【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

売主と施工主のマンション修繕について
兵庫・男性・４０代

築１１年の分譲マンションに住んでいます。この間絶えず欠陥が見つかり
その都度なぜか売主ではなく施工主と理事会が交渉し
住民に多大な迷惑をかけて修繕してきました。
今問題になっているのは断熱材不足です。
これも施工主と理事会で全戸無償修繕する事になりましたが
私は誠意ない修繕条件に反対で修繕する気はなく施工主ではなく売主と交渉したいのです。
しかし売主は全く無視しており施工主しか出てきません。
売買契約は売主と結んでいるわけですから売主が出てきて当然と思うのですが、
売主を引っ張りだす良い手はないでしょうか？
消費者センター等いたるところにお願いしましたが売主は出てきません。
よろしくお願いします。

■アドバイス

私見ですが、建物の瑕疵担保責任の問題かと思います。
瑕疵担保責任の損害賠償は、本来は売主に対してのみ行われるものですから、
ご相談者の言い分は当然とも思います。
ですから、売主に対して瑕疵担保責任の損害賠償を行えば良いだけでしょう。
マンションの理事会の総意として、弁護士に依頼するなりして、
売主に対し損害賠償請求すべき事案と言えるかと思います。
当初は内容証明の送付からの交渉開始、決裂すれば民事裁判と言う流れでしょう。

マンションの販売までには、
設計者、工事監理者、施工者、そして建築主、売主が関係します。
そして、それぞれには、それぞれの責任が有ります。
確かに、売主=建築主と建築業者=施工主間には、
請負責任等それなりの約束は有るのでしょう。
然し、瑕疵担保責任は、本来は売主が負うものです。
法的知が有れば、少なくとも、売主が顔を出さないと言う事は、有り得ない話だとも思います。

一方、２００７年７月。
マンションの瑕疵（欠陥）を巡る問題で、最高裁が画期的判断を下しました。
これは、設計者、工事監理者、施工者に対して、
完成後２０年間の不法行為による損害賠償請求権を認めた判決です。

詳しくは、下記サイトをご参考になさって下さい。
http://www.ads-network.co.jp/houki/hanrei-03.htm

このサイトをご覧になると、今回のご相談は、
本来の流れとは違った形で、交渉されてきた事が分かると思います。
ですから、ご相談者の言う通り、売主をまず交渉に出させる事から始めるべきだったんです。

（高原開発・涌井さん）

建売住宅の築年月日について
東京・女性・３０代

6月に新築建売物件の契約をしました。
まだ契約する前(申し込み金は払った)に、
間取図に掲載されてなかった築年月日が気になって
仲介業者の方に尋ねたところ、その場で
「去年から造りはじめて今年完成した。」と答えられました。
そしていざ契約日を迎えたとき、売主より、去年の5月に完成した旨を言い渡されました。

気に入った家だったし、契約はしたものの、どうしてもそのことが頭から離れず、
仲介業者の方になんでそう言ったのか直接聞きました。
その方は、売主の不動産屋の店長にそう言われた、と答えたので、
「では、その店長に、なんでそう言ったのか私が怒っている」と伝えてもらうことにしました。

すぐに連絡が来ると思っていたのに、全く音沙汰ないので、
仲介業者の方に電話したら「店長に言いました。今現在確認中と言っていました。」とのこと。
確認もなにも自分が発言したことだし、契約書に書かれていることを何を今更確認するのか。

このやりとりの後からすでに2週間経っています。
私はどう行動すべきなのでしょうか。

■アドバイス

私見ですが、
ご相談者は、重説及び契約書に『去年の5月に完成した』と明記され、
説明を受け、納得されて契約したのかと思われます。

それ以前に「去年から造りはじめて今年完成した。」
と言われたのが気になっているのなら、何故契約したのでしょうか。

説明を受け、契約したのですから、それは
「築年月日の訂正説明」を受け入れたと思われても、致し方無いと思います。

（高原開発・涌井さん）

虚偽の報告と瑕疵担保責任について
東京・男性・４０代

●●の中古住宅を購入したころ、
直しておくと言われた玄関の雨漏りは修繕された形跡がなく、
さらに事前説明のなかった雨漏りが見つかりました。

契約前（22年4月）に玄関の雨漏り以外について、
去年9月のハウスメーカの点検で異常はなかったという話を
仲介の▲不動産から聞かされていました。
大手不動産会社の言うことなので信用してしまい
瑕疵担保責任を免除した契約をしてしまいました。

契約したとたんに売主からは一切の物件の内覧を拒否され続け、
これは何かあると思ったが手遅れでした。
引渡し後に確認すると2階にも雨漏りの跡があり、
不動産会社にクレームを付けましたが
「雨漏りはないと売主は言っている。窓から雨が吹き込んだ跡だ」
と言い張り無視されています。
天井に染みがついているのにそんな訳はないのですが。

その後ハウスメーカに確認したところ
点検をしたのは去年ではなく5年前でその時点で屋根防水は直ちに、
外壁塗装は2,3年中にやり直すことを勧めていたことが分かりました。

虚偽の情報を信じて入れた瑕疵担保責任免除はこの場合でも有効とみなされるのでしょうか。
小額訴訟等によって雨漏り箇所の現状回復等の賠償を求めることは難しいのでしょうか？
売主と仲介がグルになり、大手不動産の信用を利用して、
買主が泣き寝入りすることを見越して最初から騙そうとしたとしか思えず
とても悪質だと思いますが。

■アドバイス

私見ですが、
『その後ハウスメーカに確認したところ
点検をしたのは去年ではなく5年前でその時点で屋根防水は直ちに、
外壁塗装は2,3年中にやり直すことを勧めていたことが分かりました。』
と言う明確な証言が得られ、書面に出来れば、
民法上の詐欺による契約となる可能性も有るでしょう。

民法96条【詐欺又は強迫】　
①詐欺又は強迫による意思表示は，取り消すことができる．
②相手方に対する意思表示について第三者が詐欺を行った場合においては，
　　相手方がその事実を知っていたときに限り，その意思表示を取り消すことができる．
③前二項の規定による詐欺による意思表示の取消しは，
　　善意の第三者に対抗することはできない．

「詐欺」とは、以下の要件を満たす行為をいいます。
1、相手方を欺き、かつ欺くことによって
　　相手方に一定の意思表示をさせようとする意思があること
2、「欺罔（ぎもう）行為」（故意に事実を隠蔽し、または虚偽の表示をすること）があること
3、騙された者が、欺罔行為によって錯誤（第95条参照。）となり、
　　その錯誤によって騙した者の望んだ意思表示をすること
4、欺罔行為に違法性があること

以上の要件を満たせれば、契約は取り消す事が出来ます。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　中古物件の天井について

長崎・男性・４０代
中古物件購入の売買契約、手付金５０万の支払いをしました・・・
が、よくよく見ると、天井に張りがなくぶわぶわ状態でした。
素人、天井まで、目が行き届きませんでした。
不動産屋さん、説明義務は、ないんでしょうか？
やはり、こちらのミスでしょうか？
解約の際、手付金は戻らないんでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、
『天井に張りがなくぶわぶわ状態』が良く解からないのですが、
恐らく、合板とかボードの天井が膨らんで柔らかくなっている状態
なのでしょうか。
現に雨漏りが有るのかどうか。
構造材にも被害が有るのかどうか。
建物の経過年数や売買価格の設定にもよるかと思います。

雨漏りや構造材の被害が有れば別ですが、天井に張りが無い
と言う事まで説明責任が業者に有るかどうかは微妙かとも思います。
かと言って、貴方に見落としたミスが有るとも思いませんし、
単なる勘違い・見落としの類かとも思います。

解約の場合は、業者の説明責任を責めるよりも、
『天井に張りがなくぶわぶわ状態』である事に契約後に気付いた為、
どうしても契約を白紙撤回して欲しいので
印紙代意外は戻してほしいと交渉してみては如何でしょうか。

業者がゴネた場合は、その業者の所属する団体に相談するか、
都道府県の住宅部等の管理行政官にご相談されれば良いかと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　告知義務違反と損害について

千葉・男性・３０代
買い替えのため、２年住んだマンションを売却しようとしたところ、
自分が購入した１年前に、前住民が変死（孤独死だが死因は特定できず）
していたことが判明しました。
購入時には、重要事項説明書はもちろん、
口頭でも何の説明もありませんでしたので、知らずに購入してしまいました。

これは、告知義務違反にあたりますか？

また、売却しようにも買い手が見つからず、
また、売却価格が周辺相場よりも下がってしまいました。
告知義務違反に該当する場合には、このような損害に対して、
売買契約自体を解消するとか、下落した分を請求するとか、
何か具体的に手を打つことはできるでしょうか？

よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが、
精神的瑕疵物件に該当する可能性も否定できませんが、
変死の原因、経過期間、所有者の変遷等、
微妙な判断が必要かと思います。

交渉では中々難しいとも思いますし、
最終的には法的判断が必要かとも思います。
弁護士にご相談されるか、行政・弁護士協会等の行っている
法律相談にいかれる事をおすすめ致します。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様
コメントありがとうございます。

お礼のお返事が遅れて申し訳ありません。
このページの存在に今日気付きました。

最寄の宅建協会の相談所では、変死の原因は特定できないものの、
経過期間が10日前後あるので、事故に該当するのではないか？
とのことでした。
所有者の変遷については、
亡くなられた前住民→その身内→不動産業者→私になりますが、
その間に居住していた人はいないです。
アドバイスに従って、次は県の法律相談に出向いてみようと思います。

相談内容　中古住宅の告知義務違反と専任媒介について

千葉・女性・３０代
昨年11月に中古住宅を購入しました。
物件を見に行った際に不動産にご近所に住まわれている方々について聞くと
「皆さんよい方ですよ」といわれました。

しかし、売買の仮契約の際、売主より隣人が一般に言うひきこもりであることを伺いました。
ただ、今までトラブルもないし普通に生活していれば特に問題はないです。との説明をうけました。
仮契約ですでに手付金を支払った後の、報告だったので不信感はあったものの、
売主さんの説明の通り「特に問題がなかった」のであれば・・・とそのまま契約を進めました。

しかし、今月リフォームのご挨拶にとご近所にご挨拶に伺ったところ、
何件かのお宅より引きこもりの隣人の話をお聞きしました。。。
怖くなって売主へ事実はどうだったのか、
不動産屋への報告をされたのかを聞き現在に至ります。
（不動産屋への報告はしていたそうです。）

ご相談させていただきたいのは、
不動産屋が隣人が引きこもりだという事を隠し、うそをついた事について
何かペナルティー的なものが与えられるかどうかと、
もしできるのであればその方法を教えていただきたいのです。

現在、リフォームも進み、住宅ローンも始まっていますし、不安はあるものの、
このまま引越してそこに住む方向で家族では話し合っています。

ただ、現在住んでいる自宅を同じ不動産屋で専任媒介をお願いしているため、
上記の件でクレームをつけて現在の自宅の売り業務をおざなりにされてしまわないか
という不安もあります。もしクレームをつけるのであれば、
現在の自宅の売買が成立してからの方がいいのでしょうか？
時間が経ってしまって問題はないのでしょうか？

など、お教えいただければと思います。
何卒よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが、
近隣トラブルの一種かと思いますが、近隣の誰でもが知っていたり、
一目で解かる様な酷いゴミ屋敷・騒音発生・異臭発生等については
やはり説明義務が有ると思います。

引きこもりについては、それ自体が説明義務が有るとは言い難いと思います。
今回は売主さんからも説明が有った様ですが、
それ自体が即隣人トラブルに繋がるとは考えにくいと思いますし、
契約を止めるとすれば、その説明の時に止めるべきだったと思いますが如何でしょうか。

もし、隣人の引きこもりについて、業者から説明が無かったとすれば、
それは貴方が契約時に判断されたのと同様、その仲介業者も売主さんの説明を聞いて、
その程度の事なら説明する必要はないと判断したのかも知れませんね。
『不動産屋が隣人が引きこもりだという事を隠し、うそをついた事』
と言う程の意識は無かったとも推測されます。

契約後日に近所から聞いた話の内容も不明ですし、
その近所の話しが真実なのかどうかも不明です。
万が一、売主と隣人の間で、明確な事件が起きていたのだとしたら、
それは売主が正直に言うべき事で有って、
仲介業者が個人的トラブルまで調査できるかは、甚だ疑問でもあります。

契約解除を行うとすれば、どちらかと言いますと
売主の虚偽の説明による、錯誤による契約無効(民法95条)を主張し、
且つ実損が生じれば損害賠償請求を行った方が良いかも知れませんが、
それも可能かどうかは交渉若しくは法的手続きをしてみないと解かりません。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　事故告知の責任と契約解除について

東京・30代・男性
中古マンション購入の契約を行い、手付金を支払いました。
ローン審査なども順調に終えたのですが、突然、先方の仲介会社から連絡があり、
完成前だが、１０年前にそのマンションから飛び降り自殺があったと知らされました。

当時、お祓いが、説明会が行われたので、売主さんが知らなかったということはありえません。
このことを知っていれば、同じ価格で購入はありえませんでした。

先方からは、そのまま話を進めてほしいと言われましたが、
契約を取り止めたい気持ちでいっぱいです。

このような場合、手付金返却を求めるのは難しいでしょうか。
また、仲介手数料は、そのままかかってしまうのでしょうか。

よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが、
精神的な瑕疵物件に該当するか否かで、考え方は全く変わってしまいます。

マンションの別の階で、且つ１０年経過した物件が、
精神的な瑕疵物件となるかどうかは、非常に微妙な感じも致します。

弁護士等の専門家にご相談されることをお勧め致します。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
突然聞かされた内容に、ショックを受けていたのですが、
落ち着いて解決まで進めたいと思います。

相談内容　シロアリ被害と瑕疵担保責任について

岐阜・女性・６０代
3年半前に小さな鉄骨マンションを請負で1棟購入しました。
今月1階の入居者が退去したので掃除をしていたら白アリを発見。
リビング、キッチンの1方向の壁と床の巾木の内部が被害にあり、
また一部壁の中の木も被害がありました。
施工業者に連絡の上、白アリ駆除業者に駆除してもらい被害部分は修復。
これらの費用は全て施工会社が負担してやってもらいました。
会社は保障期間は完成・引渡し後5年までなので無償で駆除・修復しましたとのことでしたが、
この白アリ被害は瑕疵担保責任の範疇であり、鉄骨の場合は引渡し後10年ではと考えております。
施工会社の言うとおり5年までしか保障されないのでしょうか？　
ご助言お願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが、賃貸マンションにつきましては、
品確法の『住宅』に含まれると思います。

平成１２年４月１日の「住宅の品質確保の促進等に関する法律」
の施行後は、全ての新築住宅に対する１０年の瑕疵担保期間が義務化されました。
新築住宅の請負人または売主は、住宅取得者に対して、
構造耐力上主要な部分（住宅の柱や梁基礎など）や屋根等の
雨水の浸入を防止する部分の瑕疵について、引渡の日から
１０年間その瑕疵を修補するなどの義務を負うことになりました。
然し、これはあくまでも『構造耐力上主要な部分（住宅の柱や梁基礎など）や
屋根等の雨水の浸入を防止する部分の瑕疵』についての保障です。

シロアリ被害については、第三者保証機関の保障約款にもよりますが、
品確法に対応しているはずですから２年までの保障になると思います。
ただし、防蟻処理を行った場合、防蟻施工業者により５年または１０年の保障
をしている所もありますから、その保障期間を確認して下さい。
また、シロアリ被害で請負会社の１０年保障の対象となるケースとしては、
雨漏れ等により二次被害的に白蟻が発生した場合が考えられると思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　購入した中古住宅の雨漏りについて

北海道・女性・４０代
築22年の中古住宅を購入しましたところ、3日目で雨漏りを（窓付近2か所）発見しました。
雨漏り個所を見ると初めて雨漏りをした様子ではありませんでした。
素人判断のためリフォーム業者2社に見てもらいましたところ
すでに何度か雨漏りをしているであろうとの見解でした。
雨漏りを止めるには外壁のサイディングの張替えになり費用も高額です。

購入に際して売主さんに天井やクロスのシミ亀裂などについて尋ねた時
雨漏りはないと聞きましたが、売主さんと仲介業者さんは雨漏りを知っていて
教えてくれなかったのではないかと疑っております。

仲介業者さんに売主さんに確認してもらったところ
引渡し時点では雨漏りはなかったとの回答だそうです。
仲介業者さんは仲介する際、雨漏りはないと聞いているそうです。
売買契約は瑕疵担保責任なし・現状のまま引渡しです。
私が見てもらったリフォーム業者さんは
サイディングに雨漏りの修繕箇所もあり、何度かの雨漏りがある、
私個人では解決できないので第3者に依頼するようにとアドバイスを受けました。

雨漏りに係る修繕費用や私個人で弁護士さんに依頼をする費用はもうありません。
どちらの第3者機関へ依頼すると解決できるでしょうか？
売主さんが認めない雨漏りをどのように立証できるでしょうか？
どうすれば解決するでしょうか？
アドバイスをお願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが、
そのリフォーム業者さんに、
専門家としての所見等を書類として書いて頂き、
過去の修繕跡が解る写真等も撮影して頂き、
それを過去の雨漏りや修繕の証拠として、売主に提出し、

『雨漏りが無い』
と言う売主さんの説明に対して
『雨漏りという重大な瑕疵が有る』
『虚偽の説明を行なった』
『民法上の詐欺による契約である』

http://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC96%E6%9D%A1

と主張し
契約の取消し又は修繕費用の負担を求めては如何でしょうか。

瑕疵担保責任が無いとしても、
民法上の詐欺による契約を主張する事によって、
契約の取消し若しくは修繕を求める事は可能かと思います。

尚、弁護士等の専門家に直接相談する費用の無い場合は、
弁護士会や行政等が行なう無料相談に行かれては如何でしょうか。
場合によっては、弁護士費用・裁判費用も含めて請求する事も
可能かも知れません。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　施工に問題のあった物件に対する対応について

神奈川・40代男性
先日、築2年の中古住宅を個人から購入しました。
しかし、念のため、入居前に中古住宅調査機関の瑕疵検査を行ったところ、
重大な欠陥が見つかりました。
　　
どうやら、設計図上は問題はなく、施工業者に問題があったようです。
具体的には、耐力壁で構造用合板を使用すべきところを
石膏ボードが張られていたり、準耐火構造に必要な施工がされていなかったりなど、
建築基準法的にも完全なる違反で、住むこと自体が危険な状態にあるとのことでした。

そのことを売主（個人）に伝え、修理費用、
および、住めない期間の保証などの損害賠償を請求したところ、
　　「今回の売買契約で使用したFRK（財団法人不動産流通経営機構）標準契約の
　　　瑕疵保証範囲が、
　　　『1.雨漏り、2.シロアリ、3.構造上重要な部位の木部の腐食、
　　　　4.給排水管の故障』だけを、売主が責任を負うものであり、
　　　また、上記4つの問題であっても、修復の請求以外の損害賠償の請求は
　　　できないことになっている」
　　という理由で、買主側の対応してくれ…との連絡がありました。

