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相談内容　競売で貸主が変わった場合の敷金返還について

千葉・男性・４０代
敷金の返還についてご相談致します。
テナントビルの一室を借りていたのですが、建物が競売となり貸主が変わりました。
新しい借主は同じビル内にテナントで入っていた者が取得しました。
貸主が変わっても賃料等は引き続き問題は無かったのですが、
テナントを出る時に敷金の返還がありませんでした。
理由は、競売で取得した物件なので払う義務は無いとの事です。
相談ですが、競売で貸主が変わった場合も敷金は継承されるのでしょうか？
また、敷金の返還請求が出来るのであれば、どの様な方法・手続きが必要でしょうか？
テナントを出たのは6年前になりますが、有効でしょうか？
以上、宜しくお願い致します。

---

□■アドバイス

私見ですが、
元のオーナーから、新規オーナーに敷金が引き継がれれば、
当然新規オーナーには残債を差し引いた返還義務が御座います。
通常の売買（任意売却含む）においては、
基本的に継承が行なわれたとみなされる場合が多くなります。

競売の場合については、
１、抵当権設定の時期
２、契約締結の時期
によって、
新規オーナーに敷金の返還義務が引き継がれるかどうか変わります。
詳しい事については、行政等の行っている無料法律相談や
弁護士にご相談されることをおすすめ致します。

（高原開発・涌井さん）

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相談内容　返還する敷金で修理するよう言われた借家について

千葉・女性・４０代
築２４年の一戸建てを１０万円で借りています。
この物件はもともと売却で出ていたものを、賃貸希望の相談をして借りています。
借りる際にリフォーム費用で１００万近くかかったとのことです。
入居してからは設備部分で細かい修繕があるたびに電話してなおしてもらっていました。

このたび更新にあたり大家さんから
「古い木造だしこれからもいろいろな箇所が壊れてくるだろう。
　あなたたちが出て行ったあとは他の人に貸す予定はなく、
　土地（古家あり）として売却予定なので
　今後は敷金を返還するのでそのなかからやってください。」
と言われ仲介不動産に相談しました。

ただ管理委託はされていないので大家さんに強いことは言えないそうです。
敷金は預かり金の旨伝えてもらいましたが、受け付けず話し合いに機会もありません。
このまま受け入れるか、それとも良い方法があるのか教えて頂けますでしょうか？
当分住み続ける予定なので、貸したくないと言われるのもこまります。
よろしくお願いいたします

---

□■アドバイス

私見ですが、
大規模な補修が必要な古家や、倒壊の危険性の有る古家については、
大家側からの更新拒絶や退去要請の正当事由になる可能性も御座います。

その点も考慮して、交渉して下さい。

（高原開発・涌井さん）

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相談内容　敷金の追加について

東京・30代女性
今年3月に賃貸マンションへ入居致しました。
現在、そこでお店をやっております。
店舗としての契約ではなく、住居としての契約で入りましたが、
契約前に、店舗にするという話を不動産屋と大家には伝えており、了承済みです。
また、不動産屋には店舗で使用することを了解する旨を書面でもらっています。

しかし、大家側が不動産屋を変えたため、問題が起こりました。
新しい不動産屋は、
　　「店舗にしているならば、敷金は5ヶ月分必要です」
と言ってきました。
すでに、こちらは2ヶ月分の敷金を払っているので、差額を収めるように
とのことですが、5ヶ月分必要ならば、最初から入居を考えなかったと思います。

商売を始めてしまっており、引っ越しは不可能ですので、
今さら差額を請求されて困っています。
契約では2ヶ月の敷金ということになっているのに、
こんなことが通ってしまうのでしょうか？
また、更新時期まではこのままで通せても、
更新の際に契約内容を変えられてしまうことはあるのでしょうか？

大家側は穏便に済ませたいとの考えのようですが、大手の不動産側は
かなり強気で、大家側も「できれば、払ってほしい」というニュアンスです。
アドバイスをお願い致します。

---

□■アドバイス：１

私見ですが、旧不動産屋には店舗で使用することを了解する旨を
書面でもらっていて、かつ、当初、契約で敷金が2ヶ月で
契約書に明記されているのであれば、
たとえ、相手が大手であろうがなかろうが、不動産会社を変えた程度で、
敷金の追加を請求するのは確かに納得できないですね。

