【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

所有者不明の隣地と境界について
静岡・男性・５０代

このたびはお世話になります。
京都にて非常に気に入った中古物件を見つけました。
不動産仲介物件です。

まず電話にて、物件の様子をお聞きしたところ、現金でしか売れない物件とのこと。

理由は、隣地境界の問題とのことで、実は隣地の所有者が不明につき、
銀行ではローンを組むことが出来ない、したがってキャッシュで、とのことでした。
現オーナーの方もキャッシュで購入されたそうです。
お金を貸す側としては、不動産の大きさを保証するものがないため
お金を貸すことが出来ない、というのは分かる気がします。

さらに業者の方からお伺いした情報としては、
①　市役所図面（地図？）でも隣地所有者を特定できない。
②　当方にて（買い手）にて測量をして隣地確定を試みることはできるが、
　　それで確定する保証はない。
とのこと。

このような物件を購入しても、将来的に売却することも考えますと、
今の状態での購入はしたくありません。
非常に気に入った物件なので、もし合法的によい方法があれば、
多少の費用はかかっても、隣地境界を明確にした上で購入したく考えております。

ネットを検索してみましたが、隣地境界問題については、
あくまで所有者があってのケースであり、
所有者不明という案件を見つけることが出来ませんでした。

ご教示賜りますよう、よろしくお願いいたします。

■アドバイス

私見ですが、
前所有者がその物件を２０年以上所有していた場合、時効取得を主張して、
隣地所有者不在のまま裁判にて確定して頂いてから購入しては、如何でしょうか。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%8F%96%E5%BE%97%E6%99%82%E5%8A%B9

また、取り敢えず、
②　当方にて（買い手）にて測量をして隣地確定を試みることはできるが、
　　　それで確定する保証はない。

を行って頂いて、２０年後にご相談者が同様に時効取得を裁判にて確定するというのも、
ご検討されては如何でしょうか。

更に、境界が段差になっていたり擁壁が有ったりして明確な場合は、
土地家屋調査士の保証によって、確定出来る場合もあるかと思います。

（高原開発・涌井さん）

■相談者より

ありがとうございます。
業者の方と会って、詳細な現地情報と物件の素性や経歴、
そして役所、調査士と相談しながら情報収集してまいります。
京都の土地家屋検査士協会の相談もあるようですし。
幸いにも現地近郊には身内のものが住んでおりますので、
そこを拠点に週末ごとに足で情報を稼いで行きます。

当然ですが、他人の苦労を背負ってまで家を買うつもりはありませんし、
負の遺産を家族に残したくはありませんので、
きちっと責任ある調査をして、冷静に合否を判定してまいろうと思います。

分譲地の権利が無い温泉について
大分・男性・４０代

温泉付土地と言う分譲土地を購入したんですが
実は温泉の権利がありませんでした・・・
登記簿をとってポンプ地の一部の登記というのが分かりました（原水とは関係ない）。
しかも、建物はたっていませんが年間75,000という管理費を支払っていますが・・・

どこに相談すればいいでしょうか？

■アドバイス

大分県の不動産業者を管理している建築住宅課
http://www.pref.oita.jp/18500/takkennindex.html

にご相談される事をお薦め致します。
併せて、その業者が所属する不動産団体にも
ご相談される事をお薦め致します。

http://www.fudousan.or.jp/association/index.html

（高原開発・涌井さん）

諸経費の計算ミスについて
大阪・女性・４０代

母が新築マンションを購入予定。
年齢的にローンが難しいので、支払は母がしますが、
主人名義でローンを組み、契約進行中。
現段階で、売買契約を交わし、ローン審査中です。
主人は、2008年、私どもの自宅をローンで購入しているので、
今回は親族入居のセカンドハウスとしての契約です。

マンション(昨年に完成済み)を見に行った時に、
「今の借家の家賃と同じぐらいで購入できるのであれば・・・」っと話したところ、
この物件なら・・・っと購入をすすめられました。
その後①セカンドハウス②親族入居でもローン可能な銀行を紹介してもらいました。

売買契約を交わす前に聞いていた登記費用がセカンドハウス用に計算されておらず、
諸経費が１５万円ほどあがると本日、連絡がありました。
不動産業者のミスですが、全額支払わないといけないのでしょうか？
登記費用を割り引いてもらえないのは承知しておりますが、
電話で済まそうとする対応にもがっかりしております。
他で割り引いてもらったり、不動産業者が一部負担するということはできますか？

■アドバイス

私見ですが、恐らく、登録免許税の住宅の軽減税率のミスによるものかと思います。

登録免許税の納付義務者は、あくまでもご相談者になります。
これは売買契約書にも「所有権移転登記費用は買主負担とする」
等と明記されているとも思います。

ですから、支払わないと所有権移転登記も行われず、
場合によっては契約違反とも成り得る点も心配されます。

業者の説明ミスを責めるのは、当然可能なのですが、
不動産売買契約とは別次元の問題かとも思いますので、
その点にご留意されて、業者と値引き交渉等されたら如何でしょうか。

（高原開発・涌井さん）

■相談者より

涌井様、丁寧なご回答ありがとうございました。
やはり、こちらが全額負担で契約をすすめました。
母親が　かなり　物件を気に入り、
契約無効になるのは避けたかったので・・・。
書き込みをし、回答をいただけて、気持ちが楽になりました。
貴重なお時間をいただいて、本当にありがとうございました。

相談内容　借地の買取と名義変更について

東京・男性・５０代
実家の借地買取に関して、ご相談です。
一人暮らしをしている父の実家は、借地で、
この度、この土地を地主さんから買い取ることになりました。
金額面での折り合いはついたのですが、土地の名義について、困っています。
現在は、借地は父の名義になっていますが、高齢の為、
地主さんからの買取の際の名義を弟名義にしたいと思います。
この際に、借地権の（父から弟に）譲渡関わる何らかの費用が、かかるのでしょうか。
例えば、贈与税とか、弟が、父へ借地権料を支払う必要性等、
その他どの様なことでも、結構ですのでアドバイスお願い致します。

□■アドバイス

私見ですが、
基本的には、贈与と言う事になろうかと思いますが、
弟さんが住宅を建てる為の贈与の場合は、特例がございます。
下記サイトをご参照の上、地元税務署にご相談されるのが良いでしょう。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4503.htm

（高原開発・涌井さん）

相談内容　中古住宅購入時の印紙の扱いについて

東京・男性・３０代
先日、東京都内に中古住宅を購入したものです。
契約書の印紙は当方の不動産仲介業者が持参したのですが、
券面が一部破れていました。

「これくらいなら貼り付ければ大丈夫ですから」
とのことで貼り付けてそのまま手続を進めたのですが、どうも腑に落ちず、
東京国税局に照会したところ、破れた印紙は無効で換金も出来ないので、
そのままだと印紙税の脱税になるという話をされました。

不動産仲介業者に対して、事情を説明したところ、
不動産仲介手数料を1.5万円減額するからそちらで貼っておいてくれといわれ、
とりあえず貼ったのですが、どうも個人的に納得が行きません。

上記を理由に不動産仲介手数料の減額を要求するのは非常識な対応でしょうか。
また、減額を要求するとした場合、その幅はどのくらいが適正な減額だと思いますか？

最後に、先方の社長は「印紙税は些細な瑕疵。契約は適法に成立しているし、
所有権も移転している。これ以上文句があるなら出るところに出ろ。
こちらもやりたい放題やることになるけど、それでいいというなら」
ということなのです。

それなら当方としても喜んで事業者団体か、裁判所か、消費生活センターか、
どこでも出るところに出てやろうと思っているのですが、どこが一番話が早いでしょうか。

□■アドバイス

私見ですが、
契約書の成立と印紙税の納付は、別個のものです。
印紙を貼らなくとも、契約は成立しておりますので、
仲介業者の手数料とは基本的に無関係と思います。

印紙は契約当事者が貼るものですから、
買って納税し貼りつけすべきは契約当事者である売主と買主です。

仲介業者は、便宜上印紙を立替えて買ってくるだけです。
その買ってきた印紙が破けたのは業者の落ち度でしょう。
その場合、印紙代の仲介手数料を値引くから、
印紙を貼り替えて下さいと言うのは、妥当な対応かと思います。

何が問題が有るのかが、解かりませんし、
何が納得できないのかも解かりません。
まさか、その程度の事で損害賠償が欲しいとでも仰りたいのでしょうか。

もし、本気で損害賠償等が取れるとお考えなら、
どこにでもご相談されるのが宜しいかと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　税金対策での購入金額の水増し申請について

千葉・女性・３０代
はじめまして。
住宅購入を考えているものです。
住宅の知識はほとんどございません。

現在、気に入った建築条件付宅地がみつかり、
契約直前という状況なのですが、
1点不安がありご相談させていただきました。

現場は、まだ造成前の状態で原っぱです。
全10区画の分譲地で、私たちが予約したのは最後の1区画です。

不動産業者に支払いの段取りを確認したところ、
最初の支払いは、来年3月末に造成が完了した時点で土地代の支払いが発生するとのことでした。
ただ、「実際の土地代より高い値段で支払いをしてほしい」と依頼されています。
実際の土地の値段は2500万なのですが、3000万で役所に申請したいそうなのです。
理由は、税金対策といった趣旨の話をしていました。

3月末に土地代をお支払いするまでは、間取りなどをつめていきます。
それまでに購入を見送ったとしても、違約金は発生しないそうです。

資金不足で、自転車操業状態なのでは？
建物が完成する前に倒産する可能性が高いのではないか？と危惧しています。
また、法律上、このような土地評価額の水増し申請は違法ではないのでしょうか？
それを承知の上で、この話に乗った場合、私たちも罪に問われるのでしょうか？

アドバイスいただけましたら幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

□■アドバイス

詳細が解かりません。

「実際の土地代より高い値段で支払いをしてほしい」
と言うのは、

1、契約書は３，０００万にするが、実際の支払いは２，５００万円。
　　(契約書上５００万円を上乗せして、見せかけの利益を出す)

2、２，５００万円の契約書を作成するが、実際の支払いは３，０００万円。
　　(５００万円を裏金とし、利益隠しを行う)

のどちらかかと思うのですが、どちらなのでしょうか？

（高原開発・涌井さん）

相談内容　建設業者(違法業者)が工事せず逃げた場合の登記について

東京・女性・５０代
地下２階・地上５階の鉄骨造の新築物件を
建設業許可の無い、違法業者と工事請負契約を結んでしまいました。
ところが業者が、建築途中に逃げてしまいました。
　
経緯ですが、違法とは知らず、工事はなぜか順調に進んでいたのですが、
エレベーターを導入する約束をして、代金を支払いました。
いっこうに入る気配がなく、導入予定のエレベーター会社に問い合わせをしたところ、
「そちらの物件は確認申請と違う建築物なので、エレベーターは入りません。」
とのことでした。
これをその違法建設業者に問い合わせしたところ、いっさいの応答が無く、
トンズラされてしまいました。
その後、区役所に問い合わせしたところ違法業者と判明しました。
　
建物は、中間検査を無視して外壁のALCボードが貼られている状態で、
建設費用もほぼ満額支払っている状態です。
完成予定日は、今年末ということでした。
しかし、すでに逃げられて、完成も今年に終わるはずもありません。
登記をしなければ、税金が莫大にかかってくるのですが。
この場合どのような形を取ったら良いのでしょうか？
今の現状で、建設業者(違法業者)が逃げてしまった状態でも登記は出来るのでしょうか？
よろしくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、
違法建築物だからといって登記ができなくなるわけでは無いと思います。
登記はあくまでも、第３者に対する対抗要件（民法177条）ですし、
不動産登記制度の目的は、取引の安全を図るため、
不動産に関する権利関係を明確に公示するための前提として、
不動産を特定し、現況を明確にすることです。

違法建築の場合、確認済証はありませんので、
　①工事施工者の引渡証明書、
　②固定資産税台帳登録事項証明書
などの書類を使うことになるかと思います。

これら①②については、
今回の場合、現実的に、
順調に手に入れることは不可能かと思います。

恐らく、法的救済を受ける必要があると思います。
民事事件なのか、
刑事事件なのか、
によっても変わるのですが、
逃げた業者を刑事罰の詐欺で告訴し、
捕まえる等の手続きを踏んでいく事も
可能になるのではないかと思います。

まず、警察等にご相談されるべきかと思います。
警察の動きが鈍ければ、
弁護士・行政書士等に相談して、
告訴状を提出するのも可能かと思います。

刑事罰が確定しますと、
民事上の処理は、比較的スムーズに運ぶと思います。
場合によっては、裁判所の判決によって、
登記も可能になると思いますが、
この辺りは弁護士等にご相談されることを
おすすめ致します。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　測量を行っていない旗竿敷地購入について

大阪・30代・女性
はじめて相談させてもらいます。
中古一軒屋を購入しようと思いある物件を検討しています。
相当古い古民家ですが、躯体はしっかりしているので改修して住もうと思っています。
旗竿敷地のため、地域の割りに坪単価が安く、１２万円/坪で売りに出されています。
公簿で約４７坪です。（この時点では、設道２ｍという表記でした）

１．地目について
２．土地境界について
２点、問題と疑問が生じました。

１．現在地目が田の物件です。

不動産屋さん曰く、
「５条にかけてそのまま売買できるので、購入後地目を宅地に変更できる（無料）」とのことです。

①この発言に少し不安がありますが、購入後宅地にできないケースはありませんか？

②また、購入前に地目を宅地に変更してもらう方法はありますか？

③この２つの方法があったとして、メリットやデメリットがあれば教えてください。
たとえば、地目が田の状態だと安く購入できますか？
（田だと５万/坪で購入できるという話を以前聞いたことがありますが
　不確かな情報で改めて調べることができませんでした）

２．境界線について（現在未登記の土地です）。最近不動産屋から連絡がありました。

旗竿の敷地になっています。
敷地面積などは公簿のみで、測量は行っておりません。

現在の持ち主の購入時（約２０年前）の覚書には、
ブロック塀の外までの所有になっていますが、
隣地の方が購入時（約５年前）の土地の登記はそれと合致せず、
塀の半分が隣地の土地であるそうです。

売主の証言では、隣地境界の立会いや捺印などはしていないそうです。
双方の言い分に食い違いがありますが、隣地の登記からすれば、
設道２ｍ未満の恐れがあり、再建築不可能になります。

