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相談内容　建替え期間の休業補償について

東京・40代女性
お世話になります。借地権を持つ店舗の1・2階を、
20年以上前から隣りのお店に貸しています。
お店はハンコ屋さんで、自店1階を事務所として、
うちの店舗1階を店舗として使用しています。
現在、賃貸料は月額756,000円程度で、お隣との関係は良好です。

建物の老朽化のため、数年後には建替えをしなければなりません。
建替えの際、営業ができない期間、
一般的には、どの程度の補償をするものなのでしょうか？

いろいろな状況によって、かなりの違いがあるのかもしれませんが、
まったく見当がつかなくて困っています。先方にお話をするにあたって、
失礼の無い相場のようなものが提示できれば…と思っております。
お手数をおかけしますが、何卒、よろしくお願いいたします。

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□■アドバイス

一般的な事例は、検索サイトで「営業補償　建替え」などで検索しますと、
見つかるかと思われます。
　　※参考「立ち退き補償のサイト
　　　　（ http://www3.ocn.ne.jp/~ascom/ ）」さんの、
　　　以下のページの営業補償の項目
　　　　　http://www3.ocn.ne.jp/~ascom/yougo.html

ただし、関係が良いということであれば、まず、建替え自体について、
先方ときちんと話し合われるのも良いと思います。
例えば、今後もそのお店に使いつづけていただくことが前提であれば、
建替え計画において、先方の要望を反映して、その分の補償額を抑える…など、
色々な方法があると思いますので…。
（わんえるで～おー・前野）

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■□相談者より

前野様、ご回答をありがとうございました。
幸い、お隣りとは良好な関係を保っているので、
なんとか話し合いで負担が軽くなることを目指します。
ネット等で検索して、相場らしき金額を模索してみたいと思います。

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相談内容　火災時の賠償請求について

山形・60代男性
貸家をしておりますが、入居されている方の火の不始末で、
木造モルタル2階建ての貸家（25年前に1,000万程で新築）が全焼しました。
入居者は借家人賠償保険をかけていないとのことでした。

私は年金と家賃10万円で日々生活したおりますので、
今後の生活に支障きたすと思われます。
何らかの賠償を請求したいと考えておりますが、
いくらぐらい、どのような請求をしたらよろしいのでしょうか？

どうぞ宜しくお願いいたします。

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□■アドバイス

私見ですが、一般的には失火法の適用が摘要される場合は、
もらい火等はもらい損になり、損害賠償は請求できないことになっています。

しかし、賃貸住宅に住む賃借人は、
大家に対しては損害賠償責任があるといわれています。
隣家には失火法が適用されますが、賃借人と家主との間には
入居時に契約が結ばれており、賃借人は家主に対し、建物（その戸室）を
原状に復して返還する義務（借用物返還義務）があると解されると思われます。
この場合は失火法が適用されず、
民法415条の「債務履行」（借用物返還義務の履行不能）
による損害賠償責任が発生すると思われます。
したがって、賃借人は賃借している居室部分につき、
家主への損害賠償責任を負うことになると思われます。
この賃借人の賠償責任のための保険が借家人賠償保険というわけです。
もし、借家人賠償保険に入っていない場合は、賃借人に対して
賃貸していた部屋の部分については、損害賠償を請求ができると思われます。

請求方法や具体的な金額等につきましては、
弁護士等の専門家にご相談された方が宜しいかと思います。

　　★追記1
　　　戸建ての貸家のようですね。
　　　私見ですが、賃貸物件と同等の建物を建て直していただくように請求すること
　　　が可能かと思います（建て替え相当額の金銭による賠償も可能でしょう）。
　　　当然、その間の家賃相当額も請求が可能と思われます。
　　　この点については、私個人の意見ですので、
　　　詳しいことは、弁護士等の専門家にご相談下さい。

　　★追記2
　　　もし、相談者さんがその建物に火災保険をかけていた場合は、
　　　当然、火災保険により建物の建て替え相当額の保険金が支払われます。
　　　火災保険金が支払われた場合は、この損害賠償請求権は、
　　　保険会社に移ると思われますので、その点については、ご注意下さい。
（高原開発・涌井さん）

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相談内容　供託金の還付請求について

栃木・60代男性
不動産を賃貸しており、期限がきたので、明け渡しの交渉をしています。
相手側は明渡しをしないで使用し、使用料を供託してきました。

供託金の還付を請求しようと法務局に行きましたら、還付事由に、
　　　1.供託受諾
　　　2.担保権実行
　　　3.その他
を丸で囲むようになっており、
「還付すると、賃貸を承諾したことになる」
と言われました。

しかし、還付理由に「3.その他」という欄があると言うことは、
何か事由を書くことにより、明渡し要求の権利（？）を留保したまま、
還付する方法があるのでしょうか？
例えば、
　　　・地代相当の損害金の一部として還付請求する
　　　・明渡し要求の権利を留保して還付請求する
などは、どうでしょうか？

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□■アドバイス

比較的詳しい分野ではないので、個人的意見として聞いて下さい。

地代・家賃の弁済供託の場合のことだと思うのですが、
その場合は、明渡しの交渉中、貴方が家賃を受領しないので、
賃借人がその家賃を供託したということになります。
この供託した家賃を還付請求するということは、
すなわち、家賃を受領するということで、
明渡し請求もしないということになると思います。