増額する根拠を大手不動産会社の社長名で提出していただき、
請求書も社印のあるものを出して頂き、それから検討すれば良い事でしょう。

まずは、
　　　●きちんと契約書があり、書面による承諾があるにもかかわらず、
　　　　なぜ、敷金の増額を大手不動産会社が要求してくるのか？
　　
と、その理由を文書で確認することが大切だと思います。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

早速のご回答ありがとうございます。

本日、また新たな展開になりました。
旧不動産屋の「店舗使用、敷金2ヶ月」の承諾書面は、
不動産屋が勝手に作成したもので、
大家側はそんな書類は知らないと言ってきました
（もちろん、控えは当方で保管しております）。

しかし、口頭で承諾の意思を確認しており、
今になってそんなことを言い出すのが納得できません。
とにかく、アドバイスしていただいたように、
新不動産屋へ納得のいく回答を求めたいと思います。

---

□■アドバイス：２

私見ですが、当時の経過を「経過書」としてまとめて、
　　　●口頭による大家の承諾があった」ということ
　　を、旧不動産屋に署名・捺印を頂いて、追認してもらってください。
　　この時に、必ず、
　　「大家は不動産業者が勝手に書類を作成したと言っているが、
　　　そのことについてどう思うか？」
　　ということを確認して、書類で返答してもらって下さい。

　　その上で、経過書に貴方と旧不動産業者の署名捺印をして、大家に対して、
　　　●本当に旧不動産業者が勝手に作成した書類かどうか？
　　という質問状を出して、署名・捺印入りの返答書を要求して下さい。

それと、今後、大家や不動産業者からの口頭による請求等は一切断り、
必ず不動産業者の社長と大家の署名・捺印の有る書類以外は
受け付けないという意思表示を明確にするために、
各相手に対してそれらを明記した書類を送って下さい。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

詳しいご回答、ありがとうございます。
大変心強く読ませていただきました。

何でも書面にしておくことが大切なんだと実感しました。
前不動産会社がまともな返答を返してくれる確信は持てませんが、
できるだけ頑張って交渉してみます。
あとは、更新の時期に「契約内容の変更」という形で請求されないかが不安ですが、
その辺もうやむやにされないように、大家側に聞いてみようと思います。

最初はどうしたら良いのか分からずに不安でしたが、
今は前向きに頑張れそうです。ありがとうございました。
また結果が出ましたら、報告させていただきます。

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相談内容　競売物件の保証金・敷金の引継ぎについて

大阪・30代女性
賃貸契約しているマンションが競落され、家主が変わることになりました。

　経緯としましては、
　　　平成15年 3月…入居
　　　平成15年11月…競売にかかる
　　　　　　　　　　（旧大家さんが言うには、一旦引き下げ、この時は白紙）
　　　平成17年 3月…2年更新のため初めての更新
　　　平成17年11月…競売にて新家主（法人）が買取
　　　平成17年12月…家主が変わる
　となります。

そこで、新家主から、
「この部屋だけは保証金が無効になります。新しい契約書には
保証金0円と記入しておきますので、賃貸保証会社に加入して下さい
（4万円程度＋毎年の更新料）。また、こちらが返還する義務も
一切ありませんし、退去時の修繕費は全て実費となりますので、
その時支払ってください」と言われました。

入居して1度も更新しない内に競売にかかったので、
その時点で権利が無効になるとの説明でしたが、
実際には支払ってますし、よく分かりません。
他にも保証金が無効になる部屋が2件あるそうですが、
その2件は競売にかかってから賃貸契約を結んだそうです。
そして、「告知しなかった不動産屋に訴えればいい」と言われてしまい、
私の部屋だけが、宙ぶらりんの状態のようなのです。

旧大家さんに言うと、
「そんなことはあり得ない。
　そのまま引き継いでもらう形になるはずなので、私に言われても…」
との回答でしたが、
　　 http://fudosanbbs.2525.net/2005/10/post_1cbc.html
を参考に、旧大家さんとも話し合ってみたいと思います。

しかし、現実的には、やはり、入居時に確実に支払った数十万円の
保証金を失ってしまう可能性を考えると、どうも納得できません。
ただ、タイミングと運が悪かったということになるのでしょうか？
理不尽さを感じてなりません。

---

□■アドバイス：１

私見ですが、
平成15年3月の入居であれば、改正前の契約にあたると思います。

平成15年法第134号による改正前の民法395条の適用のある
短期賃貸借で賃貸人に賃貸借を対抗できる場合とみなされると思います。
この場合は、敷金返還債務は新所有者に引き継がれると思います
（最高裁昭和44年7月17日判決）。

