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相談内容　

兵庫県・30代男性
買い手側（当方側）の宅建業者から仲介手数料について説明を受けました。
「法律で定められている限度額では？」
と尋ねると、
「今は、ダンピング（値下げ）することはほとんどありませんよ」
という返事がきました。
不動産取引の実情をよく知りませんが、
上限での仲介手数料は妥当なのでしょうか？
それとも、もしくは交渉の方法があるのでしょうか？

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□■アドバイス：１

あくまでも私見ですが、
何でもかんでも安くしてくれ…と言う発想は、好きではありません。
貴方側の業者さんの貴方のために働きます。
そして、働いてくれたことに対する報酬は、貴方の仲介手数料です。

契約が進んでしまっているようですが、交渉されるのであれば、
一番最初が肝心だと思います。
貴方が最初に、「仲介手数料の上限は××円だが、
なんとか○○円でお願いできないか…」などと持ちかけてみるのも一つの方法です。
但し、単に安いから良いと言うわけではなく、自分にとって信頼できる
業者さんであるかどうかこそ、私は大切だと思っております。
また、その業者さんのみが仲介できる物件もありますので、
どのような物件なのかを、事前にきちんと確認なさることも重要です。
（わんえるで～おー・前野）

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■□相談者より

前野様、アドバイスありがとうございます。
自分にとって信頼できる業者さんであるかどうか…という視点が、
手数料の多寡より優先していたように思います。
土地の価格についての交渉を続けてきたので、
不動産については価格交渉をするものだ…
という考えが頭についてしまっていました。
ありがとうございました。

---

□■アドバイス：２

法定手数料より高い手数料を請求されたのであれば問題ですが、
限度内であれば当然正当報酬です。値引きの交渉は可能です。
具体的テクニックは公開して多用されるのも
一業者として困りますので、ご遠慮させて下さい。

ただ、はっきり言えるのは
　　「法律で定められている限度額では？」
と言うのは、交渉方法としては一番下手な部類だと思います。
これで手数料を値引いてくれる業者が居るとは絶対に思えません。
逆に内心、「何だコイツ喧嘩売っているのか？」と思われるかも知れませんね。

交渉で大事なのは、相手の立場に立って考えることだと思います。
貴方が仲介業者の立場であれば、どの様なお客の場合に
正当報酬である手数料を値引く様な気持ちになるかを考えてみたら、
よく判るのではないでしょうか？
自分であれば、こういうお客だったら、値引いても良いかな…と考えてみれば、
自ずから交渉方法も判って来ると思うのですが、いかがでしょうか？
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

涌井様、アドバイスありがとうございます。
おっしゃるとおり、こちらの一方的な見方だったように思います。
仲介業者の立場に立って、考えてみます。

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□■アドバイス：３

たびたびすみません。涌井様の「相手の立場に立って考えること」
の回答を拝見させていただいて、補足です。

実際にどのような形で動いてくださるのかを確認して、
　　　●その作業を省略することは可能か？
　　　●その作業を代りに自分がすることは可能か？
などを、一緒に考えていくのも方法だと思います。
（わんえるで～おー・前野）

---

■□相談者より

前野様、重ねてのアドバイス、ありがとうございます。
今回の土地探しでは、上の2点は省略することができず、
業者さんでないとできないことでしたので、先方にお任せしていました。

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□■アドバイス：４

「自分にとって信頼できる業者さんであるかどうか」を重要視なさったのは、
とても良かったと思います。
なお、登記関係で、司法書士の先生のお世話になるかと思われますが、
不動産業者さんによっては、その業者さんと良い関係になられているのでしたら、
そちらの報酬額を一緒に交渉していただく…と言う方法もあるかと思われます。
うちの場合も、業者さんと仲良くなって、いつもお取引のある不動産屋さんだ
と言うこともあり、司法書士の先生に割安な料金でやっていただいたことがあります。
（わんえるで～おー・前野）

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■□相談者より

前野様、ご丁寧なアドバイス、ありがとうございます。
司法書士の先生への報酬は15万円くらいと
不動産業者さんから言われているのですが、
相場がどのくらいなのかがわかりません。
よろしければ、ご教示いただけないでしょうか。

---

□■アドバイス：５

まず、ちょっとした苦言になってしまうのですが、
今後に役立つと思いますので、書かせていただきますね。
最初のご相談の仲介手数料もそうなのですが、
　　　●どうやったら相場が分かるのか？
を、まず考えてみることが、何よりも重要なんです。
相場が分かれば、相場を元に交渉できますからね。

とは言え、家電製品やブランド品のような価格比較サイトは、
（そのうちできるかも知れませんが、まだ）活発化されていないと思います。
でも、今、こうやってやり取りしているインターネットには、
様々な貴重な情報がたくさんあります。

