【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

大阪・女性・３０代

賃貸している物件につきまして、貸主側からの解約申し入れについて
教えていただきたく、メールさせていただいております。

私の両親が、住んでいる持ち家の隣を、数年前に購入、現在賃貸をしております。
昨年父が亡くなり、その直後に母も病気となりました。
精神的にも、身体的にも弱ってしまった母を支えるため、
娘であります私家族は実家の横に住むために職を変え、帰って来ようと思います。
また、母の病気・精神状態を考えますと、このまま賃貸業を続けていくことにも
自信がないようで、不可能かと思われます。

隣に現在住まれている方とは、顔見知りになり、上記を説明すると、
契約書にあるとおり、貸主からも６ヶ月の猶予があれば解約を申し入れる
ことができるとありますし、隣の方も、他を探しますと、理解していただけました。

現在、不動産屋から、正式な解約申し入れの文書を書くようにと言われていますが、
上記の内容、そのままでよろしいのでしょうか。
もしくは、上記だけでは、正当事由とならず、他に何か書いたほうがよいのでしょうか。
もしくは、立退き料・敷金全額返還・引越し費用の支払い等、
詳しく書く必要はあるのでしょうか。

母も、気持ちよく出て行ってもらいたいから、と、すでに、
敷金は全額返還すること、引越し代はお支払いすることは伝えたようです。
ただ、それ以上は必要かの判断はつかず、オファーはしておりません。

文書で書くべき内容、支払うべき項目、また上記の理由ではもしもよくない点等があれば、
アドバイスをいただけないでしょうか。よろしくお願いします。

■アドバイス

賃借人が退去に関する承諾書、若しくは賃貸借契約の解約の申込書を書いてくれるなら、
何の問題も無いと思います。

敷金、引越し代については、領収書を頂いておけば良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

複数店舗の立退き交渉について
千葉・女性・３０代

はじめまして。よろしくお願いします。
立退き料についての相談です。

築40年のアパートを老朽化で建て直しをしたいのですが、
店舗４件中３件が立ち退き料として1000万円を要求しています。

契約更新はしているものの、家賃値上げも何十年とままならず、
駅から２分という立地条件にも関わらず、
近隣のアパート賃料と変わらない賃貸料で今までやってきました。

５年程前に建て直しをもちかけた際に住居部分は家賃６万で貸していましたが
一軒につき50万円を支払い、転居してもらいましたが、
その時は店舗が拒否したために無駄な出費だけが出て、
借り手がいなくなってしまいました。

今では老朽化も伴い、３店舗以外の家賃収入はほとんどない状況です。
何年も前から立ち退きを要求してきましたが、拒否され、
今回やっと１店舗につき1000万でなら、という返事でした。
この金額は妥当とは思えないですが、
今までの経過を踏まえて、どうしていくのが良いのかアドバイスをお願いしたいと思います。

■アドバイス

私見ですが、退去交渉には、それなりの根拠が必要です。

居住用で無い事業用店舗の場合は、一般的に商法が優先されると思います。
つまり、基本的に契約書の内容を遵守すべきかと思いますので、
契約書の内容を良くご検討下さい。

特に、契約の期間と更新拒絶について、ご確認してみて下さい。

（高原開発・涌井さん）

■相談者より

湧井様　
コメントありがとうございます。
亡くなった祖父が不動産をはさまずに個人的に契約をしていたものなので、
入居当初はきちんとした契約文書ではなかったかもしれませんが、
現在の不動産会社での契約書を再度確認してみたいと思います。
ありがとうございます。

家賃の値上げと退去問題について
東京・男性・５０代

賃貸マンションの大家です。
今年５月末をもって契約期間が終了するマンションの貸借人と
昨年１１月に賃料値上げについて協議を繰り返しておりました。
その後１１月末に提示した賃料で貸借人が再契約について検討するとの返事を受けました。

今年５月２２日に貸借人より、
①退去するので６月以降の契約はしない、
②退去まで２ヶ月間（７月末まで）退去猶予期間が欲しい　との事で了解致しました。

ところがその後契約終了後の６月に入り、貸借人が弁護士の代理人をたて、
契約は自動更新されている。退去の合意をした事実は無い。と通知してきました。
５月２２日にあった上記①②について文書は交わしておりません。

私からも５月２２日に①②の合意が確かにあったと通知しましたが
再度合意の事実はないと繰り返し通知が返ってきました。

悪意のある虚偽の主張だと思いますが、文書がないので通用しないのでしょうか？
裁判ではどのようになるのでしょうか？
貸借人の契約に関する不正・不信にあたり直ちに契約を終了できるのでしょうか？
大変困っており、また代理人が弁護士との事で、助言を頂ければと思います。

■アドバイス

私見ですが、証拠となる文書等がなければ、
言った言わないの問題となってしまいますので、難しいでしょう。

ところで、ご相談者は賃料の値上げをご希望されている様ですが、
客観的にみて明確な根拠が有るのでしょうか。
その点も良くご検討下さい。

（高原開発・涌井さん）

契約が切れた入居者の退去について
愛知・男性・５０代

依然住んでいた自宅を仕事で付き合いのある会社先、
従業員（当時中国人）を住ませる事でネットにあった貸借契約を交わし
2年前に貸しましたが。その時社長に連帯保証人になってもらいました。

今年5月初旬に契約も切れていることもあり、住居の返還を求めたところ、
社長は入居している人には出て行くように言っていと。

告知してから2ヶ月が過ぎても進展がなく、期限を求めても、
社長は入居者には再三出て行くように催促してるが
本にが探さないからと言うだけなので

私が直接入居者へ話を聞きに行ったら、
元従業員で年齢は72歳年金暮らしの方で、
兄弟も家族もない人なので保証人になる方もいない人だった。

これでは何時までもたっても他へ移れないので社長が責任もって、
探してもらうようにお願いしても、元従業員の保証人にはなれない。

入居者が自分で探せばいいと連帯保証人の責任をしてもらえませんので困っています。

アドバイスをよろしくお願いします。

■アドバイス

私見ですが、契約書の内容によります。
定期借家契約であれば、基本的に更新は有りません。
一般借家契約であれば、更新拒絶には正当事由が必要です。

どちらの契約になっているかご確認・明記の上、再度ご相談下さい。

（高原開発・涌井さん）

契約違反者の退去要請について
神奈川・女性・５０代

現在、一軒家を上下に分けて賃貸しておりますが、
ある理由により2階の住人の契約更新拒否し退去してもらいたいと考えています。
これまでの経緯を書きますと

○一階住人が二階住人が怖いと、詳細を言わずに出て行ってしまった。

○二階住人の騒音がひどい。

○不動産屋からの注意があったにも関わらず、二階住人の騒音問題で
二回目に入った一階住人と口論になり、結局二回目の一階住人も追い出してしまった。

○親戚が結婚し住居を探していたので、契約更新６ヶ月前に
上記の理由で契約更新をしたくない、立ち退き料を支払うので出て行って欲しい
と不動産屋を通してお願いしたが、法外な立ち退き料を請求され断念した。

○顔を合わせるたびに、「立ち退きさせようとした内容テープを持っている、
これを証拠に裁判に訴えて金を請求してやる」と言われる。

○不動産屋、家主からの電話、訪問には一切答えず、連絡先も教える気はない
と話し合いの場を持とうとしてもそれに応じる気配がない。

○一階の修繕工事をしていたら（予め工事の日程を二階住人に知らせる事を怠った
買主の責任もあるが）工事の人を怒鳴りつけ、「土曜は修繕すべきではない」と警察を呼んだ。

○共有スペースにゴミとしか見えない大きな私物を置いているので撤去してもらいたい
とお願いしたところ、「ここは俺が金を払って借りてる場所だからどかさない、
俺を誰だと思っている、警察呼べ」と身の危険を感じるような大声で怒鳴ったため、
警察沙汰になった。

○近所の住人が「二階の人、薬でもやってるんじゃない？少しおかしい」と不安がっていた。

○契約書の特約事項に「入居者は～にと限定する」と記載してあるのに
無断で女性と同居している。

○４月、５月は他人名義（同居女性の名前）から家賃支払があった。

○契約書の契約解除に関する事項に
「貸主の承諾なく、犬猫猿等のペットの飼育をした場合」とあるのに猫を飼っている。

○共有スペース・同居している人物のこと・ペットに関して注意をしようとしても
一階住人への嫌がらせなどが心配で注意できない。

しかし、騒音問題・ペット問題・クレーマーであることなど問題が多く、
一階住人への配慮も考え次の契約更新を拒否し退去してもらいたいと思っています。
ですが、裁判にして金を請求してやると何回も言われており、
こちらから契約更新拒否を申し出るとそれを理由にまた高額金銭を要求されると思われます。

どうにか立ち退き料を支払わずに契約違反等を理由に退去してもらう方法はありませんでしょうか？
どうぞよろしくお願いします。

■アドバイス：１

契約書をご確認下さい。
更新拒絶の問題では無く、契約違反(禁止条項違反)の問題では無いのですか?
恐らく、契約の解除(通常は即刻解除)が出来ると思います。

契約違反による契約解除の内容証明を送付して、相当の猶予期間
(契約書の内容に従う)を設けて、明け渡しを求めれば良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

■相談者より

コメントありがとうございます。とても助かります。
契約書を見直してみたところ、
やはり契約違反による契約解除ができるように思います。

ただ、同棲していることやペットを飼っていることを指摘しても
「ただ泊まりにきているだけで住んではいない」
「ペットは飼っていない、野良猫だ」と言われると困ってしまいます。

このようなことを証明することは必要なのでしょうか？

また契約書には明け渡しの猶予期間が記載されていないのですが、
その場合はどのようにすればよいのでしょうか？

また過去のやり取りから嫌がらせを受ける可能性があるため、
不安材料を減らしたいのですが…
契約解除の場合、退去費用を支払わずに
必ず出て行ってもらえるものなのでしょうか？

■アドバイス：２

何度行っても、ペットの鳴き声がしたり、何時行っても、同じ人物が居れば、
その様な言い訳は、通用しないのではないですか。

賃貸人からみて、賃借人が契約違反をしていると思うから、
契約違反による契約解除を通告するのは、違法でも何でも有りません。
もし、賃借人が契約違反を行っていないのなら、
逆に行っていないと内容証明を返してくるでしょう。
その時は、その時で考えれば良いことです。
取り敢えず、契約違反による契約解除の内容証明を出す事が大事です。
賃貸人が本気で退去を迫っているのは少なくとも伝わりますし、
本気で法的手続きを取るだろうと言う迫力は伝わる筈です。
場合によっては、賃借人が生活態度を改めることもあり得ます。

かと言って、必ず出て行って貰えるとは限りません。
内容証明に返答が無ければ、
次に退去勧告・明け渡しの内容証明を出します。
それでも、返答が無ければ民事裁判、
そして執行官による強制執行をお願いする事になるかと思います。

また、契約違反による契約解除の場合、
基本的に賃貸人が賃借人に、退去費用を支払う必要はないでしょう。
ただ、裁判費用や強制執行の費用は立て替える必要があるか
と思いますが、これらは賃借人から取り立てることも可能です。

・・・期間についての追加です。
契約違反による契約の解約は、『解約致します』と言う事になり、即刻解約です。
明け渡しの猶予期間について契約書に明記の無い場合は、
１ケ月から２ケ月（当社は１ケ月の場合が多いです）で良いと思います。
通常、１ケ月有れば、新規移転先を探し、引っ越す事は可能です。

（高原開発・涌井さん）

■相談者より

ご丁寧な御返事ありがとうございます。
さっそく内容証明を出してみようと思います。
裁判沙汰になるのは避けたいことですが仕方ないことなんですね。
とても勇気づけられました。

