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相談内容　管理人が変わり連絡がつかない場合の解約について

神奈川・女性・４０代
アパートを解約したく物件管理人に連絡したところ、
物件管理人が変更したとのこと、変更先に連絡したら電話がつながらず、
賃貸人に連絡してもつながらないので、直接自宅に行ったところ、
貸人はすでに他界していて、さら地になっていました。
解約したくても連絡ができず困っています。
内容証明を送るにも送り先がわからず困っています

□■アドバイス

私見ですが、
新管理会社の住所に解約の書面を送付して下さい。
それが却って来てしまう場合は、
取り敢えず、アパートの建物謄本を取って
現所有者を調べてみては如何でしょうか。
もし、謄本の取り方が解からない様でしたら、
お近くの司法書士等に相続人を探して頂いたら良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　捲くし立てられて決めた部屋のキャンセルについて

奈良・女性・２０代
１月３１日に物件を決めたのですが、帰ってきてから冷静になってみると、
なんだか不動産やさんに捲し立てられて押し付けられた感じがして不安です

＜不安要素＞
＊ネットで問い合わせていた物件（敷金礼金なし・家賃５万円・共益費5000円）は、
分譲なので、後々いろんな代金を取られたりして最終的に高くつくんですよ、
など説明を受け、結局物件そのものは見せてもらえなかった。

＊全部で３件見たが、明らかにあまりよくない物件から順番にみせられて、
最後に見た物件がいいように錯覚させられた（気がする）。

＊最後に決めた物件は、見に行く直前に「他の方が契約を決めてしまった
（決めてしまいそう？）らしいけど、３０分だけなら待っててくれるらしい」
という電話が入った、と言われ、急いで見に行って即決めた。
今思えばもっとしっかり他と比べるべきだった・・・。

＊今日、他社を見ていたら、他の不動産会社が同じ物件を
敷金なし、家賃5.3万、礼金１０万、南向き、という
明らかに私よりいい条件で出しているのを見つけてしまった。
（２月になったら家賃などは急に値上がりしますよ！と説明されたにも関わらず。）

昨日親が礼金や２月２１日～３月分家賃等３０万円ほどを入金し、
あと必要書類（親の源泉徴収とか、私の住民票とか、印鑑とか）
を2月17日までに出すのみです。
できるものならキャンセルをしようかと迷っているのですが、
もうこれだけ支払いをしてしまっているので、やはり無理でしょうか？

わがままな話、希望としては契約を白紙に戻し、返金していただければと思っています。

□■アドバイス

私見ですが、キャンセルは可能だと思います。

キャンセルするので、全額返還して欲しい旨の内容証明（口座明記）
を相手業者に送付すれば良いでしょう。

内容証明が書けない場合は、取り敢えずは書き留めでも良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　入居前キャンセルの違約金の支払いについて

神奈川・女性・２０代
３月１日入居開始の新築物件で、仮押さえし、１月に内覧に行きました。
内覧して、キャンセルする分には、キャンセル料はかからないとのことでした
（とくにいつまでという指定はなし）。

内覧当日、少し気になる点がありましたが、
決めるかやめるかその日のうちに決める必要があったようで、
敷金２カ月、礼金１カ月、仲介手数料１カ月、をお預けし
（管理会社に入金は、１週間後の説明あり）、重要事項説明を受けました。
契約書等に押印はしていません。
直前になってキャンセルする場合は、もしかすると、違約金がかかるかもしれません、との説明あり。

実際帰宅し、さまざまな諸事情で、やっぱりキャンセルしようかと思い、
翌日に仲介会社に電話をしたら、
「新築で、募集も終了しているので、早めにキャンセルするならしないと、
１カ月の家賃代が違約金で発生しますよ。こんも物件はキャンセル待ちがたくさん出ているので。」
と言われました。

そして、やっぱりキャンセルしようと、さらに翌日に仲介会社に電話したら、
「管理会社から、家賃１カ月分は違約金がかかると言われているので、払ってください」
と言われました。
管理会社からもその後連絡があり、「１か月分は払ってください」と言われました。

契約書等どこにも規約には載っていませんし、
押印署名契約書を交わしていませんので、契約は成立していないかと思います。
仲介業者は「管理会社さんが言っているので・・・」ということでした。

管理会社の言い分は、
「もう募集もしていないし、初月の確実な家賃収入の保障ができないので、払ってもらいます」
とのことでした。
「キャンセル待ちあるんですよね？しかも専任媒介契約じゃない状態でもあり、
家賃１カ月分の違約金の記載もないのに、払わないといけないですか？」
に対しても、「はい」としか。。

しかし、その電話のあと、仲介業者のHPをみると、募集が再開されていました。
確かに書面上の契約をしていませんが、口頭契約が有効だとしたら、
手付金？で払う必要があるのかとも思いますが、家賃１カ月分というのは納得できません。
やはり支払わなければならないものなのでしょうか。
もし、支払わなくていい場合、どういうような形で掛け合えば、いいのでしょうか？？

アドバイスいただければ非常に助かります。
どうぞよろしくお願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが、
契約をしてないのであれば、全額返還を要求できると思います。

あなたの全額返還を求める言い分を、内容証明（振込口座を明記）
にして、相手業者に送付すれば良いでしょう。

内容証明が書けない場合は、取り敢えず書き留めでも良いとも思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　大家の口出しが多く工事が進まず延滞金を請求される問題について

東京・女性・４０代
初めてご相談させていただきます
2か月ほど前、飲食店を開業するため、賃貸契約を交わしました。
以前は大家さん自身が事業をしており、一応スケルトンでの引き渡しになりました。
何分、以前と業種が異なるので、一からの施工工事をはじめました。
事前に工事内容等大家に明記する旨が契約書にありますので、
説明をして工事を進めていますが、
2か月たった今でも、やっと終わった工事は水道の配管のみ。
何をするにも「これじゃあ困る」と言われ図面を何度となく引き直し、全く工事が進みません。
その上、裏の住人と大家が以前からもめているのか、裏に置くはずだった室外機等も
裏の大家から苦情がきて、図面を出せだとか、境界線に壁を作る（今までなかったのに）とか、
嫌がらせとしか思えないことを言われ、現状不可能な状態になっています。
裏の大家さんには「君は悪くないが、入ったところが悪かったとおもえ」と言われました。

建物は古く、10年後に建て替えが決まっており、契約も10年という契約です。
保証金も払い、いざ施工しようとしたら、いたるところにひび割れや地盤沈下があり、
きちんと塗装なりしないと、とてもじゃないけど飲食店など開けません。

不動産屋を介し、一度は好きなようにやってくれとおおやさんがいったにも関わらず、
毎日のように言うことを変えてきます。誰が見ても、ひび割れや変色がひどい物件で、
内装も外装も手を加えないと飲食店などできません。
施工会社には、延滞金を払えだの言われ、精神的にも参っています。

いまから契約を解除すると、やはり契約上6か月前に言わなくてはいけない云々が
記載されているため、支払わなくてはいけないでしょうか。
いちいち口を出してくるなら、飲食店として貸さないでほしいという思いです。
でも本来、そういうものなのでしょうか。
このままでは、オープンできるまでにあと何か月かかるかわかりませんし、
家賃は発生して、施工会社からも延滞金を請求され、どうしたらよいのでしょうか。
なにか良い手だてはありませんか

よろしくお願いいたします

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東京・女性・４０代
先日もご相談させていただきましたが、またご相談させてください
10月に店舗の賃貸契約をしましたが、大家とのトラブルにより、
工事が進まずまだオープン予定もたっていません。

今日、たまたま大家さんが持っている書類に目をやると、
土地建物売買契約書なるものを持っていました。サイン捺印もされています。

もし私が借りた物件を、売買したとなると、オーナーが変わりますよね？？
そうすると、どうなるのでしょうか？もう一度新しいオーナーと再契約するのでしょうか。
その際の、私が支払った保証金等はどうなるのでしょうか。

大家は借主にその旨を通告する義務はないのでしょうか
すみませんが教えていただけたら幸いです

□■アドバイス

私見ですが、
事業用賃貸借契約ということかと思います。
その場合は、消費者契約法や民法よりも
商法を重視するのが一般的と言われています。

つまり貴方も事業者であり、賃貸物件について、
貴方の事業に適するかどうかは、
ご自身で判断する責任が有ると言うことになります。
飲食店と一口に言っても、
内装や設備は借主の趣味や意思が強く働きますので、
大家や不動産業者には、判断しかねる場合も御座います。

ひび割れや地盤沈下の程度にもよるでしょうが、
建物本体が使え無いと言うので有れば、
それなりの補修を要求する事も可能だと思います。

裏の大家の苦情については、
室外機等は当然境界内に収めれば良いだけですから、
気にする必要は無いと思いますし、
その程度ですと隣地の承諾を得る必要性も感じません。
ただ室外機の排水だけは敷地内処理すれば良いだけでしょう。

売買された場合ですが、オーナーチェンジということになると思います。
再契約する場合は、保証金は一旦戻して頂くか、
新オーナーに引き継ぐ形になると思いますし、
その様に交渉すれば良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　手付け支払後のキャンセルについて

東京・女性・３０代
私は今愛媛にすんでて来年4月から大阪の学校にいくので大阪の家みにいきました
そのとき手付きで一万円はらわされて私事でキャンセルしたく
親が電話でキャンセルお願いしたところ裁判かけると言われたのですが
裁判とかかけられるのですか？？家キャンセルとかできないのですか？？

□■アドバイス

賃貸の「止め金」と思いますが，
本来，契約していないので返してもらえます。
あなたは未成年だので，親の同意なしには，契約できないのです。
大阪府に宅建指導課があるので，相談すればよいでしょう。

（ハビット・小谷吉秀さん）

相談内容　更新時の事務手数料と賃料値上げについて

東京・女性・３０代
本日、今度入居する賃貸の契約のため不動産会社に行ってきたのですが、
後で書類をよく読みなおしてみたら、賃貸契約書に疑問に思うことが2点ありました。

1点は、「契約更新の際に更新事務手数料として新賃料の25％（税別）を支払うものとする」というもの、
また2点めは「物価の変動等により賃料の増減を生じる時は甲乙協議の上定めるものとする」というものです。

以前2度引越しをした際、更新料を請求されたことは1度もありませんでした。
また更新の際に賃料が変わる可能性の旨が記載されていたことはありましたが
（実際1度も上がりませんでしたが）、
今回は契約期間中に賃料が変わるかもしれない意味のことが書かれています。

今まで契約書にこのようなことが書かれていたことがなかったため、
不動産会社の社員が内容を声に出して読んでいましたが気付かず、
契約してしまった後に読み直して気付きました。

正直、更新事務手数料というものに疑問を感じますし、
家賃6万円に対して25％というのは高い気がします。
気付かなかった自分が悪いといわれればそのままかもしれませんが、
内容の変更を求めること、又は払わないこと、はできるのでしょうか？（まだ入居はしていません）　

また契約中に家賃が変わるかもしれないなんて、
折角家賃の安さも物件を決めたポイントだったのに、とても不安です。
専門家の方、是非アドバイスをよろしくお願い致します。

□■アドバイス

私見ですが、
「更新事務手数料」は更新を依頼する側が支払うのが筋です。
貴方は、自動更新を希望し、大家が２年毎の更新を希望するのなら、大家が支払うべきものです。
尚、更新事務手数料の金額については、法的決まりは有りませんが、
大体は更新後家賃の50%以内としているようです。

また、宅建業者が２年毎の更新を強制出来るものでも御座いませんので、
大家と貴方が、自動更新をご希望すれば良いだけだと思います。
にも関わらず、宅建業者が強固に２年更新を言い張ったら、
都道府県の住宅部等の監督行政官にご相談されれば良いでしょう。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　申し込みキャンセルの違約金について

大阪・女性・２０代
ある仲介業者さん(Ａ社)に行き、部屋を紹介してもらいました。
その時は管理会社が休日かつ部屋がリフォーム中だったため、
内覧できなかったのですが、物件自体は気に入ったので、
一旦申し込みをして、部屋止めをしてもらい、
1週間後に内覧をしてから契約するかどうかを決める
という運びになりました。

その翌日、たまたま同じ物件を違う仲介業者さん(Ｂ社)で紹介してもらい、
前述のＡ社では通らなかった希望条件(入居時期)を交渉することができ、
初期費用も安く抑えられることが分かりました。

よって、こちらの勝手な都合ではありますが、
Ａ社に申し込みのキャンセルをしたところ、
違約金として家賃の1ヶ月分を請求されました。

管理会社が連休だったので、申し込みの受付が全て止まっていたようで、
キャンセルができず、2重申し込みのような形
(1番手と2番手)になってしまったようです。
そのため、Ａ社はＢ社から申し込みが入ったことが分かったようで、
モラルに反するのではないかとかなり責められました。

申込書には署名しています(部屋止めをしています)が、
お金は一切払っておらず、申込書は手元にはありません。

また、この申込書は、わかる範囲のみ記入で、押印はなし、
身分証明書のコピー提出もしておりません。
未記入部分については、本契約時でＯＫとのことで、
未完成の状態でキャンセルしました。

仲介業者さんが求めているのは、
部屋止めに対するキャンセル料(違約金)みたいで、
「うちには顧問弁護士もいますから」といわれました。

しかし、事前にキャンセル料についての説明はありませんでしたし、
規約も出されていません。申込書を書く際に、
「本契約ではありませんし、キャンセルも可能です」と説明されました。
申込書にもそのことに関しては書いておりません。

確かに、同じ物件に対して、
2社から申し込みをしたのはモラルに反するかもしれませんし、
Ａ社に対して申し訳ない気持ちもありますが、
きちんと手順を踏んで行動したつもりです
(Ａ社キャンセル→Ｂ社申し込み)。