これは、抵当権の設定後に締結された契約であっても有効であり、
更新の有無に関らず有効なはずです。

この点については、行政の行っている法律無料相談に出かけて
確認された方が良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。参考になりました。
この競売を取り扱った裁判所に問い合わせても、

「権利はないです（保証金は無効になる）。そもそも競売の時期どうこうより、
　抵当に入ってる時点で、そちら（私側）が不利になるんです。
　物件が抵当に入ってる時点で覚悟は必要ですし、自己防衛には
　物件を探す時に抵当に入った物件か否かの調査も必要です」

というようなことを言われてしまったので、諦めかけていました。
再度自分でも無料相談所に問い合わせるなり、勉強するなりして、
結論を出せるようにしてみたいと思います。
ご丁寧なお答えありがとうございました。

---

□■アドバイス：２

もし、裁判所の事務職が、
そのような軽はずみな返答をしているとすれば、問題があると思います。
少なくとも、平成15年以前の契約の場合は全く違うはずです。
余談になりますが、ちょっと、面白い裁判所ですね。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

国（裁判所）に断言されてしまったんだから、
もう反抗する余地もないのか…と思っていました。
裁判所側からは、
「競売にかかるまでに1度でも更新していれば、こうはならなかった。
　法律だから仕方ないです」とのことでしたので、
入居したタイミングが悪かったとしか言いようがない様子でした。
旧大家さんも弁護士に聞いてみるとのことでしたので、
無料相談所や旧大家さんとも相談しながら、
これから突き詰めていきたいと思います。
丁寧なご返答ありがとうございました。

---

□■アドバイス：３

再確認します。
15年の3月契約で、17年の3月に更新ですよね？
つまり、改正前の契約で、２年更新ということですよね？
何が問題なのでしょうか？

民法改正附則5条には、短期賃貸借制度廃止の経過措置として
　　「この法律の施行の際現に存する抵当不動産の賃貸借
　　（施行後に更新されたものも含む）のうち民法602条に定める期間を
　　超えないものであって当該抵当不動産の抵当権の登記後に
　　対抗要件を備えたものに対する抵当権の効力については、
　　なお従前の例による」
となっているのですが、この改正附則5条の内容から考えると…。

私の解釈は間違っているのでしょうか？
それとも、この附則5条はなくなっているのでしょうか？
どなたか、他のアドバイザーの方でご存知の方はいらっしゃいませんか？
（高原開発・涌井さん）

---

□■アドバイス：４

涌井様、先ほど、うちの草柳が発見したもの、まとめさせていただきます。
これこそ、涌井様とBBSでやり取りさせていただきました、私がおそれていた部分
（正当な借主が不利益を被るケース）に該当するかも知れません。

＝＝＝　以下、まとめです　＝＝＝
（財）不動産流通近代化センターさん（ http://www.kindaika.jp/ ）の運営される
「不動産ジャパン（ http://www.fudousan.or.jp/ ）」内の、
　　 http://www.fudousan.or.jp/service/lecture/lecture_12.html
　　によりますと、改正法施行前から賃貸契約を結んでいる場合であっても、
　　　●ケース3（改正法施行後に競売開始され、その後に更新した場合）
　　のみ、「※買い受け人に敷金返還請求できない」とあります。

今回の相談者んの場合、
　　　平成15年 3月…入居
　　　平成15年11月…競売にかかる
　　　　　　　　　　（旧大家さんが言うには、一旦引き下げ、この時は白紙）
　　　平成17年 3月…2年更新のため初めての更新
　　　平成17年11月…競売にて新家主（法人）が買取
　　　平成17年12月…家主が変わる
には、平成15年11月に競売が取り下げられた後の【実際の競売開始日】
が書かれていないのですが、もし、
　　　●平成16年4月1日（改正法施行）から、平成17年3月（更新）までの間に、
　　　　競売が開始された
　　のであれば、まさにケース3に該当するように思われます。
（わんえるで～おー・前野）

---

□■アドバイス：４

前野様、草柳様、有難う御座いました。確かに、確認致しました。
裁判所の説明と国交省の外郭団体が公開しているので、間違いないと思います。

私なりに、調べ直して思い出してきましたので、訂正致します。
まず、ご相談のケースでは、旧民法の対象になるのですが、
　　　●差押後（競売開始後）の更新の場合
は、合意更新、法定更新ともに競落人には対抗できず、
敷金の承継も行われません。裁判所の物件明細書に
「期限後の更新は買受人に対抗できない」と記載されてしまうことになります。

