【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

土地建物の名義変更について
沖縄・男性・４０代

土地と建物の名義変更についてです。
私の所有している土地建物の名義を長男に変更したいのですが、
住宅ローンの支払いが２８０万円程残っており、
これまで支払い遅れは当たり前のように
銀行に長男による借り換え等を勧められた経緯もあります。

不動産に詳しい知人によると、抵当権の銀行に内緒で長男名義に変更して、
これまでどおりローンを返済し続ければよいのでは、とアドバイスを受けましたが、
ネットで調べていくうちに抵当権の銀行の同意があって名義変更できるものではないか
とアドバイスに対する不信感を覚えました。

もし、知人の勧める方法をとった場合、訴えられたりすることはあるのでしょうか？
また、知人の勧める方法は実際できることなのでしょうか？
もちろん、ローンの支払いを私が放棄するということではなく、
これまでどおり支払いは確実におこないます。ただ、名義を長男へ変えたいだけです。

■アドバイス

私見ですが、
まず、登記からみますと、所有権移転登記は、抵当権が付いたままでも可能です。
金融機関側からみると、所有者が変更となっても、抵当権は付いたままですから、当然物件の差し押さえは可能なので、所有者が変わったとしても影響は少ないでしょう。
でも、ご相談者に対する不信感は持つと思います。
滞納が有るにも関わらず名義変更されたことが解かったら、即差し押さえ・競売手続きと言うことも考えられます。

理解出来ないのは、何故ご相談者が名義変更したいのかと言う理由です。
２８０万円の残債の為に、名義変更を行うメリットが有るとは思えません。

売買による移転となりますと、譲渡所得税や不動産取得税や登記費用を支払わなければなりませんし、実際に売買代金を長男が貴方に支払わなければなりません。
親族間売買となりますと、税務署はかなり厳格に調査も致します。
長男が売買代金を支払えるのなら、２８０万円を返済した方が早いのではないですか。
登記原因が売買となっているのが解かったら、金融機関は返済を迫ってくるのは当然でしょう。

また、贈与による場合は、当然贈与税を長男が支払う必要が御座いますし、登記費用も必要となります。
これも、税務署がかなり目を付けるでしょう。
抵当権が付いたままの物件ですから、当然贈与された途端に、差し押さえ・競売という危険性もあります。

金融機関に内緒で名義変更を行うことにより失う信用、名義変更に伴う税金や諸経費を、良くご検討されてから、名義変更を行われた方が良いでしょう。

もし、名義変更を行うとしたら、まだ抵当権のついていない不動産物件です。
これは、金融機関が気付く前にやっておけば、財産の保全が行えます。
ただ、残債が２８０万と言う事を考えると、財産保全を行うメリットが有るかどうかを良くご検討される必要が有ると思います。

（高原開発・涌井さん）

親族間での贈与と等価交換、名義変更について
東京・男性・４０代

初めまして。
私と兄と母親で同じ土地と建物を所有しています。
４分の１が私名義です。今、そこに兄夫婦と母が住んでいます。

私の持っている土地を母か兄に無税で贈与する事は可能でしょうか。
私の土地価格は２５００万で建物価格は６０万ほどです。

母はその他田舎に２５００万の土地と６５万の建物を持っていますので
交換をしようと思いましたが、土地の大きさなどで等価交換できないと言われました。

この家族で分け合っている土地から名義を抜ける方法があればと思っています。
問題は兄も母もこの土地を私から買う意思が無い事です。
どうぞご意見などありましたら宜しくお願い致します。

■アドバイス：１

私見ですが、贈与を無税で行う方法は無いと思います。

ただ、登記上の事に限定しますと、
錯誤による登記を真正な登記に直すと言う事は可能かと思います。
例えば、貴方は全く持分に値する金員等を支払っていなかったのに、
持分登記をしてしまった。それは現実とは違うので、
登記自体が間違っていた。みたいな感じでしょうか。

詳しい事は、お近くの司法書士等にご相談されては如何でしょうか。

（高原開発・涌井さん）

■相談者より

ご意見ありがとうございました。参考になりました。

実は私の若い時に父が突然死し、今の状況になっています。
そう言う訳で登記自体が間違っていたという事が可能かわかりませんが、
詳しい所を司法書士の方に聞いてみようと思ます。

■アドバイス：２

共有持分放棄という方法もあるのではないでしょうか？
共有者が持分を放棄すれば、その持分は他の共有者に帰属するとあります。

（ハマ不動産　小野さん）

■アドバイス：３

私見ですが、共有持分放棄については、基本的に放棄する事は可能ですし、
他の共有者に対して登記変更請求権を持つとされていますので、
他の共有者(兄・母)に名義変更を請求することが可能となります。

然し、税金的には贈与となりますので、他の共有者(兄・母)は贈与税と
所有権移転登記費用を負担する必要があるかと思います。

やはり無税での贈与は難しいのでは無いでしょうか。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　親族間での住居移動と名義変更について

三重・男性・３０代
相談したいのですが、現在土地は私の父名義で
二世帯住宅（1階両親名義）（２階私と主人）で
１階部分のローンは返済済み、
２階部分が残り１５年主人名義で残っております。　
今回私たちが妹の名義のマンションに移り（ローンはなし）
妹が２階に住むことになったのですが、
家の名義もこの際変更したほうが、よいのでしょうか？
その場合　主人と妹の売買という形になるのでしょうか？　
残りのローンは私たちが払う予定です。

お互い住所変更だけとりあえずすませて、
いずれ、名義を変更したほうがよいのでしょうか？　
お知恵をおかしください。

□■アドバイス

私見ですが、
居住用財産の３０００万控除、もしくは買い換え特例を使えば、
双方とも売買を行う事はそれ程難しくは無いでしょう。
負担するのは、登記料・取得税・印紙税等となります。
但し、これらは住民票を移動してから、
使える期限が限定されておりますので注意が必要です。

ローンについては、マンションを担保に入れて
そちらへの融資に切り替えが可能か、
銀行にご相談されれば良いかと思います。
その場合は、抵当権設定登記料等も必要となります。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　親族間売買と相続、贈与について

三重・男性・３０代
アドバイスお願い致します。
親戚（母方の祖母健在・私は孫に当たります。）の土地・既存住宅を取得したい
（祖母は了解済）のですが、「売買」「生前相続又は生前贈与？」
の内どのような流れが良いのでしょうか？　
「売買」
・売買であれば他の相続人に関係なくスムーズに進めると思っています。　

「生前相続または生前贈与？」
・諸問題等（生前相続であれば法定相続人の承諾があれば、
法定相続人の相続人には相続権は発生してこないのでしょうか？）

□■アドバイス

私見ですが、
孫の場合は、直接の相続人とはなりませんで、
贈与とみなされる場合が多いので注意が必要です。
贈与で行うので有れば、
通常の親族間売買で行う方が良いかとは思いますが
（路線価が高い場合はワンクッション入れるのも良いでしょう）、
具体的にはお近くの税理士や
詳しい不動産業者等等にご相談されるのが良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　低廉譲渡について

北海道・男性・３０代
土地購入に関する質問です。
自宅敷地の一部がある会社の土地で、もともと駐車場として(無料)使用していましたが、
自宅リフォームに伴い自宅の一部分がその土地に入ってしまいました。
これを機に購入を考えていますが価格についての質問です。
購入を考えている土地は50坪程度で、路線価を基準とすると800万程度です。
私としてはもう少し安い金額を考えていましたが、低廉譲渡に当たるためダメだと言います。
一般的に会社(私とはまったく関係のない会社です)から個人への土地譲渡の場合、
路線価を基準とした金額のどの程度安いと低廉譲渡となるのでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、
恐らく会社の代表者と同一若しくは役員と同一
と言う事かと思いますので、親族間売買と言う事でしょう。

その場合は、路線価が基準となるでしょう。
もっと安くしたい場合は、不動産鑑定士にご相談し、
それなりの根拠の基に税務署と交渉する事になるかと思います。

詳しい事は、会計事務所・不動産鑑定士にご相談下さい。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　親族間での贈与と等価交換、名義変更について

東京・男性・４０代
初めまして。
私と兄と母親で同じ土地と建物を所有しています。
４分の１が私名義です。今、そこに兄夫婦と母が住んでいます。

私の持っている土地を母か兄に無税で贈与する事は可能でしょうか。
私の土地価格は２５００万で建物価格は６０万ほどです。

母はその他田舎に２５００万の土地と６５万の建物を持っていますので
交換をしようと思いましたが、土地の大きさなどで等価交換できないと言われました。

この家族で分け合っている土地から名義を抜ける方法があればと思っています。
問題は兄も母もこの土地を私から買う意思が無い事です。
どうぞご意見などありましたら宜しくお願い致します。

□■アドバイス：１

私見ですが、
贈与を無税で行う方法は無いと思います。

ただ、登記上の事に限定しますと、
錯誤による登記を真正な登記に直すと言う事は可能かと思います。
例えば、貴方は全く持分に値する金員等を支払っていなかったのに、
持分登記をしてしまった。それは現実とは違うので、
登記自体が間違っていた。みたいな感じでしょうか。

