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相談内容　出火に伴う家屋の弁償について

奈良・男性・６０代
一戸建て住宅を人に貸してたのですが、今月10日出火全焼しました。
当日借家人の妻が死亡しお通夜で誰もいなかったそうで、現在出火原因調査中です。
なお借家人は家賃もためており返済能力に疑問があり困っています。
さて、伺いたいのは消失家屋の隣家(自己所有)の壁が一部こげたため、
当方にはっきりは言わないものの、家主だから弁償しろとひつこくいったきます。
色々調べてみても出火原因調査中とはいえ、
家主には法律上全く賠償義務はないと思われますが、無視していいのでしょうか。
よろしくお願いします。

---

□■アドバイス

私見ですが、
故意や重過失により発生した火災でない限り
「失火の責任に関する法律（失火法）」が適用され、
自分の家から出火して隣家を類焼させた場合には
損害賠償責任が発生しないことになっています。
基本的には、大家である貴方に、隣家の賠償義務はないと思います。
借家人については、大家さんへの賠償責任が有りますし、
重過失・故意失火の場合、隣家への賠償責任が生じる場合も、ございます。

ただ、火災保険の中には、
失火見舞費用保険金
類焼損害担保特約
が有る場合もございます。

出火原因も含め、
大家さんである貴方が建物にかけてある火災保険の内容を
良くご確認されては如何でしょうか。

（高原開発・涌井さん）

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相談内容　畑の土の弁償について

愛知・40代男性
畑であった300坪くらいのところをコンビニに貸しました。
返す時に原状回復するという条件で貸したのですが、
工事が始まって、グランドのレベルを合わせるということで、
畑の土をダンプで何十杯も運び出しました。
そこで、
　　　●土地を貸しただけで、土まで持ってくということは容認してないこと
を、コンビニの担当者に伝えました。
ネットで土の価値を調べたら、1立方メートルあたり1万円ぐらいでした。
高さ40センチは削っているので、400立方メートル分の土か、
お金を返してほしいと思いますが、
一般的に考えますと、この要求はどうなのでしょうか？

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□■アドバイス：１

おはようございます。GLを40センチ下げることに関して、
その原状回復をどのように合意したのでしょうか？
なんらの合意も無く、一方的に工事が進んだとは考えにくいのですが…。
合意があれば、その合意にしたがって解決することになります。

合意が無ければ、基本的には原状回復ということになりますが、
畑を一旦コンビニ用地にした場合に、
再び畑に戻すというのは、考えにくいでしょう。
逆に、今後の土地利用からすれば、
GLが合わせてあることが効果的であるとも考えられます。

私見ですが、要求には合理的な理由がないと考えられます。

（北杜宅建センター・萩原さん）

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□■アドバイス：２

萩原さんのアドバイスの通りでしょう。
畑をコンビニ用地として賃貸するということは、当然、農地転用を行うわけです。
その時に造成計画図とか建物の設計図も添付されていたはずで、
その申請書には貴方の署名・捺印も有ると思いますが、いかがでしょうか？
借主、もしくは借主より依頼を受けた業者が図面等は作成したと思いますが、
その時に、「図面の確認をさせて欲しい」と貴方は請求すべきだったと思います。

また、貴方は不動産賃貸事業者となるわけですから、
一般素人とは言えないと思います。コンビニに貸すということは、
当然、道路からほぼ平坦に整地することは事前に想像できることだと思いますし、
ある程度は知っていて貸したのだと思うのですが、いかがでしょうか？
　　
更に、貴方がその土に財産的価値が有ると思ったのであれば、
事前にご自分でその土を売って処分してから賃貸借契約を締結するのが妥当でしょう。
それは事業者として当然のことだと思います。

但し、交渉はあくまで交渉です。貴方が土の分の補償を請求し、
コンビニ側がそれを受け入れれば、よいことですから、
粘り強く交渉してみるのも良いでしょう。

　　★追加★
　　　農転時の図面等につきましては、都市計画区域内の市街化区域内における届出
　　　の場合は、地方自治体によっては提出を行わない場合もあると思います。
　　　特に今回の場合は300坪ということですから、事前に図面等の提出が行われな
　　　かった可能性もあるかと思います。
　　　但し、その場合であっても、やはり事前に図面等による確認は行うべきであっ
　　　たと思います。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

アドバイス有難うございました。
図面にはGLについて記入されてないですし、
原状回復条件が契約書に書いてありますので、
コンビニの担当者に、こちらの言い分を粘り強く説明するつもりです。

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相談内容　建替え期間の休業補償について

東京・40代女性
お世話になります。借地権を持つ店舗の1・2階を、
20年以上前から隣りのお店に貸しています。
お店はハンコ屋さんで、自店1階を事務所として、
うちの店舗1階を店舗として使用しています。
現在、賃貸料は月額756,000円程度で、お隣との関係は良好です。