質問ですが、
①売主や不動産に土地の正確な測量や登記を求めることはできますでしょうか。

②また、すでに登記されている隣地との協議、再登記というのは不可能なケースでしょうか。

③最建築不可能な場合、土地はどれくらい安くなりそうでしょうか。

長文失礼しました。
私の希望としては、できれば再建築可能でクリアーな状態（土地の登記等）で購入したい。
それが不可能であれば、破格の金額で購入を検討したい。と思っております。
どうぞよろしくお願いします。

□■アドバイス：１

私見ですが
既存建物が有るのに、５条申請を出すと言う説明は、ちょっと不可解です。
５条申請ということは、恐らく市街化区域外の農地ということになります。

通常、市街化区域外の農地に建物を建てる場合は、
事前に農振除外・農転・建築確認申請を行いますが、
建築後に地目変更登記や建物の保存登記を行わなかったというケースは、
自己資金のみで建物を建てた場合は時々見受けられます。
その様なケースであれば、
単なる地目変更登記のみで良いはずですし、
農転の許可証または受理証を紛失しても可能です。
また、古屋という事情も有るようですが、
売却する前に５条申請ではなく４条申請を行っておくべきとも思いますが、
地元農業委員会の運用方法の問題もあるかも知れませんね。

いずれに致しましても、通常で考えると、
売却前に地目変更を行っておくべきであり、
売却と同時に５条申請を行うという説明は不可解ではあります。
貴方に農家資格が有るのなら別ですが、
地目変更可能かどうかは、良く確認しおくべきだと思います。
もっとも、
貴方に農家資格が有るのなら農地を安く買って、
同時に５条申請すれば良いことですから、
その場合は土地は限りなく農地価格に近い価格で所得可能ですね。

不可解では、有りますが一応お答えいたします。

1①『購入後宅地にできないケースはありませんか？』
　これは、十分可能性が有ると思います。
　と言うより通常は、
　政治的圧力や手続きミス等、
　地元農業委員会と何らかの約束が有る場合を除いて
　農家資格が無い限り無理です。
　但し、今回はかなり古い民家ということですから、
　ひょっとしたら、地元農業委員会と話は付いている可能性も否定できません。
　（出来れば土地家屋調査士にご確認下さい）
　でも、不安はありますから、
　どうしても買いたい場合は、
　停止条件付の契約とすべきですし、
　全額支払を行うことだけは止めるべきです。
　
1②『また、購入前に地目を宅地に変更してもらう方法はありますか？』
　５条申請が可能なら、
　通常は４条申請も可能と推測致しますので、
　むしろ、事前に地目変更しておくべきだと思います。

1③『メリットやデメリット』
　価格については、交渉次第でしょう。
　メリット・デメリット以前に、
　事前に宅地に地目変更してもらうか、
　停止条件付にしておくかのどちらかしか無いでしょう。

2①『売主や不動産に土地の正確な測量や登記を求めることはできますでしょうか』
　もちろん、交渉すべきでしょう。

2②『すでに登記されている隣地との協議、再登記というのは不可能なケースでしょうか』
　不可能とは思いません。

2③『最建築不可能な場合、土地はどれくらい安くなりそうでしょうか。』
　市街化区域外の古屋付で再建築不可物件ですと、
　限りなく値段は安くなるのではないでしょうか？
　貴方の希望する価格を提示すれば良いだけでしょう。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

高原開発　湧井様

このたびは、迅速で丁寧なお返事をいただき本当にありがとうございます。
アドバイスをいただきまして、本日早速不動産屋さんに相談してみました。

まったく無知なままの質問にくらべ、
ある程度のラインがわかりましたのでスムーズに話ができました。
本当にありがとうございます。

まず地目に関してですが、不動産屋さんの説明に対して私の理解力がついていかず、
おかしな質問になっていました。

現在の持ち主が以前５条で購入した土地らしく、
売るときに宅地に変更しなければならないという状況ですが、
不動産屋さんが役所関係に確認したところ、
２度手間になるので所有者が変わる時に地目を宅地にできる。
と返答されたそうです。
もし購入の際に地目を変更できない場合は、
買い手（私）には一切負担がかからないまま白紙撤回になるそうです。
どうしてもお願いすれば、先に宅地に変えてからの購入もできそうでした。

こちらに関しては、自分でも役所に行って確認しようと思います。

境界に関しては、
その後不動産と持ち主が話し合ったところ、持ち主の勘違いということが判明しました。

現在持ち主のブロック塀が隣地に数センチ越境しているようで、
旗竿の奥の方が２ｍに数センチ足りなくなりそうとのことです。
（設道側は２ｍありそうです）

この件に関してもこちらの要望をお伝えしたところ、
先に実測ができるかどうか持ち主に交渉してみるとのことです。

ただ、２ｍには達しない可能性は１００％に近いといわれました。

金額に関しては、今より１００万近くは落とせると思うとおっしゃってました。

先に実測が可能かどうか、少し返答を待ちたいと思います。
またご報告させていただきます。

追記ですが、私は農業従事はしていないため、田の購入は不可能です。
購入の際はローンを組む予定はありません。

この土地は、市街地（主要駅より徒歩１０分以内）にあります。
地域としては人気の高い土地らしく、あまり値下げしてくれそうではありませんでした。

□■アドバイス：２

私見ですが、市街地で５条申請絡みということは、
恐らく、都市計画区域外（都市計画の無い地域）なのかも知れませんね。

売主が、以前に５条申請をして購入したので有れば、
基本的に売主に地目変更をして頂くのが筋かと思います。
先ほどのアドバイスの通り、受理証が無くとも可能です。
土地家屋調査士が地目変更登記申請を法務局に提出し、
法務局が農業委員会に問い合わせし、その問い合わせに
農業委員会が返答する形を取って、地目変更は出来るはずです。

もちろん、所有権移転登記の前に行う訳ですが、
実務上は、ほぼ同時に提出することも可能ですから、
そういう意味なのではないでしょうか。
ただ、地目変更登記費用は、やはり売主負担として頂くべきでしょう。

接道については、それなりにはっきりと説明をされているようですから、
建替えの不可と価格も含めて、貴方ご自身が判断されるべき事かと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

高原開発　湧井様

このたびは大変お世話になっております。
その後のご報告をいたします。

不動産会社に、敷地境界の確定をした上で判断したい旨
お願いしましたが、数十万のコストがかかる上、
購入の確証がないとのことで、持ち主はそれを断ったそうです。

それなりの金額は約束してくれたのですが、
やはり今回は購入にはいたりませんでした。

地震や家事のことを考えると、
確認申請できない土地を購入するのは少し無謀だと思いました。

ご親切にアドバイスいただき本当に勉強になりました。
今後も家探しがんばりたいと思います。

相談内容　競売物件における真正な登記名義の回復について

愛知・20代男性
競売物件を購入し、無事、立ち退きなども完了しました。
しかし、妻と共有名義にするつもりでしたが、
入札時にそのための手続きをとらないといけないということを知らずに、
私のみの名前で落札しました。

あとで「真正な登記名義の回復」を行えばよいと考えていたのですが、
競売物件ではできないと、法務局で言われました。

購入方法が競売であれ、私の不動産なのに不可能なのには納得できません。
真正な登記名義の回復でなくとも、何か、
共有名義にする方法とかはありませんでしょうか？
最後の手段として、土地2筆のうち1つを妻に譲ろうかと考えていますが、
これは可能でしょうか？

よい知恵をお貸しください。よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

奥様は実際にお金を出しているのでしょうか？
もし、お金を出しているのであれば、売買契約書を作成して、
司法書士にお願いして、持分登記をすれば良いでしょう。
　　　※売買に絡んで印紙代・登記料・不動産取得税等の必要経費はかかります。

また、奥様がお金を出していない場合は、簡単に譲ると言っても、
贈与になりますので、奥様は高額の贈与税を支払うようになると思われますので、
これは問題外になるでしょう。
ただし、当面の間、居住して居住用資産とした場合で、
かつ婚姻後20年以上経過した場合は特例がありますが、
20代ということですから、これもかなり先の長い話だと思います。

なお、競売の場合は、裁判所の職権によって所有権移転登記を行いますので、
「真正な登記名義の回復」は難しいでしょう。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、連絡ありがとうございます。

ご指摘の通り、夫婦共働きで、妻は頭金の一部を出しています。
税金対策だけなら妻から私への金銭消費契約等を結んだことにして、
書類をきちんと整理しておけば、問題ないかと思います。
しかし、一応、妻と、共有名義にしようと約束しましたので、
それを守りたいということです。

「持分登記」とありましたが、これはどのようなものなのでしょうか？
もう少し詳しく教えていただけませんでしょうか？
よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：２

共有名義のことです。共有の場合は、その持分の割合を登記しますので、
常日頃使っている持分登記という表現を致しました。

追加ですが、ご存知のこととは思いますが、
金消契約では持分登記をして共有名義にすることはできません。
抵当権を設定して、差し押さえでも行っていけば別かもしれませんが
（これも実際には結構経費が必要かと思います）、
一般的には「売買」か「贈与による」しか、登記原因は無理でしょう。

これは、可能かどうかは確認してございませんが、
奥様が、貴方を相手に、「共有名義にすると約束したのに守らなかった」
ということで、民事裁判を提訴して、貴方が民事調停でそれを認めた場合は、
裁判所の職権による持分登記を行うということも、理屈上は可能かもしれません。
しかし、事前に良く検討をしておかないと、
実際には、これもかなり難しいかもしれませんね。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、返信が遅れまして申し訳ありません。
一度、持分登記についてよく調べて、
司法書士の先生とも相談したいと思います。
ありがとうございました。

相談内容　駐車場が別登記の物件について

千葉・20代男性
初めて相談させていただきます。
先日、大変気に入った建売住宅の物件があり、
何度か現地も見させていただき、
本契約するつもりで不動産会社に行ったのですが、
今までに聞いていた内容とも食い違い、不信感を抱いたため、
契約せずに保留しております。

購入予定の物件の総面積は90坪ほどですが、
庭・住居部分が70坪、駐車場が20坪ほど、別になっています。
駐車場は、購入予定の物件と、販売中の隣の物件と2件のもので、
幅6mの真ん中の境界線に、埋め込みのレンガで区分けするとのことです。

　　1.別登記になる点での不安について

　　　建物・庭、駐車場で、番地も違い、登記簿も別になりますが、
　　　問題は無いのでしょうか？
　　　特に、駐車場に関しては「協定書」が用意されており、
　　　内容的には共有資産となっており、
　　　　●駐車場に関しての修繕は2分の一ずつ支払う
　　　　●転売は禁止する
　　　と、記載されていました。
　　　転売禁止ということは、この協定書にサインをした場合、
　　　将来的に建物・庭を含む、物件全体の売却も不可能になってしまうのでしょうか？
　　　（しかし、支払い上は共有地にはなっておらず、駐車場も自己所有物件です）

　　2.駐車場の区分に対する不安について

　　　将来的な隣人との駐車場トラブルを考え、真ん中に柵をたてたい旨を伝えました。
　　　しかし、
　　　「お隣の購入予定者にも図面を見せ、たてないことにしてありますので…」
　　　「建売で安く出しているから、この条件以外は無理です」
　　　と言われました。
　　　建売住宅とはこういうもので、柵すら要求できないのでしょうか？

立地条件なども気に入り、会社を休み、契約するつもりで
出向いた矢先の出来事で、パニックになってしまいました。
乱文で失礼致しますが、何卒、ご指導いただければと思います。

□■アドバイス：１

あくまで文面からの推測した私見ということを最初にお断り致します。

1.別登記となる点について

　　はっきり言って、かなりずさんな販売方法だと思います。
　　いかにも素人っぽい業者ですね。駐車場については、共有持分にしたり、
　　お互いに地益権を設定したりするのが良いと思います。
　　転売禁止なんてものは、将来は忘れ去られるのが当然でしょう。
　　ましてや、金融機関が抵当を設定する時にも、
　　若干、説明に苦労するのが目に見えるようです。

どの程度の協定書かは不明ですが、その協定書程度では守られることも無いでしょう、
例えば、自己破産等になった時は、駐車場も一緒に売られるでしょうね。
共有登記・地益権設定・買戻し特約等の登記がされない場合、
善意の第3者には対抗できませんので、
もし、売主がその協定書の存在を黙って転売した場合は、
新しい購入者には正当な所有者としての権利が生じるでしょう。
売った人に損害賠償を請求したいと思っても、
自己破産しちゃうと、まず無理でしょうね。

よほど無知な業者でない限り、その程度のことは知っているはずですから、
最初から転売は予想していると思いますが…。これは壁や塀についても同じでしょう。
当然、カーポートを建てる人も出てくるでしょう。
ですから、協定書程度では、万が一の場合は、かなりもめるでしょうね。

なお、建物の敷地を所有権にした場合は、転売は可能だと思われます。
また、登記されていない権利については、善意の第3者は保護されますので、
協定書では転売を禁止するのは難しいでしょう。
そもそも文面を読む限りにおいては、転売禁止にする意味が不明確ですから、
売買契約書にその理由を含めて明記すべきですし、買戻し特約等を登記しない限り、
駐車場も含めて、転売は可能と思われます。

　2.駐車場の区分について

　　　これは前述の通り、全ての人がそのまま守るかどうかは、かなり疑問ですね。
　　　もし、守らなかったらどうなるのか、規定されているのでしょうか？
　　　買戻し特約がついていて、登記でもしてあるのなら、まだ解るのですが…。
　　　「協定ですから、お互いに守りましょうね」ということだとは思いますが、
　　　はなはだ疑問です。
　　　今時、こんな昔の手法の売り方をする業者がいるのも変ですね。
　　　将来、もめる要素がかなりあると思います。

ところで、70坪も敷地があって、さらに20坪の駐車場が別と言うのも、
敷地の形状等もあってそのようになったのでしょうが、もの凄い「切り方」ですね。
文面からだけでは、どうも良いアドバイスができませんが、一番大事なことは、
　　　●転売禁止にしたり、塀や柵を建てるのを禁止するのは何故なのか？
という、その理由を、業者にはっきり説明を求め、
文面にしていただくことが大事だと思います。
　　また、
　　　●協定書を破った場合は、どのような対応をその業者はとるつもりなのか？
を、はっきり文面にしてもらって、確認しておくことも大事だと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早々のご指導、ありがとうございます。
その後、重要事項説明書を再確認しましたら、
「位置指定道路」との明記がございました。
4mの幅が必要な道路だと思うのですが、購入予定の物件は、
お隣さんと合わせて6mになり、自己所有だけでは3mたりない状況です。
そのため、お隣さんの土地と合わせて、位置指定道路にしてあるものと思われます。