詳しい事は、お近くの司法書士等にご相談されては如何でしょうか。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご意見ありがとうございました。
参考になりました。

実は私の若い時に父が突然死し、今の状況になっています。
そう言う訳で登記自体が間違っていたという事が可能かわかりませんが、
詳しい所を司法書士の方に聞いてみようと思ます。

□■アドバイス：２

共有持分放棄という方法もあるのではないでしょうか？
共有者が持分を放棄すれば、その持分は他の共有者に帰属するとあります。

（ハマ不動産・小野さん）

□■アドバイス：３

私見ですが、
共有持分放棄については、基本的に放棄する事は可能ですし、
他の共有者に対して登記変更請求権を持つとされていますので、
他の共有者(兄・母)に名義変更を請求することが可能となります。

然し、税金的には贈与となりますので、他の共有者(兄・母)は
贈与税と所有権移転登記費用を負担する必要があるかと思います。

やはり無税での贈与は難しいのでは無いでしょうか。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　親族間による土地建物のトラブルについて

鹿児島・男性・２０代
土地と建物に関しての相談なんですが、
一つの土地に母の実家と小屋、叔父名義の建物があります。
土地の名義人は母です。実家と小屋は亡くなった祖父が名義人なんですが、
納税義務者が母になっています。

去年から母は別なところで住んでいるのですが、
それを機に叔父が実家と小屋を壊すと言ってこられたために
母の息子である自分と母の兄弟とで壊さないように頼みに行ったんですが、
叔父は「ここは俺の土地だ登記簿を持ってきても、そんな紙切れ何の役にもたたん」
と言われ、母には「ここに帰ってきたらぶっ殺す」とも言い
自分や母の兄弟にも同じようなことを言われました。

そのためにそのまま叔父が生きてる間は土地の件に関しては、
放置しておくはずだったんですが、叔父から、
実家や小屋が倒壊などして被害がきた場合は被害請求するからな。
と言われています。ですが自分が実家に近づくと攻撃的に威嚇してこられ、
管理のしようがありません。
このままこちらで実家を壊すと２００万程かかり自分たちは何にもメリットがなく
叔父がその後の更地を自由に使うのを想像したら実家を処分できませんでした。
現在も無断で駐車場や実家を物置に使っています。

母は精神遅滞であり、近づけず怖いとしか認識がないため、
自分が代行し問題解決のために行動してきました。
親族の方たちに叔父が土地を買ってもらうよう説得してもらうが聞きいれてもらえず、
弁護士に相談し調停を開いてもらうも、毎回話がコロコロかわり調停も打ち切りになりました。
最後の手段として今裁判のための訴状を作成してもらっているのですが、
もうこの問題で２年の時間が過ぎています。裁判に勝ったとしても
立ち退きの強制執行までは後何年かかるか自分では想像もつきません。

現在は親族も叔父を恐れて自分に頑張るんだよと言うだけで何も目に見えるサポートはなく、
自分一人で問題解決にあたっています。そのため心身共に疲れはてている状況です。

そのために、もう裁判などをせずに実家と小屋、土地を、ただでもいいので処分して、
被害請求などにおびえていかない生活をしたいと考えています。
（解決策として土地を叔父にくれるという方法がありますが、
倫理的にそれだけはしたくないと考えています。）
相談として早期に良い処分の方法はないか？裁判以外に解決策はないか？
ほんとにこの状況で被害請求はできるのか？
何か良い方法がありましたら、ご教授ください。

□■アドバイス

私見ですが、
母親に、それなりの覚悟と意思表示する能力が有ることと、
協力してもらえる不動産業者がいることが前提ですが、
格安で土地と叔父名義以外の建物を
不動産業者に売ってしまうことも不可能とは思いません。

当然、叔父名義の建物は残ることになります。
然し、土地については、
訴訟した経過が有れば叔父の時効取得とも言い難いでしょうから、
その辺りは、知恵の働く不動産業者で有れば、
うまく対処可能とも思います。

弁護士とも相談して、
うまく処理してくれる不動産業者を探しては如何でしようか。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　親が認知症の実家の賃貸について

広島・女性・６０代
独り暮らしの父親を引き取りました。

実家を空き家にしていたのですが、荷物を整理して貸したいと思います。

ただ、父は認知症で、書類などの手続きが出来ません。

私が貸主になってもいいのでしょうか？

□■アドバイス

制限行為能力者(旧無能力者)の行為につきましては、下記ＵＲＬをご参考にされては如何でしょうか。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%A6%81%E6%B2%BB%E7%94%A3%E8%80%85

私見ですが、
ご本人の明確な承諾が得られ、
特に問題がなければ貸主になっても良いかも知れません。
然し、他の財産管理の問題も御座いますし、
認知症の程度によってですが、
貴方は、補助人、保佐人、成年後見人等
家庭裁判所の審判によって、
正式な権能を持ってから賃貸された方が、
良いのではないかと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　債務の弁済について

埼玉・男性・４０代
物上保証（根抵当）と連帯保証をしている父から、
土地を兄が１/３、私が２/３の持分で相続しました。
兄も亡くなり、今回、土地を売却するのですが、
兄の相続人からは、弁済も持分割合でと言われてます。

一見、正しいようですが、
そもそも、兄の借財の為（債務者は兄の、今は破産した会社）に
生前の父が保証したものなので、兄側に全額払ってもらいたいのですが・・。
（有効かどうか分からないですが、生前の兄が、土地売却代金でこの土地に付けた、
　根抵当を外す旨の、印付きの自筆の書面は有りますが。）

知人からは、書面が有つ効でなくとも、
最高裁判例昭和６１.１１．２７から見ると複数併せ持つ債務については、
それを１の債務と見るので半分ずつで良いとも言われました。
どちらの言い分が通るのでしょうか？
よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが、
その土地が根抵当に入っているのは解ります。

ただ、他に解らないので確認したいのは
1、亡父親が債務者本人で、亡兄は連帯保証人なのか。
2、亡兄が債務者本人で、亡父親は連帯保証人で担保提供しただけなのか。

その違いにより、考え方が違ってくると思います。

連帯保証人は、債務者本人と同等の返済義務を負う訳ですが、
万が一、連帯保証人が返済した場合は、
その代わりに求償権を持つと考えられます。

その土地を処分する為には、
当然、債務返済と根抵当権の解除が必要ですから、
土地売却代金を返済に充てるとは思います。

上記1の場合は、求償権と相続による財産が相殺される
とも考えられるので、他の相続財産との兼ね合いを図りつつ、
処分して行く事になると思います。
亡父の全財産から全債務を差引いた残りの財産の1/2づつを
相続するのが一般的かと思いますが、これについては
通常は話し合いで、揉めれば裁判という事になるでしょう。

ただ上記２の場合は、その返済が亡兄の借金の返済の為
(亡兄の相続人の借金返済と同義)だとした場合、
求償権が生じるとも考えられると思います。(民法500・501条)
つまり、貴方は亡兄の相続人に対して、
『兄の為に借金を建替えて返済したのだから、
相続人である貴方が、私に返済しなさい』
という事が出来る可能性もあるかと思います。

ただ、これはあくまでも私見ですので、詳しい事は
弁護士等の専門家にご相談されることをお薦め致します。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　相続時の賃貸契約について

東京・30代女性
相続時の賃貸契約の名義変更についてご相談です。
夫（契約者）が亡くなった為、私（妻）に名義変更をお願いしたところ、
不動産会社より、以下を請求されました。

　　　●私の収入証明書、勤務証明書、住民票、印鑑証明
　　　●保証人の収入証明書、印鑑証明
　　　●解約願い（夫名義の契約の）
　　　●手数料（\21,000）

そして、
　　　・解約願いについては直ちに提出すること
　　　・書類提出後、再審査を行う旨
を通知されました。

現在、相続であることを強調し、ここまでの書類の提出や手数料、
さらには、再審査までも必要であるか、お話しているところです。
なお、保証人の変更はありません。

一般的にこれは妥当なのでしょうか？

□■アドバイス：１

私見ですが、借地借家法の36条には、以下の規定がございます。

　　（居住用建物の賃貸借の承継）
　　　第36条　居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、
　　　　　　　その当時婚姻又は縁組の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上
　　　　　　　夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居
　　　　　　　者は、建物の賃借人の権利義務を承継する。ただし、相続人なしに死
　　　　　　　亡したことを知った後１月以内に建物の賃貸人に反対の意思を表示し
　　　　　　　たときは、この限りでない。
　　　　　２　前項本文の場合においては、建物の賃貸借関係に基づき生じた債権又
　　　　　　　は債務は、同項の規定により建物の賃借人の権利義務を承継した者に
　　　　　　　帰属する。

つまり、内縁の妻でも建物の賃借人の権利義務を承継するということ
になっていますので、判例を含めて、当然の様に、
　　　●妻は建物の賃借人の権利義務を承継する
ということに理解されると思います。

