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相談内容　

東京・20代女性
まず、借りているアパートの立退きの話がでるまでの流れを、
大まかにご説明します。　

　●物件について
　　　築15年、2DK、家賃\60,000、管理費\2,000、2年更新契約
　　　（更新料は家賃1ヶ月分）、契約時礼金・なし、敷金・家賃1ヶ月分、
　　　　周辺家賃相場\65,000程度

　　1.8月末に寝室が雨漏りし、布団やカーテンが濡れる被害にあいました。
　　　管理会社に連絡して処置をしてもらったので、とりあえず、
　　　今のところはもれてきません。布団などはクリーニングに出し、
　　　代金が請求できることになっています。　　　　　　　

　　2.管理会社の対応が悪く、また漏るかもしれない状況の中、
　　　全然連絡がありませんでした
　　　（以前もいくつか不備があり、何度かもめました）。

　　3.今月更新なので、これまでの不備などを理由に家賃などについて
　　　交渉希望したところ、いきなり、6ヶ月の猶予をあげるから
　　　それまでに退去してくれと言われました。
　　　　　　　　　　　
　　4.更新拒否の理由は、
　　　　　・クレームが多いこと
　　　　　・この先、また水漏れがあった時に、色々請求されたくないこと
　　　　　・友人が来た際、駐車場の隅に何度か駐車したこと
　　などと言われました。

　　5.家賃・更新料などが口座自動引き落としのため、自動引き落としは
　　　今月までということになっています。

こちらとしては、大家・管理会社の落ち度で迷惑かけておいて、
一方的に出ていけと言うのは理解できません。
無断駐車に関しては、邪魔にならない場所で、他の入居者もするので、
うちだけ言われるのも、やはり納得いきません。
そのため、今、管理会社に話し合いを申し出ており、以下の希望を出してます。

　　1.家賃か、更新料を下げてもらって、そのまま住む。

　　2.立ち退く場合は、正当な金額（引越し費用、次の物件の契約費用、
　　　迷惑料など）を支払ってもらいたい。

　しかし、契約書を見たところ、
　「借主は物件を明け渡す際、
　　いかなる場合でも貸主に金員を請求することはできない」

　「本契約の紛争になった場合の訴訟費用はすべて借り主の負担とする」
　という項目があり、署名・捺印しました。

そのため、どう交渉すれば良いのか悩んでいます。
どうか良いアドバイスをよろしくお願いします。
また、もし立退料取れる場合、どのくらい請求可能なのか、教えてください。

---

□■アドバイス：１

私見ですが、この程度では、一般借家契約の更新拒絶の
正当事由とはならないと思います。

ですので、希望の通りで良いと思います。
また、契約書の、
　　「借主は物件を明け渡す際、
　　　いかなる場合でも貸主に金員を請求することはできない」
　　「本契約の紛争になった場合の訴訟費用はすべて借り主の負担とする」
の条項につきましては、無効になると思われます。
なお、最近の契約書では、この条項が削除されているのが一般的です。

もし、管理会社が貴方の要求に応じない場合でも、
立ち退きの裁判を提訴するのは、大家と管理会社の方ですから、
暫く様子を見ているのが良いと思います。
司法の判断によらず、強制退去させることはできません。
万一、家賃を受け取らない場合は、供託すれば良いので、
供託する旨を大家と管理会社に告げて下さい。

　南日本新聞さん（ http://373news.com/ ）のサイトの、
　以下のページを参考にして下さい。
　　 http://373news.com/fukushi/answers/050215.htm
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

涌井様、迅速なご返答ありがとうございました。
契約書の件、少し安心しました。

実は昨日、管理会社が家まで訪ねてきて、少しお話をしました。
やはり、今のところ進展はなしですが、大家さんの更新拒否の理由を、
もう一度確認したところ、
　　「もしもこの先、雨漏りした時に人命にかかわることがあったら怖いから、
　　　もうこの部屋を誰にも貸したくない」
と言ってるそうです。
今住んでいて、そんな危険があるようには感じないですが…。
実際は、度々のクレームで私達（主人と住んでいます）に対して嫌なイメージが
あるらしく、もう関わりたくないというのが本音のようです。
今後、直接、大家さん、管理会社と私達で話す機会があるかもしれませんので、
その時に改めて私達の気持ちを伝えようと思います。