土地の形状は、庭・住居は奥にあり、公道には直接は接しておりません。
また、物件の前の土地は住宅建築中です。
そのため、駐車場（3m×16m）が公道に接しているしている形状で、
これでは建築できない状況（建築法の公道から2m以内？）のため、こうなったようです。

再度、以下、ご指導いただければ幸いです。

　　　1.位置指定道路上を駐車場として使用できますでしょうか？

　　　2.カーポートの屋根や隣と境界のため柵は作れるのでしょうか？

　　　3.公道からの入り口は3mのため、隣と併せて位置指定道路として申請しており
　　　　ますが、土地の所有権はそれぞれにあります。問題はないのでしょうか？

　　　4.不動産業者は一切、位置指定道路については触れずに会話が進みました。
　　　　本来、きちんと説明すべきものではないのでしょうか？

また、その他、注意事項などがございましたら、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：２

こんにちは。

　　1.位置指定道路上を駐車場として使用できますでしょうか？

　　　できません。道路位置指定を受けたことは、当該土地の一般通行を容認するこ
　　　とが必要ですから、自己の駐車場として専用することはできないと理解されて
　　　います。また、自動車の保管場所の確保確保等に関する法律によっても、道路
　　　（私道も含む）を保管場所にすることは禁じられています。

　　2.カーポートの屋根や隣と境界のため柵は作れるのでしょうか？

　　　できません。建物、工作物、塀、門扉など、全て、建築基準法で禁じられてお
　　　り、行政庁の是正命令、罰則なども定められています。

　　3.公道からの入り口は3mのため、隣と併せて位置指定道路として申請しておりま
　　　すが、土地の所有権はそれぞれにあります。問題はないのでしょうか？

　　　「入り口は3m」というのがよく分かりませんが、位置指定を受けているのであ
　　　れば、所有者はそれぞれにあることでも問題はありません。
　　　ただし、地中埋設配管の修繕等のための掘削、当該土地の管理費用の負担など
　　　の取り決めを確認しておくことが必要です。

　　4.不動産業者は一切、位置指定道路については触れずに会話が進みました。本来、
　　　きちんと説明すべきものではないのでしょうか？

本来の位置指定道路の重要事項説明としては、当該部分は位置指定道路であるため、
建物はもちろん塀や門扉などの建築はできない、また、駐車場にすることもできない…
という説明がなされるべきでしょう。
　　　
位置指定道路は、いったん指定されれば、
そこを駐車場にするということは認められるべきものではありません。
けれども、行き止まりの位置指定道路の場合の実情は、
そこを駐車場として利用することに関して、
行政庁や警察の指導はほとんど行われません。
それを良いことにして、駐車場として利用されていることが結構あります。

住宅の販売として好ましいものではないので、
お近くの宅建協会などに相談し、
よくご理解なさってからお話しを進めるようにしてください。
（北杜宅建センター・萩原さん）

□■アドバイス：３

位置指定道路につきましては、萩原さんの説明の通りです。
駐車場ではなく、個人所有の道路（＝私道の一種）であるということになります。

それにしても、やっぱり変ですね。
隣地と合わせて6m幅があるのであれば、開発道路にすべきだと思います。
1000平米未満の開発行為（？）だとすれば、宅延で充分でしょう。
3m幅の宅延であれば、購入者が自由に使えます。当然、駐車場としても使えます。
宅延にしなかったのは、上下水道や都市ガスを本管1本で持っていけるようにするため、
開発道路にしなかったのは、転回部分や側溝の設置等を行うのが面倒だからでしょうか？
こんな理由では都道府県が開発行為の申請を受け付けないでしょう。
それに、なぜ、駐車場という説明を行ったのか、これが最も不可解ですね。

　　これと似たケースでは、
　　　●素人の切り売りが違反行為で指されて販売停止になり、
　　　　県の指導で業者が買い取って販売したケース
　　を、知っていますが、その時の分譲に似ている気がします。
ただ、位置指定道路を駐車場と説明するのはいけませんね。
明らかな違反行為となります。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、萩原様、ご指導ありがとうございます。
また、登記簿登録についても役所などできる限り確認をし、
行動してみたいと思います。
本当にわからないことだらけでパニックになっていましたが、
ご指導、アドバイスのおかげで気持ちが晴れやかになりました！
また、ご相談させて頂くことがあるかとは思いますが、よろしくお願いいたします。

相談内容　他人物売買について

東京・20代男性
ぜひ、プロのご意見をお聞かせください。
実際に今、困っている事例です。

　　■概略「A（売主）→B（買主1）→C（買主2）」

　　 1.AとBとの間で20億円の不動産の売買契約を締結し、
　　　　契約時に手付金2億円をAに支払う約束です。

　　　2.しかし、Bは資金繰りの関係上、Aとの売買契約日の前に、
　　　　Cとの他人物売買を締結し、CからBへの手付金をAに支払うような
　　　　スキームを組みたいと考えています。

　　　3.ただ、Cにとっては、Bへ支払う手付け金の保全が図れないため、
　　　　とても不安です（Bが上場会社等であれば、また話は別ですが、
　　　　今回のBは多少、信用不安があります）。

　　　4.AB間との決済はAC間との同時決済として処理しようと考えています。

Cが一番気にしているのは、Bに手付けを預けた後、Bが破産することです。
そこで、専門家にお聞きしたいのですが、
どうやって、CからBへの保全を図ればいいでしょうか？

いいアイデアがあったり、実際の経験がある方がいらっしゃいましたら、
ぜひ、ご意見をおきかせください。

□■アドバイス：１

このような売買のことを中間省略と言いますが、
今では、このように中間の買い主Bの登記を省略して、
AからCに所有権を移転することはできなくなりました。

BはAから20億円で買い取り、30億円でCに売って、10億円の利益を得たいと、
Bは思うでしょうが、今の登記制度は、AからBへの移転登記をしたあとでないと、
BからCへの移転登記を行うことができません。

Bを表に出さずに、AからCへの所有権移転を行うには、
AがCに売ったことを証明する登記原因証明情報に
双方の署名捺印をしなければなりませんので、
不可能ではないでしょうか。
　　　※登記原因証明情報についての参考サイト
　　　　「司法書士の登記実務Ｑ＆Ａ、不動産登記入門」さん
　　　　　 http://www.geocities.co.jp/WallStreet/2418/
　　　　内の下記ページ
　　　　　 http://www.geocities.co.jp/WallStreet/2418/aa/sss.html

あなたがBの立場であれば、先にCとの売買契約を交し、手付け金をもらい、
Aとの契約にはその手付け金を利用します。
ただし、Cが登記簿を見て、所有者でもないBと売買契約を行えば…の話しです。
Cとしては、担保するものがなければ、持ち逃げされる不安があるかもしれません。
　　
そこで、Cは手付け金をB名義の銀行口座に振り込み、その通帳と印鑑を預かれば、
不安はなくなりますが、それでは、Bが使うつもりだったCからの手付け金が
使えなくなりますので、結局、Aとの契約には自己資金が必要になります。
（ハマ不動産／ハマ総合企画・小野さん）

□■アドバイス：２

登記の中間省略については既に小野さんの説明がありますので、
契約の締結についてだけの私的な意見ですが、以下にまとめます。

「AB間との決済はAC間との同時決済として処理しようと考えています」
ということであれば、契約自体も同時契約としたらいかがですか？
同時引渡・残金精算が可能な関係であれば、
契約の同時締結も不可能とは思われないのですが…。

また、Bが不動産業者で仲介料より利益を出したいとか、
Bが不動産業者ではない場合で利益を確保したい目的だけであれば、
何も売買を行わなくても、コンサル料・紹介料・広告宣伝費・建物解体工事・
造成工事・近隣対策費・建物建設工事・リフォーム工事等の
別面目の仕事にして、Bの利益相当額金額を確保する方法もあると思います。

これは、売買契約とは別にCとBの間で、
それぞれに該当する契約書を作成すれば良いでしょう。
A→B間で予定していた売値で、A→C間の直接売買契約を行い、
B→C間の売買で予想される利益を、別に上記の様な契約書を作成して、
利益を確保すれば良いだけです。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：３

俗に言う中間省略登記が可能か否かについては、
B買主としての権利をCに譲渡する考え方をすれば、
A→B→Cは可能であり、OKと考えます。
問題は　手付金の保全にあると考えます。
契約・手付金授受・決済・引渡し・登記の流れの中で、
Bに現金が渡らない方法を選択することではないでしょうか？
（マルケイ・門田さん）

□■アドバイス：４

昨日は時間が無かったのですが、再度、詳しいアドバイスを致します。

他人物売買については、
既にご存知だと思いますが、民法560条に規定されており、
他人の物を売買する契約も有効な契約であるとなっています。

　※参考条文　
　　第560条　他人の権利を売買の目的としたときは、売主は、
　　　　　　　その権利を取得して買主に移転する義務を負う。

但し、宅建業法では、
宅地建物取引業者が他人物を売ることを原則的に禁止する
という規制があります。これは一般消費者を保護するための措置であります
（宅地建物取引業法第33条の2）。
　　
例外としては、
「他人物を確実に取得できるという別の契約、または予約があるとき」には、
他人物の売買契約、または予約を締結してよいことになっています
（法第33条の2第1号）。

また、換地処分の公告以前の「保留地予定地」については、
宅地建物取引業者が一般消費者へ転売することが許されております
（施行規則第15条の6第3号）。
　　
さらに、この「他人物売買の制限」（法第33条の2）は、
消費者を保護するための規定であり、
宅地建物取引業者どうしの売買については、
他人物であっても制限なしに売買することができることになっています
（法第78条第2項）。

手付金の保全については、銀行振り出しの預手を横線で、
かつ受取人指定にしたら良いと思います。
Aを受取人に指定した指図式小切手を手付金としたら、いかがでしょうか？
Bが手付金で若干の差益を出すようであれば、Aにいく手付金については、
Aを受取人に指定し、Bの差益については、Bを受取人にしておいて、
横線の預手を振り出して、手付金としておけば良いでしょう。
それであれば、BはAへ支払う手付金分については、
自分で使い込むことは不可能となります。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

この小切手の利用であれば、Bの使い込みのリスクはなくなりますね。
知恵のつまったアドバイスありがとうございました。
大変参考になるご意見でした。

相談内容　登記時に必要な住民票と印鑑証明の枚数について

大阪・30代女性
この度、中古戸建を購入することにしました。
そして、「登記の関係で新住所にしましょう」と営業マンに言われたました。
その際に、印鑑証明書と住民票が必要と思うのですが、
下記の枚数で間違いないのでしょうか？

以下、営業マンが必要とした枚数です。

　　　■状況について
　　　　・売買契約時は現在のA市に在住で契約
　　　　・銀行とのローン契約時には購入予定地のB市に住民票を移動して契約
　　　　・契約者は主人のみ（名義も全て）
　　　　・銀行の保証人として私（私が捺印したのは銀行のローン申し込み時のみ）

　　　●住民票
　　　　・旧住所A市を3枚（1枚は売買契約書・2枚は司法書士）
　　　　・新住所B市は2枚（1枚は銀行・1枚は司法書士）

　　　●印鑑証明書（契約者である主人のもの）
　　　　・旧住所A市を3枚（1枚は売買契約書・2枚は司法書士）　
　　　　・新住所B市を3枚（1枚は銀行・2枚は司法書士）

　　　●印鑑証明書（ローンの保証人である私のもの）
　　　　・旧住所A市を1枚（司法書士（当初は銀行と言われ、後に訂正）
　　　　・新住所B市を1枚（銀行）

新住所に登記するので、B市の必要枚数は問題ないと思っていますが、
旧住所のA市については必要なのか疑問です。
担当者に聞いてみても、「司法書士の先生に渡すから…」
としか答えていただけません。
B市の住民票には旧住所A市から引っ越したことも記載されていますが、
必要なのでしょうか？
また、私の印鑑証明書についてはB市のものは銀行へ渡しましたが、
A市のものは手元にあり、催促もありません。

分かりにくい説明で申し訳ないのですが、本当は何枚必要なのでしょうか？

□■アドバイス

私の知っている限り、通常、買主の場合に必要なものは、

　　●所有権移転登記
　　　・新住所に移転後の住民票1枚
　　　・委任状への署名・認印（実印の場合が多い）1通
　　　　※印鑑証明は不必要

　　●抵当権設定登記
　　　・本人（不動産の所有者）の印鑑証明1通
　　　・委任状への署名・捺印

です。
銀行への提出分（保証協会等を含む）は除いたとしても、
これと比較すると明らかに多いと思います。

まず、契約書に住民票や印鑑証明を添付するのは、
当地方では行われておりませんし、悪用を防ぐためにも
添付すべきで無いと思いますが、何のために契約書に添付するのか、
ご確認された方が宜しいかと思います。

また、新住所の住民票については、確かに理解できるのですが、
何で旧住所の住民票まで必要なのかは、ちょっと理解に苦しみます。
特に何で司法書士に2枚も旧住所の住民票や
印鑑証明を出すのかは理解に苦しみます。

明らかに通常よりも印鑑証明の枚数が多いのですが、
何か特別な事情でもあるのでしょうかね？
中古住宅の売買にしては、多すぎるとは思います。
もし、不安が有れば、司法書士に直接問い合わせてみてはいかがでしょうか？

なお、司法書士の指名権は購入者にありますので、もし納得いかない場合は、
信用できる司法書士に変更を希望するのも良いかも知れませんね。
それに、銀行に提出するものについては、通常は不動産業者には渡さず、
銀行に直接、ご自分で提出するのが普通ですし、そうすべきです。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井さん、ありがとうございます。

上記の枚数は営業担当マンから請求されたものです。
昨日、渡した書類の内訳を書面にして欲しいとお願いしました。
すると、
　「所有権移動については、一旦、旧住所で登録し、
　　その後に新住所で登記しなおすので、少し枚数を要し、
　　登記後に不要になった住民票と印鑑証明書は返します。
　　書面は会社に戻って整理しないと書けません」
とのことでした。

