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相談内容　検査で掘り返すのに1000万かかる物件購入について

愛知・女性・30代
先週土曜日、チラシで中古住宅の格安物件を見つけ、
大慌てで不動産屋さんに駆け込みました。

不動産屋さんに何故安いか確認したら、築３６年で家の価値がほとんどないのと、
地目宅地と広告にのっていたが、実際は検査を受けていないので、
検査を受ける時に掘り返す費用が1000万余分にかかるためとのことでした。

その場所の坪単価は30万～50万前後にもかかわらず、
その中古物件は家（ぼろぼろであるものの、まだ住んでいる）１7万位でした。
利便性のよさとリフォームすればなんとか住めるという安易な気持ちと
今まで、優先権がなかなかとれず苦い思いをしたことから、
その日に仮の契約という感覚で買付書にサインをしてしまいました。

その話を知人にしたところ、掘り返しに１０００万は多すぎるのではと心配され、
明日不動産屋さんに確認しようかと思います。冷静に考えてみれば、
裏側の緑地公園との境のよう壁はものすごく強固なコンクリートが
斜面に25メートル位固定されているのに下側の家との境のよう壁は
ブロックのような薄いものに感じます。

現オーナーのお話によると今まで36年は問題なかったようですが、
もし、下の家に崩れ落ちたらと、心配です。
知人より、先ず図面をもらうように教えてもらい、
明日不動産会社に伝えますが、問題物件であった場合、キャンセルできるでしょうか？
また、1000万の根拠はどういったものが考えられるでしょうか？
鉄筋柱を現存のままリフォームする分には余分な費用はかからないといわれていますが、
更地にして立て直す場合、掘り起こすのに1000万かかるといっていました。
どう解釈すればよいでしょうか？
本当に自分は何も考えていなかったと情けない気分です。
どなたか、アドバイスくださると助かります。

□■アドバイス

私見ですが、
『買付書にサイン』ということですから、
契約が成立した訳では御座いません。
不動産業者の説明に納得が行かないので有れば、
本契約を締結せずに、基本的に無料でキャンセルすれば良いだけです。

1000万の根拠については、
現地の状態を見ない事には、良く解かりません。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　住居人と売主が別で残りの家財を処分する中古住宅の購入について

兵庫・男性・30代
現在中古住宅の購入を考えており、いいところまで話が進んでおり
後はこちらの返事次第で契約に向けてという状況です。
それに向けて気になる点があります。

住居人が兄で売主が弟なんです。
なんでそうなのかをもっと仲介業者に聞かないといけないとは思っていますが、
向こう曰く兄はいずれ引っ越す予定ということで
家を見に行った時もダンボールには何箱か詰めてはいましたが．．．

退去確認の上契約とかいつまでに退去してくれないと違約金発生しますとか
そんな感じで契約を交わすべきですか？
また、兄が引っ越す時には兄はいる分全てを持っていくので
残った家財道具や電化製品や5年前に亡くなった親の持ち物とか
全てそちらで処分してほしいとの事。

これも後々トラブルにならないよう契約書に何かしら明記すべきですか？
後兄が借金していた場合住み始めてからトラブルに巻き込まれたりとかはなりませんか？
築21年ですが駅に近く土地も広く建築士さんに目視ですが確認もしてもらい
リノベーションして一生の住処に出来たらなあと考えています。
どうか良きアドバイスよろしくお願いします。

□■アドバイス

詳細に渡って、ご不審の点を
契約書の特約条項に明記しておく事をおすすめ致します。
また、その特約条項が守られない場合の
罰則も明記しておく事も必要かと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　駐車場問題と損害賠償と手付け倍返しについて

福岡・女性・３０代
初めまして。
読みにくいかとおもいますが宜しくお願いします。
このたび駐車場２台付き中古マンションを売主様・売主様仲介業者Aと
私・私側の仲介業者Bと手付け金１００万円払い契約交わしました。

私キャッシュで支払う予定の為、定期を解約したり引越しにあたる為住民票を転出しと
準備致しておりましたが、私共の仲介業者Bから残金支払い予定６日前に連絡きまして
駐車場が１台しか無理みたいです。と。
事情は売主様仲介業者Aがマンションの管理会社からマンションの名義変わるならば
もともとの１部屋１台しか無理ですからもう１台は抽選で当選している為返して下さい
と言われたそうです。

重要事項説明書にも駐車場の番号まで２台記載してあります。
そして仲介業者Bの免許者からもそう説明受け手います。

私も仕事と未就学児を抱えながらこの契約に備えてきました。
これさえ終わればと思い雑用等もこなしてきました。

仲介業者様A・Bと問題発覚後１度面会しましたが誠意を感じれず疲れましました。

その時は１台分の駐車場を敷地外に三年ごとに抽選あるため
２年６ヶ月分持ちますということでしたが、徒歩３分の場所だそうで
毎日のこちらの労力が加味されていないと思いました。

この物件を決めた大きな理由が駐車場２台付きということでしたから納得がいきません。

売主は契約書にかいてあるような損害賠償にも手付けの倍返しにも応じないと言っています。
それか手付け金のみの返しと言っています。

仲介業者A・B二社とも誠意も感じず、こちらがクレーマー扱いになり
裁判もしたければどうぞという主旨のFAXもきています。

契約書に手付け相当額の損害賠償を請求できると明記してありますが
どのぐらいが一般的なのでしょうか？

私から手付け放棄せずに先方から手付けの倍額で解除される事あるのでしょうか？

私が購入する場合としない場合とどのように請求できるのかも教えて下さい。
プロの方、このような事案に関わった事のある方お願いします。
教えて下さい。宜しくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、
売主側からの手付倍返しによる解約は、
契約書に明記された期間内であれば勿論可能ですし、
この場合は損害賠償の請求は基本的に出来ません。

損害賠償を請求する場合は、実損額とされています。
『１台分の駐車場を敷地外に三年ごとに抽選あるため
２年６ヶ月分持ちますということでしたが、徒歩３分の場所だそうで
毎日のこちらの労力が加味されていないと思いました。』
については、

売主側からは、相当の譲歩が有ったとも思います。
徒歩３分の労力が法的に損害賠償として認められるかは、
貴方が身体障害者で有るとか特別の事情が無い限り
かなり厳しいと思います。
損害賠償は請求するのは自由ですが、
当然相手は納得できないと支払いません。
結局は、裁判で決着をつけるしか無いでしょう。

別の観点からみますと、
売主・仲介業者の事前調査不足は否めません。
消費者契約法・宅建業法の重要事項の説明違反（刑事罰対象）の可能性も御座いますが、
この程度ですと行政指導の対象となるかどうかも疑問というのが現実だと思います。
もし、違反となって行政指導等となっても、民事的にはあくまでも契約の白紙撤回が可能であり、
損害賠償については、相手が支払わない限り民事裁判によると言うことになるでしょう。

取り敢えず、お近くの消費生活センター及び
その業者の所属する不動産団体等の主催する無料相談等に
ご相談されては如何でしょうか。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　税金対策での購入金額の水増し申請について

千葉・女性・３０代
はじめまして。
住宅購入を考えているものです。
住宅の知識はほとんどございません。

現在、気に入った建築条件付宅地がみつかり、
契約直前という状況なのですが、
1点不安がありご相談させていただきました。

現場は、まだ造成前の状態で原っぱです。
全10区画の分譲地で、私たちが予約したのは最後の1区画です。

不動産業者に支払いの段取りを確認したところ、
最初の支払いは、来年3月末に造成が完了した時点で土地代の支払いが発生するとのことでした。
ただ、「実際の土地代より高い値段で支払いをしてほしい」と依頼されています。
実際の土地の値段は2500万なのですが、3000万で役所に申請したいそうなのです。
理由は、税金対策といった趣旨の話をしていました。

3月末に土地代をお支払いするまでは、間取りなどをつめていきます。
それまでに購入を見送ったとしても、違約金は発生しないそうです。

資金不足で、自転車操業状態なのでは？
建物が完成する前に倒産する可能性が高いのではないか？と危惧しています。
また、法律上、このような土地評価額の水増し申請は違法ではないのでしょうか？
それを承知の上で、この話に乗った場合、私たちも罪に問われるのでしょうか？

アドバイスいただけましたら幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

□■アドバイス

詳細が解かりません。

「実際の土地代より高い値段で支払いをしてほしい」
と言うのは、

1、契約書は３，０００万にするが、実際の支払いは２，５００万円。
　　(契約書上５００万円を上乗せして、見せかけの利益を出す)

2、２，５００万円の契約書を作成するが、実際の支払いは３，０００万円。
　　(５００万円を裏金とし、利益隠しを行う)

のどちらかかと思うのですが、どちらなのでしょうか？

（高原開発・涌井さん）

相談内容　前面私道の交通掘削等承諾書の取得について

東京・男性・３０代
前面私道の交通掘削等承諾書の取得について

中古住宅を取得するにあたって、
他者の所有する前面私道の交通掘削等承諾書を得ることが契約の条件になっていました。

しかし、引き渡しの一週間ほど前に、
「所有者から承諾書が取れない」と、不動産仲介会社から連絡がありました。
契約書に解約の特約があるため、「買うのをやめてもらってもいいですよ？」と言われているのですが、
引っ越しの準備や子どもの幼稚園の入学手続きなど、多くのことをしているため、後戻りできません。

この場合には、どのような対応をするべきなのでしょうか？

ギリギリにいわれて、対応もできないので我慢して、承諾書はないままに購入しなければならない。
それともこういうことは、一般的によくおこることなのでしょうか？

契約解除の特約にも入っているため、かなり重要なことのように感じますが、
いまさら言われても…と途方にくれております。

とりとめもない相談ですが、どのような対応をするべきなのか、お教えいただければと思います。

□■アドバイス：１

私見ですが、
「所有者から承諾書が取れない」
ので有れば、通行（特に車両は粗不可？）・ライフラインの確保については
揉める要素が有るということかと思います。
また、状況の詳細が分かりませんが、建替えや増築も出来ないかも知れません。

「買うのをやめてもらってもいいですよ？」
と言うので有れば、購入を止めた方が良いという意味かと思います。

「引っ越しの準備や子どもの幼稚園の入学手続きなど、
多くのことをしているため、後戻りできません。」
「ギリギリにいわれて、対応もできないので我慢して、
承諾書はないままに購入しなければならない。」
だとしたら、何としても承諾して頂く様に、私道所有者に直談判すると同時に、
引渡・残金清算前に売買価格の大幅値引きと、
仲介業者の手数料の大幅値引きを交渉し、
その値引き額を私道所有者に、一時金として渡す。
そんな方法も取れる気が致します。
その交渉過程で、売主・仲介業者の本性は出てくるものと思います。

「それともこういうことは、一般的によくおこることなのでしょうか？」
良く有ることでは御座いません。
事前に承諾を得てから売りに出すのが一般的です。

（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：２

債務不履行です。
業者に，なんとか努力してもらいましょう。
もし，うまくいかなければ，法的には，違約金の発生になります。
後の祭りですが，そのケースの場合は，停止条件か解除条件の特約契約して，
条件成就してから，あなたが，引っ越し準備をすべきです。
結論から，うまくいかない場合は，
白紙撤回してください。
そしてとりあえず賃貸を探してください。
落ち着いてから，再度，物件探しをしてください。

（ハビット・小谷さん）

相談内容　重要事項の記載事項の不履行について

北海道・男性・３０代

重要事項説明書に記載された内容が実行されていなかったことについて。

8年前に中古住宅を不動産業者の仲介により購入しました。
その際、重要事項説明書に、引き渡しまでに
・売り主側が地下室を登記する。
・境界石標（4か所）を引き渡しまでに売主が明示する。
となっておりましたが、どうやらなされていないようです。
引き渡し時に確認しなかったのですが、
今住宅ローンの借り換えをしようとしたときに、銀行から指摘を受けました。
8年半経っていますが、この場合、売主または
不動産業者に履行を依頼することができるのでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、
民法上の債権の消滅時効(下記ご参照下さい)は１０年ですから、
まだ契約書の履行を求めることは可能かと思います。
尚、短期消滅時効には該当していないと思いますが、
併せてご確認下さい。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%B6%88%E6%BB%85%E6%99%82%E5%8A%B9

（高原開発・涌井さん）

相談内容　一年後の住宅建築と白紙撤回について

三重・男性・４０代
調整区域で線引き前に建物があり今度売買の取引を予定しています。
購入される買主様は、土地取得後１年後に家を建てられる予定です。
売買契約書の特約事項に適合証明が受理されない場合は
白紙に戻す。と特約をいれるのですが、
契約後→適合証明受理→決済の順ですが、
１年後に建てられるのであれば、１年後に受理されなければ、白紙となります。
売主様から見れば１年後に万一受理されずに白紙撤回となるのは、酷と思われます。
１年後に建てられるのを無視し、
①特約を入れない。②通常通り、決済までに受理されなければ白紙に戻す。
③決済後３ケ月以内で、受理されなければ、白紙に戻す　
どのような特約等がよろしいでしょう。

□■アドバイス

私見ですが、
都道府県による違いはあるかもしれませんが、
『永住目的の一般住宅』については、
建築主事の段階でほぼ大丈夫なのではないかと思います。

私の場合、『永住目的の一般住宅』については、
契約前に主事の見解を確認した上で、停止条件付の契約書を作成しています。
但し、1年間は長過ぎると思います。通常は３ケ月～６ケ月程度ではないでしょうか？

1年後と言わず、なるべく早く建築確認まで取っておいて、
実際の施工だけ諸事情により伸ばすと言う対応では不具合でしょうか？

（高原開発・涌井さん）

相談内容　購入したが引渡しが延びる問題について

大阪・女性・３０代
今年の6/30に中古のマンションを購入にあたり契約書を交わしました。
その際、売主が次の住居に移り住むので
（売主が新しく家を建てるまでの間）10/16日に引渡しと書面では交わし、
営業マンの口約束で「マックス延びても11月末」と言われました。
ところが、先日再度電話があり売主の引越しが12月末になりそうで引渡しが延びるとのこと。

私達は一刻も早くその中古マンションに引越ししたいです。
アドバイス宜しくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、
契約書の引渡日のご確認及び引渡し遅延に関する特約条項の有無と、
契約違反等の違約金のご確認を再度行って下さい。
明らかに、契約違反と思われる時は、それなりの遅延金を頂くか、
契約書通りの引渡しを要求すべきだと思います。

>営業マンの口約束で「マックス延びても11月末」と言われました。
については、契約内容を無視した論外の話となりますので、
それなりの対応を要求すべきですし、
重説・契約書を作成し説明した取引主任者に、
契約条項の遵守を求めるべきかと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　建売住宅のキッチンの様式について

売主○○不動産・仲介業○○不動産で
建売住宅の仮契約をしております。まだ物件は完成しておりません。

完成前の説明時にキッチンの機器はモデルルームと同じ引き出しタイプ
と聞いておりましたが、建築途中のキッチンに設置されていたのは
開き扉の旧式のものでした。その説明は私の側は４人で確認しており、
４人とも同じ認識でいたうえに、ご説明された仲介業の方もその認識でした。

すぐに売主側に確認してくださったのですが、
売主側の予定は最初から旧式のキッチンだったそうです。
私どもはすぐに取替えを希望いたしましたが、
このような場合、法律的にはそれは希望できないものなのでしょか？
仲介業の方は誠実な方で言い間違いもちゃんと認めており、
気の毒だとは思うのですが、やはり正しい要求であるものならばきちんとしたい
と考えご相談申し上げました、よろしくお願いします。

□■アドバイス

多分、仲介業者がチャンと確認していないからでしょう。
誠実と未熟は違います。
仲介業者と売主が話し合って引出しタイプにするか、
仲介手数料を減額するかのどちらかでしょう。

（日建ホーム㈱　福島さん）

相談内容　駐車場スペースの条件について

大阪・男性・３０代
戸建て物件を４月に契約して現在建設中。
８月末日に完成の為、８月末日に引っ越し予定をしております。
当初、広告（チラシ）で２台駐車場可と書いておりましたが、
先日現地を見に行ったところ
どう見ても２台おけるようなスペースが無いため、担当者に確認をしました。

担当者からの回答は重説の時に１台しか置けないと伝えたと言ってきましたが、
特にそのような話は聴いていません。
また、何らかの書面で訂正等をするような行為もありませんでした。

現在は駐車場のスペースが２台必ず必要ではありませんが、
これは詐欺に近いものではないのではと思っており
不動産の業者へ苦情を言う必要があるのではと考えております。
どうかプロからのアドバイスをよろしくお願いいたします。

