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相談内容　返金前の念書について

千葉・20代女性
9月末の入居予定で、8月下旬にある物件に決めることに致しました。
家賃は7万円弱で、すでに敷金・礼金・前家賃・手数料・保険など、
総額で約50万円を入金しました。
また、保証人会社使用し、契約関係の書類はすべて未提出です。

ところが、転勤が決まり、その物件には住めなくなってしまい、
9月上旬にキャンセルを申し出るため、仲介会社へ連絡をしたところ、
翌日に、
「オーナーさんが、『念書を書けば全額返金する』と言っており、
　先に念書を作成して欲しい」
　　との返答がありました。

しかし、念書の内容は、
　　　●下記物件の契約に関する費用を全額振込によって
　　　　返金して頂いたことを確認いたしました。物件名：××
という内容でした。
　　
私としては、返金もされていないのに、念書を先に書くということに
どうしても抵抗がありましたので、その旨を担当者に伝えたところ、
　　「オーナーさんも同様に不安に思っていますので…」
と言われました。

そこで、念書を書いたら返金するという内容を文書で残して欲しいと
お願いしたのですが、担当者には、
　　「忙しいので、そんなことはやってられない」
と言われ、応じて頂けませんでした。

そこそこ有名な仲介会社ですが、そもそも返金をする気があるのであれば、
念書を取る理由もよく分かりません
（オーナーさん側には、きちんと振込明細が残りますので…）。

先に返金を承諾する念書を書かず済む方法はありますでしょうか？
どんなことでも構いませんので、アドバイス頂けますと幸いです。
よろしくお願いします。

---

□■アドバイス

私見ですが、念書を書いても、それ程問題は無いかと思います。
元々、大家の都合ではなく、貴方の都合による返金ですし、
既に入金しているということは、場合によっては契約は成立している
とも取れますので、すんなり返金に応じて頂いただけでも、
大家さんは良心的かとも思います。
　　
大家さんにしてみれば、ある意味「契約解除の証明」みたいな書類が
欲しいと思っても、それほど不思議ではないでしょう。
特に、会計事務所や税務署への説明のためにも必要かとも思います。

この念書を書いても、「振込み」である限り、振込みで入金されない限り
（＝通帳に入金されない限り）、返金されたことは証明されません。
不安であれば、念書ではなく「返金のお願い」等の書類を
作成すればよいのではないかとも思います。
　　例えば、
　　　●今回、×月×日に契約するつもりで入金致しました金××円につきましては、
　　　　当方の事情により契約をすることができなくなりました。
　　　　つきましては振込みにより返金して頂くようにお願い申し上げます。
　など、
　事情にあわせて何らかの書類を作成して残しておく必要性はあるかと思います。

返金を要求するのは貴方の方ですから、先方に書類の提出を要求するよりは、
貴方が返金を求める書類を作成して送付するのが筋かと思います。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井様、ご回答ありがとうございます。
お礼が遅くなってすみません。

結論から申しますと、
結局、何のための念書かは分からずじまいでしたが、無事に返金されました。
ご丁寧なアドバイスありがとうございました。大変参考になりました。

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相談内容　

大分・40代女性
はじめまして、よろしくお願いします。
専門学校の息子が学生専用のアパートに、来年3月までの2年契約で、
弟38条に規定する定期建物賃貸借契約を締結しました。

ところが、学校での就職活動により就職が決まり、就職先より11月からの
就労となってしまい、10月中旬の引越となり、退去の申し出を行いました。
すると、大家さんから、
　「学生専用で3月までの契約なので、3月分までの家賃が発生します」
と言われました。

大家さんに、
　「借地借家法弟38条第5項のやむを得ない事情に該当しないのですか？」
　と尋ねたところ、
　「該当しません。3月までお宅の契約です」
　と言われました。

確かに契約書では、

　　　1.療養により、本物件を自己の生活の本拠として使用することが困難になった
　　　　場合（…中略…）本契約を解約することができる。

　　　第1項の規定に該当しない場合、解約の申し入れの日から契約期間満了までの
　　　賃料等を支払うことにより随時、本契約を解約することができる。

となってます。

やはり、3月分までの家賃の発生はしょうがないのでしょうか？
よろしくお願いします。

---

□■アドバイス：１

私見ですが、学生専用のアパートを借りている学生が、
就職先の都合により11月からの就労により退去するのは、
借地借家法弟38条第5項のやむを得ない事情に該当すると思います。

「やむをえない事情」として列挙されているのは、
「転勤、療養、親族の介護など」ですが、これらに共通するものは、
「借主の意思に関係がない」ということです。
つまり、他者（企業、病気、親族）の都合により、借主が、もはや生活の本拠として
使用できなくなったような場合には、契約解除もやむをえないとしているのです。

今回のご相談のケースは、まさに、他社（企業）の都合により、
やむをえず転勤する事情に該当すると思いますので、解約の申し込みから
1ヶ月を経過すれば、契約は終了すると思われますので、交渉するとよいでしょう。
なお、交渉に応じない場合は、その旨の内容証明を送付すればよいでしょう。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

涌井先生、ありがとうございます。
私は借地借家法を知らないときは、大家から、
「学生専用なので、一般の人を入れるわけにはいかないから、3月分まで家賃を頂く」
と言われ、学生専用だからしょうがないのか…と思いました。
しかし、相談したり、調べてるうちに、納得いかなくなりました。
内容証明を出した場合、その後はどのような手順で進んでいくのでしょうか？
また、費用的なことも教えてください。

---

□■アドバイス：２

内容証明の書き方は、検索サイトで、「内容証明　書き方」で探してみてください。
たくさんのサイトがあります。
ご自分で作成するのであれば、ほとんど無料に近くなります。
専門家に依頼すれば、それなりに費用は必要です（約1万～1万円と色々です）。

　　相談者さんは、
　　　●借地借家法第38条第5項の転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事
　　　　情に該当し、契約の解除の申し込みの過程から1ヶ月後には契約が終了する
　　　　ので、その後は家賃の支払いは行わない
　　という内容の内容証明を出します。

その後は、大家側の出方をみるしかありません。
承諾してもらえれば、交渉成立となりますし、
承諾しない場合は、弁護士等の専門家にご相談するようになると思います。
なお、内容証明の作成から行政書士・司法書士・弁護士等の
専門家に依頼するのも良いと思いますが、それなりに費用は必要になります。
それでも3月まで家賃を支払うよりは安くすむと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

先生、ありがとうございます。
先に電話で大家と交渉したときに、はっきりと、
　　「借地借家法弟38条弟5項のやむを得ない事情に該当しない」
と言われたので、内容証明でこちら側が、
　　「該当するので、申し入れの日から1月以降の家賃を支払わない」
だけでは承諾しないと思われるのですが…。
今回のケースで私が強く押せるところを教えてください。
よろしくお願いします。