つまり、契約期間満了前に競落になれば、「短期賃貸借」として、
敷金は戻るのに、競落が遅れて期間満了後に競落になると
敷金も戻らなくなるなってしまうことがあるということです。
　　
この場合は、更新自体が対抗できないので、敷金が戻らないばかりではなく、
明渡しを請求される場合もあるということになります。

旧法と、平成15年以前の資料を調べ直していて思い出しました。
相談者さんには、大変ご迷惑をおかけしてしまい、申し訳ございません。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井様、そして前野様・草柳様、
お忙しい中、お答えくださりありがとうございます。
アドバイスを頂き、どうやらこちらが不利だということが分かってきました。
いろんな詐欺や横暴な業者が取り沙汰される昨今、何を信じていいのか
分からなくなってきてましたので、大変有難く感じております。
そして民法というのは庶民に優しくないのが現実だということを、
しみじみ感じております。普通に暮らしているだけの私達が
不利だと言われる法律なのですものね。
今回の件で、今まで自分には必要ないと思っていた分野のことを
知ることができたので、勉強になったと思っています。
まだ全てが解決した訳ではないので、
これからの動きをもう少し見ていこうと思います。

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神奈川・30代女性
はじめまして。
義母が借りている店舗の保証金返還時期について、ご相談させていただきます。

義母は昭和63年から、現在の場所で美顔サロンを経営しているのですが、
このたび移転することとなりました。契約書には、
「敷金は原状回復後の本件店舗明け渡しと同時に返還」とあるのですが、
保証金の方は「原状回復後の本件店舗明け渡しの日から6ヶ月を経過した日」
とあります。

通常店舗の保証金返還というのは、こんなに時間のかかるものなのでしょうか？
この不動産屋は今までも色々な面で対応が悪く、
保証金の500万円がしっかり返還されるのか心配です。

なんとか早く返還してもらえるようにしたいのですが、
そのような方法はあるのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

ハトマークの宅建協会の業者の場合は、
とりあえず、地元支部の主催する不動産無料相談に行って相談して下さい。
万が一、その業者が倒産などした場合でも、保証協会の供託金がありますので、
1,000万円までは保証されます。これは一業者について1,000万円ですから、
順位を保全する為にも、ぜひ、無料相談に行っておくことをお薦め致します。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

アドバイスいただきまして、ありがとうございました。
早急に支部を調べて、義母と一緒に無料相談に行ってみます。

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相談内容　

東京・20代男性
賃貸契約期間内に、新しい条例が施行された場合、
以下のどの段階から、条例が適用されることになるのでしょうか？

　　　1.制定された時点
　　　　　制定前に結ばれた契約で、条例に反するものは無効。

　　　2.施行された時点
　　　　　施行前に結ばれた契約で、条例に反するものは無効。

　　　3.再契約（更新）時点
　　　　　条例制定以前の契約は、更新時までは、条例に反する内容でも有効。
　　　　　但し、更新後の契約は、条例に反しない内容にする必要がある。

　　　4.適用されない
　　　　　条例制定以前の契約は、条例に反する内容でも、継続できる。

　　　5.その他

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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□■アドバイス

法律の専門家ではありませんが、4が正しいと思います。
どのような性質の条例かわかりませんが、ご心配なら、
条例を出したところに確認するのがよいと思います。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

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■□相談者より

条例は、敷金返還に関する、いわゆる「東京条例」です。
つまり、契約時には条例がなく、更新前に退出した場合で、
その時には条例が施行されていた時は、
「退出時の条例は適用されない」で宜しいのでしょうか？

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相談内容　

わからないことがあってここにたどり着きました、よろしくお願いします。
契約前にもらった物件案内に敷金3ヶ月と書いてあったのですが、
手付金を払い契約明細書をもらったのを見てみると、
敷金2ヶ月、礼金1ヶ月になってました。これはこうゆうものなのでしょうか？　
それとも間違いなのでしょうか？よろしくお願いします。