　とりあえず、
　　　・解約願いについては直ちに提出すること
　　　・書類提出後、再審査を行う旨
の2点については、かなり違法性が強いと思いますので、断ることは可能かと思います。
断る場合は、借地借家法を良く調べてみるように、その不動産業者に言ってみては
いかがでしょうか。
それでも不動産業者が引き下がらない場合は、あなた自身が判断する必要がある
と思います。
万が一、裁判になった場合はその不動産業者にとって不利だとは思いますが、
手間や時間を考えると、それらの書類を提出したり、21,000円を支払うのと、
どちらが得になるのは、ケースバイケースかと思います。
正確なことは弁護士等の専門家にご相談された方が良いとは思いますが、
弁護士の相談料や手間を考えると何とも言えません。

確かに、契約書を契約者名が変更になるということで新規契約を締結し、
その事務手数料として21,000円というのは、時々行われている様ですが、
しかし、解約願いの提出を半ば強要したり、再審査を行うのは行き過ぎかと思います。

（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：２

賃借人が死亡した場合、借家権は（一応）相続人が引き継ぎます。
従って、契約はそのままでも有効になります。

けれども、相続人が複数である場合には、誰が相続したのかを
明確にする必要があります。また、保証人は、当該賃貸借契約に関して
貸主と保証契約したので、引き継ぐことが必要ですが、
中にはご主人が借主であるから保証したのであって、
奥さんが借主では保証しないなどと言い出す方があります。
これらによって無用な紛争が発生するのを避けるためには、
借主の名義変更、保証人の意思確認を行うのは、必要なことでしょう。

　　なお、
　　　・解約願いについては直ちに提出すること
　　　・書類提出後、再審査を行う旨
　　の2点は不要でしょう。
　　
前者は、借家権を相続するのですから、解約するわけではありません。
後者は、同じく、新規の契約でもないのだから不要でしょう。

相続した借主が誰であるのか、保証人は保証契約を継続するのかを確認する
手続きは必要だと思います（私見では、5千円から2万円くらいでしょうか）。
その際の事務費用は、本来は依頼した側から宅建業者の労務無報酬として
妥当な金額ということなのでしょうが、貸主、借主の折半ということも考えられます。

（北杜宅建センター・萩原さん）

■□相談者より

涌井様、アドバイスありがとうございました。
再審査と解約願いが特に気になっていた点なので、とても参考になりました。
借地借家法をもとに、再度、話し合いをしたいと思います。

萩原様、アドバイスありがとうございます。
相続人は私と子のみで、保証人は私の父なので、
ご指摘頂いたトラブルはなく、不動産業者にも伝えてあります。
実は今月末で更新なので、このまま更新日を過ぎてしまっても
大丈夫なのかが心配です。
審査と解約願いについては同様なご意見を頂けたので、心強いです。
もう少し交渉してみようと思います。ありがとうございました。

相談内容　相続時の賃貸契約名義変更の際の事務手数料について

東京・30代女性
父が亡くなり、アパートを相続することになりました。
相続に伴い、
「貸主の名義が変更するため、契約書を書き換えなければならない」
と、仲介の不動産会社が言ってきましたきました。
そこまでは理解できるのですが、一世帯に付き10,000円を、
事務手数料として、私に徴収すると言ってきたのです。
ワンルームアパートのため、全部で10世帯あり、
考えてもいなかった出費に困惑しています。
こういった状況の場合、一般的に不動産業者は
事務手数料を請求するものなのでしょうか？

□■アドバイス：１

当事者のいづれかに変更が発生した場合の契約の更改は、
締結済み契約書に規定されてない限り、新たな契約締結となると考えられます。
が、相続の発生等による当事者の変更の場合は、
規定されているようにも思われますが、
その場合は事務手数料として請求されることがあります。
（マルケイ・門田啓二さん）

□■アドバイス：２

門田さんのご返答の通りだと思います。
事務手数料は契約書を作成するための実費ということになります。
逆にお聞きしたいのですが、事務手続きとは言っても、
無料で仕事をする業者はいないと思いますが、いかがでしょうか？

当然、値引き交渉をすることは可能でしょう。
例えば、合計で10万円のものを、合計で半額の5万円にして頂く様に
交渉することはできるでしょう（交渉はあくまで交渉です）。
それでも、ご不満であれば、契約書を全てご自分で作成して
締結すれば良いだけだと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

アドバイスありがとうございました。
交渉した結果、今回の事務手数料は無料になりました。
ありがとうございました。

相談内容　所有者の違う土地を一体化して売却するときの按分について

広島・50代女性
相続土地の売却のことでご相談いたします。
相続人が複数のため、
　　　●売却して法定相続持分に応じて分配する
ということで、やっと所有権移転登記が済んだ土地です。
地目は宅地で、4mの私道に面していますが、
隣接する土地の私道を通らなければ、公道に出られません。
いわゆる囲い地で、
「売却のためには、隣接する土地の所有者の私道を一緒に売るしかない」
と、不動産業者に言われました。

幸いにその所有者が親戚のため、
売ることには同意してもらっているのですが、
売却依頼を予定している不動産業者が、
「個々の土地としては売れないし、価格もつけられない。
　一体化した状態なら売却価格を設定できるが、
　個々の土地に対する按分は所有者同士で決めてくれ」
と言います。

確かに囲い地の宅地だけでは売れないでしょうし、
私道だけでも売れないでしょうから、その言い分は理解できるのですが、
どのように按分すれば良いのか、基準がわからず困っています。
　　
面積割りにするには、私道部分の比率（28.3％）が大きい気がしますが、
その私道は隣接する土地にある建屋の勝手口に当たっているので、
所有者としては無理に売る必要性はないのです。
　　
ただ、相続土地を売るために私道の売却に同意しているだけなので、
あまり低価格だと困ります。

このようなケースで基準になるような例があるのでしょうか？
どうぞご教示ください。よろしくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、入り口の4m私道の部分は、按分するという考え方をするよりも、
単純に、
　　　●私道部分を買い取ったら、いくらで売っていただけるのか？
という考え方をした方が解りやすいでしょう。
高いと思ったら値引き交渉すればよいでしょう。
その買い取り価格と同額を分けるということになると思います。

なお、実際に売る時は、私道部分は、ほとんど値段がつかないと思いますが、
囲い地は、もともと、ほとんど価値の無い土地ですから、
その私道の購入によって普通の価値ある土地となります。
ですから、囲い地に価値を付けるための投資と思ってください。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、早速ご回答いただき、ありがとうございます。
相続人が複数のため、登記までに9年近くかかった土地です。
各相続人が納得するような、客観的に基準となる按分の方法があれば…
と思い、ご相談しました。
私道の所有者が親戚ですので、かえって買取金額を言い出しにくいのですが、
やはり金額を出してみて交渉するしかないようですね。
なんとか頑張ってみます。ありがとうごさいました。

相談内容　

宮城・50代男性
父が生前に貸していた店舗がありましたが、
明け渡して出ていったために、現在は空き家になっています。

近頃、貸してくれないかという人が現れました。
しかし、相続人は姉と私の2人だけですが、相続財産の分配でもめています。
建物の鍵があるので、私の名義で貸し、家賃を受け取っていいものでしょうか？
宜しくお願いします。

□■アドバイス

その後の遺産分割によるご相談の貸店舗の帰属先が、
どのように決まるかに関わらず、
その相続財産から生じる法定果実（家賃）は
相続分により分割されるとする興味深い最高裁判例が最近、出ました。

　裁判所のサイト（ http://www.courts.go.jp/ ）の以下のページをご参考ください。
　http://courtdomino2.courts.go.jp/judge.nsf/0/821A1F50558CE60049257076002378B5?OpenDocument

（川村行政法務事務所・川村さん）

香川・20代男性
はじめまして。アドバイスいただけたら幸いです。
この度、アメリカ在住の父親が、アメリカで不動産を購入するため、
私たち夫婦が現在住んでいる土地と建物を、購入することにしました
（両方とも父親名義です）。

詳細は土地（541平米）と建物（約40坪、築30年・リフォーム後10年）です。

ある程度の適正価格算出のため、近所の不動産屋さんに
詳しく査定してもらったところ、
市場価格が土地（約1,000万円）＋建物（約300万円）で約1,300万円、
不動産屋さんの買取ならば、730万円ということでした。
そこで、父親とは土地と建物で1,000万円という金額で話でまとまりました。

ちなみに建物は多少の傷みもあるため、
住宅ローンを使って新築する予定にしておりました
（一応、事前審査では夫婦ふたりで3000万円までは融資可能とのことでした）。

ところが、恥ずかしながら、親子間の売買には、ほとんどの住宅ローンが
使えないことを知らなかったため、困っている次第です。

偶然、姉が建築士で嫁ぎ先が県外ではありますが、
建設会社（不動産会社でもある）です。

新築建物の設計・施工をお願いする予定でしたので、姉に相談したところ、

　　　1.父親名義の土地・建物を姉の嫁ぎ先である建設会社が1,000万円で買う。
　　　2.建設会社名義で登記する（登記にかかわる費用は父親負担）
　　　3.その土地と建物＋新築建物の建設費（合計2,800万円くらい）で、
　　　　私たち夫婦が購入。

のような形であれば、住宅ローン（民間の金融機関で組む予定）が
組めるのではないか…という話になりました。

しかし、あくまで素人の浅知恵です。
実際にこういう取引が相続税や、その他の法律の観点から可能かどうか、
注意すべき点は何か…など、教えていただけるとうれしいです。
よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

