神奈川・女性・８０代
私は二年契約でアパートを借りていて来月が更新月なのですが
大家が周りからの苦情が多く私の隣に住んでいた人が私ともめて出ていきました
なので更新拒否されました確かに私にも非があり反省していますが
急に出て行けと言われても困ります法律には半年前には通告しないといけません
しかも隣もうるさくしていたのにクロスの張替えの費用を負担したそうです
この場合私は負担もされずに出て行かないといけないのでしょうか
■アドバイス
私見ですが、
大家側からの更新拒否には正当事由、若しくは賃借人の重大な契約違反が必要です。
それらに該当しない場合は、更新拒否は出来ません。
行政の行っている無料法律相談等にご相談に行かれる事をお勧め致します。
（高原開発・涌井さん）
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契約期間と日割り計算について
静岡・男性・１０代
アパートの契約について
アパートの契約についてなのですが、私がした契約によると、
賃料の計算は建物明け渡しの月の賃料等の計算は日割り計算とする。
となっています。
ちなみに契約は平成22年3月1日からです。
そして期間違約という項目によると、本契約期間開始の日より
１２ヶ月以内に私の都合により明け渡しされたる場合は
期間違約の補償金として賃料一ヶ月分を、賃主に支払うものとする。
とあります。
私は２月１０日に引っ越す予定です。
２月の家賃は日割りで払うとして、一応２月は１２ヶ月目なのですが、
この期間違約に該当してしまうのでしょうか？教えて下さい。
ちなみに契約は平成22年3月1日と記載してありますが、
実際入ったのは3月20日で、家賃は20日からの10日分を払いました。
この記載を念頭に置くと、例え2月10日に引っ越しても契約は2月28日までとなり、
１２ヶ月が経過すると私は考えるのですがどうでしょうか？
■アドバイス
私見ですが、
住宅用なのか業務用なのかの明記が無いので、はっきりとは言えませんが、
もし住宅用なら、『本契約期間開始の日より
１２ヶ月以内に私の都合により明け渡しされたる場合は
期間違約の補償金として賃料一ヶ月分を、賃主に支払うものとする。』
と言う契約書の内容自体が有効とは思いません。
但し、事業用賃貸物件の場合は、契約書に事業用と明記されていますと、
有効になる可能性も御座います。
その場合は、実際に引っ越しするのは２月１０日でも、
２月末まで家賃を支払えば足ると解釈致します。
（高原開発・涌井さん）
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賃貸マンションの立退き要請について
兵庫・男性・３０代
敷き引きなしで分譲賃貸のマンションに住んでいます。
永住の気持ちでもう５年住んでるんですが、
家主がその上を売りたいと急に言い出し、
お金がないので無理だと言うと、出て行って欲しいと言い出しました。
ペット可ですので、フローリングなど傷んでいますが、それは自費で治してくれといいます。
家主からの一方的な言い分ですので拒否しようと思い、不動産屋に相談したところ、
修復費用だけでなく、引越し費用まで持ってもらうような例もあるとのことです。
こんなケースで、精神的にも金銭的にも困っております。
家主でどういった形で申し立てをすればいいでしょうか？
こちらから出て行くのなら修繕費を持つこともわかりますが
よろしくお願いします
■アドバイス
私見ですが、
一般賃貸借契約なのか、定期借家契約（更新無しの期限付契約）なのかによります。
一般借家契約の場合、明らかな契約違反（家賃の滞納・善管義務違反・転貸・その他違法行為）等が無い限り、大家側からの一方的な解約は、正当事由が無い限り認められないとされています。
今回のご相談のケースの場合は、大家が単に賃貸物件を高く売りたいだけの様ですから、正当事由は無いと見るべきでしょう。
新しい転居先への移転費用（移転先の契約に必要な経費・引っ越し費用）、更には移転先との家賃差が生じる場合は、その差額家賃の半年分以上は、大家に負担を求めても良いでしょう。
基本的に、退去を拒絶するのですから、明らかに行き過ぎる請求以外でその根拠が明確な費用は、大家に対して要求しても良いと思います。
尚、定期借家の場合は、期限が来たら、退去しなければなりません。
（高原開発・涌井さん）
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道路拡張による立ち退きについて
東京・女性・３０代
道路拡張のため取り壊しの話が出ており、
9月の交渉まで現在連絡待ちの状態です。
現在、路面店を都内で20万で借りております。
店舗は5月半ばに店員の急病により休業。
社員を新しく雇っても移転になれば解雇になるため営業を取りあえず休止し、
来月からしばらく休業の予定です。
休業中の店舗は他の仕事のため倉庫として使用しようと思っております。
立退きの話がなければ社員を雇い続ける予定でした。
立退きの話が落ち着き、出来れば違う場所に移り店舗を新しく継続したいのですが、
このような場合も立退き料は出ますでしょうか？
今後の対応に迷っております。
■アドバイス
私見ですが、ご相談者の場合は、営業補償、動産移転補償、
借家人補償、移転雑費補償が対象となりそうです。
営業補償については、恐らく倉庫として収益があるかないか
によるのでは無いでしょうか。
動産移転補償としては、店舗・倉庫の什器備品や
商品の引っ越し費用が対象となるでしょう。
借家人補償としては、土地買収価格の約２～３割は
借家人であるご相談者に支払われる可能性も有りますが、
土地の一部しか買収されないと、
一時退避費用となるかも知れません。
移転雑費補償については、倉庫としての移転費用は交渉可でしょうが、
店舗としての費用まで可能かは、かなり難しいとも思います。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 大家からの更新拒否で退去する場合の費用請求について
東京・女性・４０代
初めまして宜しくお願い致します。
更新二か月前の二月の末に、家賃を持参し
次回の更新のお願いをした時に更新の拒否を告げられました。
理由は田舎から出てくる若い人を住まわせたいし、
もう長くなったから・・・と曖昧な理由でした。
居続けながら交渉出来るという事を知りましたが、ヘタレでして
同じ建物で毎日嫌な思いをするのが憂鬱で新しい住まいを見つけ契約に至りました。
これから近々引越しなのですが、
こういう場合どのタイミングでどんな風に請求をすればいいのでしょうか。
新居にかかった領収書等を準備した方がいいのでしょうか。
こちらとしては、転居にかかった費用を請求したいのですが。
管理会社に仲介をお願いしようと思ってましたが、大家が更新時に手数料を払うことなく
全て自分の懐に入れていたようで仲裁をお願いするのは無理の様です。
現状
事実隣は退去を求められていないようなので生活出来ない程老朽化している事はありません。
賃貸料や更新料の遅れも一度もありません。
騒音や名迷惑行為等はしていません。
ただ、うちは大家の隣でもあり階上でもあるので歩く音がうるさいと言われたことがあります。
これは建物の構造上と古さからどうしようもない事だと思っていますが、
自費で四万強の防音のカーペットを敷いています。
基本的に余計なお金は一切出したくなく、
古くなり換気扇が壊れても自分でお願いしますという大家です。
□■アドバイス：１
私見ですが、その様な大家ですと、
弁護士からの内容証明が有効かと思いますので、
取り敢えず行政や弁護士協会等の行っている無料法律相談へ
行かれる事をおすすめ致します。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
涌井さま
御世話になります。
早速にありがとうございます。
お礼が遅れまして申し訳ございません。
引越をしていまして今に至りました。
大家の更新拒否なのにいざ次が決まって退去予告をすれば、
その時は黙っていても退去時に一か月ルールを持ち出して、
でもその分は結構だからとそれで全て丸められそうで、
その前に区の無料相談に行こうとしたのですが
全く予約が取れず間に合いませんでした。
現に、数日前に今月いっぱいで退去しますと言っても
「あーそうですか」だけでした。
契約書は大家独自で更新手続きを始めてから変わっており、
その中に、「賃借人は、本件貸室の明渡しに際し、賃貸人に対し、
移転料その他これに類する金銭上の請求をしないものとします」
とありました。それがあり強気なのかとも考えてします。
多分敷金でも何かあると思いますので
最後まで出方を見て仰って下さいました様に相談に行って参ります。
またご報告させて頂きます。ありがとうございました。
□■アドバイス：２
一般借家契約の場合は、契約書の内容とは関係なく、
大家からの申し出による更新拒絶には、正当事由が必要です。
然し、法律に無知な大家には、何を言っても理解して頂く事は
難しいでしょうから、専門家からの内容証明を送る必要が有る
と思います。頑張って下さい。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
涌井さま
お世話になります。
ご丁寧にありがとうございます。
まだ相談に至ってないのですが経過報告です。
本日明渡しをしました。
住んだ当時から掃除の後なのかところどころ黄色みがかって
白と言うよりオフホワイトな壁でしたが、夫が喫煙者なので、
壁が汚れていると言われ全張替するので
敷金（一カ月分）は返せないし、
十数万以上かかるのでもう一カ月分「くらい」
払ってもらわなけらばとの事でした。
想像するような極端な汚れではありません。