この場合、キャンセル料を支払わなくてもよいのでしょうか？
もし支払う必要がない場合、
その旨直接この業者さんに伝えた方がよいのでしょうか？

アドバイスよろしくお願いします。

□■アドバイス

キャンセル料・違約金・解約手付などいかなる名目の金銭も支払う必要はありません。
不動産会社が手数料をもらう場合は宅建業法第３７条の書面
（いわゆる重要事項説明）をもって有効となります。
但し、同義的・モラルから考えるならばＡ社にちゃんと事情を話し、
Ｂ社ではこのような条件が提示されたので、同じ条件でお願いし、
それがダメならＡ社を断るのが本来の筋道ではないかと思います。

（日建ホーム㈱　福島さん）

相談内容　相続時の賃貸契約について

東京・30代女性
相続時の賃貸契約の名義変更についてご相談です。
夫（契約者）が亡くなった為、私（妻）に名義変更をお願いしたところ、
不動産会社より、以下を請求されました。

　　　●私の収入証明書、勤務証明書、住民票、印鑑証明
　　　●保証人の収入証明書、印鑑証明
　　　●解約願い（夫名義の契約の）
　　　●手数料（\21,000）

そして、
　　　・解約願いについては直ちに提出すること
　　　・書類提出後、再審査を行う旨
を通知されました。

現在、相続であることを強調し、ここまでの書類の提出や手数料、
さらには、再審査までも必要であるか、お話しているところです。
なお、保証人の変更はありません。

一般的にこれは妥当なのでしょうか？

□■アドバイス：１

私見ですが、借地借家法の36条には、以下の規定がございます。

　　（居住用建物の賃貸借の承継）
　　　第36条　居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、
　　　　　　　その当時婚姻又は縁組の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上
　　　　　　　夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居
　　　　　　　者は、建物の賃借人の権利義務を承継する。ただし、相続人なしに死
　　　　　　　亡したことを知った後１月以内に建物の賃貸人に反対の意思を表示し
　　　　　　　たときは、この限りでない。
　　　　　２　前項本文の場合においては、建物の賃貸借関係に基づき生じた債権又
　　　　　　　は債務は、同項の規定により建物の賃借人の権利義務を承継した者に
　　　　　　　帰属する。

つまり、内縁の妻でも建物の賃借人の権利義務を承継するということ
になっていますので、判例を含めて、当然の様に、
　　　●妻は建物の賃借人の権利義務を承継する
ということに理解されると思います。

　とりあえず、
　　　・解約願いについては直ちに提出すること
　　　・書類提出後、再審査を行う旨
の2点については、かなり違法性が強いと思いますので、断ることは可能かと思います。
断る場合は、借地借家法を良く調べてみるように、その不動産業者に言ってみては
いかがでしょうか。
それでも不動産業者が引き下がらない場合は、あなた自身が判断する必要がある
と思います。
万が一、裁判になった場合はその不動産業者にとって不利だとは思いますが、
手間や時間を考えると、それらの書類を提出したり、21,000円を支払うのと、
どちらが得になるのは、ケースバイケースかと思います。
正確なことは弁護士等の専門家にご相談された方が良いとは思いますが、
弁護士の相談料や手間を考えると何とも言えません。

確かに、契約書を契約者名が変更になるということで新規契約を締結し、
その事務手数料として21,000円というのは、時々行われている様ですが、
しかし、解約願いの提出を半ば強要したり、再審査を行うのは行き過ぎかと思います。

（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：２

賃借人が死亡した場合、借家権は（一応）相続人が引き継ぎます。
従って、契約はそのままでも有効になります。

けれども、相続人が複数である場合には、誰が相続したのかを
明確にする必要があります。また、保証人は、当該賃貸借契約に関して
貸主と保証契約したので、引き継ぐことが必要ですが、
中にはご主人が借主であるから保証したのであって、
奥さんが借主では保証しないなどと言い出す方があります。
これらによって無用な紛争が発生するのを避けるためには、
借主の名義変更、保証人の意思確認を行うのは、必要なことでしょう。

　　なお、
　　　・解約願いについては直ちに提出すること
　　　・書類提出後、再審査を行う旨
　　の2点は不要でしょう。
　　
前者は、借家権を相続するのですから、解約するわけではありません。
後者は、同じく、新規の契約でもないのだから不要でしょう。

相続した借主が誰であるのか、保証人は保証契約を継続するのかを確認する
手続きは必要だと思います（私見では、5千円から2万円くらいでしょうか）。
その際の事務費用は、本来は依頼した側から宅建業者の労務無報酬として
妥当な金額ということなのでしょうが、貸主、借主の折半ということも考えられます。

（北杜宅建センター・萩原さん）

■□相談者より

涌井様、アドバイスありがとうございました。
再審査と解約願いが特に気になっていた点なので、とても参考になりました。
借地借家法をもとに、再度、話し合いをしたいと思います。

萩原様、アドバイスありがとうございます。
相続人は私と子のみで、保証人は私の父なので、
ご指摘頂いたトラブルはなく、不動産業者にも伝えてあります。
実は今月末で更新なので、このまま更新日を過ぎてしまっても
大丈夫なのかが心配です。
審査と解約願いについては同様なご意見を頂けたので、心強いです。
もう少し交渉してみようと思います。ありがとうございました。

相談内容　保証金の表示義務について

東京・30代男性
保証金について表示義務、重要事項説明義務に関して、ご質問させて下さい。
よろしくお願い致します。

インターネットで、敷金0、礼金0という賃貸物件を見つけ、
契約を進めておりました。
いざ契約…というときに、契約書類の中に「保証金1ヶ月」という項目が
記載された振込指示の連絡通知を仲介会社から受け取りました。

保証金1ヶ月という記載は、インターネットの物件ポータルサイトにも、
店舗で見せてもらったチラシにもなく、また、申込を進める段階でも、
仲介会社から全く説明がありませんでした。
また、久しぶりの引っ越しということもあり、「保証金」というものが
何かもわからず寝耳に水の状態でしたので、
仲介会社に問い合わせをしたところ、
「実質、礼金のような形で、返金されるものではありません」
とのことでした。

希望を満たした物件なので、入居はしたいと思っておりますが、
保証金以外にも、
　　「やっぱり、礼金を0.5か月分下さい」
　　「退去時、クリーニング代5万円が義務づけられています」
など、
事前説明のなかった事項が契約条項に含まれております。

仲介会社さん、管理会社さんに対して、やや不信感を抱かざるをえない状況で、
このまま締結してよいか、若干、不安です。
このような募集方法は、公正取引上、問題とならないのでしょうか？
よろしくお願い致します。

□■アドバイス

私見ですが、この「保証金」というものの中味が、相談内容からは解らないのですが、
物件そのものに固有のものなのか、それとも、某社の様に会員登録の意味合いを
持っていてるものかにもよるかもしれません。
でも、その場合であってもチラシ等、物件案内時には明記すべきだと思います。

但し、仲介業者の立場を若干説明させて頂きますと、大家の中には急に話を変えて、
賃貸条件を変える非常識な大家がいることも事実です。
事業用物件と住居用では若干違うのですが、特に事業用物件の場合は、
条件交渉は常につきまといます。

住居用（アパート・マンション）であれば、確かに違法性はかなり高いと思いますので、
宅建協会の無料相談や無料法律相談等の然るべき所にご相談に伺うべきだと思います。
でも、事業用であれば、現実的には、契約前の諸条件の変更は良くあることだといえます。
　　
なぜかと言いますと、建物の外装・内装の負担の割合や、
家賃の値引き交渉や各事業に合わせた間取りの変更も良くあることだからです。
そして事業内容や会社の経営内容によっても、保証金額を変えることもあります。
また、事業用の場合は、一般消費者とは別で、事業者同士の取引となる関係上、
商法の精神（＝事業者としての自己責任）が生きてくることも無関係とは言えないと思います。

まとめますと、
　　　●住居用物件であれば違法性が高く、事業用であれば違法性は低い
　　ということになると思います。
　　ただし、
　　　●両者とも重要事項の説明書を交付して説明した後の条件変更は、
　　　　業法違反の可能性が高い
と思われますので、
地元の宅建協会の支部にご相談された方が良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、大変丁寧なご回答、誠にありがとうございました。
今回は事業用でなく、住居用であり、保証金に関する説明は、
書類上、一切記載されていないため、非常に曖昧な状況です。

顔が見えているのは仲介業者の担当者さんで、
管理会社と大家さんに若干振り回されている様子は見て取れましたが、
仲介料1ヶ月分をお支払いする以上、
ある程度のサービス品質は期待したいところでもあります。

アドバイスいただきましたとおり、
宅建協会の無料相談へ問い合わせてみたいと思います
（もし、有益な回答を得ることができましたら、
　こちらへフィードバックしたいと思います）。

改めまして、ご回答に感謝いたします。ありがとうございました。

相談内容　返金前の念書について

千葉・20代女性
9月末の入居予定で、8月下旬にある物件に決めることに致しました。
家賃は7万円弱で、すでに敷金・礼金・前家賃・手数料・保険など、
総額で約50万円を入金しました。
また、保証人会社使用し、契約関係の書類はすべて未提出です。

ところが、転勤が決まり、その物件には住めなくなってしまい、
9月上旬にキャンセルを申し出るため、仲介会社へ連絡をしたところ、
翌日に、
「オーナーさんが、『念書を書けば全額返金する』と言っており、
　先に念書を作成して欲しい」
　　との返答がありました。

しかし、念書の内容は、
　　　●下記物件の契約に関する費用を全額振込によって
　　　　返金して頂いたことを確認いたしました。物件名：××
という内容でした。
　　
私としては、返金もされていないのに、念書を先に書くということに
どうしても抵抗がありましたので、その旨を担当者に伝えたところ、
　　「オーナーさんも同様に不安に思っていますので…」
と言われました。

そこで、念書を書いたら返金するという内容を文書で残して欲しいと
お願いしたのですが、担当者には、
　　「忙しいので、そんなことはやってられない」
と言われ、応じて頂けませんでした。

そこそこ有名な仲介会社ですが、そもそも返金をする気があるのであれば、
念書を取る理由もよく分かりません
（オーナーさん側には、きちんと振込明細が残りますので…）。

先に返金を承諾する念書を書かず済む方法はありますでしょうか？
どんなことでも構いませんので、アドバイス頂けますと幸いです。
よろしくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、念書を書いても、それ程問題は無いかと思います。
元々、大家の都合ではなく、貴方の都合による返金ですし、
既に入金しているということは、場合によっては契約は成立している
とも取れますので、すんなり返金に応じて頂いただけでも、
大家さんは良心的かとも思います。
　　
大家さんにしてみれば、ある意味「契約解除の証明」みたいな書類が
欲しいと思っても、それほど不思議ではないでしょう。
特に、会計事務所や税務署への説明のためにも必要かとも思います。

この念書を書いても、「振込み」である限り、振込みで入金されない限り
（＝通帳に入金されない限り）、返金されたことは証明されません。
不安であれば、念書ではなく「返金のお願い」等の書類を
作成すればよいのではないかとも思います。
　　例えば、
　　　●今回、×月×日に契約するつもりで入金致しました金××円につきましては、
　　　　当方の事情により契約をすることができなくなりました。
　　　　つきましては振込みにより返金して頂くようにお願い申し上げます。
　など、
　事情にあわせて何らかの書類を作成して残しておく必要性はあるかと思います。

返金を要求するのは貴方の方ですから、先方に書類の提出を要求するよりは、
貴方が返金を求める書類を作成して送付するのが筋かと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、ご回答ありがとうございます。
お礼が遅くなってすみません。

結論から申しますと、
結局、何のための念書かは分からずじまいでしたが、無事に返金されました。
ご丁寧なアドバイスありがとうございました。大変参考になりました。

相談内容　

大分・40代女性
はじめまして、よろしくお願いします。
専門学校の息子が学生専用のアパートに、来年3月までの2年契約で、
弟38条に規定する定期建物賃貸借契約を締結しました。

ところが、学校での就職活動により就職が決まり、就職先より11月からの
就労となってしまい、10月中旬の引越となり、退去の申し出を行いました。
すると、大家さんから、
　「学生専用で3月までの契約なので、3月分までの家賃が発生します」
と言われました。

大家さんに、
　「借地借家法弟38条第5項のやむを得ない事情に該当しないのですか？」
　と尋ねたところ、
　「該当しません。3月までお宅の契約です」
　と言われました。

確かに契約書では、

　　　1.療養により、本物件を自己の生活の本拠として使用することが困難になった
　　　　場合（…中略…）本契約を解約することができる。

　　　第1項の規定に該当しない場合、解約の申し入れの日から契約期間満了までの
　　　賃料等を支払うことにより随時、本契約を解約することができる。

となってます。

やはり、3月分までの家賃の発生はしょうがないのでしょうか？
よろしくお願いします。

□■アドバイス：１

私見ですが、学生専用のアパートを借りている学生が、
就職先の都合により11月からの就労により退去するのは、
借地借家法弟38条第5項のやむを得ない事情に該当すると思います。

「やむをえない事情」として列挙されているのは、
「転勤、療養、親族の介護など」ですが、これらに共通するものは、
「借主の意思に関係がない」ということです。
つまり、他者（企業、病気、親族）の都合により、借主が、もはや生活の本拠として
使用できなくなったような場合には、契約解除もやむをえないとしているのです。

