不動産相談／不動産情報／不動産広告の草の根ポータルサイト

相談内容　簡単に腐食する素材施工の瑕疵責任について

三重・女性・５０代
Ｈ16年に築３年ほどの中古住宅を購入しました。
しかしH22年現在、外壁の一部が腐食し雨が入る状態で、外壁内の木も腐食しています。
先日その状態を売主に確認してもらいました。
売主は「サイディングの素材がたんに木屑圧縮されただけの物でこれでは腐食する、
他の物件ではこの素材はみたことない」というコメントです。

因みに私の家屋は分譲地内にあり、
その分譲地内の家屋全ては売主が経営する代理店が業者に依頼し施工しています。
こちらも購入時、サイディングの素材がそんなに簡単に腐食する物を使用している
とは知らず購入してしまいました。
外壁の改装を全て、私が負担するのは納得できません。
これは瑕疵責任の範疇でしょうか？

また売り主は「宅建業者」であり、外部の業者の起用を暗に禁止しています。
粗悪な素材を使った住宅をマイナス情報の開示もなく、
売った業者に改装をお願いするのも不安です。

どうぞ宜しくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、
住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）により、
平成１２年４月１日以降の契約については、
基本構造部分（柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分、
雨水の浸入を防止する部分）について
１０年間の瑕疵担保責任（修補請求権等）が義務づけられています。

外壁からの雨水侵入は、この部分に該当するとされております。

平成１２年４月１日以降の新築住宅に該当すると思われますので、
その売主業者と従前の持ち主に交渉し、新築時の施工業者に
責任を持って修繕して頂く様にしてもらうのが良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　中古住宅購入時の印紙の扱いについて

東京・男性・３０代
先日、東京都内に中古住宅を購入したものです。
契約書の印紙は当方の不動産仲介業者が持参したのですが、
券面が一部破れていました。

「これくらいなら貼り付ければ大丈夫ですから」
とのことで貼り付けてそのまま手続を進めたのですが、どうも腑に落ちず、
東京国税局に照会したところ、破れた印紙は無効で換金も出来ないので、
そのままだと印紙税の脱税になるという話をされました。

不動産仲介業者に対して、事情を説明したところ、
不動産仲介手数料を1.5万円減額するからそちらで貼っておいてくれといわれ、
とりあえず貼ったのですが、どうも個人的に納得が行きません。

上記を理由に不動産仲介手数料の減額を要求するのは非常識な対応でしょうか。
また、減額を要求するとした場合、その幅はどのくらいが適正な減額だと思いますか？

最後に、先方の社長は「印紙税は些細な瑕疵。契約は適法に成立しているし、
所有権も移転している。これ以上文句があるなら出るところに出ろ。
こちらもやりたい放題やることになるけど、それでいいというなら」
ということなのです。

それなら当方としても喜んで事業者団体か、裁判所か、消費生活センターか、
どこでも出るところに出てやろうと思っているのですが、どこが一番話が早いでしょうか。

□■アドバイス

私見ですが、
契約書の成立と印紙税の納付は、別個のものです。
印紙を貼らなくとも、契約は成立しておりますので、
仲介業者の手数料とは基本的に無関係と思います。

印紙は契約当事者が貼るものですから、
買って納税し貼りつけすべきは契約当事者である売主と買主です。

仲介業者は、便宜上印紙を立替えて買ってくるだけです。
その買ってきた印紙が破けたのは業者の落ち度でしょう。
その場合、印紙代の仲介手数料を値引くから、
印紙を貼り替えて下さいと言うのは、妥当な対応かと思います。

何が問題が有るのかが、解かりませんし、
何が納得できないのかも解かりません。
まさか、その程度の事で損害賠償が欲しいとでも仰りたいのでしょうか。

もし、本気で損害賠償等が取れるとお考えなら、
どこにでもご相談されるのが宜しいかと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　施工会社の不注意による火災があった注文住宅の建替えについて

千葉・男性・４０代
新築中の家（注文住宅）が火災にあいました。
家は内装がほぼ終了し、外壁工事の途中でした。
火災原因は、消防署の結論から施工会社の不注意によるものと判断されました。
火災は、バルコニーの一部のみですが、断熱材も焼けていてガラスが2か所割れ、
煙は家の中まで入り、壁紙や部材など広範囲にわたり、すすが広がっています。
外側は、タイルが一部焦げ、屋根材も熱で一部変色している状態です。
また、消防が入ったため、室内には水も入ってしまっています。

施主側としては、注文住宅の新築一戸建てを希望しておりましたので、
いったん取り壊し、建て替えを希望しております。
また、7割近く支払った施工代金に関しても、振り出しに戻したいため、返金を要求しました。
心情的にも、一度火のついた家などげんが悪く補修では気持ちが落ち着きません。

しかし、施工会社側は、補修でなおかつ、多少の減額でと言います。
その減額に対しても、金額を明らかにはしません。
今まで支払った施工代金の返金にも、応じてはくれません。
話し合おうにも、これからのわれわれの仕事内容を見てくれ、
などと言っていて話ならず、困っています。
建て替えであれば、請負代金全額を支払ってもよいと考えますが、
最悪補修となった場合、資産価値も目減りすることから、どの程度の金額が妥当となりますでしょうか。
不動産鑑定士にお願いしたほうがよいでしょうか。
また、このような事故物件の場合の代金の相場があれば教えてください。

□■アドバイス

私見ですが、火災の程度が解かりませんが、
弁護士等の専門家に、貴方の要望が妥当かどうか、
ご相談されるのが宜しいかと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　駐車場問題と損害賠償と手付け倍返しについて

福岡・女性・３０代
初めまして。
読みにくいかとおもいますが宜しくお願いします。
このたび駐車場２台付き中古マンションを売主様・売主様仲介業者Aと
私・私側の仲介業者Bと手付け金１００万円払い契約交わしました。

私キャッシュで支払う予定の為、定期を解約したり引越しにあたる為住民票を転出しと
準備致しておりましたが、私共の仲介業者Bから残金支払い予定６日前に連絡きまして
駐車場が１台しか無理みたいです。と。
事情は売主様仲介業者Aがマンションの管理会社からマンションの名義変わるならば
もともとの１部屋１台しか無理ですからもう１台は抽選で当選している為返して下さい
と言われたそうです。

重要事項説明書にも駐車場の番号まで２台記載してあります。
そして仲介業者Bの免許者からもそう説明受け手います。

私も仕事と未就学児を抱えながらこの契約に備えてきました。
これさえ終わればと思い雑用等もこなしてきました。

仲介業者様A・Bと問題発覚後１度面会しましたが誠意を感じれず疲れましました。

その時は１台分の駐車場を敷地外に三年ごとに抽選あるため
２年６ヶ月分持ちますということでしたが、徒歩３分の場所だそうで
毎日のこちらの労力が加味されていないと思いました。

この物件を決めた大きな理由が駐車場２台付きということでしたから納得がいきません。

売主は契約書にかいてあるような損害賠償にも手付けの倍返しにも応じないと言っています。
それか手付け金のみの返しと言っています。

仲介業者A・B二社とも誠意も感じず、こちらがクレーマー扱いになり
裁判もしたければどうぞという主旨のFAXもきています。

契約書に手付け相当額の損害賠償を請求できると明記してありますが
どのぐらいが一般的なのでしょうか？

私から手付け放棄せずに先方から手付けの倍額で解除される事あるのでしょうか？

私が購入する場合としない場合とどのように請求できるのかも教えて下さい。
プロの方、このような事案に関わった事のある方お願いします。
教えて下さい。宜しくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、
売主側からの手付倍返しによる解約は、
契約書に明記された期間内であれば勿論可能ですし、
この場合は損害賠償の請求は基本的に出来ません。

損害賠償を請求する場合は、実損額とされています。
『１台分の駐車場を敷地外に三年ごとに抽選あるため
２年６ヶ月分持ちますということでしたが、徒歩３分の場所だそうで
毎日のこちらの労力が加味されていないと思いました。』
については、

売主側からは、相当の譲歩が有ったとも思います。
徒歩３分の労力が法的に損害賠償として認められるかは、
貴方が身体障害者で有るとか特別の事情が無い限り
かなり厳しいと思います。
損害賠償は請求するのは自由ですが、
当然相手は納得できないと支払いません。
結局は、裁判で決着をつけるしか無いでしょう。

別の観点からみますと、
売主・仲介業者の事前調査不足は否めません。
消費者契約法・宅建業法の重要事項の説明違反（刑事罰対象）の可能性も御座いますが、
この程度ですと行政指導の対象となるかどうかも疑問というのが現実だと思います。
もし、違反となって行政指導等となっても、民事的にはあくまでも契約の白紙撤回が可能であり、
損害賠償については、相手が支払わない限り民事裁判によると言うことになるでしょう。

取り敢えず、お近くの消費生活センター及び
その業者の所属する不動産団体等の主催する無料相談等に
ご相談されては如何でしょうか。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　購入した土地の表層改良の影響について

茨城・男性・４０代
はじめまして。よろしくお願い申し上げます。
地盤に関しての相談です。

夏●
私は本年夏に分譲地の土地をA不動産から購入しました。
隣地に防火水槽が埋まっていました。

A不動産は仲介です。
売り主はB不動産です。

隣地との間に塀はないのでつけてほしいといい、
按分した私の分の負担金はA不動産にあずけていました。
（隣地の方が本契約になったらその方からも按分のお金をもらって
　塀をつくることになっていたようです。）

私が購入した後、隣地の購入（仲介がA不動産、売り主はB不動産）を
希望している方がたぶん本契約前に地盤調査をしたところ、
「市の業者」（防火水槽なので市の消防が担当。よって除去も市の委託によって
市の発注した業者によって行われた）のミスで隅の方に防火水槽の一部か、
取り残しがあったことがわかったようで、
土地全体を全面的に削り取る表層改良をすることになったようです。

秋９月●
このことは、こちらが地鎮祭をする当日にまさにその現地で、
その改良工事に立ち会っていたA不動産の社員
（この社員は宅建主任者免許は持っていませんでした）からいわれました。
こちらはびっくりです。
隣地の方はおそらくCホームとすでに建築の契約を交わしていたと思われます。

翌日バックホゥが１台現地にありましたが、
すでに土地の表面はならしており、おおかた工事が終わったかんじでした。
写真もとりました。うちの敷地に１０㎝から２０㎝ほどはみ出した箇所で
高さ１０㎝ほど畝のように土があり、もしかして「削られたのでは？」と思っています。
その写真もとりました。

改良工事自体は防火水槽を取り残したその「市の業者」が行ったようです。
業者名もA不動産にききました。

ただこの「再工事表層改良工事」の発注者は特定できていません。
A不動産からきいたところでは「Cホーム」が委託した
地盤調査会社の結果に基づくもののようです。

その時、私の土地はすでに地盤調査をSS式で行い、
ベタ基礎のみで対応との結果が出ていました。

隣地の工事の仕様書をみせてほしいといいましたが
そんなものはないとA不動産にいわれました。
（おそらく発注者ではないのでしらないと思う）

ただ
・私の土地から２０㎝離して掘削することにはなっていたらしい
・防火水槽の残りを除去した
・石灰を混ぜた　
という点はA不動産から口頭でききました。

もやもやしたので、さらに後日仲介のA不動産にきいたところ
・わが家の境界から２０㎝離した範囲から削ったらしい。
　そういった図面をA不動産に後日みせてもらった。
・しかし、実際、縄を張ったりしたわけではない。
（当日の工事の写真を地鎮祭のついでにとりましたがそのようなことはしていない）
目分量ではないかと推察。
縄を張ったことはさきほどのA不動産の立ち会った社員もみていないと聞きました。

冬●
隣地も来週着工のようです。結局おもったような強度がでず、
柱状改良をすることになって来週着工のようです。
件の再取り除き工事から２ヶ月経過しています。

結局柱状改良らしいとA不動産からききましたが、売り主もお金を一部だしたらしいです。

・こちらの思いを整理しますと
１：削ったのかどうか・もし削られていたとしても証明は難しそうですね。
民法上の不法行為にあたるのにそこは悔しいです。

２：もしこちらの敷地を削ってないとしても、法律上境界から２０㎝離れた地点での
　　隣地所有地を削っても良いのでしょうか？もっとはなれて行うべきでは？
民法２３７条でしたでしょうか？

３：こちらの地盤に影響がでるのではと心配
　でもそのことを私が主張出来るのかどうか？
　まただれにいってどう対処してもらえばいいのか？

４：隣地の地盤データを要求していいものか？

５：要はこちらには法律上何の権利があるかを知りたいです。
・もし万が一何かあったらとおもうのでそのときの対処
・それぞれの関係者の責任がよくわからず、誰になにを求めればいいのかが整理できません。

このへんもアドバイスいただけれればと思います。
現状復帰の念書なども書かせた方がいいかなと思いましたが・・・・・
でもそんな権利があるかどうかもわからないのでご相談にあがりました。

乱文失礼いたします。けっこう悩んでおりもんもんとしています。よろしくお願い申し上げます。

□■アドバイス

私見ですが、
実際に被害が有ったかどうか？
が大事かと思います。

1、不法行為による損害賠償を請求するにしても、
　実際の損害のみになるでしょう。
　相談内容から推測するに、実損は無い様に思うのですが、
　如何でしょうか？

2、民法２３７条については、
　今回は防火水槽の除去が目的ですから、
　該当しないのではないかと思います。

3、まだ起きていない将来の事は、如何し様も無いかと思います。
　相談内容から、察するにそれ程酷い改良を行ったとも思われません。

4、強制は出来ないかと思いますが、要求する事は自由だと思います。

5、実際に被害が起き無い事には、如何ともし難いと思います。
　整理が付かないのは、まだ被害が起きていないからでは無いでしょうか。

あくまでも、私見ですから、
弁護士等の専門家にご相談されては、如何でしょうか。　

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様
コメントをありがとうございました。
御礼が遅くなって申し訳ございませんでした。
アドバイス通り弁護士にちょっと相談しまして今は心情的に落ち着いております。
私の施工業者も誠実に相談に乗ってもらっております。まずは御礼まで。
ありがとうございます。

相談内容　事故告知の責任と契約解除について

東京・30代・男性
中古マンション購入の契約を行い、手付金を支払いました。
ローン審査なども順調に終えたのですが、突然、先方の仲介会社から連絡があり、
完成前だが、１０年前にそのマンションから飛び降り自殺があったと知らされました。

当時、お祓いが、説明会が行われたので、売主さんが知らなかったということはありえません。
このことを知っていれば、同じ価格で購入はありえませんでした。

先方からは、そのまま話を進めてほしいと言われましたが、
契約を取り止めたい気持ちでいっぱいです。

このような場合、手付金返却を求めるのは難しいでしょうか。
また、仲介手数料は、そのままかかってしまうのでしょうか。

よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが、
精神的な瑕疵物件に該当するか否かで、考え方は全く変わってしまいます。

マンションの別の階で、且つ１０年経過した物件が、
精神的な瑕疵物件となるかどうかは、非常に微妙な感じも致します。

弁護士等の専門家にご相談されることをお勧め致します。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
突然聞かされた内容に、ショックを受けていたのですが、
落ち着いて解決まで進めたいと思います。

相談内容　購入後、民事再生で区画が半値になった問題について

北海道・男性・４０代
ある分譲地（建物付）を約２年前に購入しました。
この土地は昨年末に民事再生手続を開始した某建設メーカーが主幹事となり、
１１００区画の大々的な分譲販売を手がけていたものです。

ところが、その建設メーカーが破綻した後は事業を引き継ぐ会社が現れず、
やむを得ず区画整理組合自らが販売を行うことになりました。
しかし、販売価格が近隣に売り出し中のＵＲの物件よりも
高く設定されていたために販売が進まず、今年４月には
私たちが購入した時の約５割引程度の価格で数十区画を売り出しました。

これを受けて、先に購入した住民からは「詐欺ではないか」
「住民に説明もなく廉売するとは何事か」
「高く買わされた差額を戻せ」と言った声が起こっています。

区画整理組合からは８月に入り二度の説明会が開催され、
廉売に至った経緯などが顧問弁護士同席の元に説明されました。
区画整理事業では、こういった販売価格改定は販売戦略として起こりうる話であり、
事業としての問題はなく、組合から先行購入者への補償を行う法的義務はない、
と一蹴されました。

それから３ヶ月経ってもまだ燻っており、
破綻した建設メーカーへ求償できないのかなどの意見があります。

相談は、１１００区画の計画でわずか３０～４０区画が売れた段階で
いきなり半値とは、本当に法的に問題がないのでしょうか。
何か対抗する手段（具体的に補償を求める）ことはできないのでしょうか。
よい方法があればご教示ください。

□■アドバイス：１

私見ですが
土地区画整理法の適用を受けた土地区画整理事業で有るかどうかによって、
かなり考え方が変わるかと思います。
『区画整理組合』の内容がはっきりしないと、お答えは出来ません。

土地区画整理法については下記をご覧下さい。
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S29/S29HO119.html

