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相談内容　満期の借地の返還請求について

東京・30代男性
父の所有地に息子の私の自宅を建築希望です。
しかし、現在、借地人がおります。
建物は借地人の建築で、木造なので35年以上、経過したため、
借地の契約期間は終了しております。

そのため、契約の更新については、上記の事情により更新できないと、
申し入れしました。
借地人は、もう少し待ってほしいとのことで、
返さないつもりはないようなのですが、
契約終了後、2年間が経過するものの、未だ返還されません。

契約書では、「原状回復で返還」としております。
どうしても早く取り返したいのですが、こちら側が負担する費用があるのか、
ないのか、また、何か有効な手段などについて、お知恵をかしてください。

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□■アドバイス

私見ですが、旧借地法の場合にあたるようですが、
この場合はかなり厳しいことになります。
借地期間が満了しても、建物が存続しており、
借地人が引き続き、そこに住みたいと考えれば、
通常、従前と同じ条件で契約が更新されます。

たとえ貴方が契約を更新しないと申し入れたり、
期間満了後の土地の使用に異議を述べたりしても、
地主に自分でその土地を使う必要などの「正当の事由」がなければ、
借地を明け渡してもらうことはできない制度となっているからです。

しかし、地主の側にも、子供が成長して家が手狭になり、
借地も利用する必要が生ずる場合などが考えられます。
その場合には地主と借地人とが、それぞれ土地を必要とする度合いの比較が、
この「正当の事由」の有無を決することになるのです。

つまり、最終的には裁判所により、
　　●貴方と借地人の双方の必要性の度合いにより判断されなければ結論は出ない
と思われます。

円満に解決する場合は、その建物を評価して買取り、
当然、解体費用は貴方が負担するという交渉になろうかと思います。
そうすれば、裁判にまでは行かなくても解決されると思います。

　※参考条文（旧借地法第４条）

　　第４条　借地権消滅ノ場合ニ於テ借地権者カ契約ノ更新ヲ請求シタルトキハ建
　　　　　　物アル場合ニ限リ前契約ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ借地権ヲ設定シタル
　　　　　　モノト看做ス
　　　　　　但シ土地所有者カ自ラ土地ヲ使用スルコトヲ必要トスル場合其ノ他正
　　　　　　当ノ事由アル場合ニ於テ遅滞ナク異議ヲ述ヘタルトキハ此ノ限ニ在ラス

　　　　２　借地権者ハ契約ノ更新ナキ場合ニ於テハ時価ヲ以テ建物其ノ他借地権
　　　　　　者カ権原ニ因リテ土地ニ附属セシメタル物ヲ買取ルヘキコトヲ請求スル
　　　　　　コトヲ得
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

涌井先生、どうもありがとうございます、とても参考になりました。
相手方は立ち退き自体には了解してくれているので、よく話し合ってみます。
ちなみに築40年以上の木造2階建ての建物ですが、
評価額ってどのぐらいになるものですか？

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□■アドバイス：２

私見ですが、そういう事情であれば、実際の建物の評価はゼロで良いと思います。
　今回の場合は、
　　　●明渡しの期日を決めてもらえるのなら、
　　　　引越し費用・解体費用・建物の滅失登記費用を貴方が負担する
　ということで交渉してはいかがでしょうか？
　　
交渉ですから、当初は若干、これより厳しい条件を提示しても良いかもしれません。
例えば、引越し費用は貴方が負担するので、解体・滅失登記は借主負担とするとか…、
また、逆のケースでも良いかもしれません。
あくまでも、「交渉がどのようにしたら上手くいくのか」を考えながら、
話をすすめていくことになると思います。
とにかく、「交渉決裂→裁判」ということだけは避けた方が良いでしょう。

なお、交渉成立の場合はその証として、
内容を細かく明記した覚え書きを作成しておくことをお薦めいたします。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

涌井先生、重ね重ね本当にありがとうございます。
少し気持ちが楽になりました。
これからローンの金利も上昇しますし、私の年齢的にも、
融資を受けるタイムリミット近くなりました。
そのため、返していただけないなら、マンションでも買うしかないかと、
半ばあきらめていたのですが、希望がわいてきました。
お忙しいところ、本当にありがとうございました。
また何かありましたら、何卒よろしくお願いいたします。

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相談内容　借家の立ち退き交渉について

東京・30代男性
私の祖母が貸している借家が2軒あるのですが、現在、祖母は痴呆のため、
入院しており、母が2年前位から代理として契約を行っているようです。

先日、片方の借家人の方から、
「築30年で家もボロボロなので改装をしたい」
というようなことを言われたらしいのですが、
建て替えるならアパートか何かにしたいと思っていたこともあり、
改装にお金をかけるつもりは無い旨を伝えました。

結果、話し合いによっては出て行くと言われたそうです。
ちなみに祖母も92歳で両借家人も同じ年だそうです。
子供は片方は同居しているようですが、
出て行くといっているのは夫婦だけのようです。