---

□■アドバイス：１

現在、明け渡し時の敷金の清算方法で問題がよく起きているので、
このようなことになったのだと思います。
と申しますのも明け渡し時の敷金の清算方法で「敷き引き」
という方法が良く取られています。
これは敷金より家賃1ヶ月分を差し引き清算する。というものです。
通常敷金というものは全額返済されるものなのですが、
家主さんが損料名目で1ヶ月分を差し引き清算するという契約が多いのです。
そこでトラブルが発生し、この場合裁判になると家主が敗訴する場合が多いのです。
それで最初から礼金ということにして契約する方法がとられるようになったのです。

（紀州不動産・森田喜美夫さん）

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□■アドバイス：２

物件案内書には敷引1ヶ月とありましたか？　あれば、間違いではありません。
なければ、間違っているので訂正してもらいましょう。

（ダイニチ・俵和之さん）

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□■アドバイス：３

敷金と礼金では金銭授受の目的及び性格が全く異なります。
3か月の敷金と表示して有れば敷金です。借り主に説明且つ承諾もなく
勝手に敷金1か月分を礼金とする契約書を作る行為は違法行為となります。
管轄の都道府県住宅課又は消費者センターへご相談される事をお薦め致します。

（アットホーム・香川文人さん）

---

■□相談者より

レスありがとうございます。敷金3ヶ月とは書いてあったのですが、
敷き引きとはどこにも書いてありませんでした。この場合はどうなのでしょう？

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□■アドバイス：４

敷金は預け入れ金、礼金は差し入れ金。
預入金3ヶ月分のみという内容で契約したはずなのに、
契約書が違っていたのならば訂正を申し入れましょう。
ただし、既に契約を締結しているのならば、相手側の言い分として
「募集時と条件が変わったがそれを了承してあなたが契約し、署名捺印もしている」
と言われる可能性があります。
その場合は、香川さんも仰っているように
都道府県庁などにある相談窓口へ申し出てみると良いでしょう。

（集住企画・中村孝司さん）

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■□相談内容　

はじめまして。私は知り合いと3人でルームシェアをしています。
借主はその内1人で、私ともう1人は同居人というかたちで、
契約の時から大家さんも不動産屋さんも了解の上です。
入居時の敷金礼金は3人で割って払い、月々の家賃も3人で割っています。
この場合引っ越す時の敷金返却は
3人の口座にそれぞれ分割して支払ってもらえるのでしょうか？
あまり借主の人がお金に関して信用できる人では無いので、
後から3人で精算と言ってもウヤムヤにされそうです。
それぞれの引越し先もバラバラで請求に行ける距離でもないので…。
すみませんがアドバイスよろしくお願い致します。

---

□■アドバイス

大家さんも不動産屋さんも状況をご存じのようですから、
ご相談してみてはいかがでしょうか。
敷金を権利者にそれぞれ返還するというのは、正当なことだと思います。
　　
ただ、銀行の手続き上、振込先が増えれば手数料がかかることと、
先方が多少の面倒（振込用紙を3枚書くだけですが）を了解してくれれば良いでしょう。
　　
もちろん、借りている3人で合意をしておいたほうが良いですね。
3人連名で3つの振込先を書いたものを用意して渡しても良いかもしれません。
大家さん、不動産屋さんのどちらが振込をするのか分かりませんが、
振込手数料の支払い（差引）を申し出ればさほど嫌がらないと思いますがいかがでしょう。
　　
借りたときの契約書に返還方法が書いてあればそれが優先しますが、
あくまで優先です。希望は先方に言ってみることです。

（西日本地・所山本秀樹さん）

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■□相談内容　

不動産に関して無知でとても悔しい思いをしました。相談に乗って下さい。
去年12月初旬に引っ越しました。理由は去年3月頃から
そこのアパートが競売にかけられたからです。
ややこしくなる前に出ようと主人と相談し、
やっと良い場所が見つかったので、去年12月に引っ越しました。

今年になっても未だに引き金の連絡がないので、連絡をとって見ると、
「所有者が変わったので、私たちの管轄ではなくなっているので、払えません」
と言われました。競売で売り手が着いたんだなと思いましたが、
仲介業者は前も、今も同じT会社です。
「でも同じ会社でしょう？そしたら前の所有者の連絡先しらないですか？」
というと
「私どもは仲介しているだけなんでねぇ…」と失笑されて、
前に旦那が、ここの所有者は会社の上の方のくらいの人だな
…って言っていた事を思い出して、
「でも前の所有者ってあなたのとこの上司でしょ？　知らないんですか？　
　連絡先教えて下さい」
と言うといままで、すっごい勢いで反論していたのが、急に無言になって、
「…わからないです」と言われました。

