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相談内容　所有者の違う土地を一体化して売却するときの按分について

広島・50代女性
相続土地の売却のことでご相談いたします。
相続人が複数のため、
　　　●売却して法定相続持分に応じて分配する
ということで、やっと所有権移転登記が済んだ土地です。
地目は宅地で、4mの私道に面していますが、
隣接する土地の私道を通らなければ、公道に出られません。
いわゆる囲い地で、
「売却のためには、隣接する土地の所有者の私道を一緒に売るしかない」
と、不動産業者に言われました。

幸いにその所有者が親戚のため、
売ることには同意してもらっているのですが、
売却依頼を予定している不動産業者が、
「個々の土地としては売れないし、価格もつけられない。
　一体化した状態なら売却価格を設定できるが、
　個々の土地に対する按分は所有者同士で決めてくれ」
と言います。

確かに囲い地の宅地だけでは売れないでしょうし、
私道だけでも売れないでしょうから、その言い分は理解できるのですが、
どのように按分すれば良いのか、基準がわからず困っています。
　　
面積割りにするには、私道部分の比率（28.3％）が大きい気がしますが、
その私道は隣接する土地にある建屋の勝手口に当たっているので、
所有者としては無理に売る必要性はないのです。
　　
ただ、相続土地を売るために私道の売却に同意しているだけなので、
あまり低価格だと困ります。

このようなケースで基準になるような例があるのでしょうか？
どうぞご教示ください。よろしくお願いします。

---

□■アドバイス

私見ですが、入り口の4m私道の部分は、按分するという考え方をするよりも、
単純に、
　　　●私道部分を買い取ったら、いくらで売っていただけるのか？
という考え方をした方が解りやすいでしょう。
高いと思ったら値引き交渉すればよいでしょう。
その買い取り価格と同額を分けるということになると思います。

なお、実際に売る時は、私道部分は、ほとんど値段がつかないと思いますが、
囲い地は、もともと、ほとんど価値の無い土地ですから、
その私道の購入によって普通の価値ある土地となります。
ですから、囲い地に価値を付けるための投資と思ってください。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井様、早速ご回答いただき、ありがとうございます。
相続人が複数のため、登記までに9年近くかかった土地です。
各相続人が納得するような、客観的に基準となる按分の方法があれば…
と思い、ご相談しました。
私道の所有者が親戚ですので、かえって買取金額を言い出しにくいのですが、
やはり金額を出してみて交渉するしかないようですね。
なんとか頑張ってみます。ありがとうごさいました。

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相談内容　

宮城・50代男性
父が生前に貸していた店舗がありましたが、
明け渡して出ていったために、現在は空き家になっています。

近頃、貸してくれないかという人が現れました。
しかし、相続人は姉と私の2人だけですが、相続財産の分配でもめています。
建物の鍵があるので、私の名義で貸し、家賃を受け取っていいものでしょうか？
宜しくお願いします。

---

□■アドバイス

その後の遺産分割によるご相談の貸店舗の帰属先が、
どのように決まるかに関わらず、
その相続財産から生じる法定果実（家賃）は
相続分により分割されるとする興味深い最高裁判例が最近、出ました。

　裁判所のサイト（ http://www.courts.go.jp/ ）の以下のページをご参考ください。
　http://courtdomino2.courts.go.jp/judge.nsf/0/821A1F50558CE60049257076002378B5?OpenDocument

（川村行政法務事務所・川村さん）

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相談内容　

新潟・50代女性
先日、父が死去し、相続のため、土地の登記簿謄本を取り寄せたところ、
3,000万円の根抵当（金銭消費貸借）が設定されていました。

限度額まで借入れをしており、3,000万円という金額は、
父の残した遺産でも払いきれない額です。
根抵当権設定時は、バブルの絶頂時のため、
現在は3,000万円の資産価値はありません。

この場合、土地を手放せば、3,000万円の借入れはなくなるのでしょうか？

---

□■アドバイス

お父様のご不幸お悔やみ申し上げます。
さて、ご相談ですが、現実に3,000万円の負債があり、
これを承継するのを免れるためには、その土地を放棄するのみでなく、
他の財産を含め、相続権全体を放棄する必要がある状況なのだと思われます。

