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相談内容　告知義務違反と損害について

千葉・男性・３０代
買い替えのため、２年住んだマンションを売却しようとしたところ、
自分が購入した１年前に、前住民が変死（孤独死だが死因は特定できず）
していたことが判明しました。
購入時には、重要事項説明書はもちろん、
口頭でも何の説明もありませんでしたので、知らずに購入してしまいました。

これは、告知義務違反にあたりますか？

また、売却しようにも買い手が見つからず、
また、売却価格が周辺相場よりも下がってしまいました。
告知義務違反に該当する場合には、このような損害に対して、
売買契約自体を解消するとか、下落した分を請求するとか、
何か具体的に手を打つことはできるでしょうか？

よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス

私見ですが、
精神的瑕疵物件に該当する可能性も否定できませんが、
変死の原因、経過期間、所有者の変遷等、
微妙な判断が必要かと思います。

交渉では中々難しいとも思いますし、
最終的には法的判断が必要かとも思います。
弁護士にご相談されるか、行政・弁護士協会等の行っている
法律相談にいかれる事をおすすめ致します。

（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

涌井様
コメントありがとうございます。

お礼のお返事が遅れて申し訳ありません。
このページの存在に今日気付きました。

最寄の宅建協会の相談所では、変死の原因は特定できないものの、
経過期間が10日前後あるので、事故に該当するのではないか？
とのことでした。
所有者の変遷については、
亡くなられた前住民→その身内→不動産業者→私になりますが、
その間に居住していた人はいないです。
アドバイスに従って、次は県の法律相談に出向いてみようと思います。

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相談内容　事故物件の売却と告知義務について

千葉・男性・４０代

三年前に親から相続した、戸建てを売りたいと考えています。

その家で、五年前に母が自殺をして、三年前に父が病死（孤独死）しました。

売却するにあたり、仲介をお願いする不動産屋さんには、
そのことを伝えなければ、いけないのでしょうか？

いわくつきの物件となると、高値で売るのはもちろん、
買い手が付かなくなるのではと思っています。

私がその家に住むことは無く、現状のままでは固定資産税が、かかるので
なんとか売りたいと思うのですが、いかがなものなのでしょうか？

教えてください。

---

□■アドバイス

買う方の気持ちも考えれば、ご理解頂けると思いますが、
社会通念上、自ら伝えるべきです。
また、不動産業者に聞かれた時は、正直に言うべきです。
勿論、かなり安くなるでしょうし、売れない事も予想されますが、
その点は割り切って頂く必要があります。

（高原開発・涌井さん）

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相談内容　違法建築の家の売却について

東京・女性・３０代
今住んでる家を売りたいのですが、ここに来て違法建築であることがわかりました。
3階建てですが2階で申請されていました。
工務店は施主である私が違法建築でもいいと言ったと申しています。
そんな事は言っていませんが水掛け論で・・・。
この家を売る方法はあるのでしょうか？
現在この工務店は倒産しています。

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□■アドバイス

私見ですが、
1、売却を断念し、貴方が住み続ける。
2、賃貸物件とし、借主を探す。
3、違法建築で有ることを承知して、格安で購入してもらえる希望者を探す。
4、親族・友人等に、違法建築で有ることを説明して、格安で売却する。
5、建物を取り壊して、更地にして売る。
6、建物を適正な状態に改修して売る。
以上の方法が考えられると思います。

（高原開発・涌井さん）

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相談内容　家の売却と取り壊しについて

千葉・女性・３０代
父が自宅でショック死をしてしまい、ご相談があります。
今は、誰も住んでいないので売却する予定なんですが、
取り壊しをした方が良いのでしょうか？
それとも家の中をきれいにすれば売却できるのでしょうか？

取り壊しにもお金がかかるため、良い方を教えてください。
亡くなった場合、売却が出来ないのか、相場より安くすれば出来るのかなど。

よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス

具体的な内容が不明ですから、あくまでも一般論として説明致します。
通常、人の死亡に関わる瑕疵としては、変死・自殺等による場合、
精神的瑕疵物件として、説明責任等が義務化され、
一般的に相場よりかなり低価格での売却となるかと思います。
変死扱いされるのは、殺人や死亡原因不明で数日間放置された
腐乱死体等の事件性の有るものとされています。
精神的瑕疵物件の場合、建物を解体したから土地に及ばないとは
考え難いのではないでしょうか。
精神的瑕疵物件で有っても、建物の価値があるかどうか
（事件性によっても差が有るかと思いますが）、
それによって判断されているのが一般的でしょう。

私見ですが
お父様の『ショック死』が、この精神的瑕疵にあたるとは、
文面からは推測できません。
ただし、発見が遅れ腐乱死体となり、異臭が発生しかなり
近隣の評判となった場合は、精神的瑕疵となるかも知れません。

