【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

私道路の利用許諾について
福島・女性・６０代

私道路の利用許諾についてご相談があります。
現在、幅4.5mの私道路を所有しております。（位置指定道路）
その道路は公道にT字形で接しております。
その角地に土地を持たれている方が、角地を売却したいそうで、
先日その方の代理という方から、ご連絡をいただきました。

売却にあったって、土地を2分割するそうで、分割の方法が
公道に面する土地（以下土地A）と私道路にしか面しない分（以下土地B）
との分割となるそうです。
公道に面した土地Aが売却できそうだとのことです。先方の要望としては、
①私道路側に面して駐車場つくるので、車両通行の許可
②現在、私道路にある電柱を土地Bへの移設（土地A駐車場への出入りに支障があるため）
③私道路内の上下水道への接続許可
④先方の土地が実測値が登記より小さかった為の土地境界の確定と承諾
となっています。
謝礼を10万円程用意しているとのこと。
土地Bは売却先が見つかっていないそうです。

現在、土地の所有者はそこに住んでおり、
上下水道、通行に関しても公道を利用しています。

私道路は父の代からの所有で15年ほど前、奥にアパートを建設する際、
私が自費で上下水道を整備しなおしました。
その時、私道路に面する居住者
（今回の土地売却予定者と向かい側の住人達から迷惑料を請求され
（アパートの上水道に関して水圧が下がるおそれがある、
工事車両の通過で迷惑という理由で）各戸に10万円支払いました。

また、私の所有するアパートに駐車場がなく私道路の幅が比較的広いので、
半分をアパートの駐車上にしようとしたのですが、近隣の反対でできませんでした。
近隣の方々とは私道路について
一切の費用負担（修繕補修）のお願いも通行許諾契約もしていません。
反面近隣の方々が経営するアパートの車両は私道路を通過する
という、不利な状況に追い込まれています。

そのような経緯もあり、近隣の方々ともめることは、避けたいとの思いが強く、
一方で将来子供に権利としてしっかりとした土地を残してやりたいとの思いから、
今回の申し出について禍根を残さないように、したいと考えています。

本心では今回の申し出を断りたいと考えていますが、先方の事情もあり、
位置指定道路でもあることから、最終的には許可せざろうえないかと考えています。

弁護士に相談すると費用も高くつくようで、
過去の経緯から不動産屋はあてにならないと感じています。
また、先方の代理人も今回測量を担当している方が
民生委員の依頼で、連絡してきたそうで、土地所有者からは一切連絡もなく不安です。

このような状況下で適切なアドバイスをうけ、
最終的には覚書等の契約として権利関係を明確にしておきたいと考えています。
誰に相談するのが妥当でしょうか。現在は司法書士に相談を考えています。
契約上の注意点も含めアドバイスをいただければ幸いです。

■アドバイス

位置指定道路は他人の歩行は認めざるを得ません。
また、他人の車両の通行は、それぞれの日常生活の重要性を考慮し、
拒否できる場合も御座います。

ご相談内容から推測した私見ですが、
土地Ａ購入者については、公道に面しているので車両の通行は拒否でき、
土地Ｂ購入者については、公道に面していないので拒否できない。
また、他の敷地所有者のアパートについては、入居者がアパート敷地以外の
位置指定道路を通らないと生活に支障をきたすかどうかによるでしょう。

位置指定道路に埋設された上下水道については、それが本管で有り、
市町村の管理となっている（所謂寄付採納済）のなら、
他の敷地所有者にも、使用する権利は有るかも知れません。
然し、ご相談者の私有物で有る事がはっきりしているので有れば、
相当の条件の提示が無い限り、他人の使用を拒否する事も可能かと思います。

注意すべきは、車両通行の承諾と通行料の問題は別という点です。
位置指定道路は、あくまで私道ですから、妥当な範囲で賃料の請求は可能と思います。
私道の所有権が100％且つ上下水道が私有物で有ると想定した場合、
①～④の永代使用料・車両通行料（謝礼？）として、１０万円は安過ぎるとも思います。

通常は、車両通行料や上下水道使用料は、
年額いくらで毎年頂くか、永代通行料・永代使用料でまとめて頂きます。

あくまでも参考としての私見ですが、１区画当たり車両・上下水合わせて
月５００円～１０００円で、年額６０００円～１２，０００円程度、
永代の場合は、６０００円～１２，０００×３０～５０年で１８万円～６０万円程度。
２区画分だと倍の年額１２０００円～２４０００円、永代で３６万～１２０万程度。
生活の支障度合いや、近隣相場を考慮して、
この程度の範囲で妥当な賃料を検討されては如何でしょうか。

また、他の敷地所有者のアパートについても同様で、アパート所有者にも同等に、
入居者の車両通行料を請求しても良いかとも思います。

相談先ですが、弁護士以外ですと、私道（位置指定道路）の通行に詳しい司法書士、
行政書士にご相談されたら良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■相談者より

高原開発　涌井様
丁寧なコメントありがとうございます。
使用料の金額についてもご記入いただき大変参考になりました。
涌井様のアドバイスに従って先方と交渉してまいりたいと思います。
お忙しい中、大変ありがとうございました。

相談内容　４３条但し書き道路の使用権の承諾料について

兵庫・男性・７０代
４３条但し書き道路についてお教えください。
　
協定書を測量事務所さんにお願いして作成していただきました。
現在、記名捺印をいただきに関係の皆様のところにお伺いしています。
ほとんどの方からご協力をいただき、無償で捺印もいただきました。

しかし、一部の方から、使用権の承諾料の支払いを暗に求められたと
測量事務社さんから報告がありましたがどれくらい必要なのかわからないとのことでした。
　
必要であればお支払いしようと思っていますが、
費用負担その金額等を算出する根拠がわかりません。お教えください。
敷地使用承諾料？は路線価格ｘ６０％ｘ１０％くらいかかると
お知り合いの不動産屋さんからお伺いしましたがそんなにかかるものでしょうか？
６０％は借地権割合とのことです。

なにぶん高齢で知識もなく、困っております。よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが、
その様な相場は有りませんが、
その承諾を行う事によって土地所有者が使えなくなる面積分の
土地の地代を参考とする事は出来るでしょう。

取り敢えずは、どの程度の承諾料（使用料）が欲しいのか
聞いてみては如何ですか。
その額と相談者の予定している額の間に開きが有る場合は、
交渉していくしか無いと思います。

蛇足ながら、承諾料（何度も請求される可能性有り）よりも
使用料とした方が良いと思いますし、
正式な賃貸借契約書を締結すべきとも思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　私道の掘削承諾書について

神奈川・女性・４０代
私道の掘削承諾書についてお教え下さい。

宅地に接する私道を近隣8軒で共同所有することになり、
通行や掘削の承諾書を結びたいと思っています。
内容については、いろいろ調べたところ大筋分かったのですが、
承諾書の結び方がわかりません。

一般的な書式を見ると、甲乙の2者になっているので、
今回8軒で結ぶ場合は、各々が結ぶ形にするのか良いのでしょうか？
そうすると１対７の８軒分の承諾書を作成することになります。

それとも8軒が一緒にまとめて押印できるような書式があるのでしょうか？
その場合は、甲乙・・の表現はどのように表現すればよいのでしょうか？
ABCDE・・・や１２３４・・・でも良いのでしょうか？？

まとめて承諾書を作成することでなにか弊害がありますでしょうか？
お分かりの方いましたら、お教え下さい。

□■アドバイス

同じ内容のものを８通作成し、８軒が署名捺印するか、
(末尾等に８人が連名で署名捺印する)
もしくは、一通を作成し８人が連名で署名捺印し、
最も信頼のおける人物が所有しても良いでしょう。

協定条項内では、
甲（コウ） 乙（オツ） 丙（ヘイ） 丁（テイ） 戊（ボ）
己（キ） 庚（コウ） 辛（シン） 壬（ジン） 癸（キ）
で全員の名前を列記するのも良いでしょうし、
協定者全員は・・・と言う表記でも良いでしょう。
この辺りは好みの問題かと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ありがとうございました。連名署名することにします。

相談内容　駐車場のセットバックについて

群馬・男性・３０代
駐車場のセットバックについて
北側に駐車場があり、東側に２Mに満たない道があります。
その道は奥に民家が2件ありその先は行き止まりです。

最近駐車場の東側（その道側）がセットバックしすぎていることに気が付き
業者にやり直しの依頼をしています。
そのときその道は今後広がる可能性は限りなくゼロにちかいので
道ギリギリまで駐車場にしたいと思います。
なんか問題はありますでようか？

□■アドバイス

私見ですが、
東側道路の中心線より２ｍのセットバックが取られているので有れば、
ぎりぎりにしても問題無いかと思います。
ただ、中心線から２ｍ以内まではみ出すのは良くないでしょう。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　私道の奥で駐車場を経営されることについて

熊本・男性・３０代
私道についての相談です。
現在私の住宅の前の道は、4者が1/4づつ所有権を有する私道となっています。
（私も1/4を所有）
私も車の出入りでこの私道を使用しています。
現場の状況としましては漢字の田の字の様に4つの土地があり、
真ん中の横棒が私道とお考えください。
今までは何のトラブルも無く暮らしてきましたが、
最近私道奥の土地が売りに出されて、新たな所有者（Ａさん）に買い取られました。
もちろん私道の1/4の所有権もＡさんに譲渡されました。

問題はＡさんがその買い取られた土地で駐車場を経営する予定のようで、
そうなると駐車場利用者が頻繁に私道を出入りして、
私としては小さい子どもを降りますので、そうなってほしくないと考えております。
これは他の一人の所有者の方も同じ考えです。

駐車上使用者がこの私道を使えないようにすることは可能でしょうか？
ちなみにこの私道の地目は公衆用道路となっています。
よきアドバイスをお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、弁護士等の専門家にお願いし、
法的手続きを取れば可能かとも思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　協定通路に関する合意の解除について

東京・男性・４０代
昨年建売分譲住宅を購入しましたが、その件で相談させて下さい。

我が家のある分譲地は全部で22棟、
幅６メートルの私道沿いに家が立ち並び、最奥は行き止まり。
いわゆる袋小路状となっています。
私道は50メートル～60メートル位はあると思います。
我が家はその中でも真ん中より少し奥辺りにあります。

実は我が家と隣家の私有地の一部を提供する形で、
最奥の数軒の住人の方々の為に「自動車転回用スペース」があります
（厳密には他の住人も使えるのですが、必要性があるのは最奥の数軒）。
私有地を提供する形で、です。
購入前に「このスペースは住人の方々の為の自動車転回用のスペースです。」
との説明は受けていました。
それを承知した上で売買契約を交わし購入したのですが、
購入後に色々と問題が起きており困っています。

実は購入前には売主（宅建業者）から前述のような簡単な説明はあったのですが、
素人がゆえにそのスペースが純粋に自己の私有地だと思っていなかったのです。
購入時にはそのスペースはアスファルトで出来ており、
隣家との境界線も引かれてはいなかったので
「私道部分が拡大された私道の一部」なのかなあ、程度にしか思っておりませんでした
（なお仲介業者も間にたっていますが特に明確な事前説明は無く
契約時に登記上の説明は受けましたが、正直言って良く理解していなく、
ゴミ捨て場と同じ権利を住民で持ち合うような土地なのだろう、程度の認識でした）。
また売主も事あるごとにこのスペースの話をする際には「協定通路」という呼称を使っており、
余計通路、道路的なものなのだろうと誤認をしておりました。

契約後、引渡しの時には勿論境界線の説明はありましたが、
恥ずかしながらその時にも明確な（？）は抱かず、
「協定通路に関する合意書」を後日渡され、隣家の方と取り交わし、
原本を一部ずつ持ち合っている状況です。

しばらくして隣家より「合意を解除し、このスペースを閉鎖しませんか？」という提案がありました。
「え、そんな事出来るの？道路じゃないの？我々協定者はともかく奥の住人は困るんじゃないの？」
「いえ、このスペースは純粋に私たちそれぞれの私有地です。税金もその分払っているし、
補修費用も我々が持たなきゃいけないらしいですよ。先日売主に言われました」との事です。
ちなみにこの合意書の内容ですが、作成したのは売主の業者ですが、
署名捺印は当事者である私と隣家のご主人のみ。
売主も含めて、使用される方たちの署名捺印はありません。
このスペースを車の転回用スペースとして、住民の利便性向上の為に提供すること。
各所有者はこのスペースに物を置かずに、また維持管理すること。
転居、売買の際には次の買主にこの合意内容を継承させること、などが記載されています。
補修費用を所有者が持つことは一切かかれていませんし、事前に何も説明されていませんでした。

この内容に不満を抱いた隣家が売主側に抗議をし、
「合意を解除する。署名捺印をしたのは協定者のみなのだから、
我々が解除に合意すれば解除自体は問題ないはずだから」と言っているのですが、
売主側はそれは出来ないの１点張りのようです。
私自身疑義を抱き、売主担当者と話し合いを持ちましたがらちがあきません。
「解除の上、あのスペースを閉鎖すれば、所有者の方々の物件価値は上がる事になるんですよ」
と言われる始末です。

そこで、
１．あくまでも合意をし取り交わしをした当事者が解除に合意すればそれも可能なのではないか？
合意書内容には解除事項が一切無く、であれば民法上の所有権行使として可能では？
（使用者の中には最近まで私有地である事を知らず、合意書の存在さえ知らない方もおり、
売主からは「協定通路だから使えますよ」と口頭説明を受けたのみ）
また現時点まで協定者と使用者間で何ら使用に関する、約束、取り決めを直接した事はありません。

２．このスペースがある事によって現在資産価値が抑制されているのなら、
購入者に対して「不利益、デメリット」として事前にちゃんと説明すべきではないか
（実際知っていれば購入はしませんでした）。宅建業法の「業務の禁止事項」に抵触するのでは？

３．２．と同じですが補修費用の自己負担は一切聞いておらず、
「維持管理に努める」という条項の拡大解釈にすぎない。事前説明の不備では？

４．消費者契約法第10条で
「民法その他で規定されている消費者の権利を、法律を超えて制限あるいは責任を加重させる
（今回の場合補修費用の負担、使用、占有、売買について制限されている点）契約内容は無効」
とされています。ならば合意書内容自体が法に抵触するのでは？
未来永劫無償で、他人の私有地を提供させ続けるという点が社会通念上許されるのか？

長くなりましたが以上が大まかな概要です。
上記私の考えは現時点では、売主側は否定。曖昧な説明のみ。法的な根拠は示さず。
またこのような取引形態は一般的なのでしょうか？
それから上記のような説明不備があった場合
「売買契約の無効、解除」は可能でしょうか？可能なら転居も有りかなと思っています。

□■アドバイス：１

私見ですが、
その私道は位置指定道路となっている可能性が高いと思います。

東京都若しくはお住まいの区の道路管理担当者に、
その私道が位置指定道路として、位置指定を受けているかどうか確認して下さい。
もし、受けている場合は、その意味も含め担当者より説明を受けて下さい。
社会通念上許されるかどうかと言うよりも、
きちんとした手続きを踏んだ道路と公的にみなされます。
但し、車両の通行に関しては、別の判例が出た例も御座いますが、
少なくとも通行権は有るとされています。
購入時の経緯や価格、税金負担は考慮されるべきと思います。
協定書の存在も無意味とは思いません。

また、購入時の重要事項の説明書に、
道路の説明が有るかと思いますので、併せて、ご確認下さい。
そこに、私道負担と位置指定について、明記して無い場合は、
ご指摘の重要事項の説明が行われなかったと言えますが、
明記してあり、且つ貴方の署名捺印がある場合は、
説明が無かったと証明するのは、かなり難しくなるかと思います。

ちなみに東京都の場合、位置指定の解除には、
『廃止又は変更により直接影響を及ぼすと考えられる部分の権利者
（家屋の所有者及び使用権者を含む）の承諾を得ることを原則とする。』
となっておりますので、
協定は無関係に、奥の数件の承諾が必要となります。