埼玉・女性・３０代
オーナーチェンジ物件のトラブルついての質問です。
昨年、オーナーチェンジの一戸建て物件を購入したのですが、
購入時に、住まわれている方に対して、居住目的での購入なので、
当方が立ち退きをお願いしたら立ち退いて頂く約束をし(書面はありません)、
不動産会社も相手方が了承したのでトラブルはないとの事で
不動産会社を信じて物件を購入をしました。

しかし立ち退きをお願いした所、多額の迷惑料などを請求され困っています。
又、相手方に立ち退く意思がないのであれば、居住中の家を売却する話をしたが、
今後、新築の一戸建てを購入する予定なので、購入する気はない様です。

この場合円満に解決する方法はないのでしょうか？
助けてください。

■アドバイス

私見ですが、迷惑料と言うよりも、賃借人側から見ますと、当然の権利として
退去・移転に必要な経費を要求すると言う事になるでしょう。

｢不動産会社を信じて物件を購入｣と言う事ですが、
この様なケースでは、賃借人に同等物件を用意し、
引っ越し業者の手配まで行うのは、当然だと思います。
その程度の説明も無かったと言う事で有れば、
その不動産業者の責任も有ると思いますし、
そもそもが、退去に関する書面も無しに、
｢相手方が了承したのでトラブルはない｣
と言う事自体にも、かなり違和感を覚えます。

その業者の所属する団体にご相談されるのが宜しいかと思います。
業者の手落ちがはっきりすれば、立退きに要する経費を、
損害として補償される可能性もあるかと思います。

（高原開発・涌井さん）

愛知・女性・７０代
2年ほど前に　空き家になっていた　築30年の家を知人に　格安で貸しました
仲介業者はいませんが　知人の宅建主任者に契約書のみ作成してもらいました

以前から　借主は火災保険に入るのもしぶったり、
あれを直せ、これを直せと　格安で貸してあげているにも関わらず　
文句や注文が多く、次の更新をどうしようか迷っていました

そんな時、息子夫婦との同居のため　家を建て替えることになり、
貸していた家を売って　資金に当てたいから退去して欲しいと
6ヶ月前に「次の更新はできない」と申し出ました　

しかし　引越し費用が無いとか、次の物件を探してくれないと出て行かない
と　言い出して困っています

近所の不動産屋さんに　相談したところ6ヶ月前だから問題ないが、
立退き料のようなものを家賃２～３か月分払ったほうが　円満解決できるから、
すぐに内容証明を送って、交渉しなさいと言われました

しかし、内容証明の書き方までは　教えてくれず（仲介業者ではないので）
当たり前ですが　今月末で6ヶ月をきるので　
内容証明に書く　必要事項を教えていただきたいのですが・・・

また　家賃２～３ヶ月分程度が妥当でしょうか？

■アドバイス

内容証明の書き方については、｢内容証明 書き方｣でネット検索してみて下さい。
内容証明は、通常の手紙と基本は同じです。
１行２０文字以内、１枚２６行以内で、何枚でも大丈夫ですが、同じ物を３通作ります。
とは言え、なるべく簡潔に要点をまとめる方が良いでしょう。

家賃２～３ケ月は妥当と言うよりも安い位かと思います。

（高原開発・涌井さん）

■相談内容　借地返却と家賃滞納と立退きについて
千葉・女性・５０代

現在、私が住んでいる敷地（約55坪）の一部を借地（20坪強）としております。

そこには、自分で家を立てて住んでいる高齢の方がいらっしゃいます。（こちらは健常者です）

20年の借地契約をして、今年その20年目を迎えます。
私は主人と2人暮らしでともに障害認定を受けております。
また、先日主人が入院し、ついに車いすでなければ
生活できない体になってしまいました。

そこで、バリアフリーの家に建て替えようと考えておりましたがが、
建て替えるには借地を返していただかなければならないようなのです。

いろいろと調べ、上記の状況を説明するとともに、
先日内容証明郵便で、契約の更新は致しかねますと通知したのですが、
それ以来家賃も滞納され、会いに行っても電話をかけても
お話をしていただけない状況になっております。

事前にお話しさせていただいた際には、事情はよくわかったから
引っ越しも検討しますとおっしゃっていただいていたので、
お引っ越ししていただけるならお思い、お家賃をいただかなくともと
考えておりましたが、一切連絡が取れない状況では非常に不安でなりません。

お家賃はすでに6カ月以上滞納されてしまっている状況ですが、
今後どのように対応するべきでしょうか。

友人には弁護士に相談しろと言われましたが、
できるだけ穏便に事を進めたいと考えております。
立ち退き料の請求でもあればこちらはお支払いするつもりがあるのですが、
借地人さんからも連絡がなく、こちらからも連絡が取れず困っております。

以上、よろしくお願いいたします。

■アドバイス

私見ですが、なるべく早く、地元自治体等の行っている
無料法律相談等に行かれるのが宜しいかと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　借家の取壊しと相続人探しについて

埼玉・女性・４０代
当方埼玉住まいです。四国に祖父の代から貸している土地があります。
土地には賃貸者（女性）が家を建てて住んでおりましたが
高齢のため一人住まいが難しくなり関西にいる弟と同居するようになりました。
この頃より地代の支払いが滞るようになり、昨年当人が死亡いたしました。
未払地代の確保は諦めていますが現在も家が建って残っており（誰も住んでいない）、
土地の処分もできない状態です。弟によると、女性の息子が関西にいたが、
２年前に会社が倒産しそれ以来音信不通とのことです。

当方としては、出来たら相続人の了解を得たうえで家を取壊したいと思っていますが、
相続人を探し出すのはかなり難しそうです。
このような場合、法的にはどのような手続きが取れるでしょうか。
よろしくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、
弟に相続して貰って解決する事になろうかと思います。
弟が相続する為には、息子の失踪宣告が必要です。
失踪宣告の申し立ては、
行方不明者の住所地の家庭裁判所に対して行いますが、
弟が自分で出来ない場合は司法書士・行政書士等に相談すれば良いでしょう。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　相続した借地の返却について

東京・女性・６０代
文章が得意でないので箇条書きにて失礼いたします。
借地に関する質問です。
父の死去に伴い、借地の土地が私の名義になりました。
その土地の返却を希望するのですが、相手の希望はこのまま借りていたいとのことです。
3年後に今の建物が建てられてから30年になるので、その時点で返却をしてもらうのが希望です。
（そこに住む、もしくは別宅にするつもりです。）
状況は以下の通りです。
返却してもらうことは可能でしょうか。

亡き父が昭和の初めから土地を貸しています。
昭和57年に建物を建て替えました。契約書などの書面は一切ありません。
地代は毎年年末に支払われています。8年前から別の方が住んでいます。
借主（建物の所有者で8年前まではずっとそこに住んでいた方。）の奥様の妹夫婦です。
地代は今も借主からいただいています。
借主と妹夫婦の間で金銭のやり取りがあるかは不明です。
借主は8年前に別の場所に土地、建物を購入し住んでいます。
今住んでいる方は借主が話せばすぐに明け渡すそうです。
将来的に借主の息子に住まわせたい、もしくは今住んでる家を息子に譲り、
自分たちがそこに住みたいと考えているとのことです。
建物は登記されていますが、建築確認を取らずに建てた違法建築です。
（関係なかったら無視してください。）

以上です。
どうぞよろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

私見ですが、
旧借地法による期間の定めの無い非堅固の建物の所有を
目的とする契約に該当することになると思います。
その場合、当初は３０年の期間とされておりますが、
３０年経過後、賃借人が更新（法定更新で２０年）を
希望されているにも関わらず、賃貸人である貴女が
更新を希望されない場合のご相談と理解致します。

賃貸人が更新を拒絶する場合、
正当事由を具備し遅滞なく異議を申し出る必要がございます。

正当事由の要件は、
■賃貸人と賃借人が、その土地や建物を必要とする事情
■土地や建物の賃貸借の従前からの経過や利用状況...など
を考慮し判断されます。
また、立退料の提案も考慮されます。

具体的には、
賃貸人が何故必要とするのか（本人が使う必要性が有るか無いか）。
賃借人が何故必要とするのか。
賃料の滞納は有ったかどうか。
更新料の授受は有るのかどうか
（余り重要な要素では無いとされています）。
立退き料の提供は有るのかどうか（建物の買い取りと転居料含む）。
それらを総合的に判断するということになるかと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様　
アドバイスいただき誠にありがとうございます。
本人が住んでいなくても旧借家法に該当してしまうのですね。
残念です。
今後覚悟して交渉しなくてはなりませんね。
　
できたら、もう一つ教えてください。
土地の固定資産税評価額が約1500万円で
固定資産税と都市計画税を年間約５万円支払っています。
現在地代として年間14万4千円いただいていますが、
これは妥当な金額と言えますでしょうか。
というのも、もし相場を理由に地代を高くできるのなら、
それによって先方が更新するのをあきらめる様子もあるのです。
どうぞよろしくお願いいたします。

□■アドバイス：２

私見ですが、
『土地の固定資産税評価額が約1500万円』で『地代として年間14万4千円』は安い方だと思います。

賃借人が同意するか否かは別として、
更新に伴い、契約書の締結、更新料の請求、地代の値上げ等の交渉を行う事は自由です。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　建物明渡等請求訴訟について

東京・３０代・男性
今後、建物明渡等請求訴訟をお願いさせていただきたく、
現況からどのように進めてよいかなど
相談させていただければと思います。

■まず現況は以下の通りです。
・今月６月末にマンション区分所有現オーナーから
　オーナーチェンジで物件購入決裁予定。
・現賃借人は今年１月～現６月まで半年間家賃未払い状態。
・４月上旬に支払い催促と、支払いがない場合の
　法的な退去命令手続きを行う旨の内容証明郵便を送付。
　それ以前には電話での本人への催促、保証人
　　（娘で米国人と結婚、現在、米国在住）
　への催促は行ったが、支払いはされず。
＊賃借人情報：７２歳の単身女性。病気なし。
　精神正常だが性格が非常に個性的。
　支払い意思・姿勢なし。但し、銀行預金2000万円程保有
　（不動産業者が通帳で確認済み）。

■確認させていただきたい内容
・オーナーチェンジ後、前オーナーへの半年の未払いを理由に
　直ちに契約解除を一方的に賃借人に言い渡す事は可能か？
・訴訟や強制執行にかかった費用を強制執行時に
　賃借人銀行預金から回収する権利の有無。

以上、宜しくお願い致します。

□■アドバイス

私見ですが、滞納と退去請求は、前オーナーの権利ですから、
本来で有れば滞納者を前オーナーが退去させてから
物件を購入するのが筋というものでしょう。

例えばですが、貴方にオーナーが替わってから、
賃借人がきちんと家賃を支払ったと仮定しますと、
貴方には、退去を要求する権利は発生しないとも考えられます。
あくまでも、前オーナーが債務弁済を求めて行くだけになるでしょう。

また、家賃の滞納分を債権扱いにして、
貴方が前オーナーに滞納分の家賃を立替えて支払ったので有れば、
それは債権の売買(若しくは代位弁済)と言う別の問題となるでしょう。
またマンション売買契約に、滞納家賃分の債権の明記が
あるかどうかも重要かも知れません。

いずれに致しましても、債権回収は債権者本人か、
法的資格者(弁護士・債権回収機構)しかできません。
滞納家賃の回収は、弁護士に依頼するのが一般的ですから、
今回の件につきましても、弁護士にご相談された方が良いと考えます。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　立ち退きに応じない借主に対する責任について

神奈川・50代女性
はじめまして。借家のトラブルに関する質問です。
60年以上、契約書なしで貸してある家がありますが、
老朽化しすぎているので、いまさら手を入れることもできません。
危険なので、出て行って欲しいのですが、断られました
（立退き料を請求されました）

しかし、月1万5千円の家賃、しかも半年ずつの後払いでは、
とても立退き料など出せません。
このような状況で、老朽化が原因で事故が起った場合、
たびたび「出て行って欲しい」と要求していても、家主の責任になるのでしょうか？