試しに、検索サイトで「司法書士　報酬」、「不動産登記　報酬」
などで検索してみてください。
いかがですか？
以前は報酬規定が定められていたものが、規制緩和で自由化され、
中には価格を売りにされている方も見つかりましたよね？
（但し、最初にも書きましたが、品物とは異なり、サービスは価格だけで判断で
　きませんから、その点だけは、くれぐれも気をつけてくださいね）

このような情報をひとつひとつ確かめて、
自分なりに相場を探していくことが大切なんです。
土地探しということは、おそらく、今後、建物の契約もされると思われますが、
その際も、見積りをひとつひとつ確認していくことが大切です。

　　そのためにも、
　　　●細かい見積り
　　を、きちんと出してもらうことが大切です。
今回、「司法書士の先生への報酬は15万円くらい」
とのことですが、報酬にも内訳はありますので、聞けば教えてくださいます。
例えば、夕方の契約の場合は、
翌日の提出になって、日当がかさむ場合もありますから、
費用を抑えたいのであれば、契約を午前中にする…などの方法も、
検討することができると思います。
（わんえるで～おー・前野）

---

■□相談者より

前野様、アドバイスありがとうございます。
相場の調べ方、見積もりの確認、報酬の確認方法まで、
細やかなご教示を頂きまして、大変勉強になりました。
ひとつずつ、調べていこうと思います。
ありがとうございました。

---

□■アドバイス：６

何の登記の事か判りませんが、報酬金額は司法書士によって、
かなり変るのは事実です。
しかし、司法書士報酬（手数料）が15万ということは、まずありえません。
おそらく、登録免許税が含まれていると思います。
この登録免許税は、一定の税率表に基づく税金ですから値引きは不可です。
なお、司法書士の報酬につきましては、通常は不動産業者を通じて
司法書士に依頼する方が安くなると思います。
と言いますのも、不動産業者はいつも特定の司法書士を使うことが多くなります。
そのため、司法書士にとっては、ある意味、安定して仕事を取れます。
そして、数次に渡る取引になりますので、不動産業者からの依頼に関しては
割安価格でやって頂ける場合が多いと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

涌井様、アドバイスありがとうございます。
15万円に含まれている内容を確認したうえで、不動産業者を通じて、
司法書士に依頼しようと思います。ありがとうございました。

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相談内容　

鹿児島・30代女性
はじめまして。
4月頃、いい物件があり、A社を通して紹介してもらいました。
また、知人がB社の事務として働いているので、
この物件のことを色々と相談していました。
知人は事務で、あまり不動産のことは知らないものの、上司に相談したり、
休みの日に一緒に、この物件を見に行ったりしてくれました。
知人の上司（B社）が、A社に何回か、電話を入れたそうです。

でも、この物件は敷地内の1画に借家があり、このことが原因で買うのを諦めました。
その際、A社とB社（知り合い）には、買わないと断りを入れましたが、
その後、売主が値段を下げ、いい条件だったので、8月にC社を通じて買いました。

すると、A社が売買契約手数料として値段の3％を払えと売主に言いました。
売主いわく、「A不動産と広告掲載は3ヶ月の契約で、しかも契約書を交わしてない」
とのことです。さらに、今度はB社からも紹介手数料として3％払えと言われました。

結局、かなりしつこく知人から催促の電話がかかってきたので、払いました。
しかし、納得できません。なぜ、支払う必要があるのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

私見ですが、宅建業者の媒介手数料は契約成立時に立ちあって頂くものです。
契約書や重説に署名捺印していない業者が請求できるものでは無いはずです。
また、売主と媒介契約書を締結してないものは宅建業法違反の可能性もあります。

最近、情報を教えただけで手数料を請求する権利があると、
いかにも正当な手数料だと言わんばかりの掲示板を良く見かけます。
しかし、私個人はその様な手数料請求に法的根拠があるとは思えません。
もし、そんなことが認められれば、ブローカーでも手数料がもらえることに
なってしまいますし、宅建業法の否定に繋がります。

正当だと主張するのであれば、A社B社ともに、C社に手数料の別れ分を
請求すべきです。
複数業者が介在した場合の手数料は、合計で6％以内
（売主から約3％、買主から約3％）と決まっています。
その程度のこともA社B社は知らないのだと思います。

また、宅建業法には刑事罰があり、全ての点において民法より優先して
業者の規制をしています。宅建業者は業法に規定された報酬以外は
受け取ることができません。

今回のご相談の3％の手数料につきましては、地元の鹿児島県に不動産業者を
管轄している行政にご相談下さい
（鹿児島県の場合は、鹿児島県土木部建築課にご相談して下さい）。

追加ですが、私個人は、宅建業法の下記規定、

　（報酬）
　第46条　宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介
　　　　　に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところ
　　　　　による。《改正》平11法160
　　　　2 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
　　　　3 国土交通大臣は、第1項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなけ
　　　　　ればならない。《改正》平11法160
　　　　4 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第1
　　　　　項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。
　　　　　《改正》平11法160