納得がいかないので、弁護士の無料相談に行ったところ、
　　「建築基準法に準拠していない建物は、そもそも『住居』とは呼べず、
　　　不動産売買契約が履行されていない状態とされるため、
　　　本契約の条項を適用せずに、通常の民法上で定められている
　　　損害賠償の請求をしてよいのでは？」
　　と言われました。

基本的に、弁護士の見解をそのまま売主に伝えようと思うのですが、
一般的には、契約書上の4つの瑕疵範囲に入らない今回のような欠陥について、
賠償請求できるものなのでしょうか？
それとも、売主の主張の通り、
買主側（つまり私）が全て負担することになるのでしょうか？

お手数ですが、プロの事業者の方のご意見を頂けますと有難いです。

□■アドバイス

私見ですが、一般消費者同士の個人売買のようですから、
基本的には契約書の内容に従って解決すべきでしょう。
瑕疵担保責任についても、当然、契約書の内容の通りだと思います。

　　弁護士が言っているのは、
　　　・民法の債務不履行を理由とした契約解除（民法541条）、
　　　　もしくは、損害賠償請求（民放415条）を行ってはどうか？
　　と言うことだと思います。

これは瑕疵担保責任とは違いますので、契約自体の履行に関する問題です。
住むことができないということは、契約の目的を履行できない訳ですから、
契約の解除なり、損害賠償請求をすることは可能かも知れませんね。
しかし、実際には、交渉が決裂すると裁判となるでしょうから、
最終的には裁判官のみが判断できることになると思います。

もう一点、住宅品質確保促進法で新築住宅には10年の瑕疵担保責任期間があります。
基本構造部分（基礎、土台、床、柱、壁、斜め材、小屋組、横架材、屋根、および、
雨水の侵入を防止する部分）については、施行業者に10年間の瑕疵担保責任があります。
もし、売主と協力でき、施行業者が今でも営業中なのであれば、
この施行業者に改修工事の費用負担を求めることも可能かと思います。

いずれに致しましても、個人交渉で解決するのは難しいのではないかと思います。
個人間で交渉するよりも、弁護士等の専門家にお願いする方が良いのではないでしょうか？

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご連絡が遅くなり、申し訳ありませんでした。

弁護士の方も同様のことをおっしゃっていました。
ただ、できるだけ民法上の瑕疵で処理したいと思っていたので、
FRKに直接、問い合わせをしてみましたところ、
　　「今回使用したのは個人売買の定型書式であり、売主が個人ということで、
　　　賠償に一定の制限をする内容ではあるものの、
　　　一般的な瑕疵の扱いに関する規定であり、
　　　建築基準法違反等の通常想定されないような
　　　重大な問題である場合は民法の瑕疵責任を問うことが可能である」
とのことで、実際、耐震強度偽装の物件など、
契約に免債条項があっても、契約解除ができるらしいです。

いずれにせよ、今回の欠陥が居住できないほどの重大な問題であることを、
裁判等で認めさせなければならないことに代りはないのですが…。

10年の瑕疵担保責任に関しても、弁護士の方に確認してもらい、
　　　●今回のような施工に問題があった場合は、不法行為責任として、
　　　　施工管理者に損害賠償を請求できるということ（売主に協力を求めなくてもよい）
　　が分かりました。
　　
（数年前に最高裁で判例が出てから、中古住宅の売買であっても、
　これを根拠に勝訴する事例が多数出ており、請求すれば、99％勝てると、
　その弁護士の方はおっしゃってました）

確認申請書を見たところ、建築主の会社の建築士が施工管理者となっており、
建築主もそれなりに大きな会社であるため、「訴訟で敗訴→自腹で修繕」
という最悪のシナリオは免れそうです。

現在、売主か建築主かどちらに請求するかは未定ですが、
個人で交渉するのは危険だと思いますので、ご忠告に従い、
弁護士に仲介に入ってもらう形で調整します。

ご返信どうもありがとうございました。

相談内容　瑕疵担保責任について

福岡・40代男性
このたび、建築条件付土地を購入することになり、
土地売買契約書を交すことになったのですが、
その中の瑕疵担保責任に関する以下の条文に疑問を感じました。
なお、売主（甲）は大手の住宅メーカーです。

　　「本物件に隠れた瑕疵があるとき、またはそれにより毀損を生じたときは、甲は
　　　引渡から2年間に限り民法第570条に定める瑕疵担保の責を負うものとします。
　　　但し、乙がその事実を知ったときから1年を経過したときは、甲は引渡から2年
　　　以内といえども、瑕疵担保の責を免れるものとし、また天災地変、その他不可
　　　抗力等、甲の責に帰すべからざる事由により生じた毀損等の場合および地盤の
　　　瑕疵、地下埋設物については、甲は瑕疵担保の責に任じないものとします」

上記は前段で、
　●隠れた瑕疵があるときは、瑕疵担保の責を負う
としながら、後段の終りで、
　　　
　●地盤の瑕疵、地下の埋設物については責に任じない
としており、
「じゃあ、一体、どういう場合なら責任をとってくれるの？」
という感じです。

なにぶん、土地の売買は始めての経験であり、
土地も工場の跡地であるらしいことから、地下の状況もわからず、
このような文言があると不安です。
　　そこで、
　　　●こういう契約条件は一般的なのか？
　　　●また、交渉によって変えさせることができるのか？
　　について、アドバイス、よろしくお願い致します。

□■アドバイス：１

私見ですが、ご指摘の通り、
この瑕疵担保責任の条項には若干の問題がある様に感じます。
　　
「工場跡地であることを知っている」ということになりますと、
業者としての調査責任、および、地盤改良責任は当然生じるものと思われます。

土壌調査、および、土壌改良工事後の瑕疵担保責任の特約であれば、
若干は理解できるのですが、もしそれらが行われていなかった場合は、
　　　
　　　●その土地に土壌汚染等の問題が生じる可能性が充分あることを知っていて、
　　　　瑕疵担保責任を逃れる特約を締結した
とも
解釈されるのではないでしょうか。
その場合は、民法第572条により、その特約は無効になる可能性も否定できません。
　　
そもそも、
　　　●地盤の瑕疵、地下埋設物については、甲は瑕疵担保の責に任じない
という様な
条項を入れること自体に不自然さを感じてしまいます。

　　
過去はさておき、現在では工場跡地においては土壌汚染調査や地盤調査を行うのは
常識ですから（開発行為時に指導され、土壌汚染対策法等の法的、または自主的に
行うのが一般的）、不安であれば、その調査結果の資料の提示を要求された方が
宜しいかと思います。

もし、工場跡地で土壌汚染調査を行っておらず、かつ、その様な特約条項を入れる
業者は、大手（？）といえども、信頼性に欠けると思いますので、購入に関しては、
納得できないのであれば、再考された方が良いかもしれません。

（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：２

売主は大手の住宅メーカーとのことなので、
宅地建物取引業者ということでよろしいでしょうか？
売主が宅建業者であれば、「但し…」以降の後段は、
宅建業法40条により、無効になります。

（北杜宅建センター・萩原さん）

■□相談者より

涌井様、萩原様、早速のアドバイス、ありがとうございます。
宅建業法第40条では、民法の規定よりも買主に不利な特約をすることはできず、
無効になるのですね。安心しました。

現実的には、土壌汚染調査等の資料の提示を要求したところ、
「宅地健康診断報告書」の写しを提示してきたこと、
また、損保会社との間で地盤保証に関する契約を結んでいる
との説明があったことから、契約に踏み切りました。

今回の件に関しては、大手といえどもこと契約に関しては
疑問符（？）がつくことを実感致しました。
売買契約書や重要事項の説明についても、担当者は宅建取引主任者証を提示して
説明を始めましたが、突っ込んだ内容を聞くと全く答えられないだけでなく、
明らかに態度が悪くなるなど、不審を抱きましたが、同席した営業の方が
素早く動いてくれて、要求する資料を揃えてくださったので、
契約することにした次第です。

あらためて、適切なアドバイス、ありがとうございました。

□■アドバイス：３

私見ですが、地下埋設物等の汚染物質については、
業法とは別の問題と考えた方が宜しいかと思います。
恐らく、瑕疵担保責任は2年間の期間となっていると思われるのですが、
それですと、2年間を経過した後に、地下埋設物や汚染物質が出た場合、
瑕疵担保責任は逃れるということになり、売り主業者は責任を負わなくて済む…
ということになってしまいます。

一般消費者は、業法よりも厳しい消費者契約法で保護されていると思った方が
良いかと思います。

それと、地盤については、近年の判例では、建設会社・設計者に
調査責任があるとされています。
つまり、一般的には、その土地に建物を建てて良いかどうかの判断は、
設計士・建設会社が判断すべきということになっています。
これは、品確法の10年の瑕疵担保責任の義務の関係とされているのが一般的です。

今回の場合は、土地の売主と建設会社が同じようですから、
地盤調査の保険に入っているのでしょうが、はっきり言いますと、
この保険の中味をみないことには、安心かどうかは、はっきり言えません。

　　ですので、
　　　・保証期間（通常は10年）
　　　・保証限度額
　　　・対象となる物件
　　などを、よくご確認いただく必要があります。
　　
元は生産物賠償責任保険なのですが、地盤調査会社に支払われる保険が
一般的なのですが、近年では地盤調査会社に責任があるという判例は殆んどありません。
そこで、建設会社に直接支払われる保険の方が安心ということになる訳です。
この点についても、ご確認された方が宜しいかと思います。

もうすでにご契約されたということですが、
知識として知って頂くのも宜しいかと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様　再度のアドバイス、ありがとうございます。
消費者契約法は、不動産取引を含め、すべての消費者契約に適用され、
たとえ民法の規定とが競合しても優先して適用される、ありがたい法律なのですね。
でも、私自身、もう少し賢い消費者になる必要がありそうです。

保険については、「地盤保証証書」なるものを取り寄せてみたところ、
住宅メーカーの保証連合体と損保会社との契約で、
私の契約した住宅メーカーは、その保証連合体の登録会員となっているようです。
保障期間は10年で、保証限度額は5,000万円（累計保証限度額は1年間で5億円）です。

対象となる物件は、第4条（保証内容）の中に、
　　「…地盤調査または地盤補強工事の結果に起因して、本保証証書記載物件の地盤
　　　の不同沈下等により当該建物が損壊した場合、損壊した建物及び地盤の修復工
　　　事を行ない…」
とあり、地盤が原因で建物が損壊する場合の保証を想定し、
地下埋設物や汚染物質については全く触れられていません。
　　
この点について、
（宅建取引主任者はあてにならないので）営業担当に質問したところ、
　　　●契約上は、やはり、地下埋設物については、瑕疵担保の責に任じられないが、
　　　　工場跡地であることから、事前にボーリング調査を実施して、異常が無いこ
　　　　とを確認していること
　　　●また、仮に地下埋設物が出てきて司法の場で争うことになった場合でも、消
　　　　費者である私が一方的に損をするとは考えられず、その場合でも会社として
　　　　誠意を持って対応させていただく
との言質（？）を得ましたので、これを信用するしかなさそうです。

□■アドバイス：４

消費者契約法は、購入者が一般消費者である限り、
不動産売買においても摘要され、民法・宅建業法の不備な点を補っています。

保険については、はっきり断言はできませんが、その内容であれば、
問題ないかとは思います。

地下埋設物＆汚染物質についてですが、
　　　●契約上は、やはり、地下埋設物については、瑕疵担保の責に任じられないが、
　　　　工場跡地であることから、事前にボーリング調査を実施して、異常が無いこ
　　　　とを確認していること
　　
については、消費者契約法で充分対抗できるかと思います。
工場の跡地で、フェーズ3調査までやっているのですから、
危険性は充分認識していたということになるかと思います。
フェーズ1の調査で汚染や埋設物の危険性があると診断されたのだと思います。
ですから、フェーズ3によるボーリング汚染調査を行ったのでしょう。
その次のフェーズ4は汚染除去・浄化対策となります。

また、
　　　●また、仮に地下埋設物が出てきて司法の場で争うことになった場合でも、消
　　　　費者である私が一方的に損をするとは考えられず、その場合でも会社として
　　　　誠意を持って対応させていただく
については、
実際に社会的に問題になる程の埋設物や汚染物質が出た場合、司法の場で争うのは、
住宅メーカーと工場を経営していたその土地の前所有会社になると予想されます。
その営業の言う誠意というのは、あまりアテにはなりません。

住宅メーカーはどのような特約を入れようが、フェーズ3まで行った工場跡地については、
埋設物や汚染物質については逃げられないとは思います。
ですから、どうしても工場の経営を行っていた元の所有者と争うことになる確率が高い
のですが、その場合、分譲地の購入者は待っているしかありません。
汚染除去・浄化対策には莫大な費用がかかります。責任のなすりつけ合いになって、
裁判でも、なかなか時間がかかってしまいますし、責任の所在がはっきりしても、
倒産等によって、費用が出ないことも予想されます。

今回はフェーズ3まで行って、フェーズ4まで行わなかったと思われますので、
フェーズ3では異常は見られなかったのだと思います。
（この点はご確認下さい。フェーズ4を行っているのであれば、ほぼ安心と言えるでしょう）
しかし、フェーズ3も敷地の全てで行う訳ではありませんし、
フェーズ4を実際に行うとなると数千万～数億円の費用が必要となります。
そのため、不安があるからこそ、あのような特約を入れたとも考えられます。

不安を煽る訳ではありませんが、大手の一営業マンが言うことは、
あまり信用なさらない方が良いでしょう。
何かあっても、「その営業マンが個人的に発言したこと」と言われますし、
問題が発生したら、首を切るか、遠くに転勤させて終ってしまいます。
大事なのは、営業マンよりも、その会社の経営方針かと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、度重なるアドバイス、ありがとうございます。
今回、衝動的に土地購入に至った経緯については、
普段は石橋を叩きすぎるくらい慎重な自分にとって、信じられない行動です。
特に、不動産のような高額の買い物をする場合、最初から涌井様のような
専門家の意見を伺いながら検討すべきでした。今後とも、私のような
不動産売買ど素人にも救いの手を差し伸べていただけますよう、
ご繁栄とご活躍をお祈り申し上げます。

相談内容　構造上の欠陥による契約解除について

千葉・30代男性
はじめまして。中古住宅の売買契約に関してお教え下さい。
築2年の3階建て住宅を購入しようと思い、手付金を支払いました。
その後、3階建てということもあり、構造上不安があったので、
知り合いの工務店の方に床下、屋根裏の小屋組み等をチェックしてもらいました。
　　
その際、小屋組みの梁の部材寸法が足りないため、部材同士が接合されず、
金物（羽子板ボルトと厚さ3mmの板）だけで接合されている箇所を発見しました。
その他、火打ち材（金物）がボルト接合のみで釘打ちされていない箇所や、
屋根の垂木に釘が外れて打たれている箇所等も発見されました。

売主が施工業者と交渉し、欠陥部分は補修させると言っていますが、
手抜き工事をした施工業者を信用できません。
　　（小屋組みの梁の接合していない部分に関しては、施工業者も欠陥を認め、
　　　補修をするとのことです）

　しかし、仲介業者は、契約書の「瑕疵の責任」の範囲が、
　　　1.雨漏り
　　　2.シロアリの害
　　　3.建物構造上主要な部位の木部の腐食
　　　4.給排水管の故障
　の4点となっているから…ということで、
　　「契約を解除したした場合、手付金は戻らない」
　と言っています。
　さらに、
　　「8月25日までに契約を解除しないで、その後の解除となると、
　　　手付金だけではなく、違約金の支払い義務が生じる」
　と、仲介業者から言われています。

9日後の8月25日までには欠陥部分は修復できないと思いますし、
修復できたとしても妥当な修復かチェックする時間がありません。
これを理由に契約の解除をした場合、
さらに手付金の返還を求めることはできるでしょうか？
それとも、手付金は戻らないのでしょうか？
お教えください。宜しくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、
売主が宅建業者の場合の瑕疵担保についてはかなり厳しいのですが、
売主が一般消費者の場合の瑕疵担保責任については、
契約書に従うのが一般的かと思います。
その欠陥部分（？）が、契約の目的の達成ができるのか、
できないのかによっても変るのではないでしょうか？

ご相談内容を読むと、判断も難しく、
かなり揉めそうな内容になるかと思いますし、
仲介業者の責任を追及するのも、文章を読んだだけですと、
可能かどうかも判断致しかねます。

市町村の無料法律相談や弁護士等の専門家にご相談された方が良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

アドバイスありがとうございました。参考になりました。
今後は、知り合いの弁護士等に相談したいと思いますし、
購入する方向で話を進める場合は、売主の協力を得て、
施工業者に補修を求めようと考えています。

相談内容　重説に記載された管理費と実際が異なる場合の対応について

東京・30代女性
初めてご相談させていただきます。
中古マンションを購入しましたが、入居後の管理組合からの請求で、
重要事項説明書に記載された管理費・修繕積み立て費に
相違があったことが判明いたしました。

　管理組合の会計の方へ問い合わせたところ、
　　　・重要事項説明書の作成日後の金額改定はない
　　　・そもそも、不動産業者から管理費等の問い合わせは受けていない
　　とのことでした。

不動産業者の確認ミスであると思うのですが、
この場合、不動産業者に、月々の管理費等の差額を、
今後、請求していくことは可能なのでしょうか？
もし、無理な場合、どのような対処方法があるのでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、今回のご相談については、
業法違反、および消費者契約法違反の問題と、
万が一の場合の賠償金の支払い順位保全の問題もあるかと思いますので、
下記の、宅建協会等の無料相談に行かれるか、
東京都の場合は住宅局不動産業指導部指導課へご相談されてはいかがでしょうか？

　　　東京都宅地建物取引業協会
　　　　〒102-0071　千代田区富士見2-2-4　東京不動産会館
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

アドバイスありがとうございます。危うく泣き寝入りするところでした。
早速、住宅局へ相談してみます。
どうもありがとうございました。

相談内容　地中に埋められていたガラに対する責任について

新潟・50代男性
おそらく、7～8年くらい前に建っていた家を解体した更地を購入し、
新築しました。
新築後、ひと段落したところで庭仕事をはじめ、庭を耕作したところ、
以前の建物の「ガラ」が大量にでてきました。
解体業者がいい加減な仕事をして、地中、2～30cmぐらいのところに、
意図して埋めていったように思われます。

全貌はまだあきらかではありませんが、建築用の一輪車で10杯はありそうです。
10cm四方のコンクリートが主ですが、50cmほどのも含まれ、
捨て場所に苦慮しています。

庭を耕作するたびに、頭にきています。
契約書は土地の現状優先となっていますが、
埋められた残骸は隠れた瑕疵にはならないでしょうか？
残骸を売り主負担で引き取ってはもらえないでしょうか？
アドバイス、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが、今回のケースは後述する2通りの考え方がございます。
私的には、どちらかと言いますと、
売買契約の瑕疵担保とみる方が妥当かとは思います。

1.売買契約書の瑕疵担保と言う見方をする場合

　売買契約における瑕疵担保責任の内容は、民法570条に規定されていますが、
　同条は民法566条を引用し、566条の2項で、
　「買主が之を知らさりしときは之が為めに契約を為したる目的を達すること
　　能はざる場合に限り買主は契約の解除を為すことを得其他の場合に於ては
　　損害賠償の請求のみを為すことを得」
　と規定していますので、
　売買契約における瑕疵担保責任としては、契約の解除と損害賠償の請求になります。
　この場合、民法566条で、
　「契約の解除又は損害賠償の請求は買主が事実を知りたる時より
　　一年内に之を為すことを要す」
　と定めていますので、売買契約における瑕疵担保期間は、
　知ったときから1年間です。

