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相談内容　建設現場内での自殺に起因する解約について

東京・30代女性
去秋、マンション購入の契約を行い、
販売価格の5％にあたる200万円を手付金として支払いました。
しかし、今年の5月に、建設現場内（併設する立体駐車場）にて、
飛び降り自殺が起きました。

当然、気持ちのいいものではなく、資産でもあるマンション価値にも
疑問を感じました。そこで、契約時とは状況（事件がある前と後）が違うと
強く意識しており、契約を解除したいと考えています。

しかしながら、マンション販売会社からは、
「手付金の返還事由ではない」と、連絡を受けていますが、
一切、交渉の余地はないのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

私見ですが、契約後の自殺ということになりますと、
かなり難しいのでないかと思います。

一般的には、室内ではない共用部分からの飛び降り自殺に関しましては、
精神的瑕疵には当らず、資産的価値も下がらないとされている考え方が多い様です。
業者には、
　　　●お祓いをして、購入者には、
　　　　「飛び降り自殺がありましたが、現地においてお祓いを済ませております」
　　　　と言う説明を行えば良いのではないか？
と言う考え方が多い様ですし、実際にそれ以上のことは、
対応としては難しいと思います。

今回のご相談は、弁護士によっても見解は分かれることが考えられる
微妙な問題だと思います。しかし、貴方がどうしても納得いかないのであれば、
今回のケースが精神的瑕疵に当るかどうかを、
弁護士等の専門家にご相談された方が宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

知人の弁護士に相談致しましたが、
「状況と契約書を確認する限り、抗弁できず」
との返答でした。
そのため、
「契約外の特例措置のお願いをするしか方法はないのでは？」
とのことです。
600世帯が入る物件ですので、他にも同じように考えている方も
大勢いると思いますが、何もできないのでしょうか？
このまま、諦めなければいけませんか？

---

□■アドバイス：２

私見ですが、600世帯以上の大型物件ということになりますと、
実際に入居予定者がまとまることは、今現在の状態では、ほぼ不可能と言えるでしょう。
まだ売れていない部屋もあると思いますが、今後は重説に、
前の返答で入れたような説明を明記することと思います。
その場合、新しい購入者は、駐車場での飛び降り自殺については、
承諾して購入したということになるかと思います。

建設途中でも、部屋の中で自殺した場合は全く事情は変ると思いますが、
隣接する駐車場ということになりますと、貴方の知人の弁護士の方の仰る通り、
かなり難しいと思います。

どうしても、貴方が気になる様でしたら、
　　　●手付金を全額とは言わず、半額とか、戻してもらうように交渉する
のが、良いのではないでしょうか？
一方的な貴方の事情による解約とも言えないとは思います。
多少なりとも、貴方が解約したいのには、
不可抗力とも言える事情がある訳ですから、全く交渉が不可能とも思いません。

往々にして交渉は騒いだ者勝ちということもありますから、
分譲業者はかなり嫌がるでしょうが、しつこく交渉してみてはいかがでしょう？
（高原開発・涌井さん）

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□■アドバイス：３

こんにちは。
自殺は瑕疵（心理的瑕疵）に該当しますから、契約後の毀損といえるでしょう。
危険負担の考えが可能だと思います。
不動産の売買契約は、通常の場合、危険負担を売主に負わせており、
契約後の物件の毀損や滅失の場合に、減額や契約解除を認めています。
しかし、売主は、たぶんこの話には同意しないと思われるので、
法律的な決着は訴訟によることになります。けれども、交渉によって、
手付金は全額返還、幾分かの事務手数料の支払いということで
解決するのが好ましいでしょう。
（Fudosan.JP参加エージェントさん）

---

□■アドバイス：４

共有部分の瑕疵につきましては、
　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=4681
このNo.4681～4739の記事が参考になるかと思います。

この時の記事にあげられている、財団法人不動産適正取引推進機構発行の
宅地建物取引の判例（8）に収録されている、東京地裁判決・平成13年11月14日
の判例が参考になると思います。
精神的瑕疵は、瑕疵と言う意味では雨漏り等と同じと考えられます。
契約書に特約等が無い限り、売主の責任を問うのはかなり難しいと思われます。

実際に、裁判になってみなければ、わからないことではありますが、
個人的な意見としては、おそらく、東京地裁判決・平成13年11月14日の判例の様に、
精神的瑕疵とは認めても、賠償責任や販売責任等は認められないという雰囲気
になるかなぁ…と言う感じが致します。この判例を見る限りにおいては、
やはり、購入者が勝てる可能性はかなり低いでしょう。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

ご返答ありがとうございます。
専門的なご意見、深く感謝いたします。大変参考になります。
交渉への良策があれば、また、ご指導お願いします。
先般からのキャンセルの申し出に対しては、マンション側のセールス担当には、
露骨に迷惑がられていますが、交渉を続けます。
なお、マンション側から事実説明の文書が届きましたが、
「高所から落下する事故」と添えられているだけの内容でした。
セールス担当も含め、購入者に対し、誠意あるケア、メンテナンスとは
言い難い対応は、非常に残念に思います。

---

□■アドバイス：５

共有部分での飛び降り自殺自体は
精神的瑕疵に該当することは間違い無いと思います。
しかしながら、それが専有部分（＝購入した部屋）の瑕疵
とするのは難しいということだと思います。

業者側の説明の件ですが、どの様な対応をしたのかも説明されておりませんので、
この様な説明では不十分だと思います。
共有部分とは言え、その精神的瑕疵を如何に消滅させる努力をするのかは、
大型マンションでも重要でしょう。
最低でもお祓い等をして、精神的な瑕疵部分の除去を行う努力をすると共に、
事故現場の工事のやり直しを行うべきでしょう。
また、それらの対応を購入者、および購入予定者に詳しく説明すべきでしょう。

その辺りの不誠実な点をついて、交渉するのも「あり」だと思います。
（高原開発・涌井さん）

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□■アドバイス：６

こんにちは。恐縮ですが、ちょっと勘違いがあると思います。
この判決は、1区分所有者が、自己が所有する専有部分を売却する場合に、
団体的管理の対象である共用部分の瑕疵については
特段の事情が無ければ責任を負わないというものです。

今回の場合は、分譲主は1棟の建物の全部を最初に所有する者ですから
（通常、敷地の全部も所有している）、販売対象には共用部分等も含まれており、
その分譲の責任は、専有部分とともに共用部分等にも及びます。
加えて、自殺の場所が共用部分等であったとしても、その瑕疵は専有部分利用の
心理的障害、専有部分の価値（価格）の下落としてあるのですから、
専有部分の瑕疵といえるでしょう。

　★Fudosan.JPサポート補足★
　　　本アドバイス内の匿名でご回答いただきましたエージェント様は、
　　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=4681
　　　こちらのNo.4681～4739で回答いただきました方と同一です。

（Fudosan.JP参加エージェントさん）

---

□■アドバイス：７

今回の件につきましては、
全宅連の発行している「リアルパートナー」に掲載されている、
精神的瑕疵の分野について研究されている文章を参考にしていますので、
間違いは無いと思います。この問題については、比較的、早く、
本部からの資料も送られてきましたので、元々全宅連にも相談が多かったのだと思います。

実際に裁判になった例が報告されているわけではないのですが、
実際に裁判になっても、大型マンションにおける工事現場での飛び降り自殺において、
専有部分の瑕疵とまでするのは、かなり無理があると思います。

前出のリアルパートナーの記事を読むと、大型物件については、
あまり問題は指摘されておらず、住宅等については、やはり、
問題が多く指摘されていると感じました。
一般住宅の場合は、やはり、相当の期間の経過がなければならないでしょう。

