくるつもりです。
また、問題があるようでしたら、相談にのって頂きたいと思います。
どうぞ、宜しくお願い致します

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相談内容　山林の処分について

茨城・40代男性
30年以上放置してある父親名義の土地（山林）の売却を考えています。
父親はかなり高齢なので、健在の間に土地を処分して、
父親と私の共有名義で建てた住宅の残債の何割かを返済しておきたく、
また、今後の両親の余生を少しでも安心させてやりたいと考えています。
売却の件は両親も納得していることです。

売却を検討しているのは、農地として耕作していた平坦地ですが、
長年放置していたため雑木林の様相です。
現在の地目は山林となっており、面積は4,200坪もあるので、
個人が簡単に購入するような土地ではありません。
まだ業者さんへの相談をしたわけではありませんが、
調整区域となっているため、売り難いとの回答を予想しています。

最近、家庭菜園用途の調整区域分譲のチラシをよく目にしますが、
多少安くても、まとめて早めに売却してしまいたいと思っております。
実際には、どのような方法があるでしょうか？
アドバイス、ご教示いただければ幸いです。

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□■アドバイス：１

不動産登記簿上の地目は山林でも、
固定資産課税台帳上の地目は農地かも知れません。
課税地目が農地なら、農地法上の制限を受けることになります。
また、茨城県は、既存宅地制度の廃止に伴い、区域指定制度が創設されるなど、
調整区域に関する建築等に特殊な扱いがあります。
一度、地域の制度に詳しい専門家にご相談されることをお勧めします。
（SUCCESS-TC・米川信之さん）

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■□相談者より

早速のアドバイスありがとうございました。大変参考になります。

少し調べましたところ、当市はまだ指定区域制度に移行していないようですが、
暫定的な措置のようです。既存宅地制度は随分緩くなっているようですね。

今後、指定区域制度に移行した場合に、
当地が該当する保証は全くないと思われますので、
やはり、早急な売却を希望します。

信頼できる業者さんを探したいと思います。
宅地を取り扱う不動産屋さんはたくさんあるのですが、
このような開発前提の土地を扱っていただける業者さんは、
どのように探したらよいのでしょうか？

---

□■アドバイス：２

そもそも不動産業者（宅建業者）は、薬店と同じです。
薬店は、風邪だと言えば風邪薬を、おなかが痛いと言えば胃腸薬を、
疲れたと言えば強壮剤を勧めてくれます。
もちろんビタミンドリンク製品を持ち込めば売ってもくれます。
　　
しかし、庭に咲いた薬草を摘んで行っても、それを店頭には並べてくれません。
さらに薬草かどうかもわからない道端の草を持ち込んだら、
それを分析して臨床試験して商品化し、販売してくれることは、まず、ありえません。

本件の不動産（山林？農地？）について言えば、
やはり専門家による調査分析が必要ではないでしょうか？

さらに売却処分する目的は、ご両親のために換金して、
住宅の残債返済とのことすが譲渡所得税の税務計画も必要かも知れませんし、
微妙にお父様の相続計画とも絡んでいるようです。

不動産というのは、滅多に動かさないから不動産なのです。
動かせば、様々な場面に影響を及ぼす資産です。
一度、お父様の相続計画も含め、本件不動産の処分計画を、
専門家を交えて、整理検討してみる必要がありそうです。

そして処分計画と売却ターゲットを絞り、その上で、
そのターゲットに強い不動産業者に商品化前素材、
または半製品として持ち込み、売却依頼するのが合理的な方法だと思います。
（SUCCESS-TC・米川信之さん）

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■□相談者より

アドバイス、大変参考になります。
課税評価を調べたところ、山林扱いでした。
親に確認したところ、耕作をやめた際に杉を植えて、
永久転作したとのことでした。
現状では素材としての土地でしかあり得ないと思います。
まず、地元の状況に詳しい不動産業者に相談してみます。

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相談内容　農地を敷地面積に加えることについて

福井・30代女性
確認申請を提出するにあたり、
農地転用の面積と敷地面積は同じになるべきなのでしょうか？
施主は、固定資産税のことを考え、農地のままの部分を残したい考えです。
たとえば、500平米の農地のうち、300平米のみを宅地とした場合の
確認申請の敷地面積は、500平米でもかまわないのでしょうか？
よろしくお願いします。

---

□■アドバイス：１

私見ですが、農地は宅地ではありませんので、
建築確認の敷地面積には算入はできないと思います。

ところで、農地転用ということは、
　　　●市街化調整区域・旧無指定（非線引き）区域・市街化区域外
のどれかの区域だと思うのですが、
それであれば、農地転用の届出にも、建物の配置図や平面図は
添付する必要があり、建蔽率や容積率を満たしている必要はあります。

　　　※農振除外が必要であれば、当然、そちらにも図面の添付は必要です。
　　　　そして、農転の許可が出た土地を対象にして、農転の図面に準じて、
　　　　建築確認の申請を出して、建物を建てて（通常は上棟時の頃）から、
　　　　地目変更を法務局に申請するという順番になるかと思います。

そういう順番から考えると、いまいち、質問の主旨が解りかねるのですが…。
既に農転の許可が出ているのであれば、その土地は全て宅地にすべきだと思います。
（高原開発・涌井さん）

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□■アドバイス：２

敷地とは、建物をたてる土地を言い、
農地とは農作物を作るところを言いますね。
登記上の地目は現況ですし、
敷地は何であれ、建物を建てるための土地となります。
農地転用規制は、農地法のことで、建物を建てるための土地は、
敷地（地目が雑種地や山林や農地の場合もあります）となります。
結果、その建築に違法性が無く、現認されたとき、地目は宅地に変ります。
　　
これは、申請以外にも登記官の専任事項として措置されます。
また、農地転用申請中でも、建築確認手続き上、OKかは、
特定行政庁次第ですが、多分無理でしょう。
　　
もちろん、確認不要の場所や建物も農地転用規制外の
（地目は農地でも、農地法の農地でない）農地もありますが…。
つまり、完全に矛盾した農地のままの敷地は、
例外的に形式上一時期ありえますが、
実態としては、恒常的にはありえないことになります。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

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■□相談者より

中尾様、早速の回答ありがとうございました。
やはりどう考えても、農転をかけた面積が敷地面積ですよね。
ちなみに昨日、施主に農転の状況を確認したところ、
当初、敷地としていた面積すべてを農転にかけるとのことでした。
深く悩んでいたのに…。しかし、そのおかげでこのサイトを知りました。
今後もよろしくお願いします。

涌井様、回答ありがとうございます。
まだ、農転の申請はしていない状態です。ちなみに農転の申請時には、
採光計算などは考慮して許可を出しているのでしょうか？
また、農転の申請に添付した配置図や平面図と、確認申請時の図面は、
必ず同じじゃないといけないのですか？
あくまでも仮定の話ですが、建蔽（ぺい）率、容積率ともにクリアした上で、
採光が取れないような農転の状態なんていうのはないのでしょうか？
そんな状態にならないように、農転をすべきなんでしょうが…。

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□■アドバイス：３

農転の前に農振除外が必要かどうか確認して下さい。
農振除外が必要な場合は、
それなりの日数（約半年～10ヶ月）が必要になります。
「農振除外→農転」の順番になります。

地域による差があるかどうかは解りませんが、
農振除外・農転共に提出する書類は、以下の通りです。
　　　・各申請書（所定の用紙に記入）
　　　・代理人の場合は代理委任状
　　　・土地の登記簿謄本
　　　・土地の公図
　　　・隣接地の承諾書
　　　・（場合によっては）地元集落の代表者の承諾書
　　　・（造成する場合は）造成図
　　　・建物の平面図・配置図

その他、土地の使用目的によって、
各種書類の提出を求められる場合があります。
最近では、
　　　・駐車場の配置図
　　　・（資金計画によっては）残高証明
の、提出を求められたケースもありますので、
この辺りはケースバイケースだと思います。
（申請書の資金計画には、自己資金よりも「借り入れ」と書いた方が
　良いかも知れません、下手に「全額自己資金」と記入すると、
　残高証明の提出を求められるケースもあります）

また、採光計算などを考慮して許可を出しているわけではなく、
そこまで正確な図面は必要無いと思います。
農転の許可は、最終的には農業委員会で決まるのですが、
農業委員は、はっきり言うと、
農家の代表者（選挙で選出）の集りですから、
そこまで知識のある方はいらっしゃらないと思います。
私が知っている限りだと、平面図だけで大丈夫です。

なお、図面に関しては、実際には変更は可能だと思います。
農転に提出する図面等は、あくまでも農地の転用を許可するかどうかを、
農業委員会が判断するための資料です。
一方、建築確認を提出するのは、農業委員会ではなく、
一般的には都道府県になります。つまり、提出先は全く別になりますし、
お互いにチェックしあうということは、まず、ありません。

全く用途が違う場合は問題となりますが（実際には、これもかなりあります）、
そうでなければ、平面図の変更（間取りや建築面積の変更）は可能だと思います。
しかし、実際には図面を引きなおすのも手間だし、余分なコストもかかるので、
当初から、それなりの図面を作成するのが、一般的だと思います。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

大変参考になりました。ありがとうございます。
今後に役立てたいと思います。

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□■アドバイス：４

注意すべき点としては、竣工後に農業委員会が視察に来ることもあります。
その場合、農転時に提出した図面と違う場合は、
図面通りに戻すように要求されたりすることもございます。
　　
特に、用途変更と目される場合は厳しい指導が入ることもあります。
また、立面図を要求されるケースも良くあります。
その場合は、当初より正確な図面を作成しておく必要がございます。
このあたりのことは、地域差もあるかと思いますので、
地元の農業委員に確認しておく方が良いとおもいます。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

ご指導ありがとうございます。農業委員会のほうに確認してみます。

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相談内容　囲繞地通行権の幅員と植栽の伐採について

東京・30代男性
父の所有する土地が囲繞地（横約12m、奥行き約8mの約96平米）、
先方側の土地が袋地という状況になっており、
先方と父との間で無償で通行権を認めるという契約を結んでおります。

先方は、父の叔母の夫で、叔母は他界しております。
以前、親族としての関係は良好で、その関係を前提に契約を結びました。
しかし、叔母が亡くなってから、関係は悪化してしまい、
話し合いなどはまともにできないような間柄になってしまいました。

今、父所有の家屋が古くなってきており、取り壊して駐車場にしようかと
思っておりますが、解決しなければならない問題が2点ほど出てきており、
お知恵を拝借できれば…と思います。

　　　1.通行するために提供する道の幅員

　　　2.20年以上前、まだ良好な関係だった時代に、
　　　　父の敷地内に先方が植えた樹木や植物などがあり、
　　　　勝手に撤去して良いのか否かの問題

よろしくお願い致します。

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□■アドバイス

囲繞地通行権は民法210条に規定されているものです。
通行権は、囲繞地に至るまでの他人の土地を
自由に通行して良いものではありません。
　　そのため、
　　　●囲繞地に至るまでの通行に支障がない範囲
　　ということになろうかと考え、
　　　●人が通行できる幅員（80cm）程度
　　ではないでしょうか？

「2」については、敷地内に植えられた他人の樹木を勝手に撤去すれば、
問題になることが考えられます。したがって、土地を利用したい旨を告げ、
相談することが必要と考えます。
（マルケイ・門田啓二さん）

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■□相談者より

門田様、ご回答ありがとうございます。
門田様のアドバイスをいただき、先方と話し合いに行ってきました。

　　囲繞地通行権の幅員については、
　　　●駐車場の台数確保の点から4台を想定
　　　●あくまで4台分を置けるように幅員80cmから増やして2mとする
　　　●駐車場と通路の間にブロックで境を設けてハッキリさせておく
　　という方法で妥結しました。

また、幅員でこちらが譲ったので、
植栽については全く問題なく先方の理解を得ることができ、
「家屋の解体時と同時に伐採しても良い」と、まとまりました。

両者とも納得の交渉となり、争いの種を残さずにすみそうで、
非常に助かりました。ありがとうございました。

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相談内容　契約後の地盤改良費の請求について

大阪・30代女性
土地を購入したのですが、地盤が弱いらしいので、
土地を改良して家を建てました。
すると、隣人から、
　　「うち近辺は地盤が弱いので、他の場所よりも余分なお金が改良や
　　　基礎代でかかるのはおかしいと思って、売主に話したら、
　　『実は弱いんです。基礎代を半分出します』という話になった」
と、聞きました。
契約後に売主に話す場合、問題や不利なことになるのでしょうか？
また、折半以外の補償はどの程度してもらえるものなのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

かなり難しい内容です。まず、地盤の弱さの程度がわかりません。
次に、直接購入されたのか、不動産業者経由なのか…にもより、
また、程度によれば、告知義務違反もありましょうし、瑕疵の要素もあるでしょうし、
逆に、無いかもしれません。
少なくとも半分、あるいはそれ以上を
元の地主に自動的に負担してもらう根拠があるとも即断できません。
どのような建築物を建てるとして、購入されたのでしょうか？
誰でもわかるほど、近隣の建物やその他の状況から、
軟弱地盤が推認できるのでしょうか？
地耐力調査の必要が事前に確認されていたのなら、
その調査費用は、元地主に負担をお願いする契約はあると思いますが…。
もう少し、詳細な経緯をご連絡ください。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

---

■□相談者より

中尾さま、はじめまして。ご回答ありがとうございました。
土地は直接、住居用に購入しました。
事前に土地についての詳細は特別には聞いていません。
地盤の弱さですが、事前に業者
（というのでしょうか、重要事項説明をしなくてもよい団体だそうです）から、
土地の2箇所を調査した結果の地盤調査データを頂いていました。
隣人のお話では建築士に地盤調査を依頼した結果、頂いていたデータよりも
地盤の弱いことが発覚し、話をもっていったそうです。
つい先日聞いた内容では、団体曰く、「聞かれたら説明している」
とのことでした。
私の土地周辺は盛り土で、何軒か離れた場所は切り土だそうです
（土地の値段に差はつけていないそうです）。
誰でもわかるほどの「誰でも」が難しいのですが、土を削った際、
粘土層や木屑が蓄積されていて、良い地盤だとは言えない状態でした。