瑕疵担保による損害賠償請求権には消滅時効の規定の適用があり、
この消滅時効は、買主が売買の目的物の引渡しを受けた時から進行しますので
（平成13年11月27日最高裁判所判決）、
瑕疵の事実を知ったときから1年間になってはいないが、
目的物の引渡しのあったときから10年間が経過しておれば、
瑕疵担保による損害賠償の請求権は消滅することになります。
　　　
損害賠償として請求できる範囲は、買主が瑕疵を知らなかったために被った
損害（信頼利益）（＝修理費用相当額）に限られております。

　※今回、売買契約に於ける瑕疵とした場合は、
　　その瑕疵の発見後1年以内であれば、損害賠償の請求が可能と思われます。

　
2.解体工事の請負契約の瑕疵とする場合

　この場合は、解体の請負契約書に特約条項等が無い限り、
　民法638条、
　「土地の工作物の請負人は其工作物又は地盤の瑕疵に付ては
　　引渡の後５年間其担保の責に任ず但此期間は石造、土造、煉瓦造又は
　　金属造の工作物に付ては之を１０年とす」
　の地盤の瑕疵に該当するかも知れません。
　　　
この場合は引渡後5年間という期間が定められていますので、
7～8年経過しているということになりますと、
期間経過後となってしまうと思われます。

尚、詳しい事は、弁護士等の専門家にどの条文の適用をするのが妥当か
ということを含めて、ご相談された方が宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早速のアドバイスありがとうございます。
こんなことは売り主に全く相手にされないだろう…と、
あきらめモードに入っていたので、とても参考になりました。
まず、仲介の不動産会社に現状を話してみます。

相談内容　購入住宅の電波障害について

千葉・20代女性
はじめまして。先日、建売住宅を購入したものです。
TVのアンテナの引き込みのため、電気屋さんに相談をした際、
この地域が難視聴エリアであることが発覚しました。
　　
不動産屋では、CATVではないと写りが悪いことなど全然聞いておらず、
CATVではアンテナに比べて、費用が倍近く変ってしまいます。
このような場合、何か対策などできないのでしょうか？

□■アドバイス

例えば、建物や鉄塔などが原因になっている難視聴エリアの場合、
その持ち主が共同アンテナなどを用意している場合もあり、
山などの地形的な原因になっている場合、
自治体が対策の助成を行っている場合もあります。

ですので、まず、自治体などに出向き、
　　　●何が原因になっている難視聴エリアであるのか？
を確認し、同時に、対応策について、アドバイスを受けてください。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

アドバイスありがとうございます。
原因ですが、
　　　●東京電力の送電線施設などの影響で電波障害を受けている地域
とのことでした。
何年か前にこの一帯にCATVのケーブルを導入したとのことですが、
自治体では、現在は特に何も助成などしてないとのことでした。

対応策としては、CATVのテレビ電波障害施設再送信契約があるとのことでした。
ですが、やはり費用が5万円以上かかってしまうようです。
しかも、増幅器の設置をこちらでしなければならず、
CATVに加入した方が工事費が安いというのが現状でした
（チューナーを毎月費用を出して借りる）。

こちらの物件を購入した際の、契約書の重要事項説明書には、
そのようなことは一切、書かれていません。
泣き寝入りするしかないのでしょうか？

□■アドバイス：２

原因が送電線による電波障害であれば、地上波デジタル放送への
切り替えに伴って、解消される可能性もあるかと思われます。
詳細につきましては、ご自身で調べてみてください。

なお、重要事項説明書への記載につきましては、
記載義務については分かりませんが、記載されて然るべし内容だと思われます。
ですので、まず、不動産業者に確認と、あなたの要求（費用負担？）を伝え、
交渉されるのも方法です。

また、話し合いが平行線の場合は、
法的に貴方の主張が通せるかどうかの確認も含め、
話し合いの間に入っていただける可能性のある消費生活センターなどに、
ご相談されると宜しいかと思われます。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

こんにちは。お返事が遅くなり、すいませんでした。
消費生活センターに相談しましたところ、やはり、日常生活上に必要な物に対して、
そのようなことがある場合は伝えなければならない義務があるとのことでした。
　　
旦那に、不動産屋に連絡してもらったのですが、
「自治体の町会長がアンテナがたっているので、お金がかからず、
　アンテナが引けるとのことを言ったので、問題ないと思った」との一点張りでした、
　　
その後どのように動いたらよいのかわからず、そのままになっております。
どうしたらよいのでしょうか？

□■アドバイス：３

地上波デジタルなどについては、ちゃんと調べましたか？
貴方自身で、どうしたらよいのかを、調べて、考える努力をしなければ、
解決には近づかないと思いますが…。

まず、貴方が要求することを、きちんとまとめてください。
売買契約そのもの解約なのか、補償の要求なのか…などです。
そして、その要求を業者が飲まないのであれば、
消費生活センターに再度出向いて、結果報告し、
間に入って交渉してもらうというのも方法です。

相談内容　中古マンション購入時の説明義務について

神奈川・40代女性
2月中旬に手付をうち、3月末日の残金支払い、同時に物件引渡しという予定で、
中古マンション（築23年・7階建ての7階部分）の売買契約を結びました。

そこで、3軒のリフォーム業者に見積りを依頼したところ、
全く汚れていなかったので張り替えるつもりのなかった
6畳間のフローリング材について、各業者から、

「管理規約によって、2階以上で使用してはならないとされている安価な素材」
だとの指摘がありました
（これは売主が入居中になされたリフォームであることは確認してあります）。

さらに、管理組合にリフォーム届を提出しに行った際、
「2年以内（確実な着工期は未定）に、専有部分も含めた
　マンション全体の給排水管工事が予定されており、
　専有部分については、1戸あたり100万円を超える負担が必要だ」
と聞かされました。

このような規約違反の安価な床材でのリフォームや、
給配水管工事の予定や費用についての説明は、
契約にあたり、一切ありませんでした。
　　
売主もしくは仲介業者に、どのような要求や異議申し立てができるでしょうか。
ご相談申し上げます。

□■アドバイス

私見ですが、大事なことは「あなたがどの様にしたいか」だと思います。
まず、貴女の主張というか、要求内容を決めてから、
その要求が可能かどうかを検討する方がアドバイスし易いのですが…。

　例えば、
　　　●2年後に100万円を超える負担があることを知っていれば、
　　　　契約はしなかったので、契約を解除するとともに、
　　　　説明不足による違約金を請求したい
　　とか、
　　　●リフォームのうち、管理規約違反の
　　　　フローリング材の張替えを負担して欲しい
　　とか…。

とにかく、貴女がどうしたいのかによって、その要求が
可能であるかどうかを検討してみるということになろうかと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

御助言、ありがとうございます。
私が要求しようと思っていること…と言うか、
この程度の要求はしても良いのではないか…と考えていることをお話しします。

●フローリングの張替え費用に対する要求　⇒　「全額の売主負担」

全額、売主の負担とするよう要求するつもりです。
売主はその部屋を物置にしていたため、日常生活には利用されることが無く、
従って、階下に生活音が響くことも無かったのだろうと思われますが、
私にとっては日夜常用の仕事部屋となります。

また、仲介業者から、
「マンションの2階以上のフローリング材には、
　通常、LL4５以上の素材が要求されている」
と教えられたのは、売主立会いの元、初めて室内を見せてもらった時であり、
「そのルールはこのマンションにおいても妥当する」
と言われたのもその時でした。
そして、規約違反の安価な素材が使われていることは、
2軒のリフォーム業者の営業マンによる見積もりの後、
3軒目の業者がよこしてくれた、
現場での作業者も兼ねる営業マンの指摘で、初めて判りました。
　　
●2年後の給排水管工事費用に対する要求　⇒　「半額の売主負担」

契約時に知らされていれば、少なくとも代金の減額交渉はしていました。
もっとも、上記費用について重要事項説明義務違反（？）が成立し、
それが仮に解除事由にあたるとしても、私としては、
予想される費用の半額の負担を要求するに留めようと考えています。
　　　
なお、工事の時期と費用については、住人に対して、
昨年の4月に交付された「管理組合総会議案書」に明記されており、
私の手元にある「議案書」は仲介業者から頂いたものです。

まだまだ説明不足のところもあるかとは思いますが、
御助言をいただければ、ありがたく存じます。

□■アドバイス：２

私見ですが、それほど、酷い要求とは思われ無いのですが…。
まだ、引渡前の段階のようですから、
貴方の要求を業者にぶつけてみたらいかがですか？

手付金の金額によっては、倍返しの解約になるかも知れませんね？
また、給排水管工事費用の半額の売主負担については、
重説違反とはちょっと違います（重説違反は業者に対する請求になりますので…）。
重説の不備を理由に、業者にプレッシャーをかけて、
売主との値引き交渉を要求することは可能かも知れませんが…。
業者に対する手数料の減額、もしくは支払い拒否の交渉となるでしょうね。

交渉は、相手の出方も予想しつつ、慎重に、かつ、大胆に行って下さい。
引き出す結果より、最初は大きな要求を出すのも、交渉の手段ですから…。

とりあえず、交渉して揉める様であれば、再度、ご相談下さい。
それと、残金支払いからの控除というか、減額交渉ということになろうかと
思いますので、残金の支払いにつきましては、交渉の過程をしっかり記録した上で、
結果が出るまで引き伸ばすのもありだと思います
（ただし、支払い期日の遅延による契約違反とならないように注意して下さい）。
　　
残金精算期日には、要求金額を差し引いた分だけを支払っておく
というのもありかも知れませんね。

なお、法的なことについては、ある程度は研究なさっているようですから、
今回は割愛させていただきます。
（高原開発・涌井さん）

相談内容　瑕疵物件に対する仲介業者の責任について

神奈川・30代女性
今年、家の新築のため、土地を購入しました。
この土地には造成時に新設した擁壁があります。
擁壁について、「役所の検査済証があるから安心です」と仲介業者に言われ、
購入を決めました。
しかし、その後、擁壁のひび割れ等を発見し、不安に思い、
役所に出向いて検査について調べたところ、擁壁を造る際の地耐力の計算ミス、
および、水抜孔の数が足りないことが判明しました。
売主は、最近になって、やっと責任を認め、追加工事等に応じてくれましたが、
この場合、仲介業者には、なんの責任もないのでしょうか？

□■アドバイス：１

私見ですが、工事完了後、5～10年以内の場合において（条文参照）、
仲介業者は、この様なケースの場合は、
瑕疵担保責任を積極的に売主及び施行業者に問う
（売主や施行業者を追い込む）立場にあるべきであると思います。
それこそが、仲介業者としての責任でしょう。
もし、その責任を色々言い訳して回避するのであれば、
売主と仲介業者は、一連托生と取られ、
賠償責任を追及されても、文句は言えないと思います。
※一番の責任は工事請負人＝土建屋にあります。

　　以下、民法の参考条文です。

　　（請負人の担保責任の存続期間）

　　　第六百三十七条　前三条の規定による瑕疵の修補又は損害賠償の請求及び契約
　　　　　　　　　　　の解除は、仕事の目的物を引き渡した時から一年以内にしな
　　　　　　　　　　　ければならない。
　　　　　　　　　２　仕事の目的物の引渡しを要しない場合には、前項の期間は、
　　　　　　　　　　　仕事が終了した時から起算する。

　　　第六百三十八条　建物その他の土地の工作物の請負人は、その工作物又は地盤
　　　　　　　　　　　の瑕疵について、引渡しの後五年間その担保の責任を負う。
　　　　　　　　　　　ただし、この期間は、石造、土造、れんが造、コンクリ―ト
　　　　　　　　　　　造、金属造その他これらに類する構造の工作物については、
　　　　　　　　　　　十年とする。
　　　　　　　　　２　工作物が前項の瑕疵によって滅失し、又は損傷したときは、
　　　　　　　　　　　注文者は、その滅失又は損傷の時から一年以内に、第六百三
　　　　　　　　　　　十四条の規定による権利を行使しなければならない。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご返信、ありがとうございます。
確かに、一番の責任は売主、および施工業者にあります。
この責任を追及するにあたって、仲介業者に協力を求めた当初、
疑義の理由について説明したところ、
　　「土地の専門家ではないから分からない（瑕疵といえるかどうか判断できない）」
と言われ、積極的に相手に向けて
アクションを取るということはしてもらえませんでした。
役所が検査での見落としを認めるまでは、
瑕疵と認めないというスタンスだったようです。

その後も、売主側との連絡は仲介してくれましたが、単なる伝言係。
こちらから連絡しないと、状況報告もしません。
何の役にも立たなかったのに、「責任は果たした」と言われ、納得がいかず、
質問させていただきましたが、法的には確かに責任は無いようですね。

仲介業というのは、単なる土地建物取引手続き代行業ではないので、
売った物件に対して、売主責任に準ずる責任が、
何かしらあるのでは…と思いましたので、質問させていただきました。
ありがとうございました。

□■アドバイス：２

正確には全然違うのですが、イメージとしては、お見合い結婚の時の仲人さん。
結婚相手との間に入ってくれますが、じゃあ、その相手に問題があった場合、
全て責任を追う必要があるのかと言えば、そうじゃないですよね？

貴方の今回の仲介業者さんは、決してよい仕事をしたとは言えないでしょう。
なぜなら、すでに、貴方との信頼関係は崩れておりますので…。
また、その仲介業者さんは「貴方側に立つべき相手」ですから、
仲介業者さんの信頼度を重要視しなかった（物件優先、ブランド優先…など）
ことにも、原因はあるかと思われます。
　　（今回の場合、間に入って、積極的に対応される仲介業者さんもいらっしゃいま
　　　すし、そういう仲介業者さんを探すことこそ、大切だと思います。
　　　「うちは土地の専門家じゃないけど、知り合いに相談して調べてみますね！」
　　　と言って、動いてくださる業者さんも、あるでしょう）

なお、仲介物件で問題が発生した場合、
売主ではなく、仲介業者さんを責めるように問いただすと、
おそらく、その仲介業者さんは、法律的な責任の範囲内で対応し、
自らを正当化することになると思います。
しかし、「きちんとした仲介の仕事」、つまり、売主を問いただすために
動いてもらうように要求すれば（＝「一緒にお願いします」というような感じで、
お願いすれば）、色々と行動をおこしてくれることもあると思います。

今回の場合、裁判で責任を取らせるということは大変だと思われますが、
反面、協力の申し出に対しての応対が悪かったようですので、
その点について謝罪などを希望されているのであれば、
まず、改善要求として、
　　　●担当者ではなく、本部に対して、
　　　　書面にて、貴方が感じた問題点を申し入れてみる
　　というのも、方法の一つかと思われます。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

ご意見、ありがとうございます。私たちとしても、当初は、
ご協力をお願いしたいという立場でお願いしてきました。
大手の業者で、関係の不動産販売、デベロッパー部門もあるので、
関係部署に地耐力や構造の観点からみた判断なり法的判断ということで
専門的な意見を求めました。
ところが、優先順位が低いと言われ、
結局は明確な意見を聞かせてもらえませんでした。
もちろん、そこには、明確な判断を下すリスクを慮る配慮があったと思います。
目に見える形での責任を取らずとも、何らかの謝罪は欲しいところですが、
それすらも無いという状況です。
たまたま、少し前に本部からのアンケートが送られてきたので、
状況を訴えましたが、なにも回答はありません。
テレビＣＭなどは良く作っていますが、その程度の会社と思います。
自分の身は自分で守るしかないですね。

相談内容　「隠れたる瑕疵」の範囲について

千葉・30代男性
築20年のマンションを購入しました。
入居後、風呂場の掃除をして気付いたのですが、上部構造と
下部構造の継ぎ目のコーキングがほとんど無くなっており、
一部、化粧板（？）がめくれ、下地の木製部分（おそらくベニヤ）が
見えているところがあります。
上部構造は、下地が木で、そこに防水の化粧板が貼られて、
下部構造（FRP）との継ぎ目がコーキングされています。

下見の際は、この継ぎ目の部分がかなり汚れていた上、
カビが生えており、コーキングが取れていることや
下地が見えていることに気が付きませんでした。
当然、下地が見えている部分は水が当たると濡れてふやけたような
感じになりますし、この部分から水が入り、階下への水漏れに
繋がるのではないかとも思います。

これは「隠れたる瑕疵」として、売主へ補修を依頼できますでしょうか？
それとも当方の確認不足として、自費での修繕となるのでしょうか？

□■アドバイス：１

私見ですが、瑕疵担保責任につきましては、
　　　1.売主が業者の場合は、2年以上。
　　　2.売主が一般人で、業者は仲介のみの場合は、
　　　　特約条項がある場合は、その特約に従う。
ということになります。
なお、瑕疵とは言えるでしょうが、「隠れたる瑕疵」とは言えないと思います。
実際に水が漏れていて、床下の垂木等が腐っている場合は、
「隠れたる瑕疵」と言えると思います。

とりあえずは、契約書の瑕疵担保の条項を良くご確認下さい。
その内容によって、かなり請求できる範囲が変る可能性がございます。
なお、コーキング程度であれば簡単だと思います。
また、化粧版の張替えも、現場を見ないと正確とは言えませんが、
それ程、費用や手間が必要な修復とは思えません。
素人でも修復できる程度だと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早速のご回答ありがとうございます。
昨夜、重要事項説明書を確認したところ、「隠れたる瑕疵」に関して
売主の責任範囲となるのは、
　　　・雨漏り
　　　・白あり
　　　・給排水設備
の3点のみなので、「隠れたる瑕疵」には該当しなさそうです。

ですが、瑕疵と言えるのであれば、付帯設備の方で売主さんから
風呂場については、「故障等『無』」となっています。
経年による性能低下やキズはこの限りではないとありますが、
付帯設備の方で補修を依頼することはできますでしょうか？

何社かで見積りを取れば、変ってくるかもしれませんが、
化粧版の張替えは、洗面台の水漏れ修理にきた業者さんに尋ねたところ、
全面張替えとなり20～30万円くらいかかりそうとのことでした。
化粧版が防水仕様なので、テープがうまく貼れないとのことです。

□■アドバイス：２

私見ですが、瑕疵担保の対象外の場合は、かなり難しいかも知れません。
特に、現況売買の場合、補修の請求はかなり難しいと思います。

業者間でも結論の出ていない問題の一つが、
　　「築後、十数年を経過した中古物件の売買後、
　　　経年変化を原因として水漏れ等があった場合、
　　　隠れた瑕疵にあたるとして、売主は瑕疵担保責任を負うかどうか」
ということです。
ご質問の内容は「水漏れ」よりも、更に軽度の瑕疵と思われますので、
より一層請求は難しいのでは…と思います。

また、コーキングの剥がれや、化粧版の痛みが
「重要事項」に該当するのかも疑問があるといえますし、
物件の経年変化と購入価格の関係もあるでしょう。
簡単に「請求できます」とは言えないのが実情だと思います。

あまり、お役に立てず申し訳ございません。
他のアドバイザーの方の、より良いご返答をお待ち下さい。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス３