リアルパートナーの記事につきましては、あくまでも判例ではありませんが、
それなりの専門家の記事でもありますし、私も間違いがあるとは思っておりません。

なお、「共有部分も販売対象に含まれている」と言うのも、
あまり賛成は致しかねます。最終的には管理組合に移管はするのでしょうが、
占有者への販売面積に含まれている訳ではありません。
売買契約書も占有部分に限定した契約書になっているかと思います。
住宅等における敷地内での別棟の自殺が瑕疵となるのは、
これは明確に売買の対象ですから、はっきりしている訳ですが、
マンションの共有部分は売買契約の対象として明記されている訳ではありませんので、
この辺りは、やはり、司法の判断によるしか無いかもしれません。

マンションを丸ごと一棟まとめて売却したのならば、もっと判り易く、
当然、ご指摘の通りだとは思います。

ところで、中古マンションでも飛び降り自殺は結構ありますが、
実際にそれによってマンションの占有部分の価値が下落したという事例は、
実際にはあまり耳にしておりません。
共有部分、それも別棟の駐車場の工事現場での飛び降り自殺によって、
専有部分の価値が下落したことを証明すること自体も難しいと思います。

それと瑕疵で良く問題になるのは、隠れたる瑕疵であり、
かつ売買契約時点で買主が知らなかったということなのですが、
そういう点から考えても、瑕疵と言うのには、若干の無理があるかも知れません。

売買契約締結後に生じた不足の事態（＝天災と同じ様なもの？）ということで、
契約の解除に当たるかどうか…という方が、利にかなっている気が致します。
しかし、天災の場合でも、それによって生じた物件を元通りに修復して
引き渡せば良いのですから、これも修復すれば足りるとも思われます。

しかしながら、「精神的瑕疵はいつになったら消えるのか？」、
「どの様な方法を取れば消せるのか？」などは、
確かに目に見えるものではありませんから、一概には言えないと思います。

もし、相談者が、かなり有能な弁護士をつけて、実際に裁判を行って勝訴できれば、
それが良い事例にはなると思いますが、やはり、かなり難しいとは思います。
（高原開発・涌井さん）

---

□■アドバイス：８

おはようございます。
「『共有部分も販売対象に含まれている』と言うのも、あまり賛成は致しかねます。
　最終的には管理組合に移管はするのでしょうが、占有者への販売面積に
　含まれている訳ではありません。
　売買契約書も占有部分に限定した契約書になっているかと思います」

なのですが、共用部分は、わが国の法の関係で無主物とはできないので、
全区分所有者の共有とし、各区分所有者には共有持分があります。
また、その共有持分は専有部分の処分に従い、
専有部分と分離して処分することはできないとされています。
従って、新築分譲であれ、一区分所有者による中古売買であれ、
共用部分の共有持分も取引の対象になります。
なお、専有部分と一体の処分が法定されているので、登記上はありません。

この点、マンション新築分譲の瑕疵で問題になるのは、多くは共用部分です。
品確法に該当する主要構造部分も共用部分でしょう。

　「それと瑕疵で良く問題になるのは、隠れたる瑕疵であり、且つ売買契約時点で
　　買主が知らなかったという事なのですが、そういう点から考えても瑕疵と言う
　　のには、若干の無理が有るかも知れません」

なのですが、瑕疵担保ではなく、危険負担です。
瑕疵としたのは、欠陥であると法的に認識されていることを言いたかったので、
瑕疵と表現しました。契約後の毀損に該当するのではないかという考えです。
（Fudosan.JP参加エージェントさん）

---

□■アドバイス：９

こんにちは。相談者さんへの返答というより、
アドバイザー同士の話し合いになってしまったことを、最初にお詫び申し上げます。

共有部分については、仰る通りの対応となります。
これは逆に言いますと、物権と言うよりは債権に近い正確を持つ
とも言えると思います。一種の利用権に近いものでしょう。
　　
また、固定資産税の点から考えますと、共有部分については課税されない訳ですから、
財産的には無価値であると思われます。通行や維持には必要なものではあるが、
財産的には無価値（＝道路の様なもの）とも考えられます。

共有部分に財産的価値をつけるとするならば、明確に登記できる権利とすべきですし、
固定資産税も課税すべきでしょうし、所有権だとすれば、共有登記を認めるべきでしょう。
やはり共有部分については「価値的には」利用権にとどまると解すべきだと思います。
この点につきましては、日本におけるマンション分譲の問題点とも言えると思いますので、
今後の課題とすべき問題かとは思います。

　　「瑕疵としたのは、欠陥であると法的に認識されていることを言いたかったので、
　　　瑕疵と表現しました。契約後の毀損に該当するのではないかという考えです」
という考え方は非常に理解できますし、共感もできます。
しかし、元々財産的には無価値と思われる共有部分に毀損が生じたとしても、
その主たる目的ともいえる利用権を確保されているとした場合、
　　　●属に言う精神的瑕疵が、その共有部分の利用の妨げになるかどうか
　　　●契約の目的を達成できないということになるのかどうか
　　は、私には判断のつかないところではありますので、
　　やはり、司法の判断を仰ぐしか無いでしょう。
　　もし、買主が、
　　　●本来の目的を達成することができない
　　という主張を行い、その主張を業者が受け入れるか、
　　司法が認めれば、当然、解約は可能と言うことになります。

なお、民法上、危険負担は、特定物の場合は債権者主義をとっていますので、
契約書に危険負担の条項、もしくは特約が無い場合は、今回のケースは、
　　　●「債務者（売主）の責に帰すべき事由により、目的物が毀損した債務不履行」
　　　　というより、「不可抗力による履行不能」になる
　　と、思われるのですが、
　　これも認められるかどうかは、かなり疑問のあるところだと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

皆様の貴重なご意見を頂き、交渉を続けた結果、
手付金返還で合意解約にいたりました。本当に皆様に感謝いたします。
また、新しい物件にアプローチいたします。今後とも本サイトを参考にしながら、
楽しく、物件探しをしたいと思います。本当にありがとうございました。

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相談内容　共有部分に起因する雨漏りの瑕疵担保責任について

千葉・30代女性
元公団の中古マンションを購入したのですが、押入の外壁側のベニヤが、
漏水によりぶよぶよになり、一部にカビも生えていました。
契約時は売主の荷物がいっぱいで、そこまで見られませんでした。

雨漏りによる不具合は、契約日から3ヶ月以内は瑕疵にあたると思い、
不動産屋さんに連絡したところ、
「共有部分からの漏水が原因なので、瑕疵にあたらない」と言われました。

しかし、雨水は常に外部である共有部分から進入します。
つまり、共有部分からの漏水以外の雨漏とは存在しないと思われます。
外壁の改修は瑕疵外ですが、専有部分の不具合が雨漏による場合、
瑕疵と認めれないのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

私見ですが、瑕疵と言うよりは、
共有部分の補修工事が必要と思われますので、
管理組合に修繕積立金がある場合は、
そちらを利用して共有部分の補修を行って頂くように、
管理組合にお願いするのが妥当だと思われます。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

早速の御回答、ありがとうございます。
外壁は数年前に塗り替えられていますが、
その時、クラック等の補修まで行われたかは不明です。
ただ、塗装により、現在は外壁からの漏水は止まっているのではないかと思われます。
いずれにしても、漏水があればご指摘のように管理組合に相談すべきだと思います。
今回は、その漏水による専有部分の不具合が、
契約書に記載されている雨漏りとみとめられ、
瑕疵にあたるのかどうかをお聞きしたいのです。
わかりにくくてすみません。よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス：２

私見ですが、共有部分が原因であれば、通常のマンションで、
管理組合がしっかりしていれば、損害賠償保険に入っていて、
その原因の発生者（この場合は共有部分の管理者）の保険を使って、
被害を受けた方の補修を行っているはずです。
　　
瑕疵と言うよりは、その被害の原因がはっきりしているのであれば、
その発生の元と言いますか、貴方に被害を与えた方
（この場合は共有部分の管理者）に、補修を請求するのが、筋だと思います。