また、売って欲しいとも言われてますが、その場合
「長年住んでいる」という理由で、安く売らなければならないのでしょうか？
一応、査定してもらったところ、坪60万円で、28坪ですが、
親が「存命中は売りたくない」と言っておりますので、困っております。

どうかご助言ください。

□■アドバイス

私見ですが、
　　　●明渡しの要求　→　賃借人の拒絶
　　　　→　賃貸人からの立退料の提示による交渉　→　明渡し
という流れが一般的かと思います。
いくら老朽化しているとは言え、全く立退料の支払い無しに出ていけ…
と言うのは難しいのではないかと思います。

土地を売る場合は、建物は貴方の親の名義なのでしょうから、
底地とは違うと思いますが、いかがでしょうか？　
賃借人からの土地の買取価格の提示額にもよるのでしょうが、
安く売るくらいであれば、立退料を支払った方が良いのではないでしょうか？

賃借人がどの程度の立退料を求めるつもりなのかは解りませんが、
貴方の方から提示すべきかとも思います。
一般的には、安い家賃で貸している物件になるほど、立退料は高くなるという、
賃貸人にとっては矛盾とも思える傾向になっています。
　　
これは、「家賃の差額の1年分程度＋引越し費用」
が立退料の交渉の目安になっているからです。
立退料については、裁判になってしまうと、
想像以上に高額になる場合が多くなります。
なるべく早い段階で和解される方が良いかも知れません。

しかしながら、立退については一概には言えないことが多いので、
詳しいことは弁護士等の専門家にご相談されるか、
親しい不動産業者がいらっしゃれば、
引越し先も含めた交渉をお願いするのも良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ありがとうございました。少し解決の糸口が見えたような気が致します。
親しい不動産屋さんはいないのですが、ご意見を参考にして、
相談してみようかと思います。
またなにかありましたら、ご相談させていただくかと思いますが、
その時はよろしくお願いいたします。
ありがとうございました。

相談内容　火災による契約解除について

神奈川・60代男性
ビルオーナーです。
テナントの飲食店から営業中に火災が発生し、店舗が全焼しました。
契約書に、
「物件が滅失した場合は、催告なしに契約解除」
とありますので、
即刻、契約解除通知をテナントに内容証明で送りましたが、
先方は、
「ビルが無くなった訳ではなく、改装すれば使える」
との理由から、契約解除は無効であると主張しています。
果して、契約解除は成立するのでしょうか？

□■アドバイス：１

私見ですが、火災の場合は、
基本的に損保会社の対応に準じて考えれば良いと思います。

賃貸物件の場合、火災を出した店舗等は、借家人賠償責任と言いまして、
大家、もしくは大家に火災保険料を支払った損保会社への
損害賠償を支払う義務が生じます。
これは戸建てのもらい火とは大きく違います。
この借家人賠償を補うのが借家人賠償責任保険なのですが、
その店舗が入っていなければ、かなり大変なことになるかもしれません。
当然、改装の義務も出火元が負担すべきことになる可能性が大きいと思います。

よく損保会社とご相談になり、誰がいくら負担するという示談を締結して、
補修工事を行うことと並行して、契約解除を行うかどうかは検討すべきだと思います。
借家人賠償責任も含めて、全額、損保会社から出るのであれば、
契約解除を行う必要は無いと思いますが、いかがでしょうか？

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、貴重なご返事、ありがとうございました。大変参考になりました。

ところで、テナントへの賠償請求と賃貸借契約解除についてですが、
オーナーとしては、賃貸借契約解除を優先しております。
理由は、長年の契約の中で、一言で「信頼が置けない」ということです。
法律は破るわ、人の迷惑は顧みないはで、
人が見ていなければ何でもするテナントで、散々苦労しました。
　　
今回の火災も不審な点が何点かあり、計画性の疑いがあることから、
警察へ訴えていますが、確固たる証拠がなく、
「あとは、オーナーとテナントの問題」として、取り合ってくれません。

今回の火災に関連して、油を多量に使用する店舗にもかかわらず、
消火器はない、ガス漏れ検知器はない
（今回、テナントはビルが古くガス管が腐り、
　ガス漏れしたのが火災の原因としております。
　営業中に店員が出火したにもかかわらず）、
　　
また、自身でガス管を能力アップのために交換したり、
排気ダクトを改造したり、全てオーナーの了解なしに勝手に実行しています
（賃貸契約のオーナーへの承認義務があるにもかかわらず…）。

今回、契約解除が実現できれば、長年の念願で、不幸中の幸いと思っております。
テナントの狙いは、今秋予定の店内改装（約1,000万円）が
保険で実現できるためか、罪の意識はなく、始終にこにこしています。
　　
また、オーナーに責任を被せ、オーナーへの賠償責任を回避し
（弁護士より火災原因がはっきりしたら、逆に賠償を請求すると言ってきています）、
賃貸契約が続行できると思っているようです。

つきましては、今回、賃貸契約の解除を実現するための問題は何か、
また、それを解決するにはどうすればよいか、アドバイスください。

□■アドバイス：２

私見ですが、契約書の条項違反と火災の問題は別に考えるべきかと思います。

火災につきましては、損保会社の調査員が詳しく調べると思いますし、
消防署や警察の火災の発生原因に従わざるを得ないでしょう。

長年の契約書の違反行為につきましては、全て列記の上で、
契約違反による解約を求めるべきだと思います。
住居とは違い、事業用テナント契約ですから、
契約書の内容を良くご確認の上で、対応することになると思います。

ところで、その店舗の営業内容にもよりますが、不特定多数の顧客が利用する
施設の場合は、講習を受けた防火管理者をおき、消火器や非常ベル等の
定期的な管理を行い、消防署に定期的に報告書を提出する義務があるはずです。
もし、それらをやっていないとしたら、それは消防法違反となると思います。
これは刑事罰ですから告訴・告発できます。
その店舗にどのような弁護士がついているのかは知りませんが、
もし、それを承知しているとしたら、かなり不思議な弁護士でしょうね。

火災原因もですが、日常の管理業務上で消防法違反があったかどうか
調べてみるのも良いかと思います。
もし違反があれば、民事上の問題では無く、刑事上の問題となりますので、
刑事告発、または告訴して有罪に持ち込めれば、損害賠償請求でも、
かなり有利に話を持っていけると思います。

なお、この消防法違反があったかどうかは、文面では解りませんので、
消防署に確認してみてはいかがでしょうか？

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、ご回答ありがとうございました。
大いに参考になりました。お礼申し上げます。

涌井様より貴重なご意見を頂いておりますが、
その後、先方の代理人（弁護士）が、
「原状回復後、物件を明渡すが、契約解除は別問題」
と言っており、この度、
「火災により物件が使用できなくなったので、
　当方より賃貸借契約を解除する。当方に善管注意義務違反の事実はなく、
　オーナーからの善管注意義務違反による賃貸借契約解除は無効」
との通知が送られてきました。
この違い、および、先方の狙いは何でしょうか？
お教えください。

□■アドバイス：３

賃借人には、借りている物件をきちんと管理する義務がございます。
これに対して「善管注意義務」という表現を使います。
注意すべきは、事業用物件の場合は、民法以外に商法が絡んでくることです。

オーナー側から解約する場合は、損害賠償の請求もありうる訳ですから、
　　　●オーナー側からの損害賠償の請求を避けるために、
　　　　賃借人側から、「原状回復を行い明渡す」と主張してきた
のだと思われます。

賃借人側の弁護士も、貴方が意外にしっかりした主張をされたので、
賃借人側の立場が弱いことを認めざるを得なかったということだと思われますが、
貴方がどの様な主張をされたのか、弁護士がどの様な返答をしてきたのか、
正確な文面を確認しないことには、はっきりしたことは言えません。

ところで、消防法違反の件はご確認なさいましたでしょうか？

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご返事ありがとうございます。前回ご指摘の消防法の関係について、
消防署に問い合わせましたところ、客席数30名以上の店舗は規制がうるさいが、
それ以下のところ（当店舗は15席程度）では、消化器設置程度で良いとの説明でした。

しかし、数年前、油脂の付着の清掃と消化器の設置について
消防署より指導を受け、油脂は清掃したが、消化器は設置されていませんでした。
今回、最初、ちょろちょろの火が、ガス漏れ個所に見えたとの従業員の説明ですが、
消化器を使えば簡単に消せる火であったと思われます
（その他、不信な点がいくつもあり、計画的な犯行に思えてなりません）。

消防署は、従業員の証言と、現場のガス管（他のテナントへ行く管）が
破れた状況から、（正式な報告は2ヵ月後とのことですが）
安易に「そのガス管が出火個所である」と結論づけており、
そのことから、テナントは、
　　　●火災原因は、ガス管の老朽化によるものであり、オーナーの善管義務違反であること
を、主張しています。

当方としては、ラーメン店の営業中に出火したものであり、
テナントの責任を追及しています。当方のとった行動としては、
契約に従い、物件焼失、および、善感義務違反により、
即刻賃貸借契約解除と明渡し、原状回復をテナントに通知しました。

これに対し、テナント代理人より、
　　「従業員は、火災発生事故当時も従前からの使用方法に従って店舗を使用してき
　　　た。従って、賃借人の不注意で発生したものではない。むしろ、他のテナント
　　　向け配管の老朽化、または3階の改装工事によるガス管の亀裂により発生した
　　　ガス漏れが原因で、オーナーの善管義務違反であり、改めて損害賠償請求をす
　　　る。また、什器類は悪臭のため撤去するするが、明渡すつもりはない」
との通知を受けました
（テナント入居による工事中でしたが、まったく影響は考えられません）。

その後、
　　「火災により賃貸物件を使用することができなくなったので、賃貸借契約を解除
　　　する。なお、オーナーからの賃貸借契約解除は無効である。損害賠償、保証金
　　　の返還は、追って請求する」
との通知文を受けました。

ところで、従業員はガス臭かったこと、また、目がチカチカしていたことを
強調していますが、火災時の見物人の証言から、
　　　・最初はもくもくと多量の煙が上がっていたのを見た
　　　・ガス爆発はなかった
　　　・ガスの臭いはしなかった
などの状況から、当方はガス発火ではないとの見方をしております。
また、ガス漏れの個所は奥まり、入り組んだところで、
人が故意に火をつけなければ、コンロの火が油を通して伝わるところではないことを
消防署へも説明しました（ガス会社も不審に思っていました）。

しかし聞く耳がなく、消防隊の説明では、
　　「現場に到着した時、ガス管から30センチ位の炎が上がっており、室内は煙が充満していた」
とのことでした。

簡単に火が消せるはずですが、10坪位の店舗を6時間掛けてようやく鎮火する有様で、
1階部分は全焼となりました。消防隊は店舗オーナーに、
「火が消せず申し訳ない」謝りましたが、実際は、最初の発火場所が奥の方にあったが、
従業員の誘導でガス管に関心が奪われている間に火がまわったのではないかと思われます。
そのため、消防署のミスを隠すのとテナントの利害が一致した疑いがあります。

見物人は、消防署の責任を指摘しており、消防署へ何度も足を運び、
消防指令長へも面会の上説明を求めましたが、黙して語らず、
報告を待ってくれ…の一点張りでした。
　　
当方は、これから弁護士に頼らず、自らテナントと戦っていこうかとも考えています。
何か意見があれば、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：４

私見ですが、消防署の見解を覆すのは、かなり努力がいることでしょう。
一番は損保会社の調査員がどの様な見解を示すか…でしょうね。
でも、消防法違反とまではいかないかもしれませんね。

ガスの件については、ガス会社の見解を文章で出して頂いてはいかがでしょうか？
それと都市ガスの場合は、確か、ガス会社の検査員（？）が
定期的にガス器具やガス漏れの検査を行っているはずですが…。
そもそも、配管からのガス漏れで、その程度の被害で済むのでしょうか？
確かに、変な感じは受けますね。やはり、ガス会社の専門家としての意見を、
書類としてもらっておく方が良いでしょう。