１０年も住めばこのくらいになると思うのですが、
主観ですのでなんとも。
結局張替代金はあやふやでしたので
こっちで業者と話し合い見積もりを出してもらい
張替後に不足分を直接支払う事にしました。
１０年位居住すると償却されると聞いたことがあるのですが。
この事も含めて相談しいい方向に向かう様に頑張ります。
些細な報告で申し訳ありませんでした。
いつもありがとうございます。
■□相談者より
涌井さま
お世話になります。
報告です。
法律相談に行って参りましたが、出てしまってからでは請求出来ないし、
方法が思いつかないと言われました。
いい勉強になったと思うしかないと。
そういう事でした。
取り急ぎご報告まで。
度々申し訳ありません、ありがとうございます。
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相談内容 取り壊しによる立退き交渉について
千葉・男性・３０代
現在賃貸に居住しているのですが、管理会社が変わり、
嫌な予感はしていたのですが先日口頭で、
現在のアパートを取り壊すという話を受けました。
（書面での通達はまだうけておりません）
建物自体は10年超ですが、壊すほど古いわけではありません。
が、新しい管理会社はその土地を分譲販売するとのことです。
そこで、賃貸ではなく土地＆建物を購入しようと考えております。
賃貸から賃貸の場合は立ち退き料に関連する情報は露出されているのですが、
賃貸から住宅購入の場合はどのような基準になるのでしょうか？
現在賃料は10万円程度
近隣の相場とほぼ同程度です。
退去予定日は4月（6ヵ月後）になる予定です。
できれば
１．引越し代
２．預けている敷金
３．現在の賃料の数ヶ月分
４．引越しに伴う諸費用
などを請求したく考えております。
現実的に可能なのでしょうか？
よろしくお願いいたします。
□■アドバイス
一般的に、借主の金銭的自己負担無しで
同等条件物件へ引越しして頂くことが、
立ち退き交渉の基本となり、
引越し先の賃料数ヶ月及び敷金返還・引越し経費等となるでしょう。
住宅購入の場合でも、他の居住者と同等条件で
交渉することになるかと思います。
１．引越し代
２．預けている敷金
３．現在の賃料の数ヶ月分
４．引越しに伴う諸費用
が全て可能かどうかは、交渉によると思います。
但し、４については内容が不明ですが、
１と含め引越し業者へ支払う実費となるかと思います。
実際の交渉では、
引越先物件の契約に伴う支払い明細額
（前家賃・礼金・敷金=預け金・手数料等）＋指定引越し業者の見積額－預かり敷金との相殺
※敷金については差額支払い、引越し業者は指定
（数件まとめた引越しとなるので割引が利く為）となるのが、
一般的かと思いますので、
あくまでも、それと同等額程度ということになると思います。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 耐震偽装賃貸物件の更新料返金について
東京・30代男性
現在住んでいる物件が耐震偽装物件であったため、
今月中の退去を求められおります。
私の場合、今年の5月に更新料として1か月分の家賃を支払ったのですが、
先方の説明では、
「12月の更新の場合は更新料を貰いませんが、
それ以前の更新については、更新料は返金しません」
とのことでした。
更新の前提には住居者の住み続けたいという意思があると思います。
先方の都合による強制退去の場合も、更新料は通常返却されないのでしょうか？
または交渉の余地はありますでしょうか？
突然のご相談で大変申し訳ございませんが、ご返答頂けると大変助かります。
宜しくお願いします。
□■アドバイス：１
まず最初に今回の事件に関しましては、大変ご立腹・ご心痛のことと
お察し申し上げますと共に、同じ不動産業界に身をおく者として、
お詫び申し上げます。
私見ですが、今回の件に関しましては、契約書の内容如何にかかわらず、
買主、および仲介業者は、誠心誠意、お客様に対して謝罪し、
対応すべきてあると思います。
対賃借人ということで考えますと、大家として瑕疵ある物件を貸したことは、
言い逃れるすべは無く、当然、責任を負うべきであると思います。
つまり、住宅として不適切な建物を住宅として契約して貸したということです。
契約は白紙に戻し、全ての契約に関わる金銭は返却し、かつ、
不法行為による損害賠償請求にも応えるべきでしょう。
当然、賃借人は一致団結して、更新料の全額返済だけではなく、
敷金・礼金についても、全額返済を要求すべきですし、
引越し費用の負担の要求もすべきだと思います。
設計士・建設会社への施主（大家）の責任転換は論外であり、
それらの当事者に対する賠償請求は全く別の問題であり、
これは大家が自分で解決すべき問題だと思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
涌井様、迅速かつ丁寧な回答ありがとうございます。
引越し費用、迷惑料の支払い連絡はありましたが、
更新料について明記していなかったため、問い合わせた次第です。
一度、貸主側に問い合わせてみたいと思いますが、
それでもなお支払いの意思がない場合には、
どのような手段がありますでしょうか？
今月中の退去のため、時期が過ぎるまでだんまりを決め込んで、
うやむやにされてしまう可能性がありそうです。
もし、何かアイディアがありましたら、教えていただければ…と存じます。
□■アドバイス：２
契約の不履行による（あるいは瑕疵担保、および不法行為）
契約の白紙撤回に伴う、前納金の全額返済を
内容証明で送付するのが良いと思いますが、
実際に対応してくれるかどうか…。
時間の問題もございますので…。
とりあえずは、電話でも結構ですから、
契約の白紙撤回を申し込んではいかがかと思いますが、
しかし、相手も対応に忙しいと思いますので、住民が団結して、
白紙撤回を集団で申し込むのが良いとも思います。
マスコミを呼んで、集団交渉するという手もあると思います。
この辺りは交渉のテクニックになりますので、
住民のどなたかに、交渉が得意な人がいると良いのですが…。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
涌井さん、ありがとうございます。
とにかく、まずは問い合わせてみたいと思います。
その対応をみて、今後のアクションを考えたいと思います。
経過については、また書き込みたいと思います。
ありがとうございました！
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相談内容
徳島・20代男性
はじめまして。賃貸アパートに住んでいます。
先日、車購入に際し、大家に車庫証明の書類を依頼しましたら、
「立ち退きを条件に印を押す」
と言われました。
現在、私の8部屋あるアパートでは私しか住んでおりません。
今年の2月に大家から電話があり、引き続き居住する意志の
有無の問い合わせがありました。
その際には、引き続き居住する意志を伝えましたところ、
大家は、「またこちら側で考える」とのことでした。
大家の意向としては、アパートを取り壊したいとのことです。
今回、車庫証明発行を盾に、私1人しか住んでいないことを理由として、
来春の立ち退きを要求してきました。
自分なりにいろいろ調べた結果、正当な事由がない限り、
立ち退きに応じる必要がないと分かりました。
しかし、大家は法的な手段も辞さないと高圧的で、さらに私に対して、
「へんなことをしないように（＝対抗処置をとらないように？）」
と、圧力をかけてきました。
現在は、住んでいるアパートの前の敷地を駐車場として利用して
よいことになっており、駐車場代は家賃に含まれております。
車購入には車庫証明が必要であることから困っております。
近くに契約駐車場があればいいのですが、
田舎なので、適当なところが見つかりません。
家賃の滞納はありません。
私としては、特にことを荒立てるつもりはなかったのですが、
大家側があまりにも高圧的な態度を示してくるので、かなり不快です。
また、車庫証明を盾に立ち退きを要求することも理不尽に感じます。
なにかよいアドバイスがございましたら、お聞かせ下さい。
□■アドバイス：１
最初に確認させていただきたいのですが、
相談者さんは、どうしても住みつづけたいのでしょうか？
おそらく、老朽化したアパートとなると、10年も20年も住まわれることは
難しいと思いますが、いつ頃まで予定なさってますか？
と申しますのも、法的にはおそらく相談者さんの主張が有利になるとは思いますが、
今回のような場合、
●相談者さんさんにとっての理想立ち退きの条件を大家に提示し、
それが通れば、立ち退いてしまう
というのも、1つの方法だと思います。
その辺のお考えを、まず、お教えください。
（わんえるで～おー・前野）
■□相談者より
前野様、丁寧なアドバイスをありがとうございます。
この物件は家賃も安く、環境的にもよかったので、
可能ならばもう少し住みたいと思っておりました。
しかしながら、今年2月の時点の大家からの電話で、
あと1年が限界だろうと感じておりましたし，、
気持ちとしては来春には出ることになっても仕方ないと思っておりました。
しかし、大家方は何の代替案もなく、威圧的にされたので
（少なくとも私にはそう感じられました）、
私の方も感情的になってしまったところがあったと思います。
ここは冷静に、こちら側の意向をしっかりと伝えてみようと思います。
お世話になりました。
□■アドバイス：２
はじめまして。お話拝見させていただきますと想像ですが、
8室中1室しかお住まいになられていないアパートであれば、
かなり老朽化しているのではないでしょうか？
アパートの立ち退きと車庫証明はまったく別の問題ですが、
大家さんは取り壊したい考えもかなり強いのでは…と考えます。