□■アドバイス

広告の不当表示に該当します。
（財）広告取引協議委員会に通告してください。

（日建ホーム㈱　福島さん）

相談内容　購入代金水増しとローンの借り換えについて

十年ほど前に新築一戸建てを購入する際、頭金が少し足りなかったので、
仲介会社の担当の方が購入代金の水増しをして売買契約書を二枚作り、
水増しした契約書でローンを組みました。　
担当の方の言われるままに契約してしまいましたが、
これって公文書偽造とかに当たるのでしょうか？
また、最近ローンの借り換えを考えていますが、
私の場合そういう点において借り換えは無理でしょうか？
宜しくお願いいたします。

□■アドバイス

はじめましてミケさん
「売買契約書を二枚作り、水増しした契約書でローンを組みました」
は厳しくいうと私文書偽造で詐欺罪になるとおもいます。
借り換えは以前の契約書とは切り離して考えればいいと思います。
金融機関が貸す判断は
下記①「物」②「人」の総合的判断になるとおもいます。

①金融機関は現在ミケさんの戸建の価値がいくらなのか
（担保評価）・・・物
原則は戸建の価値が借入額を超えないとなかなかむずかしいです。
戸建の価値は金融機関が不動産業者に相場を調べ
金融機関が判断します。
例えば現在、住宅ローンが3,000万円残っていて、戸建の評価が
2,000万円であれば金融機関としては住宅ローンを貸すことは
むずかしいでしょう。
※金融期間によっては価値及び価値と借入額とのこと
　判断は異なります。

②ミケさんの年収・勤務先・勤続年数・年齢・団体信用保険等・・・人
借り換えには下記の諸費用がかかりますので各金融機関に聞いて、
借り換えの損得を十分に考慮してください。
　①借り換え前の住宅ローンの完済手数料
　②住宅ローン借り換えの保証料
　③住宅ローン借り換えの印紙代
　④登記費用（借り換え前の抵当権解除・借り換え後の抵当権設定）
　⑤司法書士報酬（手数料等）
※金融機関によって諸費用が異なることもあります。

簡単に貸すようなことが書いてあることがありますが
なかなか厳しいのが現実だとはおもいます。
各金融機関によって条件や取り組む姿勢がちがいますので
いろいろあたってみてください。うまくいくといいですね。

（くすのき不動産・大森さん）

相談内容　実測後の土地形状の違いについて

大阪・30代男性
現在、某ハウスメーカさんによる分譲住宅（建築条件付）を
購入しているところです（手付け支払い済み）。
建物に関しては、設計は完了し、特に問題はなかったのですが、
土地に関して、気になる点がありますので、ご相談させて頂きました。

当初、購入予定の時点で見せて頂いた土地の形状と、実際に整地を行い、
実測した時点での土地の形状が変ってしまっています。
　重要事項説明時（計測前）に、
　　　●今後の計測により多少の差はある
　　との話を聞いていたのですが、
　　　●形自体が変ってしまった場合も同じ
　なのでしょうか？
　　（当初は四角形の土地端に小さな三角形の土地が飛び出している形でした。
　　　しかし、現在は、その三角形部分が削られ、別の地番が割り振られています。
　　　境界の杭は当初の場所にあるのですが、すでに三角地を削除された形で
　　　整地され、ブロック塀まで設置されてしまっています）

土地自体は160平米（約50坪）で、削られた分は0.25坪程度とのことなので、
土地のサイズ変更としては納得できるのですが、一番南東の角なので、
少しでも隣地と境界が離れて欲しい箇所です。

この状況について確認したちころ、隣の持ち主とハウスメーカが話し合った結果、
通路として残す義務があるらしく（？）、さらに隣の持ち主は「自分の土地だ」
と主張したそうでした。
そして、「裁判してもいい」というところまで話が進んだところで、
ハウスメーカーが引き下がったみたいです。

私から営業の方に「何かオプションを付けて下さい」とお願いしたところ、
一度、上司と相談してみる」とのことで、話し合いは終了しました。
私の土地だけで無く、他の土地に関しても同様に削られているようなので、
あまり期待はできないみたいです。

どうしても購入したい場所なので、
我慢して契約を進めていくしかないのでしょうか？

□■アドバイス：１

私見ですが、どうもご相談の内容がよく理解できません。

まず、
　　　1.開発行為許可を取った1,000平米（約300坪）以上の分譲地なのか？
　　　2.1,000平米以下のミニ開発なのか？
で、異なります。
　　
1.の場合であれば、形状の変更は、まずありえないはずですし、
完了検査で工事のやり直しを命じられる可能性が大きいと思います。

2.の場合であれば、造成前の販売だと思われますので、
　　　●青田売りとなるのか？
　　　●そうでなければ造成前の形状で売って、造成工事を別に受けたのか？
ということになるのでしょうが、
この場合は、その形状変更は無いはずです。
青田売りを行うにしても、最低でも、分筆後に行うのが一般的です。

　　つまり、
　　　●分譲地の販売・契約後に形状が変るということ
　　が理解できません。

通常は、どのような分譲地でも多少の誤差が出ます。
ですから実測清算が行われるのが当然です。
つまり、契約書との面積の誤差は、坪単価によって清算を行う訳です。
ですから、今回も実測清算を行うべきかとは思います。

しかし、建築条件付の分譲地が、販売・契約後に造成を行い、
形状が変ってしまうということの理由がよくわかりません。
ひょっとしたら土地区画整理事業の仮換地や保留地を分けたのでしょうか？
だとすれば、可能性もあるかと思うのですが…。

今回の形状の変更につきましては、その理由がはっきり説明されたり、
実測清算が行われない場合については、業法違反の可能性も排除できませんので、
都道府県の住宅部等の管理行政官にご相談された方が良いのではないでしょうか？

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早々のご助言ありがとうございます。
私の認識している範囲で答えさせて頂きます。
的外れなところがあるかも知れませんが、よろしくお願いします。

開発行為につきましては、
120平米以上が10軒ほど建ちますので、300坪以上です。
はじめの契約時は、畑の状態で整地も何もされてなく、
開発許可（建築許可？）が下りていない状態とのことでした
（私の購入した場所は2期開発分です）。

今の住んでいるところから近く、整地していたので、色々聞いてまわりました。
そして、ようやくハウスメーカを特定し、直接、連絡をしたところ、
「1期開発分は既に完売のため、2期分が決り次第、連絡する」
という運びとなりました。
ただ、1期分に関しても、私が連絡した時点では
開発許可がおりていなかったと思います
（ようやく道路ができあがった頃でした）。

1期の方は別の分譲を見た時に話を聞いて購入されたとのことで、
実際には広告も出ておらず、口コミだけで購入されたようです。

現在の契約書に関しては、土地と建物が別々であり、
　　　●土地を計測した後に1冊にまとめるとのこと
で、話が進んでおり、今週中にはできあがるとの連絡を受けています。

土地の形状変更に関しましては、隣の畑の住人の通路を確保する必要（義務）が
あるとの説明を受けています。

□■アドバイス：２

私見ですが、開発行為の対象となる分譲であれば、
開発許可がおりる前の契約は明らかな違反行為となります。
計画図面を元に事前予約を受け付けることは当地でもありますが、
これは順位保全の為に行うことであり、本契約は締結できないことは明白です。
本契約をすることは、地元においては絶対にタブーとされ、
厳しく行政指導される販売方法です。
ハウスメーカー等が、開発業者から買い受けることを前提に、
一般消費者に販売する場合でも、開発行為の許可が出る前に販売し、
契約することは、違反行為に該当することとなるはずです。

何故、開発許可がおりる前に販売してはいけないのかと言いますと、
申請過程において、担当行政官による指導等により、開発道路・排水設備・
公園・消火設備等の公共施設、赤線の付け替え、造成計画等、
様々な変更が起こりうる訳です。

私の想像ですが、今回のケースは、
　　　●開発許可を取る条件として道路（赤線等）の付け替え等が必要になった
のではないかと思われ、
それによって敷地の形状が変ったのだと思います。
その様なトラブルを回避する為に、事前販売は禁止されている訳ですから、
ある意味起こるべくして起こったトラブルとも言えると思いますし、
損害賠償請求の対象にも成りうる販売方法と言えます。

今回のご相談内容につきましては、
　　　・開発許可が必要な開発行為にも関らず、
　　　・正式に開発許可がおりる前に販売し、
　　　・か且本契約締結を行い、
　　　・さらに敷地の形状まで変った
ということになりますと、
最低でも行政指導に該当する、かなり悪質とも言うべき販売方法かとも思います。
　　
ですので、ハウスメーカー、および、開発業者が善処しない場合は、
都道府県の住宅部等にご相談されることをお薦め致します。
さらに業者に誠意が見られず、実損が生じた場合は、
損害賠償請求もご検討の対象となると思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

返信が遅くなり、申し訳ありません。
業者に前回の内容等を踏まえて質問したところ、
質問の回答は頂いていないのですが、
実測により差が出た分を差し引きしてもらえるようになりました。
土地の価格を計算し、割り出した金額です。
本当に色々ご助言を頂き、ありがとうございました。
また何か進展がありましたら、連絡させて頂きます。
本当にありがとうございまた。

□■アドバイス：３

私見ですが、実測清算を行って頂くのは、当然のことでしょう。
通常は、それ以上のサービスを要求しても良いのではないでしょうか？
ものごとの良し悪しは別として、違反行為が有ったと仮定すれば、
その違反行為に目をつむる代りに、建物の値引きやオプションの
サービスを要求するのも有りだと思います。

蛇足になりますが、
その様な販売方法を行うハウスメーカーが
信頼できるかどうかも問題だと思いますが、
建築条件付だとその業者に建物をお願いするしかありません。
建物を建てる時も、見積がきちんとされているのか、
施工に手抜きはないか、充分注意された方が良いと思います。
貴方に不審感を抱かせる様な信頼を失う行為をそのハウスメーカーは
自ら行った訳ですから、その点については、
しっかりとその業者に言っておく必要が有るでしょう。
「災い転じて福となす」ではありませんが、交渉の手段として、
相手の弱みにつけこむということも必要かと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

お世話になっております。ご返信が遅くなりました。
以前のお話にありました、分譲についての回答が頂けましたので、
ご報告させて頂きます。
1000平米以下の1期・2期に分別した開発工事のようで、
開発許可は取得しており、非線引き区域とのことです。

土地の形状が変ったのは、以前の持ち主の持分比率が変動し、
境界確定時に一部の人が捺印を拒んだらしく、
ハウスメーカが一部の土地を無償で譲渡したため、発生したようです。

ハウスメーカの方ともしっかりと話し、
今後、きっちり対応してもらうよう、強く主張しました。

建物に関しては、少し遠いのですが、知り合いの知り合いに
建築して頂けるみたいなので、手抜きなどは無いかと思いますが、
ちょこちょこ顔を出して、ビデオ撮影していこうかと考えています。

色々ご助言頂けた事を、心から感謝申し上げます。

相談内容　犯罪に利用されていたと思われる物件について

福岡・30代男性
土地購入を決め、重要事項説明を受け、1割の手付金を払いました。
更地渡しなので、古家を解体してもらっていたところ、
無数のクレジットカード、キャッシュカード、通帳が出てきました。
どうも、犯罪者が以前、住んでいたみたいです。

本日、写真撮影のため、たまたま居合わせたからわかったことで、
買主の私は戸惑ってます。仲介の不動産会社も知らなかったみたいですが、
売主、売主の知人と思われる解体業者は知っていたようです。

知っていたら購入を控えていると思いますが、契約をした以上、
できれば、そこで暮らしたいとも思ってます。
今後の対処法について、アドバイスいただければ幸いです。

□■アドバイス

私見ですが、まだ、引渡しを受けた訳ではないことを前提にアドバイス致します。

今は、その物件は貴方のものではありませんから、
売主及び仲介業者に、警察への通報を含めた
適切な対応を求めるのが良いと思います。
そして、引渡後には一切の問題が生じない様に求めるべきだと思います。

今現在、貴方はその物件の問題点について知っている訳ですから、
契約を白紙に戻すことは可能でしょうし、
その問題点の除去を要求することも可能でしょう。
でも、引渡し前に知ってしまったことは
隠れたる瑕疵とは言えなくなると思いますので、引渡後では、
　　　●問題がある事を知っていて、引渡しを受けたこと
になる様な気が致します。

契約書の内容にもよりますが、引渡後だと様々な要求を出しても、
若干、揉める要素があるということになると思われます。

契約を解除する場合、契約の白紙撤回を求めるのか、
それとも、契約違反による手付倍返しにを求めるのかは、
相談内容からだけですと、はっきりとは言えませんが、
最低でも白紙撤回は可能かと思います。
　　
この辺りは、今までの経過や契約内容を良くご確認の上で、
仲介業者とご相談頂くか、弁護士等の専門家に
ご相談されるのが宜しいかと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

返答ありがとうございました。総合的に判断し、購入を決めました。

相談内容　接道に関する方角の記載について

兵庫・30代男性
家の売買契約をしました。しかし、契約書に記載されており、
契約時に業者から説明を受けていた接道の方角と、実際の方角が違うんです。
説明や図面では東ということだったのですが、市販の地図で見ると、
明らかに北です。実際に方位磁針を使っても北で、かなり無理をいって北東です。

業者に言ったところ、
「少しでも東の方なら、東と説明し、契約書に記載して良いことになっている。
　不動産でそういう法律は無いから…」
と言われました。

まさかそんなことがあるとは思わず、すでに契約してしまいましたが、
どう対処するのが一番良いのでしょうか？知恵をお貸しください。

□■アドバイス

今回のご相談に関しましては、
実際の方角とどの程度違って、それがその物件について
どの程度の影響を与えるのかも良く解りません。

個人的意見としましては、貴方の地元の兵庫県の宅建協会が主催する
無料相談にご相談された方が良いと思います
（ http://www.htk.or.jp/sodan.html を参考にして下さい）。

また、かなり地域的な要素もあると思いますので、
地元市町村等の主催される無料相談などがありましたら、
そちらにご相談されるのも良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

相談内容　地役権設定に対する疑問について

静岡・40代男性
土地を売ってもらう際の条件が、
　●回転場を目的として、一部（売主指定位置）に地役権を設定すること
でした。

実家から近いということもあり、購入を決めて、建築を始めたのですが、
その条件に、以下の点で、疑問を感じております
（売主の現地での説明は、一度もありませんでした）。

　1.周りの状況から見て、回転場の必要性があるとは思えない点があります。
　　前面は6m道路で、簡単に車は方向変換できます。
　　また、すぐ前に面した場所にも地役権が設定されており、
　　私を含めて3人（今回と同じ人）が使用可能です。

　2.昔、田畑であったものを、2年前の開発行為により宅地化したばかりです。
　　一度決った開発行為によって宅地課された物件を、すぐに変更し、
　　分筆するのは、問題あるような気がします。

　3.65.48坪で50%の建ぺい率ですが、
　　ほぼ完成した建築中の家屋は、30.41坪になります。
　　もし、地役権設定のために分筆すると、60.53坪になり、
　　50%の建ぺい率を超えてしまいます。

私からは、
　　「地役権をつけない代りに、通りぬけなどしても構わない旨の
　　　覚書を書くので、地役権設定はしないわけにはいかないか？」
と、売主に打診しているのですが、断られました。

まだ交渉中ですが、
　　　●上記3点についての皆様の見解
　　　●今後の交渉にあたっての良策
について、アドバイス、宜しくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、
　　　●地役権設定が、土地の売買契約の条件として、
　　　　当初より売主から提示されていた
のであれば、その約束は守られるべきであり、
契約後に異議を言っても説得力に欠けます。
地役権設定が、貴方にとって一方的な不利益でない限り、
約束は守るべきだと思います。

建蔽（ぺい）率につきましたは、
建蔽（ぺい）率と容積率の間違いをされているような気が致しますが、
いかがでしょうか？
30.41坪と言うのは、建物の延べ床面積だと思われるのですが…。
1階部分だけの建築面積で30.41坪というと、2階建てだとすれば、
50坪以上の延べ床面積になってしまうのですが…。

30.41坪が延べ床面積だとすれば、建蔽（ぺい）率ではなく、
容積率と比較してみるべきだと思いますよ。
再度、良くご確認下さい。

良策は、貴方が約束を守ることだと思います。
厳しいことをあえて言わせて頂きますが、約束を守りたくないのであれば、
違約金を支払って、契約を解除すれば良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、返信ありがとうございました。

地役権について、売主さんと話合いを持ちました。
契約したことなので、このまま進めていくことにしました。
しかし、売主さんも、この土地に地役権を設定したことに対して、
とても不条理であったと感じていて、
実際には私が使いやすいように進めていけそうになりました
（詳細は書けませんが、とても不条理なことがあったそうです）。

また、建蔽（ぺい）率の件は、書き忘れてしまいましたが、
平屋建てなので、建築面積が30.41坪です。
建蔽（ぺい）率と容積率は把握しているつもりです。
書き忘れてしまい、申し訳ありませんでした。
こちらは建築を進めている会社と確認をしました。