---

□■アドバイス：２

つまり、
　　　●相談者さまの地盤の地耐力の調査データは無い
　　ということですか？
おっしゃるとおり、盛り土と切り土は、一段ごとに違う可能性があります。
お隣とは同じ造成なのか、不明ですが、お隣と同じ地耐力とは即断できません。
誰でもわかるとは、
　　　●既に建築物に地盤からくるなんらかの影響の症状が散見できる
という周辺状況と考えます。
「土を削った際、粘土層や木屑が蓄積されていて、良い地盤だとは言えない」と
私も思いますが、軟弱や補強が即必要かの判断もできません。
住宅の建築設計士の本来業務ですから、その方に、業務を依頼の上、
先般、申し上げましたように、地盤調査費を請求されてはいかがでしょう？
そして、明らかに基礎補強が必要と建築士が判断した場合は、
その工事費増の交渉になると思います。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

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□■アドバイス：３

私見ですが、相談内容を読む限り、契約後と言うよりも、
　　　●既に土地の改良工事を終えて、家も建て終わってる状態
のようですが…。

地盤の弱さについては、貴方はご自分で改良工事を行った訳ですから、
承知していたかどうかが問題となるかも知れません。
「隠れたる瑕疵」というのは、購入者が知らなかったのが大前提となります。
また、知ってから1年が瑕疵担保期間となります。
　　ですので、
　　　1.契約書に規定された瑕疵担保期間内かどうか？
　　　　（なお、業者が売主の場合は2年以上の定められた期間）
　　　2.どの様にして地盤の弱さを知ったのか？
　　　3.地盤の弱さを知ってから、1年以内かどうか？
という部分によって、損害賠償が可能かどうかが変ると思います。

実際に、上記1、2、3の全てが瑕疵担保責任の条件を満たしている場合は、
隠れたる瑕疵となる可能性がかなり高いでしょう。
　　瑕疵担保責任としては、売買契約では、
　　　●契約解除もしくは修理費用相当額の損害賠償ができること
　　とされています。

今回は、既に建物は建っているようですから、契約の解除は無理でしょう。
その土地の改良工事に要した費用が請求可能と思われます。
また、その地盤が弱いために行われた特別な基礎工事等があれば、
その工事費用も請求可能かと思われます。
隣人は上手く交渉したようですから、貴方もなるべく早く売主と交渉して、
地盤の改良工事費用相当額は、損害賠償として支払っていただいたら、
いかがでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井さま、はじめまして。ご回答ありがとうございました。
土地を改良し、家も建てました。購入時、素人にはよくわからない一覧ですが、
地盤調査データを頂いており、販売に問題ない内容との判断をされているようです。
一覧を頂いているので、知らないと言っていいものかどうか…。
地盤の弱さは土地を削った際に粘土層や木屑の蓄積があり、
改良した方が良いと判断しました。
住んでみて、ご近所の話などからも、土地の悪さを口々に聞きます。
住んで4ヶ月、土地のことについて知って、1年以内です。

隣人のお話では建築士に地盤調査を依頼した結果、頂いていたデータよりも
地盤の弱いことが発覚し、話をもっていったそうです。
基礎を作っていたので、土地改良をすることができず、
基礎代の折半という形になったそうです。改良した方が確かだと思い、
地盤調査をせずに改良したので、相手側に提示するデータがありません。

土地は隣接し、家と家の間は2～3m離れているだけの場所で、
同じ方角、盛り土されている場所で全く同じ高さです。
隣接地のデータが、もらっているデータ結果よりも弱いと判断されているので、
こちらの土地も可能性は高いと思います。
しかし、どうすればいいのかわからず、困っています。
隣接地でそのようなお話がされているにもかかわらず、
こちらには全く連絡がありませんし、言わなければ何も言ってこないので、
対応に疑問を持っています。

---

□■アドバイス：４

私見ですが、通常はスェーデン式サウンディング試験等を行い、
固化材（セメント系）を撹拌・混合したり、べた基礎施工を行います。
　　　▼参考ページ
　　　（株）カナイワさん http://www.kanaiwa.co.jp/
　　　　┗ http://www.kanaiwa.co.jp/geotech/geotech.htm
　　　　本気で家を建てる人のためのホームページ http://www.mmjp.or.jp/honki/
　　　　┗ http://www.mmjp.or.jp/honki/ie/kikaku/tt17.htm
　　　（株）ビーオーケーさん http://www.tcn.zaq.ne.jp/akave700/main.html
　　　　┗ http://www.tcn.zaq.ne.jp/akave700/main.html

一般的には、地盤改良というと固化材を攪拌（かくはん）するのですが、
その固化材の量を決定するには、スェーデン式等でデータを取ると思うのですが…。
おそらく、隣地の方は「べた布基礎→べた基礎」に変更したということだと思いますが、
貴方の場合は、実際にどの様な地盤改良を行ったのでしょうか？

軟弱地盤の場合は、盛り土をする場合は1m以上（普通は1.5m程）
盛るのが一般的ですが、地盤にもよりますが、1m以上の盛り土がされている場合は、
基本的には大丈夫かも知れません。実際の改良工事は業者が行ったと思うのですが、
何の根拠も無しに地盤改良工事を行うとは思えませんので、
改良を行った何らかの根拠があると思いますその業者に改良工事を行った根拠等を
提示していただくことはできないのでしょうか？

貰っているデータより軟弱かどうかも調べてないとすると、
実際には、交渉するしか無いでしょう。これから地盤調査しても、
改良工事後ということになると、ちょっと問題があると思います。
とりあえず、改良工事の施工業者に協力して頂きつつ、
隣地のデータを元に交渉して、地盤の改良工事費（どのような改良工事かは不明ですが…）
の負担を求める交渉をしてみるということになると思います。
（高原開発・涌井さん）

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相談内容　土留めの設置義務について

長野・30代男性
土留めのことで伺います。
隣の土地は畑で、建築予定地の方が高く、高低差は50cmです。
その高低差の間にあぜがあります。
畑面からあぜが上がりきるまでに水平で50cm、
そして、上がりきって50cmしてから境界線があります。

建設予定地に土留めを作るよう畑の所有者から求められましたが、
作るとなると向こうの畑を相当、広げてあげることになると思います。
私の方に、土留めを設置する義務はあるのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

相談者さん、少し不明な点があります。「あぜ」と表現している土地は、
　　　●あぜ道の用に供されている幅50cmの水平部と斜面が50cmある
　　とのことでしょうか？
　　
法律的には「あぜ」は国有地であったり、共有地である場合が多く、
業界では、地図のその部分が赤く塗ってあるからということで、
「赤地」とか言いますが、本来の所有者不明地として、「国」名義になっていたりします。
　　
あぜが隣の畑の個人所有であれば、当然、境界に土留めをすべきです。
国有地などで、実際は使われていない「あぜ」なら、払い下げを受けて
あなたの土地にすれば、相手の畑までが、境界として広がりますね。
　　
だから、あなたの境界に土留めをして、
畑の土地が広くなると言うことが理解できなくて…。
とにかく、境界を越えてあなたの土が隣に行かないようにする義務はあります。
隣が「あぜ」でも、畑でも…です。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

---

■□相談者より

返答ありがとうございます。あぜですが、あぜというか、
隣の土地から50cmあがって、あがったあとはずっと平地です。
　　　
その平地部分を50cmきてから境界になるという様子で、
自分の都合のいいように言えば、
境界から斜面が結構離れていて、その間に電信柱も立っているので、
土留めではなく雨水の排水溝を作るくらいではだめなのかな…と思っています。
また、涌井さんのところにも書きましたが、前の所有者の時は何もなかったので、
突然でびっくりして相談しました。

---

□■アドバイス：２

相談者さま、涌井様の回答で、解決済みのようで良かったですね。
土の流失の可能性については、結果責任をとる覚悟があれば、
この場合は、事前策ははねつけられるでしょう。
自分の土地を土盛りするとなると、また、いささか、検討の余地がありますが、
U字溝を作るときに、しっかりと捨コンを流すなりして、
少々のドシャ降りでも、びくともしないように工事をなされれば、安心と思います。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

---

■□相談者より

中尾さん、ありがとうございました。

---

□■アドバイス：３

一般論として申し上げます。
境界に擁壁を設置するのは、土砂が隣地へ流出するのを防止したり、
土地が崩落するのを防ぐためなのはご理解頂けると思います。

高い土地の所有者は、自分の土地の崩落を防ぎ、
かつ、低い土地への土砂等の流出を防ぐ義務もあるわけです。
もし、擁壁を設置せず、土砂が流出すれば、
当然、高い土地の所有者は、流出したその土砂を取り除いたり、
迷惑をかけた場合は謝罪や賠償をする必要があります。

これらの擁壁を設置する理由から考えると、
　　●高い方の土地の所有者が、
　　　その敷地内に擁壁を設置すべきであるということ
も、ご理解頂けると思います。

宅地等の開発行為においても、
今現在では、この様な擁壁の施行設置が行われており、
一般的には擁壁のノリジリが境界になっています。
　　
また、広い敷地の場合には、
ドハと呼ばれている土を斜面にして押し固める施工方法もありますが、
その場合もドハのノリジリが境界となります。
　　
ドハは当然、実際に使える有効面積が少なくなりますので、
かなり広い敷地以外はお薦め致しません。
広い敷地（農地等）であれば、ドハでも良いのでしょうが、除草剤を散布する
可能性がある場合は、その斜面の傾斜をかなり緩やかにする必要があります。
これは、ドハの場合は斜面の強度を芝の根などで高めているからです。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

早速の返答ありがとうございます。
土砂崩落のために土留めをするのはわかるのですが、
うちの場合、あぜ部分が広く、その部分には電信柱も立っています。
　　
自分の土地の中にいるだけでは、あぜに影響があると思えないので、
相談しましたが、自分勝手な思いこみでしょうか？
　　
また、この土地には既存建物があって、売買契約の際に更地にしてもらい、
土地境界も立ち会って決めてもらってありますが、
その際には土留めの話はなかったようです。
　　
わかっていれば元の土地所有者に土留めを作ってもらってから
引き渡してもらうこともできたと思うのですが、今更無理でしょうか？
再度の質問になりますが、よろしくお願いします。

---

□■アドバイス：４

畦（あぜ）…、赤線の事でしょうか？
　　だとすれば、
　　　低｜あ｜あなたの土地
　　　い｜ぜ｜
　　　土｜　｜
　　　地｜　｜
　　　　｜--｜-----------
　　 --｜
　　
のような感じだと思いますが、
その場合は、貴方が擁壁を作る必要は無いと思います。
　　
その畦の所有者、赤線であれば市町村、個人であれば、
その低い土地の所有者かその畦の奥の土地の所有者が設置すべきだと思われます。

個人的な意見としては、貴方はその要求を断ることが可能かとは思います。
ただ、うるさい方だと、もしその畦が崩れた時に、
貴方のせいで畦が崩れたと言い張られる可能性もあります。
その時の原因究明にてこずる可能性はありますね。

とりあえずは、仲介した不動産業者がいるのであれば、
その不動産業者に相談してみてはいかがでしょうか？
長野ということですが、田舎の場合は、人間関係だけで解決してしまうことも
良くありますから、その地域の人間関係に詳しい業者であれば、
上手に解決してくれるかも知れませんよ。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

返答ありがとうございました。そんな感じの土地です。
購入した不動産屋さんに相談しても、
「土を盛って高くならない限り、土留めはいらないでしょう」
と言われました。
今後、うまく隣地の所有者に説明したいと思います。

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相談内容　共有地の持分の割合による権利の差について

東京・30代男性
接道のない死地を持っており、市が管理している土手を払い下げてもらって、
接道のある土地にしようと思っております。
その際に、土手に接している土地を持っている全員の承諾が必要とのことで、
現在、交渉中です。

この隣地の中に私が所有権70/100の土地があります。
他に10/100、10/100、6/100、4/100の持分で共有になっており、
この4件の方に承諾いただけていません
（この4件の方は共有の土地で接道を取っています）。
私が7割持っている土地なので、権利的になにか対抗策がないものか、
ご指南いただければと思います。宜しくお願いします。

---

□■アドバイス

接道義務のない土地についての問題と考えます。
共有持分の土地を利用して接道義務を満たすためには、
「共有物分割登記」という方法が考えられます。
ただし、持分が接道幅員などの要件を満たすものでなければなりません。
（マルケイ・門田啓二さん）

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相談内容　市道の払い下げについて

新潟・40代男性
小生、マイホーム用地の購入を検討しており、
条件の良い物件を近くの不動産屋さんより紹介いただきました。
　　
ただ、その土地の中に市道が走っており、その分に関しては、
　　「買主の方で市から払い下げを受けるようにして欲しい。
　　　不動産屋としては関与しない。」
と言われています。
不動産屋さんも依託物件であり、なんとなく事情はわかりますが、
内容がわからず、不安です。
　　そこで、
　　　・払い下げの手続きについて
　　　・払い下げの際の費用について
　　　・特に気をつけるべきところ
などのアドバイスがありましたら、お願いします。

---

□■アドバイス：１

私見ですが、おそらく私の地元で呼ぶところの赤線のことだと思われます。
この赤線は、昔は所有者不明＝国の所有（？）の馬入れとか
三尺道とも呼ばれていました。
赤線と呼ぶのは、昔の地図（＝公図上）で、水路が青色に塗られ（＝青線）、
三尺道・馬入れが赤く塗られていたところから、
「赤線」と呼ぶようになったものです。
　　
この赤線が市町村の管理に任されるようになったもので、
一般に言う市道とは違うものです。

この赤線（一般の市道と区別するためにこう呼ばせて頂きます）の場合、
他にこの赤線を利用して通行する必要のある土地が無い場合は、
払い下げを受けたり、位置を変更する「付け替え」が可能な場合もございます。

この判断は、市町村の担当部署（建設課等）が行うものですから、
その物件を契約する前に、払い下げが可能かどうか、
必ず市町村の担当部署に公図写しを持参の上で出かけてお尋ね下さい。
　　
費用・手続き等に付きましても、払い下げが可能な場合は
同様に市町村の担当部署にご相談下さい。

また、実際には誰も通行していない赤線もよくあり、払い下げを受けなくても
使用上は差し支えの無い場合もございますが、後々のことを考えると、
やはり、払い下げ、もしくは付け替えができるのであれば、
やっておいた方が良いと思います。

なお、通常は不動産業者が事前に市町村と打ち合わせをすると思うのですが…。
何らかの事情が有るのでしょうか？ちょっと不思議ですね。
（高原開発・涌井さん）

---

□■アドバイス：２

ご相談内容をお伺いしましたが、まず、
　　　・登記上の確認をされているのか？
　　　・字図などの図面で、確かに市道部分が敷地上に認められるのか？
　　が大切です。
まずは市の担当窓口に、登記簿（登記事項証明書）や字図や測量図などを持参して、
土地の購入に際し、市道払い下げが可能なのか否かを確かめるべきだと思います。