会社が商品として土地を購入し、商品として建売住宅を売った場合は、
親族間売買にはならないとは思うのですが、かなり微妙な感じもします
（個人的には、建築会社が、その取引で、
　ある程度の利益をだすことが必要な気がします）。

親族間の売買に付きましては、過去の別の相談に対して回答しましたが、
贈与税（相続ではありません）の対象にされやすいので、
売買価格・方法も含めて会計事務所に相談して、
その後に税務署にご相談に行かれることをお薦め致します。

なお、親族間売買は比較的高い買物になることは
承知しておく必要があると思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

おっしゃるとおり、かなり微妙ですよね…。
姉の建設会社には現存の建物と土地＋新築建物の金額として
提示してもらうつもりなので、詳しくは分かりませんが、
損はしないようにしてもらう予定です。
アドバイスありがとうございました。

相談内容　

愛知・30代男性
昭和48年に祖父が亡くなり、隣接する2つのうち、
　　　●土地A　⇒　叔母
　　　●土地B　⇒　父
　　と言うかたちで、相続しました。

昨年、父が亡くなり、私が土地Bを相続した際、
土地Aの一部を勘違いして使用し続けていたことがわかりました。

叔母は28年前に家出し、
現在、土地Aには叔母の夫と息子が住んでいます。
税金はずっと別居中の叔母が払い続けています。

叔母の息子は、
10年ほど前から、土地の区切りが違うと言っていましたが、
父はこちらの土地だと主張していました。
最近になって、叔母の息子が、
「土地を使用していたのだから、お金を払え」と言ってきました。

言われたとおりに払う必要があるのでしょうか？
ちなみに叔母に確認したところ、お金はいらないと言われました。

□■アドバイス

私見ですが、題名から推測すると
叔母の夫と息子に所有権が移転したのでしょうか？
　　
今までの所有者の叔母が使用料はいらないと言っているのですから、
過去の分は支払う必要はないでしょう。
　　
今後の分については交渉によって決めるべきだと思います。
そもそも、その前に相談内容を見ると
境界をはっきり確定しておく必要があると思うのですが…？
境界がはっきりしないことには、前に進まない様な気がします。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

回答ありがとうございます。
境界ですが、杭がはいっており、はっきりしております。
お金はきっぱり断ることにします。

相談内容　

静岡・30代女性
6年前に実母名義の土地に、実姉（長女）の夫名義で
2世帯住宅を建築し、その4年後に姉が他界し、
今回、義理の兄が再婚のため、家を出ることになりました。

その際、義兄名義のローンが残り、処理方法が問題になってます。

次女（シングル・子供2人）が、その家を購入して、
親の面倒をみることに対しては、義兄も了承しています。
　　
しかし、家のローンは一切今後払わないと言っており、
残債をすべて次女が引き継ぐことを主張しています。

しかし、残債の引継ぎではなく、
その家の評価額分で買うようにはできないのでしょうか？

□■アドバイス

ご相談内容を整理したいと思います。

　　1.義兄は家を出て、その家を次女に売却する。
　　　その売却価格はローンの残債分として、
　　　ローンの債務者の付け替えをする。
　　2.次女はその家の評価額で購入したい。
　　　（評価額というのは、まさかとは思いますが、
　　　　固定資産税の評価額のことではありませんよね。
　　　　もし、固定資産税の評価額のことをさしているとすれば、
　　　　ちょっと無茶な要求だと思います）

基本的なことを言いますと、親族間の売買契約ということになると思われます。
税務署の無料相談室に最初に相談して、
　　　・親族間の売買とみなされるのか？
　　　・みなされた場合、いくらくらいの売買契約が妥当か？
を確認して下さい。

親族間の売買の場合は、税務署のデータと比較して、
低額であり、妥当と認められない場合に、
その差額を贈与としてみられ、贈与税を掛けられる場合があります。
一般に親族間の売買金額は、世間一般の取引よりも高額と言いますか、
値引きされません。
それは、前述のとおり、贈与税の対象にされやすいからです。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

ありがとうございました。早速、税務署に相談に行ってみようと思います。
1点、質問です。
登場してくる該当者はそれぞれ世帯が分かれていますが、
親族間の売買になりますか？

□■アドバイス：２

税務所の見解によると思います。
親族間の売買については、会計事務所でさえ、
「税務所に確認して下さい」と言いますので、その点、ご理解下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

わかりました。相談してみます。

相談内容　

埼玉・30代女性
5年前、主人の実家の隣家が売りに出されたので、
将来、私たちが建て直して住むか、実家と一体として建て直すか…
と思い、主人の名義で購入しました。

しかし、購入してすぐ、事情が変わり、
弟夫婦が住むことになり、現在に至っています。

ローンは主人名義で借りましたが、
実際は弟夫婦が家賃のような形で納めてくれています。
ローンを組んだ本人が住まなければならないのはわかっていますが、
銀行は目をつぶってくれていました。

その弟夫婦が住んでいる家が、老朽化が進んだため、家族で話し合い、
弟夫婦が家を建て直すことになりました。ローンを一括返済し、
更地にしたうえで、弟夫婦が資金を出し、建て直すことになりました。

銀行へローンを返済し、土地の名義を主人から弟名義に変更したいのですが、
その手続きのためには概算でどのくらいの費用がかかるのでしょうか。
また、これは贈与にあたるのでしょうか？手続きをスムースに行うためには、
どのようにしたらよいのでしょうか。どうぞよろしくお願いいたします。

□■アドバイス

ローンの残債を弟さんが返すのならば、贈与ではなく売買になると思われます。
費用等につきましては、固定資産の評価証明等が必要になりますので、
お近くの司法書士の先生に相談してお願いするのが宜しいかと思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

□■アドバイス：２

状況がいまいちよく分からないのですが、
ローンの残債はご主人が返済をして、土地の名義を弟さんに変え、
弟さんのお金で建築をしたい…と言うことでしょうか？

まず、ただ単にご主人名義の土地を弟さん名義に変えるとなると、
これは贈与となり、贈与税が発生します。
贈与としないためには弟さんに土地を買ってもらう、
つまりご主人と弟さんで土地の売買契約をして、
代金授受を終えた上で名義を変更してください。

費用については、固定資産税評価額により算出しますので、
手続の仕方も併せ、最寄の司法書士にご相談ください。

（マック住研・清水さん）

■□相談者より

清水様、涌井様　ご回答をいただきありがとうございました。
司法書士の先生に相談してみようと思います。
今後とも、どうぞよろしくお願いいたします。

大阪・50代男性
元々自分名義の建物でしたが、諸事情より、
兄に借地権ごと名義変更をされてしまいました。
その為、名義を戻してもらう裁判をしています。

現在、祖父（痴呆症）が、
土地の名義を兄にしようと裁判をしているようです。
遺産相続の話もありません。
私の了解もなく、土地の名義を兄にする事は可能なのでしょうか？
また、土地が兄名義になった場合、不都合はおこるのでしょうか？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

□■アドバイス：１

ご相談は建築工事や不動産の問題ではなく、
相続の問題ですので、最寄りの弁護士さんか
市区町の無料法律相談にご相談される事をお薦めいたします。
　※弁護士以外の者が法律判断をすることは法で禁じられています。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

そうなのですか。
ありがとうございました。早速相談致します。

相談内容　　

兵庫・50代男性
兄弟で共有の土地があります。
その土地の上には、長兄の自宅があります。
そして、その土地の一部に長兄がアパートを建てています
（固定資産税は長兄が支払っています）。

長兄は、自分の子供への相続も考えて、私の共有持分1/4を買い取る意向です。
このときの土地の評価は、どう考えたらよいのか、以下、教えてください。

　　1.アパートは、無視して土地の評価をすればよいのか？

　　2.価格は　相続税の路線価が良いのか、周辺での基準値価格が良いのか、
　　　売買事例があればそれを採用すべきなのか、地価の公示価格でよいのか？

　　3.もし、私が買い取りに応じず、私が死亡したとき、私の相続人（2人）は、
　　　私の持分を相続するわけですが、そのときの評価額に
　　　（土地全体の評価をするとき）は、長兄の建てたアパートを、貸家建付け地として、
　　　その土地部分の評価を下げることが出来るのか、出来ないのか？

□■アドバイス

相談者さん、お兄さんにとって、是非購入したい物件でしょうから、
相場かそれより少し高い価格ということになるでしょう。
一方、この土地を購入するような人はお兄さんしかいないでしょうから、
その点も考慮して、お互いに合意できる金額になるでしょう。

あまり安いと贈与とみなされる可能性があるし、
高いのも同じく贈与と見なされて問題です。
相場価格の上下10％ぐらいの範囲では如何でしょう。

お子様にこのまま土地で相続させるより、この際お兄さんに売却し、
ご希望ならそれをお子様の住宅資金にすれば、
金額如何では贈与税はかからいません。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

佐藤倶之様、早速のご回答ありがとうございます。
大変参考になりました。
もう少し考えて、結論を出したく思います。

相談内容　

三重・20代女性
不動産の抵当権をはずすためにお金を銀行に払う際、
不動産の所有者が払わないと、贈与とみなされ、
税金がかかってくるというのは本当でしょうか。
よろしくおねがいします。