であれば、絶対そこにしかすみたくない以外であれば、
近くで類似物件に移り住むことを前提に、移転先の保証金、仲介手数料など、
転居にかかる費用の支払いを条件にお引越しされるのも一案と考えます。
大屋さんとの信頼関係も崩れかけているように見えますので、
気持ちよく住むことを前提と考えればいかがでしょうか？
当然、正当事由を老朽化による建て替えを盾に言われても、
それだけでは通常は立ち退きは成立しません。
しかし、訴訟などにかかる時間や精神的なことを考えますと
お勧めはしませんので、双方が折り合いのつくお話をされることをお勧めします。
（アムネッツ・滝本昌幸さん）
■□相談者より
アムネッツ・滝本昌幸様、丁寧なアドバイスをありがとうございます。
そのようにしてみます。こちらから最低限度の引っ越し費用、
敷金の返却を要求してもよいものかどうかと悩んでおりました。
さっそく大家の方に連絡をして、直接、話しあってみたいと思います。
お世話になりました。
□■アドバイス：３
おそらく、今回の場合は、
●最低限度の引っ越し費用、敷金の返却
だけではなく、大家の要求（早く立ち退くこと）を飲むのですから、
それなりの費用負担をお願いすべく、交渉しても良いと思います。
要求に関しては、立ち退き関係は、ご参加くださっているエージェントの
皆様から、たくさんのアドバイスがありますので、
http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=find&page=0&list=
から、「立ち退き」などで検索してみてください。
それから、事前に知識を得るために、
「地元の宅建協会などの主催する無料相談」
（開催場所や日程は http://www.zentaku.or.jp/ から、調べられるはずです）
「自治体などの無料法律相談」
または、
http://fudosan.jp/database/houritsu.html
のリンクにあるような法律の専門家の無料相談に行かれるのも有意義なことかと
思われます。
もめてしまった場合は、最後はご自身の根気と努力になりますので
進め方などは、「わたる」さんの、
http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=3600
が、とても参考になると思います。
特に、もめてしまうと、感情的になりやすいのですが、感情的になってしまったら負けです。
むしろ、冷静に要求を伝え、毅然とした態度で臨むことが大切だと思います。
相談者さんのご検討をお祈りするとともに、
良い結果報告いただけることを楽しみにしております！
（わんえるで～おー・前野）
■□相談者より
前野様、夜遅くにもかかわらず、
リンク付きの励ましを頂き、大変感謝しております。
さっそくリンクをたどり、一般的な知識について確認いたしました。
公の場であり、具体的な事情について申し上げることができないので、
前野様のアドバイスどおり、一度、直接、専門家に相談してみようと思います。
進展があれば、また報告いたします。
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相談内容
兵庫・40代女性
兵庫県西宮市に在住していますが、このほど住居の賃貸マンションの
立ち退きを要求されました。マンションは某私鉄関連の不動産業者との
賃貸契約ですが、既に西宮市に売却され、市と不動産会社の連名で
来年3月の退去を文書で通知されました。
私鉄高架工事に伴う道路拡張で、マンションを取り壊すとのことですが、
地域一帯を対象にその旨を告知する場が1度あっただけで、
どういう場所をいつから工事するのか、全く何の説明もありません。
補償交渉は個別に…と言われましたが、ほとんど情報もない状態なので、
何も判りません。
まず、マンション居住者に対する事業説明会と具体的な補償のモデルケース
（立退き料や新規住居の提供など）を求めたいのですが、それも含めて、
今後どのように交渉を進めればいいでしょうか。
戸数は全体で10世帯ほどで、女性や高齢者が多く、また法律的な知識もありません。
居住者でおひとり、諸般に詳しい男性がいて、西宮市の説明会以前に委任するなら、
一括して交渉してもよいと提案されました。
この男性によると、阪神淡路大震災の区画整理で以前に退去した折や、
その他沿線近隣の立ち退き情報（独自）では300万円が相場で、
最高額でも500万円だとのことでした
（これに引越し費用や敷金の返還を含むかどうかは不明です）。
現状では、委任に難色を示す居住者が大半です。
そこで、
1.西宮市との交渉の手順や手続き（説明会の開催要求・補償など）
2.不動産会社との交渉の手順や手続き
（説明会の開催要求・敷金の返還や今後の家賃の支払いなど）
3.居住者同士のネットワークの作り方
について、ご教示をお願い致します。
□■アドバイス
土地収用に関しては土地収用法という法律があります。
※ご参考：法庫さん（ http://www.houko.com/ ）の下記ページ
http://www.houko.com/00/01/S26/219.HTM
収用、または使用による損失の補償については、第68条からになります。
請求、要求の方法については、第87条に規定されています。
とりあえず、マンションの皆様で、土地収用法についての勉強会をされたら、
いかがでしょうか？
その後に西宮市の説明会を聞いた方が、より判りやすいと思います。
なお、収用の場合は、交渉は基本的に起業者（西宮市）と行うことになると思います。
不動産業者、および大家は収用を受ける側であり、立場的には損失の補填を
受ける側になると思います。不動産業者に説明会の開催を要求しても、
収用に関しては判らないと思いますので、具体的な進展は望めないと思います。
ネットワーク運動に関しては、情報交換程度だと良いと思いますが、
集団での抵抗運動には、それなりの覚悟が必要だと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）
■□相談者より
涌井様、迅速なご対応、ありがとうございます。
個々に事情もあって、明確にはならないものだと思いました。
土地収用法については一応検索した上でのご相談でしたので、
残念ながら、当方の疑問は解決しませんでしたが、
さらにいろいろ勉強していきたいと思います。
お時間を割いていただいたことに重ねて御礼申し上げます。
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相談内容
東京・20代女性
こんにちは。突然の事態に困っており、相談させてください。
現在住んでいるマンションの大家さんから、立ち退き要請が来ております。
状況は以下のとおりです。
■立ち退き理由
・2005年10月末で、所有者が変わるため
（つまり、現在の大家さんがマンションを売ってしまったため）
・詳しい話はわからないが、新しい所有者は建物を取り壊す予定らしく、
退去を求めているとのこと
■契約期間
・2004年12月から2年間の一般的な賃貸契約
（まだ居住してから1年も経っていない）
■立ち退きの時期
・10月末ですぐに出て行けというのではなく、
ある程度の猶予期間は設けてくれるとのこと
上記の話は、先日電話で現在の大家さんに聞いただけなので、
詳しいことは分かりません。
立ち退き時期、費用に関しても多少交渉の余地はあるようです。
ただ、心配なのは、
「立ち退きに関しては、新しい所有者と相談して決めてくれ」
と言われていることです。
私としては、今の大家さんと新しい所有者との間で、
きちんと話をまとめて欲しいと思っているのですが…。
また、立ち退き時期、費用に関しては、
・2006年5月までは住み続けたい
（現在の仕事の関係上、それより早く立ち退くことは不可能）
・費用は、諸々を含めて家賃の6～7ヶ月分は必要
と考えております。
このような要求は可能かどうか、また、交渉相手として、現在の大家さんと
新しい所有者のどちらと交渉すべきかを、アドバイスいただければ幸いです。
よろしくお願いします。
□■アドバイス：１
同じ前野同士ということで…（笑）。
要求に関しては、立ち退き関係は、ご参加くださっているエージェントの皆様から、
たくさんのアドバイスがありますので、
http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=find&page=0&list=
から、「立ち退き」などで検索してみてください。
それから、事前に知識を得るために、
「地元の宅建協会などの主催する無料相談」
（開催場所や日程は http://www.zentaku.or.jp/ から、調べられるはずです）
「自治体などの無料法律相談」
または、
http://fudosan.jp/database/houritsu.html
のリンクにあるような法律の専門家の無料相談に行かれるのも
有意義なことかと思われます。
もめてしまった場合は、最後はご自身の根気と努力になりますので、
進め方などは、「わたる」さんの、
http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=3600
が、とても参考になると思います。
1年経過していないこと状況を考えますと、強気に交渉して構わないと思いますが、
ただ、「早く出ていくこと」も「切り札」として考えた方が、良い場合もあると思います。
（＝近隣で、同等以上の物件を、向うに探してもらって、早く出ていく分、
補償を多くしてもらう…などの交渉も可能かと思われます）
また、交渉相手ですが、まず、今の大家さんに対して、
「どちらのお金で、私への立ち退きの補償をしてくださるのか？」