それにしても不動産業者の対応も何となく解せません。
払い下げ申請については、一定の書類提出による必要があり、
場合によっては、官民境界立会協議などを要する場合があるので、
それなりの専門家を紹介するなりすべきだと思います。
また、払い下げも、申請して当たり前のように簡単でない場合もあるので、
とにかく役所の方で確かめることが先決です。
（Fudosan.JP参加エージェントさん）

---

■□相談者より

丁重なご回答ありがとうございました。
市の担当部署に確認したところ、払い下げは問題なさそうです。
ただ、何故、不動産業者が一括してまとめようと思わないのかは謎です。
改めてきいてみようとは思ってます。

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相談内容　農地内の合筆について

岐阜・40代男性
こんにちは。
当方の住居は農業地域です。地目が宅地になっていても、
農家住宅でなければ建てられません。複数の土地を所有していても、
いわゆる「分れ家」でなければ、別の家屋は建てられません。
そのような地域の隣り合った土地
（字は同じで番地のみ異なる・所有者は同一・地目は宅地）
の合筆は問題なくできるのでしょうか。

---

□■アドバイス：１

土地の合筆は隣接する土地の登記名義人が等しく、地目も等しく、
字を同じくするのであればできます。
但し、以下の場合は合筆できません。

　　（不動産登記法第83条の3）
　　　１、所有権の登記及び承役地に付き為す地役権の登記以外の権利に関する登記
　　　　　ある土地に付ては合併を為すことを得ず。但其登記が先取特権、質権又は
　　　　　抵当権に関するものなる場合に於ては其登記の登記原因、其日附、登記の
　　　　　目的及び受附番号が同一なる登記のみある他の　　土地との合併は此限に
　　　　　在らず
　　　２、所有権の登記なき土地と所有権の登記ある土地との合併は之を為すことを
　　　　　得ず

具体的には、土地家屋調査士に相談することをお奨め致します。
（八雲産業 ・山田高志さん）

---

■□相談者より

山田様、御回答ありがとうございます。
そうですね。色々と制限のある地域では想定外の問題がありそうですし…。

---

□■アドバイス：２

私見ですが、おそらく、
都市計画区域内の調整区域内の宅地のことだと思われますが、
地目が宅地同士であれば、基本的に合筆は問題なくできると思われます。

しかし、合筆するメリットはあまり無いと思います。
もし、今後また分筆する必要が出た場合は、
かなりの経費が必要になることを考えると、
余程のメリットが無い限り、合筆することはお勧め致しません。

私の経験上、合筆しなければ良かった…という後悔を言うお客様が多いので、
良く考えてから合筆された方が良いと思います。　
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井様、御回答ありがとうございます。
具体的に、なぜ後悔されたのか、よろしければお聞かせください。
なお、合筆を考えている理由は、現住居の隣の土地に
子供夫婦の家を建てたいのですが、前述のとおり「分れ家」ではないので、
番地が異なると建築許可が下りないのでは…と考えたからです。

---

□■アドバイス：３

合筆の目的については了解致しました。
そのお子様は、長男でしょうか？
それとも跡取り（あととり）以外のお子様でしょうか？
それによって、将来、分筆が必要になるかどうかが変ります。

跡取りの場合は、相談者さんに農家資格
（一定規模以上の農地を保有している）があれば、
必然的に農家資格を持てるようになりますので、合筆は必要ないでしょう。
また、跡取り以外の場合は、将来の相続を考えた場合も、
やはり合筆はすべきでないと思います。

基本的には、調整区域内であっても、
自己所有の宅地であれば、農振や農転の必要がありませんので、
建築確認申請だけで建物は建つと思います。
分家住宅や農家住宅と言うのは、基本的には農地の転用に関わる事ですから、
今回のご相談のケースでは対象にならないはずだと思います
（その土地の地目が畑の場合は、当然、かなり手続きが面倒になります）。

建築確認についても、
自己所有の宅地に自己所有の建物を建設するのであれば、
問題は無いと思いますし、抜け道はいくらでも有りますよ。
土地の合筆は将来のことを考えるとやはり必要ないと思います。

※ご相談の土地が、「農業振興地域内の【畑】」の場合は、
　全く条件が変りますので、かなり事前準備をしっかり行う必要があります。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
涌井様、レスありがとうございます。
実は、分かりやすいように細かい事項をはしょっております。
順序だてて、改めて投稿したいと思いますので、よろしくお願いいたします。

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相談内容　

宮城・30代女性
土地（約3,000坪）を業者に貸していますが、
業者が一方的に賃料を半額以下に下げてほしいと言ってきました。

契約は30年契約で、残り21年あります。
この業者は、うちの土地に隣接した他の人の土地を含めて利用しており、
他の人（2名）の土地は、以前は賃貸契約だったのですが、
数年前に業者が買い取ったようです。

今回、この土地の名義人が亡くなり、私が相続する予定なのですが、
この賃料をあてに固定資産税を払っていたので、この賃料が少なくなると、
土地を手放さざるをえなくなります。

業者は今まで賃料値下げのことなどいっさい申し入れしてこなかったのに、
名義人が亡くなったことに乗じて、申し入れたように思える話し振りをしてます。
私としては、業者に撤退されても困りますし、
業者が隣接した土地を買い取っているので、
半端にはさまれている土地を持っていても活用できるかが不安です。
売却したい気持ちがありますが、買い叩かれるのも嫌です。

以前に売却した他の方は、
おおよそ固定資産評価額で買い取ってもらえたようです。
現在、この土地の近隣の評価価値は以前より下がっているようですが、
それは原野状態の評価で、
うちの土地は固定資産では宅地として整備されています。

業者の一方的な賃料半額以下の希望は応じられません。
このような場合はどう対応すすめていけばよいのでしょうか？
売却の場合、土地の価格は固定資産評価額を参考に考えていいのでしょうか？

---

□■アドバイス

そのまま事情を話して、応じられないと言うのが一番だと思います。
その時に近隣の同程度の地代を参考にするのも良いと思います。

　売却の場合の土地の価格について、通常は、
　　　国税庁の路線価
　　　 http://www.nta.go.jp/category/rosenka/rosenka.htm
　　　国土交通省地価公示／都道府県地価調査
　　　 http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=2
　を参考に致します。

（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

アドバイス、大変ありがとうございます。
業者は今月あたまにその話をしてきて依頼、その後は何も言ってきません。
賃料は今月分は契約額で入金がありました。
業者の出方を様子みてみようと思います。
　　
税務署に評価額を確認したところ、
　　　●相続や贈与はこの土地の場合、固定資産評価額×1.1
とのことです。
教えていただいたサイトにもそう載っていました。
国土交通省のサイトでは検索条件で該当がありませんとでてしまいました。
一般的に路線価と地価評価は金額が大きく違うものなのでしょうか？
また、路線価を参考に金額を考えてもいいのでしょうか？
お手数ですが、再度アドバイスお願いします。

---

□■アドバイス：２

路線価は国税庁（税務署）が、
相続・遺贈又は贈与により取得した財産にかかる相続税、
および贈与税の財産を評価する場合に適用する基準と言えます。

公示価格については、国土交通省土地・水資源局土地情報課の
「土地総合情報ライブラリー（ http://tochi.mlit.go.jp/ ）の、
　　 http://tochi.mlit.go.jp/tocchi/chikakouji/point_03.html#1
に説明がのっていますので、ご覧下さい。
公示価格・基準値価格は、検索でしぼりこんで、お近くの標準地、
または基準地を参考にします。

路線価と公示価格は違うことが多いので、参考程度とお考え下さい。
必ずその価格で売れると言うものではありません。
賃貸の場合は路線価を参考にする場合が多いのですが、
売買では両方を調べて参考にします。
実際には接道状況や立地にも左右されます。

最終的には賃借人とは別の、
地元の不動産業者に相場を確認するのが良いと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

地元の不動産業者に聞いてみたところ、
「周りは原野や田んぼのため、明確な参考価格にはならないが…」
という前置きで、近隣の土地相場の話をうけました。
すると、路線価の1/7の価格にしかなりませんでした。

ここまで開きがあるときは、
一般的にどちらの価値が優先されるのでしょうか？
その土地にすでに業者の建物が建っているという状況を加味すれば、
一般的な土地相場より高い価値で買い取ってもらえると思うのですが、
いかがでしょうか？
また、こんなに価値が下がっていても、固定資産税は高い基準ですが、
固定資産税の見直しというものはできるのでしょうか？

---

□■アドバイス：３

路線価の1/7ということはちょっと理解に苦しみます。
ひょっとして、市街化調整区域内の農地を宅地、
もしくは雑種地に地目変更したのでしょうか？
市街化区域内、無指定地域、都市計画区域外の土地であれば、
余程の事情が無いと考えられないのですが？

市街化区域内、無指定地域、都市計画区域外の土地であれば、
仰るとおり、相場よりも高い価値で
買い取ってもらえる可能性があるのですが、
調整区域内で、なおかつ、既存宅地（60条申請の可能な土地）
ではない場合には、一概に言えません。
　　
市町村の建築課、もしくは都市計画課等で、調整区域かどうか
建替えが可能な土地かどうか、確認なされてはいかがでしょうか？
建替えが不可の場合は、近隣宅地の相場より下がる可能性もございます。

固定資産税の見直しについては、基本的には難しいでしょう。
可能な場合もありますが、かなり専門的な知識を元に、
市町村の税務課等と交渉しなければなりません
（私の知人の不動産業者が、下げて貰ったケースがあります）。
また、事業用に賃貸している宅地であれば一層難しいと思います。

なお、最近の土地値下がり傾向の中、
固定資産税の評価額より低い売買のケースも出てきています。
しかし、路線価の1/7と言うのは、かなり特殊な事情がある様な気がします。

（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

いつも本当にありがとうございます。心から感謝しています。
上記の市街化区域内、無指定地域、都市計画区域外はどんな土地のことですか？
その土地は名義人が誰か借りる人がいればいいなという思いで、
10年以上前に草がぼうぼう生えていた土地を更地にしたと聞いています。
特殊な土地という話は聞いたことがないのですが…。

---

□■アドバイス：４

まず土地には、都市計画法により線引きされた都市計画区域内と
区域外の2種類があります。

都市計画区域外の場合は、農地法、砂防法、自然公園法などの
法律対象を除けば利用は自由です。

都市計画区域内には、無指定という都市計画区域外と、
ほどんど同様の土地と、市街化調整区域と、市街化区域に分けられます。
市街化区域については、その用途がそれぞれ決められていて、
その範囲内であれば利用は自由だと思って下さい。

問題は市街化調整区域です。
国道に面していても意外に調整区域の所は多いのですが、
この市街化調整区域は基本的には
建物等の工作物を規制している地域です
（都市計画法施行規則第60条証明の旧既存宅地や
　都道府県の条例によって一部許可される場合もあります)。

もし、貴方の土地が
都市計画区域内の市街化調整区域にあるのなら、
固定資産の評価額に比較して、
実際の売買金額はかなり低くなる場合もございます。
市町村の建設課、もしくは都市計画課等で、
どのような土地なのかを、ご確認下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

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相談内容　

新潟・50代男性
素人みたいな質問で申し訳ありません。今まで売買を仲介した時に、
売主が2人の時は、領収証に2人分の署名と捺印をもらっていたのですが、
このたび11人の共有物件を売ることになりました。
この場合、手付金、残金の領収証のともに、
　　　・代表者1名の署名捺印にして、「外10名」と記載
という形にしても、法的に問題無いものか、どうか教えてくださいませんか。
（ハマ不動産・小野さん）

---

□■アドバイス：１

私見ですが、後々に問題が起こる可能性が無いのであれば
（例えば、11人全員の売却の意思を確認し、目の前でお金の分配を確認できたり、
　振込先が11口座に分かれたりしていて、振り込み票の控えが残る…など）、
代表者1名の署名捺印にして、「外10名」と記載しても、問題は無いと思います。

しかし、親類・縁者等の場合で11人にそれぞれ持分に応じたお金が行くのであれば、
11人にそれぞれの取り分（持分）に応じて領収書を切って頂いた方が
間違いが無いと思います。つまり、11枚の領収書を買主に渡して頂くことになります。

商人・事業者以外の場合は収入印紙を貼る必要が無いので、記入する手間だけです。
また、共有組合等の共有地の場合（共有組合でも地縁団体以外では、
登記は代表者の個人名にしたり、個人の共有名義にしたりしますので…）ですと、
その共有組合等の団体名を入れた代表者名1名の領収書で良いと思います
（代表者印のある場合は、その代表者印も捺印して頂く）。
この場合は収入印紙が必要になる場合もあるかと思います。

詳しいことがわからないのですが、実際の取引の形態によっても変わると思います。
とにかく、仲介業者として、後々トラブルの起きない様に注意することが大事だと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

涌井様、お忙しいところ、ありがとうございます。
売買契約書は、代表の方が署名したら、次の人に郵送して、
11人が次から次へとまわしてもらう予定でした。
そのため、11人全員の署名欄があるA4版の領収証を作って、
契約書と一緒にまわしてもらうことも考えました。
しかし、そこまでしなくても、代表の人だけ署名して、
外10名としてもいいのではないかという意見もありましたので、
ご相談させていただきました。
　　
契約と残金精算は代表の方だけにきてもらう予定です。
司法書士の方も、全国の共有者に郵便で
委任状と印鑑証明のやり取りをする予定です。
（ハマ不動産・小野さん）

---

□■アドバイス：２

推測ですが、おそらく血縁関係で、孫の代まで含めると
11人になってしまうということなんでしょう。
その様な取引の場合、実務では領収書や契約書よりも、
本当に本人が承諾しているのかどうかが問題になりやすいですね。
司法書士の先生が、直接、ご本人と委任状と印鑑証明の
やり取りをするのであれば、それほど問題も起きないとは思います。

土地代金の手付と残金という但し書きがあれば、代表者名と他10名でも、
領収書は問題は無いと思います。
できれば、契約書の特約条項に、
　「手付金と残金については、代表者の○○が、他の10名が遠隔地に居住し
　立ち会えないので、代表して受領することを、売主は全員承諾するものとする」
と、入れておけば良いと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