建物の老朽化のため、数年後には建替えをしなければなりません。
建替えの際、営業ができない期間、
一般的には、どの程度の補償をするものなのでしょうか？

いろいろな状況によって、かなりの違いがあるのかもしれませんが、
まったく見当がつかなくて困っています。先方にお話をするにあたって、
失礼の無い相場のようなものが提示できれば…と思っております。
お手数をおかけしますが、何卒、よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス

一般的な事例は、検索サイトで「営業補償　建替え」などで検索しますと、
見つかるかと思われます。
　　※参考「立ち退き補償のサイト
　　　　（ http://www3.ocn.ne.jp/~ascom/ ）」さんの、
　　　以下のページの営業補償の項目
　　　　　http://www3.ocn.ne.jp/~ascom/yougo.html

ただし、関係が良いということであれば、まず、建替え自体について、
先方ときちんと話し合われるのも良いと思います。
例えば、今後もそのお店に使いつづけていただくことが前提であれば、
建替え計画において、先方の要望を反映して、その分の補償額を抑える…など、
色々な方法があると思いますので…。
（わんえるで～おー・前野）

---

■□相談者より

前野様、ご回答をありがとうございました。
幸い、お隣りとは良好な関係を保っているので、
なんとか話し合いで負担が軽くなることを目指します。
ネット等で検索して、相場らしき金額を模索してみたいと思います。

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相談内容　火災時の賠償請求について

山形・60代男性
貸家をしておりますが、入居されている方の火の不始末で、
木造モルタル2階建ての貸家（25年前に1,000万程で新築）が全焼しました。
入居者は借家人賠償保険をかけていないとのことでした。

私は年金と家賃10万円で日々生活したおりますので、
今後の生活に支障きたすと思われます。
何らかの賠償を請求したいと考えておりますが、
いくらぐらい、どのような請求をしたらよろしいのでしょうか？

どうぞ宜しくお願いいたします。

---

□■アドバイス

私見ですが、一般的には失火法の適用が摘要される場合は、
もらい火等はもらい損になり、損害賠償は請求できないことになっています。

しかし、賃貸住宅に住む賃借人は、
大家に対しては損害賠償責任があるといわれています。
隣家には失火法が適用されますが、賃借人と家主との間には
入居時に契約が結ばれており、賃借人は家主に対し、建物（その戸室）を
原状に復して返還する義務（借用物返還義務）があると解されると思われます。
この場合は失火法が適用されず、
民法415条の「債務履行」（借用物返還義務の履行不能）
による損害賠償責任が発生すると思われます。
したがって、賃借人は賃借している居室部分につき、
家主への損害賠償責任を負うことになると思われます。
この賃借人の賠償責任のための保険が借家人賠償保険というわけです。
もし、借家人賠償保険に入っていない場合は、賃借人に対して
賃貸していた部屋の部分については、損害賠償を請求ができると思われます。

請求方法や具体的な金額等につきましては、
弁護士等の専門家にご相談された方が宜しいかと思います。

　　★追記1
　　　戸建ての貸家のようですね。
　　　私見ですが、賃貸物件と同等の建物を建て直していただくように請求すること
　　　が可能かと思います（建て替え相当額の金銭による賠償も可能でしょう）。
　　　当然、その間の家賃相当額も請求が可能と思われます。
　　　この点については、私個人の意見ですので、
　　　詳しいことは、弁護士等の専門家にご相談下さい。

　　★追記2
　　　もし、相談者さんがその建物に火災保険をかけていた場合は、
　　　当然、火災保険により建物の建て替え相当額の保険金が支払われます。
　　　火災保険金が支払われた場合は、この損害賠償請求権は、
　　　保険会社に移ると思われますので、その点については、ご注意下さい。
（高原開発・涌井さん）

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相談内容　供託金の還付請求について

栃木・60代男性
不動産を賃貸しており、期限がきたので、明け渡しの交渉をしています。
相手側は明渡しをしないで使用し、使用料を供託してきました。

供託金の還付を請求しようと法務局に行きましたら、還付事由に、
　　　1.供託受諾
　　　2.担保権実行
　　　3.その他
を丸で囲むようになっており、
「還付すると、賃貸を承諾したことになる」
と言われました。

しかし、還付理由に「3.その他」という欄があると言うことは、
何か事由を書くことにより、明渡し要求の権利（？）を留保したまま、
還付する方法があるのでしょうか？
例えば、
　　　・地代相当の損害金の一部として還付請求する
　　　・明渡し要求の権利を留保して還付請求する
などは、どうでしょうか？

