【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

借地権の買取と建物の解体について
埼玉・男性・３０代

借地についての相談です。
４０年程前に祖父が地主から土地を借り受けて、建物を建てました。
祖父・祖母・父・母・私が同居しておりましたが、
父が２０程前に他県に家を購入し父・母・私は引っ越しをしました。
その後、父の弟が祖父・祖母と一緒に住むようになりました。
そして祖母が亡くなり・祖父も亡くなり最近父の弟も病気で亡くなりました。

家は現在空家となり、建物は相当老朽化しており価値はありません。
地代は父が現在払っています。
借地契約書は、亡祖父が紛失しており父もわからないと言ってます。
おそらく地主の方は持っていると思いますが・・・　
そこで相談ですが、父は借地を地主に返したいと考えてます。
地主とはこれから方向性の相談をしに行く予定ですが
具体的にはまだ何も伝えてません。

①地主に借地権を買い取ってもらう事はできるのかどうか
②建物は通常解体して更地にする必要があるのかどうか
③あるいは第三者に借地権を転売したほうが金銭的に良いのかどうか
④地主との今後の打合せで気をつける事は無いか

以上　アドバイス宜しくお願い致します。

■アドバイス

私見ですが、
①基本的には難しいでしょう。
　但し、建物の買取請求は可能かも知れません。
②原契約の内容によります。
　通常は、更地にするよりも建物の買取請求を行うと思います。
③地上権設定して有れば、可能です。
　通常の賃借権の場合は、地主の承諾が必要かと思います。
④地主の意向を良く聞かれる事かと思います。
　もし、地主がその土地を売りたいと言ったら、借地権の分を安くして頂く事は可能かと思います。

（高原開発・涌井さん）

借地の更地返しと側溝について
富山・女性・４０代

◆借地をしていた土地を更地返還する際の土地状態についてのトラブル◆

■100年以上前より地主の方より借地をし、そこに住んでいた。

■当時、借地契約書等の書類は交わしていない。代々借地していた為。

■借地は角地で2方向に側溝がある。
側溝は、借地開始当時からあるものではなく、
（当時は舗装工事等もされてはいないので）借地後家屋を建築し、
数十年の間に道路舗装工事や側溝工事があった。
しかも側溝は、個人所有の土地部分のコンクリートの施工は無い。
底面のみコンクリートを流したような感じのもの。

■家屋の解体は、現在終了しており、
地主への地代は2010/03/31時点でを終了の旨、双方で確認。
毎年2回地代を支払っていたが、【1-6月・7-12月迄】借地解除という前提で、
2010/03/31付けにて1-6月分の地代を支払い済。
本来は3ヶ月分で良いが、6ヶ月分支払った。

■解体工事終了し、建物は一切無いが、地主より一部分で側溝へ土砂が流出しているので、
その部分の土砂流出をなくすようにコンクリート等で防いでほしいと要望があった。

■土砂流出している部分は、解体した家を建てた際に基礎コンクリートを施していない部分である。

■地主の要望で、基礎部分は5-60センチの高さがあったが、
土地面にあわせて5センチ程度残し、全てカットした。費用はこちらで、解体時に負担する。

質問1：
更地という定義の中では、基礎部分が残って言う状態で、更地といいきれるのか？

質問2：
土砂流出部分を地主の要望どおりに、コンクリート等で固める必要があるのか？

こちらの考えとしては、
地主の要望は、側溝を工事した方（市役所等）に言うべきで、
借地者への要求ではないと考えております。

土砂流出は、借地時から、何も手を加えてはいない所から流出であるからです。
解体前の家屋に住んでいたころより若干の土砂の流出はあり、
ある程度流出があったらその土砂は、こまめにスコップ等で出していました。

土砂が流出していないのは、
解体された家の基礎部分を残しているから流出していないだけで、
原状回復という意味では、基礎部分も取り払うべきだが、
それは地主の要望で、基礎の一部は残している。

いろいろ書き込みましたが、どうすれば良いかご意見・アドバイスをいただければと思います。

■アドバイス

私見ですが、
1、更地返しの場合は、基礎も撤去致しますが、地主の要望なら、
後々のトラブル回避の為、それを書面化すれば良いでしょう。

2、土砂流出については、ご相談者の考えを支持致します。
地主にそのまま伝えて交渉すれば良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■相談者より

有難うございます。勇気付けられました。
地主さんに理解してもらえるようもう一度説明してみます。

借地の名義と建物の名義の違いについて
東京・女性・４０代

借地の名義と建物の名義の違いについて。

借地の地主さんが土地を売ったとのことで、地主が変わったことを、
今迄とは違う不動産会社の人が知らせにきました。

借地人である父が対応したのですが、
誰が買ったとの話はなく、その不動産会社が新しい地主となったようです。
今度からの地代はどこへ支払うといった話もなく、
後日、違う場所でお話をしましょう、とのことだったそうです。

地主が変わっても、契約内容はそのまま引継がれ、
新しい地主との再契約なども必要のないもの思っていましたのですが、
引継ぎに関する契約といったものがあるのでしょうか?

借地の名義と建物の名義が違うと、
地主の変更によって、建物の撤去・土地の明け渡し、
または買取りが要求されるのではないかといった話も聞き、
そのような話があるのではないか、その場合、
どのように対応をしたらよいのか、心配しています。

底地であっても土地買取りの余裕はなく、地域の人間関係などもあり、
最低でも、元の地主さんとの契約期間が残っている間は、
そこに住み続けたいと考えているのですが…。

ちなみに、元の地主さんとの借地契約は、あと12年ほど残っています。
更新料は払い済み、地代は年2回で、半年分を先払いしたばかりです。

元々は、借地の名義と住んでいる借地上の建物の名義は、
亡くなった父の父で、旧借地権の頃から契約していました。

父の父が亡くなり、借地の名義のみ父に変更したそうです。

■アドバイス：１

私見ですが、底地を買った不動産業者からの条件が提示されておりませんので、
その条件が提示されてから、ご検討すべきかと思います。

（高原開発・涌井さん）

■相談者より

涌井　様

建物の名義が違っているままでの話し合いが不安で、心配だったもので…。
建物の名義変更を、いつしてもいいのかも、わからなかったので。
（これも条件が提示されてから、検討すべきですね）

コメントをしていただき、どうもありがとうございました。

■アドバイス：２

私見ですが、
建物の名義、借地契約の名義、双方とも
ご相談者が法定相続人で有れば、あまり問題は生じない筈です。

（高原開発・涌井さん）

法定更新と地代の値上げについて
東京・男性・４０代

現在、法定更新で土地を借り（20年前に契約が切れました）、工場兼住宅が建っています。
地主が、法定更新20年目ということで、地代の値上げと、賃貸契約の締結を求めてきました。

うわものの工場兼住宅は、人に貸していましたが
今年の4月で引き払われて家賃収入が途絶えたため、
更新料は払えないと地主に言うと、
地主は、今度は一転して、更新料をもらえないのなら新契約は締結しないと言ってきました。

地代の値上げについては、その根拠になるべき、
固定資産税支払いの証明書を地主に求めています。
それにしても、なぜ今値上げなのか、しっくりこないので、
最悪、調停でもやむを得ないかなとこちらは腹をくくっていますが、
調停に持ち込むことについての、こちらのデメリットや
リスクはどんなものがあるでしょうか。
具体的に言うと、地代は年間40万ほど支払っており、
その2割の値上げを言われています。

更新については、地主側の不動産業者が、
20年目なのだから今契約しろ。
このまま法定更新だと建物が朽廃したらそれっきりだとか
地主がヤクザに底値を売ったら酷い目に遭うぞとか
いろいろ脅かしてくるのですが、そういうことって、
別に賃貸契約を締結していたって結局同じことではないかと思うので、
はたしてこの業者を信用していいものかどうか迷っています。

賃貸契約は、法定更新20年目でなくても
工場兼住宅の賃借人が見つかった時、
たとえばそれが来年ならそのときでもいいのではないかと思っているのですが、
先方の不動産業者が急がせるように、どうしても今年でないとダメなのでしょうか。

■アドバイス
私見ですが、
建物の所有を目的とする借地の期限の問題かと思います。

契約終了時に、建物が現存する場合は、
基本的に大家側から更新拒絶を行う場合は、正当事由が必要です。
この正当事由には、立退料の支払も考慮することができます。

地代の値上げには、それなりの明確な理由が必要と思われますが、
ご相談者が納得できないので有れば、勿論応じる必要性は一切無いでしょう。

また、法定更新と言う制度が有る限り（旧借地法による契約）、
新たな賃貸借契約（新借地借家法による契約）を締結する必要も一切無いでしょう。
この法定更新は、建物が存在する限り続きます。
（旧借地法下で設定された借地権、いわゆる既存借地権の効力は、
借地借家法の施行によって妨げられないとされています・附則４条）

更新料は契約書に明記されていない場合は、
相当の理由が認められない限り支払い義務はないでしょう。

期間を超える建物の建て替えには、地主の承諾が必要で有り、
その場合は承諾料の支払いの問題は生じるでしょう。

底地の売買は、それなりに安くなります。これは賃借人の権利が強いからです。
今回の地主側の言い分に、相当の理由が有るとは思えません。

尚、不動産業者の行っていることは、強迫行為とも取れ、かなり悪質とも思います。
東京都のようですから、
東京都都市整備局の不動産相談に行かれることをお薦め致します。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/300soudan.htm

（高原開発・涌井さん）

■相談内容　借地での地盤沈下の問題について
千葉・男性・３０代

借りている土地（宅地）が地盤沈下を起こした場合、
その対処にかかる費用は、土地の所有者が支払うべきか、
借りている者が支払うべきか教えてください。よろしくお願いします。
土地には、建物が建っています。建物は、借りている者の所有です。

■アドバイス

私見ですが、地盤調査・地盤改良等は
設計士・建設会社が責任を持つのが、最近の傾向です。
これは借地でも同じで、家を建てた設計士若しくは
建設会社との補償交渉となろうかと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　借地権の相続と返還と税金について

神奈川・男性・５０代
200坪の借地(旧借地権)を相続します。
そこには築40年の自分の家と、築50年の貸家３件が建っています。
現在は借地の契約書はありませんが、
地主さんから、この相続を機に作成しようと提案がありました。

貸家の方はリフォームをサボっていて、
現在居住中の方が出て行かれたあとは多分もう貸せない状態です。
地代は家賃でぎりぎり間に合っていますが、現在居住中の方がいなくなれば払えなくなります。
もうすぐ年金生活ですので、それ以降の地代を払い続けるのは不可能です。

また、今回の相続にあたり、地主の方から
坪あたりの手数料を要求されていますが、これを考えると明らかに赤字です。
この場合、地主さんに貸家分の土地の借地権をお返ししするのが一番損のない方法でしょうか。
そもそも、こちらの都合だけで、借地を部分的にお返しすることなどできるものなのでしょうか。

もう一点、今回の相続により、相続税がかかるのかどうかについても教えてください。

どうぞよろしくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、
通常は借地を返すというよりは、
借地権の買い取りを、地主に対して要求する事になると思います。

地元の不動産業者、不動産鑑定士等にご相談されては如何でしょうか。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　契約書が無いから借地権無しと立ち退き要請された問題について

千葉・女性・３０代
70年の借地に契約書無しで住んでいます。

地主さんの代理人の方から立ち退き要求があった際、
「契約書が無いのだから借地権はほとんど存在しない」というような事を言われました。

これを聞いて父は落ち込んでいます。

立ち退きには応じるつもりですが、
父の落ち込み方を見て、このまま借地権なしと判断されたまま
明け渡すのがとても残念でなりません。

そもそも契約書が無ければ借地権は成り立たないものなのでしょうか？
ちなみに建物登記も事情がありしていません。
これも不利な条件となってしまいますか？

お手数ですがわかる方ご回答お願いいたします。

□■アドバイス

借地権契約書が無くても，既成事実として家を建てて，
あなた住んでいるなら有効です。
家の登記が無くても，家を建てたときの工事代の領収書が証となります。
７０年から３９年借地してますが，最初３０年の期間が設定されてます。
更新は２０年の設定とみなされます。
期間中の立ち退きなんで立ち退き料と借地権の買取要求ができます。
多分，代理人という方は不動産屋と思われますが，
自分で対応できなければ身近な司法書士などに
有料で対応してもらったらいいでしょう。

（ハビット・小谷吉秀さん）

相談内容　大家と地主と退去要請トラブルについて

東京・女性・３０代
初めまして。　今、借りている賃貸一戸建て物件の事でトラブルに巻き込まれています。
どなたか詳しい方アドバイスお願いします。

２年前の１０月末から入居し、今年の１０月末日で契約更新のはずだったのですが・・・
８月に一通の封書が届き、中身を見ると、大家からで
「貸主●●・と借主●●としての上記物件の賃貸契約が平成21年10月末日で
　期間満了となりますが、平成21年10月末日で 貸主・●●（借地人）と
　後（うしろ）の地主・●●との借地契約が満了となりますが、
　地主側の方で借地の更新は しないという事で、地主の方に借地を返還する事にしました。
　付きましては●●様の更新の件は地主の●●様に
　平成21年11月1日で権利が移転する予定ですもので
　今後の●●様とのお話になりますので宜しくお願いします。
　今まで本当にありがとうございました。
　地主様の方には●●様の契約書を渡しておきますので宜しくお願い致します。
　もし借地の返還が遅れる場合は●●様にご連絡致します。
　よろしくお願いいたします」
平成21年8月13日

と言う内容の文章が送られてきました。後ろの地主さんとは、会えばご挨拶したり、
お祭りが有れば子供達にチケットをくれたりと色々してくれていたので、
たまたまお会いした時に、この件を聞いた所、
地主の言い分は

・去年の12月から借地権の返還の話し合いを８月までに３度している。
・ウチの隣にあるアパートも借地で貸しているので、アパート部分は大家にあげて、
　今私たちの住んでいる一戸建て部分の土地を返してもらう為に
　図面をとって返還に向けて話が進んでいる。
・２０年も前に今年で借地権が切れるのは大家も分かってたハズだ。