　（業務に関する禁止事項）
　第47条　宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等
　　　　　に対し、次の各号に掲げる行為をしてはならない。
　　　　1 重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為
　　　　2 不当に高額の報酬を要求する行為
　　　　3 手附について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を
　　　　　誘引する行為

　この第47条の2に違反する行為だと思っています。

　この第47条の2に該当する場合は、罰則規定の

　　第80条　第47条の規定に違反して同条第1号又は第2号に掲げる行為をした者は、
　　　　　　1年以下の懲役若しくは50万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。

となりますので、手数料の返金に応じない場合は刑事訴訟法の手続きに従い、
地元警察署に告訴する方法もあると思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

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□■アドバイス：２

B社に依頼していたものが、何故C社に変わったのか？
仮に、その経過の中にB社の「排除」と判断されるようなものがあれば、
B社には寄与分に応じた報酬請求権があると思われます。
B社からC社に変った経過次第でしょう。
（Fudosan.JP参加エージェント）

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□■アドバイス：３

お考えは良く理解できますが、宅建業者は業法を尊守する必要があると思います。
もし、第34条の2（※）に従って、B社が不動産取得に関する媒介契約書を
作成して、取得物件、取得希望価格も明記し、なおかつ手数料や違約金も
明記してあるのであれば、確かに、請求する権利は発生する可能性もあります。
　　（※国交省宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方
　　　http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/fudousan/kangaekata.htm ）

しかし、その様な説明や取得するための媒介契約書を締結しているのであれば、
今回の様なご相談者が納得しないという事態にはならなかったと思います。
契約の成立の仲介以外の場合に、手数料や違約金を請求するためには、媒介契約書を
作成するという手間を省いても、行うことは業法上、できないと思います。

そこに、仲介業者の排除があったとしても、取得に関する媒介契約書を正規に
書面化しておかなかった宅建業者の落ち度であり、説明不足です。
それにも関わらず、一方的に相談者を追い詰める形で手数料を請求する行為は、
許されるものとは思えません。
もし、その宅建業者が、どうしても手数料が欲しい場合は、
C社に請求すべきであり、相談者に請求すべきであるとは思いません。

なお、長野県において、その様な行為がされたことは今まで聞いたことがありませんし、
「あのお客も頼むだけ頼んでおいて、ひどいなぁ」と言う程度です。
確かに相談者の行った行為は、商業道徳に反するとも思われます。

だからと言って、自分が業者として力不足なのを棚に上げて、
消費者に対して不当と思える手数料を請求する行為が許されるものではありません。

我々宅建業者は、取得に関する依頼の場合でも媒介契約書を締結し、
その書面に作成された範囲内の手数料や違約金を頂くのが、
業界の信頼向上にも繋がるのだと思います。

なお、取得に関する媒介契約書の締結まで現実に行われることは少ないと思います。
その場合には、宅建業者は、いかなる事情があろうとも、
依頼が承諾しない手数料や違約金は取れないと思います。
取る場合には必ず媒介の依頼の書面化が必要だと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

返事が遅れてすみません。
こんなに早く回答がくるなんてびっくりしてます。
しかも、分かりやすく丁寧に有難うございます。
　　
確かに、私たちにも、商業道徳に反する面もあったかもしれません。
すみませんでした。
早めに、不動産業者を管轄している行政に相談に行ってきます。

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相談内容　

新潟・30代男性
はじめまして。私はこの春から宅地分譲地を探しており、
不動産屋さんへ相談しようと思った矢先に、ある住宅メーカーが主催する
宅地フェアーが開催されるとのことで、良い物件は無いかとお伺いしてみました。

そこでは、物件ごとに情報シートがあり、
希望地域の物件シートをコピーして頂き、実際に現場へ行き検討しました。
しかし、納得がいかず、その場限りのお伺いになりました。

それから5ヶ月後、
新聞広告に別の不動産会社が売主の宅地分譲の広告が入りました。
そこを見学すると共に、より良い物件を探すうえで、
再度、冒頭の宅地フェアー会場へお伺いし、物件を見せてもらい、
また、いくつかの物件シートをコピーして頂きました。

その際、前回の担当者は私のことなど、ほぼ忘れていましたが、
何かあれば気軽に質問してくださいと、再度、名刺を頂きました。

物件シートには、
宅地フェアー会場へお伺いする前に見学した不動産会社が
売主の分譲地も記載されておりました。物件を検討した結果、
とても興味が湧いたので、宅地フェア－の担当者にTELで連絡をしました。

すると、「その物件は、問い合わせ件数がすごいので、急いで予約して欲しい」
と言われました。家族も土地には賛成してくれ、購入意欲が湧いたので、
申込書を記入して、お金を預けました。