涌井様、ご提言ありがとうございました。失礼します。

相談内容　購入住宅の電波障害について

千葉・20代女性
はじめまして。先日、建売住宅を購入したものです。
TVのアンテナの引き込みのため、電気屋さんに相談をした際、
この地域が難視聴エリアであることが発覚しました。
　　
不動産屋では、CATVではないと写りが悪いことなど全然聞いておらず、
CATVではアンテナに比べて、費用が倍近く変ってしまいます。
このような場合、何か対策などできないのでしょうか？

□■アドバイス

例えば、建物や鉄塔などが原因になっている難視聴エリアの場合、
その持ち主が共同アンテナなどを用意している場合もあり、
山などの地形的な原因になっている場合、
自治体が対策の助成を行っている場合もあります。

ですので、まず、自治体などに出向き、
　　　●何が原因になっている難視聴エリアであるのか？
を確認し、同時に、対応策について、アドバイスを受けてください。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

アドバイスありがとうございます。
原因ですが、
　　　●東京電力の送電線施設などの影響で電波障害を受けている地域
とのことでした。
何年か前にこの一帯にCATVのケーブルを導入したとのことですが、
自治体では、現在は特に何も助成などしてないとのことでした。

対応策としては、CATVのテレビ電波障害施設再送信契約があるとのことでした。
ですが、やはり費用が5万円以上かかってしまうようです。
しかも、増幅器の設置をこちらでしなければならず、
CATVに加入した方が工事費が安いというのが現状でした
（チューナーを毎月費用を出して借りる）。

こちらの物件を購入した際の、契約書の重要事項説明書には、
そのようなことは一切、書かれていません。
泣き寝入りするしかないのでしょうか？

□■アドバイス：２

原因が送電線による電波障害であれば、地上波デジタル放送への
切り替えに伴って、解消される可能性もあるかと思われます。
詳細につきましては、ご自身で調べてみてください。

なお、重要事項説明書への記載につきましては、
記載義務については分かりませんが、記載されて然るべし内容だと思われます。
ですので、まず、不動産業者に確認と、あなたの要求（費用負担？）を伝え、
交渉されるのも方法です。

また、話し合いが平行線の場合は、
法的に貴方の主張が通せるかどうかの確認も含め、
話し合いの間に入っていただける可能性のある消費生活センターなどに、
ご相談されると宜しいかと思われます。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

こんにちは。お返事が遅くなり、すいませんでした。
消費生活センターに相談しましたところ、やはり、日常生活上に必要な物に対して、
そのようなことがある場合は伝えなければならない義務があるとのことでした。
　　
旦那に、不動産屋に連絡してもらったのですが、
「自治体の町会長がアンテナがたっているので、お金がかからず、
　アンテナが引けるとのことを言ったので、問題ないと思った」との一点張りでした、
　　
その後どのように動いたらよいのかわからず、そのままになっております。
どうしたらよいのでしょうか？

□■アドバイス：３

地上波デジタルなどについては、ちゃんと調べましたか？
貴方自身で、どうしたらよいのかを、調べて、考える努力をしなければ、
解決には近づかないと思いますが…。

まず、貴方が要求することを、きちんとまとめてください。
売買契約そのもの解約なのか、補償の要求なのか…などです。
そして、その要求を業者が飲まないのであれば、
消費生活センターに再度出向いて、結果報告し、
間に入って交渉してもらうというのも方法です。

相談内容　中古マンション購入時の説明義務について

神奈川・40代女性
2月中旬に手付をうち、3月末日の残金支払い、同時に物件引渡しという予定で、
中古マンション（築23年・7階建ての7階部分）の売買契約を結びました。

そこで、3軒のリフォーム業者に見積りを依頼したところ、
全く汚れていなかったので張り替えるつもりのなかった
6畳間のフローリング材について、各業者から、

「管理規約によって、2階以上で使用してはならないとされている安価な素材」
だとの指摘がありました
（これは売主が入居中になされたリフォームであることは確認してあります）。

さらに、管理組合にリフォーム届を提出しに行った際、
「2年以内（確実な着工期は未定）に、専有部分も含めた
　マンション全体の給排水管工事が予定されており、
　専有部分については、1戸あたり100万円を超える負担が必要だ」
と聞かされました。

このような規約違反の安価な床材でのリフォームや、
給配水管工事の予定や費用についての説明は、
契約にあたり、一切ありませんでした。
　　
売主もしくは仲介業者に、どのような要求や異議申し立てができるでしょうか。
ご相談申し上げます。

□■アドバイス

私見ですが、大事なことは「あなたがどの様にしたいか」だと思います。
まず、貴女の主張というか、要求内容を決めてから、
その要求が可能かどうかを検討する方がアドバイスし易いのですが…。

　例えば、
　　　●2年後に100万円を超える負担があることを知っていれば、
　　　　契約はしなかったので、契約を解除するとともに、
　　　　説明不足による違約金を請求したい
　　とか、
　　　●リフォームのうち、管理規約違反の
　　　　フローリング材の張替えを負担して欲しい
　　とか…。

とにかく、貴女がどうしたいのかによって、その要求が
可能であるかどうかを検討してみるということになろうかと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

御助言、ありがとうございます。
私が要求しようと思っていること…と言うか、
この程度の要求はしても良いのではないか…と考えていることをお話しします。

●フローリングの張替え費用に対する要求　⇒　「全額の売主負担」

全額、売主の負担とするよう要求するつもりです。
売主はその部屋を物置にしていたため、日常生活には利用されることが無く、
従って、階下に生活音が響くことも無かったのだろうと思われますが、
私にとっては日夜常用の仕事部屋となります。

また、仲介業者から、
「マンションの2階以上のフローリング材には、
　通常、LL4５以上の素材が要求されている」
と教えられたのは、売主立会いの元、初めて室内を見せてもらった時であり、
「そのルールはこのマンションにおいても妥当する」
と言われたのもその時でした。
そして、規約違反の安価な素材が使われていることは、
2軒のリフォーム業者の営業マンによる見積もりの後、
3軒目の業者がよこしてくれた、
現場での作業者も兼ねる営業マンの指摘で、初めて判りました。
　　
●2年後の給排水管工事費用に対する要求　⇒　「半額の売主負担」

契約時に知らされていれば、少なくとも代金の減額交渉はしていました。
もっとも、上記費用について重要事項説明義務違反（？）が成立し、
それが仮に解除事由にあたるとしても、私としては、
予想される費用の半額の負担を要求するに留めようと考えています。
　　　
なお、工事の時期と費用については、住人に対して、
昨年の4月に交付された「管理組合総会議案書」に明記されており、
私の手元にある「議案書」は仲介業者から頂いたものです。

まだまだ説明不足のところもあるかとは思いますが、
御助言をいただければ、ありがたく存じます。

□■アドバイス：２

私見ですが、それほど、酷い要求とは思われ無いのですが…。
まだ、引渡前の段階のようですから、
貴方の要求を業者にぶつけてみたらいかがですか？

手付金の金額によっては、倍返しの解約になるかも知れませんね？
また、給排水管工事費用の半額の売主負担については、
重説違反とはちょっと違います（重説違反は業者に対する請求になりますので…）。
重説の不備を理由に、業者にプレッシャーをかけて、
売主との値引き交渉を要求することは可能かも知れませんが…。
業者に対する手数料の減額、もしくは支払い拒否の交渉となるでしょうね。

交渉は、相手の出方も予想しつつ、慎重に、かつ、大胆に行って下さい。
引き出す結果より、最初は大きな要求を出すのも、交渉の手段ですから…。

とりあえず、交渉して揉める様であれば、再度、ご相談下さい。
それと、残金支払いからの控除というか、減額交渉ということになろうかと
思いますので、残金の支払いにつきましては、交渉の過程をしっかり記録した上で、
結果が出るまで引き伸ばすのもありだと思います
（ただし、支払い期日の遅延による契約違反とならないように注意して下さい）。
　　
残金精算期日には、要求金額を差し引いた分だけを支払っておく
というのもありかも知れませんね。

なお、法的なことについては、ある程度は研究なさっているようですから、
今回は割愛させていただきます。
（高原開発・涌井さん）

相談内容　自治体の買取査定について

東京・30代男性
現在検討している土地が都市計画道路内に入っています。
H27年までに施行される計画には入っていなとのことで、
建築制限緩和対象路線が適用される地域です。
そのため、条件内の建築であれば、3階建ての家が建てられます。

土地は大変気に入っており、厳しい建築条件でも
建築家と相談して良い家を建てようと検討しています。
しかし、大きな借金をして購入する家であり、
計画施行時の買取金額が気になります。

建築条件付きの土地を条件を外して購入し、
建築家のデザインにて建てる予定であり、
そのため土地も割高で購入、建物も建売よりは高価なものになります。

住宅用で考えているので、決して儲けようなどとは考えていませんが、
そのような場合（＝通常の建売より割高な場合）には、
土地及び建物の購入金額などを考慮して、
自治体は査定をして、買い取って頂けるのでしょうか？

20年後の状況は、誰も分からないと思いますが、
現状で結構ですので、
　　　●通常の建売よりも割高な住宅に対する自治体の買取査定
について、状況をお教えください。宜しくお願い致します。

□■アドバイス

私の地元の場合の一般論として申し上げます。
国の事業（高速道・新幹線）が一番高く（反対運動の関係上かも？）、
その他の国の事業が次に高くなっています。
都道府県の事業、市町村の事業と安くなっていくのが一般的です。

実際の買取査定については、査定員が決めるのですが、
一概には言えないと思います。建物の構造による差は当然あるのですが、
事業の重要度や予算によっても違いますし、事業主体によっても違います。
事業によっては、売却益に対する免税があったり、
代替地の提供もあったりします。

しかし、建築家による差というものは、
私が知っている限り聞いたことがありません。
実際には査定員が決めるのですが、難しいのではないでしょうか？
　　（※実際に建築家による差があったということを知っている方の
　　　　アドバイスがあるかも知れませんので、私も興味のあるところです）
（高原開発・涌井さん）

相談内容　土地の一部を行方不明者が所有する物件について

愛知・30代男性
今回、競売物件である土地付き中古住宅の購入を考えています。
競売物件といっても、
不動産業者が競売で買い取ってリフォームしたものを、
別の業者の仲介で購入する予定です。
　　
仲介業者が登記簿を調べてくれたところ、
その物件の建築当時に、隣家との関係で、
隣の土地との間のごく狭い細長い隙間の土地（0.8坪）
が分筆されてます。
しかし、その部分には抵当権が設定されていなかった関係上、
この0.8坪だけが前の持ち主の名義のまま残ってしまっているそうです。

本当はその部分も買い取って、すっきりさせたいのですが、
土地の所有者は夜逃げしていて連絡が取れません。
この0.8坪の上には、隣家との境界のフェンスが一部かかっていますが、
たとえなくなったとしても、建坪率、容積率、壁面後退等は問題がなさそうです。

　　この場合、
　　　1.フェンスを作り直して、越境を是正してもらった上で購入する
　　　2.購入後もこのまま使い、何か問題が出たらフェンスを作り直す
　　　3.そんなややこしい事情がある土地は購入を見合わせる
　　の、いずれにすべきでしょうか？

また、「2.」のように、購入後もこのまま使った場合、将来、
（現在、行方不明とされている）所有者から、
土地の使用料や損害賠償（？）などの金銭を要求される可能性はあるでしょうか？
　　
それとも、行方不明である以上、この土地の固定資産税などが滞納され、
差し押さえられ、やがて競売になるような見込みはあるのでしょうか？

いろいろとややこしい話ですいませんが、かなり気に入っている物件で、
この件がほどほどのところで解決されるのであれば、
是非とも購入したいと考えています。アドバイスをお願いします。

□■アドバイス

今回の物件の購入方法につきましては、どの方法が良いと言うよりも、
どの方法を選択されるかは、貴方自身が決めることのような気が致します。

これから述べることは、「私であれば…」という程度で読んで下さい。
いろいろ意見はあるのでしょうが、私ならば、現状のままで購入します。
つまり、「2.」を選択します。
そして将来、もしその行方不明の方が出てきたら、0.8坪の購入を打診して、
値段が納得いけば購入し、納得いかなければその時にフェンスの越境を直します。

土地の使用料や損害賠償については、
基本的には、その土地を使わないようにしていれば良いと思います。
その0.8坪にフェンスがかかっている程度であれば、越境している部分からは
目印をつけて、それより先は使わないようにしておけば良いと思います。
　　
また、0.8坪の土地については、物を置いたりして使わなければ良いでしょう。
0.8坪の部分をしっかり解るように杭をいれるなどして、使わなければ良いだけで、
将来、その0.8坪を何らかの方法で購入した時のことを考えると、今現在、
フェンスを作り直すのは無駄になるような気もしますが、いかがでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご意見ありがとうございます。
僕も基本的には「2.」かな…と思っていたのですが、
「目印をつけて、使わないようにする」というところは大変参考になりました。
ありがとうございました。
弁護士さんにも少し相談したのですが、
「越境していて、そのことを知っていても、
　20年たてば、時効で自分たちのものにできる」
と言われました。
20年間は「使ってない」ことにして、
20年たったら、いきなり手のひらを返し、
「ずっと使ってたもーん」と言うのも、ちょっと気が引けますが…（笑）。
それにしても、20年って、あまりにも遠い将来過ぎて想像がつきません。
自分の方が忘れてしまいそうです。

相談内容　共有名義の際の契約書の名義について

埼玉・30代男性
建売住宅を購入し、
妻と出資比率どおり1：1の共有名義で登記しようと考えています。

妻分は全額頭金で、夫分は夫名義でローンを組み、支払います。
A銀行に申し込みしたところ、すんなり審査がとおりましたが、
B銀行では、
「住宅販売主と既に取り交わした売買契約書の買主に夫の名前しかないので、
　後で税務署に指摘されるので、妻と夫を買主として、売買契約書を変更すべき」
と言われました。

そのとおり、買主を「妻と夫」に変更すべきでしょうか？

□■アドバイス：１

私見ですが、契約書の買主に奥さんの名前と印鑑を追加するだけで
済むはずですから、双方の契約書に追加した方が良いと思います
（新規に作成をやりなおす必要は無いと思います）。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
税務署に電話相談をした結果、私の解釈としては以下のとおりです。

　　・税務署では出資比率と資金の出所を確認するため、
　　　契約書に不備があっても、錯誤として認められるかもしれない。
　　　つまり、契約書の変更することまで、要求はしない。

既に売主の担当者にも契約書変更の相談をしていますが、
いつも返答がはやいのに今回は返答が遅れています。
稀なケースなのでしょうか？

□■アドバイス：２

基本的には、税務署が判断することですから、
不動産業者が確実な返答をすることについては、若干の無理があると思います。
業者の返答が遅れているのには、売主の都合等もあるかもしれません。

契約書の変更とは言わないで、奥さんの買主欄への署名と捺印の追加だけ
ということでお願いすれば良いと思います。

実際には、登記の時に共有名義にすれば足りるかもしれませんが、
金融機関には契約書の写しを提出するようになりますので、
奥さんの署名捺印の追加をした方が良いですし、
税務署に対しても、錯誤を訂正できるのであれば、
訂正しておいた方が問題は無いでしょう。
（高原開発・涌井さん）

相談内容　分譲地の購入後の遊歩道計画の変更について

栃木・30代男性
昨年、閑静な住宅分譲地で建築条件なしということもあり、
購入し、建物を新築いたしました。
私たちがこの土地を購入するにあたり、魅力ある条件は
家の前に遊歩道ができるということでした。

購入前、現地で土地の仲介業者、地主が分譲地の計画と説明をし、
1期の分譲地の予定図を見せてもらいました。
その際、私たちが依頼した工務店の方も立ち会いました。
最終的に、遊歩道ができることを前提に、
玄関の位置や駐車スペースなどを設計し、無事完成しました。

今年に入り、隣の2期工事が行われるということで、業者が挨拶に来ました
（地主が発注したのは、1期とは異なる業者でした）。
そして、2期の業者からの説明があり、計画書を見せていただききました。
しかし、遊歩道が予定されていたところ（＝私たちの家の玄関前）は、
他の人の駐車スペースになるように計画されていました。

業者に問いただすと、
　「遊歩道の件は初耳で、地主からは聞かされずに契約をしてしまった」
ということで、逆にびっくりしていました。

その後、私が地主、1期の仲介業者に問いただしたところ、
計画が途中で変ったということでした。
そして、「売るときには遊歩道ができるということで売りましたよね」
と問いただすと、地主も仲介業者も間違いなく言ったと認めましたが、
地主は、「私の土地なのだから、計画変更しようとも勝手だろう」
と感情的になっていて、収集がつきません。
しかし、家が完成し、玄関の位置も全て遊歩道ができることを
前提にしていますので、家や玄関の向きを変えることもできません。