涌井様以上の回答はできないのですが、おそらく類似例が多くあると
思われますので、過去にそのような相談を解決された実績のあるだろう機関に、
ご相談なさるのも、一つの方法だと思います。

　　　●自治体の消費生活センター
　　　　 http://www.kokusen.go.jp/

　　　●地元の宅建協会などの主催する無料相談
　　　　 http://www.zentaku.or.jp/

そのほか、事前に法律的な知識を得るために、
　　「自治体などの無料法律相談」
または、
　　 http://fudosan.jp/database/houritsu.html
のリンクにあるような法律の専門家の無料相談などで、
アドバイスを受けておくことも有意義なことかと思われます。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

涌井様、前野様、ご回答ありがとうございました。
特段もめるつもりはありませんが、まさかカビや汚れの下が、
これほど酷くなっているとは思わなかったものですから…
（状況を伝えるのに、画像が掲載できるといいですね）。

築20年ということもありますので、ユニットバスの交換も検討してみます。
その際、床が水漏れで傷んでいた場合には「隠れたる瑕疵」として
対処していただこうと思います。
「隠れたる瑕疵」の責任期間が3ヶ月でしたので、
どうせ交換するなら早めにと思っております。

相談内容　契約時の口頭説明とは異なる現況について

千葉・20代女性
建売の新築一戸建ての売買契約をしました。
契約時には気づかなかったのですが、敷地内に線路の「土留め」がありました。
契約時、売買契約書、重要事項説明書の読み合わせを不動産会社としましたが、
　そのときには、
　　　●自分の土地が「土留め」の地面から出ている部分から
　と、口頭で確認しました。
また、上記二種類の書類には土地内に
「土留め」があるとは明記されていませんでした。

ところが、家に帰り、読み合わせをしなかった書類に目を通したり、
不動産会社と物件の傷チェックをしに行ったときに、
自分の土地が「土留め」を含んだ土地であることが判明しました。

これについて不動産会社に問い合わせたところ、
契約時に確認しなかった私達買い手の不備との一点張りでした。
この場合、買い手の私達はどう考えればよいのでしょうか。
泣き寝入りでしょうか。

□■アドバイス

私見ですが、
「契約時に確認しなかった私達買い手の不備との一点張り」
は、業者の責任逃れと思われます。
重説や契約書に、土留めについて明記してないとのことですから、
業者の説明不足と思われます。

具体的対応ですが、お近くの行政の行っている無料相談、
もしくは消費者生活センターにご相談なさるか、
　　　（社）千葉県宅地建物取引業協会・全宅保証千葉本部
　　へ連絡し、無料相談を受けるか、または、
　　　千葉県県土整備部建設・不動産業課・不動産業室
　　へ相談してみるのが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井さん、どうもありがとうございます。
今日、主人が県庁の建設不動産業課に相談したところ、
不動産会社と話し合って折り合いがつかなければ、
弁護士を間に立てるように提案してもらいました。
千葉県宅地建物取引業協会に問い合わせたところ、
今日は担当の方が不在とのことで、後日相談することになりました。

相談内容　水漏れに対する売主の対応について

東京・30代女性
建売住宅を購入し、引越して2ヶ月になります。
2階にキッチン、3階にお風呂、洗面所、洗濯機置き場があります。

先日、シャワーを浴びてる時、キッチンの方の天井から水漏れが発生しました。
天井のダウンライト（ライトが埋め込め式）の隙間から水がポタポタ落ちてきた
感じです。

天井から水がたれてくるのは、これで2回目（1回目は3日前）であり、
3階で水を使うと必ず水が落ちてくるわけではないようです。

すぐに工務店、売主に電話をかけましたが、つながらないため、
留守番電話の方にメッセージをいれました。
翌日、何の連絡もないので、こちらからまた再度連絡しましたが、
すぐに対応してくれませんでした。
そこで、
　　「こちらで他の業者を探して、そちらに請求してもよいですか？」
と言うと、夕方には、お風呂のメーカーの方と水道屋さんが来てくれて、
いろいろとみてくれました。

しかし、3階から水を流し、どこから漏れてるかを、ライトをはずしたり、
手を入れたりしてましたが、原因はわからずじまいで、最後には、
「様子をみてください」と言って帰っていきました。

あまり家のことは詳しくないのですが、天井裏が腐るのでは…と心配です。
また、「何かあったらすぐ対応します」と言っていたにもかかわらず、
売主の今回の対応にも不満があります。

水が落ちてこなくても、どこからか水が漏れてることは確かだと思うんですが、
こういう場合、今度また、天井から水が落ちてくるまで、何もできないのでしょうか。

何かよい方法とかありましたら、教えて下さい。
よろしくお願いします。

□■アドバイス：１

私見ですが、不動産会社などが売主の「新築住宅」の場合、
瑕疵担保責任の期間は、構造耐力上主要な部分等については
10年間と義務づけられています。
しかし、その他の瑕疵については2年間とする契約が多いと思います。

今回のご相談は浴室、またはそれに関する設備の瑕疵であると
思いますので、瑕疵担保責任の期間は2年間とされていると思います。
この点については契約書で良くご確認下さい。

この2年間の期間内に、きちんと原因究明をしていただき、
完全に修理していただくのが宜しいかと思います。
「様子をみてください」と言って帰っていくのは問題外です。
3階の床を剥ぐか、2階の天井を剥げば、原因はすぐ判ると思います。
たとえ、銅管のピンホールの様な小さな漏れでも、判らないことはありません。
漏れている周辺は必ず濡れているはずです。

ご心配の通り、水漏れは放っておくと様々な障害が生じますので、
徹底的な原因究明を要求すべきです。
なお、考えられる具体的原因や対策については、
より専門家にアドバイスをお受け下さい。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様　早速のアドバイスありがとうございます。
確かに、契約書にはありました。
私がすぐになんとかして欲しいと電話した後、
ガッチャンと勢いよく電話を切られたので、
私が神経質すぎるのか、大袈裟すぎるのかなと思い、
また、「様子を見てください」と言われて、
それ以上、何も言えませんでした。

ここ2・3日は、水が落ちてくることはないですが、
もう一度電話して話してみたいと思います。
本当は、徹底的に調べてくれるものだと思ってた分、
信用がなくなり、他の業者に頼みたい気もしますが…。

また何かありましたら、よろしくお願いします。
ありがとうございました。

相談内容　地下調整池の維持負担の説明義務違反について

神奈川・30代女性
先日、完成済みの建売住宅で、現地を見て、
その後、即、購入契約をしました。
その物件は、同敷地内の他の物件よりも
数100万円安かったのですが、その理由は話されませんでした。
そして、重要事項説明の直前に、
「この住居の下に雨水地下調整池がある」
と言われ、また、
「年1回の清掃＆点検に12,000円ほどかかる」
と言われましたが、価格差のこともあり、一応、納得して契約しました。

重要事項説明（契約書）では、
　「地下調整池が設置されている」
　「維持管理については○○市と『施設の管理に関する協定書』に基づき、
　　買主に一切の地位を継承する」
とありました。
ただし、重要事項説明時には、この協定書の中身の説明は一切なく、
添付資料として、契約後に協定書を渡されました。

その後、自宅に帰り、それをよく読むと、
　　　・調整池の管理業務の経費はすべて買主の負担となる
　　　・調整池の施設が破損した場合はすべて買主の負担で修復する
とありました。

個人的には、市などが費用負担するものだと思っており、
破損時の経費負担について、全く説明がありませんでした。
清掃の範囲に関しても、施設内の泥水残留の撤去・廃棄など、
説明を受けたような軽々しい作業ではなく、
明らかにかなりの費用負担が発生する可能性があるようです。

そこでお聞きしたいのが、買主の私たちに不利になるような
上記の条件を詳しく説明されず、後に手渡された資料内で
このようなことが発覚した場合、
説明義務違反で、契約を白紙撤回できますか？
それとも契約は完了してしまっているため、
手付金放棄の解約としかなりませんか？
また、もし撤回できるのであれば、
契約後何日以内などという決めごとのようなことはありますか？

調整池があると聞いてから、ゆっくり考える間もなく、
契約の流れになってしまい、失敗したと思っています。
ご意見をお願します。

□■アドバイス：１

私見ですが、早急に業者に
　　・宅建業法及び消費者契約法の重要事項の説明違反
　　・消費者契約法4条1項第1号「不実告知」による契約の取消し
　　　および、民法第95条の錯誤による契約の無効
を主張して、手付金の全額返済を交渉して下さい。
その結果を再度、ご投稿下さい。

　参考条文（関係すると思われる条文の抜粋）

　消費者契約法条1項第1号
　（消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の取消し）
　　　第四条　消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、
　　　　　　　当該消費者に対して次の各号に掲げる行為をしたことにより当該
　　　　　　　各号に定める誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又
　　　　　　　はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。

　　　　　　　一　重要事項について事実と異なることを告げること。　
　　　　　　　　　当該告げられた内容が事実であるとの誤認

　　　同法・同条第2項
　　　　　　　2　消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、
　　　　　　　　当該消費者に対してある重要事項又は当該重要事項に関連する事項
　　　　　　　　について当該消費者の利益となる旨を告げ、かつ、当該重要事項に
　　　　　　　　ついて当該消費者の不利益となる事実（当該告知により当該事実が
　　　　　　　　存在しないと消費者が通常考えるべきものに限る。）を故意に告げ
　　　　　　　　なかったことにより、当該事実が存在しないとの誤認をし、それに
　　　　　　　　よって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたとき
　　　　　　　　は、これを取り消すことができる。ただし、当該事業者が当該消費
　　　　　　　　者に対し当該事実を告げようとしたにもかかわらず、当該消費者が
　　　　　　　　これを拒んだときは、この限りでない。

　　　民法95条
　　　（錯誤）
　　　　　第95条　意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効とする。
　　　　　　　　　ただし、表意者に重大な過失があったときは、表意者は、自らそ
　　　　　　　　　の無効を主張することができない。

　　　宅地建物取引業法47条
　　　（業務に関する禁止事項）
　　　　　第47条　宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相
　　　　　　　　　手方等に対し、次の各号に掲げる行為をしてはならない。

　　　　　　　　　1.重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のこと
　　　　　　　　　　を告げる行為
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：２

涌井さんの仰るとおりですね。
で、この取消権を行使できる期間についても、ご質問されていますので、
差し出がましく補足させていただきますが、下記もご参考ください。

　（取消権の行使期間等）
　　消費者契約法第七条 　
　　　　本法第四条第一項から第三項までの規定による取消権は、追認をすることが
　　　　できる時から六箇月間行わないときは、時効によって消滅する。当該消費者
　　　　契約の締結の時から五年を経過したときも、同様とする。

　　ここで追認できるときとは、本件の場合、ろろさんが業者の説明と書面記載内容
　　の齟齬（そご）に気が付いた時と解釈されるでしょう。

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

□■アドバイス：３

川村様、補足説明、大変有難うございます。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、川村様、ご返信ありがとうございました。
本日夕方に、ご返信いただきました内容を参考に、
こちらの要望を紙面にまとめて持参し、
仲介の不動産会社に出向き説明したところ、
（意外にも）即、納得してもらえました。
売主への説明は仲介会社から行い、契約解除で手付金は返済する方向で
話をしてもらえることになりました。売主と仲介会社は付き合いも深いようで、
うまくまとめてもらえそうな感じで、ひと安心しました。

適切なアドバイス、どうもありがとうございました。

□■アドバイス：４

それはとても宜しかったですね。
ほとんど涌井さんの回答で充分でありましたでしょうけれど、
私も涌井さんともども、お役に立てて何よりです。

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

相談内容　

兵庫・20代男性
はじめまして。今年の7月末に不動産（中古マンション）を購入した者です。
今回、ご相談させていただきたいのは、家の臭いの件です。

物件購入前に臭いがかなり気になったので、不動産業者の担当者に、
「この臭いは何ですか？　消えますか？」
と聞いたところ、
「外壁塗装をやり直したペンキの臭いで、窓を開けていれば、
　1ヶ月くらいでとれますよ」
と言われ、安心して購入しました。

しかし、ずっと窓を開けて風を通しているのですが、全く匂いが取れません。
ホルムアルデヒドなどの有害物質も心配です。

現在、不動産業者の担当者に、言った責任を取って、臭いを取ってほしいと
言っており、一応、対応はしてくれているのですが、
全く知識のない人を連れてきたり、先に進みません。
また、本人から、知らないから責任はとれない旨の手紙を受け取りました。

今回のような場合、「説明義務違反」などになるのでしょうか？
そろそろ寒くなるので、すぐにでも原因と思われるところを
リフォームしてもらうか、何らかの対応をとってほしいと思います。
どう交渉すればいいのでしょうか？

□■アドバイス：１

相談者さんへ。1ヶ月たって臭いが消えないのは辛いですね。
でも、これはありえることです。
また、不動産屋さんの営業担当の回答としては、よくありますから、
特段、責められるレベルではありません。
その言質を担保にとって、臭いを無くさせるのは酷なように思いますし、
相談者さんも、契約や、入居する前に、正しい情報を得る努力をせず、
不動産屋さん営業担当の過失を責めるのは、少し無理があります。

塗られている塗料などの推測が容易につく専門的な推測からのアドバイスです。
たぶん、十中八九、あなたの健康は損なわれないでしょう。
あなたが特異体質でない限りですが…。
中尾正文　一級建築士　塗料の詳細体得者として…
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

返信ありがとうございます。

正しい情報を知ろうと思い不動産担当者へ問い合わせたのです。
分からない情報を断定して返答した不動産担当者に
過失があるのではないでしょうか。
分からないのなら、分からない旨を伝えるのが通常の対応ではないでしょうか。

匂いの件ですが、外壁の匂いではなくリフォーム後、1年半締め切っていた時の
匂いではないのかと思うのですが、どうなんでしょうか？
クロスやフローリングに匂いがつくものなのでしょうか？

□■アドバイス：２

もし、
　　　●貴方　　　　→　不動産業者に対して責任を取らせたい
　　　●不動産業者　→　責任は取れない
という形になっているのであれば、法的手段（裁判・調停など）で
解決することになるでしょう。

さて、返答に対する過失については、最終的には法律の専門家に、より
詳細な状況をお伝えいただいた後、ご相談いただくべきだと思いますが、
不動産業者が売主でなかったとした場合、担当者は、
　　　●過去の経験で、通常は1ヶ月程度で臭いは消えるため、そう案内した
となると思いますので、故意に事実を隠蔽したのではないように思えます。
そうなりますと、これを「予期できたこと」とすることができるかどうかは、
難しい気もします。

また、「断定」とおっしゃっていますが、例えば、契約書や重要事項説明書、
覚書などに、その旨を追記してもらったなど、証拠として残ってますか？
口頭の説明だけの、言った言わないで責任を追及するのは、
状況的に厳しいケースも多々あるでしょう。

実際に責任を取らせると言うことであれば、
瑕疵として、「売主」に対して、問うべき問題だと思います。
但し、その場合は、
　　　●ホルムアルデヒトの有無を含め、専門機関に調査をしてもらう
　　　●上記の調査結果で、健康被害があると言うことを証明し、
　　　　その資料を証拠として提示される
ぐらいのことをやっておかないと、貴方にとって有利には進まないと思います。
当然、不動産業者や売主は費用負担を拒むでしょうから、貴方負担です。
納得がいかないでしょうから、この費用の支払も、法的手段で解決すること
になると思います。しかし、測定結果で健康被害が無いのであれば、
物件に対する責任を取らせることはもちろん、
調査費用を負担させることも厳しいと思います。

　いずれにせよ、まず、
　　　●自治体の消費生活センター
　　　●地元の宅建協会などの主催する無料相談
　　　　（開催場所や日程は http://www.zentaku.or.jp/ ）
　　　●自治体などの無料法律相談
　　　●Fudosan.JPのサイト内の、
　　　　 http://fudosan.jp/database/houritsu.html
　　　　のリンクにあるような法律の専門家の無料相談
などで、貴方の主張で、法的に対抗できるのかどうかを、
きちんとご自身で判断された方が宜しいのではないでしょうか？
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

返信ありがとうございます。

証拠は残してないです。
普通は話したことなど、全部残しておくものなのでしょうか？
大手不動産業者なので、安心してました。
祖父や親戚が不動産業者なので、間に入ってもらいます。
対応しなければいけない状態に追い込み中です。

不動産業者負担で専門機関に調べてもらうことになりました。
有害物質があれば、瑕疵担保で売主に対応してもらい、
なければ臭いを取る方向で、再度調整してもらうことになりました。

法的手段は最終手段だとおもいますので、
あくまでも話し合いで解決できればと思います。

□■アドバイス：３

信頼関係が崩れていない時点で、話したことを全て残す必要など、
ないでしょうね。
ただ、問題点があり、その解決が前提であれば、
それを保証する内容を文書で残しておくことが大切です。
そうすれば、話し合うにせよ、法的手段に訴えるにせよ、
それが証拠になりますので…。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

臭いの場合は有害無害に関係なく瑕疵担保責任を問えるみたいで、
売主に全クロス張替え、有害物質の調査、張替え期間および換気期間の
ホテル代を賠償していただくことになりました。

相談内容　

宮崎・30代女性
今回、中古住宅を仲介業者を通じ、個人売買として購入することになりました。
中古住宅といっても、まだ築4年の物件であり、シロアリ、雨漏りはないという
告知書を、売主から取得しました。
しかし、売主が自己破産のため瑕疵担保責任が資金面で負えない状態であろうと
仲介業者より言われました。

もし、入居後にすぐにシロアリ被害や雨漏り等があった場合、
やはり、自己破産との理由により、買主の自己負担になるのでしょうか？

また、新築時の建設会社との瑕疵担保責任が10年期間があると聞いたのですが、
所有者が変る場合は、無効となってしまうのでしょうか？

□■アドバイス

任意売却物件の事だと思いますが、違いますか？
任売物件であれば、設備の故障や建物の主要構造部分の専門業者による
事前調査費用（約3万～6万円程度）は、売却のための必要経費として、
金融機関や保証協会と交渉すれば出ると思いますので、
仲介の不動産業者に確認して下さい。

任売物件の場合は、売主が瑕疵担保責任を負わないという
特約をつけるケースが多くなります。これは相談者さんがご心配の様に、
費用を負担できない可能性が高いからです。

ですから、契約前の専門業者による設備や主要構造部分の事前調査は
絶対に必要になります。
この事前調査で瑕疵が見つかれば、当然新築時の建設会社の負担で
修復して頂くことになりますが、
この交渉は売主・金融機関等・仲介業者に任せておけば良いことです。

貴方はとにかく、事前調査を仲介業者に要求すれば良いだけです。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

先程は貴重なご意見をありがとうございました。
ぜひ、参考にさせていただきたいと思います。
また、何かありましたら、相談にのっていただけら…と思います
ありがとうございました。

相談内容　

兵庫・40代男性
住宅販売会社から、平成9年にマンションを購入しました。
その際マンションの隣に空き地について、
その土地は販売会社の土地で、かつ都市計画道路のため、
将来的に家は建てないということになっていました。
契約の重要事項説明にもその旨が記載されています。
そのため、安心して2階の住戸を購入しました。

ところが、その会社が土地を第3者に販売し、
建売住宅が建設される計画になりました。
建設されれば、ベランダすべてが塞がり、
日当り、風通しも悪くなり、マンションの価値も下がってしまいます。
なにか対抗する方法はあるでしょうか？よろしくおねがいします。