涌井様　再度のご意見ありがとうございます。
全国に散らばる共有者に、
代表者が土地代金を受け取ることと、所有権移転することに対して、
一切の権限を委任するという委任状
を、代表者宛に書いてもらうことにしました。

契約書と一緒に委任状を人数分、それから個人情報の取り扱い承諾書も
一緒につけて、郵便でたらいまわししてもらって、各自が書いたら、
印鑑証明や、住所、氏名が変更した人は住民票あるいは戸籍の附票、
戸籍抄本などとともに代表者のもとへ郵送してもらうことにしました。
　　
委任状は原本を買主の契約書に綴じて渡すつもりです。
念のため、写しも当社が保管する契約書のコピーに綴じようと思っています。

領収書はご指摘のようにしたいと思います。
一時はA4のコピー用紙11人分の署名欄がある領収書を、
たらいまわしに捺印してもらうことも考えましたが、やめました (^^;

「土地代金の手付と残金という但し書き」
のような特約をつける方法があるとは思いつきませんでした。
　　
今回はつけないでしまったので、このような共有者が全国にいるような物件が
出た時に特約に入れたいと思います。ほんとにありがとうございました。
（ハマ不動産・小野さん）

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相談内容　

東京・40代男性
2つの土地が並んで接しています。
1つは私名義、もう1つは私と姉の共有名義です。
私名義の土地は私が住んでいます。
共有名義の土地には築50年以上の家があり、今まで人に貸していましたが、
老朽化がひどく壊すことになりました。
共有名義の土地は1.8mの私道にしか面しておらず、
売却したり、改めて賃貸住宅を建てることは困難と思われます。

このままでは共有名義の土地が更地となり、
高い固定資産税を払い続ける必要がでてきます。
　　
そこで私名義の土地と共有名義の土地を合筆し、私の住宅がある土地として
固定資産税を低減したいと思うのですが、異なる名義である以上、
このような合筆は不可能なのでしょうか。

それとも土地交換等により合筆する手段があるのでしょうか。
ご回答よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス

複数の土地はたとえ並んでいても、以下のような場合は合筆はできません。

　　　・所有者が違うとき
　　　・地目が違うとき
　　　・内容の違う抵当権等がついているとき
　　　・地役権の要役地であるとき
　　　・字違い、町名が違うとき

ご相談のケースでも、このままでは合筆はできません。
それから、仮に合筆して一筆の土地としても、
それだけで合筆後の土地の全体について固定資産税の低減の特例が
適用になるわけではありませんので、注意が必要です。

　　　1.住宅用地の特例
　　　　　専用住宅の敷地となっている土地
　　　　（住宅の床面積の10倍の面積を限度とする）については、
　　　　その土地の固定資産税評価額の3分の1の額が固定資産税
　　　　の対象になります（店舗併用住宅、アパートなどは、別の基準あり）。

　　　2.小規模住宅用地の特例
　　　　　住宅用地全体のうち、面積が200平方メートル以下の部分については、
　　　　　さらに上乗せで、固定資産税評価額の6分の1の額が
　　　　　固定資産税の対象となります。

従いまして、あなたの場合、
この利点が生かせるかどうかも検討の材料とされることですね。

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

---

■□相談者より

川村行政法務事務所御中、さっそくご回答くださり、
本当にありがとうございます。やはり合筆は難しそうですね。

両方の土地はそれぞれ40坪程度なので、合筆できれば、
固定資産税の低減が受けられると考えていました。
この面積でも、更地として固定資産税を払うとなると、
サラリーマンにはかなり重荷です。
姉から譲渡してもらうと譲渡税が払えそうもありません。

共有名義の土地（更地になる予定）を売却するには、
1.8mの私道しか面していないので、かなりたたかれるのは目に見えています
（私名義の土地は公道に面しているため、両方を合わせると
　ある程度は価値があると思い、売るに売れない状況です）。

例えば、共有地の姉の分25％と私名義の土地25％を土地交換し、
両方を私75％、姉25％とした後、合筆するなんてことは許されないのでしょうか。
　　
また、こういうことを相談するのは、税理士、司法書士、
土地家屋調査士等、どなたに相談すればよいのでしょうか。

お忙しい中、何度も申し訳ありませんが、
もしご意見をお聞かせいただければ幸いと思います。

---

□■アドバイス：２

再度、行政書士・川村です。
「合筆できれば、固定資産税の低減が受けられると考えていました」は、
なるほど、先ほどご説明した要件を満たしているのですね。
であれば、理論的には大丈夫でしょう。

ただ、この点は予め市町村の資産税課などに確認されるのが宜しいでしょう。
と申しますのも、私自身もこの周辺の役所での事務的取り扱いの詳細は、
知識が確実ではありません。
例えば、合筆してもそのことについて当該担当役所に通知が行かなければ、
従来通り課税されてしまう可能性などについて、ちょっと気になります。

共有名義の土地に関しては、現地での状況を確認しないと何ともいえませんが、
買値をたたかれる以前に、そもそも売れない可能性が高そうですね。

土地交換で名義が共通化するのであれば、合筆自体は可能かと思います。
もちろん、他の要件が満たされていることが前提です。
それと土地の元番が異なる場合も法務局へ相談確認が必要と思います。

しかし、そうすることにより、将来、権利関係が複雑になり、
次世代以降の方々が困りはしないでしょうか？
相続問題の専門家としては、お奨めはしたくないケースですね。

それと固定資産税がそれほど気になるというからには、
評価額が高い土地にお住まいと拝察申し上げますが、
仰る土地の権利交換により登録免許税や、不動産取得税が発生します。
もちろん、司法書士に依頼するなら、この報酬もあります。
このあたりのバランスが問題ですね。
そこまで無理するくらいなら、もっと別の手段があるような気がします。

合筆は何と申しましても、家屋調査士さんの専管業務ですが、
本件では確かに税理士、司法書士の専門分野の知識も必要になりますね。

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

---

■□相談者より

行政書士・川村様、
再度すばやいご回答くださり、ありがとうございます。
おかげさまで現在かかえている問題が明確になったように思います。
目先の出費にとらわれ、
川村様がご指摘されている相続まで考慮していませんでした。
もう一度、頭の中をよく整理し、最適な方法について考えてみたいと思います。
本当にありがとうござました。

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相談内容　

愛知・40代男性
はじめまして、いつも読ませていただいています。
突然、不動産に関して考えなければならなくなりました。
何らかのアドバイスをいただけると、大変うれしいです。

隣家が売りに出て、土地が更地になりました。
戸境がないので、相手の不動産業者が測定したところ、
我が家の軒下部分が隣家の土地を侵食していることがわかったそうです。
そこで、我が家の軒を取り壊すとなると面倒なため、
土地を購入してほしいと持ちかけられています。

　　■土地について

　　　・土地は奥行きが同じで、幅が多少異なる同形状の縦長長方形です。
　　　　具体的には、35cm×20m＝7平米＝2.12坪です。

　　　・一路線（主要道路）に面する宅地で、普通商業・併用住宅地区です。

　　　・路線価は、17年115E、16年120E、15年130E（借地権割合50%）で、
　　　　評価倍率は「路線」でした。

　　　・ちなみに、近辺（路線価17年120E、16年120E、15年125E）の基準点で、
　　　　地価公示価格は、17年143,000、16年159,000、15年166,000）でした。

　　　・登記費用も含めて105万円と、相手の不動産屋さんから、
　　　　一方的な提示がありました。

　　■相談内容について

　　　1.このような場合、買取が一般的なのでしょうか？
　　　　それとも、ほかに何かよい方法はないでしょうか？

　　　2.この指定された購入額が妥当なものでしょうか？
　　　　ちなみに近辺の土地販売価格を調査したところ、ほぼ同じロケーションで
　　　　17年115E、更地の土地が、坪単価45万円で販売されていました。
　　　　今回の提示額は、通常の土地販売であれば妥当な額にも思えますが、
　　　　状況的にどうも釈然としないものがあります。
　　　　しかし、提示額で了解するしかないでしょうか？

　　　3.戸境に関しては向こうの調査結果でしかないのですが、
　　　　こちらで調査すると測量費などもかかるため、迷っています。
　　　　個人が自分で調査・測量することは可能でしょうか？

以上、ぶしつけな内容ですが、頼る当てもなく質問させていただきました。
どうかよろしくお願いします。

---

□■アドバイス：１

返答の前に基本的な事をお聞きいたします。

専門家（土地家屋調査士・測量士など）を入れて測量し、
さらに地積更正を行う場合は、実測する土地に接している
全ての土地の所有者の立会いと認印が必要です。
その測量をした専門家からはその様な説明と、
書類への認印を求められましたでしょうか？

また、公道と接している場合は官民境界の確定が必要です。
公道に接している場合は、関連行政からの立会いはあったのでしょうか？

国調（国土調査）は済んでいる土地でしょうか、それとも済んでいませんか？

以上、宜しくお願いします。

（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

早々にご返答ありがとうございます。
老齢の母所有の土地であるため、どうも詳細を聞いてもあいまいで、
自分を交えずに話が進んでしまっていたため、あわてています。

　　■測量・認印について
　　　他2辺の土地とは境標（下図の★）があり、境界に問題はないと聞いてます。
　　　該当の売り更地を専門家が測量した結論を告げられて、新規の境標を2本
　　（下図の「↑」）を打って、その細長い部分を購入してほしいと認印を求められ、
　　　言われるままに印鑑を押してしまったそうです
　　（救いは、まだ売買契約ではありません）。
　　　相手は不動産・弁護士・測量士がかんでいますが、こちらは無防備です。
　　　実際には、その土地へはみ出している境壁は「↑↑」間の1/3ぐらいで、その
　　　境壁が傾き、屋根の端や雨どいが右側の「↑」まではみ出している状態です。

　　　　┌──┌──┬──★
　　　　│所　 │　 売│　　 ┃　　┃
　　　　│有　 │　 り│　　 ┃　　┃
　　　　│地　 │　 更│　　 ┃　　┃
　　　　│　　 │　 地│　　 ┃　　┃
　　　　┗━━┗━━★━━┛　　┗
　　　　　　 ↑↑
　　　　　　　　　　　　　　公道
　　　　━━━━━━━━━┓　　┏
　　　　　　　　　　　　　 ┃　　┃

　　■公道接地の関連行政の立会いについて
　　　これは特になかったようです。明日、確認します。
　　　官民境界は上図からも明確ですのですが、確定は必要でしょうか？

　　■国調（国土調査）について
　　　不明です。明日確認します。

いろいろわからないことばかりです。よろしくお願いします。

---

□■アドバイス：２

技術的なところは、涌井秀人様の指摘どおりに、
手順を踏んで正確をきしてください。
ところで、土地価格や価値についての私見をお伝えします。
現在お持ちの地積（広さ）が分かりませんが、接道間口が増えるかたちの、
隣接地買収は、100年に1回、チャンスがあるかどうかですね。
既存土地の評価アップや、まさに隣はその不動土地でしかありえない
希少価値から言って、倍額は充分値する値段です。
経済的に多大な負担ならともかく、余裕があれば「買い」です。
都心では、削ると更地に家を建てにくいので、
「出ている部分を壊せ」の方が多いともいえます。
50万円出費して、土地は増えないより、よっぽど将来的に役立つでしょう。

（一級建築士・宅建主任者　中尾正文さん）

---

■□相談者より

ご返答、アドバイスをありがとうございます。
確かに言われてみればその通りでして、
接道間口が増える形での隣接地買収は、貴重なものだと認識しました。
土地を買わずに出ている部分を壊すのは全く現実的ではなく、
土地購入以上に改築費用が発生し、とても無理な話です。
購入することで前向きに話を進めます。

---

□■アドバイス：３

ご返答の内容から推察しますと、
　　　・国調の済んでいない土地の実測を行い地積更正登記を行った。
　　　・その結果、隣地に擁壁や屋根がはみ出していることが解り、
　　　　買取を請求された。
　　ということだと思います。

　「言われるままに印鑑を押してしまったそうです」は、
推測の域を出ませんが、実測時の境界の確定のための承認印だと思います。
つまり「ここが境界ですよ」ということを認めたことになります。

　「官民境界は上図からも明確ですのですが、確定は必要でしょうか？」は、
官民境界の査定は、「実測→地積更正」を行う場合は必ず必要ですが、
隣地立会いと同時とは限りません。貴方が必要なのではなく、
実測をする土地に関して必要になります。正式な手続きを踏んだ実測かどうか
確認したかっただけですから、あまり気にしないで下さい。

　　「国調（国土調査）について不明です」
国調は国の経費で、その地域全体に光学測量を入れて実測を行い、
地積更正をかけます。登記簿謄本には国調による面積変更が明記されます。
つまり、国調が済んでいれば、登記簿謄本に記載されている面積が
確定された面積であり、実測は必要が無いということになります。
今回の場合はあまり関係が無いと推察されますので、気にしないで良いと思います。

　　おおよその様子をまとめてみますと
　　　1.相手の実測は正規な手続きを踏んだ実測と思われる。
　　　2.貴方のお母さんの家は実測の結果、隣地にはみ出している事が確実。
　　　3.相手は登記費用も含めて105万円で購入して欲しいと言ってきている。
　　ということになります。

私見を述べますと、それ程酷い要求とは思いません。唯一不明なのは、登記費用です。
この登記は売買予定地の分筆費用の事ではないかと思います
（所有権移転登記費用や不動産取得税は別途必要になると思います）。
通常は、分筆費用はケースバイケースですが、最低でも16万円程度は必要であり
（高い場合は30万円の場合もあります）、この費用は売主が負担するのが一般的です。
もし、交渉の余地があるとしたら、この分筆の登記費用を売主負担にして頂くことです。
つまり、75万円～90万円に値切る…という感じです。

　　私であれば、
　　　・登記費用が分筆登記のことであれば、75万円に値下げしたら、すぐ買う。
　　　・90万円に値下げしたら渋々買う。
　　ということになります。根気良く値切り交渉しましょう。

なお、隣地にはみ出している部分については今の時点では、
それ程気にする必要は無いと思います。もめて、相手が法的手段に訴える
と言いだすまでは、勝手に取り壊すことはできません。
もし、相手が勝手に取り壊しをしてくれたら、それこそ「しめしめ、儲かった」
ということになりますので、提訴しちゃいましょう。
値引きしたら購入するということですし、面積も7平米ですから、
値引交渉の過程で、相手も訴訟してまで問題を大きくしないと思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