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、コメントありがとうございます。
当該区画整理事業は北海道庁の公開資料では、
平成１５年３月１８日に認可（公告）とありますが、
これが土地区画整理法１４条の適用を受けている
ことの考えでよろしいでしょうか。

□■アドバイス：２

私見ですが、
国、北海道庁及び地元の市町村が関わった
（補助金・事業費融資損失補償契約等）、
土地区画整理事業の可能性も有るかもしれません。
http://www.mlit.go.jp/crd/city/sigaiti/shuhou/kukakuseiri/kukakuseiri01.htm

さて、値下げ販売に伴う購入者に対する補償ですが、
現実的には、かなり厳しいでしょう。
1、当初契約して売買契約の信義則に反するかどうか。
　　大阪地決平成５年４月２１日　否決
　　東京地判平成８年２月５日　否決
2、値下げは行わないという確約が有ったかどうか。
　　（客観的に見て、値下げしないと思われる証拠が有ったかどうか）
　　大阪地決平成５年４月２１日　否決
　　東京地判平成８年２月５日　否決
3、値下げを行う可能性の説明が有ったかどうか。
　　大阪地判平成１０年３月１９日　否決
実際に裁判が行われた事例と結果です（詳細は省略）。
ただ、最判平成16年11月18日民集５８巻８号２２２５頁においては、
売主の説明義務違反を認め、損害賠償を認めた事例もございます。

土地区画整理事業の場合は、
保留地値下げ処分に関しては、基本的に組合での議決とともに
組合員による事業費の損失補填が行われます。
一般的には、破綻状態にならない限り保留地の
半額値以下の値下げ処分は、行われないと思いますが、
半値以下の値下げ事例（かなり各方面で揉めた事例）
　　http://www.city.kamisu.ibaraki.jp/04_city/_tosi_keikaku/saibankekka.htm
　　http://blog.goo.ne.jp/hiroshiito_1973/e/a81ab3fb0aca6facbb218cef82acac66
今回のご相談では、内容は分かりませんが、上記事例の如く破綻状態となったのでしょう。
恐らく、組合員（地主さん達）もかなりの負担となったのではないでしょうか。
（地元市町村も、金融機関に対しての損失補償契約をしていれば、
かなり負担がかかった可能性もございます）

土地区画整理事業の場合、
全ては、議事録も保存されているでしょうし、
それなりの手続きを踏んで、保留地の値下げに踏み切ったのではないでしょうか。
事業計画自体に甘さが有ったとしても、恐らく不正は無いとも思われます。
また、地主への還元地の場合、
仮換地ですと、場合によっては事業の精算金（保留地の値下げに伴う事業不足金の清算）を
仮換地の購入者に求める旨の契約を行っているケースもございます。
これでは踏んだり蹴ったりになりますので、この辺りのご確認も必要かと思います。
一方、減価補償金を買主が受け取ることが出来る契約内容になっていますと、
場合によっては、若干の保証金を受け取ることも可能かとも思います（土地区画整理法第109条）。

当初の契約書に、
値下げの場合の補填に対する明確な記載が無い限り、
かなり、初期購入者に対する補填については難しいのではないかと思います。
※私が知っている事例では、保留地の値下げの際、
初期購入者に対する補填を行った事例もございます。

今後については、
保留地の初期購入者が、一致団結して、
より優秀な弁護士に相談してみるということになると思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、丁寧なアドバイス大変ありがとうございます。
今後当事者でどのようなに対処していくのか、
協議を進める際の参考にさせていただきます。

相談内容　シロアリ被害と瑕疵担保責任について

岐阜・女性・６０代
3年半前に小さな鉄骨マンションを請負で1棟購入しました。
今月1階の入居者が退去したので掃除をしていたら白アリを発見。
リビング、キッチンの1方向の壁と床の巾木の内部が被害にあり、
また一部壁の中の木も被害がありました。
施工業者に連絡の上、白アリ駆除業者に駆除してもらい被害部分は修復。
これらの費用は全て施工会社が負担してやってもらいました。
会社は保障期間は完成・引渡し後5年までなので無償で駆除・修復しましたとのことでしたが、
この白アリ被害は瑕疵担保責任の範疇であり、鉄骨の場合は引渡し後10年ではと考えております。
施工会社の言うとおり5年までしか保障されないのでしょうか？　
ご助言お願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが、賃貸マンションにつきましては、
品確法の『住宅』に含まれると思います。

平成１２年４月１日の「住宅の品質確保の促進等に関する法律」
の施行後は、全ての新築住宅に対する１０年の瑕疵担保期間が義務化されました。
新築住宅の請負人または売主は、住宅取得者に対して、
構造耐力上主要な部分（住宅の柱や梁基礎など）や屋根等の
雨水の浸入を防止する部分の瑕疵について、引渡の日から
１０年間その瑕疵を修補するなどの義務を負うことになりました。
然し、これはあくまでも『構造耐力上主要な部分（住宅の柱や梁基礎など）や
屋根等の雨水の浸入を防止する部分の瑕疵』についての保障です。

シロアリ被害については、第三者保証機関の保障約款にもよりますが、
品確法に対応しているはずですから２年までの保障になると思います。
ただし、防蟻処理を行った場合、防蟻施工業者により５年または１０年の保障
をしている所もありますから、その保障期間を確認して下さい。
また、シロアリ被害で請負会社の１０年保障の対象となるケースとしては、
雨漏れ等により二次被害的に白蟻が発生した場合が考えられると思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　購入した中古住宅の雨漏りについて

北海道・女性・４０代
築22年の中古住宅を購入しましたところ、3日目で雨漏りを（窓付近2か所）発見しました。
雨漏り個所を見ると初めて雨漏りをした様子ではありませんでした。
素人判断のためリフォーム業者2社に見てもらいましたところ
すでに何度か雨漏りをしているであろうとの見解でした。
雨漏りを止めるには外壁のサイディングの張替えになり費用も高額です。

購入に際して売主さんに天井やクロスのシミ亀裂などについて尋ねた時
雨漏りはないと聞きましたが、売主さんと仲介業者さんは雨漏りを知っていて
教えてくれなかったのではないかと疑っております。

仲介業者さんに売主さんに確認してもらったところ
引渡し時点では雨漏りはなかったとの回答だそうです。
仲介業者さんは仲介する際、雨漏りはないと聞いているそうです。
売買契約は瑕疵担保責任なし・現状のまま引渡しです。
私が見てもらったリフォーム業者さんは
サイディングに雨漏りの修繕箇所もあり、何度かの雨漏りがある、
私個人では解決できないので第3者に依頼するようにとアドバイスを受けました。

雨漏りに係る修繕費用や私個人で弁護士さんに依頼をする費用はもうありません。
どちらの第3者機関へ依頼すると解決できるでしょうか？
売主さんが認めない雨漏りをどのように立証できるでしょうか？
どうすれば解決するでしょうか？
アドバイスをお願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが、
そのリフォーム業者さんに、
専門家としての所見等を書類として書いて頂き、
過去の修繕跡が解る写真等も撮影して頂き、
それを過去の雨漏りや修繕の証拠として、売主に提出し、

『雨漏りが無い』
と言う売主さんの説明に対して
『雨漏りという重大な瑕疵が有る』
『虚偽の説明を行なった』
『民法上の詐欺による契約である』

http://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC96%E6%9D%A1

と主張し
契約の取消し又は修繕費用の負担を求めては如何でしょうか。

瑕疵担保責任が無いとしても、
民法上の詐欺による契約を主張する事によって、
契約の取消し若しくは修繕を求める事は可能かと思います。

尚、弁護士等の専門家に直接相談する費用の無い場合は、
弁護士会や行政等が行なう無料相談に行かれては如何でしょうか。
場合によっては、弁護士費用・裁判費用も含めて請求する事も
可能かも知れません。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　住宅保証制度について

大阪・20代女性
はじめまして。
現在、建売一戸建て住宅の購入を考えています。

売主のチラシには、住宅保証制度登録店との記載があり、
（財）住宅保証機構のマークも掲載されています。しかし、機構に確認したところ、
チラシの事業主は機構の登録業者ではないことがわかりました。

仲介業者に質問したところ、
　　「下請業者が登録していれば、マークが表示できる」
と言っていましたが、
売主に確認してもらったところ、すぐにはわからないということで、
確認してまた連絡するといわれました。

チラシにマークも掲載しているのに、
下請業者の登録状況がわからないというのも疑問です。
また、売主からは機構の保証と同等の保証を行うということを
契約に盛り込むとも言われています。

しかし、元々10年保証は法律で義務付けられていることですし、
業者が倒産した場合の保証などは無理だと思います。
第三者によるチェックという観点でも疑問です。

立地などは非常に気に入っている物件なのですが、
こういった業者の対応では、考え直したほうがいいのでしょうか？
また、建築後に、第三者のチェックや
第三者の保証を受けられる制度などはないのでしょうか。

□■アドバイス：１

分譲住宅では、売主が外注して建てた場合、外注業者が登録業者であれば、
その業者は、売主（建築主）のために登録制度を利用することができます。
この場合の保証の流れは、
　　　建築者　→（機構の保証書）→　売主
　　　売主　　→（自社の保証書）→　買主
となり、
同時に、その住宅が保証制度に登録されていること、
保証書が売主（販売業者）に発行されていることを知らせる
「住宅登録のご案内」を発行します。

ただし、登録業者であっても、すべての物件について
保証制度を利用しなければならないのではなく、
物件ごとの任意になっています。
当然、保証制度を利用しない場合、機構からの保証書は発行されません。

ついては、その物件が、
　　　●下請け業者において保証制度を利用している物件なのか
　　　　（＝機構の保証書対象なのか）
を確認する必要があります。
このほか、最近、多くの地域で、行政が工事中の中間検査を行うように
なってきていますが、その物件が該当物件かどうかも
あわせて聞いてみられることも、一助になると思います。
（青葉ホーム・伊澤隆平さん）

□■アドバイス：２

私見ですが、住宅保証機構に未登録業者が、あたかも登録しているがごとく
広告するのは、倫理上、問題があると思われます。
ただ、その建築した下請け業者が本当に登録し、検査、合格していれば、
その建物は売主にかかわらず保証されます。

売主自社保証の場合は、倒産すれば事実上終りですが、
（財）住宅保証機構の保証は保険でカバーされます。
また、建築後、第三者のチェックや第三者の保証を受けられる制度などの
件ですが、建築後のチェックは可能です（保証制度は厳しいですが…）。

ベストは、契約内容、建物着工から竣工までを、専門家に依頼して
チェックされることです。安心で、おすすめです。
（響不動産リサーチ・山中祐次さん）

□■アドバイス：３

はじめまして。お悩み、お察しいたします。
さて、方法論としては、3つあります。

1つめは、あきらめることです。
家を購入するために最初につまづくと、後々トラブルにもなりかねない場合が
多く、結局、引渡し時にいやな思いをしなければならないのは、
買主も売主も同じですので、あきらめるのも選択肢のひとつです。

2つ目は、立地などが気に入ってらっしゃるようですので、
その営業マンと売主を信じて購入することです。

3つめは、場合によっては費用がかかる可能性もありますが、
売主にお願いして、正直に「保証機構の保証をお願いします」というべきです。
地盤保証までするのか、建物だけなのかによっても変ってくると思いますので、
その辺は直接、機構の方へご相談下さい。
ただ、不動産会社の風習として、（言い方が悪いですが…）細かいお客さんは
相手にしたくない風習もありますので、断られる可能性も大です。
そういったリスクもありますので、その辺はご理解下さい。

どのパターンの場合でも言えることは、
不動産業者に遠慮せずに何でも聞き、確認をとることです。
うやむやにしてしまうと、後々トラブルのもとです。

売主の中でも、保証機構での保証を行っている物件も多いです。
ただ、考え方として色々あり、例えば、
　　　●10年間の保証なら、売主がつけても、保証機構がついていても同じだ
　　という考え方もあれば、
　　　●10年後に売主が存在している保証はないのだから、保証機構が必要である
　　という考え方もあります。
（Fudosan.JP参加エージェントさん）

■□相談者より

伊澤様、山中様、Fudosan.JP参加エージェント様、
短期間に、細やかなご意見をいただき、非常にありがたく感じています。
ありがとうございます。

本日、仲介業者から連絡がありました。
内容をまとめると、以下になります。
　　　・下請業者が住宅保証機構の登録業者である（HPで確認しました）
　　　・しかし、当該物件は保証申請を行っておらず、
　　　　既に建築済みのため、機構からの保証は取得できない。
　　　・代りに今回関係している3社（※）で保証を行う。
　　　　（※3社とは、1.下請業者、2.事業主業者、3.事業主の代理業者（営業）です。
　　　　　　ただし「2.」は「3.」の子会社のようです）
　　　・市による建築中の検査は行われており、その結果、問題はない。

3社の保証ということで、1社が万が一倒産しても…という点で、
リスクは軽減されるかもしれません。ただし、3社間での責任が
曖昧にされないように注意して、確認しなければいけないと思っています。

Fudosan.JP参加エージェント様の「あまり細かいお客は…」という意見も、
参考にさせていただきます（気になることは多いので、難しいかもしれませんが…）。

山中様の「倫理上問題がある」というのも、もっともです。
その点については、仲介業者からも同様の意見を聞いております。
すぐに回答が返ってこなかったのは、この点や保証について、
話し合いをしていたのかもしれません。

伊澤様の、「行政が工事中の中間検査を行うようになってきている」
という点は、当てはまりそうで、少し安心しました。
仲介業者が確認したところ、問題はないということでしたが、
その点もまた確認したいと思います。

まだまだ確認しなければならないことが多いですが、立地が気に入っているのも
事実ですし、もう少し頑張ってみようと思っています。

再来週、重要事項確認の予定です。契約書は事前にもらうことになっているので、
質問事項など、用意していきます。本当にありがとうございました。

相談内容　施工に問題のあった物件に対する対応について

神奈川・40代男性
先日、築2年の中古住宅を個人から購入しました。
しかし、念のため、入居前に中古住宅調査機関の瑕疵検査を行ったところ、
重大な欠陥が見つかりました。
　　
どうやら、設計図上は問題はなく、施工業者に問題があったようです。
具体的には、耐力壁で構造用合板を使用すべきところを
石膏ボードが張られていたり、準耐火構造に必要な施工がされていなかったりなど、
建築基準法的にも完全なる違反で、住むこと自体が危険な状態にあるとのことでした。

そのことを売主（個人）に伝え、修理費用、
および、住めない期間の保証などの損害賠償を請求したところ、
　　「今回の売買契約で使用したFRK（財団法人不動産流通経営機構）標準契約の
　　　瑕疵保証範囲が、
　　　『1.雨漏り、2.シロアリ、3.構造上重要な部位の木部の腐食、
　　　　4.給排水管の故障』だけを、売主が責任を負うものであり、
　　　また、上記4つの問題であっても、修復の請求以外の損害賠償の請求は
　　　できないことになっている」
　　という理由で、買主側の対応してくれ…との連絡がありました。

納得がいかないので、弁護士の無料相談に行ったところ、
　　「建築基準法に準拠していない建物は、そもそも『住居』とは呼べず、
　　　不動産売買契約が履行されていない状態とされるため、
　　　本契約の条項を適用せずに、通常の民法上で定められている
　　　損害賠償の請求をしてよいのでは？」
　　と言われました。

基本的に、弁護士の見解をそのまま売主に伝えようと思うのですが、
一般的には、契約書上の4つの瑕疵範囲に入らない今回のような欠陥について、
賠償請求できるものなのでしょうか？
それとも、売主の主張の通り、
買主側（つまり私）が全て負担することになるのでしょうか？

お手数ですが、プロの事業者の方のご意見を頂けますと有難いです。

□■アドバイス

私見ですが、一般消費者同士の個人売買のようですから、
基本的には契約書の内容に従って解決すべきでしょう。
瑕疵担保責任についても、当然、契約書の内容の通りだと思います。

　　弁護士が言っているのは、
　　　・民法の債務不履行を理由とした契約解除（民法541条）、
　　　　もしくは、損害賠償請求（民放415条）を行ってはどうか？
　　と言うことだと思います。

これは瑕疵担保責任とは違いますので、契約自体の履行に関する問題です。
住むことができないということは、契約の目的を履行できない訳ですから、
契約の解除なり、損害賠償請求をすることは可能かも知れませんね。
しかし、実際には、交渉が決裂すると裁判となるでしょうから、
最終的には裁判官のみが判断できることになると思います。

もう一点、住宅品質確保促進法で新築住宅には10年の瑕疵担保責任期間があります。
基本構造部分（基礎、土台、床、柱、壁、斜め材、小屋組、横架材、屋根、および、
雨水の侵入を防止する部分）については、施行業者に10年間の瑕疵担保責任があります。
もし、売主と協力でき、施行業者が今でも営業中なのであれば、
この施行業者に改修工事の費用負担を求めることも可能かと思います。