（高原開発・涌井さん）

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相談内容　

当方は不動産業者、相手方は一般消費者です。
裁判所の強制競売によって中古住宅を落札したところ、
すぐに「原状のままで、売ってほしい」との連絡があり、
占有者もあるまま、売買契約をします。

この場合、全く物件について調査が出来ませんが、
瑕疵担保責任を負わない特約は、やはり無効になりますか。
また、瑕疵担保責任を負わないようにするには、
どのようにしたらよいでしょうか？

---

□■アドバイス

宅地建物取引業者が売り主となる場合、
瑕疵担保責任期間を短縮する方法は、
2年間の瑕疵担保責任を負う特約を付ける以外に方法はありません。

　（アットホーム・香川文人さん）

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マンションを売却したのですが、買主から
「浄水器のパッキンの消耗で水が漏れる」と仲介業者を経由してクレームが来ました。
瑕疵担保責任があるから売主の費用で直してくれ、ということなのですが、
浄水器は給排水設備に含まれるのでしょうか？

個人的には建物の基本的な設備ではなく、
後付けの付帯設備の消耗によるものなので、瑕疵担保責任の範囲を超えている
と考えているのですが、どなたかアドバイスをお願い致します。

修繕費用は少額であろうとは思うのですが、釈然としないので。
尚、浄水器の不具合は、ほとんど居住していなかったので、知りませんでした。

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□■アドバイス

こんにちは！ご相談事案にお答え致します。

　　＜Q1＞
　　契約書上、売主さん（相談者さん）の瑕疵担保責任期間はいつまででしょうか？
　　今回の買主さんからの請求は、その期限内ですか？
　　期限経過後であれば請求の余地は無いものと思われます。

　　＜Q2＞
　　契約書類の中に「付帯設備表」若しくはそれに近い名前の表はありますか？
　　もしある場合このような文言は見当りませんか？
　　設備等には経年変化及び使用に伴う性能低下、キズ、汚れ等があり、
　　売主は引渡し後の性能を保証するものではありません。
　　又買主はこれを了承して買受けるものとします。
　　もしあれば、やはり請求の余地は無いものと思われます。

　　＜Q3＞
　　浄水器は相談者さんがマンションをお買いになってから
　　後付で付けたように読み取れますが、そうなのでしょうか？
　　もしそうであれば、
　　本来取りはずし出来るものを好意で置いていったものであり、
　　性能まで保証するものではありません。「どうしても直せ！」というのなら、
　　本来に戻り取りはずして下さい。現物は当方にて引取ります。
　　その後新品を購入されては如何ですか？
　　というような主張をされてみてはどうでしょうか？

実務的には、浄水器のパッキン交換まで売主さんに担保責任を要求するのは
ちょっと酷かな？　と思われます。

（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

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■□相談者より

藤原様、早速のご回答、ほんとうにありがとうございます。

　　＜Q1について＞
　　期限内です。

　　＜Q2について＞
　　当該浄水器は、付帯設備表に記載がありません。また、経年変化云々の文言は、
　　現在契約書が（別の住所に保管してあるため）手元にないので不明です。
　　仲介業者に確認を取ってみたいと思います。

　　＜Q3について＞
　　私もH9年築のものをH12年に中古で購入した物件なので
　　詳しいことが判らないのですが、おそらく新築当時オプションで付けたものと思われます。
　　N社製品で取扱説明書がありました。

　　上記の通り、A3までの範囲では、こちらから免責を主張するには弱いのかな、
　　とも思っています。

　　そこで追加で質問させていただきます。
　　1.＜Q2＞の「経年変化～」については、契約書中に明文規定がなくとも、
　　　個人間の中古不動産取引において経年変化による性能低下についてまで
　　　売主が保証するものではないと言えるのでしょうか？
　　　（判例等からそのような解釈になっているのでしょうか）

　　2.給排水設備かどうかは個別に判断されることなのかもしれませんが、
　　　一般的にはどこまで含まれるのでしょうか。

今回のケースでは、付帯設備表に記載がないので
給排水設備に含むと解釈されてしまうのでしょうか。
記載漏れは私の不注意かもしれませんが、記載がないもの全て住宅の
基本設備と解釈されてしまうと売主の負担が大きすぎるように思います。

広義では、確かに水が出るところなので「給水」なのでしょうが、
給排水設備の不良とは、普通、配管に問題があって水漏れする、
配管内が汚れていて水が汚れている、浴室のシャワーが壊れている、
水道の蛇口が壊れている等、通常の上下水道周りのみを指すのではないか
と思っているのですが、いかがでしょうか。

■追記■

藤原様、本件、早速仲介業者に話をしたところ、買主側の業者を通じて、
買主負担とすることができました。
藤原様のアドバイス、大変参考になりました。有難うございました。

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