と・・・・結局地主さんの家と隣接しているウチを更地にして
自分の息子夫婦に家を建ててあげたいと・・・

私たちはこの件が発覚するまで賃貸契約をする時も、全く聞かされておらず、寝耳に水状態でした。　

で、不動産宅建の無料相談や、都庁の不動産相談に行ったのですが、
届いた手紙は連絡事項の様な物で何の効力も無い。
家賃をちゃんと振り込んでいれば大丈夫と 言われていて、
１０月の終わりに不動産屋の社長がやっと来て話を聞くと．．
社長さんは、双方の話を聞いてるらしく、私たちが地主から聞いた話と全く違う・・・

・借地権の返還を求めて来たのは大家では無く、地主のほうから。
・今現在、地主側は更地にして戻せ、大家はそのまま返還すると言い合っていて平行線になってる

と・・で、結局更新も１年でどうですか？と聞かれ、ウチは

「子供の学校近くで半年かけて見つけた物件で更新が出来ると言う契約の元で契約しているのだから、
元の契約書通り２年でお願いします」とそのときは帰って行ったのですが
今日また、不動産屋の社長が来て、もう双方のパシリにされていて・・・・

「契約更新の件なのですが．．．更新料無しで１年間家賃無料でお願いしたいと」
と・・・で、こっちが
「結局大家サンはどちらになるんですか？ここの建物は大家サンの名義の会社になってますが？」
と聞くと、社長さんは
「どちらが大家になるのか分からないんです」と・・・・それと、
「２年で更新を貫くと、２年更新で２年後の更新が出来ない契約にされるかもしれない」と言ってました。
ウチからは
「今の所検討しておきます。けど、一年で同等の物件が見つからなかった時はどうなるのですか？
引っ越し代もどうなるのでしょうか？」と言う事は聞いておき、
今契約が切れた状態で家賃だけ振込続けてるこの状態を一筆文章で書いて頂けませんか？
と言う事を伝えておきました。

こっちとして見れば、子供の学校がここの物件を見つけるまで１年片道30分掛けて学校に行っていて
今は徒歩５分の距離でようやく見つけた物件で、更新も出来るというから借りたのに．．．．
納得出来ないです。詐欺に有った気分です（＞＜）
しかも住んでる周辺は基本的に学校があるので、なかなか物件が動かない地域で、
希望している金額で同等の物件を見つけるのは正直苦難です。

更新はどうしたら良いのか、これからどう相手方と話しをしていけば良いのか
アドバイスお願い致します。

説明が下手で長文になってしまいましたが宜しくお願い致します。

□■アドバイス

複雑で込み入っていますので、
東京弁護士会にご相談されては如何でしょうか。
http://www.toben.or.jp/consultation/other/syakuch.html

（高原開発・涌井さん）

相談内容　親族が残した借地の問題について

愛知・女性・４０代
祖母が先週亡くなりました。
１人で長野県に住んでた祖母の家は
先代が約１５０坪の借地に母屋と離れを建て９０年は超えているといいます。
地主も代が移り一昨年から認知の祖母に新しく契約書を
作成したのでと何度も交渉に来ておりました。
その頃から老人施設にお世話になり始め空き家になっておりますが、
当時は契約書もないまま祖母に引き継がれあまり地代もあがらなかったようでした。

当時の地主も長生きをされたらしいのですが亡くなられてからいきなり
一昨年までは年１０万円ほどだった地代も３倍の年３３万円ほどになり、
昨年は空き家状態で契約書には署名できないまま祖母の口座からその３倍の地代を払いました。
契約書には更地にして返せとありました。まだ、生きているのでと断り続けていました。
母も伯父も祖母より先に他界しております。

孫の代ではわからない事だらけで地主の身内が不動産屋ということもあり、
法律とかいいながら、施設にいた祖母の代理でもいいから署名捺印を求められ続けていました。

がとうとう、先週９３歳でこの世を去りました。
葬式の時、顔を出した地主はすぐにでも明け渡しを言ってくるでしょう。

ここの土地に縁のない私も弟も従兄弟も東京や名古屋ですから
この先もそこには住む予定もありません。
７０年以上もたつ大木、井戸、汲み取り便所が複数個、
昭和のはじめ母屋に増設した間貸し部屋が何部屋かあり共同台所等もあります。

何年か前、下水工事を要請されて５０万円くらいかかったとも言われておりますが、
このまま契約書のない時代の土地は孫の代が
責任を持って更地にして返さなければいけませんか？
新しく不動産屋が作成した契約書は納得できず何もしてませんが、
しつこかったので３倍の地代は払いました。

今まで昼夜問わず不動産屋があまりにも強気に話してきていましたが、
もう祖母もいないので伸ばすことも出来ません。
私たち、孫は何をするべきでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、
借地契約が期間満了となって返還する場合は、
建物買取請求権が生じますので、
建物を解体して返還する必要は無いでしょう。

然し、契約期間中の返還となると建物を解体するのは、
賃借人とされているのが一般的な解釈とされています。

解決方法ですが、
1、建物を解体して返還する。
　(契約書が無く建物が残っているので
　契約期間満了とは言い難いかも知れません)

2、借地権は売買可能で有るので、
　　建物や土地に相当の価値が有ると判断される場合は、
　　建物付で転売を行なう。
　(地主の承諾は必要ですが、裁判所の代諾でも可)
　特に隣地所有者等がその土地を欲しがっている様で有れば、
　良い結果となるかも知れません。

3、他の財産が無いので有れば、相続の放棄を行なう。
　　(貴方は全く関係無くなります)

以上の選択肢が考えられると思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　借地権買取の強要について

東京・30代女性
借地権の土地に建物を所有し、住んでいます。
地代の支払いは年1回、年末の後払い（その年の分を12月にまとめて支払う方法）
で、近所に住む個人の地主に、直接、支払っていました。

しかし、2006年6月末、ある会社から、
「地主が弊社に変更になった」との書留郵便が来ました。
その2、3日後、我家にその会社の人が来て、
「月1回の前払いが当り前なので、これまで溜まっている土地代半年分を頂きたい」
と言われ、その時に対応した両親は納得して払ってしまいました。
また、相手に、
「この土地（所有権）を買ってほしいので話し合いを持ちたい」
とも言われ、これも両親は承諾しました。

そうして開かれた話し合いで、
両親は、以下の理由で買うつもりはなく、
今までどおりに地代を払って住みたいとの希望を伝えました。

　　　1.まだ借地権の期間も14年残っており、この期間分を考慮した値引きはない点。
　　　2.我家の場所が路地の奥まったところにあり、間近の公道が1m強しかないため、
　　　　建て直しができず、大きな通りに出るためには他人の私道を通らなければな
　　　　らない（通行料を支払わなければならない）などの悪条件であるため、今後
　　　　の売却が難しい点。
　　　3.いずれ田舎に帰郷するかも知れないため、今後ずっと住むかわからない点。
　　　4.相場より値段が高い点。
　　　5.相手の態度がひどい点。

以上を、（すべてをきちんと言いたくなかったので）あたりさわりない程度に、
理由として伝えましたが、相手方は、
　　「底土地代を払っても人に家を貸せばすぐに回収できる値段だし、
　　　借地権のままだと勝手に内装工事もできないよ」
などと言い、それでも断ると、
　　「まわりの人は皆、土地を買うと言っているのに、なぜ買えないんだ。
　　　それ位のお金はあるでしょ？」
と、脅すような態度になり、
しばらく押し問答になりましたが、その日は平行線で終りました。
（その後、近所に確認したところ、上記の会社は近所一帯の借地の所有権を
　まとめて買って、高く売ろうとしている地上げ屋（？）のようで、
　近所の人のほとんどは、我家同様しつこくせまられ、脅され、
　何も分からず買ってしまっていました）

その後、我が家の説得のために、月1回の月末集金のかたわらや、
さらには、週末祝日を狙っては来て、土地購入を強要してきます。
こちらが、あくまでも買う意思はなく現状維持を希望し、
また、その権利はあることを言っても、
　　「年収はいくらなんだ」
　　「おかしいでしょ、買わないのは？」
と脅してきて、
家族は皆、精神的にまいっており、この前は、なかなか帰らずに
父を脅すので、私が警察に電話することにもなりました
（電話すると、すぐに相手は帰ったので、
　実際に警察に来てもらうことはなかったのですが…）。
しかし、このときは本当に恐怖を感じて体の震えが止まらず、
その日はなかなか眠れませんでした。

こちらの希望は、
　　　●こちらが買わないことを納得してもらうこと
　　　●これまでの態度を謝罪してもらうこと
　　　●直接顔を合わせたくないこと（支払いは振込み）
なのですが、
今までの、しつこく、精神的にダメージを与える強要を理由として、
通すようなことはできるのでしょうか？
　　
また、これが解決できたとしても、今後建物を利用、
処分したいとき（例えば、人に貸したり、譲渡したり…など）、
相手の会社が嫌がらせをしてくるのではないかという心配もあります。

今後、私たち家族は、どのように対応していくのが良いのか、
アドバイスをいただければ幸いです。

□■アドバイス：１

普通に、内容証明書で、あなたの意思をはっきりと示し、
今後、買い取りの強要をしないよう通知すれば、
それで半分は解決すると思います。

次に、その会社が宅建業者であれば、監督官庁（東京都など）に相談すれば、
すぐに業者に注意が行きます。警察は、この程度では、たぶん動かないでしょう。

それでも、ダメなら、弁護士に相談して、
面会・強要禁止の仮処分をかけてもらいます。

今後、相手の会社が嫌がらせをしてくるかもしれないということですが、
法律から逸脱する嫌がらせはできません。
ただ、なんにつけ承諾しない可能性はありますが、
その際は、費用と時間がかかりますが、
裁判所で代りに許可してもらうことになります。
（Fudosan.JP参加エージェントさん）

□■アドバイス：２

私見ですが、相手が宅建免許を保有する業者ならば、
監督官庁に相談する方法もございますが、
文中から察するにまともな業者ではなさそうなので、
個人交渉では太刀打ちできないと思います。
交渉窓口に弁護士等、専門家を入れて交渉を依頼し、
直接会わないことをお勧めします。
（響不動産リサーチ・山中祐次さん）

□■アドバイス：３

その事業者の行動は、問題があるものと思われますので、
地元の宅建協会、国民生活センターなどの無料相談で、
より具体的なアドバイスを受け、貴方ご自身が毅然とした態度で
業者と対峙していけば、理屈としては解決すると思われます。

しかし、投稿内容から察するに、貴方がたにとって、
毅然として対峙すること自体が負担であり、苦痛であるのなら、
たとえお金がかかるにせよ、弁護士などの専門家に
間に入ってもらうことを考えた方が良いのかも知れません。

なお、費用面で問題があるのであれば、条件によっては
「法律扶助制度」を利用することができるかも知れませんので、
確認されると良いでしょう。

　　　●ご参考（財団法人法律扶助協会）
　　　　 http://www.jlaa.or.jp/

（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

Fudosan.JP参加エージェント様、山中様、前野様、
回答していただき、ありがとうございました。

家族と相談した結果、弁護士に一度相談することになりました。
このサイトで相談する前にも、東京都の不動産課に苦情の電話を入れましたが、
監督しているのは行政部分であり、民事に関しては直接何もできないと言われました。

また、無料の法律相談や不動産相談にも行きましたが、解決策ではなく、
とりあえずの対応策（玄関に入れない、録音する、警察を呼ぶ等）であり、
それを参考に毅然と対応しようとしましたが、やはり限界があることに行き着き、
第三者に入ってもらうという結論に達しました。

はじめは、最初のメールどおり買うつもりはなかったのですが、
今はある程度納得する値段であれば、相手側と永遠に縁が切れるということで、
買ってもいいのではないか、という話にもなっています
（これから、弁護士さんに相談してみます）。

皆様の意見も参考にさせていただきました。ありがとうございました。

相談内容　借地上の建物の売却について

北海道・60代女性
借地に家を建てて住んでいますが、引越しに伴い、家を売りたいと思います。
Aさんが買い取ってもいいと言ってたのですが、地主が買い取るといい始めました。
不動産会社は、「地主に権利がある」と言うので、
地主に売る方向で話を進めてきました。
（ちなみに、Aさんは、地主から、「土地の契約金や地代が今より上がる」
　と言われたらしく、買取りを渋るようになりました）

ところが、地主と不動産会社から、
「基礎などを見てから買い取りを検討する。修復不可能ならば、
　更地にして土地を返してほしい」
と言われました。
更地にする費用を考えると、
タダ同然でも誰かに引き取っていただきたいのですが、
地主と不動産会社の言いなりになるしかないのでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、借地上に存在する建物を売却する場合においては、
基本的には、地主の承諾が必要ですが、地主に不利益とならない場合、
地主はその承諾を拒否することはできません。地主が拒否する場合は、
裁判所に申し立てて、裁判所に代りに許可を貰うことが可能です。
この許可の申し立ての時に、地主が自ら建物の買取を申し出た場合は、
裁判所は、相当の対価、および、転貸の条件を定めて、
地主が買取ることを命ずることができます。
つまり、今回のご相談のケースでは、
時価による建物の買取を地主が拒否した場合は、
建物の売却の許可を裁判所に申し立てることが宜しいかと思います。
　※この場合、土地の契約金や地代の変更についても、
　　裁判所の判断に委ねることとなり、地主が勝手に変更する事は出来ません。