いずれに致しましても、個人交渉で解決するのは難しいのではないかと思います。
個人間で交渉するよりも、弁護士等の専門家にお願いする方が良いのではないでしょうか？

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご連絡が遅くなり、申し訳ありませんでした。

弁護士の方も同様のことをおっしゃっていました。
ただ、できるだけ民法上の瑕疵で処理したいと思っていたので、
FRKに直接、問い合わせをしてみましたところ、
　　「今回使用したのは個人売買の定型書式であり、売主が個人ということで、
　　　賠償に一定の制限をする内容ではあるものの、
　　　一般的な瑕疵の扱いに関する規定であり、
　　　建築基準法違反等の通常想定されないような
　　　重大な問題である場合は民法の瑕疵責任を問うことが可能である」
とのことで、実際、耐震強度偽装の物件など、
契約に免債条項があっても、契約解除ができるらしいです。

いずれにせよ、今回の欠陥が居住できないほどの重大な問題であることを、
裁判等で認めさせなければならないことに代りはないのですが…。

10年の瑕疵担保責任に関しても、弁護士の方に確認してもらい、
　　　●今回のような施工に問題があった場合は、不法行為責任として、
　　　　施工管理者に損害賠償を請求できるということ（売主に協力を求めなくてもよい）
　　が分かりました。
　　
（数年前に最高裁で判例が出てから、中古住宅の売買であっても、
　これを根拠に勝訴する事例が多数出ており、請求すれば、99％勝てると、
　その弁護士の方はおっしゃってました）

確認申請書を見たところ、建築主の会社の建築士が施工管理者となっており、
建築主もそれなりに大きな会社であるため、「訴訟で敗訴→自腹で修繕」
という最悪のシナリオは免れそうです。

現在、売主か建築主かどちらに請求するかは未定ですが、
個人で交渉するのは危険だと思いますので、ご忠告に従い、
弁護士に仲介に入ってもらう形で調整します。

ご返信どうもありがとうございました。

相談内容　瑕疵担保責任について

福岡・40代男性
このたび、建築条件付土地を購入することになり、
土地売買契約書を交すことになったのですが、
その中の瑕疵担保責任に関する以下の条文に疑問を感じました。
なお、売主（甲）は大手の住宅メーカーです。

　　「本物件に隠れた瑕疵があるとき、またはそれにより毀損を生じたときは、甲は
　　　引渡から2年間に限り民法第570条に定める瑕疵担保の責を負うものとします。
　　　但し、乙がその事実を知ったときから1年を経過したときは、甲は引渡から2年
　　　以内といえども、瑕疵担保の責を免れるものとし、また天災地変、その他不可
　　　抗力等、甲の責に帰すべからざる事由により生じた毀損等の場合および地盤の
　　　瑕疵、地下埋設物については、甲は瑕疵担保の責に任じないものとします」

上記は前段で、
　●隠れた瑕疵があるときは、瑕疵担保の責を負う
としながら、後段の終りで、
　　　
　●地盤の瑕疵、地下の埋設物については責に任じない
としており、
「じゃあ、一体、どういう場合なら責任をとってくれるの？」
という感じです。

なにぶん、土地の売買は始めての経験であり、
土地も工場の跡地であるらしいことから、地下の状況もわからず、
このような文言があると不安です。
　　そこで、
　　　●こういう契約条件は一般的なのか？
　　　●また、交渉によって変えさせることができるのか？
　　について、アドバイス、よろしくお願い致します。

□■アドバイス：１

私見ですが、ご指摘の通り、
この瑕疵担保責任の条項には若干の問題がある様に感じます。
　　
「工場跡地であることを知っている」ということになりますと、
業者としての調査責任、および、地盤改良責任は当然生じるものと思われます。

土壌調査、および、土壌改良工事後の瑕疵担保責任の特約であれば、
若干は理解できるのですが、もしそれらが行われていなかった場合は、
　　　
　　　●その土地に土壌汚染等の問題が生じる可能性が充分あることを知っていて、
　　　　瑕疵担保責任を逃れる特約を締結した
とも
解釈されるのではないでしょうか。
その場合は、民法第572条により、その特約は無効になる可能性も否定できません。
　　
そもそも、
　　　●地盤の瑕疵、地下埋設物については、甲は瑕疵担保の責に任じない
という様な
条項を入れること自体に不自然さを感じてしまいます。

　　
過去はさておき、現在では工場跡地においては土壌汚染調査や地盤調査を行うのは
常識ですから（開発行為時に指導され、土壌汚染対策法等の法的、または自主的に
行うのが一般的）、不安であれば、その調査結果の資料の提示を要求された方が
宜しいかと思います。

もし、工場跡地で土壌汚染調査を行っておらず、かつ、その様な特約条項を入れる
業者は、大手（？）といえども、信頼性に欠けると思いますので、購入に関しては、
納得できないのであれば、再考された方が良いかもしれません。

（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：２

売主は大手の住宅メーカーとのことなので、
宅地建物取引業者ということでよろしいでしょうか？
売主が宅建業者であれば、「但し…」以降の後段は、
宅建業法40条により、無効になります。

（北杜宅建センター・萩原さん）

■□相談者より

涌井様、萩原様、早速のアドバイス、ありがとうございます。
宅建業法第40条では、民法の規定よりも買主に不利な特約をすることはできず、
無効になるのですね。安心しました。

現実的には、土壌汚染調査等の資料の提示を要求したところ、
「宅地健康診断報告書」の写しを提示してきたこと、
また、損保会社との間で地盤保証に関する契約を結んでいる
との説明があったことから、契約に踏み切りました。

今回の件に関しては、大手といえどもこと契約に関しては
疑問符（？）がつくことを実感致しました。
売買契約書や重要事項の説明についても、担当者は宅建取引主任者証を提示して
説明を始めましたが、突っ込んだ内容を聞くと全く答えられないだけでなく、
明らかに態度が悪くなるなど、不審を抱きましたが、同席した営業の方が
素早く動いてくれて、要求する資料を揃えてくださったので、
契約することにした次第です。

あらためて、適切なアドバイス、ありがとうございました。

□■アドバイス：３

私見ですが、地下埋設物等の汚染物質については、
業法とは別の問題と考えた方が宜しいかと思います。
恐らく、瑕疵担保責任は2年間の期間となっていると思われるのですが、
それですと、2年間を経過した後に、地下埋設物や汚染物質が出た場合、
瑕疵担保責任は逃れるということになり、売り主業者は責任を負わなくて済む…
ということになってしまいます。

一般消費者は、業法よりも厳しい消費者契約法で保護されていると思った方が
良いかと思います。

それと、地盤については、近年の判例では、建設会社・設計者に
調査責任があるとされています。
つまり、一般的には、その土地に建物を建てて良いかどうかの判断は、
設計士・建設会社が判断すべきということになっています。
これは、品確法の10年の瑕疵担保責任の義務の関係とされているのが一般的です。

今回の場合は、土地の売主と建設会社が同じようですから、
地盤調査の保険に入っているのでしょうが、はっきり言いますと、
この保険の中味をみないことには、安心かどうかは、はっきり言えません。

　　ですので、
　　　・保証期間（通常は10年）
　　　・保証限度額
　　　・対象となる物件
　　などを、よくご確認いただく必要があります。
　　
元は生産物賠償責任保険なのですが、地盤調査会社に支払われる保険が
一般的なのですが、近年では地盤調査会社に責任があるという判例は殆んどありません。
そこで、建設会社に直接支払われる保険の方が安心ということになる訳です。
この点についても、ご確認された方が宜しいかと思います。

もうすでにご契約されたということですが、
知識として知って頂くのも宜しいかと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様　再度のアドバイス、ありがとうございます。
消費者契約法は、不動産取引を含め、すべての消費者契約に適用され、
たとえ民法の規定とが競合しても優先して適用される、ありがたい法律なのですね。
でも、私自身、もう少し賢い消費者になる必要がありそうです。

保険については、「地盤保証証書」なるものを取り寄せてみたところ、
住宅メーカーの保証連合体と損保会社との契約で、
私の契約した住宅メーカーは、その保証連合体の登録会員となっているようです。
保障期間は10年で、保証限度額は5,000万円（累計保証限度額は1年間で5億円）です。

対象となる物件は、第4条（保証内容）の中に、
　　「…地盤調査または地盤補強工事の結果に起因して、本保証証書記載物件の地盤
　　　の不同沈下等により当該建物が損壊した場合、損壊した建物及び地盤の修復工
　　　事を行ない…」
とあり、地盤が原因で建物が損壊する場合の保証を想定し、
地下埋設物や汚染物質については全く触れられていません。
　　
この点について、
（宅建取引主任者はあてにならないので）営業担当に質問したところ、
　　　●契約上は、やはり、地下埋設物については、瑕疵担保の責に任じられないが、
　　　　工場跡地であることから、事前にボーリング調査を実施して、異常が無いこ
　　　　とを確認していること
　　　●また、仮に地下埋設物が出てきて司法の場で争うことになった場合でも、消
　　　　費者である私が一方的に損をするとは考えられず、その場合でも会社として
　　　　誠意を持って対応させていただく
との言質（？）を得ましたので、これを信用するしかなさそうです。

□■アドバイス：４

消費者契約法は、購入者が一般消費者である限り、
不動産売買においても摘要され、民法・宅建業法の不備な点を補っています。

保険については、はっきり断言はできませんが、その内容であれば、
問題ないかとは思います。

地下埋設物＆汚染物質についてですが、
　　　●契約上は、やはり、地下埋設物については、瑕疵担保の責に任じられないが、
　　　　工場跡地であることから、事前にボーリング調査を実施して、異常が無いこ
　　　　とを確認していること
　　
については、消費者契約法で充分対抗できるかと思います。
工場の跡地で、フェーズ3調査までやっているのですから、
危険性は充分認識していたということになるかと思います。
フェーズ1の調査で汚染や埋設物の危険性があると診断されたのだと思います。
ですから、フェーズ3によるボーリング汚染調査を行ったのでしょう。
その次のフェーズ4は汚染除去・浄化対策となります。

また、
　　　●また、仮に地下埋設物が出てきて司法の場で争うことになった場合でも、消
　　　　費者である私が一方的に損をするとは考えられず、その場合でも会社として
　　　　誠意を持って対応させていただく
については、
実際に社会的に問題になる程の埋設物や汚染物質が出た場合、司法の場で争うのは、
住宅メーカーと工場を経営していたその土地の前所有会社になると予想されます。
その営業の言う誠意というのは、あまりアテにはなりません。

住宅メーカーはどのような特約を入れようが、フェーズ3まで行った工場跡地については、
埋設物や汚染物質については逃げられないとは思います。
ですから、どうしても工場の経営を行っていた元の所有者と争うことになる確率が高い
のですが、その場合、分譲地の購入者は待っているしかありません。
汚染除去・浄化対策には莫大な費用がかかります。責任のなすりつけ合いになって、
裁判でも、なかなか時間がかかってしまいますし、責任の所在がはっきりしても、
倒産等によって、費用が出ないことも予想されます。

今回はフェーズ3まで行って、フェーズ4まで行わなかったと思われますので、
フェーズ3では異常は見られなかったのだと思います。
（この点はご確認下さい。フェーズ4を行っているのであれば、ほぼ安心と言えるでしょう）
しかし、フェーズ3も敷地の全てで行う訳ではありませんし、
フェーズ4を実際に行うとなると数千万～数億円の費用が必要となります。
そのため、不安があるからこそ、あのような特約を入れたとも考えられます。

不安を煽る訳ではありませんが、大手の一営業マンが言うことは、
あまり信用なさらない方が良いでしょう。
何かあっても、「その営業マンが個人的に発言したこと」と言われますし、
問題が発生したら、首を切るか、遠くに転勤させて終ってしまいます。
大事なのは、営業マンよりも、その会社の経営方針かと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、度重なるアドバイス、ありがとうございます。
今回、衝動的に土地購入に至った経緯については、
普段は石橋を叩きすぎるくらい慎重な自分にとって、信じられない行動です。
特に、不動産のような高額の買い物をする場合、最初から涌井様のような
専門家の意見を伺いながら検討すべきでした。今後とも、私のような
不動産売買ど素人にも救いの手を差し伸べていただけますよう、
ご繁栄とご活躍をお祈り申し上げます。

相談内容　違反建築物売却の責任について

東京・40代男性
3ヶ月ほど前に、大手不動産会社の仲介で、建売中古住宅を購入しました。
しかし、入居後に、軽量鉄骨造であるべきなのに木造で、
違反建築物だということが判明しました。
　　
そこで、不動産会社に「これは告知事項ではないのか？と談判し、
手数料返還の打診を受けているところです。
　　
担当者は、自分が気づかなかったことを詫びて、
色々と手をつくしてくださったと思いますが、聞くところによると、
　　　●売主（個人）は、木造であることは知っていた
とのことでした。
　　
他意はなかったかもしれませんが、ちゃんと聞いていれば、
購入を控えたか、購入したとしても、もっと価格交渉をしていたのは間違いありません。
また、どんな建て方をされているのか不安に陥って、
今ごろまでゴタゴタすることもなかったわけです。

このような場合、売主は個人ですが、瑕疵担保責任を追求し、
損害賠償などを請求することができるのでしょうか？
可能な場合、請求金額の相場というのはどれくらいなのでしょうか？
アドバイス、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

おはようございます。
「軽量鉄骨造であるべきなのに木造で、違反建築物だということが判明」
との事情が良く分かりません。
軽量鉄骨を木造であると、説明を誤ったのですか？
それとも、当該建物が建築上の法令制限に違反しているのですか？

説明を誤ったというのは、通常、
重要事項説明において、建物の登記簿謄本（全部事項証明書）、
建築確認の副本などが説明されるので、考えにくいです。
もう少し詳しくお話いただければ、と思います。

違反建築物ということであれば、どのような違反なのか、
こちらももう少し詳しいお話しが必要です。

（北杜宅建センター・萩原さん）

□■アドバイス：２

私見ですが、萩原さんの仰る通り、通常は考えられないことですが、
建物が未登記の中古物件の場合は、ありうることだとは思います。
売主が承知の上で、仲介業者に嘘の説明をして契約を締結し、
引渡し後に建物の謄本ができあがってきたら、
木造になっていたということになるのでしょうか？

単純に売主が嘘をついて売却した場合と仮定しますと、
これは瑕疵担保責任とは別に考えるべきでしょう。
相談内容を読む限り、民法の詐欺による契約というべきだと思われます。
　　　1.売主に、貴方をだまして契約をするという意思があること
　　　2.実際にだまそうとする行為があったこと
　　　3.その行為によって貴方が錯誤に陥ったこと
　　　4.その結果として、契約締結に至ったこと
という4つの要件をみたしている可能性は充分にあるのではないかと思います。

詐欺による契約の場合は、契約自体を取り消すことが可能ということになりますので、
仲介業者を味方につけて、契約の取消しとその契約取消しに伴う損害賠償の請求を
念頭に置いた上で、売主と交渉すべきだと思います。
　　
契約の取消しを要求せず、損害賠償を請求する場合は、
基本的には実損額であるべきですから、木造と軽量の差による実損を検討して、
客観的に説得力のある数字にすべきだと思います。

　　■参考条文（詐欺又は強迫）
　　　第九十六条　詐欺又は強迫による意思表示は、取り消すことができる。
　　　　　　　　　２　相手方に対する意思表示について第三者が詐欺を行った場合
　　　　　　　　　　　においては、相手方がその事実を知っていたときに限り、そ
　　　　　　　　　　　の意思表示を取り消すことができる。
　　　　　　　　　３　前二項の規定による詐欺による意思表示の取消しは、善意の
　　　　　　　　　　　第三者に対抗することができない。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、萩原様、早速のアドバイス、ありがとうございました。
ありえないことだと思っていたので、疑わなかったのですが、
確認申請も謄本も鉄骨造になっているにもかかわらず、実物は木造なのです。
購入後にちょっとした工事をする際、業者さんや建築士さんがかかわり、
問題が発覚しました。

最初にこの住宅を建てた建売業者が一番悪いと思いますが、
私共にとっての売主ではないので、今回は相手にはならないですよね。
今回の売主も、推測ですが、故意で言わなかったというよりは、
問題視するレベルの違いと思われますが、こちらにとっては大きな問題なのです。
　　
購入前に依頼して、小屋裏などを確認してもらえばよかったと後悔しております。
それ以外の点、家そのものは気に入っているので、故に、さらに残念というか、
落胆度合いも激しいです。

嘘の申請で構造計算（3階建て）などがされているわけですから、
耐震性に特に不安を感じまして、手数料も戻りそうなので、
これは手出しで調査をすることにしております。
　　
本当は、慰謝料相当の請求をしたいところですが、上記の調査で、
万が一、補修等が必要となった場合に、せめてその費用くらいは
売主に支払ってもらいたいと思い、今回、こちらに相談いたしました。