消防署の指導を無視して消火器の設置をしてなかったのは、
明らかに賃借人に問題がありますから、この点については消防署から、
文章による証明をとっておいた方が良いと思います。

　　相手の弁護士の言い分に対しては、
　　　●消防署の指導を無視した消火器の未設置の証明
　　　●ガス会社の意見
　　とを併せて出して、対抗することになるのではないでしょうか？

さらに、オーナーの善管義務違反を相手が主張してきているのなら、
　　　●要修復箇所が賃貸物件に存在する場合は、賃借人はオーナーに対して、
　　　　その修復の必要性を報告する義務があること
を主張してはいかがでしょうか？
これは、多分契約書にも明記されている場合が多いので、契約書をよく確認して下さい。
　　
賃貸人（＝オーナー）には、修繕義務はありますが、賃借人には保管する義務があります。
その保管が正当に行われていたと仮定しても、物件の修繕についてはオーナーに報告し、
修繕を要求することが必要だと思います。
　　
その要求をオーナーが拒否した場合は、確かにオーナー側の責任となるのでしょうが、
オーナーに報告を行わなかった場合は、やはり善良なる管理を行っていたとは
言えないのではないかと思います。
特に都市ガス等のガス会社による定期的な検査が行われているものについて、
通常は考えられない配管の亀裂が存在し、さらにそれに事前に気付いていた
のであれば、なおさら、修繕の必要性を報告すべきでしょう。
　　
特に、賃借人は事業者であり、素人ではありませんから、
商人としてガス管等に対しても、常日頃からプロの目を持って
注意して営業する必要があるわけですから、
亀裂等については特に注意して営業すべきかと思います。
このあたりのことも諸事情を良く調べて、主張されてはいかがでしょうか。

それと、前回も言いましたが、過去の契約違反の列記ですね。
これをきちんと行うことです。
こちらによる契約解除を主張することも忘れないことだと思います。

　　※参考条文（賃借人の通知義務）
　　　第615条　
　　　　　　　　賃借物が修繕を要し、又は賃借物について権利を主張する者があるときは、
　　　　　　　　賃借人は、遅滞なくその旨を賃貸人に通知しなければならない。ただし、
　　　　　　　　賃貸人が既にこれを知っているときは、この限りでない。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、早速、貴重なご意見ありがとうございます。
大いに、参考として、相手に主張していこうと思います。
また、経過をご報告しますので、宜しくお願い申し上げます。

賃貸開始して以来、36年間、賃借人は法は犯すわ、
目の届かない所で賃貸契約を無視して
自分勝手に振舞うわ…で手を焼いていましたが、
仲介業者から家賃だけはきちんと払う優良な店子（たなこ）とのことから、
我慢してつきあってきました。
3年前、ポンプや下水槽がある機械室に食材を保管し、
倉庫代りに使っているのに気付き、撤去を申し渡したところ、
　　　●倉庫として賃借当初から使用していた
と主張し、弁護士を立てオーナーを訴える有様でした。

この2年間、こちらは弁護士を立てず、法廷で争ってきたところ、先方から、
　　「機械室の品物を撤去をする代り、店内に物置を確保したいので、改装したい。
　　　ついては、費用が1,200万円掛かるので、7年間は家賃を凍結して欲しい」
との和解案が出ましたが、今月末、和解裁判が開かれる予定のところ、
今回の火災が発生しました。

本日、先方代理人（弁護士）より、
　　「今回の和解裁判の期日を延長し、裁判官も事情が分っているので、
　　　新たに裁判を起こすのでなく、本件の裁判に移しかえたい」
との連絡がありました。
前回の裁判で原告は、訴えが通らないばかりか、こちらが指摘した、
賃借人が犯した種々の法令違反が改められ、どちらが訴えられたのか…と、
裁判官は首を傾げていました。

この様な事情で、弊方も明渡しが決まり、ほっとしているところです。
しかし、何分、知識、口、文章では弁護士の足元にも及ばず、
何十倍も労力を費やすこととなりますが、
結局、戦うのは当人同士の正義と思うので、
勇気を振り絞り戦っていこうと思っています。

現在、弊方より、
　　　●賃借人の善管注意義務違反と物件焼失による契約解除
　　　●原状回復後の早期明渡し
　　　●後日、賠償請求
を通知し、これに対し、先方より、
　　「早期明渡しには了解するが、物件焼失とオーナーの善管注意義務違反で、
　　　賃借人より契約解除し、別途、賠償請求する」
との通知を受けました。

このような状況なのですが、裁判所から裁判の案内があるまで、
このままで良いのか、宜しければ、アドバイスいただければ幸いです。

□■アドバイス：５

私見ですが、たぶん、先方が原告で貴方が被告ということになるのでしょうが、
裁判の移し変え自体は、それほど問題は無いと思います。

裁判になるまでの間に、各資料や各証明・各証人を揃える準備を行うことが
必要でしょう。
　　　●消火器未設置による消防署の指導に従っていなかったこと。
　　　●ガス菅に対するガス会社まの見解。
　　　●賃借人としての修繕必要箇所の報告義務違反。
　　　●保管義務違反の事実の列記。
　　そして、
　　　●過去の契約違反のまとめ
　　なので、このまとめは、特に念入りに行っておくべきだと思います。

火災の時の見物人の証言が証明できれば、それも良いと思います。
損保会社の見解はどうなっているのでしょうか？
それも、貴方に有利な見解が出れば良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご意見ありがとうございました。
損保会社についてですが、当ビルの保険は入っていません。
賃借人の保険会社へオーナーとして火災の原因等について見解を聞きましたが、
話してくれません。逆に教えてくださいという有様です。
また、ガス会社の消防署への報告は、
口頭では「おかしい」と言っているのですが、消防署への気遣いか、
当たり障りのない報告で、火災原因に対する私見の記述はありません。
別途、ガス会社より、オーナーに対する見解書を求めています。

□■アドバイス：６

私見ですが、書類でもらえないのであれば、録音されてはいかがでしょうか？
裁判の時に証拠として取り上げて頂ける場合もあるかと思います。
何も無いよりは良いと思います。

火災保険については、建物の火災保険は使わず、
賃借人の借家人賠償保険を使うということなのだと思いますが、
そうすると基本的には保険金はそれほど調査はされずに
支払われる可能性もあると思います。
保険会社の調査員は、それほど期待できないかもしれません。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ありがとうございました。

相談内容　事業用定期借地権について

栃木・30代男性
こんにちは。どなたか教えてください。
私の父の所有地（約600坪）を事業用定期借地権にて、
某企業に平成8年より20年契約で賃貸し、
賃借人は倉庫として利用しております。
　　
事業用定期借地契約であるため、当時、公正証書にしていますが、
不動産業者は介入せず、相対にて契約を締結しました。
　　
ところが今般、賃借人から、解約をしたい旨の通知が届きました。
「契約に基づき更地にして返還する」という内容のものですが、
私どもとしましては、当然、20年間は必ず借りてくれるものと信じていました。

確かに、当時の契約書を見直しても、
途中解約を禁止するような条項はありません。
しかし、私の認識では事業用定期借地というのは、
　　　●お互いに必ず20年間は契約を結びます
という内容なのだと信じていました。
法律上、賃借人からの解約申入れを拒絶することはできないのでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、賃借人からの解約の申し入れを拒絶することはできません。
特に事業用定期借地契約につきましては、賃借人たる事業者が
その使用目的の事業から撤退する可能性は充分ありえることですから、
途中解約を認めないということ自体が合理的とは言えないでしょう。
　　
そのために保証金や敷金等の預かり金で地代の担保等を行い、
万が一の場合に備える訳です。
途中解約の場合は、保証金・敷金の返還時に違約金を差し引きするのが
一般的ですから、契約内容を再度、ご確認下さい。

なお、途中解約による違約金等の規定が無く、
かつ保証金・敷金等の預かり金も無い場合は、
違約金請求の交渉を行うことになると思いますが、
かなり難航することになると思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、ご回答たいへんありがとうございます。
父親とも相談し、今後の対策を進めていきたいと思っています。
途中解約はとても残念ですが、やむを得ないことのようです。

相談内容　満期の借地の返還請求について

東京・30代男性
父の所有地に息子の私の自宅を建築希望です。
しかし、現在、借地人がおります。
建物は借地人の建築で、木造なので35年以上、経過したため、
借地の契約期間は終了しております。

そのため、契約の更新については、上記の事情により更新できないと、
申し入れしました。
借地人は、もう少し待ってほしいとのことで、
返さないつもりはないようなのですが、
契約終了後、2年間が経過するものの、未だ返還されません。

契約書では、「原状回復で返還」としております。
どうしても早く取り返したいのですが、こちら側が負担する費用があるのか、
ないのか、また、何か有効な手段などについて、お知恵をかしてください。

□■アドバイス

私見ですが、旧借地法の場合にあたるようですが、
この場合はかなり厳しいことになります。
借地期間が満了しても、建物が存続しており、
借地人が引き続き、そこに住みたいと考えれば、
通常、従前と同じ条件で契約が更新されます。

たとえ貴方が契約を更新しないと申し入れたり、
期間満了後の土地の使用に異議を述べたりしても、
地主に自分でその土地を使う必要などの「正当の事由」がなければ、
借地を明け渡してもらうことはできない制度となっているからです。

しかし、地主の側にも、子供が成長して家が手狭になり、
借地も利用する必要が生ずる場合などが考えられます。
その場合には地主と借地人とが、それぞれ土地を必要とする度合いの比較が、
この「正当の事由」の有無を決することになるのです。

つまり、最終的には裁判所により、
　　●貴方と借地人の双方の必要性の度合いにより判断されなければ結論は出ない
と思われます。

円満に解決する場合は、その建物を評価して買取り、
当然、解体費用は貴方が負担するという交渉になろうかと思います。
そうすれば、裁判にまでは行かなくても解決されると思います。

　※参考条文（旧借地法第４条）

　　第４条　借地権消滅ノ場合ニ於テ借地権者カ契約ノ更新ヲ請求シタルトキハ建
　　　　　　物アル場合ニ限リ前契約ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ借地権ヲ設定シタル
　　　　　　モノト看做ス
　　　　　　但シ土地所有者カ自ラ土地ヲ使用スルコトヲ必要トスル場合其ノ他正
　　　　　　当ノ事由アル場合ニ於テ遅滞ナク異議ヲ述ヘタルトキハ此ノ限ニ在ラス

　　　　２　借地権者ハ契約ノ更新ナキ場合ニ於テハ時価ヲ以テ建物其ノ他借地権
　　　　　　者カ権原ニ因リテ土地ニ附属セシメタル物ヲ買取ルヘキコトヲ請求スル
　　　　　　コトヲ得
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井先生、どうもありがとうございます、とても参考になりました。
相手方は立ち退き自体には了解してくれているので、よく話し合ってみます。
ちなみに築40年以上の木造2階建ての建物ですが、
評価額ってどのぐらいになるものですか？

□■アドバイス：２

私見ですが、そういう事情であれば、実際の建物の評価はゼロで良いと思います。
　今回の場合は、
　　　●明渡しの期日を決めてもらえるのなら、
　　　　引越し費用・解体費用・建物の滅失登記費用を貴方が負担する
　ということで交渉してはいかがでしょうか？
　　
交渉ですから、当初は若干、これより厳しい条件を提示しても良いかもしれません。
例えば、引越し費用は貴方が負担するので、解体・滅失登記は借主負担とするとか…、
また、逆のケースでも良いかもしれません。
あくまでも、「交渉がどのようにしたら上手くいくのか」を考えながら、
話をすすめていくことになると思います。
とにかく、「交渉決裂→裁判」ということだけは避けた方が良いでしょう。