今回のご相談のケースは、まさに、他社（企業）の都合により、
やむをえず転勤する事情に該当すると思いますので、解約の申し込みから
1ヶ月を経過すれば、契約は終了すると思われますので、交渉するとよいでしょう。
なお、交渉に応じない場合は、その旨の内容証明を送付すればよいでしょう。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井先生、ありがとうございます。
私は借地借家法を知らないときは、大家から、
「学生専用なので、一般の人を入れるわけにはいかないから、3月分まで家賃を頂く」
と言われ、学生専用だからしょうがないのか…と思いました。
しかし、相談したり、調べてるうちに、納得いかなくなりました。
内容証明を出した場合、その後はどのような手順で進んでいくのでしょうか？
また、費用的なことも教えてください。

□■アドバイス：２

内容証明の書き方は、検索サイトで、「内容証明　書き方」で探してみてください。
たくさんのサイトがあります。
ご自分で作成するのであれば、ほとんど無料に近くなります。
専門家に依頼すれば、それなりに費用は必要です（約1万～1万円と色々です）。

　　相談者さんは、
　　　●借地借家法第38条第5項の転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事
　　　　情に該当し、契約の解除の申し込みの過程から1ヶ月後には契約が終了する
　　　　ので、その後は家賃の支払いは行わない
　　という内容の内容証明を出します。

その後は、大家側の出方をみるしかありません。
承諾してもらえれば、交渉成立となりますし、
承諾しない場合は、弁護士等の専門家にご相談するようになると思います。
なお、内容証明の作成から行政書士・司法書士・弁護士等の
専門家に依頼するのも良いと思いますが、それなりに費用は必要になります。
それでも3月まで家賃を支払うよりは安くすむと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

先生、ありがとうございます。
先に電話で大家と交渉したときに、はっきりと、
　　「借地借家法弟38条弟5項のやむを得ない事情に該当しない」
と言われたので、内容証明でこちら側が、
　　「該当するので、申し入れの日から1月以降の家賃を支払わない」
だけでは承諾しないと思われるのですが…。
今回のケースで私が強く押せるところを教えてください。
よろしくお願いします。

□■アドバイス：３

横から失礼します。

大家さんが言っているのは、あくまでも大家さんの主張です。
承諾しなくても、法的に正しいものは正しい…ということです。
ですから、強く押せるところは、
　　「借地借家法弟38条弟5項のやむを得ない事情に該当する」
　です。
　これは相談者さんを馬鹿にして言っているわけでもなく、
　　　●該当する v.s. 該当しない
　の争いですから、「該当する」と言う部分を押すしかないと思います。

そして、行動を起こして（＝まずは内容証明を送って）
出方を伺うことになるでしょう。
また、本当は「該当する」と思っていても、家賃を取るためには「該当しない」
と言っている可能性もあるでしょう。
そのような場合は、行動しなければ、「該当しない」と言いつづけるかも知れません。

ただ、涌井様のおっしゃる通り、私も該当するとは思いますが、
根拠が多ければ多いほど、安心されると思いますから、
自治体などの無料法律相談や、
　　 http://fudosan.jp/database/houritsu.html
　　のリンクにあるような法律の専門家の無料相談などで、アドバイスを受けておく
　　ことも有意義なことかと思われます。

　なお、内容証明なのですが、実際の内容だけではなく、
　　　●法律的な手段に出たこちらの態度を明確に示す意味
　があります。
　そして、自分ではなく、弁護士の先生にお願いするのは、それだけ、
　威圧感が出るから…という意味合いも強いと思われます。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

先生方、本当にありがとうございます。
「行動をおこす」勇気がわいてきました。頑張って、内容証明つくってみます。
また、わからないことがあったら、相談にのってください。
よきアドバイスに大変感謝いたします。ありがとうございました。

相談内容　

北海道・20代女性
はじめまして。サイトを見て、ご相談したくメールさせて頂きました。
先日、6年弱住んでいたマンションを退出し、敷金返済についての明細書が
下記のように送られてきました。
賃料は月額140,000円、契約当初2年間は130,000円でした。

　　　預かり金…260,000円（A）
　　　解約金　…200,000円（B）※
　　　　　　　　※契約書第4条による規約につき、
　　　　　　　　　賃料の3ヶ月分（420.000円）ですが、200,000円とします。
　　　日割り分… 19,666円（4,666×4日）（C)
　　　返金額　… 78,666円（A-B＋C）

解約の予告をしたのが8月初旬、退出したのが9月末です。
9月分の家賃は支払済です。
契約書の内容によりますと、期間内解約について、
　　　●3ヶ月前にまでに書面にて予告をし、予告にかえて、賃料の3ヶ月分の解約金
　　　　を支払い、即時解約することができる
　　とあります。
約6年間のあいだに3回契約書をかわしているのですが、2回目の更新の際に
契約書が新しくなっており、上記の規約が新しく書き直されています。
そのことについては、不動産屋からは説明は受けておりません。

私事の事情で、9月中の退出でお願いしたいと申し出たところ、
　　　●解約金は賃料の1ヶ月分で了解
との返事を電話にて回答いただきましたが、精算書では200,000円でした。
不動産屋にそのことを指摘すると、電話で正式な金額を伝えたわけではないと、
感情的になって説き伏せられました。

心配になって、敷金トラブルの相談所へ行くと、払わなくてよいとの判断で、
　　　●すぐに、内容証明郵便の手続きをしましょう
と言われております。
しかし、インターネットで同様のケースの相談をみますと、
支払しなくてはけないという例を見つけてしまい、
何が真実なのかわからなくなっております。

家主、不動産屋はご近所で、過去にも感情行き違いもあり、
あまりよく思われておりません。
手続きをして話を大きくしても良いものなのか、心配です。
お忙しいとは思いますが、アドバイスよろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

今回のご相談は、
回答者によって見解が変わるかも知れない微妙なケースだと思います。
　なぜかと言いますと、投稿内容から判断しますと、
　　　●約6年間の間に3回契約の更新を行っており、
　　　　2回目の更新時に賃借人が解約を申し込む場合、
　　　　事前通知期間が解約の1ヶ月前から3ヶ月前に変更になっている
　　と思われるからです。
この更新時の解約に関する条項が有効か無効かの判断が
微妙なことは間違い無いでしょう。

私見ですが、基本的には、この2回目の更新時の契約書の解約に関する
条項自体は有効と思われますし、契約は成立していると思われます。
もし、相談者さんが、更新時の説明不足を理由として、
この条項の無効を主張する場合は、
　　　●民法による錯誤・詐欺による契約を主張する
　　　●宅建業法及び消費者契約法の重要事項の説明がされていなかったと主張する
ということになると思うのですが、更新時の契約書や重説には、
貴方の署名捺印がしてあると思います。
ですので、重説の不備や明らかな重説の記載ミスがあったとは言い難いと思います。
また、署名捺印してあっても、説明をされていないと主張するのは、
その説明不足を証明すること自体がかなり難しいと思いますが、いかがでしょうか？

ですので、私個人の意見としては、
今回の解約金の減額についてはかなり厳しいと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、丁寧な回答ありがとうございました。
回答を参考に対応していこうと思いますが、
今ひとつ、確認したいことがありますので、もう少しお話しさせてください。

メール投稿後、契約書をよくみかえしてみると
（契約当初のものと、最後の契約書）、契約書の内容が、
　一新されていることがわかりました。お恥ずかしながら、
　二回目の更新だったためか、見比べて吟味などせずに印を押しております。

友人（ちなみに専門の方ではありません）から、
「契約書の内容が変更される場合、更新ではなく、新規契約の締結しなおし、
　重要事項説明書をつけなければ、宅建行法違反になる」
と、聞きました。
こういった条文というのは本当にあるのですか？もしあった場合、
契約書の内容の変更というのは、どこまでの範囲のことをいうのでしょうか。
更新時に内容が変更したことについては、説明の義務はないのですか？

繰り返しのようで申し訳ございませんが、よろしくお願い致します。

□■アドバイス：２

私見ですが、更新時に契約書の内容を変更する場合には
新規契約にしなければならないということは無いと思います。
契約内容の一部変更の度に新規契約になるということは、
敷金等を一旦清算して礼金・敷金を支払うことになるので、
現実的に考えて無理があると思いますが、いかがでしょうか？
また、重要事項の説明につきましては、
変更の箇所について説明すれば良いと思います。
なお、変更された条項が賃借人に一方的に不利な場合は、
更新時に拒絶することは、当然、可能であると思います。

宅建業法の解釈・運用については下記の国交省のサイトをご参考にして下さい。
　　 http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/fudousan/kangaekata.htm
ざっと見たところ、ご指摘の更新時の変更→新規契約に関する事は
記載されていないと思いますが、もしある様でしたらご指摘下さい。確認致します。

当然、更新・新規に関わらず契約の締結時、業者（正確には取引主任者）には
説明義務がございます。
問題は、説明を受けていないことをどうやって証明するのか…でしょう。
こちらでもよく「説明を受けていない」と言うご相談がありますが、
契約書に署名・捺印をしている状況で、説明を受けていないと言われても、
どうしても説得力に欠けます。
業者が「説明して納得したから署名・捺印したんでしょ」と言った場合、
貴方はそれを覆す証拠を提示する必要があると思いますが、いかがでしょうか？

なお、民法の錯誤による契約であるころを主張するので有れば、
更新契約そのものや、変更された条項の無効を主張することも可能であると思います。
錯誤無効は民法95条に規定されています。
　「意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効とする。
　　ただし、表意者に重大な過失があったときは、
　　表意者は、自らその無効を主張することができない」

　錯誤とは、簡単にいえば、「勘違い」です。
　　そのことについて（契約の内容や、商品状態などについて）、
　　　●知っていたのであれば、契約をしなかった
　　という場合、その契約の無効を主張できるということです。
　　別の言い方をすれば、
　　　●そういう契約をする意思がないにもかかわらず、契約してしまった場合
　　です。
　　法律行為（契約）の要素に錯誤がある場合は、無効であると第95条は定めています。
ただし、その契約をした本人に重大な過失がある場合には、
無効の主張ができないとしています。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、返信おくれまして、申し訳ございません。
丁寧な回答、本当にありがとうございました。
この後は、アドバイスをふまえた上で、穏便に交渉してみようと思います。

また、安心してご相談できるこちらのサイトの運営者の方々にも
お礼申し上げます。ありがとうございました。

□■アドバイス：３

Fudosan.JPサポートです。
ご丁寧なご挨拶、有難うございます。
もし、宜しければ、最終結果のご報告など、いただければ幸いです。
相談者さんの今後のご検討をお祈り申し上げます。

相談内容　

愛知・20代女性
10日前に賃貸の契約をしようと物件を見に行きました。
お金はどうしても先に払ってほしいと言われ、
クレジットカードで支払いをしましたが、物件はあとで選び、
契約書は後日送付となりました
（来年1月から入居予定でしたので…）。

しかし、事情により、キャンセルしたいことを先方に伝えたところ、
キャンセルするなら1ヶ月分の家賃を支払ってもらうと言われました。
お金を払ったときにはそのような説明は受けていませんし、
まだ正式な契約書もかわしていません（契約書は手元にあります）。

私にも落ち度はあると思いますが、
先方はキャンセル料を払ってもらうの一点張りです。
このような場合、無償でキャンセルはできないのでしょうか？

□■アドバイス：１

最初にちょっと、苦言を呈させて頂きます。
そもそも、契約する以前にカードで支払ってしまう相談者さんにも
問題があります。これでは、詐欺に引っかかり騙されても良いですよ…
と言っているのと同じです。
不動産契約の場合は、契約書の締結と同時に金銭のやり取りを行うのが
基本ですから、そのことは良く覚えておいて下さい。

私見ですが、キャンセル料の支払いは一切必要ございません。
契約書に相談者さんの署名捺印が無く、手元にあるのであれば、
契約は成立していません。
その不動産業者はかなり悪質な業者であることは間違いないと思いますし、
今後の被害者を無くす為にも、以下の通りにされることを切望いたします。

その業者の会社名、免許番号と取引主任者の氏名、免許番号が
契約書に明記されていると思いますので、その契約書とカードの支払いの明細を持参の上、
愛知県建築部住宅管理課（ http://www.pref.aichi.jp/jutakukanri/ ）へ、
ご相談に行って下さい。その業者に対して行政指導をして頂けると思います。

また、万が一の場合に備えて、ハトマーク業者の場合は、
愛知県宅地建物取引業協会（ http://aichi-takken.or.jp/top.html ）へ連絡し、
無料相談を受けておいて下さい。
この無料相談は、協会の1000万円までの賠償支払いの順位保全の為にも
必要ですから、必ず受けるようにして下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井さん、適切なアドバイスありがとうございます。
指定していただいた協会に相談します。

相手が大手業者だったのと、契約はするつもりでしたので、
軽い気持ちでカード支払いをしてしまったことは反省しています。
この度は本当にありがとうございました。

■□相談者より

大阪・20代男性
賃貸契約前のキャンセル料について、涌井さんがご回答されていた
今回の相談と、類似の問題で相談があります。

私の場合、部屋を見に行き、その時に気に行ったので、部屋止めをしました。
その後、こちらの都合により部屋止めをキャンセルしましたところ、
仲介業者さんから、違約金として家賃の1ヶ月分請求されました。

　　今回の相談との相違点は、
　　　・申込書には署名している（部屋止めをしている）
　　ですが、お金は一切払っておらず、申込書は手元にはありません。
　　また、この申込書は、
　　　・わかる範囲のみ記入で、押印はなし
　　　・後日、未記入の所を電話で連絡すると言われ、未完成の状態
　　で、後日の連絡の前にキャンセルしました。

　　仲介業者が求めているのは、
　　　・部屋止めに対するキャンセル料（違約金）
　　で、「払わない場合、裁判になりますよ」の1点張りです。
　　しかし、事前にキャンセル料についての説明はありませんでしたし、
　　規約も出されていません。申込書にもそのことに関しては書いておりません。