この位置指定道路となっていない場合は、
造成・分譲そのものが違法となる可能性が高くなるかと思いますし、
その分譲地に建物は建たなくなり、違法建築となる可能性が高く、
再建築は不可能となる可能性も高くなります。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様書き込みありがとうございます。
位置指定道路ではないか？というご質問ですが、
あくまでも私自身の「私有地」として登記されており、
売主側もこのスペースは協定者各々の私有地である事を公言しています。
我が家の接する前面道路は持分を分け合う私道（位置指定道路）として
勿論登記されているのですが、あくまでも協定通路については私有地なのです。
言ってみれば私有地を勝手に販売行為の中で他住人に対して
「使えますよ」と売主が伝えており、協定者側が入居した段階で詳しい説明も無く
「ここは住人専用の転回用スペースです」という説明のみ。
他住人（使用者）の書類上（契約書や重説）には
このスペースに関する記載が一切無く、口頭説明のみ。
協定者側の重説（特約条項内）にはただ一文「敷地内に協定スペース有り」と書かれているだけです。
それでも解除は困難なのでしょうか？
私の勉強不足で申し訳ないのですが、またご教示頂けると幸いです。

□■アドバイス：２

私見ですが、
位置指定道路は法務局の登記上、
公衆用道路として登記されない場合も有るかと思います。
税金・許認可の関係も有り、
ほとんどは地目が公衆用道路で登記されるとは思います。

位置指定道路は、認定道路（所謂公道）とは違います。
私有地（所謂私道）を、数件が利用できる様に、公的に認めたものです。

ですから、位置指定道路は、当然、「私有地」として登記されます。
所有者と地目は別です。所有者が個人でも、
地目が公衆用道路となっているケースはかなり有ります。
その「私有地」が宅地とは別に分筆されているかどうかも大事な点です。
この位置指定になっているかどうかは、東京都若しくは区等にご確認下さい。
ご確認はされたのでしょうか？

位置指定になっている場合は、前回のアドバイスの通りです。
但し、売主・媒介業者の消費者契約法違反、
宅建儀用法違反の問題は生じるかと思います。

もし、位置指定されていない場合は、
協定については、あくまでも紳士協定ということになります。

土地購入価格に、その私道部分（宅地部分？）が、
単価的に宅地と同等価格をつけて購入した場合は、
ご指摘の面もあるでしょう。

その部分を奥の数件に売却するなり、賃料を取るなり、使用を禁止するなり、
補修・改修費用を請求するなり、近隣と交渉する事も可能とも思います。
但し、近隣との付き合いも有るでしょうから、
その点も熟慮の上、交渉された方が良いと思います。
交渉無しに行動するのは、余り良い事とは思われませんが、如何でしょうか。

位置指定されていない場合ですが、
業者の責任としては、
その造成分譲自体が適法か否かの確認が必要です。
違法な場合は、業者の責任はかなり重いと思います。

適法な場合は、業者の説明が不足しているかどうか、
また、実損が証明できるかどうか
によって、考え方は変わるでしょう。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　買取った私道を公道にしたいという申し出について

岩手・女性・５０代
父（２年前に亡命）が一部を購入（所有登録）していた私道（現在は母の所有名義）を、
公道にしたいとの申し出が他の所有者からあり悩んでいます。

この私道は「４ｍ以上・袋地」で、父母の家はこの私道に面しており、購入したと聞いていますが、
その袋地の私道周りに何軒も家が立っておりますが、他の方は全く所有しておらず、
つまり、１/１０くらいの割合を父が所有、
残りの部分は全て元々その土地を売ってくれた地主さん（Ａさんとします）のものとなっています。

この状態の私道を、この度公道にしたいと、Ａさんからから申し出があったのです。
私道の周りに住んでいる他の方からは全て既にＯＫの押印をもらっているとのことで、
相談にこられたのですが、納得ができません。

なぜなら、そもそも私道を購入するに至ってはこのＡさんのお父さんである方から、
当時、持分がないと後々不便です、と言われ購入したのですが、フタをあけてみると、
他の方は誰一人として購入しておらず、そして長年たった今になり、
私道では管理が大変とのことで、公道にしたい（当然寄付になるのだと思います）といわれました。

他の方は購入したわけでも税金を払ってきたわけでもないのですから
もちろん公道にすることに何ら反対もないどころか賛成なのだと思いますが、
私の父は既にお金をお支払いして購入したものです。
それを便利になるから、という理由は分かりますが、寄付というのは納得ができません。

公道にしたいと言っているＡさんに私道を買い戻してもらう等、
何か少しでも父が購入した私道を無駄にしない方法はないのでしょうか？

また、父だけが購入し、他の方は購入せずに来たこの私道を
今後も私道として使う場合の注意点（利点や上手に利用する方法）等
、お知恵があれば教えていただきたく、どうぞよろしくお願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが、
お気持ちは解かりますが、
寄付採納し、公道にした方がメリットが大きいと思います。

土地代は、
これから支払うだろう固定資産税が無税になる。
維持管理費が市町村負担となり、無料となる。
その事で相殺出来るのではないでしょうか。

近隣からの反感も考慮すると、
この際、Ａさんや近隣住民に
恩を売る形の方が良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　位置指定道路の修理について

埼玉・男性・４０代
位置指定道路の件で相談させて頂きます。
位置指定道路の端が１ｍ位にわたり１０ｃｍくらい陥没していります。
これを修理する場合、所有権を持ている所有者が修理すべきなのか、
その道路を使用するものが修理すべきなのかを教えてください。
お金が発生する事なので、誰が負担すべきなのかを明確にする必要があると考えます。
一番は行政に負担してもらう事ですが、
相談に行ったら「市の持ち物ではないから・・・」と断られたそうです。
アドバイスありましたらお願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが、
「所有権を持ている所有者が修理すべきなのか、
その道路を使用するものが修理すべきなのかを教えてください。」
については、

通常、位置指定道路は袋地が多く、共同所有者=使用者の場合が多くなります。
誰でも通行は出来るのですが、
基本的には共同所有者が通行するものですから、
維持費についてもこの共同所有者が平等に負担すべきものでしょう。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　私道の価値について

埼玉・20代男性
はじめまして。ご相談したいことがございます。
2年前に建築条件付きの売り地を購入し、新築しました。
袋小路になっている7棟の現場で、目の前に幅4.5mの私道があり、
持分は売買契約書上でも1/7になっています。

住み始めて1年が経過した頃、購入時の不動産業者から、
　　「袋小路になっている奥を開発して、約40棟の現場にするので、
　　　私道を市に移管し、市道にする」
とのことでした。
突然やってきて、詳しい説明はなく、
　　「書類に印鑑を押し、後日、印鑑証明を添付してください」
と言われ、その要求に素直に従ってしまいました。
その後、約半年ほどたって、開発が終り、新しい家が建ち始めてきた頃、
　　「私道の部分の抵当権を解除するので、
　　　この書類にも印鑑と印鑑証明を添付してくれ」
と要求されました。

しかし、考えてみれば、今回の建物購入に対し、
私道の部分も土地価格に入っていたと考え、
無償で私道を譲りたくなくなり、署名捺印を断りました。
　すると不動産屋の店長から、
　　　●私道部分は財産ではなく、当社の持分を差し上げたものである
　　　●この私道は非課税である
　　　　（市に問い合わせたところ、確かに私道部は非課税だと言われました）
　　　●この私道は「売った」という意識ではなく、あくまで公道である
　　　●前回、署名捺印した書類が嘘ということになるのならば、法的措置をとる
　と、語気荒く言われました。

私道部分は綺麗に舗装されているので、
私は、私道の開発費用も、不動産購入代金として支払っていると思います。
また、不動産屋がこの私道を必要なのであれば、金銭的な価値はあると思います。

署名捺印の手間賃として5万円を支払うとは言っていますが、
ほぼ無償で手放すことに納得できません。
本当に、この私道の持分を渡さなければならないのでしょうか？

□■アドバイス：１

おはようございます。
私道を市に移管し、市道（公道）にするかどうかは、
不動産屋さんの開発の都合によってではなく、
当該私道の所有者と利用者の利益にとってどうなのか…ということで、
所有者（共有者）自身が決めることです。
　　
私道が公道になることで利便性が高まる、
私道管理の費用が不要になるなどのメリットがあるのであれば、
公道にするのも良いでしょう。
逆に、これまでの平穏を害するようになるのであれば、
少し考えなければならないでしょう。

いずれにせよ、私道の現在の共有者が自ら考え、決定することです。

公道にすることがメリットがあるのであれば、公道にする方向での調整になります。
一般的に公道への移管は無償でしょうから、市から対価を期待することはできないでしょう。

一般的には、私道部分も売買の価格に含まれていますから、
突然の公道移管の話に戸惑いがあるのもやむをえないことですね。
問題は、不動産屋さんの説明不足にあるようです。
　　
奥の40棟の建築計画が1年前からあったのかどうか分かりませんが、
不動産屋さんの開発の都合で公道移管ということであれば、
不動産屋さんが1年前の売却価格の一部を返金するなど、
それなりの対応をすべきことだと思います。

いろいろと不動産屋さんの説明不足が考えられるので、
お近くの宅建協会、県の不動産担当課などに相談してみてください。

（北杜宅建センター・萩原さん）

□■アドバイス：２

私見ですが、萩原様のアドバイスの通りでしょう。
その業者の説明に対し、若干の補足を致します。

　　●私道部分は財産ではなく、当社の持分を差し上げたものである
　　　これは、私道部分の持分については、贈与となっているかどうか、
　　　ご確認下さい。契約書や重説に売買物件として明記されているのであれば、
　　　売買に含まれていたと思われますので、業者の言い分は通用致しません。　

　　●この私道は非課税である
　　　これは、登記簿上公衆用道路になっているのであれば考えられることです。

　　●この私道は「売った」という意識ではなく、あくまで公道である
　　　意識の問題ではありません。あくまでも重説と契約書の内容に従うべきです。
　　　業者が言うべき説明ではありません。また、私道は私道であり、公道ではありません。
　　　登記簿上、公衆用道路となっていても、私道は私道です。

　　●前回、署名捺印した書類が嘘ということになるのならば、法的措置をとる
　　　逆に、前回の署名捺印について、正確に業者が説明していないのであれば、
　　　当然、「錯誤」、もしくは「詐欺」による契約となり、
　　　取消し・無効を主張できるものと思われます。さらに消費者契約法の
　　　重要事項説明義務違反の可能性もあるのではないでしょうか？
　　　これも不動産業者としては、かなり無知に近い言い分と言えると思いますし、
　　　対抗する方法はあると思います。

当初の重説や契約書に、
「私道部分は将来公道にする場合は無償で提供することに同意するものとする」
などと明記されているかどうかにもよると思いますが、
それが明記されていない場合は、今回の不動産業者の言い分は、
当初契約書の内容を無視した、かなり自分勝手な言い分と言えると思います。

★追記★
　　今、見直していて気付いたのですが、その私道はたぶん、
　　位置指定道路となっているのでないでしょうか？
　　だとすれば、その業者の言い分も、ある程度は納得できる部分もございます。
　　もし、重説や売買契約書に、その私道が位置指定道路となっているのであれば、
　　その業者に当初支払った登記料等の必要経費を負担してもらい、
　　協力するのが筋としては良いかも知れません。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

萩原様、涌井様、ご返信を頂き、本当にありがとうございます。
こんなに様々な情報が頂けるとは思ってもみませんでした。

来週その不動産屋が家に説明も含めて来るとのことでしたので、
何処に相談したらいいいのか分からず困っていました。
　　
確かに今回の私道が公道になることで多少のデメリットもありますが、
袋小路が抜けることによりメリットの方がやや優ると思います。
しかし、不動産屋の対応には不満があり、納得できないことが多いので、
早速、宅建協会や県の不動産担当課を調べて相談に行ってきます。
また進捗状況をご報告させていただきますので、分からないことなどを、
教えていただければ幸いです。本当にありがとうございました。

つきましては、涌井様に頂きましたコメントの返事をさせていただきます。

まず、私道部分の謄本上の権利部（甲区）の【原因】では、
売買となっており、地目は「田→公衆用道路」になっています。
売買契約書上では、売買の目的物件として記載されており、
地目は公衆用道路約100平米のうち7分の1となっております。　

また、重説や契約書に、現在全て目を通しましたが、
「私道部分は将来公道にする場合は無償で提供することに同意するものとする」
などとは、明記されていませんでした。

なお、重説に記載されております「敷地と道路の関係」という項があり、
そこに今般の私道のことが記載されている下の欄の別枠で
「道路位置指定番号」という項目がありますが、空白になっています。
追記でいただきましたコメントの「位置指定道路」とは、
どこをみて調べればよいでしょうか？

一応、その下の項目に「私道の変更・廃止の制限」が「有」となっており、
その制限の内容は、
「私道を変更・廃止しようとするとき、禁止又は制限されることがある」
と記載されています。

どうぞ、宜しくお願いいたします。

□■アドバイス：３

私見ですが、そういうことであれば、
たぶん、位置指定道路にはなっていないのだとは思うのですが、
そうすると袋小路で7軒が4.5mの私道を共有している説明がつかないのです。
　　
固定資産税が無税で地目が公衆用道路となっていて、
100平米＝30.25坪の地積で、幅4.5mということは、
奥行きが約22mということになると思うのですが、
そうすると私が知っている通常の開発行為や、
1,000平米未満の分譲地だとしても、納得できないと言いますか、
説明がつかない状況かと思われます。

単純に言いますと、違法分譲になる可能性が高いと思うのですが…。
それであれば、常識的に考えると再建築不可物件ということになると思うのですが…。
それとも、昔からあった土地とか、中古住宅をご購入されたとか、
その私道が2項道路というのであれば、それはそれで納得できるのですが、
どうも良く状況が理解できません。

一度、市町村の建設課等の道路管理をされている部署に、
その私道がどんな私道か（2項道路・位置指定道路等）、
ご確認にいかれたらいかがでしょうか？
その時に、再建築が可能かどうかも、あわせてご確認されることをお薦め致します。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

丁寧にご返信頂きまして、ありがとうございます。
申し訳ありません。私の伝え方（文章力）がうまくないようでした。

私の敷地は角地で、接道については、以下のように重説に記載されております。
1つは北東側に私道（法42条1項2号、幅員4.5m、接道長さ8.51m）です。
2つ目が南東側に公道（法42条2項道路、幅員4.0m、接道長さ12.44m）です。

また、【道路の種類】という項目に、
　　「北東道路は、都市計画法、土地区画整理法、
　　　旧住宅地造成事業に関する法律、都市再開発法、新都市基盤整備法、
　　　又は大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する
　　　特別措置法による道路」
　　「南東道路は建築基準法第3章が適用されるに至った際、
　　　現に存在する道路のうち幅員が4m未満のもので
　　　特定行政庁が指定したもの（法42条2項道路）」
と、書いてありました。

公道は私の家の前をずっと通っていて、
私の家から北東の私道側に袋小路の7件分のドンつきになっていました。
しかし、この2年間で私道側から見て手前の家4軒しか売れず、
奥の家などは売れていませんでした。その奥の2件分の敷地を道路にしてしまって、
さらにその奥40軒分の開発を行ったようです。現在、その40件中、
半数以上は売れて建設中で、すでにできあがって、引き渡し前の家もあります。

勉強不足のため分かりにくい説明となり、ご迷惑おかけ致しました。
明日、早速、相談に行って来ます。

□■アドバイス：４

「1項2号道路」ということは、おそらく開発道路だと思われますので、
実質的な公道になります。
　　
これは一般的には、開発行為を行う時に都道府県の許可を取って
開発する道路でして、通常は開発行為終了後には、
地元の市町村に公道として受けて頂く道路です。
それが何らかの理由で、市町村が受けなかったのだと思いますが、
これは市町村の法律違反になると思われます。
正式に開発行為を行い、開発した道路は、
市町村に移管されなければいけないことになっているはずです。
おそらく市町村議会の承認が必要だと思われますから、
その影響かも知れません。私の地元では聞かないのですが、
全国的には裁判まで発展したケースもあると聞いています。

それと、幅員4.5mと言うのは、全幅ではなく、有効幅員のことではないでしょうか？　
つまり、側溝を含めると5mではないですか？

今回のことは、市町村にも責任が有ると思います。
元々公道になるべき道路が、何らかの理由（恐らく市町村の問題）によって、
私道の形になってしまったということでしょう。
とりあえずは、市町村か、その開発業者に、当初経費として支払った
所有権移転費用等の経費だけ支払ってもらって、公道にするのが妥当かと思います。