12月に引っ越しのため査定にきて、「引金、振込むための口座教えて下さい」
っていってたのに　その2週間後には所有権が変わって知らない、
もう関係ない…ってことはありえるんですかね？
あと、全く別の仲介業者に変わっているなら仕方ないなと思えるのですが。
仲介業者は前と同じで、前の所有者はその会社の上司。
それで「もう関係ない」と言われると、納得がいかなくって…。

最後には、
　　「もう切っていいですか？　納得いかないなら、
　　　裁判所にでも言ったらどうですか？」って言われました。

もうまったく知識がないんで、何も言えず…（涙）。
あと、保証金30万払って、解約時25万引きとかかれていますが、
5万円かえってくるということでしょうか？
本当に無知でスイマセン。お金は戻らないとして、
もう納得してこのモヤモヤを終わらせたいので、お返事お願いします。

---

□■アドバイス

貴方の地域の宅建協会で毎月若しくは毎週「不動産無料相談」
を開催していると思います。そこへ相談してみては如何でしょうか！　
相談に乗ってくれると思います。
前の所有者が競売にかけられたのであれば、金銭的に返済能力があるかどうか
判りませんが、貴方の契約終了時が前の所有者なら前の所有者に返還義務があり、
新しい所有者に変わっていたのなら新しい所有者に返還義務があります。
相手が判れば裁判所で少額訴訟（30万円まで）されたらよいと思います。
やり方は簡単ですし費用も1万円もかかりません。
裁判所へ行って聞けばやり方を教えて頂けます。

（紀州不動産・森田喜美夫さん）

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■□相談内容　

はじめまして。敷引についてご相談したいのです。
引越しすることになり、３ＬＤＫで新築から２年入居させていただいて、
保証金７０万円のうち４５万円が敷引される予定でした。

しかし、フローリングに傷ができているため
４５万円の敷引以外にも別途請求するとのことでした。
リビングでフローリングにカーペット上で座椅子を使用していたため、
無数の軽いへこみができてしまいました。
この場合は「善管注意義務違反」にあたるのですね？

それでも４５万円の敷引以外に別途支払う義務が生じるのでしょうか？
たばこも吸わず、料理も揚げ物をしないようにしていたので
クロス等の汚れもなく、リビング以外のフローリングは全く傷がありません。
アドバイスをお願いします。

>>その後

どなたからもアドバイスがいただけないということは、
私が法律に関するような質問をしてしまっているのでしょうか？
それとも質問の仕方が悪いのでしょうか？
どちらにしても私に非があると思いますので、申し訳ありませんでした。

---

□■アドバイス：１

敷引自体がおかしくありませんか？

人が住めば多少の傷はつくでしょうし、画びょうなどの穴もあくでしょう。
リビングでフローリングにカーペットということは、
フローリングにカーペットを敷いて、座椅子を使用したということでしょうか？
それで傷つくようなら、
フローリングの材質が軟らかすぎるとしかいいようがないです。
45万円の敷引どころか、全額返ってきてもいいんじゃないですか。

私は2年前に10年間住んだアパートを出る時、敷金を全額返してもらいました。
新築2年後の物件を借りましたが出る時、
畳は色あせているし、ふすまは変色していました。
それらは自然になることですから借り主に責任はないですからね。
ただし、ハウスクリーニングをし、障子も張り替えましたけど。
（ハマ不動産／ハマ総合企画・小野さん）

---

□■アドバイス：２

乱暴な書き方で、スイマセン。が、以下見て下さい。
小野さんの意見に半分以上賛成。相談者さんのメール文章、
人物像（おひとがら）はメールでは４～５回、交換しないと
伝わってこないのですが９０％賛成です。
インターネットで沢山の賃貸斡旋させていただいておりますが、
おおむねイイ人が多いです。
百聞？（一見）にしかず。でしょうけれど、小生３５年の賃貸業務の所感です。
失礼しました。
（八王子物件情報社・樫家さん）

---

■□相談者より

こんばんは。小野さんご意見ありがとうございました。

　> フローリングにカーペットを敷いて、座椅子を使用したということでしょうか？

そうなんです。フローリングが傷つかないようにカーペットを敷いていたのです
が、引越しの時にカーペットをめくってみると傷がついていたんです。
小野さんのご意見を参考にさせていただいて貸主様と話し合いをしてみます。
本当にありがとうございました。