登記に、必要だった印鑑証明などは処理後、戻ってくるのか？…と、
思いながらも、司法書士の先生にも確認しようと思います。

□■アドバイス：２

私見ですが、通常は、新住所に住民票を移してから登記すると思うのですが…。
ローンの借り入れ自体も新住所の方が便利だと思いますよ。
なぜ、一旦、旧住所で所有権移転登記をする必要があるのかを、
ご確認なさった方が宜しいかと思います。
1～2万円程度とはいえ、所有者の住所移転の登記が必要になりますので、
もったいないと思いますよ。
当社の場合は、全て新住所に住所移転してから所有権移転していますが、
今まで特別問題が生じたことは無いですよ。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、ありがとうございます。
登記事務所に確認したところ、新住所で登記をしていただいているようです。
また、旧住所のものは一切受け取っていないそうです。

先日、不動産会社から提出いただいた印鑑証明・住民票の内訳では、
登記事務所に提出したとなっていますが、どうも担当営業マンが誤って、
私に多く住民票などを用意させていたような状態です。

私が内訳を書面にして欲しいと言ったので、間違いがばれるといけないと思い、
数合わせで登記事務所の名前を使っていたようです。
このように内訳の内容を改ざんしてもよいものでしょうか？

□■アドバイス：３

良いとは言えないでしょうね。
営業マンに、すみやかに不必要な書類の返還を求め、謝罪していただき、
かつ、書類関係の実費の返還（営業マンの個人負担で良いと思います）
程度は求めても良いと思います。

私見ですが、おそらく、無知な営業の個人的なミスの様な感じが致しますので、
上記程度の要求で許してやってはいかがでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
度々、ありがとうございます。間違いは誰でもあるので、
「ゴメン」の一言で、当方も納得して終ってたんですけどね…。
ただ、担当営業マンがミスを認めるどころか、先日、
「司法書士の先生が言われた通りしただけ。私が謝罪する必要がない」
と、断言されました。もちろん、当方も司法書士の先生に確認しており、
そんな事実がないのは知っております。

立腹というより、あきれてしまいました。
今後も工事等が引き続きありますので、暫くは会うことになりますが、
適度にがんばろうと思います（笑）。

いろいろと本当にありがとうございました。
涌井さんにアドバイスいただき、心強かったです。

相談内容　ローンを含む物件の友人との共有登記について

京都・30代女性
土地、建物を友人と共有で購入することになりました。
私はサラリーマンなので、住宅ローンがとおります。
しかし、友人は自営業が2年ほどなので、
頭金を友人が用意し、ローンは私が組むことになりました。
支払いに関してはクリアしているのですが、この場合、
登記簿の名義などを半分にすることなど、可能なのでしょうか？
何卒、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが、
ローンの実質的な返済はどのような割合になるのかが不明ですが、
持分につきましては、実際に支払う割合を計算した上で、
相当な割合にされるのが宜しいかと思います。

つまり、ローンの名義は貴方でも、
友人も返済していることを証明できるようにしておけば、宜しいかと思います。
とにかく、実際の支出を半々にすれば、持分も半々になると考えて下さい。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早々にご返答いただいてありがとうございました。
飲食店の経営を友人と一緒に考えているので、
運用資金は頭金の同額をこちらが負担するので、
ローンについては毎月半々の支払いの予定です。
ですので、友人が頭金を払うことにより、
名義は分けることが可能ということですよね？
お手数おかけしますが、ご返答いただければ幸いです。

□■アドバイス：２

飲食店の経営に住宅ローンですか？
ちょっと、事態が良く飲み込めません…。
銀行とは融資の話は住宅ローンで進んでいるんですよね？
事業用物件…？
店舗併用住宅ですかね。

基本的には可能だとは思いますが、今回のご相談の件は、
　　　●金融機関に良く相談して、金融機関から司法書士さんを紹介して頂く
　　　●共有について、具体的にはその司法書士さんにご相談される
という方が宜しいかと思います。
それと、会計事務所（税理士さん）などにご相談することも大事だと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ややこしい説明で申し訳ございません。
住宅ローンが通る程度の小さなお店で、店舗は1/3程度なんです。
ですので、住宅ローンでクリアしているのですが、先ほどお伝えした通り、
名義の件で、できればお互い納得のいく形にしたいと思いました。

相談する方がいなくて、司法書士さんに相談する上でも、
ある程度の知識が欲しいと思い、こちらでご相談お願いしました。

□■アドバイス：３

友達とは言え、登記持分を最初にハッキリ決めないと、
後でトラブルの原因となります。
持分の割合の決め方は、資金を出した割合にした方が良いでしょう。
また、先々で上手くいかずに売却となる場合もあります。
ですから、一般的には親族以外の共有名義での登記は、あまりお勧めできません。

そうした場合に備えて、当事者同士で、
　　　●最低3年を超えないと、持分の（処分）売却等はできない
などの法的制約を登記した方が良い場合もあります。
最初の当事者間の取り決めを文書で交し、
公証人役場などで証明を残すことをお勧めいたします。
（Fudosan.JP参加エージェントさん）

■□相談者より

色々ご丁寧にお答えくださって勉強になりました。
友人といえども、何かと後々問題がおきないよう、
アドバイスいただいたように公証人役場で、支払いについて、
売却の件について証明を残すようにしたいと思います。

また、こちらでご相談させていただくこともあるかと思いますが、
そのときはどうぞよろしくお願いいたします。
今回、このようなサイトを知人から聞き、とても勉強になりました。
親身にお答えいただいてありがとうございました。

相談内容　更正登記に隣人の一部が承諾しない場合について

宮城・30代男性
この度、家を建てることになり、希望の土地を簡易測量しました。
すると、登記簿面積と実測面積との差異が約16坪と大きかったため、
更正登記をすることになりました。

しかし、9人の共有になっております北側私道の持ち主の内の1人が、
どうしても　狭隘（きょうあい）協議に応じてくれません。
向うの要求どうりに、余分にセットバックすると言っても、
とにかく判は押さないの一点張りです。

他にも理由があるようですが、おそらく売買する土地の真北に住む方なので、
今まで駐車場だった所に家が建ったら、日当たりや景色などが悪くなる
といったことが理由のように思えます。

測量事務所の方は、他の共有者の過半数の認証を受け、
10数年前に裏の方が新築された際の書類などを添付して、
上申書とともに法務局に提出してみるそうですが、
これで更正登記ができる物なのでしょうか？

□■アドバイス：１

私見ですが、更正登記につきましては、実際に業務中のようですから、
その測量事務所の方にお任せしておくのが一番良い方法だと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

返信が遅れて申し訳ありませんでした。
先日、連絡があり、さらに10日ほどかかるとのことでした。
それでも登記できない場合は1月よりスタートする筆界登記官制度
という物を利用することになるようです。

もう1つ質問しても良いでしょうか？
普段使用する道路は南側にあるのですが、セットバックする北側私道
（私には持分無し）を使用するには、やはり共有者全員の許可が必要でしょうか？

□■アドバイス：２

私道ですから、当然、所有者全員の承諾が必要です。
でも、要求どおりにセットバックしても…ということになりますと、
セットバックを中止したらいかがですか？
それと、更正登記は必ず必要なものとも思いません。
境界がはっきりしているのなら、実測のみで良いと思いますよ。

　　つまり、
　　　●実測により境界を確定（認印だけでOK）
　　　●更正登記とセットバックはしない
という選択肢もあると思うのですが、それでは、境界のことでもめるのでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

売主のほうがしっかりとした会社でして、売った後に問題を残したくないので
更正登記はなるべくしたいようです。
実測の数字での売買は、最終手段としては考えているようですが、
実は北側の家の方が家を建てた時に打った境界の杭が、
なくなってることも原因の一つの様なのです。
セットバックの件は解かりました。
もうすぐ更正登記できるか結果も出ると思いますので、報告を致します。
ありがとうございました。

岩手・20代男性
昭和47年築の中古住宅の購入を考えています。
その住宅は平成2年に増築し、増築部分は未登記でした。
今回、買付証明書の条件として、増築部分の登記を挙げました。
建築確認書はあるのですが、完了検査を受けていないようで、
検査済証はありません。売り主は、覚えていないなど、
あいまいな態度です。

登記したと連絡がきたため、登記簿を見たところ、
建築確認書に書かれていた延べ面積に比べ登記簿の数字は
1.8平米大きかったのです。

不動産屋に聞いたところ、完了検査や検査済証が
法的に義務付けられたのは今から5年前で、
この物件は違法建築ではないと言います。これは正しいのでしょうか？
また、この物件を買うにあたって、注意すべき点を教えてください。

□■アドバイス：１

そもそも論になってしまいますが、登記は善意の第三者に対する対抗要件で、
絶対に行わなければならないものではありません。未登記の建物は、
沢山存在しています。特にローンを借り入れないで
地元の大工さんに建ってもらった増築部分や離れなどは
登記しないのが普通とさえ言えます。

正確なことは文面だけなので、ご勘弁いただくとして、
私見ですが、実際の増築部分がしっかりした建物であれば心配ないと思います。

契約時の注意点としては、重説や契約書の内容を良く確認すること、
特に瑕疵担保責任の期間の確認をしっかりして納得する…
と言うことだと思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

□■アドバイス：２

まず、図面と現況の違いについては、工事途中で施主の気が変わって
面積が増えたり、施工上の都合で面積が変わったり、
図面どおりに施工されるとは限りません。

完了検査や検査済証ですが、10平米未満でしたら確認が必要無いくらいで、
検査済証が無いからと言って、違法ではありません。
違法については、建ぺい率や容積率が制限を超える場合は違法建築になり、
住宅ローンの借入れなどが出来ません。

登記についてですが、これは涌井さんが書かれているとおり、
第三者に対抗する為のものであり、住宅ローンなどの借入れをする際、
抵当権の設定をするためには必要です。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

もう一つ教えてください。不動産屋に聞いたところ
建築確認どおりに作っていませんとのことでした。
これは違法建築であることを認めたことですか？

「それは違法ではないのですか？」と聞いたところ、
「違法ではありません」とのことでした。
平成2年増築当時、これは違法ではないのですか？

□■アドバイス：３

貴方が仰りたい事が良く理解できないのですが、基本的な事を申し上げます。
違法建築であれば、その建物は今頃、取り壊し命令等により建っていません。
極端な言い方をしますと、平成2年に建築した建物が現存していること自体が、
違法建築では無いと言っても過言ではありません。

厳密に言いますと、建てた時にどんなに違法であったとしても、
監督官庁がそれを見逃した時点で適法として扱われているのが現状です。
ましてや建築後15年も経過している建物が違法とは言えないでしょう。

これはあくまで建築確認について、違法かどうかという点についてです。
ご理解頂けましたでしょうか？

（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございました。

神奈川・30代男性
はじめまして。住宅を購入予定ですが、
事前に購入分住宅の財産の権利を夫婦で分けておきたいと思います。
権利を分けるには、何をする必要があるのか悩んでいます。

一般的には名義を比率で分けることで良いのかと思いますが、
「名義を分ける」とは、具体的に売買契約上の問題なのでしょうか？
それとも登記上の問題、あるいはその他の問題なのでしょうか？

　　以下に相談内容をまとめます。

　　【相談】
　　　・購入不動産の権利を事前に夫婦でわける方法は、どれが必要ですか？
　　　　　1.具体的に売買契約を共同名義にする。
　　　　　2.登記上で比率配分する。
　　　　　3.その他

　　
　　　・財産を配分するにあたり、結婚前のお互いの所有財産や結婚後の年収や、
　　　　住宅購入のためのローンの名義などが条件となるのでしょうか？

　　　・配分した財産の比率は数年後に変更することができますか？
　　　　変更ができる場合、一般的にどのくらいの費用がかかりますか？

　　　・そもそも事前に不動産の財産配分を分けておくことに、
　　　　以下の観点においてメリットはあるのでしょうか？
　　　　　1.離婚時の財産分与
　　　　　2.死別時の相続
　　　　　3.税法上（贈与税、相続税等）

お手数ですが、以上、アドバイスいただきたく、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

「売買契約を共同名義にする」は、当然、売買契約書も連名になります。
「登記上で比率配分する」は、これも当然、登記簿に持分が表示されます。
　
「財産を配分するにあたり、結婚前のお互いの所有財産や結婚後の年収や、
　住宅購入のためのローンの名義などが条件となるのでしょうか？」
は、実際の購入費用の出資比率分になります。
ローンの場合も同様で実際借り入れする時の比率によります。

「配分した財産の比率は数年後に変更することができますか？
　変更ができる場合、一般的にどのくらいの費用がかかりますか？」
は、これ持分の変更と言うよりは、一方の持分を一方が購入するとか、
贈与するとか、相続するとか…、権利の変更に従います。

「離婚時の財産分与」は、実際に奥さんにしてみればメリットがあるでしょう。
「死別時の相続」は、まぁ、夫婦間＝配偶者ですから、相続でのメリットは
あまり無いでしょう。

「税法上（贈与税、相続税等）」は、夫婦間では、住宅に関しては
2,000万の配偶者控除がありますし（この要件については調べてみて下さい）、

また、相続は配偶者の場合は約1億円未満の場合は気にする必要は無いと思います
（この点についても、詳しい事は調べてみて下さい）。

持分登記は、メリットとかデメリットの問題よりも、
実際に購入資金の拠出割合で考えるのが一般的だと思います。

（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：２

「売買契約を共同名義」、「登記上で比率配分」は共に必要です。
共有する必要があるのは、不動産の購入資金を複数の方が出した場合、
1人の名義で登記すると、登記されていない方から登記した方への
資金贈与と見なされるからです。

「財産を配分するにあたり、結婚前のお互いの所有財産や結婚後の年収や、
　住宅購入のためのローンの名義などが条件となるのでしょうか？」
は、財産をそれぞれ幾ら持っているからではありません。
その不動産を購入する資金の比率と同じ比率で登記して下さい。
土地と建物、それぞれ同じ比率にします。

例えば、1,000万円の不動産を購入する場合、
ご主人が800万円の借入れをして、奥様が自分の預貯金から200万円の頭金を出した場合、
ご主人が5分の4、奥様が5分の1の持ち分として登記します。
契約書に持ち分を明記する必要はありませんが、契約者はお2人になります。