なお、交渉成立の場合はその証として、
内容を細かく明記した覚え書きを作成しておくことをお薦めいたします。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井先生、重ね重ね本当にありがとうございます。
少し気持ちが楽になりました。
これからローンの金利も上昇しますし、私の年齢的にも、
融資を受けるタイムリミット近くなりました。
そのため、返していただけないなら、マンションでも買うしかないかと、
半ばあきらめていたのですが、希望がわいてきました。
お忙しいところ、本当にありがとうございました。
また何かありましたら、何卒よろしくお願いいたします。

相談内容　借家の立ち退き交渉について

東京・30代男性
私の祖母が貸している借家が2軒あるのですが、現在、祖母は痴呆のため、
入院しており、母が2年前位から代理として契約を行っているようです。

先日、片方の借家人の方から、
「築30年で家もボロボロなので改装をしたい」
というようなことを言われたらしいのですが、
建て替えるならアパートか何かにしたいと思っていたこともあり、
改装にお金をかけるつもりは無い旨を伝えました。

結果、話し合いによっては出て行くと言われたそうです。
ちなみに祖母も92歳で両借家人も同じ年だそうです。
子供は片方は同居しているようですが、
出て行くといっているのは夫婦だけのようです。

こちらの予定としましては両方の家が同時に出てくれるなら、
取り壊して集合住宅にしたいと考えております
（実質の祖母の入院費は家賃で賄っていますので、
　片方だけ無くなるのも実はこまりますので…）。

近いうちに家を見がてら話合いをしたいと言われているそうなので、
話をどのように持っていくのが良いか、アドバイスをお願いします。

□■アドバイス

流れとしましては、
　　　1.どのような条件が妥当なのかを、過去の相談や回答で確認される
　　　2.その相談を元に交渉してみる
　　と言う方法もあるかと思われます。

　　特に「1.」に関しましては、「立ち退き」で検索されますと、
　　　●借主側の方から寄せられたトラブル
　　が多数寄せられており、つまり、
　　　●貸主としての悪い対応
　　が見えてくると思いますので、そうならないようにすれば良いかと思われます。

　なお、法律的な問題に関しましては、自治体などの無料法律相談、
　または、
　　　http://fudosan.jp/database/houritsu.html
　　のリンクにあるような法律の専門家の無料相談などで、
　　アドバイスを受けておくことも有意義なことかと思われます。
（わんえるで～おー・前野）

相談内容　供託金の還付請求について

栃木・60代男性
不動産を賃貸しており、期限がきたので、明け渡しの交渉をしています。
相手側は明渡しをしないで使用し、使用料を供託してきました。

供託金の還付を請求しようと法務局に行きましたら、還付事由に、
　　　1.供託受諾
　　　2.担保権実行
　　　3.その他
を丸で囲むようになっており、
「還付すると、賃貸を承諾したことになる」
と言われました。

しかし、還付理由に「3.その他」という欄があると言うことは、
何か事由を書くことにより、明渡し要求の権利（？）を留保したまま、
還付する方法があるのでしょうか？
例えば、
　　　・地代相当の損害金の一部として還付請求する
　　　・明渡し要求の権利を留保して還付請求する
などは、どうでしょうか？

□■アドバイス

比較的詳しい分野ではないので、個人的意見として聞いて下さい。

地代・家賃の弁済供託の場合のことだと思うのですが、
その場合は、明渡しの交渉中、貴方が家賃を受領しないので、
賃借人がその家賃を供託したということになります。
この供託した家賃を還付請求するということは、
すなわち、家賃を受領するということで、
明渡し請求もしないということになると思います。

地代相当の損害金の一部については、
損害金は実質的に発生していないと思いますが…。
家賃を受領しないのは、どちらかというと貴方の都合なわけですよね。
賃借人に家賃滞納等の過失が無い場合で、かつ、
貴方に明渡し要求の正当事由が無い場合は、
元々明渡しの請求自体に無理があるのでは無いでしょうか？
賃借人は、自分が退去する必要が無いと思ったから、
家賃を供託したのだと思いますよ。

また、賃借人に過失等があり、損害賠償を請求する場合は、
賃借人に直接、損害賠償の請求をすべきでしょう。
もし、民事裁判で損害賠償が認められれば、その判決文を元に還付請求を
することは可能でしょうが、相談内容から判断すると難しいのではないでしょうか。

供託規則には以下の規定があります。

（払渡の手続）
　　第二十八条　
　　　供託官は、供託金の払渡の請求を理由があると認めるときは、
　　　供託物払渡請求書に払渡を認可する旨を記載して押印し、
　　　請求者をして当該請求書に受領を証させ、財務大臣の定める
　　　保管金の払戻に関する規定にしたがい小切手を振出して、
　　　請求者に交付しなければならない。

つまり、供託官が払渡の請求を理由があると認めなければ、
基本的に払渡は無理だということになります。なお、正確なことは、
より詳しい方のご意見をお待ちになられる方が良いかもしれません。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

昨日供託課に行き、相談したところ、
どちらの条件でも請求の理由と考えられないと言われました。
　　そのため、
　　　●相手が立ち退くまで待った後
　　　●裁判をして立ち退かせた後
　　　●裁判中相手と話し合いの上で還付
しかなく、まず、裁判所で係争しなければ、
はじまらないというようなことでした。残念です。
大変お忙しいところ、有難うございました。

相談内容　

岩手・30代女性
親の代で30年ほど貸していた土地を相続によって数年前に貰いました。
借主が家を建てて住んでいました。借主の家もだいぶ古かったため、
「貸主の親が亡くなったら、返してもらって、そこに自分の家を建てれば良い」
という話しをされていました。

3年前、現在の借主の親が亡くなった時、返してもらおうと思いましたが、
「家屋の評価額が70万円ほど残っているので、買ってくれたら出て行く」
と言われました。

現在、借主は別の場所に住んでいて、そこは倉庫に使用しているようです。
返して欲しいと言った時から借地代は受け取っていませんし、
家屋の解体費用もこちらで支払うと話しても受け入れて貰えません。

契約書が曖昧な場合、双方で話し合うと言う手段しかないのでしょうか。
判りにくい相談で申し訳ございませんが、アドバイスがありましたら
宜しくお願い致します。

□■アドバイス

借地借家法第13条には、借主の建物買取請求権が規定されています。

　（建物買取請求権）
　第13条　借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、
　　　　　借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土
　　　　　地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
　　　　　　※ご参考：法庫さん（ http://www.houko.com/ ）の下記ページ
　　　　　　　　　　　 http://www.houko.com/00/01/H03/090.HTM#s2

私見ですが、借主さんと建物買取金額の減額等の交渉をすることは可能だと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

アドバイス、有難うございます。
そのような権利が設定されていることをはじめて知りました。
勉強不足でした。正直、壊す事を前提としている建物にお金を支払うことには、
解体費用もありますし、感情が先にたってしまいますが…（苦笑）。
減額などについても、再度、交渉してみようと思います。
素早い対応に感謝致します。有難うございました。

相談内容　

東京・40代男性
海外駐在中に貸与した自宅マンションに戻りたく、
不動産会社経由で賃借人に退去の交渉をお願いしました。
半年以上、交渉を重ねた結果、賃借人が新たに入居する物件の
敷金・礼金・引越費用・不動産業者手数料の、
合計で6ヶ月分を支払えばOKと、仲介業者の方から言われました。

しかし、賃貸人は6ヶ月前よりの通知をすれば良いとの条件となっています。
この全てを負担しなければならないのでしょうか？
なお、定期条件は付いていません。

□■アドバイス

私見ですが、ご自分で住む必要があるのですから、
退去をお願いする正当な事由になる場合もあると思います。

期限付借家契約ではないので、2年間の一般賃貸借契約になると思います。
この場合、2年間毎の更新が可能な契約になっていると思うのですが、
契約書には、更新時の6ヶ月以上前に更新できない旨の通知を
賃借人に出すことが必要になっていると記載されていると思います
（いつでも6ヶ月前に通知出せば、退去してもらえる
　という内容にはなっていないと思います）。

この2年間の更新時にあたっていない場合は、
交渉によって退去して頂くようになりますので、
賃借人からの引越し経費等の請求に応じる必要も出てくると思います。

なお、契約書には「期間満了前」と記載してあると思いますが、
この期間というのは賃貸借契約の期間（通常は2年）の満了、
つまり、更新時と考えて下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

早速のご回答有難うございます。
来月、ちょうど丸2年の契約更新時期になるので、
半年前から仲介業者経由で退去依頼をしていました。
ただし、業者より書面での通知は行われていませんでした。

このような状況で、家賃6ヶ月分もの費用負担をする必要があるでしょうか。
借主は法人であり、実際にそこに住んでいる社員の方に対し、
「自己都合」の転居なので、新たな家の敷金・礼金・引越費用は自己負担
といっているため、それをそのままこちらに転化してきているものです。

若干の負担はしょうがないのかとも考えますが、どの程度が妥当なのか、
目安があれば教示いただけると有り難く思います。

□■アドバイス：２

私見ですが、厳密に言いますと、かなり微妙な問題になります。
現実的な話では、一般賃貸借契約の更新時の更新の拒絶につきましては、
大家にかなり不利になり、賃借人に対する契約時の説明が
きちんとされているかどうかによると思います。

つまり、重説や契約書の特約等に貴方が一時的に貸す物件だということが
明記されていない場合には、賃借人に居座られる可能性さえあります。
重説や契約書を再度良く確認してみて下さい。

もし、一時的な賃貸借契約であることが明記されていない場合には、
引越しに関する費用を請求されても仕方が無いかも知れません。
自分が戻ってきたから自分で使うということが、そのまま正当事由に
なるかどうかは、契約時の説明にも関係してくると思います。

こじれて裁判になるよりは、引越し費用を支払う方が早く退去して貰えるでしょう。
なお、値引き交渉は、こじれない程度であれば可能だと思います。

追加ですが、今回のご相談の様なトラブルを未然に防ぐために、
定期借家契約の制度ができた経過があります。
一般借家契約の場合の正当事由には、どうしても大家がその物件の使用を
必要とする事情、従来の経過、立退き料の支払いの申し出等が考慮されます。
本来であれば、定期借家契約を締結すべきであったと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

種々アドバイス有難うございました。減額交渉で臨みたいと思います。

相談内容　　

神奈川・40代男性
はじめまして。宜しくお願い致します。
私共の貸している貸家に30代の夫婦が住んでいます。
契約した際は共働きで、家賃も滞納しませんでしたが、
今現在、夫は働いておらず、国民年金・保険にも加入しておりません。
かろうじて更新の時、保証人はたてましたが、夫の方の行動が異常で
（隣人に怒鳴り声をあげたり、改造車で私共や管理会社に因縁をつけてきたり…）
どうにもしょうがありません。

おかげで、アパートの住人は出てしまい、
これから新しく入れようと思っても、そんな異常者がいるのを解った上で
募集はかけられないので、空き部屋はそのままの状態です。

管理会社の人がみるに薬物中毒の可能性があるとの事ですが、
一応、警察には、怒鳴り込んだ時、被害届として提出してはいるものの、
はっきり言って縁を切りたいのが本音です。

しかしながら、賃貸契約上での違反（家賃滞納や保証人不在等）
が無い為、退去させる事も出来ません。

身辺に危機を感じる為、これ以上の管理経営が困難と踏んで、
管理会社と相談して土地・建物込みで売却するか、
建物の耐久年数を理由に取り壊しをするか、
どちらかで縁を切る方向に今、動こうとしています。

身の安全を最優先する場合、最良の方法をご指南いただければ幸いです。

□■アドバイス

現実に現場での詳細な状況を確認しなくては、判断もしにくいところですが、
上記行動の程度によっては、これもまた正当事由に認められる可能性は
充分あるように思われました。その場合でも、やはり立退き料は必要でしょう
（相手の異常行動がエスカレートさせない意味も含めて）。

「身辺の危険」まで相談内容が及びますと、ますますメール相談には不向き
と感じますが、いずれにしても公安当局や法律相談など御地周辺の機関と
連絡を取りながら、慎重に事を運ばれるしかない様に思えます。