　　※参考条文（都市計画法39条、および40条）

　　（開発行為等により設置された公共施設の管理）
　　　第39条　開発許可を受けた開発行為又は開発行為に関する工事により公共施設
　　　　　　　が設置されたときは、その公共施設は、第36条第３項の公告の日の翌
　　　　　　　日において、その公共施設の存する市町村の管理に属するものとする。
　　　　　　　ただし、他の法律に基づく管理者が別にあるとき、又は第32条第２項
　　　　　　　の協議により管理者について別段の定めをしたときは、それらの者の
　　　　　　　管理に属するものとする。

　　（公共施設の用に供する土地の帰属）
　　　第40条　開発許可を受けた開発行為又は開発行為に関する工事により、従前の
　　　　　　　公共施設に代えて新たな公共施設が設定されることとなる場合におい
　　　　　　　ては、従前の公共施設の用に供していた土地で国又は地方公共団体が
　　　　　　　所有するものは、第36条第３項の公告の日の翌日において当該開発許
　　　　　　　可を受けた者に帰属するものとし、これに代わるものとして設置され
　　　　　　　た新たな公共施設の用に供する土地は、その日においてそれぞれ国又
　　　　　　　は当該地方公共団体に帰属するものとする。

　　　　　２　開発許可を受けた開発行為又は開発行為に関する工事により設置され
　　　　　　　た公共施設の用に供する土地は、前項に規定するもの及び開発許可を
　　　　　　　受けた者が自ら管理するものを除き、第36条第３項の公告の日の翌日
　　　　　　　において、前条の規定により当該公共施設を管理すべき者（その者が
　　　　　　　地方自治法第２条第９項第１号に規定する第１号法定受託事務（以下
　　　　　　　単に「第１号法定受託事務」という。）として当該公共施設を管理す
　　　　　　　る地方公共団体であるときは、国）に帰属するものとする。

　　　　　３　市街化区域内における都市計画施設である幹線街路その他の主要な公
　　　　　　　共施設で政令で定めるものの用に供する土地が前項の規定により国又
　　　　　　　は地方公共団体に帰属することとなる場合においては、当該帰属に伴
　　　　　　　う費用の負担について第32条の協議において別段の定めをした場合を
　　　　　　　除き、従前の所有者（第26条第３項の公告の日において当該土地を所
　　　　　　　有していた者をいう。）は、国又は地方公共団体に対し、政令で定め
　　　　　　　るところにより、当該土地の取得に要すべき費用の額の全部又は一部
　　　　　　　を負担すべきことを求めることができる。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

度々ご返信頂きましてありがとうございます。
今日、早速、市役所の道路課・開発課・管理課に調べに行ってきました。
その結果、「すでに公道になっている」とのことでした。
　　
色々調べてもらったのですが、その担当者にいつから公道になっているのかを
聞いたところ、何かの台帳を開いて見せてもらったのですが、
持分がまだ付いたままになっており（？）、
まだ役所の方でも処理が中途半端な状態に思えました。

おそらく、その不動産屋が署名捺印を求めているのは、
そのためなのかと思いました。始めから注意深く何の書類なのかを
しっかり目を通していれば、もっと早い時点で今と同じ感情になれたと思うのですが、
思慮が浅かったです。今後は、書類などはしっかり目を通し、
ゆっくり考えながら印鑑などを押さなければ…と、今回の件で勉強になりました。

来週中に不動産屋の店長が来ると言うので、
じっくりと説明を聞いて、納得できれば、アドバイスにあったように、
不動産屋の言う通りにして行こうと思います。

色々教えて頂きまして、本当にありがとうございました。
また結果が出次第、報告させていただきます。

□■アドバイス：５

私見ですが、例えば、公務員というものは配置換えがありますので、
その市町村の担当者が移動してきたばっかりで、よく知らなくて
適正な措置を取らなかったとか、無知だったのではないでしょうか？
都道府県の許可や検査を受けているのは
間違いのないところだと思いますので、
開発業者に責任があるとは考え難いですね。
いずれに致しましても、公道となっているのであれば、
本来あるべき姿（＝市町村の所有）にすることが良いと思います。

物事の良し悪しや筋は別として、市町村に土地の対価を求める
（＝持分の買取を求める）のもアリかな…とも思いますが、
今回は市町村にもっと別の条件を出すのも良いと思います。
　　
例えば、市町村に対して、
別の工事の早期実現を求めて交換条件にするとか…ですね。
この辺りは交渉術ですから、どの様な名目であれば、
予算を取りやすいか…などを踏まえ、
言い方も考えて上手な交渉することが良いでしょう。
チョンボによる余分な予算は取り難いでしょうから、
「一番、貴方が予算をつけやすいのは、
　どんな工事なの？　少しは考えて下さいね」
みたいな感じで、市町村の担当者と交渉してみるのもアリだと思います。

場合によっては、敷地を拡張して頂くとか、
土地の交換を要求することも可能かも知れません。
調整区域に畑を持っていたら、
その畑の農転を職権で行って宅地に転用していただくとか。
特に、予算が必要が無くて職権でできることであれば、
交渉もスムーズにいくかもしれません。

但し、これらの事は市町村にチョンボがあった場合のことになりますし、
開発業者との関係もありますので、良く考えて交渉する必要があると思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

返信遅れまして、誠に申し訳ありません。
度重なるアドバイス、有難うございます。

役所と交渉なんて、考えてもみませんでした。
今回の相談させて頂いた内容と、先日、私が市役所で調べてきた内容を、
私道の持分のある者で話し合いました。
結果、
　　　●業者の方が感情的なので、とりあえず業者の言い分を良く聞いて、
　　　　それから、一旦、日を置いてから、署名捺印に応じましょう
　　ということになりました。

涌井様のおかげで、近所の方にも分かりやすく説明ができたので、
とても感謝しております。
それと、これはその近所の方が別に調べてきたことなのですが、
今回、業者が私道を公道にする話を持ってきた理由の中に、
接道に関する問題というのも、関係あったのでしょうか？
今となっては、すでに公道になってしまったので、関係はないと思いますが、
40棟の開発現場は、直線に直すと約200mくらいあり、
出口は県道につながっています。

見当違いな質問でしたら、大変恐縮なのですが、よろしければ教えてください。

□■アドバイス：６

私見ですが、実際の状態が判らないのですが、おそらく関係はあると思います。
40戸の開発行為というと、かなりの規模になりますので、
開発道路は何箇所かの公道に接することが望ましいと思いますし、
その様に指導されると思います。

当初開発道路として開けた道路であれば、当初の開発より数年経過してから
新規の開発行為を行う場合は（連続して行うと一団の開発行為とみなされて、
許可が出ないので、通常は数年間経過してからの開発になります）、
当然、その開発道路は、既に公道（市町村道）になっているはずですから、
接続道路として使えるはずです。

新規の約40戸の開発行為の申請を業者が行うのにつけて、
おそらく都道府県の方から市町村の方に開発道路を公道にする様に
指導が入ったとも考えられますね。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご返信有難うございました。
また近々、業者とのやり取りを報告いたします。

～～　２週間後　～～

報告いたします。以前申し上げた不動産屋との話し合いが、
不動産屋側のお盆休みの関係で話すことができなくなり、
本日話し合いとなりました。

話し合いの結果としては、
　　　●現在の私道を坪5万円で買い取る
ということでした。
説明は、
「私道の一般的な売買の金額は坪3万円～5万円で、
　今回の土地売買には、私道の分は金額に入っていない」
とのことでした。

その根拠は、
　　「土地売買契約書上でも『権利の種類　所有権』という欄の
　　　登記簿面積合計には私道の分が入っていないから」
とのことでした。
そこで、私も相手に、
　　「道路の開発費や、水道管を引っ張ってくるのにかかっている費用は、
　　　今回の土地売買の代金に入っているのでは？」
と言いましたが、
　　「その費用は全額会社で負担していて無償で提供しています」
と、にべもない返答でした。

口の上手い責任者の方でしたので、丸めこまれたような気はしましたが、
ちゃんと交渉できてよかったです。この件で困っているときに、
このサイトに出会って相談し、様々なアドバイスを
頂いて、非常に心の支えになりました。
涌井様、萩原様、本当に貴重なご意見有難うございました。

相談内容　私道の分筆ミスの責任について

鳥取・40代女性
15年前に私有道路付の土地を、ある工務店から3軒で買いました。
我が家はその土地の入り口に位置し、隣に狭い市道があったのですが、
ゆったりとした私有道路で出入りしたく、工務店の社長の勧めで
私有道路の1/3の権利を得て、分筆しました。

ところがこの度、一番奥の家が売りに出したいとのことで調べたところ、
　　　●この私有道路は、本来、奥2軒のものであるべきで、
　　　　3分筆されていては、奥2軒の家の売却ができない
　　と、わかりました。

工務店に相談したところ、はじめに3分筆したミスは認めたものの、
対処策として、
　　　1.我が家の私有道路の権利を放棄してもらって、
　　　　奥2軒の共同所有とし、我が家は通行地役権で出入りする
　　　2.全て市に提供して市道とする
の選択でした。

工務店にだまされて15年間も税金を納めた挙句、
購入時と全く違う条件を提示されています。
どう対処したらいいでしょうか？　ご回答、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

私見ですが、「全て市に提供して市道とする」という選択が可能なのであれば、
絶対にそうすべきです。

「1」については、接道状態が良く判らないのですが、
その私道の全幅が6m以下の場合は、貴方の土地は
再建築不可になってしまう可能性もあるかと思いますので、
注意が必要だと思います。良く市町村の建築課等で調べて下さい。

騙されたと言いますか、その分筆した土地は、
貴方にとってはそのままにしておいても良い訳ですよね？
奥の2軒が問題になるのだと思うのですが…。
貴方は、工務店や奥の2軒に対してかなり強気な交渉ができると思いますよ。
納得行かなければ、絶対に承諾しなければ良いだけだと思うのですが、
いかがでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早速のご丁寧なご回答ありがとうございます。
お忙しいところ、本当に申し訳ありません。
こんなふって沸いたようなトラブルに、素人である我々は手も足もでません。

まず訂正申し上げますが、私道に対しては分筆ではなくて、
持分3分割ということでした。失礼いたしました。

全て市に提供して市道とする点に関しては、工務店、他2軒との話し合いで、
最も良い方法はそれであろうということで、勧めてもらってます。
でも、いつ実現するものなのか、果して実現するものなのか…という点で、
あいまいです。転勤族である我が家は、近い将来、売却を考えてます。
そのときに、私道がこのままの状態で、我が家はトラブルなく
売れるのかという不安でいっぱいです。

再建築不可については、市役所の建築課で調べればよろしいのですね？
その時は、何を持参して行ったらよろしいでしょうか？
私道は最長幅4m（我が家の前）、最短幅2.3m（一番奥の家の前）です。

登記は分筆ではなく、1/3の持分ということで訂正させていただきますが、
この持分を持っていることで、我が家に何のメリットがあるのでしょうか？
これを持っていることで奥2軒に
迷惑をかけてしまうかもしれない理不尽さにも腹が立ちます。
　　　
購入時の条件説明では、私道の出入りを堂々とできるための権利を平等に…
ということで、1/3持分を工務店が提示されたのです。
私道の出入りをするためだけだったら、今工務店が言われる通行地役権の存在も
購入時から説明すべきですし、そんな他人の土地を通らせてくださいという
お伺いをたてるような権利が条件なら、この土地自体を買っていません。

また、本来、奥2軒のための道路であるはずの私道に、
工務店の言われるままに1/3の持分の税金を払ってきたことは、
腹立たしい限りです。工務店に税金分の返還を求めても、いいでしょうか？

長くなりましたが、今後の我が家の取るべき対応を、
宜しく、ご指導下さいませ。

□■アドバイス：２

私見ですが、幅員4mの私道を3軒で共有している場合は、
再建築不可になることは容易に想像できることですから、
その工務店が、いかにいい加減なことを行ったか…ということになります。

1軒あたり2mの接道が必要ですから、4mだと2軒分しかないのを
3軒分にしてしまったということでしょう。
たぶん、貴方の土地は市道に2m接道しているのでしょうね。
この点を市役所の建築課で結構ですから、よくご確認下さい。

貴方は非常に強い立場に立っておられます。
つまり、極端な話ですが、貴方が、
「1/3の権利を1,000万円でなければ売らない」
と言えば、どうなるか、想像してください。
無料で売る必要はないでしょうし、当然、売らなくても良いのです。
全ての決定権は貴方にあると思ってください。
その1/3の共有分については、相場より、かなり高く売れると思ってください。

但し、あまり無謀な金額の提示は、奥の2軒に恨まれるでしょうから、
貴方が納得する金額で売れば良いでしょう。
この時に土地の譲渡所得には税金がかかることも
検討事項にいれておくことを忘れないで下さい。

これは、ある意味、工務店のチョンボが貴方に利益をもたらすことなる訳
ですから、恨むより感謝すべきこととも言えます。
とにかく、納得するまで、工務店に妥協する必要は一切無いと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早速のご回答をいただき、お忙しいところ、本当にありがとうございます。
心強いご意見に力づけられました。

市役所で確認したら、隣接する市道があるから我が家は建ったようでした。
しかし、
　「次に建て替えする時とか、転売する時は、（通行地役権ではなく）
　　今までどおり、私道を使う権利はあるのですか？」
と聞くと、あいまいな答えしかいただけませんでした。
ただ、
　　　「私道を市道にしてもらうという方法はかなり厳しいので、
　　　　位置指定道路にしてはいかがですか？」
という提案もいただきました。
とは言え、この場合の我が家のメリットとデメリットは、
担当者がいないということで説明していただけませんでした。

心強いアドバイスありがとうございました。とてもあの工務店が、
我が家に利益をもたらすような対処をしてくださるとは思えませんが、
こちらが納得するまで、あちらが提示される条件に妥協はしないつもりです。

私の願いはただ、購入時の条件のとおり、3軒が何の問題もなく私道を出入りでき、
再建築でき、転売もでき、そこに何のトラブルも発生しないことなのです。

長々とお付き合いくださいまして、ありがとうございました。
これからも宜しくお願いいたします。

□■アドバイス：３

私見ですが、奥の2軒が再建築不可になるだけで、
貴方の土地自体には問題がある訳ではありません。
1/3の所有権を手放して地益権にするのは、
貴方にとってはデメリットと言えるでしょう。
位置指定道路にしてもらう場合でも、貴方のメリットは、
ほとんどん無いことになります。
貴方にとっては現状が一番良いことになるかも知れません。
現状だと1/3の所有権があるのですから、
誰に遠慮もせずに通行できますし、転売時にも全く問題はありません。

問題は奥の2軒が抱えている訳ですから、
本来は奥の2軒が工務店に文句を言うべき問題と言えます。
　　　
貴方が1/3の所有権を手放して、安心して通行を確保するためには、
位置指定道路にするか、地益権を設定することとなるのでしょうが、
私ならば、納得できる条件の提示が無い限り、絶対に承諾はしません。
　　　
奥の2軒というより、工務店が誠意を見せるべき問題です。
貴方は納得できるだけの条件が工務店から提示されるまで、
悠然と構えて待っていれば良いだけです。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

お忙しいところ、ご丁寧なご回答をいただき、感謝しております。
心強いメッセージと、わかりやすいご指摘をいただき、
やっとひと心地ついた思いです。

ご指摘のとおり、問題はむしろ奥2軒に発生するべきものなのですね。
その際、我が家に言いがかりをつけられても、
それは本来工務店が責任を取るべきことで、
我が家が譲歩すべき必要などないということですね。

しばらくは工務店の出方を待ちたいと思います。
その際、またご相談させていただくかもしれませんが、
その時は、また、宜しくお願いいたします。

涌井様には、この度、お忙しいお時間をぬって、
ご親切、ご丁寧なわかりやすい回答を度々いただきましたこと、
心よりお礼申し上げます。

□■アドバイス：４

こんにちは。以下をお伺いしてから、お返事します。

　　　1.道路の形状と宅地の関係を教えてください。
　　　　（特に幅、長さ、宅地の位置など）

　　　2.分割は、持分の分割ですかか？
　　　　それとも、分筆ですか？
　　　　（分筆の場合は、道路に沿って縦での分筆ですか？
　　　　　それとも横ですか？）

　　　3.私道の、建築基準法での扱いは、どうなっていますか？
　　　　（例：2項道路、位置指定道路、専用通路など）

なお、市道にするのは、当地の事例などでは、大変に難しいでしょう。
自治体は、提供私道を市道にすることにたいして、財政難などを理由にして、
大変に消極的です。
もし可能であれば、今後の参考になりますので、そのときは教えてください。