詳しい状況がわかりませんが、こちらがご参考になれば幸いです。
　　 http://www.houmu-center.biz/souzoku/sou10.html

（行政書士・川村淳さん）

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相談内容　

三重・20代女性
不動産の抵当権をはずすためにお金を銀行に払う際、
不動産の所有者が払わないと、贈与とみなされ、
税金がかかってくるというのは本当でしょうか。
よろしくおねがいします。

---

□■アドバイス：１

ご相談内容が簡潔過ぎて状況が良くわからないのですが、
とりあえずこの状況かな？…と推定される条文を
引用しておきますので、ご参考ください。

いわゆる「みなし贈与」ですが、的外れでしたら御免なさい。m(__)m

　　以下引用

　　　【相続税法】

　　　　第八条　対価を支払わないで、又は著しく低い価額の対価で債務の免除、引
　　　　受け又は第三者のためにする債務の弁済による利益を受けた場合においては、
　　　　当該債務の免除、引受け又は弁済があつた時において、当該債務の免除、引
　　　　受け又は弁済による利益を受けた者が、当該債務の免除、引受け又は弁済に
　　　　係る債務の金額に相当する金額（対価の支払があつた場合には、その価額を
　　　　控除した金額）を当該債務の免除、引受け又は弁済をした者から贈与（当該
　　　　債務の免除、引受け又は弁済が遺言によりなされた場合には、遺贈）により
　　　　取得したものとみなす。ただし、当該債務の免除、引受け又は弁済が次の各
　　　　号のいずれかに該当する場合においては、その贈与又は遺贈により取得した
　　　　ものとみなされた金額のうちその債務を弁済することが困難である部分の金
　　　　額については、この限りでない。
　　　　　一　債務者が資力を喪失して債務を弁済することが困難である場合におい
　　　　　　　て、当該債務の全部又は一部の免除を受けたとき。
　　　　　二　債務者が資力を喪失して債務を弁済することが困難である場合におい
　　　　　　　て、その債務者の扶養義務者によつて当該債務の全部又は一部の引受
　　　　　　　又は弁済がなされたとき。

ご相談における状況は
上記条文中の「第三者のためにする債務の弁済」で宜しいのでしょうか？
その場合でも条文中の但し書きにもご注意ください。

　（川村行政法務事務所・川村淳さん）

---

□■アドバイス：２

まず、
　　　抵当権が設定されている不動産の所有者（A）
　　　銀行からお金を借りた方（B）
　　　今回お金を一括返済される方（C）
　　　（ABCは全て個人とします。）として考えます。

　　　ケース1「AとBが同じ方で、Cが返済する場合」
　　　　CからBへの贈与と見なされます。

　　　ケース2「AとBは別人で、BとCが同じ方の場合」
　　　　借りた本人が返済しますので贈与税はかかりません。
　　　　この場合Aは担保提供者と呼びます。

今回のご質問がケース1の場合とすれば、銀行からお金を借りた本人の代りに、
別の人間が残った借金を一括で返済することになりますので、
一括で返済したお金は、銀行から借りた本人にお金をあげたことと同じになり、
贈与とみなされると思います。

借入者と返済者の事情によっては、贈与を避けるための方法が
有るかもしれませんが、詳細は税理士にご相談下さい。

　（アットホーム・香川文人さん）

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相談内容　

子ども4人が父の土地家屋を相続することになりました。
最初は売却して等分に分けるという話でしたが、途中から2人の子どもが、
土地家屋は売却せず、共同所有にして残しておきたいと主張し始めました
（意図は不明です）。

この場合4分の1の相続分だけを切り離して売却することはできるでしょうか。
もしできない場合、相続できるのは共同所有権だけで、
実質的相続は永久的に不可能ということになるのでしょうか。
なお、私は50歳代後半の女性で独身です。よろしくお願いします。