---

□■アドバイス

比較的詳しい分野ではないので、個人的意見として聞いて下さい。

地代・家賃の弁済供託の場合のことだと思うのですが、
その場合は、明渡しの交渉中、貴方が家賃を受領しないので、
賃借人がその家賃を供託したということになります。
この供託した家賃を還付請求するということは、
すなわち、家賃を受領するということで、
明渡し請求もしないということになると思います。

地代相当の損害金の一部については、
損害金は実質的に発生していないと思いますが…。
家賃を受領しないのは、どちらかというと貴方の都合なわけですよね。
賃借人に家賃滞納等の過失が無い場合で、かつ、
貴方に明渡し要求の正当事由が無い場合は、
元々明渡しの請求自体に無理があるのでは無いでしょうか？
賃借人は、自分が退去する必要が無いと思ったから、
家賃を供託したのだと思いますよ。

また、賃借人に過失等があり、損害賠償を請求する場合は、
賃借人に直接、損害賠償の請求をすべきでしょう。
もし、民事裁判で損害賠償が認められれば、その判決文を元に還付請求を
することは可能でしょうが、相談内容から判断すると難しいのではないでしょうか。

供託規則には以下の規定があります。

（払渡の手続）
　　第二十八条　
　　　供託官は、供託金の払渡の請求を理由があると認めるときは、
　　　供託物払渡請求書に払渡を認可する旨を記載して押印し、
　　　請求者をして当該請求書に受領を証させ、財務大臣の定める
　　　保管金の払戻に関する規定にしたがい小切手を振出して、
　　　請求者に交付しなければならない。

つまり、供託官が払渡の請求を理由があると認めなければ、
基本的に払渡は無理だということになります。なお、正確なことは、
より詳しい方のご意見をお待ちになられる方が良いかもしれません。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

昨日供託課に行き、相談したところ、
どちらの条件でも請求の理由と考えられないと言われました。
　　そのため、
　　　●相手が立ち退くまで待った後
　　　●裁判をして立ち退かせた後
　　　●裁判中相手と話し合いの上で還付
しかなく、まず、裁判所で係争しなければ、
はじまらないというようなことでした。残念です。
大変お忙しいところ、有難うございました。

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■□相談内容　

海外勤務に伴い、自宅マンションを賃貸にしています。
不動産屋に仲介してもらい3年契約で部屋を貸しました。
　　
1年半が過ぎました。3月に管理会社から、半年前より賃料未払いであったため
弁護士通して立ち退きの裁判をしたいと連絡がありました。
家賃保障の保険に入っていたので、当方には毎月振込みがありました。
裁判手続きのための書類に押印し送り返したりとしていたところ、
マンションの友人から「先日、出て行ったようだ」と聞き、
管理会社に確認したところ夜逃げをしたようです。

この場合，このあとはどうなるのでしょうか。管理会社からは
出て行った日にちで、契約解消で日割りで清算すると連絡がありましたが…。

仲介不動産屋がこの人はいい人だから、賃料負けてあげてくれなんて
保障した人なのに…。なんか腑に落ちません。仲介業者や、保証人には
なんの責任もないんでしょうか。出て行ったらすぐ解消なんですか？

少し混乱しているので勝手な書き込みかもしれませんが、
よろしくお願いいたします。何か声をかけてください。

---

□■アドバイス

賃料滞納者が解約に応じて明渡しただけラッキーと考える方がいいですね。
未納のまま居住を続ける、行方不明になるなどすると、
法的手続きが大変で費用もかかります。
敷金で精算して、まだ足りないなら保証人に請求することはできます。
仲介業者の「いいひとですよ」というのは営業文句ですから、
法的責任は全くありません。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

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■□相談内容　

賃貸していた部屋の住人が自殺をしてしまいました。
親族の方々が内装のやり直しを請け負ってくれるとのことなのですが、
今後新しい住人が入るかどうか心配です。
この場合、新しい住人が見つかるまでの賃貸料を
損害補償として親族の方々に請求することは可能でしょうか？
それとも、もう古く小さい物件ですので解体してしまって、
その費用の一部を負担してもらったほうが良いでしょうか？

---

□■アドバイス

損害賠償は可能と思いますが、素人が交渉できるものではないと思います。
弁護士へ相談されることをお薦めします。

（集住企画・中村孝司さん）

---

■□相談者より

回答ありがとうございます。やはりそうですかね。
弁護士費用等を考えると、示談ですむものならと思っていたのですが…。
幸い親族の方々も好意的なようなので。
でも、弁護士さんに頼んだほうが何かとやりやすいかもしれません。
ありがとうございました。

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■□相談内容　

住宅・アパートの賃貸において、借りて住んでいた人（一人暮らし）が、
もしも経済難により餓死してしまった場合、
貸し手側は保証人に損害賠償を請求することはできるのでしょうか？
ちょっと答えにくい質問かもしれず、申し訳ありません。
が、できればご回答をいただければ大変ありがたく思います。
どうかよろしくお願い致します。