　　▼参考条文▼

　　　1.平成３年１０月４日以前からの旧借地法の対象である場合

　　　　　第９条ノ２　借地権者ガ賃借権ノ目的タル土地ノ上ニ存スル建物ヲ第三者
　　　　　　　　　　　ニ譲渡セントスル場合ニ於テ其ノ第三者ガ賃借権ヲ取得シ又
　　　　　　　　　　　ハ転借スルモ賃貸人ニ不利トナル虞ナキニ拘ラズ賃貸人ガ其
　　　　　　　　　　　ノ賃借権ノ譲渡又ハ転貸ヲ承諾セサルトキハ裁判所ハ借地権
　　　　　　　　　　　者ノ申立ニ因リ賃貸人ノ承諾ニ代ハル許可ヲ与フルコトヲ得
　　　　　　　　　　　此ノ場合ニ於テ当事者間ノ利益ノ衝平ヲ図ル為必要アルトキ
　　　　　　　　　　　ハ賃借権ノ譲渡若ハ転貸ヲ条件トスル借地条件ノ変更ヲ命ジ
　　　　　　　　　　　又ハ其ノ許可ヲ財産上ノ給付ニ係ラシムルコトヲ得
　　　　　　　　　２　裁判所ハ前項ノ裁判ヲ為スニハ賃借権ノ残存期間、借地ニ関
　　　　　　　　　　　スル従前ノ経過、賃借権ノ譲渡又ハ転貸ヲ必要トスル事情其
　　　　　　　　　　　ノ他一切ノ事情ヲ考慮スルコトヲ要ス
　　　　　　　　　３　第１項ノ申立アリタル場合ニ於テ裁判所ガ定ムル期間内ニ賃
　　　　　　　　　　　貸人ガ自ラ建物ノ譲渡及賃借権ノ譲渡又ハ転貸ヲ受クベキ旨
　　　　　　　　　　　ノ申立ヲ為シタルトキハ裁判所ハ同項ノ規定ニ拘ラズ相当ノ
　　　　　　　　　　　対価及転貸ノ条件ヲ定メテ之ヲ命ズルコトヲ得
　　　　　　　　　　　此ノ裁判ニ於テハ当事者双方ニ対シ其ノ義務ヲ同時ニ履行ス
　　　　　　　　　　　ベキコトヲ命ズルコトヲ得
　　　　　　　　　４　前項ノ申立ハ第１項ノ申立ノ取下アリタルトキ又ハ不適法ト
　　　　　　　　　　　シテ同項ノ申立ノ却下アリタルトキハ其ノ効力ヲ失フ
　　　　　　　　　５　第３項ノ裁判アリタル後ハ第１項又ハ第３項ノ申立ハ当事者
　　　　　　　　　　　ノ合意アルニ非ザレバ之ヲ取下グルコトヲ得ズ
　　　　　　　　　６　裁判所ハ特ニ必要ナシト認ムル場合ヲ除クノ外第１項又ハ第
　　　　　　　　　　　３項ノ裁判ヲ為ス前鑑定委員会ノ意見ヲ聴クコトヲ要ス

　　　2.平成３年１０月４日以降の借地借家法の対象である場合。

　　　　　（土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可）
　　　　　　　第19条　借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲
　　　　　　　　　　　渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、
　　　　　　　　　　　又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないに
　　　　　　　　　　　もかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を
　　　　　　　　　　　承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借
　　　　　　　　　　　地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この
　　　　　　　　　　　場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要がある
　　　　　　　　　　　ときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の
　　　　　　　　　　　変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめること
　　　　　　　　　　　ができる。
　　　　　　　　　２　裁判所は、前項の裁判をするには、賃借権の残存期間、借地
　　　　　　　　　　　に関する従前の経過、賃借権の譲渡又は転貸を必要とする事
　　　　　　　　　　　情その他一切の事情を考慮しなければならない。
　　　　　　　　　３　第１項の申立てがあった場合において、裁判所が定める期間
　　　　　　　　　　　内に借地権設定者が自ら建物の譲渡及び賃借権の譲渡又は転
　　　　　　　　　　　貸を受ける旨の申立てをしたときは、裁判所は、同項の規定
　　　　　　　　　　　にかかわらず、相当の対価及び転貸の条件を定めて、これを
　　　　　　　　　　　命ずることができる。この裁判においては、当事者双方に対
　　　　　　　　　　　し、その義務を同時に履行すべきことを命ずることができる。
　　　　　　　　　４　前項の申立ては、第１項の申立てが取り下げられたとき、又
　　　　　　　　　　　は不適法として却下されたときは、その効力を失う。
　　　　　　　　　５　第３項の裁判があった後は、第１項又は第３項の申立ては、
　　　　　　　　　　　当事者の合意がある場合でなければ取り下げることができな
　　　　　　　　　　　い。
　　　　　　　　　６　裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、第１項又は
　　　　　　　　　　　第３項の裁判をする前に鑑定委員会の意見を聴かなければな
　　　　　　　　　　　らない。
　　　　　　　　　７　前各項の規定は、転借地権が設定されている場合における転
　　　　　　　　　　　借地権者と借地権設定者との間について準用する。ただし、
　　　　　　　　　　　借地権設定者が第３項の申立てをするには、借地権者の承諾
　　　　　　　　　　　を得なければならない。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井さま　迅速な対応、ありがとうございます。
とりあえず、地主とよく話し合ってみます。
納得がいかなければ、アドバイスを参考に裁判所へ行ってみようと思います。
お忙しいなか、ありがとうございました。

相談内容　新借地借家法上の建物の範囲について

愛知・50代男性
借地上にブロックを置き、
その上にコンテナを載せた場合は、
新借地借家法に抵触する建物に該当するでしょうか？
ブロックとコンテナはボルト等で連結されません。

□■アドバイス

私見ですが、それであれば、建築物とはならないはずです。
よく、市街化調整区域の雑種地に、倉庫や建物を建てたいが、
許可が出ない場合に、その様な方法でプレハブや倉庫を設置しますよね？
　　
基礎の無いコンテナは建築物とはならないはずですが…。
当然、建築確認も取らないし、登記も行わない訳ですよね？

もし、このような形で設置したコンテナ等が建物と認められたのであれば、
今までの考え方が根底から覆ってしまうのですが…。
どうしても不安であれば、契約書に、
　　　●建物の建設は認めず、すぐに移動できるものをおくことは可
とでもしておけば良いと思います。

つまり、「借地でも建物の建設を目的としない契約書」
にしておけば良いと思います。
目的は資材置き場とでもしておいたら、いかがでしょうか？
（業者さんのようですから、このあたりの文言は適切に考えて下さい）
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご回答有難うございました。
ご意見を参考にして、進めてまいりたいと思います。

相談内容　旧借地権の建替え拒否について

神奈川・60代女性
旧借地権の家を息子への名義変更とともに建替えを考えています。
しかし、地主が建替えを承諾してくれず、
銀行からの融資を受けることができません。
こういう場合、法的に地主に承諾を認めさせることはできるのでしょうか？
それとも、正当な理由もなく、地主が建替えに承諾しないことは
法的に認められてしまうのでしょうか？
ご回答をよろしくお願い致します。

□■アドバイス

私見ですが、契約期間内の建替えには、地主の承諾が必要かと思います。
承諾無しに建替えることはかなり難しいと思います。

なお、増改築を行うことは「第八条の二の2（丸2）」により、
承諾が得られない場合は、法的に進めることも可能だと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井さま、ご回答ありがとうございます。
やはり、地主の承諾無しに銀行からの融資を受けることはできないようです。
ゆえに建替えもできなそうです。
ありがとうございました。

相談内容　借地の一方的な更新要求について

神奈川・40代女性
昭和40年に亡父が土地を借り、持ち家（木造）を建てて住んでおります。
契約書の発行を地主に依頼しましたが、なぜか応じてもらえずに
今日に至っております（しかし、借地料支払の領収書がありますので、
旧法での契約成立は立証できます）。

親の話では、これまで2回更新時期があり、当方より更新料支払いについて
地主に聞いたところ、1回目の先々代の地主も、2回目の先代の地主も、
共に更新料は不要と言ってくれ、払っていないそうです。

しかし、昨年、先代の地主が亡くなり、
長女が土地を相続したのですが、更新年にあたる今年になって、
地代値上げと共に更新料200万円を請求されました。

そこで、以下、宜しくお願い致します。

　　　1.地主側からは、
　　　　「地主の名義が変ったら、更新料を支払うことになっている」
　　　　と言われているのですが、そういうことはあるのですか？

　　　2.他の相談には、借地の更新について、
　　　　　●1回目は30年、2回目は20年、3回目は10年
　　　　とありました。
　　　　そうすると、昭和40年（1965年）から借りた場合、
　　　　　1回目　1995年
　　　　　2回目　2015年
　　　　ということになります。
　　　　
親は過去2回更新したと言っていますが、
本来、今年は更新年では無いと理解してよろしいのでしょうか？

□■アドバイス：１

1.それは全くのでたらめですね。基本的に更新料支払いの約定が
　契約書にないかぎり、更新料の支払い義務はないと理解されます。

2.平成4年7月以前の借地契約の場合は旧法（借地法）が適用されます。
　旧法の場合は木造の場合、契約期間は20年以上、更新後の契約も20年以上、
　以降も、建物が存続する限り20年以上の契約となります。
　　（2回目20年・3回目10年は平成4年8月以降の新法（借地借家法）が
　　　適用される場合に限りますので、今回は該当しません）

ところで本件借地契約は、「契約書が存在しない」とのことです。
その場合、当初の契約期間がハッキリしません。
よって、期間の定めのない契約と理解すると、木造の場合、その契約期間は
30年になりますので、最初の更新が1995年です。
次の更新も同様と考えますと、やはり期間30年で2025年となります。
よって、本年は更新年ではありません
（「過去2回更新した」というのがちょっとわかりませんが…）。
（ささもとグループ・福原康洋）

□■アドバイス：２

私見ですが、旧借地法の場合は、地主の権利については、
ほとんど規定されておらず、借地人の保護について重点的に規定されています。

地主の名義が変ったから、更新料を支払わなければならないという規定は、
旧法には規定されておりません。
これについては、断ることが可能だと思います。

更新については、

　　第５条　当事者カ契約ヲ更新スル場合ニ於テハ借地権ノ存続期間ハ更新ノ時ヨ
　　　　　　リ起算シ堅固ノ建物ニ付テハ30年、其ノ他ノ建物ニ付テハ20年トス此
　　　　　　ノ場合ニ於テハ第２条第１項但書ノ規定ヲ準用ス

　　　　　　２　当事者カ前項ニ規定スル期間ヨリ長キ期間ヲ定メタルトキハ其ノ
　　　　　　　　定ニ従フ

としか規定されておりません。

つまり、更新後は20年以上の期間ということになり、2回目とか3回目とかは
別に規定されておらず、建物が存在する限り、この更新期間は20年以上で続く
と理解するのが妥当かと思います。
3回目は10年というのは、新借地借家法の第4条のことかと思われますので
旧法の場合は何回目でも20年となると思います。

当然、更新期間については仰るとおり、
2回目は2015年に20年以上の更新行うということになります。

　但し、建物の種類を規定してない場合は、

　　第３条　契約ヲ以テ借地権ヲ設定スル場合ニ於テ建物ノ種類及構造ヲ定メサル
　　　　　　トキハ借地権ハ堅固ノ建物以外ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノト看做ス

となっていますので、60年の契約をしたとも考えられますが、現存する建物が
木造の場合は、30年の契約で20年づつの更新とするのが妥当かもしれません。

どちらに致しましても、旧借地法の契約であるのならば、登記された建物が
存在する限り、借地権者（賃借人）の立場はかなり強いと思って下さい。

　地代の変更につきましては、

第12条　地代又ハ借賃カ土地ニ対スル租税其ノ他ノ公課ノ増減若ハ土地ノ価格
　　　　　　ノ昂低ニ因リ又ハ比隣ノ土地ノ地代若ハ借賃ニ比較シテ不相当ナルニ
　　　　　　至リタルトキハ契約ノ条件ニ拘ラス当事者ハ将来ニ向テ地代又ハ借賃
　　　　　　ノ増減ヲ請求スルコトヲ得
　　　　　　但シ一定ノ期間地代又ハ借賃ヲ増加セサルヘキ特約アルトキハ其ノ定
　　　　　　ニ従フ

　　　　２　地代又ハ借賃ノ増額ニ付当事者間ニ協議調ハサルトキハ其ノ請求
　　　　　　ヲ受ケタル者ハ増額ヲ正当トスル裁判ガ確定スルニ至ルマテハ相
　　　　　　当ト認ムル地代又ハ借賃ヲ支払フヲ以テ足ル
　　　　　　但シ其ノ裁判ガ確定シタル場合ニ於テ既ニ支払ヒタル額ニ附則ア
　　　　　　ルトキハ不足額ニ年１割ノ割合ニ依ル支払期後ノ利息ヲ附シテ之
　　　　　　ヲ支払フコトヲ要ス

　　　　３　地代又ハ借賃ノ減額ニ付当事者間ニ協議調ハサルトキハ其ノ請求
　　　　　　ヲ受ケタル者ハ減額ヲ正当トスル裁判ガ確定スルニ至ルマデハ相
　　　　　　当ト認ムル地代又ハ借賃ノ支払ヲ請求スルコトヲ得
　　　　　　但シ其ノ裁判ガ確定シタル場合ニ於テ既ニ支払ヲ受ケタル額ガ正
　　　　　　当トセラレタル地代又ハ借賃ヲ超ユルトキハ超過額ニ年１割ノ割
　　　　　　合ニ依ル受領ノ時ヨリノ利息ヲ附シテ之ヲ返還スルコトヲ要ス

となっております。

新しい地主が一方的に地代を上げることができるものではございません。

　　　★福原康洋様へ
　　　　　記述中に先にご返答がありましたようで、重複している部分もございます
　　　　　が、ご容赦願います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

福原様、涌井様、ご丁寧な御回答、どうもありがとうございました。
とても助かります。

申し忘れましたが、親の話では、
　　　●昭和51年に2階を増築した際の地主の許可書
　　　　（承諾書と言うべきでしょうか？）
に、昭和40年から土地を賃貸していることを追認する記述があるそうです。
この書類に、家屋が木造であることも記載されているのでは…と思料致します。