---

□■アドバイス

このようなご相談事例はよくある事でもありますが、
この場合、特に「共同所有にして残しておきたいと主張する意図」
が気になるところですね。

亡きお父様の土地家屋にこの後どなたかがお住まいになるのか、
また、あなたは既に別の場所にお住まいであり、
また、あなたがこの後も独身のままでお子様がいらっしゃらないのであれば、
もし、この後あなたが亡くなられた段階では、
他のご兄弟もしくはその子らにあなたの持分も相続されることになり、
最終的にご質問の「実質的相続」が得られる事は無いとの予測が成り立ちます。

従いまして、現在の状況では、土地家屋を売却しないにしても、
あなたの相続分は、代償分割という形で他のご兄弟にご協力頂いて、
現金や流動性の高い資産などに、実勢価額で分けていただく事が
望ましいのではないかと拝察いたします。

共同持分は、単独で処分（売却）も可能ですが、実質的に買い求める方は、
他の共有者以外は殆ど不可能に近いのではと推測できますが、
不動産業者でありませんので、残念ながらデータは持ち合わせておりません。
詳細なご事情がわかれば、より的確なアドバイスもできるかもしれませんが…。

　（川村行政法務事務所・川村淳さん）

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相談内容

初めてご相談いたします。
説明不足な部分もあるかと思いますが、よろしくお願いします。

　　【現在までの経過】
　　　・結婚当初、私と主人と主人の父と3人で、主人の父名義の家で同居、
　　　　主人の父は県外へ単身赴任のため月に2回程度帰省
　　　・約1年後、父は再婚のため別に建売住宅を購入し、
　　　　そちらに相手家族と一緒に同居

　　【現在のこちらの家の状況】
　　　・ローン返済は完了（私たちの結婚前）、築30年
　　　・私と主人の2人で使用
　　　・父は多少の衣類と趣味の道具を移しただけで、荷物は殆ど残っている
　　　・父から主人へ家を譲る旨の遺言書有り
　　　　（法律的処置はとっておらず主人が持っている）

　　【家族構成】
　　　・主人の父…来春定年のため退職
　　　・主人の母…８年前に病気のため他界
　　　・姉2人 ……どちらも結婚して家族有り
　　　・相手家族…再婚相手（離婚暦あり）、子供4人（養子縁組していない）

父の再婚の際に親子関係がもつれ、主人と主人の姉から
父への信頼は全くないため、早い時期で名義変更を希望しています。
父の資産は、現在、土地家屋2物件、畑、株を少し…です。
贈与税の準備が出来ないため、
良い方法がないかと思い、相談させていただきました。

65歳相続時課税法（？）で贈与してもらうのが良いと聞いたのですが、
それまで待てないというのが、子供たちのみんなの意見です。

また、早期名義移転の希望から、売買契約という方法を選択したとして、
家の売買予約登記も考えています。なるべく希望に近づく方法がありましたら、
アドバイスをいただきたく、何卒よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス

「相続時清算課税制度」を利用できる65歳まで、まだ先のことで、
とても待てないという状況なのですね。

例えば、被相続人と予定されるお父様の納得が前提ですが、
ご希望の全ての財産について、遺言書と追加で書いてもらうことも
一つの方法ではあるでしょう。しかし、遺言書は後に撤回することが
可能ですので、後日、再婚相手、およびその家族との生活の中で
心境や状況の変化も予想されるならば、安心はできませんね。

売買予約の仮登記によって処分を予防するのも有力ですが、
現実の売買を行う場合、金銭的な給付を必要としますし、
その対価が相当なものでない（低い）場合は、贈与税の対象ともなります。

より詳細な家族的状況がわからないと判断が難しい部分も大きいのですが、
撤回できない死因贈与契約（負担付）などが一考ではないかと思われます。
ご検討下さい。

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

---

■□相談者より

ご回答いただきましてありがとうございます。
今回、主人の父が再婚するにあたって、数々の不審な言動があった為、
全く信頼関係がなりたたない状況であり、そのために出来るだけ確実で
安心出来る方法をと考えております。