を確認し、お金を出す方と交渉した方が良いと思います。
結局、決定権の無い方といくら交渉したところで、決定はくだせませんから…。
「まえの」さん、頑張ってください！
（わんえるで～おー・前野）
■□相談者より
「前野」様、「まえの」です。早速ご回答いただき、ありがとうございました。
アドバイス頂いた件、参考にさせていただきます。
立ち退きの補償は、新しい所有者が決定権を持っているようなので、
そちらと交渉してみます。
先ほど、新しい所有者と偶然会ったのですが、
11月末には出て行って欲しいと一方的に言われてしまいました。
新しい所有者は個人ではなく、不動産会社でした。
年内に出て行けということは無いという今の大家さんの言っていることと
違っています。これから交渉が大変になりそうですが、がんばります。
■□相談者より
1週間経ちましたが、まだ所有権が移っていないこともあり、
事態は進展していないのですが、自分なりにいろいろ情報を集めてみました。
真相は充分に把握できていないのですが、いろいろなプレイヤーが
絡み合っていて、一筋縄ではいかなそうなことだけは確実です。
現在把握できているのは以下の情報です。
●現在の所有者（年配の大家・以下、A氏）から
購入者（不動産業者・以下、B不動産）に所有権が移るのは10月末であること
●現物件の賃貸契約に関しての管理業者であるC不動産が、
A氏に購入希望者がいることを紹介し、売買が成立（C不動産は手数料3％を取得）
●現在の賃貸契約はA氏からB不動産にひきつがれることとなる
●A氏とB不動産の間で、立ち退き交渉はB不動産が行うことと取り決めた。
その際、B不動産はA氏に対し、「口約束で」現在の入居者に対しては、
立ち退きまでの充分な猶予期間と、費用の面倒を見ることを約束
（真相不明。あくまでA氏による説明）
●B不動産は、立ち退き交渉を「立ち退き交渉専門の業者（以下、D社）」に
委託。10月に入った頃からD社が各戸に対し立ち退き交渉を開始。
●C不動産に対し、「真の所有者」であるB不動産と直接交渉したいので、
連絡先を教えてもらうよう要求したところ、
「B不動産はいろんなところと組んでどうのこうのなので（理解できませんでした）、
仲介業者のE社と話した方が良い」と言われる。
現在の建物を取り壊した後、
どうも複数の業者で新しい施設を作るというような話だった。
このような状況で、先週、このD社が挨拶回りに来ていたようです。
今の時点でも、A氏、B不動産、C不動産、D社、E社の5者が絡んでおり、
A氏を除き、全て「プロ」でかためられています。
●A氏：何の権利も責任も無く、話しても無駄そう。
●B不動産：ここが「真の所有者」になると思われる。
●C不動産：いまいち立場が不明。単に紹介しただけと主張。
●D社：B不動産から委託されて立ち退き交渉を担当。
●E社：仲介業者。何者か不明。
私としては、気持ちの悪い状態で居座るのもなんですし、
相当の補償金がもらえるのであれば、早く出て行きたい気持ちもあります。
ただ、今のところ、D社が一度挨拶に来て以降、何も音沙汰がありませんので、
こちらからアクションを取ろうかとも考えています。
来週、市の無料相談に行ってくる予定です。新しい所有者に関しては、
今のところ会社名等、全て口頭ベースでしか把握していないので、
その辺の情報も集めたいと思っています。
その後、自分として納得のいく条件を提示し、最初の交渉を持ってみようかと思います。
自分で一度やってみて難しそうな場合は、弁護士等の専門家に頼むということも
考えなければならないかもしれません。
長文にて失礼しました。また進捗がありましたら報告します。
□■アドバイス：２
相手がプロである場合、良心的な業者で、
●まえのさんの権利を熟知した上で誠実な応対をしてくれる
のであれば良いのですが…。
いずれにせよ、まず、
・口頭ではなく、きちんと文書で要求と条件を提示すること
を大前提に進め、少しでもおかしいと思われたら、
即、宅建協会や公的機関に相談できるようにされた方が良いと思います。
また、立ち退き条件に合意する際の文書に関しても、
押印する前に、できれば、それなりの知識のある方に、
チェックしていただいた方が無難かも知れません。
大変かと思いますが、今回の状況ですと、まえのさんの立場の方が
強いはずですので（＝法律で保護される立場にありますので）、
相手がプロだからといって、
不利な条件を押し付けられないように、頑張ってください！
（わんえるで～おー・前野）
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相談内容
東京・20代女性
まず、借りているアパートの立退きの話がでるまでの流れを、
大まかにご説明します。
●物件について
築15年、2DK、家賃\60,000、管理費\2,000、2年更新契約
（更新料は家賃1ヶ月分）、契約時礼金・なし、敷金・家賃1ヶ月分、
周辺家賃相場\65,000程度
1.8月末に寝室が雨漏りし、布団やカーテンが濡れる被害にあいました。
管理会社に連絡して処置をしてもらったので、とりあえず、
今のところはもれてきません。布団などはクリーニングに出し、
代金が請求できることになっています。
2.管理会社の対応が悪く、また漏るかもしれない状況の中、
全然連絡がありませんでした
（以前もいくつか不備があり、何度かもめました）。
3.今月更新なので、これまでの不備などを理由に家賃などについて
交渉希望したところ、いきなり、6ヶ月の猶予をあげるから
それまでに退去してくれと言われました。
4.更新拒否の理由は、
・クレームが多いこと
・この先、また水漏れがあった時に、色々請求されたくないこと
・友人が来た際、駐車場の隅に何度か駐車したこと
などと言われました。
5.家賃・更新料などが口座自動引き落としのため、自動引き落としは
今月までということになっています。
こちらとしては、大家・管理会社の落ち度で迷惑かけておいて、
一方的に出ていけと言うのは理解できません。
無断駐車に関しては、邪魔にならない場所で、他の入居者もするので、
うちだけ言われるのも、やはり納得いきません。
そのため、今、管理会社に話し合いを申し出ており、以下の希望を出してます。
1.家賃か、更新料を下げてもらって、そのまま住む。
2.立ち退く場合は、正当な金額（引越し費用、次の物件の契約費用、
迷惑料など）を支払ってもらいたい。
しかし、契約書を見たところ、
「借主は物件を明け渡す際、
いかなる場合でも貸主に金員を請求することはできない」
「本契約の紛争になった場合の訴訟費用はすべて借り主の負担とする」
という項目があり、署名・捺印しました。
そのため、どう交渉すれば良いのか悩んでいます。
どうか良いアドバイスをよろしくお願いします。
また、もし立退料取れる場合、どのくらい請求可能なのか、教えてください。
□■アドバイス：１
私見ですが、この程度では、一般借家契約の更新拒絶の
正当事由とはならないと思います。
ですので、希望の通りで良いと思います。
また、契約書の、
「借主は物件を明け渡す際、
いかなる場合でも貸主に金員を請求することはできない」
「本契約の紛争になった場合の訴訟費用はすべて借り主の負担とする」
の条項につきましては、無効になると思われます。
なお、最近の契約書では、この条項が削除されているのが一般的です。
もし、管理会社が貴方の要求に応じない場合でも、
立ち退きの裁判を提訴するのは、大家と管理会社の方ですから、
暫く様子を見ているのが良いと思います。
司法の判断によらず、強制退去させることはできません。
万一、家賃を受け取らない場合は、供託すれば良いので、
供託する旨を大家と管理会社に告げて下さい。
南日本新聞さん（ http://373news.com/ ）のサイトの、
以下のページを参考にして下さい。
http://373news.com/fukushi/answers/050215.htm
（高原開発・涌井秀人さん）
■□相談者より
涌井様、迅速なご返答ありがとうございました。
契約書の件、少し安心しました。
実は昨日、管理会社が家まで訪ねてきて、少しお話をしました。
やはり、今のところ進展はなしですが、大家さんの更新拒否の理由を、
もう一度確認したところ、
「もしもこの先、雨漏りした時に人命にかかわることがあったら怖いから、
もうこの部屋を誰にも貸したくない」
と言ってるそうです。
今住んでいて、そんな危険があるようには感じないですが…。
実際は、度々のクレームで私達（主人と住んでいます）に対して嫌なイメージが
あるらしく、もう関わりたくないというのが本音のようです。
今後、直接、大家さん、管理会社と私達で話す機会があるかもしれませんので、
その時に改めて私達の気持ちを伝えようと思います。
こんなことが起きなければ、今頃はなんの問題もなく更新してたでしょうし、
あくまで私達は、現状の権利の範囲内で、正当な要求をしてるだけで、
別に大家さんと争いたいわけではありません。いろいろと複雑な思いもありますが、
できる範囲で大家さんの立場を考慮する気持ちも持っているつもりです。
どうしても折り合いがつかなければ、裁判するしかないですが、
話し合いでうまく解決できれば一番良いですよね
（大家さん次第ですが…）。
いろいろとアドバイスして頂き、本当にありがとうございます。
また報告を兼ねて、相談させてもらうかも知れませんが、
どうかよろしくお願いいたします。
----------------------２６日後-----------------------------
涌井様、お久しぶりです。いつも相談に乗って頂き、ありがとうございます。
あれから大分たっていますが、何の進展もありません。
管理会社が思うように間に入ってくれず、大家さんと直接話し合いすることは