（北杜宅建センター・萩原さん）

■□相談者より

早速のお回答ありがとうございます。
まずご質問に関してお答えいたします。

　　　　1.道路の幅は市道からの入り口（我が家の前）が4m、
　　　　　一番奥の家の前は2.3mとなっています。
　　　　　全長は約30mで行き止まりとなっており、その30mの間に3軒があります。

　　　　2.これに関してはこちらの書き間違いで、分筆ではなくて、
　　　　　持分が1/3ということです。失礼しました。
　　　　　我が家の出入りは（とても狭いので）市道ではなく、私道からしてます。
　　　　　そのための1/3の持分だという説明がありました。

　　　　3.工務店さんに確認しましたら、地目は宅地だそうです。

もちろん幸運にも市道になる許可がおりた場合は、ご連絡させていただきますが、
ご指摘のとおり、市に引き取っていただくのは、本当に期待薄なようです。
我が家は転勤族ですので、今後、売却等ありうるので、その点も含めて対処に困っています。
まずは我が家の15年間納めてきた私道に対する税金分などは、どう考えればよいのでしょう？
返還を工務店に要求できるのでしょうか？お忙しいところ、本当に申し訳ありませんが、
今後の我が家がとるべき対応、主張等をアドバイス下さい。

□■アドバイス：５

こんにちは。

1.道路に関しては、家を建てるために、建築基準法の接道義務
（原則として、幅員4mの道路に2m以上接道）を満たすことが必要になります。
あなたの家は、市道に面しているので、それで接道義務を満たしているのでしょうか？
他の2軒は、2mずつの専用通路の扱いでしょうか？
3軒の敷地が、ともに再建築可能となるようにすることが大切です。
この点を、建築士さんなどに正確に判断しておいてもらったほうが良いでしょう。
なお、路地状敷地の場合、条例によって
長さと幅員の制限がある場合がありますので、注意してください。
例えば、長さ20m以下は幅2mでよいが、20mを超える場合は3m必要という感じです。

2.次に通行の問題です。
あなたが私道の通行が必要であれば、通行できる権利の確保が必要になります。

3.もし、水道管などの地中埋設がある場合には、
その修理や交換のための掘削の権利の確保も必要になります。

4.維持管理費用は、共有者の負担ですが、その取り決めも必要でしょう。

今回の問題は、工務店の不手際によるものでしょうから、
一度、専門家に相談して、上記の4項目を、しっかりしておくことが必要だと思います。

あなたが負担してきた税金などは、共有することで自由に通行できた利益も
あったと思いますので、ある程度の負担はやむをえないのかな…と思います。

（北杜宅建センター・萩原さん）

■□相談者より

お忙しいところ早速のご回答、本当にありがとうございました。

我が家は結局市道に2m以上面しているということで、建築許可がおりたのだと思います。
　私の願いは、
　　　　●3軒とも15年前の購入時と同条件で再建築、および、転売できる
　　　　　（金額のことではなく、条件面です）
　　　　●そこに何のトラブルも発生しない
　ということなのです。

条例による長さと幅員の制限については、初めてお聞きしました。
とにかく工務店さんの説明は要領を得なくて、
肝心なことには言葉を濁されてしまうので、参考にさせていただきます。

通行に関しては、私道の通行しか考えておりません。
それが条件で買った土地ですから。通行の権利は1/3の持分ということで、
法的にクリアされるのですね。

税金などは、確かにそういうふうにも考えられますよね。
でも、それなら最初から、
「私道は奥2軒のための道であって、我が家が使おうとする場合は
　通行地役権という方法がありますよ」
と、提示すべきですよね。
　　　
少なくとも権利を3分割することで、将来転売等でこんな問題が起こりうると
いう説明があってしかるべきなのではないでしょうか…。
こんなことになることがわかっていたら、意味のない1/3の持分もいりませんし、
その時点でこの土地は買わなかったわけです。
　　　
はじまりがそもそもおかしいのに、「いくら平等に道を使ったでしょ？」
と言われても、奥2軒のために税金を負担してあげていた気がしてなりません
（奥2軒に罪はありませんが…）。
何分、素人なので感情論になってるかとも思います。

この度はお忙しいお時間を割いて、ご丁寧な回答を頂戴しまして、
誠にありがとうございました。
頂いた貴重なご意見を参考にしながら、これからの交渉にあたりたいと思います。
何もわからない私のことですので、何かの折に、
またご相談させていただくと思いますが、どうぞその時は宜しくお願いいたします。

このサイトを偶然見つけたこと、ボランティアでありながら
ご親切にも回答いただける先生にめぐり合えた幸運に、心から感謝しております。
ありがとうございました。

本当にお忙しいところ、長々と付き合っていただいて、ありがとうございました。
これからも宜しくお願いいたします。

相談内容　位置指定道路の営業利用に対する制限の可否について

神奈川・30代男性
現在、位置指定道路の利用を巡ってトラブルになっています。
位置指定道路は、
　　　●3年ほど前に8棟の分譲住宅、および、元の土地所有者のために
　　　　位置指定道路を不動産会社が開発、申請し、分常時に各戸に
　　　　共同所有権が割り当てられました
　　　　　（42条1項5号道路で、登記簿には公衆用道路と記載）。
　　　●位置指定道路の幅は6ｍ、元の土地所有者が8/16の所有権、
　　　　残り8戸で1/16ずつ共同所有をしています。
　　という形です。

位置指定道路の接道部分は、主要県道で交通量の激しい道路なのですが、
この県道と、位置指定道路に面した土地に、ガソリンスタンドができる
ことになりました（ガソリンスタンドの土地の所有者は、
位置指定道路の共同所有者の一人で、8/16の所有者です）。

そして、このガソリンスタンドが、県道から客を入れ、位置指定道路から
客を出すことになりましたが、ガソリンスタンドの土地の所有者以外は、
ガソリンスタンドの出口に、位置指定道路を利用しないでほしいと考えています。

しかし、ガソリンスタンドは、
　　　●位置指定道路は誰が通行してもかまわない道路
という理由で、すでに利用することを決めています。
（そもそも、この計画は、住民からの質問で明らかになり、質問しなければ、
　説明するつもりがなかったようです。あくまでも一方的な主張で、
　住民に通知してから3週間程度でオープンする予定になっており、
　来週には開業予定です）。

ガソリンスタンドは資本金約1億円、年商約100億円の大きな会社なのですが、
常務が出てきて、「今後、話し合いの余地はない」と言われてしまいました。
　　
ガソリンスタンドがオープンすれば、平日で1日500台程度、休日は倍の利用者が
位置指定道路を通行することになるようで、住民で納得がいっておりません。
企業倫理も何もない会社のために、嫌な思いをするのはまっぴらです。
ちなみに、道路の補修等についても、ガソリンスタンド側は考えておらず、
住民から要求しても、判子も押してない書類を送りつけてきて
おしまいになっています。

位置指定道路を逆手に取られ、営業に利用されても、
位置指定道路の所有者は我慢するよりほかにないのでしょうか？
話し合いによる解決は難しい場合、住民はあきらめるしかないのでしょうか？
よきアドバイスをお願いいたします。

□■アドバイス：１

私見ですが、位置指定道路は、限りなく公道と同じ性格を持つ私道であり、
確かに誰でも通行可能な公衆用道路です。
また、位置指定道路は所有者の自由にできるものではありません。
当初の申請時に所有者は全員そのことを承諾したはずです。

例えば、その道路が「開発道路→公道」であった場合、
それでも貴方はガソリンスタンドのお客の通行を阻止できるとお考えでしょうか？
位置指定道路も、同じようなものです。

ここからは個人的なアドバイスです。
このような新規事業者の進出に伴う問題は、関係住民（多分15軒程度）の
反対だけでは、すんなり交渉することは難しいでしょう。
　　
地元の議員さん、地区の代表者等に相談されて、その地域全体の反対運動をするとか、
条件交渉に持ち込めるかどうかが鍵を握ると思います。
その地域全体の問題とすることができれば、地域全体の臨時総会を開き、
その会社の社長を呼び出して、説明をさせ、交渉のテーブルにつかせることも
可能になると思います。地域全体として、その企業に対応を求めれば、
さすがに応じざるをえなくなると思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご意見ありがとうございます。位置指定道路については、
当初の申請時は不動産会社が申請しました。その後、分譲された形になります。
また、購入時の位置指定道路についての説明では、公衆性よりも
各戸の権利を守る為の道路としか説明がありませんでした。

「貴方はガソリンスタンドのお客の通行を阻止できるとお考えでしょうか？」
のお話は重々承知していますが、通常の想定を超えた車の利用なもので…。
袋小路で利用していた道路が急に1日500台以上車が通ることを想像してみてください。
理解した上での質問です。

今週末に町内会の集会があり、議題にあげる予定でいます。
地元の議員さんに相談できるか、これも検討してみたいと思います。
ありがとうございます。

□■アドバイス：２

私見ですが、確かに、実際に1日500台もの車両が利用するということに
なりますと、交通事故、特に人身事故の心配も懸念されることになると思います。
やはり、地域の総意として何らかの対策を求めていく必要性を感じます。

ここからは私からの案ですが、地域の会合の時に、特にお子様をお持ちの方から、
　　　　●人身事故の危険性についてアピールをされること
　　　が良いと思います。
また、老人がおられる場合は、老人の事故の心配をアピールするのも良いと思います。
これらによって、地域の会合を通じて、地元PTAの支部・育成会の支部・
地元老人会を動かす手もあると思います。

例えば、
　　　　●もし万が一、子供や老人が事故に会ったらどうするのか？
　　　　　その様な危険性のある事業に対しては、ぜひ地域全体の問題として取り上
　　　　　げて頂き、業者に対して、位置指定道路は使わないように交渉して頂きたい。
　　　　　PTA・育成会・老人会も自分達の問題として、ぜひ真剣に考えて頂きたい。
　　　　　又、××議員におかれましても、大事な子供達や老人の命を守る為にも、
　　　　　行政に対して、ぜひ、積極的な働きかけをお願いしたい。

というような説得を行い、
地域の会合の議題として取り上げて頂くようにしたら良いと思います。
騒音や交通量の増加等と併せて、
　　　　●人の命を危険にさらすこと
　
になることについて、重点的に訴えた方が、より説得力があると思いますので、
その点も考慮しつつ、会合に臨まれるのが良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

より具体的なアドバイスを頂き、ありがとうございます。
地域の問題として考えてもらえるよう、町内会を交えて、検討したいと思います。
ただ、この地域は古くからの人が多く、地主同士のつながりがあるので、
どの程度有効か、様子を見て行動しようと思います。議員の方も、
後援会を調べた上で、相談に乗って頂ける議員さんを探したいと思います。
神奈川県で営業しているガソリンスタンドであれば、
県議会議員と国会議員のどちらが有効か、
ご経験があれば、お教えいただければ…と思います。

□■アドバイス：３

私見ですが、古い土地柄であればあるほど、
地域における会議を重視していると思います。
　とにかく、
　　　「もし、子供が怪我したり、死んだらどうするんだ？」
　ということで、
　　　　●人命優先の言い分に徹すること
　が重要だと思います。

私も地元中学校PTA会長や育成会の支部長をやった経験がありますが、
その経験から申しますと、子供達の事故防止につきましては、
下からの要望がありますと、教育委員会や自治体の区長会等への働きかけ、
さらには陳情へと発展していくケースもございます。
　　　
地元小中学校のPTAの3役の中に知り合いがいれば、
そちらに直接働きかけることも可能だと思います。
動きが鈍い等の場合は、学校長・教育委員会・PTA会長・育成会長・老人会長等へ、
有志一同の連名で直接、「質問状」を送ることもご検討されても良いかも知れません。
さらには、マスコミ（TV・新聞等）に取り上げてもらうことをご検討されても良いと思います。

1日500台もの車両の増加ということになりますと、
かなり危険が増加するのではないかと思います。
　　　「事故がおきてからでは遅い」
　　　「後で事故が起きた時に、あの時言ったのに…ということがないとも限らない」
　　ということを説明しつつ、地域の組織で関連している所はなるべく動かすこと
　　が大事だと思います。

議員につきましては、地元選出の市町村議員を動かせば充分だと思います。
目的はあくまで、「位置指定道路を使わせないこと」ですから…。
ただし、神奈川県のことはよく知りませんので、県議や国会議員については、
申し訳ございませんが、ご自分のルートでご調査願います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井さん、返信ありがとうございます。
町内会で話し合いの後、知人の親戚が、私の地元で県議会議員なので、
相談に乗ってもらおうと思います。ありがとうございます。

□■アドバイス：４

こんにちは。
位置指定道路になった以上は、一般通行を受忍するというのが基本になります。
けれども、私道であることには変りはないので、第三者に私法上の通行権が
当然に発生するものではないと考えられています。
あくまでも、私道所有者が通行を受忍することによって通行者の通行利益を
上回る著しい損害を被るなどの特段の事情がないことを要すると考えられています。
参考は、平成12年1月27日の最高裁判決です。

この最高裁判決は、賃貸駐車場として利用することに対して、
日常生活上不可欠の利益ではないということで通行権を否定しました。
それをもとに考えると、私見ですが、ガソリンスタンドの出入り口としての利用は、
日常生活上不可欠の利益ではなく、かつ私道所有者の負担が大変に大きいものですから、
認められないものと考えられます。

さらに、そもそもの位置指定の目的は、元の土地所有者（＝ガソリンスタンド）
の土地所有者の土地売却、分譲住　宅建築のためにあったのものです。
その住宅を購入した方たちは、その位置指定道路がガソリンスタンドの通路になる
とは想定していないでしょう。住宅のための共有の生活道路という感覚でしょう。
そうであれば、元の地主さんは、自ら住宅用地として土地売却をしておきながら、
その位置指定道路を、平穏な生活を著しく妨げる事業の用に供することは、
信義則に反するものと考えられます。

話し合いが難しいのであれば、訴訟になりますが、あきらめることもないと思います。

（北杜宅建センター・萩原さん）

■□相談者より

アドバイスありがとうございます。
最悪の場合、訴訟ですか…。
近隣住民でそこまでがんばるか考えると、現時点では難しいかもしれません。
揉めごとの解決に裁判は近道でしょうが、費用、時間ともに厳しそうです。
最後の手段で考えます。ありがとうございます。

　　　★追記★
　　　　萩原さん、お願いがあります。
　　　　アドバイス頂いた、最高裁判決平成12年1月27日について詳しく知りたいの
　　　　ですが、リンクか裁判の検索方法をお教えいただけないでしょうか？
　　　　お願いいたします。

□■アドバイス：５

判例検索は、裁判所のサイト、
　　　 http://www.courts.go.jp/
　　　の「裁判例検索」から可能です。
　　　一部を入力するだけで構わないので、
　　　　●裁判所名　⇒　最高
　　　　●裁判年月　⇒　期日指定
　　　で、ある程度、検索できると思います。

（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

前野さん、ご返信ありがとうございます。
私もここに書き込む前に調べたのですが、判例には出てこないようなので、
相談しました。すべての判決が見れるわけじゃないんですよね…。

ガソリンスタンドは今日オープンしてました。
私の情報が間違っていたようです。
早速今日、一時停止をしないで、ガソリンスタンドから車が飛び出してきて、
ぶつかりそうになってしまいました。
運転側のマナーの問題はもちろんありますが、ガソリンスタンドから、
交通量の多い道路に出る際に、信号のちょっとした時間でしか出入りできないため、
住民とガソリンスタンド利用客のかち合いは、オープン前から予想できていました。
今後、頭が痛いです。

□■アドバイス：６

私見ですが、先の意見のように、ガソリンスタンドが使用する権限とか
権利とかには、不詳ですが、維持管理に関して一言。
　　
公道や私道に関らず、維持管理者や管理費負担は、所有に関係なく、
定められると思います。
今般のご相談で、補修について考えていないとのことですが、
これは冗談ではないですね。
使用停止以外に、この損害は賠償対象になると思います。
現状に復するに要する費用のそうでなかった時に比べての増加分です。

（一級建築士・中尾正文さん）

■□相談者より

位置指定道路の利用については補修の覚書を伴うように
厳しく要請しようと思います。アドバイスありがとうございます。

～～　一週間後　～～

1週間たちましたが、残念ながら進展がありません。
危険は危険ですが、前より客が減ったみたいで、
オープンキャンペーンも閑古鳥が鳴いてるような感じでした。
近隣の別のスタンドは、結構入っていましたが…。
今後は、この新しい環境に慣れるしかないんでしょうね。
相談にのっていただいた皆様、ありがとうございました。