この場合でも、キャンセル料を支払わなくてよろしいのでしょうか？
アドバイスよろしくお願いします。

□■アドバイス：２

支払わなくて結構です。大阪府の場合は、
大阪府建築都市部建築振興課宅建業指導グループに
苦情を言って、その業者に行政指導をお願いして下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

アドバイスありがとうございます。
相違点があったので心配でしたが、また不動産業者と話を進めていきます。
本当にありがとうございました。

相談内容　

私は学生です。現在契約しているアパートの特約事項に、
　　「2月及び3月以外の時期に、乙（＝私）の都合により、
　　途中解約する場合は、乙は甲（＝家主）に、賃料6ヶ月分相当額を
　　解約時までに支払わねばならない。
　　ただし、乙が1年間以上、留学もしくは休学・休職する場合、転勤、結婚、
　　退職する場合、連帯保証人が死亡した場合、連帯保証人もしくは乙が
　　障害等級3級以上程度の障害を有する事実があった場合
　　等々はこの限りではない」と書かれてあります。

私は法律に不案内なのですが、これは憲法22条の
「居住・移転の自由」を過度に侵害する内容だと思っています。
一般的・社会的にこの程度の違約金は妥当なのでしょうか？
そもそも支払う必要があるのでしょうか？
ご回答いただければ幸いです。よろしくお願いします。

□■アドバイス

まず、違法行為かどうかですが、違約金を払う事により
契約を解除出来る（移動出来る）ので憲法や民法に違反をしていません。
また、解約の事由により違約金を減額する内容を考えれば、
借主に有利に内容ともとれます。

次に、違約金が妥当かどうかは、私たちが助言出来る立場にありませんので、
最寄りの無料法律相談などで弁護士又は司法書士にご相談ください。

建物賃貸借契約は地域により慣習が異なり、色々な契約内容があります。
民法、借地借家法等に違反していれば問題がありますが、
契約の解除や違約金に関する定めは互いの合意により定められます。
契約書に署名されていれば、合意して署名されたものとみなされます。

このような問題は、契約を締結する前に相手方又は仲介業者に確認をしたり、
相談する事だと思います。契約締結後に相談をされても、解決出来ません。

　（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

早速のご返答ありがとうございます。
たしかに契約書に署名していることは事実です。
しかし、この特約事項は今年3月の更新の際に新たに加えられたものであり、
さらに家主はその契約書を2月の最後の週に持ってきました。
そうした特約事項が加えられることがわかっていれば、
それなりの対策が（早期に引っ越しなど）できたと思っています。

□■アドバイス：２

最初の相談時に更新時に付け加えられたと書いてありませんでしたね。
重要な情報は漏らさずきちんと書いてください。

更新前の契約書には更新について、何と記載されていましたでしょうか？
契約の更新は従前の契約内容と同じ条件で契約更新することになっていれば、
特約の追加は契約違反になります。
その内容に意義を申し立てせずに署名されたのでしょうか？
今からでも特約条項追加の無効を申し立てられてみてはいかがでしょうか？

　（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

申し訳ありません。
更新前の契約書には「甲及び乙は、協議の上、本契約を更新することができる」
としか書かれてありませんでした。

　　> その内容に意義を申し立てせずに署名されたのでしょうか？
　　
こちらに不利な特約事項であることは認識しておりましたが、
当時は数週間の内に他に引っ越すことが困難でありました。

□■アドバイス：３

契約書の内容が気に入らない場合更新をせずに出て行くと言う判断ではなく、
契約書の内容について異議を申し立て、内容の変更を求める事が可能です。
内容が気に入らなくても、更新の期限が近いから仕方なく署名するのは
借り主にとってあまりにも不利ですよね。

貸し主借り主の双方に更新する意志があるわけですから、
期限が短くても内容は協議出来ます。
借り主の承諾無く特約を付け加える家主にも問題がありますが、
借り主も自分の権利を主張する必要があります。

無知な消費者だけが損する時代は終わりました。
今後はしっかりと内容を確認しましょう。

　（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

わかりました。
いろいろとご迷惑をおかけして申し訳ありませんでした。
ありがとうございました。

相談内容　

どなたか、教えて下さい。賃貸アパートの契約をしました。
しかし事情により、入居前に解約することになりました。

質問は、お金がどれだけ戻ってくるかです。
契約書も正式に交わし、契約金、敷金礼金、1ヶ月分の家賃、保険等
全て支払い済みです。ただし、契約日は3月1日からとなっております。
鍵もまだもらっておりません。
契約書には解約は1ヶ月前に文書にて連絡となっております。

このような場合は、返金の内訳はどうなっているか判りません。
なにぶん、初めての契約と同時に速攻解約というような事態に陥っております。
宜しくお願いします。

□■アドバイス

賃貸契約が有効に成立していることを前提にすると、
契約条文を適用して、解約手続きが取られると考えられます。
「鍵もまだもらってない」とのことなので、
物件の引き渡しが済んでない状態ですので、
解約予告違反云々の場合の取り扱いについては、
返金額が多くなるように、まずは　相談することではないでしょうか。

（高知県宅地建物取引業協会・門田さん）

相談内容　

3月から入居予定で賃貸アパートの契約をしましたが、一身上の都合で
キャンセルしたいと思っています。お金はまだ振り込んでいませんが、
この場合キャンセルはできるでしょうか？　またキャンセル料はかかりますか？

□■アドバイス

先方に聞いてみないと分かりません。
キャンセル料という取り決めがない場合、話し合いで決めるしかないのです。
もちろん、支払う義務があるとは言えませんが、
状況により発生した費用を負担するという話になるのではないでしょうか。

（西日本地所・山本秀樹さん）

相談内容　

入居日を1週間前に控え、一身上の都合でキャンセルをすることになりました。
まだ契約書に捺印署名しておらず、契約が成立していませんでしたが、
不動産屋からは、入居日が間近で、消毒代・鍵交換代・壁紙補修代等を済ませて
しまっているためその費用を払ってもらわないといけなくなるといわれました。
やはり払わなくてはいけないのでしょうか？
ご多忙化とは存じますが教えていただきたいと思います。
どうぞよろしくお願いいたします。

□■アドバイス

入居前で契約行為を一切していない（手付金の授受もない）場合は、
負担の必要はないと思われます。通常、消毒代・鍵交換代・壁紙補修代等は
家主が入居者のためにすることと考えられます。
ただし、貴方が入居を急ぐ等で特別に依頼した工事等が有れば
契約前であっても負担すべきと思います。

（アットホーム・香川文人さん）

□■アドバイス:２

消毒代・鍵交換代・壁紙補修代等を済ませていると言っても、
それはあなたが入居するために特別したことではなく、
誰が入るにしてもしているものだと思います。
もし、あなたが特別に依頼した工事であれば負担は必要だと思います。
もちろん、事情を考慮して値引を交渉するのも良いでしょう。
もし、あなたが依頼した工事でないならば、
それは業者が勝手にしたことであって、負担が必要とは思えません。

　　（西日本地所・山本秀樹さん）　

相談内容　

はじめまして。宜しくお願いします。

　■解約決意までの流れ
　　8月下旬に物件の契約をしました。
　　その際は「重要事項説明書」にサインし、お金も全額支払いました
　　（契約書のサインはしていません）
　　数日後、契約書がポストに投函されており、内容確認したところ、
　　「害虫駆除費用は貸主負担」となっていました。
　　しかし、私は契約の際に「害虫駆除費用」を支払いをしておりました。

早速、仲介業者に出向き、家主が負担するものをなぜ私まで
負担しなければいけないのか…と問いただしたところ、
「契約書が間違いで、その項目を削除する」（←返金しない姿勢）
というのです。当然納得できずに引き下がらなかったところ、
しぶしぶ害虫駆除代の返却の同意をもらいました。
（その後、この業者は、「害虫駆除にも2通りあり、家主負担の害虫駆除と
　借主負担の害虫駆除とは異なった内容なので、両者から害虫駆除料金を請求する
　のは間違いではなかった事を納得してほしい」と言っていました。
　そんな言い分通用するんでしょうか？）

私が契約しました物件はこの業者が管理しているようで、契約後も関りを持つか
と思うと、どうも精神的なダメージが拭い去れず、契約破棄を申し出ました。

　　■質問
　　　重要事項説明書には「手付金は返却しない」と書かれていました。
　　　一方、業者独自の領収書には「手付金・仲介手数料の返却はしない」と書かれ
　　　ていました。
　　　そこで質問です。
　　　　1.この場合、仲介手数料の返却はないのでしょうか？
　　　　　契約書に目を通した上で重要事項説明書にサインしているならば、文句の
　　　　　言いようはないと思うんですけど、細かな内容も知らない状態での重要事
　　　　　項説明書のサインとなります。
　　　　2.契約の成立は「契約書のサイン」によってはじめて成立と思っていました
　　　　　が、これは契約終結とみなされるのでしょうか？
　　　　3.契約書と領収書の内容が異なる事は普通あり得ることなのでしょうか？

不愉快な思いをさせられて、手数料を払うというのは、どうも納得がいかなのですが…。

文章力なくて申し訳ございません。ご回答の程宜しくお願いいたします。

□■アドバイス

岡本＠岡本静子不動産です。ご質問にお答え致します。
詳しい内容が分からないので、適切なアドバイスかどうかは分かりませんが、
まず不動産会社から重要事項説明書の説明を受け、そのサインをされたみたいですが、
この時点では仲介手数料の請求権は発生していないと思われます。

仲介手数料は賃貸借契約書への署名・捺印を以って契約を締結し、
その契約に関する成功報酬として、不動産業者は相談者さんに対して
仲介手数料の請求をする事が可能だと思います。

今回の場合、事前に重要事項の説明を受けただけであって、契約の締結までは
至って無いのですから、契約が成立していない以上、不動産会社に対して
仲介手数料の返還をしてもらう方が良いでしょう。

また、手付金がどのような名目でのお金なのかがはっきりしないのですが、
通常の場合、この手付金は契約の締結が成された時に支払うべきものであって、
これも契約が成立していない以上は返還してもらう様、交渉してみてはどうでしょうか。

もし不動産会社がこの手付金と仲介手数料の返還に応じない場合は、
説明を受けた重要事項説明書や領収書等の書類を持参し、
その不動産業者を管轄している都道府県の窓口に相談されてみてはどうですか？

また、それでも話に応じず、納得がいかない結果になった場合は、
そのお金の返還の請求を求めて少額訴訟の裁判をする事も可能だと思います。

ただ、まずは誠意を以って話し合いでその不動産会社と交渉をした方が良いと思います。

（岡本静子不動産・岡本さん）

■□相談者より

大変ご丁寧な回答をありがとうございました。
「仲介手数料」というものの性質が不明瞭で、私なりに調べてはみたものの、
やはりよくわからないままだったのです。

無料弁護士相談に行ってから、仲介業者に返金を求めようと思いましたが、
まず、先にお店に行ってみようと思います。本当にありがとうございました。

＜７日後＞
岡本様。先日仲介業者に電話したところ、
「最初は仲介手数料の返金はしない」と先方は言っていたのですが、
「成功報酬のはずです」という言葉により、返却をしていただけることになりました。
大変ありがとうございました。

□■アドバイス２

ほんとによかったですね！我々も同じ不動産業に従事するものとして、
このような状況が起こる会社が存在する事は悲しい事です。
ただ、親切でしっかりとした不動産会社もいる事だけを覚えて頂ければと思います。

（岡本静子不動産・岡本さん）

相談内容　

ある不動産でマンションを契約しました。
その時に申込金を払ったのですが、その翌日に
事情があって解約という形になってしまいました。

契約時に、念のため申込金の返却についてたずねると、
一部返却されると返事が返ってきたので、
解約したあとにもう一度返却の質問をしてみたところ、
解約手続き中なので出来次第電話をしますといわれました。

解約から2週間経ちますが連絡がありません。
普通、解約手続きはどのくらいの期間がかかるのですか？
ちょっと時間がかかりすぎだと思うのですがこれが普通なのでしょうか？
どなたか教えていただけるとうれしいです。

□■アドバイス

不動産会社に催促の連絡をされてみてはいかがですか？
もし、返すと言われた申込金が返ってこない場合は、
最寄りの消費者相談センターや都道府県庁の宅建業課にご相談下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

やはりそれが一番ですね。ただ連絡を待つよりも自分で動いてみます。
どうもありがとうございました。

■□相談内容　

N社への転職予定で物件P
（家賃71,000円、保証金400,000円、敷引350,000円）を
不動産屋A社から紹介を受け、N社の社宅業務委託先であるI社に
「物件決定報告書」をFAXしました。

その後、転職が不能となり物件Pの契約締結は停止するよう
不動産屋A社に申し出ました。幸い契約は未締結だったのですが、
I社はX社に約60万を振り込み済みでした。I社はX社に振込金の返却を求め、
その結果、キャンセル料と仲介手数料約14万円を除いた
約46万を返還されたとのことです。

その後、I社はN社に同様にキャンセル料と仲介手数料約14万円を除いた
約46万を返還したとのことです。そこで、N社は入社辞退した私に
約14万を支払うよう要求してきました。
私は納得できず、N社へ私が支払う法的根拠を説明するよう求めました。
以下のような返答を頂きました。

　　「通常、賃貸借契約は意志表示により成立します。
　　　ただ言った言わない等のトラブルを無くす為に
　　　賃貸借契約書に双方が捺印するというものです。
　　　申込み金（契約金、手付金）の支払の実行は、
　　　あくまで契約の意志表示について、その裏づけとして行う性質があります」

これは、法的に正しいのでしょうか。契約書の捺印・交換無しで
不動産屋は借主に、仲介手数料やキャンセル料を
支払う法的根拠は存在するのでしょうか?