---

□■アドバイス

生活が困窮しているなら保証人に連絡してみる。
保証人からのサポートが期待できない時は行政しかないでしょう。

日本国民であるなら、最低の生活保障はしてくれます。
まず、管轄する民生委員を通して、自治体の担当と相談して、
生活保護の申請をされたら如何でしょう。
外国人なら大使館や警察と相談する。

行政と連絡するなど管理責任を果たしているなら、
保証人や行政に損害賠償を請求できるでしょうけど、
餓死させない策を講じた方が賢明ですね。
（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

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■□相談内容　

当方リゾ－ト地で宿泊業を営み
敷地の土地50坪を隣の宿泊業の方に駐車場として
（車6～7台分）賃貸契約を結び毎月1万円頂いています。

当時隣の客の車の置く場所が当初の計画より少なく困っていたので、
お人よしの主人は「どうぞ」っと
10年前に隣接している50坪の土地は土のままでしたが
（無料で5年程使わせてあげていました）、
しかしこのままずるずる当然のように使っているのも後々良くないし
隣からコンクリ－トできちんとしてくれと言われ、
本来当方はこの工事にお金はかけたくなかったが
同業者で同じ日に同じ会社で開業したので
人のいい主人は100万ほどかけました。

しかしここにきてかなり地盤沈下しコンクリ－トが10ｃｍほど落ち（1台分）、
もし何らかで駐車している車に何かあったら当方に文句を言いかねないし、
この為にもう工事費をかけることは出来ない場合、
契約書をもう一度かわし治した方がいいのか、
この点どういう風にしたらいいか悩んでいます。
よろしくお願い致します。

---

□■アドバイス：１

本当にご主人は人が良いと思います。
一年で１２万の賃借料の駐車場に１００万をかけたのですか？
(それ以前の５年間は無料！？)

地盤沈下した１台分はパイロン等で使えないようにして、
今まで格安(多分)で貸していたのですから、
賃料は据え置き(１万)のままで、契約を新たに締結したら如何でしょうか？

１台分減っても、５台駐車で１台当たり２０００円は高く無いと思いますが？
近隣の駐車場の相場はどうなのですか？
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

早速のお返事ありがとうございます。
4月の更新時に地盤沈下部分についての記載をいれて
新たに賃貸契約をするよう主人に話します。

5年間好意で無料で駐車させてあげ、
今度は「コンクリ－トできちんと作ってくれ」と、
隣人が駐車場を作る業者を自分で連れてきたり、
常識では考えられない事をするのに、
月1万は本当に誰が聞いてもお人よしその者だと思います。

沈下により何かあったらこちらの好意は多分全く解さないで、
賠償請求をしてくる感じの隣人なので一人気をもんでおりました。

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■□相談内容　

以前、私たちが住んでいたマンション（分譲にて購入）を
賃貸にしようと思い、不動産屋にお願いしました。
そこで、楽器を使う人が入居したいと申込をしてきたので了承しました。
なぜなら私たちも入居中にピアノを持っていましたし、
ご近所の方もペットや楽器は普通に持っていたからです。

しかし、いざ本人が入居してみるとお隣の方から
音がうるさいとの苦情を受けました。
理由はお隣さんが、夜１０時に就寝するので音が気になると言うことと
入居者のたまに遊びに来る友人たちの話し声もうるさいとの事でした。

私たちからすれば、苦情を言いに来たお隣さんもピアノひいてるし、
小型犬も飼っている（鳴き声がうるさい）のに、
なぜ自分たちの就寝時にうるさいからと苦情を言われるのか分かりません。

もし、仮に現在の入居者を退室させたところで、
今度どんな人を入居させたら良いのか分かりません。
これは、営業妨害ではないのでしょうか。

---

□■アドバイス:

マンションの場合は騒音の問題が発生し易いですね。
常識的に考えて、夜の１１時以降は
お互いになるべく迷惑をかけないようにする事が必要でしょう。
特に賃借人は近隣へ迷惑をかけないようにすべきですし、
大家である貴方や不動産会社は賃借人に注意すべきです。
集合住宅では、お互いの気配りが必要です。
また、業者の契約書には近隣への迷惑行為を禁止している条項が
有ると思いますので、契約書の内容を確認してみて下さい。

お隣にも問題が有るようですから、貴方が賃借人に注意した上で、
お隣さんにも注意して頂くようにしたら如何でしょうか？
決して感情的にならないようにして下さい。

また、騒音に対して苦情を言う事が営業妨害になると聞いた事は有りません。
いずれにしても、騒音問題はこじれ易いので慎重に対応して下さい。
（高原開発・涌井さん）

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