【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

離婚後の財産交換と名義変更について
東京・女性・２０代

両親が去年離婚しております。
現在　父は母名義のマンションを住居とし、母は父名義の一軒家に居住しております。
離婚の際に、父は司法書士等の鑑定なくも、素人程度ですが、
「マンションと一軒家を同等の価値として交換すること」を文言に残しております。
この場合、家の所有権を交換するには
（一軒家は母、マンションは父）どのような方法が必要でしょうか。
1　一軒家のローンは母が払っている。またメンテナンスも母が行っている。
実態を鑑みると母に所有権があると思いますが
法的にも母親のものとする場合に、上記文言では不足でしょうか。
2　必要な手続きと掛かる費用をご教示ください。

尚、父は再婚しており母はその状況が知らないです。
早急に母名義にする必要あり、父母は夫々合意しております。

■アドバイス

私見ですが、
専有使用期間が長期なら、時効取得も可能かと思います。
ローンも支払っているなら、実際の所有者で有る裁判を行うのも手でしょうし、
父親が協力してくれるなら、真正な所有者と言う事で、登記すれば良いとも思います。

具体的には、経費等も含め、お近くの司法書士等にご相談される事をお勧め致します。

尚、等価交換が可能かどうかは、お近くの税務署にご相談下さい。

（高原開発・涌井さん）

登記不明の古屋について
大阪・女性・５０代

当方、地主で高齢の父所有の土地の事で質問させていただきます。
借地人さんから代々相続してきた古い家屋をどうにかしたいと申し入れがありました。

建物を壊して返還するよう申し入れた所、
登記簿に借地人さんの知らない方の名前が記されていたそうです。
話を聞くと、当時のやり取りでうろ覚えだそうですが、
お父さんが不動産屋さんから買い取った時に
登記云々の最中に不動産屋が行方不明になったとの事で、
登記簿上昭和20年に売買により所有権移転登記がなされ、
昭和45年に法務大臣の命により登記を移記となっています。
不動産屋が登記簿上の人物かどうかも分かりません。

固定資産税は、今の借地人さんのお父さんが払っていた納付書が残っており、
現在は大分前から評価も低い為、税額無しとの事で
登記簿上の人物からは一切連絡もなく何でこのような状態になっているのか、
記載されている住所も古いもので、
個人情報保護で現在存命中かどうかもわからず、
たぶん代替わりになっていると思われますが、
取り壊しによって役所から何らかの連絡が行くと、
寝た子を起こすようなトラブルにならないか困っておられます。

当方地主ですが、このようなややこしい物件を残されても困りますので、
どのように事を運んでいけばいいかお知恵をおかしいただきたいです。

■アドバイス

私見ですが、
ずっと、自己若しくは父親の所有建物と思って使い、
且つ固定資産税まで納付していたのなら、
時効取得を土地賃借人が主張すれば良いでしょう。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%8F%96%E5%BE%97%E6%99%82%E5%8A%B9

http://www.courts.go.jp/osaka/saiban/madoguti/

（高原開発・涌井さん）

東京・女性・３０代
3年前、区画整理中の仮換地の建売分譲住宅を購入しました。
購入時に買主に清算金の負担は無いと聞いていたので、
換地処分について気にもとめていませんでした。

しかし、最近になって区画整理組合から清算金の徴収の知らせがありました。
物件購入時の契約では、清算金が発生した場合、売主負担となっています。
本来ならば売主に支払ってもらうところですが、売主がすでに倒産してしまっています。
組合に相談すると、その場合は現所有者の私に支払ってもらうしかない
と言われてしまいました。

泣き寝入りで支払うしか方法がないのでしょうか。

■アドバイス

土地区画整理の清算金は、整理前の土地と整理後の土地をそれぞれ評価し、
整理前の権利価格が整理後の評定価格よりより多いときは
地権者へ交付され、逆の場合は地権者より徴収します。
今回の場合は、交付されず、徴収される事になる
と言う事かと思います。

仮換地の購入の場合、換地が確定する前に、
従前の土地の共有持ち分を買って登記すると言う処理が行われます。

つまりは、実際に家を建てる場所（実際に購入した土地）とは違い、
従前の土地の一部の権利を取り敢えず持ち、換地が確定すると、
家を建てた土地（実際に購入した土地）と換えると言う処理になります。

ですから、換地が確定しますと、また所有権移転登記もやる必要がありますし、
抵当権設定登記もやる必要が有ります。
簡単に言いますと、登記料関係の経費も２倍必要と言う事です。
（組合が売る保留地は確定していますので、
１回で済む筈ですし、清算金も無い筈です）

契約書上は、清算金の授受若しくは支払いは、
売主（従前の土地所有者）となる場合が多いのですが
（場合によっては２度目の登記料も従前の土地所有者とする場合も有り）、
その売主が倒産した場合は、その契約の履行も難しいでしょう。
組合に清算金を支払うのは、仕方の無い事ですし、
そうしないと組合は解散も出来ず、仮換地のままで換地も行われなくなります。

私見ですが、その清算金を倒産した従前の土地所有者から、
如何にして回収するかを考えるしかないかと思います。
また、２度目の登記の件もご確認下さい。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　土地の面積が登記面積より小さかった場合の建替えについて

兵庫・男性・４０代
土地の面積のことでご相談させていただきます。
六年前に中古住宅付きの土地を購入しました。
（公簿取引でした。）
現在、建替えを検討中で、敷地測量をしていただきました。