樫家さんご意見ありがとうございました。
　　> ９０％賛成です。

ありがとうございます。私にとっては
不動産業界のことは不透明な部分が多くてわかりづらいことばかりです。
実際に不動産業務に携わっておられる方から
ご意見をお聞きできてよかったです。ありがとうございました。

今現在、
引越しした賃貸マンションでも契約の際の重要事項説明の中で

　「６０万円のうち４０万円が敷引されます。
　　もし引越しの際などに、壁やフローリングに傷がついた場合は
　　敷引とは別に修理費用を払っていただきます」

とのことでした。

関西地方では敷引は原状回復にあてられて、
故意の場合の損傷は別途費用が必要なのが慣習なのでしょうか？
引越しする前に住んでいたマンションの契約の時には
契約書が郵送されてきただけで重要事項説明がなかったので、
敷引のことに関することが全くわかりませんでした。

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■□相談内容　敷金の返却について

先日退去した賃貸住宅のことでお尋ねいたします。
入居中に賃貸借契約書が修正され、
入居時は敷金1ヶ月、礼金1ヶ月の契約から敷金2ヶ月に変更されました。
　　
この賃貸住宅は住宅金融公庫融資物件のため、
このような指導がなされているにもかかわらず、
退去後には、当初の契約通りとの回答で、
家主からは、敷金が1か月分しか戻りませんでした。
　　
変更の契約書は、住宅金融公庫発信のfax文書をコピーしており、
その書類に家主印が捺印してあります。
また契約書受領の際、「今までと変わりませんから署名と捺印を・・・」
と言われ、全住民連名の名簿に署名・捺印をいたしました。
この場合どちらの書類が有効なのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

ちょっと良く質問の意味が解りません。
実際に敷金を途中で1ケ月分追加して入れたのでしょうか？
それとも、便宜上契約書だけ差し替えたのですか？
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

早速御返答いただきましてありがとうございます。
入居途中での敷金追加はありませんでした。
入居当初に支払った金額は、敷金1ヶ月と、礼金の1ヶ月、合計2か月分です。

入居中における変更の賃貸借契約書によれば
　　　
「礼金を敷金と読み替え、敷金を計2か月分とする」
　　
との記載がありましたので、2か月分が返却の対象になるものと考えておりました。
ちなみに、便宜上契約書だけ差し替えると言う事例は、
よくあることなのか教えていただけると幸いです。

---

□■アドバイス：２

敷金と読み替えると言うのであれば、敷金が２ケ月になると思います。
当然２ケ月分の敷金が戻ると思います。
賃貸期間中の契約書の差し替えはあまり行いません。
但し、当然借りている貴方も署名捺印をしたはずですから、納得したと言う事です。
　　
然しながら、礼金の１ケ月を敷金に読み替えると言う事は、
誰が見ても敷金が２ケ月になったと理解されると思いますよ。
契約書の差し替えの時にもっと良く確認しておけば良かったと思いますね。

貴方の言うように、敷金の２ケ月分の返還を求められた時に、
便宜上だと言うのは、相手にとってかなり苦しい言い訳になります。
もう一度交渉してみては如何でしょうか。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

涌井様、大変ありがとうございました。
もう一度、大家さんと交渉してみます。

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■□相談内容　

教えて下さい。以前住んでた賃貸マンションから
別の賃貸マンションに引越しました。引越しのすぐ後、
元マンションの賃貸会社の方との立会いはしたのですが
その時、『後日、実費分を差し引いた保証金などの件で連絡します』
といったきり約2週間がたとうとしてますがなんの連絡もありません。
通常どれくらいの期間がかかるのでしょうか？

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□■アドバイス:

これはケースバイケースだと思います。
ＧＷ等の連休を挟んでいれば当然遅れてしまうと思います。
通常でも１週間程度は積算までかかる事もあります。

理由は、
　○忙しい業者は、積算の下見に来るまで２～３日かかる事がある。
　○大家と賃借人の負担の割合で、大家さんとの交渉が必要な場合がある。
　○大家によっては、ついでに他の修理を同時に積算してくれと依頼される事もある。
　　
その他にも、積算が遅れてしまうケースはあります。
もし、貴方がお急ぎであれば立会いの時にお願いしておくか、
不動産業者に直接お問い合わせして下さい。
見積もりが出てからは、大体１～３日程度でクリーニング等は終わると思います。
但し、これも業者の都合がありますので、ご自分で確認するのが良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

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