実現できそうもないです。
とりあえず、どっちにしても退去には応じられないので、家賃を支払って
住みつづけようと思いますが、ここで悩んでいます。
家賃の方は今まで自動引き落としだったのですが、
今ストップしている状態なので、振り込みになります。
私たちとしては家賃の値下げを希望しているので、
これまでと同じ金額を振り込めば、うやむやになってしまうような気がします。
自分たちの希望家賃を供託しようかとも考えていますが、
どうすれば一番良いかを悩んでいます。
どうかアドバイスを頂けないでしょうか。よろしくお願いいたします。
□■アドバイス：２
私見ですが、地代・家賃の弁済供託ができる主な例としては、
以下がよく知られています。
1.支払日に地代・家賃を提供したが、地代・家賃の値上げや
土地・建物の明渡し要求などの理由で受領を拒否された場合（受領拒否）
2.地主・家主と争いが続いていて、あらかじめ地代・家賃の受領を拒否され、
地代・家賃を提供しても受け取ってもらえないことが明らかな場合
（受領拒否）
3.地主・家主等受取人が行方不明の場合（受領不能）
4.地主・家主であると称する複数の者から地代・家賃の支払請求を受け、
いずれの者に支払ってよいかわからない場合。または地主・家主が死亡し、
その相続人が誰であるか不明の場合（債権者不確知）
ご質問の内容が受領拒否に該当するのかは微妙に思います。
供託官の判断によると思いますので、弁済供託に該当するかどうかは、
お近くの供託所（法務局等）にお尋ねになってみたら、いかがでしょうか？
（高原開発・涌井秀人さん）
■□相談者より
いつも迅速なご回答ありがとうございます。先方は家賃を受け取らないわけではなく、
振込先を知らせて来たくらいなので、やはり供託は難しそうですね。
とりあえず、11月分はこれまで通りの金額で支払う他ないのでしょうか…。
本当はその前に交渉したかったのですが、管理会社がなかなか対応してくれないので、
すべてが中途半端な状況です。ただ家賃を未払いの状態にしておいては、
こちらが不利になってしまうと思うので、早めに支払うつもりなのですが…。
□■アドバイス：３
横から失礼します。少し涌井様と違った方面から、考えてみました。
現状のように、相談者さんの側だけでは、
相手が話し合いの場につかないのであれば、
●客観的な正当性を評価してくださる機関や団体
に間に入ってもらい、ご相談なさるというのも、一つの方法かと思われます。
相談に乗ってくださるだろう機関や団体は、
●自治体の消費生活センター
http://www.kokusen.go.jp/
●地元の宅建協会などの主催する無料相談
http://www.zentaku.or.jp/
などがあるかと思われます。
なお、相談に行かれる際に、今回、投稿されたような内容を、
分かりやすく書面にまとめ（特に、「ご自身の主張」を明確に）、
持っていくとよいと思います。
仮に解決できなかったとしても、そうすることで、
●実際に相談に行った事実を記録することができる
ため、先方が引き伸ばしたとしても、最終的に決着をつける際に、
相談者さん側に有利な状況になると思われます。
（＝相談者さん側ではなく、先方の都合で解決が遅れていることを証明できるため）
ですので、涌井様のおっしゃった供託の方と併せて、動かれることを
お奨めすると同時に、その結果をご投稿いただければ幸いです。
（わんえるで～おー・前野）
■□相談者より
前野様、アドバイスありがとうございます。
ご丁寧に説明して頂き、とても参考になりました。
来週に自治体の無料法律相談があるみたいなので、
そこで1度相談してみようと考えております。
結果など、また報告させていただきます。
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相談内容
東京・30代女性
2週間前、大家さんから電話がきて、
「今のマンションを売却するから出て行ってほしい」と言われました。
理由は10月に大家さんの娘さんの結婚式に使う資金がないので、
家を売却したいとのことです。
退去する時期に関しても、問い合わせてもはっきりとした回答はせず、
「買い手に家の中を見せたい」と言ってきます。
買い手が見たい時に見せる義務がありますか？
また、立ち退き時期に対して、明確な回答が無い場合、
法律的には、いつまで居ても構わないものなのでしょうか？
アドバイス、お願いします。
□■アドバイス：１
半年前から借り主に正当事由を申し出て、
契約解除を申し出て、解約を出来るのが借地借家法です。
でも、昨今の不景気のせいもあり、法律では割り切れない状況が
起きているのも事実です。例えば、競売などで落札されると、
契約しなおす状況が生まれています。
退去命令が下される可能性があります。
立ち退き料を貰って、次の移転場所を探す方が良いと思います。
詳しいことは、なるべく専門家に相談する方が良いと思います。
（天理不動産流通・金城豊治さん）
■□相談者より
早速、アドバイス頂き、ありがとうございます。
大家さんから立ち退きの正式の書類が来ておらず、
立退き料も出ないと言われました。
このような場合、どうしたらいいですか？
□■アドバイス：２
自治体が開催しているような無料法律相談で、相談されてはいかがですか？
（わんえるで～おー・前野）
□■アドバイス：３
先のアドバイスどおりですが、整理しますと内覧させる「義務」はありません。
次に、立ち退き料の有無の前に、
●何日づけの書類で、正式な明渡し要求がいつか
が大変大事で、今後重要になります。
その「いつ申し入れか」を書類でもらうことが先決です。
そして、明渡しまでの期間に準じて、明渡し条件（立ち退き料など）の
条件交渉することになります。
その中で、事前内覧の譲歩も位置つけましょう。
条件に応じない時は、しかるべき機関にご相談を…。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）
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相談内容
大阪・60代女性
今年の初めに入居しました。先日、大家さんから
建物を取り壊すため、9月末までの立ち退きを口頭で言われました。
この場合 礼金はあくまでも礼金で、返ってこないのでしょうか？
立退き料と言うのは、一般的にどのくらいいただけるのでしょうか？
入居年数も少なく不安です。何よりも、1年も経っていないので、
引越や引越先の礼金などの費用が全くありません。
この物件自体、礼金を分割でおさめたくらいで、とても困っています。
どうか、どんなことでもいいので、アドバイスください。
よろしくお願いいたします
□■アドバイス
お困りですね。礼金は家主へのお礼ですので基本的に返ってきません。
建物賃貸借契約時に「敷金」又は「保証金」は支払っていないのでしょうか？
一般的な場合ですが、家主の自己都合で退去を求められた場合は、
敷金又は保証金の全額返金と、引越代や次に借りるときに支払う仲介手数料
などの負担を求める事が可能と思われます。
消費生活センターや市区町が行っている無料法律相談等で相談してみて下さい。
（アットホーム・香川文人さん）
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相談内容
こんにちは。初めまして。実は、現在住んでいる賃貸物件なのですが、
老朽化していることと、大家さんが福祉関係の仕事をしていることもあり、
そういった障害を持つ方達のための住宅に建て替えをしたいと言われました。
私は健常者ですので、建て替えた後に住む事はできません。
1年くらいのうちにということですので、すぐに出なければいけないことは
ないのですが、この場合、ある程度の保証を請求できるものなのでしょうか。
お手数をおかけしますが、ご回答いただけると助かります。
よろしくお願いいたします。
□■アドバイス
相談者さんは、どうされたいのでしょう？
旧法建物賃貸借契約の場合、家主の正当な事由による
退去依頼については6ヶ月前までの予告で出ないといけません。
今回のように正当な事由に当たらないと考えられる場合は、敷金の全額返還、
及び引っ越し代と次に借りる場合の仲介手数料分位は請求できそうです。
それ以上の保証を求めるのであれば、それなりに請求して下さい。
家主さんに色々お世話になっていれば、又は気持ち良く退去したいと思われれば
敷金だけ全額返還してもらい、退去すれば良いと思います。
どう退去するかは貴方次第です。
（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川文人さん）
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相談内容
私は来年3月にアパートの更新を迎えますが、現在、賃貸者から
更新の拒絶（立ち退き）を受けています。
その旨の通知も今年1月に普通郵便で送られました。
ただ、その後この件に関しては先方から一度も何の連絡も受けていないし、
こちらからも問い合わせの連絡は一切していない状況です。
通知内容において正当な事由の部分ですが、建物の老朽化のため、不測の事態に
対応できない恐れから、建物を建て直すか大規模修繕をするというものでした。
ちなみにアパートは鉄骨軽量で築17年のコーポです。網戸や襖のゆがみはありますが、
老朽化を理由に出来るほどの老朽化はしてないように思います。
そのため、通知内容が正当な事由として認められるのか疑問です。
また、認められる場合、
こちらとしては無条件で立ち退かなければならないのでしょうか？
立退き料等の交渉はすることができないのでしょうか？
また、通知の件は上記の状況なので、こちらとしては知らない振りをすることも