尚、そのまま売却する場合でも問題行動の入居者が居住している事は、
買主に告知しなくては、不動産業者も含めて、別の問題になりますから
この点も一考が必要でしょう。

　（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

お返事有難うございました。
幸い、管理をしている不動産屋さんが協力してくれる状態なので、
不動産屋さんと慎重に事を進めて行きたいと思っています。
今回のアドバイス、とても参考になりました。
色々な面で足元をすくわれないよう、用心していきたいと思います。
有難うございました。

相談内容　

相続遺産が3すくみで困っています。だれか良いお知恵をお授けください。

　物件は以下の通りです。
　　　1.宅地で170坪ありますが、他人所有の家（117年前）があります。
　　　　取り壊さないと宅地のままです。
　　　2.裏は山で、30度規制で新しく家は建てられません。
　　　3.道路に面していません。

地元の不動産屋に相談を持ちかけたところ、家の所有者に家を取り壊してもらって
農地にするのが良いとアドバイスを受けました。それはそうと納得できますが、
相手（家の所有者）の子孫が特定できません（登記移転がまったくされていません）。

相手は親戚でしたので黙認していましたが、突然、所有時効（20数年居住）を
言い出して、家の権利を手に入れました。このとき地代をいただく契約をしましたが、
5年で途切れ、あと空き家のまま30年が過ぎました。

子孫を探るにも多大な費用がかかりますので、困惑しているしだいです。
早く取り壊して農地に変えたいのですが、勝手には手をつけらないと聞いています。

30年も空き屋のまま放置された家屋にも、借家権や地上権が存在するのでしょうか？

□■アドバイス

川村行政法務事務所　川村淳と申します。
事案の物件について、お申し出のような処理方法が宜しいのかは、
これだけの情報では判断できかねる面もありますが、
相手はご親戚でいらっしゃるのに、現在の相続権者がお分かりにならないですか？
もし宜しければ、私どもに直接より詳細にご相談いただければ、
よりよいアドバイスは可能かも知れません。
また子孫の特定も年数からさほどの費用は掛からないと思われるのですが、
こちらについてもご依頼いただけます。
お住まいがどちらか存じませんが、全国対応可能です。

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

■□相談者より

お聞きしたいのは、
　　「30年も空き家で地代などの支払いもなく放置された家屋に
　　　借地権や地上権がそのまま存在するかどうか」です。

無ければ勝手に壊せるので費用を掛けて
権利人を探す必要もないのでは…と思っただけです。

時効の要件は
「法に安住するものは助けない」、「現任主義」、「過去は清算」
とのことですので、ひょっとしたらもう勝手に壊しても良いのでは…
と思っただけです。この辺はいかがなものでしょうか。
なにぶん素人なのでよろしくお願いいたします。

□■アドバイス:２

遅くなりましたが、再度の御相談の内容であれば、そうした行為は
後々トラブル発生の可能性が高いわけで、責任問題もある訳ですから、
現地や資料等を調査も無しに無料で回答するプロはいないでしょう。
ましてや公開のインターネット上ですから。地元の専門家に相談されるべきかと存じます。

相談内容　

宜しくお願いします。先日競売にてハイツを落札しました。
その入居者の引渡しについて、
お互いの権利関係がいまいちわからず教えて欲しいのです。

その競売物件は根抵当権が設定されたのが昭和58年5月です。
その後、問題の入居者が期間2年の賃貸借を昭和63年9月に契約しています。
平成15年に差し押さえとなり、今回の競売を経て、
6月に代金納付を済ませて現在に至っています。

物件明細には買受人は短期賃貸借を引き継ぐとなっておりました。
私は短期を引き継ぐのだから今年の9月で法廷更新の期限がくるので、
そこで引渡しを願おうと思っていたのですが、裁判所では、
「もともとの契約期限が終わったあと、契約書に2年更新と書かれていても、
　裁判上は期限のさだめのない賃借権となり、
　引渡しができるかどうかはわからない（執行官）」と言われました。

どうしてはっきりできるのかできないのか答えられないのかと聞きましたが、
それは裁判してみないと…という答えでした。
今年から新しく短期に関してはかなり緩和されたようですが、
このケースは改正が適用されないのは納得いくのですが…。

民法395条では買受の日から6ヶ月を経過するまでは、
その建物を買受!人に引き渡さなくてよい様な事がかかれていますが、
それならば半年後出て行ってくださいと告げれば明渡してもらえるのでしょうか？
　　
しかし、これでは短期賃借人を引き受けたというようではなさそうですし、
いったいどうすれば明渡してもらえるのでしょうか？
その入居者は多額の立ち退き料を提示して、内容証明まで送ってきました。
短期も長期もかわりがないのでしょうか？

他の入居者は和解に応じてくれました。マンションを壊す予定なのですが、
最悪、その明渡してくれない入居者の部屋だけ残して
取り壊しにかかってもよいのでしょうか？

何卒ご返答宜しくお願いします。

□■アドバイス

現在の賃借人との立場は期限の無い賃貸借期間中ということになります。
この期間は賃貸人は何時でも賃貸借契約の解約を
賃借人に求めることができ、明け渡しも同様です。
しかし、賃借人が求めに応じて自主的に退去してくれなければ、
訴訟を提起し勝訴判決を得て、判決を債務名義とした
民事執行（強制執行）で排除することになります。

　　> それならば半年後出て行ってくださいと告げれば明渡してもらえるのでしょうか？　

賃借人が退去の意思がなければ告げただけでは出て行かないでしょう。
故に上記のような法的手続きが必要になります。

　　> 引渡しができるかどうかはわからないと言われました。
　　
ということは引き渡し命令が出ないということだと解釈できます。
物件明細書で短期賃借権を認めているということは
原則引き渡し命令は難しいと思います。詳しくお知りになりたければ連絡下さい。

従って改めて訴訟の提起が必要です。
貴方自身が本人訴訟をするノウハウがなければ、
費用負担して弁護士に依頼するしか方法はないでしょう。

（太田事務所・太田隆弘さん）

■□相談者より

太田様早速のご返答ありがとうございました！
そうですか訴訟しかなさそうですね。難しいですね
相手は出る気はあるがあとは立ち退き料次第のようです。
具体的な金額の見積もりとやらを送ってくるらしく、
もう少し様子を見てみます。ありがとうございました。　

■□相談内容　

マンション購入と同時に転勤になり、
現在は仲介会社を通して賃貸契約しております。
仲介会社の親会社が倒産したため、
仲介会社も会社清算の方向にあるようです。
さらに借主からも３月末をもって退去したいとの連絡がありました。

借主からは3/18に電話にて解約の申し入れがありましたが、
常識的には1ヶ月前の認識でいました。契約書には、
「借主が本契約を解除するときは、1ヶ月の予告期間をもって書面により
　貸主に通知するものとする。但し、借主は1ヶ月の予告にかえて、1ヶ月の
　賃料及び管理費等を支払うことにより即時本契約を解除することができる」
…となってます。借主とは穏便にとこをすませたいのですが、少しばかりでも
4月分の住んでいない賃料を貰うことはできないでしょうか？

仲介会社も会社清算する様で、今後のことが非常に心配です。
次に借りてくれる人も探さなければなりません。
どなた様か相談にのって下さい。お願いします。
賃貸物件は東京都下で、札幌に住んでおります。

□■アドバイス：１

翌4月の17日までの賃料は請求できます。
基本は契約書ですから、契約書にのっとって処理すべきだと思います。
借主・貸主双方合意の上の契約ですから心配は無いと思います。
穏便に済ますなら余計な時間をかけずに
迅速に退去後の処理を進めるのが良いと思います。

　　> どなた様か相談にのって下さい。
　　
相談者様の今後の方針がわからないと相談にのることも難しいと思います。
新たに仲介業者さんを紹介して欲しいのでしょうか？

（ツナシマ商事・石原嘉隆さん）

□■アドバイス：２

3月末で解約なのに通知が3月18日だったので、
4月17日までの分を日割りでいただくことになりますといえば済むと思いますよ。
それよりも、鍵の返却方法や、退去時の確認などが厄介ですね。

　　> どなた様か相談にのって下さい。お願いします。
　　
マンションの管理人などに、出入りの業者や、
近所で評判の良い業者を紹介して貰っては如何でしょうか。

（集住企画・中村孝司さん）

■□相談内容　

はじめまして。
私、アパート賃貸業をしているものですが、
この間、私と同じようにアパート賃貸業をしている友人に、
ちょっと気になる話を聞きまして書き込みいたしました。

友人のアパートの入居者で、契約更新時に
「更新料なんて払う必要はないだろ」と言ってきた方がいたらしく、
友人は「更新料を払わないなら出て行ってくれ」と言ったようですが、
何度請求しても更新料は払わず、何度出て行けと言っても出て行かず、
結局、契約期日が過ぎても未だに住み続けてるようなのです。

それで友人は、「契約は終了した。早く出て行ってくれ」
と言ったそうなのですが、その入居者は、
「協議がまとまらないまま契約期限が来たら、自動更新になる」
などと言って居座ってるそうなのです。

契約上を見せてもらいましたら、更新料1ヶ月になっていて、
貸主借主の協議して更新できると書いてあるのですが、
その入居者の言い分は法律上通ってしまうのでしょうか？

私も、友人と同じような内容でアパートの契約をしているため、
もしそのようになったら困ります。
どなたか法律に詳しい方、ご回答をお願いします。

□■アドバイス

契約書に書いてあるのでしたら、更新料は請求できます。
しかし、「自動更新（法定更新）」となっており、
出て行かなくても良いというのもその通りです。

法定更新とは、期間満了後に更新契約を締結していなくても、
従前と同じ内容で更新されたものとするということで、法律で定められています。

現在は、期間の定めのない契約になっており、
これはこれで借主にとってマイナス要因もあるのですが、
とにかく出ていく必要はないです。しかし、更新料は戴けます。

借主に対して理論武装できないようなら、
不動産業者に管理を依頼された方が良いと思いますよ。

（集住企画・中村孝司さん）

■□相談内容　

お知恵をいただければ幸いです。
私の家は借地の上に建っていますが、
家の一部を十年程店舗として他人に貸しています。
あと数年で借地の契約更新となりますが、
その時には更新せずに地主に返そうと思っています。
店舗を貸している人には営業権というものが発生するそうですが、
事前通告の他に、立退き料等の備えは必要なのでしょうか？
よろしくお願いします。

□■アドバイス：１

店舗の方にはやはり営業権がございますので、
それなりの立退き料をお支払されないと困難かと思います。
ただ、借地権利を第三者に売却して
そのお金でお支払すれば宜しいのではないでしょうか？
（日建ホーム・福島　栄一さん）

□■アドバイス：２

店舗との契約条件如何だと思います。
店舗賃貸借契約期限前に地主に返すのであれば、
相当の対価を支払わねばならないでしょう。
そうなれば、福島さんが言うように借地権売却で資金を手当てすることも一策でしょう。
（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

お二方とも、貴重なアドバイスをありがとうございます。
引き続きの質問になりますが、お願いします。
営業権の相場はどうすれば調べることができますか？
また、このような相談は不動産鑑定士の方におねがいするものなのでしょうか？
それとも、地域の不動産屋さんで解決できるものでしょうか？
当方、なにも出来ない若輩者で、どなたか人をたてて交渉したほうがよいか迷っています。。

□■アドバイス：３

営業権は業種によって相場があるようですが、正式に決まったものはないのでは？
店の営業状態、ロケーション、業種により異なるはずですからね。

店舗側が期限前の解約による損害を計算して請求して来るでしょうから、
それが正当な対価か否かを判断すればよいのではないですか。
自分から営業権対価（損害金）を決めることはできないし、その必要もないでしょう。
（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

