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■□相談内容　

皆さんこんにちは。
今回約３年半住み続けたマンションを引っ越すことになり、
解約手続きをしています。
解約申し込みに対して、管理会社からは賃貸を日割りで返却すると言いながら、
日割り賃料の明細も開示せず、
「取りあえず何時も通り全額払いなさい。後日返却してあげるから」
という内容の手紙が届きました。
しかし、日割りと判っているのであれば、日割り金額を払えばよいのではないか
と思うのですが、如何でしょうか。
皆様の知識をいただければ幸いです。

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□■アドバイス

あくまでも一意見として参考までにして下さいね。
日割りの計算として決まっているんであれば、必要以上に取られないと思いますが、
心配なら支払う前に日にち計算をして金額を出して、
相手に確認してから支払ったら良いと思いますよ。

どういうシステムでいったん全額支払うか分かりませんが、
この内容だといったん支払ってから返金されるようにとれましたが、
その辺きちんと金銭の確認された方がいいと思いますね。
相手はきちんと説明する義務があるはずですから。
必要なら書面で残すべきですね。
（天理不動産流通・金城豊治さん）

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■□相談者より

ありがとうございます。
やはり相手にはきちんと説明する義務があるのですよね。
早速、交渉してみます。結果についても、ご報告します。

■□相談内容　

南青山のレンタルオフィスを賃貸。
解約は三ヶ月前に書面通知と記された契約書に捺印した。
捺印時に、3ヶ月と書いてあるが解約通知の時期については
3ヶ月前とは言わず、相談にはのってくれるとその場で口頭により確認をとっていた。

入居後、人員が増えるので同フロアーの広い部屋への移転を希望したところ、
担当者の対応が非常に悪く移転がスムーズに進まなかった
（先方担当者も不備を認識している）。

そのため、対応の悪さと今後この場所にいることに不安を感じ、
移転がスムーズに出来ないのならば、こちらの営業上に支障が生ずるので
一ヵ月後の早期退出の依頼をしたところ、契約書に3ヶ月と書いてあるので、
その通りに3ヶ月分支払えば解約できると言われた。

先方の不備により移転がスムーズに行かなかったことが原因にもかかわらず、
退出については、3ヶ月分の家賃を支払う必要があるというのは、
納得がいかないのですが、今後、実際に入居することのない二ヶ月分の家賃を
支払わなければ、ならないのでしょうか。何か良い解決策はないのでしょうか。

それと移転する場所の契約ですが、手付金を月内に一ヶ月分、
月末に保証金を全額といわれていますが、実際に入居し
家賃が発生するのが休み明けの５月６日からです。手付金は分からないでもないですが、
保証金を入居前に払うのはおかしな気がしますが、先方に聞くと、
不動産賃貸の契約は通常このようになっていますとしか答えてくれません。

契約時に必ず保証金を支払わなければならないのでしょうか、
そのような決まりでもあるのでしょうか。教えてもらえますでしょうか。

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□■アドバイス

詳しくい事はわからないので、一般的な事なケースとしてお答えします。
まず、口頭の約束は言った、言わないの問題になりやすいので、
契約書の内容が大事であることは解かって頂けると思います。
それと、退去と移転の問題は別の問題であるということも、
基本的な事として解っていただけると思います。

大家が出て行けと言ったのではなく、あなたの希望や
事情で退去するのですから、契約書の内容を守るべきでしょう。
(移転もあくまで、あなたの事情によるものです)
対応の不備等は、あなたの事情による移転に対しての事であり、
退去する事とは、基本的に関係ないと思われます。

支払いたくないのであれば、直接大家さんに交渉するしか無いと思いますが、
退去する賃借人に対して、大家が支払いをサービスしてやらなければいけない
理由は無いと思いますので、かなり難しい交渉となると思います。

また、保証金を入居前に支払うのは、普通の事だと思います。
と言いますか、それが賃貸借契約の条件であれば、支払うのが当然です。
それが嫌であれば、他のところを借りれば良いだけだと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

3ヶ月前の契約解除の申し出が契約書にかかれています。
解約の申し出をしてすぐに出て行く場合、
もし、その後すぐに次の契約者が入居した場合、
2か月分の賃料は、戻ってくるのでしょうか？宜しくお願いします。

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□■アドバイス：１

新規の入居者と、貴方の退去とは全く別のもので無関係です。
基本的には戻らないと思って下さい。(良く考えれば解る事だと思います)
但し、仲介業者や大家に良くお願いすれば戻ってくる事もあるかも知れません。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

早期退去して、すぐに次の入居者が入った場合、
賃料が返るガイドラインがある
と言う人に会いましたので質問させていただきました。
有難うございます。

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□■アドバイス：２

多分、国土交通省のガイドラインの事を指しているのだと思いますが、
敷金や保証金の返還については確かにガイドラインがあります。
然し、借主からの解約の通告が３ケ月前と契約書で決められていて、
その契約を守らずに、直ぐ退去する場合の賃料の３ケ月分の支払いは、
ある意味、契約を守らなかった場合の
契約違反に対する和解金の意味合いがあるものだと思います。
これについては、法律違反では有りません。

家主からの契約解除については、
法律で厳しい制限がはめられていますが、
借主からの契約解約
　（借主からの場合は、契約「解除」ではなく、
　　契約「解約」と呼ぶことが多いのです）については、厳しい制限はありません。　

ただし、そうは言っても、４ヶ月以上前というのは、あまりにも
借主の負担が大きく、認めがたいものですが、法律上は制限する規定がないため、
場合によれば、「６ヶ月前までに」などというものや、
契約期間中の途中解約を一切認めないというような契約もあります。

民法の規定によれば、借主の解約権があるのは、
契約期間を定めない契約か、
契約期間を定める契約であっても、
借主の解約権を認める条項があるものに限られているのです。

従って、まず、「借主の解約権が明記されているかどうか」が、
非常に重要なポイントとなります。
借主の解約権のない契約は滅多にありませんが、
もし、そのような契約条件があるなら、
手付金を支払う前に、業者による重要事項説明書の中で
途中解約について説明されるはずですので、その時点でクレームをつけ、
途中解約権を認めないならば、契約しない方がよいでしょう。
そうでないと、どのような問題が発生しても、契約期間いっぱいまで
家賃の支払いをしなければならないからです。
途中解約権が規定されているときには、その期限が
「退去の１～３ヶ月前までに申し入れる」という場合がほとんどです。
また、その契約を守らなかった場合には家賃の１～３ケ月分を支払う事を
契約書に明記している場合がほとんどです。
この点については、契約時に業者より説明が有ったはずです。　

私が知っている限りに於いては、そのような意味合いの
賃料の３ケ月分に関しての返還を指導したガイドラインの存在は知りません。
もし、存在するのなら、逆にぜひ教えて頂きたいと思います。
（高原開発・涌井さん）