その結果、現況測量の面積が、
登記面積よりも７０平米近く小さいことがわかりました。
（現況面積＜登記面積）

中古住宅付き土地を購入の際には、公簿面積でローンを組んでおり、
今回建替えするにあたってローンの申し込みをするのに
７０平米小さくなってしまいます。

更正登記が必要になる可能性もあり、
その費用はいくらくらいでしょうか？

また、その費用は買い主が支払う費用でしょうか？

現況面積がこれほど小さいので、
広い面積（公簿面積）の土地代を支払ったことになるのではないかと腑に落ちません。

□■アドバイス

私見ですが、
地積更生登記費用は、土地家屋調査士によってかなり違います。
公簿売買は実測清算無しですから、
地積更生登記費用はあくまでも購入者負担となろうかと思います。

追加です。
恐らく、今回の測量と言うのは工務店等が行ったものだと思いますが、
７０㎡と言うと約２１坪ですが、そんなに減ったのですか？
公簿面積が解からないのですが、
２００坪以上の大きな土地で有れば別ですが、
そんなに減ると言うのは、何らかの原因が有る様な気が致します。
例えば、元は山林で斜面だとか。隣地所有者が境界を追ったとか。

公図と現地の比較を取り敢えずはされてみましたか？
明らかに形状が違うとか、幅や奥行きが違う場合は、
土地家屋調査士にその原因を調べて貰った方が良いかも知れません。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　親族間での住居移動と名義変更について

三重・男性・３０代
相談したいのですが、現在土地は私の父名義で
二世帯住宅（1階両親名義）（２階私と主人）で
１階部分のローンは返済済み、
２階部分が残り１５年主人名義で残っております。　
今回私たちが妹の名義のマンションに移り（ローンはなし）
妹が２階に住むことになったのですが、
家の名義もこの際変更したほうが、よいのでしょうか？
その場合　主人と妹の売買という形になるのでしょうか？　
残りのローンは私たちが払う予定です。

お互い住所変更だけとりあえずすませて、
いずれ、名義を変更したほうがよいのでしょうか？　
お知恵をおかしください。

□■アドバイス

私見ですが、
居住用財産の３０００万控除、もしくは買い換え特例を使えば、
双方とも売買を行う事はそれ程難しくは無いでしょう。
負担するのは、登記料・取得税・印紙税等となります。
但し、これらは住民票を移動してから、
使える期限が限定されておりますので注意が必要です。

ローンについては、マンションを担保に入れて
そちらへの融資に切り替えが可能か、
銀行にご相談されれば良いかと思います。
その場合は、抵当権設定登記料等も必要となります。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　低廉譲渡について

北海道・男性・３０代
土地購入に関する質問です。
自宅敷地の一部がある会社の土地で、もともと駐車場として(無料)使用していましたが、
自宅リフォームに伴い自宅の一部分がその土地に入ってしまいました。
これを機に購入を考えていますが価格についての質問です。
購入を考えている土地は50坪程度で、路線価を基準とすると800万程度です。
私としてはもう少し安い金額を考えていましたが、低廉譲渡に当たるためダメだと言います。
一般的に会社(私とはまったく関係のない会社です)から個人への土地譲渡の場合、
路線価を基準とした金額のどの程度安いと低廉譲渡となるのでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、
恐らく会社の代表者と同一若しくは役員と同一
と言う事かと思いますので、親族間売買と言う事でしょう。

その場合は、路線価が基準となるでしょう。
もっと安くしたい場合は、不動産鑑定士にご相談し、
それなりの根拠の基に税務署と交渉する事になるかと思います。

詳しい事は、会計事務所・不動産鑑定士にご相談下さい。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　親族間での贈与と等価交換、名義変更について

東京・男性・４０代
初めまして。
私と兄と母親で同じ土地と建物を所有しています。
４分の１が私名義です。今、そこに兄夫婦と母が住んでいます。

私の持っている土地を母か兄に無税で贈与する事は可能でしょうか。
私の土地価格は２５００万で建物価格は６０万ほどです。

母はその他田舎に２５００万の土地と６５万の建物を持っていますので
交換をしようと思いましたが、土地の大きさなどで等価交換できないと言われました。

この家族で分け合っている土地から名義を抜ける方法があればと思っています。
問題は兄も母もこの土地を私から買う意思が無い事です。
どうぞご意見などありましたら宜しくお願い致します。

□■アドバイス：１

私見ですが、
贈与を無税で行う方法は無いと思います。

ただ、登記上の事に限定しますと、
錯誤による登記を真正な登記に直すと言う事は可能かと思います。
例えば、貴方は全く持分に値する金員等を支払っていなかったのに、
持分登記をしてしまった。それは現実とは違うので、
登記自体が間違っていた。みたいな感じでしょうか。

詳しい事は、お近くの司法書士等にご相談されては如何でしょうか。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご意見ありがとうございました。
参考になりました。

実は私の若い時に父が突然死し、今の状況になっています。
そう言う訳で登記自体が間違っていたという事が可能かわかりませんが、
詳しい所を司法書士の方に聞いてみようと思ます。

□■アドバイス：２

共有持分放棄という方法もあるのではないでしょうか？
共有者が持分を放棄すれば、その持分は他の共有者に帰属するとあります。

（ハマ不動産・小野さん）

□■アドバイス：３

私見ですが、
共有持分放棄については、基本的に放棄する事は可能ですし、
他の共有者に対して登記変更請求権を持つとされていますので、
他の共有者(兄・母)に名義変更を請求することが可能となります。

然し、税金的には贈与となりますので、他の共有者(兄・母)は
贈与税と所有権移転登記費用を負担する必要があるかと思います。

やはり無税での贈与は難しいのでは無いでしょうか。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　マイホーム売却の3000万円特別控除について