こんなことが起きなければ、今頃はなんの問題もなく更新してたでしょうし、
あくまで私達は、現状の権利の範囲内で、正当な要求をしてるだけで、
別に大家さんと争いたいわけではありません。いろいろと複雑な思いもありますが、
できる範囲で大家さんの立場を考慮する気持ちも持っているつもりです。

どうしても折り合いがつかなければ、裁判するしかないですが、
話し合いでうまく解決できれば一番良いですよね
（大家さん次第ですが…）。

いろいろとアドバイスして頂き、本当にありがとうございます。
また報告を兼ねて、相談させてもらうかも知れませんが、
どうかよろしくお願いいたします。

----------------------２６日後-----------------------------

涌井様、お久しぶりです。いつも相談に乗って頂き、ありがとうございます。
あれから大分たっていますが、何の進展もありません。

管理会社が思うように間に入ってくれず、大家さんと直接話し合いすることは
実現できそうもないです。
とりあえず、どっちにしても退去には応じられないので、家賃を支払って
住みつづけようと思いますが、ここで悩んでいます。

家賃の方は今まで自動引き落としだったのですが、
今ストップしている状態なので、振り込みになります。
私たちとしては家賃の値下げを希望しているので、
これまでと同じ金額を振り込めば、うやむやになってしまうような気がします。

自分たちの希望家賃を供託しようかとも考えていますが、
どうすれば一番良いかを悩んでいます。
どうかアドバイスを頂けないでしょうか。よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス：２

私見ですが、地代・家賃の弁済供託ができる主な例としては、
以下がよく知られています。

　　1.支払日に地代・家賃を提供したが、地代・家賃の値上げや
　　　土地・建物の明渡し要求などの理由で受領を拒否された場合（受領拒否）

　　2.地主・家主と争いが続いていて、あらかじめ地代・家賃の受領を拒否され、
　　　地代・家賃を提供しても受け取ってもらえないことが明らかな場合
　　　（受領拒否）

　　3.地主・家主等受取人が行方不明の場合（受領不能）

　　4.地主・家主であると称する複数の者から地代・家賃の支払請求を受け、
　　　いずれの者に支払ってよいかわからない場合。または地主・家主が死亡し、
　　　その相続人が誰であるか不明の場合（債権者不確知）

ご質問の内容が受領拒否に該当するのかは微妙に思います。
供託官の判断によると思いますので、弁済供託に該当するかどうかは、
お近くの供託所（法務局等）にお尋ねになってみたら、いかがでしょうか？
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

いつも迅速なご回答ありがとうございます。先方は家賃を受け取らないわけではなく、
振込先を知らせて来たくらいなので、やはり供託は難しそうですね。
とりあえず、11月分はこれまで通りの金額で支払う他ないのでしょうか…。
本当はその前に交渉したかったのですが、管理会社がなかなか対応してくれないので、
すべてが中途半端な状況です。ただ家賃を未払いの状態にしておいては、
こちらが不利になってしまうと思うので、早めに支払うつもりなのですが…。

---

□■アドバイス：３

横から失礼します。少し涌井様と違った方面から、考えてみました。

現状のように、相談者さんの側だけでは、
相手が話し合いの場につかないのであれば、

　　　●客観的な正当性を評価してくださる機関や団体
　　に間に入ってもらい、ご相談なさるというのも、一つの方法かと思われます。

　　相談に乗ってくださるだろう機関や団体は、

　　　●自治体の消費生活センター
　　　　 http://www.kokusen.go.jp/

　　　●地元の宅建協会などの主催する無料相談
　　　　 http://www.zentaku.or.jp/

などがあるかと思われます。

なお、相談に行かれる際に、今回、投稿されたような内容を、
分かりやすく書面にまとめ（特に、「ご自身の主張」を明確に）、
持っていくとよいと思います。

仮に解決できなかったとしても、そうすることで、
　　　●実際に相談に行った事実を記録することができる
ため、先方が引き伸ばしたとしても、最終的に決着をつける際に、
相談者さん側に有利な状況になると思われます。
（＝相談者さん側ではなく、先方の都合で解決が遅れていることを証明できるため）