ご返答ありがとうございます。急遽、今日、夕方に先方の測量士と話ができました。
ご推察いただいたとおりで、母が境界立会図を確認したことになっていました。
測量士に詳細説明を求めたところ、
近辺の一角を調査した図面を元に、該当区画を慎重に調査して、
官民ラインの特定と共に、数箇所あった境標をベースに
対象区画の隣家との境界を割り出した結果、今回のような越境が判明したということ
を誠意を持って説明していただき、登記簿の当方所有面積と見比べても
納得できる内容でした。
（実は、先方の土地全体は2世代前に当方から分筆した土地であって、
　当方の登記簿に分筆時の面積が載っていました。
　昔は分筆もかなりいい加減だったようです）

あとは土地代金・登記費用等ですが、仲介（先方の売先）の不動産屋さんから、
以下のとおり、\1,072,485になるといわれました。
　　　・土地代金　　： \900,000（2.31坪）
　　　・分筆登記費用： \ 50,000
　　　・登記費用　　： \ 72,485（面倒見てくれるそうです）
　　　・立会手数料　： \ 50,000

分筆費用は先方が持つのではないかと問い合わせたところ、
「越境しているから分筆が必要になったわけであって、
　売主負担などとんでもない。買主（当方）がもって当たり前」
と請合ってもらえませんでした。

こちらの説明が悪かったのかもしれません。この金額でも、かなりしぶしぶですが、
了解するしかないかな…と母と話しています（月曜日に最終調整することになりました）。

無料でのご相談にもかかわらず、ご丁寧にご返答いただき、感謝しております。
今後も悩める人の救い手としてご活躍ください。

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千葉・30代男性
はじめまして。誰に相談してよいか分らず、ここへたどり着きました。
早速相談なのですが、私の父名義の土地に、
兄夫婦が母の許可も取らずに勝手に家を建て始めました。

工事はすでに始まっていますが、
父は「家を建てても良い」などと一言も言っておりません。

兄夫婦とは折り合いが悪いのですが、父の許可なくしても
家は勝手に建てられるものなのでしょうか？
家を建てるにあたって必要な書類を準備する時に、
土地の持ち主である父の署名捺印などは必要ないのでしょうか？

アドバイスお待ちしております。宜しくお願いします。

---

□■アドバイス：１

建築基準法上問題が無ければ、建物の建築は出来ます。
建築の承諾の有無は親族間の問題ですので、
最寄りの弁護士さんか無料法律相談などを
ご利用して相談されることをお薦めいたします。

（アットホーム・香川文人さん）

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■□相談者より

香川文人様、お返事ありがとうございました。
さっそく弁護士さんに相談することにいたしました。
親・兄弟で話しても埒が明かないようなことなので、
弁護士さんに全てをお任せするしかないようです。
財産争いというのは恐ろしいですね…。

---

□■アドバイス：２

一つ付け加えます。建物を登記して、表示がなされますと、
逆に土地は大変な制約を受けます。

まず、土地への出入りを物理的に制限する措置をとること
（有刺鉄線のようなものを張るなど）が大切です。
そして、それを壊しても勝手に入ったとの実績を作ることです（写真も有効）。

不動産上の他人が勝手に入る事を知っていながら、看過しては不利になります。
これらの措置を至急とられてから、時間掛け、お兄さんに譲るならの
そ条件交渉をすることです。

手遅れなら、建物の登記が出来ないよう行政手続や仮処分なども
視野に入れた迅速な行動をお勧めします。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

---

■□相談者より

中尾正文様、お返事ありがとうございました。
両親は土地を譲る気持ちは全くありません。
父名義の土地を勝手に使用しているのに、家を建てる相談も無く、
工事も進めています。

すでに基礎工事が始まっています。
自分名義の土地ではないのに家を作るのは可能なのでしょうか…。
無知な私は分らないのですが、書類などに名義人の印鑑、
署名などはいらないものかと腑に落ちない点がたくさんあります。

まずは弁護士さんに相談することになりました。

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相談内容

新築の家を買う事になり2、3日後に地鎮祭を控えてます。
同じ土地に同じ条件で3区画売りにでて一番先に買いました。
残りの区画はなかなか売れず、
結局、区画を小さくしてもう1区画が売れたそうです。
もう一区画残っていますが、違う不動産屋の広告に、
土地が広くなって（5坪ほど）、
うちが買ったより500万円くらい安くなって出ていました。
自分が買った金額に納得できないのですが、どうしたらよいでしょうか？
ご回答をよろしくお願いします。

---

□■アドバイス

例えば、貴方がデパートで商品を買ったとします。
後日、買った商品と同じものがバーゲンで安く売られていた場合、
貴方はどうされますか？
納得出来ないからと文句を言われますか？

現実には、貴方が買った土地と販売中の土地は全く別のものです
（不動産に同じものはありません）。

別の商品である以上、価格も異なりますし、
売却する側の事情は、時期により異なります。

　（アットホーム・香川文人さん）

---

□■アドバイス：２

土地の区画などの条件はわかりませんが、1番先に売れた区画は
1番いい条件（地形・接面道路・価格等）の土地の場合が多いでしょう。
つまり、あなたの区画は分譲地の中では1番なのです。
売れない区画は、皆があまり買いたくない区画なのです。
価格（坪単価）が変わるのは必定でしょう。あなたが、残ってる区画でも
今の（安い）価格なら是非とも買いたい…と言うのなら別でしょうけれども、
ご自分の買われた土地を誇りを持って、愛してあげましょう。

　（ライズ不動産・鈴木富雄さん）

---

■□相談者より

香川様、鈴木様、お忙しい中、回答していただきまして、
ありがとうございました。後で冷静に考えると、とても大きい買物なのだから、
もう少ししっかりといろいろ考えたり、その結果交渉したり、
出来る事はもっとあったのじゃないかと思ったりします。

でも、その時の状況と気持ちは、そこを買おうという気持ちだった事は
確かなので、今更いろいろ思ってみても仕方ないと思います。
家自体はいろいろと考え、気に入った物に仕上がると思うので、楽しみにしています。
とても気持ちが楽になりました。ありがとうございました。

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相談内容　

私の取引している銀行の司法書士を入れて、
当事者間で土地買取を済ませました
（嶋田先生、以前、何度もお世話になり、有難うございました）。

当初から分かっていた事ですが、登記面は約46坪で、昭和42年に再測量の結果、
約54坪あったと言うことで、以来、借地料54坪の計算で支払って来ました。

地主との今までの関係を考えると、ひょっとして固定資産税の関係で
法務局はそのままにしておき、地代のみに再測量した数値を
適用したのかも知れませんし、もっと悪く考えれば、
一切測量等はせずに数字のみをごまかしたのかもしれません。
今回の土地買取の際には判っていましたが、この件はあえて出さずに、
8坪ほど少ない土地面積のままで、坪単価入れずに合計の金額で取引しました。

土地の権利書は既に入手していますが、今回、私の方で再度測量して
正式な数字を出し、将来再登記をするにはどの位の費用がいるのでしょうか？
また、前の地主が昭和42年に測量したデータを持っていれば、利用できますか？

---

□■アドバイス

嶋田です。

　　> 少ない土地面積のままで、坪単価入れずに合計の金額で取引しました。

実測取引でなく公簿で取引したということですね。

　　> 将来再登記をするにはどの位の費用がいるのでしょうか？

売主側の立会いで隣地との境界を確認しましたか？再測量する目的は
地積の更正（面積の変更）ですが、隣地所有者の承諾が必要です。
どこでも、なかなか隣地の印鑑証明をとるのは大変みたいですね。
費用は、測量や立会いの難易度によりますから、
地元に精通した土地家屋調査士と相談してください。
国土調査という国が強制的に実施している測量を待つのもいい方法です。
面積は国土調査の成果として訂正されます。
実施時期は地元自治体土木部へ問い合わせください。

公簿が増えれば固定資産税は上がります。建築許可などは
公簿でなくてもいいので、測量して地積更正をするのは
自己使用ではメリットは少ないですが…。

　　> 昭和42年に測量したデータを持っていれば、利用できますか？
　　
参考資料にはなります。但し、年月がたっているので再測量は必要ですね。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

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相談内容　

兼業農家です。調整区域に畑を4反所有しています。
自宅は市街化区域にありますが、車で片道20分ほどかかるので、
畑に家を建て、早朝・勤務後に作業ができればと思っています。
農地に家を建てることは可能でしょうか？
また、条件等がありましたら、教えてください。よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス

お住まいの地域がわかりませんが、調整区域の農地であれば、
基本的に都市計画法、農地法、また場所により、農振法の制限があります。
それぞれ、開発許可、農地転用許可、農振地区の除外手続が必要になります。

基本的にいずれの法律も、その立法趣旨は制限・禁止することにありますので、
ある一定の「やむを得ないケース」において許可されるものです。

農家であれば、いわゆる農家住宅として都市計画法上の
開発許可不要案件に該当する都道府県も多いです。
要件は兼業であるかどうかよりも農業経営の規模によるようです。

都市計画法では、都道府県により、また地域の条件等により、
許可不要になる場合や、許可ができるかどうかを審議する
対象となる要件が異なる部分も大きいですので、
受理窓口になるべきお住まいの市町村の都市計画課、
あるいは建設課、さらには農業委員会、農政課などに
確認されるのが間違いないでしょう。

なお、上記の申請手続を代理することを法律上許されているのは
行政書士のみですので、お近くにご存知の方がいらっしゃれば、
相談されると宜しいでしょう。

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

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相談内容　

現在自宅敷地が120坪ほどの面積あります。
そこに自宅とアパート付き店舗があるのですが、
建物が老朽化して、入居は1店舗のみで、ほぼ全体空き家です。

入る家賃は固定資産税程度です。今回、自宅を改築しようと
思うのですが、店舗まで改築できる資力はありません。
でも、自宅に120坪もの敷地は必要ありません。

そこで、
　　　1.店舗はそのまま、自宅のみ改築
　　　2.借金して、店舗まで改築
　　　3.店舗部分の土地売却
　　　4.土地全体を売却して、他に自宅用地を求める
　　
などが考えられると思うのですが、借り手が付く状況か、
収益性の目安など、どうしたらよいのか解りません。

当方、普通のサラリーマンで、特に不動産経営がしたいわけでもありません。
そこで、専門家の意見を聞きたいと思うのですが、
こういう相談はどこに持っていくのが良いのでしょうか？
どうやって良い相談先を見つけ、また、いくらくらい、かかるものでしょうか？

---

□■アドバイス

公平な相談先は大変難しいですね。
不動産や建築や設計やなど、いずれも我田引水に成り易いです。

どのような相談をされようが、最終的には、貴方様の将来設計（生き様）に
よっての判断しかないことになります。どの方法が得かとの正解はありません。
どうするにしろ、店舗や売却計画の、より細かい検討が必要です。
多分、ご存じない様々な方法があります。

どちらにお住まいか不明ですが、まず、信頼しようと思う人と、
よく話して情報開示をすること、そして、多角的に検討することです。

10万円20万円の小金をケチらず、
まず、はじめの相談をきちんとすることでしょう。
会社でなく個人次第です。それから、どのような人（会社を含む）に
どの程度のフィーで、検討回答を作ってもらうかを決めてください。

正しい判断をする資料も有料と考えないと、無料のたいしたことのない
情報で、重要な判断をしてしまうことになります。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

---

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
読み取りづらい書き方だったようで、申し訳ありません。

私としては、無料相談の先を聞きたかったわけではなく、
きちんと代金をお支払いして、専門家としての公平な情報を
提供してくれる所というのが存在するのかという点を知りたかったのです。

素人の場合、判断するための情報が、あまりにも少なすぎますので、
まず、どうやってその材料を集めたらよいのか、分かりません。
不動産業者なら土地売買の方向に流れそうで、
建設関係なら建築の方向に流れそうなことは容易に想像できますので、
その後の契約を縛られないように、その情報提供に対する
適正な代価を支払うつもりでおります。
もっとも、あまり高額だと払えませんが…。

信頼できる人に相談して…と、それを探すのが一番難しいのです。
残念ながら知り合いに、こういう関係に詳しい人も業者もいませんので、
まず、初期の相談をする先が知りたかったのです。
場所は札幌です。どこかにお心当たりがあると幸いです。

---

□■アドバイス：２

当方は不動産業を営んでいるものですが、
相談先をお探しのようなので、返信させて頂きます。
このような相談は良くあります。宜しければ、税理士を紹介します。
また、土地の査定等の資料作製については無料で行っております。
ご希望が無い限り、その後に営業は行いません。
また、アパート経営のお手伝いもさせて頂いております。
こちらも無料です。エリア調査、プラン作成も可能です。
お客様の立場にて検討致します。お手伝いさせて頂きます。

アイディアル・ホーム　網中雅基　http://ideal-home.co.jp/

（アイディアル・ホーム/網中雅基さん）

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相談内容　

東京都の建築条令で、路地状敷地にはアパートなどの
特種建築物を建てることはできないとの条文があります。
路地状敷地の定義とは、そもそも何なのでしょうか？
路地状部分の幅が10m以上で接道しておれば、
アパートの建築は可能なのでしょうか？
また、L字型の敷地でも同様の制限がでてくるのでしょうか？

---

□■アドバイス

この条例は、外階段をつけた形式の共同住宅等を規制する物です。
階段を各室の部屋内にとった重曹長屋式アパートか、
従来の長屋式（メゾネットタイプ）の借家であれば建築は可能なはずです。

重曹長屋式アパートは大東建託・セキスイハウスが商品としては
豊富に持っています。変形土地であれば、ハウスメーカの商品よりも、
アパマンショップホームプランナーのデザイナーアパートが良いかもしれません。
ご参考下さい。

（アート不動産・吉田宏さん）

---

■□相談者より

吉田様、早速のアドバイス有り難うございました。
　整理すると、

　　・重層長屋方式であれば、一般の住宅と同様に2mの接道条件で建築は可能。
　　・外階段方式の共同住宅だと**mの接道（**mは路地状部分の長さによって
　　　変わってくる）で建築は可能。

　と言うことで宜しいでしょうか？

その場合、**m部分はどのように解釈すれば宜しいでしょうか？
4m以上とか10m以上とか様々な意見があるのですが…。

---

□■アドバイス:２

この制限は、万一火災等災害が起きた場合、道路が狭いと
緊急車両や消防車が入らないなど、救助・消火活動が遅れて
被害が大きくなる可能性があるためです。
様々な意見というのは敷地の現況により判断が異なるためでもあります。
従って、実際の敷地の資料を持参のうえ最寄りの役所（建築課等）で、
建築の事前相談をされてみてはいかがですか。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川文人さん）