こちらの予定としましては両方の家が同時に出てくれるなら、
取り壊して集合住宅にしたいと考えております
（実質の祖母の入院費は家賃で賄っていますので、
　片方だけ無くなるのも実はこまりますので…）。

近いうちに家を見がてら話合いをしたいと言われているそうなので、
話をどのように持っていくのが良いか、アドバイスをお願いします。

---

□■アドバイス

流れとしましては、
　　　1.どのような条件が妥当なのかを、過去の相談や回答で確認される
　　　2.その相談を元に交渉してみる
　　と言う方法もあるかと思われます。

　　特に「1.」に関しましては、「立ち退き」で検索されますと、
　　　●借主側の方から寄せられたトラブル
　　が多数寄せられており、つまり、
　　　●貸主としての悪い対応
　　が見えてくると思いますので、そうならないようにすれば良いかと思われます。

　なお、法律的な問題に関しましては、自治体などの無料法律相談、
　または、
　　　http://fudosan.jp/database/houritsu.html
　　のリンクにあるような法律の専門家の無料相談などで、
　　アドバイスを受けておくことも有意義なことかと思われます。
（わんえるで～おー・前野）

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相談内容　家賃滞納者に対する対処法について

兵庫・30代男性
半年間、家賃滞納したため、滞納金の支払、および退去の依頼をしました。
当初は応じる姿勢があったのですが、3ヶ月を過ぎても家賃の支払も無く、
退去する様子もありません。
さらに、契約者本人は警察に捕まっており、保証人と話し合いをしても、
お金が無いの繰り返しです。
金員の問題であれば少額訴訟や公正証書も考えましたが、
退去命令に対する強制執行力は無いと聞きます。
何か良い方法はないでしょうか？

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□■アドバイス：１

これは、大家の1人、かつ仲介業者の立場でのアドバイスです。
かつ、特殊な方法かも知れませんが、比較的早く解決できます。

法的な処理は、時間も費用も必要です。
以下は、実際に私が自分で良くやっている作業の流れです。

　　　1.荷物の処分について貴方に一任する承諾書を、
　　　　保証人に刑務所まで取りに行かせる。
　　　2.荷物の処分は、貴方が行い、リサイクルセンター等に
　　　　売却できるものは売却する。
　　　　この時、掃除や荷物運びは、貴方と保証人が、時間を作って2人で行う。
　　　3.部屋の掃除・修復は、貴方と保証人の2人で行う。
　　　4.どうしても処理できないゴミの処分は業者に依頼し、
　　　　その費用は保証人に負担して頂く
　　　　（業者を保証人に紹介して、保証人から依頼する形をとる）。
　　　5.滞納家賃は、敷金より控除し、
　　　　足りない分は、分割で保証人に支払っていただく。

さて、現実の問題は、半年間も放っておいたことです。
私の場合は、月末を過ぎれば、すぐ催促をし、保証人には半月遅れれば、連絡します。
1ヶ月遅れれば、保証人に督促を出し、2ヶ月滞納で、契約解除の即刻退去にします。
退去時には、必ず連帯保証人を呼びます。もっとも、この方法だと
家賃をきちんと支払わない方は、大体は、1ヵ月後には逃げます。
逃げた場合は連帯保証人と一緒に部屋を綺麗にします。
鍵は、ホームセンターへ保証人と一緒にシリンダーを買いに行って、
交換は私が無料でやります。

保証人と良く話し合って、
なるべく負担を少なくしてあげることが必要だと思います。
お金が無い保証人の場合は、手間を出させることです。
そして、一緒になって手伝うと、保証人も逃げる訳にもいかないと思いますよ。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

アドバイス有難うございます。
契約者、保証人に家財道具放棄の念書は頂いておりますので、
保証人に空け渡しを依頼してみます。
有難うございました。

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相談内容　　

神奈川・40代男性
はじめまして。宜しくお願い致します。
私共の貸している貸家に30代の夫婦が住んでいます。
契約した際は共働きで、家賃も滞納しませんでしたが、
今現在、夫は働いておらず、国民年金・保険にも加入しておりません。
かろうじて更新の時、保証人はたてましたが、夫の方の行動が異常で
（隣人に怒鳴り声をあげたり、改造車で私共や管理会社に因縁をつけてきたり…）
どうにもしょうがありません。

おかげで、アパートの住人は出てしまい、
これから新しく入れようと思っても、そんな異常者がいるのを解った上で
募集はかけられないので、空き部屋はそのままの状態です。

管理会社の人がみるに薬物中毒の可能性があるとの事ですが、
一応、警察には、怒鳴り込んだ時、被害届として提出してはいるものの、
はっきり言って縁を切りたいのが本音です。

しかしながら、賃貸契約上での違反（家賃滞納や保証人不在等）
が無い為、退去させる事も出来ません。

身辺に危機を感じる為、これ以上の管理経営が困難と踏んで、
管理会社と相談して土地・建物込みで売却するか、
建物の耐久年数を理由に取り壊しをするか、
どちらかで縁を切る方向に今、動こうとしています。