一般的な瑕疵責任の期間は過ぎてしまっているのですが、
民法上でのやり取りになりそうなので、
期限においても、可能性においても、問題ないように思われます。
今後どう動くかは、まだ、決めかねますが、
今回のアドバイスを参考にさせていただきます。
ご丁寧にありがとうございました。

□■アドバイス：３

もし、
　　　●確認申請も謄本も鉄骨造になっているにもかかわらず、実物は木造

ということが事実だとすると、当時の土地家屋調査士が
建物の表示・保存の時の調査方法がずさんであった可能性もありますし、
それ以前の検査済み証の発行時点で問題があったとも思います。

ところで、軽量鉄骨で一部木造にすることは良くあります。
極端な話ですが、主な柱だけを軽量鉄骨にして、
その他の柱や梁は木にすることもあります。この時の使用比率にもよりますが、
構造は軽量鉄骨と表示することもあります。その点はご確認されたのでしょうか？

もし、確認済みであれば、とりあえずは、「錯誤」ということで、
登記簿の構造を木造に変更され、固定資産税の還付請求をされた方が宜しいかと思います。
このようなことが実際に起った場合に、誰に対してどのような請求が可能かは、
ちょっとすぐには思い浮かばないのですが、検査済証を発行した当時の建築主事に
一番問題があるような気がします。

売主が事業者であり、かつ構造が違うことを知っていた場合は、
それは詐欺による契約であるということになるのでしょうが、
今回の売主は素人で、かつ悪意は無かったということになりますと、
これは交渉により解決するしかないかも知れません。

3階建てということになりますと、実際にかなり不安だとは思います。
今では木造3階建てもありますが、おそらく、その建物を建てた当時は、
木造3階建ては建てられなかったので、軽量鉄骨ということで確認を取ったとも考えられます。
その場合、最初に建てた人は承知して違法建築を行ったということになるので、
一番最初に建てた人まで責任を追及することも可能かも知れません。

通常は考えられないことなので、交渉により満足のいく結果が得られない場合は、
弁護士等の専門家にご相談された方が宜しいかと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、再度の返信、ありがとうございます。
気ばかりいらだって、説明不足の点が多かったかと思います。

これは知らされておりましたが、検査済証も副本原本もありません。
なので、それなりの違反はあること覚悟していましたが、
構造そのものが違うことまでは、考えがおよびませんでした。

それから、登記簿の件は、涌井さんがおっしゃる「ものすごく極端な話」
に近い状態かもしれません。
主な柱（通し柱）ではない、業者さんや一級建築士さんに言わせると、
「使用した意図がわからない」という部分に、各フロア、数本ほど鉄骨が入っています。
あとは全て木なので、圧倒的に木の割合が高く、確認申請上では木造と言うべき建物です。

ものすごく極端な話、1本でも入っていればどうにかできるということで、
建てた建築業者がとった手段と思えます
（家屋調査士さんに、そこまでの権限や責任は負わせられないのでしょう）。

この建物が軽量鉄骨であるべき…というのは、用途地域の問題です。
建物は数年前築で、既に木造3階建ては普及していますので、
工法はそれなりに確立されているでしょうから、とりあえず、今は、
調査において悪い結果が出ないことを信じるばかりです。
あと、転勤族なので、今後転売する可能性がないではなく、
その時のことも心配の種ですが、これも売らなくていいことを祈るばかりです。

□■アドバイス：４

私見ですが、そういうことになりますと難しい問題ですね。
用途地域の問題もあり、最低限の鉄骨の使用により、
ぎりぎりで便宜上、軽量鉄骨造にしたということかも知れません。
その様な施工で、本当に軽量鉄骨造と言えるかどうかは
甚だ疑問のあるところなのですが、表示保存登記がされたのは事実です。
　　
土地家屋調査士も壁を剥がして、構造材まで確認する訳ではないようです。
外観を目視で確認して、後は確認申請書によって建物の表示保存登記を行うようです。

数年前の建築で、木造3階建てが普及してからということですと、
構造的には多分、大丈夫かなぁ…とも思います。
構造的に問題が無いようであれば、仲介業者を含めて、
売主に木造と軽量鉄骨の差額について、返還請求の交渉を行うのが良いかも知れません。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

こんはんは。
今のところ、私共は妥当な線で検討しているようなので、ホッとしました。
何度も、また、詳しくご回答いただき、ありがとうございました。

相談内容　建設現場内での自殺に起因する解約について

東京・30代女性
去秋、マンション購入の契約を行い、
販売価格の5％にあたる200万円を手付金として支払いました。
しかし、今年の5月に、建設現場内（併設する立体駐車場）にて、
飛び降り自殺が起きました。

当然、気持ちのいいものではなく、資産でもあるマンション価値にも
疑問を感じました。そこで、契約時とは状況（事件がある前と後）が違うと
強く意識しており、契約を解除したいと考えています。

しかしながら、マンション販売会社からは、
「手付金の返還事由ではない」と、連絡を受けていますが、
一切、交渉の余地はないのでしょうか？

□■アドバイス：１

私見ですが、契約後の自殺ということになりますと、
かなり難しいのでないかと思います。

一般的には、室内ではない共用部分からの飛び降り自殺に関しましては、
精神的瑕疵には当らず、資産的価値も下がらないとされている考え方が多い様です。
業者には、
　　　●お祓いをして、購入者には、
　　　　「飛び降り自殺がありましたが、現地においてお祓いを済ませております」
　　　　と言う説明を行えば良いのではないか？
と言う考え方が多い様ですし、実際にそれ以上のことは、
対応としては難しいと思います。

今回のご相談は、弁護士によっても見解は分かれることが考えられる
微妙な問題だと思います。しかし、貴方がどうしても納得いかないのであれば、
今回のケースが精神的瑕疵に当るかどうかを、
弁護士等の専門家にご相談された方が宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

知人の弁護士に相談致しましたが、
「状況と契約書を確認する限り、抗弁できず」
との返答でした。
そのため、
「契約外の特例措置のお願いをするしか方法はないのでは？」
とのことです。
600世帯が入る物件ですので、他にも同じように考えている方も
大勢いると思いますが、何もできないのでしょうか？
このまま、諦めなければいけませんか？

□■アドバイス：２

私見ですが、600世帯以上の大型物件ということになりますと、
実際に入居予定者がまとまることは、今現在の状態では、ほぼ不可能と言えるでしょう。
まだ売れていない部屋もあると思いますが、今後は重説に、
前の返答で入れたような説明を明記することと思います。
その場合、新しい購入者は、駐車場での飛び降り自殺については、
承諾して購入したということになるかと思います。

建設途中でも、部屋の中で自殺した場合は全く事情は変ると思いますが、
隣接する駐車場ということになりますと、貴方の知人の弁護士の方の仰る通り、
かなり難しいと思います。

どうしても、貴方が気になる様でしたら、
　　　●手付金を全額とは言わず、半額とか、戻してもらうように交渉する
のが、良いのではないでしょうか？
一方的な貴方の事情による解約とも言えないとは思います。
多少なりとも、貴方が解約したいのには、
不可抗力とも言える事情がある訳ですから、全く交渉が不可能とも思いません。

往々にして交渉は騒いだ者勝ちということもありますから、
分譲業者はかなり嫌がるでしょうが、しつこく交渉してみてはいかがでしょう？
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：３

こんにちは。
自殺は瑕疵（心理的瑕疵）に該当しますから、契約後の毀損といえるでしょう。
危険負担の考えが可能だと思います。
不動産の売買契約は、通常の場合、危険負担を売主に負わせており、
契約後の物件の毀損や滅失の場合に、減額や契約解除を認めています。
しかし、売主は、たぶんこの話には同意しないと思われるので、
法律的な決着は訴訟によることになります。けれども、交渉によって、
手付金は全額返還、幾分かの事務手数料の支払いということで
解決するのが好ましいでしょう。
（Fudosan.JP参加エージェントさん）

□■アドバイス：４

共有部分の瑕疵につきましては、
　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=4681
このNo.4681～4739の記事が参考になるかと思います。

この時の記事にあげられている、財団法人不動産適正取引推進機構発行の
宅地建物取引の判例（8）に収録されている、東京地裁判決・平成13年11月14日
の判例が参考になると思います。
精神的瑕疵は、瑕疵と言う意味では雨漏り等と同じと考えられます。
契約書に特約等が無い限り、売主の責任を問うのはかなり難しいと思われます。

実際に、裁判になってみなければ、わからないことではありますが、
個人的な意見としては、おそらく、東京地裁判決・平成13年11月14日の判例の様に、
精神的瑕疵とは認めても、賠償責任や販売責任等は認められないという雰囲気
になるかなぁ…と言う感じが致します。この判例を見る限りにおいては、
やはり、購入者が勝てる可能性はかなり低いでしょう。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご返答ありがとうございます。
専門的なご意見、深く感謝いたします。大変参考になります。
交渉への良策があれば、また、ご指導お願いします。
先般からのキャンセルの申し出に対しては、マンション側のセールス担当には、
露骨に迷惑がられていますが、交渉を続けます。
なお、マンション側から事実説明の文書が届きましたが、
「高所から落下する事故」と添えられているだけの内容でした。
セールス担当も含め、購入者に対し、誠意あるケア、メンテナンスとは
言い難い対応は、非常に残念に思います。

□■アドバイス：５

共有部分での飛び降り自殺自体は
精神的瑕疵に該当することは間違い無いと思います。
しかしながら、それが専有部分（＝購入した部屋）の瑕疵
とするのは難しいということだと思います。

業者側の説明の件ですが、どの様な対応をしたのかも説明されておりませんので、
この様な説明では不十分だと思います。
共有部分とは言え、その精神的瑕疵を如何に消滅させる努力をするのかは、
大型マンションでも重要でしょう。
最低でもお祓い等をして、精神的な瑕疵部分の除去を行う努力をすると共に、
事故現場の工事のやり直しを行うべきでしょう。
また、それらの対応を購入者、および購入予定者に詳しく説明すべきでしょう。

その辺りの不誠実な点をついて、交渉するのも「あり」だと思います。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：６

こんにちは。恐縮ですが、ちょっと勘違いがあると思います。
この判決は、1区分所有者が、自己が所有する専有部分を売却する場合に、
団体的管理の対象である共用部分の瑕疵については
特段の事情が無ければ責任を負わないというものです。

今回の場合は、分譲主は1棟の建物の全部を最初に所有する者ですから
（通常、敷地の全部も所有している）、販売対象には共用部分等も含まれており、
その分譲の責任は、専有部分とともに共用部分等にも及びます。
加えて、自殺の場所が共用部分等であったとしても、その瑕疵は専有部分利用の
心理的障害、専有部分の価値（価格）の下落としてあるのですから、
専有部分の瑕疵といえるでしょう。

　★Fudosan.JPサポート補足★
　　　本アドバイス内の匿名でご回答いただきましたエージェント様は、
　　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=4681
　　　こちらのNo.4681～4739で回答いただきました方と同一です。

（Fudosan.JP参加エージェントさん）

□■アドバイス：７

今回の件につきましては、
全宅連の発行している「リアルパートナー」に掲載されている、
精神的瑕疵の分野について研究されている文章を参考にしていますので、
間違いは無いと思います。この問題については、比較的、早く、
本部からの資料も送られてきましたので、元々全宅連にも相談が多かったのだと思います。

実際に裁判になった例が報告されているわけではないのですが、
実際に裁判になっても、大型マンションにおける工事現場での飛び降り自殺において、
専有部分の瑕疵とまでするのは、かなり無理があると思います。

前出のリアルパートナーの記事を読むと、大型物件については、
あまり問題は指摘されておらず、住宅等については、やはり、
問題が多く指摘されていると感じました。
一般住宅の場合は、やはり、相当の期間の経過がなければならないでしょう。

リアルパートナーの記事につきましては、あくまでも判例ではありませんが、
それなりの専門家の記事でもありますし、私も間違いがあるとは思っておりません。

なお、「共有部分も販売対象に含まれている」と言うのも、
あまり賛成は致しかねます。最終的には管理組合に移管はするのでしょうが、
占有者への販売面積に含まれている訳ではありません。
売買契約書も占有部分に限定した契約書になっているかと思います。
住宅等における敷地内での別棟の自殺が瑕疵となるのは、
これは明確に売買の対象ですから、はっきりしている訳ですが、
マンションの共有部分は売買契約の対象として明記されている訳ではありませんので、
この辺りは、やはり、司法の判断によるしか無いかもしれません。

マンションを丸ごと一棟まとめて売却したのならば、もっと判り易く、
当然、ご指摘の通りだとは思います。

ところで、中古マンションでも飛び降り自殺は結構ありますが、
実際にそれによってマンションの占有部分の価値が下落したという事例は、
実際にはあまり耳にしておりません。
共有部分、それも別棟の駐車場の工事現場での飛び降り自殺によって、
専有部分の価値が下落したことを証明すること自体も難しいと思います。

それと瑕疵で良く問題になるのは、隠れたる瑕疵であり、
かつ売買契約時点で買主が知らなかったということなのですが、
そういう点から考えても、瑕疵と言うのには、若干の無理があるかも知れません。

売買契約締結後に生じた不足の事態（＝天災と同じ様なもの？）ということで、
契約の解除に当たるかどうか…という方が、利にかなっている気が致します。
しかし、天災の場合でも、それによって生じた物件を元通りに修復して
引き渡せば良いのですから、これも修復すれば足りるとも思われます。

しかしながら、「精神的瑕疵はいつになったら消えるのか？」、
「どの様な方法を取れば消せるのか？」などは、
確かに目に見えるものではありませんから、一概には言えないと思います。

もし、相談者が、かなり有能な弁護士をつけて、実際に裁判を行って勝訴できれば、
それが良い事例にはなると思いますが、やはり、かなり難しいとは思います。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：８

おはようございます。
「『共有部分も販売対象に含まれている』と言うのも、あまり賛成は致しかねます。
　最終的には管理組合に移管はするのでしょうが、占有者への販売面積に
　含まれている訳ではありません。
　売買契約書も占有部分に限定した契約書になっているかと思います」

なのですが、共用部分は、わが国の法の関係で無主物とはできないので、
全区分所有者の共有とし、各区分所有者には共有持分があります。
また、その共有持分は専有部分の処分に従い、
専有部分と分離して処分することはできないとされています。
従って、新築分譲であれ、一区分所有者による中古売買であれ、
共用部分の共有持分も取引の対象になります。
なお、専有部分と一体の処分が法定されているので、登記上はありません。

この点、マンション新築分譲の瑕疵で問題になるのは、多くは共用部分です。
品確法に該当する主要構造部分も共用部分でしょう。

　「それと瑕疵で良く問題になるのは、隠れたる瑕疵であり、且つ売買契約時点で
　　買主が知らなかったという事なのですが、そういう点から考えても瑕疵と言う
　　のには、若干の無理が有るかも知れません」

なのですが、瑕疵担保ではなく、危険負担です。
瑕疵としたのは、欠陥であると法的に認識されていることを言いたかったので、
瑕疵と表現しました。契約後の毀損に該当するのではないかという考えです。
（Fudosan.JP参加エージェントさん）

□■アドバイス：９

こんにちは。相談者さんへの返答というより、
アドバイザー同士の話し合いになってしまったことを、最初にお詫び申し上げます。

共有部分については、仰る通りの対応となります。
これは逆に言いますと、物権と言うよりは債権に近い正確を持つ
とも言えると思います。一種の利用権に近いものでしょう。
　　
また、固定資産税の点から考えますと、共有部分については課税されない訳ですから、
財産的には無価値であると思われます。通行や維持には必要なものではあるが、
財産的には無価値（＝道路の様なもの）とも考えられます。

共有部分に財産的価値をつけるとするならば、明確に登記できる権利とすべきですし、
固定資産税も課税すべきでしょうし、所有権だとすれば、共有登記を認めるべきでしょう。
やはり共有部分については「価値的には」利用権にとどまると解すべきだと思います。
この点につきましては、日本におけるマンション分譲の問題点とも言えると思いますので、
今後の課題とすべき問題かとは思います。

　　「瑕疵としたのは、欠陥であると法的に認識されていることを言いたかったので、
　　　瑕疵と表現しました。契約後の毀損に該当するのではないかという考えです」
という考え方は非常に理解できますし、共感もできます。
しかし、元々財産的には無価値と思われる共有部分に毀損が生じたとしても、
その主たる目的ともいえる利用権を確保されているとした場合、
　　　●属に言う精神的瑕疵が、その共有部分の利用の妨げになるかどうか
　　　●契約の目的を達成できないということになるのかどうか
　　は、私には判断のつかないところではありますので、
　　やはり、司法の判断を仰ぐしか無いでしょう。
　　もし、買主が、
　　　●本来の目的を達成することができない
　　という主張を行い、その主張を業者が受け入れるか、
　　司法が認めれば、当然、解約は可能と言うことになります。

なお、民法上、危険負担は、特定物の場合は債権者主義をとっていますので、
契約書に危険負担の条項、もしくは特約が無い場合は、今回のケースは、
　　　●「債務者（売主）の責に帰すべき事由により、目的物が毀損した債務不履行」
　　　　というより、「不可抗力による履行不能」になる
　　と、思われるのですが、
　　これも認められるかどうかは、かなり疑問のあるところだと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