そして、購入に掛かる費用を軽く聞き（担当は宅建主任でしたが、
税率やらが今は分からないと言い、詳しくは後日にされました）、
予約した安堵感からか、深く気にせずにその場をあとにしました。

それから、10時間後に担当者から急ぎのTELがあり、
「言い忘れたが仲介料が掛かるのでご承知おきを」とのことでした。
しかし、そのTELまでそのことは一言もおっしゃらなかったので、
そんなの聞いてないと突っぱねました。
（最初に説明を受けた際、「我々は、まず宅地をご紹介することで、少しでも
　弊社の住宅を購入して頂けるようにこのような情報提供をしています」
　と聞き、それを鵜呑みにしていたので、寝耳に水でした）

とりあえず、文書で欲しいとお願いすると、
「説明不足で申し訳無いが、これだけ費用が掛かる」とのFAXを頂きました。

私の勉強不足もあるのですが、お金を預けて予約するまでに
時間があったことを考えるならば、その会社には不信感がいっぱいです。
最初に分かっていれば、坪数の増減や費用の面で大きく違ってくるので、
ショックでなりません。

その宅地分譲地は是非購入したいので、今回の申込みは取り止めて、
売主の不動産会社と直接取引きがしたいと思いますが、これは可能でしょうか？
もしダメであれば、仲介料の大幅な値引きは可能でしょうか？
（現在法律で定める最大値を請求されていますが、向こにも落度はあり、
　仕事量の割には高いのでは…と思っています）

今回は私の勉強不足に起因するところでもありますが、
是非アドバイスいただきたく、よろしくお願い申し上げます。

---

□■アドバイス

私見ですが、ネットの場合も含め、
広告等では仲介料の明細までは記載しないのが普通です。
売主・仲介、または媒介・代理等の取引態様の明示でたりるとされています。

その業者（建築会社？）が取引を仲介等と明示していた場合、
重説前に仲介料の明細まで説明しないからといって、
違法とは言えないと思います。広告や内覧の時点で仲介と明示してない場合は、
手数料は支払う必要は無いと思いますが、
仲介と明示されていた場合は支払う必要があると思います。

確かに今回のご相談の場合、
申し込みの時点で手数料について説明すべきであった
とは思いますが、違法とまでは言えない様な気がします。
現実的には、説明が無かったということで
手数料の値引き交渉をすれば良いと思います。

直接取引きは可能だとは思いますが、誠意ある態度とは思いませんし、
売主の不動産業者が真面目な業者の場合は断られる可能性もあると思います。
納得いかないのであれば、その建設会社と手数料無しの交渉をすべきだと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

丁寧なご回答有り難うございます。
本日、相手方営業担当より、謝罪と仲介料無料の回答を頂きました。
但し、上司の承認を得ないといけないので、
最悪は売主と直接取引でも構わないとのことした。
ひと安心いたしました。アドバイス有り難うございました。

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相談内容　

不動産業者の報酬額の支払いの時期についての質問です。
契約時に半分、引渡し時に半分が一般的なのでしょうか？
また、契約解除になった場合には、業者さんにお支払いした報酬は
返還されるのでしょうか？ご回答宜しくお願い致します。

---

□■アドバイス

仲介手数料は売買契約が成立する事により請求が出来ます。
　　一般には次の時期が考えられます。
　　　1.売買契約締結時（全額請求する事も可能です）
　　　2.売買契約締結後任意の時期（お客様と不動産会社が合意した時期）
　　　3.引き渡し時（取引完了時）

支払う方としては、売買契約締結後全額では、取引終了時まで
ちゃんと媒介して貰えるか不安です。
不動産会社や営業マンとしては、手数料の入金によって売り上げになり、
成績になったり、給与や賞与の算出根拠になりますので、
半額でも早めに集金したいものです。
よって、半額ずつの支払いが公平と思われます。

次に、契約の解除の場合仲介手数料はどうなるかですが、
売主又は買主の一方的な解除又は契約違反による解除の場合は、
売買契約が成立しておりますので、仲介手数料は半額支払って頂きます。

住宅ローンの融資が否認された時や天災地変など不可抗力により、
売買契約が無条件解除されたときは、売買契約は無かった事になりますので、
仲介手数料は支払う義務が無くなります。
仲介した不動産会社が既に受領済みの仲介手数料は返還されます。

（アットホーム・香川文人さん）

---

■□相談者より

ご回答頂有難うございました。手付金の保全措置について伺いたく存じます。
この保全措置ですが、業者が自ら売主になる時だけ適用されるのでしょうか？
売主が個人の場合で業者が媒介では保全措置は講じない形式となりますか？
お手数とは思いますが、何卒宜しくお願い申し上げます。