お忙しいところ恐縮でございますが、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

　　> これは、法的に正しいのでしょうか。

はい。概ね正しいです。ただし反論できる箇所が2点あります。

契約が成立したものを反故にしたから
「仲介料」「違約金」を請求してきていますが、この段階では
違約金の額を定めていないですから
実際に生じた損害のみを賠償すれば足ります。

また、宅建業法により契約の成立前に重要事項説明書を交付して
説明しなければならないとしています。これをせずに、
契約が成立したとすれば仲介業者は業法違反の可能性が高いです。

ただし、I社とN社は共謀しているのでいくらでも取り繕えるでしょう。

（集住企画・中村孝司さん）

■□相談内容　

皆さんこんにちは。
今回約３年半住み続けたマンションを引っ越すことになり、
解約手続きをしています。
解約申し込みに対して、管理会社からは賃貸を日割りで返却すると言いながら、
日割り賃料の明細も開示せず、
「取りあえず何時も通り全額払いなさい。後日返却してあげるから」
という内容の手紙が届きました。
しかし、日割りと判っているのであれば、日割り金額を払えばよいのではないか
と思うのですが、如何でしょうか。
皆様の知識をいただければ幸いです。

□■アドバイス

あくまでも一意見として参考までにして下さいね。
日割りの計算として決まっているんであれば、必要以上に取られないと思いますが、
心配なら支払う前に日にち計算をして金額を出して、
相手に確認してから支払ったら良いと思いますよ。

どういうシステムでいったん全額支払うか分かりませんが、
この内容だといったん支払ってから返金されるようにとれましたが、
その辺きちんと金銭の確認された方がいいと思いますね。
相手はきちんと説明する義務があるはずですから。
必要なら書面で残すべきですね。
（天理不動産流通・金城豊治さん）

■□相談者より

ありがとうございます。
やはり相手にはきちんと説明する義務があるのですよね。
早速、交渉してみます。結果についても、ご報告します。

■□相談内容　

賃貸マンションの契約をしましたが、不都合が見つかったため、
入居前に解約することとしました。
不動産屋側は、前払い家賃のほかに
違約金としてもう１か月分払うように言います。
確かに、所定の予告期間がないときは
違約金を支払うという条項は契約書にありますが、
入居前のことであり、納得できません。
しかもこの「不都合」、室外機を置けないので（？）
リビングルームにエアコンを取り付けられないということであり、
不動産側の説明不足も大いにあると思われます。
このような場合でも、やはり違約金を支払わねばならないのでしょうか？

□■アドバイス：１

もう少し詳しい情報を戴けるとうれしいです。
　　　1.契約した年月日は？
　　　2.契約開始の年月日は？
　　　3.契約上、解約の予告期間の定めは？
　　　4.解約を申し出た年月日は？
　　　5.支払済前家賃はいつの分まで？

　　> このような場合でも、やはり違約金を支払わねばならないのでしょうか？

現場を見ていないのでなんとも言えません。
業者の説明不足と取れるケースも有れば、
確認をしなかったあなたが悪いというケースもあるでしょう。
（集住企画・中村孝司さん）

■□相談者より

ありがとうございます。

　　1.契約した年月日は、２００３年８月１１日。
　　2.契約開始の年月日は、同９月１日。
　　3.契約上、解約の予告期間の定めは、（特約として）１ヶ月以上前。
　　4.解約を申し出た年月日は、９月４日。
　　5.支払済前家賃は、敷金４ヶ月分の他、契約時に１ヶ月分（手付け金？）、
解約時に違約金として１ヶ月分（当地では礼金はありません）。

　　> 現場を見ていないのでなんとも言えません。

３ＬＤＫを改装した２ＬＤＫで、入ってすぐリビングルーム、
玄関から見て右の壁に窓が２つ、奥の壁に窓が１つ。
しかし外にはベランダがなく、室外機は置けない
（吊り下げ用のフレーム等もない）。
左手に部屋が２つあり、その外がベランダになっているが、
その部屋にエアコンをつけてもリビングまで冷房するのは難しい
（距離が遠く、入り口も狭いので十分に冷風が行き届きそうにない）。
　
私なりに考えたのは、契約時の重要事項説明が不十分で
契約が無効ではないか、ということと、契約が既に発効しているとしても、
入居していない（荷物ひとつも持ち込んでいない）状況であれば、
１ヶ月分の違約金は取りすぎではないか
（契約上そうなっていても、それを減額してもらう余地があるのではないか）、
という２点です。いかがでしょう？

□■アドバイス：２

よく解りません。
手付金は契約金に充当するものです。
違約金を契約時に支払うとは思えません。

入居しようがしまいが契約は成立していますので、中途解約になります。
解約予告が１ヶ月という事ですので、
１０月４日までの賃料等を負担する義務があります。
それを負担した上で、更に違約金を支払うという契約にはなっていないと思います。

　　> その部屋にエアコンをつけてもリビングまで冷房するのは難しい。
全室にエアコンが取り付けられるものと思いこんでいたので有れば、
あなたの過失のようですね。
そのような状況でエアコン取付不可というものはごく一般的にありますし、
その状況でエアコン取付が出来ないことを特別に告げなかった業者は
過失があるとは思えません。
ウィンドファンの話しも出ていましたが、
マルチタイプの取付も相談にのってくれたかも知れません。

　　> 契約時の重要事項説明が不十分で契約が無効ではないか
仮に重要事項説明に不備があったとしても、
契約自体が無効になると言うことはありません。
契約の当事者は貸主とあなたであり、
重要事項説明義務のある不動産業者は契約の当事者ではありません。
また、違約金が何を指すかにも寄りますが、
１０月４日分までの賃料のことで有れば、入居の有無は関係ありません。
いわば、次の方の募集期間とでも思ってください。
（集住企画・中村孝司さん）

□■アドバイス：３

賃貸契約の場合、鍵の引渡しをもって契約が成立します。
どの様な説明を受け契約されたのか、よく内容を確認してください。
勿論、契約までの間に物件確認をされたと思いますが、
真相違しているのであれば値引き交渉もできるでしょうが…。
（森田住販・森田喜久雄さん）

■□相談者より

ありがとうございます。
　　> ＊賃貸契約の場合、鍵の引渡しをもって契約が成立します。

契約書の「契約期間」とは無関係に…でしょうか？
私のケース（重要事項説明の成否とは別に）契約が成立していないのであれば、
違約金支払いの義務も当然ないことになるでしょうか？

契約前の説明時には、先方からエアコンのことなど説明もなく、
こちらからも特に聞いたり気にしたりもなかったのですが。
つまり、エアコンについては特にやり取りはなかったのです。
（部屋選びの経験が少なく、十分話を聞かなかったのは事実です）

情報が十分ではないと思いますが、
森田さんの率直なご意見・ご感想をお聞かせください。

□■アドバイス：４

　　> 契約が成立していないのであれば、
　　
双方が契約書に捺印した時点で契約は成立し、
賃料等の支払いと鍵の引渡しにより契約はすでに実行されています。
入居している　いないは関係ありません。
ですから解約を申し出た時点から解約予告の期間
（普通は一ヶ月が多いと思います）は賃料が発生します。
すべては契約書に基づいて処理されるものと思います。

重要事項説明書も大事ですが現況を確認しなかった責任もあると思います。
物件自体は気に入って契約したのでしょうから　
他の部屋でエアコンは付いていないのか確認してみたらいかがでしょうか？
窓用エアコンを設置する方法も考えられます。
（ツナシマ商事・石原嘉隆さん）

■□相談者より

中村さま、森田さま、石原さま、どうもありがとうございました。
だいたいのところは理解できました。
もう少し考えて、場合によっては宅建協会なりに相談してみます。

□■アドバイス：５

建物賃貸借規約は要物契約ではなく諾成契約です。
貸します－借ります という当事者双方の意思表示が有れば契約は成立します。
契約の条件としての期間や物件引渡しの有無は契約成立の要件ではありません。
極端な話し、来年から借りるという契約を今日締結し、
鍵も来年渡すという状況でも契約は成立しています。
（集住企画・中村孝司さん）

■□相談者より

丁寧なお返事、ありがとうございます。
細かい点も含め、これでほとんど疑問は解けました。

■□相談内容　賃貸住宅の契約について

一戸建ての貸家を借りることにして、７月１日に契約を結びました。
家のほうは何度か見に行っておりましたが、契約後のこと、
入居の準備に家の中で作業をしていると、めまいが起こりました。

よく見ると家が南東の方向に傾いておりました。３日ほど通ってみましたが、
やはり状況は同じです。

契約の解除を申し出ました。その後、大家さんから、業者の検査で
家が傾いていたので、工事をして直すという連絡がありました。
　　
こちらとしては、ケチがついたということわけではないのですが、
契約を解除ないし白紙に戻したいと思います。それは可能でしょうか。

事を荒立てる気はさらさらないし、参考までにお聞きするだけですが、
瑕疵物件を紹介したということで、不動産業者に責任が発生すると考えますが、
これは正しいのでしょうか。また、この責任はどの程度のものになるのでしょうか。

□■アドバイス：１

建物賃貸借契約は家主と借主との契約で、
その目的物に瑕疵があった場合、家主がその責任を負います。

今回建物の工事をして直すと言う事でその責任を果たします。
借主が契約の解除を求める場合、上記の工事に期間が必要となる事から、
希望日（契約書に明記された入居日）に入居が不能な場合は、
家主の不履行となり、可能と思われます。

次に仲介業者の責任ですが、建物賃貸借契約前に
普通に建物を確認すれば、建物の傾きが分かるような瑕疵で有れば、
当然仲介業者の注意義務違反が考えられます。

しかし、専門家が計測しないと分からないような傾斜でしたら、
注意義務違反の有無については分かりません。

なお、一般的な責任範囲の有無や過去の事例以外はお答え出来ません。
責任の程度や賠償額などが必要でしたら弁護士にご相談下さい。
（アットホーム・香川文人さん ）

□■アドバイス：２

不動産業者の場合は、善管注意義務違反です。
家主も、工事業者によって、初めて知りえることは、
当然、不動産業者が、善管注意義務をもってしていても、
わからないことですので、全く悪くありません。
家主の債務不履行で、白紙解除されたらいかがでしょうか。
（ハビット・小谷吉秀さん）

■□相談者より

小谷様、香川様、アドバイスをありがとうございました。
不動産屋さん、大家さんと話し合いを持つことにしました。
今後の参考にさせていただきます。

■□相談内容　

部屋を借りようと考えています。不動産屋さんが代理となり、
大家さんご本人との間で条件交渉を行っていただき、
結果として適切な物件を見つけました。
　　
当日中に、不動産屋さんの取引主任者から詳細説明を受け、
入居申込書、および賃貸借重要事項説明書に記入・署名いたしました。

大家さんのリスク低減のため家賃一月分を当日中に準備してほしい
とのことでしたので、急いで用意し不動産屋に渡し、
残額は2週間以内に可能な範囲で速やかに支払うという約束となりました。
残額は50万以上の高額でしたので、借り入れるなどして工面し、
数日後に振り込もうと再度不動産屋にご連絡いたしました。

すると、「大家さん側の事情で、貸すことができなくなった」
とのご説明をいただきました。不動産屋も
大屋さんから明確な理由説明が貰えなかったようで、
一方的に断られているとの事でした。当方は、速やかに高額を準備しましたし、
今後の賃貸料の支払いなどの信用面でも問題はありません。

このような状態で、借主の意思に関係なく大屋さんから断わられることは、
認められるものでしょうか？　私は、この物件が気に入っており、
借りるための労は惜しまないつもりです。

私は賃貸契約などに関する知識がなく、契約を維持するために、
どうしたものかと困っていました。
しかし他者との入居契約が重複しているなどの可能性などを考えると、
状況が刻々と変化するだろうと考え、取り急ぎご相談いたしました。

□■アドバイス：１

実務面でよくある話です。逆の場合もありますし・・・。
賃貸借契約の基本は信頼関係です。そうなれば逆に、
　　　●家主は優柔不断な面がある
　　　●債務不履行を平気でする面がある
ということを、これを機会に、
あなた自身、判っただけでもラッキーではないでしょうか？

賃貸借は、長期にわたります。私は、たいていの方は借りる物件の事ばかり、
気にされ、判断しますが、プロから、見れば、
　　　●物権の担保、家主の性格とか、真の家主（？）
等、上位チェックに入ります。
これから、ソフト面のチェックをおすすめします。
（ハビット・小谷吉秀さん）

□■アドバイス：２

重要事項の説明を受けた後に家賃１ヶ月分を支払ったと言うことですが、
それが手付金として支払われたものかどうかが要素になります。
「借主からキャンセルした場合はこのお金は返らない」といわれて居れば
手付金と解釈して良さそうです。
その場合、契約は成立しておりますがお互いにキャンセルすることができます。
ただし、今回の場合は支払った手付金をを倍にして返してもらえます。

もう一つ要点があり、その不動産屋が
家主から代理権を授与されていたかどうかですが、
代理権があったとあなたが判断したとして
大きな過失は無さそうですので、大丈夫だと思います。

不動産屋が紳士的に対応してくれないので有れば、
役所の宅建業者指導課等に相談してみるのも良いと思います。
しかし、出来るのは手付金の倍返しまでで、
契約を強制的に履行させると言うことは難しいです。
（集住企画・中村孝司さん）