皆様の貴重なご意見を頂き、交渉を続けた結果、
手付金返還で合意解約にいたりました。本当に皆様に感謝いたします。
また、新しい物件にアプローチいたします。今後とも本サイトを参考にしながら、
楽しく、物件探しをしたいと思います。本当にありがとうございました。

相談内容　共有部分に起因する雨漏りの瑕疵担保責任について

千葉・30代女性
元公団の中古マンションを購入したのですが、押入の外壁側のベニヤが、
漏水によりぶよぶよになり、一部にカビも生えていました。
契約時は売主の荷物がいっぱいで、そこまで見られませんでした。

雨漏りによる不具合は、契約日から3ヶ月以内は瑕疵にあたると思い、
不動産屋さんに連絡したところ、
「共有部分からの漏水が原因なので、瑕疵にあたらない」と言われました。

しかし、雨水は常に外部である共有部分から進入します。
つまり、共有部分からの漏水以外の雨漏とは存在しないと思われます。
外壁の改修は瑕疵外ですが、専有部分の不具合が雨漏による場合、
瑕疵と認めれないのでしょうか？

□■アドバイス：１

私見ですが、瑕疵と言うよりは、
共有部分の補修工事が必要と思われますので、
管理組合に修繕積立金がある場合は、
そちらを利用して共有部分の補修を行って頂くように、
管理組合にお願いするのが妥当だと思われます。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早速の御回答、ありがとうございます。
外壁は数年前に塗り替えられていますが、
その時、クラック等の補修まで行われたかは不明です。
ただ、塗装により、現在は外壁からの漏水は止まっているのではないかと思われます。
いずれにしても、漏水があればご指摘のように管理組合に相談すべきだと思います。
今回は、その漏水による専有部分の不具合が、
契約書に記載されている雨漏りとみとめられ、
瑕疵にあたるのかどうかをお聞きしたいのです。
わかりにくくてすみません。よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：２

私見ですが、共有部分が原因であれば、通常のマンションで、
管理組合がしっかりしていれば、損害賠償保険に入っていて、
その原因の発生者（この場合は共有部分の管理者）の保険を使って、
被害を受けた方の補修を行っているはずです。
　　
瑕疵と言うよりは、その被害の原因がはっきりしているのであれば、
その発生の元と言いますか、貴方に被害を与えた方
（この場合は共有部分の管理者）に、補修を請求するのが、筋だと思います。

もし、その漏水が上の階が原因であれば、上の階の損害賠償保険を使って
補修する様になります。
そのマンションの管理組合の運営にもよるのでしょうが、通常は、
漏水による占有部分の補修には、何らかの賠償保険を使う様になっていると思いますが…。
　　
もし、管理組合がその様な保険を管理費から支払っていないのであれば、
今後も同様の問題が発生する可能性はかなり高いので、マンション全員の管理費を
値上げしてでも、各戸別と共有部分のそれぞれの賠償保険を強制的に入るようにする
必要性があると思いますので、その様に、意見を出したらいかがでしょうか？

　　★追記★
　　　マンション購入後、まだ間もない（瑕疵担保責任の期間）のであれば、
　　　管理組合等との交渉は、仲介不動産業者に依頼すれば良いと思います。
　　　その交渉を断るようであれば、瑕疵となる可能性も無いとは言えませんので、
　　　その不動産業者を通して、売主に補修を請求することも可能かと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

貴重なアドバイスをありがとうございました。
不動産屋さんが、不動産協会に契約書の解釈について問い合わせたところ、
やはり、共用部分からの雨漏りによる専有部分の不具合については
瑕疵の対象にならないという判断だそうです。
　　
また、売主が事前にこのことを告げなかったからといって、
売買が成立した後では、売主に保証を求めることもできないとのことです。
　　
そのような解釈であるならば、契約書に瑕疵範囲として雨漏り、
配管の不具合、白アリの3点をあげているのは、表記上誤りと思われます。
なぜなら、前述しましたように共有部分以外が原因の雨漏りなどありえないからです。
　　
管理組合がどこまで保証してくれるかについても期待できないようです。
このような状況ですが、頂いたアドバイスを参考にさせていただきます。
ありがとうございました。

□■アドバイス：３

売主の瑕疵担保責任についての説明をします。

瑕疵と言うのは、簡単に言うと傷のことですが、中古建物の場合は、
建物としての通常の品質、性能を有していなければならないのですが、
この、
　　　●通常有すべき品質、性能を欠くこと
　　であり、特に、
　　　●売主が保証した品質、性能を欠くこと
　　を言います。

売買の時点で、買主が予め瑕疵の存在を知らなかった場合、つまり、
「隠れたる瑕疵」の場合には、その買主（＝貴方）は、
何ら瑕疵なき中古建物として代金に納得して購入しますから、
後日、瑕疵が発見されると補修費用に相当する金額だけ、
本来の建物の価値より高い買物をさせられたことになります。
　　※この補修費用の負担を共有部分の管理者に請求可能な場合は、
　　　そちらに請求すべきなのは当然だと思います。

そこで、瑕疵が売買時点で既に存在する場合で、
買主が通常の注意を払っても瑕疵の存在に気付かない場合に
（善意・無過失の場合と言います）、
売主に対して本来あるべき価値との差額（今回は補修費用）を、
損害として損害賠償請求を認めるほか、
場合によっては契約解除を認めた制度が、
「売主の瑕疵担保責任」と言われるものです。
これは、たとえ売主自身が瑕疵の存在を知らなくても、
この責任を逃れることはできません。

ここからは私見ですが、この瑕疵担保責任の精神から考慮するに、
その不動産協会の解釈は、納得しかねますし、
その法的根拠を明らかにして説明を求めるべきでしょう。
たとえ、その原因が共有部分にあったとしても、
それは、その補修費用を共有部分の管理者に請求できるだけであり、
物件の占有部分の瑕疵担保責任を逃れる理由には
なり得ないであろうというのが私の考えです。

　　★追記★
　　　どちらの不動産協会のどなたの解釈でしょうか？
　　　もし差し支えなければ、直接、この解釈をした方と話したいと思います。
　　　個人的には、その解釈は、かなり納得しかねる解釈ですから、
　　　法的根拠を含めて、確認したく思います。
　　　（本サイト運営者のFudosan.JPサポート（ rtjaclub.to ）まで、
　　　　個別メールでご返信を入れていただければ、私の方に転送されます）。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：４

分譲マンションの雨漏りは、共用部分の瑕疵になります。
この共用部分の瑕疵は、契約に特約が無ければ、
売主が負担する瑕疵担保責任には該当しません
（東京地裁判決・平成13年11月14日）。
なお、告知義務違反などに問える場合がありますが、契約の経過にもよります。
（Fudosan.JP参加エージェントさん）

□■アドバイス：５

この判例の内容がわからないのですが（一応、ネットで調べたのですが、
判決内容が判りませんでした…）、もし、判決文の内容が公開されていて
判るものがありましたら、ぜひ教えていただきたく思います。

私見ですが、共有部分の雨漏り自体が瑕疵にならないケースは
充分、考えられます。
しかし、売買契約成立時にこの雨漏りが原因で、
「占有部分に隠れたる瑕疵が発生していた場合」も、
その占有部分に既に発生していた隠れたる瑕疵に対する
売主の瑕疵担保責任を認めないという判決内容なのでしょうか？
それが知りたいのですが…。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：６

涌井様、いつも貴重なご回答に敬意を表します。

区分所有建物（マンション）の場合、
共用部分の瑕疵は共有者団体（管理組合）が責任負うべきものですから、
専有部分売買の契約上の瑕疵には該当しないと考えるのが妥当です。
　　
当地の宅建協会の区分所有建物売買モデル契約書にも、
「その瑕疵が共用部分にあるとき、
　または共用部分の瑕疵が原因になっているときは、
　売主は責任を負わない」となっています。
もっとも、二次的には共有者の一員としての
共有持分に応じての責任の範囲は問えることにはなるでしょう。

判決は、私も全文を見ているわけではありませんが、
財団法人不動産適正取引推進機構発行の
宅地建物取引の判例（8）に収録されています。

雨漏りを原因とする内装などの不具合は、
契約で雨漏りを原因とする不具合をどのように扱うかを定めた定め方によります。
ちなみに、当地協会のモデル契約書のような場合では、責任は問えないと思います。
（Fudosan.JP参加エージェントさん）

□■アドバイス：７

いえいえ、こちらこそ、貴重なご意見、大変参考になります。
ところで、全宅連の区分所有建物売買契約書の瑕疵担保条項のところには、
一切、その様な記述は無いんですよ。

それと、判例の件ですが、財団法人不動産適正取引推進機構の
発行図書の一覧のページ（ http://www.retio.or.jp/shuppan.html ）
の「20」に入っているということで宜しいのでしょうか？
お手数でも、確認して頂ければ幸いです。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：８

涌井様、全宅連の契約書を見ましたが、「本物件中、専有部分に隠れた瑕疵」
ということで、専有部分の瑕疵に限定しています。
ただし、これですと共用部分の瑕疵に起因する専有部分の不具合の責任は、
なお解釈の問題になってしまうでしょう。
なお、図書については、そのとおりです。
（Fudosan.JP参加エージェントさん）

□■アドバイス：９

ご紹介頂いた図書が宅建協会の県本部にありましたので、確認し、
　　　●東京地裁判決　平成13年11月14日（確定）
を読みました。
漏水は瑕疵に該当するものというべきと認定しつつも、
その瑕疵が共有部分に起因するものである場合は、
占有部分の瑕疵には該当せず、売主に瑕疵担保責任の成立を
認めることはできないと判示されていました。

個々の事例の違いはあるのでしょうが、契約書に、
「その瑕疵が共用部分にあるとき、または共用部分の瑕疵が
　原因になっているときは、売主は責任を負わない」
と明記してある場合において、確かにこの判例を基に考察致しますと、
今回のご相談の場合は、売主の瑕疵担保責任は問えないと思われます。

ご相談者様には混乱をさせてしまったことをお詫び申し上げますと共に、
匿名で回答いただきました参加エージェント様には、
情報を頂きまして、大変感謝致します。
なお、早速、長野県宅建協会を通じまして、
区分所有建物売買契約書の見直しを全宅連に対して
提言させて頂きましたことを併せてご報告致します。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：１０

相談者様、雨漏りとそれに起因する専有部分の不具合に関しては、
共用部分の管理を行う区分所有者の団体（管理組合）の責任になります。
管理組合が、管理組合の責任と費用で雨漏りの補修を行う義務があります。
また、もし専有部分に雨漏りが原因である不具合があれば、
それも管理組合が賠償する責任があります。
ただし、区分所有者が雨漏りを知っていて、管理組合に告げず
放置していた場合は、減額されるでしょう。
（Fudosan.JP参加エージェントさん）

■□相談者より

涌井様、匿名で回答いただきました参加エージェント様、
いろいろと貴重なご意見を頂き、どうもありがとうございました。
この件につきましては、管理組合も不動産業者も瑕疵とならない
という意見で一致しておりましたし、また、築30年を経過した中古物件であり、
価格も安価なものでしたので、仕方ないかなと思っておりました。
しかし、皆様の専門的なご意見を伺い、納得いたしました。
この度は大変勉強になりました。御礼申し上げます。ありがとうございました。

相談内容　地中に埋められていたガラに対する責任について

新潟・50代男性
おそらく、7～8年くらい前に建っていた家を解体した更地を購入し、
新築しました。
新築後、ひと段落したところで庭仕事をはじめ、庭を耕作したところ、
以前の建物の「ガラ」が大量にでてきました。
解体業者がいい加減な仕事をして、地中、2～30cmぐらいのところに、
意図して埋めていったように思われます。

全貌はまだあきらかではありませんが、建築用の一輪車で10杯はありそうです。
10cm四方のコンクリートが主ですが、50cmほどのも含まれ、
捨て場所に苦慮しています。

庭を耕作するたびに、頭にきています。
契約書は土地の現状優先となっていますが、
埋められた残骸は隠れた瑕疵にはならないでしょうか？
残骸を売り主負担で引き取ってはもらえないでしょうか？
アドバイス、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが、今回のケースは後述する2通りの考え方がございます。
私的には、どちらかと言いますと、
売買契約の瑕疵担保とみる方が妥当かとは思います。

1.売買契約書の瑕疵担保と言う見方をする場合

　売買契約における瑕疵担保責任の内容は、民法570条に規定されていますが、
　同条は民法566条を引用し、566条の2項で、
　「買主が之を知らさりしときは之が為めに契約を為したる目的を達すること
　　能はざる場合に限り買主は契約の解除を為すことを得其他の場合に於ては
　　損害賠償の請求のみを為すことを得」
　と規定していますので、
　売買契約における瑕疵担保責任としては、契約の解除と損害賠償の請求になります。
　この場合、民法566条で、
　「契約の解除又は損害賠償の請求は買主が事実を知りたる時より
　　一年内に之を為すことを要す」
　と定めていますので、売買契約における瑕疵担保期間は、
　知ったときから1年間です。

瑕疵担保による損害賠償請求権には消滅時効の規定の適用があり、
この消滅時効は、買主が売買の目的物の引渡しを受けた時から進行しますので
（平成13年11月27日最高裁判所判決）、
瑕疵の事実を知ったときから1年間になってはいないが、
目的物の引渡しのあったときから10年間が経過しておれば、
瑕疵担保による損害賠償の請求権は消滅することになります。
　　　
損害賠償として請求できる範囲は、買主が瑕疵を知らなかったために被った
損害（信頼利益）（＝修理費用相当額）に限られております。

　※今回、売買契約に於ける瑕疵とした場合は、
　　その瑕疵の発見後1年以内であれば、損害賠償の請求が可能と思われます。

　
2.解体工事の請負契約の瑕疵とする場合

　この場合は、解体の請負契約書に特約条項等が無い限り、
　民法638条、
　「土地の工作物の請負人は其工作物又は地盤の瑕疵に付ては
　　引渡の後５年間其担保の責に任ず但此期間は石造、土造、煉瓦造又は
　　金属造の工作物に付ては之を１０年とす」
　の地盤の瑕疵に該当するかも知れません。
　　　
この場合は引渡後5年間という期間が定められていますので、
7～8年経過しているということになりますと、
期間経過後となってしまうと思われます。

尚、詳しい事は、弁護士等の専門家にどの条文の適用をするのが妥当か
ということを含めて、ご相談された方が宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早速のアドバイスありがとうございます。
こんなことは売り主に全く相手にされないだろう…と、
あきらめモードに入っていたので、とても参考になりました。
まず、仲介の不動産会社に現状を話してみます。

相談内容　瑕疵物件に対する仲介業者の責任について

神奈川・30代女性
今年、家の新築のため、土地を購入しました。
この土地には造成時に新設した擁壁があります。
擁壁について、「役所の検査済証があるから安心です」と仲介業者に言われ、
購入を決めました。
しかし、その後、擁壁のひび割れ等を発見し、不安に思い、
役所に出向いて検査について調べたところ、擁壁を造る際の地耐力の計算ミス、
および、水抜孔の数が足りないことが判明しました。
売主は、最近になって、やっと責任を認め、追加工事等に応じてくれましたが、
この場合、仲介業者には、なんの責任もないのでしょうか？

□■アドバイス：１

私見ですが、工事完了後、5～10年以内の場合において（条文参照）、
仲介業者は、この様なケースの場合は、
瑕疵担保責任を積極的に売主及び施行業者に問う
（売主や施行業者を追い込む）立場にあるべきであると思います。
それこそが、仲介業者としての責任でしょう。
もし、その責任を色々言い訳して回避するのであれば、
売主と仲介業者は、一連托生と取られ、
賠償責任を追及されても、文句は言えないと思います。
※一番の責任は工事請負人＝土建屋にあります。

　　以下、民法の参考条文です。

　　（請負人の担保責任の存続期間）

　　　第六百三十七条　前三条の規定による瑕疵の修補又は損害賠償の請求及び契約
　　　　　　　　　　　の解除は、仕事の目的物を引き渡した時から一年以内にしな
　　　　　　　　　　　ければならない。
　　　　　　　　　２　仕事の目的物の引渡しを要しない場合には、前項の期間は、
　　　　　　　　　　　仕事が終了した時から起算する。

　　　第六百三十八条　建物その他の土地の工作物の請負人は、その工作物又は地盤
　　　　　　　　　　　の瑕疵について、引渡しの後五年間その担保の責任を負う。
　　　　　　　　　　　ただし、この期間は、石造、土造、れんが造、コンクリ―ト
　　　　　　　　　　　造、金属造その他これらに類する構造の工作物については、
　　　　　　　　　　　十年とする。
　　　　　　　　　２　工作物が前項の瑕疵によって滅失し、又は損傷したときは、
　　　　　　　　　　　注文者は、その滅失又は損傷の時から一年以内に、第六百三
　　　　　　　　　　　十四条の規定による権利を行使しなければならない。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご返信、ありがとうございます。
確かに、一番の責任は売主、および施工業者にあります。
この責任を追及するにあたって、仲介業者に協力を求めた当初、
疑義の理由について説明したところ、
　　「土地の専門家ではないから分からない（瑕疵といえるかどうか判断できない）」
と言われ、積極的に相手に向けて
アクションを取るということはしてもらえませんでした。
役所が検査での見落としを認めるまでは、
瑕疵と認めないというスタンスだったようです。

