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相談内容　売却に伴う借地権の契約について

千葉・40代男性
親から相続した土地があり、A氏（他人）に貸しており、
A氏はそこに建物を所有しています。
土地貸借契約は数十年前に旧借地法において行われたものです。

先日、A氏から、建物をB氏（第三者）に売却したいとの申し出がありました。
当方は承諾する方向で、承諾料の検討などを進めています。

そこで、A氏からB氏への建物売却（借地権売却）後、
当方とB氏とで取り交す契約について、
旧借地法によるのでしょうか、あるいは現借地借家法でしょうか？
　　
もしくは、B氏とのあいだでの新規の契約締結は不要で、
当方とA氏との契約をB氏が自動的に引き継ぐことになるのでしょうか？
よろしくお願いします。

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□■アドバイス

私見ですが、地主である貴方が借地上の建物の売買を承諾した場合、
貴方と新しいB氏との借地契約を、旧法の引継ぎで行うか、
それとも新借地借家法で行うか、更には新法の定期借地契約で行うかは、
当事者間の問題であり、どちらが好ましいかは断言できるものではありませんし、
どちらで契約しなければいけないというものでは無いと思います。

貴方に支払う承諾料をAが負担するのか、
それともBが負担するのかによっても、事情はかなり変るでしょう。

今回のご相談に関しては、かなりケースバイケースになると考えられます。
近隣の借地契約に詳しい知り合いの不動産にご相談されてはいかがでしょうか。
　　
知り合いの業者がいない場合は、お近くの宅建協会の支部等に
お尋ねになれば、業者の一覧表ももらえるはずです。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

涌井様、どうもありがとうございます。
非常に参考になりました。またよろしくお願いします。

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相談内容　借地契約上のセットバックの扱いについて

東京・60代男性
私道沿いの借地人が、家を新築したために、当初40坪で借地契約した土地が
セットバックのため、約3坪、削られてしまいました。
　　そのため、
　　　●借地人は地代を37坪分に下げてほしい
　　　●借地契約更新の際の更新料も37坪分にすべき
　　と言ってます。

私は、セットバック部分も契約坪数に含まれると思っていますが、
専門家のご意見をお聞かせください。

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□■アドバイス

私見ですが、将来、そのセットバック部分が公道に格上げになった場合、
特に寄付採納ではなく、買収が行われた場合のことを考えると、
セットバック分は賃貸料を貰わない方が良いかもしれません。
借地権は無いものとして使用貸借契約を別途締結しておく方が楽だと思います。

買収の可能性が無い場合は、当然そのセットバック部分を通行したり、
車を停めたりするのでしょうから、賃貸料を貰っても差し支えないでしょう。
　　
この場合は借地料を少し安くする、
つまり、半額程度にするのも一案かと思います。全く借地料を貰わないというのは、
通行権や上下水道管の問題も生じるでしょうから、あまり現実的では無いと思います。

借地人は、セットバック部分も借りておかないと、逆にまずいと思いますので、
その点を良く説明してあげたらいかがでしょうか？
なお、セットバック部分とは言え、その土地を借りないと接道しなくなって、
建築確認も取れないと思うのですが、いかがでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

涌井様、明解なご説明、ありがとうございました。
早速、借地人との交渉の資料とさせていただきます。
貴重なお時間をいただき、ありがとうございました。

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相談内容　区画整理に伴う借地契約の見直しについて

愛知・40代女性
はじめまして。
3軒の地主をしています。100坪くらいしかありません。

昭和38年に祖父が口約束で土地を貸し、私が相続した時、
はじめて契約書を取り交しました
（旧借家法により、30年の契約になるものと思い、
　平成36年までの契約書を作りました）。

この度、市の道路拡張工事にかかり、土地を削ることとなりました。
家も削られるため、修繕、改築が必要になります。
契約書に増改築する際は地主に届けるようあるので、
借主が承諾を求めてきました。
　　
Aさんは84歳で、「一代限りでいいので、承諾してくれ」と言います。
でも、契約は平成36年のままで。その方には、息子も孫もいます。
Bさんは40代で、建物の登記はありません。

現状、将来的に土地が確実に戻ってくるのか不安です。
これを機に、何かいい契約方法はあるのでしょうか？

権利金を払っていない時、「借地権はあるが、借地権価格はゼロ」
と聞きました。更新料、承諾料、権利金は一切もらっておりません。
これも、もらったら不利になるのでしょうか？