長野・男性・４０代
転勤に伴い、賃貸物件にしたマンションの売却益が生じ、
その際の税金についてお伺いいたします。

4000万で購入したマンションに2年居住し、転勤したのち賃貸にしました。
賃貸期間は3年2カ月です。売却金額が4500万なので単純に500万円の売却益が生じます。
（取得費や諸手数料を差し引いても売却益が数100万でてしまいます）

マイホーム売却の「3000万円特別控除」は居住していない期間が3年以内
という規定ですが、わずが2か月を超過しただけでも
この特別控除が受けられなくなるのでしょうか？

何か良い節税対策がありましたら教えてください。

□■アドバイス

私見ですが、
居住用資産売却の３，０００万控除は、
住まなくなった日から、３年後の１２月３１日までの間の譲渡が対象
となっている筈だと思います。再度日付の確認を行ってみて下さい。

また、買換えを行う場合は、特定事業用資産の買換え特例を使う
手段も検討出来るかとも思います。

詳しい事は、お近くの不動産業者・会計事務所・税務署等に
ご相談されては如何ですか。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　借地権売却後の所得税額ならび手続きについて

東京・男性・７０代
借地権売却後の所得税額ならび手続きについて：

昨日、８０m2の土地、借地権終了に伴い千八百万円にて
地主に売却しました。
取り壊した２階建て家屋の所有者は高齢のため
施設ににて療養中のため本人に代わり法定後見人のとして
税務上すべきことお伺いします。
どうぞよろしくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、借地権の長期譲渡所得の申告に該当すると思います。

譲渡所得は
『収入金額（譲渡価格）』－『資産の取得費＋譲渡費用』－『特別控除』＝『譲渡所得』
で計算し、
この譲渡所得に対し恐らく、
譲渡所得税率１５％ 住民税率５％ 合計２０％
の納税ということになろうかと思います。

確定申告で行いますが、
詳細は国税庁のＨＰ　　http://www.nta.go.jp/
にてご確認願います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　中古住宅の共有分の移転登記について

兵庫・男性・５０代
中古住宅を購入しましたが、
その団地には居住者の共有物になっている集会所と土地があります。
通常の売買では持ち分が付随して売買されると思いますが、
購入した物件は、元の持ち主が行方不明で、
住宅だけが業者の手に渡って売りに出されたものでした。
そのため、共有分の移転登記がされていません。
居住をつづける限り、不都合はありませんが、
将来、転居することになった場合のために、正常な状態、
すなわち共有分の移転登記を行いたいのですが、
どのような手続きをすればいいのでしょうか。

□■アドバイス

私見ですが、
民法162条の20年の時効取得(下記をご参照下さい)
で行うのが比較的簡単かと思いますが、
他の方法も含めお近くの司法書士等に
ご相談されることをお勧め致します。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%8F%96%E5%BE%97%E6%99%82%E5%8A%B9

（高原開発・涌井さん）

相談内容　重要事項の記載事項の不履行について

北海道・男性・３０代

重要事項説明書に記載された内容が実行されていなかったことについて。

8年前に中古住宅を不動産業者の仲介により購入しました。
その際、重要事項説明書に、引き渡しまでに
・売り主側が地下室を登記する。
・境界石標（4か所）を引き渡しまでに売主が明示する。
となっておりましたが、どうやらなされていないようです。
引き渡し時に確認しなかったのですが、
今住宅ローンの借り換えをしようとしたときに、銀行から指摘を受けました。
8年半経っていますが、この場合、売主または
不動産業者に履行を依頼することができるのでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、
民法上の債権の消滅時効(下記ご参照下さい)は１０年ですから、
まだ契約書の履行を求めることは可能かと思います。
尚、短期消滅時効には該当していないと思いますが、
併せてご確認下さい。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%B6%88%E6%BB%85%E6%99%82%E5%8A%B9

（高原開発・涌井さん）

相談内容　明治時代の口約束と購入について

長野・男性・５０代
始めて利用させて頂きます。御相談内容は以下の通りです。

2003年個人売買にて、
約4年間空き家となっていた家屋土地を売主A氏より購入し、
当初より隣家B氏との境界が不明瞭のまま今日に至っている。
自己で計測の結果、固定資産税の記載評価面積のとうり、
明らかに隣家B氏が菜園として使用の部分、
約20坪も当方の評価面積に含まれている事が判明。

早速売主A氏に聞いてみたところ、
A氏とB氏は親戚筋で明治期に金銭の貸し借りがあり、
借りたA氏側が残債の未返済分の代わりとして、
上記20坪の半分である約10坪をB氏側に提供したのだと教えられた。
その件は口約束で交わされ、覚え書もなく両家とも登記をしなかった。

確認せずに購入した自分にも責任があるが、
隣家使用の約２０坪分の固定資産税も既に6年分自身が支払っているのは納得がいかず、
かといってA氏も悪意はなく、私に譲渡後はB氏側がそこを使用していないとの認識でいた。
近隣の為、穏便に済ませる方法はないか。

この様な状況ですが質問は以下の通りです。
1.明治期の口約束も効力はあるのか
2.効力があるとすれば隣家使用部分が非常に隣接しており気使いが多い為、
　仮に私が約10坪を購入希望する場合、費用負担はどうなるのか。(売主A氏が負担?)
3.効力がないとすればどうすべきがベストか。
　
　以上よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが
>1.明治期の口約束も効力はあるのか

　効力が有るといいますか、
　実際にB氏側が自己所有の土地と思い、何十年も耕作していて、
　A氏側もそれに異議を唱えなかったとなりますと、
　民法162条により、B氏の時効取得となるだろうと予測されます。
　時効取得については、下記ＵＲＬをご参考になさって下さい。

http://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC162%E6%9D%A1

>2.効力があるとすれば隣家使用部分が非常に隣接しており気使いが多い為、
　仮に私が約10坪を購入希望する場合、費用負担はどうなるのか。(売主A氏が負担?)