□■アドバイス

都市計画道路の予定があるのに、建売住宅ですか？
その団地の造成時に、都市計画道路の予定に合わせた道路を入れて、
寄付採納するのですかね？
都市計画道路自体がなくなることは、あまり考えられませんので、
上手く調整したのでしょうね。

重説に将来的に家は建てないと明記されていた場合は、
かなり交渉が可能な感じがします。
確かに転売されて持ち主は変っているのですが、
元々の売主が同じ業者であることを考えると、
その販売業者の責任は免れないような気がします。

特に、マンションの購入者（入居者）全員の重説に、
その様に明記されていた場合は、より交渉が可能な気がします。
マンションの入居者の総意として、重説違反（業法違反）を元にして、
建売反対の交渉をすることが（保証金の交渉を含めて）できると思います。

また、消費者契約法の時効の期限内
（契約後5年以内で追認可能後6ヶ月以内）であれば、
契約の無効を主張できる可能性もあると思います。

どちらにしても、法的な要素を多く含みますので、
弁護士等の専門家にご相談された方が良いと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、この度は早速のご見解を頂き、ありがとうございます。
本当にうれしく存じます。
さっそく管理組合から弁護士に相談し、対処いたします。

相談内容　

神奈川・30代男性
はじめまして。
この度、不動産屋さんを通じて、鎌倉にある物件を購入しました。
ハウスメーカーも決まり、あとは土地の決済を待つのみです。
ところが、以下の2つの問題が浮上しました。

　　■1つ目の問題

　　　売買契約と交わした際、土地面積と有効宅地面積の内容が曖昧でした。
　　　　・売主　　　⇒　だいたい全体の85％が有効宅地面積
　　　　・仲介業者　⇒　85%はおかしいから80%が有効宅地面積

ハッキリしたくて、確認をしたのですが、
「一応、こういうことになっています」との一言で流され、
重説の備考欄に、
　　　　・だいたい法地面積20%、有効宅地面積が残り80%
と書かれています（現地優先とも登記優先とも書かれていません）。

これに対して、測量図のコピーを添付資料として頂きましたが、
後々、ハウスメーカの方が現地調査を行い、
できあがった測量図を見ると、壁の厚みが異なり、
最大で1mのずれがあり、現地の有効宅地面積が狭いことが発覚しました。

　　■2つ目の問題

　　　文化財保護法について、重説にこれを記載する部分があるのですが、
　　　不動産業者の見落としと書類作成ミスで、保護地区であるところを
　　「保護地区でない」とされ、そのまま売買契約を交わされました。

　　　本来なら、売主も重説の読み合わせをして確認をするべきなのですが、
　　　仲介業者を信じて、黙って実印を押していました。

　　　結果、家の着工の前に、市への届出を申請する必要があるらしく、
　　　万一、埋蔵物がみつかった場合は、着工が遅れる可能性があり、
　　　掘り起こした後の埋め戻し費用も負担することになるそうです。

自分としては、土地自体を気に入っており、
できることなら、このまま決済したいと思っています。
ただ、このように、売買契約書に不備があった場合、違約による契約解除
（売買価格の20%）を盾に、土地の値引き交渉が可能なのでしょうか？

もし、違約でなければ、手付金解除で手付金倍返しすれば、
このような契約書の不備があっても、契約を解除できるのでしょうか？

今回の場合は、書類の作成をした仲介業者と
売主の無責任で起きた問題にもかかわらず、
売主は罪悪感を感じてなさそうで、
　　「だったら、契約自体なかったことにしてもいいよ」
と言っていると、仲介業者から伺いました（この話は音声録音してあります）。

どなたか、よきアドバイスをいただけたら幸いです。

□■アドバイス

私見ですが、以下、まとめます。

　　■1つ目の問題
　　　測量図の誤差については、土地家屋調査士等が隣地立会いの元に
　　　光学式で作成したものでない限り、正確とは言えないでしょう。
　　　業者の添付したものが地積更正時の測量図、もしくは土地家屋調査士が
　　　隣地立会いの元に作成した図面であれば、そちらが正確になると思われます。
　　　ハウスメーカーの現地測量は、職人が行っている場合、
　　　正式な実測とは言えません。

　　■2つ目の問題
　　　文化財保護法についてですが、これはかなり大きな問題です。
　　　理由は、既にご存知の通りです。

　　　届出だけで良いのでしょうか？
　　　一定間隔で溝を掘る事前調査は必要無いのですか？
　　　当然、自己負担で、確か必要だったと思うのですが…。
　　　都道府県や市町村によって違うのですかね？

　　　私見ですが、調査や復帰に伴う費用を、
　　　業者や売主に負担して頂くのが宜しいかと思います。
　　　工事の遅れについては、貴方自身がどこまで我慢できるか…だと思います。

　　　問題は、事前調査等で実際に出土した場合です。
　　　保護地区以外なら、
　　　「こんな物は、前の住人の捨てた茶碗のひっかけだ」とか言って、
　　　埋め戻す人が多いのですが、保護地区だとそんな訳にはいきません。
　　　大昔の文化遺産なんて出土したら、どの位、長引くかも解りません。

売主の言う通り、今の内に契約を無しにするのもありな感じもします。
その辺りのことは貴方自身が決めることだと思います。

ところで、その業者は地元の保護地区も知らなかったのですか？
ちょっと疑問を感じてしまいます。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井さん、コメント、ありがとうございます。
また、返事が遅れてすみません。

　　■1つ目の問題
　　　有効面積の誤差は、値引きで対応してもらいことにしました。

　　■2つ目の問題
　　　鎌倉市に確認をして、既に過去に試し掘りをしているため、
　　　申請だけすれば、特に調査をする必要はないと、
　　　ハウスメーカーの方で確認を取っていただきました。

これらの件に関しては、元はといえば不動産屋（仲介業者）の
注意不足が原因で起きたことですから、その旨を話し合い、
こちらも、仲介手数料の値引きという形で何とかケリがつきそうです。

結果として、売主側で土地価格から50万円、
不動産屋で仲介手数料から50万円の合計で100万円で、
合意をしようと考えています。

売買契約書に不備があったことは、営業停止にもなりかねないのであれば、
いかほどの金額が妥当なのか知りたかったのですが…。
（違約に該当するのであれば、損害賠償として750万円請求できるのですが、
　このような場合、何処までが違約なのか判断できなくて困りました。
　それに自分自身、土地を気に入ってて今更手放したくないので…）

□■アドバイス：２

　　■1つ目の問題
　　　それは良かったですね。

　　■2つ目の問題
　　　既に調査が終っているのであれば、問題ないはずです。

私見ですが、重説の記載違いにつきましては、今回のケースでは、
行政処分の対象の範囲だと思いますので、その行政処分（恐らく注意程度）を
一概に金額に換算することはできないと思います。

もし、故意に重説違反があった場合
（違反であることを知っていて騙す意思があった場合）は、刑事罰の対象となります。
この場合は「警察への告訴→書類送検」という刑事訴訟法に則った手続きとなります
（当然、有罪となれば懲役・罰金となります）。

しかし、今回のご相談のケースは、それほど悪質なものではなく、
単なるミスでしょう。土地の有効面積の件は別として、
重説ミスによる損害賠償は、基本的には実損であるべきだと思います。

貴方が今回の取引で実際にこうむった被害額を請求すべきだと思います。
既に調査済みということになりますと、
基本的には実損もあまりないと思いますが、いかがでしょうか？

なお、仲介業者が県の指導を免除してもらうために、
貴方と交渉し、承諾して支払う金額があるとするならば、
それはケースバイケースであり、私はその金額に関しては、はっきり言えません。

また、今回は業者が売主ではなく仲介ですから、
違約というよりは、宅建業法第35条（重要事項の説明等）違反であると思います。
この35条には第3項の取引主任者証の提示義務違反を除いて、
刑事罰はありませんので、都道府県の行政指導の対象となるのみと考えられます。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

早急なお返事、ありがとうございます。
確かに、土地の契約を煽らせるために、埋蔵文化保護の件を
あえて伏せていたかもしれないという疑いは消えません。
実際に、土地を私に紹介する前に、営業の方が市役所に事前調査を行い、
その報告書には、保護地区だと明記されていたのを見せてもらいました。
このあたりを指摘して、今後も誠意を持って仲介していただきたいことを
伝えたいと思います。色々とアドバイス、ありがとうございました。

東京・30代男性
テレビアンテナのケーブルに問題があり、テレビが受信できなくなりました。
業者から物件を買い受けて2年経っていませんので、瑕疵担保責任の
有効期間内です。しかし、アンテナケーブルの専用部分ではなく、
共用部分に問題があり、これを修理しました。

共用部分に瑕疵がある場合、瑕疵担保責任の範囲に入ってくるのでしょうか？
それとも、専有部分のみでしょうか？
何かご見識があれば、ご回答頂けましたら幸いです。

□■アドバイス：１

共用部分と有りましたので、分譲マンションで
管理組合があるものとしてご返事します。

マンションの場合、共有部分は管理組合が管理します。
従って、共有部分については、全て管理組合の責任になります。
本来、共有部分の修繕には、管理組合の許可が必要です。

不動産会社が中古マンションを自ら売り主となり売り渡した場合、
瑕疵担保責任は専有部分だけに及びます。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

早速の回答ありがとうございました。一般論としてお尋ねしたいのですが、
テレビアンテナの配線の専用部分（室内部分）は瑕疵担保の範囲内でしょうか。
たびたび申し訳ありません。

□■アドバイス：２

専有部分の瑕疵として、物件購入業者さんに相談されてはいかがですか？

なお、やや話が変わってしまいますが、
例えば、マンション全体がケーブルテレビ対応の場合。
この場合は、ケーブルテレビの有料視聴契約の有無にかかわらず、
室内の接続端子の保守を、ケーブルテレビ事業者がしてくれる場合もあります
（業者によると思います）。

ですので、共用部分が密接に関係してくる個所の修繕の場合、
事前に必ず管理組合の許可を得ることをお奨めします。

香川様のおっしゃる通り、
　　「本来、共有部分の修繕には、管理組合の許可が必要です」
から、万一、自分の修繕で共有部分（あるいは他の方）に
不具合が生じた場合、賠償しなければならなくなってしまう場合もあります。

迷ったら、まず確認…です！

（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

ご回答頂きまして、ありがとうございました。大変参考になりました。

□■アドバイス：３

専有部分とは壁の表面より室内側を指します。
たとえ、自分の部屋の中であっても、共有部分のコンクリート壁の中にある
配線や配管は、共有部分の管理者である管理組合の責任となります。
壁に付いている出力端子やモジュラージャックなど機器の使用のために
必要な部品などは、専有部分となります。

今回のご質問のように、室内側の同軸ケーブルを接続するための
端子が悪い場合は専有部分の扱いです。
壁の中の配線が断線した場合などは共有部分の扱いになります。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

大変参考になりました。ありがとうございました。
香川様、その後、この件について、教えて頂いた知識を提示しながら
管理組合と話をしましたら、組合が負担をすることになりました。
大変ありがとうございました。

□■アドバイス：４

宜しかったですね。快適なマンション住まいをして下さいませ。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　　

神奈川・10代男性
不動産会社からの情報の掲載されたチラシには、
「光ファイバー利用可能」と書かれていたにもかかわらず、
実際は使用申請がなされていただけで、
マンションへの敷設工事日程すらも決まっておらず、開通は未定とのことでした。
当方は光ファイバーが利用できるという点をかなり評価していたんですが、
現在の使えない状況が残念でならないです。
この場合は泣き寝入りするしかないのでしょうか？

□■アドバイス

きちんと確認せずに、利用可能とした業者（またはオーナー）の責任は
あると思います。責任を問いたい場合は、消費生活センターや、
管轄所属団体に申し入れるのも、一つの方法だと思います。

ただ、そこまで重要視なさっていたのであれば、相談者さんも、
もう少しきちんと、調べられた方が良かったと思います。
現在の各社の光ファイバーの状況は、とにかく複雑で、
同一料金のマンションプランであっても、電話線共用型、無線型、LAN型…
などの差があり、速度的な差もあります。

うちでも最近、マンションの居室、マンション全体の導入の相談を受け、
手伝っておりますが、いかんせん、通信事業者ですら、
営業担当では即答できないような状況だったりします。
ですから、本当に重要視なさる方は、
不動産業者やオーナーの言葉を鵜呑みにすることなく、
自らが積極的に通信事業者に確認し、
間違っていたら教えてあげるぐらいの気持ちでいても良いと思います。

それはさておき、ご自身でできる範囲の内容を、いくつかご案内します。

現状の「実際は使用申請がなされていただけ」ですが、
この中でも段階がありますので、それぞれ、対応方法が異なります。

　　　1.ただ使いたいと言う人がいるだけで、管理組合に話が伝わっていない場合
　　　　一番時間がかかり、場合によっては導入さません。
　　　　マンションのオーナーによる管理組合が総会を開き、
　　　　そこで導入が決定しない限りは導入することができません。
　　　　とりあえず、管理組合に導入進言することからスタートになります。

　　　2.総会で導入が決まっているものの、契約者数が足りない場合
　　　　導入見込みは立っているので、あとは契約者数だけです。
　　　　事業者によっては、たった1人の居住者からの申込みでは、
　　　　採算が取れないため、工事をしない場合もあります。
　　　　管理組合に、居住者の利用者数の確保を促すよう依頼されるのも方法です。

おそらく、導入されたいのは、料金が安いマンションプランではないかと思いますが、
そうではなく、「光ファイバーのより高速のサービスを利用したい」のであれば、
一戸建て用プランの導入の可否を、事業者に確認されるのも方法です。

居室の場所にもよりますが、もし、マンションの共用部分にダメージを与えずに
敷設できるのであれば、通信事業者によっては、一戸建てと同じように、
直接、自分の部屋だけに敷設してもらうことも可能です。
そして、マンション全体に導入された後、マンション用プランに変更するような
形になります（もちろん、割高でも高速な方が良いのであれば、引き続き、
一戸建て用のプランを利用することもできます）。

相談内容　

埼玉・30代女性
築6年の中古住宅を購入しました。今年、売却しようと不動産屋に依頼したところ、
築年数が契約書の年数より3年も前だったことが判明しました。

登記簿のチェック漏れは、こちらのミスもあるのですが、
契約書、チラシ、口頭での説明は全て築6年となっていました。
築年を偽り販売した不動産屋は罪になるのでしょうか？

それとも契約書に印を押した以上は、
こちらが訴え出ることはできないのでしょうか？

□■アドバイス

「登記簿のチェック漏れは、こちらのミスもあるのですが、契約書、チラシ、
　口頭での説明は全て築6年となっていました」
とありますが、重要事項説明書にはどう書かれているのでしょうか？
また、購入された不動産の売主は不動産会社でしょうか？
あるいは、売主は不動産会社以外で、
不動産会社の仲介で購入されたものでしょうか？
そして、その不動産は何時購入されたものでしょうか？

口頭による説明は水掛け論になりますので、書面による証拠を確認して下さい。
その上で、最寄りの市区町村が開催している無料法律相談や消費者センターへ
ご相談されてみてはいかがでしょうか。

　（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川様、早速のご返信ありがとうございます。

購入したのは4年前で、不動産業者からです。
売主が急遽お金が必要になったらしく、知り合いであるその不動産屋に依頼し、
先に買い取ってもらい、それを売りにだしてすぐに、私が買付けをしました。

契約書にも築6年と書かれており、重要事項説明は曖昧にされた気がします。

また、住み始めてしばらくして、前の持ち主が「クーラーを取りにきた」
と言って、うちに訪ねてきました。入居時、クーラーは外されており、
「最初からついていません」と言うと、「不動産屋から、ここに取りに行くよう言われた」
と言っていました。さらに、売った不動産屋とは、引渡しでトラブルがありました。
2ヶ月遅れるので、その代償として「ハウスクリーニングをして引渡す」と、
念書を書かせたのですが、2ヵ月後の引渡し時、全く清掃はされておらず、
入居がさらに遅れました。

一度、相談窓口などに話をしてみたいと思っております。

相談内容　

中古住宅の購入の話が進んでいます。
重要事項説明書に「売主は瑕疵責任を負わない」とあります。
これはよくある話なのでしょうか。
もし、私たちが住み始めてすぐに、以前からあったであろう不良箇所があって、
それを直すのに膨大な費用がかかり、しかも、引き渡し前に確認したときには
知らされなかったとしても泣き寝入りでしょうか？
参考までにその家は、土地53坪に築17年ののべ床面積33坪の
軽量鉄骨造りのもので、地価は坪40万くらいとのことです。

□■アドバイス

「私たちが住み始めてすぐに、以前からあったであろう不良箇所があって…」
のようなことは、瑕疵に該当しずらいです。それは、単に引渡しを受けるに
不注意であったことになります。

ただ、雨漏りについてですが、売主が「無い」と言った場合で、
「ある」ときは瑕疵となります。免責にはなりません。
床下など、一戸建ての中古を買う場合は、当然調べるところは調べること、
業者や売主の言だけを根拠に契約をなさないことです。
破壊検査や居住実験などでしかわからないこと以外で、
キチンと調べればわかることは、調べましょう。

床が斜めなのは、「住み始めてすぐわかる」ことでなく、
住む前にわかることだからです。
より注意すべきは地盤のことや、基礎のことなどです。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

ありがとうございました。資金に余裕があるわけではないのに、
自分で見てわからない住宅の調査までするのは大袈裟かとも思ってましたが、
そうではないのですね。一生関わってくることなので、慎重に進めたいと思います。

相談内容　

築19年の木造中古住宅を不動産業者から1年前に購入しました。
購入後、ベランダの手すりのシーリングから水が入り、
桟（？）を伝って下側の木製の梁まで腐食があることが判明しました
（購入時点ではすでに腐っていたと思われます）。

外部からは見えないため、購入時には売り主も当方も気づきませんでした。
シーリングをしなおして腐食した梁を取り替えたり、
添え木を下からあてたりする費用を瑕疵担保責任の範疇と考えて、
修理を要求することは妥当でしょうか。

□■アドバイス

少し遅いですが、意見を述べます。基本的には、瑕疵の対象です。
ただ、築19年と承知していたこと、購入価格が、様々な経年劣化を見込んだ
「安さ」だったかどうかなど、購入経緯も無視できません。
つまり、瑕疵部分として要求はできますが、実費全額を無条件で取れるかは、
先の状況が不明なため、私の意見は曖昧になります。
なぜなら、ベランダからの雨水進入は、大変良くあるトラブルです。
構造や納まりを専門家が事前にチェックしていれば、
少なくとも「疑い」は、指摘できたでしょうから…。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

すいません、御礼が遅くなりました。ご返事ありがとうございました。
「購入価格が、様々な経年劣化を見込んだ安さだったかどうか」
については、安さをどう客観的に判断するかわからないのですが、
発見していない構造部分の木部の腐食があることの危険を見込んで
契約したわけではないことは確かです。

また、重要事項説明では、口頭で「瑕疵担保の典型的な例は雨漏り、
構造部の腐食、シロアリ、排水部分である」と説明を受けました。
このため当方は当然典型的な瑕疵担保の対象であり、
全額補償されるものと認識していますが、
売り主と見解が分かれていることからお伺いした次第です。