ですので、涌井様のおっしゃった供託の方と併せて、動かれることを
お奨めすると同時に、その結果をご投稿いただければ幸いです。
（わんえるで～おー・前野）

---

■□相談者より

前野様、アドバイスありがとうございます。
ご丁寧に説明して頂き、とても参考になりました。
来週に自治体の無料法律相談があるみたいなので、
そこで1度相談してみようと考えております。
結果など、また報告させていただきます。

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相談内容　

東京・20代男性
はじめて投稿させていただきます。よろしくお願いいたします。

5年間住んだアパートから退去するですが、
仲介業者がどうやら業務停止でつぶれてしまっているようで、
連絡がどうしてもつきません。2年契約で2年後との更新でしたが、
大家、仲介業者とも、一度も更新の依頼や連絡がきませんでした。
また、大家様が不在のことが多く、連絡が電話でほとんどつかない状況でした。

そして現在、大家様から、いくつか困った要請がきました。
以下、どのように対処すればよいのか、アドバイスいただければ幸いです。

　●トラブル1
　　大家様は、「退去通告は60日以前でなければならず、念書もある」とし、
　　1ヶ月前の自分の通告に対してクレームをいただきました（おそらく、
　　退去予定の8月分だけでなく、9月分の家賃も請求するものと思われます）。

　　　1.契約時、仲介業者を介した契約では「1ヶ月前」となっている
　　　（更新していないため3年前に契約が切れているかもしれない）

　　　2.念書は確かにある（手書き）

　　　3.退去はかなり前から決めていたが（50日前くらい）、仲介業者・大家とも
　　　　連絡がつかず、30日前にようやく電話がつながり、退去の旨を書いた手紙
　　　　も出した。

　●トラブル2
　　　5年間、計2回あった2年後との更新タイミングの更新料を、
　　　今になって請求されました。

　　　1.入居時、仲介業者に払ったお金まで請求されている
　　　（仲介業者は入居後すぐに業務停止となったようです）

　　　2.これまで一度も連絡がなく、特にトラブルもなくすごしてきた。

　　　3.更新料は確かに払っていない。が、入居時の敷金は入金しており、
　　　　それでクリーニングすることはできる。

更新料は確かに払ってないので、払うべきかもしれませんが
仲介業者が持っていったお金の件が不明になってしまっています。
一番困っているのは「60日前退去通告」で、契約書と異なる念書が
存在しています（5年前のことで覚えていませんでした）。

以上のようなことで、すべて大家様の言うとおりに
2ヶ月分の家賃、更新料を支払うべきなのか、
ご教授願えますでしょうか。よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス

念書に相談者さんの記名捺印があって60日前を承諾しているなら、
60日前通告が有効なのでしょう。
しかし、連絡がとれなかったという事実があるなら、
それで大家さんを説得できるでしょう。

更新料は契約を更新するときに必要なので、契約を更新していない
（新たな契約書を作成していない）のですから、支払う必要はないと思います。

更新についての法的な規定はありません。
問題は敷金精算（原状回復）ですが、それは大家さんと退去後の状況を見て、
必要な修復をすることになるでしょう。

交渉相手は大家さんということになりますが、
敷金は大家さんが預かっているのでしょうか？

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

---

■□相談者より

佐藤様、返信、ありがとうございます！
その後、あちこち相談したり調べましたところ、
更新は「自動更新」というものになるらしく、
この場合更新料は発生しませんが、
退去通知の期限がもっと長く90日になってしまうそうです。

そのため、更新しても自動更新でも90日分の家賃を考えると、
自分のケースの場合、金額はほとんど変わらない…と言う事態になりました。

もし佐藤様の仰るとおり、更新についての法的な規定がない…
ということであれば、更新料も発生せず、
あまりお金がかからなかったかも知れませんが…。

自分はその後、大家様と相談し、更新料・家賃（退去通告分）
・前状回復を含めて、入居時の敷金を充てることで合意しました。
結局、敷金が返ってこないので、払ってることになりますが、
5年分の汚れもあるので仕方ないかな…と思っています。

ありがとうございました。

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相談内容　

東京・30代女性
2週間前、大家さんから電話がきて、
「今のマンションを売却するから出て行ってほしい」と言われました。
理由は10月に大家さんの娘さんの結婚式に使う資金がないので、
家を売却したいとのことです。