□■アドバイス：１

ご相談内容が簡潔過ぎて状況が良くわからないのですが、
とりあえずこの状況かな？…と推定される条文を
引用しておきますので、ご参考ください。

いわゆる「みなし贈与」ですが、的外れでしたら御免なさい。m(__)m

　　以下引用

　　　【相続税法】

　　　　第八条　対価を支払わないで、又は著しく低い価額の対価で債務の免除、引
　　　　受け又は第三者のためにする債務の弁済による利益を受けた場合においては、
　　　　当該債務の免除、引受け又は弁済があつた時において、当該債務の免除、引
　　　　受け又は弁済による利益を受けた者が、当該債務の免除、引受け又は弁済に
　　　　係る債務の金額に相当する金額（対価の支払があつた場合には、その価額を
　　　　控除した金額）を当該債務の免除、引受け又は弁済をした者から贈与（当該
　　　　債務の免除、引受け又は弁済が遺言によりなされた場合には、遺贈）により
　　　　取得したものとみなす。ただし、当該債務の免除、引受け又は弁済が次の各
　　　　号のいずれかに該当する場合においては、その贈与又は遺贈により取得した
　　　　ものとみなされた金額のうちその債務を弁済することが困難である部分の金
　　　　額については、この限りでない。
　　　　　一　債務者が資力を喪失して債務を弁済することが困難である場合におい
　　　　　　　て、当該債務の全部又は一部の免除を受けたとき。
　　　　　二　債務者が資力を喪失して債務を弁済することが困難である場合におい
　　　　　　　て、その債務者の扶養義務者によつて当該債務の全部又は一部の引受
　　　　　　　又は弁済がなされたとき。

ご相談における状況は
上記条文中の「第三者のためにする債務の弁済」で宜しいのでしょうか？
その場合でも条文中の但し書きにもご注意ください。

　（川村行政法務事務所・川村淳さん）

□■アドバイス：２

まず、
　　　抵当権が設定されている不動産の所有者（A）
　　　銀行からお金を借りた方（B）
　　　今回お金を一括返済される方（C）
　　　（ABCは全て個人とします。）として考えます。

　　　ケース1「AとBが同じ方で、Cが返済する場合」
　　　　CからBへの贈与と見なされます。

　　　ケース2「AとBは別人で、BとCが同じ方の場合」
　　　　借りた本人が返済しますので贈与税はかかりません。
　　　　この場合Aは担保提供者と呼びます。

今回のご質問がケース1の場合とすれば、銀行からお金を借りた本人の代りに、
別の人間が残った借金を一括で返済することになりますので、
一括で返済したお金は、銀行から借りた本人にお金をあげたことと同じになり、
贈与とみなされると思います。

借入者と返済者の事情によっては、贈与を避けるための方法が
有るかもしれませんが、詳細は税理士にご相談下さい。

　（アットホーム・香川文人さん）

相談内容

初めてご相談いたします。
説明不足な部分もあるかと思いますが、よろしくお願いします。

　　【現在までの経過】
　　　・結婚当初、私と主人と主人の父と3人で、主人の父名義の家で同居、
　　　　主人の父は県外へ単身赴任のため月に2回程度帰省
　　　・約1年後、父は再婚のため別に建売住宅を購入し、
　　　　そちらに相手家族と一緒に同居

　　【現在のこちらの家の状況】
　　　・ローン返済は完了（私たちの結婚前）、築30年
　　　・私と主人の2人で使用
　　　・父は多少の衣類と趣味の道具を移しただけで、荷物は殆ど残っている
　　　・父から主人へ家を譲る旨の遺言書有り
　　　　（法律的処置はとっておらず主人が持っている）

　　【家族構成】
　　　・主人の父…来春定年のため退職
　　　・主人の母…８年前に病気のため他界
　　　・姉2人 ……どちらも結婚して家族有り
　　　・相手家族…再婚相手（離婚暦あり）、子供4人（養子縁組していない）

父の再婚の際に親子関係がもつれ、主人と主人の姉から
父への信頼は全くないため、早い時期で名義変更を希望しています。
父の資産は、現在、土地家屋2物件、畑、株を少し…です。
贈与税の準備が出来ないため、
良い方法がないかと思い、相談させていただきました。

65歳相続時課税法（？）で贈与してもらうのが良いと聞いたのですが、
それまで待てないというのが、子供たちのみんなの意見です。

また、早期名義移転の希望から、売買契約という方法を選択したとして、
家の売買予約登記も考えています。なるべく希望に近づく方法がありましたら、
アドバイスをいただきたく、何卒よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

「相続時清算課税制度」を利用できる65歳まで、まだ先のことで、
とても待てないという状況なのですね。

例えば、被相続人と予定されるお父様の納得が前提ですが、
ご希望の全ての財産について、遺言書と追加で書いてもらうことも
一つの方法ではあるでしょう。しかし、遺言書は後に撤回することが
可能ですので、後日、再婚相手、およびその家族との生活の中で
心境や状況の変化も予想されるならば、安心はできませんね。

売買予約の仮登記によって処分を予防するのも有力ですが、
現実の売買を行う場合、金銭的な給付を必要としますし、
その対価が相当なものでない（低い）場合は、贈与税の対象ともなります。

より詳細な家族的状況がわからないと判断が難しい部分も大きいのですが、
撤回できない死因贈与契約（負担付）などが一考ではないかと思われます。
ご検討下さい。

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

■□相談者より

ご回答いただきましてありがとうございます。
今回、主人の父が再婚するにあたって、数々の不審な言動があった為、
全く信頼関係がなりたたない状況であり、そのために出来るだけ確実で
安心出来る方法をと考えております。

そこからも考えられるのが、ご意見いただいた通り、主人の父と
相手家族の生活状況や心境の変化です。なかなか説明のつかない
そこの部分をご理解いただき、とても心強く思います。ありがとうございます。
ホームページも拝見いたしました。

詳細な家族的状況について、
どのような家族状況が必要になりますでしょうか？
よろしければ必要事項をお教えください。
何度も恐れ入りますが、どうぞよろしくお願いいたします。

相談内容　

祖父母の建てた家なのですが、祖父が他界し、
祖母と私と妻の3人で住んでいます。
土地と建物の名義は、相続した父2分の1、
祖母から贈与してもらった私と妻で2分の1です。
希望として、このまま祖母と3人で暮らしたいので、
父の持分を買い取りたいのですが、
祖母が他界したら移り住む気のようで応じてくれません。
父との同居はしたくないので、どうしても買い取りたいのですが、無理ですよね？

□■アドバイス

家族内の問題で、法律や登記の方法等ではありませんね。
ねばり強くお父さんに交渉する位でしょう。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

はじめまして。よろしくお願いします。これから一戸建てを購入するのですが、
嫁の親が現金で購入して、名義も親の名義にしますが、住むのは私の家族です。
でも贈与ではなく、金利こそ払いませんが、毎月返済していきます。
30年払いですが、それまでに親が亡くなれば、どうなるのでしょう。

そして、払い終わってから、名義を私にしようとおもっております。
ただ、これを他人から見たら、返済というより家賃を払ってるとしか
見られないのでは…と、不安に思っております。
　　
名義変更の際に贈与税、もしくは相続税がかかるのでは…と、悩んでおります。
どうすれば、誰が見ても返済になるように証明できるのでしょうか。
そして、税金が掛からないのでしょうか。どうかお教えください。

□■アドバイス

親子間現金の移動は贈与と見られる可能性があるように思います。
非課税で贈与出来る方法として考えられるのは、

　　　1.相続時精算課税制度
　　　2.非課税贈与税額の範囲で暦年贈与を行う
　　　3.親子間で金銭消費貸借契約を締結し、その都度の返済は銀行振込で行う

でしょうか。

その他の方法も考えられますが、取りあえず記述しました。
いずれの場合も、適用を受けるための条件等がありますので、
出来れば税務署で確認をして、実行して下さい。

（高知県宅地建物取引業協会・門田さん）

相談内容

実家の不動産の事でのご相談よろしくお願い致します。
実家に不動産に原野（杉の木・竹林）があり、近辺の家や学校から、
邪魔な部分を切って貰いたいとの苦情で、何度か始末をしています。

2年前に父が亡くなり母1人になりましたので、
このような面倒事から解放されたいのですが、宅地のみを相続して、
原野は相続放棄するという事はできるでしょうか？

始末の度に人を頼んで費用がかかりますので、年金暮らしの母に
負担が掛からなくしたいのです。父が亡くなってから不動産についてだけ、
まだ相続手続きをとっていない状況です。アドバイスよろしくお願い致します。

□■アドバイス

行政書士の川村と申します。ご相談の件に関してですが、
相続放棄とは家庭裁判所に申述する所謂「相続放棄」を
イメージされているのでしたら、元来一部の放棄はできません。

そもそも不動産についてだけ手続していないという事は、
預貯金等は処分されたのでは無いかと拝察致しますし、
その場合、既に単純承認とみなされておりますし、
また所定の熟慮期間3ヶ月の経過しておりますので、
既に相続放棄はできない状態ですね。