不動産業者を通じた宅建業者との取引が、
専門家の事前チェックを前提としているとの認識がなかったのが、
高額な買い物の買い主としては悔やまれるところです。
いずれにしても、有益なアドバイスをありがとうございました。

相談内容　

中古で築22年の住宅を購入しましたが、以下のような場合、
どこまでが瑕疵担保責任になるのでしょうか？

　　　1.床の間と畳の間から、スキマ風が入る。
　　　2.トイレの天井に、虫の巣のようなものがある。
　　　3.サッシ、雨戸のしまりが悪い。

契約で、譲渡より2年間は責任を持つことになっていますが、
1に関してはお金がかかるような事を言われました。
また、リフォームが指示通りでない場合はどうすればいいのでしょうか？
ちなみに、リフォーム契約書というものが存在しません。
よろしくお願いします。

□■アドバイス

お尋ねの3項目は、原則引渡し時にチェックし、確認できることです。
瑕疵担保とは、通常の目視などでは分かり難い、隠れた欠陥を指します。

分かり難いといえば、しいて1の隙間風が、該当するかもしれませんが、
隙間風自体、気密住宅として購入されたわけではないでしょうから、
欠陥かどうか決定的ではありません。

住宅購入は、売買契約です。もし、リフォームを依頼されたのなら、
請負契約です。どの時点で、リフォームを注文したのかによって、
その内容の精査が変りそうですね。

単に売主に希望として言った程度のリフォーム内容なら
細かい行き違いは往々にして生じますから…。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

相談内容　

先日、築3年ほどの中古マンションを購入しました。
売主の方は急いで退去されたようで、汚れなどもそのままでした。
そこで、本日、業者さんによるハウスクリーニングを行いました。
しかし、フローリングについていた観葉植物の円状のシミと、
壁紙についていた煙草のヤニによるシミは取れませんでした。
これは事前に説明がなかった汚れなのですが、売主の方に
瑕疵として修理などの請求をすることは可能でしょうか？

□■アドバイス

お尋ねの内容は基本的に請求することは出来無いと思います。
ハウスクリーニング自体、汚れを全て取る方法でも、効果もありません。
他人が住んでいたので、大掃除をした程度のことです。

契約前に、ヤニは無いこと、フロアーにシミが無い事を条件に
売買契約を成したのならまだしも、一般的な中古住宅の場合、
これらはありうる汚損です。

引渡し検査の時に、チェックする事が出来たのです。
掃除して分かったのは、よく経緯が理解できますが、
それぐらい汚損が激しかったのなら、
売買価格に反映させておくべきだったでしょう。
植木鉢のシミ跡の財産価値減少は、2,000円から3,000円程度です。

　　　　　　　　　　　査定経験者・一級建築士　中尾正文

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

相談内容　

4年前に購入した土地家屋が、このたびの台風災害にて、
裏山の崩壊により半壊状態となりました。
幸い住宅金融公庫の保険でその修復はできるのですが、
山の復旧工事ができないことには家の修復もできず、放置状態であり、
山の持ち主も個人ということもあり、難航しております。

問題は、この土地が、やはり昭和51年の台風のときに
家屋全壊という同じ被害を受けた場所であったということです。
このことは近所の人たちから初めて聞かされ、いろいろ情報収集していくと、
どうもこの不動産屋は否定しますが、過去の災害については
知っていた可能性が十分考えられます。

このたび精神的な苦痛と告知義務違反、危険個所の規制などで、
不動産屋、行政（国、県、市）を相手取り訴訟を考えています。
方法と勝算はどうでしょうか。よろしくお願いします。

□■アドバイス

弁護士以外の第三者が法律判断は出来ませんので、
市区町村が開催している法律無料相談などをご利用いただくか、
最寄りの弁護士にご相談下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

新築の物件を購入しようと考えています。
契約書には、
　　　・引渡し後2ヶ月以内に発見された雨漏り、白蟻の害、建物構造上主要な
　　　　部位の腐食、給排水管の故障の瑕疵についてのみ売主に対して
　　　　責任を負わなければならない
　　　・主要構造部分（柱、基礎、雨水浸入を防止する部分）については、
　　　　引渡し日より10年間瑕疵保証とする
　　となっています。
2つの条文が相反するように思えるのですが、これは一般的な契約書なのでしょうか？　
2ヶ月なのか、10年なのかわかりかねるのですが…。
教えていただけないでしょうか？　よろしくお願いします。

□■アドバイス

「引渡し後2か月以内に…」は中古住宅を売買するときに適用され、
「引渡し日より10年間…」は、新築の建物を売買するときに適用されます。

　　　参考サイト
　　　　TFP不動産コンサルティング株式会社さんの運営する
　　　　 http://www.home-knowledge.com/　内の以下のページ
　　　　　 http://www.home-knowledge.com/kouza/ko02.html

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川文人さん）

相談内容　

現在商談中の物件についてお伺い致します。
それは「建売・フリープラン」というふれこみの物件なのですが、
仲介業者からは土地売買契約書と
建物の工事請負契約書を同時に結ぶよう言われています。
仲介業者ははじめ販売代理と名乗っていたのに
（広告に出ていない物件なので口頭での話）、
仲介手数料として土地代金の3％＋6万円が必要だと言います。

仲介業者は「販売代理でも結局は名目を変えてお金をとるから、
あなたが支払う金額は一緒だ」とも言いました。
そして「建売だから建物代金についても同じように仲介手数料を取る」と…。

建築確認がまだだと建売契約はできないはずですし、
現に土地売買契約と工事請負契約を結ぶよう言われています。
なので、これは建築条件付の土地ではないかと思うのですが、
仲介業者は「建売」だと言い張りますし、
契約書にも建築条件付の土地だという記述はありません。

建築指導課の係の方には「そういうことは最近多い」と言われただけで終わりました。
特になにをしてもらえるわけでもなく、アドバイスもありませんでした。
売主は別の不動産屋ですが、HPを見ていると、先々同じ土地の別区画を
建築条件付土地として直接販売されそうな雰囲気です。

もしそうなった場合、契約後に私はこの仲介業者に対して
何らかの異議をとなえることはできるのでしょうか？まだ契約は結んでいないので、
こちらも建築条件付の土地として契約できればと思うのですが…。

どなたか何らかのお知恵を拝借できませんでしょうか。
よろしくお願い致します。

□■アドバイス：１

不動産と建築設計の資格をもち経験している中尾正文と言います。
そもそも、建築条件付なる取引を誰が始めたか知りませんが、
大分昔からあります。その時から、変だなと思っています。
不動産は、人以前、建築物は人以降を原則に、制度が出来ています。
よって、あるものと無い物を同時に売買するなんて、おかしいでしょう。

建物は、表示登記前は、請負契約。
つまり、あなたが自分の責任（価格と中身の評価を含む）で建築すると言うこと。
表示登記後（建売＝実際は売買時に登記）は、その物を買うと言うこと。
全く違いますね。

このような、方法を取るのは、手数料収入を沢山取ろうとする業者で、
顧客の身にはなることはありません。不動産の取引は、初めの内にしろ、
少しでも不信な事や、疑いが生じたら、止める事。
少々の価格的安さや、場所の魅力は諦めて、再度探しましょう。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

□■アドバイス:２

建売とは、事前に建物の設計が行われており、
その建物の建築について行政庁などの許可（建築確認と呼ばれます）を得て、
初めて広告など営業活動ができます（未完成の建売住宅については
建築確認番号を表示しないと広告ができません）。
従ってフリープランという建売はあり得ません。

仲介手数料は売買契約の仲介において請求ができる手数料です。
建物請負契約では仲介手数料の請求はできません。
また、請求することは法律に違反し、宅地建物取引業法上重い罪になります。

違法な広告表示をしたり、建物の建築請負契約で
仲介手数料を取ろうとする不動産業者は信用できません。
止められたほうが良いと思われます。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

私の住む地域は、建築条件付土地かフリープラン建売しかないような状態で、
以前も結構大手だったのですが、業者に不信感を抱いて契約を取り止めたことがあります。

今回の業者はこれまで消費者寄りな感じだったので安心していたのですが……。
この物件に関しては、とりあえずもう一度この業者と話し合ってみることにします。
それでダメだったらあきらめるか、業者との関係は悪くなるでしょうが、
建築指導課に行くかしてみたいと思います。
中尾さま、貴重なご意見とアドバイス、本当にありがとうございました。

＜２日後＞
たまたま見た地盤沈下に関する記事で、土地にも瑕疵担保責任がつくと知ったのですが、
私が業者からもらっている土地売買契約書には「瑕疵担保責任」の条項はありません。
契約を見合わせているところではありますが、気になりましたのでお尋ね致します。
土地売買契約書には「瑕疵担保責任」の条項がなくてもいいのでしょうか？

工事請負契約書には「保証期間10年」という記載があるのですが、
これは建物と外構に関してだけだと思うのです。それとも、地盤強化を行うとしたら
建物の工事のときだから、これでカバーされているのでしょうか。

□■アドバイス:３

平成12年4月1日に「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が施行され、
新築住宅の取得契約（請負／売買）において、基本構造部分
（柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分、
雨水の浸入を防止する部分）について、
10年間の瑕疵保証責任が義務づけられることになりました。
また、基本構造部分以外も含めた瑕疵保証責任が、
特約を結べば20年まで伸長可能になりました。

新築住宅以外の住宅については、瑕疵担保責任を負う期間は、
宅地建物取引業法では「物件の引渡日から2年以上」とする特約を認めており、
特約が盛り込まれていなければ、民法上の「買主が瑕疵を知ってから1年間」
となります。

たとえ土地であっても、売主が不動産会社であれば、
売主の不動産会社は瑕疵担保責任を負わなければなりません。
今回のように瑕疵担保責任を負う期間を書いてない場合は、
買い主が瑕疵を発見してから1年以内に売主へ通知すれば、
売主は瑕疵担保責任を負わなければなりません。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川さま、建売及び土地の瑕疵担保責任に関するお答えとご助言、ありがとうございました。
物件には未練があるのですが、役所を通しても、契約をやめて他の業者を通しても
トラブルになりそうですし、あきらめるしかないのでしょうね。残念です。

＜６日後＞
たびたびすいません。
今回相談させていただいた件について、もう少し勉強させて下さい。

　　1.土地売買契約と工事請負契約を同時に締結し、後日、土地建物売買契約書に
　　　差しかえることは違法ではないのでしょうか？
　　　最初の契約書に「後日、差し換えます」と記述してあれば大丈夫というような
　　　発言が業者からあったのを思い出したのですが。

　　2.今回断わった土地の持ち主（売主）は不動産会社ではなく、
　　　そこの社長（＝個人）でした。個人名で登記されている場合は、
　　　土地に対する瑕疵担保責任の期間が短いようですが（最長2年？）、
　　　もし後日、1のように土地建物売買契約に差しかえれば建売扱いとなり、
　　　瑕疵担保期間は建物の方と同じ期間に伸びるのでしょうか？

　　今回断わった場所のことなので、どうでもいいといえばいいのですが…。

□■アドバイス:４

個人が売主で土地を購入した場合、瑕疵担保責任は民法によるか、
契約書に書いてあるとおりとなります。もし、
「売主は瑕疵担保責任を負わないものとします」と書いてあれば、無いと思ってください。
何も書いてなければ、民法によります（前回回答した通りです）

さて、契約書を差し替えると、土地を仲介で個人から購入したのに、
建売の契約書を差し替えたら、土地建物とも不動産会社が売主になりますよね。
これはおかしいと思いませんか？
やはり、仲介手数料が欲しいための違法な行為としか思えません。

最初から建売住宅でしたら特に問題はなかったのですが…。
当然土地建物とも保証しないといけません。

雑談ですが、10年保証は売主の不動産会社が保証書を発行して保証します。
さて、その不動産会社は当然10年間倒産せず会社が存続している必要が有り、
それなりに業績が良くないとアフターサービスまで目が届かないでしょう。

万一倒産した場合はどうでしょうか。中小の工務店や不動産会社が
建物の建築や分譲住宅をしたときに、万一を考え保証する保証制度が有ります。
　　　財団法人　住宅保証機構　→ http://www.ohw.or.jp/
保証料が必要ですが、登録している不動産会社や工務店を選ぶのも一つの方法です。

正直でお客さんのことを第一に考える工務店や不動産会社は
登録しているのが普通と思います。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川さま、何度も丁寧に教えて下さいまして、ありがとうございました。
うちの近所に香川さまのように親切で誠実な不動産屋さんがあればよかったのですが…。

実は先日この業者さんのことで某所に行ってきました。
中小企業から大手までどこも同じようなこと（名目を変えて手数料をとる等）を
していると聞かされました。私の住んでいるところや近隣都市では、
純然たる建売や土地のみの販売というのは殆どないそうです。
　「どうせ騙し取られるのなら少しでもこちらに有利な条件で」と
考え方を改めるしかないようで、気が滅入ります。
まだしばらくはあがいてみるつもりですが…。

■□相談内容　

20日ほど前に築25年の中古住宅を購入しました。
購入後4日目にリフォームのために天井を落としたら、
瓦の隙間から光が見えて、天井板にも雨漏りの後がありました。
購入前に、売主の不動産の営業の話では、
雨漏り、シロアリは絶対にありませんのでご安心くださいとのことでした。

話が違うので営業に話すと、１週間後に
その部分だけコーキング工事で済ますとのことでした。
それでは困ると言うと、自社の専属弁護士に相談したらしく、
　「法律的には直す必要がない。気に入らなかったら解約してくれてもよい」
と言われました。

この場合不動産屋には責任はないのでしょうか。
全額自己負担でなおさなければならないのでしょうか。
リフォームを始めたものの、どうしたものか困っています。

□■アドバイス：１

ご相談事案ですが、築後２５年を経過しているとなると、
実務上は売主の瑕疵担保責任を免責する旨の
特約を入れるケースも見受けられるのですが、
契約書の条文の中にそのような文言がありますでしょうか？

もしそのような特約が一切無く
　　「引渡し後○ヶ月以内の雨漏りその他の瑕疵につき担保する」
旨の条文があるのであれば、
基本的には「修復してくれ！」と要求出来るものと思われます。
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

□■アドバイス：２

藤原さんがご返事しているのでそれでよいと思いますが、
別の視点から発言したいと思います。

シロアリは定期的な検査が必要ですので、
もし問題ないと不動産会社が言うならその検査証を見て
有効期間をチェックすることが必要です。
雨漏りの件は、この際ですから、屋根に明かり取りを付けるのは如何でしょう。
これは昼間デンキをつけなくても明るいのでいいものです。

昨日、テレビで英国の古家に対する価値判断の話が出ていましたが、
日本もある程度古さの意味を再評価することが必要なのではと思いました。
すぐ建て替えることを前提の雑な造りの家は別として、
古いことに意味を見出すことは面白い観点だと思います。
家本体の欠陥を評価するのです。

英国の夫婦は１７世紀の古家にぞっこん惚れ込んで、
屋根の傾きや窓枠の傾きに価値を見出し
絶対これは直さずにリフォームすると言って
大金をかけて全面改装していました。英国ではユーレイがでる家は
出ない家より数倍の価格で売れるそうです。

日本でも同じにしろというわけではありませんが、
家の特徴を生かして改造することは意味があると思います。
築25年の家なら多分売買価格に占める家の評価はゼロだったのでは思われますが、
如何ですか？
（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

佐藤様、藤原様、貴重なご意見をありがとうございました。
雨漏りについては契約時の口約束だけでした。
中古物件については、白あり、雨漏りなしを売りにしており、
何度も確認して信頼していただけに、残念でした。
本日、売主と相談した結果、誠意を見せてくださり、
修理の一部を負担していただけることになりました。
リフォームに関しては、友人、家族と自力で頑張っています。
あちこち直しながら、大切に、長く家と付き合っていくつもりです。
ありがとうございました。

■□相談内容　

以前から１人暮しをしようと思い、昨年２月に
新築マンションの購入の契約をし１２月に入居して５ヶ月が経ちました。
先日、内覧会のときにチェックして補修をしてもらう予定だったものが
まだ終っていなかったので、補修に来てもらったときに
建設会社の人から聞いたのですが、私の購入したマンションは
「間取りの変更が自由にできる」ということでした。私はその時に初めて知りました。

本当に「間取りの変更が自由にできる」ということを確認するため、
不動産会社の担当営業に確認しようと思い、会う約束をしました。
担当者に聞いたところ、「間取りの変更は自由です」と言うのです。
私は、
「そんなこと聞いた事ありません。
　どうしてそんな大切なことを教えてくれなかったのですか？」と聞きました。
そうすると、担当者は
　「一番初めにモデルルームに見学しに来たときに言いました。」
と言うのですが、聞いた覚えがないのです。
このことを担当者の上司に伝えて、善処するように言い、
翌週その回答を聞くために会う約束をして帰りました。

契約後、壁紙等を選ぶ「相談会」（と言われているそうなのですが）に行きました。
同じマンションの他の人は一斉に「相談会」に出席したらしいのですが、
私は遅く契約をしたので、1人だけ参加の「相談会」だったのです。
その時に設計士の人にパンフレットを拡大コピーした部屋の図面を見せられて
「どうなさいますか？」と聞かれました。私はどう言う意味で言っているのか
分からなかったので「逆に他の皆さんはどうされているのですか？」と聞きました。
設計士さんは「カウンターの幅を広げたりしていますね」と言われたので、
私もカウンターの幅を広げるようにお願いしました。
「あと他には皆さんはどのようにされているのですか？」と聞いたのですが、
「それくらいですね。」と言ったので、友人にアドバイスをされていた
コンセントの位置等の変更をお願いしました。

その後すぐに、また別の変更箇所が出てきたので、
設計士のところに直接メールを送りました。
そのマンションに住むのは私だけではないので
「他の人の変更で忙しいんだな…」と思ってしばらく待ってみたのですが、
なかなか返答が来なかったのでこちらからまたメールを出しました。
２度目のメールでやっと返信されてきたのですが、「確認してみます」との事でした。
その後、また確認後の連絡がなかったのでまたメールを出してみたところ、
こちらからの質問に対して可否ではなく、
「できると思います…また確認してみます」と曖昧な返答でした。

そんなやり取りをしているうちに数ヶ月が経ち、
こちらから営業担当に電話したら、「あ…それならできていますよ」と言うのです。
私は、「できるならできるとハッキリ言っていただかないと困ります」
と言ったら「設計士の方から連絡がいっていると思いました」との事でした。

一番初めに参加した相談会が、担当者は私が「１人だけの相談会」
だったことも忘れていたようで、他の人と話しが混同していました。

もちろん私は不動産を購入するのは初めてだったので、
契約には両親に立ち会ってもらうことにしたのですが、
そのときも「間取りが自由に変更できる」ということは
一切説明はされていないのです。
「間取りが自由に変更できる」と知っていたら、
変更するかしないかはともかく検討したはずです。

通常、契約をするときには、
契約書の内容等を確認しながら進めていくと思うのですが、
その他にその物件の特徴や長所・短所（これはあまり話したがらないのですが）
を説明するのが当然だと思っていました。
「間取り」の事に関しては契約書の書面には「自由設計」とは
記載できないとの事ですが、口頭で説明するのが当然だと思います。