1期で建てた他の家の方も、遊歩道ができると聞いていました。
ただ、土地契約時の重要事項説明書には、
遊歩道の件が明記されていませんが、
私たちは、契約書の中身は全部を把握できる訳がないので、
見落とすこともあると思います。

現在、8坪を、坪30万円で買わないかと迫ってきています。
このような場合、私たちはどのような対処をすれば良いのでしょうか？

□■アドバイス：１

　　私見ですが、相談内容を読む限り、
　　　　●開発行為を行わない個人の土地の切り売り
　　であり、宅建業法に違反した分譲であると思います。
　　まず、その点を仲介業者と地主に確認して下さい。
　　「開発行為の許可番号を教えて下さい」と言えば良いでしょう。
　　　おそらく、
　　「開発行為が必要ない面積に、何期かに分けて売っている」と言うと思います。
　　　そしたら、
　　「売主の地主さんは、宅建業者の免許があるのですか」
　　　と聞いて下さい。
　　「無い」
　　　と言ったら、
　　「宅建業者の免許が無いのに分譲するのですか」
　　　と言って下さい。

　その上で、
　　「約束を守らないなら、県に宅建業法違反の分譲で、売主である地主を訴える」
　と言って、交渉してみて下さい。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

遅れて申し訳ございません。
涌井様ありがとうございました。まさにおっしゃるとおりで、
地主はこの辺一帯の土地を切売りしているのです。
私たちに仲介した業者は宅建業者の免許を持っております。
地主は1期、すなわち私たちに売った時には、
宅建業者の免許は無かったため、この仲介業者を介して売ったのです。
2期のときには、地主は1期とは違う業者に土地を売りました。
このときには地主は別会社を作って宅建業の免許を取得しています。

結局のところ、地主から知らされずに買わされた2期の業者は、
トラブルで他の分譲ができなくなるので、8坪の土地を切り離したのです。
地主としては、その分、
損した金額（つまり坪単価）で買わないかと言っているのです。
約束と違っているのにもかかわらず、その責任も感じず、
「買う気はあるのか」と言っている始末なので、本当に困ります。

この件があって調べて分かったことなのですが、
私たちと契約する以前に、役所の方には
遊歩道は作らないということで、申告していました。
その後の私たちとの契約時に、
地主は一言も計画変更のことを私たちに伝えず、契約をしたのです。
本当に私たち消費者をバカにしています。
家内も突然のトラブルに体調を崩しているので、
何とか速やかに解決できれば…と思っています。

□■アドバイス：２

もし交渉が上手く行かない場合は、
行政の行っている無料法律相談、宅建協会の主催する無料相談か、
都道府県の宅建業者の管理部署にご相談されるのが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

アドバイスありがとうございます。
早速、宅建協会の無料相談をお願いいたしました。
協会員である仲介業者に対しては、協会から解決策というか、
妥協案を頂きましたので、検討していきたいと思います。
ただ、問題の原点である地主の方が、
今度は私と仲介業者を営業妨害で裁判を起こすと脅しています。
結局、8坪の土地が切り離されて、
誰も買わなくなってしまったことからだと思います。
私たちのこのような事例を読んで頂いて、
これから購入を考えている方が、
トラブルを回避できれば…と思います。

□■アドバイス：３

そうですか…。
暴言かもしれませんが、
耐震偽装問題の某社の社長のような方ですね。
売主は、元々、業法違反をしていたという自覚が無いのでしょうかね。
貴方の方は、無料相談に行っているのですから、
それなりの記録が残っています。
売主の出方を暫くみているのが良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ありがとうございます。私たちは決して感情的にならず、
冷静に客観的に、今回の件について、取り組んで行こうと思います。
それは私たちには全く落ち度も無いことなので、
相手がどのような対応をとっても自信がありますので…。
これからも良いことも悪いことも、流れを報告出来れば…と思います。

相談内容　説明不備を理由にした解約について

神奈川・30代女性
先日、完成済みの建売住宅で、現地を見て、
その後、即、購入契約をしました。
その物件は、同敷地内の他の物件よりも
数100万円安かったのですが、その理由は話されませんでした。
そして、重要事項説明の直前に、
「この住居の下に雨水地下調整池がある」
と言われ、また、
「年1回の清掃＆点検に12,000円ほどかかる」
と言われましたが、価格差のこともあり、一応、納得して契約しました。

重要事項説明（契約書）では、
　「地下調整池が設置されている」
　「維持管理については○○市と『施設の管理に関する協定書』に基づき、
　　買主に一切の地位を継承する」
とありました。
ただし、重要事項説明時には、この協定書の中身の説明は一切なく、
添付資料として、契約後に協定書を渡されました。

その後、自宅に帰り、それをよく読むと、
　　　・調整池の管理業務の経費はすべて買主の負担となる
　　　・調整池の施設が破損した場合はすべて買主の負担で修復する
とありました。

個人的には、市などが費用負担するものだと思っており、
破損時の経費負担について、全く説明がありませんでした。
清掃の範囲に関しても、施設内の泥水残留の撤去・廃棄など、
説明を受けたような軽々しい作業ではなく、
明らかにかなりの費用負担が発生する可能性があるようです。

そこでお聞きしたいのが、買主の私たちに不利になるような
上記の条件を詳しく説明されず、後に手渡された資料内で
このようなことが発覚した場合、
説明義務違反で、契約を白紙撤回できますか？
それとも契約は完了してしまっているため、
手付金放棄の解約としかなりませんか？
また、もし撤回できるのであれば、
契約後何日以内などという決めごとのようなことはありますか？

調整池があると聞いてから、ゆっくり考える間もなく、
契約の流れになってしまい、失敗したと思っています。
ご意見をお願します。

□■アドバイス：１

私見ですが、早急に業者に
　　・宅建業法及び消費者契約法の重要事項の説明違反
　　・消費者契約法4条1項第1号「不実告知」による契約の取消し
　　　および、民法第95条の錯誤による契約の無効
を主張して、手付金の全額返済を交渉して下さい。
その結果を再度、ご投稿下さい。

　参考条文（関係すると思われる条文の抜粋）

　消費者契約法条1項第1号
　（消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の取消し）
　　　第四条　消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、
　　　　　　　当該消費者に対して次の各号に掲げる行為をしたことにより当該
　　　　　　　各号に定める誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又
　　　　　　　はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。

　　　　　　　一　重要事項について事実と異なることを告げること。　
　　　　　　　　　当該告げられた内容が事実であるとの誤認

　　　同法・同条第2項
　　　　　　　2　消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、
　　　　　　　　当該消費者に対してある重要事項又は当該重要事項に関連する事項
　　　　　　　　について当該消費者の利益となる旨を告げ、かつ、当該重要事項に
　　　　　　　　ついて当該消費者の不利益となる事実（当該告知により当該事実が
　　　　　　　　存在しないと消費者が通常考えるべきものに限る。）を故意に告げ
　　　　　　　　なかったことにより、当該事実が存在しないとの誤認をし、それに
　　　　　　　　よって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたとき
　　　　　　　　は、これを取り消すことができる。ただし、当該事業者が当該消費
　　　　　　　　者に対し当該事実を告げようとしたにもかかわらず、当該消費者が
　　　　　　　　これを拒んだときは、この限りでない。

　　　民法95条
　　　（錯誤）
　　　　　第95条　意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効とする。
　　　　　　　　　ただし、表意者に重大な過失があったときは、表意者は、自らそ
　　　　　　　　　の無効を主張することができない。

　　　宅地建物取引業法47条
　　　（業務に関する禁止事項）
　　　　　第47条　宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相
　　　　　　　　　手方等に対し、次の各号に掲げる行為をしてはならない。

　　　　　　　　　1.重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のこと
　　　　　　　　　　を告げる行為
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：２

涌井さんの仰るとおりですね。
で、この取消権を行使できる期間についても、ご質問されていますので、
差し出がましく補足させていただきますが、下記もご参考ください。

　（取消権の行使期間等）
　　消費者契約法第七条 　
　　　　本法第四条第一項から第三項までの規定による取消権は、追認をすることが
　　　　できる時から六箇月間行わないときは、時効によって消滅する。当該消費者
　　　　契約の締結の時から五年を経過したときも、同様とする。

　　ここで追認できるときとは、本件の場合、ろろさんが業者の説明と書面記載内容
　　の齟齬（そご）に気が付いた時と解釈されるでしょう。

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

□■アドバイス：３

川村様、補足説明、大変有難うございます。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、川村様、ご返信ありがとうございました。
本日夕方に、ご返信いただきました内容を参考に、
こちらの要望を紙面にまとめて持参し、
仲介の不動産会社に出向き説明したところ、
（意外にも）即、納得してもらえました。
売主への説明は仲介会社から行い、契約解除で手付金は返済する方向で
話をしてもらえることになりました。売主と仲介会社は付き合いも深いようで、
うまくまとめてもらえそうな感じで、ひと安心しました。

適切なアドバイス、どうもありがとうございました。

□■アドバイス：４

それはとても宜しかったですね。
ほとんど涌井さんの回答で充分でありましたでしょうけれど、
私も涌井さんともども、お役に立てて何よりです。

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

相談内容　

東京・20代女性
H16年10月に今年9月下旬完成予定のマンションを購入しました。
　H16年11月時点で、
　　・多数の台風による工事一時中断
　　・管理建築士の死亡
　という理由により、H18年1月中旬に延期になると知らされました。

　そして本日、更なる延期のお知らせがきたのです。
　理由は、
　　・想定以上に地盤が強固であり、基礎工事に予想外の時間を費やした点
　　・敷地の形状により、工事車両の運出入路が予想以上に確保できなかった点
　とのことです。

契約書には、
「不可抗力や経済情勢の激変等その他売主の責に帰さない事由により
　引渡し時期が延期する恐れのある場合は、通知した上で延期する事が出来る。
　また買主はこれに対し異議を申し出ないものとする」
とあります。

確かに、はじめの延期は不可抗力にあたると思い、納得できましたが、
今回は事前調査を怠った買主の責任ではないかと思っています。
業者は家賃などの実害は対応すると言ってきていますが、
その他に損害賠償などを請求できないのでしょうか？
ご回答、お願い致します。

□■アドバイス：１

私見ですが、損害賠償は、民法の不法行為と債務不履行を根拠に請求するのが
一般的です。
今回のご相談は、債務不履行による損害賠償に該当するものと思います。
また、損害賠償は実害が生じていて、その実害を補填してもらうために
請求するものであるべきだと思います。

家賃以外に…と言うことになりますと、家賃以外の実害があるかどうかが
問題になると思います。
もし相談者さんが、実害があり、その証拠書類を提出できるのであれば、
可能とは思いますが、如何でしょうか？
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。とても参考になりました。
家賃以外の損害ですが、入居時期にあわせて退職したことがあります。
年明けの入居では下期途中での退職となるため、職場への迷惑を考え、
上期で辞めました。
ただ、3月の引渡しとなるのであれば、下期一杯働くことができたました。
退職証明（退職理由の記載された書式）が手元にあるのですが、
損害にあたるものでしょうか？
たびたびのご質問となりお手数ですが、よろしくお願い致します。

□■アドバイス：２

私見ですが、それであれば、本来得られたであろう所得の補填を
求めることは可能だと思います。
但し、失業保険等による支給分を差し引いた金額を請求するのが
宜しいかと思います。
つまり、
　　　「本来得られたであろう給与」－「失業保険等による支給分」
　　　　　　　　　 （退職前6ヶ月間を元に、平均を出すのが宜しいかと思います）
を、業者に請求する交渉をしてみたら、いかがでしょうか？
もし、交渉が難航するようでしたら、弁護士等の専門家に相談するか、
直接、地裁への民事訴訟を提訴するか、民事調停をお願いする方法になるかと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

とてもご親切にありがとうございます。
来週延期の説明会がありますので、その際に交渉してみます。
色々な噂が立っており困惑していましたが、アドバイスして頂いたことで
冷静になることができました。
また何か相談させて頂くこともあるかもしれませんが、
その際はどうぞ宜しくお願い致します。
本当に有難うございました。

相談内容　

静岡・40代男性
はじめまして。ご相談させてください。
ある工務店さんが出していた、土地と建物のプランが載っている広告を見て、
土地の売買契約をしました。土地代金は既に支払っています。
その工務店さんは、全く知識が無かった私達に親切に教えくれ、
資金計画のプランなども作成してくれました。

次は建物という段階になり、仮の設計図を3度作成してもらいました。
しかし、ここ数年でマイホームを建てた友人や、不動産関係の知人に
意見を聞いたところ、他の業者さんも見てみたらどうかという意見が多く、
自分達も興味があったので、他の業者さんと話をしてみることにしました。
ある業者さんの話はとても明確でわかりやすく、
内容も私達にとって非常に魅力的なものでした。

そこで、他の業者さんとも話をしている旨を伝えたところ、
その工務店さんは憤慨し、違約金を請求するといわれました。

今回の物件は「建築条件付」でありません。
建築請負の契約書も取り交わしておりません。それでも、
この工務店さん以外の業者さんにお願いすることはできないのでしょうか？
（＝他の業者さんにお願いする場合、違約金が発生するのでしょうか？）

建築業者をいくつかの中から検討することを、早くから表明しておけば
こんな問題にならなかったのかと反省しております。
工務店さんとはこれから話し合いの場を持ちますので、プロの皆様から、
何か良きアドバイスを頂戴できれば…と思い相談させていただきました。

□■アドバイス

土地と建物のプランが載っている広告ということは、
販売価格も土地建物の価格で広告が出ていたと思うのですが、違いますか？
建築条件付ではないとのことですが、
広告が「建物プラン付」で出ていたのに、
建築条件付で無いと仰っている相談者さんの言い分には、
ちょっと疑問を覚えてしまいます。
プラン変更の過程での建築業者の乗り換えの様な気がしますし、
土地を購入した時点では、建物をその工務店にお願いする予定で
契約したような気がします。

相談内容から判断した私見ですが、
今回のご相談は法的にみてもかなり微妙な感じがしますし、
工務店が簡単に引き下がるとはとても思えません。
揉める事は間違いと思いますし、当然、工務店側は
違約金や損害賠償の請求をしてくると思います。
おそらく裁判になる可能性が高いと思いますので、
弁護士等の専門家にご相談されるのが良いと思います

（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、早速のご回答ありがとうございます。

広告には土地○○○万円、新築建物○○○万円と分けて明記されており、
建築条件付の明記はどこにもありませんでした。
また、工務店さん自身も建築条件付ではないことを認めています。

確かに当初はすべてその工務店さんにお任せするつもりでいたのですが、
今回の件で相当酷いことを言われ、しまいには「逃げようと思っても逃げられません」
とまで言われてしまい、正直、怖くなっています。
このまま建築契約をして何かトラブルが発生した場合、
またこのような態度をとられるのかと思うと不安でなりません。

違約金や損害賠償の金額の提示はされていませんが、
違約金を請求するとはっきり言われています。
やはり請求されても仕方が無いのでしょうか？
ちなみに今回のケースではいくら位の金額を請求されるのでしょうか？
私見で構いませんので、教えて頂けると助かります。

話し合いの内容によっては、弁護士さんに相談しなければ…と思っています。
引き続きアドバイスを頂戴できれば幸いです。
どうかよろしくお願いいたします。

□■アドバイス：２

建築条件付でないのを認めているのですか？
そのことを立証できる証拠が欲しいですね。
手紙等の書面であれば一番良いのですが、
PCのメールであれば保存・印刷できますので、メールでやり取りして、
メールのヘッダまでプリントアウトしておけば良いと思います。
テープの録音と併用すれば証拠となるかもしれません。

誤解されるのを覚悟で言いますと、違約金の請求は誰でもできます。
民事裁判は、言った言わないの世界の決着をつけるために行うものです。
裁判になると、被告と原告（もしくは弁護士等の代理人）の言い分を聞いて、
裁判官が判断を下します。
ですから、違約金については明言はご勘弁願いたいと思います。

しかし、色々意見はあると思いますが、今回はあえて私見を言います。
設計図面の作成のみで契約の成立となり得るかどうかは、
判例を調べてありませんので解らないのですが、
おそらく成立しているとはみなされないと思うので、
違約金の請求はできないと思いますが、断定はできません。

でも、工務店が作成した設計図等の費用は実損として支払うようになると思います。

つまり、違約金というよりは、
実損分を支払うということになるような気がします。
この実損金額については図面にもよりますので、
どの程度が妥当かはちょっと解りかねます。

具体的に私の知っている範囲ですと、
大手ハウスメーカーの場合は、50万～100万円
（先に設計契約書等の名称の契約書を締結して、
　没収するケースがほとんどです）を取っています。
　　
私個人は、この金額は高いと思っていますし、
設計契約書の締結方法自体が違法であるケースが多いと思っていますが、
現実にはお客をしばりつけるために、良く行われているようです。