地代相当の損害金の一部については、
損害金は実質的に発生していないと思いますが…。
家賃を受領しないのは、どちらかというと貴方の都合なわけですよね。
賃借人に家賃滞納等の過失が無い場合で、かつ、
貴方に明渡し要求の正当事由が無い場合は、
元々明渡しの請求自体に無理があるのでは無いでしょうか？
賃借人は、自分が退去する必要が無いと思ったから、
家賃を供託したのだと思いますよ。

また、賃借人に過失等があり、損害賠償を請求する場合は、
賃借人に直接、損害賠償の請求をすべきでしょう。
もし、民事裁判で損害賠償が認められれば、その判決文を元に還付請求を
することは可能でしょうが、相談内容から判断すると難しいのではないでしょうか。

供託規則には以下の規定があります。

（払渡の手続）
　　第二十八条　
　　　供託官は、供託金の払渡の請求を理由があると認めるときは、
　　　供託物払渡請求書に払渡を認可する旨を記載して押印し、
　　　請求者をして当該請求書に受領を証させ、財務大臣の定める
　　　保管金の払戻に関する規定にしたがい小切手を振出して、
　　　請求者に交付しなければならない。

つまり、供託官が払渡の請求を理由があると認めなければ、
基本的に払渡は無理だということになります。なお、正確なことは、
より詳しい方のご意見をお待ちになられる方が良いかもしれません。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

昨日供託課に行き、相談したところ、
どちらの条件でも請求の理由と考えられないと言われました。
　　そのため、
　　　●相手が立ち退くまで待った後
　　　●裁判をして立ち退かせた後
　　　●裁判中相手と話し合いの上で還付
しかなく、まず、裁判所で係争しなければ、
はじまらないというようなことでした。残念です。
大変お忙しいところ、有難うございました。

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■□相談内容　

海外勤務に伴い、自宅マンションを賃貸にしています。
不動産屋に仲介してもらい3年契約で部屋を貸しました。
　　
1年半が過ぎました。3月に管理会社から、半年前より賃料未払いであったため
弁護士通して立ち退きの裁判をしたいと連絡がありました。
家賃保障の保険に入っていたので、当方には毎月振込みがありました。
裁判手続きのための書類に押印し送り返したりとしていたところ、
マンションの友人から「先日、出て行ったようだ」と聞き、
管理会社に確認したところ夜逃げをしたようです。

この場合，このあとはどうなるのでしょうか。管理会社からは
出て行った日にちで、契約解消で日割りで清算すると連絡がありましたが…。

仲介不動産屋がこの人はいい人だから、賃料負けてあげてくれなんて
保障した人なのに…。なんか腑に落ちません。仲介業者や、保証人には
なんの責任もないんでしょうか。出て行ったらすぐ解消なんですか？

少し混乱しているので勝手な書き込みかもしれませんが、
よろしくお願いいたします。何か声をかけてください。

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□■アドバイス

賃料滞納者が解約に応じて明渡しただけラッキーと考える方がいいですね。
未納のまま居住を続ける、行方不明になるなどすると、
法的手続きが大変で費用もかかります。
敷金で精算して、まだ足りないなら保証人に請求することはできます。
仲介業者の「いいひとですよ」というのは営業文句ですから、
法的責任は全くありません。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

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■□相談内容　

賃貸していた部屋の住人が自殺をしてしまいました。
親族の方々が内装のやり直しを請け負ってくれるとのことなのですが、
今後新しい住人が入るかどうか心配です。
この場合、新しい住人が見つかるまでの賃貸料を
損害補償として親族の方々に請求することは可能でしょうか？
それとも、もう古く小さい物件ですので解体してしまって、
その費用の一部を負担してもらったほうが良いでしょうか？

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□■アドバイス

損害賠償は可能と思いますが、素人が交渉できるものではないと思います。
弁護士へ相談されることをお薦めします。

（集住企画・中村孝司さん）

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■□相談者より

回答ありがとうございます。やはりそうですかね。
弁護士費用等を考えると、示談ですむものならと思っていたのですが…。
幸い親族の方々も好意的なようなので。
でも、弁護士さんに頼んだほうが何かとやりやすいかもしれません。
ありがとうございました。

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■□相談内容　

住宅・アパートの賃貸において、借りて住んでいた人（一人暮らし）が、
もしも経済難により餓死してしまった場合、
貸し手側は保証人に損害賠償を請求することはできるのでしょうか？
ちょっと答えにくい質問かもしれず、申し訳ありません。
が、できればご回答をいただければ大変ありがたく思います。
どうかよろしくお願い致します。

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□■アドバイス

生活が困窮しているなら保証人に連絡してみる。
保証人からのサポートが期待できない時は行政しかないでしょう。

日本国民であるなら、最低の生活保障はしてくれます。
まず、管轄する民生委員を通して、自治体の担当と相談して、
生活保護の申請をされたら如何でしょう。
外国人なら大使館や警察と相談する。

行政と連絡するなど管理責任を果たしているなら、
保証人や行政に損害賠償を請求できるでしょうけど、
餓死させない策を講じた方が賢明ですね。
（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

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