身の安全を最優先する場合、最良の方法をご指南いただければ幸いです。

---

□■アドバイス

現実に現場での詳細な状況を確認しなくては、判断もしにくいところですが、
上記行動の程度によっては、これもまた正当事由に認められる可能性は
充分あるように思われました。その場合でも、やはり立退き料は必要でしょう
（相手の異常行動がエスカレートさせない意味も含めて）。

「身辺の危険」まで相談内容が及びますと、ますますメール相談には不向き
と感じますが、いずれにしても公安当局や法律相談など御地周辺の機関と
連絡を取りながら、慎重に事を運ばれるしかない様に思えます。

尚、そのまま売却する場合でも問題行動の入居者が居住している事は、
買主に告知しなくては、不動産業者も含めて、別の問題になりますから
この点も一考が必要でしょう。

　（アットホーム・香川文人さん）

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■□相談者より

お返事有難うございました。
幸い、管理をしている不動産屋さんが協力してくれる状態なので、
不動産屋さんと慎重に事を進めて行きたいと思っています。
今回のアドバイス、とても参考になりました。
色々な面で足元をすくわれないよう、用心していきたいと思います。
有難うございました。

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相談内容　

現在、福岡に住んでいる者ですが、三重県の方に自宅があり、
賃貸契約で貸しています。
　　
既に5か月分の賃貸料を滞納し、連絡もありません。
何回も電話、FAX、手紙で連絡していますが、返答がありません。
これまでも何回か遅れたり未払いがありますが、
催促等で払ってきてもらっていました。
出来れば契約を破棄にし、退去してもらいたいのですが、
手続き等はどのようにすればよいのか教えて下さい。

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□■アドバイス

締結されている建物賃貸借契約書に従って、
法的手続きを取られてみてはいかがですか？

方法はインターネットで検索すれば見つかります。
　　　例） http://tainou.higai.net/ （家賃滞納被害対策相談センターさん）

（アットホーム・香川文人さん）

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■□相談者より

アドバイス有難う御座いました。契約書に基づき、法的手続きを取ってみます。
現在、法を勉強して周りを固めているところです。

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■□相談内容　

転勤に伴い所有マンションを賃貸しましたが、
２年前に勤務先を退職したことから、
翌年３月をメドに期限前ながら賃貸契約を解消し、
当該マンションに転居を検討中です。
貸主都合の契約解消である為　退去依頼においては
借主に対して何等かのコスト負担（立退き料的）が必要と考えるべきでしょうか。
アドバイス宜しくお願い致します。

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□■アドバイス：１

契約の経緯や内容にも依ります。
依頼している不動産業者はなんと言っていますか？
（集住企画・中村孝司さん）

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■□相談者より

契約期間は１０年間、法人契約です。
管理委託先業者は現在賃貸後４年経過で残存期間が長い（６年）、
過去借主側に家賃未払い等の過失は無いこと、
又貸主の自己都合による退去依頼などの点から
何等かのコスト負担（退去に伴う）が必要と考えておくべきと言っています。
やはりそう考えるべきでしょうか？

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□■アドバイス：２

１０年契約とはずいぶんなイレギュラーですね。
４年経過しているとのことですので、定期借家契約ではなく、
通常の賃貸借契約ですよね。ただし、転勤者住宅と言うことで
途中で戻ることも想定されていたでしょうし、
故に法人契約にしたと推測します。個人（自然人）と違い、
法人は居住権が主張しにくいですから、貸主側からの解除はしやすいです。

　　> やはりそう考えるべきでしょうか？
半年前の通告であること、転勤者住宅であること、相手が法人であること等を理由に、
立ち退き料無しで交渉を進めるように管理会社にお願いしてみましょう。
ただし、交渉を纏めるためにある程度のコスト負担は考えた方が解決が早い場合もあります。
（集住企画・中村孝司さん）

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■□相談者より

ご多忙の中　ご教示頂き有難うございます。
スムーズに決着させる為には何がしかの負担ありと
考えておいた方がよさそうですね。
ただ管理会社からは　退去依頼の相談は
貸主本人から借主に直接した方が話を進めやすいと言われています。
この点はどうなのでしょうか。

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□■アドバイス：３

どういう内容で管理を受託しているのか分かりませんし、
相談者さんのお人柄なども分からないのでなんとも言えませんが、
仮に私が管理会社の立場でしたら、私（当社）が貸主代理人となって
交渉することをまずは奨めるでしょうね。

プロである我々よりも素人の貸主本人が交渉した方が良いというのでは
我々は不要と言うことになってします。（笑）
もちろん、話の展開によっては貸主本人が出てきた方が
纏まりやすくなると言うことはあります。
（集住企画・中村孝司さん）

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■□相談者より

そうですね。これは貸主としての誠意を示す
一つの手段と個人的には考えていました。
繰り返し有益なアドバイス有難うございました。

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