今後、いくら請求して来るのかが問題になると思います。
貴方が、その図面の代金として妥当だと判断すれば、
支払った方が問題の解決は早いと思います。
しかし、納得できない場合は値下げ交渉をし、
値下げ交渉が決裂した場合は、工務店の出方をみて、
その場その場で適切に対応する…ということになると思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、いつもご丁寧なご回答をありがとうございます。

昨日、工務店さんと話し合いをしました。その際、土地契約時の売主側、
買主側双方の取引主任者の方にも同席していただきました。

端的に金額だけを言いますと205万円を提示されました。
ただ、正規の請求書をもらった訳ではなく、
「今の工務店さんの気持ちとしてこのぐらいは欲しい」
というようなニュアンスでした。
ちなみに、そのメモ書きの写しでもいただきたいと申し出たのですが、
結局もらえませんでした。

こちらにも反省すべき点がありますので、涌井様の仰るとおり、
金額によってはお金で解決したいと考えています。
しかし、205万円という大金を値引き交渉して、
いくらまで下げてくれるかと思うと正直シンドイです。

しかし、このままではどうにもなりませんし、自分達の夢を前進させるために
頑張ってみようと思います。場合によっては弁護士さんに相談することも考えつつ、
まずは正規の請求金額がいくらになるのかをはっきりと聞くようにします。

話し合いの中でも、工務店さんは
今回の物件は建築条件付ではないことを認めていました。
また、最初に見た広告にも「仲介」とはっきり表示されていますし、
土地契約の際に土地の仲介手数料として、約50万円も既に支払っております。
今後、裁判になった場合、これだけでは証拠にならないのでしょうか？

話の中で出た言葉で気になったのですが、
　　「契約というのは然るべき書面と捺印やサインが無くても、
　　　口約束だけでも成り立つものだ。アメリカなどでは実際によくあることだ」
と言われましたが、今回のケースでも契約したということになりえるのでしょうか？

恐縮ですが、引き続きアドバイスを頂ければ幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

□■アドバイス：３

気持ちだけで205万円とは、また凄い金額を提示してきたものです。
しんどいのが交渉です。開き直って交渉しましょう。頑張って下さい。
前の投稿でも言いましたが、実損分（図面の作成料）のみ支払うということで、
交渉してみて下さい。

私見ですが、口頭で成り立つとはいえないと思います。
確かに民法には契約当事者の意思表示で契約は成立するという条項があり、
知ったかぶりをする人の中には、
　　「口頭でも契約は成立する。契約書なんて無くたっていいんだ」
と言う人もいます。私も法学部法律学科卒ですから、
条文があることや精神は知っていますが、
そんなことを口に出したことはありませんし、現実的ではありません。

若干脱線しますが、私は過去に同じことを言った不動産業者と大喧嘩をして、
取引主任者を呼び出し、県まで連れて行き、徹底的に謝罪させ、
その不動産業者を廃業寸前まで追い込んだことがあります
（未だに、そこの社長は私が苦手な様です。私の前では絶対に威張らなくなりました）。

不動産業の場合、大事なのは宅建業法であり、商法・消費者契約法です。
図面の存在は確かに不安ですが、消費者契約法や民法の錯誤や
詐欺による契約を持ち出せば、契約の取消し、
無効も主張できると思われるケースの様な気もします。

一番良い交渉方法は、
　「都道府県の宅建業を管轄している部署（建築部等）に
　　相談しにいってみるつもりですが、無断で行くのは悪いと思うので、
　　一応、お知らせしました。私は図面の作成料の実損分は支払うつもりですが、
　　それ以上は支払うつもりはありません。
　　まず、不動産業者の行政担当者に相談して、ご意見を伺ってきます」
と言ってみて下さい。
業者が譲ってこない場合は、実際に相談に行けば良いと思います。
205万円の請求を都道府県が認めることはないと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、今回も貴重なご意見をありがとうございます。
あれからしばらくして、工務店さんから電話がありました。

　「ウチも近所で商売していていつどこで顔を合わせるかわからないし、
　　こちらとしてもこれ以上、もめるのも嫌なので、
　　できるだけ穏便に済ませようと思う。どうしても他でやるというのなら、
　　仕方が無いが、実費が掛かっているので、そのへんは承知してもらいたい。
　　今後また話し合いましょう」というような内容でした。
　　
短時間で随分と変わるものだと思いましたが、
まだはっきりとした金額を聞いていませんので楽観はできないと思ってます。
連休明けに再度交渉しようと考えています。
念の為、弁護士さんに相談する準備も整えました。

ここでまたひとつご意見を伺いたいことがあるのですが、
実は敷地内に多少の廃材（造成前に古い納屋が建っていたので、取り壊した際の残骸）と、
不要な木が残っています。
　　
それらを撤去してもらうことは難しいでしょうか？
この際、もうそのことは口に出さないで交渉した方が得策なのでしょうか？
本来は土地の部分についてのことですから、やってもらうのが当然かもしれませんが、
話がまたややこしくなるのでは…と思い、躊躇しています。

いつも的確なアドバイスやヒントを頂戴し、妻共々たいへん感謝し、
また本当に心強く思っております。
お手数をお掛けしますが、どうぞよろしくお願いいたします。

□■アドバイス：４

詳しい事情が解らないので、おおその私見ですが、契約書の内容によると思います。
現況売買で既に引渡しを受けている場合は難しいと思います。
不動産売買契約書では、ほとんどが現況売買になっていると思います。
特約条項が無い限りは、今のままでの引渡しと言うことになると思います。
重説や契約書の内容をご確認下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

お世話になります、少し間が空いてしまいましたが、その後の経過です。

昨日、工務店さんへ出向き、話し合いをしました。
今回の物件は、他人からの文筆の土地なのですが、
造成工事の時売主（地主）さんの要望が多く、
結局、50数万円分のサービス工事がでてしまったそうです。
その分は私達が建築をするのでいいと思っていたそうですが、
今回、このようなことになってしまったので、その損失分という意味も含め、
実費、その他として50万円欲しいと言われました（実費分は水道工事約20万円と図面代？）。
　　
これは私が支払わなければいけないものなのでしょうか？
この金額は妥当な数字なのでしょうか？
また、前回質問させていただいた、敷地内の残骸の撤去は、やはりやってくれないそうです
（重説には地目は「現況宅地」、状況は「更地」に○が付いていました。
　また、特記事項として「本件宅地は造成渡しとする」と書いてありました。

お忙しいところ、本当に何度もすみませんが、どうぞよろしくお願いします。

□■アドバイス：５

私見ですが、売主の要望による経費は売主が負担すべきで、
買主の相談者さんが負担する筋合いのものではありません。
　　「サービス工事とは何ぞや？　土地を売る為に必要な経費を、
　　　買主の建築費にもともと上乗せするつもりだった」
ということになります。

それであれば損害をこうむるのは買主ということになってしまい、
そもそもの土地売買契約書に、
「本来、売主が負担すべき費用を、建物建築費として上乗せして、買主が負担する」
旨の記述がなければならいということになります。
これでは誰も買いませんよね。
　　
この経費は必ずしも明記の必要は無いと思いますが、明記の無い場合には、
既に売買代金に含まれているのが当然であります。
つまり、経費負担について契約書に明記が無い場合、その負担分は
建築費に上乗せするのではなく、土地売買代金に含まれると考えるのが妥当です。

前述の通り、水道工事の負担分については重要事項説明書と契約書に、
その工事の負担金額を明示してある必要があります。
明示されていない場合は土地の売買代金に含まれています。
図面については、色々意見はあるでしょうが、簡単な図面であれば、
1枚1万円程度で、実損としては充分過ぎると思います。

また、通常、宅建業者が「造成渡しとする」とした場合は、
すぐに家が建つ状態を指していると思います。
基本的には残骸が残っている状態というのは考えられません。
しかし、引渡しを受ける前に色々な要望は出すべきであり、
今回のご相談は投稿内容から察するに、既に引渡し後と思われます。
引渡し後で、なおかつ契約書に現況売買とうたってある場合、
「建物解体の残骸が残っている状態」について、どの様な請求が可能かは、
正直に言って解りません。

私であれば、
　「図面作成の実損として、1枚当たり1万円を支払う。
　　残骸については買主負担で行う。
　　水道その他の工事は重説や契約書に明示されていないので、
　　売買代金に含まれているのが当然であり、支払う必要はない」
　　ということで交渉致します。

（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

こんばんは、毎々お世話になります。
今回もご丁寧なご返答をありがとうございます。

前回提示された50万円
（前回ご回答頂いた水道工事の負担分は、重説の飲用水の欄に、
　「工事・市への負担金10万5千円あり」と記載されており、
　7月に既に支払済みです）という金額にどうも納得いきませんし、
このままではどうにもらちがあきませんので、
先日、知人の紹介で弁護士さんに相談に行ってきました。

結論から言うと、
　　「今回の件で、実費以外の違約金なるものは一切支払う必要はありません」
とのことでした。
今後の交渉としてアドバイスいただいたのは、涌井様の仰るとおりの、
「図面作成の実損として、1枚当たり1万円を支払う。
　残骸については買主負担で行う。
　水道その他の工事は重説や契約書に明示されていないので、
　売買代金に含まれているのが当然であり、支払う必要はない」
と、ほとんど同じ内容のものでした。
まず相手に、弁護士に相談している旨を伝え、それでも相手が変わらない場合は
内容証明を出すことになりました。

そのあと早速工務店に連絡し、交渉しようとしたのですが、
「弁護士に相談したのですが…」と言った時点で、例によって憤慨し、
「そっちがその気ならこっちにも考えがある。
　銀行も周囲も巻き込んで裁判するならしてやろう！」
と興奮し、話どころではありませんでした。

弁護士さんには状況を報告して、しばらく様子をみてみますと伝えたのですが、
すぐにでも内容証明を出した方が良いのでしょうか？
ここでのご相談からは逸脱した内容になっているかもしれませんが、
よろしければ、引き続きお知恵をご教授いただければ幸いです。

□■アドバイス：６

私見ですが、まず、確認しておきたいことがあります。
　　土地代金は支払い済みであるということは、
　　　・貴方に所有権が移転され、登記簿の甲欄には、
　　　　貴方の名前が入っている
　　　　そして、土地の権利書が手元にある
と思うのですが、まさか代金は支払ったのに、引渡しも受けておらず、
権利書が無いのでしょうか？

権利書が手元にある場合は、
貴方は工務店の支払いの請求を拒絶していれば良いだけでしょう。
請求書や内容証明を送ってくるのは工務店の方になると思うのですが…。
重説や契約書に建築条件と明記してないのですから、
工務店の事は無視していれば良いだけだと思うのですが…。

工務店に連絡する場合は、余計なことは言わず、
　　「図面代として実費は幾らになりますか？」
ということだけ聞けば良いと思いますよ。
それが1枚1万円以上なら、支払いを拒絶すれば良いだけです。

あとは弁護士さんの仰るとおり、工務店の出方を見ているだけでしょう。

（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

今回もご丁寧なご回答に感謝いたします。
ご心配頂きありがとうございます。権利書は無事に手元にあります。

涌井様や弁護士様の仰るとおり、しばらく様子をみてみます。
このような状態のままで毎日を過ごすのは、正直、辛いところもありますが、
ここは正念場と思ってがんばってみます。

また何か動きがあったら、ご相談させてください。よろしくお願いいたします。

----------------２０日後------------------------------------------------

いつもお世話になっております。
今回は嬉しいお知らせをしたくて投稿させていただきます。

最後にこちらでご相談させて頂いてから、2週間余りが経ちました。
あれから工務店の方より連絡は一切無く、
こちらからもアクションを起こすことはありませんでした。
その間に他の業者さんとの話は順調に進み、
いよいよ契約間近という段階になりました。
しかし、このままでは気持ちもスッキリしませんし、この様な状態のまま
契約するのは嫌でしたので、意を決して工務店に出向いてきました。

お金を支払うつもりは一切ありませんでしたが、
当方もいろいろと迷惑をかけたことは事実ですので、
菓子折りを持って、丁重にお詫びしました。
　　
結果的には「和解」とまではいきませんが、
工務店もどうやら諦めていた様子で（いろいろ小言は言われましたが）、
最終的には社長が個人で立替ていた実費分の5,100円だけを支払って決着しました！

今回の件で悩んでいる時に、たまたま妻がこちらのサイトを見つけ、
思い切って相談してみて、本当に良かったです。
　　
不動産関係のことは私達素人では何かと解らない点が非常に多く、
相手はプロだということで、言いなりになってしまいがちです。
自分達の考えが正しいのか、間違っているのか…さえ解らなくなるものです。
そんな時にこちらのサイトにいらっしゃるアドバザーの方々のご意見は、
解りやすく、貴重なものであり、また、大変心強くもありました。

Fudosan.JPのスタッフの皆さん、とりわけご回答頂いた涌井様には
感謝の気持ちでいっぱいです。本当に、本当にありがとうございました。
これからも悩んでいる人達のために頑張ってください！
貴サイトとスタッフの皆さん、アドバイザーの方々の
益々のご発展を心よりお祈りしております。

□■アドバイス：７

ご丁寧なご報告痛み入ります。解決して良かったですね。
微力ながら、お役に立てて幸せで御座います。
相談者様とご一同様の今後の益々のご発展とご健康を御祈念申し上げます。
（高原開発・涌井秀人さん）

□■アドバイス：８

ご丁寧なご挨拶、そして、ご報告有難うございました。
そして、状況が好転されたようで、何よりです。

不動産関係は、金額も大きく、手続きや契約が複雑です。
難しいと思われる方も多いと思われます。
　　
しかし、トラブルの根源は、「…だろう」と言うような単純な思い違いや
確認ミスであることも少なくありません。
ですので、分からない部分は理解できるまで確認し、
口約束は避け、約束は契約書に明記し、ご自身で理解でき、
納得できる契約書を創ることが大切だと思います。

相談者さんの場合も、おそらく今回のご足労、そして解決されたご経験は、
おそらく、不動産以外の部分でも活かせるものであると確信しております。
そして、今回は色々と大変だったかと思われますが、
その分、これからの楽しみが増えることをお祈り申し上げます。
（Fudosan.JPサポート）

相談内容　

愛知・30代男性
はじめまして。相談させていただきたいのは土地の購入に関してです。

最近、とても気に入った土地がみつかり、喜んでいました。
しかし、仲介する不動産屋に、当初は、
「建築条件付土地ではないが、できればうちの不動産屋の
　建築部で設計施工でしていただけないか」
との話だったものが、
「今回はその条件でなければ土地を売れない」
と言われてしまいました。ちなみにその土地は専属専任媒介です。

かなり好立地の物件なので、不動産屋の気持ちもわかりますが、
これは明らかに法律違反ではないでしょうか？

まだ私もその土地に関して、
申込書などの公的文書も取り交わしていない段階ですので、
あまり強く言ってその条件を飲む顧客に売られても…と思い、
困っております。

以前、不動産に勤めていた友人にきいたところ、
「法的に争えば勝てるだろうが、面倒だろうから、
　他の信頼できる不動産屋にいくらかの仲介料を払って、
　まとめてもらうのがいいかもしれない」と言われました。

どうしてもその土地を購入したいのですが、
他に何か対処の仕方があればご教授ください。

□■アドバイス

私見ですが、まず、その物件を何で知ったかによると思います。
広告などによって知った場合は、
「建築条件付」と明記されていたかどうかが重要です。
もし、「建築条件付」と明記されてなかったのに、
後でその様に言い出した場合は、公正取引（第19条）違反と考えられます。
公正取引違反は、知らない不動産業者が多いのですが、刑事罰の対象となります。

　　※「私的独占の禁止及び公正取引の確保に関する法律」については、
　　　法庫（ http://www.houko.com/ ）さん内の以下のページをご参考ください。
　　　 http://www.houko.com/00/01/S22/054.HTM

その物件を見つけた当時の広告等の存在が重要と思われますので、
探してみてはいかがでしょうか？
見つかった場合は、公正取引違反の可能性があると言って、
「建築条件付」を外して頂けば良いでしょう。

交渉時には一歩も引かない心構えが必要です。
この交渉に別の信頼出来る不動産業者を入れるのは
良い方法かも知れません。貴方が支払う手数料は変らないはずですから、
交渉が上手くいく可能性はかなり上がると思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

ご回答有難うございました。
物件を知ったのはその不動産屋のサイトです。
建築条件付の件ですが、現在もサイト上で閲覧可能です。
おそらく建築条件付に正式に条件を変更したわけでなく、
ただ専属専任媒介の仲介物件ですので、売主にも許可を得ずに
不動産屋の一存で、実質は建築するという条件を
買主に迫るということではないかと思います。

親切丁寧、適確ななご回答に大変感謝しております。
どんなメーカーや工務店でどんな設計の家を建てようかというのも、
私たち夫婦にとっては大きな楽しみの一つなので、
建築条件が無い土地を探していました。
とても心強い気持ちになりました。
しんどいですが、交渉頑張ってみます。