　素人間売買ですから、売買契約書の内容及び民法に沿って解決されるべきとは思います。
　揉めた場合は、
　民法上の錯誤(95条)若しくは詐欺(96条)による契約を主張し、
　売主A氏に、問題解決もしくは実損の損害賠償を求めるとか、
　売買契約の解約・取り消しを求めるとか、
　という交渉もしくは民事訴訟を行うことになるのではないかと思います。
　

（高原開発・涌井さん）

相談内容　固定資産税について

香川・女性・３０代
今年の１月８日に土地の所有権をして
そこに念願のマイホームを建てたのですが
８月２０日本日、前の所有者と不動産屋がやってきて
固定資産税が引き落とされているから
この金額を支払ってください！と言われました。
１月１日までの固定資産税は本当に当方が払わなければならないのでしょうか？
誰か詳しく教えていただけないでしょうか？
よろしくお願いします。

□■アドバイス

通常は契約書に書いてありますが、無い事を前提に話すと、
まず、法的にはどちらがどのように負担するかは、決まりはありません。
あくまでも、１月１日に所有している人に都税から請求が来ます。
一般的には、関東なら１月１日から１月７日までは売主の負担。
１月８日から１２月３１日までの分を買主が負担します。
３６５日で計算してください。
但し、関西では４月１日を起算日にしているケースもあるかと思います。
最近はないですが気をつけて。

（日建ホーム㈱　福島さん）

相談内容　個人売買した土地の登記トラブルについて

神奈川・男性・３０代
叔父の土地売買のトラブルについて相談させてください。
平成4年に近所の人に土地を個人売却しました。
特に契約書もなく口約束程度で売ったようです。

平成16年に買主が登記をした際に、
元々売買したはずの土地以外の敷地も登記したようです。
これは売買したつもりの土地と登記された土地がつながっているためです。
現在、買主は自分の土地と言い張っています。

そもそも口約束とは言え、
合意して売買した土地以外まで登記をすること自体、
契約違反だと思いますが、いかがでしょうか？

また、この話は最近買主が言ってきたようで、
判明した時点で公表せず、扱いについて、
追加契約、契約変更などの話を
この5年間言ってこなかったことにも悪意を感じます。

お互い近所ということもありますが、
私の親も売るつもりでなかった土地を
駐車場として利用していることもあり、不安に陥っています。

本件については、泣き寝入りするしかないのでしょうか？
もしくは違法性を証明する手段はあるのでしょうか？
教えて頂けると助かります。

□■アドバイス

私見ですが、
登記時には、売渡証書も作成しているでしょうから、
かなり難しいでしょう。

民事上の詐欺による契約を主張する事になるかと思いますが、
これを立証するのはかなり難しいのでは無いでしょうか。
また、刑事上の詐欺の場合は警察等に相談する事になる
と思いますが、これは更に難しいと思います。

領収書等やメモ、何でも良いのですが、
実際に売った土地の地番が入っているものが存在し、
且つそれと移転登記された地番に差異が有る事が
必要かと思います。兎に角、
契約が成立した時点と登記の差異を証明する書類等が
無い事には、何とも出来ないと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　権利書を無効にする方法について

海外・40代男性
私が単身赴任で海外にいることもあり、
権利書や実印、印鑑証明は妻に管理してもらっていました。
しかしその後、離婚したのですが、
元妻が私個人の名義である不動産の権利書や実印を返してくれません。

このような場合、遠隔地から、当該法務局に対して何らかの手続きをとるなど、
元妻の持っている権利書を無効するための手段はあるのでしょうか？

□■アドバイス

不実登記防止申出の制度が昨年の法改正でできたのですが、
海外からの本人の申請は基本的にはかなり難しいと思います
（法の規定した要件からは外れてしまいます）。
　　
しかし、事情が事情ですから、当該法務局の登記官に
「不実登記防止の準用はできないか」
とお願いしてみてはいかがでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ありがとうございます。法務局に電話して解決しました。
私自身が海外にいて、住民票もなく、印鑑証明の期限も3ヶ月ということで
抹消されているらしいので、権利書だけでは何もできないと言うことでした。

相談内容　一部を宅地として利用する原野について

山梨・30代男性
登記簿上、「原野」となっている土地を取得したのですが、
その半分以上は自然林（雑木林）となっています。

宅地として建築する予定の部分は、実質、旗状の草原部分だけで、
その他は、一切、手を入れない予定です。

この場合、固定資産上はどのような扱いになるのでしょうか？
（よく、「現況で判断される」と聞きますが、
　「そのままでは、全体に宅地並みの課税がされる」とも聞いたことがあります）
　　
全体では1,000坪を超えてしまうのですが、この場合、
分筆し、地目を宅地にした方が良いのでしょうか？
それとも、そのままでも構わないものでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、固定資産税は各市町村に納付しますが、
ほとんどの場合は現況主義だと思います。
土地の地目や建物の登記の有る無しとは関係無いようです。

土地の場合は筆毎にかけているようですから、
分筆しないとその筆が全て宅地並みとみなされると思います。
ですので、分筆はやはり必要だと思います。
地目は原野ということですから、変える変えないは、あまり関係無いと思います。

なお、市町村による違いも多少はあるでしょうから、
地元市町村の税務課等に詳しいことはご相談された方が宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

アドバイスありがとうございます。やはり、現況主義とのことですね。
ご指摘通り、分筆だけはしようと思います。
また、いずれにせよ、役場へ相談することにします。

相談内容　登記時の名義について

東京・20代男性
妻の両親と資金を出しあい、
土地を購入して、二世帯住宅を新築することになりました。
妻の妹は結婚前で両親宅に住んでおり、今後も妹は両親と一緒に
暮らすことになりますが、今回の妹の支払い負担はゼロの予定です。