そこからも考えられるのが、ご意見いただいた通り、主人の父と
相手家族の生活状況や心境の変化です。なかなか説明のつかない
そこの部分をご理解いただき、とても心強く思います。ありがとうございます。
ホームページも拝見いたしました。

詳細な家族的状況について、
どのような家族状況が必要になりますでしょうか？
よろしければ必要事項をお教えください。
何度も恐れ入りますが、どうぞよろしくお願いいたします。

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相談内容　　

相談ですが、私の叔母と叔父が相次いで亡くなり、
子供のいない夫婦なので、私が遺品整理やらせています。
家を相続して売却したいのですが、どのようにするのが
一番いい方法でしょうか。教えてください。

---

□■アドバイス

相談者さんの御家族構成、また問題の家の名義が不明ですが、
まずは相続人範囲ならびに他も含めて、
相続財産の確定作業から入ることになります。
以上について、詳細をお聞かせ頂く事も必要ですので、
宜しければ、当事務所サイトに御相談ください。

　相続法務センター http://www.houmu-center.biz/souzoku/sozok1.htm

　（川村行政法務事務所・川村さん）

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相談内容　

現在、68年の定期借地権付のマンションの購入を検討しています。
郊外の大規模マンションで、購入予定の住戸は100平米ほどです。
立地・間取り・価格など自分の希望に合う物件なのですが、
一生住むとして自分たちが死んだ後どうなるのかという部分で悩んでいます。

今、35歳ですが、仮に48年後に自分が死んで、
残された家族が売りたいと思ったとき、築48年のマンション
（しかも20年後には解体される）ですから、売るのは難しいでしょうし、
賃貸にするといっても借り手が見つかるかどうか不安です。

その場合、残りの20年の間、月々の管理費・地代や固定資産税を、
自分たちの子供や孫が払っていくことになるのでしょうか。
相続を放棄することはできないのでしょうか。

---

□■アドバイス

まず権利残存期間に応じた取引の可能性ですが、一般論として
20年も期間が残っているのであれば十分取引は成立すると思います。
賃貸に出されるケースも想定されますが、
現実に借地期間20年の事業用定期借地権付き建物（ショッピングセンター等）が
ファンドなどに取引されたりしています。要は価格次第ということでしょう
（その分当初の分譲価格が安くなっていると思います）。

次に管理費、固定資産税などの費用ですが、
その時点で所有している人が当然負担することになります。
相続で所有権が移転されれば、相続人が負担することになります。

通常の分譲マンションでも50年も経過すると、
補修費、修繕費が相当かかるような事態になるでしょうし、
この点、定借マンションの方が不利になるのかは一慨に判断しにくいと思います。

また相続を放棄するかどうかは、あくまでも定期借地とは別問題であり、
他の資産（金融資産）等を含め放棄されるかどうかの判断となるでしょう。

（三菱地所・寺島さん）

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相談内容

実家の不動産の事でのご相談よろしくお願い致します。
実家に不動産に原野（杉の木・竹林）があり、近辺の家や学校から、
邪魔な部分を切って貰いたいとの苦情で、何度か始末をしています。

2年前に父が亡くなり母1人になりましたので、
このような面倒事から解放されたいのですが、宅地のみを相続して、
原野は相続放棄するという事はできるでしょうか？

始末の度に人を頼んで費用がかかりますので、年金暮らしの母に
負担が掛からなくしたいのです。父が亡くなってから不動産についてだけ、
まだ相続手続きをとっていない状況です。アドバイスよろしくお願い致します。

---

□■アドバイス

行政書士の川村と申します。ご相談の件に関してですが、
相続放棄とは家庭裁判所に申述する所謂「相続放棄」を
イメージされているのでしたら、元来一部の放棄はできません。

そもそも不動産についてだけ手続していないという事は、
預貯金等は処分されたのでは無いかと拝察致しますし、
その場合、既に単純承認とみなされておりますし、
また所定の熟慮期間3ヶ月の経過しておりますので、
既に相続放棄はできない状態ですね。