もし、その漏水が上の階が原因であれば、上の階の損害賠償保険を使って
補修する様になります。
そのマンションの管理組合の運営にもよるのでしょうが、通常は、
漏水による占有部分の補修には、何らかの賠償保険を使う様になっていると思いますが…。
　　
もし、管理組合がその様な保険を管理費から支払っていないのであれば、
今後も同様の問題が発生する可能性はかなり高いので、マンション全員の管理費を
値上げしてでも、各戸別と共有部分のそれぞれの賠償保険を強制的に入るようにする
必要性があると思いますので、その様に、意見を出したらいかがでしょうか？

　　★追記★
　　　マンション購入後、まだ間もない（瑕疵担保責任の期間）のであれば、
　　　管理組合等との交渉は、仲介不動産業者に依頼すれば良いと思います。
　　　その交渉を断るようであれば、瑕疵となる可能性も無いとは言えませんので、
　　　その不動産業者を通して、売主に補修を請求することも可能かと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

貴重なアドバイスをありがとうございました。
不動産屋さんが、不動産協会に契約書の解釈について問い合わせたところ、
やはり、共用部分からの雨漏りによる専有部分の不具合については
瑕疵の対象にならないという判断だそうです。
　　
また、売主が事前にこのことを告げなかったからといって、
売買が成立した後では、売主に保証を求めることもできないとのことです。
　　
そのような解釈であるならば、契約書に瑕疵範囲として雨漏り、
配管の不具合、白アリの3点をあげているのは、表記上誤りと思われます。
なぜなら、前述しましたように共有部分以外が原因の雨漏りなどありえないからです。
　　
管理組合がどこまで保証してくれるかについても期待できないようです。
このような状況ですが、頂いたアドバイスを参考にさせていただきます。
ありがとうございました。

---

□■アドバイス：３

売主の瑕疵担保責任についての説明をします。

瑕疵と言うのは、簡単に言うと傷のことですが、中古建物の場合は、
建物としての通常の品質、性能を有していなければならないのですが、
この、
　　　●通常有すべき品質、性能を欠くこと
　　であり、特に、
　　　●売主が保証した品質、性能を欠くこと
　　を言います。

売買の時点で、買主が予め瑕疵の存在を知らなかった場合、つまり、
「隠れたる瑕疵」の場合には、その買主（＝貴方）は、
何ら瑕疵なき中古建物として代金に納得して購入しますから、
後日、瑕疵が発見されると補修費用に相当する金額だけ、
本来の建物の価値より高い買物をさせられたことになります。
　　※この補修費用の負担を共有部分の管理者に請求可能な場合は、
　　　そちらに請求すべきなのは当然だと思います。

そこで、瑕疵が売買時点で既に存在する場合で、
買主が通常の注意を払っても瑕疵の存在に気付かない場合に
（善意・無過失の場合と言います）、
売主に対して本来あるべき価値との差額（今回は補修費用）を、
損害として損害賠償請求を認めるほか、
場合によっては契約解除を認めた制度が、
「売主の瑕疵担保責任」と言われるものです。
これは、たとえ売主自身が瑕疵の存在を知らなくても、
この責任を逃れることはできません。

ここからは私見ですが、この瑕疵担保責任の精神から考慮するに、
その不動産協会の解釈は、納得しかねますし、
その法的根拠を明らかにして説明を求めるべきでしょう。
たとえ、その原因が共有部分にあったとしても、
それは、その補修費用を共有部分の管理者に請求できるだけであり、
物件の占有部分の瑕疵担保責任を逃れる理由には
なり得ないであろうというのが私の考えです。

　　★追記★
　　　どちらの不動産協会のどなたの解釈でしょうか？
　　　もし差し支えなければ、直接、この解釈をした方と話したいと思います。
　　　個人的には、その解釈は、かなり納得しかねる解釈ですから、
　　　法的根拠を含めて、確認したく思います。
　　　（本サイト運営者のFudosan.JPサポート（ rtjaclub.to ）まで、
　　　　個別メールでご返信を入れていただければ、私の方に転送されます）。
（高原開発・涌井さん）

---

□■アドバイス：４

分譲マンションの雨漏りは、共用部分の瑕疵になります。
この共用部分の瑕疵は、契約に特約が無ければ、
売主が負担する瑕疵担保責任には該当しません
（東京地裁判決・平成13年11月14日）。
なお、告知義務違反などに問える場合がありますが、契約の経過にもよります。
（Fudosan.JP参加エージェントさん）

---

□■アドバイス：５

この判例の内容がわからないのですが（一応、ネットで調べたのですが、
判決内容が判りませんでした…）、もし、判決文の内容が公開されていて
判るものがありましたら、ぜひ教えていただきたく思います。

私見ですが、共有部分の雨漏り自体が瑕疵にならないケースは
充分、考えられます。
しかし、売買契約成立時にこの雨漏りが原因で、
「占有部分に隠れたる瑕疵が発生していた場合」も、
その占有部分に既に発生していた隠れたる瑕疵に対する
売主の瑕疵担保責任を認めないという判決内容なのでしょうか？
それが知りたいのですが…。
（高原開発・涌井さん）

---

□■アドバイス：６

涌井様、いつも貴重なご回答に敬意を表します。

区分所有建物（マンション）の場合、
共用部分の瑕疵は共有者団体（管理組合）が責任負うべきものですから、
専有部分売買の契約上の瑕疵には該当しないと考えるのが妥当です。
　　
当地の宅建協会の区分所有建物売買モデル契約書にも、
「その瑕疵が共用部分にあるとき、
　または共用部分の瑕疵が原因になっているときは、
　売主は責任を負わない」となっています。
もっとも、二次的には共有者の一員としての
共有持分に応じての責任の範囲は問えることにはなるでしょう。

判決は、私も全文を見ているわけではありませんが、
財団法人不動産適正取引推進機構発行の
宅地建物取引の判例（8）に収録されています。

雨漏りを原因とする内装などの不具合は、
契約で雨漏りを原因とする不具合をどのように扱うかを定めた定め方によります。
ちなみに、当地協会のモデル契約書のような場合では、責任は問えないと思います。
（Fudosan.JP参加エージェントさん）

---

□■アドバイス：７

いえいえ、こちらこそ、貴重なご意見、大変参考になります。
ところで、全宅連の区分所有建物売買契約書の瑕疵担保条項のところには、
一切、その様な記述は無いんですよ。

それと、判例の件ですが、財団法人不動産適正取引推進機構の
発行図書の一覧のページ（ http://www.retio.or.jp/shuppan.html ）
の「20」に入っているということで宜しいのでしょうか？
お手数でも、確認して頂ければ幸いです。
（高原開発・涌井さん）

---

□■アドバイス：８

涌井様、全宅連の契約書を見ましたが、「本物件中、専有部分に隠れた瑕疵」
ということで、専有部分の瑕疵に限定しています。
ただし、これですと共用部分の瑕疵に起因する専有部分の不具合の責任は、
なお解釈の問題になってしまうでしょう。
なお、図書については、そのとおりです。
（Fudosan.JP参加エージェントさん）

---

□■アドバイス：９

ご紹介頂いた図書が宅建協会の県本部にありましたので、確認し、
　　　●東京地裁判決　平成13年11月14日（確定）
を読みました。
漏水は瑕疵に該当するものというべきと認定しつつも、
その瑕疵が共有部分に起因するものである場合は、
占有部分の瑕疵には該当せず、売主に瑕疵担保責任の成立を
認めることはできないと判示されていました。

個々の事例の違いはあるのでしょうが、契約書に、
「その瑕疵が共用部分にあるとき、または共用部分の瑕疵が
　原因になっているときは、売主は責任を負わない」
と明記してある場合において、確かにこの判例を基に考察致しますと、
今回のご相談の場合は、売主の瑕疵担保責任は問えないと思われます。