後日、偶然にも担当者と街中で会ったので、
週末に会う約束をした時間の変更をお願いしたところ
「行きませんから！」と言うのです。
私は「どうして？」って聞いたところ、
「上司は行く必要はないということだったからです。」と言うのです。
話しを聞くと
「パンフレットにも書いてありますから、説明する必要はないのです。」
と無責任な事を言ったのです。確かにパンフレットには
「2LDK→1LDKに変更できます。」と書いてありました。
私は「2LDKを1LDKに変更するならパンフレットに記載してあるとおり」
「2LDKならそのまま」と解釈をしていたのです。
「パンフレットに記載されている間取りはうちが一番だと思っている
　間取りなんだから、それをあえて変更しますか？なんて聞かないでしょう！」
と言うので、
「それでは他の人には間取りの変更ができるという権利を
　私には与えられなかったということですね。同じ価格表に基づいて
　きちんとした金額を払って購入したのに、不公平ではないですか？」
と言ったら「それはあなたの理解不足でしょう」と言うのです。

もちろん、不動産会社の社員は物件等に関して知識を持っているのですから、
販売するときにお客様全員に解釈の差がないように説明するのが
営業担当者の役目ではないでしょうか？
私からすれば「あなたの説明不足でしょう」と言いたいところです。

そして、週末になり、連絡が来ないまま担当者は来ませんでした。
その他にも、床暖房がパンフレットどおりに暖まらない
（業者に確認したところ、暖房パネルの切れ目との事）、
床板が離れてきている、ユニットバスのシャワーフックの位置が違う、
エアコンの排水溝がない、通電テストをしていなかったのでコンセントが使えない、
網戸がきちんと閉まらない、フロアマニキュアを施工してもらったら
髪の毛等がたくさん入っている等問題がたくさんありました。
色々な説明をするために営業担当者がいるのに、
それを怠ったからこのような事が起こった上に、約束を破り、
何も説明がないのはおかしいと思います。

その他にも、管理組合で集まったときに他の住人の人も
「○○さん（不動産会社）は全然説明が足りないのよね…」と言っていました。
（ちなみに他の間取りの家は、エアコンダクトの配管が部屋の中に剥き出しのため、
　見た目も悪く、カーテンもきちんと閉まらないそうです）

いつも、あの不動産会社には「思っていました」と
勝手にこちらが理解していると思い込まれていました。
実際には、こちらには何も伝わらずにいたことに気付かず
（本当は気付いていたのかもしれませんが…）、
自分達（不動産会社）の思うように進めていかれたことが、とても悔しいです。
全ての事に関して責任逃れをしようとしていることが許せません。

現在、階上の間取りと生活サイクル違うため、足音・騒音で困っています。

この一件で、体調を崩してしまいました。
このようないい加減な不動産会社に打つ手はないでしょうか？
皆様の知恵をお貸し下さい。よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

お気持ちは察しますが、
不動産会社に何を要望したいのか今一わかりづらいです。

すでに入居済みなので間取り変更は、
感情の問題は別として、もう解決済みだと思いますが？
もし、間取りについて損害賠償等をお考えでしたら、
基本的に自由設計では無いとの事ですから難しいと思います。
間取り変更は通常はオプション工事となる場合が多いと思います。

又、内装・電気工事の不具合について
業者は補修しないと言っているのでしょうか？
補修しないと言っているので有れば問題が有るとは思いますが、
何と言っているのですか？不具合箇所の補修を請求してみたのでしょうか？

約束違反の内容も文面からだと良くわかりません。
営業マンの対応不足という意味でしょうか？
細かい説明に関しては、各営業マンの資質も有ると思います。
又、営業マンが不動産のプロと思うのは間違いです。
営業マンが皆、宅地建物取引主任者の免許を持っている訳ではありません。
その営業マンは取引主任者ですか？
契約時には取引主任者証の提示をしていましたか？
もし、契約時に取引主任者が立会っていなかったり、
重要事項の説明をしていなかったら、業法違反となります。

階上の方との騒音の問題はマンションの場合は、
施工上の問題がある場合は別として、かなり難しい問題となります。
音は床や天井だけではなく、窓からもかなり入ってしまいます。
又、入居者の生活サイクルまでは干渉できません。

不動産の購入は、一生の買い物です。厳しい事を言うようですが、
不動産業者の良し悪しから始まって、物件の良し悪しの判断も含めて、
ある程度、ご自分で事前によく調べるのは当然だと思います。

施工不良や、明確な契約違反は、業者に対応を求めるのは当然ですが、
相談者さんの場合は、どうも感情的な問題が大きいように感じてしまうのは、
私だけでしょうか？
もう少し、問題点を整理し、感情的な問題を抜きにして、
業者に何を求めたいのか、はっきりした方が良いと思います。
又、感情的になると相手も感情的になり易いものだと思います。
不動産業者も人間ですから、落ち着いて上手く付き合う方が
スムーズにクレーム処理は進むと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

お忙しいところありがとうございました。
不動産会社に対しての要望は、説明が足りなかった
（説明をする義務が無いと言われてしまえばそれまでなのですが…）
事についての謝罪が欲しいです。

説明が上手くできなくて申し訳ありません。
間取りが変更できることを知ったのは入居してからの事でした。
（パンフレット通りに2LDK→1LDKが出来るということは知っていましたが、
　何と言ったら分かりませんが、間仕切りの変更ができると
　言うことは知りませんでした。）
私は契約が遅かったため、1人で説明を受けたため、
他の方に説明されていたことと、説明の仕方が違っていたようです。

間取りの変更についてですが、パンフレットに載っていた間取り変更
　　（2LDK→1LDK）は差額が出ないとのことでした。
　　（差額が出なくてもオプションと表現するのかは分かりませんが…）

内装・電気工事については入居後、数日で修理が完了したのですが、
その時の対応はいいものではありませんでした。季節が冬だったので、
コンセントが使えないのは不便でした。
その他の不具合箇所について、入居して気づき次第
（入居してから傷つけたと勘違いされると困るので…）
すぐに営業担当に連絡をし、対応してもらいました。

最終的には営業マンの対応の悪さだと思っています。
契約する前に何度かモデルルームに足を運んだのですが、その時は
こちらが色々と質問すると丁寧に説明してくれていました。
明らかに態度が変わったのは契約をしてからです。
たぶん、もう少しでその物件が完売するところだったので、
不動産会社も焦っていたのでしょうね。
分からないことがあったり、お願いしたいことがあったりしたときに連絡をして
「その関係箇所の者から連絡します。」ということが何度かありました。
待っても連絡は来ませんでした。もちろん連絡が来なければ私も困ってしまうので
また連絡をとったときに「え？！まだ連絡が行ってないんですか？」
と毎回同じような返答でした。
結果的に言うと、連絡系統がしっかりしていない業者だったのでしょうね。

契約時には宅地建物取引主任者の免許を持っている方が立ち会って、
その契約がどういう契約かも説明を受けました。
その時に、「間取りの変更が自由」という事の説明が無かったので、
先日その事を知ったときに疑問をもちました。
　　（アドバイスでは、「間取り変更」の権利は自然と備わっている
　　　との事でしたが…お恥ずかしながら私は知りませんでした）

階上の住人との事は、集合住宅なので、
ある程度私も我慢をしなければいけないと思っています。
音のことで、少し気になっている事は壁に付いている「スイッチ」でしょうか？
スイッチの「カチっ」という音が聞こえるのです。
新築マンションで階下に聞こえることがあるか疑問です。
このことについては他の住人の方にも聞いてみようと思っています。

貴重なお時間を割いていただきましてありがとうございました。

□■アドバイス：２

やはり、実質的な被害よりも、誠意が無いとか、謝罪方法が悪い
とかの問題のような感じですね。

相談者さんの気持ちは良くわかります。
しかし、法的な問題から考えると、
業者に損害を賠償する程の落ち度は無いと思います。

クレームに対しても、態度の良し悪しはあるようですが、
きちんと処理はしているようですし…。
コンセントの施工ミスは多分、下請けの電気工事業者のミスです。
その営業マンを責めても、実際に工事を行っている訳では有りません。
1～2日後には対応した様ですから、特別、悪質な業者とも思えません。

　　> 「その関係箇所の者から連絡します。」ということが何度かありました。
　　
という営業マンの言い方を見ても、彼が単なる販売員である事は、
ある程度察しがつきます。

上司に会社に出向いて直接話して見ては如何でしょうか？
本当に上司がその様に言っているのかどうか、確認して見ては如何でしょうか？
文面から察すると、上司はそんなに大きな問題とは思っていないと思います。

又、不動産業者という事では無く建設業について若干説明します。
良く、建設業はクレーム産業だと言われます。
つまりそれだけクレームが発生し易い業種です。
問題は、そのクレームに対して、きちんと対応してくれる業者か、
対応してくれないかです。その都度、対応してもらって下さい。
クレームに対応してくれない業者とは思えません。
態度の良し悪しよりも、実際の処理に対する対応自体で、判断するようにして下さい。
(業者、特に工事業者は、結構職人気質で無愛想な人もいます)
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：３

草柳＠RTJサポートチームです。
おそらく、色々とトラブルが続いて、「そう言えばあの時も、あの時も…」
と言うような気持ちになってしまっているような気もします。

個人的には、（不動産に限らず）営業マンたるもの、
お客さんに信頼されるように誠心誠意最善を尽くすべきだとは思いますが、
しかし、実際問題として、そこまでできる人は稀なのかも知れません。

例えば、もっと身近な携帯電話の販売にしても、機能から通話料金のプランまで、
事細かに説明できる販売員に遭遇することは、まずありません。
高額なマンションだから携帯電話なんかと違って営業マンは全て知っている…は、
大きな落とし穴で（もちろん全てが全てではないですが）、
むしろ、買う側がきちんとチェックしなければならないのが実情だったりもします。
（そのために、今は、不備が無いかなどを
　別の不動産屋さんなどに依頼されるような方法を取られる方もいらっしゃいます）

ただ、お話しされている中には、（100％おっしゃる通りであれば）
明らかに不備があるものもあります。例えば、「コンセントが使えない」、
「網戸がきちんと閉まらない」などは、最初からそうであれば、当然、
補修されて然るべきものですし、
「フロアマニキュアを施工してもらったら髪の毛等がたくさん入っている」
に関しては度合にもよりますが、やり直しをさせる
（家財移動が必要であれば、その費用も含めて手配させる）などの要求もできると思います。

とは言え、それは全て別々に「証拠」と共に説明していかなければなりません。
ですので、こんな時こそ、冷静に問題を整理して、涌井さんがおっしゃったように
「感情的な問題を抜きにして、業者に何を求めたいのか、はっきりした方が良い」と思います。

■□相談者より

お忙しいところアドバイスありがとうございました。

確かに営業マンも人間なので、得手不得手はあるでしょうね。
営業に向いていない人が営業をしている場合もあるでしょうし…。
初めから「この営業マンは大丈夫なのかな？」と思っていた時に
営業マンを変えてもらえば良かったと悔やまれます。

コンセントは入居した次の日に修理（？）をしてもらいました。
その時の対応もいいものではありませんでした。
（家に住むのに電気が通っていないほど不便なことはないので…）
フロアマニキュアは施工した会社の人に見に来てもらいました。
その方の意見は「こんな広い範囲でひどいのは初めてです。」との事で、
施工しなおしてもらえることになりました。

入居してすぐに気付いた時に、逐一連絡をとって、
営業担当者と施工業者に来てもらって見てもらうようにしています。
貴重なご意見ありがとうございました。

□■アドバイス：４

草柳＠RTJサポートチームです。

　　> 確かに営業マンも人間なので、得手不得手はあるでしょうね。
　　> 営業に向いていない人が営業をしている場合もあるでしょうし…
　　
本当は、営業マンたるもの何を聞かれても回答できるようでなければ
プロでは無いわけで、営業に向いていない人間を営業にするようでは、
まともに管理できていない会社だとも思うのですが、残念ながら多いですね。
小谷さん、涌井さんのような「頼れるプロ」としての
役割を果たせない人が沢山います。

　ただ、

　　> 初めから『この営業マンは大丈夫なのかな？』と思っていた時に
　　> 営業マンを変えてもらえば良かったと悔やまれます。
　　この部分を悔いても、得るのもが無いので、例えば、
　　> コンセントは入居した次の日に修理（？）をしてもらいました。
　　> その時の対応もいいものではありませんでした。
　　
この対応の悪さなどを、明確にしておき
（＝やり取りなどをメモしたり、必要があれば録音などをして、
　誰が見ても明らかに対応が悪いと思えるような証拠を残しておき）、

　●最も権限があるであろう部門

に「改善の申し入れ」を行い、
会社としての対応を判断してみるのも方法かと思います。
もし、会社としてきちんと応対してくれるのであれば、逆に、
今後の対応は良くなると思いますし、悪ければ再び、
きちんと応対してくれた人に対して、申し入れをしてみる…と言うような感じですね。

ある意味でトラブルの時こそ、信頼できる相手と、そうでない相手を
見極められる良いチャンスですので、（厳しい言い方ですが）
信頼できない相手は逐次切り捨て、信頼できる相手を探されるようにした方が、
ストレスは貯まらないと思います。

おそらく、今回の大きな買い物は、
人生の中で得るものも大きかったと思いますので、頑張ってくださいね！

□■アドバイス：５

前置きとして、相談者さんの、腹の虫が収まらず、だんだん大きくなってきたのでしょう。
客観的に回答しますが、万が一、相談者さんの腹の虫を助長するようなことがあっても、
私に攻撃しないことをお約束お願いします。

まず、マンションというのは、あえて間取り変更可と書かなくても、
全て変更できます。できにくいのは、水廻り、つまり
フロ・トイレ・キッチン等は排水管の関係で位置が移動しにくいだけです。

営業マンもパンフに書いてあるだけで、なくパンフを見せながら、
口頭で説明すべきことであるし、重説等にも、記載して、
相談者さんの著名捺印を頂いておくべきことです。
というのは、このマンションの一番のセールスポイントだからです。
そして、相談者さんの方も、だいこんや魚を買うのじゃなく、
大金を支払って買う不動産なんだから、パンフ等は隅々まで、
読む義務があるし納得するまで、契約はしないことです。
実際、魚を買うときのほうが、点検が厳しいかも?　失礼^_^;

そして、間取り変更する権利は、当然、万一、営業マンがいわなくても、
自然にそなわっています。ただし、その権利を主張するのは、
相談者さん自ら言わなくては、いけません。
つまり、営業マンから、お伺いがあって返事するのではなく、
その気持があれば、相談者さんの方から言わなくては、いけません。
民法第１条にも基本原則になっています。

コンセントについてアドバイス・・・
コンセントは新築時は、全ての部屋にまた４隅までつけておくほうがいいです。
これは、後から、付け足すと配線が剥き出しになる率が大きいからです。
それと、部屋のレイアウト変更はあるものです。
その時、コンセントの位置が離れていれば困ります。

苦情等の連絡方法は必ず、販売会社を通じてしましょう。
設計士、直接いうのも分かりますが、連絡のニアミスが必ず起こります。
それと、設計士は販売会社にやとわれているので、
販売会社の許可がなかったら、勝手には、動くことはできません。

物件の長所・短所について・・・
新築のときは長所のみです。中古の場合は、長所・短所とも同じぐらいの比重です。

販売会社について・・・
その上司とか言う人は、トラブルの対処の仕方がわかっていないと思います。
多分、頼りない人でしょう。だから、購入者の不満が発生します。

文書が長くなりました。実務的な方法を言います。
相談者さんの方でしぶとく、しぶとく、文句をいいましょう。
相手は、泣き寝入りを待っているだけす。
そして、あきらめずに、相談者さんが納得するまで、やってもらいましょう。
相談者さんには、納豆のような、ネバリの気持が今、必要です。
ただし、無茶なことや、間違った、認識はダメですよ。
（ハビット・小谷吉秀さん）

■□相談者より

お忙しいところアドバイスありがとうございました。
あえて間取り変更可と書かなくても全て変更できることは知りませんでした。
知人で何人かマンションを購入した人がいたので、
その知人たちにアドバイスを受けながらモデルルームを見学に行きました。
　（モデルルームにはたぶん４回くらい足を運んだと思います。
　　もちろん知人も不動産業者ではないので、プロではありません）

その時にも色々と聞いたのですが、チェックが足りなかったのでしょうね。
ただ、モデルルームに何度か行ったときに
パンフレットを見せられて説明された記憶はありません。
実際（モデルルーム）の間取りを見ながら説明した方がいいと思ったのでしょうか…？
帰りがけにパンフレット１式をもらって帰ったので、
家に帰ってから両親に見せ、隅々まで読んだのですが、私も両親も
間取りの変更（水周り以外）ができると言う風には解釈できませんでした。
言い訳になるようですが、マンションを購入した知人にも意見を聞いたところ、
同じような解釈でした。

私も、考え方が古いのか分かりませんが、マンションの間取りは
固定だと思っていました。権利を与えられていた事すら気付いていなかったんですね。
（その権利を与えられているということは他の方は知っているのでしょうか？　
　またそういった情報はどこから知るのでしょうか？）

説明がうまくできなくて申し訳ないです。
販売会社の中に設計の部署があるようで、設計士さんは販売会社の人です。
その物件は販売と売主が一緒です。
営業マンからは直接連絡を取り合って下さい。との事でした。

こちらも今更間取りを変更できないのは分かっているので、
できないならできないで、説明が足りなかったことの謝罪が欲しいものです。

もう少し、頑張ってみようと思います。もちろん、常識範囲内で…笑
貴重な時間を割いていただきありがとうございました。

□■アドバイス：６

私も説明不足ですね。字数のこともかんがえるので…。
間取り変更可というのは、
販売時から変更可の時は、追加負担金は要りませんが、
その間取りで買っての販売の物件を変更するときは、
別に追加負担金は、必要です。
最終的には、不動産業者が悪いのでしょう。
不動産を買うのは、不動産知識がない人が大方買うのですから、
それに対して、理解できるように、セールスすべきです。

相談者さんに、特効薬として、消費者契約法があります。
日にちも経っているし、取り消すわけでもないので、
販売の上司に文句を言う時、第４条を読んで、
「私に、誤解させるような説明しないで…」とか言って見ましょう。

本来、販売会社と建築士は別な会社ほど、いいマンションができるのですがね。
その分割安で買えたのでしょう。
重説をもう一度、よく見てください。本来は、購入物件の間取り表示が
しめさています。違うようでしたら、文句をいいましょう。
でも同じでしたら、文句をいえません。サインをしてるんですから。

ただ、相談者さんが言われるようにできないと信じていたらなら、
販売者の説明不足ですね。その点についてガミガミと文句は言えますよね。
がんばってください。
（ハビット・小谷吉秀さん）

■□相談者より

度々、お忙しいところありがとうございます。
パンフレットに書いてあったことを確認したところ、
「2LDK→1LDKに変更できます」と書いてありました。そのことについては
モデルルームに行ったときに「差額なしで変更できます。」と聞いていました。
「2LDK→2LDK（間仕切りの変更）」のことはやはり記載されていませんでした。