「配分した財産の比率は数年後に変更することができますか？
　変更ができる場合、一般的にどのくらいの費用がかかりますか？」
は、持ち分の変更というのは、夫婦間での贈与又は売買になります。
万一、贈与であれば、贈与税が発生する場合があります。
奥様がご主人の持ち分を購入すれば、売買による取得になります。
但し、夫婦間の売買は書面や資金の流れなどに充分気をつけて下さい。

「離婚時の財産分与」は、財産を分割する場合、不動産は共有財産ですので、
売却して現金にしないと財産の分割ができません。
どちらかというとデメリットですね。
一方に持ち分を譲るのであれば、持ち分を移転するだけです。

「死別時の相続」は、被相続人の名義分について相続人が相続します。
その不動産に限って言えば、不動産の全部を所有しているよりも、
少ない財産の相続になります。

「税法上（贈与税、相続税等）」は、贈与税については上記に書いたとおりですが、
婚姻後20年を経過すれば、配偶者控除が利用できますので、マイホームの贈与に限り
2,000万円まで課税されません。相続については配偶者控除16,000万円や、
基礎控除5,000万円＋1,000万円×相続人の数　　　があり、
全ての財産が16,000万円を超えるようでしたら、相続対策などが必要です。
ファイナンシャルプランナーや税理士に相談して下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

□■アドバイス：３

離婚時の財産分与に関して、香川さんからのご意見で、
「財産を分割する場合、不動産は共有財産ですので、売却して現金にしないと財
　産の分割が出来ません。どちらかというとデメリットですね。
　一方に持ち分を譲るのであれば、持ち分を移転するだけです」
と言う投稿がありましたが、この点については正しいし、正にこの通りなのですが、
現実ではどうかと言うと、私の経験上、メリットの方が大きいことが多かったので、
何故、メリットがあるのかと言う点についてだけ、補足しておきます。

仮に、離婚する方が資産家では無く、一般的な夫婦として考えますと、
その離婚原因のかなりの原因は、夫による浮気とか、
サラ金等の多重債務による場合が多いのです。
また、姑と上手くいかないケースもあります。

まず、夫による浮気の場合は、給料のかなりを浮気相手に貢いでしまう男性が
多いのが実態です。妻に内緒で定期預金を崩してしまうとか…。
中には子供の教育用の預金まで貢いでしまう男性もいます。
サラ金による多重債務の場合は、浮気が原因だけでは無くて、
パチンコ競馬などのギャンブルに狂ってしまうとか…。
その様なケースの場合、共有名義では、奥さんに内緒で勝手に抵当に入れたり、
売却してしまう事は不可能になります
（勝手に権利書と実印や印鑑証明を持ち出した場合は除きます）。
それが旦那さん名義だと、酷いケースでは、奥さんに内緒で家を売ってしまったり、
借金の抵当に入れてしまったりします。そして、離婚時には殆ど現金がなくなっている
ケースがかなりあり、損害賠償の支払い能力がなくなってしまっている
ことが多々見受けられます。

資産家の場合や現金を多く持っている方は問題ないのですが、
普通の夫婦の場合は、支払う事が出来ない場合や、
意外に離婚時の賠償金額の低さに驚いてしまうのが実態です。

確かに、売却する手間は必要ですが、いざという時には「最後の資産」として、
かなり役に立ちます（これで救われたケースを何件か見ています）。

余談ですが、姑など年寄りとの同居が上手くいかない離婚は、普通は旦那さんが
長男で、元々親の持っている家に同居しているケースが多いのですが、
例えば、若夫婦が、家を新規に購入するかアパートを借りて出れば、
離婚にはならないのものの、夫が承諾しない時には離婚になるケースがあります
（実は明日、当社で契約する土地付建物売買契約は、まさしくこのケースです）。

考え方はいろいろありますし、否定は致しませんが、家の持分を出したお金の分
だけ持っているのは、離婚時のデメリットとは言えないと思いますし、
たとえ持分とはいっても財産は財産です。

但し、貴方が男性の場合は、自分の自由には出来ないと言う点で、
デメリットと言えるかも知れません。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

香川様、涌井様、わかりやすい説明、アドバイスありがとうございました。

我が家は夫婦共稼ぎなので、妻の稼ぎ分もあり、
妻がこれから購入するマンションの権利を主張しているため、
このような質問をしました。

夫婦で別々に収入の割合に応じて資金を借り入れれば、
持分比率がハッキリするのですが、妻は、今の会社での就労期間も短く、
また、私1人で満額借り入れが必要なため、銀行の協力を得にくい状況でした。
そんなのは銀行がおかしいとお思いでしょうが、何のからみなのか、
銀行はローンを分割されるのを嫌がっているというのが現実のようです。

で、我が家では、お互いの収入分に応じて、予め、5年後の妻の収入からの
ローン返済への拠出分を計算し、5年後に、妻の拠出分を持分分配して
登記する旨を公正証書に残し、公証役場に提出しておくことにしました。

このアイデアはどうでしょうか？想定できる問題があればご教示願います。

□■アドバイス：４

5年後の件につきましては、公正証書で証拠を残してあり、
税務上も大丈夫だろうと思いますが、次のような方法もあります。

奥様の収入があるということですので、夫婦2人が収入に応じて
返済するものであれば、住宅ローンの借入れを連帯債務とし、
その収入の比率に応じて持ち分を決め、共有登記が可能です。

これなら最初に登記をしますので、後で名義を変更する際の
登録免許税や司法書士の報酬が不要です。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

愛知・20代女性
本日、土地の契約をしてまいりました。
今回、主人の親から500万円、私の親から500万円、援助してもらっています。

以前、手付け金を払うときに資金の話になり、
両方の両親から援助をしてもらうという話をしたところ、
「両方の親から援助をしてもらう場合には、
土地の名義を持ち分登記をしなければ、贈与税が発生してしまう」
と聞きました。

ただ、本日の契約時には何も聞かれず、手付け金を払ってから、
今回までも、資金の流れについても質問もありませんでした。

両親からの援助があることは言っておいたので、
登記の時に考えてもらえているものと思いこんでおり、何も言いませんでした。
念のため聞いてみると主人のみの名義の登記になっていました。

不動産屋に電話をしてみると、「配偶者からの援助でも贈与税はかからない」と
言われましたが、ネットで調べてみると、配偶者の親からの援助では
贈与税がかかると書かれているところもあり、心配になりました。

実際は、どうなのでしょうか？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

□■アドバイス

自分の両親又は祖父母からの住宅資金贈与は550万円まで課税されません。
詳細は国税庁タックスアンサー（税金相談）をご覧下さい。
　　 http://www.taxanswer.nta.go.jp/

従って、奥様の両親からご主人への資金提供は贈与税の対象となります。
考えられる対策は、登記名義人の変更です。
すぐに司法書士に依頼して変更される事をお勧め致します。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

東京・40代男性
はじめまして、よろしくお願いいたします。
建築条件付の古家付き土地を購入し、支払いを済ませました。
今後、上物の契約後、古家の取り壊し、滅失登記後、
土地登記の流れで進めるとの説明を受けました。
この流れは通常の処理なのでしょうか？　

購入不動産業者の番号が（1）である事、説明に答えない点が多いなど、
怪しい点が見受けられる為、最悪の可能性を考えて、
先に土地登記を澄ませておくべきか検討中です。

土地代金は全額支払済みですので、土地登記を先行させて構わないでしょうか？
また、その場合のメリット、デメリットなどお教え頂ければと思っております。
よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

代金の支払と同時に所有権移転手続を行うのが通常です。今回の場合ですと、
間取の打合せから請負契約まで時間がかかることが予想されます。
また、請負契約迄の間やその後の工事でどんなトラブルが発生するとも限りません。
従って、多少費用の追い足しになりますが、土地と建物（滅失前の）登記を
早急にされた方が、良いと思われます。

　（マック住研・清水さん）

■□相談者より

当初、上物の打ち合わせも進行していたのですが、
途中で、土地代金の支払いを相手側が急いでいるのことで、
上物の問題への回答頻度が下がり、「早く建てれば年内に間に合います」
と、ろくな打ち合わせも無いまま、上物契約を急がせます。
加えて上物契約まで、土地登記は行わないようです。

これでは危険すぎると判断したため、質問させて頂きました。
ご提案の通り、費用の追い足しをしても支払い分の登記を済ませ、
じっくり打ち合わせて進めたいと思います。ご回答ありがとうございました。

□■アドバイス：２

今回の取引には問題点が2つ有ります。
1つ目は、建築条件付きの土地売買では土地の契約後3ヶ月以内に
建物の建築請負契約を締結することを条件に契約しますので、
建物の建築請負契約を締結するまでは土地の契約は手付金の支払だけで、
土地代金を全額支払うことは無いのが普通です。

2つ目は、今回既に土地代金を全額支払っておられます。
不動産会社が売主の場合、所有権移転留保が禁止されており、
直ぐに所有権移転（登記）する義務が不動産会社に有ります。

従って、土地と建物について
直ぐに所有権移転登記されることをお薦めいたします。

　（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

説明不足で申し訳ございません。売主は別の個人の方でした。
上物契約が済んだ後、滅失登記と同時に行えるので手間が省ける
といった説明は受け入れず、別途、費用が発生しても登記を済ませるように
交渉したいと思います。この度はご回答ありがとうございました。

□■アドバイス：３

通常の建築条件付契約では、建設業者との請負契約が不調に終われば、
不動産売買契約も白紙解除となり、授受された一切の金員が
買主に戻される契約になっているはずです。
つまり、請負契約締結までは手付金契約に留めておき、
請負契約が締結となったときに、残金の支払いと
所有権登記作業が同時に進められることになります。

今回の場合は、売主（土地所有者）が一般の方で、
代金決済を先にしないといけなかったのでしょうか。
とにかく、代金を支払った以上、土地建物両方の所有権の移転登記を
速やかに進めるように宅建業者に話すべきです。

蛇足ですが、宅建業者番号の若い古いだけで、業者の内容を推し量ることはできません。

（ライズ不動産・鈴木富雄さん）

■□相談者より

　> 売主（土地所有者）が一般の方で、
　>代金決済を先にしないといけなかったんでしょうか。

はい、そういった経緯もあり、支払いは済んでおります。
上物の打ち合わせには消極的なのですが、土地代金の清算を急ぐよう
お膳立てがあり、ろくに回答を貰え無い状態が続いているため、
不信感が募っている次第です。アドバイスどおり登記を急ぐよう伝えてみます。
好転しないようでしたら、改めて質問させて頂きます。
ご回答ありがとうございます。

相談内容　

先日、別荘地を購入し、不動産登記済権利書が送られてきました。
すごい簡単な権利書でびっくりです。
売渡証書・売主・買主・持分・不動産の表示（所在・地番・地目・地積）だけなんです。
その持分の具体的な場所とかが一切記載されていないのです。
不動産のことは、まったくの素人で問題ないのであればいいのですが、
少し心配になったもので、ご相談させていただきました。
住民票しか渡さずに登記ができているので、大丈夫かと思いまってます。
登記するのに印鑑証明は必要ないのでしょうか？よろしくお願いします。

□■アドバイス

○○法務局の名前で登記済みの印が押されているでしょう。
それが登記済権利書になります。
具体的な場所とは地図などをイメージされているなら、
確かにそういうものを不動産やさんが添付してくれれば、
所有者にとっては便利かも知れませんし、
親切という事にはなるかも知れませんが、
権利書（登記済み証）として法的な意味はありません。

　　> 登記するのに印鑑証明は必要ないのでしょうか？
　　
売主（登記義務者）は印鑑証明を提出しますが、
買主（権利者）については、その住所を確認すれば足りますので、不要ですよ。
必要最低限の簡単レスで失礼します。

　（アットホーム・香川文人さん）

□■アドバイス：２

登記権利者の場合は印鑑証明は特に必要はありません。
住民票の代わりに印鑑証明書で代用することはあります。

　（アイユーホーム・石塚さん）

■□相談者より

レスありがとうございます。登記済権利書を確認してところ、
ちゃんと法務局の印鑑が押されていました。
これで、安心して残金を支払うことができます。
本当にありがとうございました。

□■アドバイス：３

川村先生のご回答の追記です。

　　>　その持分の具体的な場所とかが一切記載されていないのです。
　　
先ず、所在・地番が記入されているとのことなので場所の特定が出来ます。
但し、持分については、あくまでも持分ですので、
その土地の中で相談者さんの持分が何処にあるかの特定は出来ません。

　　> これで、安心して残金を支払うことができます。
　　
それにしても、
残金を支払う前に所有権移転登記をしてくれたのですよね。
う～ん、この売主サンは太っ腹と言うか…。

　（マック住研・清水さん）

■□相談者より

清水先生、回答ありがとうございます。

　　> 但し持分については、あくまでも持分ですので、
　　> その土地の中で相談者さんの持分が何処にあるかの特定は出来ません。
　　
そうなんですか。だから、土地の平面図もなく、
番地と持分しか書いていなかったんですね。納得です。

　　> う～ん、この売主サンは太っ腹と言うか…。
　　
そうなんですよ。私も権利書と残金とで交換と思ってたんですけど、
先方が、「権利書を確認してから現金の振込みで結構です」
っておっしゃって、逆に太っ腹すぎて心配になってしまって、
このような質問をした次第です。ありかとうございました。

相談内容　

私の取引している銀行の司法書士を入れて、
当事者間で土地買取を済ませました
（嶋田先生、以前、何度もお世話になり、有難うございました）。

当初から分かっていた事ですが、登記面は約46坪で、昭和42年に再測量の結果、
約54坪あったと言うことで、以来、借地料54坪の計算で支払って来ました。

地主との今までの関係を考えると、ひょっとして固定資産税の関係で
法務局はそのままにしておき、地代のみに再測量した数値を
適用したのかも知れませんし、もっと悪く考えれば、
一切測量等はせずに数字のみをごまかしたのかもしれません。
今回の土地買取の際には判っていましたが、この件はあえて出さずに、
8坪ほど少ない土地面積のままで、坪単価入れずに合計の金額で取引しました。

土地の権利書は既に入手していますが、今回、私の方で再度測量して
正式な数字を出し、将来再登記をするにはどの位の費用がいるのでしょうか？
また、前の地主が昭和42年に測量したデータを持っていれば、利用できますか？