ご相談者様には混乱をさせてしまったことをお詫び申し上げますと共に、
匿名で回答いただきました参加エージェント様には、
情報を頂きまして、大変感謝致します。
なお、早速、長野県宅建協会を通じまして、
区分所有建物売買契約書の見直しを全宅連に対して
提言させて頂きましたことを併せてご報告致します。
（高原開発・涌井さん）

---

□■アドバイス：１０

相談者様、雨漏りとそれに起因する専有部分の不具合に関しては、
共用部分の管理を行う区分所有者の団体（管理組合）の責任になります。
管理組合が、管理組合の責任と費用で雨漏りの補修を行う義務があります。
また、もし専有部分に雨漏りが原因である不具合があれば、
それも管理組合が賠償する責任があります。
ただし、区分所有者が雨漏りを知っていて、管理組合に告げず
放置していた場合は、減額されるでしょう。
（Fudosan.JP参加エージェントさん）

---

■□相談者より

涌井様、匿名で回答いただきました参加エージェント様、
いろいろと貴重なご意見を頂き、どうもありがとうございました。
この件につきましては、管理組合も不動産業者も瑕疵とならない
という意見で一致しておりましたし、また、築30年を経過した中古物件であり、
価格も安価なものでしたので、仕方ないかなと思っておりました。
しかし、皆様の専門的なご意見を伺い、納得いたしました。
この度は大変勉強になりました。御礼申し上げます。ありがとうございました。

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相談内容　地中に埋められていたガラに対する責任について

新潟・50代男性
おそらく、7～8年くらい前に建っていた家を解体した更地を購入し、
新築しました。
新築後、ひと段落したところで庭仕事をはじめ、庭を耕作したところ、
以前の建物の「ガラ」が大量にでてきました。
解体業者がいい加減な仕事をして、地中、2～30cmぐらいのところに、
意図して埋めていったように思われます。

全貌はまだあきらかではありませんが、建築用の一輪車で10杯はありそうです。
10cm四方のコンクリートが主ですが、50cmほどのも含まれ、
捨て場所に苦慮しています。

庭を耕作するたびに、頭にきています。
契約書は土地の現状優先となっていますが、
埋められた残骸は隠れた瑕疵にはならないでしょうか？
残骸を売り主負担で引き取ってはもらえないでしょうか？
アドバイス、よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス

私見ですが、今回のケースは後述する2通りの考え方がございます。
私的には、どちらかと言いますと、
売買契約の瑕疵担保とみる方が妥当かとは思います。

1.売買契約書の瑕疵担保と言う見方をする場合

　売買契約における瑕疵担保責任の内容は、民法570条に規定されていますが、
　同条は民法566条を引用し、566条の2項で、
　「買主が之を知らさりしときは之が為めに契約を為したる目的を達すること
　　能はざる場合に限り買主は契約の解除を為すことを得其他の場合に於ては
　　損害賠償の請求のみを為すことを得」
　と規定していますので、
　売買契約における瑕疵担保責任としては、契約の解除と損害賠償の請求になります。
　この場合、民法566条で、
　「契約の解除又は損害賠償の請求は買主が事実を知りたる時より
　　一年内に之を為すことを要す」
　と定めていますので、売買契約における瑕疵担保期間は、
　知ったときから1年間です。

瑕疵担保による損害賠償請求権には消滅時効の規定の適用があり、
この消滅時効は、買主が売買の目的物の引渡しを受けた時から進行しますので
（平成13年11月27日最高裁判所判決）、
瑕疵の事実を知ったときから1年間になってはいないが、
目的物の引渡しのあったときから10年間が経過しておれば、
瑕疵担保による損害賠償の請求権は消滅することになります。
　　　
損害賠償として請求できる範囲は、買主が瑕疵を知らなかったために被った
損害（信頼利益）（＝修理費用相当額）に限られております。

　※今回、売買契約に於ける瑕疵とした場合は、
　　その瑕疵の発見後1年以内であれば、損害賠償の請求が可能と思われます。

　
2.解体工事の請負契約の瑕疵とする場合

　この場合は、解体の請負契約書に特約条項等が無い限り、
　民法638条、
　「土地の工作物の請負人は其工作物又は地盤の瑕疵に付ては
　　引渡の後５年間其担保の責に任ず但此期間は石造、土造、煉瓦造又は
　　金属造の工作物に付ては之を１０年とす」
　の地盤の瑕疵に該当するかも知れません。
　　　
この場合は引渡後5年間という期間が定められていますので、
7～8年経過しているということになりますと、
期間経過後となってしまうと思われます。

尚、詳しい事は、弁護士等の専門家にどの条文の適用をするのが妥当か
ということを含めて、ご相談された方が宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

早速のアドバイスありがとうございます。
こんなことは売り主に全く相手にされないだろう…と、
あきらめモードに入っていたので、とても参考になりました。
まず、仲介の不動産会社に現状を話してみます。

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相談内容　瑕疵物件に対する仲介業者の責任について

神奈川・30代女性
今年、家の新築のため、土地を購入しました。
この土地には造成時に新設した擁壁があります。
擁壁について、「役所の検査済証があるから安心です」と仲介業者に言われ、
購入を決めました。
しかし、その後、擁壁のひび割れ等を発見し、不安に思い、
役所に出向いて検査について調べたところ、擁壁を造る際の地耐力の計算ミス、
および、水抜孔の数が足りないことが判明しました。
売主は、最近になって、やっと責任を認め、追加工事等に応じてくれましたが、
この場合、仲介業者には、なんの責任もないのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

私見ですが、工事完了後、5～10年以内の場合において（条文参照）、
仲介業者は、この様なケースの場合は、
瑕疵担保責任を積極的に売主及び施行業者に問う
（売主や施行業者を追い込む）立場にあるべきであると思います。
それこそが、仲介業者としての責任でしょう。
もし、その責任を色々言い訳して回避するのであれば、
売主と仲介業者は、一連托生と取られ、
賠償責任を追及されても、文句は言えないと思います。
※一番の責任は工事請負人＝土建屋にあります。

　　以下、民法の参考条文です。

　　（請負人の担保責任の存続期間）

　　　第六百三十七条　前三条の規定による瑕疵の修補又は損害賠償の請求及び契約
　　　　　　　　　　　の解除は、仕事の目的物を引き渡した時から一年以内にしな
　　　　　　　　　　　ければならない。
　　　　　　　　　２　仕事の目的物の引渡しを要しない場合には、前項の期間は、
　　　　　　　　　　　仕事が終了した時から起算する。

　　　第六百三十八条　建物その他の土地の工作物の請負人は、その工作物又は地盤
　　　　　　　　　　　の瑕疵について、引渡しの後五年間その担保の責任を負う。
　　　　　　　　　　　ただし、この期間は、石造、土造、れんが造、コンクリ―ト
　　　　　　　　　　　造、金属造その他これらに類する構造の工作物については、
　　　　　　　　　　　十年とする。
　　　　　　　　　２　工作物が前項の瑕疵によって滅失し、又は損傷したときは、
　　　　　　　　　　　注文者は、その滅失又は損傷の時から一年以内に、第六百三
　　　　　　　　　　　十四条の規定による権利を行使しなければならない。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

ご返信、ありがとうございます。
確かに、一番の責任は売主、および施工業者にあります。
この責任を追及するにあたって、仲介業者に協力を求めた当初、
疑義の理由について説明したところ、
　　「土地の専門家ではないから分からない（瑕疵といえるかどうか判断できない）」
と言われ、積極的に相手に向けて
アクションを取るということはしてもらえませんでした。
役所が検査での見落としを認めるまでは、
瑕疵と認めないというスタンスだったようです。

その後も、売主側との連絡は仲介してくれましたが、単なる伝言係。
こちらから連絡しないと、状況報告もしません。
何の役にも立たなかったのに、「責任は果たした」と言われ、納得がいかず、
質問させていただきましたが、法的には確かに責任は無いようですね。