---

□■アドバイス：２

残念ながら、手付金の保全措置は個人間の売買契約には適用されません。

　　 http://www.re-words.net/flame.php?n=1740
　　　（不動産用語集R.E.words http://www.re-words.net/ ）

（アットホーム・香川文人さん）

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相談内容　

先日土地を購入するのに不動産契約をしたのですが、
不動産屋さんに支払う媒介手数料は3％＋6万と決まってるのですか？　
値引きはしてもらえないのでしょうか？

その土地は最初別のハウジングメーカーさんが販売してて、
私はその時に自分でその場所を通りかかって知り、そのハウジングメーカーさんと
契約まではいってなかったのですが、間取りプラン等の話は何度かしてました。

それから4ヶ月ぐらい音沙汰がなく、他にも土地を探してたら、
たまたま他の不動産屋さんが同じ土地を言ってきました。
そこは知ってて今検討中と言ったら、不動産屋さんが、
「そのハウジングメーカーさんとは先輩後輩の仲で、この土地の話がきたんだけど、
　そちらで建てると坪単価が高いけど、うちで扱ってる工務店でやると
　坪単価も安いし、自分達の好きなハウジングメーカーで建てる事もできます」
とおっしゃって下さいました。
私としては自分の好きなハウジングメーカーがあったので、予算と検討して
自分で決めれるし、元のハウジングメーカーさんとも先輩後輩の仲で
こちらの事も全て話しをしてると言ってたので信用して契約をしました。

ですが、結局不動産屋さんが扱う工務店さんが
元のハウジングメーカーさんから一旦、
私が希望する土地とその横の土地を購入して、
工務店さんから土地を買う形になってしまい、
そちらの工務店さんで建てるという条件付になってしまいました。

なんだかちょっと変なからくりをされたような気がします。
私が元のハウジングメーカーさんに色々不動産屋さんの事とかを聞いたり、
状況を聞いたりしてればよかったのですが、
不動産屋さんも悪い人じゃなさそうに思えたし、
あまり疑うような事をするといやらしいかなとも思いまして…。

元々自分で探してきた物件ですし、元のハウジングメーカーさんで
購入してればたぶん媒介手数料はいらなかったと思うのですが、
この場合媒介手数料はどうなりますか？
ちなみにこれから家を建てると建物に対しても媒介手数料はいるのですか？

---

□■アドバイス

不動産を売買した時に仲介業者に支払う仲介手数料は、
売買代金が400万円を超えた場合3％＋6万円（税別）が
仲介手数料の上限（限度額）になります。
従って、仲介に要した期間や仕事量などで仲介手数料額について
仲介業者と話し合いのうえ、決めます。仲介業者とよく話し合ってください。

建物の建築をする契約は請負契約となり、売買契約ではありませんので
仲介手数料は必要ありません。

いきさつが書かれていないのでよく解りませんが、元々仲介で
建築条件が無い土地が建築条件付きになり、さらにその工務店が買い取り高くなった
（当然余分な費用がかかっています）土地を買うのは、疑問に思います。
信頼関係があり、ご納得されているのでしたらそれはそれて良いのですが…。

もし、不審な点がありましたら、都道府県の住宅課にご相談下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

---

■□相談者より

お返事ありがとうございます。手数料は不動産屋さんと話し合いで決めれるとの事ですが、
土地の契約時に不動産屋さんから「媒介手数料のお支払い約定書」というものに
住所・氏名・印鑑を書かされました。まだ話し合いはできるでしょうか？
支払いの方はまだです。以前にその不動産屋さんから、
「手数料の額は法律で決められてる額です」とだけ一度聞きましたが、
約定書にサインする時は大した説明もありませんでした。

---

□■アドバイス：２

前回も書きましたが、法律で決められているのは仲介手数料の上限です。

約定書が何か解りませんが、仲介手数料は媒介契約を元に支払います。
極端に言えば媒介契約が仲介手数料を支払う根拠になります。
媒介契約の締結時に記載された仲介手数料の金額を承諾のうえ
署名押印されたら、その金額を支払う事になります。

媒介契約の締結時に契約内容の説明が義務づけられていますので
説明を受けていらっしゃると思われます。
ただし、手数料の上限の事は書いてありませんので、その時に手数料について
質問や交渉をしない限りそのまま署名されているのが現状と思われます。

不動産会社にとっては、最初から仲介手数料を減額する理由はありませんので、
お客様が自ら交渉しない限り安くなりません。

例えば、家電品などを買う場合、色々な店を回って価格を調査したり、
カタログをもらって詳細を検討されると思います。

不動産は高額な商品ですので、家電品以上の慎重な物件の調査や
関連の法律を勉強するなどの努力も必要です。
税金の控除も税務署がこれだけ安くなるので申告しなさいとは言ってくれません。
控除を受けるためには自らが勉強し税務署へ申告する必要があります。