■□相談内容　

昨日4日賃貸の2階建てテラスハウス（4軒続き）に、
妻と私の2人で引っ越しました。
　　
通常、家で仕事（物書きと研究系です）をするので、
不動産業者との話では、周囲がともかく静かなところを希望して、
この物件を紹介されました。
立会いの時は、周囲の3軒の状況は静かだったので、選んだのですが、
入居してみると、周囲の3軒は一軒あたり3人ぐらいずつ子供がいて、
わたしの家の前にもビニールシーツを引いて
お母さん3人と子供5～6人が車座になって、朝からドンちゃん騒ぎでした。

家の中での仕事があるのでと何度も不動産屋さんには念を押して、
静けさと環境だけはお願いしますといっていたので、早速、
妻と私は憂鬱になって、ふたたび転居を真剣に考えております。
お隣さんについてもっと情報を探っておけばよかったのは、
わかっているのですが。かなり後悔しています。

できれば、仕事もあるので、すぐにでも（できれば5月中にでも）
引越ししたいと思っているのですが、そういう場合、支払った保証金
（礼金部分30万円奈良県では敷引きというらしいのです、
　そしていわゆる敷金部分20万円）は、どの程度かえってくるものでしょうか。
一応、家賃10万円は5月分と6月分をすでに支払っています。

普通の買い物ですと、クーリングオフというのがあり、
一定の日数で返却できますが、賃貸の場合は、
やはりこういう制度はないのでしょうか。
　　
家での仕事を考えていたので、あたりで騒ぎ遊んでおられる
子供さんとお母さんとは逆に、私たちはとても憂鬱です。
おろかな選択をしたことは重々承知しておりますが、
なにとぞご助言をいただければと思い、
すがるような気持ちでご相談させていただいております。
よろしくお願いします。

□■アドバイス：１

不動産業者の選択が間違っていたと思います。大変きのどくなケースですね。
私ごとですが、恩師の紹介で、某作家の貸家仲介したところ、
盆踊りの音がうるさいと、対町会戦をやられ、辟易した経験があります。
貴殿の謙虚さに敬意させていただきます。
（八王子物件情報社・樫家さん）

■□相談者より

ありがとうございます。こういう落ち込んだ時には、
声をかけていただけるだけで、少し前向きになれそうです。
不動産業者さんの選定は本当に難しいと感じます。
入居契約の前にお隣さんなどに直接話を聞きに行くぐらいの努力というか勇気が
必要だったかもしれません。

□■アドバイス：２

こういった、ケースは、よく起こりうることです。だから、
賃貸契約をするにあたって、例えば、騒音なんか、個人差がありますので、
ご自身で良く確認してから契約する必要があります。

また賃貸の場合、今は大丈夫でも入れ替わりもあるので、
将来的にもどうか、例えば、騒音を気にするならば、端部屋を選ぶことも重要です。
　　
さて、賃貸契約は、民法に526条2項に、意思表示の申し込みがあります。
家賃を払い、敷金も払い、カギを受け取っていれば、契約は成立しています。
解約等は、全て、契約、内容になります。お悩みの敷金、敷引も当事者同士、
合意していたら、そのように、なります。

しかし、ここで、救いの方法を述べておきましょう。
平成13年4月施行：消費者契約法があります。そこの、第4条に取消ができるとあります。
例えば、重要事項について、事実と異なることをつげられた場合、取消はできます。
但し、敷金について、取消についての取り扱いとか、支払い賃料の取り扱いとかは、
契約内容で進みます。記載なければ、これを盾にがんばってみてください。
（ハビット・小谷さん）

■□相談者より

アドヴァイスありがとうございます。
契約内容をもう一度チェックしなおしたいと思います。
契約の前に、現地の環境を数度見には行ったものの、不十分だったようです。
隣りの人たちに思い切って訊いてみるべきだったと反省することしきりです。
具体的なお話、本当に心より感謝しています。

■□相談内容　

南青山のレンタルオフィスを賃貸。
解約は三ヶ月前に書面通知と記された契約書に捺印した。
捺印時に、3ヶ月と書いてあるが解約通知の時期については
3ヶ月前とは言わず、相談にはのってくれるとその場で口頭により確認をとっていた。

入居後、人員が増えるので同フロアーの広い部屋への移転を希望したところ、
担当者の対応が非常に悪く移転がスムーズに進まなかった
（先方担当者も不備を認識している）。

そのため、対応の悪さと今後この場所にいることに不安を感じ、
移転がスムーズに出来ないのならば、こちらの営業上に支障が生ずるので
一ヵ月後の早期退出の依頼をしたところ、契約書に3ヶ月と書いてあるので、
その通りに3ヶ月分支払えば解約できると言われた。

先方の不備により移転がスムーズに行かなかったことが原因にもかかわらず、
退出については、3ヶ月分の家賃を支払う必要があるというのは、
納得がいかないのですが、今後、実際に入居することのない二ヶ月分の家賃を
支払わなければ、ならないのでしょうか。何か良い解決策はないのでしょうか。

それと移転する場所の契約ですが、手付金を月内に一ヶ月分、
月末に保証金を全額といわれていますが、実際に入居し
家賃が発生するのが休み明けの５月６日からです。手付金は分からないでもないですが、
保証金を入居前に払うのはおかしな気がしますが、先方に聞くと、
不動産賃貸の契約は通常このようになっていますとしか答えてくれません。

契約時に必ず保証金を支払わなければならないのでしょうか、
そのような決まりでもあるのでしょうか。教えてもらえますでしょうか。

□■アドバイス

詳しくい事はわからないので、一般的な事なケースとしてお答えします。
まず、口頭の約束は言った、言わないの問題になりやすいので、
契約書の内容が大事であることは解かって頂けると思います。
それと、退去と移転の問題は別の問題であるということも、
基本的な事として解っていただけると思います。

大家が出て行けと言ったのではなく、あなたの希望や
事情で退去するのですから、契約書の内容を守るべきでしょう。
(移転もあくまで、あなたの事情によるものです)
対応の不備等は、あなたの事情による移転に対しての事であり、
退去する事とは、基本的に関係ないと思われます。

支払いたくないのであれば、直接大家さんに交渉するしか無いと思いますが、
退去する賃借人に対して、大家が支払いをサービスしてやらなければいけない
理由は無いと思いますので、かなり難しい交渉となると思います。

また、保証金を入居前に支払うのは、普通の事だと思います。
と言いますか、それが賃貸借契約の条件であれば、支払うのが当然です。
それが嫌であれば、他のところを借りれば良いだけだと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談内容

現在、事務所として
5階建てのビルの1.2.3.5Ｆをテナントとして賃貸しています。
　　
契約書上は6ヶ月前に解約する旨申出なさいと書いてありますが、
急遽事務所の移転が決まり３ヵ月後には退去することとなりました。

もちろんこれからの3ヶ月間については家賃を払うつもりですが、
退去後の3ヶ月間も家賃は払わないとダメなのでしょうか？

噂では賃貸の住居の場合は、1ヶ月か3ヶ月（どちらか忘れてしまいました・・・）
に貸主に言えばいいと聞きましたが、テナントの場合は違うのでしょうか？
お忙しい中恐縮ですが、どうか教えていただけませんでしょうか？
お願いします。

□■アドバイス

望んでおられる答えとは異なるかもしれませんが、
このケースであれば、
当然契約書の定めによる請求は免れないものと思われます
（そもそも、そういうトラブルがないように
　賃貸契約書を始めに交わしているのですから）。

住宅の場合には、急な転勤などで大家さんによっては
対応して貰えるケースもありますが、
オフィスビルに関しては難しいものと思います。

但し、新賃借先のビルのオーナーが
従前ビルの残存期間の賃料を負担する（賃料を割り引いて貰う）
ことを条件に、新しいビルに入居するといったようなことは行われています。
（三菱地所・寺島さん）

■□相談内容　

3ヶ月前の契約解除の申し出が契約書にかかれています。
解約の申し出をしてすぐに出て行く場合、
もし、その後すぐに次の契約者が入居した場合、
2か月分の賃料は、戻ってくるのでしょうか？宜しくお願いします。

□■アドバイス：１

新規の入居者と、貴方の退去とは全く別のもので無関係です。
基本的には戻らないと思って下さい。(良く考えれば解る事だと思います)
但し、仲介業者や大家に良くお願いすれば戻ってくる事もあるかも知れません。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早期退去して、すぐに次の入居者が入った場合、
賃料が返るガイドラインがある
と言う人に会いましたので質問させていただきました。
有難うございます。

□■アドバイス：２

多分、国土交通省のガイドラインの事を指しているのだと思いますが、
敷金や保証金の返還については確かにガイドラインがあります。
然し、借主からの解約の通告が３ケ月前と契約書で決められていて、
その契約を守らずに、直ぐ退去する場合の賃料の３ケ月分の支払いは、
ある意味、契約を守らなかった場合の
契約違反に対する和解金の意味合いがあるものだと思います。
これについては、法律違反では有りません。

家主からの契約解除については、
法律で厳しい制限がはめられていますが、
借主からの契約解約
　（借主からの場合は、契約「解除」ではなく、
　　契約「解約」と呼ぶことが多いのです）については、厳しい制限はありません。　

ただし、そうは言っても、４ヶ月以上前というのは、あまりにも
借主の負担が大きく、認めがたいものですが、法律上は制限する規定がないため、
場合によれば、「６ヶ月前までに」などというものや、
契約期間中の途中解約を一切認めないというような契約もあります。

民法の規定によれば、借主の解約権があるのは、
契約期間を定めない契約か、
契約期間を定める契約であっても、
借主の解約権を認める条項があるものに限られているのです。

従って、まず、「借主の解約権が明記されているかどうか」が、
非常に重要なポイントとなります。
借主の解約権のない契約は滅多にありませんが、
もし、そのような契約条件があるなら、
手付金を支払う前に、業者による重要事項説明書の中で
途中解約について説明されるはずですので、その時点でクレームをつけ、
途中解約権を認めないならば、契約しない方がよいでしょう。
そうでないと、どのような問題が発生しても、契約期間いっぱいまで
家賃の支払いをしなければならないからです。
途中解約権が規定されているときには、その期限が
「退去の１～３ヶ月前までに申し入れる」という場合がほとんどです。
また、その契約を守らなかった場合には家賃の１～３ケ月分を支払う事を
契約書に明記している場合がほとんどです。
この点については、契約時に業者より説明が有ったはずです。　

私が知っている限りに於いては、そのような意味合いの
賃料の３ケ月分に関しての返還を指導したガイドラインの存在は知りません。
もし、存在するのなら、逆にぜひ教えて頂きたいと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

はじめまして、よろしくお願いいたします。
当家は賃貸一戸建ての物件に引越しが決まっていたのですが、
引越し１週間前になって大家側から入居拒否の意向が急に出てきました。
　　
その物件の名義人であるご老人は病気と痴呆の症状で最近まで入院していて、
息子（５０歳代）さんが代わって契約を取り仕切っていたのですが、
退院してきた名義人が契約書作成段階で不動産屋と息子の話しに加わって、
当家が当初から話をしていたペット（リクガメ）の飼育について
認められないとのことを言い出しました。

要は息子さんが父親に話をしていなかっただけのことと思われますが、
こちらとしてはすでに引越しのための準備をしてしまい、
１週間前の時点でひっくり返されては、
あまりに理不尽と納得できかねない部分があります。

契約書を交わしていなければ、こちらが泣き寝入りせざるを得ないのでしょうか？

□■アドバイス：１

１週間前の入居拒否とは大変ですね。

所有者の息子さんと契約の合意ができた時に、何か文書を交し、
手付金を支払っておくとよかったですね。
でも、口答とはいえ賃貸借契約は成立していますので、
あなたが被った損害は相手に請求できると思います。

まず、仲介業者と話しあってみる。誠意がない場合は内容証明郵便を相手にだす。
自治体の不動産相談窓口で相談する。小額訴訟の手続をとるとかです。

　　> 要は息子さんが父親に話をしていなかっただけのことと思われますが

平和的に解決するなら、この父親と直接面談するのもいいですね。
あなたの人柄を認めて意外と入居を認めるかも知れませんし。

　　> 契約書を交わしていなければ
　　> こちらが泣き寝入りせざるを得ないのでしょうか？
　　
繰返しますが、書面を交わしていなくても
民法上は契約が成立しているということです。頑張ってください。
（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

□■アドバイス：２

業者は、息子さんが契約の為に
必要な代理委任を取っていたかどうかを確認しなかったと思うのですが、
親子だと、実務上、ついつい信用してしまう場合もありがちです。

又、父親を準禁治産者、禁治産者にしてなかった事にも問題が有りますが、
この点についても、自分の父親を禁治産者にする息子さんも少ないと思います。

業者と息子さんの不手際が有った事は間違い無いとは思います。
でも、業者と息子さんの困った顔が浮かぶ様で・・・・・・

兎に角、業者と息子さんに、父親の説得をするように頼み込む。
無理な場合は実際に被害が有るようなら、
その被害の額を請求すると言う事になると思います。
引越しの準備の為の実労働時間を金額に換算するのも有りだと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井さま、嶋田さま、ご丁寧なお返事ありがとうございました。
大変参考になりました・・・。
弁護士相談でも同じようなことを言われましたが、
あらそって引き出せるものより使う労力を別に向けることも
考えてもいいかもしれないともアドバイスされました。
皆様の貴重なご意見を参考に最善の方法を考えたいと思います。
心よりお礼申し上げます。

■□相談内容　

初めて相談させていただきます。
９月に結婚を控えその前に引っ越しを済ませようと
決めた物件でのトラブルで今、住む場所も失い
新しい物件探しも私が東京、彼が大阪と離れているため
上手く進まず式の準備も忙しくなり
原因となった不動産業者に強い憤りを感じています。