□■アドバイス

嶋田です。

　　> 少ない土地面積のままで、坪単価入れずに合計の金額で取引しました。

実測取引でなく公簿で取引したということですね。

　　> 将来再登記をするにはどの位の費用がいるのでしょうか？

売主側の立会いで隣地との境界を確認しましたか？再測量する目的は
地積の更正（面積の変更）ですが、隣地所有者の承諾が必要です。
どこでも、なかなか隣地の印鑑証明をとるのは大変みたいですね。
費用は、測量や立会いの難易度によりますから、
地元に精通した土地家屋調査士と相談してください。
国土調査という国が強制的に実施している測量を待つのもいい方法です。
面積は国土調査の成果として訂正されます。
実施時期は地元自治体土木部へ問い合わせください。

公簿が増えれば固定資産税は上がります。建築許可などは
公簿でなくてもいいので、測量して地積更正をするのは
自己使用ではメリットは少ないですが…。

　　> 昭和42年に測量したデータを持っていれば、利用できますか？
　　
参考資料にはなります。但し、年月がたっているので再測量は必要ですね。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

相談内容　　

先日、新築住宅を建てるため、住宅会社を通じて
不動産会社と土地の「不動産売買契約書」の取り交わしを行いました。

住宅会社と建てる家のプランも済み、
土地の分筆作業が始まった時、契約書の間違えに気付きました。

間違えの内容は、土地の金額を「坪当たり○○円」とうたい、
物件金額は、私が契約した時の56.67坪の金額表示となっております。
ところが、契約書末尾の売買物件の表示の欄に
「計画面積180.72平米（56.67坪）」と記してあります。
180.72平米を坪数に直すと54.67坪となり、
計画面積の表示で「平米」と「坪」が合っておりません。

早速 住宅会社を通して確認しもらうと、分筆を180.72平米で行った
との事でした。契約をした時に不動産会社の方も「56.67坪」と明言しており、
私もそのつもりでおりました。また、私の方でこの間違えに気がつかなければ、
54.67坪の土地を契約書の内容通り56.67坪での金額で購入するところでした。

不動産会社へは、再度56.67坪で分筆を依頼し、再分筆を行うことになったのですが、
約1ヶ月後に「地主からの要望もあり、54.67坪で販売したい」と連絡がありました。

この土地の問題で、すでに工期が1ヶ月半も遅れております。
この場合、不動産会社の責任問題はどうなるのでしょうか。
54.67坪で契約する場合、不動産会社への報酬額を減額する、
または土地単価を下げるなどの事が行えるのでしょうか。

何の謝罪の言葉もないこの不動産会社に、
何らかの責任をとってもらいたくご相談いたします。
長い文面になってしまい、申し訳ありません。どうぞ、宜しくお願い致します。

□■アドバイス

単なる換算ミスのようにも考えられますが
（180.72平米を坪数に直すと54.67坪）、
「地主からの要望もあり、54.67坪で販売したい」とのことであれば、
購入者として了承済み工事の遅れについて被った損害を金額に換算して、
その額を損害賠償の額とし、賠償の責任を売り主に求償することとなります。

但し、購入者の算出した損害額は、
あくまでも購入者（発注者）側のものであり、
売り主（請負者）側に認めて貰う必要があります。
話し合いにより賠償額が認められない場合は、
司法（裁判所）への訴えにより賠償額を決定して貰うこととなりましょう。　

（高知県宅地建物取引業協会・門田さん）

相談内容　

はじめまして。宜しくお願いします。先日、建物を買ったのですが、
売主に不手際があったので、売買契約を解除しました。
ただ、不手際が発覚したのが所有権移転登記後だったので、
不動産取得税を支払う義務は私にあるということです。

不手際の内容は、重大な雨漏りを売主が隠していたことと、
二重契約が発覚したことです。売買契約解除のときは、
錯誤で所有権抹消登記を行い、元の形に戻しました。

この場合でも、私に不動産取得税を納税する義務があるのでしょうか？
私が納税義務を免れるとしたら、どういう場合でしょうか？
ご意見の程、よろしくお願い致します。

□■アドバイス

納税義務免除の方法があるように感じます。
県税事務所等で照会すれば、良い方法が見つかると思います。

（高知県宅地建物取引業協会・門田さん）

■□相談者より

回答どうもありがとうございました。
県税事務所に問い合わせたところ、次のような回答がありました。
　　
「所有権移転がなされているかどうか
（所有権移転の時期が契約書等でどのように書かれているか）
　をはっきりさせる必要がある。契約書等を持参の上で、
　売主と買主とが県税事務所に行って話し合うという形を取ってみてはどうか」

近日中に、売主と一緒に県税事務所に行く予定です。
本当にありがとうございました。

相談内容　

是非、教えてください。今回、主人の名義で家を購入しました。
ですが、頭金全額は私が結婚前に貯めていたお金です。
手続きの際、主人が私に相談なく、主人ひとりの名義にしたのです。
私は当然、共同名義にすると思っていました。
頭金のお金の出所のチェックを受けた際、私から主人へ贈与する形
になってしまっているので、税金など問題はないのでしょうか。
愚かだとは思いますが、今からでも共同名義にすることは可能でしょうか。
登記が終わったばかりで、引渡しはこれからですが、良い知恵があれば、
教えていただけると幸いです。

□■アドバイス

初めまして。東京都の府中市で不動産を営んでおります市川智則と申します。
下記の質問について、私の見解を申し上げます。

自己資金は奥様のご預金とのことですので、金額によりますが、
名義（持分）を入れる方が税務上は良いと思います。

購入後（名義移転後）に不動産購入に関する
お尋ね（税務署より）の書類が届く場合が御座います。
そこには、
　　　××銀行××支店・口座番号××××より××額
と記入する欄などが有ります。

調査などが入った場合に金額にも寄りますが、
贈与と見なされる場合があるかと思われます。ご注意下さい。

文面から察しますと、登記は移転されていると思われますが、
その登記を持ち分登記し直すことは可能です。
正式には、作業は資格者の司法書士に相談されますと、
「錯誤」という方法をとるかと思われます。

ただし、費用は発生致します。金額については、司法書士に相談下さい。
持ち分比率も、価格および諸費用を合計した額に、
それぞれ自己資金額と借入額
　（ご主人の1人借入なのか、奥様が連帯債務者なのか？
　　なお、連帯保証人とはちがいます）
に応じて、持ち分を計算して下さい。税務署にても電話で相談出来ます。

私のアドバイスが、参考になればと思います。ご主人様とよく相談され、
仲良く今後の生活が営まれる様心よりお祈り申し上げます。

（イーリスホーム・市川智則さん）

■□相談者より

市川様、アドバイスをありがとうございました。
おかげさまで、主人とこの件につきまして、決着がつきました。
遠回りをしてしまいましたが、私の名義の持分を決め、
再度登記しなおすことになりました。税金のことや、不動産のこと、
もう少しきちんと、勉強をすべきだったと反省をしております。
これで、すっきりした気持ちで、新年を迎えられそうです。
本当にありがとうございました。

相談内容　　

登記の時期と固定資産税についてお尋ねいたします。
このたび分譲マンションを購入することになり、
鍵の引渡しが年内の12月になりそうです。
そこで、以下、お尋ねします。

　　　1.鍵（物件）の引渡し＝登記の時期と考えていいのでしょうか？　
　　　　固定資産税はその年の1月1日の所有者にかかるとの事ですが、
　　　　そうなれば17年1月2日以降に登記をするようにすれば、
　　　　18年から固定資産税を払うことになり、17年分1年支払しなくてすみます。

　　　2.もし鍵（物件）の引渡しに関係なく、その後任意に翌年1月2日以降に
　　　　登記をした場合、鍵の引渡しから登記をするまでの間に火災など起これば、
　　　　買主の責任（危険負担）になりますか？
　　　　（＝引渡しを受けているので、売主には責任がない）

　　　3.住宅金融公庫の融資を受けますが、火災保険はいつから加入することのなる
　　　　のでしょうか？（登記時、契約時、支払い開始時？）

　　　4.売主が地方公共団体です。販売業者は地方公共団体が売主なので、
　　　「固定資産税は17年は課税されない、また便宜をはかってくれる」と言ってますが、
　　　　公共団体自身は税はかからいでしょうが、買主である私たちには当然のこと
　　　　ながら、そのような事はないと思ってますが、どうでしょう？

何日かの違いで1年分の固定資産税10数万円支払いをしなくてすみますので、
よろしくお願い致します。

□■アドバイス

契約書で引き渡し日に所有権移転をすることになっていれば、同時です。
詳細は販売業者に確認してください。

危険負担についても契約書の定めに従います。
一般的には登記の有無にかかわらず、引き渡しを受けたら買主の負担です。
公庫の特約火災保険は金銭消費貸借契約日からになっていると思われます。
申し込みした金融機関で確認してください。

固定資産税の件ですが、担当者の話というのは書面で頂いていますか？
平成17年分の固定資産税が課税されないので、有れば負担はありません。
不動産売買契約書には固定資産税の精算方法が書いてあると思いますが、
どう書かれているでしょうか？
一般的に、引き渡し日をもって日割りで精算するようになっていると思います。

　　　例）引き渡しの前日までを売主が、引き渡し日以降を買主が負担する…など。
　　　　　従って、1月1日現在の所有者が売主であっても、引き渡し日以降について
　　　　　は買主が負担することになり、清算金を支払います。

契約書、販売会社への確認で分かることですので、先ずは確認をしましょう。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川文人様、早速の回答ありがとうございます。
よくわかりました。確認してみます。
また　何かありましたらお願い致します。
お忙しいところ　本当にありがとうございました。

■□相談内容　

この度、土地を購入しマイホームを新築することになりました。
そのことでちょっと気になることがありまして書き込みいたしました。

親戚の叔父にマイホーム購入のことを話しましたら、
土地と建物に私（妻）の持分を持った方がいいと言われました。

私が持分を持つことで、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか？
ちなみに私は、結婚して4年になる28歳の主婦です。
現在、妊娠中で仕事は休暇を頂いております。

□■アドバイス:１

こんにちは！ご相談事案ですが、メリットとしてはいくつか考えられますが、
現実的に一番大きなメリットは
　　　・あなたの「YES」という意思と
　　　・あなたの実印と
　　　・あなたの印鑑証明
が揃わなければ、その不動産をご主人様単独で売る事や
借金の抵当に入れるというような事が出来ない事だと思われます。

つまり不動産に関して大きな取引をする場合には、
必ず話し合う必然性が生れる事になります。

（宅地建物取引主任者・藤原浩行）

■□相談者より

さっそくのご解答ありがとうございます。
持分登記の件を売主の不動産業者にも聞いてみましたところ、
銀行の融資を受ける際に、土地と建物それぞれの抵当権をつける費用が
主人と私の2人にかかってしまい費用が倍になると言われました。

もし、藤原さんがご解答下さったような程度のメリットでしたら、
すすんで持分を貰うまでもないような気が致しますので、今回は控えようと思います。

世間一般では、土地建物を購入されるご夫婦は持分を分けるものなのでしょうか？

□■アドバイス:２

土地建物を購入されるお客様の中には、叔父さんが言われたようなことを
おっしゃる方が時々居られます。ご名義を共有される場合の一番の注意点は、
その土地建物のご資金をどなたがいくら出されるかだと思います。

仮に総額3,000万円として、
ご主人が手持ち資金と住宅ローンで全額を賄うのであれば、
ご主人の持分が100％となり、この場合、奥様が1/2の持分を持つと、
ご主人から1,500万円の贈与があったとみなされる場合があります。
また、ご夫婦が1,500万円ずつ出しているのに
100％ご主人の名義とした場合は、逆に奥様からご主人に
1,500万円の贈与があったとみなされる場合があります。

従って今回の場合は、お出しになるご資金に合わせた持分にするのが
一番無難と思われます。

（マック住研・清水さん）

■□相談内容　

この度、念願のマイホーム取得のため土地を購入することになりまして、
ちょっと気になることがあったので書き込みいたしました。

その土地は、公簿上の面積と、実測上の面積が違っているらしく
実測面積の方が約３坪ほど狭くなるそうなのです。

仲介してくださる不動産屋さんの話によると、住宅ローン融資を受ける際に、
地籍更正というものをして登記簿に記載されている面積を直さないと
ローンを受けられない可能性があると言ってましたので、
「お願いします」とお伝えしたところ、
その費用は買主である私の負担になりますと言われました。

このような費用は当然に買主の負担になるのでしょうか？

□■アドバイス：１

当店の考え方ですが、土地売買には、
公簿取引と実測取引との２種類の契約の仕方が有ります。

　　　1.公簿取引とは　現権利書に記載されている面積での取引
　　　2.実測取引とは　現況を土地家屋調査士に依頼、隣地立会い測量をし
　　　　　　　　　　　　　　その数字に権利書を書き換える取引
　　
この２種類の契約方法どちらかで通常行います。
住宅ローンを使用する、しないに係らず地籍更正登記をされるのが賢明でしょう。

お尋ねの本題、費用についてですが、売主買主双方が話し合いの結果、
合意出来る所で、契約書内特約に費用負担の有無を定めるのが常識かと思われます。

　　●追伸　隣接地各所有者の実印及び印鑑証明書が必要と成りますので、
　　　　　　　売主の協力が大変大事な事ですが、
　　　　　　　買主に境界の明示を明確に示すのは売主の責任範囲です。

ご参考まで
（丸岡不動産・西岡さん）

□■アドバイス：２

ご相談事案ですが、実務上これとよく似た話でこんな話があります。
　　　・中古住宅の売買で・・・
　　　・売主様が増築しているもその部分が未登記状態で・・・
　　　・ローン審査の結果銀行が増築部分の登記を内定条件とする・・・
　　ケースです。

この場合１００％ではありませんが、大体の場合
売主様負担にて増築登記をして頂き、買主様のローンに支障のないように
準備をするケースが多いようです。

今回の場合どのような契約を結ばれているかにもよりますが、
ローン審査上土地にある種の「不備」があるのでしたら、
その不備は売主様の責任と負担にて直すのが道理かと思われます。
そのように主張されてみては如何でしょうか？