□■アドバイス：７

貴方にとっては不本意かと思われますが、
住民サイドで動かない限りは、全く進展しないと思います。
以前の投稿に、
　　「近隣住民でそこまでがんばるか考えると、現時点では難しいかもしれません」
とありましたが、本来、貴方が一番危険性を認識なさっていて、
行動力があるのであれば、
　　　●まず、住民の皆さんと話し合って、協力を促す
　　　●でも、協力されない方も多いので、その場合は自らが積極的に動く
というようなことを、地道に根気強くやっていかないと厳しいと思います。

絶対的に問題があると思ってらっしゃるのであれば、
Blogを使って訴えるなど、そういう方法もあるでしょう。

閑古鳥が鳴いている…とのことですが、最近の地域密着型の傾向として、
地元無視の企業が、簡単に成功できるとは思えませんし、
その辺は、その規模の会社であれば、理解できるかと思います。
ですから、非難・攻撃するだけではなく、共存・和解を前提にした話し合いを
行うなど（混雑時のガードマン、または誘導専用スタッフの配置など）、
そんな交渉も、貴方の動き次第では、可能になるかも知れません。

とは言え、実際に良い方向に動くかどうかは、全くの未知数です。
しかし、貴方が動かない限りは、何も変らないのは事実だと思います。
現状の環境でよいのであれば、それでよいと思います。
ただ、納得できない部分があるのなら、良い環境を目指して、
粘り強く動かれることこそ、重要かと思います。

（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

アドバイスありがとうございます。
「もう少し、様子をみよう」と近隣から意見が出ました。
実際、様子をみないことには、何が問題かを言えないかと思っています。
私の独りよがりでなく、地域の意見を聞こうと思っています。
危険があれば、すぐにでも、また、行動を起こそうと思っています。
その際は、またアドバイスをお願いできれば…と思っています。

相談内容　セットバック部分へのカーポートの設置について

兵庫・50代男性
南西角地の建売住宅を購入しました。
南側の道路はいわゆる2項道路ということでセットバックが必要なのですが、
購入時よりカースペースとして利用しています。
今回、そこにカーポートの屋根を組みたいと考えていますが、違法なのでしょうか？
ちなみに、その南側の道路の境界線上に電柱があり、実際セットバックしていても
車の通行がスムーズに行えません
（電柱移設に関しては、ご近所の許可がおりず、当面そのままです）。
よろしくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、セットバック部分は貴方の所有権となっていることを前提としますが、
将来、道路の拡張工事が実際に行われた場合に、すぐに撤去できるものであれば、
カーポートの屋根を作っても、大きな問題とはならないでしょう。

ただし、以前、この相談コーナーには、
　　　●セットバック部分では、車庫証明が取れなかったという投稿
　　　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=4628
がありましたので、その点はご承知の上で検討される必要があると思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ありがとうございます。
厳密に言うと屋根は空中ですので、セーフですかね（笑)。
車庫証明は大丈夫だと思います。
早々のご返信、ありがとうございました。

相談内容　私道の通行トラブルについて

福岡・30代女性
家から車庫に続く道があります。幅1mほどの細い道で、
昔からこの道を私用しているのですが、
お隣の代が変って、トラブルで悩んでいます。
　　
父によると、幅50cmはうちの土地らしく、
お隣の方と決めて、土地標も打って、標しているのですが、
連日の様に、お隣の方が、
　　「うちの土地に入った」
　　「標を踏んだ」
と、苦情を言いに来ます。
母も、すっかり気が滅入ってしまって、体調も気になります。
私的には、お隣の方とご一緒に、仲裁していただけるような機関に出向き、
しっかり話し合い、折り合いをつければ…と思うのですが
このような場合、どこに相談すれば良いのでしょうか？
アドバイスお願い致します。

□■アドバイス：１

ご相談は、
　●幅1mの私道を共同で使うはずが、50cmしか使えなくなった
ということでしょうか？

私見ですが、この50cmで充分通行が可能であれば、
ロープ等で境界と言いますか、柵と言いますか、
はみ出しがお互いにできないように、はっきりさせてしまえば良いだけでしょう。

問題は50cmでは充分で無い場合ですが、
これはもうお互いに1m幅で共同利用していくように交渉するしかありません。
囲繞地（袋地）であれば、通行権も主張できるのでしょうが、
駐車場のためとなると、どうでしょうか？
それも一応は50cmは確保してあるわけですし…。

この様な通行権とも判断のつかない仲裁を行う機関は、私の知っている限り、
おそらく無いと思います。
個人的な意見ですが、お隣の方と直接交渉して駄目であれば、
そのお隣の方に意見を言える人、例えば、親戚とか仲人とか、
その様な方を探して、交渉の仲介をして頂くのが一番良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございます。
町内会の方や、役所の方に間に入ってもらったらいいですね。
離れた実家のことですので、連休に帰った時にでも聞いてみます。
この度は、ありがとうございました。

□■アドバイス：２

地元の町内会長等が仲裁に入っていただくことも可能かと思います。
お願いしてみて下さい。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：３

現実問題として、境界問題の解決というのは難しいと思います。
土地の境界標があるということは、それに基づく土地の測量図等が
存在すると思います。
もし、お悩みとあれば、昨年（平成17年）に筆界特定制度というものが
できており、裁判など、多額の費用・時間をかけることなく、
境界の問題を解決できるかと思われます。
ですので、お近くの土地家屋調査士などにご相談するのもよいと思います。
（田中設計事務所・田中さん）

相談内容　借地契約上のセットバックの扱いについて

東京・60代男性
私道沿いの借地人が、家を新築したために、当初40坪で借地契約した土地が
セットバックのため、約3坪、削られてしまいました。
　　そのため、
　　　●借地人は地代を37坪分に下げてほしい
　　　●借地契約更新の際の更新料も37坪分にすべき
　　と言ってます。

私は、セットバック部分も契約坪数に含まれると思っていますが、
専門家のご意見をお聞かせください。

□■アドバイス

私見ですが、将来、そのセットバック部分が公道に格上げになった場合、
特に寄付採納ではなく、買収が行われた場合のことを考えると、
セットバック分は賃貸料を貰わない方が良いかもしれません。
借地権は無いものとして使用貸借契約を別途締結しておく方が楽だと思います。

買収の可能性が無い場合は、当然そのセットバック部分を通行したり、
車を停めたりするのでしょうから、賃貸料を貰っても差し支えないでしょう。
　　
この場合は借地料を少し安くする、
つまり、半額程度にするのも一案かと思います。全く借地料を貰わないというのは、
通行権や上下水道管の問題も生じるでしょうから、あまり現実的では無いと思います。

借地人は、セットバック部分も借りておかないと、逆にまずいと思いますので、
その点を良く説明してあげたらいかがでしょうか？
なお、セットバック部分とは言え、その土地を借りないと接道しなくなって、
建築確認も取れないと思うのですが、いかがでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、明解なご説明、ありがとうございました。
早速、借地人との交渉の資料とさせていただきます。
貴重なお時間をいただき、ありがとうございました。

相談内容　市道の払い下げについて

新潟・40代男性
小生、マイホーム用地の購入を検討しており、
条件の良い物件を近くの不動産屋さんより紹介いただきました。
　　
ただ、その土地の中に市道が走っており、その分に関しては、
　　「買主の方で市から払い下げを受けるようにして欲しい。
　　　不動産屋としては関与しない。」
と言われています。
不動産屋さんも依託物件であり、なんとなく事情はわかりますが、
内容がわからず、不安です。
　　そこで、
　　　・払い下げの手続きについて
　　　・払い下げの際の費用について
　　　・特に気をつけるべきところ
などのアドバイスがありましたら、お願いします。

□■アドバイス：１

私見ですが、おそらく私の地元で呼ぶところの赤線のことだと思われます。
この赤線は、昔は所有者不明＝国の所有（？）の馬入れとか
三尺道とも呼ばれていました。
赤線と呼ぶのは、昔の地図（＝公図上）で、水路が青色に塗られ（＝青線）、
三尺道・馬入れが赤く塗られていたところから、
「赤線」と呼ぶようになったものです。
　　
この赤線が市町村の管理に任されるようになったもので、
一般に言う市道とは違うものです。

この赤線（一般の市道と区別するためにこう呼ばせて頂きます）の場合、
他にこの赤線を利用して通行する必要のある土地が無い場合は、
払い下げを受けたり、位置を変更する「付け替え」が可能な場合もございます。

この判断は、市町村の担当部署（建設課等）が行うものですから、
その物件を契約する前に、払い下げが可能かどうか、
必ず市町村の担当部署に公図写しを持参の上で出かけてお尋ね下さい。
　　
費用・手続き等に付きましても、払い下げが可能な場合は
同様に市町村の担当部署にご相談下さい。

また、実際には誰も通行していない赤線もよくあり、払い下げを受けなくても
使用上は差し支えの無い場合もございますが、後々のことを考えると、
やはり、払い下げ、もしくは付け替えができるのであれば、
やっておいた方が良いと思います。

なお、通常は不動産業者が事前に市町村と打ち合わせをすると思うのですが…。
何らかの事情が有るのでしょうか？ちょっと不思議ですね。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：２

ご相談内容をお伺いしましたが、まず、
　　　・登記上の確認をされているのか？
　　　・字図などの図面で、確かに市道部分が敷地上に認められるのか？
　　が大切です。
まずは市の担当窓口に、登記簿（登記事項証明書）や字図や測量図などを持参して、
土地の購入に際し、市道払い下げが可能なのか否かを確かめるべきだと思います。

それにしても不動産業者の対応も何となく解せません。
払い下げ申請については、一定の書類提出による必要があり、
場合によっては、官民境界立会協議などを要する場合があるので、
それなりの専門家を紹介するなりすべきだと思います。
また、払い下げも、申請して当たり前のように簡単でない場合もあるので、
とにかく役所の方で確かめることが先決です。
（Fudosan.JP参加エージェントさん）

■□相談者より

丁重なご回答ありがとうございました。
市の担当部署に確認したところ、払い下げは問題なさそうです。
ただ、何故、不動産業者が一括してまとめようと思わないのかは謎です。
改めてきいてみようとは思ってます。

相談内容　相手のセットバック部分の利用を制限させる要求について

神奈川・30代女性
セットバックした道路の利用について相談があります。
2年ほど前、セットバック済みの家を購入しました。
両隣もセットバック済みで問題はありません。
ですが、向かいの家が、建物は後退させているのですが、
セットバックした土地分をコンクリートで固め、三角ポールや植木鉢、
そして息子の自家用車（そこの場所に車庫証明なし）が
週の半分以上常駐しており、車の出し入れに大変不自由しております。
他にもセットバックした土地を自家用駐車場にした上、
ごみを山済みしている古い家2軒があるので、公道にはなっておりません。
道路はいわゆる私道ですが、当家を含む3軒がセットバックしているので、
車の通行できます。

以前に、「車や物を何とかしてほしい」とお願いしたことはあるのですが、
　　「セットバックしてあるが、この土地は自分のものだから」
と、いまだに撤去されることはありません。
しかし、同じ理屈で、もし、我が家も同様にセットバック済み用地に車を停めたり、
物を置けば、向かいはもちろん、当家より公道側でない家（お隣さん）、
および駐車場（私有地権利持たず）の車は通行できなくなります。

ご近所関係をあまり悪くしたくないのですが、植木鉢はともかく、
向かいのセットバック部分への車の常駐をやめてもらうことは、
法律的に要求できるのでしょうか？
よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが、一般的にはセットバック部分は、
個人所有の土地ですから、構造物等の建設は制限されますが、
それ以外の使い方はその土地の所有者の自由だと思います。
また、通行権に関しましては、昔から3尺（約90cm）あればたりるとされていますので、
歩行者が通行できれば充分であり、車が通行できる必要は無いと思います。

なお、セットバックは、将来の公道化に、
すみやかに対応できるように行われる場合が多いと思います。
一番すんなりと解決するためには、
早く公道にしてもらうように行政等に働きかけることだと思います。
もし公道化が遅れるようであれば、個人対個人ですと角が立つかもしれませんので、
その私道を使っている住民全員で、一度良く話し合う機会を設けるのも良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早速のご返信ありがとうございました。実は、以前、私道の舗装化（公道化）について、
私道を使用している住民で話し合ったことがありました。
が、新しい家はセットバックもされ、賛成だったのですが、
古い家はセットバックされていなかったり、
されていても駐車場化しているため反対と、意見がまとまりませんでした。
市の方では、4mの道幅が確保できないということで、見送られております。
セットバックした土地には物を置いてはいけないものだと思っておりましたが、
違うのですね。もう一度、折をみて話し合ってみます。
ありがとうございました。

相談内容　私道の通行許可に対する実印の必要性について

東京・40代女性
私道に何件か家があります。
今回、、行き止まりの一番奥のお宅が建て替えるということで、
「私道を使うので、私道の名義があるすべての家の実印と印鑑証明が必要だ」
と、いきなり、その依頼をうけた会社から手紙が届きました。

その手紙には、
「建築基準法第43条第1項但書許可申請同意書に
　実印を押して印鑑証明を提出してください」
と書いてありました。

私の家族も、近所の皆さんも、そんな簡単に大切な実印おしたり、
印鑑証明など渡せないということで、
もう一度会社の人と話し合いの場所をもうけることになりました。
しかし、本当に私道を使うだけで、実印や印鑑証明など必要なのですか？
アドバイスを頂きたくメールしました。よろしくお願いします。

□■アドバイス

私道の種類と幅によっては、大変なことになります。
もし、印鑑をついて建て替えを認めた場合、ケースによっては、
貴方を含め、他の方は建て替えができなくなります。
承認の印鑑を押す前に、必ず、市町村の建設課等に確認することをお薦め致します。

なお、通常は印鑑証明や捺印は必要ございません。
捺印・印鑑証明が必要ということは、1軒当たり2m必要な私道の幅が、
軒数分無いと思われますし、2項道路等の指定も受けていないと思われます。
充分、注意して、市町村の建設課等にて調べた上で、
近隣の方とご相談すべきであると思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井さん、さっそくのアドバイス、ありがとうございました。
私道を使わせるだけで、実印や印鑑証明などが必要になるのも
変だとは思っていましたが、ケースによっては
建て替えがができなくなる場合もあるとのことは知りませんでした。
近隣の方々と一緒に市役所の建設課に相談に行って、
よく調べて確認した上で、慎重に対応しようと思います。
本当にありがとうございました。

相談内容　私道の買取要請について

神奈川・50代男性
私の家の前の私道を、今までその私道を所有者していた者が
不動産業者に売却しました。
ところが、その不動産業者は、その私道と併せて、私道沿の土地も所有者
（私道と同一）から購入し、その土地に一戸建の建売住宅を作る計画で
準備を始めています。

そして、不動産業者は建売住宅の販売にあたり、私道の整備（舗装工事）や
水道工事を行う必要が出てきていると考えられます。
その費用負担を抑制するためかもしれませんが、不動産業者は、
今、私道を利用している8世帯に、新たに建設する建売3棟を併せ、
合計11棟でその私道を買い取るよう要請されております（共同所有）。

私自身は今まで、何の問題意識も持たずに、その私道を利用し、
徒歩や車で通行しておりました。
ここに来て、突然私道を買い取るよう要請されていますが、
もし要請を拒否したら、その私道の通行（人、車、自転車など）を制限されたり、
私道の下の水道工事、ガス工事などのための掘削作業を制限されたりするのでしょうか？

□■アドバイス：１

おそらく、土地の詳細や地目や権利関係などを、もっと細かく調べられた上で、
ご相談いただかなければ、各エージェントの皆さんがご回答できないものかと
思われます。
法律の専門家ではないので、法的な権利関係のお話しはできませんが、
ごくごく自然に考えますと、もし、通行権などの設定もされていないのであれば、
　　　●今後永久に、自分たちの土地でないところを、
　　　　自分たちの都合の良いように使いたい
と言うのは、土地の所有者側からすれば、あまりに理不尽にも思えます。
もちろん、法外な金額を言ってきたのであれば、別の問題になるかと思われますが、
常識の範囲内の金額であれば、業者さんの申し出自体、不当なものではない
ように思われます。