---

■□相談者より

香川様、ご回答有り難うございました。
ご助言の通り、確認してみます。

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相談内容　

はじめて相談させていただきます。
「他人の土地でも10年間何らかの使用を続けていれば自分の土地にできる」
という話を聞きました。これは本当でしょうか。例えば、遠く離れた自分の所有地に、
隣地の人が10年間花や野菜を作り続けたり、ゴミを日常的に燃やしていたりした場合、
自分は所有権を消失してしまうのでしょうか。教えていただきたくお願いいたします。

---

□■アドバイス

民法の取得時効といわれるものです。
インターネット上に沢山解説されています。
例えば、不動産流通研究所さんの下記サイトでも「取得時効」を
やさしく解説してあります。
　　
http://www.re-words.net/

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者　香川文人さん）

---

■□相談者より

早々にご回答いただきありがとうございました。
紹介されたホームページもよく見て、きちんとした対応をしたいと思います。
ありがとうございました。

---

□■アドバイス:２

時効により権利が自動的に消失する訳ではありません（消滅時効）。
時効により他人があなたの土地の権利を得ることにより、
権利を失うということになります（相手方の取得時効）。

まず重要なのは、相手がその土地を所有する意思があることです。
その土地を占有して使っていることは、時効の開始条件ではありません。
塀や囲いなどをして他人が入れないようにするなど明らかに
所有の意思がある場合にそこから時効が始まります。

ただし、他人のものだと知っていた場合（悪意）、取得時効は20年です。
思いこみなどで自分のものだと思っていた場合（善意）が10年です。
そして、取得時効は必ず時効の援用をしなければ権利を得ることはできません。
占有者が時効による権利を主張（時効の援用）して
裁判の判決を得なければいけません。

賃貸契約をした場合は、占有しても相手には所有権はありません。
借りるという行為は、貸し主に所有権がある状態で占有だけしているからです。
無償の賃貸契約でも同じです。

簡単にざっと書きましたが、ケースバイケースで判断が違ってくるかも
知れませんので、時効の考え方だけを解説しておきます。

（西日本地所 ・山本秀樹さん）

---

■□相談者より

ご回答いただきありがとうございました。
大変参考になりました。
さっそく隣地の方ときちんとしたお話をしたいと思います。
ありがとうございました。

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相談内容　

お尋ねします。借地権の更新・譲渡や税関係の金額を決める際の
目安に、更地価格の何％や、実勢価格の何％云々と聞きますが、
この価格はそもそも何を使うのでしょうか？

　　　1.更地価格とは、路線価ですか？　公示価格ですか？　実勢価格ですか？
　　　2.実勢価格とは、不動産屋さんの仲介料などを含めた販売価格の事ですか？

宜しくお願い致します。

---

□■アドバイス

1.更地とは建物など工作物が無い土地の事です。
建物が有れば建付地と言います。価格の事を表すのではありません。
　　
古屋が付いている土地を販売する際、建物を撤去して更地で引き渡す時に
更地価格と呼ばれます。これは引き渡し方法を表しています。
　　
路線価は国税庁が決めた土地の路線価格、公示価格は国土交通省が発表した
基準値の土地の価格、実勢価格とは実際の取り引きされた不動産の価格です。

2.実勢価格とは通常取り引きされている不動産の価格です。
仲介手数料は取引に関わる仲介の報酬ですので実勢価格には含まれません。

（アットホーム・香川文人さん）

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相談内容　

官民査定をしているかいないかを、どうやったらはっきりわかりますか？
約33年前の旧分譲地内の土地についてですが、測量図に基づき
役所に聞くしかないでしょうか？どなたか教えて下さい。

---

□■アドバイス

分譲地なら道路、河川とか公園の境界査定と思います。
査定してあれば、管理している自治体には査定図等があります。
土木の管理部門へ行けば分かります。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

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相談内容　

公簿が519.20平米で、地積測量図で計算した方が
3平米メートル多くなる場合、
この誤差を相手に修正を求めることは可能でしょうか？
私は隣地の人間ですが、その為に自分の土地の公簿より
3平米少なくなってしまっています（私の土地には地積測量図はありません）。

---

□■アドバイス

隣地の地積測量図が公簿面積より3平米多いのは、その分、
自分の土地を侵しているのではないかということですね。
地積測量図を作成した土地家屋調査士へ説明を求めたら如何でしょう。
納得できなければ、境界確定の訴訟提起とか、
ADR（裁判外調停）へ持ち込むことは可能です。
どちらにしろ、土地家屋調査士や弁護士のサポートが必要と思います。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

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■□相談内容

不動産屋から駅近の土地を勧められました。
場所の割りに価格は低めでなにがあるのかと思っていたら、
文化財保護法や砂防法が適用されているとのこと。

不動産屋は「業者が申請してちゃんと家を建てるから気にしなくてよい」
と言うのですが、それが理由で安くなっている土地だと思うとやはり気になります。
　
「将来増改築や外壁塗装をやりかえるときも工務店などが申請手続きをする」
と言われていますが、申請にかかる費用は当然こちら持ちですよね。
いったいどれくらいの金額を見ておけばよいのでしょうか？
　　
また、その土地には古家がついたままなのですが（更地引渡し）、
広い土地にも関わらず庭が作られていません（敷地の半分以上が更地のまま野ざらし）。
これは、造園などする際にも役所の許可がいるということなのでしょうか？
このような土地に関する注意事項やアドバイスがございましたら、
よろしくお願い致します。

---

□■アドバイス

費用は依頼する工事の見積を見るほかに確認する方法がありません。
許可等につきましては、管轄の都道府県や市町村役場で調べられます。

以下参考資料です。

　　■砂防法とは
　　　 http://www.internetclub.ne.jp/MRIKAI/region/syu/3-3/3-5-1.html
　　　（三菱総合研究所さんの運営する「自治体チャンネル」
　　　　 http://www.internetclub.ne.jp/MRIKAI/region/ 内より）

　　■文化財保護法とは
　　　 http://www.town.yagi.kyoto.jp/gyousei/skyouiku/iseki/iseki3/h3.htm
　　　（京都府船井郡八木町さんの運営する「Eco-townやぎ」
　　　　 http://www.town.yagi.kyoto.jp/ 内より）

（アットホーム・香川文人さん）

---

■□相談者より

香川さま、ありがとうございました。役所に尋ねた結果、
費用より先に電気やガスをかなり遠くから
引きこまなければならない土地であることがわかりました。
不動産屋には「それもこちらに任せておけばよい」と言われましたが、
引き込み工事費の概算を尋ねても答えられなかったので
「金額がわからないのでは契約できない」と断わりました。
そういう営業スタイルの会社なのでしょうが、
私には信用しかねる態度ですので、
こことは今後は一切取引しないつもりです。
家を建てるのは、本当に難しいですね…。

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■□相談内容　

初めてご相談させていただきます。今現在、私の希望する住宅街に
いろんな大手ハウスメーカーの建築条件付土地が多数販売されています。
購入を検討中ですが、なにぶん大手ハウスメーカーの住宅価格は高く、
出来ることなら地元の工務店で建てたいなぁ、とわがままを考えています。
以前、何かの住宅情報誌に
「建築条件付土地でも条件をはずすことが可能な場合がある」
との記事を目にしたことがあります。実際のところどうなのでしょう？
不動産のことについては勉強不足なもので、愚問かもしれませんが
よろしくお願いします。

---

□■アドバイス

その土地の所有権がハウスメーカーなら困難ですね。
真の持ち主を登記簿などで調べて交渉するとか仲介業者が入っているなら、
その業者に交渉するなどされたら如何でしょうか。
（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

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■□相談内容　　

はじめて相談させていただきます。
現在、建築条件付の土地の購入で迷っています。
というのも、その土地は大手ハウスメーカーの建築条件付なのですが、
そのハウスメーカーの販売している住宅は建てられないと言われたからです。

「売主の意向で建物の大きさや坪単価が決まっている」と説明されたのですが、
私は、建築条件付の土地というのは工事請負業者が指定されているだけで、
どんな金額でどんな家を建てるかはこちらの自由だと思っていました。
ネットで検索してもそのような記述が出てくるのですが、
この認識は間違っているのでしょうか？

また「確認がおりたので今後契約するときは完成物件扱いになる」
と言われたのですが、建物を建ててもいないのに
完成物件というのはどういうことでしょう？

仲介業者からは早く契約するよう急かされています。
環境はいいのでそこに家を建てたいとは思うのですが、
業者の説明に納得がいかず契約に踏みきれません。
この業者の言っていることは正しいのでしょうか？

どなたか、お答えをよろしくお願い致します。

---

□■アドバイス

建築条件付きの土地とは、土地の売買契約後3か月以内に
建物の請負契約を土地の売主又は売主の100％子会社又は
土地の販売代理人と締結する事を条件に販売されるものです。
建物は請負契約ですので、どんな建物でも予算に合わせて建築が可能です。

　　> 確認がおりたので完成物件扱いになる・・・
　　
確認がおりても未完成建物です。完成物件にはなりません。
その仲介業者の言う、確認がおりた建物と土地を一緒に契約すると言う事は、
注文住宅ではなく新築建売住宅としての契約をしたいのでしょう。

仲介業者は土地だけの契約だとどんなに高額な
建物の建築請負契約を締結しても仲介手数料は土地分しか取れません。
新築建売住宅なら土地と建物の総額に対して
仲介手数料が取れますので、当然儲かる建売住宅で契約をしたいのです。

建築条件付き土地で表示して、建物の概要がまとまると
土地建物セット（建売住宅）で契約をする行為はかなり問題があります。

その仲介業者が信用できないので有れば、白紙にされてはいかがですか？
一生住むかもしれない高額な買い物です。
本来自由なはずの希望の建物が建築できない事を納得できますか？
よくお考え下さい。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任・香川文人）

---

■□相談者より

香川さま、詳しく教えて下さってありがとうございました。

建物のプラン図は一度見せてもらったことがあるのですが、
変更したい箇所は当然あり、それらは契約（土地の売買契約のみ）をしたあとで
話をつめていくものと思っていました。

でも、香川さまのお話からするとそのプランでＯＫということで
「建物の請負契約」も一緒にさせられようとしているのですね。
仲介業者も建設会社も大手なのである程度安心していたので、ショックです。

場所は気に入っているので白紙に戻すのには少々ためらいがあります。
国か県の機関で建築指導課というものがあると聞いたことがあるのですが、
そこを通して話をするにはやはり契約を済ませてからでないと無理なのでしょうか？
　　
あくまで土地の売買契約だけという姿勢を貫けば建物の仲介手数料は取られずに
済むのでしょうが、そのあと建物についての合意を得られなければ解約
ということになり、手数料等を取られてしまうんですよね？
同じ地域で他に土地は売り出されていないし、どうすればいいのか複雑な心境です…。

---

□■アドバイス：２

一部誤解されている事があるかもしれませんので、
「契約」についてもう一度説明します。

建築条件付き土地の売買契約は、先ず土地の売買契約を締結し、
建物のプランや仕様などを決めて、見積を出してもらい、
それで納得すれば、建物の建築請負契約を締結します。
建物の請負契約後、建築確認申請を出して、下りたら建築工事を着工します。

　　　※土地は売買契約、建物は建築請負契約
　　　※建築請負契約は不動産の売買ではありませんので
　　　　仲介手数料はかかりません。

建築確認がおりて土地建物を契約というのは、新築分譲住宅の
土地建物売買契約を締結する事であり、建物の請負契約はありません。
建築確認がおりた後でも小さなプランの変更は可能です。

　　　※土地建物の売買契約（新築建売住宅の売買契約）
　　　※土地建物とも不動産として売買しますので仲介手数料がかかります。

建物について合意を得られず解約の場合の件、土地の売買契約締結後、
建物の建築請負契約に至らなければ、土地の売買契約は白紙解約となり、
手付金や仲介手数料は返還されます。

　　　※ただし、売買契約書に貼付した収入印紙は負担する事になります。

建築指導課への相談、建築条件付き土地の売買契約を締結し、
建物の建築請負契約をせず、建築確認が下りてから
土地建物の売買契約に変更する事は禁止されています。

恐れずに相談される事をお薦め致します。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任・香川文人）

---

■□相談者より

　　> 建物の請負契約後、建築確認申請を出して、下りたら建築工事を着工します。
　　
…ということは、今回はまだ請負契約を締結していないのに
建築確認申請をされていたということなのですね。
「確認がおりた」と聞かされたのは見積書をもらって
価格交渉している最中のことでしたし、口頭契約になるとまずいので
「いくらになるなら契約する」というようなこともこちらは言いませんでしたから…。
大手だからと安心してはいけないのですね、いい勉強になりました。
もう一度仲介業者と話してみるか、さっさと建築指導課に連絡するか、
ちょっと考えてみます。
迅速かつ丁寧なアドバイス、本当にありがとうございました。

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■□相談内容　

不動産や法律に関して全く無知な者ですので
幼稚な文で恐縮ですが、どなたかアドバイスをお願い致します。

私は現在都内に住んでおります。(31歳女性既婚)
敷地面積80坪(その内10坪は賃貸中)の中に私達の住む母屋と
現在物置と化した平屋の家があります。

ただ、この土地は私の曽祖父の名義のままなのです。
戦争のごたごたや祖父の急逝のため、
また祖母が土地関係に無知だったため、
結局そのままになっていたようです。
　　
今から15年ほど前、父が名義変更をしようと弁護士を立てましたが、
曽祖父の名義と言う事もあり、権利のある遠い親戚大勢居て、
しかも「棚からぼたもち」的な話しに父と面識のない遠い親戚は
皆、無条件に印を押してくれるわけもなくお金を請求してきました。
30人以上の権利者が居るため、100万ずつ払っても
膨大な金額になるため、結局そのままにしてしまったようです。
　　※我が家は大変貧しい生活をしております。

今回私が結婚をしたので、主人と共にこの土地に
家を新築したいと考えております。
そこでご相談なのですが、私共は、土地の名義が変わっていない場合、
土地を担保にお金を借りることは出来ないが、別の形で現金を用意出来れば
（例えば従業員住宅ローンなど）家を建てることが出来ると、
考えていたのですが、これは無理なのでしょうか？