その後も、売主側との連絡は仲介してくれましたが、単なる伝言係。
こちらから連絡しないと、状況報告もしません。
何の役にも立たなかったのに、「責任は果たした」と言われ、納得がいかず、
質問させていただきましたが、法的には確かに責任は無いようですね。

仲介業というのは、単なる土地建物取引手続き代行業ではないので、
売った物件に対して、売主責任に準ずる責任が、
何かしらあるのでは…と思いましたので、質問させていただきました。
ありがとうございました。

□■アドバイス：２

正確には全然違うのですが、イメージとしては、お見合い結婚の時の仲人さん。
結婚相手との間に入ってくれますが、じゃあ、その相手に問題があった場合、
全て責任を追う必要があるのかと言えば、そうじゃないですよね？

貴方の今回の仲介業者さんは、決してよい仕事をしたとは言えないでしょう。
なぜなら、すでに、貴方との信頼関係は崩れておりますので…。
また、その仲介業者さんは「貴方側に立つべき相手」ですから、
仲介業者さんの信頼度を重要視しなかった（物件優先、ブランド優先…など）
ことにも、原因はあるかと思われます。
　　（今回の場合、間に入って、積極的に対応される仲介業者さんもいらっしゃいま
　　　すし、そういう仲介業者さんを探すことこそ、大切だと思います。
　　　「うちは土地の専門家じゃないけど、知り合いに相談して調べてみますね！」
　　　と言って、動いてくださる業者さんも、あるでしょう）

なお、仲介物件で問題が発生した場合、
売主ではなく、仲介業者さんを責めるように問いただすと、
おそらく、その仲介業者さんは、法律的な責任の範囲内で対応し、
自らを正当化することになると思います。
しかし、「きちんとした仲介の仕事」、つまり、売主を問いただすために
動いてもらうように要求すれば（＝「一緒にお願いします」というような感じで、
お願いすれば）、色々と行動をおこしてくれることもあると思います。

今回の場合、裁判で責任を取らせるということは大変だと思われますが、
反面、協力の申し出に対しての応対が悪かったようですので、
その点について謝罪などを希望されているのであれば、
まず、改善要求として、
　　　●担当者ではなく、本部に対して、
　　　　書面にて、貴方が感じた問題点を申し入れてみる
　　というのも、方法の一つかと思われます。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

ご意見、ありがとうございます。私たちとしても、当初は、
ご協力をお願いしたいという立場でお願いしてきました。
大手の業者で、関係の不動産販売、デベロッパー部門もあるので、
関係部署に地耐力や構造の観点からみた判断なり法的判断ということで
専門的な意見を求めました。
ところが、優先順位が低いと言われ、
結局は明確な意見を聞かせてもらえませんでした。
もちろん、そこには、明確な判断を下すリスクを慮る配慮があったと思います。
目に見える形での責任を取らずとも、何らかの謝罪は欲しいところですが、
それすらも無いという状況です。
たまたま、少し前に本部からのアンケートが送られてきたので、
状況を訴えましたが、なにも回答はありません。
テレビＣＭなどは良く作っていますが、その程度の会社と思います。
自分の身は自分で守るしかないですね。

相談内容　擁壁の崩れについて

神奈川・40代女性
3年前に新築の戸建を購入いたしました。30年以上前に造成された場所で
北傾斜です。北側の擁壁の高さは1階分位です。
家を検討した当時、既に北側には家が建っていましたので、
擁壁自体をじっくりと見てはいません（材質はオオヤ石です）。
ただ、売主さんには、「強度に問題は無い」とハッキリ言われました。

しかし、先日、その擁壁が崩れてきていることがわかりました。
穴も結構空いているようで、その部分の補修も必要とのことした。
購入当時、売主さんからは、「次の世代までは手を加える必要が無い」
と言われていましたので、ビックリしています。
オオヤ石が弱い石である説明も全くされていません。

この場合、当方で全額負担するしか無いのでしょうか？
お金は無いし、納得はいかないし、とても苦しんでいます。
アドバイスお願いいたします。

□■アドバイス

返答の前に質問がございます。

　　1.土地の売主さんは業者でしょうか。
　　2.一般人が売主の場合、仲介業者は入っていますか？
　　3.重要事項の説明書には、擁壁について説明されていますでしょうか？
　　4.2次製品ではなく、本物の大谷石でしょうか？
　　5.土地売買契約書、および重説には瑕疵担保について、
　　　何か明記されていますでしょうか？

　　以上、宜しくお願い致します。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、ありがとうございます。ご質問の回答をさせていただきます。

　　1・2.不動産会社を通し、販売会社から購入しました。

　　3.特に擁壁の説明はありません。

　　4.本物です。

　　5.「構造耐力または雨水の浸入に影響のないものを除き10年間保証」
　　　というようなことは記載されております。

追加ですが、まだ業者の方にはみていただいていないので、原因はわかりません
が、現在、家の中の壁に一部亀裂が入っている箇所を発見しております。

このような回答でよろしいでしょうか？
よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：２

私見ですが、長野の場合は、寒じて凍（し）みることもあり、
大谷石を擁壁に使うこと自体、ありえません。
2次製品なら大丈夫ですが、本物はポロポロになって崩れてしまいます。
しかし、関東地区では擁壁に使うこともあるようですね。
水分を吸収しやすい石ですから、個人的には擁壁に適しているとは思いません。

擁壁の大谷石の修復に関しましては、仲介不動産業者がいるようですから、
瑕疵担保責任ということで、
　　「擁壁の修復を売主業者負担でお願いしたい。
　　　ついては、重説や契約を仲介した業者として、売主と交渉して頂きたい」
と、仲介業者に言って下さい。
その結果を、またご報告いただければ…と思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、不動産会社に電話したところ、瑕疵担保責任は2年間と言われました。
民法のことも言ってみましたが、「2年間」と譲りません。
状況の説明を終えたあと、急にヤクザっぽい口調で言われ、怖かったです。
不動産会社にはそれなりに仲介手数料は支払っていますが、
この件を交渉していただくことは無理のようです。
通常、擁壁の瑕疵を10年間認めていただくことは難しいことなのでしょうか？

□■アドバイス：３

2年間と言うのは、契約書に明記されている場合です。
契約書には、瑕疵担保責任は2年間と明記されているのでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、契約書には2年と記載されておりますが、
　　　●（建物基本構造部分については10年迄とする
と追加されております。
擁壁自体は建物ではないので、品確法を主張することはできないのでしょうか？

□■アドバイス：４

私見ですが、10年保証はあくまで、建物の主要構造部分のことだと思います。
土地の擁壁の場合は、民法第638条に、
請負の瑕疵担保責任が規定されていますが、
今回の場合は、造成後30年経過していますし、
かつ、瑕疵担保責任も2年と明記されているとなると…、
　　●消費者契約法や宅建業法の重要事項の説明義務違反に該当するかどうか？
　　●または、民法95条の錯誤による契約の無効となり得るかどうか？
ということになるのですが、私ではちょっと判断いたしかねます。

行政の行っている法律無料相談に行かれるか、もしくは有料になりますが、
弁護士等の専門家にご相談なさった方が良いかも知れません。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、いろいろアドバイスありがとうございます。
行政の方に行ってみようと思います。

相談内容　「隠れたる瑕疵」の範囲について

千葉・30代男性
築20年のマンションを購入しました。
入居後、風呂場の掃除をして気付いたのですが、上部構造と
下部構造の継ぎ目のコーキングがほとんど無くなっており、
一部、化粧板（？）がめくれ、下地の木製部分（おそらくベニヤ）が
見えているところがあります。
上部構造は、下地が木で、そこに防水の化粧板が貼られて、
下部構造（FRP）との継ぎ目がコーキングされています。

下見の際は、この継ぎ目の部分がかなり汚れていた上、
カビが生えており、コーキングが取れていることや
下地が見えていることに気が付きませんでした。
当然、下地が見えている部分は水が当たると濡れてふやけたような
感じになりますし、この部分から水が入り、階下への水漏れに
繋がるのではないかとも思います。

これは「隠れたる瑕疵」として、売主へ補修を依頼できますでしょうか？
それとも当方の確認不足として、自費での修繕となるのでしょうか？

□■アドバイス：１

私見ですが、瑕疵担保責任につきましては、
　　　1.売主が業者の場合は、2年以上。
　　　2.売主が一般人で、業者は仲介のみの場合は、
　　　　特約条項がある場合は、その特約に従う。
ということになります。
なお、瑕疵とは言えるでしょうが、「隠れたる瑕疵」とは言えないと思います。
実際に水が漏れていて、床下の垂木等が腐っている場合は、
「隠れたる瑕疵」と言えると思います。

とりあえずは、契約書の瑕疵担保の条項を良くご確認下さい。
その内容によって、かなり請求できる範囲が変る可能性がございます。
なお、コーキング程度であれば簡単だと思います。
また、化粧版の張替えも、現場を見ないと正確とは言えませんが、
それ程、費用や手間が必要な修復とは思えません。
素人でも修復できる程度だと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早速のご回答ありがとうございます。
昨夜、重要事項説明書を確認したところ、「隠れたる瑕疵」に関して
売主の責任範囲となるのは、
　　　・雨漏り
　　　・白あり
　　　・給排水設備
の3点のみなので、「隠れたる瑕疵」には該当しなさそうです。

ですが、瑕疵と言えるのであれば、付帯設備の方で売主さんから
風呂場については、「故障等『無』」となっています。
経年による性能低下やキズはこの限りではないとありますが、
付帯設備の方で補修を依頼することはできますでしょうか？

何社かで見積りを取れば、変ってくるかもしれませんが、
化粧版の張替えは、洗面台の水漏れ修理にきた業者さんに尋ねたところ、
全面張替えとなり20～30万円くらいかかりそうとのことでした。
化粧版が防水仕様なので、テープがうまく貼れないとのことです。

□■アドバイス：２

私見ですが、瑕疵担保の対象外の場合は、かなり難しいかも知れません。
特に、現況売買の場合、補修の請求はかなり難しいと思います。

業者間でも結論の出ていない問題の一つが、
　　「築後、十数年を経過した中古物件の売買後、
　　　経年変化を原因として水漏れ等があった場合、
　　　隠れた瑕疵にあたるとして、売主は瑕疵担保責任を負うかどうか」
ということです。
ご質問の内容は「水漏れ」よりも、更に軽度の瑕疵と思われますので、
より一層請求は難しいのでは…と思います。

また、コーキングの剥がれや、化粧版の痛みが
「重要事項」に該当するのかも疑問があるといえますし、
物件の経年変化と購入価格の関係もあるでしょう。
簡単に「請求できます」とは言えないのが実情だと思います。

あまり、お役に立てず申し訳ございません。
他のアドバイザーの方の、より良いご返答をお待ち下さい。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス３

涌井様以上の回答はできないのですが、おそらく類似例が多くあると
思われますので、過去にそのような相談を解決された実績のあるだろう機関に、
ご相談なさるのも、一つの方法だと思います。

　　　●自治体の消費生活センター
　　　　 http://www.kokusen.go.jp/

　　　●地元の宅建協会などの主催する無料相談
　　　　 http://www.zentaku.or.jp/

そのほか、事前に法律的な知識を得るために、
　　「自治体などの無料法律相談」
または、
　　 http://fudosan.jp/database/houritsu.html
のリンクにあるような法律の専門家の無料相談などで、
アドバイスを受けておくことも有意義なことかと思われます。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

涌井様、前野様、ご回答ありがとうございました。
特段もめるつもりはありませんが、まさかカビや汚れの下が、
これほど酷くなっているとは思わなかったものですから…
（状況を伝えるのに、画像が掲載できるといいですね）。

築20年ということもありますので、ユニットバスの交換も検討してみます。
その際、床が水漏れで傷んでいた場合には「隠れたる瑕疵」として
対処していただこうと思います。
「隠れたる瑕疵」の責任期間が3ヶ月でしたので、
どうせ交換するなら早めにと思っております。

相談内容　水漏れに対する売主の対応について

東京・30代女性
建売住宅を購入し、引越して2ヶ月になります。
2階にキッチン、3階にお風呂、洗面所、洗濯機置き場があります。

先日、シャワーを浴びてる時、キッチンの方の天井から水漏れが発生しました。
天井のダウンライト（ライトが埋め込め式）の隙間から水がポタポタ落ちてきた
感じです。

天井から水がたれてくるのは、これで2回目（1回目は3日前）であり、
3階で水を使うと必ず水が落ちてくるわけではないようです。

すぐに工務店、売主に電話をかけましたが、つながらないため、
留守番電話の方にメッセージをいれました。
翌日、何の連絡もないので、こちらからまた再度連絡しましたが、
すぐに対応してくれませんでした。
そこで、
　　「こちらで他の業者を探して、そちらに請求してもよいですか？」
と言うと、夕方には、お風呂のメーカーの方と水道屋さんが来てくれて、
いろいろとみてくれました。

しかし、3階から水を流し、どこから漏れてるかを、ライトをはずしたり、
手を入れたりしてましたが、原因はわからずじまいで、最後には、
「様子をみてください」と言って帰っていきました。

あまり家のことは詳しくないのですが、天井裏が腐るのでは…と心配です。
また、「何かあったらすぐ対応します」と言っていたにもかかわらず、
売主の今回の対応にも不満があります。

水が落ちてこなくても、どこからか水が漏れてることは確かだと思うんですが、
こういう場合、今度また、天井から水が落ちてくるまで、何もできないのでしょうか。

何かよい方法とかありましたら、教えて下さい。
よろしくお願いします。

□■アドバイス：１

私見ですが、不動産会社などが売主の「新築住宅」の場合、
瑕疵担保責任の期間は、構造耐力上主要な部分等については
10年間と義務づけられています。
しかし、その他の瑕疵については2年間とする契約が多いと思います。

今回のご相談は浴室、またはそれに関する設備の瑕疵であると
思いますので、瑕疵担保責任の期間は2年間とされていると思います。
この点については契約書で良くご確認下さい。

この2年間の期間内に、きちんと原因究明をしていただき、
完全に修理していただくのが宜しいかと思います。
「様子をみてください」と言って帰っていくのは問題外です。
3階の床を剥ぐか、2階の天井を剥げば、原因はすぐ判ると思います。
たとえ、銅管のピンホールの様な小さな漏れでも、判らないことはありません。
漏れている周辺は必ず濡れているはずです。

ご心配の通り、水漏れは放っておくと様々な障害が生じますので、
徹底的な原因究明を要求すべきです。
なお、考えられる具体的原因や対策については、
より専門家にアドバイスをお受け下さい。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様　早速のアドバイスありがとうございます。
確かに、契約書にはありました。
私がすぐになんとかして欲しいと電話した後、
ガッチャンと勢いよく電話を切られたので、
私が神経質すぎるのか、大袈裟すぎるのかなと思い、
また、「様子を見てください」と言われて、
それ以上、何も言えませんでした。

ここ2・3日は、水が落ちてくることはないですが、
もう一度電話して話してみたいと思います。
本当は、徹底的に調べてくれるものだと思ってた分、
信用がなくなり、他の業者に頼みたい気もしますが…。

また何かありましたら、よろしくお願いします。
ありがとうございました。

相談内容　

兵庫・20代男性
はじめまして。今年の7月末に不動産（中古マンション）を購入した者です。
今回、ご相談させていただきたいのは、家の臭いの件です。

物件購入前に臭いがかなり気になったので、不動産業者の担当者に、
「この臭いは何ですか？　消えますか？」
と聞いたところ、
「外壁塗装をやり直したペンキの臭いで、窓を開けていれば、
　1ヶ月くらいでとれますよ」
と言われ、安心して購入しました。

しかし、ずっと窓を開けて風を通しているのですが、全く匂いが取れません。
ホルムアルデヒドなどの有害物質も心配です。

現在、不動産業者の担当者に、言った責任を取って、臭いを取ってほしいと
言っており、一応、対応はしてくれているのですが、
全く知識のない人を連れてきたり、先に進みません。
また、本人から、知らないから責任はとれない旨の手紙を受け取りました。

今回のような場合、「説明義務違反」などになるのでしょうか？
そろそろ寒くなるので、すぐにでも原因と思われるところを
リフォームしてもらうか、何らかの対応をとってほしいと思います。
どう交渉すればいいのでしょうか？