結婚のため６月より住居を探し始め
７月１５日に不動産業者（A)が仲介していた
分譲貸しマンションの物件に決定した。

８月１５日から入居の契約で所定の手続きを進め
８月３日に契約書が送付され（契約は社宅扱いであるので法人契約）
必要事項を記入し判を押し、８月６日に業者(A)に入金が行われ、
業者(A)は仲介手数料を除いた金額をマンション所有者（B）に振り込んだ。

所定の手続きを順調に踏み
８月１５日よりの入居を予定していた私達は
その家の間取りに合わせた家具や電化製品を購入し、
業者に引っ越しを依頼し、退寮届けなど諸々の書類の手続きを行ってた。

８月９日夕方、
業者(A)より連絡が入り、所有者(B)がマンション販売会社(c)に
物件の買い戻しを請求した為に入居が出来なくなったという事を突然告げられる。

買い戻しに至った経緯は販売会社(c)が
部屋と駐車場を合わせて賃貸できる物件として薦め、
所有者(B)も駐車場付きで賃貸できる物件という事で決定し購入したが、
駐車場を賃貸する事が当物件のマンション利用者管理規約に違反する事が発覚し、
購入の条件と異なるという事で買い戻しを要求、販売会社(c)も非を認め、これに応じた。

８月１１日所有者（B)に直接電話で話し事情を聞く。
この電話で不動産業者（A)が故意に隠蔽していた事が明らかになる。

問題が発覚したのは７月下旬で、所有者(B)は
販売会社(c)及び不動産業者（A)に連絡する。

不動産業者（A)はこの事実を早い段階で知りながら
８月９日夕方まで全く賃貸契約を結んでいる私達には一切告知せず、
契約に関わる入金業務など平然と行いつつ
（８月４日に入金の確認の電話をした時も何も問題なく行われている話だった）
一方で当物件が買い戻しに至る事態を想定し
所有者(B)に契約を成立させないように
契約書には判を押さないようアドバイスを行っていた。

契約が一方の印しか押されていない事実は
不動産業者（A)からは全く知らされておらず、
所有者(B)と話して初めて明らかになった事であった。

不動産業者（A)は８月９日以降も
（賃貸契約者である私達には所有者(B)に精神的慰謝料も含めて
　損害賠償を請求できるなど）契約が完全に成立しているかを
装ったような内容の話しをし契約が成立していない事実を隠し続けた。

不動産業者（A)の隠ぺい工作により
被害が広がった事に対しての保証はどのように求めていけばよいのか？

　　保証金￥１,０００,０００（法人契約であるため勤務先の担当部署から入金）
　　家賃　￥１５７,０００／月（社宅扱いのため個人負担は内４割程度（会社が一
　　　　　　　　　　　　　　　 括払いし本人負担は給料引き落とし）
　　駐車場代　￥８,０００／月（個人契約）

□■アドバイス：１

はじめまして。かなり混みいってますね。

要点として、契約が成立していたか否かかが大きなポイントです。
相談者さんが、契約は成立していると思ってたことについて、
そう考えるが当然か、そうでないかと言うことです。

建物賃貸借契約というのは、諾成契約と言って
当事者双方の意思表示によって成立します。
必ずしも契約書に判を押す必要はないのです。

仲介業者の説明内容、重要事項説明書の内容、
振り込んだ金銭の内容の説明など詳しいことはこの場では解らないので、
その業者から誠意有る回答が望めないので有れば、
自治体などの無料不動産相談、
または信頼のおける不動産業者へ相談された方がよいと思います。

法人契約とのことですので、当事者は法人になるのだと思います。
担当者と打ち合わせをして、協力をお願いしておきましょう。

もし、総合して判断した結果、契約は成立前だったと言うことになると、
成立したと思いこんで先走った出費（家具の購入など）については
諦めなければなりません。

仲介業者の隠蔽？については、言い逃れようが
いくらでもあるように思いますので、現状ではなんとも言えません。
いわゆる、道義的な責任はあるが
法的には問題ないと言うことにもなりかねません。
（集住企画・中村さん）

■□相談者より

御返信どうもありがとうございました

　　　> 要点として、契約が成立していたか否かかが大きなポイントです。

「契約が成立していた」と思わせる裏づけとなる証拠を出来るだけ集めている所です。

　　　> 自治体などの無料不動産相談、または信頼のおける不動産業者へ
　　　> 相談された方がよいと思います。

どうしても専門的な知識に欠けるので
色々な公的な機関に相談して対策を立てていこうと思っています。

　　　> 法人契約とのことですので、当事者は法人になるのだと思います。
　　　
まずは会社が交渉するという形で動いています。

　　　> 道義的な責任はあるが法的には問題ないと言うことにもなりかねません。
　　　
今回は若い２人だからナメられていい加減な対応だった所もあるかと思いますが、
お金をもらって仕事している社会人としてあまりに職務怠慢で
人に迷惑をかけるような事をしたのは事実で、
これによって未だに怒りがおさまらないのも事実なので、
色々汚い事が当然で訴訟事も多い業界的に
どこまで担当者個人の行動について問い詰められるかわかりませんが、
出来る限りの事をやれば、すっきりしるという結論に達しているのが現状です。

□■アドバイス：２

こんにちは。寺島といいます。ちょっとかわいそうな話ですね。
業者（Ａ）は、この物件が
まだ実際に取得していない購入予定者の物件であるので、
注意を喚起した上で、借り主にそうした可能性があることを
伝える必要があったと思います。

さて補償についてですが、
このケースでは賃貸借契約は成立していないと思われます。
従って、当たり前ですが
まずこれまで支払われた費用は全部返還されることになります。

次にそれ以上の損害となると、今度は因果関係等が問題となります。
予め引っ越し等を手配していてキャンセル料が発生したとか、
今回のドタバタで現在の借家を追い出されてやむなく移転せざるを得なかった、
といった場合には、それらの費用等も請求できるかもしれません。

今回の話だけではよく分からない点もありますが、
悪質な場合には自治体の不動産課に相談する手法もあります。
（三菱地所・寺島さん）

■□相談者より

御返信どうもありがとうございました。素人ながら
少しかじった宅建法にある「説明義務」などの箇所などが該当するのでしょうか？

素人には非常に難しいのですが怒りが原動力になっていて
式の準備も忙しいのですが気がすまないので結果はどうであれ
色々一生懸命調べたり勉強したりしています。

　　　> 悪質な場合には自治体の不動産課に相談する手法もあります。
　　　
因果関係の証明や一連の手続きについて色々資料を集めて
対策を練っている所です。一応法人契約であるため
会社を通して交渉していく事になると思います。
ただ保証金よりも何よりも感情論ではありますが
悪質な当物件担当者を人として許せない気持ちが強いため
色々な考えられる手段で訴えていきたいと考えています。

□■アドバイス：３

涌井と申します。貴方の投稿の内容からのみで判断します。

まずは、業者に早急に、
入金済みの金銭があれば返還するように交渉してください。
直ぐに返還されないようだと問題ありです。

契約成立か成立否かは関係無く、実際に入居出来ないのですから、
入金済みの金銭は戻してもらうのが、当然でしょう。
返還された後に、損害賠償等について交渉した方が良いでしょう。

又、業者は、まだ営業を続けている様ですから、とりあえず、
その業者の所属団体を調べて、支部又は本部に苦情相談を行って下さい。

その業者が複数のお客さまにご迷惑をかけている場合も考えられます。
保証金(全宅保障協会の場合は１０００万)の範囲を超えますと、
入金済みの金銭さえも取れない可能性も出てきます。

苦情相談をしても、一気に問題解決する訳では有りませんが、
万が一の場合の保証金は苦情相談の受付の順番で支払われます。

つまり順位の保全をしておいてくださいと言う事です。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

御返信どうもありがとうございました。

　　　> 入金済みの金銭があれば返還するように交渉してください。
　　　
最近ようやく返金されました。時間かかりましたが・・・

　　　> 返還された後に、損害賠償等について交渉した方が良いでしょう。
　　　
式の準備と平行しつつ素人の域ですが色々勉強している所です。

　　　> 又、業者は、まだ営業を続けている様ですから、とりあえず、その業者の所
　　　> 属団体を調べて、支部又は本部に苦情相談を行って下さい。
　　　
この業者は（名前は出せないと言う事なので控えますが）大手なので
会社としての信用問題でもあると考えているので
会社の上層部また関連団体など考えられる範囲全てに訴えようと思っています。

感情論になってしまうのは重々承知しておりますが、とにかく
当物件担当者の職務怠慢による金銭的・精神的被害に対して
色々なアクションを取りたいと思っているのが現状です。
新婚早々物騒ですが事が起きてから３週間も経っているのに
怒りがおさまらないのが私達２人の現状なのです。

　　　> その業者が複数のお客さまにご迷惑をかけている場合も考えられます。
　　　
この担当者個人の問題かもしれませんが、年齢の若い２人だから
いい加減に扱うなど相手を見て不当に扱われるような事が
今後起こらないように、きちんと関連団体に訴えていこうと考えています。

□■草柳＠RTJサポートチームより

はじめまして。RTJサポートチームの草柳です。実は、
　　> 年齢の若い２人だからいい加減に扱うなど
　　
これ、以前、私もやられたことがありました…。
ただ、幸いにも、物件購入以前の段階だったので、
「誰があんたの会社でなんか買うもんか！」と言う感じで、
結局、見切りをつけましたので、大きな被害を被ることはありませんでした。

それはさておき、今後の交渉なのですが、
　　> この担当者個人の問題かもしれませんが、
まず、この部分を（ご自身の感覚で）確かめられた方が良いと思います。

特に今回、
　　> この業者は（名前は出せないと言う事なので控えますが）大手なので
と言うことであれば、（言葉は悪いのですが）下っ端は、上には逆らないはずです。
ですので、とりあえず最初に、
　　　●本社に電話して（このような件の応対で）最も責任のある人を指名する
　　　●経緯などの詳細を報告してきちんと調査してもらう（期日を決める）
　　と言う連絡を入れて、
　　　●期日に出た説明を元に、会社の誠意（＝信頼度）をご自身の尺度で把握する
　　と言うのが良いかも知れません。

　　この結果、
　　会社全体の社風がいいかげんと判断された場合は、大変だとは思いますが、
　　　●会社と戦うべく、業界団体などに訴求する方向で動く
　　と言うことになってくると思います。

　　反面、（会社側も）あくまでも担当者に問題があると判断した場合は、
　　　●担当者と戦うべく動く
　　と言うことになってくるのですが、この場合、他の業界団体から責めるよりも、
　　　●会社の責任者と今回の件の補償を「交渉」する
　　と言う方が、スムーズな場合もあります。

　　いずれの場合も注意すべき点は、
　　（そんな風に思われると、相談者さん自身、また嫌な思いをされますので）
　　　●単なるお金が欲しいクレーマーでは無い
　　と言う部分を、きちんとアピールできるかどうかにかかってくると思います。
　　（企業にクレーマーとして捉えられてしまうと、強硬な姿勢を取られてしまい、
　　　まともに交渉することができなくなってしまいます）

　　具体的な注意点としましては、
　　　●最初の本社確認の段階で、あまり刺激的な言葉を使わない
　　　　（隠ぺい工作など、社としての責任を追求するような言葉は警戒されます）
　　　●損害賠償云々を全面に出さない
　　　　（これは会社が担当の否を認めるまでは警戒されないように伏せるのも方法です）
　　　●調査してもらう人に対して、怒鳴ったりしない
　　　　（まずは、その人を味方につけるような感じで諭されると良いです）
　　　●必要に応じ、会話を録音しておく
　　と言うような点かも知れません。

　　話の持っていき方としましては、
　　「実は、大手で非常に信頼できると思っていました御社にお願いしたのですが、
　　　非常に残念な出来事があり、今は担当者の方を信頼できない状況です。
　　　果たして、今回の対応が、社としての方針なのか、
　　　それとも単に担当者の怠惰なのかを確認したく思い、
　　　とりあえず社員を統括されている部署の方に、状況報告を兼ねて
　　　ご相談させていただきたいのですが…」
　　と、冷静に切り出せば、誠意ある会社であれば、
　　それなりの人が出てくると思います。

　　と言う形で、まずは「会社としての出方」を確認し、
　　それによって作戦を考えるのが、私は良いように思いました。
　　特に、
　　> 悪質な当物件担当者を人として許せない気持ちが強いため
　　と言うことであれば、
　　　●社外から攻める
　　　　会社が対面を気にして担当者をかばう可能性がある
　　　●社内から攻める
　　　　会社が対面を気にして担当者を責める可能性がある
　　と言う感じで、同じ対面を気にする場合でも、
　　全く正反対の結果になる場合があるはずです。

　　以上、宜しければご参考ください。

□■アドバイス：４

とにかく物件の引渡しが上手くいかなかったという事ですね。
仲介業者のミス（故意？）もそこにあったとの事ですか？

契約内容にもよるでしょうが、一般的な商慣習であれば、
物件引渡しが上手くいかなかった場合は、
手付流しが借主都合キャンセル、
手付倍返しが（貸主都合キャンセル）となります。

一般的には手付金は１ヶ月分です。つまり、
損害賠償額の有無に関わらず１ヶ月分が賠償額となるのが一般的です。
契約書又は、重要事項説明の損害賠償額規定にもよりますが・・。
但し、どちらかが契約の履行に着手している場合は
それ以上の、賠償請求もできます。

今回の場合は契約金全額振込み済みですので、
契約の履行に着手しているといえるかも知れません。
但し、家主側がまだ契約書にサインしていないとの事であれば、
契約金ではなく、申込金に順ずる預り金であり、
契約金としては認められないかも知れません。

つまり、上手く行けば、
損害賠償を１ヵ月分以上請求できるかも知れないですし、
契約不成立を主張されて手付倍返しに順ずる（１ヵ月分）も
請求できないかも知れません。相談者に不満がなければ、
一般的な手付金相当額である賃料１ヵ月分を請求して見て下さい。