---

□■アドバイス：３

横から失礼します。

大家さんが言っているのは、あくまでも大家さんの主張です。
承諾しなくても、法的に正しいものは正しい…ということです。
ですから、強く押せるところは、
　　「借地借家法弟38条弟5項のやむを得ない事情に該当する」
　です。
　これは相談者さんを馬鹿にして言っているわけでもなく、
　　　●該当する v.s. 該当しない
　の争いですから、「該当する」と言う部分を押すしかないと思います。

そして、行動を起こして（＝まずは内容証明を送って）
出方を伺うことになるでしょう。
また、本当は「該当する」と思っていても、家賃を取るためには「該当しない」
と言っている可能性もあるでしょう。
そのような場合は、行動しなければ、「該当しない」と言いつづけるかも知れません。

ただ、涌井様のおっしゃる通り、私も該当するとは思いますが、
根拠が多ければ多いほど、安心されると思いますから、
自治体などの無料法律相談や、
　　 http://fudosan.jp/database/houritsu.html
　　のリンクにあるような法律の専門家の無料相談などで、アドバイスを受けておく
　　ことも有意義なことかと思われます。

　なお、内容証明なのですが、実際の内容だけではなく、
　　　●法律的な手段に出たこちらの態度を明確に示す意味
　があります。
　そして、自分ではなく、弁護士の先生にお願いするのは、それだけ、
　威圧感が出るから…という意味合いも強いと思われます。
（わんえるで～おー・前野）

---

■□相談者より

先生方、本当にありがとうございます。
「行動をおこす」勇気がわいてきました。頑張って、内容証明つくってみます。
また、わからないことがあったら、相談にのってください。
よきアドバイスに大変感謝いたします。ありがとうございました。

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相談内容　

北海道・20代女性
はじめまして。サイトを見て、ご相談したくメールさせて頂きました。
先日、6年弱住んでいたマンションを退出し、敷金返済についての明細書が
下記のように送られてきました。
賃料は月額140,000円、契約当初2年間は130,000円でした。

　　　預かり金…260,000円（A）
　　　解約金　…200,000円（B）※
　　　　　　　　※契約書第4条による規約につき、
　　　　　　　　　賃料の3ヶ月分（420.000円）ですが、200,000円とします。
　　　日割り分… 19,666円（4,666×4日）（C)
　　　返金額　… 78,666円（A-B＋C）

解約の予告をしたのが8月初旬、退出したのが9月末です。
9月分の家賃は支払済です。
契約書の内容によりますと、期間内解約について、
　　　●3ヶ月前にまでに書面にて予告をし、予告にかえて、賃料の3ヶ月分の解約金
　　　　を支払い、即時解約することができる
　　とあります。
約6年間のあいだに3回契約書をかわしているのですが、2回目の更新の際に
契約書が新しくなっており、上記の規約が新しく書き直されています。
そのことについては、不動産屋からは説明は受けておりません。

私事の事情で、9月中の退出でお願いしたいと申し出たところ、
　　　●解約金は賃料の1ヶ月分で了解
との返事を電話にて回答いただきましたが、精算書では200,000円でした。
不動産屋にそのことを指摘すると、電話で正式な金額を伝えたわけではないと、
感情的になって説き伏せられました。

心配になって、敷金トラブルの相談所へ行くと、払わなくてよいとの判断で、
　　　●すぐに、内容証明郵便の手続きをしましょう
と言われております。
しかし、インターネットで同様のケースの相談をみますと、
支払しなくてはけないという例を見つけてしまい、
何が真実なのかわからなくなっております。

家主、不動産屋はご近所で、過去にも感情行き違いもあり、
あまりよく思われておりません。
手続きをして話を大きくしても良いものなのか、心配です。
お忙しいとは思いますが、アドバイスよろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス：１

今回のご相談は、
回答者によって見解が変わるかも知れない微妙なケースだと思います。
　なぜかと言いますと、投稿内容から判断しますと、
　　　●約6年間の間に3回契約の更新を行っており、
　　　　2回目の更新時に賃借人が解約を申し込む場合、
　　　　事前通知期間が解約の1ヶ月前から3ヶ月前に変更になっている
　　と思われるからです。
この更新時の解約に関する条項が有効か無効かの判断が
微妙なことは間違い無いでしょう。

私見ですが、基本的には、この2回目の更新時の契約書の解約に関する
条項自体は有効と思われますし、契約は成立していると思われます。
もし、相談者さんが、更新時の説明不足を理由として、
この条項の無効を主張する場合は、
　　　●民法による錯誤・詐欺による契約を主張する
　　　●宅建業法及び消費者契約法の重要事項の説明がされていなかったと主張する
ということになると思うのですが、更新時の契約書や重説には、
貴方の署名捺印がしてあると思います。
ですので、重説の不備や明らかな重説の記載ミスがあったとは言い難いと思います。
また、署名捺印してあっても、説明をされていないと主張するのは、
その説明不足を証明すること自体がかなり難しいと思いますが、いかがでしょうか？

ですので、私個人の意見としては、
今回の解約金の減額についてはかなり厳しいと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

涌井様、丁寧な回答ありがとうございました。
回答を参考に対応していこうと思いますが、
今ひとつ、確認したいことがありますので、もう少しお話しさせてください。

メール投稿後、契約書をよくみかえしてみると
（契約当初のものと、最後の契約書）、契約書の内容が、
　一新されていることがわかりました。お恥ずかしながら、
　二回目の更新だったためか、見比べて吟味などせずに印を押しております。

友人（ちなみに専門の方ではありません）から、
「契約書の内容が変更される場合、更新ではなく、新規契約の締結しなおし、
　重要事項説明書をつけなければ、宅建行法違反になる」
と、聞きました。
こういった条文というのは本当にあるのですか？もしあった場合、
契約書の内容の変更というのは、どこまでの範囲のことをいうのでしょうか。
更新時に内容が変更したことについては、説明の義務はないのですか？

繰り返しのようで申し訳ございませんが、よろしくお願い致します。

---

□■アドバイス：２

私見ですが、更新時に契約書の内容を変更する場合には
新規契約にしなければならないということは無いと思います。
契約内容の一部変更の度に新規契約になるということは、
敷金等を一旦清算して礼金・敷金を支払うことになるので、
現実的に考えて無理があると思いますが、いかがでしょうか？
また、重要事項の説明につきましては、
変更の箇所について説明すれば良いと思います。
なお、変更された条項が賃借人に一方的に不利な場合は、
更新時に拒絶することは、当然、可能であると思います。

宅建業法の解釈・運用については下記の国交省のサイトをご参考にして下さい。
　　 http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/fudousan/kangaekata.htm
ざっと見たところ、ご指摘の更新時の変更→新規契約に関する事は
記載されていないと思いますが、もしある様でしたらご指摘下さい。確認致します。