弁護士さんには相談するものの、よい回答が得られません。
いっそ、不動産会社に任せたほうがいいのでしょうか？
長々とすいません。どうぞよろしくお願いします。

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□■アドバイス：１

私見ですが、旧借地法
（おそらく借家法ではなく、借地法のことだと思います）
の場合は、基本的には借地上に建物が存在する限り、
更新を拒絶することは難しいでしょう。
旧法の場合は、法定更新条項もありますし、更新拒絶もかなり難しくなります。
増改築につきましても、増改築を制限する特約がありましても、
可能な場合があります。

簡単に言うと建物が存在する限り、
土地は戻ってこないということに近いこととなります。
それであれば、更新料、承諾料、権利金を受領しておく方が
良いということになると思います。

　　■ご参考（旧借地法の関連条項）
　　（更新の請求、建物等の買取請求権）
　　　第４条　借地権消滅ノ場合ニ於テ借地権者カ契約ノ更新ヲ請求シタルトキハ建
　　　　　　　物アル場合ニ限リ前契約ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ借地権ヲ設定シタル
　　　　　　　モノト看做ス
　　　　　　　但シ土地所有者カ自ラ土地ヲ使用スルコトヲ必要トスル場合其ノ他正
　　　　　　　当ノ事由アル場合ニ於テ遅滞ナク異議ヲ述ヘタルトキハ此ノ限ニ在ラ
　　　　　　　ス
　　　　　２　借地権者ハ契約ノ更新ナキ場合ニ於テハ時価ヲ以テ建物其ノ他借地権
　　　　　　　者カ権原ニ因リテ土地ニ附属セシメタル物ヲ買取ルヘキコトヲ請求ス
　　　　　　　ルコトヲ得
　　　　　３　第５条第１項ノ規定ハ第１項ノ場合ニ之ヲ準用ス

　　（更新の場合の借地権の存続期間）
　　　第５条　当事者カ契約ヲ更新スル場合ニ於テハ借地権ノ存続期間ハ更新ノ時ヨ
　　　　　　　リ起算シ堅固ノ建物ニ付テハ30年、其ノ他ノ建物ニ付テハ20年トス
　　　　　　　此ノ場合ニ於テハ第２条第１項但書ノ規定ヲ準用ス
　　　　　２　当事者カ前項ニ規定スル期間ヨリ長キ期間ヲ定メタルトキハ其ノ定ニ
　　　　　　　従フ

　　（法定更新）
　　　第６条　借地権者借地権ノ消滅後土地ノ使用ヲ継続スル場合ニ於テ土地所有者
　　　　　　　カ遅滞ナク異議ヲ述ヘサリシトキハ前契約ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ借
　　　　　　　地権ヲ設定シタルモノト看做ス
　　　　　　　此ノ場合ニ於テハ前条第１項ノ規定ヲ準用ス
　　　　　２　前項ノ場合ニ於テ建物アルトキハ土地所有ハ第４条第１項但書ニ規定
　　　　　　　スル事由アルニ非サレハ異議ヲ述フルコトヲ得ス

　　（事情変更による借地条件の変更等）
　　　第８条ノ２　
　　　　　２　増改築ヲ制限スル旨ノ借地条件ガ存スル場合ニ於テ土地ノ通常ノ利用
　　　　　　　上相当トスベキ増改築ニ付当事者間ニ協議調ハサルトキハ裁判所ハ借
　　　　　　　地権者ノ申立ニ因リ其ノ増改築ニ付テノ土地所有者又ハ賃貸人ノ承諾
　　　　　　　ニ代ハル許可ヲ与フルコトヲ得
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

涌井様、ご返信頂き、ありがとうございます。
借地面積が変っても、旧法のままなんですよね。
どんな契約書を作ろうが、無意味なんですね。

市の区画整理なのに、借地人に借地権を買い取れと言われています。
借地権は、特定の地域のみで売買され、ほとんどの地域は、
借地権はあっても借地権価格がゼロというのは本当でしょうか？
契約書に更新料が書いてないと、更新料を求めるのは無理のようですが、
更新料を借地権価格にするという契約はできますか？
また、借地面積の変更は、更新にあたるのでしょうか？