当社でも、以前家主都合キャンセルがありました。
その時は１か月分を借主に賠償し、自営業の方で事務所兼用でしたので、
名詞の印刷代を家主にて弁償してもらいました。
とにかく誠意をつくして誤りましたので、当社の方で
再び代替え物件に入居お世話できました。
ご参考下さい。
（アート不動産・吉田さん）

■□相談内容

初めまして。力をお貸しください。
今住んでいるアパートを、仕事の都合で来月始めに
引っ越さなくてはならなくなり、その旨を今月中旬に大家に話したら、
契約は一年更新で、来年の４月まで入居者が入ってこないから、
迷惑料として３月までの家賃分を払えと言われてしまいました。

そんなおかしな話があるのかと詳しく聞いてみると、
契約書にちゃんと書いてあるからとの一点張りでした。
あわてて契約書を読んでみると、
以下のような意味の条文が当てはまるように思われます。

　　一、契約者の都合により期間中に本契約を解約するときは、
　　　　六ヶ月以前に通告し、契約者は立ち退きにかかる
　　　　すべての諸経費を自己負担で立ち退きをしなければならない。

　　一、契約者は本契約に違反をした時、無断不在二〇日以上の時、
　　　　家賃を二ヶ月以上滞った時、大家は勧告の手続きを要せず
　　　　直ちに本契約を解除することができ、契約者は如何なる理由があっても
　　　　本件建物の完全明け渡しを拒むことはできない。この時点で
　　　　契約満了までの家賃、諸費用を迷惑料として一括に大家に支払わなければならない。

この六ヶ月以前に通告する、というのが契約違反になるそうです。

契約書には、契約者の都合で解約する時の条文は他には見当たりませんでした。
尚、今住んでいるアパートはほぼ学生専用となっており、
４月にならないと入居者が入ってこない、と言うのが大家の言い分です。

この大家は不動産ではなく、個人経営のようです。
説明が不足でしたら申し訳ありませんが、なにか手はないのでしょうか？
よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

はじめまして。中村と申します。

　　> 契約書にちゃんと書いてあるからとの一点張りでした。
契約書をきちんと読んでから契約しなかったのは、迂闊でしたね。
しかし、解約予告が６ヶ月とは恐れ入りました。
首都圏では居住用建物の場合１ヶ月前の予告が一般的と言っていいと思います。
もちろん、契約書にそのような記述がある場合ですね。

何も記述がないときには、民法に則って、３ヶ月前の通告が必要になります。
今回は、契約書にそれを上回る６ヶ月と記載がありますから、
本来はそれを守らなければなりません。

しかし、上にも書いたとおり一般的には１ヶ月、
民法の規定で３ヶ月に比べ、極端に長いですよね。
通常は、６ヶ月先を読んで通告すると言うことは難しいです。
契約書の全文を読んでおりませんので確実なことは言えませんが、
今回の場合、「公序良俗違反」といって、
契約書の当該部分は無効になる可能性が高いです。

ただし、無効となった場合は契約書に定めがないときと同様、
民法規定の３ヶ月となり、
解約を予告した日より３ヶ月後までの賃料等を支払わなければならないと思います。

このままでは、解約予告の日がずるずると延びてしまいますので、
自治体の無料相談や信頼のおける不動産業者へ相談された方がよいと思いますよ。
（集住企画・中村さん）

□■草柳＠RTJサポートチームより質問

相談者さん、回答ではなくてごめんなさい。
実は、最悪の場合（3月末までの家賃の支払い）を想定してのことですが、

　　> その旨を今月中旬に大家に話したら、契約は一年更新で、
　　> 来年の４月まで入居者が入ってこないから、
　　> 迷惑料として３月までの家賃分を払えと言われてしまいました。

の部分なのですが、

　　　●仮に8月中に6ヶ月後に出て行くと伝える
　　のであれば、
　　　●来年2月までの家賃で済む
　　ような気がします。

また、借りておいて不在の状況に関しましても、

　　> 一、契約者は本契約に違反をした時、無断不在二〇日以上の時、
　　> （中略）
　　> この時点で契約満了までの家賃、
　　> 諸費用を迷惑料として一括に大家に支払わなければならない。
　　
事前に伝えることで「無断不在」にはならないようにも思います。

1ヶ月分ぐらいの差ではありますが、
　　　●違約金＞通常の家賃

であれば、借りつづけてしまうのも方法かな？とも思うのですが、
こう言う方法を主張することも可能なのでしょうか？
（但し、既に今日までが8月なので、可能であっても、
　実際の時間が無い場合もありますが…）

□■アドバイス：２

月山です。

　　> 契約者の都合により期間中に本契約を解約するときは、六ヶ月以前に通告し、
　　> 契約者は立ち退きにかかるすべての諸経費を自己負担で
　　> 立ち退きをしなければならない。

この、６ヶ月前が、曲者ですね・・・
大阪でも、賃貸の場合１ヶ月前までに通知というのが、一般的な契約書です。
それに、事情が事情ですから家主によっては、しょうがないといってくれる家主もいます。

ただ・・・
　　> 一、契約者は本契約に違反をした時、無断不在二〇日以上の時、
　　> （中略）
　　> この時点で契約満了までの家賃、
　　> 諸費用を迷惑料として一括に大家に支払わなければならない。

これに関しては、前もっていついつから、何時何時までは、不在にしますのおり、
家主側に通知することは、可能なはずです。
上記に関しては、マンション・アパートで、長期間の不在の場合もし、
家賃が遅れたりした時の連絡先がわからなくなってしまいます。
（携帯が普及してなかったころ）そのため不在中の連絡先を前もって知っておく
必要があるのと、もっと長期の場合は、家というのは、人が出入りしなくなると
建物内部の痛みが激しくなりますしねぇ。
だから、事前通知していればＯＫなはずです。
ただ、その期間の家賃はもちろんかかりますが・・・

ですから、今回のケースは、今から解約通知をする・・・
すると、今日でしたら８/３１ですから、２月末に解約になります。
明日ですと、３月末になりますね。
と同時に、不在通知もする。ことが必要でしょう。
契約書にもよりますが、解約通知は書面により申し込みが、契約書の文言の中に
あると思いますので、書面で通知するのが妥当でしょう。

郵便が間に合わないので、手渡しすればいいと思います。
★契約時は契約書をちゃんと確認することをお勧めします。
（不動産のサンミ・月山さん）

□■アドバイス：３

中村です。解約予告は
６ヶ月間→予告期間に違反→約定解除権行使→違約金の請求＝期間満了の３月まで
負担を主張したがっているのと思いますが、これは無効です。
または、単に数え間違えをしたのでしょう。

本来は、解約予告は６ヶ月なので、６ヶ月後（今からで有れば２月末まで）まで
の賃料等を請求したいのだと思います。
それについての回答が先ほど投稿したものです。

無断不在云々も、今回のケースは関係ないでしょう。

　　>　●違約金＞通常の家賃
　　>であれば、借りつづけてしまうのも方法かな？とも思うのですが、
　　>こう言う方法を主張することも可能なのでしょうか？

もちろん可能ですが、実際に利用しないので有れば、
解約をして違約金を払った方がいいでしょう。その貸室の管理義務が生じますので。
（集住企画・中村さん）

□■草柳＠RTJサポートチームより

中村さん、月山さん、お忙しい中、ご回答いただき、どうも有難うございます。
それにしましても、
　　> 期間満了の３月まで負担を主張したがっているのと思いますが、
　　> これは無効です。または、単に数え間違えをしたのでしょう。
　　
であれば、私も安心しました。
単純な素人発想としましては、6ヶ月間借り続ける料金よりも、
違約金の方が高いのであれば、借りつづけた方が得じゃない？
と思ってしまいましたので…。

大家さん側からしても、短期間で解約されるとコスト的に合わないので、
致し方ないと言う気がしないでも無いですが、
　　　●反面、違約金を払って、
　　　　万一、来年3月までに新しい入居者が入ったとしたら、
　　　　（大家さん側の権利として、これはできますよね？）
　　随分と大家さんの方に有利な気もしましたので、
　　　●自分（もしくは自腹で不動産屋さんに依頼）して、
　　　　新しい入居者を探してくるので、
　　　　新しい入居者が入るまでの間の家賃にしてくれないか？
　　などと交渉してみたくもなるのですが、
　　　●こんな条件を飲んでくれるのか
　　　●手間隙がかかって必ず入ると言う補償が無い
　　　　（場合によってはかえってお金がかかってしまう）
　　などのリスクや、中村さんのご説明にありました、
　　> その貸室の管理義務が生じますので。
　これを考えますと、ちょっと得策とは言えなそうですね。

■□相談者より

まずはたくさんの意見を述べていただき、ありがとうございます。
色々調べてみたのですが、
２０００年３月（だと思うのですが）から出来た法律の、
定期借家契約だとすれば、やむを得ない事情で
（この場合は転勤も含まれるそうです）解約をする場合は、
一ヶ月前に通告すれば迷惑料などの支払いはしなくても解約できるそうなのですが、
その為には、契約書のほかに、定期借家契約
（以下定期～）であることの証書が作られていないと有効ではないようです。

しかし私の場合は、契約の際に契約書一通だけでしたので、
定期～ではなく、従来型の契約になってしまうのでしょうか？

また、契約の際に、２０００年３月以降の契約の場合は、
定期～か、従来の契約方式か、選択できるそうなんですが、
そんなことを知らなかったのと、大家から
何の説明もなかったので、今のような状態になってしまったのです。
　　（契約したのは２００１年４月からでした）

中村さんのおっしゃるとおり、「公序良俗違反」というものが適用されるならば、
最高でも３ヶ月までに短く出来ると言うことですよね？

皆さんにおっしゃっていただいたように、この後の契約者を探すなど
考えてみたのですが、やはり労力がかかってしまい、何も出来ませんでした。

来年の２月まで住めば、
　　迷惑料＞家賃　となるのはもちろんのことなんですが、
初期スレッドでも述べたように、仕事の転勤なので、
日付が変わったので今月には引っ越さなくてはなりません。

やはり公共の相談所に行ってみるしかないのでしょうか？
どなたか良い案をお持ちの方がいらっしゃいましたらご意見お願いします。

□■アドバイス：４

涌井と申します。借主からの解約申入れの場合についてです。

賃貸借契約に期間の定めのない場合には、
いつでも借主から解約の申入れができますが（民法617）、
期間の定めのある賃貸借においても、解約権を留保する旨の特約が
なされていれば、期間の途中であっても借主から解約申入れができます
（民法618）

ただし、借主が解約申入れをしても、即時返還特約がない限り、
賃貸借契約が終了するためには解約申入れ期間を経過することが必要です。
なお、借主の解約申入れ期間は特約によって定まりますが、
特約がない場合は3ヶ月となります（民法618、617）。

ところで、借主が解約申入れ期間経過前に明け渡した場合であっても、
それはあくまでも権利の放棄に過ぎませんから、
解約申入れ期間経過までの賃料支払い義務が当然に免除されるものではありません
（東京高判昭59.10.16）。

このため、この場合借主は
なお解約申入れ期間満了までの賃料等を支払わなければなりません。

また、借主の都合による期間中途解約の場合、次の借主が入居するまで
賃料を支払う旨の約定も公序良俗に反せず有効であるとしている判例もあります
（東京地判昭45.2.10）。

　　以上は、（有）ジオネットワークさんが運営されております
　　「賃貸倶楽部２１（ http://www.geonetwork.co.jp/ ）」
　　の http://www.geonetwork.co.jp/2002-8.htm に書かれておりました。

と言う事で、実際にはかなり難しいと思います。
この次に探す時は、１ケ月前に解約申し込みをすれば、良い所にする事です。
６ケ月前に申し込むなんて常識的に考えて、ちょっと厳しすぎますよね。
（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

近く現在住んでいる賃貸マンションから退去する予定ですが、
退室時の原状回復のことで心配があります。
　　
と、いうのも入居時に既に使用できなかった室内設備があり、
その分の修理費まで請求されるのではないかということです。
入居時に念のためにそれらの内容を書面で不動産屋宛に送ってはいますが、
法的に何の効力もないと思いますので役には立たないと考えています。

また、契約書には退室時の立会いは、借主の立ち合いは不要と記載されており、
立ち会う場合は10000円を立会い料として借主が支払うとのことです。
これ自体は、構わないのですが、やはり少々心配ではいます。
まだ事前ですので、トラブルが起こらない方法をご存知でしたら
どなたかアドバイスをいただけますか？
よろしくお願いします。

□■アドバイス：

驚きました。
退室時に入居者が立ち会わないことなどありえないと思っていました。
また、立ち会うと１０，０００円立会い料として取られること等初めて聞きました。
入居時に不動産屋に不具合の個所を書面で出してあるということは
立派に法的根拠を持ちます。渡したという証拠とか、
控えがあればさらに強いのですが。貴方はどこにお住まいですか。
例えばその業者が全国宅地建物取引業協会連合会
（全宅連）に加盟しておればそれぞれの県単位で宅地建物取引業協会がありまして、
そこでは不動産相談窓口を開設しています。（もちろん無料）
そこに相談されたらよろしいと思います。
　　
通常は退去時に室内をチェックして（業者と賃借人立会いの上）
両者納得の上で敷金の精算を行います。
もしも宅建協会に相談窓口がないときは県庁の不動産課などに行って
相談されることも良いでしょう。

いずれにしろ納得できないままに相手の言うままになることはありません。
最後には敷金返還の小額訴訟という手もありますが、
まあいい勉強のつもりでやってみることだと思います。がんばって下さい。
（パノム興産・宮本靖夫さん）