当然、更新・新規に関わらず契約の締結時、業者（正確には取引主任者）には
説明義務がございます。
問題は、説明を受けていないことをどうやって証明するのか…でしょう。
こちらでもよく「説明を受けていない」と言うご相談がありますが、
契約書に署名・捺印をしている状況で、説明を受けていないと言われても、
どうしても説得力に欠けます。
業者が「説明して納得したから署名・捺印したんでしょ」と言った場合、
貴方はそれを覆す証拠を提示する必要があると思いますが、いかがでしょうか？

なお、民法の錯誤による契約であるころを主張するので有れば、
更新契約そのものや、変更された条項の無効を主張することも可能であると思います。
錯誤無効は民法95条に規定されています。
　「意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効とする。
　　ただし、表意者に重大な過失があったときは、
　　表意者は、自らその無効を主張することができない」

　錯誤とは、簡単にいえば、「勘違い」です。
　　そのことについて（契約の内容や、商品状態などについて）、
　　　●知っていたのであれば、契約をしなかった
　　という場合、その契約の無効を主張できるということです。
　　別の言い方をすれば、
　　　●そういう契約をする意思がないにもかかわらず、契約してしまった場合
　　です。
　　法律行為（契約）の要素に錯誤がある場合は、無効であると第95条は定めています。
ただし、その契約をした本人に重大な過失がある場合には、
無効の主張ができないとしています。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

涌井様、返信おくれまして、申し訳ございません。
丁寧な回答、本当にありがとうございました。
この後は、アドバイスをふまえた上で、穏便に交渉してみようと思います。

また、安心してご相談できるこちらのサイトの運営者の方々にも
お礼申し上げます。ありがとうございました。

---

□■アドバイス：３

Fudosan.JPサポートです。
ご丁寧なご挨拶、有難うございます。
もし、宜しければ、最終結果のご報告など、いただければ幸いです。
相談者さんの今後のご検討をお祈り申し上げます。

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相談内容　

愛知・20代女性
10日前に賃貸の契約をしようと物件を見に行きました。
お金はどうしても先に払ってほしいと言われ、
クレジットカードで支払いをしましたが、物件はあとで選び、
契約書は後日送付となりました
（来年1月から入居予定でしたので…）。

しかし、事情により、キャンセルしたいことを先方に伝えたところ、
キャンセルするなら1ヶ月分の家賃を支払ってもらうと言われました。
お金を払ったときにはそのような説明は受けていませんし、
まだ正式な契約書もかわしていません（契約書は手元にあります）。

私にも落ち度はあると思いますが、
先方はキャンセル料を払ってもらうの一点張りです。
このような場合、無償でキャンセルはできないのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

最初にちょっと、苦言を呈させて頂きます。
そもそも、契約する以前にカードで支払ってしまう相談者さんにも
問題があります。これでは、詐欺に引っかかり騙されても良いですよ…
と言っているのと同じです。
不動産契約の場合は、契約書の締結と同時に金銭のやり取りを行うのが
基本ですから、そのことは良く覚えておいて下さい。

私見ですが、キャンセル料の支払いは一切必要ございません。
契約書に相談者さんの署名捺印が無く、手元にあるのであれば、
契約は成立していません。
その不動産業者はかなり悪質な業者であることは間違いないと思いますし、
今後の被害者を無くす為にも、以下の通りにされることを切望いたします。

その業者の会社名、免許番号と取引主任者の氏名、免許番号が
契約書に明記されていると思いますので、その契約書とカードの支払いの明細を持参の上、
愛知県建築部住宅管理課（ http://www.pref.aichi.jp/jutakukanri/ ）へ、
ご相談に行って下さい。その業者に対して行政指導をして頂けると思います。

また、万が一の場合に備えて、ハトマーク業者の場合は、
愛知県宅地建物取引業協会（ http://aichi-takken.or.jp/top.html ）へ連絡し、
無料相談を受けておいて下さい。
この無料相談は、協会の1000万円までの賠償支払いの順位保全の為にも
必要ですから、必ず受けるようにして下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

涌井さん、適切なアドバイスありがとうございます。
指定していただいた協会に相談します。

相手が大手業者だったのと、契約はするつもりでしたので、
軽い気持ちでカード支払いをしてしまったことは反省しています。
この度は本当にありがとうございました。

---

■□相談者より

大阪・20代男性
賃貸契約前のキャンセル料について、涌井さんがご回答されていた
今回の相談と、類似の問題で相談があります。

私の場合、部屋を見に行き、その時に気に行ったので、部屋止めをしました。
その後、こちらの都合により部屋止めをキャンセルしましたところ、
仲介業者さんから、違約金として家賃の1ヶ月分請求されました。

　　今回の相談との相違点は、
　　　・申込書には署名している（部屋止めをしている）
　　ですが、お金は一切払っておらず、申込書は手元にはありません。
　　また、この申込書は、
　　　・わかる範囲のみ記入で、押印はなし
　　　・後日、未記入の所を電話で連絡すると言われ、未完成の状態
　　で、後日の連絡の前にキャンセルしました。

　　仲介業者が求めているのは、
　　　・部屋止めに対するキャンセル料（違約金）
　　で、「払わない場合、裁判になりますよ」の1点張りです。
　　しかし、事前にキャンセル料についての説明はありませんでしたし、
　　規約も出されていません。申込書にもそのことに関しては書いておりません。

この場合でも、キャンセル料を支払わなくてよろしいのでしょうか？
アドバイスよろしくお願いします。

---

□■アドバイス：２

支払わなくて結構です。大阪府の場合は、
大阪府建築都市部建築振興課宅建業指導グループに
苦情を言って、その業者に行政指導をお願いして下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

アドバイスありがとうございます。
相違点があったので心配でしたが、また不動産業者と話を進めていきます。
本当にありがとうございました。

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相談内容　

私は学生です。現在契約しているアパートの特約事項に、
　　「2月及び3月以外の時期に、乙（＝私）の都合により、
　　途中解約する場合は、乙は甲（＝家主）に、賃料6ヶ月分相当額を
　　解約時までに支払わねばならない。
　　ただし、乙が1年間以上、留学もしくは休学・休職する場合、転勤、結婚、
　　退職する場合、連帯保証人が死亡した場合、連帯保証人もしくは乙が
　　障害等級3級以上程度の障害を有する事実があった場合
　　等々はこの限りではない」と書かれてあります。

私は法律に不案内なのですが、これは憲法22条の
「居住・移転の自由」を過度に侵害する内容だと思っています。
一般的・社会的にこの程度の違約金は妥当なのでしょうか？
そもそも支払う必要があるのでしょうか？
ご回答いただければ幸いです。よろしくお願いします。

---

□■アドバイス

まず、違法行為かどうかですが、違約金を払う事により
契約を解除出来る（移動出来る）ので憲法や民法に違反をしていません。
また、解約の事由により違約金を減額する内容を考えれば、
借主に有利に内容ともとれます。