□■アドバイス：１

相談者さんへ。1ヶ月たって臭いが消えないのは辛いですね。
でも、これはありえることです。
また、不動産屋さんの営業担当の回答としては、よくありますから、
特段、責められるレベルではありません。
その言質を担保にとって、臭いを無くさせるのは酷なように思いますし、
相談者さんも、契約や、入居する前に、正しい情報を得る努力をせず、
不動産屋さん営業担当の過失を責めるのは、少し無理があります。

塗られている塗料などの推測が容易につく専門的な推測からのアドバイスです。
たぶん、十中八九、あなたの健康は損なわれないでしょう。
あなたが特異体質でない限りですが…。
中尾正文　一級建築士　塗料の詳細体得者として…
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

返信ありがとうございます。

正しい情報を知ろうと思い不動産担当者へ問い合わせたのです。
分からない情報を断定して返答した不動産担当者に
過失があるのではないでしょうか。
分からないのなら、分からない旨を伝えるのが通常の対応ではないでしょうか。

匂いの件ですが、外壁の匂いではなくリフォーム後、1年半締め切っていた時の
匂いではないのかと思うのですが、どうなんでしょうか？
クロスやフローリングに匂いがつくものなのでしょうか？

□■アドバイス：２

もし、
　　　●貴方　　　　→　不動産業者に対して責任を取らせたい
　　　●不動産業者　→　責任は取れない
という形になっているのであれば、法的手段（裁判・調停など）で
解決することになるでしょう。

さて、返答に対する過失については、最終的には法律の専門家に、より
詳細な状況をお伝えいただいた後、ご相談いただくべきだと思いますが、
不動産業者が売主でなかったとした場合、担当者は、
　　　●過去の経験で、通常は1ヶ月程度で臭いは消えるため、そう案内した
となると思いますので、故意に事実を隠蔽したのではないように思えます。
そうなりますと、これを「予期できたこと」とすることができるかどうかは、
難しい気もします。

また、「断定」とおっしゃっていますが、例えば、契約書や重要事項説明書、
覚書などに、その旨を追記してもらったなど、証拠として残ってますか？
口頭の説明だけの、言った言わないで責任を追及するのは、
状況的に厳しいケースも多々あるでしょう。

実際に責任を取らせると言うことであれば、
瑕疵として、「売主」に対して、問うべき問題だと思います。
但し、その場合は、
　　　●ホルムアルデヒトの有無を含め、専門機関に調査をしてもらう
　　　●上記の調査結果で、健康被害があると言うことを証明し、
　　　　その資料を証拠として提示される
ぐらいのことをやっておかないと、貴方にとって有利には進まないと思います。
当然、不動産業者や売主は費用負担を拒むでしょうから、貴方負担です。
納得がいかないでしょうから、この費用の支払も、法的手段で解決すること
になると思います。しかし、測定結果で健康被害が無いのであれば、
物件に対する責任を取らせることはもちろん、
調査費用を負担させることも厳しいと思います。

　いずれにせよ、まず、
　　　●自治体の消費生活センター
　　　●地元の宅建協会などの主催する無料相談
　　　　（開催場所や日程は http://www.zentaku.or.jp/ ）
　　　●自治体などの無料法律相談
　　　●Fudosan.JPのサイト内の、
　　　　 http://fudosan.jp/database/houritsu.html
　　　　のリンクにあるような法律の専門家の無料相談
などで、貴方の主張で、法的に対抗できるのかどうかを、
きちんとご自身で判断された方が宜しいのではないでしょうか？
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

返信ありがとうございます。

証拠は残してないです。
普通は話したことなど、全部残しておくものなのでしょうか？
大手不動産業者なので、安心してました。
祖父や親戚が不動産業者なので、間に入ってもらいます。
対応しなければいけない状態に追い込み中です。

不動産業者負担で専門機関に調べてもらうことになりました。
有害物質があれば、瑕疵担保で売主に対応してもらい、
なければ臭いを取る方向で、再度調整してもらうことになりました。

法的手段は最終手段だとおもいますので、
あくまでも話し合いで解決できればと思います。

□■アドバイス：３

信頼関係が崩れていない時点で、話したことを全て残す必要など、
ないでしょうね。
ただ、問題点があり、その解決が前提であれば、
それを保証する内容を文書で残しておくことが大切です。
そうすれば、話し合うにせよ、法的手段に訴えるにせよ、
それが証拠になりますので…。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

臭いの場合は有害無害に関係なく瑕疵担保責任を問えるみたいで、
売主に全クロス張替え、有害物質の調査、張替え期間および換気期間の
ホテル代を賠償していただくことになりました。

相談内容　

宮崎・30代女性
今回、中古住宅を仲介業者を通じ、個人売買として購入することになりました。
中古住宅といっても、まだ築4年の物件であり、シロアリ、雨漏りはないという
告知書を、売主から取得しました。
しかし、売主が自己破産のため瑕疵担保責任が資金面で負えない状態であろうと
仲介業者より言われました。

もし、入居後にすぐにシロアリ被害や雨漏り等があった場合、
やはり、自己破産との理由により、買主の自己負担になるのでしょうか？

また、新築時の建設会社との瑕疵担保責任が10年期間があると聞いたのですが、
所有者が変る場合は、無効となってしまうのでしょうか？

□■アドバイス

任意売却物件の事だと思いますが、違いますか？
任売物件であれば、設備の故障や建物の主要構造部分の専門業者による
事前調査費用（約3万～6万円程度）は、売却のための必要経費として、
金融機関や保証協会と交渉すれば出ると思いますので、
仲介の不動産業者に確認して下さい。

任売物件の場合は、売主が瑕疵担保責任を負わないという
特約をつけるケースが多くなります。これは相談者さんがご心配の様に、
費用を負担できない可能性が高いからです。

ですから、契約前の専門業者による設備や主要構造部分の事前調査は
絶対に必要になります。
この事前調査で瑕疵が見つかれば、当然新築時の建設会社の負担で
修復して頂くことになりますが、
この交渉は売主・金融機関等・仲介業者に任せておけば良いことです。

貴方はとにかく、事前調査を仲介業者に要求すれば良いだけです。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

先程は貴重なご意見をありがとうございました。
ぜひ、参考にさせていただきたいと思います。
また、何かありましたら、相談にのっていただけら…と思います
ありがとうございました。

相談内容　

東京・30代男性
物件契約後、買い換えが必要になり、物件販社から
グループ会社の仲介会社を紹介されました。

物件契約のほかにオプション工事の契約が残っており、
仮に売買が成立しなかった場合は、現状復帰費用がかかる
との説明を販社から受けていました。

現状復帰費用として約800万円がかかります。
そのため、販社責任者同席の元、その仲介会社には、
新聞に折込広告を入れる前に必ず内容を事前にチェックさせるように伝え、
その仲介会社も了承したため、オプション工事の契約に判を押しました
（店長・担当者同席）。

しかし、その契約の2週間後に当方に何の連絡もなく、
先方が勝手に作成した折込チラシを新聞に入れ、
その翌週に事後承諾というかたちで報告がありました。
担当者に文句を言ったところ、店長から、
「非は認めますが、謝罪以上は何もする気はない」
と販社経由で連絡がありました。

仲介会社が当方の要求（広告の内容の事前チェック）を
履行するのを前提に、オプション工事の契約をしました。
先方が当方の要求を無視した以上、
オプション工事の契約を破棄することは可能でしょうか？
あるいは、仲介会社、または物件販社に対し、
何らかの賠償やペナルティを課すことは可能でしょうか？

□■アドバイス：１

ご購入の売買契約とご自宅売却の媒介契約は別のものです。

　　　1.購入物件の売買契約にご自宅が売却不能な場合
　　　　この契約は無条件で解約できる旨の特約は入っていますか？

　　　2.オプション契約にご自宅のご売却についての特約
　　　　（広告内容を事前にチェック）は入っていますか？

　　　3.ご自宅のご売却について、仲介会社と媒介契約を締結されていますか？

　　　4.その媒介契約にチラシ広告時、依頼者が事前に内容をチェックすると
　　　　特約が入っていますか？

　　　5.チラシの内容が貴方の不動産にとって明らかに不利な広告内容であったり、
　　　　事実と異なる内容になっていますか？

書面で約束してない場合、争っても水掛け論になります。
広告が入ったことにより貴方が損害を受けたことを証明できれば、
損害賠償が可能と思われますが、
賠償請求にかかる費用の方が高くつく可能性が高いですね。

「1」の特約が入っているのでしたら、
ご自宅の売却を別の不動産会社に依頼することも可能です。
媒介契約には不動産会社が信頼が出来ない行為をした場合に、
その媒介契約を解除できることになっています。
その販社にとって媒介契約の解除ほど大きなペナルティはないでしょう。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川　文人さん）

■□相談者より

早速のご返信ありがとうございます。

ご購入の売買契約とご自宅売却の媒介契約は別のものであることは存じております。
売買契約ではなく、オプション工事の覚書（現状復帰費用）の件となります。

　　　1.上記の内容ですので、関係はないかと思いますが、
　　　　売買停止条件は付いております。

　　　2.契約に入ってはいませんが、その内容は録音はしております。
　　　　また、物件販社責任者及び仲介会社責任者も
　　　　当方から要求があったことは認めております。

　　　3.専任媒介を締結しております。

　　　4.「2」と同様の回答となります。

　　　5.不利というのは人間の感じ方それぞれかと存じますので、一概には言えませ
　　　　んが、契約時に説明した内容（他社の広告を引き合いにだし、このような広
　　　　告を作成するように支持）とは明らかに相違があり、訴求効果の高いチラシ
　　　　には見えないと感じました。

こんな広告を出されてしまったので、当方としては戦略上
（物件に人気がないイメージが付いてしまう可能性が高いので）、
最低でも1ヶ月は広告を控えたいと考えておりますので、
充分な不利益を被ったという解釈ではあります
（戦略上、9月中旬から本格的に売買活動をおこないたかったため）。

とりあえず、その仲介会社とは契約を解除しました。その仲介会社とは
前任の担当者ともトラブルがあり、他の仲介会社を選定していましたが、
物件販社のグループ会社であるということで、「こちらがきちんと監督するので」
と物件販社の責任者より懇願されたという経緯があります。

おっしゃる通り、物件販社にペナルティを課すのは難しいとは思いますが、
上記のような経緯がありますので、一概に無関係とは言えないと思い、
相談させていただきました。いわゆるモラルのような問題にはなると思います。

□■アドバイス：２

オプション契約ですが、私たちがオプション契約をする場合、
本体の売買契約に停止条件がついていますので、
ご自宅の売買契約が締結されるまで工事の着工はしません。
従って、オプション契約の違約金（原状復帰費用）は無条件解約ではなく、
買主の都合で契約解除した場合のことと解釈して、自宅が売れなかった場合には
工事に着手しておりませんので、損害が発生しないものとして返事をしました。

もし、売買契約に停止条件がついておりながらオプション工事を着工する場合は
買主への十分な説明と書面による同意が必要になると考えられます。
通常は考えられないことです。

次に、ご自宅のご売却ですが、広告内容については事実と異なるかどうかが
判断（損害）の基準ですので、イメージで賠償請求は出来ないと思います。
今回の場合、媒介契約の解除で足りると考えられます。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川　文人さん）

■□相談者より

ご返信ありがとうございます。
確かに契約上からは媒介契約の解約が精一杯ですよね。
別の業者と契約して、仕切り直すことにします。

□■アドバイス：３

横レスで失礼します。
基本的には香川さんのご返答の通りです。

もう少し媒介契約の面から検討してみますと、
文面から察するに、相談者さんの最も気にしているところは、
専任媒介契約成立以降の広告の事前チェックの約束が守られなかったことと、
広告自体がご希望とは違っていたということだと思います。

あくまで私見であることを前提に言いますと、問題の広告費用が
依頼者（貴方）の負担によるものか、業者の負担によるものかで
判断が変ると思います。

手数料＋広告宣伝費を支払うという専任媒介契約になっていれば、
相談者さんの仰るとおりと言えると思います。さらに、媒介契約書に
広告の事前チェックや罰則・罰金条項が入っていれば、もっと明確になります。

しかし、広告が業者負担であった場合は、他の物件と同時に出すのが一般的ですから、
公正取引や業法を守っていれば、業者として責任を問われるかどうかは微妙でしょう。
モラルの問題というのはご指摘のとおりですが、モラルでは損害賠償は
請求できないと思います。経験上、損害賠償請求は、
客観的に見てすぐ解る実損が生じていることが大事だと思います。

なお、「懇願されたという経緯」ですが、貴方はご自分の大事な資産の売却を
懇願されれば、任せるのですか？どんなに懇願されても、
信頼出来ない業者には任せないのが普通だと思います。貴方が信頼して、
貴方が署名・印鑑をついて、専任媒介契約を締結したのではないですか？
厳しい事を言うようですが、「ちょっと違うかな？」と思います。
媒介契約書に署名捺印したのは貴方自身ですから、
その点だけははっきりしておかないといけません。

（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。

物件販社、仲介会社ともに大手であるのと、売買停止条件を付けるには、
その仲介会社を使わなければならなかったので、
前任者の対応からあまり気乗りはしなかったのですが、
締結してしまったという経緯でした。

確かに金額を考えると甘い部分がありました。
別の仲介会社を探し、仕切り直しといきたいと思います。

相談内容　

東京・60代女性
お世話になります。父が亡くなったため、母の近くに住まいを…と思い、
昨年の夏の終り、田舎に、競売で落札した家をリフォームして売る専門会社から、
リフォーム済みの家を購入致しました。

その時、「外壁と屋根は塗装だけですが、内部は全部新しく取り替えました」
と説明を受けました。2年間の補償も契約書に書かれていました。

月に1回のペースで3日ほど滞在するだけだったので、
2階に1部屋だけある8畳の和室は、入ることも無く今まで過ごしてきました。

先日、子供を連れて行ったところ、「真ん中の畳2枚が、ぼこんぼこん沈むよ」
と言うので確認したところ、畳が沈むのか、床が沈むのかわかりませんが、
確かに沈むのです。

すぐに不動産会社に電話したところ、
「当時の担当者は他県に転勤になっており、その地域は新しい支社ができて、
そちらの管轄になります」と言われ、できたての支社にまわされました。

そこでは、
「リフォームですから、畳は表替えです。畳床を替えるのは有料になります」
と、大変冷たく言われました。

自社でリフォームした物件ですから、畳床が傷んでいるとしたら、
表替えをする時点で分かっていたはずで、
故意に瑕疵を隠したことになると思いますが、いかがでしょうか？

また、購入の際は畳は表替えとは聞いておりません。
次回、業者さんに畳を持ち上げて貰って、どのような状態かを
立ち会って見ることになっているのですが、
それまでに私の取るべき態度をご教授いただけたら、
大変嬉しいです。宜しくお願いいたします。

□■アドバイス：１

口頭での説明で、
「外壁と屋根は塗装だけですが、内部は全部新しく取り替えました」
と言われたそうですが、壁はビニールクロス、畳や襖と障子は表面だけが、
一般的に多いと思います（つまり、畳表・襖紙・障子紙などの範囲）。

不動産の購入時に、リフォームした明細書などが添付されていれば、
証拠として対処できますが、口頭では水掛け論になります。

畳を確認して、どんな状態かわかり、畳屋さんなどの専門家の意見を聞き、
購入前からこの状態だと証明出来れば、畳全体の交換を請求できるかも知れません。

立ち会ってもらう畳屋さんですが、ご自分が指定した畳屋さんの方が良いでしょう。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

おはようございます。
お忙しいところ、早速のご回答を有り難うございます。

築37年の軽量鉄骨の古い家ですが、キッチン、バス、洗面台、2つあるトイレ、
すべて最新式の設備で、窓枠、玄関ドア、室内のドア、下駄箱も新しく、
以前、和室だったところも洋間に変更してあるなど、見えるところすべてが
魅力的なリフォームでした。障子の桟も新しく見えましたので、
当然、畳床も新しいと信じ切ってしまっていました。1基ついていたクーラーと、
2階の数部屋の蛍光灯が古いのは気づいていたのですが…。

急いで、ご教授の様に、畳屋さんの手配をして臨みたいと思います。
どうも有り難うございました。

相談内容　

中古住宅の購入の話が進んでいます。
重要事項説明書に「売主は瑕疵責任を負わない」とあります。
これはよくある話なのでしょうか。
もし、私たちが住み始めてすぐに、以前からあったであろう不良箇所があって、
それを直すのに膨大な費用がかかり、しかも、引き渡し前に確認したときには
知らされなかったとしても泣き寝入りでしょうか？
参考までにその家は、土地53坪に築17年ののべ床面積33坪の
軽量鉄骨造りのもので、地価は坪40万くらいとのことです。

□■アドバイス

「私たちが住み始めてすぐに、以前からあったであろう不良箇所があって…」
のようなことは、瑕疵に該当しずらいです。それは、単に引渡しを受けるに
不注意であったことになります。