この場合、状況にもよりますが、売却なども不能なのでしょうから、
一度相続手続された後に、市町村や国への寄付ができないか
ご相談されてみては如何でしょうか？

　（川村行政法務事務所・川村さん）

■□相談者より

川村様、お返事ありがとうございます。ご意見通りに相続手続きをして、
寄付について役所に相談してみようかと思います。

相談内容　

はじめまして。早速ですが、ご相談いたします。
昨年姉名義で、家と土地を購入し、姉世帯（姉と子供の2人）と、
母世帯（母のみ）の2世帯ということで生活をしていました。

ところが、今年に入り姉が引越すこととなり、母1人にできないため、
入れ替わりでその家に私がはいることとなりました（母を扶養にするつもりです）。
　　
そこで土地と建物の名義を姉から私に移し、借入金も引き継ごうと思うのですが、
この場合も姉との間に売買契約書などを交わすんでしょうか？
どのような手順で変更手続きをするのか、また、その場合の経費、
その後の税金などわからない事だらけで困っています。

姉の引越しもせまっているのであせるばかりです。
ぜひ、ご教授ください。よろしくおねがいいたします。

□■アドバイス：１

財産が移動する場合は原因がございます。
例えば、相続・贈与・売買などです。今回の場合は贈与又は売買と考えられます。

贈与の場合ですが、借入金を合せて贈与しますので、負担付贈与となります。
不動産の評価と借入金との差によっては贈与税の対象となります。

売買の場合は、
不動産を売却する売主は売却時の価格から取得時の価格を差引いて、
譲渡益（利益）が発生すれば不動産譲渡所得の対象となります。
マイホームの売却については譲渡益3,000万円までの控除がありますが、
兄弟に売却する場合は適用されないことがありますので、
詳しくは最寄りの税務署又は税理士にご確認下さい。

また、借入金を引き継ぐ（債務者の変更）とのことですが、
可能かどうか金融機関に確認をされることをお薦めいたします。

費用は、贈与の場合は所有権移転と借入金の債務者の変更登記費用が必要です。
売買の場合も同様ですが、売買契約書作成時に収入印紙代が加算されます。
さらに住宅ローンを新たに借入れする場合、事務手数料、収入印紙代、
保証料、火災保険料、抵当権設定料等が必要です。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川文人さん）

□■アドバイス：２

金銭の受け渡しが無ければ売買契約書はいらないと思います。
資産価値にもよりますが、
贈与の場合は資産の算定金額に贈与税がかかるものと思われます。
借金の金額にもよりますが、
引き継ぐのであれば、安くても売買契約を結んだ方が有利な場合があります。
名義変更をするんであれば、
金融機関の承諾や色々手続きも出てくると思います。
姉の代りと言っても、土地や家の変更は大変なものと思います。
専門家に相談することお勧めします。市や県の相談に行くことも良いと思います。

（天理不動産流通・金城豊治さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございます。金融機関に問い合わせたところ、
借入れは姉のものをそのまま引き継げそうです
（ただし、収入が足りないため、多少一括返済が必要ですが…）。
贈与か売買とのことでしたが、贈与（3,000万以内）にできたらとおもいます。
お二人のご意見はとてもわかりやすく、参考になりました。ありがとうございました。

相談内容　　

妻の父が亡くなり、妻と姉（夫婦）が不動産を相続することとなりました。
相続した不動産は、家と倉庫です。姉夫婦は、
「適正な額を支払うので不動産を相続したい」との意向があります。

ご相談は、何をもって適正な額とするかです。

　　　1.不動産鑑定士に鑑定してもらう。
　　　2.倉庫（現在は壊れているが、くだものを保冷する冷蔵庫付き）の
　　　　賃貸を含めた将来の利益も含めた額とする。
　　　3.その他の額

妻はなるべく損をしたくないと2のような考えももっていますが、
姉夫婦も納得させる適正な価格とはどのようなものでしょうか。

□■アドバイス

信頼出来る不動産価格の算出は不動産鑑定士に依頼することをお勧めします。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川様、ありがとうございました。

□■アドバイス:２

http://nrea.jp/
ご連絡をいただければ、ご相談に乗ることも可能です。

（西園不動産鑑定事務所・西園さん）

相談内容　

1980年ごろに建てました賃貸ビル（借地です）に関して質問させていただきます。
現在不動産は自宅と賃貸ビルを所有しておりまして、
配偶者はいないため、二人の子供に相続させたいのですが、
同居している長男へ自宅と賃貸ビルを相続させ、
外にでている次男へはそれ相応の金額を支払おうかと思っております。
その場合の相続における不動産評価はどのくらいなるのでしょうか？

自宅は固定資産税に載っている固定資産評価では1,000万程度、
土地は1,200万程度、賃貸ビルの建物が3,000万程度です。
半分を現金で渡すのでは無理があるので、
遺留分を計算したいのです。よろしくお願いします。

□■アドバイス

相続における不動産評価は、不動産売買の評価とは異なります。
土地の相続税評価は路線価をお調べ下さい。
　　　※路線価はインターネットで調べられます。
　　　　　 http://www.rosenka.nta.go.jp/ （国税庁内）

建物は不動産所得を申告されていると思いますので、
ご依頼されている税理士にお尋ね下さい。
税理士に依頼しておられない時は、最寄りの税務署でお尋ねになるか、
最寄りの税理士にご相談下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

□■アドバイス:２

相談者さんのご相談は将来発生する相続時の
紛争対策をお考えなのかと拝察いたします。

　　> 二人の子供に相続させたいのですが、同居している長男へ自宅と賃貸ビルを相
　　> 続させ、外にでている次男へはそれ相応の金額を支払おうかと思っております。
　　
このような遺産分割の方法を代償分割といいますが、
まず遺産分割における不動産の評価は、固定資産税評価額ではなく、
実勢価格を基本として行われるものです。代償分割においてもそれに従います。

ですからまずはお近くの不動産業者さんなどに実勢価格をお聞きになり、
参考とされるのが宜しいのでは無いかと考えています。
その際には当該不動産が借地であれば借地権評価額も対象となると考えられますし、
賃貸物件であればその評価には収益還元法も参考にしなければなりません。

尚、以上のように申し上げましてもこれはあくまでも基本原則に過ぎません。
要は遺産分割ですから、固定資産税評価額をベースに分割を行なうのは任意です。
相続人相互の納得の問題となりますので、必ず等価分割しなくてはならない
という法令上の制限はありません。

　　>半分を現金で渡すのでは無理があるので、遺留分を計算したいのです。
　　
上記の点を踏まえて外に出られたお子さんに事前に良くご相談され、
了解を取りつけておくことが出来れば最善ではあります。
また、生前の対策として遺言書を準備されようとお考えのようですが、
遺留分（1/4）減殺請求対策をお考えにならなければならないような
御事情がお有りなら、また別の対策も必要でしょうか。

それと遺言書作成時点と相続発生時点では、
不動産の実勢価額が変動する事もあり得ます。
その可能性も考慮に入れる必要がありましょう。

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

相談内容　

住宅ローンの残が1,300万ほどあり、
年間190万の返済があと8年ほど残っています。
今までなんとか22年間支払ってきましたが、
この1年のうちに手放さなくてはならない状況です。

そこで相談ですが、娘に自分の財産である自宅を売却し、
娘が住宅ローンを新規に組むというようなことが出来るでしょうか。
　　
出来ない時は、一般の不動産の中古売却以外に何か良い方法はないでしょうか。
現在の住居を何とか確保はしたいのですが…。

□■アドバイス

親子間の売買について、
住宅ローンを組んでくれるかどうかは、金融機関が決める事です。
また、住宅ローンの借入が可能かどうかについては、
娘さんの年齢、勤続年数や年収が書いてありませんので、お答えしようがありません。
先ずは金融機関にご相談されてみてはいかがですか？

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　　

不動産の事に関してなんですけれども、相談したいことがあります。
養子に入る予定で親戚から贈与契約なし（口約束もなしです）で、
ある物件の権利を8分の7変更してもらいました。
登記もされています（しかし、私はその物件の税金も払っておらず、
取得する時も私は1円もお金を出してません）。

養子縁組はまだしていないんですけれど、
最近、関係が悪くなってきたので、養子の話は解消するかもしれません。
そのとき、贈与契約がなされてないので、受贈者が錯誤を主張すると
登記があっても物件の権利を返さなければいけないとのことでした。
その前に、私がその物件の権利を売ってしまうと受贈者から訴えられるでしょうか？ 　
また、8分の7といった中途半端な権利を売る先があるでしょうか？

□■アドバイス

相談者さん、トラブルのある物件を善意の第三者に売却すると、
何かあった際に売主は責任を取らされます。おっしゃるように
原因証書もないと錯誤で元へもどる可能性も高いですね。
もっとも、他人の権利が1／8ありますから、買主も事情を調べるでしょうから、
所有権が全部移転しない取引は難しいでしょう。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談者より

丁寧に回答いただいてありがとうございます。正確に言うと
養子に入ることが条件というより、何も訳を聞かずに住民票を送ってくれと
言われたので住民票を送ると勝手に名義になっていました。
私に何も言わずに財産をちらつかせておいて、いざ私が逆らうようだと
登記を戻すつもりであったことが分かりました。
相手の陰湿なやり方に非常に腹がたっております。
この場合、相手の過失があると認められないでしょうか？
また、贈与であったとこちらが主張すると認められないのでしょうか？