そこで、念のため、確認したいのですが、

　　　1.木造であっても「堅固ノ建物」とされる
　　　　（＝鉄筋コンクリート等である必要は無い）

　　　2.木造の場合の契約期間は「20年以上」であるが、
　　　　契約期間に特段の取り決めがない場合は30年とされる。

との理解でよろしいでしょうか。

しつこくてすみませんが、もし「木造＝20年」とすると、20年＋20年で、
今年が更新年に当たってしまいますので、御確認をお願いする次第です。
（なお、増築時の書類に、契約期間に関する記載があるか否かは確認しておきます）

何卒、宜しくお願い致します。

□■アドバイス：３

1.木造は「非堅固建物」です。

2.そのとおりです。旧法では、期間を定めていない場合、
　「非堅固建物」の場合は期間を30年と法定します（「堅固建物」の場合は60年）。

ですので、更新は30年+30年…となります。
　　（初回は30年、2回目も期限の定めがなかったので30年です）
次回以降は20年以上で規定するか、定めがない場合は30年になります。
これは建物が老朽化し、建物が存続できなくなるまで続きます。

　　　★涌井様へ
　　　　　こちらのほうこそ、重複に気がつきませんで、済みませんでした。
　　　　　今後とも宜しくお願い致します。
（ささもとグループ・福原康洋）

□■アドバイス：４

ご質問の内容に関しましては、福原様がご回答なさっている通りだと思います。
そこで、実際の今後の対応について、若干のアドバイスを…。

今回のトラブルの原因について考察してみますと、新地主が旧借地法に関して、
全く無知であることが原因だと思います。

まず、旧借地法を下記サイトよりダウンロード、もしくはコピープリントして、
提示するなりして、更新時期について話し合うべきだと思います。
　　 http://www.houko.com/00/01/T10/049.HTM
　　（法庫さんのサイト http://www.houko.com/ より）

また、地代についても、値上げするには、
　　●一方的ではなく、それなりの根拠の提示をした上での交渉によって
　　　改訂が可能であるということ
を、旧法の条文を提示しながら説明してあげるべきです。

地主は、単に旧借地法の内容について、無知なだけだと思います。
良く説明して、地主に納得して頂くことが肝要かと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、どうもありがとうございました。
地主（実際には代理人）は無知で言ってるのか、知っていて年寄り相手に
わざと言いたいことを言っているのか、解らないところがあります。
高い更新料を吹っかけてきたと思ったら、
今度は底地の買い取りを持ちかけてきました。
実のところ、相続税が払えず、現金が欲しいらしいです。
いずれにしましても、お蔭さまで当方に有利に話を進めることができそうです。
重ねまして御礼申し上げます。本当にありがとうございました。
福原様も、改めまして、どうもありがとうございました。

相談内容　

東京・40代男性
妻の父親が独りで住んでいる旧借地権（義父名義）の土地が、
来年で契約満了になります。そこで、現在の木造の古家を壊し、
そこに新しい家を建て、義父と私の家族で住もうと考えています。

一度地主さんとはお話はしましたところ、地主さんは、
「計画を見せていただいてから、具体的に話しましょう」
といってくれました。

こういったケースの場合、
　●更新料プラス建替え許諾料（？）
ということで大丈夫なのでしょうか？
また、建物に関して、名義が私本人になると、
借地の名義と異なりますので、名義変更等が必要になるのでしょうか？
　　
それから、一般的に、木造でなくRCなどの重量建造物を建てた場合は、
さらに、何かプラスされるのでしょうか？

全く素人なので、知識がなくて、スイマセン。
アドバイスよろしくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、
　　　●更新料プラス建替え許諾料（？）
で、地主さんに承諾してもらえるのなら、それで良いと思います。

名義変更については、個人的な考えですが、名義変更を行った場合、
税金の問題が出る様な気がします。
新借地借家法による新規契約なら、当然、問題ないと思いますが、
旧借地法の更新時に名義を変えるのが、賃借権の親族間の売却、
もしくは贈与とみなされないかどうかが、疑問です。

新築すると、当然建物の表示保存の登記をしますので、
内緒という訳にはいきません。この辺りのことは、
税務署の無料相談室に伺っておいた方が良いと思います。
転貸にした場合でも、親族間の場合は、
事前に税務相談しておく方が良いと思います。

重量建造物については、地主の承諾、もしくは異議申し立てが無いことが
前提ですが、旧法の場合は期間が60年になりますので、
それなりの許諾料が必要と思われます。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

う～む。こういう話って難しいですね。
いままでこういったヘビーな問題を考えてみたことがなかったので…。
涌井さん、ご丁寧なアドバイスありがとうございました。

相談内容　借地の返還に地主が応じない場合の対応について

静岡・60代男性
現在、私の実家は借地に建っています。
借地は、実父が昭和26年に契約しましたが、契約書はありません。
また、以後、更新等の手続きもありません。

昭和53年から、借地代が折り合わず、供託を続けています。
13年前に父が亡くなり、数ヶ月前に母も亡くなり、実家には誰も住む者がいなくなり、
私達兄弟はそれぞれ自家があり、実家を引き継ぐ人がいなくなりました。

そこで、折り合いのつかなかった地代を清算し、
実家を取り壊し、借地を地主に返還したいと考えています。
しかし、地主に手紙を出し、借地代を清算したい旨を伝えましたが、
返事がありません。
また、同じ地主から借地している別の人からは、
　　「この地主は返還を承諾しないだろう」と聞きました。

地主から清算について応答がない場合、どのようにしたら良いでしょうか？
地主が返還を拒否できるのであれば、今後も相続人である私達兄弟が
地代を払い続けなければならないことになってしまいますが、
そもそも、拒否することはできるのでしょうか？
よろしくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、
　　　●存続期間に定めがない賃貸借契約は、いつでも当事者のどちらからでも、
　　　　解約を申し入れることができる
　　という民法上の原則がございます。

　民法　第三款　賃貸借の終了
　　（期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ）
　　　　第六百十七条　当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、
　　　　　　　　　　　いつでも解約の申入れをすることができる。この場合にお
　　　　　　　　　　　いては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日か
　　　　　　　　　　　らそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって
　　　　　　　　　　　終了する。
　　　　　　　　　　　　　一　土地の賃貸借　一年
　　　　　　　　　　　　　二　建物の賃貸借　三箇月
　　　　　　　　　　　　　三　動産及び貸席の賃貸借　一日

つまり、土地の賃貸借は、解約の申し入れから1年を経過すれば、
契約自体が終了することになります。この解約の申し入れは、
期間を確定するためにも「内容証明」で行うのが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、早速のご返答ありがとうございました。
返還を拒否できないことがわかりまして、安心しました。
地主と根気良く話し合います。

相談内容　

東京・40代男性
借地の20年の契約が切れ、新たに更新するにあたり、地主から、
　　　●坪路線価が100万円（JR中央線・三鷹駅から徒歩10分ぐらいの場所）
　　　●面積が約40坪
　　　●更新料は5％
　と言われました（100万円×40坪×5％＝200万円です）。

これは、妥当な金額なのでしょうか？
なお、前回は両親が300万円位で更改したそうですが、
契約書に更新料の記載はありません。
よろしくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、更新料につきましては、もともと地域性の強いものであり、
借地借家法に明確に規定されているものではありません。
特に住宅と業務用の建物（商店等）では、全く更新料が変わる場合もございます。
200万円が妥当かどうかについては、地元の不動産業者にご確認されるのが良いでしょう。

なお、契約書に更新料の記載の無い場合は、支払う必要は基本的には無いと思います。
しかし、20年前の更新時の300万円の領収書の控え等を証拠として
地主が提出してきた場合、司法がどの様に判断するかは、私には判りかねます。
支払う必要があるかないかにつきましては、
弁護士等の専門家にご相談される方が宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早速のご解答ありがとうございました。
とりあえず、地元の不動産業者に伺ってみます。
それをふまえた上で、地主と交渉してみます。

相談内容　

東京・30代女性
ひょんなことで小さな借地が私のものになり、
借りている方と契約をしなくてはならなくなりました。

前の持ち主（遠い親戚で、ほとんど会ったこともありません）は、
A3用紙1枚の簡単な契約書を作っており、
契約期間はあと15年ほど残っています。

　ご相談は以下の通りです。

　　　1.公証人役場を仲介して契約をした方がよいのでしょうか？
　　　2.契約期間（残り）、地代
　　　　（地代は月に約15,000円で、周辺の相場だと思います）は、
　　　　これまでと同じ契約をすれば、問題は少ないでしょうか？
　　　3.不動産屋さんに仲介に入っていただく場合、
　　　　どのくらいの手数料が発生するのでしょうか？

　よろしくお願いいたします．

□■アドバイス：１

建物が建っていることを前提に説明します。
平成4年8月1日前に、すでに存在している借地の契約期間や
契約更新については、今後も旧借地法の規定が適用されます。
残り期間が15年ということですから、ご相談内容からは確定しかねます。
まず、最初にそのA3用紙の契約書の締結された日をご確認下さい。

更新については、現在の借地借家法では、
最初の更新期間についてのみ20年ですが、2回目以降の更新期間は10年となります。
旧借地法では、堅固な建物の場合は30年、非堅固の建物の場合は20年です。
いずれも、これらの更新期間より長期の特約をすれば特約どおりの期間となります。

私見ですが、家賃滞納等のトラブルが無いのであれば、不動産業者を入れたり、
公証人役場で契約書を作成してもらうメリットは、あまり無いと思います。
更新を拒絶するのはかなり難しいですし、一度借地契約を締結してしまえば、
借りている人の権利がかなり強くなります。
賃貸人が変わったのであれば、賃貸人の名前の変更程度で良いと思います。

追加ですが、前述の説明は、建物が事業用ではなく居住用であり、
定期借地権ではなく、普通借地権であることを前提に説明しています。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井さま、こんなに早くお返事をいただけるなんて感激です！
ありがとうございます。

説明が不足しておりまして、すみません。ご推測の通り、
旧借地法で長年、貸している土地で、個人の方の家が建っています。

これを売ろうという希望はありません。地代がいただければ充分です。
ただ、実は、これまでの地代の払いがどうだったのかわからないので、
もしかすると、払い悪い人の可能性もあります。
そのため、安全な契約を結びたいと思っています。

　　　1.とりあえず、おうちに伺って、
　　　　「契約なさっている日まで、同じ契約内容で契約を続行したいので、
　　　　　よろしくお願いします」
　　　　と話せばよろしいでしょうか？

　　　2.これまでの契約書の実物は、亡くなった方がどこにおいたのかがわからなく
　　　　なっているのですが、コピーはあります。
　　　　3ヶ月滞納すると権利をなくす…など、いくつかの規約が書いてあります。
　　　　同じようなものを自分で作成し、賃貸人欄に私の名前を記入し、賃借人欄に
　　　　記入いただき、押印いただけば、地代を払ってくださらないようなときに、
　　　　効力があるのでしょうか？

　　　3.アパートを貸すときのように、印鑑登録や免許証のコピーなどもいただいた
　　　　ほうがよろしいでしょうか？

　　　4.現在の契約書には連帯保証人が記入されていませんが、どなたかお願いして
　　　　いただき、印鑑証明もいただいたほうがよろしいものでしょうか？

　お忙しいところ申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：２

「1.」は、それで良いと思います。

「2.」は、契約書上はそれで良いと思います。
地代の滞納、特に3ヶ月以上の滞納は契約解除の効力を持つと思います。
もし、3ヶ月以上の地代の滞納が生じた場合は、
内容証明による契約解除の通知を出すのが良いと思いますが、
具体的には再度、この相談コーナーにご相談されたら良いと思います。

「3.」は、あれば良いのでしょうが、既に家が建っているのであれば、
必要無いと思います。

「4.」は、本来であれば、連帯保証人がいた方が良いのかもしれませんが、
今さら…という感が否めませんので、借地人が承諾してくれれば…
ということになると思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井さま、本当にありがとうございます。
そうしますと、
　　　・印鑑証明や連帯保証人も、あちらが嫌だといわれれば、まあいい
　　　・これまでのものを参考に、自分で作った契約書でも大丈夫
　　　・ハンコも実印でないものが押されても法的な効力がある
ということですよね？
わー、こういうのどかな話大好きです。
そこに家があるから逃げられないということでしょうか？

最後に1つ伺いたいのは、もしもあちらが、
　　「契約はしたくない。前の持ち主とやったはずだ」
などとすごまれたら、どうしたものでしょうか？
世の中にはいろいろな方がおられるので、素人としてはちょっと心配です。

□■アドバイス：３

そこに家があるから逃げられないということです。
賃貸アパートや賃貸マンションとは違います。
基本的には、自分で建てた家を置いたまま逃げないだろうということです。

現状の契約書と内容が一緒であれば、拒否する理由は無いと思います。
最低でも賃貸人の変更には応じると思いますよ。
もし、賃貸人の変更に応じないようであれば、その時にでも再度ご相談下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

本当にありがとうございました。さっそく伺ってみます。

相談内容　

愛媛・40代男性
1戸建ての借家で14年間暮らしています。
家主より依頼で退去にあたり、トラブルとなりました。
以下に経緯をまとめますので、ご指導よろしくお願いします。

　1.4月頃、貸し主の（以下、家主）から、口頭で、
　　「年内に息子が帰ってくる予定なので、年内に退去してほしい」
　　　との電話。
　　　入居時に口頭、
　　「息子が帰ってくる場合は退去してほしい」
　　　との約束があったので、
　　　借り主（以下、当方）は年内に退去をする心構えで、
　　「息子さんが帰ってくる時期がわかれば、連絡してください」
　　　と回答。

　2.6月頃、家主から、
　　「9月か10月頃に帰ってくるので、そのころに退去してほしい」
　　と、家賃を支払いに行ったときに口頭で言われる。
　　「いつ退去するか、日時を明記した書類を作成して欲しい」
　　　と言われたが、
　　　当方としては費用等の捻出も考慮しなければならないので、
　　　書類の作成は留保。