この場合、状況にもよりますが、売却なども不能なのでしょうから、
一度相続手続された後に、市町村や国への寄付ができないか
ご相談されてみては如何でしょうか？

　（川村行政法務事務所・川村さん）

---

■□相談者より

川村様、お返事ありがとうございます。ご意見通りに相続手続きをして、
寄付について役所に相談してみようかと思います。

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相談内容　

相続遺産が3すくみで困っています。だれか良いお知恵をお授けください。

　物件は以下の通りです。
　　　1.宅地で170坪ありますが、他人所有の家（117年前）があります。
　　　　取り壊さないと宅地のままです。
　　　2.裏は山で、30度規制で新しく家は建てられません。
　　　3.道路に面していません。

地元の不動産屋に相談を持ちかけたところ、家の所有者に家を取り壊してもらって
農地にするのが良いとアドバイスを受けました。それはそうと納得できますが、
相手（家の所有者）の子孫が特定できません（登記移転がまったくされていません）。

相手は親戚でしたので黙認していましたが、突然、所有時効（20数年居住）を
言い出して、家の権利を手に入れました。このとき地代をいただく契約をしましたが、
5年で途切れ、あと空き家のまま30年が過ぎました。

子孫を探るにも多大な費用がかかりますので、困惑しているしだいです。
早く取り壊して農地に変えたいのですが、勝手には手をつけらないと聞いています。

30年も空き屋のまま放置された家屋にも、借家権や地上権が存在するのでしょうか？

---

□■アドバイス

川村行政法務事務所　川村淳と申します。
事案の物件について、お申し出のような処理方法が宜しいのかは、
これだけの情報では判断できかねる面もありますが、
相手はご親戚でいらっしゃるのに、現在の相続権者がお分かりにならないですか？
もし宜しければ、私どもに直接より詳細にご相談いただければ、
よりよいアドバイスは可能かも知れません。
また子孫の特定も年数からさほどの費用は掛からないと思われるのですが、
こちらについてもご依頼いただけます。
お住まいがどちらか存じませんが、全国対応可能です。

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

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■□相談者より

お聞きしたいのは、
　　「30年も空き家で地代などの支払いもなく放置された家屋に
　　　借地権や地上権がそのまま存在するかどうか」です。

無ければ勝手に壊せるので費用を掛けて
権利人を探す必要もないのでは…と思っただけです。

時効の要件は
「法に安住するものは助けない」、「現任主義」、「過去は清算」
とのことですので、ひょっとしたらもう勝手に壊しても良いのでは…
と思っただけです。この辺はいかがなものでしょうか。
なにぶん素人なのでよろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス:２

遅くなりましたが、再度の御相談の内容であれば、そうした行為は
後々トラブル発生の可能性が高いわけで、責任問題もある訳ですから、
現地や資料等を調査も無しに無料で回答するプロはいないでしょう。
ましてや公開のインターネット上ですから。地元の専門家に相談されるべきかと存じます。

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相談内容　　

妻の父が亡くなり、妻と姉（夫婦）が不動産を相続することとなりました。
相続した不動産は、家と倉庫です。姉夫婦は、
「適正な額を支払うので不動産を相続したい」との意向があります。

ご相談は、何をもって適正な額とするかです。

　　　1.不動産鑑定士に鑑定してもらう。
　　　2.倉庫（現在は壊れているが、くだものを保冷する冷蔵庫付き）の
　　　　賃貸を含めた将来の利益も含めた額とする。
　　　3.その他の額

妻はなるべく損をしたくないと2のような考えももっていますが、
姉夫婦も納得させる適正な価格とはどのようなものでしょうか。

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□■アドバイス

信頼出来る不動産価格の算出は不動産鑑定士に依頼することをお勧めします。

（アットホーム・香川文人さん）

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■□相談者より

香川様、ありがとうございました。

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□■アドバイス:２

http://nrea.jp/
ご連絡をいただければ、ご相談に乗ることも可能です。

（西園不動産鑑定事務所・西園さん）

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相談内容　

1980年ごろに建てました賃貸ビル（借地です）に関して質問させていただきます。
現在不動産は自宅と賃貸ビルを所有しておりまして、
配偶者はいないため、二人の子供に相続させたいのですが、
同居している長男へ自宅と賃貸ビルを相続させ、
外にでている次男へはそれ相応の金額を支払おうかと思っております。
その場合の相続における不動産評価はどのくらいなるのでしょうか？