可能だとも思うのですが、それは得策ではないのでしょうか？
アドバイスをいただければと思います。
□■アドバイス
行政書士の川村淳と申します。「正当事由」としての現況については、
調査してみなければ何とも判断のしようは無い所なのですが、
立退料については十分要求できるものと考えられます。
正当事由が認められるには、家主側の建物を必要とする事情、
賃借人側の同様な事情のバランスで総合的に判断される事になるわけですが、
賃借人側の事情には当然に立退き料の金額についても考量要素として含まれます。
家主さん側に余程の建物を必要とする事情が無ければ、
常識的に必要とされる移転費用の給付無しでは
更新拒絶は難しいところでは無いかと通例から推測できます。
ただ、今後の事も考慮に入れて、全く無視ではなく、
やはり話し合いを持たれてみては如何でしょうか？このまま退去せず
更新の時期を経過すれば、家主さんからは異議を述べる事が予想されます。
それにしても、更新拒絶の通知は内容証明でなく普通郵便できましたか？
その事自体、家主さんは迂闊とも言えますが…。
（川村行政法務事務所・川村淳さん）
■□相談者より
川村淳様、早速のご返答ありがとうございます。
図々しくも、再度ご質問にお答え願えればと思い、メール致します。
「正当事由」としての現況についての調査という部分ですが、やはりこれは
どこか第三者機関に有料でおねがいするものなのでしょうか？
また余談ですが、現在の管理会社（賃貸者）の会社状況は、あまり良くないのか
今年の夏に現在住のアパートが競売に掛けられていたようです。
裁判所の調査員が訪ねてきて教えられました。そして1ヶ月くらい前に
どこかの不動産業者がうちの部屋の状況や今後の居住希望等を聴きにきました。
でも、その後何の動きもありませんでした。なので。
その調査員に確認したところその競売は少し前に取り下げられたと教えられました。
この件でも、管理会社（賃貸者）から何も連絡はしてきませんでした。
私としては正直今後どう動いていけばいいのかわかりません。
競売が取り下げられたのなら、やはり更新拒絶通知をこちらが認知し、
近いうちに話し合いをすべきでしょうか。
その件での連絡はこちらからすべきでしょうか。
長々と申し訳ありませんが、よろしくお願い致します。
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相談内容
大家さんから、アパートを新しく建て直すので、立ち退くよう言われました。
立ち退くよう言われてから工事が始まるまで2ヶ月程しかありません。
別のアパートに移り住むのには、
・引越し代
・敷金
・家賃など
・違約金（来年３月で卒業して県外に移り住む為）
・不動産手数料
等がかかる見込みです。
これに対し大家さんは敷金のみを返金するとのことです。
本当に敷金だけしかもらえないのでしょうか。
尚、契約書を見ると、6ヶ月前までに立ち退きの報告をするように
記載があります。口約束ではありますが、私が卒業する来年3月までは
工事を行わないことになっていました。また、このアパートは
不動産が関与しておらず、大家さんと直接交渉していますが、
なかなか双方納得がいかないのが現状です。
どういった所に相談したらいいでしょうか？よろしくお願いいたします。
□■アドバイス
以下、ご参考ください。
1.家主から賃貸借解除を申し出るためには、正当な理由が必要です。
例）自分自身が住むために必要な場合、建物が相当古く倒壊の恐れがある等。
2.上記以外で正当な理由として認められているのは、立ち退きのために
必要な金額を保障する場合です。
3.建物賃貸借契約書に家主からの退去の請求は６か月前までと
書いてあるようですので、契約違反になります。
4.上記により立ち退きにかかる相応の費用と契約違反による損害賠償を
請求できると思われます。
市区町村が開催している無料法律相談をご利用いただくか、
最寄りの弁護士・司法書士に相談される事をお薦め致します。
（アットホーム・香川文人さん）
■□相談者より
返信ありがとうございました。大変参考になりました。
大家さんは、建て直しでお世話になる建設会社兼不動産屋さんに
相談したようで、今日、その業者から電話がありました。
内容は次のようなものです。
・敷金は返済します。
・その他の費用は払いません。
・契約違反に関しては認めたものの、すみませんの一言でした。
私もこれでは納得がいきませんので、香川様のアドバイス通り、
来週にでも県の消費者センター及び法律相談所に相談してきます。
私は現在学生でこのようなトラブルになったことは初めてですし、
この分野に関して大変無知なため、すごく不安でしたが、
現状を客観視する事ができ、少し安心しました。
大変お忙しい中、ご返信ありがとうございました。
□■アドバイス:２
既に回答も出されているようですが、もし今後トラブル様であれば、
私どもでは全国から資金返還修繕費など不動産賃貸トラブルも
扱っておりますので、無料相談をご利用下さい。
また内閣府認証NPO「敷金修繕費問題ローサポート」の理事もしております。
市民法務センター
http://www.houmu-center.biz/
http://www.houmu-center.biz/shouhisha/akutoku2sample.htm
尚、不動産業者様方に申し上げますが、
不動産業者様方が全て悪徳商法と言う観念を持っているわけでは
決して御座いませんので、御了承下さい。
（川村行政法務事務所・川村さん）
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■□相談内容
昨夜、大家に、現在借りているアパートを取り壊すので、
1月中に立ち退いてもらいたいといわれました。
あまりにも急な話なので困っています。
新しく部屋を借りるにも、資金はないし。
立ち退くにしても、貸主から
何か保証してもらえるようなことはないのでしょうか？
□■アドバイス
あまりにも急なお話しですね。信じがたいのですが。
> 何か保証してもらえるようなことはないのでしょうか？
まずは大家さんにこのことを話してみましょう。
少なくとも、強制的に追い出されると言うことは、法律上はありません。
（集住企画・中村孝司さん）
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■□相談内容
こんにちは。私は親が結婚してから
25年の借家に家族3人ですんでいます。今月の家賃を払いに行ったところ、
「3月に借家を壊して更地にし、アパートを作るので、出て行ってほしい」
といわれました。
1.この場合、大家さんから立退き料をいただけるのでしょうか？
2.新しくなったアパートをまた借りるとしたら
（今より２～３万あがると思われます）、
敷金礼金は支払わなくても良いのでしょうか？
25年前からすんでいたため家賃は安いのだと思います。
いきなりのことで家族全員戸惑ってしまっています。
ずっとこの土地に住んでいて引越ししたことがないので不安です。
よろしくお願いします。
□■アドバイス：１
個人意見ですので参考までにして下さいね。
借地権なのか賃貸借なのかで変わってくると思います。
どちらにしても相手側は正当事由が無ければ、契約解除出来ないですね。
立ち退く事と借りる事は分けて考えられた方がいいと思います。
立ち退いた後、借りるか借りないかは個人の自由ですから。
協力するから立ち退き料と新たに借りる家賃を安くしてもらう
と言う事もあると思われますが、あくまでケースバイケースなので、
話の成り行きで変わってくると思います。
後々もめることもよくあるので、１度専門家に相談する事が良いと思います。
（天理不動産流通・金城豊治さん）
□■アドバイス：２
さぞかしお困りのことと推察いたします。
日本の法律は横暴なことは許さないように出来ています。
まず、第1に貴方が納得できなければ出て行く必要はありません。
借地借家法という法律が守ってくれます。
次に立退き料の問題です。
これは貸し手と借り手の力関係と事情によって金額が全く異なります。
かって、バブル時代でしたが
家賃が5万円程度のアパートの住人1人を立退かせるために
2000万円支払った大家さんがいました。
どうしてもその人に立退いてもらわなければならない事情があったのです。
後の人は新しいところを借りるための敷金、礼金、前家賃、不動産屋への仲介料、
引越料プラス迷惑料くらいで出て行ってもらいました。
このくらいは要求してもおかしくありません。
初めにも申しましたが一方的に貴方が泣く必要はありません。
ただ、古くなった建物を新しくすることも社会的には必要なことですので、
不利益を蒙らない範囲で大家さんに協力することも必要ですね。
どうしても納得できない条件や怖い思いがしましたら、
区役所とか市役所で弁護士の無料相談がありますので
そこへ相談してみてもいいですね。
頑張ってください。
（パノム興産・宮本さん）
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■□相談内容
こんにちは、立ち退き料について悩んでいます。相談をお願いします。
平成１４年１２月に現在のマンションを通常の賃貸契約で契約いたしました。
平成１５年７月７日に文書ではなく家主側から電話で直接、
自分たちが住みたいので立ち退いて欲しい、
そのうち話し合いに応じますという一方的な連絡がありました。
家主は海外にすんでいたのですが、急遽日本に帰ることとなり、
その時点で１ヶ月後に出ていって欲しいとのことでした。
その後、家主側から何の連絡もなく私たちが問い合わせても返答もなく、
わたしたちはただ今後の不安に襲われ次の転居先を探しながら生活をしていました。
家主側と連絡が取れ話し合えたのが８月３０日、
