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定期借家の満了と再契約と普通借家について

相談内容　定期借家の満了と再契約と普通借家について

神奈川・男性・４０代
定期借家の終了について。
私は大家なのですが、定期借家の期間満了前に再契約の交渉をしており、
借主から、なんとかこの条件にしてくれないか、と頼まれ、決めかねていたところ、

契約書をよむと、文書で終了通知をしなければ、満了後も住んでいてよく、
通知経過後は、期間満了により終了する旨の通知をしてから６ヶ月で終了する
と書いてあったため、あえて通知をしないでおり、
満了後半年して、終了通知を送付し、さらに半年間賃料をうけとりました。

満了後の通知については、もうだめで、普通借家に転換しているという説、
満了後でも、何年たってもいいという説、
満了後１年くらいまでならいいいという説などがあるようです。

また、交渉は、そのなかで、満了日にも言及しており、
口頭での通知とみなしうるのか、だとすれば、満了前の通知とはなるが、
逆に、口頭での通知後、６ヶ月たったあとも、賃料を受け取っているとも考えられます。
こうした場合、やはり普通借家になってしまっているのでしょうか、それとも裁判してみるべきでしょうか

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□■アドバイス：１

私見ですが、
基本の契約は定期借家契約です。
その終了通知が期間終了後に行われた場合は、
６ケ月間は終了通知を出しても無効です。
そして、その６ケ月経過後に終了通知を発送したとの事ですから、
この点についての問題は無いでしょう。

その後の６ケ月の家賃の受領は、居座った賃借人の対価と思いますから、
まだ新たな契約や再契約が行われたということにはならないと思います。

尚、終了後の通知に関して、普通借家契約に転換している
と言う説については、個人的には疑問を感じます。
その根拠については、国交省の下記サイトの
（期間の満了により賃貸借が終了する旨の通知）の中の
『Ｑ３　通知期間経過後に通知すると、借家関係はどうなるのですか。』
をご覧ください。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/teishaku/111215-4.htm

個人的には、
再契約を正式に締結しない限り、
従前の定期借家契約が生きていると思いますし、
そうでなければ定期借家の存在意義さえなくなってしまうと思います。

契約は終了しており、且つ家賃については居座りの対価として
当然の権利として受領しているに過ぎないとの、
意思表示を明確に著した内容証明を、
退去するまで何度でも送付するのが良いのではないでしょうか。

強制執行等の法的手続きについては、
その後の借家人の対応を見た上で、
弁護士等に依頼すれば良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

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□■アドバイス：２

北杜宅建センターの萩原と申します。

１、契約期間内で通知期間経過後の通知については、
その後６ヶ月で問題ないのですが、契約期間終了後の通知については
いろいろな説があり議論のあるところでしょう。
相談者が自ら記載しているように、
①問題ない②普通借家になる
③あまり期間が長いと普通借家になる、などです。
①か②かは議論のあるところですが、
少なくとも③は信義則からすれば理解できるものだと考えています。

２、大家が、定期借家期間終了の通知をしないまま賃料（実質）として
受け取り、他方正当事由もなしにいつでも６ヵ月後に解約できるとする
のは、信義則から考えれば好ましいものではありません。

３、大家さんは、定期借家にするのか、普通借家にするのか、
明け渡しをお願いするのか、早急に明確にすべきです。

火災保険と保証会社の更新について

相談内容　火災保険と保証会社の更新について

埼玉・男性・４０代
2年前にアパートの一室を、大手不動産賃貸業者に客付けしてもらいました。
火災保険加入及び（賃料）保証会社利用の条件を付けました。
その更新契約なのですが、同賃貸業者いわく、契約書の回収（巻きなおし）と
更新料の回収が業務であるが、業務付随の火災保険と保証会社の更新は
業務範囲外だと書面回答されました。
火災保険の更新がなされたかどうかも分からず、保証会社の更新がなされたかも分からず、
更新料を払うことは当然だということになるのでしょうか？

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□■アドバイス

私見ですが、
『手不動産賃貸業者に客付けしてもらいました』
ということですと、貴方は大家さんですよね。
だとしたら、更新料ではなく、更新手数料かと思います。

更新手数料は、通常は更新後家賃の半月分(地域差有)を、
契約更新の依頼者(通常は大家)が
更新を依頼した仲介業者等の受託者に支払うものです。

火災保険(家財保険?)は、保険の代理店の業務。
保証については、保証会社の業務ということになりますが、
通常は、仲介業者は、
これらの代理店になっていることが多く、
これらもセットで行うことが多くなります。

別途管理委託契約を締結して有れば別ですが、
単なる仲介の場合は、
更新業務・保険契約・保証契約について
やって当然ということでは無いとも思いますので、
もう一度、良く仲介業者と話し合いされては、如何でしょうか。

（高原開発・涌井さん）

更新料を払わず居住し続け退去しない場合について

■□相談内容　

はじめまして。
私、アパート賃貸業をしているものですが、
この間、私と同じようにアパート賃貸業をしている友人に、
ちょっと気になる話を聞きまして書き込みいたしました。

友人のアパートの入居者で、契約更新時に
「更新料なんて払う必要はないだろ」と言ってきた方がいたらしく、
友人は「更新料を払わないなら出て行ってくれ」と言ったようですが、
何度請求しても更新料は払わず、何度出て行けと言っても出て行かず、
結局、契約期日が過ぎても未だに住み続けてるようなのです。

それで友人は、「契約は終了した。早く出て行ってくれ」
と言ったそうなのですが、その入居者は、
「協議がまとまらないまま契約期限が来たら、自動更新になる」
などと言って居座ってるそうなのです。

契約上を見せてもらいましたら、更新料1ヶ月になっていて、
貸主借主の協議して更新できると書いてあるのですが、
その入居者の言い分は法律上通ってしまうのでしょうか？

私も、友人と同じような内容でアパートの契約をしているため、
もしそのようになったら困ります。
どなたか法律に詳しい方、ご回答をお願いします。

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□■アドバイス

契約書に書いてあるのでしたら、更新料は請求できます。
しかし、「自動更新（法定更新）」となっており、
出て行かなくても良いというのもその通りです。

法定更新とは、期間満了後に更新契約を締結していなくても、
従前と同じ内容で更新されたものとするということで、法律で定められています。

現在は、期間の定めのない契約になっており、
これはこれで借主にとってマイナス要因もあるのですが、
とにかく出ていく必要はないです。しかし、更新料は戴けます。

借主に対して理論武装できないようなら、
不動産業者に管理を依頼された方が良いと思いますよ。

（集住企画・中村孝司さん）