そのため、将来、両親が亡くなったとき、
妹との相続の問題も出てくると思い、悩んでいます。
資金の金額・ローンの負担額にもよりますが、
この場合、土地・建物の名義をどのようにすれば良いのでしょうか？

□■アドバイス

基本的には、共有者のそれぞれの支出金額
（ローンの場合は借り入れの割合）に準じた持分となります。
妹さんには、通常は持分は有りません。
ご両親の一方、もしくは、両方が亡くなった場合には、
当然、相続の問題は発生しますが、結婚等により別居した場合は、
通常は、それなりの金銭等の支払いによって、解決する場合が多いかと思います。
同居を続けているのであれば、
妹さんが共有者となっても、それ程問題はないと思います。

具体的に、何が悩みなのか良く解らないのですが…。
妹さんに相続をさせたくないということでしょうか？
それとも、最初から妹さんの持分にしたいということでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

お返事頂きましてありがとうございます。

説明不足で申し訳ありません。両親は我々夫婦に老後を任せたいと言っており、
二世帯同居になったのですが、妹は、結婚し、所帯を持っても、
両親との同居を希望しています。後々のことを考えると、
　　　・持分に妹を加える（資金を負担させる）べきではないか？
　　　・しかし、まだ独身なんだし、その時はまた考えたらどうか？
　　…と、なかなか決まらない状況でした。

土地建物それぞれに共有名義で登記することに変りは無いのですが、
将来、妹所帯も同居となると、なかなか難しい問題です。
　　
今後、相続の時にももめるのではないかと思い、いったん白紙に戻し、
お互い、最良の方法を考えようということになりました。
貴重なお時間を割いてくださり、ありがとうございました。

相談内容　死因贈与契約にともなう仮登記について

大阪・30代男性
私は同性のパートナーと同居しております。
万が一の時のことを考えて、死因贈与契約をお互いに結んでおり、
不動産である私のマンションを死因贈与契約に基づき、
仮登記しようと考えています。

ただ、銀行とのローン契約（ローン返済中です）に
第三者に権利を譲り渡す場合は書面にて報告し、
銀行の許可が必要とのくだりがあります。
仮登記もこの第三者に譲り渡す場合にあたるのでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、仮登記は権利の順位保全のために行うものであり、
譲り渡す場合とはいえないとは思いますが、
トラブル防止のためにも銀行には事前に連絡をしておくべきかと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井さま、ありがとうございます。参考にさせていただきます。

相談内容　夫婦間で共有する不動産の登記割合変更について

神奈川・60代男性
夫婦間（婚姻30年経過）での土地及び建物の登記割合を
変更したいと思うのですが、贈与税等何か気をつけることや
不可能なことはありますでしょうか？
現在、夫9妻1で登記してあるものを、夫5妻5に変更しようと思っております。
宜しくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、結婚後20年以上経過している夫婦間において、
居住用の土地・建物等の贈与の場合は、2,000万円まで控除がされます。
ご相談の件につきましては、特に問題は無いと思いますが、
登記とあわせて、近隣の司法書士等にご確認下さい。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早々のお返事ありがとうございました。
司法書士に相談してみます。

相談内容　共有名義の際の契約書の名義について

埼玉・30代男性
建売住宅を購入し、
妻と出資比率どおり1：1の共有名義で登記しようと考えています。

妻分は全額頭金で、夫分は夫名義でローンを組み、支払います。
A銀行に申し込みしたところ、すんなり審査がとおりましたが、
B銀行では、
「住宅販売主と既に取り交わした売買契約書の買主に夫の名前しかないので、
　後で税務署に指摘されるので、妻と夫を買主として、売買契約書を変更すべき」
と言われました。

そのとおり、買主を「妻と夫」に変更すべきでしょうか？

□■アドバイス：１

私見ですが、契約書の買主に奥さんの名前と印鑑を追加するだけで
済むはずですから、双方の契約書に追加した方が良いと思います
（新規に作成をやりなおす必要は無いと思います）。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
税務署に電話相談をした結果、私の解釈としては以下のとおりです。

　　・税務署では出資比率と資金の出所を確認するため、
　　　契約書に不備があっても、錯誤として認められるかもしれない。
　　　つまり、契約書の変更することまで、要求はしない。

既に売主の担当者にも契約書変更の相談をしていますが、
いつも返答がはやいのに今回は返答が遅れています。
稀なケースなのでしょうか？

□■アドバイス：２

基本的には、税務署が判断することですから、
不動産業者が確実な返答をすることについては、若干の無理があると思います。
業者の返答が遅れているのには、売主の都合等もあるかもしれません。

契約書の変更とは言わないで、奥さんの買主欄への署名と捺印の追加だけ
ということでお願いすれば良いと思います。

実際には、登記の時に共有名義にすれば足りるかもしれませんが、
金融機関には契約書の写しを提出するようになりますので、
奥さんの署名捺印の追加をした方が良いですし、
税務署に対しても、錯誤を訂正できるのであれば、
訂正しておいた方が問題は無いでしょう。
（高原開発・涌井さん）

相談内容　あやふやな登記に対する対応の仕方について

山梨・70代女性
40年前、分譲住宅を購入しました。
片側が行き止まりになっている道を挟んで、3件ずつ建てられ、
私の家は行き止まりに一番近い場所です。

11月に地籍調査があり、公図を見る機会がありました。
すると、家の前の道路に4本の線が入っており、私の家の前の道路の部分が、
お隣の家の宅地として登記されていることが分かりました
（反対側の道路は不動産業者の名前で公衆道路として登記されています）。