　3.8月中旬、午前7時過ぎに家主と息子さんが突然、住まいにやってきて、
　　家賃の滞納と退去時期について問いつめられる。
　　　　・家賃の支払いは8月22日に2ヶ月分支払うこと
　　　　・退去日は9月末日ということ
　　で合意。
　　翌日、午前8時前に、また連絡もなくやってきて、
　　前日合意した内容の念書に押印。

　4.9月上旬に家主から数回、退去準備をしているかという内容の電話。
　　当方は不動産業者を巡り、賃借物件を物色している最中であり、
　　費用の捻出も何とか確保できた状態であったので、
　　　「9月末日には退去できるように致します」
　　と回答。

　5.9月28日午前9時頃、知人に引っ越しの挨拶の電話を掛けたところ、
　　「貸し主の都合で退去する場合は、引っ越し費用など、
　　　立ち退き料として補償してもらえるのではないのか？　
　　　一度、家主さんに聞いてみては？」
　　という話があった。
　　そこで家主さんに電話をかける前にインターネットで調べ、
　　知り合いの不動産業者に確認したところ、
　　　　・敷金の全額返金
　　　　・移転に関する費用など
　　を立ち退き料として支払い、また、リフォーム費用は貸し主の負担で
　　行う場合が一般的に行われていることを把握。

　6.9月28日午前10時頃、当方から家主に、
　　「明日、引っ越しをしますので、敷金はどうなりますか？」
　　との連絡を電話でする。
　　家主は、
　　「敷金は戻さないが、迷惑料という名目で敷金からリフォーム費用を引いた
　　　金額を退去後に支払おうと思っている」
　　　との回答。
　　当方としては、先ほどの調べた結論として、
　　敷金は全額返金されると思っていたので、寝耳に水の話。
　　「午後から一度話し合いましょう」
　　と告げて、電話を切る。
　　（家賃の滞納が続いていたことへのお詫びの意味で、
　　　移転費用は貰えなくても良いが、
　　　敷金だけは何とか全額確保したいと思いました）

　7.9月28日午後1時30分頃、家主の事務所を訪問し、
　　敷金の全額返還を求めるが、
　　契約書の第13条の、
　　　「敷金より、リフォーム費用を引いた金額を返金する」
　　を一点張りで、話し合いが平行線。
　　結局、仲介業者の担当のM氏を呼び、間に入ってもらい話し合いを続けた。
　　M氏から、
　　「貸し主の都合で借り主に退去してもらう場合はリフォーム費用は
　　　貸し主の負担になる」
　　と説明をしてもらうが、家主はなかなか納得しない。

　　当方としては家賃の滞納が続いて、申し訳ない気持ちがあったので、
　　　　1.移転費用（敷金・礼金・仲介料・運送費など）は、
　　　　　家賃滞納のことで迷惑を掛けたので、当方の誠意の現れとして請求しない。
　　　　2.敷金から、9月分の家賃を引いた金額11万円を、
　　　　　引っ越しの翌日に支払ってもらう。
　　　　3.9月30日に家主・M氏・当方の3者で借家引き渡しを行う。
　　　　4.リフォームに関しては家主の責任で行う。
　　ということを提案し、口頭で合意に達する。
　　（家主は不動産業を営んでいるのに、貸し主が退去を依頼した場合の
　　　退去時のリフォーム費用の件について、本当に知らないのか、
　　　知っていて返金する金額を少なくしたいのか不明だが、
　　　知らなければプロとして恥ずべきことであり、知っていれば、
　　　当方のような素人を手玉にとる悪徳業者のように思え、少々不信感が募った。
　　　また、M氏は当方とは面識が無く、家主の取引先という関係からも、
　　　家主側を擁護してもおかしくないのだが、中立な第3者としての立場で
　　　発言されたことはすばらしいと思いました）

　　8.9月29日午後1時30分頃、当方が転居先で荷物の搬入等行っている最中
　　　（転居元では、当方の娘が作業中）に、家主が現れ、
　　　「本当に引っ越ししているか確認にきた」
　　　と言って、しばらく娘に台所、および庭木の剪定について、
　　　何か言っていたとの連絡を受ける。
　　　娘も借家の内部の清掃で忙しいので、詳しく聞かなかったらしいが、
　　　9月30日に明け渡しをするという合意をしたばかりなのに、
　　　上記のような言動をされては、家主に対する信頼感が薄れる。
　　　その後、3時頃に家主に訪問の理由を電話で問い合わせたところ、
　　　「本当に引っ越ししているか、確認しに行った」
　　　との回答さ。
　　　（当方は家賃滞納で迷惑をかけたと思っているからこそ、
　　　　移転費用を請求しないことで誠意をみせたつもりであったが、
　　　　家主にその気持ちが伝わらなかったのが悲しいと思いました）

　　9.9月29日夜半、翌日、借家引き渡しのため、契約書を確認していると、
　　　第13条3項に、
　　　「庭木の剪定費用は甲乙折半にて負担する」
　　　と記入されていた。
　　　妻から、
　　　「最初の1回か2回は家主が負担していたが、
　　　　その後は1度も家主の費用の負担はなかった」
　　　と言われ、あれだけ第13条をたてにしていながら、
　　　家主は自分に不利なことについては何も言わず、
　　　当方に不利なことばかり押しつけているのではないかと不信感が募る。
　　　これは、告知義務違反ではないのか？
　　　こちらは家賃を滞納していたが、最終的には完済する予定である。
　　　しかし、剪定費用はどうなるのか？

　 10.9月30日午後3時頃、先着していた家主・貸し主に借家の内部をみてもらう。
　　　しばらくして、M氏も到着し、同様に内部をみてもらう。
　　　当方から、
　　　「問題はありますか」
　　　と尋ねたところ、
　　　「浴室の目地が黒ずんでいるので、専門の業者で処理してください」
　　　との回答。
　　　すぐさまM氏が、
　　　「それは貸し主がすることですよ」
　　　と言ってくれる。
　　　当方は、この家主の言葉で、28日の合意事項は反故となり、
　　　こちらの誠意も踏みにじられたと思った。
　　　そこで、庭木の剪定の件について聞いたところ、
　　　「体調が悪くなったので、そちら（＝当方）にやってもらうようにした」
　　　との回答。
　　　理にかなっていない。
　　　体調が悪ければ業者になやてもらえばよく、
　　　当方が剪定を行った場合は、その費用の半分は家主負担のはず。
　　　しかし、最初の1・2回は家主が業者に頼んでいたが、
　　　それ以降は、「剪定してください」
　　　との連絡があるだけで、費用の支払いはなかった。

間に入っていただいたM氏には申し訳なかったのですが、家主の態度には、
こちらの誠意が通じているとは思えないので、当方から、
以下の新しい提案をすることにしました。

　　　1.立ち退き料として、敷金の全額・移転に関する費用の全額を請求する。
　　　2.立ち退き料が支払われない場合は当方は退去しない。

家主は、「そんなのは払えない」の一点張りで、
当方も一歩も引く考えはないため、9月分の家賃を供託金として、
調停の申し立てをすることにしました。

このような状況に対し、何か良いアドバイスがあれば、ご教示ください。

□■アドバイス：１

丁寧な長い投稿に敬服します。経緯からしてのご不信やご立腹納得できます。
必要ないときは、貸して家賃をとり、いるから返せ…は自己中心的ですね。
まあ、どこにもいそうなタイプです。

貴殿の要求エスカレートは、常識の範囲と考えます。
ただ、リフォーム費用は、
　　　本来、借主が負担するのを、単に家主負担
　と考えるか、
　　　財産評価額の14年間の減価償却による回復費用
　と考えるかなど、解釈に違いが少しあります。

この償却概念は、自然損耗なる経年変化による減価も含まれています。
つまり、リフォーム費用を家主に負担させるとの貴殿の意識は、
無用にしたほうが、今後の交渉時に、よりひるまなくなりますよ。
なぜなら、ほとんど14年では、借主の回復義務の負担はないはずですから。
（グッドカラーステッションズ・中尾正文さん）

■□相談者より

中尾正文様、アドバイスありがとうございました。

私の言葉が足りなかったのですが、
　　　●経年変化による減価は、家賃に含まれる
と理解しておりますが、それでよろしいのでしょうか？

10月3日に市役所で無料法律相談がありますので、
まずは法律の専門家に問い合わせるように致します。
相談が終了しましたら、結果を報告させていただきます。

また、10月1日、16時30分頃、家主から、
　「こちらの顧問弁護士に相談して本訴するから、
　　調停の手続きは2度手間になるので、待ってほしい」
と電話連絡がありました。
当方は、
　　「そちらはそちらで本訴されればよいので、
　　　こちらは調停の作業を粛々と行います」
と回答しました。
　（電話の話の中では、家主から仲介業者の担当のM氏に、
　　この件を当方に連絡するようお願いしたが、
　　拒否されたため、直接連絡してきたらしいです）

脅しなのか、時間稼ぎなのか、本気なのか、わからないのですが、
当方としても少し不安な気持ちがあります。
こちらも法律無料相談で、詳しく聞きたいと思います。

------------２日後------------

本日10時からの無料法律相談に行ってきました。
これまでの経緯（このスレッドの内容と同じもの）を、経緯書として、
まず相談員の方に読んでいただきました。
相談員の方（たぶん弁護士の方だと思う）に、
　「請求の全額が戻らなくても良いのであれば、
　　すぐさま簡易裁判所で調停の手続きを取った方がよい」
　　とのご指導を得ました。相談員の趣旨は以下の通り。

　　1.貸し主の弁護士もあきらかに不利な案件に困って、和解を提案するのではないか。
　　2.そのままにしておくと、当方が家賃の2重払いになるので、
　　　早々に調停の手続きをした方がよい。
　　3.家のキーと10月の家賃の日割り分、内容証明郵便で、至急、送付しておくこと。
　　4.当方よりアクション（調停など）を行うこと
　　　（ズルズルと時間が経つことにより当方の負担が増えてくる）
　　5.仲介業者が仲介を拒否したのも理解できる。
　　6.立ち退き経緯書を、このまま調停申立書の項目である紛争の
　　　要点の添付書類として提出する。

無料法律相談所を出てすぐ、調停の申し立てを簡易裁判所で行いました。
調停の申立書のチェックをして、約2週間後ぐらいに双方の呼び出しがあるそうです。
新たな進展があれば、また報告いたします。

------------さらに２日後------------

朗報です。
貸し主と和解が成立し、35万円の返金がありました。
経緯は以下の通りです。

　　10月3日午前11時頃、簡易裁判所で調停の申し立てを行く。
　　その際に、貸し主の住所が当地でなく別の地域だったので、
　　家主（父）に貸し主（息子）の住所を確認したところ、
　　弁護士に依頼しているので、そちらに連絡するようにとの回答。

　　午後1時頃、相談員の指導のとおり家賃を振り込み、
　　家のキーを内容証明郵便で送付。

　　午後2時頃、弁護士に電話をしたところ、家の明け渡し訴訟を行ってくれと、
　　家主から依頼された模様。
　　当方から、家賃と家のキーを送付したことを告げると、
　　訴訟自体が成り立たないので、和解しないかと持ちかけられる。
　　もとより争う気持ちはないので、簡単に今までの経緯を説明。
　　弁護士からの、
　　「貸し主が最低限いくら支払えば和解に応じるか」
　　の問いに、
　　「敷金全額＋運送費用の合計35万円であればよい」
　　と回答し、弁護士から貸し主に了解を得るとのこと。

　　10月5日午後2時、弁護士事務所で35万円を支払ってもらい、
　　双方和解の文書にサイン・捺印をして終了。

今思いますのに、住まいを退去する際に、漠然と
敷金の半分ぐらいは戻れば良いなと考えていましたが、知人の
「貸し主の都合で退去する場合は立ち退きの補償される場合がある」
という一言で、知り合いの不動産業者に問い合わせました。

そして、このサイトにたどり着き、
いろいろな不動産に関する勉強をさせていただきました。
このサイトに出会っていなければ、敷金が戻らないばかりか、
リフォーム費用の請求までされかねませんでした。
非常に感謝しております。ありがとうございました。

今回の経緯がこのサイトに掲載され、他の立ち退き問題で困っている方の
一助になれば幸いです。本当にありがとうございました。

□■アドバイス：２

相談者さま、少々バタバタしており、
充分に対応できなく申し訳ありませんでした。
でも、結果良かったですね。
一般的にまともな専門家は、話が早いものです。
わからずやの素人は、何でも説得や交渉に骨が折れます。
詳細な事後報告に小生も御礼申し上げます。
今後とも、情報をお寄せください。ありがとうございました。

（グッドカラーステッションズ・中尾正文さん）

□■アドバイス：３

ご納得のいく結果になられまして、何よりです。
また、本サイトが、お役にたてましたことを喜ばしく思います。

立ち退きや敷金の問題に関しましては、当センターにも多数、
ご相談をいただきますが、相談者さんのように、きちんと経緯をまとめられ、
そして毅然とした態度で交渉される方は、残念ながら、多くありません。

Fudosan.JPでは、健全な不動産業界の発展に寄与できるよう、
ご賛同いただきました方々と共に、多くの方々に情報をご提供しております。
しかし、業界の健全化のためには、一般の方々の努力もまた、
大切だと思っております。

そういう意味でも、今回の相談者さんの対応と結果を、
ご投稿いただきましたことは、これからの一般の方々にとって、
大きな勇気になるものと確信しております。
特に、詳細の記録は「お手本」になるでしょう。

この度は、詳細なる経緯報告、誠に有難うございました。
相談者さんは、精神的にも色々と大変だったことかとお察しいたしますが、
心機一転、新たなる住まいで、良い日々をお過ごしになられることを、
心よりお祈り申し上げます。
（Fudosan.JPサポート）