ただ、雨漏りについてですが、売主が「無い」と言った場合で、
「ある」ときは瑕疵となります。免責にはなりません。
床下など、一戸建ての中古を買う場合は、当然調べるところは調べること、
業者や売主の言だけを根拠に契約をなさないことです。
破壊検査や居住実験などでしかわからないこと以外で、
キチンと調べればわかることは、調べましょう。

床が斜めなのは、「住み始めてすぐわかる」ことでなく、
住む前にわかることだからです。
より注意すべきは地盤のことや、基礎のことなどです。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

ありがとうございました。資金に余裕があるわけではないのに、
自分で見てわからない住宅の調査までするのは大袈裟かとも思ってましたが、
そうではないのですね。一生関わってくることなので、慎重に進めたいと思います。

相談内容　

築19年の木造中古住宅を不動産業者から1年前に購入しました。
購入後、ベランダの手すりのシーリングから水が入り、
桟（？）を伝って下側の木製の梁まで腐食があることが判明しました
（購入時点ではすでに腐っていたと思われます）。

外部からは見えないため、購入時には売り主も当方も気づきませんでした。
シーリングをしなおして腐食した梁を取り替えたり、
添え木を下からあてたりする費用を瑕疵担保責任の範疇と考えて、
修理を要求することは妥当でしょうか。

□■アドバイス

少し遅いですが、意見を述べます。基本的には、瑕疵の対象です。
ただ、築19年と承知していたこと、購入価格が、様々な経年劣化を見込んだ
「安さ」だったかどうかなど、購入経緯も無視できません。
つまり、瑕疵部分として要求はできますが、実費全額を無条件で取れるかは、
先の状況が不明なため、私の意見は曖昧になります。
なぜなら、ベランダからの雨水進入は、大変良くあるトラブルです。
構造や納まりを専門家が事前にチェックしていれば、
少なくとも「疑い」は、指摘できたでしょうから…。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

すいません、御礼が遅くなりました。ご返事ありがとうございました。
「購入価格が、様々な経年劣化を見込んだ安さだったかどうか」
については、安さをどう客観的に判断するかわからないのですが、
発見していない構造部分の木部の腐食があることの危険を見込んで
契約したわけではないことは確かです。

また、重要事項説明では、口頭で「瑕疵担保の典型的な例は雨漏り、
構造部の腐食、シロアリ、排水部分である」と説明を受けました。
このため当方は当然典型的な瑕疵担保の対象であり、
全額補償されるものと認識していますが、
売り主と見解が分かれていることからお伺いした次第です。

不動産業者を通じた宅建業者との取引が、
専門家の事前チェックを前提としているとの認識がなかったのが、
高額な買い物の買い主としては悔やまれるところです。
いずれにしても、有益なアドバイスをありがとうございました。

相談内容　

中古で築22年の住宅を購入しましたが、以下のような場合、
どこまでが瑕疵担保責任になるのでしょうか？

　　　1.床の間と畳の間から、スキマ風が入る。
　　　2.トイレの天井に、虫の巣のようなものがある。
　　　3.サッシ、雨戸のしまりが悪い。

契約で、譲渡より2年間は責任を持つことになっていますが、
1に関してはお金がかかるような事を言われました。
また、リフォームが指示通りでない場合はどうすればいいのでしょうか？
ちなみに、リフォーム契約書というものが存在しません。
よろしくお願いします。

□■アドバイス

お尋ねの3項目は、原則引渡し時にチェックし、確認できることです。
瑕疵担保とは、通常の目視などでは分かり難い、隠れた欠陥を指します。

分かり難いといえば、しいて1の隙間風が、該当するかもしれませんが、
隙間風自体、気密住宅として購入されたわけではないでしょうから、
欠陥かどうか決定的ではありません。

住宅購入は、売買契約です。もし、リフォームを依頼されたのなら、
請負契約です。どの時点で、リフォームを注文したのかによって、
その内容の精査が変りそうですね。

単に売主に希望として言った程度のリフォーム内容なら
細かい行き違いは往々にして生じますから…。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

相談内容　

先日、築3年ほどの中古マンションを購入しました。
売主の方は急いで退去されたようで、汚れなどもそのままでした。
そこで、本日、業者さんによるハウスクリーニングを行いました。
しかし、フローリングについていた観葉植物の円状のシミと、
壁紙についていた煙草のヤニによるシミは取れませんでした。
これは事前に説明がなかった汚れなのですが、売主の方に
瑕疵として修理などの請求をすることは可能でしょうか？

□■アドバイス

お尋ねの内容は基本的に請求することは出来無いと思います。
ハウスクリーニング自体、汚れを全て取る方法でも、効果もありません。
他人が住んでいたので、大掃除をした程度のことです。

契約前に、ヤニは無いこと、フロアーにシミが無い事を条件に
売買契約を成したのならまだしも、一般的な中古住宅の場合、
これらはありうる汚損です。

引渡し検査の時に、チェックする事が出来たのです。
掃除して分かったのは、よく経緯が理解できますが、
それぐらい汚損が激しかったのなら、
売買価格に反映させておくべきだったでしょう。
植木鉢のシミ跡の財産価値減少は、2,000円から3,000円程度です。

　　　　　　　　　　　査定経験者・一級建築士　中尾正文

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

相談内容　

新築の物件を購入しようと考えています。
契約書には、
　　　・引渡し後2ヶ月以内に発見された雨漏り、白蟻の害、建物構造上主要な
　　　　部位の腐食、給排水管の故障の瑕疵についてのみ売主に対して
　　　　責任を負わなければならない
　　　・主要構造部分（柱、基礎、雨水浸入を防止する部分）については、
　　　　引渡し日より10年間瑕疵保証とする
　　となっています。
2つの条文が相反するように思えるのですが、これは一般的な契約書なのでしょうか？　
2ヶ月なのか、10年なのかわかりかねるのですが…。
教えていただけないでしょうか？　よろしくお願いします。

□■アドバイス

「引渡し後2か月以内に…」は中古住宅を売買するときに適用され、
「引渡し日より10年間…」は、新築の建物を売買するときに適用されます。

　　　参考サイト
　　　　TFP不動産コンサルティング株式会社さんの運営する
　　　　 http://www.home-knowledge.com/　内の以下のページ
　　　　　 http://www.home-knowledge.com/kouza/ko02.html

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川文人さん）

相談内容　

現在商談中の物件についてお伺い致します。
それは「建売・フリープラン」というふれこみの物件なのですが、
仲介業者からは土地売買契約書と建物の工事請負契約書を同時に結ぶよう言われています。
仲介業者ははじめ販売代理と名乗っていたのに（広告に出ていない物件なので口頭での話）、
仲介手数料として土地代金の3％＋6万円が必要だと言います。

仲介業者は「販売代理でも結局は名目を変えてお金をとるから、あなたが支払う金額は一緒だ」
とも言いました。そして「建売だから建物代金についても同じように仲介手数料を取る」と…。

建築確認がまだだと建売契約はできないはずですし、現に土地売買契約と工事請負契約を
結ぶよう言われています。なので、これは建築条件付の土地ではないかと思うのですが、
仲介業者は「建売」だと言い張りますし、契約書にも建築条件付の土地だという記述はありません。

建築指導課の係の方には「そういうことは最近多い」と言われただけで終わりました。
特になにをしてもらえるわけでもなく、アドバイスもありませんでした。
売主は別の不動産屋ですが、HPを見ていると、先々同じ土地の別区画を
建築条件付土地として直接販売されそうな雰囲気です。

もしそうなった場合、契約後に私はこの仲介業者に対して
何らかの異議をとなえることはできるのでしょうか？まだ契約は結んでいないので、
こちらも建築条件付の土地として契約できればと思うのですが…。

どなたか何らかのお知恵を拝借できませんでしょうか。
よろしくお願い致します。

□■アドバイス

不動産と建築設計の資格をもち経験している中尾正文と言います。
そもそも、建築条件付なる取引を誰が始めたか知りませんが、
大分昔からあります。その時から、変だなと思っています。
不動産は、人以前、建築物は人以降を原則に、制度が出来ています。
よって、あるものと無い物を同時に売買するなんて、おかしいでしょう。

建物は、表示登記前は、請負契約。つまり、あなたが自分の責任
（価格と中身の評価を含む）で建築すると言うこと。
表示登記後（建売＝実際は売買時に登記）は、その物を買うと言うこと。
全く違いますね。

このような、方法を取るのは、手数料収入を沢山取ろうとする業者で、
顧客の身にはなることはありません。不動産の取引は、初めの内にしろ、
少しでも不信な事や、疑いが生じたら、止める事。
少々の価格的安さや、場所の魅力は諦めて、再度探しましょう。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

□■アドバイス:２

建売とは、事前に建物の設計が行われており、その建物の建築について行政庁などの
許可（建築確認と呼ばれます）を得て、初めて広告など営業活動ができます
（未完成の建売住宅については建築確認番号を表示しないと広告ができません）。
従ってフリープランという建売はあり得ません。

仲介手数料は売買契約の仲介において請求ができる手数料です。
建物請負契約では仲介手数料の請求はできません。
また、請求することは法律に違反し、宅地建物取引業法上重い罪になります。

違法な広告表示をしたり、建物の建築請負契約で仲介手数料を取ろうとする
不動産業者は信用できません。止められたほうが良いと思われます。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

私の住む地域は、建築条件付土地かフリープラン建売しかないような状態で、
以前も結構大手だったのですが、業者に不信感を抱いて契約を取り止めたことがあります。

今回の業者はこれまで消費者寄りな感じだったので安心していたのですが……。
この物件に関しては、とりあえずもう一度この業者と話し合ってみることにします。
それでダメだったらあきらめるか、業者との関係は悪くなるでしょうが、
建築指導課に行くかしてみたいと思います。
中尾さま、貴重なご意見とアドバイス、本当にありがとうございました。

＜２日後＞
たまたま見た地盤沈下に関する記事で、土地にも瑕疵担保責任がつくと知ったのですが、
私が業者からもらっている土地売買契約書には「瑕疵担保責任」の条項はありません。
契約を見合わせているところではありますが、気になりましたのでお尋ね致します。
土地売買契約書には「瑕疵担保責任」の条項がなくてもいいのでしょうか？

工事請負契約書には「保証期間10年」という記載があるのですが、
これは建物と外構に関してだけだと思うのです。それとも、地盤強化を行うとしたら
建物の工事のときだから、これでカバーされているのでしょうか。

□■アドバイス:３

平成12年4月1日に「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が施行され、
新築住宅の取得契約（請負／売買）において、基本構造部分
（柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分）について、
10年間の瑕疵保証責任が義務づけられることになりました。
また、基本構造部分以外も含めた瑕疵保証責任が、特約を結べば20年まで伸長可能になりました。

新築住宅以外の住宅については、瑕疵担保責任を負う期間は、宅地建物取引業法では
「物件の引渡日から2年以上」とする特約を認めており、特約が盛り込まれていなければ、
民法上の「買主が瑕疵を知ってから1年間」となります。

たとえ土地であっても、売主が不動産会社であれば、売主の不動産会社は
瑕疵担保責任を負わなければなりません。今回のように瑕疵担保責任を負う期間を
書いてない場合は、買い主が瑕疵を発見してから1年以内に売主へ通知すれば、
売主は瑕疵担保責任を負わなければなりません。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川さま、建売及び土地の瑕疵担保責任に関するお答えとご助言、ありがとうございました。
物件には未練があるのですが、役所を通しても、契約をやめて他の業者を通しても
トラブルになりそうですし、あきらめるしかないのでしょうね。残念です。

＜６日後＞
たびたびすいません。
今回相談させていただいた件について、もう少し勉強させて下さい。

　　1.土地売買契約と工事請負契約を同時に締結し、後日、土地建物売買契約書に
　　　差しかえることは違法ではないのでしょうか？
　　　最初の契約書に「後日、差し換えます」と記述してあれば大丈夫というような
　　　発言が業者からあったのを思い出したのですが。

　　2.今回断わった土地の持ち主（売主）は不動産会社ではなく、
　　　そこの社長（＝個人）でした。個人名で登記されている場合は、
　　　土地に対する瑕疵担保責任の期間が短いようですが（最長2年？）、
　　　もし後日、1のように土地建物売買契約に差しかえれば建売扱いとなり、
　　　瑕疵担保期間は建物の方と同じ期間に伸びるのでしょうか？

　　今回断わった場所のことなので、どうでもいいといえばいいのですが…。

□■アドバイス:４

個人が売主で土地を購入した場合、瑕疵担保責任は民法によるか、
契約書に書いてあるとおりとなります。もし、
「売主は瑕疵担保責任を負わないものとします」と書いてあれば、無いと思ってください。
何も書いてなければ、民法によります（前回回答した通りです）

さて、契約書を差し替えると、土地を仲介で個人から購入したのに、
建売の契約書を差し替えたら、土地建物とも不動産会社が売主になりますよね。
これはおかしいと思いませんか？
やはり、仲介手数料が欲しいための違法な行為としか思えません。

最初から建売住宅でしたら特に問題はなかったのですが…。
当然土地建物とも保証しないといけません。

雑談ですが、10年保証は売主の不動産会社が保証書を発行して保証します。
さて、その不動産会社は当然10年間倒産せず会社が存続している必要が有り、
それなりに業績が良くないとアフターサービスまで目が届かないでしょう。

万一倒産した場合はどうでしょうか。中小の工務店や不動産会社が
建物の建築や分譲住宅をしたときに、万一を考え保証する保証制度が有ります。
　　　財団法人　住宅保証機構　→ http://www.ohw.or.jp/
保証料が必要ですが、登録している不動産会社や工務店を選ぶのも一つの方法です。

正直でお客さんのことを第一に考える工務店や不動産会社は
登録しているのが普通と思います。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川さま、何度も丁寧に教えて下さいまして、ありがとうございました。
うちの近所に香川さまのように親切で誠実な不動産屋さんがあればよかったのですが…。

実は先日この業者さんのことで某所に行ってきました。
中小企業から大手までどこも同じようなこと（名目を変えて手数料をとる等）を
していると聞かされました。私の住んでいるところや近隣都市では、
純然たる建売や土地のみの販売というのは殆どないそうです。
　「どうせ騙し取られるのなら少しでもこちらに有利な条件で」と
考え方を改めるしかないようで、気が滅入ります。
まだしばらくはあがいてみるつもりですが…。

相談内容　

昨年、21坪の土地を購入して、現在建築計画中です。12月着工予定なのですが、
着工前に土地を調査したところ、土地の中央に大きなコンクリートの塊が
埋没している事が発覚し、撤去費用で100万円かかるという結果が出てしまいました。
　　
土地購入時は「更地」となっており、事前に前の建物の事を不動産業者に
確認していたのですが、ずっと更地だったから問題ないと思うとの答えでした。
　　
不動産屋が「基礎」などの埋設物が残った状態を知っていて土地を売買した場合は
損害賠償を請求できるとの事なのですが、今回はおそらく知らなかったと思います。
果して、損害を請求することは出来るのでしょうか？

□■アドバイス

岡本＠岡本静子不動産です。地中内の埋設物に関してですが、
これは物件の瑕疵にあたるかと思います。詳しい内容が記載してないので、
まずは確認ですが、土地の売買契約を締結した際、その売買契約書に
「瑕疵担保責任の負担」の欄があると思いますが、
この負担が「有り」か「無し」かで異なります。

・「有り」の場合
瑕疵担保責任の期間が、引渡し後からいつまで負担期間があるかを確認してください。
もし、今日の時点で瑕疵担保責任の負担期間内であれば、土地の売主に対して
このコンクリート塊の撤去をしなければ建築ができない事を理由にして、
売主にこの撤去費用の負担をしてもらうか、損害賠償を請求する事ができます。

また、撤去が不可能でまゆさんが目的としていた建築ができないと言う事になれば、
契約の解除もする事が可能だと思います。ただ、この期間を過ぎている場合は、
損害賠償の請求も契約の解除もできなくなります。

・「無し」の場合
残念ながら、この土地の売主が地中内に埋設物が埋まっている事を知らなかった
と言う事であれば、その責任を売主及び不動産会社に負わせる事は難しいと思います。

土地の売主は普通の方ですか？　
それとも不動産会社が土地の売主になっていますか？
もし、不動産業者が土地の売主になっている場合には、
その責任を負わせる事ができる可能性があります。
現在の宅地建物取引業法と言う法律では、不動産業者が売主となる場合には、
物件引渡し後から2年以上の瑕疵担保責任を必ず負わなければなりません。
　　　
もし、この条件よりも不利な条件（例えば瑕疵担保責任は売主は負担しない）等で
契約をした場合、この条件は無効になり、不動産業者は買主が瑕疵を発見してから
1年以内であれば、いつまでも瑕疵担保責任を負わなければいけなくなります。
つまり、ずっと瑕疵担保責任の負担をしなければいけないと言う事ですね。

一度、契約書の内容に目を通してみてください。ただ、100万円の撤去費用と言うのは、
何かすごく大きくて深く埋設されている基礎でも埋まっていたのですか？
またお返事返して頂ければと思います。

（岡本静子不動産・岡本さん）