自宅は固定資産税に載っている固定資産評価では1,000万程度、
土地は1,200万程度、賃貸ビルの建物が3,000万程度です。
半分を現金で渡すのでは無理があるので、
遺留分を計算したいのです。よろしくお願いします。

---

□■アドバイス

相続における不動産評価は、不動産売買の評価とは異なります。
土地の相続税評価は路線価をお調べ下さい。
　　　※路線価はインターネットで調べられます。
　　　　　 http://www.rosenka.nta.go.jp/ （国税庁内）

建物は不動産所得を申告されていると思いますので、
ご依頼されている税理士にお尋ね下さい。
税理士に依頼しておられない時は、最寄りの税務署でお尋ねになるか、
最寄りの税理士にご相談下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

---

□■アドバイス:２

相談者さんのご相談は将来発生する相続時の
紛争対策をお考えなのかと拝察いたします。

　　> 二人の子供に相続させたいのですが、同居している長男へ自宅と賃貸ビルを相
　　> 続させ、外にでている次男へはそれ相応の金額を支払おうかと思っております。
　　
このような遺産分割の方法を代償分割といいますが、
まず遺産分割における不動産の評価は、固定資産税評価額ではなく、
実勢価格を基本として行われるものです。代償分割においてもそれに従います。

ですからまずはお近くの不動産業者さんなどに実勢価格をお聞きになり、
参考とされるのが宜しいのでは無いかと考えています。
その際には当該不動産が借地であれば借地権評価額も対象となると考えられますし、
賃貸物件であればその評価には収益還元法も参考にしなければなりません。

尚、以上のように申し上げましてもこれはあくまでも基本原則に過ぎません。
要は遺産分割ですから、固定資産税評価額をベースに分割を行なうのは任意です。
相続人相互の納得の問題となりますので、必ず等価分割しなくてはならない
という法令上の制限はありません。

　　>半分を現金で渡すのでは無理があるので、遺留分を計算したいのです。
　　
上記の点を踏まえて外に出られたお子さんに事前に良くご相談され、
了解を取りつけておくことが出来れば最善ではあります。
また、生前の対策として遺言書を準備されようとお考えのようですが、
遺留分（1/4）減殺請求対策をお考えにならなければならないような
御事情がお有りなら、また別の対策も必要でしょうか。

それと遺言書作成時点と相続発生時点では、
不動産の実勢価額が変動する事もあり得ます。
その可能性も考慮に入れる必要がありましょう。

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

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■□相談内容　

父は15年程前に亡くなって遺産分割協議も整って、
私と一番目の弟は相続登記を済ませていました。

しかし、二番目の弟は、自分の家の土地と田をまだ登記もせず、
遺産分割協議書も無くしてしまった（破いてしまった）ので、
承認書というものを作って登記させてくれといってきました。
二番目の弟は、会社経営が思わしくなく、自分の相続分も売却してしまっているので、
さらに未登記の田について法定相続分だけ欲しいと言ってきました。

さて、質問ですが、遺産分割協議書を無くした場合、承認書というものは
法的に有効なのでしょうか。そして、一番目の弟のような要求は法的に有効なのでしょうか。
よきアドバイスをおねがします。

---

□■アドバイス

お近くに相続コーディネーターがおられれば
プロに相談されるのがよいと思います。或いは弁護士さんに。
場所によってはご相続コーディネーターをご紹介できると思います。
常識的には、協議書があるのに今から意義を申し立てるのは認められないと思いますが…。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

---

■□相談者より

ひとつだけ教えて下さい。遺産分割協議書を無くした場合、
それを追認する承認書というものは法的に有効なのでしょうか。

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