---

□■アドバイス：２

「市の区画整理なのに、借地人に借地権を買い取れと言われています」
というのは、変です。
市の区画整理の場合は、
借地人に対する損害補填交渉は市が行う必要があるはずです
（法律できまっているはずです）。
貴方が、損害の補填を行う義務は無いと思いますので、市に確認して下さい。
市が誠意ある回答をしない場合は、再度、投稿して下さい。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

わかりました。市に確認してみます。
ありがとうございました。

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相談内容　

広島・40代男性
はじめまして。土地を賃貸借契約をして、貸しています。
その土地には店舗と住居が建てられていますが、借地料が延滞となり、
直談判したところ、撤退するということでした。

とりあえず、店舗については、当方負担で解体しましたが、
住居は残債があり、住宅メーカーの抵当権が設定されています。

住居は現在は空家になっていますが、借地料はどこに請求できるのでしょうか？
請求できないのなら、解体して返してほしいのですが、
やはり、今までの借地料は泣き寝入りするしかないのでしょうか？
住居に行くためには、こちらに返却された土地を通路にしないと入れません。
なお、契約書には保証人は記載されていません。

今後の進め方など、アドバイスがありましたら宜しくお願い致します。

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□■アドバイス：１

まずは、未払い借地料を債権として、借地権者に督促をするようですね。
督促後、支払いがない場合、空家となっている住居に対して、
差し押さえ手続きをとり、次に競売手続きを取ります。
競売になったところで、進入路がこちらのものですから、
入札するものはいないと思われます。
最低価格が出て、何度か競売にかかったところで、特別公売になるでしょう。
そしたら、納得できる額で札を入れます。
落札できれば、設定されている抵当権も整理できますから、
住居は解体することができます。
時間のかかる方法ですが、そうしないと勝手に壊すわけにもいかないし、
取り返すこともできません。
若干の費用がかかりますが、有効な方法だと思います。
（高晋不動産・山井さん）

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□■アドバイス：２

若干の疑問点があります。

　　　1.当初の賃貸借契約時に敷金もしくは保証金等の授受は無かったのかどうか？

　　　2.契約解除は何時なのか？　直談判した時に明確に伝えて有ったのか？　
　　　　その時に延滞借地料の清算方法についても交渉はしてなかったのかどうか？

　　　3.住居はそのまま賃貸ができる程度の物件か、それとも貸せる状態ではないのか？

私見ですが、あくまでも私の個人的想像ですが、退去の時の直談判の時に、
貴方と賃借人の間の話し合いに食い違いが生じている様な気がします。
と言いますのも、通常は建物の買取を請求する借主が多く、
この買取金額＋預り金と滞納地代を相殺する話し合いが行われるのが普通だと思います。
おそらく、賃借人は建物をそのまま置いて出て行くので、
それ以降は一切支払うつもりが無いということだったのではないかと思いますが、
退去時の話し合いの時にその様な話し合いは無かったのでしょうか？

住居建物が賃貸に使える場合は、持ち主と交渉して賃借権を設定するか、
転貸可能な賃貸借契約を締結して、家賃をハウスメーカーへの返済にあてて
残債をなくす方法もあるかと思います。
但し、元賃借人（住居建物所有者）と連絡が取れることが前提となります。
持ち主と連絡が取れない場合は、ハウスメーカーと話し合い、
家賃を分配する方法もあると思います。

もし、賃借できない程度の建物であれば、
山井さんの仰る方法の様な対応になるかも知れません。
（高原開発・涌井秀人さん）

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■□相談者より

山井様、涌井様、ご丁寧なアドバイスありがとうございます。

契約は20数年前で、敷金、保証金ともありません。
半年間延滞となり、内容証明付きの催促を行いましたが、払っていただけず、
建物を解体し元通りの更地にして、こちらに返却してくれと話ました。
しかし、破産状態でその費用は無いということでしたので、
解体同意書を得て、こちらで解体しました。
但し住居については残債があり、抵当権も設定されているので、
同意書は得ていません。
従って契約解除は解体前の退去した日と考えています。

退去時の話し合いの時に、建物についての買取などの話は、特別ありませんでした。
住居物件は、住めないことはないですが、築20年で価値はないと思います。
また、通路が無く、たとえつけても駐車場も無いので、賃貸は無理と思います。