次に、違約金が妥当かどうかは、私たちが助言出来る立場にありませんので、
最寄りの無料法律相談などで弁護士又は司法書士にご相談ください。

建物賃貸借契約は地域により慣習が異なり、色々な契約内容があります。
民法、借地借家法等に違反していれば問題がありますが、
契約の解除や違約金に関する定めは互いの合意により定められます。
契約書に署名されていれば、合意して署名されたものとみなされます。

このような問題は、契約を締結する前に相手方又は仲介業者に確認をしたり、
相談する事だと思います。契約締結後に相談をされても、解決出来ません。

　（アットホーム・香川文人さん）

---

■□相談者より

早速のご返答ありがとうございます。
たしかに契約書に署名していることは事実です。
しかし、この特約事項は今年3月の更新の際に新たに加えられたものであり、
さらに家主はその契約書を2月の最後の週に持ってきました。
そうした特約事項が加えられることがわかっていれば、
それなりの対策が（早期に引っ越しなど）できたと思っています。

---

□■アドバイス：２

最初の相談時に更新時に付け加えられたと書いてありませんでしたね。
重要な情報は漏らさずきちんと書いてください。

更新前の契約書には更新について、何と記載されていましたでしょうか？
契約の更新は従前の契約内容と同じ条件で契約更新することになっていれば、
特約の追加は契約違反になります。
その内容に意義を申し立てせずに署名されたのでしょうか？
今からでも特約条項追加の無効を申し立てられてみてはいかがでしょうか？

　（アットホーム・香川文人さん）

---

■□相談者より

申し訳ありません。
更新前の契約書には「甲及び乙は、協議の上、本契約を更新することができる」
としか書かれてありませんでした。

　　> その内容に意義を申し立てせずに署名されたのでしょうか？
　　
こちらに不利な特約事項であることは認識しておりましたが、
当時は数週間の内に他に引っ越すことが困難でありました。

---

□■アドバイス：３

契約書の内容が気に入らない場合更新をせずに出て行くと言う判断ではなく、
契約書の内容について異議を申し立て、内容の変更を求める事が可能です。
内容が気に入らなくても、更新の期限が近いから仕方なく署名するのは
借り主にとってあまりにも不利ですよね。

貸し主借り主の双方に更新する意志があるわけですから、
期限が短くても内容は協議出来ます。
借り主の承諾無く特約を付け加える家主にも問題がありますが、
借り主も自分の権利を主張する必要があります。

無知な消費者だけが損する時代は終わりました。
今後はしっかりと内容を確認しましょう。

　（アットホーム・香川文人さん）

---

■□相談者より

わかりました。
いろいろとご迷惑をおかけして申し訳ありませんでした。
ありがとうございました。

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相談内容　

どなたか、教えて下さい。賃貸アパートの契約をしました。
しかし事情により、入居前に解約することになりました。

質問は、お金がどれだけ戻ってくるかです。
契約書も正式に交わし、契約金、敷金礼金、1ヶ月分の家賃、保険等
全て支払い済みです。ただし、契約日は3月1日からとなっております。
鍵もまだもらっておりません。
契約書には解約は1ヶ月前に文書にて連絡となっております。

このような場合は、返金の内訳はどうなっているか判りません。
なにぶん、初めての契約と同時に速攻解約というような事態に陥っております。
宜しくお願いします。

---

□■アドバイス

賃貸契約が有効に成立していることを前提にすると、
契約条文を適用して、解約手続きが取られると考えられます。
「鍵もまだもらってない」とのことなので、
物件の引き渡しが済んでない状態ですので、
解約予告違反云々の場合の取り扱いについては、
返金額が多くなるように、まずは　相談することではないでしょうか。

（高知県宅地建物取引業協会・門田さん）

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相談内容　

3月から入居予定で賃貸アパートの契約をしましたが、一身上の都合で
キャンセルしたいと思っています。お金はまだ振り込んでいませんが、
この場合キャンセルはできるでしょうか？　またキャンセル料はかかりますか？

---

□■アドバイス

先方に聞いてみないと分かりません。
キャンセル料という取り決めがない場合、話し合いで決めるしかないのです。
もちろん、支払う義務があるとは言えませんが、
状況により発生した費用を負担するという話になるのではないでしょうか。

（西日本地所・山本秀樹さん）

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相談内容　

入居日を1週間前に控え、一身上の都合でキャンセルをすることになりました。
まだ契約書に捺印署名しておらず、契約が成立していませんでしたが、
不動産屋からは、入居日が間近で、消毒代・鍵交換代・壁紙補修代等を済ませて
しまっているためその費用を払ってもらわないといけなくなるといわれました。
やはり払わなくてはいけないのでしょうか？
ご多忙化とは存じますが教えていただきたいと思います。
どうぞよろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス

入居前で契約行為を一切していない（手付金の授受もない）場合は、
負担の必要はないと思われます。通常、消毒代・鍵交換代・壁紙補修代等は
家主が入居者のためにすることと考えられます。
ただし、貴方が入居を急ぐ等で特別に依頼した工事等が有れば
契約前であっても負担すべきと思います。

（アットホーム・香川文人さん）

---

□■アドバイス:２

消毒代・鍵交換代・壁紙補修代等を済ませていると言っても、
それはあなたが入居するために特別したことではなく、
誰が入るにしてもしているものだと思います。
もし、あなたが特別に依頼した工事であれば負担は必要だと思います。
もちろん、事情を考慮して値引を交渉するのも良いでしょう。
もし、あなたが依頼した工事でないならば、
それは業者が勝手にしたことであって、負担が必要とは思えません。

　　（西日本地所・山本秀樹さん）　

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相談内容　

はじめまして。宜しくお願いします。

　■解約決意までの流れ
　　8月下旬に物件の契約をしました。
　　その際は「重要事項説明書」にサインし、お金も全額支払いました
　　（契約書のサインはしていません）
　　数日後、契約書がポストに投函されており、内容確認したところ、
　　「害虫駆除費用は貸主負担」となっていました。
　　しかし、私は契約の際に「害虫駆除費用」を支払いをしておりました。

早速、仲介業者に出向き、家主が負担するものをなぜ私まで
負担しなければいけないのか…と問いただしたところ、
「契約書が間違いで、その項目を削除する」（←返金しない姿勢）
というのです。当然納得できずに引き下がらなかったところ、
しぶしぶ害虫駆除代の返却の同意をもらいました。
（その後、この業者は、「害虫駆除にも2通りあり、家主負担の害虫駆除と
　借主負担の害虫駆除とは異なった内容なので、両者から害虫駆除料金を請求する
　のは間違いではなかった事を納得してほしい」と言っていました。
　そんな言い分通用するんでしょうか？）