もしこの土地に家を建てることが出来なければ、今後この土地は
どのように活用していったらよいのでしょうか？
ちなみに我が家は築45年になり、かなり老朽化しているため
両親の代で終わりだと思います。

幼稚な文章の相談でお恥ずかしいのですが、私が分かっていることは以上です。
どうぞよろしくお願い致します。

---

□■アドバイス：１

家は誰の名義でどのようになっているのか？（相続したのか？）

宅地に家が建っているので地上権は発生しています。
土地は底地、所有権ではないので、正規の半額ぐらいです。
土地は１０年ぐらいたっていたら時効取得も考えられます。
時効の援用をしてみましょう。

この件は,大所帯の司法書士事務所のほうが経験が深いかもしれません。
私は時効でうまく相談者さんが取得できたたら…と思います。
最悪でも２０年で取得時効です。

今の状態では家も土地も担保価値はありません。
この件を長くかかっても解決する方が先決です。
（＝解決できなかったから今、ツケが回っているのです）
（ハビット・小谷吉秀さん）

---

■□相談者より

早々のお返事誠にありがとうございました。
父と話し合いを設け、再度検討してみたいと思っております。
また何かありましたら宜しくお願い申し上げます。

---

□■アドバイス：２

都下なれば、私が出向かせて頂き、相談にあずかれるのですが、
当ｎｐｏのアドバイスあるはずです。

http://www.buyers-agent.or.jp/

（八王子物件情報社・樫家実さん）

---

■□相談者より

早々のお返事誠にありがとうございます。
添付されていたＨＰを拝見させて頂きました。
しかし大変お恥ずかしいのですが、不動産に関して赤子の如く無知な為、
何をどうしたら良いのかさえ分かりません。

当方、東京都下町の某地区
　(ここでは不特定多数の方がご覧になっているので
　　具体的な名を伏せさせて頂きました)に土地がありますが、
ご相談に乗っていただくことは難しいでしょうか？
もし無理であれば、どのような機関にご相談したらよろしいでしょうか？
度々の質問恐縮でございますが宜しくお願い申し上げます。

---

□■アドバイス：３

RTJサポートチームです。
個々のご回答者の方への直接相談に関しましては、
どこまでが無料でどこからが有料なのかを
（またその場合は総額でいくらなのかを）、必ず事前に確認されるようお願いします。
当センターでご回答くださるのは、経験豊富で親身な方ですが、
Fudosan.JPとして、絶対的に保証するものではありません。あくまでも自己判断ください。

---

□■アドバイス：４

レス有り難うございます。私は、６１才（男）ハゲています。
ご他人様（お客様）には物件の大小（価値）にかかわらず、
アドバイスしています。
リース不動産は姉を社長にしてあり、今では１２分に活用できます。
電話を頂ければ、私が留守の時でも「ゆっくり説明して下されば」
内容が私に通じます。
案件の現地を FAX （地図）を流して頂けましたならば、
私一人で拝見させて頂くことも出来ます。よろしくお願いします。
（八王子物件情報社・樫家実さん）

---

□■アドバイス：５

法的に権利のある親戚に、その持ち分を放棄する判子を押させるのですから、
ただというわけには行きません。
しかし、１５年前というとバブル期でしたので、当時よりはやりやすいとは思います。
このまま放っておくと、ますます利害関係人は増えていきます。
お金を払って整理した方がいいと思いますよ。

そのお金がないと言うことで有れば、土地の一部を処分することや、
土地を有効利用して捻出することも考えられるでしょう。
地元で評判の良いと思われる不動産屋さんに一度相談をしてみてはいかがでしょうか。
当社もそうですが、取り敢えずの相談でしたら無料です。
（集住企画・中村孝司さん）

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■□相談内容　

都心に小さなアパートを所有しています。
土地を担保に銀行から融資を受け現在返済中であり、
某不動産会社へ手数料を払って運営を依頼していますが、
残りを母が生活費の一部としています。

先頃、周辺一体を買収しマンションを建設するという話が持ち上がり、
設計者より図面が提示されました。
先方は同意書も添付しており、一刻も早く署名・捺印がほしいと
いってきているようですが、この同意書の重要度はどのぐらいなのでしょうか。
　　
また、管理不動産屋さんへはどの時点で報告すればよいのでしょうか。
こちらとしては、条件次第で同意しても良いと思っているのですが、
条件提示の時期など教えていただけないでしょうか。

---

□■アドバイス：１

> 先方は同意書も添付しており、
　　
この「同意書」なるものですが、何に対する同意書なのでしょうか？　
その辺がどうも掴めません。もう少し詳しくお話頂けますか？

基本的には買収のお話のようですので、
相手の考える額と相談者さんの考える額との折り合いがつくかどうか？　
が焦点になるとは思われますが、今回の場合収益物件のようですので、
賃借人の方々に関する補償に関しても考慮しなければならないと思います。

一度管理不動産会社様へもご相談されてみては如何でしょうか？
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

---

□■アドバイス：２

　１．同意書とは何に同意する書面ですか？
　２．買収する価格は希望価格に近いのですか？
　３．土地の引渡の時期はいつ頃ですか？
　４．賃借人（入居者）の立ち退き作業は誰がするのですか？
　　　その費用は誰が持つのですか？
　５．建物は解体して引き渡すのですか？その費用は？

以上の様な情報を総合的に判断して、決める必要があります。
ご相談の内容（情報量）が不足しております。
もう少し詳しく書き込み下さい。
（アットホーム・香川文人さん）

---

□■アドバイス：３

このお話から察すると、自治体によっては対応が違うと思いますが、
開発に関する同意書ではありませんか？
何に対する同意書かわかりませんが、一刻も早くということは、
開発計画そのものに関するものだと思います。
何の同意書かをよく確認してください。

　　> こちらとしては、条件次第で同意しても良いと思っているのですが、
　　> 条件提示の時期など教えていただけないでしょうか。
　　
条件は相談者さんからよりも、業者から提示させた方が良いのではありませんか？
業者が一体どれくらいの価格を考え、価格だけではなく、
その他の条件をどのように考えているかを先に把握すべきだと思います。

しかし、条件提示よりも何よりも前に、今回の話の状況を
よく把握する必要があると思います。
相談者さんの不動産はアパートであり、この計画に同意するということは、
賃借人に対しての補償責任が相談者さんにかかってくることになりますから、
そのことも慎重に考える必要があります。

通常、マンション計画は開発を許可する特定行政庁が、
近隣の同意書を添付するよう求めますが、それと同時に
近隣への説明会を開催して議事録を提出するよう求める場合が殆どです。
　　
私が以前マンション開発にかかわった経験から推測すると、
この同意書はその説明会開催前に「土地所有者の同意は既にもらってます」
という大義名分でどうしても取りたい内容のものではないでしょうか？

マンション計画は、以前は数年間交渉してどうしても近隣の同意が得られず
中止になったというケースも少なくありません。
今のような世の中なら、計画中止の判断はもっと早くするでしょうし、
そもそもその可能性が少しでもある地域には業者は手を出しません。
長引いたら即座に倒産する危険が今は一杯ですから。

しかし、業者はそのような苦しい実情を手を尽くして隠すのが常ですから、
一般の人が業者の内情を知ることは結構難しい面があります。
もしも計画が中止されると、同意した人と反対した人との間の溝が発生する場合が多く、
私の場合は郊外型マンションより都市型マンションを担当した場合に多く直面しました。

業者対住民という単純な構図だけではないのが不動産開発の影の部分であり、
巧みな買収はそこを巧く利用するのですから。
当時、私自身が買収の担当者だったから言えますが、この人間関係の部分を
割り切れる人でないと、結構つらいでしょう。
私自身はそのつらさに耐えられず、退職しました。

もちろん、不動産の処分は法治国家日本では所有者個人の自由ですし、
私もそれを制限するつもりはありません。
しかし、この話の場合、賃借人も複数の利害関係者、
出来上がるマンションの敷地に取り込まれる他の土地の所有者も利害関係者、
マンションの近隣住民も利害関係者と、相談者さんの周りには
業者以外の利害関係者がいることを忘れないようにすべきでしょう。

　今回のケースでは
　　　1.マンション計画の信憑性、実現可能性、進捗度はどれくらいか？
　　　2.賃借人の補償はどうするのか？
　　　3.所有者の考える売却価格と業者の提示価格にどれくらい差があるか？
　　　4.マンション計画が頓挫した場合のいろんなリスクも負う覚悟があるか？

長くなり、かなり個人的意見が入ってしまいましたが、
ひとつの意見として参考になれば幸甚です。
（松田地所・田中康雄さん）

---

■□相談者より

同意書の内容について詳しく記載せず申し訳ありませんでした。
これは開発協力のためのもので、計画概要と大まかな事業期間が記載され、
協力方法として売却か住宅取得のいずれかを選択するようになっています。

現時点では、絶対反対といってる方、
全員が賛成してからサインすると言っている方ばかりで、協力的な方は居ないようです。
さらに、計画戸数もさほど多いわけでもなく、一軒でも反対者が居れば
計画変更は必須であり、保証額にも影響するのではないかと思われます。

アドバイスを拝見いたしまして、「これからやらなければならないこと」
がわかりました。あせらず、関係者との折衝を進めていこうと思います。

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■□相談内容

父が突然亡くなり、遺産相続の段階で土地の遺産問題発生しました。
生前何もくわしい事は聞いていなかったのですが、資料を見ると
登記簿上では約1,000坪になっているものの、
測量の結果では約400坪しかないにもかかわらず、
1,000坪に対しての固定資産税が来ています。そのため約5年間滞納しました。

隣接している土地の所有者3人の内、1件どうしても判を押してもらえません。
税務署からは何度も督促状及び差し押さえ通知がきていて、
来年になると6年目になり1年分はまともに支払わねばならない様です。

どのように対処すべきでしょうか？
また、売却希望ですが、所有権が確定しないと売却できないのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

ご相談内容ですが大きく以下の通り分解してみます。

　　（１）固都税滞納をどうするか？
　　（２）地積更正をどうするか？
　　（３）売却をどうするか？

まず（１）ですが、請求先事務所に出向き事情を説明し、
分割納付の交渉をしてみては如何でしょうか？　
役所は納付が止る事と音信不通を何よりも嫌いますので、
とにかく出向き支払う意思はある事を示し、
同時に今は一括では支払えない理由も説明すれば、
当面分割で納付出来るような伝票を作成してもらえると思います。
又、坪数が違う事による請求額の超過についても、何とかならないものか
交渉されてみては如何でしょうか？

次に（２）ですが、これだけ面積に差があると、
現状のままでの売却は難しいように思われますので、
いくらかのお金をつつんででも、とにかく何とか捺印に応じてもらえるよう
粘り強く交渉されてみては如何でしょうか？

最後に（３）ですが、登記簿上の所有権が被相続人（お父様）名義のままですと
売却出来ませんので相続登記が必要です。相続人は何名いらっしゃるのでしょうか？　
つきましては、
　　早急に相続人の間で遺産分割協議書を作成し相続登記をするか？　
　　法定相続分にて相続登記をするか？
すれば、少なくとも第三者に売却出来うる状態にはなります。

問題は（２）が解決するかどうかにかかっていると思われます。
もっとも、公簿と実測の違いを容認するよ！
と言ってくれる買主さんが現れれば問題解決ですが…！
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

---

□■アドバイス：２

都下三多摩でしたら、当社に解決させて下さい。
（八王子物件情報社・樫家さん）

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■□相談内容　

不動産屋から実測図ということで測量図（実測図）を入手しましたが、
三角形の高さと三辺の長さが整合しておらず、合計２平米ほど小さいようです。
　　
契約は坪単価によるものではないので、土地の価格は変わらないにしても、
何かの数値と辻褄を合わせたような気がしています。
どのような原因が考えられるでしょうか、教えてください。
よろしくおねがいします。

---

□■アドバイス：１

売買には二種類ありまして、登記簿売買と実測売買が有ります。
相談者は、登記簿売買をされたと思われます。
今回の場合は、面積の減少を、示唆されていると思われます。
よくあるケ－スです。実態の延び（増える）の場合があります。
登記簿売買が、違法ではありませんが、納得のいくまで
仲介業者と話し合いをお勧めいたします。
どんなことも、関係者間で話し合いをして、納得の出来ない部分、
又、話し合いが、つかない場合は、相談してください。
（カワイハウス・河合さん）

---

■□相談者より

お返事ありがとうございます。
登記簿売買ではないです。
その場合どうなるのでしょうか。
よろしくおねがいします。

---

□■アドバイス：２

登記簿売買でなければ、どのような売買ですかと、お聞きいたしたいです。
実測売買でしたら。契約書にしたがって修正される事をお勧めします。
契約書を見ませんと、どうなるのかとはわかりません。
とにかく紳士的解決を、お勧めいたします。
（カワイハウス・河合さん）

---

□■アドバイス：３

　> 不動産屋から実測図ということで測量図（実測図）を入手しましたが
　> 三角形の高さと三辺の長さが整合しておらず、
　> 合計２平米ほど小さいようです。

と言う事ですが、実測図と現地が合わないと言う事でしょうか？
その実測図には作成した土地家屋調査士の名前があるのですか？

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

お返事ありがとうございます。実測図と現地が合わない、
というよりは、実測図自体がおかしいのです。
三角形の三辺の長さがでていたら、高さが自動的に決まりますよね。
その高さが大きくなってて、よって、面積も大きくなっています。
　　（土地家屋調査士の名前も入っています。）
こうなると、実際の面積はよくわからないので、
出されている面積が現地とあっているのかどうかはよくわからないです。
ただ、いえるのはその測量図は数学的におかしい、ということです。
多少の誤差はしょうがないにしても、２平米っていうのは
多すぎるのではないかと思うのですが、どうなんでしょうか。
よろしくおねがいします。

---

□■アドバイス：４

三辺の長さがわかれば、へロンの公式により面積が計算できます。
その結果と、底辺×高さ÷2の結果とが食い違うようであれば、
それは測量図とは言えないですから、
資格のある測量士に測ってもらうよう売り主にお願いしたらどうでしょうか。
　　
ヘロンの公式は、
図形の広場（ http://www.mitene.or.jp/~tomo-s/ ）さんの、
以下のHPをご参考ください。

　　 http://www.mitene.or.jp/~tomo-s/heron/heron.html

（ハマ不動産／ハマ総合企画・小野さん）

---

■□相談者より

お返事ありがとうございます。
ヘロンの公式はネットで以前にみつけていて、
それに従って面積を測ったものをつくり、
それを根拠に、面積が違うと言い張っているのですが。
　　
相手の測量士からは、なんか脅しっぽい電話がかかってきたりして、
で、「合ってる」の一点張りなんです。
さて、どうしたものか、とここでお尋ねしている次第です。
よろしくおねがいします。