まだ文書での立ち退き要請は来ていませんが、
立ち退き料の支払いについて家主側の話では、
引っ越し費用、次の物件にかかる仲介手数料は出します。
また今のマンションを借りた際の敷金は返却しますという内容でした。
ここで私たちが問題としているのが敷金のところです。
今のマンションの敷金は２ヶ月分はらいました、
しかし次に借りようとしている物件は３ヶ月分のところです。
わたしたちは、敷金の返却はして貰わなくていいので、
次の分の敷金をだして欲しいと要求しましたが、
敷金は返却されるという性質があるので払えないとの返事がきました。
（いまのマンションに入居した際、ハウスクリーニングは全くされておらず、
自分たちで清掃はすべておこないました。またクロスや床の傷、壁の釘刺し傷など
あちこちに私たちがつけたのではない傷汚れがありました。
一部写真で残してはいますが、すべて写真に撮ってあるわけではありません。
また、ドアの鍵がかからない、窓が閉まらない、インターホンがならないなど、
故障個所が多々あり、いっぺんに修理してくれる訳でなく
私たちが入居して半年もかけて少しずつじかんをかけ修理をしてくださいました。
現在も治っていない箇所が数カ所あります。
入居した当初よりも自分たちできれいに清掃し、住みやすくしたのは
私たちなのですが…。ちなみにマンションは築５年の新しい分譲型です）
私たちは家主がわの都合で出ていかなければならないのに、
自分たちで手出しをしてまで引っ越したくはないことを伝えました。
しかし家主側は、今出て行かなくても２年後の契約更新の時には
出ていってもらうと言われました。
契約書には２年ごとの契約更新となっています。
２年の定期借家ではないのですが、その時は引っ越し費用はみないというのです。
私たちはいま家主側の要求は敷金の面のみで受け入れられないのですが、
私たちが無理な要求をしているのでしょうか？
また、ここで立ち退きを拒否した場合２年後には家主がわの要求どおり、
立ち退き料無しで立ち退かなくてはならないのでしょうか？
こちらに入居して９ヶ月余り、家にあわせていろいろなものを購入しました。
突然電話での解約通知から２ヶ月私たちは今後の生活に不安をいだきながら
毎日生活をしてきました。
現在、精神的においつめられ、妻は情緒不安定になっています。
慰謝料も請求したい気持ちです。
立ち退きに応じない気持ちはなかったのですが、
いまの状態では納得いかないのです。良い打開策があれば、
アドバイスをどうぞ宜しくお願いいたします。
□■アドバイス
RTJサポートチームです。立ち退きに関しましては、
過去、同類のご相談を多数お寄せいただいておりますので、
それも参考にしてみてください。
不動産相談センター掲示板から「ワード検索」を押していただき、
キーワードに「立ち退き」を入れて検索すれば、各内容をご覧いただけます。
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■□相談内容
34年住んでいる実家の立ち退きについてご相談します。
話しがややこしいのですが、以下の通りです。
昨年1月頃、1年以内の立ち退きを言われる。
理由：相続税の支払にあてるため。
条件：退去までの家賃はいらない
（詳しいことは専門家がいくから）
状況：
すぐに引越し先をさがしはじめて1ヶ月後、
まだまだ売らないから、この前の話はなかったことにしてほしいと言われる。
専門家などこない。この1年8ヶ月、家賃を今まで通り払う。
今日までの間に、1人暮しの男の人達3軒は、早々に引越し
（他の人が大家からなんて言われていたかしらないのですが）、
残るは両親と同じく34年住んでいた2軒となりました。
お互い定年まで、あと2年、ここにいたいと言っていたのですが、
その方が先日引越されました
（雨漏りがひどく、住んでいられなくなったからとか）。
その途端「全部一緒に壊したいので、9月いっぱいで引越してほしい」
と言い出しました。
なんかあまりにも身勝手な話しだと思うのですが。
他の方の立ち退きについての投稿も読みましたが、
こんな場合でも6ヶ月の退去期間が認められるのでしょうか？
この土地は行き止まりになっていて、そこへ入る道路が4メートルないそうで、
なかなか売るにも話しが進まないそうです。
だから、まだ居ていいと言っていた大家、それを信じて住んでいた両親。
父はもめるのも嫌なので、黙って出て行くつもりですが、
母は間に人をいれて、引越し代等負担してもらいたいようです。
その場合、どういう人にお願いすればよいのでしょうか？
犬を飼っているので、引越しは簡単にはいきそうにありません。
よろしくお願いします。
□■アドバイス：１
内容から推量するには、家主は弁護士又は知識あるものと話あって、
ことを進めています。
何故わかるか？借家法は家賃の支払いによって発生するのです。
無家賃は無名契約になります。だから法はあなたを守ってくれません。
明日から退去可能です。
若し家賃を遅延なき支払いのきは家主は6ヶ月前に言わなければいけません。
正当の理由として、金銭の支払いも正当の理由となります。
1つだけあなたに,ヒントを言っておきます。
家主等から印鑑をおしてくれといってきてもすぐには押さないこと、
文面を知識ある人に見てもらうこと。
多分、あなた自身では太刀打ちできないと思います。
最初に書いたように、家主は弁護士等と相談しているからです。
（ハビット・小谷吉秀さん）
□■アドバイス：２
RTJサポートチームです。
> 無家賃は無名契約になります。
> だから法はあなたを守ってくれません。
こちらなのですが、相談者さんのお話しの内容から判断しますと、
「まだまだ売らないから、この前の話しはなかったことにしてほしいと言われる。
この1年8ヶ月、家賃を今まで通り払う」
と言う感じで、どうやら家主さんが「退去までの家賃はいらない」の条件は
撤回されて、相談者さんはきちんと家賃を支払っているように見受けられます。
もし、撤回されている
（＝相談者さん側が無家賃ではなく、きちんと家賃を支払っている）のであれば、
> 家主は6ヶ月前に言わなければいけません。
これを家主さんは守っていないように思われますので、
6ヶ月の猶予期間について（残り5ヶ月？）を主張できると判断して宜しいでしょうか？
小谷さん、皆さん、お知恵拝借いただければ幸いです。
■□相談者より
説明不足ですみません。
立ち退きの話しは一度撤回され、家賃の滞納はありません
（RTJサポートチームさんありがとうございます）。
大家は、撤回したことは忘れているのか、
それとも父の人の良さにつけこんで何も言わせないようにしているのか、
「○○さんは、黙ってサッサと出ていってくれる人と思っていた」
と言ったそうです（こちらはまだ何の要求もしていません）。
話しがややこしくなりそうです。
□■アドバイス：３
実は皆さんにお聞きしたものの、よくよく考えてみれば、
「この前の話しはなかったことにしてほしいと言われる」
と言う時点で、その話は無かったわけですし、
しかも実際に家賃を通常通り支払われているのであれば、
やはり過去の急な立ち退きに関する相談を元にお考えいただけるように思います。
（ワード検索で「立ち退き」を検索されますと、
かなり参考になるものが出てくると思います）
ただ、一つ気になりましたのは、無かったことにされた話自体、
かなり大家さん有利だった可能性もあるかも知れません？
（＝相談者さんのお父さんだったら文句を言わないだろう…が前提）
と思いましたのは、
「退去までの家賃はいらない」
と言うことですと、具体的な期限や金額が提示されてませんから、
もしかすると1か月分の家賃程度だったかも知れません。
いずれにせよ、まず、
●34年前と古いので契約がどうなっているのかを確認
●ご両親ではなく相談者さんが大家さんと話し合ってみる
（その際に要求はきちんと伝える）
（伝える要求は事前にまとめておく）
と言う作業をされるのが宜しいと思います。
（なお、話し合いの時は、最悪、争うことになった場合に備えて、
テープレコーダーかICレコーダーで録音しておくことをオススメします。
ただ、これは最悪の場合に使うので、最初から大家さんに録音しますと言うと、
気分を害されると思いますから、気付かれないように録音しておいた方が良いと思います）
それで相談者さんから大家さんに交渉の余地があるのかどうかを判断して、
交渉決裂の場合に、改めて対策を考えるべきだと思います
（交渉がまとまれば、そこで円満解決ですからね）。
とは言え、小谷さんがおっしゃったように、
大家さんが最初に専門家と言う話を口にされたのは、
もしかすると弁護士などの代理人を考えているのかも知れません。
もし、最初から代理人が参加するのであれば、一人で交渉の場には臨まずに、
●自治体などが主催する無料法律相談で相談してみる
●必要に応じ、この問題に詳しい弁護士か行政書士を探す
などの作業を優先させた方が宜しいかと思われます。
以上、宜しければご参考ください。
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■□相談内容
どなたか良きアドバイスをいただければと思います。
私の夫は外国人（アジア系）で、２歳の子供と３人で住んでいます。
私の実家で同居していましたが、夫と両親との折り合いが悪く、
昨年の７月末ごろに現在住んでいるアパート（築約１０年）に引っ越してきました。
でもここに入るまで、約１００件ほどの物件を当たりました。
というのも、先に書いたとおり夫が外国人ということで、不動産業者で門前払いされたり、
業者はＯＫしても大家が拒絶したり、ひどいときは夫の出身国を言ったら拒否されたりしたので、
入居を受け入れてくれるところがなかなか見つからず困っていたところ、
現在のアパートが受け入れてくれるとのことで、入居しました