　通行制限できるか否か…に関しましては、例えば、
　　　●隣人との土地境界トラブルの予防さん
　　　　 http://tantei.web.infoseek.co.jp/line/
　　のサイト内の、
　　　 http://tantei.web.infoseek.co.jp/line/tsuukou.html
　　のページなどが、ご参考になるのではないでしょうか？
（わんえるで～おー・前野）

□■アドバイス：２

基本的には、前野様のご紹介して下さったサイトに書いてある通りです。

さて、ここからは私の個人的意見です。
現地を見てないので、あくまでも一般論としての私見ですが、
その私道を共有にする要求は、業者として当然の要求だと思います。
逆に、共有にしておかないと将来もめることは目に見えています。
例えば、実際に他人が通行できない様に、
その私道に強固な塀を建てたらどうなるでしょう。
その土地は所有者の物ですから、基本的には自由な訳ですよね。

大事なことは、
　　「その土地を共有しませんか？」と、声をかけられたことです。
実際に、声もかけず通行できない様にしたら、かなり問題があるでしょう。
しかし、「共有しませんか？」と声をかけたのにもかかわらず、
それを拒んだ場合、相談者さん達が保護されるかどうかは、
私的に、ちょっと疑問を抱かざるを得ません。

その強固な塀を壊し、かつ通行権を主張していくのには、
それなりに時間と費用が必要になることでしょう。
単純に「民法の規定があるから…」という訳にはいかないと思います。
共有を拒むには、それなりに理由が必要だと思いますし、
拒んだ上で通行権だけを主張するのは、
かなり自分勝手な言い分だと思いますが、いかがでしょうか？

その買取要求額が、近隣相場と比較して認められる範囲内であれば、
将来のためにも妥当な範囲内の支出は必要かと思います。

なお、工事費等を含めた土地代が、共有の持分として妥当かどうかは、
当事者の8軒でよくご相談して検討されればよいでしょう。
金額が高いと思えば、値引き交渉をすればよいと思います。

　　★追加で補足ですが、私が知っている事例にこんなことがありました。
　　　通行権を主張されることを見越して、約90cm幅の道だけ残して、
　　　あとは全く立ち入りできない様に塀を建てた人がいました。
　　　この場合、自分の土地を90cmは他人の通行のために残してある訳ですよね。
　　　これでは、民法の通行権をもって争うことは不可能になります。
　　　…という実際にあった事例です。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございました。
私の考えが甘かったかもしれません。
今の家は中古住宅を購入して住んでいましたが、
購入当初は私道であることも全く意識しておりませんでした。
今度の日曜日に私道を挟む8世帯で対応策を相談します。
そのときに、今回いただきましたご回答内容を、
皆さんに話したいと思っています。

相談内容　

埼玉・30代男性
建売で購入してから9年目になります。
建物に接する4m道路が私道になっており、
その私道整備も同じ売主が実施しています。
購入して3年目ぐらいより、建物の前の私道に半径約1.5m、
深さ約10cmのへこみができたので売主に相談したところ、
アスファルトをへこみの上に敷き詰め、修理を実施してくれました。

その後、2年ぐらいにまた同じ状態になり、
その時も、同様に修理を実施しています。
さらに、その後、1年ぐらいで、また同様の状態になってしまい、
また同じ修理をしています。　

近所の古い人に聞くと、その部分は、舗装前は、穴があいており、
そこに、刈り取った雑草を埋めていたとのことです。
買ったときは、すでに整備されており、見えない状態になっていたので、
気がつきませんでした。

このような場合、根本的な改善修理を売主に請求できるのでしょうか？
また、請求する際の法的根拠も教えてください。

□■アドバイス

私見ですが、
民法第3編、債権の第9節、「請負の瑕疵担保責任」の問題
になろうかと思われます。
土地の工作物で、なおかつアスファルト工事の瑕疵ですから、
時効は10年になると思います。

　　　第638条　建物その他の土地の工作物の請負人は、その工作物又は地盤の瑕疵
　　　　　　　 について、引渡しの後5年間その担保の責任を負う。ただし、この期
　　　　　　　 間は、石造、土造、れんが造、コンクリート造、金属造その他これ
　　　　　　　 らに類する構造の工作物については、10年とする。

　　　　　　　 2　工作物が前項の瑕疵によって滅失し、又は損傷したときは、注
　　　　　　　　　 文者は、その滅失又は損傷の時から1年以内に、第634条の規定
　　　　　　　　　 による権利を行使しなければならない。

基本的な考え方は、貴方が発注者である不動産業者と協力して、
施工業者である土木業者に対して、施工不良と言う事で瑕疵担保責任を追及し、
抜本的補修工事をしていただくのが宜しいかと思います。

但し、2項の発見から1年以内という条項もありますので、
この点については若干の問題点もございます。
また、この問題点がクリアされたとしても、10年と言う時効が御座います。
どちらにしても、早急な対策が必要かと思われます。

なお、不動産業者と協力しての施工業者との交渉が上手く行かなかった場合は、
弁護士等の専門家にご相談されるのが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

相談内容　

静岡・30代女性
こんにちは。はじめて質問します。
我が家は隣家2軒と共有している2.7mの私道にしか面していない、
再建築不可能な土地にあります。
ところが、この度、隣の空き家（600坪）が分譲地になるため、
我が家で所有する私道と、その空き家の私道を合わせ、
5m道路（市道）にしようという動きがあります。
そうなると、我が家を含めた3軒は、再建築可能になるわけですが、
不動産業者側は、新築できるようになるのだから、
道路工事費用を負担するのは当然だ…と言ってきました。

我が家の私道と隣の空き屋の私道は、間に水路が挟まり、段差があります。
しかし、互いが平行に南側に伸びており、
その先は交通量の多い便利な主要道路に面しています。
そして、我が家と隣の空き家で行き止まりとなっています。
反対側（北側）は今まで畑だったのですが、すでに開発済みで、
20軒近くの新築が建ち並んでいます。
そこには北に伸びた道が存在しますが、我が家と隣の空き家があるため、
行き止まりになっていて、南側の主要道路まで出られません。
　
そこで、我が家の私道と隣の空き家の私道を合わせて、
主要道路に続く道を開発するという計画になったわけです。
我が家としてもとても好条件なので、私道を寄付し、
5m道路にしてもらうという話を受け入れてもいいと考えました。
しかし、話を聞き始めると、不動産業者側は、再建築できるのだから、
工事費用を不動産業者と我が家を含めた3軒で、
1軒約200万円弱の折半とのことでした。
そして、「もし出せないなら、道は通さない」と、脅迫まがいのことも言われました。

その業者の中に知り合いがいて、この計画が本格的に持ち上がる前に、
道が広がりそうだという話は聞いていたので、その時に、
再建築したいと思ってることを少し話したことはあります。
しかし、工事費用の話は一切出ませんでした。

このような場合、工事費用負担するのは、当たり前なのでしょうか。
教えてください。

□■アドバイス：１

具体的に公図等を見ないとはっきりとしたことは言えないので、
一般論としての個人的な意見を述べさせていただきます。
「もし出せないなら、道は通さない」と言うのは、
脅しではなく、事実であると思います。
開発行為をよくやる業者であれば、その程度のノウハウは当然持っています。
開発行為に非協力的な地主に対して、
道を通さないのは交渉決裂の結果として当然の対応です。

私見ですが、200万円で5m道路に接道して再建築可能になるのであれば、
安いものだと思います。逆にラッキーだと思いますよ。
もちろん、その200万円を支払う、支払わないは、貴方の自由であり、
値引き交渉も可能だとも思います。
ただし、交渉決裂は、結果として、道が開かなくなると思います。
貴方のメリットがかなり大きいことを考慮しつつ、
値引きをお願いするのが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

回答ありがとうございます。

違う不動産業者や関係者数名の方に問い合わせたところ、
出す必要はないという方がほとんどでした。
しかし、結局は知人なので、我が家の味方というのは大げさですが、
我が家寄りに考えてくれているのかな…と思い、
客観的に観た場合、果たしてどうなのかを質問してみました。

工事費用を出さないということは、「非協力的」ということになってしまうのですか？
我が家の敷地（私道）を合わせなければ道路は造れないので、それを寄付しても
良いと言っているわけですから、協力していることにはならないのでしょうか？
再建築不可能な私道で、なんの価値もないものかもしれませんが…。

では、例えば、現在の私道が私道ではなく、4m以上の道路位置指定で、
我々3軒だけが使用している「行き止まりの道路」だったとしても、
やはりその不動産業者は我々に工事費を請求してくるものですか？

しつこくて申し訳ないのですが、回答いただけないでしょうか。
すみません…。

□■アドバイス：２

私見ですが、市道になるということは、結果的に業者に寄付するのでなく、
行政に寄付採納することになります。つまり、業者のものではないのです。
工事費についても、ご自分の私道の分について負担して欲しい…
ということだと思います。
つまり、
「貴方と隣地と業者が土地を出し合い、
　それぞれの寄付分の土地代と工事費を負担しあいましょう」
ということだと思うのですが、違いますか？

その道路が市道になることが前提であれば、当事者全員が協力しあって
費用負担するということになると思います。
私が貴方であれば、
「私にもメリットがあるので、ぜひ積極的に協力したいと思っている。
　しかし、工事費については200万円も支払うのは厳しいので、
　何とか無料になりませんか？　
　もし無料が駄目なら話し合いで安くしてはいただけませんか？」
と言います。
そして、この交渉は、貴方が単独で行うのではなく、
隣地と貴方の足並みが揃うことも重要だと思います。
まず、貴方と隣地の所有者の言い分が同じであれば、
業者も貴方だけが非協力的とは思わないでしょう。

なお、公図を見てみないことには、はっきりしたことは言えないのですが、
開発行為を申請する時に、
「我が家の敷地（私道）を合わせなければ、道路は造れないので」
と言われているとおりなのかどうかは、若干の疑問があります。
本当に業者にとって、貴方の私道を使わないと開発行為ができないのであれば、
業者はもっと丁寧な対応をしたり、工事費の請求はしてこないと思います。

また、もし、交渉が決裂しても、業者は開発行為自体を断念して、
他の利用方法を考えたり、そのまま土地を売却することも考えられます。
また、その土地をまだ取得してないのであれば、計画を断念して
もっと条件の良い土地を開発すれば良いだけでしょう。

それから、指定道路であれば、再建築可能ですから、全く別です。
貴方には協力するメリットは殆どなくなりますので、
業者は全くお願いする立場になります。

・・・・・先程の返答の中に間違いがあったようです。
隣地の所有者は、開発業者に土地を売った売主のようですね。
ということは、業者は貴方としか交渉する必要がないということになりますね。
でも、そうすると、我が家を含めた3軒が再建築可能になるというのは、
どの家のことを指しているのでしょう。
また、合計2.7mの私道を5mの市道にできるのであれば、
業者には2.3m以上拡幅する土地の余裕があると思うのですが、違うのでしょうか？

最初から読み返してみても、今回のご相談に関しては、
公図等を確認しながらでないと、
やはり、適切なアドバイスは不可能なような気がします。
申し訳ございません。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

ご丁寧に回答していただき、ありがとうございます。

工事費用を負担するべきだ…というお考えを持つ方もいらっしゃるので、
いったい、どのようにすれば良いものか、本当に悩みます。
でも、いずれにしても、まだまだ交渉の余地はありそうなので、
交渉を続けていこうと思いますが、どのように交渉すべきなのでしょうか。
もし、何かいいお考えがあれば、教えていただきたいのですが、
無理な質問ですかね…。

□■アドバイス：３

交渉は交渉です。道を開けていただく必要がないのであれば、
全てをお断りすれば良いだけです。

私も開発行為をしたり、不慣れな業者に相談を受けて
アドバイスをすることがありますが、
私達が道を開けないと言った場合は、実際に絶対に開けません。
また、開けても、非協力な地主さんには絶対に利用できないようにしてしまう
道の開け方を行います。
これは違法でも何でも無く、通常良く当たり前に行われていることで、
業者側から言わせて貰えば、当然のことです。
ですから、ある意味心配になってしまいます。
下手な素人の交渉は意味が全く無い場合が多いのです。

逆に、繰り返しの質問になりますが、業者の言い分を「単なる脅し」とか、
「相談者さんの所有している私道を利用しないと開発できない」
と仰っている根拠が私には投稿からは全く理解できないです。
ご返答も無いのですが、はっきりとした根拠が有るのでしょうか？
支払わなくても、確実に道が開くのであれば、
ここにご相談されてこないと思うのですが、いかがでしょうか？
もし、工事費を支払わなくても確実に道が開くと言う根拠があるのであれば、
交渉をする必要も無く、そのまま放っておけば良いだけだと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

何度も回答ありがとうございます。仕事の合間をぬって投稿しておりまして、
すぐ返答できなくて、申し訳ございません。
それと、ご丁寧にお答えいただいているのに、
こちらの質問が明確に伝えわらないことも、申し訳なく思います。

　まず、
　　　●「我が家を含めた3軒」というのは、近隣の2軒と我が家で
　　　　　2.7mの私道を共有している3軒

　　　●「隣の空き家600坪」というのは、今回、不動産業者が購入した土地で
　　　　「我が家を含めた3軒」の中の誰かの土地ではなく、売主はまったく別の人

　ですから、今回関係しているのは、不動産業者を含めた4軒になります。

　また、今回5m道路にしたいと言っているのは、

　　　●不動産業者が購入した600坪の土地の中に、
　　　　もともと売主だけが使用していた「2.7mの道路」が存在

　　　●それと平行に並んで、我々3軒が共有している、これもまた2.7mの私道が存在

この2本の道路を合わせるということです。
そして、我が家とその600坪の土地が、その道路の行き止まりに存在します。
あと、その5mにしたいという道路というのは、南側の主要道路につなげるために
造るもので、北側にはすでに道路が存在します。

600坪の土地を分譲するのに、わざわざ南側に道路を造らなくても、
北側の道路で充分なので、分譲全体の計画がつぶれるということはありません。
ただ、主要道路にでることができなくなり、我々の家のところで、
行き止まりになるだけです。

ですから、不動産業者としては、
　「うちとしては、5m道路は造らなくても良い。あなたたちのことを考えて、
　　今、造った方が良いのではないかと思い、提案している」
と言います。
そして、
　「工事費が4～500万円、土地の購入費が200万円ほど
　（＝自分達が購入した600坪の中の2.7mの道の分）で、700万円くらいはかかるので、
　　それを4分の1ずつ負担しよう」
と言うのです。
　で、
　　「それができないのなら、5m道路を造らない」
　と言います。

その話を聞いて、我々が、「それなら、道は造らなくも良い」
と言ったので、これで終りかと思ったのですが、説明をやめる気配もなく、
帰る気配もなく、ずっと居座っていました。
だから、「この人たちは、なんとしても道路を造りたいんだな」と思いましたけどね…。

先日、涌井様からのご回答で、
　　「お互いの道路を整備するのだから、お互いの道路分の費用は負担しましょう」
というのは、とてもよく理解できました。
しかし、この不動産業者は少し違うと思いませんか？
自分達の土地購入費も我々が負担する工事費の中に入れてしまっているのです。
そして、
　「お宅のためだけに工事するんだ。ありがたく思ってくれなきゃ困る」
などと、恩着せがましく言うし…。
そのため我々は、「それだったら5m道路にしてくれなくても良い」
という気持ちになってしまっているのです。

あと「脅し」というのはニュアンス的に良くなかったですね。反省しています。
しかし、上記のようなことを何度も言われれば、
お金を出さなければ、何されるかわからないなどと、
多少なりとも恐怖を感じたのは確かです。
それが不動産業者として、当たり前のやり方ならば、
私達が世間知らずだったのでしょうね。

涌井さんを含め、色々な方とお話して、多少なりとも自分の考えもかわりましたが、
どうしても納得いかないところはあります。しかし、自分達の土地の分は、
費用を負担するのは、決しておかしなことでは、ありませんね。

□■アドバイス：４

やはり、私が相談者さんの投稿内容から図を書いてみたのと、
ほどんどど状況が同じだということが判りました。
それであれば、交渉は3軒で力を併せて、統一を取ることが必要です。

　大事なことは
　　　1.協力する意思があることを伝えること
　　　2.しかし、3軒と業者が1対1の半分づつ負担するのが妥当だと思う
　　　　ということをはっきり伝えること
　　になるかと思います。