ちなみに、お隣は私より後に家を購入されました。
当時、道路込みの値段を不動産屋さんにお払いしてあります。
今後、売却も考えておりましたので、このような状況にとても戸惑っており、
トラブルに発展しないかと不安を感じています。
どういういきさつで、このようなことになってしまったのか、
全く分からない状況です。
　　
何をどうすれば良いのかすら、分かりません。
これからどのように対処していくと良いのでしょうか。
良いアドバイスをお願いします。

□■アドバイス

今回のご相談に関しては、実際の公図や謄本・権利書・契約書や領収書・
名寄せ帳等を見ないと正確なことはアドバイスできないと思います。

とりあえず、上記の書類、特に、権利書と契約書・領収書を揃えた上で、
お近くの司法書士事務所にご相談に伺うのが宜しいかと思います。

なお、公図や謄本はご自分で法務局に行くことが可能であれば、取れますが、
難しいようでしたら、司法書士にお願いすれば、取っていただけます。
名寄せ帳は市町村役場の税務課等に、印鑑・身分証明書持参で行けば、取れます。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、この度はアドバイスをありがとうございました。
資料を揃え、司法書士さんのところにご相談したいと思います。
ありがとうございました。

相談内容　住宅購入のための夫婦共同貯金について

愛知・30代男性
はじめまして。30代前半の会社員です。
住宅購入のため、今年から夫婦でひとつの銀行口座に
お金をためていこうと決めました。

選んだのは、妻が働いていたときに貯蓄していた妻名義の銀行口座で、
当初には150万円ほどありました。
その後、私の給料口座にまとまったお金ができるたびに
妻の口座に振り込み、現在、300万円ほどになりました。

少ないですが、来年、住宅を買うための資金に充てようと考えています。
そこで、質問が2つあります。

　1.今年、妻名義の口座に振り込んだ約150万円には、
　　贈与税はかかるのでしょうか。

　2.来年、この300万円を住宅購入に使う場合、
　　どのようにしたら一番節税できるのでしょうか。

以上、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが、贈与は年間で110万円まで控除できますし、
残りの40万円についても、夫婦で生計を共にしているので、
贈与税に関しては大丈夫だとは思います。
しかし、確実とは言えませんので、
税理士等の専門家にご相談することをお薦め致します。

なお、住宅の購入の場合は、決まった控除がありますので、
それ以外の節税に関しては、やはり、専門家にご相談した方が良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、アドバイスしていただき、まことにありがとうございます。
専門家に一度、相談してみることに致します。

相談内容　

東京・40代男性
現在、二世帯住宅に住んでいます。
1階と2階で世帯が完全にわかれ、2階は内階段ですが、玄関は別です。
両方の玄関の間には、鍵のかかるドアがついています。

もともとは2階はアパートにしていたのですが、12～3年ほど前に改築いたしました。
その時は深く考えないで共有登記にしたのですが、最近になり、区分登記にすれば、
小規模住宅減税（200平米）の適応が倍（400平米）になるのを知りました。

そこで、区分登記に変更したいのですが、現在残っているのは、
改築の時の領収書と簡単な見取り図ぐらいしかありません。
特別な書類等が必要になるのでしょうか。
ご回答、よろしくお願いします。

□■アドバイス：１

共有登記にしてから、どの程度の時間が経過しているのかわからないのですが、
「共有登記を錯誤」を原因として区分所有にする更正登記をすれば、
可能かとも思います。
詳しい事は、個々の事情により変わると思いますので、
お近くか、知り合いの司法書士さんにご相談下さい。
　　東京の場合は東京司法書士会（ http://www.tokyokai.or.jp/ ）の、
　　 http://www.tokyokai.or.jp/members/index.html
　　より、検索もできます。
　　ご相談なさる場合は、
　　「共有登記を錯誤で区分所有に更正する登記をしたいのですが、
　　　お願いできますか」
　　と、お尋ねになると良いと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

□■アドバイス：２

建物区分登記は対象の建物が
各々構造上・利用上分離独立している必要があります。
以前はアパートとして利用されていたようですので、
区分することは可能かと思われます。
必要書類としては各階平面図、建物図面（抵当権が設定されている場合は
登記所の管轄にもよりますが、共同担保目録）が必要になります。
いずれにしても土地家屋調査士に依頼することをお奨めします。
（八雲産業・山田高志さん）

■□相談者より

涌井様、山田高志様、すばやいご回答ありがとうございました。
昨日まで、いまさら無理ではないかと心配していたのですが、
なんとかなりそうな気がしてきました。
図面を持って、相談にいってみようと思います。
また、質問することもあるかもしれませんが、その時はよろしくお願いします。

相談内容　

東京・20代男性
祖父が登記書を盗まれてしまいました。
万一、第三者に悪用されてしまったら…と思うと心配です。
（それを担保にヤミ金などでお金を借りられてしまったら…など）

警察に届けたあと、何をどうすれば良いのでしょうか？
万一、第三者に悪用されてしまった場合、どうなってしまうのでしょうか？

□■アドバイス

土地建物の登記は「登記簿」だけではできません。
所有者の「印鑑証明」、「実印」が必要となります。
とは言っても、ご心配でしょう。
また、印鑑証明を偽造される恐れもあります。

不動産を管轄する登記所に印鑑証明を添付したうえで、
「登記簿が盗難にあったので、登記手続があったら連絡して欲しい」
と伝える旨の書類を提出して下さい。

これにより、登記所は登記手続を踏まず、連絡を入れると思います。
（Fudosan.JP参加エージェント）

相談内容　

私の祖母は農家で畑や田んぼを所有しております。
先日、祖母が亡くなり、世帯主の名義変更をしないと
農業が出来ないと親戚の者に言われました。世帯主の名義変更は、
祖母が亡くなってからいつまでに済ませば良いのでしょうか？
また、土地や田畑の名義変更はいつまでに済ませればいいのでしょうか？