（アットホーム・香川文人さん）

---

■□相談者より

詳しくご説明いただきありがとうございます。
手数料については自分で探してきた土地という経緯もあるので、
約定書にサインはしましたが、交渉してみたいと思います。
建築条件は少々疑問に思えるので、市の相談所で聞いてみたいと思います。
また分からない点がありましたら教えて頂けますでしょうか。
お忙しい中お返事ありがとうございました。

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相談内容　

先日契約した土地売買契約を、手付を放棄して解除したいのですが、
その際、仲介に入った不動産屋さんに仲介手数料を
支払わなければならないのでしょうか？

---

□■アドバイス

土地売買の解約についてお答え致します。契約が成立した時に
仲介手数料は発生いたしますので支払わなければなりません。
契約の解除の事由を仲介した不動産業者に理解を求めて
手数料について考慮していただけたらいいですね。

　　　　　（有）アンラク　安楽　市夫　　東京都町田市木曽町1627番地
　　　　　　TEL：042-792-8282　FAX：042-794-0933　メール： ank@anraku.co.jp

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■□相談内容　

はじめて相談します。先日ある不動産業者と
手付金10万円で「ローン特約付不動産売買契約」を締結しました。
「頭金10万円でOK」
「現在ある自動車ローンやカードローンを住宅ローンで一本化する」
「諸経費も住宅ローンで一本化する」
「ローンが通りそうに無いときは、ハウスメーカーの社長から一時借り入れ、
いったん債務をなくし、その分、住宅ローンを借り増し
（土地単価を水増しする）から大丈夫」
という不動産業者の甘い言葉に惑わされ、その場で契約してしまったものです。

しかし、家に帰ってからよく考えてみると、
そこまでして購入してよいものか（800万くらいの水増しローン）
と反省し、3日後に不動産業者へ手付金放棄による解約を申し出たところ、
既に契約は成立しているのだからと
仲介手数料約130万（3,600万X3％+6万+消費税）を請求されました。

まだ、ローン申込等も行っていない状態ですが、
この仲介手数料は支払わなければいけないのでしょうか？
そもそもこの契約じたい有効なものなのでしょうか？
ご回答の程よろしくお願い致します。

---

□■アドバイス

手付金10万円で「ローン特約付不動産売買契約」を締結、
3日後に不動産業者へ手付金放棄による解約を申し出たところ…
に関しましては以下のとおりだと思います。

　　　・宅地建物取引 クーリング・オフ制度の告知の日から8日間なら、
　　　　契約解除できる
　　　
　　　・手付け金は、10万円でしたら解約手付金も、10万ですよ。
　　　　「手付け金が売買価格の一割を満たない場合は
　　　　　解約手付け金を総額の一割相当額とする」
　　　　と手付け解除の事項でありますが、もっともらしい事をかいてると
　　　　思うけど実際には、無効だからね。

　　> この仲介手数料は支払わなければいけないのでしょうか？
　　仲介業者にお金を払うとは、何のおかねですか？
　　報酬の名目をかえてるのかな？
　　貴方の言っておられる通り、ローンが通って初めての報酬では？

　　> そもそもこの契約じたい有効なものなのでしょうか？
　　契約事態に虚偽があったのでしょうか？
　　貴方のローンも書き上げや、多分修正・告も掛けるのでしょうね。
　　業者としては、銀行をだます行為になるのですがね。
　　そのほうが怖いと思いますが。

（三栄エステート・大山さん）

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■□相談内容　　

この度、住宅を建てるために土地を購入しました。
約1,400万円の物件なのですが、この土地は二筆に分かれていて、
それぞれ異なる所有者でした。
値段の方はそれぞれが、約1,350万円と約50万円でした。

そこで、気になる点があったのですが、購入前にインターネット等で勉強して、
仲介手数料というものは、土地売買代金の3％と6万円を足した額になるというのを知りました。
ですから、購入前に自分自身で計算して仲介手数料を出していたのですが、
不動産屋さんから提示された額がどうもその金額より高いのです。

不動産屋さんに確認してみたら、上記計算方法は
400万円を越える金額の場合だけに使えるやり方らしく、
実際には0～200万円は5％、201～400万円は4％、401万円以上は3％
という計算方法をするというのを教えていただき、
「この取引の場合は片方の土地が『0～200万円は5％』に該当し、
　速算式（と言うんですよね）で計算したものよりちょっと高くなってしまうんですよ」
と言われました。

この場合は、その高い方の仲介手数料を払わなければいけないのでしょうか？
一筆だろうと二筆だろうと、同じ広さ、同じ金額なのに、
二筆になると高くなるなんて納得しがたいものがあります。

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□■アドバイス：１

おしゃる通り仲介手数料は、略式に3％＋6万とお考えですが、
　正確には、
　　　 0～200万　…　5%
　　　201～400万　…　4%
　　　401～ 無限　…　3%
　の「累進の金額」です。