仲介業というのは、単なる土地建物取引手続き代行業ではないので、
売った物件に対して、売主責任に準ずる責任が、
何かしらあるのでは…と思いましたので、質問させていただきました。
ありがとうございました。

---

□■アドバイス：２

正確には全然違うのですが、イメージとしては、お見合い結婚の時の仲人さん。
結婚相手との間に入ってくれますが、じゃあ、その相手に問題があった場合、
全て責任を追う必要があるのかと言えば、そうじゃないですよね？

貴方の今回の仲介業者さんは、決してよい仕事をしたとは言えないでしょう。
なぜなら、すでに、貴方との信頼関係は崩れておりますので…。
また、その仲介業者さんは「貴方側に立つべき相手」ですから、
仲介業者さんの信頼度を重要視しなかった（物件優先、ブランド優先…など）
ことにも、原因はあるかと思われます。
　　（今回の場合、間に入って、積極的に対応される仲介業者さんもいらっしゃいま
　　　すし、そういう仲介業者さんを探すことこそ、大切だと思います。
　　　「うちは土地の専門家じゃないけど、知り合いに相談して調べてみますね！」
　　　と言って、動いてくださる業者さんも、あるでしょう）

なお、仲介物件で問題が発生した場合、
売主ではなく、仲介業者さんを責めるように問いただすと、
おそらく、その仲介業者さんは、法律的な責任の範囲内で対応し、
自らを正当化することになると思います。
しかし、「きちんとした仲介の仕事」、つまり、売主を問いただすために
動いてもらうように要求すれば（＝「一緒にお願いします」というような感じで、
お願いすれば）、色々と行動をおこしてくれることもあると思います。

今回の場合、裁判で責任を取らせるということは大変だと思われますが、
反面、協力の申し出に対しての応対が悪かったようですので、
その点について謝罪などを希望されているのであれば、
まず、改善要求として、
　　　●担当者ではなく、本部に対して、
　　　　書面にて、貴方が感じた問題点を申し入れてみる
　　というのも、方法の一つかと思われます。
（わんえるで～おー・前野）

---

■□相談者より

ご意見、ありがとうございます。私たちとしても、当初は、
ご協力をお願いしたいという立場でお願いしてきました。
大手の業者で、関係の不動産販売、デベロッパー部門もあるので、
関係部署に地耐力や構造の観点からみた判断なり法的判断ということで
専門的な意見を求めました。
ところが、優先順位が低いと言われ、
結局は明確な意見を聞かせてもらえませんでした。
もちろん、そこには、明確な判断を下すリスクを慮る配慮があったと思います。
目に見える形での責任を取らずとも、何らかの謝罪は欲しいところですが、
それすらも無いという状況です。
たまたま、少し前に本部からのアンケートが送られてきたので、
状況を訴えましたが、なにも回答はありません。
テレビＣＭなどは良く作っていますが、その程度の会社と思います。
自分の身は自分で守るしかないですね。

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相談内容　擁壁の崩れについて

神奈川・40代女性
3年前に新築の戸建を購入いたしました。30年以上前に造成された場所で
北傾斜です。北側の擁壁の高さは1階分位です。
家を検討した当時、既に北側には家が建っていましたので、
擁壁自体をじっくりと見てはいません（材質はオオヤ石です）。
ただ、売主さんには、「強度に問題は無い」とハッキリ言われました。

しかし、先日、その擁壁が崩れてきていることがわかりました。
穴も結構空いているようで、その部分の補修も必要とのことした。
購入当時、売主さんからは、「次の世代までは手を加える必要が無い」
と言われていましたので、ビックリしています。
オオヤ石が弱い石である説明も全くされていません。

この場合、当方で全額負担するしか無いのでしょうか？
お金は無いし、納得はいかないし、とても苦しんでいます。
アドバイスお願いいたします。

---

□■アドバイス

返答の前に質問がございます。

　　1.土地の売主さんは業者でしょうか。
　　2.一般人が売主の場合、仲介業者は入っていますか？
　　3.重要事項の説明書には、擁壁について説明されていますでしょうか？
　　4.2次製品ではなく、本物の大谷石でしょうか？
　　5.土地売買契約書、および重説には瑕疵担保について、
　　　何か明記されていますでしょうか？

　　以上、宜しくお願い致します。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井様、ありがとうございます。ご質問の回答をさせていただきます。

　　1・2.不動産会社を通し、販売会社から購入しました。

　　3.特に擁壁の説明はありません。

　　4.本物です。

　　5.「構造耐力または雨水の浸入に影響のないものを除き10年間保証」
　　　というようなことは記載されております。

追加ですが、まだ業者の方にはみていただいていないので、原因はわかりません
が、現在、家の中の壁に一部亀裂が入っている箇所を発見しております。

このような回答でよろしいでしょうか？
よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス：２

私見ですが、長野の場合は、寒じて凍（し）みることもあり、
大谷石を擁壁に使うこと自体、ありえません。
2次製品なら大丈夫ですが、本物はポロポロになって崩れてしまいます。
しかし、関東地区では擁壁に使うこともあるようですね。
水分を吸収しやすい石ですから、個人的には擁壁に適しているとは思いません。

擁壁の大谷石の修復に関しましては、仲介不動産業者がいるようですから、
瑕疵担保責任ということで、
　　「擁壁の修復を売主業者負担でお願いしたい。
　　　ついては、重説や契約を仲介した業者として、売主と交渉して頂きたい」
と、仲介業者に言って下さい。
その結果を、またご報告いただければ…と思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井様、不動産会社に電話したところ、瑕疵担保責任は2年間と言われました。
民法のことも言ってみましたが、「2年間」と譲りません。
状況の説明を終えたあと、急にヤクザっぽい口調で言われ、怖かったです。
不動産会社にはそれなりに仲介手数料は支払っていますが、
この件を交渉していただくことは無理のようです。
通常、擁壁の瑕疵を10年間認めていただくことは難しいことなのでしょうか？

---

□■アドバイス：３

2年間と言うのは、契約書に明記されている場合です。
契約書には、瑕疵担保責任は2年間と明記されているのでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井様、契約書には2年と記載されておりますが、
　　　●（建物基本構造部分については10年迄とする
と追加されております。
擁壁自体は建物ではないので、品確法を主張することはできないのでしょうか？

---

□■アドバイス：４

私見ですが、10年保証はあくまで、建物の主要構造部分のことだと思います。
土地の擁壁の場合は、民法第638条に、
請負の瑕疵担保責任が規定されていますが、
今回の場合は、造成後30年経過していますし、
かつ、瑕疵担保責任も2年と明記されているとなると…、
　　●消費者契約法や宅建業法の重要事項の説明義務違反に該当するかどうか？
　　●または、民法95条の錯誤による契約の無効となり得るかどうか？
ということになるのですが、私ではちょっと判断いたしかねます。

行政の行っている法律無料相談に行かれるか、もしくは有料になりますが、
弁護士等の専門家にご相談なさった方が良いかも知れません。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井様、いろいろアドバイスありがとうございます。
行政の方に行ってみようと思います。

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相談内容　「隠れたる瑕疵」の範囲について

千葉・30代男性
築20年のマンションを購入しました。
入居後、風呂場の掃除をして気付いたのですが、上部構造と
下部構造の継ぎ目のコーキングがほとんど無くなっており、
一部、化粧板（？）がめくれ、下地の木製部分（おそらくベニヤ）が
見えているところがあります。
上部構造は、下地が木で、そこに防水の化粧板が貼られて、
下部構造（FRP）との継ぎ目がコーキングされています。

下見の際は、この継ぎ目の部分がかなり汚れていた上、
カビが生えており、コーキングが取れていることや
下地が見えていることに気が付きませんでした。
当然、下地が見えている部分は水が当たると濡れてふやけたような
感じになりますし、この部分から水が入り、階下への水漏れに
繋がるのではないかとも思います。