工事費が500万円として、250円万づつを負担し合うのが妥当だと思います。
3軒で250万円として、83万円程になると思います。
これで交渉するのであれば、それぞれのメリットと負担としては
妥当だと私は思います。
相談者さん達3軒にとっては、ご不満もあるかも知れませんが、
やはり再建築可能になり、自動車も入れる様になりますし、
一番は救急車や消防車が入れるようになる安心感もあります。
また、将来売ることになった場合でも、安心して売ることもできます。
そのメリットは、かなりのものです。

なお、ここからは個人的意見ですが、あまり開発業者と関係の無い不動産業者に
ご相談になるのは止めた方が宜しいかと思います。
もし、ご相談になるのなら、不動産業者では無い方にご相談になった方が
宜しいかと思います。
不動産業者同士は妬みもありますし、邪魔をしたい気持ちもあります。
相談者さん達のことを、本当に心配して助言しているかどうかは、
かなり疑問に思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

何度も何度も、ありがとうございます。
涌井様におっしゃっていただいたように、何とか交渉してみようと思います。
お互い半分ずつ負担するのが、やはり妥当ですよね。
近隣の方も、最初は1銭も出さないと言っていたのですが、
最近は自分たちの道路分くらいは出すべきかな…と考えも変わりつつあります。
もう一度、3件で話し合ったうえで、業者の方に来ていただき、
こちらが納得できる運びになりましたら、この工事費の件、了承しようと思います。

感情的になっていしまい、ご気分を悪くさせてしまう言動があったことを、
どうぞお許しください。
そして、涌井様自身の本業もおありになるのですよね。
お忙しいはずですのに、何度も丁寧に応対していただき、
誠にありがとうございました。
とても適切なアドバイスをいただけたことを、心から感謝申し上げます。

□■アドバイス：５

交渉は相手を怒らせたり、自分達が怒ったりすると決裂してしまいます。
冷静に交渉なさり、良い結果になることをお祈り申し上げております。

冷静になられたところで、1つのアイデアをご提供致します。
これはかなりの政治力と交渉力と時間が必要になるアイデアですが、
業者の土地と相談者さん達の土地を併せて、
「市による事業」として市道にしてしまう方法です。

　まず、
　　　1.開発行為に、その私道を使う必要が無い。
　　　2.その私道が市道とすることに北側団地の人達も協力してくれる。
　　　3.市道になれば、北側団地以外の近隣住民も利用でき、便利になる。
ということが前提となりますが（特に3が重要になります）、
地元の自治会の総意として、自治会長と地元選出市会議員から市道にして頂くように
市長に陳情して頂くことができれば、行政による市道化も不可能ではありません。

この場合、地元負担金の話も出るかも知れませんが、土地や工事代の地元負担金分は、
相談者さん達3軒と業者が負担することに事前に打ち合わせしておけば良いと思います。
この交渉が上手く行けば、土地代は市から貰えますし、工事代の負担も2割程度
（市町村によって違うはずで、上手くいくとゼロの可能性もあります）
で収まる可能性があります。
（高原開発・涌井秀人さん）

相談内容　

神奈川・50代女性
セットバックの場所に嫌がらせをされたので、質問させていただきます。

10年あまり前に、新築分譲住宅を購入し、住んでいます。
東南角地で南側は4メートルの公道ですが、東側は舗装されていません。
車は行き止まりで、セットバックされて、フェンスがあります。

しかし、周りは古い家が多く、セットバックなどしていないため、
今までも公道にはなっていません。そのため私も、
セットバックしたところに花や野菜を作って利用しており、
近くのお宅も、木や花を植えて楽しんでいます。
これは、違法なのでしょうか？

実際は、すべての家がセットバックしなければ
4メートルの公道にはなりませんよね。
2～3軒の家だけセットバックしていても、意味が無いように思うのですが…。

□■アドバイス

一般的にはセットバックした土地は、
その土地の所有者（＝相談者さん）の名義になっているはずです。
セットバックとは、道路の拡幅が行われた場合に
スムーズに用地交渉が行われるように、構造物をつくらないことです。
ですから、木や花壇程度では問題ないはずです。

市町村の条例等にもよると思いますが、
建築確認の必要の無い構造物を建てた場合でも、
拡幅時に自己負担で撤去すれば、違法にはならないはずです。
おそらく、業者がセットバックするように指導されたのだと思います。

セットバックされていて木や花壇に使っている土地が、
相談者さんの名義になっているかどうかが重要です。
もし、貴方、もしくはご家族の名義になっているのならば、
拡幅までは当然、自由に使って良いはずです。

但し、市町村の特別条例等がある可能性もありますので、
一応、市町村の建設課等にご確認されることをお薦め致します。
（高原開発・涌井秀人さん）

相談内容　

東京・30代男性
中古物件を購入しました。
敷地は、2項道路に面した一番奥の家です（セットバック済み）。
先日、物件を再度確認に行ったところ、
隣家住人が我が家の門扉前に自転車を6台駐車していました。
引越しまで半年ほどあるので、今すぐに問題は無いのですが、
のちのち駐輪について遠慮してもらうことはできるのでしょうか。

隣家の前と2項道路部分の登記上の所有は我が家です。
よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

その2項道路の指定の過去の経緯がわからないので、
確実とはいえませんが、2項道路の指定を申請する時には、
私道の場合は、なんらかの金銭のやり取りが行われたり、
昔はその私道の一番奥の人の名義にしたこともあったと聞いています
（今でも地縁団体となっていない区や集落では
　地域の財産を個人名にしている所もあります）。

2項道路であるということは、大雑把に言うと、
「誰でも通行ができる道路だ」ということです
（正確に言うと、道路法の道路とは必ずしも同じものではなく、
　建築基準法上の道路です）。

自転車の駐輪については、例えばその家の子供の
友達が来ていたとか、なんらかの事情があったんだと思います。
禁止と言うと、隣家の住人の方も反感をもたれるのではないでしょうか？

それよりも、単純に、通行の邪魔になる場合は移動して頂く…
ということでしょう。常時駐輪している場合は、はっきりと、
「通行の邪魔になるので困ります。駐輪は止めて下さい」
と言えば良いでしょう。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

ありがとうございました。常時駐輪しているので、
私どもが入居する前に問題を解決したいと思っていました。
もうしばらく様子をみてみます。

東京・40代男性
現在、袋地の一番奥に住んでおります。
家の前から公道に出るまでの私道部分については、
その袋地を囲っている9人で分筆して所有しております。

私が住んでいる自治体では、ゴミの各戸収集を始めましたが、各戸収集では、
自分の家の前にゴミを出し、それを清掃職員が集めに来ます。
つまり、その私道部分を清掃職員が通って収集しにくるわけです。

そこでお聞きしたいのですが、私はこの各戸収集に反対しております。
清掃職員の私道の通行を禁止することはできるのでしょうか？
それとも、他の所有者が各戸収集を望んでいるというのであれば、
禁止できないのでしょうか？

ちなみに、この私道は、道路位置指定も受けておりませんし、
2項道路でもないため、建築基準法上の道路ではありません。
また、公衆用道路でもないため、固定資産税は支払っております。

どうかご教授願います。

□■アドバイス：１

分筆所有と言う点等を考えますと、俗に言う宅延の事だと思います。

　返答の前にまずお聞きしたい点が御座います。
　　　1.地益権の設定はされていないのか？
　　　2.宅延部分は、共通に使う主旨
　（塀を建てない・車は駐車しない・共同の通路としてお互いに使用するなど）
　　　の念書や覚書は締結されているのかどうか？

通常、宅延の共同使用の場合は、
上記のどちらかを契約時に行うと思いますが、いかがですか？

（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

早速のご返事ありがとうございます。
上記の件ですが、1の地役権の設定はしておりませんが、
2に関してはおっしゃる通り覚書を締結しております。
　　ちなみに、
　　　●★●
　　　●私●　★＝私の家
　　　●　●　●＝他の家
　　　●道●
こんな感じで、私道を9軒の家で囲っていています。
さらに複雑ですが、この私道をまず3等分して、
それをさらに9等分ずつして、それぞれが所有する
という方式を取っております。どうでございましょうか？

□■アドバイス：２

9軒で囲うと言う事は、実際に宅延だとすると9×2m=18mとは違いますよね？
実際にその私道は合計何m幅有るのでしょうか？
それと実際に分筆して持っているのは何軒でしょうか？
あまり本題とは関係ないのですが、建替えの時の
建築確認が気になりますので、差し支えなかったら、ご返答下さい。

さて、本題ですが、その覚書に従うのが順当でしょう。もし覚書が無かったら、
貴方のご希望通りの通行禁止も可能とも言えるのでしょうが、
共同で使うと言う覚書に貴方自身が署名捺印をしたのならば、
それに従うべきだと私は思います。

なお、最近では覚書だと素人間の転売時に継承せず、
買主（＝新しい所有者）が知らないと言う問題が発生する場合もあり、
地益権を設定するケースが多くなっています。
また、昔から良く行われてきたのは、互いに他人の入り口の宅延部分を
持ちあったり、持分登記にしたり…。

何故、その様な面倒な事をしてきたのか考えてみて下さい。
それは、宅延ではあっても、皆で共同で使えるようにするための工夫なんです。
つまり、自分の持ち物ではあっても、皆で共同で使えるようにする為なんです。

貴方のケースの場合は、通行禁止にするより、反対ではあっても
地域の多数決によって、決定された事には従うのが普通だとは思いませんか？
どうしても反対したいのなら、反対する人を大勢集めるとか、
それなりに解決の方法を探した方が良いと思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

たびたび、回答ありがとうございます。
私道でありますが、幅3.2メートル、奥行きは35.3メートルです。

確かによく考えるとそのとおりですね。我が家は一番奥にあり、
風とおしもよいため、燃えるゴミの日などは臭いがけっこう届きます。
収集時間も遅いため、どうにかならないものかと思っていたました。

最後にもうひとつ質問なのですが、覚書には強制力はあるのでしょうか？
また、分筆して持分登記し、通行地役権を設定した場合でも、
他の人が通行を認めれば、反対はできないのでしょうか？

□■アドバイス：３

幅3.2メートル、奥行きは35.3メートル…は、ちょっと、理解に苦しみます。

建設基準法の第1項第1号の公道、同第2号の都市再開発等によって
築造された道路、同第3項の昭和25年11月23以前から存在していた道路、
第4号の特定行政庁の指定した道路、第4号の特定行政庁による位置指定道路、
そして、第42条第2項の2項道路以外の私道で、
幅3.2mを複数で使用している事自体が理解できません。

建替え時には各戸、幅2mの宅延が必要ですから、建築確認が取れない筈です。
それぞれ別の出入り口が有るのかも知れませんが、心当たりは有りませんか？
こちらの方が大きな問題だと思います。

さて、本題ですが、民事に強制力はありません。
「約束は守りましょう」と言うことです。
「民事裁判を提訴しても、負ける確率が高いですよ」と言うことで理解して下さい。
判決が出ると、その判決には強制力がありますが、守らない人は守らないでしょう。

地益権については、おおよその説明だけしておきます。
地役権は設定契約で定めた目的（通行・眺望・日照・引水など）に従い、
他人の土地（承役地という）の便益のために利用する物権です。
利益を得る土地は要益地と呼びます。つまり、設定する時に、
設定の目的を明確にして、設定契約を締結しますので、
　の設定の契約書の内容に従うのが一般的です。

（高原開発・涌井秀人さん）

相談内容　　

東京・40代男性
現在、公道に面した家2軒と、公道に面していない奥の1軒の
３軒で共有の私道があります。
奥の1軒が不動産屋に買い取られ、不動産屋から、
「私道を公道にしないか」という提案がありました。
私道から公道にした場合、
　　　●奥の土地の家1件のメリット・デメリット
　　　●公道に面した家2件のメリット・デメリット
を、教えていただけませんでしょうか？

□■アドバイス

　　　1.奥の土地の家のメリットは大きいですね。
　　　　自分の土地が公道に面することになり、誰でも大手を振って通れます。
　　　　デメリットはないでしょう。

　　　2.公道に面した家のメリットは、
　　　　道路部分の固定資産税を払う必要がないことですかね。
　　　　デメリットは、自分の土地が減るので、売るときにその分、
　　　　手取りが少なくなり、自分の土地でなくなるので、
　　　　自分の自由にはならず、誰でも通れる道になることです。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

相談内容　　

群馬・40代女性
我が家と隣家は、1/2ずつ権利で共有の私道を持っています。
その私道に面するもう1軒の土地の持ち主が、
行動からも車の出入りはできるのですが、
我々の私道に面して車が通行できる入口を設けています。

実は、我が家が5年前に土地を買った時の売買契約書の特記事項に、
そのお宅にも通行を認めるという一文が入っていました。
ただし、私道の共有者である隣家の契約書にはそういう特記事項は入っていません。

仲介の不動産屋からは、そのお宅は公道からの出入りができるので、
私道の通行とは、たまに歩いて通る程度のことだ…と聞いていたので、
深刻に考えていませんでした。

現在、そのお宅の土地が転売されようとしているのですが、
その際、我が家と隣家の共有の土地である私道を
日常的に車で通行できるという条件で売ろうとしています。

これを阻止することは可能でしょうか？

□■アドバイス：１

書かれている内容から判断しますと、契約書に通行を認めると一文入っていたと
の事ですが、契約書は売り主と買い主の契約書であり、第三者の通行については、
その第三者へ当てた「私道の通行に関する覚え書き」や「私道の通行承諾書」の
ような文書を第三者と交わすか、第三者に書面で承諾する事により、
その内容によって、道路の使用方法を定めるのが一般的です。

契約書に書いてある文がはっきりと書かれていませんので、明言出来ませんが、
内容によっては、「もう1軒の土地の持ち主」から別の方に売り渡した場合、
無効になるかも知れません。また、使用方法によっては道路が傷む事もありますので、
使用料を請求することも可能です。

別の視点から考えてみます。
私道の持分を持たない第三者が、その私道を通行などに利用しようとする場合は
共有者全員の承諾が必要です。今回持ち分二分の一を持つ隣地の方が
承諾をしていない以上、無断で使用する事は出来ないと思われます。

準公共的な道路の場合、私道の性格によっては通行を妨げる事が出来ない
場合もあります。ただし、使用料を請求する事は可能です。

道路は通行するためにあります。全部の世帯が永久的にそこへ住むとは
限りませんし、同じ問題は将来も続きます。
通行に関するルールなどを隣地の方とご相談の上、決められてみてはいかがですか？

決められたら、文書にして共有者で保存します。
その取り決めを利用者にも示し、ルールを守ってもらう事を条件に
通行承諾書を発行します。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

早速、お返事有難うございました。
大変参考になりました。
隣家と相談して、早急に対応を考えたいと思います。

相談内容　

10年ほど前に現在の土地と家を購入し住んでいます。
この土地は囲繞地になっていて、その中の私道を７名ほどで共有しています。
その中の一人の方が、自分の土地の空き地に共同住宅を建てることになり、
数日前に共同住宅を管理する業者の担当者が
「工事に伴う騒音、重機の通行等でご迷惑をかけます」
という挨拶に来られました。

ところが、この共同住宅（10数世帯が入居可能なもののようです）には
駐車場を併設し、入居者は自動車で私道を通過することになるということを、
その場で初めて聞きました。また、水道管を通すために
私道を掘削するということも初めて聞きました。

この場合、業者は私道所有者に事前に何の断りもなく、
工事開始の連絡だけをすればいいのでしょうか。
所有者全員から同意書をとるといった準備が必要ではないか
という気がするのですが…。

もしそういう機会が事前にあれば、共同住宅ができることに伴ういろいろな心配事も
業者側へぶつけることができるはずではなかったのかと思います。
現在も私道を共有している家庭の自動車は通行していますが、
共同住宅ができると、その入居者の自動車の通行の方が
台数的にもより頻繁になります。早朝や夜間の静謐の確保とか、
交通の安全なども何らかの申し合わせが必要ではないのでしょうか。

挨拶に来た業者の担当者には、
「はいどうぞ、工事を始めて下さいとは言えません」
と答えましたが、今後工事が始まるのを、
だまってみているしか方法はないのでしょうか。

□■アドバイス

囲繞地についての通行を可能とするため私道を設置して、
建築基準や通行を可能としていることはよくあります。
　　
この場合は私道について建築基準に適合した私道の持ち分が
確保されていなければならないのではないでしょうか。