□■アドバイス：２

相談者さん、あなたが精神的なショックを受けたことは理解できます。
しかし、相手は最初から登記を戻すような書類を揃えているのではないか
と予想します。この贈与の件で争ってみても、
結果的に貴方の利益にはならない可能性が高いでしょう。
勉強をさせてもらったと割り切って、今後人生の糧にされたら如何でしょうか。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談内容　

父は15年程前に亡くなって遺産分割協議も整って、
私と一番目の弟は相続登記を済ませていました。

しかし、二番目の弟は、自分の家の土地と田をまだ登記もせず、
遺産分割協議書も無くしてしまった（破いてしまった）ので、
承認書というものを作って登記させてくれといってきました。
二番目の弟は、会社経営が思わしくなく、
自分の相続分も売却してしまっているので、
さらに未登記の田について法定相続分だけ欲しいと言ってきました。

さて、質問ですが、遺産分割協議書を無くした場合、
承認書というものは法的に有効なのでしょうか。
そして、一番目の弟のような要求は法的に有効なのでしょうか。
よきアドバイスをおねがします。

□■アドバイス

お近くに相続コーディネーターがおられれば
プロに相談されるのがよいと思います。或いは弁護士さんに。
場所によってはご相続コーディネーターをご紹介できると思います。
常識的には、協議書があるのに今から意義を申し立てるのは認められないと思いますが…。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

ひとつだけ教えて下さい。遺産分割協議書を無くした場合、
それを追認する承認書というものは法的に有効なのでしょうか。

■□相談内容　

はじめまして、質問をさせていただきます。
現在、嫁の親名義の家に住んでいます（義理の親は別住まい）。

親の名義の家を私個人で義理の親から買いたいのですが、
住宅ローンは組めるのでしょうか？
労金（組合員です）で聞いたところ、ローンは組めないとの事でした。
何か良い方法はありませんでしようか？
宜しくお願いいたします。

□■アドバイス

住宅ローンの金融機関の審査は基本的に、
　　　1.借入申込者の資格
　　　2.物件の担保評価
　　　3.取引の正常性
を審査します。

労金では何を理由に断られたか書き込みが有りませんが、
3.の理由で有れば、事前に準備をすることで
借入が可能な金融機関もあるかも知れません。

　　　A.土地建物の登記簿謄本、公図、間取り図面、位置図（住宅地図）等を用意
　　　B.不動産売買契約書を作成
　　　C.貴方の所得証明・健康保険証・運転免許証を用意
　　
上記書類を持参のうえ金融機関に相談に行かれることをお勧めいたします。

尚、不動産会社に依頼すれば（仲介手数料が必要）、
上記書類の準備や重要事項説明書、売買契約書を作ってくれ、
住宅ローンの申し込みの手伝いやアドバイスをしてくれます。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談内容　

宜しくお願いいたします。以前、根抵当に入っている土地に
家を建てたいが、抵当を抜くことができるかどうかの
質問をさせていただいた者です（藤原浩行様ありがとうございました）。
　　
結果的に抜くことができましたので、家を本格的に建てることにしたのですが、
そこでまた新たな質問をさせていただきたいと思います。
その土地は、根抵当が抜けても母親名義となっています。
この際、私の名義に変更したいのですが、贈与税などがかかってくるのでしょうか。
初歩的な質問で申し訳ないですが、宜しくお願い申し上げます。

□■アドバイス

これは費用のだけの問題ではなく、贈与の問題として考えてください。
不動産の名義を移転すると財産の移転となり、対価が有れば売買、
無ければ贈与（法人を除く）となります。
　　
従って、その土地の路線価額分の贈与があったと見なされます。
先ずは土地の路線価を調べてください。
路線価に基づく土地価格が110万円以下で有れば贈与税は控除されます。
110万円を超えれば超えた金額に基づき、贈与税がかかります。
詳細は国税庁タックスアンサーで調べられます。
　　http://www.taxanser.nta.go.jp/

さて、登記（所有権移転）の費用は
その土地の固定資産税評価額の1％が登録免許税です。
司法書士さんに依頼すれば登録免許税以外に調査実費・報酬等が必要です。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川様、丁寧なご返答いただきまして、ありがとうございました。

■□相談内容　

ちょっとややこしい話なのですが、相談させてください。
私の家は同じ敷地内に叔父の家と私の家の2軒がたっております。
おじいちゃんがが亡くなった為、土地は叔父が相続し、母は家を相続しました。
が、その母が亡くなり、叔父が定年になるので、
この土地を売りたいので、いずれは出て行ってくれと言われておりました。
私は叔父に、今建っているところが、建て直しできるだけの土地を買いたと
言ったのですが、ここは分割してうれないから、全部買わないとだめなんだよ
と言われましたが、区役所とか親戚の建築1級の叔父に確認したら、
そんな事はないと言われました。

叔父はここを売って、別のところに引っ越したいという話だったのですが、
最近隣に住むいとこが結婚する事になりそうで、
どうやら息子を私が住んでる家に住まわせたいらしく、
話しあいを要求されております。

建物は私の名前で登記しておりますが、土地の固定資産税は叔父が払っております。
以前地代を払うと言ったら、親戚だからいらないと言われましたので、そのままです。

私はこの家が出来て、15年ですが、まだまだ住めますし、
2世帯になっていて、1Fは賃貸で人に貸しております。
私はここにこれからもずっと住みたいのですが、建物の登記をしていても、
土地の固定資産税を何年もはらっている叔父のほうに、有利なのでしょうか？
私は出ていかなければならいのでしょうか？
私が今後今の場所に住むためには、どうしたらいいのでしょうか。
できれば、土地を買いたいですが、売ってくれそうにもありません。

□■アドバイス：１

親族間の場合は神経を使いお悩みのことと考えます。
法律関係を照らし合わせ、真正面から主張しても良いのか否か。
難しい問題ですね。現在は不況経済の環境なのか、
話し合いで解決できることも法律関係を前面に押し出す余り、
結果的に訴訟問題として解決されているように感じます。

建物の登記をしていれば、建物がある限り権利を主張できると考えます。
但し、いつまでもと云う訳ではありません。
建物が建物として用を足さなくなった時は当然権利はなくなると考えます。
したがいまして、「今の場所に住む」ためには土地の所有権を取得するか、
建物を修繕し続け居続けることでしょう。

私自身の考えとしては「住居とは心癒すためのもの」と考えておりますので、
癒せる場所を他の地に求めることも良いのではないでしょうか。

（マルケイ・門田さん）

□■相談者より

ご回答かりがとうございました。自分でも調べたてみてのですが、
固定資産税をはらっていない場合、使用貸借の関係ということで、
借地権は発生せず建物の登記をしていても無効になるのですか？

私も親族なので、もめたくないのはやまやまなので、
土地を売って欲しいと申し出てみるのと、違うところに住むということも考えて、
出て行く期間を話あいたいと思っております。やはりタダで住まわせてもらったので、
立退き料などは口にださないつもりではおりますが、
なかなか生まれ育った家なので、離れがたいの事実なのですけど。

結局、叔父の土地に建っている家を相続したとしても、
賃貸契約をむすばなければ、家もとられてしまうということなんですよね。
なんかがっかりです。

□■アドバイス：２

「立退き料などは口にださないつもりではおりますが」
との気持ちは理解できるような気がしますが、
いざ　引っ越しと云う事になると金銭的負担が伴います。
そこで　「建物を買い取って貰うこと」は出来ないものか…と思いますが。

（マルケイ・門田さん）

■□相談内容

父が突然亡くなり、遺産相続の段階で土地の遺産問題発生しました。
生前何もくわしい事は聞いていなかったのですが、
資料を見ると登記簿上では約1,000坪になっているものの、
測量の結果では約400坪しかないにもかかわらず、
1,000坪に対しての固定資産税が来ています。そのため約5年間滞納しました。

隣接している土地の所有者3人の内、1件どうしても判を押してもらえません。
税務署からは何度も督促状及び差し押さえ通知がきていて、
来年になると6年目になり1年分はまともに支払わねばならない様です。

どのように対処すべきでしょうか？
また、売却希望ですが、所有権が確定しないと売却できないのでしょうか？

□■アドバイス：１

ご相談内容ですが大きく以下の通り分解してみます。

　　（１）固都税滞納をどうするか？
　　（２）地積更正をどうするか？
　　（３）売却をどうするか？

まず（１）ですが、請求先事務所に出向き事情を説明し、
分割納付の交渉をしてみては如何でしょうか？　
役所は納付が止る事と音信不通を何よりも嫌いますので、
とにかく出向き支払う意思はある事を示し、
同時に今は一括では支払えない理由も説明すれば、
当面分割で納付出来るような伝票を作成してもらえると思います。
又、坪数が違う事による請求額の超過についても、何とかならないものか
交渉されてみては如何でしょうか？

次に（２）ですが、これだけ面積に差があると、
現状のままでの売却は難しいように思われますので、
いくらかのお金をつつんででも、とにかく何とか捺印に応じてもらえるよう
粘り強く交渉されてみては如何でしょうか？