---

□■アドバイス：３

判りました。
個人的には、築20年だとまだもったいないとは思いますが、
諸事情を考慮すると解体するのが良策かも知れませんね。
元賃借人が破産状態ということであれば、
おそらくその建物が唯一の財産ということになると思います。
元賃借人の給料等の差し押さえも考えられないこともないのですが、
建物を何とかしないといけませんので、
山井さんのアドバイスの通りの対応が宜しいかと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

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■□相談者より

まだ、前途多難ですが、何とか早く解決させたいです。
涌井様、アドバイス、本当にありがとうございました。

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相談内容　

宮城・30代女性
土地（約3,000坪）を業者に貸していますが、
業者が一方的に賃料を半額以下に下げてほしいと言ってきました。

契約は30年契約で、残り21年あります。
この業者は、うちの土地に隣接した他の人の土地を含めて利用しており、
他の人（2名）の土地は、以前は賃貸契約だったのですが、
数年前に業者が買い取ったようです。

今回、この土地の名義人が亡くなり、私が相続する予定なのですが、
この賃料をあてに固定資産税を払っていたので、この賃料が少なくなると、
土地を手放さざるをえなくなります。

業者は今まで賃料値下げのことなどいっさい申し入れしてこなかったのに、
名義人が亡くなったことに乗じて、申し入れたように思える話し振りをしてます。
私としては、業者に撤退されても困りますし、
業者が隣接した土地を買い取っているので、
半端にはさまれている土地を持っていても活用できるかが不安です。
売却したい気持ちがありますが、買い叩かれるのも嫌です。

以前に売却した他の方は、
おおよそ固定資産評価額で買い取ってもらえたようです。
現在、この土地の近隣の評価価値は以前より下がっているようですが、
それは原野状態の評価で、
うちの土地は固定資産では宅地として整備されています。

業者の一方的な賃料半額以下の希望は応じられません。
このような場合はどう対応すすめていけばよいのでしょうか？
売却の場合、土地の価格は固定資産評価額を参考に考えていいのでしょうか？

---

□■アドバイス

そのまま事情を話して、応じられないと言うのが一番だと思います。
その時に近隣の同程度の地代を参考にするのも良いと思います。

　売却の場合の土地の価格について、通常は、
　　　国税庁の路線価
　　　 http://www.nta.go.jp/category/rosenka/rosenka.htm
　　　国土交通省地価公示／都道府県地価調査
　　　 http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=2
　を参考に致します。

（高原開発・涌井秀人さん）

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■□相談者より

アドバイス、大変ありがとうございます。
業者は今月あたまにその話をしてきて依頼、その後は何も言ってきません。
賃料は今月分は契約額で入金がありました。
業者の出方を様子みてみようと思います。
　　
税務署に評価額を確認したところ、
　　　●相続や贈与はこの土地の場合、固定資産評価額×1.1
とのことです。
教えていただいたサイトにもそう載っていました。
国土交通省のサイトでは検索条件で該当がありませんとでてしまいました。
一般的に路線価と地価評価は金額が大きく違うものなのでしょうか？
また、路線価を参考に金額を考えてもいいのでしょうか？
お手数ですが、再度アドバイスお願いします。

---

□■アドバイス：２

路線価は国税庁（税務署）が、
相続・遺贈又は贈与により取得した財産にかかる相続税、
および贈与税の財産を評価する場合に適用する基準と言えます。

公示価格については、国土交通省土地・水資源局土地情報課の
「土地総合情報ライブラリー（ http://tochi.mlit.go.jp/ ）の、
　　 http://tochi.mlit.go.jp/tocchi/chikakouji/point_03.html#1
に説明がのっていますので、ご覧下さい。
公示価格・基準値価格は、検索でしぼりこんで、お近くの標準地、
または基準地を参考にします。

路線価と公示価格は違うことが多いので、参考程度とお考え下さい。
必ずその価格で売れると言うものではありません。
賃貸の場合は路線価を参考にする場合が多いのですが、
売買では両方を調べて参考にします。
実際には接道状況や立地にも左右されます。

最終的には賃借人とは別の、
地元の不動産業者に相場を確認するのが良いと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

地元の不動産業者に聞いてみたところ、
「周りは原野や田んぼのため、明確な参考価格にはならないが…」
という前置きで、近隣の土地相場の話をうけました。
すると、路線価の1/7の価格にしかなりませんでした。