私が契約しました物件はこの業者が管理しているようで、契約後も関りを持つか
と思うと、どうも精神的なダメージが拭い去れず、契約破棄を申し出ました。

　　■質問
　　　重要事項説明書には「手付金は返却しない」と書かれていました。
　　　一方、業者独自の領収書には「手付金・仲介手数料の返却はしない」と書かれ
　　　ていました。
　　　そこで質問です。
　　　　1.この場合、仲介手数料の返却はないのでしょうか？
　　　　　契約書に目を通した上で重要事項説明書にサインしているならば、文句の
　　　　　言いようはないと思うんですけど、細かな内容も知らない状態での重要事
　　　　　項説明書のサインとなります。
　　　　2.契約の成立は「契約書のサイン」によってはじめて成立と思っていました
　　　　　が、これは契約終結とみなされるのでしょうか？
　　　　3.契約書と領収書の内容が異なる事は普通あり得ることなのでしょうか？

不愉快な思いをさせられて、手数料を払うというのは、どうも納得がいかなのですが…。

文章力なくて申し訳ございません。ご回答の程宜しくお願いいたします。

---

□■アドバイス

岡本＠岡本静子不動産です。ご質問にお答え致します。
詳しい内容が分からないので、適切なアドバイスかどうかは分かりませんが、
まず不動産会社から重要事項説明書の説明を受け、そのサインをされたみたいですが、
この時点では仲介手数料の請求権は発生していないと思われます。

仲介手数料は賃貸借契約書への署名・捺印を以って契約を締結し、
その契約に関する成功報酬として、不動産業者は相談者さんに対して
仲介手数料の請求をする事が可能だと思います。

今回の場合、事前に重要事項の説明を受けただけであって、契約の締結までは
至って無いのですから、契約が成立していない以上、不動産会社に対して
仲介手数料の返還をしてもらう方が良いでしょう。

また、手付金がどのような名目でのお金なのかがはっきりしないのですが、
通常の場合、この手付金は契約の締結が成された時に支払うべきものであって、
これも契約が成立していない以上は返還してもらう様、交渉してみてはどうでしょうか。

もし不動産会社がこの手付金と仲介手数料の返還に応じない場合は、
説明を受けた重要事項説明書や領収書等の書類を持参し、
その不動産業者を管轄している都道府県の窓口に相談されてみてはどうですか？

また、それでも話に応じず、納得がいかない結果になった場合は、
そのお金の返還の請求を求めて少額訴訟の裁判をする事も可能だと思います。

ただ、まずは誠意を以って話し合いでその不動産会社と交渉をした方が良いと思います。

（岡本静子不動産・岡本さん）

---

■□相談者より

大変ご丁寧な回答をありがとうございました。
「仲介手数料」というものの性質が不明瞭で、私なりに調べてはみたものの、
やはりよくわからないままだったのです。

無料弁護士相談に行ってから、仲介業者に返金を求めようと思いましたが、
まず、先にお店に行ってみようと思います。本当にありがとうございました。

＜７日後＞
岡本様。先日仲介業者に電話したところ、
「最初は仲介手数料の返金はしない」と先方は言っていたのですが、
「成功報酬のはずです」という言葉により、返却をしていただけることになりました。
大変ありがとうございました。

---

□■アドバイス２

ほんとによかったですね！我々も同じ不動産業に従事するものとして、
このような状況が起こる会社が存在する事は悲しい事です。
ただ、親切でしっかりとした不動産会社もいる事だけを覚えて頂ければと思います。

（岡本静子不動産・岡本さん）

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相談内容　

ある不動産でマンションを契約しました。
その時に申込金を払ったのですが、その翌日に
事情があって解約という形になってしまいました。

契約時に、念のため申込金の返却についてたずねると、
一部返却されると返事が返ってきたので、
解約したあとにもう一度返却の質問をしてみたところ、
解約手続き中なので出来次第電話をしますといわれました。

解約から2週間経ちますが連絡がありません。
普通、解約手続きはどのくらいの期間がかかるのですか？
ちょっと時間がかかりすぎだと思うのですがこれが普通なのでしょうか？
どなたか教えていただけるとうれしいです。

---

□■アドバイス

不動産会社に催促の連絡をされてみてはいかがですか？
もし、返すと言われた申込金が返ってこない場合は、
最寄りの消費者相談センターや都道府県庁の宅建業課にご相談下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

---

■□相談者より

やはりそれが一番ですね。ただ連絡を待つよりも自分で動いてみます。
どうもありがとうございました。

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■□相談内容　

N社への転職予定で物件P
（家賃71,000円、保証金400,000円、敷引350,000円）を
不動産屋A社から紹介を受け、N社の社宅業務委託先であるI社に
「物件決定報告書」をFAXしました。

その後、転職が不能となり物件Pの契約締結は停止するよう
不動産屋A社に申し出ました。幸い契約は未締結だったのですが、
I社はX社に約60万を振り込み済みでした。I社はX社に振込金の返却を求め、
その結果、キャンセル料と仲介手数料約14万円を除いた
約46万を返還されたとのことです。

その後、I社はN社に同様にキャンセル料と仲介手数料約14万円を除いた
約46万を返還したとのことです。そこで、N社は入社辞退した私に
約14万を支払うよう要求してきました。
私は納得できず、N社へ私が支払う法的根拠を説明するよう求めました。
以下のような返答を頂きました。

　　「通常、賃貸借契約は意志表示により成立します。
　　　ただ言った言わない等のトラブルを無くす為に
　　　賃貸借契約書に双方が捺印するというものです。
　　　申込み金（契約金、手付金）の支払の実行は、
　　　あくまで契約の意志表示について、その裏づけとして行う性質があります」

これは、法的に正しいのでしょうか。契約書の捺印・交換無しで
不動産屋は借主に、仲介手数料やキャンセル料を
支払う法的根拠は存在するのでしょうか?