相談内容　

兵庫・50代男性
市の再開発によって、住んでいる借家の立ち退きが決まりました。
昭和20年代から居住しております。

もともと平屋でしたが、自分の費用で2階を増築しました（昭和46年頃）。
市からの立ち退き料の建物部分で、自分で建てた2階部分は、
家主から請求できると聞いたのですが、本当に可能でしょうか？
また、可能な場合は、家主との交渉になるのでしょうか？
家主との交渉となれば、どの様な手順で行えば良いのでしょうか？
（例えば、直接行うより弁護士にお願いする…など）

以上、よろしくお願い致します。

□■アドバイス

土地収用につきましては、土地収用法という法律があります。

　　第6章第1節には、

　　　（損失を補償すべき者）
　　　　第68条　土地を収用し、又は使用することに因つて土地所有者及び関係人が
　　　　　　　　受ける損失は、起業者が補償しなければならない。
　　　（個別払の原則）
　　　　第69条　損失の補償は、土地所有者及び関係人に、各人別にしなければなら
　　　　　　　　ない。但し、各人別に見積ることが困難であるときは、この限りで
　　　　　　　　ない。
　　　（損失補償の方法）
　　　　第70条　損失の補償は、金銭をもつてするものとする。但し、替地の提供そ
　　　　　　　　の他補償の方法について、第82条から第86条までの規定により収用
　　　　　　　　委員会の裁決があつた場合は、この限りでない。
　　　（土地等に対する補償金の額）
　　　　第71条　収用する土地又はその土地に関する所有権以外の権利に対する補償
　　　　　　　　金の額は、近傍類他の取引価格等を考慮して算定した事業の認定の
　　　　　　　　告示の時における相当な価格に、権利取得裁決の時までの物価の変
　　　　　　　　動に応ずる修正率を乗じて得た額とする。
　　　　第72条　前条の規定は、使用する土地又はその土地に関する所有権以外の権
　　　　　　　　利に対する補償金の額について準用する。この場合において、同条
　　　　　　　　中「近傍類地の取引価格」とあるのは、「その土地及び近傍類地の
　　　　　　　　地代及び借賃」と読み替えるものとする。

　　と、規定されています。
　　※「土地収用法」については、
　　　法庫（ http://www.houko.com/ ）さん内の以下のページをご参考ください。
　　　 http://www.houko.com/00/01/S26/219.HTM

　簡単に言いますと、起業者（ご相談のケースの場合は市）が
　損失を補償することになりますので、交渉の相手は市ということになります。
　補償の金額等につきましても、前述の条文を元に市と交渉して頂くことになります。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、丁寧なご返答ありがとうございました。
早速、市との交渉にあたってみます。
また、不明点があれば、アドバイス、よろしくお願い致します。

相談内容　

東京・50代女性
実家は、大正時代の初めから借地に住んでおり、
毎月、地代金を払っています。家族がだんだん減って、
昨年、父がなくなり、母が1人になってしまいました。
地主の方から、「これから、どうするか」と聞かれ、
「3年忌までは、いたい」と話したようです。

地主の方の住んでいる家も借りているそうで、
実家の土地に2世帯住宅を建てたいようです。
母は、実家の家も老朽化しているので、建てなおすというより、
息子の近くの中古マンションにでも移ろうかと思ってもいるようです。

私は、母がご近所の方やお友達ととてもいい関係を築いているので、
もう少し、同じ場所にいたほうがいいとは思うのですが、
家の老朽化のことを考えると、そのまま、いたほうがいいとも、
移ったほうがいいとも言えないでいます。

借地を返すという場合は、立ち退き料などは、いただけるのでしょうか？
木造家屋の解体料は、現在は、どの位するのでしょうか？
よろしくお願いします。

□■アドバイス

借主からの借地返還には、原則、立退き料は発生しません。
地主からの立ち退き要求の場合には、発生することがあります。

借地権割合もありますが、大体、
借地の土地価格の約1/2が立退き料の目安となります。
　　
ただし、今までの経緯とか人間関係や、支払われている賃料相場か、
高いのか安いのか…など、諸条件ですべて違うので一概に言えません。

解体費用は知合いの建設会社などに聞くのが一番です。
（田中　健さん）

■□相談者より

田中健様、早速のご返信ありがとうございます。

個別の条件によって、
それぞれ立ち退き料は違うということで、難しいものですね。

地主の方から立ち退いてくれと直接言われたわけではないのですが、
「どうするんですか？」と遠まわしに言われたことを気にして、
いずれは出なければいけないと、母は思っているようです。

解体費用は地域によっても差があるようなので、
業者に見積もりを出してもらうことにします。

相談内容　

東京・30代男性
旧借地権で土地を借りていますが、
契約者（父）が亡くなったため、契約をし直そうと思います。
旧法のままで契約したいですが、契約上の注意などありましたら教えて下さい。

□■アドバイス

更新料をいくらにするか、期間をどうするかが、問題になると思います。
更新料は交渉で、父上死去という事情を考慮してもらって、
なるべく安く、期間はなるべく長く（20年）契約することでしょう。
相手の地主さんが高齢なら相続者（子息？）の連署にするとよいでしょう。
賃料は従来のものが適当か相場を調べて決めることになるでしょう。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

佐藤様、ありがとうございます。
金額は4.5万ｘ坪数くらいでした。20年という数字に気を付けます。

相談内容

こんばんは。相談をお願いします。
賃貸借契約を締結し、一戸建ての貸家に住んでいます。
口頭のみのやりとりでしたが、契約前に貸主・不動産業者立会いのもと、
5年以上お借りできるという条件を確認した上で契約したのですが、
1年も経たないうちに退去の申し出がありました。家賃は月12万円です。

その後、仲介業者から、当初の2年間の賃貸借契約を
定期貸家契約に変更したいと言われています。
通常契約（2004年～2006年）に遡及して、
定期借家契約(2004～2008年）に変更したいというのです。

大家側は、礼金・敷金の返済（退去料は除く）を提示してきました。
特に正当な事由は無いものと思われます。
本件に関し、以下、教えて頂けると助かります。

　　　1.定期借家の契約変更を断ることができますでしょうか？
　　　2.契約変更をした際、どういった保障を請求できますでしょうか？

よろしくお願いします。

□■アドバイス

既存契約に遡及しての定期借家契約は法的には無効です。
もし結ぶなら、いったん既存契約を解除して、
新たに定期借家契約を結ぶことになりますが、
法的にはそれでも完全ではないようです。
いやなら既存契約のままでいればいいのです。
退去の申し出が、貸主の都合であれば、条件交渉をすればよいと思います。

（阿部悦雄さん）

相談内容　

幹線道路沿いの土地面積20坪ほどのところを、
針灸整骨院用に事業用定期借地権で借りうけようと考えております。
一般的な月額賃料および差し入れ保証金額について、
どの様に考えればよいのでしょうか。
坪単価400,000円くらいが相場の土地です。

□■アドバイス

定期借地権の地代は、おおむね土地代の2％程度と言われることがあります。
但し、実際には需給関係や双方の状況により、
大きく異なるケースもかなりあります。

（三菱地所・寺島さん）

相談内容　

住宅建設や道路拡張などの理由により、地主から立退きを要求されています。
祖父の代に借りた土地で、家は自分たちで建て、60年以上ずっと住んでいます。
面積は660平米です。1ヶ月ほど前に立ち退き料200万円でどうか
と話をもちかけられました。更地にするために家屋も解体せねばなりません。
両親も無職で、娘の私が収入源です。移転費用もかかるだろうし、
200万では少ないと思うのですが、この価格は妥当なのでしょうか？

□■アドバイス

借地関係に関しては借地法という法律に定められており、
基本的には地主さんより弱い立場である借地人を保護する
という趣旨のもとにいろいろと定められています。

借地関係はそれぞれの個別的な事情や人間関係、経緯のうえに成り立っている
ものですので、一概には言えませんが、法的に保護された借地人の方が
強い立場にあるというのが一般的な考え方です。

借地権の価格については、相続税路線価の借地権割合
（ホームページで閲覧出来ます）などを参考にされると
良いのではないかともいます。詳細は分からないので、
確定的なことは言えませんが、60年も住んできた土地ですから、
おっしゃるように立退料200万というのは少ないように思われます。

専門家に相談するなどした上で、
地主さんとよく話し合われると良いのではないでしょうか。

（中央不動産鑑定所・後閑洋之さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございます。そうですね、近々不動産相談所などに
行ってみようかと思います。借地権価格というのは、
更地価格の70％ぐらいとかって、何かに載ってたんですけど、そうなんですか？
また、更地価格は地価公示や地価調査などを参考に考えてもよろしいのでしょうか？

相談内容　

ネットでいろいろ調べたのですが、良く分からないので
こちらに書き込みしました。

借地契約の事で教えていただきたい事があるのですが、
私は、ある建設会社と借地契約をしています。
　　
その会社は「種別＿山林」の土地を持ち主から借り受け、
それを自分のところで整地、資材置き場として
自社で他に土地貸し付け契約する、という事をしている会社です。

契約は２年ごとに更新という、住居等と同じような形体ですが、
目的は「資材置き場」となっています。

で、このような会社は不動産業などにある免許制度等の資格は必要無いのでしょうか？
契約書はごく普通の不動産契約書の様な物なのですが、
よく書かれている「＿＿＿免許＿＿＿番」と言うような物は書かれておりません。
これは、法的に無効なのでしょうか？よろしくお願いします。

□■アドバイス

自らが貸す（家主）場合は不動産の免許がなくても賃貸業として事業が可能です。
貸す物件が自分の物でなく他人の物であっても、問題はありません。
お金持ちの方が沢山の賃貸ビルを持ち、貸している場合のことを考えてください。
家主さんは不動産貸付業であって、不動産業ではありません。

賃貸借契約書については、買主と借主の契約ですので、
不動産会社が仲介に入っていなくても有効です。

不動産の免許とは、宅地建物取引業の免許のことをいいます。
不動産の賃貸借の仲介（媒介）や不動産の売買または売買の仲介を、
継続反復して行う場合は宅地建物取引業の免許が必要です。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

良くわかりました。契約書は有効と言う事ですね。
香川さん、ありがとうございました。

■□相談内容　

はじめてご相談させていただきます。
母が所有しております借地権の更新日（本年9月）が近づいてきています。
この借地権は35年間と設定されていました改正前の
まだ借主の権利が守られていた頃のものです。

上物の家屋はもう築35年のため資産は0と判定されております。
母も高齢の為この家屋にはもう4年ほど住んでおりません。
その為2年程前にこの家屋を賃貸したいと思って地主さんに交渉したのですが、
承諾を得られず断念し、借地権を買い取っていただこうと交渉しました。
その時点での借地権買取価格は路線化の約5割ほどでした。

その後、まだ母が使用する可能性もあるかと時期を延ばしてしまい
借地権更新の時期になってしまいました。再度借地権を買い取ってもらおうか
と思っているのですが、地主さんは今度は子供の誰かと更新をしたい旨のようです。

もう母も高齢で再度その地で暮らすこともないようなので
借地権買取を打診してみましたら
お礼程度の額で借地権を戻してもらう様に言われました。
その地の借地権は路線化の60％です。

更新時または現時点で借地権を買い取っていただくのに
借主はどのくらいの権利が主張できるものなのでしょうか？　
更新時に更新しなかった場合は借主は法廷更新があり権利は更新されるので
0になる事はないと聞いたのですが、このまま更新日まで置いといてもいいものでしょうか？

地主さんに買取の打診をしたのですがその後何の連絡もありません。
急いで買取請求をしたほうが懸命でしょうか？
ご面倒お掛け致しますがご解答の程よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

　　> 借主はどのくらいの権利が主張できるものなのでしょうか？
　　> 急いで買取請求をしたほうが懸命でしょうか？
　　
この２点から、借地人は地主に買い取り請求が出来ると思っているように
見受けられますが、いかがでしょうか。
そのような請求権はありませんので、地主との売買契約が纏まらないのならば、
第三へ売却するか、更新して契約を存続させるか、契約を終了させて
土地を明け渡すかという選択になると思います。

なお、更新については法定更新がされますが、地域の慣習にも依りますけど
更新料が免除されるわけではありません。
期間の定めのない契約になりますし、お互いの信頼関係はこじれますしで、
特にメリットはないと思います。地主側が更新に応じてくれない場合に
借地人を保護するための主旨で定められたものです。

（集住企画・中村孝司さん）

■□相談者より

早速にご回答いただきましてありがとうございました。
ご回答の内容から鑑みますと、買取請求権はないので、
更新を借主である当方が望まなければ契約終了で明渡すのみ…
ということになってしまうのでしょか？
上物の家屋の資産が0であれば契約満了で法廷更新される権利（借地権の価格）
も「なし」ということなのででしょか？　つまり0円で明渡すということ？
再更新して更新料を支払った場合は、何年かして借地権を買い取っていただける
ものなのでしょうか？お手数お掛けいたしますがよろしくお願いいたします。

■□相談内容　　

はじめまして、母が借りている借家についてお聞きしたいのですが…。
突然、今、住んでいる賃借の契約をしている不動産屋さんと、
大屋さんが売買目的で頼んだ不動産屋さんと2人でやってきて、
母の住んでいる借家を買わないかといってきました。

母は73歳なのでとても買えないと言うと、じゃあ婿さんに買ってもらえ
といってきました。私たちも自営として始めたばかりで
とても家を買う余裕がないために、そのままにしていると、
大屋さんが来て、買えないのなら母に出ていってほしといいました。

私も妹も生まれて数ヶ月の子供がいて身動きができないため、
母は不動産屋さんと大屋さんに、お宅の都合で出て行くのだから
同じ物件で同じ金額の物件を探して、敷金、礼金、引越し代も出していただきたい
と言うと、半年前に言っているのだからと、とりあってくれませんでした。

そのままにしていると、契約書を作ってきて
印鑑を押すと買ったことになるものを作ってきて、
銀行にいる友達に見てもらったところ、
絶対に印鑑を押してはいけないと言われました。

しばらくすると、内容証明がきて、内容は大屋さんがいつきて、
どんな話をしたかと言う内容でした。
すぐに市の法律相談へいったところ出なくてもいいと、
びっくりするような内容ではないと、もし、裁判になっても
母の権利を大屋さんがかうようになると、
また、そのままにしていると、2通目の内容証明がきて、
半年経っても異議申立てがないため
16年の2月14日に出ていってもらうと、書いてありました。