ここまで開きがあるときは、
一般的にどちらの価値が優先されるのでしょうか？
その土地にすでに業者の建物が建っているという状況を加味すれば、
一般的な土地相場より高い価値で買い取ってもらえると思うのですが、
いかがでしょうか？
また、こんなに価値が下がっていても、固定資産税は高い基準ですが、
固定資産税の見直しというものはできるのでしょうか？

---

□■アドバイス：３

路線価の1/7ということはちょっと理解に苦しみます。
ひょっとして、市街化調整区域内の農地を宅地、
もしくは雑種地に地目変更したのでしょうか？
市街化区域内、無指定地域、都市計画区域外の土地であれば、
余程の事情が無いと考えられないのですが？

市街化区域内、無指定地域、都市計画区域外の土地であれば、
仰るとおり、相場よりも高い価値で
買い取ってもらえる可能性があるのですが、
調整区域内で、なおかつ、既存宅地（60条申請の可能な土地）
ではない場合には、一概に言えません。
　　
市町村の建築課、もしくは都市計画課等で、調整区域かどうか
建替えが可能な土地かどうか、確認なされてはいかがでしょうか？
建替えが不可の場合は、近隣宅地の相場より下がる可能性もございます。

固定資産税の見直しについては、基本的には難しいでしょう。
可能な場合もありますが、かなり専門的な知識を元に、
市町村の税務課等と交渉しなければなりません
（私の知人の不動産業者が、下げて貰ったケースがあります）。
また、事業用に賃貸している宅地であれば一層難しいと思います。

なお、最近の土地値下がり傾向の中、
固定資産税の評価額より低い売買のケースも出てきています。
しかし、路線価の1/7と言うのは、かなり特殊な事情がある様な気がします。

（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

いつも本当にありがとうございます。心から感謝しています。
上記の市街化区域内、無指定地域、都市計画区域外はどんな土地のことですか？
その土地は名義人が誰か借りる人がいればいいなという思いで、
10年以上前に草がぼうぼう生えていた土地を更地にしたと聞いています。
特殊な土地という話は聞いたことがないのですが…。

---

□■アドバイス：４

まず土地には、都市計画法により線引きされた都市計画区域内と
区域外の2種類があります。

都市計画区域外の場合は、農地法、砂防法、自然公園法などの
法律対象を除けば利用は自由です。

都市計画区域内には、無指定という都市計画区域外と、
ほどんど同様の土地と、市街化調整区域と、市街化区域に分けられます。
市街化区域については、その用途がそれぞれ決められていて、
その範囲内であれば利用は自由だと思って下さい。

問題は市街化調整区域です。
国道に面していても意外に調整区域の所は多いのですが、
この市街化調整区域は基本的には
建物等の工作物を規制している地域です
（都市計画法施行規則第60条証明の旧既存宅地や
　都道府県の条例によって一部許可される場合もあります)。

もし、貴方の土地が
都市計画区域内の市街化調整区域にあるのなら、
固定資産の評価額に比較して、
実際の売買金額はかなり低くなる場合もございます。
市町村の建設課、もしくは都市計画課等で、
どのような土地なのかを、ご確認下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

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相談内容　

宮城・40代男性
両親の住んでいた家をリフォームし、借家として
地元の不動産業者に管理を頼んでいます（50kmほど離れているため）。

住人が「借家、敷地内で中古車販売をはじめたいので、承諾して欲しい」
との内容が記入された月次報告書と、捺印用の承諾書が
不動産業者より郵送されてきました。

墓参り等で出掛けた際に家の前を通ると、異様に車が沢山とめてあって、
快くなくは思っていたので、今回の事態をとても不快に感じています。

2回ほど不動産業者から留守電に電話はあったようでしたが、
その件に関してのメッセージはなく、「また電話します」という内容でした。

あまりに唐突で安直なやり方で驚いています。
住人にも不動産業者にも強い不信感を持ちました。

約300坪の敷地のうち、建物の後方の約150坪は、近々整備をして
月極駐車場にして、そこからも賃貸収入考えていたので、
今回の申し出は歓迎できません。

不動産契約に関してはまるで無知なので、どうしたものかと、困っています。
どうか穏便な交渉解決方法のアドバイスをお願いします。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