□■アドバイス

名義変更しなければ農業ができないと言うのは役所
（あるいは農業委員会？）が言うのでしょうから、役所に行って
名義変更の手続きすればよいのではないですか？
そのために登記の所有者を変更する必要があるなら、
司法書士に頼めばよいと思います。
自分でやりたければ、法務局に行って書式や必要書類を教えてもらい、
自分でできるでしょう。いつまでという決まりはないと思います。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

相談内容　

はじめまして。中古住宅の売却時に精算する固定資産税について質問があります。
物件の契約時に「固定資産税は昨年実績で精算しましょう」と、
相手側の不動産屋から提案があり、自分側の不動産屋も
「税額は同じか低くなるので問題ないでしょう」との話で、
一度取り決めを口頭にて行い、実際にその金額で物件引渡し時に精算をしました。

ところが、今年送付されてきた納税通知書に記載の税額は、
昨年より大幅に増額されていました。あとから調べると、
新築後3年間は固定資産税が2分の1に減額されていて、
今年から本来の税額になったことに気が付きました。

この場合、相手側に固定資産税の追加を請求をすることはできるでしょうか？
よろしくお願いします。

□■アドバイス

引渡し時に精算した固定資産税は昨年のものと思われます。
固定資産税の精算は、1月1日現在の所有者に請求されます。
今年貴方に請求された固定資産税は、
既に貴方の名義になっている不動産に請求されたものですので、
さかのぼって売主に請求することはできません。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

ご返事ありがとうございます。
説明がうまくできていなく申し訳ありません。
私が売主で相手が買主です。

今年の1月1日の所有者が私で、その税額が判明する前に一度精算したところ、
正式な税額が大きく乖離していたため、追加で請求をしたいと考えています。
しかし、すでに取引は完了しておりますので、
買主の支払う義務はなくなっているのでしょうか？
精算のやり方は口頭で話をしていて、覚書などの書類はありません。

　　よろしくお願いします。

□■アドバイス２

売買契約書の約款に公租公課（固定資産税等）の精算方法について
書いてあるはずです。どのような定めになっているかご確認下さい。
契約書のに定めに従って再精算することが一番良い解決策です。

次に、固定資産税等の精算書又は計算書は作成されていますでしょうか？
その中の記述に、
「万一、本年の固定資産税等税額が昨年と○○円以上差がある場合、
　再度精算するものとします」などと書いてありませんでしょうか？
書き込みが有れば、それを根拠に再精算します。

不動産会社の担当者はこの件に関して無視したのでしょうか？
相談者さんは、今回の取引で仲介手数料を支払っておられると思いますので、
当然仲介業者は動いてくれるはずです。金額が大きく異なる場合は
買主側に対して再精算するよう連絡をしてくれるものと思います。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

ご返事ありがとうございます。
契約書では引渡し日を境に1月1日からの日割り計算となっています。
また、固定資産税の計算書は、昨年の税額からの計算式しか示されていません。
再精算に関する記述はありません。

不動産の担当者には連絡済で、買主側の不動産屋経由で
買主側に請求をしていますが、買主側は取引は完了しているので
支払う意思はないと主張しているようです。
また、不動産の担当者も「固定資産税は当事者同士の事柄なので」と
積極的には動いてくれません。

このような状況のため、相談に乗っていただける場所を探していて、
ここを見つけた次第です。

このまま、時間だけが過ぎてゆくのも困りますので、
解決手段としてどのような選択肢があるのかご教授いただけるとうれしいです。
よろしくお願いします。

□■アドバイス３

契約書を作ったのは仲介した不動産会社のはずです。
固定資産税の精算だけが当事者同士の事柄でないとおもいます。

昨年の税額と今年の税額との差額をどうするかが書面で残されていませんので、
仲介した不動産会社に動いてもらう事と、
買主さんとの話し合い以外に、解決策は無いと思われます。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

ご返事ありがとうございます。
仲介した不動産会社（売主側）は、まったく何もしてくれていないわけではなく、
買主側に再精算の要求と意思の確認はしてくれています
（買主側の不動産会社が積極的ではないようです）。
その結果、買主側は取引終了しているので支払う意思がないと言っているようです。

固定資産税との差額をどうするか書面がないときでも、
差額を買主側に請求することは可能であり、
不動産の一般取引慣例などにおいても何ら問題はないと理解していいのですね。

買主と直接会って話し合いで解決しようと思います。
アドバイスありがとうございました。

相談内容　

はじめまして。住宅ローンの債務者の変更についての投稿に少し近いものがあるのですが、
私が約8年前に4700万円で住宅を購入し、1人住まいをしていました。
　　
4年前に田舎に居た母が体を壊し私の自宅で引き取ることになり、
その際、うちの長男がこの家にて母の面倒を見るということになり、
兄に家を譲渡することとなりました。
　　
それからの住宅ローン（名義は私のまま）は毎月、
私の口座に振り込んでもらっている状態です。登記簿の名義もそのままです。
現在の残高は約3,000万円あり、査定価格はおそらく2,500万円位かもしれません。

　　　1.ローン名義人を変更することは可能でしょうか？
　　　2.売買契約を結んだ場合、残高分を借入することは可能でしょうか？
　　　3.現時点（ローン名義が私のまま）で登記簿の名義変更は可能でしょうか？