これは「隠れたる瑕疵」として、売主へ補修を依頼できますでしょうか？
それとも当方の確認不足として、自費での修繕となるのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

私見ですが、瑕疵担保責任につきましては、
　　　1.売主が業者の場合は、2年以上。
　　　2.売主が一般人で、業者は仲介のみの場合は、
　　　　特約条項がある場合は、その特約に従う。
ということになります。
なお、瑕疵とは言えるでしょうが、「隠れたる瑕疵」とは言えないと思います。
実際に水が漏れていて、床下の垂木等が腐っている場合は、
「隠れたる瑕疵」と言えると思います。

とりあえずは、契約書の瑕疵担保の条項を良くご確認下さい。
その内容によって、かなり請求できる範囲が変る可能性がございます。
なお、コーキング程度であれば簡単だと思います。
また、化粧版の張替えも、現場を見ないと正確とは言えませんが、
それ程、費用や手間が必要な修復とは思えません。
素人でも修復できる程度だと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

早速のご回答ありがとうございます。
昨夜、重要事項説明書を確認したところ、「隠れたる瑕疵」に関して
売主の責任範囲となるのは、
　　　・雨漏り
　　　・白あり
　　　・給排水設備
の3点のみなので、「隠れたる瑕疵」には該当しなさそうです。

ですが、瑕疵と言えるのであれば、付帯設備の方で売主さんから
風呂場については、「故障等『無』」となっています。
経年による性能低下やキズはこの限りではないとありますが、
付帯設備の方で補修を依頼することはできますでしょうか？

何社かで見積りを取れば、変ってくるかもしれませんが、
化粧版の張替えは、洗面台の水漏れ修理にきた業者さんに尋ねたところ、
全面張替えとなり20～30万円くらいかかりそうとのことでした。
化粧版が防水仕様なので、テープがうまく貼れないとのことです。

---

□■アドバイス：２

私見ですが、瑕疵担保の対象外の場合は、かなり難しいかも知れません。
特に、現況売買の場合、補修の請求はかなり難しいと思います。

業者間でも結論の出ていない問題の一つが、
　　「築後、十数年を経過した中古物件の売買後、
　　　経年変化を原因として水漏れ等があった場合、
　　　隠れた瑕疵にあたるとして、売主は瑕疵担保責任を負うかどうか」
ということです。
ご質問の内容は「水漏れ」よりも、更に軽度の瑕疵と思われますので、
より一層請求は難しいのでは…と思います。

また、コーキングの剥がれや、化粧版の痛みが
「重要事項」に該当するのかも疑問があるといえますし、
物件の経年変化と購入価格の関係もあるでしょう。
簡単に「請求できます」とは言えないのが実情だと思います。

あまり、お役に立てず申し訳ございません。
他のアドバイザーの方の、より良いご返答をお待ち下さい。
（高原開発・涌井さん）

---

□■アドバイス３

涌井様以上の回答はできないのですが、おそらく類似例が多くあると
思われますので、過去にそのような相談を解決された実績のあるだろう機関に、
ご相談なさるのも、一つの方法だと思います。

　　　●自治体の消費生活センター
　　　　 http://www.kokusen.go.jp/

　　　●地元の宅建協会などの主催する無料相談
　　　　 http://www.zentaku.or.jp/

そのほか、事前に法律的な知識を得るために、
　　「自治体などの無料法律相談」
または、
　　 http://fudosan.jp/database/houritsu.html
のリンクにあるような法律の専門家の無料相談などで、
アドバイスを受けておくことも有意義なことかと思われます。
（わんえるで～おー・前野）

---

■□相談者より

涌井様、前野様、ご回答ありがとうございました。
特段もめるつもりはありませんが、まさかカビや汚れの下が、
これほど酷くなっているとは思わなかったものですから…
（状況を伝えるのに、画像が掲載できるといいですね）。

築20年ということもありますので、ユニットバスの交換も検討してみます。
その際、床が水漏れで傷んでいた場合には「隠れたる瑕疵」として
対処していただこうと思います。
「隠れたる瑕疵」の責任期間が3ヶ月でしたので、
どうせ交換するなら早めにと思っております。

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相談内容　水漏れに対する売主の対応について

東京・30代女性
建売住宅を購入し、引越して2ヶ月になります。
2階にキッチン、3階にお風呂、洗面所、洗濯機置き場があります。

先日、シャワーを浴びてる時、キッチンの方の天井から水漏れが発生しました。
天井のダウンライト（ライトが埋め込め式）の隙間から水がポタポタ落ちてきた
感じです。

天井から水がたれてくるのは、これで2回目（1回目は3日前）であり、
3階で水を使うと必ず水が落ちてくるわけではないようです。

すぐに工務店、売主に電話をかけましたが、つながらないため、
留守番電話の方にメッセージをいれました。
翌日、何の連絡もないので、こちらからまた再度連絡しましたが、
すぐに対応してくれませんでした。
そこで、
　　「こちらで他の業者を探して、そちらに請求してもよいですか？」
と言うと、夕方には、お風呂のメーカーの方と水道屋さんが来てくれて、
いろいろとみてくれました。

しかし、3階から水を流し、どこから漏れてるかを、ライトをはずしたり、
手を入れたりしてましたが、原因はわからずじまいで、最後には、
「様子をみてください」と言って帰っていきました。

あまり家のことは詳しくないのですが、天井裏が腐るのでは…と心配です。
また、「何かあったらすぐ対応します」と言っていたにもかかわらず、
売主の今回の対応にも不満があります。

水が落ちてこなくても、どこからか水が漏れてることは確かだと思うんですが、
こういう場合、今度また、天井から水が落ちてくるまで、何もできないのでしょうか。

何かよい方法とかありましたら、教えて下さい。
よろしくお願いします。

---

□■アドバイス：１

私見ですが、不動産会社などが売主の「新築住宅」の場合、
瑕疵担保責任の期間は、構造耐力上主要な部分等については
10年間と義務づけられています。
しかし、その他の瑕疵については2年間とする契約が多いと思います。

今回のご相談は浴室、またはそれに関する設備の瑕疵であると
思いますので、瑕疵担保責任の期間は2年間とされていると思います。
この点については契約書で良くご確認下さい。

この2年間の期間内に、きちんと原因究明をしていただき、
完全に修理していただくのが宜しいかと思います。
「様子をみてください」と言って帰っていくのは問題外です。
3階の床を剥ぐか、2階の天井を剥げば、原因はすぐ判ると思います。
たとえ、銅管のピンホールの様な小さな漏れでも、判らないことはありません。
漏れている周辺は必ず濡れているはずです。

ご心配の通り、水漏れは放っておくと様々な障害が生じますので、
徹底的な原因究明を要求すべきです。
なお、考えられる具体的原因や対策については、
より専門家にアドバイスをお受け下さい。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井様　早速のアドバイスありがとうございます。
確かに、契約書にはありました。
私がすぐになんとかして欲しいと電話した後、
ガッチャンと勢いよく電話を切られたので、
私が神経質すぎるのか、大袈裟すぎるのかなと思い、
また、「様子を見てください」と言われて、
それ以上、何も言えませんでした。

ここ2・3日は、水が落ちてくることはないですが、
もう一度電話して話してみたいと思います。
本当は、徹底的に調べてくれるものだと思ってた分、
信用がなくなり、他の業者に頼みたい気もしますが…。

また何かありましたら、よろしくお願いします。
ありがとうございました。

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相談内容　

兵庫・20代男性
はじめまして。今年の7月末に不動産（中古マンション）を購入した者です。
今回、ご相談させていただきたいのは、家の臭いの件です。

物件購入前に臭いがかなり気になったので、不動産業者の担当者に、
「この臭いは何ですか？　消えますか？」
と聞いたところ、
「外壁塗装をやり直したペンキの臭いで、窓を開けていれば、
　1ヶ月くらいでとれますよ」
と言われ、安心して購入しました。