---

□■アドバイス：１

業者が、手紙をよこしたり、電話を掛けてきてから返事をしてないようですが、
どれくらいの期間で現在のようになったのでしょうか。

借主が契約目的以外の使用を無断で行ったり、
業者が貸主の承諾を確認せずに借主にさせているのであれば、
通常の契約約款であれば、当然賃貸借解約の条件に該当したり、
宅建業者への責任を追及することも可能でしょう。

しかし、あなたが返事をしかねていてかどうか、相当期間延ばしていたことが
あれば、自体を悪化させたことのひとつの要素になっていたかもしれません。

速やかに業者に連絡して、現在に至った経緯の説明を受け、
元に戻すか、解約するか、現況を受け入れるが、
賃料等の条件を変更する等の対処をする必要があります。

また、ご自分で居住する予定があるようですが、
そのことは業者や借主に説明しているのでしょうか。
急に伝えてもこじれる可能性があります。

　（ライズ不動産・鈴木富雄さん）

---

□■アドバイス：２

先ず、現在の建物賃貸借契約書の内容を確認して下さい。
契約違反についてどう書かれているでしょうか？
違反があった場合、現在の借主が気に入らないのであれば、
契約違反を事由に契約解除が可能と思われます。

次に不動産会社に管理を任せていると言うことは、
毎月管理料を支払っているのでしょうか？
また、管理委託契約書の内容を確認して下さい。
管理委託契約書の内容によりますが、もし建物賃貸借契約に違反があり、
不動産会社が黙認していた（知っていて契約違反の対策を怠った）場合、
損害が発生すれば、不動産会社に対して損害賠償を請求できると思います。

　　> 不動産契約に関してはまるで無知
とありますが、殆どは契約書により処理します。
契約書で処理できなければ公の場で処理します。
自身で無知と思わず、契約書を何度もよく読み確認をして下さい。
それでも分からないことが有れば、専門家に依頼すればよいのです。

　（アットホーム・香川文人さん）

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■□相談者より

ご助言ありがとうございます。業者からの電話は先週の事で、
月次報告書は一昨日金曜日に届いたばかりです。

　　私の選択肢は、
　　　1.元に戻してもらう
　　　2.解約する
　　　3.賃料等の変更をし、現状を受け入れる
　　のいずれかということのようですね。

中古車の売買のようなことは、ライセンスなしにずいぶん前から
やっていたようでしたので、その不満点は何度か業者には電話をしていました。
ですが、業者は、
「あくまでも趣味の範囲内のことだということなので、どうしようもない」
との説明でした。

「1」の元に戻してもらうというのは、現実的に無理だと思います。
私の立場として「2」の解約するを希望して、
当然の権利として通るものなのでしょうか。
「3」の賃料等を変更して現状を受け入れるという選択肢が、
一番現実的なのではないでしょうか。文章表現があいまいでしたが、
借家に自分が居住する予定はありません。

---

□■アドバイス：３

「現在までは趣味の範囲で、これからは業としてやっていく…」
と言うのも苦しい言い訳でしょうが、3の条件変更をするのであれば、
古物商の登録の確認や近隣の商業物件の相場などを良く調べなければなりません。

信頼できる業者に依頼して、手続きをする必要があるでしょう。
現在の業者が、それについても親身に対応してくれなければ、
他の業者に依頼することも考える必要があるでしょう。
150坪を駐車場にするとして得られる収入も検討材料にしてください。

　（ライズ不動産・鈴木富雄さん）

---

■□相談者より

ご返信ありがとうございます。
先ずは承諾はできない旨を書面で伝えます。
その後は専門の方に相談しつつ、交渉して行くことにします。
方針が決まりました。ありがとうございました。

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■□相談内容　

初めての投稿よろしくお願いします。
実家の話なのですが、父親名義の土地を40年ほど前から近所の人に貸していました。
ところがその家族が最近事業に失敗して夜逃げしてしまったらしく、
今は空家状態らしいのです。地代をもらいに行って気づいたらしいのですが
どうやら行方不明です。その土地には、家はもちろん立派な庭も作ってあり
どうしたものかと困っています。賃貸借契約書は古く更新などしていなかったようで、
馬鹿安な地代をもらっていたようです。
実家としてはそこを更地にして売却してしまいたいようですが、
法的に問題のない対処の仕方を教えていただければ幸いです。