（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

■□相談内容　

4月に土地を購入しましたが不動産取得税をまだ払っていません。
自己申告をしなければいけないのですか。
土地を購入した業者からは特に何も言われてないのですが。

□■アドバイス

先ず不動産取得税は地方税（都道府県税）です。
不動産取得税は申告制度となっております。
申告されない場合、本来受けられる控除も受けられません。
申告の責任は申告義務者にあり、誰も責任を取ってくれません。

不動産取得税の控除は一定の条件を満たす建物を
土地と同時に取得すると申告によって不動産取得税が安くなる場合や
土地を取得後一定期間以内に建築をする場合は
不動産取得税の支払いを待ってもらう方法と後で取り戻す方法があります。
これらの控除等を受ける場合も申告が必要です。

申告は取得してから60日以内となっています。
詳細は不動産所在地の都道府県のホームページや
不動産取得税で検索されると詳しい事が書いてあります。

不動産会社ですが、担当の営業マンが税金などに詳しくなかった、
単に忘れている、申告が必要ではないと思っている．．．等が考えられます。
しかし、あくまでも個人の税金は自己責任ですので、
早めに申告される事をお勧めいたします。
（アットホーム・香川文人さん）

■□相談内容　

中古住宅を購入する事になり、手付金を払い
銀行へローンの申し込みをしに行きました。
すると銀行から電話があり
「増築部分が未登記なので登記費用が数十万円かかります」
と言われました。

登記をみると売り主は昨年中古で購入したようで、
増築部分は明らかに現売り主以前の家主が建てたもののようです。
しかし、今現在の登記には記録されていないのです。
この登記は売り主がやらなければならなかったものでは無いのでしょうか？

その他の事（下水工事の支払が残っていた）もあり、
売り主へも不動産業者にも不信感を抱き、
購入を止める方向に気持ちが傾いているのですが、
手付金を戻す事は出来なのでしょうか？（登記の問題などで）

よろしくおねがいします。

□■アドバイス

　　> 増築部分が未登記なので登記費用が数十万円かかります
表示保存だけではなくて、抵当権の設定費用も含まれていませんか？

　　> この登記は売り主がやらなければならなかったものでは無いのでしょうか？
確かに、表示の登記については義務付けられていますが、
この場合は増築をした人になりますので、売主以前の方になると思います。
登記して無い物件の売買は時々行われます。契約前の説明の問題だと思います。

　　> 手付金を戻す事は出来なのでしょうか？（登記の問題などで）
手附金を支払ったと言う事は契約が済んでいると言う事でしょうか？
未登記部分が有る事とか、下水道の工事負担とか、
重要事項の説明に明記されていなかったのですか？
本当だとすれば業法違反になると思います。

業者と交渉して揉める様であれば、

　　　１、業界団体の無料相談
　　　２、消費者団体
　　　３、行政(都道府県)の担当部署

の順で相談なされば良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

宅地を購入したいのですが　
不動産屋を利用しなくて素人同士で取引できるでしょうか。
登記まで出来ますか？

□■アドバイス：１

基本的には、できます。
しかし、宅地（土地）には諸々の法規制があります。
貴方の購入を考えておられる宅地には、
どの様な法の「網」があるのか知る必要があります。

転ばぬ先の杖・・・・・玄人に相談されてはいかがですか？

また、登記も自分で出来ますがその土地の権利関係など
十分調査が必要ですし、登記手続きも玄人にまかせられては・・・と思います。
（森田住販・森田さん）

□■アドバイス：２

出来ます。
出来るところまで自分で行われては如何でしょうか。
色々勉強する事は、貴重です。
色々勉強してください。頑張ってください。
困ったら、弁護士にでもご相談されると良いと思います。
（カワイハウス・河合さん）

□■アドバイス：３

皆さんの返答のとおり、当然出来ます。
売買契約書は市販していますし、
ネットで公開しているものもありますので参考にしてください。
なるべく、ご自分の取引に適合したものを探せば良いと思います。
　　
更に、細かい約束事も口約束ではなくて、特約等にして契約書に明記して下さい。

又、都市計画法、建築基準法、農地法等の
基本的な土地の法的制限等については、良く調査する事は、当然のことです。

　契約書で注意する点は、
　　　・地積(面積)については、実測か登記簿面積のどちらで行うか。
　　　・諸費用の負担はどうするのか。
　　　・金銭の授受と引渡しの方法、時期。
　　　・違反時の対応。
　などだと思います。

登記についても勉強すれば自分でできます。

と言う事ですが、
取引先が、全くの他人の場合は、トラブルがおき易いので、
業者や司法書士を入れた方が安心だとは思います。
特に、司法書士の手数料はそれほど高額ではないので、
　(殆どは法務局に納める登録免許税です)
司法書士を入れる事をお勧め致します。
（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

不動産屋から実測図ということで測量図（実測図）を入手しましたが、
三角形の高さと三辺の長さが整合しておらず、合計２平米ほど小さいようです。
　　
契約は坪単価によるものではないので、
土地の価格は変わらないにしても、
何かの数値と辻褄を合わせたような気がしています。
どのような原因が考えられるでしょうか、教えてください。
よろしくおねがいします。

□■アドバイス：１

売買には二種類ありまして、登記簿売買と実測売買が有ります。
相談者は、登記簿売買をされたと思われます。
今回の場合は、面積の減少を、示唆されていると思われます。
よくあるケ－スです。実態の延び（増える）の場合があります。
登記簿売買が、違法ではありませんが、納得のいくまで
仲介業者と話し合いをお勧めいたします。
どんなことも、関係者間で話し合いをして、納得の出来ない部分、
又、話し合いが、つかない場合は、相談してください。
（カワイハウス・河合さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございます。
登記簿売買ではないです。
その場合どうなるのでしょうか。
よろしくおねがいします。

□■アドバイス：２

登記簿売買でなければ、どのような売買ですかと、お聞きいたしたいです。
実測売買でしたら。契約書にしたがって修正される事をお勧めします。
契約書を見ませんと、どうなるのかとはわかりません。
とにかく紳士的解決を、お勧めいたします。
（カワイハウス・河合さん）

□■アドバイス：３

　> 不動産屋から実測図ということで測量図（実測図）を入手しましたが
　> 三角形の高さと三辺の長さが整合しておらず、
　> 合計２平米ほど小さいようです。

と言う事ですが、実測図と現地が合わないと言う事でしょうか？
その実測図には作成した土地家屋調査士の名前があるのですか？

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございます。実測図と現地が合わない、
というよりは、実測図自体がおかしいのです。
三角形の三辺の長さがでていたら、高さが自動的に決まりますよね。
その高さが大きくなってて、よって、面積も大きくなっています。
　　（土地家屋調査士の名前も入っています。）
こうなると、実際の面積はよくわからないので、
出されている面積が現地とあっているのかどうかはよくわからないです。
ただ、いえるのはその測量図は数学的におかしい、ということです。
多少の誤差はしょうがないにしても、２平米っていうのは
多すぎるのではないかと思うのですが、どうなんでしょうか。
よろしくおねがいします。

□■アドバイス：４

三辺の長さがわかれば、へロンの公式により面積が計算できます。
その結果と、底辺×高さ÷2の結果とが食い違うようであれば、
それは測量図とは言えないですから、
資格のある測量士に測ってもらうよう売り主にお願いしたらどうでしょうか。
　　
ヘロンの公式は、図形の広場
（ http://www.mitene.or.jp/~tomo-s/ ）
さんの、以下のHPをご参考ください。
　　 http://www.mitene.or.jp/~tomo-s/heron/heron.html

（ハマ不動産／ハマ総合企画・小野さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございます。
ヘロンの公式はネットで以前にみつけていて、
それに従って面積を測ったものをつくり、
それを根拠に、面積が違うと言い張っているのですが。
　　
相手の測量士からは、なんか脅しっぽい電話がかかってきたりして、
で、「合ってる」の一点張りなんです。
さて、どうしたものか、とここでお尋ねしている次第です。
よろしくおねがいします。

□■アドバイス：５

実測精算の条項はありませんか？
契約後、実測をして、面積が減少したなら、
契約金額と、当初の面積から坪単価をはじきだして、減額精算をする。
これは重要事項説明書の中にも、実測精算するかしないか書いてあるはずです。
　　
未実測ならば実測予定日、も書いてあるはずです。
この土地がどうしても欲しいならば、契約の時は、
じっと重要事項と契約書の説明を聞き、とりあえず契約をする。
契約後に面積を検証してもらい、実測精算に応じてもらう。

もし、ごねるようならば、
宅建協会に相談すると、業者を指導してくれます。
都道府県の住宅建築課などのように
不動産業者を監督する部署に相談する手もありますが、
業者とあまりもめたくないようであれば、
宅建協会への相談にとどめておいた方が良いでしょう。
（ハマ不動産／ハマ総合企画・小野さん）

□■アドバイス：６

測量計算が２㎡も違うというのは、ちょっと普通では考えにくいですね。
少なくとも私はそうした事例をまだ聞いた事がありません。
もし納得いかないのであれば、他の測量士さんに相談してみるか、
もしくは日本測量協会（ http://www.jsurvey.jp/ ）
に確認されてみてはいかがでしょうか。
（三菱地所・寺島さん）

□■アドバイス：７

知り合いの土地家屋調査士に確認したところ、
実測において、ある一定の誤差は認められているとの事でした。
　　
国土調査法施行令の地積測定の公差早見表と言うものがあると言う事です。
おそらく、属に言う国調の場合でも誤差が認められていて、
土地家屋調査士もその公差の範囲であれば許されると言う事だと思います。

国土調査については下記ＵＲＬを参考にして下さい。

　国土交通省さん内土地総合情報ライブラリー
　　（ http://tochi.mlit.go.jp/ ）内の以下のページ
　　　 http://tochi.mlit.go.jp/tockok/index.htm
　法庫さん（ http://www.houko.com/ ）内の以下のページ
　　 http://www.houko.com/00/02/S27/059.HTM
　能島屋のホームページさん
　　（ http://www2.ocn.ne.jp/~nosima/ ）内の以下のページ
　　 http://www2.ocn.ne.jp/~nosima/kokutyou/souron.html

公差早見表について私が聞いた数字を一応出します。
この数字についての裏づけは有りませんが、
地積測定の公差早見表の数字を電話で教えていただいたものです。
　　　
　　市街地では１００平米当たり０．８２平米(０．８２％)
　　村落では１００平米当たり２．２平米(２．２％)
　　山林原野では１００平米当たり９．４３平米(９．４３％)
　　までは誤差の許容範囲のようです。
　　実際にはかなりの誤差が認められている様です。

　又、下記ＵＲＬでは簡単に求められます。
　パーソナル・コンシェルジュ・サービスさん
　　（ http://www.mars.sphere.ne.jp/hapa/ ）内の以下のページ
　　 http://www.mars.sphere.ne.jp/hapa/kousa.htm

　を参考にする場合、
　　　１． 市街地地域及びその周辺の地域については、精度区分甲二まで。
　　　２． 村落・農耕地域及びその周辺の地域については、精度区分乙一まで。
　　　３． 山林・原野地域及びその周辺の地域については、精度区分乙三まで。
　と言う事らしいです。

多分、土地家屋調査士、測量士の皆さんは認めないと思いますが、
実測には誤差があると言う事だと思います。
したがって、実測図が違っていると言い張るのは、
余程の誤差でない限り無理なような気がします。

その実測図が正式に通用すると言う事になると思います。
と言うか、正式でないと困ると言う事だと思います。
　　　　　　　　　　　　　　　　　※以上はあくまで私の調べた範囲の内容です。

（高原開発・涌井さん）

みなさんありがとうございます。助かります。
誤差なのですが、問題の土地の場合1.5平米ほどまでＯＫらしく、
今のところ2平米ほど大きいので、アウトかなぁ、と考えております。
あくまで、紙の上の計算の誤差の話で、
実際の面積との誤差がどうなのかはわからないのではありますが。

問題の測量士から、
ミリ単位を切り捨てたため１平米ほど誤差が生じた、と言って、
その資料をつくってくれる、という連絡が入りました。
（切り上げないと面積はふえないけど）ので、
それをとりあえず待とうと考えております。
時に測量では四捨五入をせずに
切り捨て、あるいは切り上げで面積を算定するのでしょうか？

不動産屋の方は、「私たちではわからない」って逃げ腰です。
売主の不動産屋にはなんらかの責任はないのでしょうか？
まだしばらく続くと思うのですが、みなさんよろしくおねがいします。

□■アドバイス：８

公差は
実際の地籍(そもそもこの実際の地積が解らない？)との誤差の許容範囲なので、
２平米の誤差があるのかどうかもはっきりしていないと思います。
　　
当然、土地家屋調査士・測量士の個人的技術によって、
実測面積が変わる事は有り得ると言う事だと思います。
あるホームページでは、この公差はこの測量の腕の差の許容範囲だとありました。

　　> 問題の測量士から、
その土地家屋調査士・測量士さんは、あまり技術レベルの高く無い、
古いタイプの方かも知れません。そもそも、今はレーザーによる光学測量が主で、
私は三角の三辺うんぬんかんぬんの測量図はここ何年かは見た事が有りません。

　　> 売主の不動産屋にはなんらかの責任はないのでしょうか？
私達不動産業の業者が自分で測量して実測図を作成するのではなく、
土地家屋調査士・測量士を信じて(かなりの高額の料金を支払って)、実測を依頼します。
当然、間違いが無いものと信じています。ひょっとしたら、
同じ人が同じ場所を測量しても地積が変わるなんて事もありえます。
と言うか今の測量の方法だと変わっても当たり前だと思います。
　　(地球が丸いのに平面で測量するから狂うと言う人もいます)
　　
然しながら、実測にはそれなりの専門家があたり
私達はその専門家を信じています。と言うか信じるしかないのが実情です。
その不動産業者が故意に実測図を改ざんしたのなら兎も角、
土地家屋調査士を信じただけであれば、違法性は無いと思います。
　　(そもそも、実測図の間違いを発見できるレベルの業者は殆どいません)
相談者さんのように、
実測図の間違いを指摘できるのは、かなりのレベルの方だと思います。

でも、多分相談者さんのその実測図を法務局に提出して
地積更正をかければ、それが正式な地積として更正できると思います。
つまり、世間一般では実際の面積として通用するのだと思います。
　　(地積更正後に間違いが発見されればもっと大事になったかも？)