しかし、ずっと窓を開けて風を通しているのですが、全く匂いが取れません。
ホルムアルデヒドなどの有害物質も心配です。

現在、不動産業者の担当者に、言った責任を取って、臭いを取ってほしいと
言っており、一応、対応はしてくれているのですが、
全く知識のない人を連れてきたり、先に進みません。
また、本人から、知らないから責任はとれない旨の手紙を受け取りました。

今回のような場合、「説明義務違反」などになるのでしょうか？
そろそろ寒くなるので、すぐにでも原因と思われるところを
リフォームしてもらうか、何らかの対応をとってほしいと思います。
どう交渉すればいいのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

相談者さんへ。1ヶ月たって臭いが消えないのは辛いですね。
でも、これはありえることです。
また、不動産屋さんの営業担当の回答としては、よくありますから、
特段、責められるレベルではありません。
その言質を担保にとって、臭いを無くさせるのは酷なように思いますし、
相談者さんも、契約や、入居する前に、正しい情報を得る努力をせず、
不動産屋さん営業担当の過失を責めるのは、少し無理があります。

塗られている塗料などの推測が容易につく専門的な推測からのアドバイスです。
たぶん、十中八九、あなたの健康は損なわれないでしょう。
あなたが特異体質でない限りですが…。
中尾正文　一級建築士　塗料の詳細体得者として…
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

---

■□相談者より

返信ありがとうございます。

正しい情報を知ろうと思い不動産担当者へ問い合わせたのです。
分からない情報を断定して返答した不動産担当者に
過失があるのではないでしょうか。
分からないのなら、分からない旨を伝えるのが通常の対応ではないでしょうか。

匂いの件ですが、外壁の匂いではなくリフォーム後、1年半締め切っていた時の
匂いではないのかと思うのですが、どうなんでしょうか？
クロスやフローリングに匂いがつくものなのでしょうか？

---

□■アドバイス：２

もし、
　　　●貴方　　　　→　不動産業者に対して責任を取らせたい
　　　●不動産業者　→　責任は取れない
という形になっているのであれば、法的手段（裁判・調停など）で
解決することになるでしょう。

さて、返答に対する過失については、最終的には法律の専門家に、より
詳細な状況をお伝えいただいた後、ご相談いただくべきだと思いますが、
不動産業者が売主でなかったとした場合、担当者は、
　　　●過去の経験で、通常は1ヶ月程度で臭いは消えるため、そう案内した
となると思いますので、故意に事実を隠蔽したのではないように思えます。
そうなりますと、これを「予期できたこと」とすることができるかどうかは、
難しい気もします。

また、「断定」とおっしゃっていますが、例えば、契約書や重要事項説明書、
覚書などに、その旨を追記してもらったなど、証拠として残ってますか？
口頭の説明だけの、言った言わないで責任を追及するのは、
状況的に厳しいケースも多々あるでしょう。

実際に責任を取らせると言うことであれば、
瑕疵として、「売主」に対して、問うべき問題だと思います。
但し、その場合は、
　　　●ホルムアルデヒトの有無を含め、専門機関に調査をしてもらう
　　　●上記の調査結果で、健康被害があると言うことを証明し、
　　　　その資料を証拠として提示される
ぐらいのことをやっておかないと、貴方にとって有利には進まないと思います。
当然、不動産業者や売主は費用負担を拒むでしょうから、貴方負担です。
納得がいかないでしょうから、この費用の支払も、法的手段で解決すること
になると思います。しかし、測定結果で健康被害が無いのであれば、
物件に対する責任を取らせることはもちろん、
調査費用を負担させることも厳しいと思います。

　いずれにせよ、まず、
　　　●自治体の消費生活センター
　　　●地元の宅建協会などの主催する無料相談
　　　　（開催場所や日程は http://www.zentaku.or.jp/ ）
　　　●自治体などの無料法律相談
　　　●Fudosan.JPのサイト内の、
　　　　 http://fudosan.jp/database/houritsu.html
　　　　のリンクにあるような法律の専門家の無料相談
などで、貴方の主張で、法的に対抗できるのかどうかを、
きちんとご自身で判断された方が宜しいのではないでしょうか？
（わんえるで～おー・前野）

---

■□相談者より

返信ありがとうございます。

証拠は残してないです。
普通は話したことなど、全部残しておくものなのでしょうか？
大手不動産業者なので、安心してました。
祖父や親戚が不動産業者なので、間に入ってもらいます。
対応しなければいけない状態に追い込み中です。

不動産業者負担で専門機関に調べてもらうことになりました。
有害物質があれば、瑕疵担保で売主に対応してもらい、
なければ臭いを取る方向で、再度調整してもらうことになりました。

法的手段は最終手段だとおもいますので、
あくまでも話し合いで解決できればと思います。

---

□■アドバイス：３

信頼関係が崩れていない時点で、話したことを全て残す必要など、
ないでしょうね。
ただ、問題点があり、その解決が前提であれば、
それを保証する内容を文書で残しておくことが大切です。
そうすれば、話し合うにせよ、法的手段に訴えるにせよ、
それが証拠になりますので…。
（わんえるで～おー・前野）

---

■□相談者より

臭いの場合は有害無害に関係なく瑕疵担保責任を問えるみたいで、
売主に全クロス張替え、有害物質の調査、張替え期間および換気期間の
ホテル代を賠償していただくことになりました。

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相談内容　

宮崎・30代女性
今回、中古住宅を仲介業者を通じ、個人売買として購入することになりました。
中古住宅といっても、まだ築4年の物件であり、シロアリ、雨漏りはないという
告知書を、売主から取得しました。
しかし、売主が自己破産のため瑕疵担保責任が資金面で負えない状態であろうと
仲介業者より言われました。

もし、入居後にすぐにシロアリ被害や雨漏り等があった場合、
やはり、自己破産との理由により、買主の自己負担になるのでしょうか？

また、新築時の建設会社との瑕疵担保責任が10年期間があると聞いたのですが、
所有者が変る場合は、無効となってしまうのでしょうか？

---

□■アドバイス

任意売却物件の事だと思いますが、違いますか？
任売物件であれば、設備の故障や建物の主要構造部分の専門業者による
事前調査費用（約3万～6万円程度）は、売却のための必要経費として、
金融機関や保証協会と交渉すれば出ると思いますので、
仲介の不動産業者に確認して下さい。

任売物件の場合は、売主が瑕疵担保責任を負わないという
特約をつけるケースが多くなります。これは相談者さんがご心配の様に、
費用を負担できない可能性が高いからです。

ですから、契約前の専門業者による設備や主要構造部分の事前調査は
絶対に必要になります。
この事前調査で瑕疵が見つかれば、当然新築時の建設会社の負担で
修復して頂くことになりますが、
この交渉は売主・金融機関等・仲介業者に任せておけば良いことです。

貴方はとにかく、事前調査を仲介業者に要求すれば良いだけです。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

先程は貴重なご意見をありがとうございました。
ぜひ、参考にさせていただきたいと思います。
また、何かありましたら、相談にのっていただけら…と思います
ありがとうございました。

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相談内容　

東京・60代女性
お世話になります。父が亡くなったため、母の近くに住まいを…と思い、
昨年の夏の終り、田舎に、競売で落札した家をリフォームして売る専門会社から、
リフォーム済みの家を購入致しました。

その時、「外壁と屋根は塗装だけですが、内部は全部新しく取り替えました」
と説明を受けました。2年間の補償も契約書に書かれていました。

月に1回のペースで3日ほど滞在するだけだったので、
2階に1部屋だけある8畳の和室は、入ることも無く今まで過ごしてきました。

先日、子供を連れて行ったところ、「真ん中の畳2枚が、ぼこんぼこん沈むよ」
と言うので確認したところ、畳が沈むのか、床が沈むのかわかりませんが、
確かに沈むのです。