お忙しいところ恐縮でございますが、よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス

　　> これは、法的に正しいのでしょうか。

はい。概ね正しいです。ただし反論できる箇所が2点あります。

契約が成立したものを反故にしたから
「仲介料」「違約金」を請求してきていますが、この段階では
違約金の額を定めていないですから
実際に生じた損害のみを賠償すれば足ります。

また、宅建業法により契約の成立前に重要事項説明書を交付して
説明しなければならないとしています。これをせずに、
契約が成立したとすれば仲介業者は業法違反の可能性が高いです。

ただし、I社とN社は共謀しているのでいくらでも取り繕えるでしょう。

（集住企画・中村孝司さん）

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■□相談内容　

皆さんこんにちは。
今回約３年半住み続けたマンションを引っ越すことになり、
解約手続きをしています。
解約申し込みに対して、管理会社からは賃貸を日割りで返却すると言いながら、
日割り賃料の明細も開示せず、
「取りあえず何時も通り全額払いなさい。後日返却してあげるから」
という内容の手紙が届きました。
しかし、日割りと判っているのであれば、日割り金額を払えばよいのではないか
と思うのですが、如何でしょうか。
皆様の知識をいただければ幸いです。

---

□■アドバイス

あくまでも一意見として参考までにして下さいね。
日割りの計算として決まっているんであれば、必要以上に取られないと思いますが、
心配なら支払う前に日にち計算をして金額を出して、
相手に確認してから支払ったら良いと思いますよ。

どういうシステムでいったん全額支払うか分かりませんが、
この内容だといったん支払ってから返金されるようにとれましたが、
その辺きちんと金銭の確認された方がいいと思いますね。
相手はきちんと説明する義務があるはずですから。
必要なら書面で残すべきですね。
（天理不動産流通・金城豊治さん）

---

■□相談者より

ありがとうございます。
やはり相手にはきちんと説明する義務があるのですよね。
早速、交渉してみます。結果についても、ご報告します。

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■□相談内容　

賃貸マンションの契約をしましたが、不都合が見つかったため、
入居前に解約することとしました。
不動産屋側は、前払い家賃のほかに
違約金としてもう１か月分払うように言います。
確かに、所定の予告期間がないときは
違約金を支払うという条項は契約書にありますが、
入居前のことであり、納得できません。
しかもこの「不都合」、室外機を置けないので（？）
リビングルームにエアコンを取り付けられないということであり、
不動産側の説明不足も大いにあると思われます。
このような場合でも、やはり違約金を支払わねばならないのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

もう少し詳しい情報を戴けるとうれしいです。
　　　1.契約した年月日は？
　　　2.契約開始の年月日は？
　　　3.契約上、解約の予告期間の定めは？
　　　4.解約を申し出た年月日は？
　　　5.支払済前家賃はいつの分まで？

　　> このような場合でも、やはり違約金を支払わねばならないのでしょうか？

現場を見ていないのでなんとも言えません。
業者の説明不足と取れるケースも有れば、
確認をしなかったあなたが悪いというケースもあるでしょう。
（集住企画・中村孝司さん）

---

■□相談者より

ありがとうございます。

　　1.契約した年月日は、２００３年８月１１日。
　　2.契約開始の年月日は、同９月１日。
　　3.契約上、解約の予告期間の定めは、（特約として）１ヶ月以上前。
　　4.解約を申し出た年月日は、９月４日。
　　5.支払済前家賃は、敷金４ヶ月分の他、契約時に１ヶ月分（手付け金？）、
解約時に違約金として１ヶ月分（当地では礼金はありません）。

　　> 現場を見ていないのでなんとも言えません。

３ＬＤＫを改装した２ＬＤＫで、入ってすぐリビングルーム、
玄関から見て右の壁に窓が２つ、奥の壁に窓が１つ。
しかし外にはベランダがなく、室外機は置けない
（吊り下げ用のフレーム等もない）。
左手に部屋が２つあり、その外がベランダになっているが、
その部屋にエアコンをつけてもリビングまで冷房するのは難しい
（距離が遠く、入り口も狭いので十分に冷風が行き届きそうにない）。
　
私なりに考えたのは、契約時の重要事項説明が不十分で
契約が無効ではないか、ということと、契約が既に発効しているとしても、
入居していない（荷物ひとつも持ち込んでいない）状況であれば、
１ヶ月分の違約金は取りすぎではないか
（契約上そうなっていても、それを減額してもらう余地があるのではないか）、
という２点です。いかがでしょう？

---

□■アドバイス：２

よく解りません。
手付金は契約金に充当するものです。
違約金を契約時に支払うとは思えません。

入居しようがしまいが契約は成立していますので、中途解約になります。
解約予告が１ヶ月という事ですので、
１０月４日までの賃料等を負担する義務があります。
それを負担した上で、更に違約金を支払うという契約にはなっていないと思います。

　　> その部屋にエアコンをつけてもリビングまで冷房するのは難しい。
全室にエアコンが取り付けられるものと思いこんでいたので有れば、
あなたの過失のようですね。
そのような状況でエアコン取付不可というものはごく一般的にありますし、
その状況でエアコン取付が出来ないことを特別に告げなかった業者は
過失があるとは思えません。
ウィンドファンの話しも出ていましたが、
マルチタイプの取付も相談にのってくれたかも知れません。

　　> 契約時の重要事項説明が不十分で契約が無効ではないか
仮に重要事項説明に不備があったとしても、
契約自体が無効になると言うことはありません。
契約の当事者は貸主とあなたであり、
重要事項説明義務のある不動産業者は契約の当事者ではありません。
また、違約金が何を指すかにも寄りますが、
１０月４日分までの賃料のことで有れば、入居の有無は関係ありません。
いわば、次の方の募集期間とでも思ってください。
（集住企画・中村孝司さん）

---

□■アドバイス：３

賃貸契約の場合、鍵の引渡しをもって契約が成立します。
どの様な説明を受け契約されたのか、よく内容を確認してください。
勿論、契約までの間に物件確認をされたと思いますが、
真相違しているのであれば値引き交渉もできるでしょうが…。
（森田住販・森田喜久雄さん）

---

■□相談者より

ありがとうございます。
　　> ＊賃貸契約の場合、鍵の引渡しをもって契約が成立します。

契約書の「契約期間」とは無関係に…でしょうか？
私のケース（重要事項説明の成否とは別に）契約が成立していないのであれば、
違約金支払いの義務も当然ないことになるでしょうか？

契約前の説明時には、先方からエアコンのことなど説明もなく、
こちらからも特に聞いたり気にしたりもなかったのですが。
つまり、エアコンについては特にやり取りはなかったのです。
（部屋選びの経験が少なく、十分話を聞かなかったのは事実です）

情報が十分ではないと思いますが、
森田さんの率直なご意見・ご感想をお聞かせください。

---

□■アドバイス：４

　　> 契約が成立していないのであれば、
　　
双方が契約書に捺印した時点で契約は成立し、
賃料等の支払いと鍵の引渡しにより契約はすでに実行されています。
入居している　いないは関係ありません。
ですから解約を申し出た時点から解約予告の期間
（普通は一ヶ月が多いと思います）は賃料が発生します。
すべては契約書に基づいて処理されるものと思います。

重要事項説明書も大事ですが現況を確認しなかった責任もあると思います。
物件自体は気に入って契約したのでしょうから　
他の部屋でエアコンは付いていないのか確認してみたらいかがでしょうか？
窓用エアコンを設置する方法も考えられます。
（ツナシマ商事・石原嘉隆さん）