なにか良い方法があれば教えて頂きたいと思います。
よろしくお願い致します。

□■アドバイス

住宅ローンの債務者を変更する事は住宅金融公庫でしたら可能です。
住宅金融公庫又は借り入れした金融機関にご相談下さい。
名義の変更は、不動産売買、負担付き贈与など色々な方法が考えられますが、
親族間の不動産取引は専門家に相談するなど慎重に検討してください。
借入先の金融機関と司法書士、税理士にご相談される事をお薦めします。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談内容　

もし、火事になって登記書や、権利書などが
燃えてしまい紛失してしまったら、どうなるのでしょうか？

□■アドバイス

こんにちは！ご相談事案ですが、

　　１．登記書？　→　登記済証の事でしょうか？
　　２．権利書　　→　登記済証の俗称です。

ですので、１と２は同一のものです。

登記済証（俗称：権利書）は
火災で燃えようが、盗難・紛失にあおうが、再発行はされません。
このようなケースで売却する場合は、
それに替る「保証書」というものを作成する事になります。
出来るまでの期間は概ね２～３週間位かと思われます。

ですので、万一紛失等の事態になってしまっても売買には影響ありません。
　　※明日所有権移転の手続きだ！　等の場合は影響が出ますが・・・

具体的なお手続方法等については、お近くの法務局に聞けば教えてくれると思われます。
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

■□相談者より

藤原様、お返事ありがとうございます。
とても無知な自分に恥ずかしくなりましたが、質問をして良かったと思いました。
結婚をしマンションを購入しましたが、権利書は大事になくさないようにと、
両親は言うものの、もし紛失してしまったりしたらどうなるかは、
私の周りでは誰も知りませんでした。
問題が、解決してよかったです。ありがとうございました。

■□相談内容　　

相続税申告のとき納税猶予と申請していた農地の一部（５％程度）が
水路組合に収用したいといわれました。
収用金をもらわなければ納税猶予は変わらないと
水路組合の人が言っていますが本当でしょうか。

□■アドバイス

収用金を貰う貰わないは関係ないと思います。
納税猶予の場合は確か２０％までの農地は売却可能だったと思います。
その部分の納税をすればｏｋのはずです。
詳しくは税務署でお尋ねになり確かめてください。
（紀州不動産・森田喜美夫さん）

■□相談内容　

「私道についての固定資産税の課税基準について」ご教授下さい。
法規制或いは通達であればどのようなものでしょうか。

□■アドバイス：１

こんにちは！
私道については、管轄行政庁（区役所・市役所・町役場等）で
一定の届出を行えば非課税となるのが一般的です。
まずは役所にあたってみては如何でしょうか？
（藤原浩行さん）

■□相談者より

藤原さん　ありがとうございます。
「私道については、管轄行政庁（区役所・市役所・町役場等）で
　一定の届出を行えば非課税となるのが一般的です」
とのお答えを頂き、早速　監督行政庁へ出向いたのですが、
納得出来るような答えが貰えずにいます。
思うに、地方税法か何かに規定されてるように感じるのですが。
如何なものでしょうか？

宅地分譲後、当該宅地内に私道がある場合、私道（幅員4ｍ）を通り
2筆の宅地に侵入しなければ入れない。（旗竿宅地）
この場合の私道には固定資産税が課税されるのでしょうか？
課税、非課税に関わらず　その理由をご教授下さい。

□■アドバイス：２

なるほど！　旗竿型の土地なんですね。
だとするならば、固定資産税等は非課税とはならないように思われます。
なぜならその「実態上道路」は、何だかんだと言ってはみても、
結局基本的には相談者さんの専用通路であり、
不特定多数の人が常時利用可能な「私道」では無いからです。
（藤原浩行さん）

□■アドバイス：３

固定資産税軽減実務書をご紹介いたします。よく書かれていますよ。

　１．こんなに簡単！！固定資産税を安くする法
　　　　エヌピー通信社・2,100円（税込）
　　　　　いわゆる「お勉強」タイプの本ではなく、どうしたら安くなるかが
　　　　　実践的に書かれています。素人の方でも分かりやすいです。

　２．固定資産税を安くする法
　　　　ハート財産パートナーズ・600円
　　　　　上記１のダイジェスト版（小冊子）です。

（ハート財産パートナーズ・松本さん）

■□相談内容　

田舎に土地を有しています。
土地の地目は、宅地で、
毎年２万円程度固定資産税を払っています。
現況は、竹木、雑草が茂っています。
もし、山林に地目変更登記が出来たら、固定資産税は、安くなるのでしょうか？

□■アドバイス：１

固定資産税の課税は現況で課税していますので
単に登記地目を山林に変更したところで
固定資産税が下がることはありません。
（ネスト・古屋さん）

□■アドバイス：２

松本と申します。先般の古屋様のご指摘通りですねぇ。
おそらく現況「雑種稚」で賦課されているものと思われます。
山林と雑種地とでは固定資産税が数倍違います。
　　
上記と関連いたしますが、もし相談者様の田舎で
落葉樹の山林をお持ちの場合は注意が必要です。
なぜかと申しますと、土地の利用状況調査は毎年１月１日時点で
撮影される航空写真を手がかりに判断されます。
通常この時期は葉も落ちて、
空から見た場合は「雑種稚」と判断されてしまう場合が大だからです。
（山林⇒雑種地）
その場合はすぐに役所の資産税課と掛け合う必要があります。
（固定資産税は声の大きいほうが勝ちです！）

「固定資産税を安くする法」という素晴らしい本があることを
ご紹介しておきます。安くする方法が満載で、資産税課の職員も読んでいます。
　　出版社　エヌピー通信社　2,000円＋税
大きい本屋さんなら売っています。
（ハート財産パートナーズ・松本さん）