相談内容　

東京・30代女性
管理規約の使用細則の欄に、
「ペットクラブ会費として1匹につき
月額500円を管理費会計に充当すること」
という条項があります。

上記のように管理費会計に計上される為、
勝手にペットクラブでその費用を使用することはできませんし、
ペットクラブ自体の活動でも費用がかかることはありません。
管理会社に会費の徴収の理由を聞いたところ、
「売主が決めたのでわかりません」
という内容の回答しかありませんでした。

新築マンションを購入したため、
売買契約時に管理規約（案）を容認するといった内容の
書面に判を押しましたが、使用目的がハッキリしないので、
できれば払いたくないと思っています。
これは消費者契約法のようなもので、拒否することは可能なのでしょうか。

□■アドバイス

ペット可のマンションの場合、最近はペットクラブ方式をとり、
管理規約とは別に、会則を定めることもあるようですね。

正確な表現ではありませんが、何のためにあるのか…と言えば、
　　　●いわば、ペットを飼っている人の管理組合
でしょうかね？

活動内容は、　会費の利用目的は、会計内容にもよりますが、
　　　・マンション内、近隣などを含めたペットに関する対応や話し合い
　　　・運営に必要な費用（配布物、ペット専用設備の修復や充実など）
　　でしょうか…。
　　
また、1匹あたりで決めているのは、沢山飼っている人と、
そうでない人が不公平にならないように…と言うニュアンスもあると思います。

さて、本題の「拒否できるか否か？」ですが、
それ以前に大きな問題がありそうです。
　　それは、
　　　●あなたのマンションの管理組合は機能していますか？
　　です。

本来、このペットクラブの仕組みや運営、そして廃止や改訂などを行うのは、
貴方も組合員である「管理組合」の役割です。

マンションの場合、皆さん、理事を避けたりされることが多いのですが、
実は、そんなことをやっていると、
管理会社に良いように利用されてしまう危険性が高いのです。

極めて私見ですが、今回の貴方の疑問に対し、
「売主が決めたのでわかりません」としか答えられないような管理会社、
プロの仕事をしているとは思えません。

新築マンションの場合、皆さん、その辺の事情を分からないでしょうから、
　　　●管理組合をきちんと運営させられるようにすること
を、第一に考えてくれなければならないと思います。

ですから、貴方の疑問に対しては、
　「現在は、あくまでも『管理規約（案）』の中でやっておりますので、
　　ペットクラブに関しては、今後、総会の中で、
　　皆さんで意見を出し合って、運営方法、場合によっては、
　　廃止や費用改正などを含めて、検討していきましょう。
　　次回の総会は×月×日を予定しております。お忙しいとは思いますが、
　　私どももサポートしますので、是非、ご参加ください！」
と言うのが、私は、おそらく「本来あるべき回答」ではないかと思います。

しかし、そうなっていない以上、
貴方が理事に立候補するぐらいの気持ちで、管理会社に対して、
　　　●管理組合がきちんと運営されていないことに対して、
　　　　今後の対策を問う
ようにされるのが宜しいかと思われます。

また、月500円でしたら大きな金額ではないですが、
こんな回答をする管理会社であれば、本当に管理費に無駄が無いかどうか、
修繕積立金の額が妥当かどうか…など、チェックしなければならないことは、
かなりあるように感じました。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
現在入居後1年半が経過しています。
ですので、一応管理組合は発足しており、活動もおこなっております。
知り合いに消費者契約法のことを聞き、この件に適用ならないかと思い、
相談させていただきました。
また、たしかに管理会社に問題があるのは感じています。

□■アドバイス：２

消費者契約法に関しては、自治体による
「消費生活センター」に相談されれば、今回の契約で
適用できるか否かを詳しく教えていただけると思います。

しかし、貴方個人が「ペットクラブの会費の支払拒否」を目的に、
消費者契約法で争うとしたら、
相手は「（あなたも一員である）管理組合」になるでしょう。
管理会社や売主ではありません。

管理組合が活動を行ってらっしゃるとのことですが、
単に会を開いて、管理会社の提示した案に印鑑を押すだけでは、
厳しいですが、活動とは言えません。マンションの皆さんの代表として、
マンションの皆さんのために、管理会社に注文をつけたり、
管理規約のチェックをしたり…が、大切です。

管理組合に参加することを面倒がる人が多いかのが実情ですし、
実際、とっても面倒です。しかし、誰かがやらなければ、
マンションはスラム化し、将来、エントランスやエレベーター、
ベランダが壊れようが、お金が無いから修繕できない…などと、
そんな状況にもなりかねません
（実際は、そこまでひどくはならないですが、
何か大きな問題が生じてはじめて、皆さん、管理組合として
活動することの大切さに気づかれるようです）。

貴方も管理組合の一員であることを考えるならば、
いきなり消費者契約法を理由に、支払拒否されることは、貴方にも、
貴方のマンションにもメリットがあることとは思えません。

最初は皆さん、分からないことだらけですから
（おそらく、最初は理事の立候補者などおらず、
しぶしぶ理事が決まったことでしょう…）、
疑問を感じられた方が、積極的に参加する必要があります。

そうしなければ、貴方も管理会社の問題を指摘されてらっしゃいましたが、
この管理会社であれば、楽してお金を持っていこうとする危険性を感じます。

なお、ペットクラブの会費の件に関しましては、
　　　●会費は管理組合側が預かっているものであるのか否か？
を、管理組合から管理会社に対して、確認する必要があると思います。

集めて使われていない分が、
きちんと管理組合の口座に残っていれば、問題無いのですが
（＝マンションの皆さんの資産として、将来的に使えるのですが）、
万一、何かの名目で、管理会社が吸い上げていたのであれば、大きな問題です。

その場合は、貴方ではなく、管理組合として、管理会社に対して、
支払拒否をするように、交渉する必要があると思われます。
（わんえるで～おー・前野）

相談内容　

神奈川・30代女性
現在、戸建の賃貸住宅に住んでおり、毎月21万ほど払っています。
私は10年以内に海外に移ることになると思いますが、
このまま賃貸に住み続けるのと、購入をするのと、
どちらがいいのか迷っています。頭金は500万ほど、
月々住宅ローン返済として25～30万は返済できます。
しかし、移住する際に売却できなかったら…
と考えると不安になり、購入に踏み切れていません。
私のような場合、一般的には賃貸と購入と、どちらが良いのでしょうか？

□■アドバイス：１

現在の賃料21万円ですので年間252万円支払っています。
賃料の値上げがなくても、今後10年間で2,520万円を支払います。
不動産を購入し、売却時に損失が2,520万円以内であれば、
購入する方が得と思われます。

毎月25万円の返済でいくら借りられるか…ですが、
利率2.5％で返済期間毎にどれだけ借入れが可能か計算してみました。
　　　10年返済　2,600万円
　　　15年返済　3,700万円
　　　20年返済　4,700万円
　　　25年返済　5,500万円
　　　30年返済　6,300万円
上記金額に頭金500万円を足した金額が購入可能な金額になります
（諸費用は別途必要です）。

次に返済ですが、毎月25万円の返済ですと、年間300万円の返済になります。
10年間返済すると3,000万円ですね。
3,000万円のうち、利息が30％含まれるとすれば、
元金を2,100万円、返済したことになります。

購入時の価格から2,100万円と頭金500万円の合計2,600万円までは
値下がりしても預貯金を取り崩すことなく処分が可能です。
値下がりしなければ手元にお金が残ります。
不動産の将来価値については未来のことですので、
私達にもどうなるか分かりません。

現実に借入れが可能かどうかですが、住宅ローンの融資は、
借入者の返済能力で判断されます。
勤務先、勤続年数、勤務状態、所得、年齢と購入物件で審査します。
また、金融機関によっては融資金額の上限を5,000万円までと
決めている場合もあります。
事前にサイトなどで融資条件を確認したり、金融機関に出向いて
融資条件を聞いてみましょう。金融機関によっては
サイト上で住宅ローンの仮審査をしてくれるところもあります。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川　文人さん）

□■アドバイス：２

不動産を購入する場合、登記費用・住宅ローン関係費用・仲介手数料など、
いわゆる諸経費が発生します。また、売却時にも諸経費が発生します。
従って、1～2年で海外移住…であれば、賃貸のままの方が良いでしょう。

ただし、今回のお問合せは、10年先と言うことですよね。
年間賃料を約250万円支払われているので、250×10年＝2,500万円。
購入された不動産を売却した場合の損失が諸経費を含めて
2,500万円以下ならOKとなるわけですが、あなたの場合、
不動産を購入するのは商売用として購入されるのではありません。
購入されたお家での10年間が、いかに満足をした生活が出来たか
によって異なるので、計算うんぬんの問題ではないでしょう。
だから、一概にどちらが良いとは言い切れるものではないでしょう。

なお、購入を考える場合は、
　　　1.自分が生活をするのに満足の出来る場所
　　　2.その上で、出来るだけ人気地区にある物件
という観点で選ばれるのが良いと思います。

（マック住研・清水さん）

■□相談者より

清水様、香川様、ご丁寧な返答を頂きましてありがとうございます。
賃料は払い続けても、あとに何も残らないので、
値割れをしても手に何か残るということを考えると
購入したほうがいいのでしょうかね。

まだ購入を考え始めたばかりですので、
もっともっと勉強してまいります。ありがとうございました。

東京・30代女性
この度、マンションを購入しようと思っています。
いろいろモデルルームを巡り歩いた中、素敵な物件に出会いました。

物件は計画道路に面しており、セットバックして建設することとなっています。
しかし、物件の延べ床面積などはセットバックする以前の面積から算出し、
最大限の大きさで建てる予定です。

将来的に建て直しの段階になった際、同じ建物は建てられない
こととなりますので、当然同じ広さの部屋を得られるどころか、
全く失う可能性もあるのではないかと思います。

永住を前提とする場合、このような物件を選ばないほうが良いのでしょうか。

□■アドバイス：１

様々な考え方があると思いますが、私個人は、その様な物件は選びません。
理由は貴方が心配している通りだと思うからです。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

アドバイス有難うございます。
やはりそうですか。とっても素敵な物件なだけに残念です。

□■アドバイス：２

やや本題から離れてしまって恐縮ですが、「永住を前提とする場合」
と書かれてらっしゃるのが気になり、コメントさせていただきます。

マンションの場合、管理が重要になってきます。
新築時にどんなに立派なマンションであっても、適切な計画がなされていない場合、
傷みは増す一方ですし、大規模修繕の一時金負担が大きくなるリスクもあります。

残念ながら、近年の首都圏のマンション建設ブームで、
売りっぱなしの物件も増えてきているように思います。

ですから、特に再建築が難しいのですから、長期的な管理＆修繕計画をしっかりと
確認した上で、5年後、10年後、20年後、30年後のそのマンションを、
ご自身で把握されることが、何よりも大切だと思います。

余談ですが、永住目的であれば、築の浅い中古物件も検討されるのも方法です。
もちろん、新築に比べて満足感は少ないかも知れませんが、
既に皆さんが住んでいるマンションですから、モデルルームでは知ることのできない、
実際の管理状態や居住者の質、周辺環境などが分かりますからね。

（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

アドバイス有難うございます。
やはり、どんな物件も管理が生命線になりますよね。
中古も築浅のものをあたってみます。
なにより現物がら見れますしね。良いかもしれません。

□■アドバイス：３

永住をされるのでしたら、次のような事が考えられます。
最近の建て替え事例などから、そのマンションが50年保つとします。
貴方が30歳代ですから、80歳代までは十分住めます。今の法律でしたら、
建て替え時に建物は小さくなりますので、もし20％減るとすれば、
70平方メートルの部屋は建て替え後56平方メートルになります。
その頃は歳を召されていますので、部屋が狭くなっても問題はないかも知れません。
それよりも、建て替え時に発生する負担金などの備えを心配すべきと思います。

利便性や価格に魅力がある場合。
そのマンションが将来建て替え時に不利になることが解っており、
価格がとても安く分譲されているとか、自分にとって生活利便性が
充分に満足できるものであり、その予算で他のマンションを求めることが
不可能であれば、買う価値があります。低予算で購入することにより、
借入れが少ない分、資金を積み立てて、将来住み替えが可能になります。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

アドバイス有難うございます。
建て替え時に発生する負担金に、おっしゃるとおりと思います。
建替時期にそれに対応できる資金があるとも思えませんので、
なんだか気が重くなりました。一人暮らしを前提にしているので、
その部屋、60平方メートルなんですよね。どのくらい減るかは
デベロッパーに確認はしていませんが、ごっそり減ると思いますので、
気力があるうちに住み替えを考えたほうが良いのかもしれません。

相談内容　

愛知・30代男性
ご相談させて頂きます。現在、土地探しを含め、
2世帯住宅の新築を検討中です。

まず実家（築20年、両親居住）を売却し、その資金を頭金にあて、
新たに土地を探し2世帯住宅をと考えております。
その場合、不動産取引上、いったん両親に仮住まいをしてもらい、
新築後、同居するというのが一般的な流れなのでしょうか？

理想としましては、不動産部門をもつ工務店で実家を下取りしてもらい、
　　　●その会社で2世帯住宅を新築することを前提に、建築期間、
　　　　両親は実家にそのまま居住させてもらう流れ
　　なのですが、このようなことは可能でしょうか？

　　但し、それ以前に、
　　　●上記のような自社内に不動産部門をもつ
　　　　工務店ですべての取り引きを行う場合
　　と、
　　　●ハウスメーカーで新築を依頼し、実家売却、土地探し共に
　　　　ハウスメーカー提携（紹介）の不動産屋に依頼する場合
　　と、
どちらがメリットがあるのでしょか？ご教示よろしくお願いします。

□■アドバイス

まず、事前にどちらがメリットがあるかを決めるのは無理と思います。
ただ、出来るだけの事をして、より良い結果を得てください。

貴方が全ての調整をするには、内容的に専門性が高いのが、この事業です。

不動産屋や住宅建築会社に直接頼むと、総合力（建築・不動産と金融）
のある担当に出会える可能性が低く、そのため、対知識と対交渉力から
十分に成果を上げられるか、慎重を期す必要を感じます。

貴方の味方になる良いパートナーを探し、業務
（不動産探しや建築会社などの選択方法の検討を含む企画作業）
を委託して下さい。

　（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

中尾様、早速のご返事ありがとうございます。
やはり、プロの第3者機関に依頼すべきですね。調べてみます。

相談内容　

親類から山林を買ってくれないかと依頼されました。
そのご本人名義のもので、言い値で買って欲しいということなのですが、
私は山林の価値がわかりません。山林の土地の価格や
そのほかの資産価値があるとすれば、その価格を調べたいのですが、
どのように調べたらよいか教えていただけませんか？

□■アドバイス

自分も今、同じような問題に取り組んでいます。
その山林のある森林組合に問い合わせて売買事例などを聞きました。
材木の搬出のしやすい状況かどうかも価格に影響があるようです。

（さとうさん）

相談内容　隣接土地の購入

隣家の土地25坪を1,000万円程で買わないかと言われています。
購入すると合計80坪ほどの四角い土地となるため購入したいのですが、
購入手続きを専門家に依頼すると、手数料等はいくらくらいかかるのでしょうか。
専門家にまかせず、不動産取引に素人の私でも手続きはできるのでしょうか。

□■アドバイス

個人間取引で不動産を取得する場合、不動産仲介手数料が要らない
という大きなメリットがある反面、いろいろなトラブルが発生しやすい
というリスクが伴います。そこで、一般的にトラブル解決法から、
契約前に行なう必要がある調査や相談、取引事務等の
代行サービスのご利用をお勧めいたします
（エスクロー代行サービス）。

　　　・契約物件における事前調査
　　　・取引価格における妥当性
　　　　（低廉譲渡で譲与とならないか、価格交渉しにくい、
　　　　　後の調査で売買価格に不満が残る…などを解消するため）
　　　・宅建業法に基づいた重要事項説明内容の把握
　　　・資金、諸費用の計算
　　　・契約書作成、立会い
　　　・引渡し、登記の手配など

最近ではこれらの業務を行なう代行業者が全国各地で増えてきました。
仲介ではございませんので、取引金額に関係ない調査・相談・取引事務代行費用
となります（通常の不動産仲介手数料よりも格安で依頼することができます）。

ご依頼内容によっても費用がことなります。
当社は静岡県での業務なら請け負うことができますが、
県外の場合は、お近くの代行業者をご紹介させていただきます。
費用など詳細をお問い合わせされたらいかがでしょう。