このあたりでは評判の悪い不動産屋さんで、
大屋さんの兄弟に弁護士が2人もいると聞いたら
話に行くにもまるめこまれそうで怖かったので、自分で物件を探して
期限のうちに出て行こうと、今、母と2人で毎日荷造りをして運んでいます。

でも、考えると腹が立って、ほかの人からも立退き料ぐらいもらったほうがいいよ
といわれ、もらってやろうと思うのですが、考えると同じ市内にいて争うのも
いやだし、穏便に私たちが泣けば良いとおもいます。

ただ、色々にお金がかかると、もらえるならもらったほうがいいかなぁと
思う毎日です。これで、何だかんだいって敷金がもどってこなかったら、
きっともどってこないと思うと、残念でしかたありません。

弁護士さんに相談してもらえるならもらったほうがいいのでしょうか。
もらえるのでしょうか、沢山とろうとおもっているのではありません。
せめて、かかった費用はもらえたらとおもっています。

新しいところは家賃が6万で敷金12万礼金6万仲介料が6万保険が2万でした。
この他に物件が狭いため今までの荷物を整理して処分しなければいけません。
ここまでを考えるともらえるものでしょうか。
弁護士さんに頼むと時間がかかるでしょうか。どうすればいいかわかりません。

□■アドバイス

立ち退き料は諦めたが、もらえるのなら貰いたい、
でも争いたくないので泣き寝入りをする。だけど腹が立つので貰いたい。

　　> 弁護士さんに頼むと時間がかかるでしょうか。
　　
結局お聞きになりたいのはこの部分でしょうか？
何を境に時間が「かかる」「かからない」なのかは分かりませんが、
何もしなければゴールは見えないので、
それよりは「かからない」と言えるのではないでしょうか。
（集住企画・中村孝司さん）

■□相談内容　

私は3年前にRCで3階建を建てました。外人向け住宅として
不動産会社に10年間の一括保証として賃料を設定しました。
建築当時、不動産業者から「外人向け住宅だから床やベランダ什器備品等は
こちらの意向にあった内容で建ててください」と指導されました。
費用は割高になったものの一括保証10年の契約をいたしました。

そこで、この場合不動産会社から、例えば
「世の中不景気になっているので賃料を下げてください」との要望があった時、
下げる必要があるのでしょうか。教えてください。
どうぞ宜しくお願いいたします。

□■アドバイス

賃料保証契約の条文にもよるでしょうが、賃料交渉はありえるでしょうね。
現在大手不動産会社と所有者との間で大型店舗の賃料などで交渉がなされていますね。

一般的な保証だけでは世間相場や不動産市況などで賃料下げも
当然だというような環境になった場合は
要求されることを覚悟しておいた方がよいでしょうね。
いかなる状況になっても賃料は保証される（リスクは不動産会社が負う）という
追加条項をつける交渉を今のうちにするのもよいかも知れません。
相手次第ですが。
（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談内容　

私の父親の土地のことです。私の父親が住んでる土地は、
おじいちゃんの代からず～っと、地主さんから借りて住み続けています。
建物は亡くなったおじいちゃんの名義のままです。１００坪ほどの土地に、
私の父親の住んでる家と、隣に父親の兄が、住んでいた家、
父親が昔商売していた時の、工場が建っています。
今住んでるのは、父親だけです。

父親は、３年ほど前に、脳梗塞になり半身不随になりました。
退院後も、住み慣れた土地に住みたいと言って
ヘルパーさんの、助けを借りながら、1人で何とか生活しています。

半年ほど前から、この父親の住む土地を、
更地にして、建売を立てたいと、地主さんから、要望がありました。
それで仲介人に、宅地建物取引主任の免許も持たない、
自称、不動産ブローカーなる人物が、入って父親との交渉を、していました。

突然５日ほど前に、仲介人の方から、解体工事を先にさせてほしいと、
申し出がありました。
それに同意するには、地主さんが、父親に土地○坪と、
その上に、住むに困らない住宅を建てて渡す。っと言う書類を、
用意してくれたら、解体工事に、同意しますと、父親は言いました。

でも、父親は、不安になって、私に相談してきたので、
私が仲介人と、会うことになり、今までの経緯を聞きますと、
いろいろと、問題が出てきました。

　　１．仲介人の連絡先を、父親は教えてもらってない。
　　２．建替えの話が出てから、今まで１度も、土地の図面を見た事がない。
　　３．確認測量も、していない。
　　４．貰える事になっている土地の、場所すら「北の端」としか、教えてくれてない。
　　５．契約書のたぐいの書類関係は、1枚も貰っていない。
　などなどです。

私は、おかしいと思い、すぐに解体工事の中止を、申し出ました。
無事に解体工事は、延期になりましたが、仲介人は、
「私に任せとけば、悪いようにはしない」
などと言っては、書類関係の提示を、伸ばします。
私が少し強く、仲介人に、書類の提示を求めると、
「信頼関係が崩れる。疑われてるようで、侵害だ！」っと、怒り出す始末です。

とにかく早く解体工事を始めたいようで、そればかり言ってきます。
地主さんとの話では、２２坪の土地に１２坪ほどのプレハブを建てて、
それを父親の借地権と引き換えに貰えると言う話なのですが、
文面での約束ではなく、口頭約束でしかありません。

私と父親は、多くの土地を貰おうとか、
お金儲けしようとか、そんな気は、全くありません。
ただ、これから先も、半身不随の父親が、安心して暮らせるだけの、
土地と建物を、いただければ、それでいいのです。
その為に必要な書類、契約書がほしいだけなんです。

解体工事中の、父親の住む場所についても、
部屋の提供はするが引越し費用や、家賃、引越しに伴う
(電気工事など)費用は、全て、父親持ちだと言われました。

父親は、半身不随で歩くのもやっとの身体で、もちろん仕事などできません。
毎月の最低額の年金で細々と暮らしています。
この話がなければ、発生しないはずの費用を、
父親が出すのは、私はおかしいと思うのですが、間違ってるでしょうか・・・。

解体工事中に住む事になる家についても、
探してるとだけで、場所も部屋の間取りもわかりません。
身体が不自由なので、普通の住宅では、住む事は困難なのに、
手すりや障害者用の風呂トイレの設備の整ってる家でないと、父親は、暮らせません。
でも、今の状態では、そんな事まで、こちらが要求して、
受け入れてもらえるとは思えないし、ほとほと困っています。

こういうケースの場合、私の方も、不動産に強い人を、間に立てる方が、いいでしょうか？
もしその場合は、どこに行って、どんな人を、探せばいいのですか？

長々と書き込んですいません。私も父親も、素人なので、
ほんとに、どうすればいいのかわからず、困っています。
どうか、いい方法を教えて下さい。

□■アドバイス：１

お話を聞くと、非常にお困りの様子が感じられます。
非常に専門的なことになりますので、当地に宅地建物取引業協会はありませんか？
そこには、法律相談や苦情相談所がある筈ですので、一度　相談をしてみてはどうでしょうか。
（高知県宅地建物取引業協会・門田さん）

□■アドバイス：２

深刻な様子がひしひしと伝わってきます。
この問題はいわゆる借地権と底地権の交換もしくは
借地権とそこに新たにできる建物との等価交換の契約に近い話になると思います。
　　
いずれもかなり専門的になりますので、この紙面では十分に説明しきれません。
しかし、娘さんのおかれた状況はかなり逼迫しているようですので、
誰か、あるいは何処か信頼できる先に相談すべきとおもいます。

決して一人で（素人が何人いても同じ）交渉してはいけません。
少し、度胸がいりますが先方に
　「今、専門の人に相談しているので待ってくれ。次回からは
　　その方に交渉をお願いするかもしれないので、しばらく時間をください。」
　「今の段階ではそれが何時とは言えません」
と強気で言ってください。

いままできちんと地代を払ってきているので、
無理やり追い出される心配はありません。
借地借家法という法律に守られていますので、堂々としていて構いません。

さて、地元の宅建業協会に相談されたらということも結構ですが、
おそらく具体的に相談できるところの紹介はしてもらえないと思います。
因みに東京の宅建業協会では出来ないことになっております。
　　
それは、万一トラブルに発展した場合協会として責任をとれないからと、
1万人以上いる協会員の中から誰を推薦するかその根拠がないからです。
たぶん、他の地域の不動産相談室も同じだと思います。
私も相談員として月に1回出ていますが、相談される方も我々相談員も
直接トラブル解消に手を貸せないため、何か欲求不満が残っていました。

そんな気持ちを解消するためにこの度、ＮＰＯ法人を立上げ、
もろもろの不動産に関する疑問、質問、トラブル解決のためのボランティア組織をつくりました。
ここには業界ベテラン、弁護士、税理士、不動産鑑定士、
司法書士、土地家屋調査士など専門家が入っています。
活動は都内ですが、今後各地域で同様な組織が出来ることを期待しています。
因みに私どものＮＰＯともう一つ全国組織のＮＰＯを紹介します。

　　ＮＰＯ法人土地・建物・まちづくり相談センター
　　ＮＰＯ法人日本バイヤーズエージェント協議会

地方の場合はこちらに電話し、そこのメンバーを紹介してもらってください。
（※電話番号は、相談者のみに伝えました）
（パノム興産・宮本さん）

■□相談者より

門田さん、宮本さん、お返事ありがとうございます。
宅建業協会には、電話して、相談してみましたが、
話は聞いて下さったけど、具体的な、解決方法は教えてもらえませんでした。
ご紹介下さった、ＮＰＯ法人の方へ、電話させてもらいます。

■□相談内容　

借地の地代及び更新料が折り合わない場合、
家裁にて調停をしていただく方法があるとお聞きしたのですが、
具体的にどのように進めたらよいか、お聞きしたいのですが。

□■アドバイス

民事の調停は家庭裁判所でなく地方裁判所又は簡易裁判所です。
調停申立書を裁判所に出すだけです。書式集を参考にして自作するか、
司法書士に作成してもらうことをお奨めします。
（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談者より

勘違いしていました、ありがとうございます。
参考にさせていただきます。

■□相談内容　

初めまして、ネットサーフィンにてこのページにたどり着きました。
私、現在借家に住んでおりまして、H5年以来約10年になります。
今年の3月に不動産屋に行ったときに、
「実は地主さんがお宅の物件を売りたがってるのよね、
　今すぐって訳じゃないけど、その時は
　6ヶ月前にちゃんと連絡しますから。」と言われました。

その後は何の連絡も無かったのですが、
先月(7月）終わりごろになって不動産売買仲介会社の人が来て、
売却物件の張り紙を張っていいですかと、張り紙を張って行きました。
と言うことは売りに出ているのかと思い、インターネットで調べてみると、
ちゃんと売りに出ていました。

そこで相談なのですが、今後私はどう対応すればよいのでしょうか？
家賃の滞納はありません。草木の剪定なども出来る限り自分でやっています。
私としては、何も無ければ今の借家が気に入ってますので
そのまま住みたいのですが、売れてしまった場合は
立ち退かなければいけないのでしょうか？まだ書面では受け取ってはいません。
敷金や立退き料など、分からないことだらけです。
どなたかアドバイスしていただけないでしょうか？　よろしくお願いします。

□■アドバイス

まったく心配要りません。現状の継続です。
ただ、売却による家主さんが変更になっただけです。
ポイントとすれば、売却後に新家主さん等、多分、
媒介業者かも知れませんが連絡またはお知らせがあるでしょう。
少し遅くなるかも知れませんが、必ず謄本を見せてもらって
新家主さんを確認しておきましょう。
当然、家賃は新家主さんに変更になりますよ。
（ハビット・小谷吉秀さん）

■□相談者より

早速のご回答有難うございます。
出て行かなくても大丈夫なんですね！
敷金はそのまま継続するんですか？
又、もし書面にて立ち退きを求められた場合はどうなりますか？

■□相談内容　

阪神淡路震災のときに家が壊れ、新規に立て直しましたが、
その際道幅が２ｍ程度しかないために１ｍほどセットバックして建てました。
その土地は借地です。セットバックした土地は坂道で
借地の端から敷地高さが徐々に上がっています。

地主の意向でセットバック部分は道路高さに合わせるべきといわれ、
道路と同じく坂道に従って高くなっています。
家の敷地はセットバック部分のところで低いところで
平地になっているためにへこんだ形になっています。
以前は、セットバック部分は敷地と同じ高さで
庭のように利用できましたが、現在はまったく利用できません。

また、坂道になっているので雨の日に水が流れ込んできます。
雨水溝は市道と私道（セットバック部分）の市道側にありますが、
セットバック部分は私道ということでその部分の雨水は
敷地にこちらが対処しない限り流れ込みます。

セットバック部分は固定物を立てられないが、
可動できるものなら利用してもかまわないと聞きましたが、
このような状態では全く利用できません。この状態でも
地代としてセットバック部分も同じように支払えということで
支払っていますが、理解できません。
利用が全くできないのですからその部分の地代を免除するように
お願いしましたが、聞き入れてもらえません。

　地主の次の意見は妥当なのでしょうか？
　　１、セットバック部分は道路と同じ高さにすべき。
　　　　道路より高くするのは問題でしょうが、
　　　　道路の低い部分で水平な平地には出来ないのでしょうか？
　　２、セットバック部分も土地を貸しているのだから当然支払うべき。
　　　　なお、セットバック部分の返却は受けてもらえません。

申し訳ありませんが、相談させてください。

□■アドバイス

要は、何のためにセットバック（１ｍ部分をみなし道路といいます）
をしなければいけないのか？　ポイントはここです。
家の建て替えのため？　違います。
将来、火災が遭ったとき、消防自働車が通行できるように、
４ｍの幅員道路を確保しておく為です。結論が出ますね。
４ｍの道路は、車等が通行できやす状態にしておかなければいけません。
借地の土地ですから、底地権と借地権に分けられます。
賃貸借契約ですから、利益を被っている部分、
セットバックしている部分、（そのおかげで家が建てられた）
底地権者に地代をはらわなければいけません。
（ハビット・小谷吉秀さん）