---

□■アドバイス：５

実測精算の条項はありませんか？
契約後、実測をして、面積が減少したなら、
契約金額と、当初の面積から坪単価をはじきだして、減額精算をする。
これは重要事項説明書の中にも、実測精算するかしないか書いてあるはずです。
　　
未実測ならば実測予定日、も書いてあるはずです。
この土地がどうしても欲しいならば、契約の時は、
じっと重要事項と契約書の説明を聞き、とりあえず契約をする。
契約後に面積を検証してもらい、実測精算に応じてもらう。

もし、ごねるようならば、
宅建協会に相談すると、業者を指導してくれます。
都道府県の住宅建築課などのように
不動産業者を監督する部署に相談する手もありますが、
業者とあまりもめたくないようであれば、
宅建協会への相談にとどめておいた方が良いでしょう。
（ハマ不動産／ハマ総合企画・小野さん）

---

□■アドバイス：６

測量計算が２㎡も違うというのは、ちょっと普通では考えにくいですね。
少なくとも私はそうした事例をまだ聞いた事がありません。
もし納得いかないのであれば、他の測量士さんに相談してみるか、
もしくは日本測量協会（ http://www.jsurvey.jp/ ）
に確認されてみてはいかがでしょうか。
（三菱地所・寺島さん）

---

□■アドバイス：７

知り合いの土地家屋調査士に確認したところ、
実測において、ある一定の誤差は認められているとの事でした。
　　
国土調査法施行令の地積測定の公差早見表と言うものがあると言う事です。
おそらく、属に言う国調の場合でも誤差が認められていて、
土地家屋調査士もその公差の範囲であれば許されると言う事だと思います。

国土調査については下記ＵＲＬを参考にして下さい。

　国土交通省さん内土地総合情報ライブラリー
　　（ http://tochi.mlit.go.jp/ ）内の以下のページ
　　　 http://tochi.mlit.go.jp/tockok/index.htm
　法庫さん（ http://www.houko.com/ ）内の以下のページ
　　 http://www.houko.com/00/02/S27/059.HTM
　能島屋のホームページさん
　　（ http://www2.ocn.ne.jp/~nosima/ ）内の以下のページ
　　 http://www2.ocn.ne.jp/~nosima/kokutyou/souron.html

公差早見表について私が聞いた数字を一応出します。
この数字についての裏づけは有りませんが、
地積測定の公差早見表の数字を電話で教えていただいたものです。
　　　
　　市街地では１００平米当たり０．８２平米(０．８２％)
　　村落では１００平米当たり２．２平米(２．２％)
　　山林原野では１００平米当たり９．４３平米(９．４３％)
　　までは誤差の許容範囲のようです。
　　実際にはかなりの誤差が認められている様です。

　又、下記ＵＲＬでは簡単に求められます。
　パーソナル・コンシェルジュ・サービスさん
　　（ http://www.mars.sphere.ne.jp/hapa/ ）内の以下のページ
　　 http://www.mars.sphere.ne.jp/hapa/kousa.htm

　を参考にする場合、
　　　１． 市街地地域及びその周辺の地域については、精度区分甲二まで。
　　　２． 村落・農耕地域及びその周辺の地域については、精度区分乙一まで。
　　　３． 山林・原野地域及びその周辺の地域については、精度区分乙三まで。
　と言う事らしいです。

多分、土地家屋調査士、測量士の皆さんは認めないと思いますが、
実測には誤差があると言う事だと思います。
したがって、実測図が違っていると言い張るのは、
余程の誤差でない限り無理なような気がします。

その実測図が正式に通用すると言う事になると思います。
と言うか、正式でないと困ると言う事だと思います。
　　　　　　　　　　　　　　　　　※以上はあくまで私の調べた範囲の内容です。

（高原開発・涌井さん）

---

　　
■□相談者より

みなさんありがとうございます。助かります。
誤差なのですが、問題の土地の場合1.5平米ほどまでＯＫらしく、
今のところ2平米ほど大きいので、アウトかなぁ、と考えております。
あくまで、紙の上の計算の誤差の話で、
実際の面積との誤差がどうなのかはわからないのではありますが。

問題の測量士から、
ミリ単位を切り捨てたため１平米ほど誤差が生じた、と言って、
その資料をつくってくれる、という連絡が入りました。
（切り上げないと面積はふえないけど）ので、
それをとりあえず待とうと考えております。
時に測量では四捨五入をせずに
切り捨て、あるいは切り上げで面積を算定するのでしょうか？

不動産屋の方は、「私たちではわからない」って逃げ腰です。
売主の不動産屋にはなんらかの責任はないのでしょうか？
まだしばらく続くと思うのですが、みなさんよろしくおねがいします。

---

□■アドバイス：８

公差は
実際の地籍(そもそもこの実際の地積が解らない？)との誤差の許容範囲なので、
２平米の誤差があるのかどうかもはっきりしていないと思います。
　　
当然、土地家屋調査士・測量士の個人的技術によって、
実測面積が変わる事は有り得ると言う事だと思います。
あるホームページでは、この公差はこの測量の腕の差の許容範囲だとありました。

　　> 問題の測量士から、
その土地家屋調査士・測量士さんは、あまり技術レベルの高く無い、
古いタイプの方かも知れません。そもそも、今はレーザーによる光学測量が主で、
私は三角の三辺うんぬんかんぬんの測量図はここ何年かは見た事が有りません。

　　> 売主の不動産屋にはなんらかの責任はないのでしょうか？
私達不動産業の業者が自分で測量して実測図を作成するのではなく、
土地家屋調査士・測量士を信じて(かなりの高額の料金を支払って)、実測を依頼します。
当然、間違いが無いものと信じています。ひょっとしたら、
同じ人が同じ場所を測量しても地積が変わるなんて事もありえます。
と言うか今の測量の方法だと変わっても当たり前だと思います。
　　(地球が丸いのに平面で測量するから狂うと言う人もいます)
　　
然しながら、実測にはそれなりの専門家があたり
私達はその専門家を信じています。と言うか信じるしかないのが実情です。
その不動産業者が故意に実測図を改ざんしたのなら兎も角、
土地家屋調査士を信じただけであれば、違法性は無いと思います。
　　(そもそも、実測図の間違いを発見できるレベルの業者は殆どいません)
相談者さんのように、
実測図の間違いを指摘できるのは、かなりのレベルの方だと思います。

でも、多分相談者さんのその実測図を法務局に提出して
地積更正をかければ、それが正式な地積として更正できると思います。
つまり、世間一般では実際の面積として通用するのだと思います。
　　(地積更正後に間違いが発見されればもっと大事になったかも？)

唯、相談者さんの場合はへロンの公式自体に当てはまらないと言う事ですから、
その点は修正して頂く必要があると思います。
若しくは、不動産業者や土地家屋調査士の負担で
レーザーによる光学測量をやって頂く事が望ましいと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

ミリ単位の寸法が入った「実測図」をもらいました。
ちなみに、この土地は大きな土地を３分割したもので、
分割後の隣接地との境界は確かにミリ単位の誤差でした。
しかし、現在すでに住居がたっている隣接地の寸法がバラバラでした。
ミリ単位の誤差を切捨てしたとのことでしたが、
切り上げてあったら、切り捨ててあったり・・・

このサイトで教えていただいた「距離公差」の範囲ではあるのですが。
何か意図的なものを感じてやみません。

仲介の不動産屋に聞いてみると、「測量の世界では、こうしたさじ加減がある」
とか何とかで、説明が非常に怪しい。

---

□■アドバイス：９

草柳＠RTJサポートチームです。

　　> 何か意図的なものを感じてやみません。
　　　＆
　　> 説明が非常に怪しい。
　　
少なから相談者さんがそう感じてらっしゃるのであれば、

　　　●何を希望されるのか？
　　　　（差額分の返金なのか、正確に実測して欲しいのか…など）
　　
を明確にして、それを実現するための方法を整理してから、
適切な所に対して申し入れを行った方が良いかも知れません。

ただ、現状、意図のあるなしにかかわらず、誤差の範囲内であれば、
法律的に争った場合は不利になるかと思います。
もしそうであるなら、道義的な責任を訴えて、
示談に持ち込むのも方法かも知れません。

とは言え、最初から
意図的に誤差を利用して、大きく見せているのであれば、
完全に法律を熟知した上での手口かと思いますので、
もはや示談すらも厳しい可能性があるかと思いますので、
かなり不利を承知で、裁判にまで持ち込まざるを得ないかも知れません。

---

□■アドバイス：１０

　　> ちなみに、この土地は大きな土地を３分割したもので、
　　> 分割後の隣接地との境界は確かにミリ単位の誤差でした。

分割済と言う事は分筆が済んでいると言う事ですよね。
と言う事は地積更正済みである可能性がかなり高いと思います。
登記簿謄本の地積とその実測図の地積が同じになっていれば
地積更正が済んでいると言う事ですので、確認をして下さい。

もし、公簿と実測の面積が同じで地積更正が済んでいれば、
それは、法務局が受け付けた正規な実測図と言う事になります。
つまり、誰が見ても実際の面積として取り扱われると言う事になります。
金融機関でも、他の不動産業者でも、全く問題なく取り扱われます。
当然、売買上も全く問題は無いと思います。

地積更正済みの場合は、相談者さんは
受け付けた法務局（国）を相手に裁判なさるつもりなのでしょうか？
そして、その土地家屋調査士の資格を剥奪したいのでしょうか？
それは、あまり賢い選択とは思えません。

はっきりいいまして、地積更正済みであれば、
その実測図を受け入れて、売買なさる事を御薦め致します。
どうしても納得いかなければ、それを理由に
売買契約自体をやめるのが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

　　> 登記簿謄本の地積とその実測図の地積が同じになっていれば

ご想像の通りです。地積と実測図の地積は一致しております。

　　> そして、その土地家屋調査士の資格を剥奪したいのでしょうか？
　　> それは、あまり賢い選択とは思えません。

同感です。

　　> それを理由に売買契約自体をやめるのが宜しいかと思います。

おそらく、公差の範囲だと思います。よって、
法律的には全く問題ないという認識です。もともと、
面積が違うというところから話が始まっておりましたので、
現在、その実測値との面積の違いも一応見ておりますが、おそらく
これも公差の範囲に入ってくる（というかはいって欲しい）と思っております。

素人として、非常に疑問なのは、実測した数字があるにもかかわらず、
違う数字が登記されているという点です。「慣習」といわれればそれまでですが。
私個人的な目標は「正しい数字で登記すること」であって、
お金・責任云々でもめる気はありません。

ちなみに、今のように、登記上では「公簿」と「実測」の面積はあっていますが、
測量士が持っている正確な「実測図」との長さが公差の範囲で違う場合、
今後（たとえば次に私が売りたいとき）
気をつけておかないといけないことはありますでしょうか。

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□■アドバイス：１１

　　> 私個人的な目標は「正しい数字で登記すること」であって、
　　
一度地積更正をしたものを、直ぐに訂正する事は手続き上は可能です。
でも、その土地家屋調査士が過ちを認めるでしょうか？
そして、再度の地積更正に応じてくれるでしょうか？
然し、これは土地家屋調査士の信用を著しく損なう事になる行為です。
その土地家屋調査士の仕事が減る事にもなります。

実は、不動産業者と土地家屋調査士は時々揉める事があります。
私も過去に一度揉めた事がありますが、土地家屋調査士は絶対に謝りませんでした。
その時は最終的に、こちらに過ちが有ったと言う事にして対応させました。
業者としては、信用できない土地家屋調査士には
仕事を出さないと言う事位しか出来ないのです。
土地家屋調査士の資格を剥奪する事も可能だと思いますが、
土地家屋調査士も人の子です。間違いが絶対ないとはいえないでしょう。
然し、彼らの立場上、その過ちを認める事は、即命取りになると思います。

確かに、相談者さんの仰るとおりですが、
土地家屋調査士さん・測量士さん方の自覚の問題でしょう。
より正確な測量をしていただき、正確に地積更正をして頂くしか有りません。
そして、公差と著しく違う場合は法的対応も考えていくと言う事でしょう。

　　> 今後（たとえば次に私が売りたいとき）気をつけておかないといけないことは
　　> ありますでしょうか。
　　
公簿売買の場合は、今のままの面積になりますが、
実測売買にした場合は、地積が変わって再度の地積更正が必要になる場合が有ります。
「地積更正を一度やっているので公簿売買にします」と言うためには、
境界の杭をきちんとしておくと言う事でしょう。(場所によっては、鋲やプレート)
　兎に角、
　　　・隣地との境界ははっきりさせて置く。
　　　・官民境界が有る場合もはっきりさせて置く。
　　と言う事です。
公図(実測図では有りません)と現地の形が同じ事も重要です。
又、実測図と現地の杭と杭の距離が公差の範囲にある事も大事だと思います。

相談者さんの気持ちは良く解りますが、
既に地積更正も済んでいると言う事を考えた上で、
現地と実測図が公差の範囲に有る様でしたら、そこそこのところで、
その土地家屋調査士を許してあげたら如何でしょうか。
（高原開発・涌井さん）

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□■アドバイス：１２

相談者さんのおっしゃってる材料だけでは
判断しかねるところがありますので、いくつか教えてください。

　　　１．売買面積は何平米ですか。
　　　２．売買単価は、現在㎡当たりいくらですか。
　　　３．最初に見せられた実測図は、法務局にある物の写しですか。
　　　　　また、何時作成されたものですか。
　　　４．今回売買する当該地は、３分割した時に新しく地番をふられた土地ですか。
　　　　　分割する前からあった地番ですか。
　　　５．現地の境界杭等は全て入ってますか。
　　　６．売主は一般の方ですか。宅建業者（いわゆる不動産屋）ですか。
　　　７．売買契約書または重要事項説明書を受け取っているようには
　　　　　感じられませんが、如何ですか。
　　　８．前項の書面を受け取っていれば、売買面積の確定方法・金額の確定方法・
　　　　　実測後の精算をするのであればその方法が記入されてますか。
　　　９．金員の授受は、ありますか。
　　　１０、相談者さんが、今後望むことは何でしょうか。

長くなりましたが、まだ解決していなければお願いします。
（ライズ不動産・鈴木さん）

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