　　　　　　代表取締役・矢部賀也（日本ファイナンシャルプランナー協会員）

（株式会社エイム・矢部賀也さん）

□■アドバイス：２

「隣地の土地は多少高くても買うべし！」と言う格言（？）もあります。
ご質問の専門家とは、いわゆる不動産業者であれば、
通常手数料として物件価格の3％＋6万円に消費税と言われると思います。
依頼する内容や範囲に応じて変更はあると思いますが…。

また、少なくとも私の知る範囲においては、きちんとした調査を行い、
いわゆる重要事項説明書と契約書を作成します。
もちろん権利の移転に伴い司法書士等も参加しますし、
土地境界等や測量が必要であれば、土地家屋調査士等も必要になるでしょう
（通常は売主側の手続ですけど…）。

以上のことを御本人で出来ると判断されるのであれば、
やってみるのも経験だと思います。
心配ならきちんとしたプロに頼むのも判断です。
あとは、あなた自身と業者等の相性もあるでしょうし、
売る側のお考えも何かあるではないでしょうか。
その辺をご相談されたらいかがですか。

（トリム・ツクダヤスヒトさん）

相談内容　営業担当者について

こんばんは。現在、建物条件土地で土地を購入予定です。
しかし、初めはそんなことなかったのですが、
決めようかと土地を止めて頂いてから、営業の方の態度が気になりだしました。

たとえば、間取りも決まっていないのに、
土地の手付金（契約金）を100万円と印紙代1万円を払って、
もし間取りで予算が合わなければ全額返済してくださるというのです（印紙代以外）。
　　
説明で分かり図らい部分もあると思うので、簡単に読んどいて…と、
渡してもらいましたが、契約の説明はお金を支払ってから受けることになっています。

私としては、その前に私たちの希望の間取りがこの土地に入るかとか、
設備等を多少変えたいので、その差額は…というようには聞いていますので、
きちんとした設計や金額等を提示して欲しいと思います。

確かにその土地を取らないと　他の方に取られてしまうというのは
分かるのですが、提示前に100万円払えと言われても、従う気になれません。

今度の週末に、私たちが作成したプランを元に、1階部分を訂正したものを
作って持ってきてくれるのですが、それならば、2階部分も作成してくれて、
ついでに見積もりもしてもらいたいと思うんです。

実際、土地を買ってみたら、希望の間取りができなかった
ということがないように、契約前に間取りと金額を確認したり、
希望の間取りを持ち込んだり、素材の本を持っていって
こんな風にしたいとは言っています。

それに、被害妄想かもしれませんが、担当者の言動に、
馬鹿にされているような部分も感じます。こうゆうものなのでしょうか？

どなたか良いアドバイスをお願いいたします。

□■アドバイス

建築条件付は、本来、土地売買であって、建築請負契約先を限定しているものです。
また、建築すること自体を強制しています。でも、建売とは違いますし、
建売の幻（図面も無ければ何もない）とは全く違います。

まず、設計のプロに契約をして、つまりフィーを払って、
プランの相談に乗ってもらうことです。
素人では、たとえ図面ができてきても、その良し悪しを評価できません。

建築士に設計を頼むのでなく、
不動産会社が作ってくる図面のチェックを依頼するのです。
プランチェックなら、5万円程度で引き受けてくれる建築士が
いると思いますし、遠方でも構いません。

それで拉致が開かないときは、改めて設計だけを別途依頼して、
それを建築業者に請負わせれば良いのです。他の業者との競争見積は意味がありませんので、
建築士に建築費分析を依頼して、適切な価格の交渉をしましょう。

設計分離を嫌がる不動産会社は、もともと利益を沢山取る事を考えている場合が
多いと思いますので、あまり薦められる物件ではないように思います。

ただ、今後の慣れの為に交渉や、物件の価値を正しく知るすべを身につけておきましょう。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

□■アドバイス：２

建築条件付土地売買について、過去の自分自身の相談を受けた事例からお話します。

参考プランが出ていたと思いますが、それを大きく変更することを売主側業者は嫌がります。
ほとんどの場合、わずかな間取り変更程度しか、受け入れてはくれないとお考え下さい。

従って、担当者は、いかに買主を、そのプランに誘導するかと言う点のみに努力を払います。
ご自身の希望するプランを受け入れてくれるなら、なんら問題は無いのですが…。
その辺を基準に話をしてみると業者の姿勢が判ると思います。

もちろん、参考プランをベースにして立てるなら全然問題ないと思います。
しかし、この場合も前出の通り、工事監理をあなたの立場で検討してくれる
建築士を、別途に入れたほうが絶対に良いと思います。
そのためのフィーは、安心して住むための費用とお考え下さい。

（トリム・ツクダヤスヒトさん）

相談内容

マンション購入についてお聞きしたいと思います。
私と姉の2人で現在賃貸の部屋に暮らしています。
2人であわせて40万ほどの月収です。

新築マンションを購入したいと思っているのですが、
姉妹の合算という形のローンは難しいのでしょうか？
　　
買いたいところの相場ですと、やはり2LDKでも2500万位はしてしまいます。
やはり中古よりも新築マンションが買いたいのですが、無理なのでしょうか？

保証人は立てないでローンを組みたいのですが
（以前保証人を立てれば組めるかも…と言われたことがあります）、
ご回答の方、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

金融機関によっては単身女性のための住宅ローン商品もあります。
生計を一つにする姉妹なら、収入合算を認めてくれるところもあるかも知れません
（ただし、合算されるのは収入合算者の50％までの場合もあります）。
複数の金融機関に相談される事をおすすめ致します。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　　倒産

2001年に一戸建てを新築しました。
その時に土地、建物を販売した不動産会社が去年倒産しました。
10年保証の契約がありましたが、その保証はいったいどうなるのでしょうか。

□■アドバイス

10年保証の詳細が書いてありませんが、
保証書は手元にありますでしょうか？
その保証書の発行者は誰でしょうか？
もし、倒産した建築会社が発行したものでしたら、
既に倒産していますので、ただの紙切れです。
保証会社など第三者機関が発行した保証書でしたら、
その保証書を発行した会社にお尋ね下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

サイトで調べると売建は違法と書いてあるので、
先日担当の不動産業者に聞いたら、
「今は地域限定の先行販売なので、売建は別に違法ではない」と言われました。
同じグレード仕様の他の物件を見せて、その仕様書に沿って
普通契約するそうですが、そういうものなのですか？

□■アドバイス

建築条件付きの土地とは、土地の売買契約後、
3か月以内に建物の請負契約を土地の売主又は売主の100％子会社、
又は土地の販売代理人と締結する事を条件に販売されるものです。

建物は請負契約ですので、どんな建物でも予算に合わせて建築が可能です。
土地の売買契約締結後3ヶ月以内に建物の請負契約が成立しなかった場合は、
無条件で土地の売買契約は解除され、それまでに支払った土地の手付金等は
全額返還されます。

売建てとは、予め建物の建築確認申請をしておいてから
（役所の許可を取っておいてから）、土地のまま販売し、
土地建物の売買契約締結後、建物の建築を着工する販売の方法です。
建築確認（役所の建築許可）がおりていなければ、違法行為となります。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川文人さん）

■□相談者より

香川様、お返事ありがとうございました。
実は、大幅な設計変更を依頼すると言う条件で設計士を入れて
相談することになり、建築確認申請前に白紙条件付きで、
「売建」として契約しましたが、ちょっと心配なので、
都の相談室に行ってみることにします。

相談内容　

このたび初めてマンションを購入します。申し込みをして、
申込金は不要と言われましたが、手付けの支払い（1割）を要求されました。
重要事項の説明や契約書面も見せていただいてない状態で、
手付けのみを先に支払うのは疑問なのですが、
手付けを支払うタイミングに関して決まりはないのでしょうか？

私の理解としては、
　　　申し込み→申込金支払い
　　　→重要事項の説明→契約→契約とほぼ同時に手付け支払い
と考えておりました。
売り主の要求するようなタイミングで払っていいものか、教えてください。

□■アドバイス

先ず、貴方の理解は概ね正しいと思います。
重要事項の説明を専任の取引主任者から受けて下さい。
これが不動産購入には必要不可欠です。
納得が出来れば契約をなさればいいでしょう。

（森田住販・森田喜久雄さん）

■□相談者より

森田さま、ありがとうございました。
先に重要事項説明などしていただけるよう、お願いしてみます。

相談内容　　

先月、不動産屋さん（以下、A社）に土地を買いたいとの相談に行きました。
そこで1,750万円の売り地のチラシをもらいました。
条件はかなり良かったのですが、予算オーバーのため無理と思っていたら、
A社さんが、
「この物件は1,500万円で売るということで地主と話がついている」
と教えてくれました。
条件はかなり気に入ってたため、さっそく家族で話し合い、
1,500万円で購入の申込をすることにしました。

契約日も決まり、私たちもローンの準備や、
住宅メーカーとの間取りの打ち合わせをしていて、
いよいよ契約を来週に控えたある日にA社さんから電話があり、
話を聞いて自分の耳を疑いました。
「地主が最低でも1,650万円でないと売らないと言っています」

詳しく聞いてみたところ、この土地は、別の不動産屋さん（以下、B社）が
地主さんから売買の仲介の依頼を受けているようです。
私がお世話になっているA社さんは、B社からその情報を貰い、
客を探す客付け業者と呼ばれるものらしく、A社は客の代りに、
B社は地主の代りに、という形で、それぞれ交渉をしていたらしい（？）のです。

A社さん曰くは、
「B社は地主にきちんと伺いを立てずに勝手に安い値段を言っていた」とのことです。

その後、B社から連絡があり、
　「申込があったから地主が値段を吊り上げた。自分たちも迷惑している。
　　1,650万円なら売ると言っている。それでも、当初の1,750万円よりかなり安い。
　　ダメなら、この話はなかったことに…」
と言われました。

そんなこと言われても、こちらだって色々と準備も進めていますし、
いまさら金額を上げられても困ると伝え、再度、なんとか地主に
値下げ交渉をしてもらうことになりましたが、
B社の口ぶりでは正直期待できそうにありません。

もし、値下げが無理で契約が流れてしまった場合はどうなるのでしょうか？
銀行や住宅メーカーさんとの打ち合わせも進んでいますし、
親戚や友人、職場の同僚にも土地を買い家を建てることを話してしまっていますし、
今更ダメになったなんて言えません…。

A社・B社のどちらか、若しくは地主から損害賠償金を貰えるのでしょうか？

ちなみに、A社さんは当初B社さんから1,750万円と紹介を受け、
その後にB社から1,500万円までの値下げの連絡を受けたそうです。
それはB社も認めているそうです。

なお、契約自体はまだしていません。買い付け証明書というものを書きました。
買い付け証明書を書くときに、手付金を払うと言ったのですが、
A社は受け取ってくれませんでした。
もし手付を払っていたら、状況は変わりましたでしょうか？

□■アドバイス

今回の取引を整理しますと、以下のような感じかと思われます。

　買主＝媒介＝仲介業者A社　←→　仲介業者B社＝媒介＝売主
　　　※媒介は仲介と同じ意味です。
　　　※A社は買主さんのために仕事を、B社は売主さんのために仕事をします。

　　・買主は1,500万円で購入の意思表示をし、買い付け証明を書いた。
　　・仲介業者Aは仲介業者Ｂに買い付け証明書を渡し、売主に交渉した。
　　・契約日も決まり、契約間近になって売主の気が変わり、1,650万円でないと
　　　売りたくないと仲介業者Bに伝え、それを聞いた仲介業者Aが買い主に連絡した。

契約日が決まっていたと言う事は、当初、売主は1,500万円で
売却の意思表示をしたと思われます。
売主が1,500万円の買い付け証明を受け取った後、
1,500万円での売却承諾書の様なもの（書面）は発行してなかったのでしょうか？

契約日が決まった時に、たとえ口頭であっても契約を承諾している
と思われますが、1,500万円で売却の意思表示をした書面が無いと難しいですね。

仲介業者は仲人です。仲介業者に過失がない限り、結婚と同じで
一方が気が変わったからと言って責任を問えません。
買い主の貴方が売買契約前に購入を止めた場合と一緒です。

手付金は仲介会社に支払うものではなく、売主に支払うものです。
手付金は売買代金の10％程度です。
一般的に売買契約締結と同時に手付金を支払います。

　　※手付金を先に支払い売買契約を後で締結する場合、
　　　売買条件が整っていない（書面になっていない）ので
　　　トラブルになる事も多いため、売買契約書の締結と同時に締結するのです。

　　※申込金（10万円程度）を支払い、申込みの順位を保全する事と
　　　手付金とは性格が異なります。

もし、…なら、等、仮定の相談は出来ません。売主に売買契約を締結するように、
請求する事は可能と思われます。結果についてはどうなるか解りません。

市区町村の無料法律相談をご利用されるか、弁護士にご相談下さい。
仲介業者の過失が明白でしたら、都道府県の宅建課などへご相談下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

相談に乗って頂きありがとうございます。

　　> 当初、売主は1,500万円で売却の意思表示をしたと思われます。
　　
B社曰くは、登記上の所有者はその金額で売ると言ったそうですが、
後でそのことを知った家族が反対して、金額が上がったそうです。

　　> 売却承諾書の様なもの（書面）は発行してなかったのでしょうか？
　　
残念ながらB社が買付証明をもって行ったときに上記の上記の状態になっていた
そうで、買付証明は受け取ってくれなかったそうです。

もし手付金を払っていれば…と言ったのは、知り合いが契約前でも
手付金を払っていれば手付金が倍で戻ってくるかもしれないと聞いたからです。
香川さんのお話を聞く限りでは、難しそうですね。

どうしてもこの土地が欲しいので、再度、Ａ社、Ｂ社に交渉してみようと思います。

相談内容

現在検討中の土地があります。既に契約済みの土地なのですが、
ローンがおりず8ヶ月以上滞ってる為、先方に断らないと
私どもは買いつけ証明を出せない状態です。
そこで買いたいという意思表示で10万程の申込金を
早急に入れて欲しいとせかされています。
買いつけもしないで支払って問題ありませんか？
契約に至る途中で重要事項等で気に入らない場合は申込金は戻ってきますか？
その際領収証にどのように一筆入れてもらえば良いのでしょうか？

□■アドバイス

申込金（申込証拠金とも言います）とは購入を検討する期間、
または売買契約締結までの期間、申し込み順位の保全をしてもらうためのお金です。
口頭での申し込みや書面への署名捺印だけでは本気で検討してもらえるかどうかの
確認がしにくいため、10万円程度のお金を預かり、申し込み順位（一番手）を保全します。

領収書には、宛名・金額・物件の所在地・申込証拠金としての
コメントを記載してもらいます。同時に不動産購入申込書に署名押印しますので、
書面に申し込みから順位を保全してもらえる期間と
辞退した（売買契約に至らなかった）場合に
申込証拠金が全額返還される旨の記述が有る事を確認して下さい。

申し込みはあくまでも購入検討する順位の保全であり、
申込金は手付け金ではありませんので、
購入希望者が辞退した（売買契約に至らなかった場合）場合、
申込金は全額返還する義務が不動産会社にあります。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございました。
申込金という事を確認したうえで無事支払ってきました。

相談内容　

はじめまして、今年の3月上旬に土地の売買契約を交わし、
現在、決済・引渡しを目前に控えている者（買主）ですが、
売主側に理不尽な現状で決済を迫られそうで不安に感じ、ご相談させて頂きました。

売主（業者）と開発分譲地（当時造成中）の土地1区画について、
今月末日を残金の支払期日（売主が希望した期日）とする売買契約を、
仲介業者を通して結びましたが、
重要説明事項で確認した開発計画書に記載されている内容と、
造成後の現状に相違（地面が20から30cm高い状態）あった為、
一部やり直しの造成が入る予定です。
　
（売主は当初、「開発完了検査が通ったので造成のやり直しはしない」と言って
　いましたが、地面の高さについては特に念を押して確認した事項であり、
　私共から開発計画書通りにする様抗議して、一部やり直しする事となりました）

私共の住宅ローンにつきましては、今月末日にて決済する方向で
話を進めていましたので、準備万端でしたが、昨晩になって、残金支払期日までに
造成のやり直しが完了できない為、私共の購入する1区画のみ
開発計画書通りに造成して引渡すと、売主が仲介業者を通して言ってきました。

しかし、これでは重要説明事項で確認した内容と
異なる状況（※1）での引渡しになってしまう為、
　「売主側都合での、期日延期の申し出をしてもらうか、延期しないならば、
　　期日までに開発計画書通り造成を完了して下さい」
と、仲介業者に伝えましたが、まだ返答が無い状態です。

　　（※1　開発計画書では、全区画同じ高さの地面となっており、売主は1区画のみ
　　　　　 地面を掘り下げて引渡すと言っています）

開発完了検査証がおりたのもつい数日前（5月25日）で、
重要事項説明で確認した内容と相違する現状なのに
引渡してしまおうとする売主と仲介業者に不信感を感じずにはおれません。