すぐに不動産会社に電話したところ、
「当時の担当者は他県に転勤になっており、その地域は新しい支社ができて、
そちらの管轄になります」と言われ、できたての支社にまわされました。

そこでは、
「リフォームですから、畳は表替えです。畳床を替えるのは有料になります」
と、大変冷たく言われました。

自社でリフォームした物件ですから、畳床が傷んでいるとしたら、
表替えをする時点で分かっていたはずで、
故意に瑕疵を隠したことになると思いますが、いかがでしょうか？

また、購入の際は畳は表替えとは聞いておりません。
次回、業者さんに畳を持ち上げて貰って、どのような状態かを
立ち会って見ることになっているのですが、
それまでに私の取るべき態度をご教授いただけたら、
大変嬉しいです。宜しくお願いいたします。

---

□■アドバイス：１

口頭での説明で、
「外壁と屋根は塗装だけですが、内部は全部新しく取り替えました」
と言われたそうですが、壁はビニールクロス、畳や襖と障子は表面だけが、
一般的に多いと思います（つまり、畳表・襖紙・障子紙などの範囲）。

不動産の購入時に、リフォームした明細書などが添付されていれば、
証拠として対処できますが、口頭では水掛け論になります。

畳を確認して、どんな状態かわかり、畳屋さんなどの専門家の意見を聞き、
購入前からこの状態だと証明出来れば、畳全体の交換を請求できるかも知れません。

立ち会ってもらう畳屋さんですが、ご自分が指定した畳屋さんの方が良いでしょう。

（アットホーム・香川文人さん）

---

■□相談者より

おはようございます。
お忙しいところ、早速のご回答を有り難うございます。

築37年の軽量鉄骨の古い家ですが、キッチン、バス、洗面台、2つあるトイレ、
すべて最新式の設備で、窓枠、玄関ドア、室内のドア、下駄箱も新しく、
以前、和室だったところも洋間に変更してあるなど、見えるところすべてが
魅力的なリフォームでした。障子の桟も新しく見えましたので、
当然、畳床も新しいと信じ切ってしまっていました。1基ついていたクーラーと、
2階の数部屋の蛍光灯が古いのは気づいていたのですが…。

急いで、ご教授の様に、畳屋さんの手配をして臨みたいと思います。
どうも有り難うございました。

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相談内容　

中古住宅の購入の話が進んでいます。
重要事項説明書に「売主は瑕疵責任を負わない」とあります。
これはよくある話なのでしょうか。
もし、私たちが住み始めてすぐに、以前からあったであろう不良箇所があって、
それを直すのに膨大な費用がかかり、しかも、引き渡し前に確認したときには
知らされなかったとしても泣き寝入りでしょうか？
参考までにその家は、土地53坪に築17年ののべ床面積33坪の
軽量鉄骨造りのもので、地価は坪40万くらいとのことです。

---

□■アドバイス

「私たちが住み始めてすぐに、以前からあったであろう不良箇所があって…」
のようなことは、瑕疵に該当しずらいです。それは、単に引渡しを受けるに
不注意であったことになります。

ただ、雨漏りについてですが、売主が「無い」と言った場合で、
「ある」ときは瑕疵となります。免責にはなりません。
床下など、一戸建ての中古を買う場合は、当然調べるところは調べること、
業者や売主の言だけを根拠に契約をなさないことです。
破壊検査や居住実験などでしかわからないこと以外で、
キチンと調べればわかることは、調べましょう。

床が斜めなのは、「住み始めてすぐわかる」ことでなく、
住む前にわかることだからです。
より注意すべきは地盤のことや、基礎のことなどです。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

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■□相談者より

ありがとうございました。資金に余裕があるわけではないのに、
自分で見てわからない住宅の調査までするのは大袈裟かとも思ってましたが、
そうではないのですね。一生関わってくることなので、慎重に進めたいと思います。

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相談内容　

築19年の木造中古住宅を不動産業者から1年前に購入しました。
購入後、ベランダの手すりのシーリングから水が入り、
桟（？）を伝って下側の木製の梁まで腐食があることが判明しました
（購入時点ではすでに腐っていたと思われます）。

外部からは見えないため、購入時には売り主も当方も気づきませんでした。
シーリングをしなおして腐食した梁を取り替えたり、
添え木を下からあてたりする費用を瑕疵担保責任の範疇と考えて、
修理を要求することは妥当でしょうか。

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□■アドバイス

少し遅いですが、意見を述べます。基本的には、瑕疵の対象です。
ただ、築19年と承知していたこと、購入価格が、様々な経年劣化を見込んだ
「安さ」だったかどうかなど、購入経緯も無視できません。
つまり、瑕疵部分として要求はできますが、実費全額を無条件で取れるかは、
先の状況が不明なため、私の意見は曖昧になります。
なぜなら、ベランダからの雨水進入は、大変良くあるトラブルです。
構造や納まりを専門家が事前にチェックしていれば、
少なくとも「疑い」は、指摘できたでしょうから…。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

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■□相談者より

すいません、御礼が遅くなりました。ご返事ありがとうございました。
「購入価格が、様々な経年劣化を見込んだ安さだったかどうか」
については、安さをどう客観的に判断するかわからないのですが、
発見していない構造部分の木部の腐食があることの危険を見込んで
契約したわけではないことは確かです。

また、重要事項説明では、口頭で「瑕疵担保の典型的な例は雨漏り、
構造部の腐食、シロアリ、排水部分である」と説明を受けました。
このため当方は当然典型的な瑕疵担保の対象であり、
全額補償されるものと認識していますが、
売り主と見解が分かれていることからお伺いした次第です。

不動産業者を通じた宅建業者との取引が、
専門家の事前チェックを前提としているとの認識がなかったのが、
高額な買い物の買い主としては悔やまれるところです。
いずれにしても、有益なアドバイスをありがとうございました。

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相談内容　

中古で築22年の住宅を購入しましたが、以下のような場合、
どこまでが瑕疵担保責任になるのでしょうか？

　　　1.床の間と畳の間から、スキマ風が入る。
　　　2.トイレの天井に、虫の巣のようなものがある。
　　　3.サッシ、雨戸のしまりが悪い。

契約で、譲渡より2年間は責任を持つことになっていますが、
1に関してはお金がかかるような事を言われました。
また、リフォームが指示通りでない場合はどうすればいいのでしょうか？
ちなみに、リフォーム契約書というものが存在しません。
よろしくお願いします。

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□■アドバイス

お尋ねの3項目は、原則引渡し時にチェックし、確認できることです。
瑕疵担保とは、通常の目視などでは分かり難い、隠れた欠陥を指します。

分かり難いといえば、しいて1の隙間風が、該当するかもしれませんが、
隙間風自体、気密住宅として購入されたわけではないでしょうから、
欠陥かどうか決定的ではありません。

住宅購入は、売買契約です。もし、リフォームを依頼されたのなら、
請負契約です。どの時点で、リフォームを注文したのかによって、
その内容の精査が変りそうですね。

単に売主に希望として言った程度のリフォーム内容なら
細かい行き違いは往々にして生じますから…。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

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相談内容　

先日、築3年ほどの中古マンションを購入しました。
売主の方は急いで退去されたようで、汚れなどもそのままでした。
そこで、本日、業者さんによるハウスクリーニングを行いました。
しかし、フローリングについていた観葉植物の円状のシミと、
壁紙についていた煙草のヤニによるシミは取れませんでした。
これは事前に説明がなかった汚れなのですが、売主の方に
瑕疵として修理などの請求をすることは可能でしょうか？

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□■アドバイス

お尋ねの内容は基本的に請求することは出来無いと思います。
ハウスクリーニング自体、汚れを全て取る方法でも、効果もありません。
他人が住んでいたので、大掃除をした程度のことです。

契約前に、ヤニは無いこと、フロアーにシミが無い事を条件に
売買契約を成したのならまだしも、一般的な中古住宅の場合、
これらはありうる汚損