最後に（３）ですが、
登記簿上の所有権が被相続人（お父様）名義のままですと
売却出来ませんので相続登記が必要です。
相続人は何名いらっしゃるのでしょうか？　
つきましては、
早急に相続人の間で遺産分割協議書を作成し相続登記をするか？　
法定相続分にて相続登記をするか？
すれば、少なくとも第三者に売却出来うる状態にはなります。

問題は（２）が解決するかどうかにかかっていると思われます。
もっとも、公簿と実測の違いを容認するよ！
と言ってくれる買主さんが現れれば問題解決ですが…！
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

□■アドバイス：２

都下三多摩でしたら、当社に解決させて下さい。
（八王子物件情報社・樫家さん）

■□相談内容　

マンションを息子夫婦に仲介者を入れずに売るには、
どのような手続きが、必要ですか。
登記とかの手続きをどなたに頼めばよいのでしょうか。
残債もあるのですが、それを清算し登記を抹消します。
息子はローンを新たに組むと思います。

□■アドバイス

　・息子様の新規住宅ローンの相談については、現在借入を行っている銀行に
　　まずはご相談なさるのが現実的でしょう。

　・登記手続は銀行に相談すれば司法書士を紹介してくれるでしょうし、
　　任意の司法書士事務所に飛びこんでも問題は無いでしょう。

それより売買対価については慎重に検討する必要があるので、
一度税理士にご相談した方が良いと思います。

国の考えより安すぎれば贈与税の対象となり得ますし、
高い売買は現実的でないでしょう。
贈与をしやすくする為に新設された各種新税制が適用されるかどうか？
も、マンションの築年数等で微妙に違ってくる場合があるようです。

又、相談者さんに譲渡所得が発生する場合は、
譲受人が親族なので更にややっこしくなりそうです。

まずは税理士事務所・もしくは公的な税務相談所に
事情をご相談なさる事から始めては如何でしょうか？
（藤原浩行さん）

■□相談内容　

相続にて取得した私と妹とで1/2づつの土地があります。
現在は母一人で築２９年の木造の家に住んでいます。
妹は8年前に嫁ぎ、6年前に家を購入しました。

家を購入するためのローンを組む際に、担保が不足していたので、
問題の共有地を担保として抵当権を設定設定してしいました。
共有者として印鑑も押しました。
今考えると、考慮が足りませんでした。最近になり、

　　　・妹夫婦の自宅の担保（評価）金額が下がり、
　　　　共有地への負担が年々大きくなっていく。
　　　・抵当権を外さないと、有効活用が出来ない。現在の家の耐久性が心配で
　　　　母の住むところが無くなってしまうと心配である。

　の問題が発生しています。

そこで、私が妹の持分を買い取って、家を建替えようと考えています。
しかしまた問題です。
抵当を外して、妹達が必要な金額を満たすお金を用意することは出来るが
近隣事例同等の金額＋妹達が払う２６％の税金迄用意できません。
親族間だと極端に低い金額の売買は認められていないと聞きました。

出来れば譲渡とみなされない範囲で少しでも安く所有権を移動したいのですが
どうすればいいでしょうか？

　　　・課税対象額を低くするにはどういう風に申請すればいいでしょうか？
　　　・税務署で指摘されない範囲のはどのくらいでしょうか？

例えば、古家や抵当権付きの宅地を買うので解体費等を引けるのでしょうか？

□■アドバイス

将来の解体費を考慮して、
売買金額から値引きするのは、一般の取引では時々あります。
一般の取引では、売買金額自体がウルサク言われません。
問題は、親族間の売買で有る事です。
ちょっと間違うと値引き分を贈与と見なされる事があります。

親族間の売買の場合は、知り合いの会計事務所か不動産鑑定士や
税務署の無料相談等に相談する事を御薦め致します。
（高原開発・涌井さん）

■□アドバイス：２

以前、こんなアドバイスを致しました。
基本的には今回のご相談内容と同じだと思います。

　　路線価が平米１０万円だとして・・・
　　　・他人に平米１万円で売るのは・・・OK!
　　　・兄弟に平米１万円で売るのは・・・NG!
　　　・兄弟に平米１０万で売るのは・・・OK!

というのが、お上の見解のようです。親族間売買の頭の痛いところです。

従いまして今回の件、近隣事例どころか場合によると
それ以上の価格をつけないと場合よっては
「贈与」とみなされる可能性も否定出来ないという事です。
オカシな話ではありますが・・・。
（藤原浩行さん）

■□相談者より

ありがとうございました。なかなか難しいですね。
不定期に１１０万円の基礎控除を利用して長い年月をかけて
徐々に所有権を移動させるやりかたもあると聞きました。どうでしょうか？

また、将来的にその土地を
２世帯＋賃貸（１Ｋの４部屋程度）に建替えようと思っています。
賃貸部分の収入にて住宅部分のローンを補填する計画です。
そのためにハウスメーカーの２０年以上の借り上げ補償（サブリース）システム
がとても魅力的です。が、欲を言えば建築家と一緒に計画して
工務店に建てていただき、自分スタイルの家にしたいです。
そこで一般のサブリースシステムがある不動産管理会社があるとわかりました。
どちらがいいでしょうか？

また、サブリースはトラブルが多いと聞きます。サブリースの契約する際に
不利にならないまたは有利になるために気をつけなければならないことは何ですか？
多分に普通の契約書では業者の都合のいい風に書いてありますよね。
アドバイスお願いします。

　　　・ハウスメーカーと工務店とでは家賃補償に影響はありますか？
　　　・工法、構造によって家賃補償に影響はありますか？
　　　・一般の木造と建築家により計画された木造での評価の違いはありあすか？
　　　・ミサワのような木質パネルの評価は木造と軽量鉄骨どちらの評価ですか？
　　　・計画段階から管理会社に建築家と一緒に参加していただき、条件が合えば
　　　　長期に契約は可能でしょうか？

□■アドバイス：３

　　> 不定期に１１０万円の基礎控除を利用して長い年月をかけて
　　> 徐々に所有権を移動させるやりかたもあると聞きました。どうでしょうか？

定期預金を毎年積んで行くと言うのは良く聞きますが、
不動産は、登記料等の経費を考えると、実際にやっていると言う話しはあまり聞きません。
詳しく計算して見ないと何とも言えません。司法書士等に相談なさっては如何でしょうか？

　　> そこで一般のサブリースシステムがある不動産管理会社があるとわかりました。
　　> どちらがいいでしょうか？
　　
住居兼用と言う意味でしょうか？賃貸部分が１Ｋの４部屋だとすれば、
賃貸部分の返済＋少しの利益程度しか考えられないと思うのですが？
固定資産税等や修繕費、共有部分の電気代等を考慮し、更に、
立地や間取り、入居率等を検討した上で、詳しく計算して見ないと何とも言えません。

サブリースが良いかどうかは、賃料や立地によって変わると思います。
確かに、細かい計算が必要無い点は楽だとは思います。
然し、当然のことですが、常時、満室が見込めるような場合は、
サブリースは大家にとっては、損になります。
　(借り上げ料は家賃の満額で借りてくれる場合は少ないと思います)
これも、判断するのは、ご自分が良く検討するしか無いと思います。

注意するのは２０年のサブリースが本当にずっと続くのか？と言う点です。
様々な条件がつく場合が多いので、
(通常２０年間補修工事無しと言う事は考えられません)
良く調べて下さい。
又、個別の具体的な企業の評価等は、控えさせて頂きます。
(ネットで調べればそのような評価をするページが有るかも知れません)

尚、これからの家賃収入が絡む相談になりますので、この掲示板の性格上、
曖昧な返答になった事をお許し下さい。
（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

親戚同士での不動産売買において、実勢価格を下回る価格での取引は、
その差額分が贈与とみなされるとききました。

　　1.実勢価格とは、どのような算出方法なのでしょうか
　　2.上記の状況を打開する手法はないか

について、ご教授をお願いいたします。

尚、物件は、ド田舎にある為、公示価格よりもズッと安価と思えますが、
実際の売買が成立していないので、価格があってなしの状況です。
　(不動産とはそんなものですが・・・)、
親戚同士での取引ではなければ、全く問題なさそうですが、
今までの経験からお教えいただければ幸いです。よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

国税庁のＨＰで路線価の閲覧が可能です。
　　 http://www.nta.go.jp/category/rosenka/rosenka.htm

　　> 実勢価格とは、どのような算出方法なのでしょうか

税務署の実勢価格は基本的にこの路線価を参考にします。

　　> 上記の状況を打開する手法はないか
　　
直接税務署と相談するのが一番だと思います。

公示価格は国土交通省のＨＰで閲覧できますが路線価とは違います。
もし、会計事務所等に相談できるのであれば、
会計事務所に相談するのも良い方法の一つです。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：２

私が携わった親子間の売買のケースでは
不動産鑑定士による鑑定評価書を添付して行いました。
私共の税理士によると親族売買の場合売買価格の根拠を明示する必要が有り、
時間があればご自身で税務署に足を運んで調べるのも良いかと思いますが、
お急ぎであれば多少費用がかかっても確かだと思います。
（エステート白馬・金田さん）