退去する時期に関しても、問い合わせてもはっきりとした回答はせず、
「買い手に家の中を見せたい」と言ってきます。

買い手が見たい時に見せる義務がありますか？
また、立ち退き時期に対して、明確な回答が無い場合、
法律的には、いつまで居ても構わないものなのでしょうか？
アドバイス、お願いします。

---

□■アドバイス：１

半年前から借り主に正当事由を申し出て、
契約解除を申し出て、解約を出来るのが借地借家法です。
でも、昨今の不景気のせいもあり、法律では割り切れない状況が
起きているのも事実です。例えば、競売などで落札されると、
契約しなおす状況が生まれています。

退去命令が下される可能性があります。
立ち退き料を貰って、次の移転場所を探す方が良いと思います。
詳しいことは、なるべく専門家に相談する方が良いと思います。

（天理不動産流通・金城豊治さん）

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■□相談者より

早速、アドバイス頂き、ありがとうございます。
大家さんから立ち退きの正式の書類が来ておらず、
立退き料も出ないと言われました。
このような場合、どうしたらいいですか？

---

□■アドバイス：２

自治体が開催しているような無料法律相談で、相談されてはいかがですか？

（わんえるで～おー・前野）

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□■アドバイス：３

先のアドバイスどおりですが、整理しますと内覧させる「義務」はありません。
次に、立ち退き料の有無の前に、
　　　●何日づけの書類で、正式な明渡し要求がいつか
が大変大事で、今後重要になります。
その「いつ申し入れか」を書類でもらうことが先決です。
そして、明渡しまでの期間に準じて、明渡し条件（立ち退き料など）の
条件交渉することになります。
その中で、事前内覧の譲歩も位置つけましょう。
条件に応じない時は、しかるべき機関にご相談を…。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

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相談内容　

私は引越しのため現在住んでいるアパートの解約を考えております。
入居の際にもらった重要事項説明書には、「解約に関する事項」の欄に、
「本契約を解除する場合は借主は一ヶ月前に申しでること」
と記載してあるのですが、特約事項の欄に、
「本契約は年度末契約の為、二月以前に解約する場合は二月までの賃料を
　一括して支払い、本契約を解除するものとする」
と記載してあります。

契約期間はH15年4月5日～H17年4月4日までです。
私が解約をし退去するためには、1ヶ月前に申し出れば大丈夫でしょうか？　
それとも2月末までの賃料を一括支払いしなければならないのでしょうか？

去年まで同じアパートに住んでいた知り合いは、
契約期間途中の退去をしたのですが、
1ヶ月前までに申し出るだけで大丈夫だったと言うのですが…。
法律のことはよく分からなく戸惑っています。よろしくお願い致します。

---

□■アドバイス

特約の意味がよく解りませんが、現在解約の意思表示をして
来年の2月までの賃料を支払えと言うことはあり得ないです。
1ヶ月前の予告で大丈夫だと思いますが、念のために
その業者へ確認をしてみましょう。

（集住企画・中村孝司さん）

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■□相談内容　

急な転勤が決まって4月半ばに引越しする予定です。

先週の土曜日（3/27）退去連絡をしようと思って、
不動産屋に電話したのですが誰も出ませんでした。
その後何度かけても誰も出ないので、火曜日に不動産屋へ行ってみると、
倒産してしまったのか（？）誰もおらず、張り紙もありませんでした。
不動産屋の前でうろうろしていると、不動産屋が入っていたビルのオーナーらしき
おじいさんがたまたま出てきて、事情を話したら
「ちょうど今日来るからあなたの連絡先を伝えてあげる」といわれ、
用件と連絡先を書いたメモを渡しました。

その後大家さんにも電話したのですが、何度かかけてもずっと留守電で、
メッセージを入れたのですが、2日間連絡が取れません。
また、メモを渡してもらったはずの不動産屋からも連絡は来ません。

ずっと連絡が取れないまま引越し予定日になってしまったら、
どうすればいいのかと不安でしょうがありません。
何かよいアドバイスをどうぞよろしくお願いします。

---

□■アドバイス

解約の意思表示をしようとしたが、貸主側の都合によって
その意思が到達しなかったことを明確にしておけばよいのではないかと思います。
確実なのは、配達証明付き内容証明郵便で、その意思を貸主へ送付しておくことでしょうか。