■□相談内容　

一年前に会社の上司の知り合いに家を貸してもらいました。
敷金礼金なしで特に期限なしで住んでもよいことになりました。
一年後、上司の知り合いの家族がそこに住みたいと言い出し、
出て行って欲しいと言われました。
こういう場合、やはりすぐに出なければならないのでしょうか。
善意で貸してくれた上に、
上司の知り合いなので上司の立場もあり、あまり強くはいえません。
ただすぐに出ろと言われてもそう簡単には家も探せず、困っています。
どうかご助言をお願いいたします！

□■アドバイス：１

内容文では、判らないことが、あります。
契約書を作成していたかどうか？家賃の発生が、あったのかどうか？
簡単に、推測で二つの答えを出しておきます。

家賃が無償の場合は、法的な保護は、ありませんので、
家主の言われるとおりです。すみやかに、次の居場所を移転しなければなりません。

家賃の支払いがある場合は、賃貸人から、６ヶ月前の解約予告が要りますので、
やむを得ない理由に当てはまるのでしたら、賃貸人のとおりになります。
６ヶ月以内に、賃借人は次の住むところの手配を考えなければ、なりません。

やはり、きっちりした、不動産業者で契約をすることを強く勧めます。
（ハビット・小谷さん）

■□相談者より

ご返答ありがとうございます。
契約書はありませんでした。家賃は支払っています。
大家さんは昨年4月に、高齢だったので娘に引き取られていきました。
その引き取られていった高齢の方が大家さんでした。

今年の1月に、貸してくれた大家さんが亡くなってしまい、
その娘が今の大家さんです。
（亡くなった時点で家賃の振込先が娘に変わりました）
ですから当時貸してくれた人へ直接もう少し待って欲しいとも言えません。
契約書がない場合でも6ヶ月という猶予期間はあるのでしょうか。

□■アドバイス：２

賃貸借および不動産の契約は、専門用語で、
双務、有償、諾成、不要式の契約といいます。
一般的な言い方は、当事者（貸主・借主）、家賃とか資金、
口頭でもＯＫ、契約書もなくってもＯＫです。
以上の通り、契約書は、なくっても有効ですが、
トラブルになったときは、証明するものが、必要です。

家主さんが物故になられて、娘に変更になったと言う事ですが、
当然の建物の所有権も娘の名義になっておかなければいけません。
１人娘なら問題がないとおもいますが、相続人が複数いてる場合、
確かに借りている、物件が娘の名義でなければいけません。

お話する相手は、当事者である、娘です。
紹介者は、職場の人かも知れませんが、紹介はあくまでも紹介であり、
家主には、なりえませんので、かえって話をしないほうが、スムーズにいきます。
もし、話をするなら、事後処理後の方が、いいと思います。

ついでに契約期間は、期間の定めのない契約になります。
わかりやすくいえば、無期限です。そして、借地借家法の借家の欄の第２７条に、
家主からは、６ヶ月前の解約を言わなければ、いけない内容が記載されています。
コピーして、家主さんに見せて交渉すればよいと思います。

今後の事を考えれば、引越しをするほうが、良いと思います。
家賃も安くなってきましたよ。
（ハビット・小谷さん）

■□相談者より

どうもありがとうございました。
私も引越しはするつもりではおりましたが、契約書がない場合、
すぐにでも出なければならないと思いたいへんあせりました。
ご助言いただきありがとうございました。
落ち着いて処理していく自信がつきました。本当に感謝いたします。

■□相談内容

私のことではなく、義理の両親の家の事です。
義父はあまり詳しい事は教えてくださらないので
情報不足かもしれませんがよろしくお願いします。

23区内の築３６年の１戸建てで借地です。建物は義父が建てたようです。
義父７３歳、義母６８歳の２人住まい。年間１２万円の地代。
最近、突然大家さんから立ち退きを要請されました。
大家さんの言い分は
引っ越すか、相場の６割（1300万）で購入するかにして欲しいようです。
購入を断念したとき、大家さんは今年の4月には土地を手放すらしく
国が買い取る場合と民間業者が買い取る場合で対応が変わるようです。

義父の希望は
私たちに保証人になってもらって借金をして、土地を購入したいようですが、
義父は細々と自営で仕事をしているだけなので、おそらく借りる事はできないでしょう。
義父の本音は私たちに購入して欲しいのかもしれません。

そこでご相談です。
　　　1.購入を断念した場合、すぐに立ち退きせざるを得ないのでしょうが、
　　　　立退き料はいただけるのでしょうか？　
　　　　相場（最低貰うべき金額）は、いくらぐらいなのでしょうか？
　　　2.転居するにも、現在のような破格の家賃は不可能に近いのですが、
　　　　それに対する保障はあるのですか？
　　　3.購入する場合、素人的な発想ですと６割で購入すれば
　　　　すぐ売却しても利益が出そうな気がしますがあさはかでしょうか？
　　　4.強引に住み続けることも可能なのですか?

すみませんがよろしくお願いします。

□■アドバイス

さてご相談事案ですが・・・
　　（１）相場の６割について
　　　　　今回のご相談内容は
　　　　　借地権付建物が建っている下の土地を買って欲しい！という内容ですよね。
　　　　　俗に「底地権」と言いますが、相場の６割は高いような気がします。
　　　　　場所にもよりますが、一度、相続税算出の際の借地権・底地権割合を
　　　　　近い税務署に行って調べてみる事をお勧めします。
　　　　　一般的には底地権は相場の３割前後が多いようです。

　　（２）立退きに関して
　　　　　お話の内容ですと上記のように借地権をお持ちだと思います。
　　　　　そのようなケースの場合は、そう簡単には立退かせる事は出来ないですよ。
　　　　　御心配無用だと思います。もっとも補償金次第では立退いても良いと思いますが…。
　　　　　要するに力関係は底地権者より借地権者の方（お父様）が強いのが一般的です。

又お気軽にご質問を！

（藤原浩行さん）

■□相談内容　

契約終了の事に関し少し疑問がありまして
皆様のお力を貸していただきたく書き込みをさせていただきました。

H9年10月3日より一戸建てを賃貸しているのですが、
今年の8月末に「賃貸借解約請求」を受けました。
6ヶ月前の通告ということでH15年2月末に退去するように言われました。

その時に家主と仰る方と家主の親戚だと言われる不動産屋の方が
一緒に来られて
　　(この不動産屋の方は
　　こちらが契約の際に仲介していただいた不動産屋とは違います)
「私がこれから住むので2月末には退去して欲しい」と言って
「契約解除の書類」を置いていかれました。
その時に思ったのですが「家主」と紹介された方は女の方で、
私達が契約を結んで毎月家賃を支払っている方は男の方なので
「家主の親族の方かな？」と思っていたのですが、
最近になってこちらが問うと「契約者は息子だ」と言うのです。
そこで息子も一緒に住むと言われ、「正当事由」だからということで
こちらも2月末までに退去するつもりなのですが、
敷金を含め一切の立退料などは払わないと言われたのです。

敷金は原状回復の為のクリーニング代などを差し引いて
返還されるものだと思うのですが、
全てにおいて一切払わないというのはおかしいのではと思いまして。
ちなみに家賃の滞納などは一切ありませんし、家の著しい改造などもありません。
古くなって壁などが割れ、ぼろぼろになったところなどは
こちらでペンキの塗り替えなどもしているのですが・・・。

契約書にも特約事項として
「建物は、一部老朽化しています。故障の為の修理をする場合には
　借主は賃料等応分の負担をして頂く場合がありますのでご了承ください」
とあるのですが「雨漏り」がひどい、「風呂のガスが入居すぐに壊れた」
とか仲介していただいた不動産屋を通じて伝えても
「そちらで直してください」と全てこちらで負担もしてきました。
家主の方には一切お金の負担をかけてはいません。
それでも敷金さえ返さない、というのは通用するのでしょうか？

宅建協会に相談をしても、一般的に立退きを請求する際は
「こちらが請求しなくても貸主の方から立退き料や引越し代、
　次の物件を探してきたりして何らかの気持ちを込めて
　円満に退去していただくことが多いですけどね～」
といわれたのですが・・・。

契約書にあるようにこちらからの請求はできなくても
「何かフォローをしていただける」と思っていたのですが・・・。
せめてこちらも何かしていただかないと
どうにもお金の都合も付かない状態なのですが・・・。
最近主人が失業したのですが、それでも家賃はきちんと払っています。

それなのでこちらの事情も考慮していただきたくて、
契約書にある
「本契約に定めなき事項または、本契約の条項に関し疑義が生じたときは、
　関係法令、取引慣行に従うも、甲・乙協議して解決するものとする」
という項目にのっとり、家主として来られた女の方ではなく
「契約者」の男の方との話し合いを求めているのですが、
全くそれには応じてもらえず、
「私は相続の問題でもめて今居る所を出ないといけないから出て行って欲しい！」
「正当事由だから」との一点張りで話はできず、
その上「親戚の不動産屋に任せてあるからそちらと話をしてくれ」と言われて、
そちらの不動産屋と話をしても「家主の方と話をしてくれ」と言われ、
話し合いが遅々として進まない状態なんです。

こちらはどうにもその女の方と契約者の関係が本当に息子だと言うことも
本当にわかりませんし、(女の方の名前も教えていただいていません)
正当な代理人としてやってきたのかさえもわかりません。
賃貸の際に仲介していただいた不動産屋に聞いても
「家主さん側と話し合ってください」と。

あちらの事情も考慮し、こちらとしては2月末には退去する予定なのですが、
今の状態ではわからない事も沢山あり、話し合いはきちんとしたいのですが・・・。
こういう場合はどうしたらいいのでしょうか？
貸主側からの連絡も一切なく、こちらが連絡をしなければ応じていただけない状態です。
なにか2月末が来るのをただ待たれているだけのようで腑に落ちません・・・。

これまでも現在借りているこの物件を「買ってくれないか」とかも
親戚だという不動産屋の方から言ってきた事もあったのですが、
「金利とかも計算して月々に幾ら位払えばいいかまた連絡します」
とか言って帰っても一切連絡などもなく、暫くして突然来て
「購入に関して考えていただけましたか？」というので
こちらも売る意思があるのだと前向きに購入を検討している時にも
また暫くして突然来て
「やっぱり売るのはやめました」とか、今までも振り回されてきたように思い、
信用が持てないんです。今でも連絡はこちらからの一方通行ですし・・・。

今回の退去請求に関しても一切の気持ちを感じられません。
「すいません」の一言もなく今でも怒ったように「息子を出す必要は無い」
と言われるその態度に、今までの事を考えても
立退き料などは請求したいと思っているのですが
契約書にあれば絶対にできないことなのでしょうか？どうか教えていただきたいです。

　　・敷金の返還について
　　・契約の当事者同士で話し合いができない
　　・立退き料は絶対に請求できないのか

ということについてお聞きしたいのです。長々と書き連ねてしまいましたが
どうかお力をお貸しください。よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

賃貸人の「賃貸借契約の解約の申入れ」については、
さまざまな事情を考慮する必要がありますので、
このような場で適切なアドバイスができる自信はないのですが、
ご相談の内容を見て、少しだけ意見を書かせてもらいます。ご参考まで。

まず第一に、賃貸人の「解約の申入れ」そのものが無効である可能性があります。
正当な賃貸人（契約に定める賃貸人の地位を継承したものを含む）、
または賃貸人の代理人によって「解約の申入れ」がなされているのでしょうか？
「相談者さん」が賃貸人と直接話しをすることができず、
かといって賃貸人の代理が解約交渉に当たっている様子もなく、
一方的な「解約の申入れ」が第三者によってなされてただけであれば、
「解約の申入れ」がなかったものと考えることもできるでしょう。

第二に、「解約の申入れに足る条件が満たされているか」を考えます。
現行借地借家法に規定されている考慮すべき内容は次の１～５があり、
これらが総合的に考慮されます。
　　１、建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情
　　２、建物の賃貸借に関する従前の経過
　　３、建物の利用状況
　　４、建物の現況
　　５、建物の賃貸人が賃借人に対して財産上の給付をする旨の申し出をした場合は
　　　　その申し出自ら使用する必要性が正当事由の一例であることに間違いはあり
　　　　ませんが、単に「賃貸人が住む」というだけでは正当事由になりません。

最後に、３つのご質問についてですが、
　　・敷金の返還は主張できる。（敷金返還をしないならば、その理由が必要）
　　・立退き料等は請求できる。
　　・契約の当事者で話し合いをするのであれば、内容証明等で直接契約者に
　　「相談者さん」の主張を伝える。
　　（最初は「解約の申入れ」が無効であると主張することだけでも良いように思います。）
　　と考えます。

相談者さんは２月に退去しようとしておられるようですから、
上記の不備（？）をついて条件の交渉をされてはいかがでしょうか？　
（大丸ハウス・米田さん）

□■アドバイス：２

米田さんのご返答の通りだと思います。
個人的な意見を若干言いますと、契約の解約を大家が言ってきた場合、
特に大家やその親族が住む事を理由に契約の解約を言ってきた場合は、
基本的に解約に応じるほうが良いと思います。

その場合に、普通は、大家が引越しの為の費用程度は負担するのが
常識だと思っています。又、敷金の精算も行うのが常識でしょう。

以前、このコーナーでも話題になりましたが、造作買取請求も可能でしょう。
　　(「317」番からのツリーになります）

兎に角、普通賃貸借契約の場合、
貴方に契約違反等が無い限りに於いては、
全く、大家の負担無しに契約の解約をする事は考えられないと思います。

米田さんのご返答を参考に、引越し費用の負担や、
貴方が行った補修の費用の一部負担を交渉するのは、
当然可能ですし、交渉すべきだと考えます。
（高原開発・涌井さん）