例えば、1000万の売買であれば
　　　 0～200万　…　5%　＝10万
　　　201～400万　…　4%　＝ 8万
　　　401～ 無限　…　3%
　　　（400万～1000万の分は600万
　　　　600万の3%＝18万）
　合計＝4万＋8万＋18万＝36万となります。
　　（ちなみに400万を超える場合は3%＋6万＝36万となります）

ご相談の内容ですが個々の土地取引の場合、
個々の面積・売買価格で仲介手数料を計算致します、

1筆の土地のようにあっても、登記簿上分かれていれば個々に計算致します。

　　＞約1350万円と約50万円でした。

　　1350万の仲介手数料は＝3%＋6万
　　　 0～200万　…　5%　＝10万
　　　201～400万　…　4%　＝ 8万
　　　401～ 無限　…　3%
　　　（400万～1350万の分は950万
　　　　950万の3%＝28,5万）

　　50万の仲介手数料は5%（＝2,5万）

　合計＝49万円です（消費税は計算していません）。
あくまでも、これ以上はもらえないと言う上限額です。
（森田住販・森田喜久雄さん）

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■□アドバイス：２

あくまでも個人意見ですので、参考までにお願いします。
そうですね、理不尽に感じますよね。今回の件では
不動産屋の判断でどうとでもなると思いますよ、
でもきちんと説明されておられますし、法定の範囲内ですので、
この部分に関しての業者の説明は全然おかしくないです。
不動産は一筆一筆別々に考えるので
見た目は区切りがない土地でも一緒には出来ず、
個別に計算されるから仕方ないでしょう。権利関係もありますし。
でも頑張って購入してください。
（天理不動産流通・金城豊治さん）

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■□アドバイス：３

森田さんの計算式の通りです。
　　3％+6万円を売買価格50万円のときにあてはめると
　　　50万円×3％＝1.5万円
　　　1.5万円+6万円＝7.5万円
　　となりますから、あきらかに5％で計算した2.5万円の方が安いですね。
　　また、それ以上請求できないことにもなっています。

消費税は仲介料の5％です。
二筆の場合は売り主が違いますから、契約書も別々なので
合計額の1,400万円に対する仲介料とすることはできません。
個別の計算になります。
（ハマ不動産・小野信人さん）

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■□相談内容　

はじめまして。今回土地建物購入で判らない事があるので
どなたか良きアドバイスをいただければと思い投稿しました。

今年の５月に知人よりいい物件（土地）があるけど購入しないか…
との話が持ちかけられました。
ただし地元大手建築会社のものなので、建物条件付だけど…との事でしたが、
予算的にもよさそうなので話を聞く事にしました。
　　
ところが大手建築会社の持ち物のはずなのに、
見ず知らずの仲介業者がやってきて話をすすめていきました。
打ち合わせは全て大手建築会社で行われ、銀行融資のための図面作成、
土地の売買契約、建物の建築請負契約などを交わしたのですが、
その際に仲介業社の手数料として法外ともいえる金額の手付を要求され、
無理なので減額してもらい契約を交わしました。

ローン特約に則り、期日までに
指定の銀行から指定した金額の融資がおりない場合は
白紙解除できる事は説明を受け、納得しました。
結局指定の銀行、指定日には融資は確定せず、他行にあたり１ヶ月遅れで、
予定していた金額より減額して融資が取れました。
建築会社は融資がおりたので今すぐにでも土地の決済をしてくれと急がすので、
建物の詳細見積もりどころか、図面すらない状態で、決済は出来ないと突っぱねました。
その際知人に聞いたところ建築条件付ならなおさら土地の決済の時点で
建築許可の書類が出来ているぐらいじゃないとおかしい…と指摘されました。

私も融資を通すために信販系のローンを一括返済したりと、
当初予定していた手持ちの資金が少なくなり、
また知人に仮図面からおおよその建築費を見積もってもらったところ
予算オーバーだという事が判り、その時点で白紙解除を申し出ました。

担当は多少土地建物の金額を安くするからと食い下がってはきましたが、
こちらの事情も理解してくれたようで、解除に応じる姿勢を見せてきました。
その際手付で払った金銭の内土地の手付と仲介業者に払った仲介手数料は
全額返金するが、建物請負の分は仮図面などを作成しているので数万円差し引くとの事でした。

ここまでは、納得できたのですが、その後仲介業者から何かと電話が掛かってきて
逢って話がしたいと言ってきましたが、解約する意思に変わりはないので、
その旨担当に伝え速やかに解除の手続きをするよう申し出た所、
今度はお返しする金額について打ち合わせがしたいとの事。
内容を聞くと、仲介業者も色々と動いたので事務手数料が掛かるとの話。