したがって、私道部分の所有権、持ち分割合はどの様になっているのかを
調査して、事実関係を把握し、解決策を考える必要があるのではないでしょうか。
又、早急な対応が必要であれば、
取りあえずは工事差し止めを法的にとる方法もあると思います。

（高知県宅地建物取引業協会・門田さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。私道部分の持ち分割合は私が15分の1、
共同住宅を建てる方は、分筆する前のもともとの土地所有者なので、
持分比率はもっと大きいと思います（以前、市の下水道を申請するとき、
共有者全員の同意書を作ったので、そういう記憶があります）。
いずれにしても事実関係を正確に把握しなければいけないと思っています。

業者は、
「建築許可が下りているのだから、問題はない。
　気持ちの問題は残るかもしれないが、
　だからこうやって挨拶に回っている」という返答をしました。
　　
持分比率がある程度大きければ、私道の掘削についても通行についても、
他の所有者には承諾書を取らずともよい、ということなのでしょうか。
また、普通の民家でなく共同住宅を建てる場合は、
私道の持分比率について別の条件が決められているのでしょうか。

□■アドバイス：２

まず、建築確認と掘削承諾は無関係と思います。
建築主事に確認してご覧になればわかります。
共同住宅だからと言って持分計算に特例等もないでしょう。

まず共同住宅に反対なら、掘削阻止、裁判所に仮処分の提訴、
そうしておいて、共同住宅の生活ルールを含めた
建築協定の締結を建主に提案するのも方法です。

ただ、気分を害するでしょうがね。ならばそこまでする覚悟を伝えて、
話し合いを要求すべきです。

また、新たに10所帯だと、全部で16所帯になるのですかね？
ならば私道共有を1/16にするのも一考ですが、1/15と余り違いませんね。
これは実利が少なそうです。私道でも市町村の維持管理道路がありますが、
自費管理私道なのなら、車の台数によって、
維持費の負担割合を決めるのも1案でしょう。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。建主側の隣人との付き合いは大切なので、
どこまでこちらの主張をするのか、じっくり考えてみたいと思います。
また、他の私道所有者の意見も聞いてみたいと思います。

相談内容　

現在入居している分譲マンションにバイク置き場の増設案あります。
その候補地としてマンション所有の土地（図面上は私道と記載してある）
が有ります。実態は車の通行はできない場所です。
管理組合役員の意見は私道なので増設出来ないとの事ですが、
有効活用できるのであれば活用すべきとの意見もあります。
何か法的な規制があるのでしょうか？
緊急避難時に障害となる可能性のない場所です。専門家の見解をお願いします。

□■アドバイス

ご相談内容ですが情報不足の部分もあり、お答えしにくいのでしょう
（法的規制は場所及び役所の条令などで異なります）。

先ずは私道と有りますが、誰が取り決めた私道でしょうか？
最寄りの役所で道路の位置を指定してある道路か確認します。
もし、道路の位置が指定して有れば、
利害関係者全員の同意がないと道路の廃止は出来ません。

次に、最寄りの役所で、用途地域と建ぺい率・容積率を確認します。
マンションの延べ床面積と容積率で算出された建物面積を比べて、
建築可能か確認します。

その他の法的な規制というものがあるかどうかも最寄りの役所で確認します。
上記の3つをクリアしたら、建築が可能かどうか建築士に相談して下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談内容　

教えてください。数軒で25年前に市街化区域内の山林を、
開発許可を取り開発した土地の中の位置指定道路（復員6m）に
隣接した開発区域外の土地所有者が、
当方の指定道路を無断で使い、宅地造成を行いました。
この先も残りの土地を順次売却予定といっていますが、
この指定道路には元山林だったためかなりの資金がかかりましたが、
工事の中止または面積割りした負担金の請求ができますでしょうか。
土地を造成、売却した業者は指定道路は公道だから
私道の所有者の了解はいらないといっていますが、どうでしょうか。
よろしくお願いします。

□■アドバイス

内容が充分に把握できませんが、数件お方がおとりになったという
開発全体の面積は1,000平米以下ですか？
通常位置指定道路というのは1,000平米以下の開発しか出来ません。

よってお隣の開発されたという土地面積と
あなた方が開発された面積の合計が1,000平米を超えるようだと、
新規にあなた方の開発された土地を含めた開発許可を取らないと開発できません。

であれば当然道路の名義人の印鑑が必要になってくるわけですから、
その時にお話しが出来るはずです。
もし、位置指定道路の名義が県もしくは市になっていれば、
これは公道ということになり費用の請求はできません。
貴方が住まわれている市役所の都市計画課へ出向き、お隣の開発許可は
どのように取られているか調査してから対応をされたら良いと思います。

（紀州不動産・森田喜美夫さん）

■□相談者より

ありがとうございます。
この業者は1,000平米にならないように小口売りをしていくつもりだ
といっています。これは開発がいらないものなのでしょうか。

□■アドバイス：２

一言言わせて頂くと現状をしっかりと記載されないと
判断が出来ないと言うことです。
　　
貴方は市役所都市計画課へ行かれて相談されましたか？　
貴方がたが取られた位置指定道路が昭和50年4月1日以後であれば、
1,000平米未満でも開発区域の変更許可が必要です。
以前の場合は残念ながら許可は必要ありません。
但し、その行政区域によっては取扱いが違う場合が考えられますので、
担当課へ行って相談してみて下さい。

（紀州不動産・森田喜美夫さん）

■□相談内容　

位置指定道路を通行する権利について教えてください。
相談したい土地の状況は、
南側が４ｍ公道・北側が４ｍ私道（位置指定道路）に面した
規模約７００平米・ほぼ正方形の土地です。
北側私道との間にはブロック塀があり、私道の共有持分もありません。

今までは、南側公道のみの利用で一筆全体を使用していたのですが、
今、漢字の「田」の形に４分割で分譲できないか検討しています。
　　
この場合、北側の２区画は北側私道を利用するしかないのですが、
持分もない他人の私道を利用するには
どのような手続きが必要になるのでしょうか？教えてください。

□■アドバイス：１

地役権（民法）を考えたらいいと思います。
ある土地の便益（便利で利益があること）のために
他人の土地を利用する権利のことです。

通行地役権（他人の土地を通行できる）
特徴として必ず二つの土地が出てくる要役地
（地役権の存在によって便益を受ける土地）
必ずしも隣接する必要はありません承役地
（地役権によって負担を受ける土地）　　　

登記までは難しくとも、覚書を作成されたらいかがでしょうか。
（ハビット・小谷さん）

□■アドバイス：２

位置指定道路は建築基準法上の道路として公に認められた道路です。
地主は通行や建築時の利用を制限する事は出来ませんが、
対価を求める事は可能です。
　　従って、対策は
　　　１．持分を購入する
　　　２．道路使用（通行等む）承諾書を発行してもらう
　　　３．通行の覚え書きを作成し地役権を設定する
　　が考えられます。

お尋ねの件とは異なりますが、例え自分の所有物であっても、
不特定多数に継続反復して不動産を売却するときは
宅地建物取引業の免許が必要です。
一括で売却するか特定の買主へ売却するなど十分ご注意下さい。
（アットホーム・香川文人さん）

□■アドバイス：３

ご相談の件ですが、以下の２つの方法をご提案致します。

　　（１）私道所有者に対して
　　　　　　・道路使用の承諾書（人・車・自転車等）
　　　　　　・掘削の承諾書（上下水道・ガス等）
　　　　　への署名・捺印を求める方法

　　（２）私道所有者に対して持分の購入を求める方法

位置指定道路の場合は、そもそも私道所有者は
その所有地を道路として提供する事に同意しているからこそ
実現出来ているのですから、上記（１）の書類の作成に
協力してもらえるはずなのですが（少々のお礼は必要かもしれませんが…）。

万一拒絶されるようなケースの場合は、
上記（２）の交渉をしてみては如何でしょうか？　
道路所有者から見ても対価を払って私道を買いたい！　等という話は
ラッキーなはずですから、金額次第では応じてくれる可能性があるものと思われます。
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

■□相談者より

すみません。便乗しての質問ですが、私道所有者が
数十名の共有持分でしたら、全員の承諾が必要なのでしょうか？

□■アドバイス：４

共有者全員の承諾が必要です。
（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

小谷様、香川様、藤原様、早々に回答して頂きありがとうございました。
本来別々にレスすべきですが、まとめてすみません。

　私の理解したところでは、
　　　1.私道の共有者の誰かから私道の持分を購入する。
　　　2.共有者全員の承諾を得る。
　　　3.通行のための地役権の覚書を交わす。
という方法があるとの事ですが、
それぞれ費用的にはどの程度かかるものなのでしょうか？

　例えば、
　　　周辺の土地価格あるいは賃料相場などと連動するのか？
　　　ある程度決まった相場価格があるのか？
　　　それとも全くケース・バイ・ケースで相手との交渉次第なのか？

質問ばかりですみませんが、よろしければ教えて頂けないでしょうか？
よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：５

費用についてはケース・バイ・ケースだと思われます。
承諾書が取れるケースでしたら、菓子折り程度で済む場合や、
香典程度の謝礼で済む場合もあります。
持分購入となると、もうし単位が増えるケースが多いようですし、
地役権設定となると更に必要な場合もあります。
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

■□相談者より

やはりそうですか。参考になりました。ありがとうございました。

□■アドバイス：６

ちょっと心配になったので一言。
新居浜市では位置指定道路は
１０００平米未満の土地を開発する場合に執られる手段です。
１０００平米を超える場合は開発許可を取る必要があるのですが、
今回の場合、位置指定道路を使って建築許可が取れるのでしょうか？
通行権を取得されても建築確認が取れなくてはどうにもならないと思うのですが。
一度、所轄の官庁で事前に相談されたら如何でしょうか！
（紀州不動産・森田さん）

■□相談者より

今回の場合は規模７００平米程度なので、なんとか開発行為に
はならずに済みますが、１０００平米を超えると厄介になりそうですね。
アドバイスありがとうございました。

□■アドバイス：７

勘違いなされているようです。
以前取られた位置指定道路ですから
その時の対象面積と今回位置指定道路を使って
建築確認を取ろうとしている面積の合計が
１０００平米を超えると開発対象になり、
せっかく買われても建築確認が取れない可能性が有りますよ…
と申し上げているのです。
所轄官庁へ行って確認すれば以前の対称面席が判りますので
是非ご相談を…と申し上げているわけです。
（紀州不動産・森田さん）

■□相談者より

そのような可能性があるとは考えもしなかったです。
早速確認してみます。アドバイスありがとうございました。

■□相談内容

おおよそ・・・20年以上前に、開拓工事のために作った道路。
幅は、6メートルでその時に水道とガス下水の工事はしてある。
現在はその私道線上に左右9件の家が建っている。

今年その私道に区画整理で道路が繋がったので、交通量が多くなったので
何か事故やトラブルがあると私の責任になるそうなので、
市にもらいあげてもらうように申請した。
市ではお金がかかる道路や、不利な道路はいらないから、
審査にかけて、有効な道路ならもらうと言われた。

で・・・OKの結果がでたけど、条件付だった。
交通安全の措置で、私道にミラーや白線を引くこと、
その工事が完了したら貰い受けるとのこと。
それも、その費用は私持ちなそうな…。

あれだけの面積の道路をただであげるのに。
どのくらいかかるか分らないけど、
お金を出して整備してなんて釈然としない。
そんなこと納得できません。どうすれば良いのでしょうか？

□■アドバイス：１

物事の陳情とすれば、すばらしい成果を上げたと思います。
相手が条件を出すというのは、そのことに対してみとめてる証拠です。
よく、ここまで、がんばったと思います。ただ、なんでもそうなんですが、
物事を進めるには、3段論法というのがあります。
これが終わるまで、ことは、終わりません。
だから、次の段階は、市会議員に相談する。これを勧めます。
最終的には、権限のある市町村長です。
つまり、長のみ、すべて判断を委ねているのです。
段階を追って進めることを勧めます。これが、クリアできたら、
世の中なんでもよくなりますので、がんばってください。
（ハビット・小谷吉秀さん）

□■アドバイス：２

不動産業者、特に分譲を行う業者は皆良く経験する事です。
行政としては、私道を公道とするということは、
その道路の管理責任が生じるという事になります。
ですから、様々な条件をつけて来ます。
不動産業者の場合は分譲して利益を上げるのが目的ですから、
行政がそれなりの条件をつけてくるのは、当然と言えば当然です。

然し、貴方の場合は個人ですし、利益を出すために
公道にして貰う訳ではないので、小谷さんの仰る通り、
地元の議員さんにお願いするのも一つですし、
地元の町の集まり等で議題にしていただき(隣組長とか班長にお願いする)、
個人としてではなくて、9件の家も含めた中で、地域の問題として、
市にお願いした方が良いと思います。

行政は個人には結構冷たいですが、
地域がまとまっての陳情には以外と弱いです。
大変ですが、地域をまとめるところからやってみては如何でしょうか
（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

念願だった一戸建てを手に入れて３年目となる者です。
もともと更地だった土地が８区画に分割されて、
そのうち１区画を購入して家を建てました。
この土地は８区画とも「告示建築線」上にあり、
「位置指定道路」として８戸の前面に私道を設置、
この私道分の土地を購入した８名が８分の１ずつ負担しました。

ところが最近になって、我々８戸の更に奥の荒地を
「開発したいので私道を延長させてほしい」
旨の依頼が近所の不動産から書面で届きました。
具体的には書面に「奥の土地も皆様方の私道と同じ告示建築線上に位置され、
本来は皆様の私道と一体として使用されるよう計画されている」とあり、
「この開発計画には道路管理者である皆様の同意を得る書類を
　提出する必要があるためお願い申し上げる次第」
と書かれてありました。
さらにはご丁寧に
「私道の突き当たりにあるフェンスの撤去費用は当方で負担します」
とまで書かれていました。

私も含めて８戸の家はそれぞれ別々の不動産を介してこの土地を購入したわけですが、
聞いてみると８戸全てが奥の荒地が開発される予定があったなどとは聞いておらず、
もちろん私道を延長するような可能性があるなどとは
誰も聞いていなかったため大変困惑する事態となっています。

（もともとの我々の土地の持ち主は不動産屋に対して
　「可能性があることは説明した」と主張しているようで、
　「そんなことは聞いていない」とする我々のお世話になった
　それぞれの不動産屋と対立して話を更にややこしくさせているのですが・・・。
しかしいずれにせよ、土地購入の際の重要事項説明書など読み返しても、
それらについての記述は全くありませんでしたし、口頭でも説明は無かったと思います）。

今回の開発計画について、
特に開発予定地の隣地となる御宅は猛反対されていますが、
８戸は反対する以前に「納得がいかない」という思いで一致しています。
私としても、ようやく８戸が２年ほどかけて立ち並んで、工事車両などの進入がなくなり、
静かに子供を遊ばせられる環境が整ったと安心していただけに、
どう対応すべきか悩んでいます。

本当に告示建築線上にあってはどの土地も道路は
「一体となって使用されるよう計画されて」いて、
それに従って私道は延長されなくてはならないものなのでしょうか？
もしそうだとするならば我々は私道の通行料や
工事車両の通行迷惑料などの請求や、
あるいは８等分した私道部分の土地代を改めて
奥の開発予定地と均等負担するよう請求できないのでしょうか？
こみ入った内容で恐縮ですが、お教えください。

□■アドバイス

私の知っていることだけですがお答えします。
告示建築線とは建築線、告示線ともいわれ、旧市街地建築物法で定められた
「みなし道路」です。これは現行法規でも生きています。
要するに「位置指定道路」と同じ扱いを受けます。
建築線を扱っているのは自治体の建築確認をする「特定行政庁」ですので、
まずは市役所の建築課などで建築線の位置を確認してみる必要があるでしょう。

　　＞「開発したいので私道を延長させてほしい」旨の依頼
　これが特定行政庁の図面等で正しければ認めざるを得ないでしょう。
　その代償として道路の改修費用を負担させるとかで解決するのが妥当と思いますが。

　　＞口頭でも説明は無かったと思います
　仲介業者の責任まで問うのは難しいでしょう。

　　＞請求できないのでしょうか？
　これは交渉可能と思います。まず、こちら側の意思統一をしておくことです。
（シマダ企画・嶋田さん）