---

■□相談者より

中村さま、森田さま、石原さま、どうもありがとうございました。
だいたいのところは理解できました。
もう少し考えて、場合によっては宅建協会なりに相談してみます。

---

□■アドバイス：５

建物賃貸借規約は要物契約ではなく諾成契約です。
貸します－借ります という当事者双方の意思表示が有れば契約は成立します。
契約の条件としての期間や物件引渡しの有無は契約成立の要件ではありません。
極端な話し、来年から借りるという契約を今日締結し、
鍵も来年渡すという状況でも契約は成立しています。
（集住企画・中村孝司さん）

---

■□相談者より

丁寧なお返事、ありがとうございます。
細かい点も含め、これでほとんど疑問は解けました。

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■□相談内容　賃貸住宅の契約について

一戸建ての貸家を借りることにして、７月１日に契約を結びました。
家のほうは何度か見に行っておりましたが、契約後のこと、
入居の準備に家の中で作業をしていると、めまいが起こりました。

よく見ると家が南東の方向に傾いておりました。３日ほど通ってみましたが、
やはり状況は同じです。

契約の解除を申し出ました。その後、大家さんから、業者の検査で
家が傾いていたので、工事をして直すという連絡がありました。
　　
こちらとしては、ケチがついたということわけではないのですが、
契約を解除ないし白紙に戻したいと思います。それは可能でしょうか。

事を荒立てる気はさらさらないし、参考までにお聞きするだけですが、
瑕疵物件を紹介したということで、不動産業者に責任が発生すると考えますが、
これは正しいのでしょうか。また、この責任はどの程度のものになるのでしょうか。

---

□■アドバイス：１

建物賃貸借契約は家主と借主との契約で、
その目的物に瑕疵があった場合、家主がその責任を負います。

今回建物の工事をして直すと言う事でその責任を果たします。
借主が契約の解除を求める場合、上記の工事に期間が必要となる事から、
希望日（契約書に明記された入居日）に入居が不能な場合は、
家主の不履行となり、可能と思われます。

次に仲介業者の責任ですが、建物賃貸借契約前に
普通に建物を確認すれば、建物の傾きが分かるような瑕疵で有れば、
当然仲介業者の注意義務違反が考えられます。

しかし、専門家が計測しないと分からないような傾斜でしたら、
注意義務違反の有無については分かりません。

なお、一般的な責任範囲の有無や過去の事例以外はお答え出来ません。
責任の程度や賠償額などが必要でしたら弁護士にご相談下さい。
（アットホーム・香川文人さん ）

---

□■アドバイス：２

不動産業者の場合は、善管注意義務違反です。
家主も、工事業者によって、初めて知りえることは、
当然、不動産業者が、善管注意義務をもってしていても、
わからないことですので、全く悪くありません。
家主の債務不履行で、白紙解除されたらいかがでしょうか。
（ハビット・小谷吉秀さん）

---

■□相談者より

小谷様、香川様、アドバイスをありがとうございました。
不動産屋さん、大家さんと話し合いを持つことにしました。
今後の参考にさせていただきます。

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■□相談内容　

部屋を借りようと考えています。不動産屋さんが代理となり、
大家さんご本人との間で条件交渉を行っていただき、
結果として適切な物件を見つけました。
　　
当日中に、不動産屋さんの取引主任者から詳細説明を受け、
入居申込書、および賃貸借重要事項説明書に記入・署名いたしました。

大家さんのリスク低減のため家賃一月分を当日中に準備してほしい
とのことでしたので、急いで用意し不動産屋に渡し、
残額は2週間以内に可能な範囲で速やかに支払うという約束となりました。
残額は50万以上の高額でしたので、借り入れるなどして工面し、
数日後に振り込もうと再度不動産屋にご連絡いたしました。

すると、「大家さん側の事情で、貸すことができなくなった」
とのご説明をいただきました。不動産屋も
大屋さんから明確な理由説明が貰えなかったようで、
一方的に断られているとの事でした。当方は、速やかに高額を準備しましたし、
今後の賃貸料の支払いなどの信用面でも問題はありません。

このような状態で、借主の意思に関係なく大屋さんから断わられることは、
認められるものでしょうか？　私は、この物件が気に入っており、
借りるための労は惜しまないつもりです。

私は賃貸契約などに関する知識がなく、契約を維持するために、
どうしたものかと困っていました。
しかし他者との入居契約が重複しているなどの可能性などを考えると、
状況が刻々と変化するだろうと考え、取り急ぎご相談いたしました。

---

□■アドバイス：１

実務面でよくある話です。逆の場合もありますし・・・。
賃貸借契約の基本は信頼関係です。そうなれば逆に、
　　　●家主は優柔不断な面がある
　　　●債務不履行を平気でする面がある
ということを、これを機会に、
あなた自身、判っただけでもラッキーではないでしょうか？

賃貸借は、長期にわたります。私は、たいていの方は借りる物件の事ばかり、
気にされ、判断しますが、プロから、見れば、
　　　●物権の担保、家主の性格とか、真の家主（？）
等、上位チェックに入ります。
これから、ソフト面のチェックをおすすめします。
（ハビット・小谷吉秀さん）

---

□■アドバイス：２

重要事項の説明を受けた後に家賃１ヶ月分を支払ったと言うことですが、
それが手付金として支払われたものかどうかが要素になります。
「借主からキャンセルした場合はこのお金は返らない」といわれて居れば
手付金と解釈して良さそうです。
その場合、契約は成立しておりますがお互いにキャンセルすることができます。
ただし、今回の場合は支払った手付金をを倍にして返してもらえます。

もう一つ要点があり、その不動産屋が
家主から代理権を授与されていたかどうかですが、
代理権があったとあなたが判断したとして
大きな過失は無さそうですので、大丈夫だと思います。

不動産屋が紳士的に対応してくれないので有れば、
役所の宅建業者指導課等に相談してみるのも良いと思います。
しかし、出来るのは手付金の倍返しまでで、
契約を強制的に履行させると言うことは難しいです。
（集住企画・中村孝司さん）

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■□相談内容　

昨日4日賃貸の2階建てテラスハウス（4軒続き）に、
妻と私の2人で引っ越しました。
　　
通常、家で仕事（物書きと研究系です）をするので、
不動産業者との話では、周囲がともかく静かなところを希望して、
この物件を紹介されました。
立会いの時は、周囲の3軒の状況は静かだったので、選んだのですが、
入居してみると、周囲の3軒は一軒あたり3人ぐらいずつ子供がいて、
わたしの家の前にもビニールシーツを引いて
お母さん3人と子供5～6人が車座になって、朝からドンちゃん騒ぎでした。

家の中での仕事があるのでと何度も不動産屋さんには念を押して、
静けさと環境だけはお願いしますといっていたので、早速、
妻と私は憂鬱になって、ふたたび転居を真剣に考えております。
お隣さんについてもっと情報を探っておけばよかったのは、
わかっているのですが。かなり後悔しています。