「販売の上司に文句を言うときに…」とありますが、
先日自宅のほうに担当者を呼んで話をした最後に、
「上司に伝えて、来週、その上司とあなた（担当者）と来て、説明してください。」
と言ったのですが、相手にされていないようで、連絡もありません。
（ちなみにその上司は「連絡も謝罪する必要はない」と言いきっているようです）
このような場合どうすれば良いのでしょうか？何度も電話をしてもいいのでしょうか？

　　>販売の上司に文句を言う時、第４条を読んで、
>『私に、誤解させるような説明しないで…」とか言って見ましょう。』

との事ですが、誤解というか、何も説明がなかった場合は該当するのでしょうか？
（相手が会う気にならなければ実現しない話ですが…）

質問攻めになってしまって申し訳ありません。

今現在、パンフレットの間取りとほとんど変わらない間取りです。
契約書には自分でサインもしましたし、先日知らなかったときまでは
ほぼ納得していました。今更ですが、いち営業マンのたった一言が足りないだけで
大きな損害を被ったように思えてなりません。
でも、大金を払って購入した家なので、大切に住んでいきたいと思っています。

貴重なお時間を割いていただきましてありがとうございました。
また、何かアドバイスがありましたらよろしくお願いいたします。

□■アドバイス：７

パンフの２ＬＤＫを１ＬＤＫを差額なしでできますと、お聞きですから、
その時に、あなたから質問がなければ、理解したと、社会的には認識します。
だから、相談者さんの落度と言ようか、それをどのように理解しているのか、
相談者さんの精神年齢が疑われます。

２ＬＤＫを２ＬＤＫに変更…は、たとえば、２ＤＫの間違い、それとも１ＬＤＫの事？　
上段に記載以外の変更は今回は、無料では、できませんと言う事です。
つまり、個人的な特別注文があれば、契約の前に言って、
納得すれば契約に至ります。パンフの通りの物件に、現在住んでいるし、
ましてや、相談者さんの自著捺印があれば納得した、
通常の状態（脅迫・強制等以外）で自著しているかぎリは
相談者さんの一切の言い訳はできません。これは、社会通念上の思考です。

だから、これに対して、相談者さんに不満があるのは、
相談者さん自身の考えが社会的な考えとかけ離れていると言う事です。
多分、相談者さん自身、なに不自由なく育って、
現在もお金に対する苦労がないから、だと思います。
　　
もう１つおしえておきます。
相手に話しがあるときは、呼び出すじゃなくて、相手の所に伺わなければ、いけません。
これも、社会のセロリーです。こういった、理論も分からないのは、
あなた自身かなり、公的な官庁みたいな、それとも、事務ばかりで、
営業をしらない仕事をしているか、それとも、社会経験がない（？）とかいいようがありません。

買った、家を大切にする・・・これはいい心がけです。
なのに、上記のことが理解できない？　
今回は、相談者さん自身、いい勉強をされてでしょう。

結論から申し上げて、今回、相談者さん自身の社会的経験不足です。
通常の人には、こう言うことは、起こりえない問題です。
相談者さん自身、もっとしっかりしないと、
言い訳のできない相談者さん自身の問題がいくらでも発生しますよ。
（ハビット・小谷吉秀さん）

□■アドバイス：８

草柳＠RTJサポートチームです。

　　> 「2LDK→2LDK（間仕切りの変更）」のことはやはり
　　> 記載されていませんでした。
　　> いち営業マンのたった一言が足りないだけで
> 大きな損害を被ったように思えてなりません。
　　
これに関しましては、小谷さんがおっしゃった通り、
もし間仕切りを変更したいのであれば、その時に確認しなければ、
相手は「この人は理解した」と考えると思います。
パンフレット詳細がわかりませんが、通常「2LDK→1LDKに変更できます」は、
「自由設計における間仕切りの変更の一例」としての意味合いが強いと思われます。

　なお、
　　> ちなみにその上司は「連絡も謝罪する必要はない」と言いきっているようです
　　
これに関しましては、会社としては「謝罪＝賠償」と考える場合が多いですし、
おそらく今回の場合は、
　　　●広告やパンフレットに記載されている内容との相違が無い
　　　●説明に関しても上記を読むことで充分である
と判断したのであれば、取り合わないと思います。
　　（なので、自分たちからわざわざ出向くことは行わない…と言う結論に
　　　達していると思いますし、逆に会社に行っても、
　　　門前払いを受ける可能性も高いと思います）

以前の相談で
「口約束でペット可と言われたにもかかわらず、
　実際に契約してみると契約書通りでペット不可だった」なんて
酷い例がありましたが、基本的にはこんなことすら起こり得るくらい
口での説明よりも「書面」は重要なんです
（これは悪い方に利用されちゃいましたが…）。
　　
ですので、書面を読んだ上で、解釈に疑問があるところは、
バンバン相手に質問し、場合によっては
書き加えるなどの作業を行わなければなりません。

相談者さんに限ったことではなく自分自身も含めて、いや、おそらく日本全体で、
欧米に比べて「契約」に対する真剣さが足りないと思います。
プロバイダなどの利用規約でも、あまり読まずに同意してしまったりもしますので…。
プロバイダであれば、まだ受ける損害は低いかも知れませんが、
不動産などの大きな買い物であれば、やはり同じ感覚では厳しいと思います。

但し、口頭の説明が足りなかったのではなく、広告やパンフレットや
契約書や重要事項説明書など、書面として残されているもので、
誤解を招くような部分があったのであれば、それは弁護士さんなどに相談することで、
会社と争うことはできると思います（もちろん、勝てる勝てないは別ですが…）。
でも、営業マンの言葉の足りなさで争うのは証明できる資料が無い限りは厳しいと思います。

■□相談内容　

昨年１１月に契約締結し、３月引渡し予定のマンションで
契約締結時には１万円であったマンションの補修費積立金が、
１２月半ばに開かれたマンションの管理組合の総会で
１月分より１万円増額されることに決定したと、
３月に入ってから仲介の不動産会社より通知されました。

契約時には増額予定の話はなされておりません。
売主は２月１５日発行の管理組合からの通知をみて
初めてその事実を知ったと言います。
補修費積立金の金額については売買契約書には記載されていません。

この場合このままの状態で
最終残金の支払いと引渡しを受けるしかないのでしょうか？　
引渡しまで１週間しかありませんが、
積立金増額を知っていれば購入を見合わせる、
もしくは購入金額の交渉をしていたと思うとどうも納得いきません。
契約を仕切りなおすことは可能でしょうか？

□■アドバイス：１

修繕積立金は一括で管理組合費と説明する場合も有りますが、
契約時の重要事項の説明書には記載されていなかったのですか？

又、組合費等は変更が有る場合が有ると説明されなかったですか？
普通、中古マンションを購入する場合は、
管理組合費や修繕積立金が有るのは常識ですし、
それが組合の総会で変更されるのも良く有ることです。

問題は、そのことが契約時に説明されていなかった事です。
契約書には入れなくても良いと思いますが、
（日常の維持費や区費等の負担について記載が有ると思います）
然し、重要事項の説明で説明しておく責任が業者には有ると思います。
貴方が納得しないのであれば、事前の説明が無かったのを理由に
契約の無効を交渉できると思います。
(あくまで説明を受けていない事が前提です)

でも、マンションを購入する時には、殆ど修繕積立金や組合費はありますので、
そのマンションが気に入っているのであれば、私は
「業者の手数料の値引き」等を交渉してみても良いと思います。
１年分で１２万程度の手数料の値引きを交渉したら如何ですか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様ありがとうございます。
管理費や修繕積立金が固定ではなく変動するものであることは知っていました。
特に中古マンションのため、積立金のことは気にしていたので
管理会社に積み立て計画書等も提出してもらい確認をとっていました。

しかし今回どうしても気になるのは
契約締結の半月後に補修費が１万円も増額される、
そういった総会議決の予定も知らされていなかったことなのです。

これは売主さんに対する不満なのですが、これは
「将来変更があることもある」修繕積立金である場合仕方ないことなのでしょうか。
引渡しをうけて入居して自分たちにも決定権があったのなら納得いくのですが。

□■アドバイス：２

時々ではありますが、管理組合が教えてくれない場合もあります。
業者は管理組合や売主に確認する場合が殆どです。
解らない場合も有ると思います。
管理組合に、事前に教えたかどうか確認しては如何でしょうか？

又、実際に貴方が入居して投票権が有ったとしても、
その値上げ自体を止める事が出来たかどうかは疑問です。
以前の通り、契約解除を交渉するか、
手数料の値引きを交渉するのが、現実的な対応だと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ありがとうございました。
仲介会社も売主も解らない場合もあるのですね。
最終決済日の１０日前にいきなりの変更で
だまされた気分になり動揺しましたが、
補修費積立金は変動あるものということは知っていましたし、
契約自体は変更できないことになるので、
資産価値を保つためと今回は納得することに致しました。

■□相談内容　

私は一ヶ月前に築２０年の中古住宅を１６００万円で購入したの者ですが、
その住宅に初めから着いていた湯沸し器が動いたり止まったりするので
業者さんを呼んで調べてもらったらところ、漏電が発覚、
修理の見積もりをもらったのですが１６万円ほどかかるとの事でした。

まだ引越しも全部終わっていないのにこれではと思い、
販売（売主）をしていた不動産会社に修理代金を出してほしいと請求したら、
　　
「保証期間は中古住宅なのでありません」とのことで断られました。

不動産会社もその漏電には気ずいていなかった様ですし、
確かに契約書にも何の記載もありませんし、
不動産会社もその漏電には気ずいていなかった様ですが、
この様な時は全額自分の負担で直さなければならないのでしょうか？

アドバイスいただければ幸いです

□■アドバイス

民法で瑕疵(欠陥)についての規定があります。
それは瑕疵を発見したときから1年以内に
相手方に瑕疵担保責任を要求できる条項です。

ただし、契約条項に瑕疵担保責任の免責条項があったり、
契約の形態が土地売買契約(建物の所有権を売主は放棄条項付）
だと難しいかもしれません。

通常、契約する場合、
個人が売主の場合には2ヶ月間の瑕疵担保責任の期間を設けて
それ以降は免責する条項を入れるのですが・・・
それでもラチがあかないようでしたら小額訴訟とかの方法もありますが、

不動産業社が売主であれば無条件で2年間の瑕疵担保責任です。
それを免責することも出来ません
その不動産業社の対応が悪ければ、その不動産業社が所属する
不動産協会（全日本不動産協会、
全国宅地建物取引業協会等）の苦情相談窓口や、
県庁の不動産業の監督部署に相談すればすぐ解決すると思います。

どちらにせよ泣き寝入りすることはないと思います。
（ネスト・古屋さん）

■□相談内容　

古屋付きの土地物件を７月購入しました。
購入する際に、古屋を０３年末新築の際取り壊すことと多少のリフォームを行い、
短期で賃貸物件にする旨を不動産屋さんに申し渡しました。
古屋を取り壊す費用及び水道ガスの引き直しの費用等を条件に
指し値で価格交渉しました。

引き渡し後、簡易なリフォームを行った後ひどい雨漏りがしていることが解り、
賃貸どころではなく、腐敗など建物の維持が心配です。
引き渡し前不動産屋には短期賃貸専用不動産屋の下見にも立ち会ってもらいました。

重要事項説明に雨漏りの記載説明は全くなく、不動産屋も雨漏りについては
知らなかったとのことで現在現況確認してもらっています。

どうやら前所有者は雨漏りを知っていたが、現況引き渡しの為、申し出なかったようです。

交渉の際前所有者に取り壊しの前に一時的に住むことを伝えたが、
雨漏りのことの話はありませんでした。
短期賃貸不動産屋から賃貸希望者も紹介され簡易なリフォームも行いました。

重要事項説明をしなかったことで何某らの保証や賠償を請求することができるのでしょうか。

□■アドバイス：１

涌井です。以下に記述するのが法律的な根拠になると思います。
但し、私は法律の専門家ではありませんので、あくまで参考にして下さい。

売買契約における売主の担保責任について。
　　(この部分は当社の相談コーナーには記述しません。)
売買契約における瑕疵担保には権利の瑕疵と物の瑕疵が有りますが、
ご相談の場合は、物の瑕疵にあたると思います。

売買の目的物に隠れたる瑕疵のある場合には、民法第５５６条の規定を準用して、
売主に担保責任を負わしめています。(民法第５７０条)
目的物の瑕疵というのは、通常その物に備わるべき性質の欠けている場合、
及びその物に存すべからざる性状が存する事であり、
また、売主の保証した性能が存しない場合も含み、
経済上その物の価値を減少するものを言います。

このような瑕疵が隠れたものであるとき、すなわち、
表見していない瑕疵が有る場合、取引をなすにあたり
通常支払われる注意をもってしても知りえなかった瑕疵に対して、
売主に担保責任を負わしています。
　　(正しくご相談のケースが当てはまると私は思います。)

売主の担保責任の内容は
瑕疵あるために契約をなした目的を達する事が出来ない場合は、
買主は契約の解除が出来るとともに、損害賠償の請求権を有する事となります。

この契約の
解除及び損害賠償の請求は、買主が瑕疵を知ったときから１年以内となります。

但し、担保責任は任意規定となっています。
つまり、民法と異なる特約をしても差し支え無い事になると思います。
然しながら、売主が法定担保責任を負わない旨の特約をした場合であっても、
売主が知っていて、告げなかった事実がある場合、
売主はその責任を免れることはできません。(正しくご相談の場合にあたると思います)
(民法第５７２条)

　　★第５５６条
　　　売買ノ目的物カ地上権、永小作権、地役権、留置権又ハ質権ノ目的タル場合ニ
　　　於テ買主カ之ヲ知ラサリシトキハ之カ為メニ契約ヲ為シタル目的ヲ達スルコト
　　　能ハサル場合ニ限リ買主ハ契約ノ解除ヲ為スコトヲ得　其他ノ場合ニ於テハ損
　　　害賠償ノ請求ノミヲ為スコトヲ得２　前項ノ規定ハ売買ノ目的タル不動産ノ為
　　　メニ存セリト称セシ地役権カ存セサリシトキ及ヒ其不動産ニ付キ登記シタル賃
　　　貸借アリタル場合ニ之ヲ準用ス３　前２項ノ場合ニ於テ契約ノ解除又ハ損害賠
　　　償ノ請求ハ買主カ事実ヲ知リタル時ヨリ１年内ニ之ヲ為スコトヲ要ス

　　★第５７０条
　　　売買ノ目的物ニ隠レタル瑕疵アリタルトキハ第566条ノ規定ヲ準用ス　但強制競
　　　売ノ場合ハ此限ニ在ラス

　　★第５７２条
　　　売主ハ前12条ニ定メタル担保ノ責任ヲ負ハサル旨ヲ特約シタルトキト雖モ其知
　　　リテ告ケサリシ事実及ヒ自ラ第三者ノ為メニ設定シ又ハ之ニ譲渡シタル権利ニ
　　　付テハ其責ヲ免ルルコトヲ得ス

（高原開発・涌井さん）

□■相談者より

詳細な回答ありがとうございます。
まず売買契約書の件ですが、今回に関連しそうな条項は次の通りです。

売買の目的物の表示には土地及び建物の表記があります。

　土地建物売買契約書

　　　　第１条（目的および売買代金）
　　　　　売主は本物件を現状有姿のまま表記売買代金で売却し買主は
　　　　　これを買い受けます。

　　　　第１１条（瑕疵担保責任）
　　　　　売主は本物件について引き渡しの日から２ヶ月の間に
　　　　　発見された１～４の損傷または故障などの瑕疵に限り
　　　　　性能保証の責任を負わなければなりません。
　　　　　１白蟻による損傷２雨漏り３木部の腐食４給水設備の故障

　　　　特約事項
　　　　　本契約書第１１条の規定にかかわらず、売主は
　　　　　本物件の建物に関する瑕疵担保責任は負わないものとし、
　　　　　買主はこれを了承の上、本物件を買い受けるものとする。

　不動産屋の見解
　　　特約事項に記載されている様に売主に建物の瑕疵担保責任はありません。
　　　雨漏りについても具体的に記載されています。
　　　また仲介業者である不動産会社も法的に責任はないと思います。
　　　ただし道義的責任という意味で仲介業者である私が
　　　簡易リフォーム費用及び労働について
　　　数万円程度の金額を提供する意志はあります。

不動産屋の見解に買い主として即答は避けましたが、何点か疑問があります。

　　１　雨漏りは引き渡し前から起きていたと思われる
　　　（２階の床が何度も濡れて腐敗していたので証明は可能だと思う。）が
　　　　これについて売主が不動産屋にも説明していないことについて
　　　　上記の特約事項が成立するのか。故意にあたらないのでしょうか。
　　　　涌井さんの売主が法定担保責任を負わない旨の特約をした場合であっても、
　　　　売主が知っていて、告げなかった事実がある場合、売主はその責任を免れる
　　　　ことはできません。(民法第５７２条)がこれに相当するのでしょうか。

　　２　不動産屋は古屋として販売したのであり、雨漏りを含め法的に責任はないし、
　　　　雨漏りについては一定時期前に売主が住んでいた為雨漏りについては
　　　　調査もしなかったし知らなかったということ
　　　　また短期賃貸業者の下見に立ち会ったのはサービスとしてである
　　　　という主張は正当なのか。仲介者の責任は問えるのか。

　　３　短期賃借人が決定しそうであった事実があり、
　　　　予定収入は１００万程度を予想していました。仮に補償問題に発展した場合、
　　　　今回の件は不動産屋が提案しているリフォーム費用規模の交渉事なのでしょうか。

最後にこの不動産屋の印象について
　売買に関してこれまで悪質な感じはないし
　交渉でも充分な対応をしてもらったと思っています。

□■アドバイス：２

涌井です。雨漏りを知っていながら、知らせなかったとしたら、
売主の責任は当然問われるべきです。
民法５７２条に該当すると思います。特約は無効だと思います。

業者が売主の場合は、業法４０条にもっと厳しい規定がありますが、
仲介の場合は、私の知っている限り無いと思います。
特に、業者も知らなかった隠れた瑕疵の場合は、同じ業者として同情してしまいます。
　（厳しく言うと知らなかったでは済みません。
　　業者として事前に確認しておくべきでしょう）

然し、ちょっと疑問なのは、業者しての道義的責任で数万円程度を提供する
と言う点です。本当に業者は雨漏りについて事前に知らなかったのでしょうか？
相談者さんの言うとおり、今一すっきりしない感じは致します。

実際の交渉としては、売主の責任を追及すべきでしょう。
そして、売主との交渉を業者に求めては如何でしょうか？　
業者に民法５７２条の有る事を説明して下さい。
そして特約は無効で有ると交渉しては如何でしょうか？　
取引主任者であれば、調べれば判る事です。

賠償金額等については、
相談者さんが、どの位の損害賠償を求めるのかと言う事です。
民事は殆ど交渉により示談、和解すべき問題です。
雨漏りの補修費用、腐った床の補修費用を求めるのが妥当かも知れません。
又は、予定収入の１００万が駄目になったとして
１００万円を請求するのも有りだと思います。

難しいかもしれませんが、冷静に客観的に
どの程度の金額が妥当か判断して請求すべきでしょう。
そして裁判の前に示談になるように努力してみて下さい。又、床の腐れについて
相談者さん自身が知らなかったのかどうかも重要な点になると思います。
５７０条はあくまで善意の買主のみに損害賠償や契約解除を認めています。
（高原開発・涌井さん）