（集住企画 ・中村孝司さん）

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■□相談者より

今日もまだ連絡が来ません。本当に心配ですが、
アドバイスいただいた通り封書で意志を伝えておこうと思います。
どうもありがとうございました。

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■□相談内容　　

テナントを借りています。経済的に厳しくなり、
このまま維持をしていくのは無理になったので、
不動産屋に相談して一ヶ月前予告をしたのですが、
契約書には３ヶ月前予告と書いてあって、一向に話に応じてもらえません。
恥ずかしい話、３ヶ月もこのまま維持していくのは無理があります。
そこをなんとか１ヶ月前退去通知にできないのでしょうか？
宜しくお願い致します。

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□■アドバイス：１

あくまで個人意見ですので参考までにして下さいね。
買い主、借り主に不利な契約は基本的に無効又は取り消し出来ると思います。
でも、この場合意志表示から、貸し主側からは（正当事由）と
６ヶ月以上借り主側からは（正当事由なし）３ヶ月以上してから
解除出来るとなっていますね。ですので難しいのでは無いかと思います。
でも、いくら決められているからと言って、支払い出来ない事情があるにも関わらず、
解除を認めないというのもどうかと思いますね。
貸し主はいくら法律上期間が決められていても、事情等考慮して
実状に即した対応をとらなくてはならないと思います。
一度専門家に聞くと良いと思いますよ。
（天理不動産流通・金城豊治さん）

---

□■アドバイス：２

基本的には、１ヶ月前予告での退去は難しいでしょう。
借主に不利な契約条項は無効ですが、テンナントの場合の３ヶ月前予告は
全国的に考えても一般的な予告期間と私は解釈しています。
よって、借主に一方的に不利な契約条項とは言えませんので、契約は有効と言えます。

貸主の承諾を頂く以外に手段はないです。
又、物件を使用せずに空家賃を支払い即時解約と言うのは出来ると思います。

私が同様のケースで上手く言ったのは、借主が自分で次の借り手を探して来る
替わりに退去予告を免除してもらい、敷金等も有利な割合で返還してもらった事は
あります。この場合に貸し手としては、空家の期間が短くてすむので、メリットがあります。
（アート不動産・吉田さん）

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■□相談内容　

疑問に思う事がありますので相談させて下さい。
現在住んでいるアパートが５月末をもって契約期間が満了となります。
退去予定なのですが、入院していた為に１ヶ月前に退去申告出来ず、
６月初旬に解約との通知が管理会社より届きました。
途中解約の場合１ヶ月前申告と契約書に明記されているのですが
契約満了時のも同じなのでしょうか？　更新手続きも一切しておりません。
また、６月分の賃料を全額支払った後、日割り家賃を差し引いて
敷金と共に返還すると書面にて言われたのですが、
これは納得するべきなのでしょうか？よろしくお願いします。

---

□■アドバイス

契約満了後は、６ヶ月前に賃貸人から、正当な理由をもって、
解約の申し出がない限り、自動的に同じ条件で更新をします。
　　
ここで気をつけたいのは、更新後の期間は、期間の定めのない契約になることです。
ただし、期間について、お互いの合意があれば、それに沿います。
賃借人からの解約は契約で一ヶ月となっていれば、それに沿います。
ちなみに民法では、３ヵ月です。

解約は、満了と別の意味です。
月の途中の退去は、その月の満額を支払うとたいてい契約をします。
まだしも、住んでいない日割り家賃を控除してくれるなら、良心的です。
入院中でも電話等又は、代理等で一ヶ月前に解約の意思表示は可能と
社会通念上とらわれます。契約どおりのなるのが、基本です。

以外は当事者同士でお話してください。
もしかすると理解がえられたらラッキーと思ってください。
本来は、更新後の契約書を作成するのが論理にかなっているとおもいますが、
借家法第２６条により、作成しなくても、自動的に更新と法は認めているので、
関西では、通常、作成しません。
（ハビット・小谷さん）

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■□相談者より

答えて頂きありがとうございました。
疑問が晴れて、スッキリと解約手続きに臨めそうです。

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