できれば、仕事もあるので、すぐにでも（できれば5月中にでも）
引越ししたいと思っているのですが、そういう場合、支払った保証金
（礼金部分30万円奈良県では敷引きというらしいのです、
　そしていわゆる敷金部分20万円）は、どの程度かえってくるものでしょうか。
一応、家賃10万円は5月分と6月分をすでに支払っています。

普通の買い物ですと、クーリングオフというのがあり、
一定の日数で返却できますが、賃貸の場合は、
やはりこういう制度はないのでしょうか。
　　
家での仕事を考えていたので、あたりで騒ぎ遊んでおられる
子供さんとお母さんとは逆に、私たちはとても憂鬱です。
おろかな選択をしたことは重々承知しておりますが、
なにとぞご助言をいただければと思い、
すがるような気持ちでご相談させていただいております。
よろしくお願いします。

---

□■アドバイス：１

不動産業者の選択が間違っていたと思います。大変きのどくなケースですね。
私ごとですが、恩師の紹介で、某作家の貸家仲介したところ、
盆踊りの音がうるさいと、対町会戦をやられ、辟易した経験があります。
貴殿の謙虚さに敬意させていただきます。
（八王子物件情報社・樫家さん）

---

■□相談者より

ありがとうございます。こういう落ち込んだ時には、
声をかけていただけるだけで、少し前向きになれそうです。
不動産業者さんの選定は本当に難しいと感じます。
入居契約の前にお隣さんなどに直接話を聞きに行くぐらいの努力というか勇気が
必要だったかもしれません。

---

□■アドバイス：２

こういった、ケースは、よく起こりうることです。だから、
賃貸契約をするにあたって、例えば、騒音なんか、個人差がありますので、
ご自身で良く確認してから契約する必要があります。

また賃貸の場合、今は大丈夫でも入れ替わりもあるので、
将来的にもどうか、例えば、騒音を気にするならば、端部屋を選ぶことも重要です。
　　
さて、賃貸契約は、民法に526条2項に、意思表示の申し込みがあります。
家賃を払い、敷金も払い、カギを受け取っていれば、契約は成立しています。
解約等は、全て、契約、内容になります。お悩みの敷金、敷引も当事者同士、
合意していたら、そのように、なります。

しかし、ここで、救いの方法を述べておきましょう。
平成13年4月施行：消費者契約法があります。そこの、第4条に取消ができるとあります。
例えば、重要事項について、事実と異なることをつげられた場合、取消はできます。
但し、敷金について、取消についての取り扱いとか、支払い賃料の取り扱いとかは、
契約内容で進みます。記載なければ、これを盾にがんばってみてください。
（ハビット・小谷さん）

---

■□相談者より

アドヴァイスありがとうございます。
契約内容をもう一度チェックしなおしたいと思います。
契約の前に、現地の環境を数度見には行ったものの、不十分だったようです。
隣りの人たちに思い切って訊いてみるべきだったと反省することしきりです。
具体的なお話、本当に心より感謝しています。

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■□相談内容　

南青山のレンタルオフィスを賃貸。
解約は三ヶ月前に書面通知と記された契約書に捺印した。
捺印時に、3ヶ月と書いてあるが解約通知の時期については
3ヶ月前とは言わず、相談にはのってくれるとその場で口頭により確認をとっていた。

入居後、人員が増えるので同フロアーの広い部屋への移転を希望したところ、
担当者の対応が非常に悪く移転がスムーズに進まなかった
（先方担当者も不備を認識している）。

そのため、対応の悪さと今後この場所にいることに不安を感じ、
移転がスムーズに出来ないのならば、こちらの営業上に支障が生ずるので
一ヵ月後の早期退出の依頼をしたところ、契約書に3ヶ月と書いてあるので、
その通りに3ヶ月分支払えば解約できると言われた。

先方の不備により移転がスムーズに行かなかったことが原因にもかかわらず、
退出については、3ヶ月分の家賃を支払う必要があるというのは、
納得がいかないのですが、今後、実際に入居することのない二ヶ月分の家賃を
支払わなければ、ならないのでしょうか。何か良い解決策はないのでしょうか。

それと移転する場所の契約ですが、手付金を月内に一ヶ月分、
月末に保証金を全額といわれていますが、実際に入居し
家賃が発生するのが休み明けの５月６日からです。手付金は分からないでもないですが、
保証金を入居前に払うのはおかしな気がしますが、先方に聞くと、
不動産賃貸の契約は通常このようになっていますとしか答えてくれません。

契約時に必ず保証金を支払わなければならないのでしょうか、
そのような決まりでもあるのでしょうか。教えてもらえますでしょうか。

---

□■アドバイス

詳しくい事はわからないので、一般的な事なケースとしてお答えします。
まず、口頭の約束は言った、言わないの問題になりやすいので、
契約書の内容が大事であることは解かって頂けると思います。
それと、退去と移転の問題は別の問題であるということも、
基本的な事として解っていただけると思います。

大家が出て行けと言ったのではなく、あなたの希望や
事情で退去するのですから、契約書の内容を守るべきでしょう。
(移転もあくまで、あなたの事情によるものです)
対応の不備等は、あなたの事情による移転に対しての事であり、
退去する事とは、基本的に関係ないと思われます。

支払いたくないのであれば、直接大家さんに交渉するしか無いと思いますが、
退去する賃借人に対して、大家が支払いをサービスしてやらなければいけない
理由は無いと思いますので、かなり難しい交渉となると思います。

また、保証金を入居前に支払うのは、普通の事だと思います。
と言いますか、それが賃貸借契約の条件であれば、支払うのが当然です。
それが嫌であれば、他のところを借りれば良いだけだと思います。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談内容

現在、事務所として
5階建てのビルの1.2.3.5Ｆをテナントとして賃貸しています。
　　
契約書上は6ヶ月前に解約する旨申出なさいと書いてありますが、
急遽事務所の移転が決まり３ヵ月後には退去することとなりました。

もちろんこれからの3ヶ月間については家賃を払うつもりですが、
退去後の3ヶ月間も家賃は払わないとダメなのでしょうか？

噂では賃貸の住居の場合は、1ヶ月か3ヶ月（どちらか忘れてしまいました・・・）
に貸主に言えばいいと聞きましたが、テナントの場合は違うのでしょうか？
お忙しい中恐縮ですが、どうか教えていただけませんでしょうか？
お願いします。

---

□■アドバイス

望んでおられる答えとは異なるかもしれませんが、
このケースであれば、
当然契約書の定めによる請求は免れないものと思われます
（そもそも、そういうトラブルがないように
　賃貸契約書を始めに交わしているのですから）。

住宅の場合には、急な転勤などで大家さんによっては
対応して貰えるケースもありますが、
オフィスビルに関しては難しいものと思います。

但し、新賃借先のビルのオーナーが
従前ビルの残存期間の賃料を負担する（賃料を割り引いて貰う）
ことを条件に、新しいビルに入居するといったようなことは行われています。
（三菱地所・寺島さん）

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