唯、相談者さんの場合はへロンの公式自体に当てはまらないと言う事ですから、
その点は修正して頂く必要があると思います。
若しくは、不動産業者や土地家屋調査士の負担で
レーザーによる光学測量をやって頂く事が望ましいと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ミリ単位の寸法が入った「実測図」をもらいました。
ちなみに、この土地は大きな土地を３分割したもので、
分割後の隣接地との境界は確かにミリ単位の誤差でした。
しかし、現在すでに住居がたっている隣接地の寸法がバラバラでした。
ミリ単位の誤差を切捨てしたとのことでしたが、
切り上げてあったら、切り捨ててあったり・・・

このサイトで教えていただいた「距離公差」の範囲ではあるのですが。
何か意図的なものを感じてやみません。

仲介の不動産屋に聞いてみると、「測量の世界では、こうしたさじ加減がある」
とか何とかで、説明が非常に怪しい。

□■アドバイス：９

草柳＠RTJサポートチームです。

　　> 何か意図的なものを感じてやみません。
　　　＆
　　> 説明が非常に怪しい。
　　
少なから相談者さんがそう感じてらっしゃるのであれば、

　　　●何を希望されるのか？
　　　　（差額分の返金なのか、正確に実測して欲しいのか…など）
　　
を明確にして、それを実現するための方法を整理してから、
適切な所に対して申し入れを行った方が良いかも知れません。

ただ、現状、意図のあるなしにかかわらず、誤差の範囲内であれば、
法律的に争った場合は不利になるかと思います。
もしそうであるなら、道義的な責任を訴えて、
示談に持ち込むのも方法かも知れません。

とは言え、最初から
意図的に誤差を利用して、大きく見せているのであれば、
完全に法律を熟知した上での手口かと思いますので、
もはや示談すらも厳しい可能性があるかと思いますので、
かなり不利を承知で、裁判にまで持ち込まざるを得ないかも知れません。

□■アドバイス：１０

　　> ちなみに、この土地は大きな土地を３分割したもので、
　　> 分割後の隣接地との境界は確かにミリ単位の誤差でした。

分割済と言う事は分筆が済んでいると言う事ですよね。
と言う事は地積更正済みである可能性がかなり高いと思います。
登記簿謄本の地積とその実測図の地積が同じになっていれば
地積更正が済んでいると言う事ですので、確認をして下さい。

もし、公簿と実測の面積が同じで地積更正が済んでいれば、
それは、法務局が受け付けた正規な実測図と言う事になります。
つまり、誰が見ても実際の面積として取り扱われると言う事になります。
金融機関でも、他の不動産業者でも、全く問題なく取り扱われます。
当然、売買上も全く問題は無いと思います。

地積更正済みの場合は、相談者さんは
受け付けた法務局（国）を相手に裁判なさるつもりなのでしょうか？
そして、その土地家屋調査士の資格を剥奪したいのでしょうか？
それは、あまり賢い選択とは思えません。

はっきりいいまして、地積更正済みであれば、
その実測図を受け入れて、売買なさる事を御薦め致します。
どうしても納得いかなければ、それを理由に
売買契約自体をやめるのが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

　　> 登記簿謄本の地積とその実測図の地積が同じになっていれば

ご想像の通りです。地積と実測図の地積は一致しております。

　　> そして、その土地家屋調査士の資格を剥奪したいのでしょうか？
　　> それは、あまり賢い選択とは思えません。

同感です。

　　> それを理由に売買契約自体をやめるのが宜しいかと思います。

おそらく、公差の範囲だと思います。よって、
法律的には全く問題ないという認識です。もともと、
面積が違うというところから話が始まっておりましたので、
現在、その実測値との面積の違いも一応見ておりますが、おそらく
これも公差の範囲に入ってくる（というかはいって欲しい）と思っております。

素人として、非常に疑問なのは、実測した数字があるにもかかわらず、
違う数字が登記されているという点です。「慣習」といわれればそれまでですが。
私個人的な目標は「正しい数字で登記すること」であって、
お金・責任云々でもめる気はありません。

ちなみに、今のように、登記上では「公簿」と「実測」の面積はあっていますが、
測量士が持っている正確な「実測図」との長さが公差の範囲で違う場合、
今後（たとえば次に私が売りたいとき）
気をつけておかないといけないことはありますでしょうか。

□■アドバイス：１１

　　> 私個人的な目標は「正しい数字で登記すること」であって、
　　
一度地積更正をしたものを、直ぐに訂正する事は手続き上は可能です。
でも、その土地家屋調査士が過ちを認めるでしょうか？
そして、再度の地積更正に応じてくれるでしょうか？
然し、これは土地家屋調査士の信用を著しく損なう事になる行為です。
その土地家屋調査士の仕事が減る事にもなります。

実は、不動産業者と土地家屋調査士は時々揉める事があります。
私も過去に一度揉めた事がありますが、土地家屋調査士は絶対に謝りませんでした。
その時は最終的に、こちらに過ちが有ったと言う事にして対応させました。
業者としては、信用できない土地家屋調査士には
仕事を出さないと言う事位しか出来ないのです。
土地家屋調査士の資格を剥奪する事も可能だと思いますが、
土地家屋調査士も人の子です。間違いが絶対ないとはいえないでしょう。
然し、彼らの立場上、その過ちを認める事は、即命取りになると思います。

確かに、相談者さんの仰るとおりですが、
土地家屋調査士さん・測量士さん方の自覚の問題でしょう。
より正確な測量をしていただき、正確に地積更正をして頂くしか有りません。
そして、公差と著しく違う場合は法的対応も考えていくと言う事でしょう。

　　> 今後（たとえば次に私が売りたいとき）気をつけておかないといけないことは
　　> ありますでしょうか。
　　
公簿売買の場合は、今のままの面積になりますが、
実測売買にした場合は、地積が変わって再度の地積更正が必要になる場合が有ります。
「地積更正を一度やっているので公簿売買にします」と言うためには、
境界の杭をきちんとしておくと言う事でしょう。(場所によっては、鋲やプレート)
　兎に角、
　　　・隣地との境界ははっきりさせて置く。
　　　・官民境界が有る場合もはっきりさせて置く。
　　と言う事です。
公図(実測図では有りません)と現地の形が同じ事も重要です。
又、実測図と現地の杭と杭の距離が公差の範囲にある事も大事だと思います。

相談者さんの気持ちは良く解りますが、
既に地積更正も済んでいると言う事を考えた上で、
現地と実測図が公差の範囲に有る様でしたら、そこそこのところで、
その土地家屋調査士を許してあげたら如何でしょうか。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：１２

相談者さんのおっしゃってる材料だけでは
判断しかねるところがありますので、いくつか教えてください。

　　　１．売買面積は何平米ですか。
　　　２．売買単価は、現在㎡当たりいくらですか。
　　　３．最初に見せられた実測図は、法務局にある物の写しですか。
　　　　　また、何時作成されたものですか。
　　　４．今回売買する当該地は、３分割した時に新しく地番をふられた土地ですか。
　　　　　分割する前からあった地番ですか。
　　　５．現地の境界杭等は全て入ってますか。
　　　６．売主は一般の方ですか。宅建業者（いわゆる不動産屋）ですか。
　　　７．売買契約書または重要事項説明書を受け取っているようには
　　　　　感じられませんが、如何ですか。
　　　８．前項の書面を受け取っていれば、売買面積の確定方法・金額の確定方法・
　　　　　実測後の精算をするのであればその方法が記入されてますか。
　　　９．金員の授受は、ありますか。
　　　１０、相談者さんが、今後望むことは何でしょうか。

長くなりましたが、まだ解決していなければお願いします。
（ライズ不動産・鈴木さん）

■□相談内容　

抵当権がついたままの土地を購入予定。
土地代金支払い時に、抵当権の解除を行うということは、
土地の売買ではよくあることなのでしょうか？
その不動産屋が万が一破産して、
こちらに火の粉が降りかかるということもありえるのでしょうか？

□■アドバイス：１

ご相談内容を推測しますとこんな状況でしょうか？

　　（１）手付金を支払う時点では土地に抵当権がついている
　　（２）業者は残金時に抵当権を解除すると言っている
　　（３）それってホント？

上記の通りであるとするならば通常よくある事です。
売主が個人であれ法人であれ、キャッシュで買わない限り
抵当権がつくケースが多いです。それを売る場合、
売主は売買代金の一部でお金を返し抵当権をはずしてもらうので、
上記（１）の時点では抵当権付の売買となります。
なので売買代金以内の抵当権額ならば、あまり心配は無いと思います。

気をつけなければならない点は・・・

　　（４）売買代金を大幅に上回る額の抵当権がある
　　（５）キャッシュで購入予定
　　（６）手付金の額が高額（売買代金の２０％超）

等の場合です。

抵当権付で契約したとしても、残金を支払わなければ
大きな損害を蒙る事は避けられますが、抵当権があろうと無かろうと
業者さんが倒産してしまうと手付金の返還が怪しくなるからです。
（藤原浩行さん）

□■アドバイス：２

藤原さんの仰るとおり、良く有ることです。
仲介物件の場合は特に抵当権がついている場合がほとんどです。
業者が売主の場合でも、抵当権のついている場合があります。

抵当権の抹消には、当然残債の支払いが必要です。
土地の売却代金で残債の返済をする場合が殆どですから、
契約時には抵当権がついたままになる場合が多いのです。

通常は残金の支払い時(引渡し時)に同時に抵当権の抹消登記を行います。
抵当権の抹消登記には、下記のような書類が必要になります。
　　　・登記申請書
　　　・抵当権設定時の登記済証（抵当権設定契約書）
　　　・抵当権解除証書
　　　　（これが「原因証書」になります。ない場合は、
　　　　　「申請書副本」というものを作成します）
　　　・資格証明書
　　　・委任状

通常は不動産業者が、
司法書士、売主、買主、金融機関等と連絡を取って、
所有権移転に必要な書類と抵当権抹消に必要な書類を準備します。

不動産業者が倒産した場合ですが、契約書を締結して、
手附金を納めてあれば、媒介の場合は、不動産業者は直接の権利関係には
係わり合いが無いはずですから、売主や金融機関、司法書士と連絡を取れば、
大抵の場合は、抵当権の抹消や所有権移転は行われるはずです。

又、不動産業者が売主の場合であっても、大抵の場合、
抵当権を設定してあるのは、金融機関のはずですから、
金融機関と相談すれば、残金の入金によって
抵当権の抹消や所有権の移転には応じていただけると思います。
　　(銀行等以外の○○商事のような抵当権のある場合は要注意です)
共担に入っていて、売買金額よりも抵当権の金額の多い場合でも、
銀行等であれば、部分解除に応じてくれると思います。

但し、倒産がわかった時点で、業者団体の無料相談等に早く相談して下さい。
　　(保証協会の順位保全の為です)
手附金の保証制度がありますので(下記ＵＲＬをご参照下さい)

　　（社）沖縄県宅地建物取引業協会さん
　　　 http://www.oki-takken.or.jp/ 内の以下のページ
　　　　 http://www.oki-takken.or.jp/gyoumuannai/zentakuho.htm
　　（社）全日本不動産協会・不動産保証協会さん
　　　 http://tokyo.zennichi.or.jp/ 内の以下のページ
　　　　 http://tokyo.zennichi.or.jp/ftetuke.html
　　
貴方の取引先の不動産業者の所属団体を必ず確認してください。

ご心配なのは、良く解りますが、
その不動産業者(売主)をある程度信用しないと、
殆どの不動産の取引は出来なくなってしまうのが、実情だと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

保証協会の根抵当権付で物件を安価にて購入します。
抵当権は昭和54年に360万円の設定となっていますが、
甲区に仮差押が平成12年についています。
確かに、現所有者は利息の滞納をしています。
当物件だけであれば話は早いのですが、別物件にて
同一所有者が、保障協会より3000万円の債務があります。
尚、3000万円の債務については、共同担保に当物件は含まれません。
そこで質問ですが、当物件に設定されていない抵当権について、
別物件の債務の仮差押は所有者の承諾なしに可能なのでしょうか？
例えば固定資産税の滞納なんかであれば可能なような気もしますし、
又、通常であれば共同担保の設定を行うと思うのですが、お答えください。

□■アドバイス

仮差押についてですが、
(債権者側の立場として)通常の債権取立の手続きは、
本裁判の提起→証拠調べ→判決→判決確定→強制執行（差押・競売）
の順で進みますが、強制執行をするまで、どうしても時間がかかります。
そのまま放置しておくと、
財産を処分されたり、隠匿される可能性があります。
そこで、本裁判を起こす前に、あらかじめ財産を差し押さえて、
財産の処分を防ぐことが必要になる訳です。

簡単な書面による証拠をつけた申請書類を裁判所に提出すると、
裁判所は書面審査だけで、一定額の保証金を積むことを条件に
仮差押決定をします。この仮差押は、不動産、売掛金、
有体動産（商品、機械など）のすべてについて実施できます。
そのうえで、本裁判を提起し、判決が出された後、
正式に差押え競売することになります。

不動産に担保権が設定されている場合ですが、
不動産に担保権が設定されていても、
これを仮差押えしておけば、仮差押債権者の同意がなければ、
事実上、売却などの処分ができなくなります。
このことから、債権者にしてみれば、仮差押えの取り下げと引き替えに、
売却代金から一定額の回収を図れる可能性もあります。

つまり、仮差押は、所有者の同意が無くても可能と言う事です。
そして、当然、抵当権のついている不動産で有っても
裁判所に申し立てる事は可能です。
この仮差押は、債権を有すると言う事が明白であれば、申請可能です。
売上金の未収、賃金の未払い、貸付金の未払い等、
債権と認められるものは殆ど可能だと思います。

然し、ご相談の場合は、他に担保を取ってあるようですし、
所有権を正式な売買で購入なさる様ですから、
所有権が移動した物件に対して仮差押をする事は出来ないと思います。
　(悪意と言いますか、資産の隠蔽工作とか競売妨害にならない場合)

また、抵当権のついている物件の売買についてですが、
民法５６７条には、
売買の目的物に抵当権が設定されている場合の規定があります。
買主の善意悪意を問わず(抵当権の存在を知っていても)、
抵当権の実行により、買主が所有権を失った場合は、
契約は解除されると共に損害賠償を請求できる。と規定されています。
（高原開発・涌井さん）