仲介業者は契約時から売主の味方になっており、
売主の都合の良いようにしか物を言いません。
もしも、重要説明事項で確認した内容と相違する状況で期日を迎えた場合、
売主側の違約と、仲介業者の不備について、
当方が主張する事は実務的に見て可能でしょうか？

以上の事柄につきまして何卒アドバイス、ご指導を頂けませんでしょうか。
宜しくお願い申し上げます。

□■アドバイス

開発業者はレベルが変わってしまったことについて
どのような説明をされているのでしょうか？
そして、相談者さんは計画通りでないとどのような不利益があるのでしょうか？

レベルが変わったことを役所も容認し、他の購入者も容認しているのでしょうから、
計画と違うからと他の部分までレベルを下げさせるのは権利の乱用のように思います。

相談者さんの区画は要望通りにレベルを下げると言っているのでしたら、
それで良さそうに思いますが、何がご不満なのでしょうか。

（集住企画・中村孝司さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございます。

　　> 開発業者はレベルが変わってしまったことについて
　　>どのような説明をされてい るのでしょうか？

レベルが変わった理由について売主からは何の説明もありません。
私共から「引渡し時の状況はどうなるのか」と確認して
計画内容とレベルが違う事を認めたぐらいです。

　　> 相談者さんは計画通りでないとどのような不利益があるのでしょうか？
　　
計画通りで無かった場合、確実に不利益が発生する事は、
建設会社から聞かされており、わかっておりますが、ここでは
「重説内容と異なる現状で引渡しされる場合」
について質問させて頂いておりますので割愛させて頂きます。
もし、その不利益によって事情が変わるというのでしたらば、
改めて書かせて頂きます。

　　> レベルが変わったことを役所も容認し、他の購入者も容認しているのでしょうから、
　　
建設会社からの話では、盛り土が規制にかからない高さなので
審査に通ったのではないかという予想です。他の購入者の方について、
また、他の区画が契約に至っているかどうかはわかりかねます。

　　> 計画と違うからと他の部分までレベルを下げさせるのは
　　>権利の乱用のように思います。

売主には少なくとも、契約時の重要事項説明にて宅地建物取引業法　
第三十五条の五に則って確認している内容を守る義務があると思います。

　　> 何がご不満なのでしょうか。
　　
まだ未完成なのに、決済をしなければならない事にまず不満です。
完成してから決済するものではないのでしょうか？

またできましたら、下記についての可否をお教え頂けますでしょうか？

　　>> もしも、重要説明事項で確認した内容と相違する状況で期日を迎えた場合、
　　>> 売主側の違約と、仲介業者の不備について、当方が主張する事は
　　>>実務的に見て可能でしょうか？

何卒宜しくお願い致します。

　　※補足です。
　　　「造成後の現状に相違（地面が20から30cm高い状態）あった為、
　　　　一部やり直しの造成が入る予定です」
　　　は、元々の計画の高さ相当分にプラス20から30cm地面が高い状態で、
　　　道路との高低差が20から30cmになっているわけではありません。

■□相談者より

解決致しました。先程、仲介業者から連絡がありまして、
造成作業が期日までに完了しない為、売主から決済・引渡し期日を
延長して欲しいとの申し出がございました。造成が完了してからの
決済・引渡しとなるようですので、一先ず、今回の相談内容は解決いたしました。
お騒がせ致しまして申し訳ございませんでした。

■□相談内容　

住宅会社にプラン作成を依頼する時に依頼書というものに
署名・捺印し、申込金20万円を払いました。
結局契約はせずに、お断りすることにしました。
私は、そのまま20万円が返金されると思っていたのですが、
地盤調査代と設計料が差し引かれるということでした。
プラン作成依頼書には、「お申し込み条件として敷地調査を実施いたします」と
書かれておりましたが、地盤調査を行う日も知らされず、勝手に実施されており、
設計料の方もいくらくらいかかるのか事前に説明はありませんでした。
このまま住宅メーカーに、言われるがままの料金を
支払わなければいけないんでしょうか？

□■アドバイス

依頼書に契約に至らない場合はかかった費用を控除すると書いてありませんか。
未実施の作業については支払う義務はありません。
但し、地盤調査やプランは今後の建築にも役立ちますので、
報告書や図面（法的には成果物といいます）を必ず受け取って
円満解決するようお勧めします。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談者より

契約に至らなかった場合は、申込金から諸経費を差し引かせていただきますと、
作成したプランは回収させて頂きますというふうにかいてありました。
かかった費用は払わなくてはいけないのに、プランは回収されるみたいです。
結局手元には何も残りません…。こんなことって普通でしょうか？

□■アドバイス：２

某高級ハウスメーカー元社員に聞いたところ、
敷地調査は20万以上かかるのが普通で、それ以上はメーカーが負担している。
他のメーカーに利用されないために、成果物は申込者に引き渡さないこと
になっているとのことです。
この業界はこれが普通と思っているんでしょう。私は、基本設計などして
本設計まで進まない場合などは、合意で精算しています。
ハウスメーカーと争うなら、消費者センターと相談されたら如何でしょうか。
勝ち目があるなら小額訴訟という手もありますが。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談者より

そうですか…。ハウスメーカーと争う気はないのですが、
納得いかないことばかりで、
きっともうハウスメーカーでは家を建てないと思います。
いい勉強をしたと思って今後に役立てていきます。
色々と親切に教えて頂き、ありがとうございました。

■□相談内容　　

お忙しい中相談にのっていただけるとのこと、よろしくお願いします。
現在、新築マンションを購入する予定で話しが進んでいて、
夫婦合算でローンを組むことになっており、
今月末に契約という運びになっていたのですが、
実は、私が病気になってしまい働くことが出来なくなってしまいました。
返済は可能なのですが、それ以前にローンは組めないと思い、
キャンセルしようと思うのですが、その際にお金はかかるものなのでしょうか？
今のところローンの打診をしてOKはもらったものの、契約もまだですし、
手付金や頭金など、まだお金は一切払っていないです。
どなたに相談していいか分からず、ここにたどり着きました。
どうかよろしくお願いします。

□■アドバイス

マンション分譲業者に事情を話して申込を撤回されたら如何ですか。
いままで、手付けも何も支払っていないのでしたら、
別にキャンセルのためにお金を払う必要はありません。
また、万一、業者が要求しても支払う義務はありません。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談内容　

平成14年の7月と10月に
「5年以内に売却すれば、購入時の95％で売却できる」と言われ、
投資用のワンルームマンションを購入しました。
10月に購入した分については値引きがあったため、売却益が出るとも言われました。

今年2月に、売却を申し出たところ購入先の専務から電話があり、
「営業マンが何と言ったか知らないが、売却すると大きな損失が出る」とのこと。
　　
以来、営業マンとは連絡が取れなくなったのですが、
今日約2か月ぶりに電話があり、上司から連絡をしないよう止められていたこと、
自分が間違った情報で契約を結んだことを認めて謝られました。

彼の証言をテープにでも録れれば、契約を白紙に戻すことは可能でしょうか。
白紙にできなくても、いくらかの責任を追及することはできないでしょうか。

□■アドバイス

不動産売買契約は重要事項説明書／売買契約書など正確にできています。
所有権登記も済んでいるでしょうから、売買を白紙還元はまず不可能でしょう。
営業マンの甘言を信用したあなたの側の責任もあります。
不動産会社を監督する官庁も宅建業法上のことしか指導できません。
裁判を起こすにはそれなりの証拠もないと勝訴しません。
あなたは良い勉強をさせてもらったと諦めるか、その会社の責任を追及して
取引経過をネットで公開するなどやる覚悟があるかどうかです。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談内容　　

今月に建売を新築で購入しました。それに伴い
火災保険に加入するのに保険会社に見積もりさせたら
建物自体８５０万なのに　評価額は１６００万の価値があると言われました。
それで建設側に実際の価格はどうだと聞いたら
「営業にもはっきりはしらされていない」と返ってきました。
仲介が入っているので又聞きなのですが　なっとくいきません！
言えない訳はなんなんでしょうか？　スミマセンが宜しくお願いします。

□■アドバイス：１

建売住宅をご購入されたのでしたら、建物に消費税が課税されていますので、
その消費税から割り出せます。
例えば消費税が80万円でしたら、建物は1600万円と言う事になります。

それとも建物の工事原価を知りたいと言う事でしょうか？
自動車やその他の商品でも、そのメーカーが原価を表示しないように、
建売住宅の原価を公開する事は有りません。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川様　ご回答ありがとうございました！
もう一度質問よろしいですか？
建物価格は８５０万円とは契約書に記載されているのですが、
地積や構造からして１６００万円の価値があると保険会社に言われました。
保険会社の言う評価額と実際の建物価格とは一致しないものなのでしょうか？
すみませんが　宜しくお願いします！！

■□アドバイス：２

地積や構造で価格が割り出せれば、こんな話しは無いですが…。

そもそも、建物・不動産に関して素人の保険会社が
どうして正確な価値を割り出せるのでしょう。不動産鑑定士を抱えていて、
そこから導き出された金額というなら分かりますが。

保険会社は、保険の対象金額が大きければ大きい程、保険料が高くなり、
得をするでしょう。その当たりを考えてみられては。

保険金額とは、保険会社が決めるものでも、
不動産会社・建築会社が決めるものでもなく、ご自身が
「この建物を消失してしまった時、このくらい保険金が下りれば、納得出来る」
という考え方で、決めるものかと思います。

（夏目さん）

■□アドバイス：３

建物本体の保険のかけ方には、
新築時の建物価格（再度同じ建物を建てるときの費用分）を
保険金額とする場合（新価特約と言います）と
任意の金額を保険金額とする場合があります。
建物の新築費用は、その地域の標準建築工事単価に
建物の延べ床面積を掛けた金額とします。
従って、その地域の標準工事費が坪当たり50万円とすると
30坪の建物は1500万円の評価となります。

売り主さんが表示した建物価格850万円は、850万円で売り渡した事であり、
建物の工事代金や評価額と一致しないこともあるでしょう。

従って、貴方が万一の際に今と同じ建物を再建築出来ることを望まれれば、
その保険会社の評価額で保険を掛けられることをおすすめ致します。

（アットホーム・香川文人さん）

■□アドバイス：３

不動産だと個々によって価格が出ますから、分かりづらいのかも知れませんが、
例えば自動車の車両保険なども、やはり保険会社側の評価額（補償額）と、
実際の車両価格が違ってくる場合も多いかと思われます。
　（クルマの場合、標準価格がありますから、それを元に算出されると思いますが
　　通常、購入価格は、値引きなどがありますから、個々によって様々だと思います）

なお、今回は実際の価格を上回る金額になっているかと思われますが、
当然、その逆もありますね（何らかの事情で割高だったりした場合など）。

私でしたら、多少の掛け金の差でしたら、万一に備えて、
再度同じものを建てられるような補償額にすると思いますが、
反面、あまりに掛け金が違うのであれば熟考の上、決定することになると思います。

（草柳＠Fudosan.JPサポート）

■□相談内容　

先日ある不動産仲介業者と物件を決めました。
しかし都合により解約しようと思いその仲介業者に連絡をしたら
重要事項の説明をし、鍵を渡したので退室扱いになり
支払った金額はすべて戻ってこないとのことでした。
しかしその物件の契約書なのですが当初仲介業者の契約書に記入し
提出したのですが、その物件を管理している不動産業者の契約書を
渡されていて記入してほしいとのことだったのですが、
その書類は提出していません。
この場合契約は一度成立したことになるのでしょうか？
最初に払ったお金は返ってこないのでしょうか？

□■アドバイス

契約締結前の解除と契約締結後の解除とで解釈が異なります。
しかし、「契約書」だけでは何の契約書かわかりませんし、
契約書の約款もわかりません。
書面一式を持って、最寄りの消費者センターまたは
都道府県の住宅課へご相談されることをおすすめ致します。

（アットホーム・香川文人さん）

□■相談者より

香川文人様、貴重なアドバイスありがとうございます。
このような話は、相談相手がいないため悩んでいました。
これで気が晴れました。本当にありがとうございました。

■□相談内容　

このたび、マンションを購入することになりましたが、
契約の際に必要なものを聞いたところ、
住民票と印鑑（認め印）のみでよいといわれました。
ローンは組まないのですが、たったこれだけのもので、
契約ができるものなのでしょうか？
何処を見ても載っていないので、基本的なことかもしれませんが、
よろしければ教えて下さい。

□■アドバイス

こんにちは！ご相談事案ですが、
聞かれていらっしゃる通りの書類で足りるかと思われます。
ここで言う「契約」とは、残金を支払うお取引きでしょうか？

だとすれば、私達は通常「決済」と呼んでいる手続きで、
司法書士立会いの元売主様から買主様へ不動産名義を移転する作業になります。

　不動産取引の場合
　　　・権利を失う人色々と厳格な書類が必要なのですが…
　　　・権利を得る人は基本的に全て三文判で通用します。
　　　　（ローンを組む場合は実印が必要）

住民票は買主様名義に所有権登記をする際に必要な書類となります。
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございます！本を読んでも、役所にいっても、
「不動産は慎重に！」といわれているので、
かなり身構えてしまいますね。
また何かありましたら、よろしくおねがいします！
ありがとうございました。

■□相談内容　

新築一戸建てを仲介専門の不動産屋さんに探してもらっているのですが、
最近気に入った物件があり調べると、売主が直接販売していることがわかりました。
仲介手数料がかからないのなら売主から買った方がいいのかと
仲介の不動産屋に聞くと、売主価格と変わらない値段で購入できると言います。
どちらから購入したら1番お得で安心なのでしょうか？

□■アドバイス：１

ご相談の件、一般の方が考えればどう考えたって
売主直売の方がお得のように思いますね。お気持ち「ある意味」良くわかります！

しかし、もし私がその仲介会社の担当営業でしたら、
手数料をお支払いになって、私からお買いになる事をお勧めします。
理由についてなのですが、売主から直接買うリスクについて
考えた事がおありでしょうか？

不動産でなくても何の世界でも、関係が良好なうちは大きな問題も恐らく無く、
小さな問題も笑い話程度に進むものです。しかし、何か障害が起こり
それがきっかけで関係がギクシャクしてきた場合、
　　　相手はその道のプロ集団　VS　相談者さんは素人
といった構図で、１人（又は家族）でどのように戦っていく覚悟がおありでしょうか？
相手の話（言い分け）に対して、
　　「いや！　それは聞いた事が無い！　おかしいじゃないか？」
と、ただちに言い返せますでしょうか？

直接取引しているだけにイザという時に、
相談者さん側に回りかばってくれる味方（専門家）はおりません。
友人や知人に相談しても、その大変な状況に同情してくれる人は大勢いるでしょうが、
解決してはくれないでしょう。全て自力で行う必要があります。

トラブル話はちょっと大袈裟かもしれませんが、例えば、
　　「土地の実測図はありません。新たに実測も致しません。なぜなら、
　　　ご覧の通り、四隅にきちんと境界杭が確認出来ますので、
　　　何の心配もありません。」という話に、
相談者さんは反論出来ますでしょうか？

仲介報酬は、情報を右から左に流すだけの対価ではありません。
その辺を良くお考えになられて結論を出すべきと思います。
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

□■アドバイス：２

お応えします。例えば、
新築1000万でしたら、直購入では当然1000万ですよね。
今回、仲介業者の申し出も、
本来買主から上限としていただける36万はサービスして、
買主から1000万でいいよ・・ということですね。

仲介業者の儲けは、媒介だったら売主から上限36万の手数料をいただけるし、
売主代理だったら上限72万をいただける権利が発生します。
だから、買主である相談者さんからいりませんので、同じ金額で購入できますよ。

これだったら迷うのも無理はありません。媒介の仲介の最大のメリットは、
金額交渉とトラブルの時の第三者の証明の役割にあると思います。
1000万を950万で購入できることが出来ても、
購入後、塀の工事を約束していたのに未完成の状態だった。
売主と買主の間で、約束した、約束していないでもめる。
　　
上記のメリットを生かせるしっかりした業者なら頼むほうが良いでしょう。
しかし、買主側、又は，公平な立場から考えない業者
（つまり売主とグルになっている業者）なら、
デメリットになりますので、やめておくほうが良いです。

しかしこの物件の発見は、其の業者を通じて紹介されたのであれば、
其の業者で買わなければいけないでしょう。
業者は商法512条を根拠として、相談者さんに人力をつくして
この物件に到達したのです。不義理なことは出来ません。
逆の立場で考えればおのずとわかるでしょう。

もうひとつ、不動産の購入にお買い得という発想はやめておくほうが良いです。
うり二つの物が量産される商品ならそのような発想が当然あるでしょう。
でも不動産は、同じものがこの世に二つと無い商品なのです。
（ハビット・小谷吉秀さん）

■□相談者より

返信ありがとうございました。わかりやすい説明で納得しました。