再度のアドバイス、ありがとうございます。
正当な対価かどうかを判断するのに、基準というものはないのでしょうか？
ちなみに、店舗は和菓子小売店です。

■□相談内容　

転勤に伴い所有マンションを賃貸しましたが、
２年前に勤務先を退職したことから、
翌年３月をメドに期限前ながら賃貸契約を解消し、
当該マンションに転居を検討中です。
貸主都合の契約解消である為　退去依頼においては
借主に対して何等かのコスト負担（立退き料的）が必要と考えるべきでしょうか。
アドバイス宜しくお願い致します。

□■アドバイス：１

契約の経緯や内容にも依ります。
依頼している不動産業者はなんと言っていますか？
（集住企画・中村孝司さん）

■□相談者より

契約期間は１０年間、法人契約です。
管理委託先業者は現在賃貸後４年経過で残存期間が長い（６年）、
過去借主側に家賃未払い等の過失は無いこと、
又貸主の自己都合による退去依頼などの点から
何等かのコスト負担（退去に伴う）が必要と考えておくべきと言っています。
やはりそう考えるべきでしょうか？

□■アドバイス：２

１０年契約とはずいぶんなイレギュラーですね。
４年経過しているとのことですので、
定期借家契約ではなく、通常の賃貸借契約ですよね。
ただし、転勤者住宅と言うことで途中で戻ることも想定されていたでしょうし、
故に法人契約にしたと推測します。個人（自然人）と違い、
法人は居住権が主張しにくいですから、貸主側からの解除はしやすいです。

　　> やはりそう考えるべきでしょうか？

半年前の通告であること、転勤者住宅であること、相手が法人であること等を理由に、
立ち退き料無しで交渉を進めるように管理会社にお願いしてみましょう。
ただし、交渉を纏めるためにある程度のコスト負担は考えた方が解決が早い場合もあります。
（集住企画・中村孝司さん）

■□相談者より

ご多忙の中　ご教示頂き有難うございます。
スムーズに決着させる為には
何がしかの負担ありと考えておいた方がよさそうですね。
ただ管理会社からは　退去依頼の相談は
貸主本人から借主に直接した方が話を進めやすいと言われています。
この点はどうなのでしょうか。

□■アドバイス：３

どういう内容で管理を受託しているのか分かりませんし、
相談者さんのお人柄なども分からないのでなんとも言えませんが、
仮に私が管理会社の立場でしたら、私（当社）が貸主代理人となって
交渉することをまずは奨めるでしょうね。

プロである我々よりも素人の貸主本人が交渉した方が良いというのでは
我々は不要と言うことになってします。（笑）
もちろん、話の展開によっては貸主本人が出てきた方が
纏まりやすくなると言うことはあります。
（集住企画・中村孝司さん）

■□相談者より

そうですね。これは貸主としての誠意を示す
一つの手段と個人的には考えていました。
繰り返し有益なアドバイス有難うございました。

■□相談内容　

私、アパート経営をしているものなのですが、
この度、入居者のことで頭を悩ませております。

約３年半前に、近隣の大学に新入生として入学する学生さん（男）と
賃貸借契約を結びました。

が、この学生がかなりの悪質入居者で、特に騒音やゴミの出し方などがひどく、
他の入居者や近所の方もかなり不快な目に会い、何度か注意したらしいのですが
まったく改善されず、それどころか、逆ギレし文句を言い返してくる始末で、
近隣の方は、私に文句を言ってくるし、退去してしまった入居者もいました。

そこで、その学生さんの親御さんに電話し、
私と管理している不動産屋さんと、学生さん親子で話し合いの席をもうけ、
「以後、このような苦情が１度でもあった場合は、異議を唱えずに直ちに退去します」
というような念書もらうという条件で、とりあえずの和解はいたしました。

それから、２年程たつのですが、相変わらず近所・入居者からの苦情が耐えない状況で、
不動産屋さんが注意に行っても喧嘩腰で、文句を言ってくるどころか、
　　「学生が住むんだから、どうせおまえらもそれぐらいわかってて貸したんだろ？」
とか言ってる状況です。

さすがに我慢も限界で、強制退去させたいと思います。
ですが、こんなこと初めてで、何をどうすればよいか全くわかりません。
もしよろしかったら教えていただけないでしょうか？

管理会社もめんどうなことに首はつっこみたくない、
といったような雰囲気ですし、相談しづらくて…。

先程の念書があれば簡単に退去させられるのでしょうか？

□■アドバイス

賃借人を合法的に追い出すには、実はかなり面倒な手続を経る必要があります。
その詳細については、とりあえず一度行政主催の無料法律相談みたいな所で、
弁護士さん等に相談にのってもらうのが宜しいかと思われますが、
正攻法で行けば時間も手間もお金もかかると思われます。

ところで賃貸借契約上、親御さんは連帯保証人になっているのでしょうか？
もし連帯保証人になっているのならば、
今回の件の解決案としては、本人を攻めるより、
親御さんにその責任を取ってもらうよう交渉した方が早いような気がします。
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

■□相談内容　

３年前に６年間の予定で、リフォーム後に貸家にしました。
保証金７０万（３０万は１０回の月分割）３０万敷引き、
家賃７．５万　子供が住みたいということで
更新は、２年ごとなので来年秋の更新時に解約しようと考えています。

家賃の支払いですが、
２年前に３ヶ月位遅延、１年位続いたことがありました。
１年前の更新の時期から、月末に支払ってくれていましたが
半年位前からいつのまにか１０日の支払いになっています。
また、別件で貸家を見に行きましたが、草／木などは伸び放題　
床下通気口の前に物が有って家の中も心配です。

賃貸時の不動産屋さんに、
来年秋の更新時に解約の相談したのですが
賃貸されている方に直接連絡して下さい。とのことです。
このような場合、退去料／引越し費用などを払わないといけないのでしょうか？。
支払う場合は、一般的には幾ら位でしょうか？。よろしくお願いします。

□■アドバイス

箇条的に回答しましょう。

1.3ヵ月ぐらいの遅延は、判例では、許容範囲内になります。
　家主様のご不満はわかりますが・・・

2.賃料の支払いは、
民法614条にて、当月分は当月の末までにお支払いすれば、良いのです。
たいがいは、特約で、前月払いにしますが。
しかし、たいがいは、文言を契約条項に入れているのが、現実です。
だから、これを盾に言うと、借家法第37条の強行規定に違反になり、無効になります。
特約か合意にしておかないと、有効にはなりません。

3.草、木については、強制できません。
家主様の方で掃除しなければいけないのが現実です。
業者は斡旋のみにて、契約後は、当事者同士の関係になります。
だから、有料の管理委任契約を業者とすることをおすすめします。

4.賃貸人からの解約は、
借家法第28条により、正当理由がなければ、解約することはできません。
子供が使うからでは、正当理由になりません。
だから、立退き料等の支払いで借主が合意が必要です。
金額の尺度はありません。相手が納得すればよい金額です。
第27条により、6ヶ月間前の解約予告が必要です。

だから、当初から、
賃貸契約をするときは、期間限定の契約をすべきだったのです。
（ハビット・小谷さん）

■□相談者より

簡単には、解約出来そうにないかもしれないですね。
判りやすいご説明で、大変参考になりました。有難うございます。

■□相談内容　

賃貸物件に関する問い合わせです。父親が、アパートを貸しています。
今度、その建屋に私たち夫婦が住むことになり改装をすることになりました。
そこに住んでいる方との契約期間が2003年 4月までとなっていたため、
1月早々に、申し訳ないが契約更新はしない旨の文書を
手渡しして話をさせてもらいました。

その時は、了解していただけ事が済んでいると思っていたのですが、
昨日、滞納（2か月分）していた家賃を持ってきてくれた際に、
　『契約更新をしない場合の連絡は最低6ヶ月前で、
　　それを超えての連絡の場合は
　　借り主の引越し代金を負担する必要がある』
と話していきました。

契約書上、更新に関しての記述事項は無いのですが、
そういった責務が貸し主側にあるのでしょうか？
一応、物件の斡旋等をお願いしている不動産屋に確認したところ
慣例としてあるだけでそういった責務は無いとのお話でした。
勉強不足で申し訳ありませんが、真偽のほどはどうなのかご教授をお願いいたします。

□■アドバイス

慣例では有りません。
対象となる契約によって変わりますが、
(旧借地借家法か新借地借家法の対象になるのか)
特に、旧借地借家法の対象になる契約の場合には、
借家人はかなり保護されています。

賃貸借期間を決めてあっても、借地借家法では、
　「貸主から更新を拒絶したり解約を申し入れたりするには、
　　正当な事由がなければならない」（借地借家法第28条）
と規定しており、これに反する特約は、賃借人に不利なものとして無効となります。
ただし、定期借家契約の場合は、契約期間の満了により
正当事由を考慮することなく契約が終了します。

立退料を支払うことにより「正当事由」の不足を補うことができると
法律上明らかにされましたが、立退料だけ払うことでは、正当事由になりません。
判例では、賃借人や貸主が建物の使用を必要とする事情など、
広範囲にさまざまな事情を考慮して判断していますので、
「立退料の提供の有無」もその一要素と考えるべきです。
貸主側に有利な事情が相当程度認められるけれども、なお正当事由がある
とまではいえないような場合には、立退料などの申出が考慮されます。

期間を定めた賃貸借契約の場合は、
期間が終了する1年前から半年前までの間に貸主に対して
「期間後は貸しません」という通知をし、契約更新を拒絶することができます。
貸主側に更新を拒絶する正当事由が必要です。
貴方の場合はご自分が住むので正当事由になる可能性は有ると思います。

貴方の場合、借家人の家賃滞納があったようですが、契約書上で、
家賃滞納の場合の解除についての条項はどのようになっているのでしょうか？　
２ケ月の滞納で解約になると言う契約も結構あると思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

木造２階建ての１軒家を貸しております。
初回の契約時に、向こう４年間でという条件を口頭ではありますが伝えてあります。
この物件は、すぐに住む予定はないが４年後に私が住む為に購入したもので、
その間だけ貸すつもりでいました。
もちろんその間、私はアパートを借りて住んでいます。

２００１年２月に１回目の更新を行った際に、
次回の更新は『貸主が使用するため更新は行いません』
という条件を「その他事項」として記載してありますが、
通常の賃貸契約のために今回の問題となっています。

来年２月に契約終了のため、
８月に仲介業者から借主にその旨を伝えてもらってあります。（口頭のようです）
その時は借主も了承しており、同等の賃料で次の物件を探して下さい
と依頼されたので、数軒紹介したようです。

その後、借主からの連絡は一切なく、
つい先日借主の勤め先の顧問弁護士と名乗る方から、
仲介業者の所へ契約更新の件で相談があるとＦＡＸが届いたそうです。
仲介業者が電話にて確認したところ、生活が苦しくて
引越し費用がないので立ち退き料として１００万円欲しいとのことでした。

私としては、立ち退き料を支払わずに
退去してもらう方向に持って行きたいのですが、やはり難しいのでしょうか。
物件は古くこのまま居られると、修繕依頼等が発生してくると思われますし、
借主の同居人（両親）が高齢であることから、
今後さらに引っ越すことが難しくなって行くと考えられます。

私は購入した物件のローン、その物件の税金、家賃収入による税金、
現在住んでいるアパートの家賃を支払っています。
これらはとても家賃収入で賄えるものではなく、
確実にマイナスとなっており、正直言って私のほうが生活がきつくなっている状態です。
それでも立退き料を支払う必要があるのでしょうか。
また、それだけの貯蓄がなければ、借金をしてでも支払うことになるのでしょうか。

友人・知人等を通じて色々相談もしてみましたが、
やはり金銭での解決が無難であり、一番よい方法のように言われています。
定期借家での契約への切り替えもできないようですし、立ち退き料を支払うのが
困難な状況のため、なにか良い方法がないものかと困っております。