仲介手数料って契約成立して初めて払う物ではないのでしょうか？
仮契約（？）の時にローンも通っていないのに
仲介業者がお金を持っていくのも変だとは思ったのですが、如何なものでしょうか？

また、今回は建物条件付にもかかわらず、担当の怠慢で図面、見積もり、
建築許可申請の書類も出来ていなかったのも、私の中で不信感を大きくした原因です。
これらは建築会社の落ち度ではないのでしょうか？

支払った手付の内図面作成代はしょうがないとして、
仲介業者が手数料を取れるのでしょうか？
余りおかしなことを言って来る様なら、宅建協会か金融監督省にでも
相談したほうが良いのでしょうか？

最初に紹介してくれた知人も、申し訳ないことになってすまない…
と誤ってきていますので、余り事を大きくして他の人の迷惑もかけたくありませんが、
どうも納得がいきません。
皆さん、良きアドバイスをいただけますか？

---

□■アドバイス：１

建築条件付きの土地の仲介手数料は
土地の価格に対して3%+6万円（税別、土地の価格が400万円以上の場合）が上限となります。
建物の部分は請負契約ですので、仲介業者は仲介手数料を請求出来ません。

お尋ねの場合、土地の売買契約が住宅ローン特約により無条件解除されますので、
仲介業者は既に受領済みの仲介手数料を全て返還する義務が有ります。
建物の請負契約の部分は請負契約の内容によっては、
印紙税や設計料について差し引かれる場合があります。

仲介手数料の返還について仲介業者と相談する必要も義務もありません。
全額返金してもらう権利が有ります。
（アットホーム・香川文人さん）

---

■□相談者より

ご回答有難うございます。建築会社と、その仲介業者は
なにやら裏取引があるようで、こちらの解除にも何かと交渉しようと必死なのが判りました。
しかし、私の決心が固いことに気付くと、一転して
解約に伴う金銭の相談で一度お越しくださいと、すぐに解約に応じません。

私は何度も時間を割いて出向くのも嫌なので、
　「契約解除の書類を用意してください。その時に書類作成と、
　　金銭返却をしていただきます」
と強く言っても、うやむやにしてはっきり回答しません。

このままでは、解約はおろか、金銭も戻ってきませんし、
内容証明で解約の意思をはっきり伝えるか、公的機関に相談するか迷っています。
おそらく金銭の話し合いといっても、仲介業者が脅してくるか、
文句を言ってくるのは目に見えています。

建築業者の担当は仲介業者も立ち会って白紙解除しなければいけない…
と言っていますが、１回の立会いで書類作成、金銭返却をしてもらうのは
無理なのでしょうか？
仲介業者は事務手数料と言って全額返却する意思はなさそうです。

---

□■アドバイス：２

ここでは一般的な法律の定めのご案内と問題点の整理をする場所ですので、
対策方法のご案内となります。
契約の解除の方法と仲介手数料の返金とに分けてみます。

　　●売買契約の解除について
　　　契約の解除は売買契約書の第何条の規定に基づき解除する旨を
　　　内容証明で相手方に送付する事により可能です。ただし、
　　　契約の解除についてその方法を売買契約書に定めている場合はそれに従います。
　　　相手方が売買契約ての解除に伴う合意書とか覚え書きを必要とするようでしたら
　　　内容に良く目を通して不利な条文がなければ署名されても宜しいと思います。
　　　（損害賠償・損害金・手数料・仲介手数料などについて要チェック）

　　●仲介手数料の返金について
　　　ご自身で書いておられるように、管轄する行政機関に相談する方法と
　　　ご自身で法律に伴い処理される方法（弁護士に依頼する）になります。
　　　相談窓口は不動産業や建設業を管轄する都道府県又は国土交通省の出先機関です。
　　　それぞれ宅建業課や住宅課などの名称が付いています。
　　　仲介業者は仲介手数料の報酬規定によらない仲介手数料を受領する事は
　　　禁じられていますので、上記窓口に相談されると解決が早いと思います。
（アットホーム・香川文人さん）

---

■□相談者より

ご回答、ご指導有難うございました。
本日建築会社で話し合いの結果、土地の手付金は全額返済、
建物請負の手付金は図面代の実費を差し引いた分は返金してくれるとの事でした。
　　
が、媒介業者である仲介不動産屋はうちとは関係ないので直接交渉してくれと、
建設業者に言われ、挙句のはてにローン特約で解除は出来るが、
通常の場合だったら全額返済しない所をうちは半分だけ返してやる…と、
さも人のいいおっさん振りを見せていました。

この不動産屋と話をしても埒があかないで、県庁に相談しようと思っています。
ただ、気になるのが重要事項説明をした建設会社の社員に解約時の事を
念を押して確認した際には仲介手数料も全額返済すると言っていたのですが…。
いずれにせよ、余り良心的な業者ではなかったようです。

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