---

□■アドバイス

地代が滞納になっても賃貸借契約が解除され明渡しを受けるまでは
手をつけることはできません。
賃借人を探し出して、借地権付きの家を買い取って解決するのがいいのですが、
恐らくは差押え等になっている可能性が高い。
この件は弁護士、司法書士など法律家と相談しながらやられる方がいいですね。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

---

■□相談者より

嶋田さま、早い回答ありがとうございます。
実家に帰っていて返事が遅れてしまい申し訳ありませんでした。
兄弟等と話し合ってもいい案がみつからず困ってしまいます。
そうですね、素人がいくら集まっても解決できそうにありませんね。
これから専門家に直接相談してみようと思います。
また何かありましたらよろしくお願いします。ありがとうございました。

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■□相談内容　

事業用定期借地権についてです。
ある土地に借地の申し込みがありました。
よくある郊外のロードサイドの土地です。
条件は立地からするといいように思えるのですが、ただ20年の間に、
もしも相手方に万が一のことがあるとどうなるでしょう。
つまり最悪のケースでは倒産も考えられます。
そのときは地代がもらえなくなって、土地もまた20年後にしか戻らないのでしょうか。
今回の条件では保証金はないのですが、そのかわりに権利金がついています。

そのことで考え込んでいるので、もしもアドバイスがありましたら
よろしくおねがいしたいのです。

---

□■アドバイス：１

破産等の場合、あなたの方から契約を解除することができます。
厄介な手続きはあるでしょうが、
残りの期間指をくわえてということは無いと思いますよ。

（集住企画・中村孝司さん）

---

■□相談者より

さっそくのアドバイスありがとうございます。
「契約を解除することができる」ということでした。

そこで考えたのですが、倒産というケースの場合は、その会社が
色々な負債を抱え込むことで（多分ですけど）、その返済のための資産の中に、
「事業用定期借地権」も含まれているということだと思います。

「やっかいな手続きはあるでしょうが」というお話は、
そういうことを意味しているのでしょうか。
そうだとすると、なるほどたしかに、やっかいな手続きになりそうです。
そう考えるなら、今回の計画の問題点はいかに安全な相手と組むか
と言うことになるでしょうか。当たり前といえば当たり前のことかもしれませんが。

またまた質問になってすいません。

---

□■アドバイス：２

事業用定期借地権が有ると言うことは、
地代がきちんと入ってきている状態です。それならそれで良いでしょう。
相当の期間地代が入らなくなったら、契約を解除できます。

　　> 「やっかいな手続きはあるでしょうが」というお話は、そういうことを意味し
　　> ているのでしょうか。
　　
言うとやるでは大違いということです。契約解除はできるけど、解除した所で、
任意に明け渡してくれなければ強制執行などが必要になってくるでしょう。
こういうリスクを、どう評価するかだと思いますよ。
何せ、事業ですからリスクはつきものです。

（集住企画・中村孝司さん）

---

■□相談者より

中村孝司様、明解なご説明ありがとうございます。

　　> 相当の期間地代が入らなくなったら、契約を解除できます。
　　
なるほどそういうことですね。法の保護ですね。

　　> 何せ、事業ですからリスクはつきものです。
　　
リスク評価の仕方、つまり自分の判断ですね。
たしかにリスクはどこにでも付いてくる物でしょう。

おかげさまで頭の中がずいぶん整理されました。考え込んでばかりでなく
最終的な判断を、慎重に行いたいと思います。
ていねいなご説明ありがとうございました。お礼申し上げます。

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■□相談内容　

初めて投稿致します。よろしくお願いいたします。
定期借地権付きの戸建を所有している方が、第3者に転貸しているのですが、
賃料不払いなど問題が起きています。
第3者の現賃借人は借金のオーバーフローが発生しており
やや自己破産などの危険を感じている次第です。

　　1.定期借地権の転貸・賃借人への契約解除を言い渡すことができるのか？
　　2.現賃借人が破産など陥った場合の定期借地契約・転貸契約は
　　　どのようになるのか？

　　よろしくお願いいたします。

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□■アドバイス

定期借地権、つまり土地の転貸をしているということなのでしょうか？
それとも、定期借地権を有する者が、自己所有建物を賃貸しているのでしょうか？
これによって大きく変わってきます。
土地の転貸というのは、ちょっと想定しにくいのですが。

（集住企画 ・中村孝司さん）

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