どうかよきアドバイスをお願い致します。

□■アドバイス：１

定期借家契約について説明します。
定期建物賃貸借は、内容的な要件としては
期間を確定的に定めることがまず第一に必要です。
この制度では、
借地借家法第29条に定める１年未満の建物賃貸借を期間の定めのないもの
とみなす規定は適用されないこととされており、１年未満でもよいこととなっています。

定期建物賃貸借は、改正後の借地借家法第38条に規定されていますが、
形式上の要件として、「公正証書による等書面によって契約する」
ときに限って、定めることができるものとされています（法第38条第１項）。

この場合、貸主は借主に対して、契約の更新はなく、期間の満了とともに
契約が終了することを、契約書とは別にあらかじめ書面を交付して
説明しなければなりません（法第38条第２項）。

貸主がこの説明を怠ったときは、
その契約は定期借家としての効力は否定され、
従来型の、契約の更新のある借家契約となります。

つまり、法律的に解釈すると、貴方の場合は
普通賃貸借契約に当たると思います。この場合は１００万円は兎も角、
ある程度の立ち退き料の支払いは必要になると思われます。

今現在頂いている家賃は１月当たり幾らになるのでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

アドバイス有難うございました。
借地借家法第38条については把握しております。
（改正前／改正後ともに）
備考的扱いで「次回更新無し」とうたってあっても
法的には効力が無いことも理解できました。
始めの相談にも書きましたが、通常の借家契約から
定期借家契約への切り替えもすぐにはできないということは、
契約更新のときどのようにすればよかったのでしょうか。
参考のため教えていただけますか。ある方の意見では、
仲介業者のミスがあったので損害賠償の請求ができるかもしれないようです。
一度、無料法律相談に行ってみようかと考えてます。
そこで良い意見がもらえなかったら、弁護士への相談を考えています。

　> 今現在頂いている家賃は１月当たり幾らになるのでしょうか？
95,000円です。

□■アドバイス：２

定期借家の経緯について若干説明します。
1999年12月15日、
「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」
が公布され、定期借家権の制度が、2000年3月1日、施行されました。
この法律は、いわゆる「定期借家権」の制度を導入するもので、
長年続いたこれまでの借家制度を基本的に変更するものです。
従来は、建物の賃貸借契約については、契約期間が満了しても、
自己使用の目的などの「正当な事由」がない限り、
貸主は契約更新を拒否することができず、
これに反する借主に不利な契約は、無効とされていました。
改正では、このような制度に加え、
期限を限定した建物賃貸借契約が認められたのです。
なお、この制度が適用されるのは、
2000年3月1日以降に締結される契約で、
これより前に締結された建物賃貸借契約については、
従来通り、「正当な事由」がない限り
（たとえ、合意解約して、新たに契約を締結しても）、
更新拒絶はされません。

つまり、貴方の場合も該当すると思いますが、
2000年3月1日以前の賃貸借契約は、例え合意解約して
新たに契約したとしても、旧来の借地借家法の対象たる
普通賃貸借契約とみなされると言う事になると思います。

然し、それ以前の事ですが、
平成４年８月１日の借地借家法の改正では、
貸主に転勤等のやむを得ない特別の事情がある場合には、
一定の期間に限って、つまり、その期間が終わったら
必ず家を返してもらえるという約束のもとに、
借家契約をすることができるようになっていたと思います。

確か、当時でも期限付き借家契約は重要事項に、その理由
(不在期間のみ、取り壊し予定)を明記して契約していたように覚えています。

問題は、契約書の特約条項に期限とその理由も明記されていてかどうか？
それと、重要事項の説明書に期限付借家契約である事を
明記し、その理由も明記されていたかどうかだと思います。

平成４年８月１日以降の契約であって、
貸主不在期間中の期限付き建物賃貸借契約である事が、
はっきりしていて、重要事項の説明をしてあれば(印鑑を貰ってあれば)、
借主に対抗できる可能性は有ると思います。
唯、この点については確実に覚えている訳では有りません。
　　(当社も当時、不在期間の借家契約をした記憶が有りますが、
　　揉めた事は有りませんでした。貴方の場合、どちらかと言うと
　　約束を破ったのは借りている側なのですが・・・・)

業者の責任としては、
この重要事項の説明と契約書の特約に期限付である理由も
明記されていなかった場合には、落ち度が有ったと言う事だと思います。

又、もし立ち退き料を支払うとしても家賃が９５０００円であれば、
１００万も支払う必要は無いと思います。

　　※不在期間中の期限付建物賃貸借契約である事がはっきりしていれば、
　　　支払う事自体必要無いかも知れません。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

非常にわかりやすいアドバイスを頂きましてありがとうございました。
改めて初回契約から今日までの経緯を記載させていただきました。

　　1999年 1月
　　　近い将来（４年後くらい）に、自分が住むことを目的として
　　　中古物件を購入するが、すぐには入居せず親と同居する。
　　　購入時にお世話になった工務店の勧めもあり、その間は賃貸することとする。

　　1999年 3月
　　　初回契約（普通賃貸借契約）⇒契約書・重要事項説明書ともに、
　　　期限付借家契約の記載無し。口頭ではあるが、
　　　４年間であることを契約締結前に仲介業者・借主に伝える。
　　　家賃「85,000円」　敷金・礼金「各１ヶ月分」

　　2001年 3月
　　　契約更新⇒初回契約時に了解を得ているとおり、
　　　次回（２年後）は更新しないことの了解を再度得る。
　　　更新契約書には「次回の更新は貸主が使用するため行いません」
　　　と記述する。家賃「95,000円」　更新料「１ヶ月分」

　　2002年 8月
　　　契約終了まで６ヶ月となったので、私から仲介業者（工務店）に連絡する。
　　　⇒仲介業者が借主に口頭で契約終了の連絡をする。
　　　借主も退去を了解しており、
　　　次の物件を紹介して欲しいと仲介業者へ依頼がくる。
　　　仲介業者は数件の物件紹介資料を持って借主を訪問する。

　　2002年11月
　　　借主の勤務先の顧問弁護士から、仲介業者へＦＡＸが入る。
　　　⇒不況のため、借主に転居する費用がないので、
　　　100万円の立ち退き料が欲しいと言われる。
　　　仲介業者から私へ連絡があり、単純に100万円とは言わないが
　　　多少の立ち退き料が発生することを言われる。
　　　有料で法律相談を受ける。
　　　⇒法律的見地からいくと、通常の賃貸契約のため、少なからず
　　　立ち退き料が必要であると言われる。
　　　通常は、裁判等に費やす時間・費用等から考慮すると
　　　示談で済ませるほうが得策であると言われる。
　　　私が借主の勤務先の顧問弁護士に詳細確認のため電話する。
　　　⇒借主は約束だから出て行きたい意思はあるが、
　　　金銭的に難しい為、今回の請求を行ったことを言われる。
　　　私の方も、金銭的余裕がないので立ち退き料が支払えないことを
　　　伝えるが、その場合はある期間は賃料を貰わないで
　　　その分を引越し費用にあてがってもらうしかないと言われる。
　　　さらに、２年後に出て行ってもらうことを約束させておきながら、
　　　更新料をとるのは常識的観点から不当ではないかと言われる。

　　初回契約当時は、確かに私の知識不足であったことは否めませんが、
　　素人考えでは期限を伝えてあるので大丈夫なのだろうと
　　考えてしまうのは至極当然のように思います。
　　この問題が起こってから初めて借家法を調べたり、
　　このようにＨＰ相談を行って、法律的には
　　私の言い分が通らないことを実感しました。
　　そこで再度質問なのですが、
　　このような場合に、仲介業者の不手際になりえるのでしょうか？

　　またつい最近知ったことですが、
　　借主は以前にも立ち退きでもめた経緯があり、
　　理由・金額まではわかりませんが
　　立ち退き料を受け取ったことがあるようです。
　　人を疑ってかかるのは良くないことだと承知しておりますが、
　　このようなことを聞いてしまうと、
　　初めから出て行くつもりがなかったのではないかとさえ思ってしまいます。
　　弁護士を使っていきなり金を請求してくるのもどうかと思います。
　　いくら借主の立場が強いからといっても、
　　まずは期間終了時に引っ越すのは資金がないから難しいが、
　　もう少しだけ期間延長して欲しいとか言ってくれればまだ良かったんですが・・・

　　私の本音としては、裁判を起こして借主を攻めたいのですが、
　　現実的には、今後はいかに金額の折り合いをつけていくか
　　ということになってしまうのでしょうね。長々と書いてしまい申し訳ありません。

□■アドバイス：３

詳しく、説明していただいて、大体理解できました。私の考えを言いますと、

　●借主相手の裁判等は、あまり意味が無い。
　　　理由は、貴方も理解していると思います。

　●平成４年８月１日以降の契約であるので、業者に責任を問えると思います。
　　貴方が客付依頼をする時に、事情を説明してあれば、
　　業者は当然貸主不在期間中の期限付建物賃貸借契約を
　　締結する必要が有ったし、可能であったと思います。

　●立ち退き料等の負担や損害賠償を仲介業者請求する事ができると思います。
　　　(裁判等で勝てるかどうかは解りません)

　※貸主不在期間中の期限付建物賃貸借契約について、説明しておきます。
　　家主が、転勤、療養、親族の介護その他やむを得ない事情によって、
　　建物を一定期間自己の生活の本拠として使用することが困難であり、
　　かつ、その期間の経過後はその本拠として使用することが明らかな場合は、
　　その一定期間を確定して契約更新がない賃貸借契約を締結することができる。
　　ただ、この契約はその内容を明確にし、また脱法的な契約を防止するため、
　　その特約についてやむを得ない事情を記載した書面によってしなければならない。
　　契約書は法律で定められた要件を満たしている必要が有る。
　　不備な契約書では、更新の有る普通の借家契約になってしまうから、
　　十分な注意が必要である。契約書に記載しなければならない事項は、
　　次のとおりである。

　　　１、契約期間を
　　　　　「何年何月何日から何年何月何日まで」と確定して記載する。
　　　　　１年未満でも有効。逆にあまり長期の場合は
　　　　　前述の要件を満たすかどうか不明確になり、
　　　　　期限付契約ではないとされるおそれがある。
　　　２、期限付とする事情を具体的に記載する。
　　　３、法２６条に定める更新をしない旨特約する。

　　従前の普通賃貸契約書を使用するのは、好ましくは無く当初から
　　完全なものを作成する事が望ましく、できるかぎり訂正箇所のない書面が良い。
　　しかし、やむを得ず従前の契約書用紙を一部訂正して使用すること
　　になる場合には、次のように加除訂正し、それぞれの箇所に
　　「何字抹消・何字加入」と記載して貸主借主双方の印を押印して下さい。

　　　　１、契約書表題の頭に「期限付」と書き加える。
　　　　２、契約期間の「～日から何年間」を
　　　　　　「～から○年○月○日まで」と訂正する。
　　　　３、更新についての条項を削除する。
　　　　４、期限付とする事情の確認条項を契約書末尾に記載する。

　　※以上は
　　　平成１０年(１９９８年)の取引主任者の講習テキストからの引用であり、
　　　当然１９９９年３月の契約時には、取引主任者が知っているべき内容であります。

　もし、貴方が正式に、将来は自分が使う予定なので、
　建物を返して貰う予定の有る契約を締結したい旨の依頼をしたのなら、
　業者・取引主任者は不手際を起こしたことになります。
　特に取引主任者の責任は重大なものと言わざるを得ないと思います。
　当然素人で有る家主の貴方に対しての説明責任、
　又契約書の作成については十分注意する必要が有ったと思います。
　業者・取引主任者に対して、立ち退き料等の負担を請求、
　損害賠償の請求を行う事は十分に可能で有ると思います。
　唯、前述のとおり裁判等で勝てるかどうかは何とも言えません。
　又、以上はあくまで、私の個人的な見解である事をご承知おき下さい。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

大変参考になりました。
何度も詳しくご説明頂きまして有難うございました。
最後に涌井様が書かれたように、あくまでも参考として
今後の対応をして行きたいと考えております。