（家賃 ５万９千円 共益費２千円 駐車場５千円）。
敷金１ヶ月、礼金２ヶ月を支払い入居しました。来年７月の更新までまだ１年ありますが、
今回ご相談したいのはにわかに降って沸いた立ち退きのことです。
長年住んでいらっしゃる方から、今度ここが取り壊されるという話を聞きました。
何でも、その方は以前から取り壊しの噂を耳にして、
更新時に業者に問い合わせたところ
「大家から何も聞いていない」という回答だったそうです。
ところが、先だって母子家庭の方が入居を希望してきたので、
業者が大家に連絡を取ったところ
「新規の入居者を受け入れないように。
来年２月に取り壊し、ワンルームにする。建築業者も決まっている」
との回答だったそうです。
問い合わせがあったからなのでしょうが、業者からその方に連絡がきたとのことで、
業者から何か連絡はなかったかといわれましたが、今の時点でまだ何も連絡が来ていません。
実家を出るにあたり、引越しにかかる費用等、実家の両親に借金しており、
毎月少しずつですが返済している状況です。
また引越しとなるとまとまったお金が必要になるのは明白で、
現在の生活状況下でまとまったお金を用意することはとても難しいです。
それでも言われるまま黙って立ち退かなければならないのでしょうか？
夫は配偶者ビザを持っていますし、社員として働き、
毎月安定した収入がありますが、アジア系の外国人というだけで拒否されます。
またあの辛い物件探しをしなければならないかと思うと、夜も眠れません。
業者や大家は、本来いつ頃立ち退きを通達してくるものなのでしょうか？
また、大家側の都合による立ち退きの場合、立退き料を請求することは可能なのでしょうか？
可能な場合、いくら位・どの範囲（引越し費用だけかそれ以外も）請求できるものなのでしょうか？
契約更新前の立ち退きになりますし、立ち退いたあとは取り壊すのですから、
当然敷金は全額返金されるかと思いますが、どうでしょうか？
私としては、大家の都合による立ち退きと
今後の新たな物件探しにかかる精神的ストレスなどから、
できれば敷金だけでなく礼金も返還してもらいたいものですが…。
今後の私がするべき行動も含め、アドバイスをお願いいたします。
□■アドバイス：１
退去までは,法的に６ヶ月間の余裕があります。
お話中で外国人ということで入居申込の断り理由にはなりません。
今の借家の退去で引越し費用を家主さんへ交渉されたらいかがでしょうか？
礼金の返還は無理です。敷金は全額返金はいけます。
お話は家主さんへ言ってください。
当然、家主さんからお話する建設会社の担当を言われると思います。
そこから,その担当とお話してください。
最初はわがまま言ってもいいのでは…。
でも、時期を見ては,互助の精神で譲ることも大切です。
（ハビット・小谷吉秀さん）
□■アドバイス：２
結論から申し上げると、相談者さんのケースでは大家さんの言うなりに
立ち退く必要はないものと考えられます。
借地借家法２８条では
賃貸人から賃貸借契約を解約する又は更新拒絶する為には
「正当の事由」が必要とされています。
これは不安定な借家人の権利を保護するためのものです。
今回のケースで大家さん側に特別に
そのアパートを取り壊さなければならない理由があれば別ですが、
そうでない限り相談者さんは立ち退きたくないのであれば
その旨を主張することにより居住する権利は保護されるものと考えられます。
つまり、相談者さんは立ち退きたくないのであれば
居住する権利を有していることになりますから、
立ち退きに応じるのであれば相応の対価を要求することも可能であると思われます。
この対価はケースバイケースであり一概には言えませんが、
少なくとも移転費用
（引っ越し代、移転先の賃貸にかかる敷金・礼金）＋α（賃料の数ヶ月分）
は請求しても良いのではないでしょうか。
また、新しくアパートを探すのが大変と言うことでしたが、
立ち退きの条件として大家さんの方で新しい移転先を確保する
という条件を付すことも考えられるでしょう。
基本的には、立ち退きでは借家人の権利が強く保護されていることを認識して、
相談者さんの置かれている立場を大家さんに伝え、
条件面について納得行くまで話し合うことが大切だと思います。
（中央不動産鑑定所・後閑さん）
■□相談者より
後閑様、小谷様、お忙しい中アドバイスありがとうございました。
昨日、立ち退きの情報を下さった方からまた情報が入ってきました。
その方は半年で立ち退かなくてはいけないとあせって、大家に直接問い合わせたそうです。
すると、大家の回答は以下の通りだったそうです。
「入ったばかりの人（３月頃）がいるので、
その人の２年後の更新に合わせて手を加えるようにするので、
来年２月にはやりません」
つまり、当初の話より１年延びたことになります。
ところがそのとき大家はこんなことも言ったそうです。
「６ヶ月前までに入居者に立ち退きの通告をすれば、
大家の責任は一切ないから、何の保証もない」
またその方は、不動産業者にも問い合わせたところ
「実質３ヶ月前までに入居者に通達すれば、大家の責任は一切ありませんよ」
とのことだったそうです。
そこで再度お聞きしたいのは、いくら立ち退きとはいえ６ヶ月以上前に入居者に通達すれば、
引越し費用などの立退き料の責任は、大家には一切生じないのでしょうか？
何だか、話がややこしいのでよく分かりません。
再度、アドバイスをお願いいたします。
□■アドバイス：３
相談者さんのご心境を察して、この紙面で最後のアドバイスをいたしましょう。
借家法は,平成８年に改正されています。
第２８条に更新拒絶の要件が書いています。
従来からある正当の理由は必要ですが、この改正は旧法では、
なかなか古い建物が建替えができないため、しやすいように
「財産上の給付をする旨の申出」、つまり、
「お金を払えば正当の理由になりますよ」が加えられました。
だから借主はお金をもらえるのです。
額については、お互いの互助の精神で決められたらいいと思います。
有料になりますが第三者を加える方法もあります。
大概は家主側で建築家の不動産係りが相談者さんを尋ねてくるとおもいますが…。
その時に金額提示があるんですが…。
（ハビット・小谷吉秀さん）
□■アドバイス：４
基本的には先日と同じ結論と考えていただいて良いでしょう。
６ヶ月前に通知とあるのは、借地借家法２７条１項で
「建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、
建物の賃貸借は解約の申入れをした日から６月を経過することによって終了する」
によるものと考えられます。
しかし２８条では、
「…略…建物の賃貸借の解約の申入れは…略…正当の事由が
あると認められる場合でなければ、することが出来ない」
とされています。
ですから、大家に「正当の事由」がない限り
一方的な解約は出来ないこととなっているのであって、
「正当の事由」を有しない限り、そもそも解約の申し入れ自体出来ないのです。
大家の責任云々という意味が良く分からないのですが、
このケースは大家に責任があるのかないのかという問題では無いと思います。
基本的には大家としては「正当の事由」を有しないのであれば、
賃借人が立ち退きを拒否する限りは立ち退いてもらえないわけです。
つまり大家としては居住する権利が保護されている賃借人に対して
「何とか立ち退いてもらえないだろうか」とお願いする立場にいるのです。
ですから相談者さんとしては条件が折り合わなければ立ち退かない旨の
主張をして、大家さんと条件について交渉すればよいのではないかと思います。
その条件の目安としては先日記載した通りです。
（中央不動産鑑定所・後閑さん）
□■アドバイス：５
引っ越しをする費用が捻出できないこと。
事情により借家探しが非常に困難なこと。
これによって、したくても立ち退けないことをまず訴えることです。
そして、これらがクリアになれば立退もやぶさかでないので有れば、
それも合わせて伝えることです。
先方から、打開策を提示してくるかも知れません。
なお、立ち退き料の相場は、礼金、仲介手数料、
引越費用プラスアルファの０～６ヶ月分です。
ここら辺は今までの経緯や、建物の状況にも依るのでなんとも言えません。
借家法にて保護されているとはいえ、
未来永劫借り受ける権利を取得したわけではないので
自己の持ち出しもやむを得ない部分はあるでしょう。
なお、建設会社に仮住居を提供して貰い、
新築された住居にまた入居するという方法も有ろうかと思います。
（集住企画・中村孝司さん）
■□相談者より
後閑様、小谷様、お忙しい中再度アドバイスありがとうございました。
ちょっと分かりづらい書き方をしてしまい、すみませんでした。
「大家の責任」というのは、いわゆる「立退き料」のことです。
取り壊しの情報を下さった方が言っていた
「大家は６ヶ月前までに住民に通達すれば責任なしと言っていた」
「不動産業者は３ヶ月前までに通達すれば大家の責任はないと言っていた」
というのは、全て立退き料の支払いの件です。
それとまた疑問に思うことがあるのですが、
今回の情報で１年立ち退きが延びたわけですが、そうすると
来年の今頃契約を更新しないといけない私たちはどうしたらいいのかということです。
今回の情報はあくまで他の部屋の方からの情報であって、
大家や業者からは私のところには何も報告がありません。
（ただその方は「相談者さんも心配してますよと大家や業者に言ったらしい」）
契約更新の時期までに立ち退きについての通達がない場合は、
どうしたらいいのでしょうか？
契約更新しても約半年後には立ち退かなければいけないのですから
（現在の情報では）出来れば更新しないで、他に引っ越したいと思います。
でもその時点で立ち退きの通達がない場合は、
立退き料を請求することは出来ないのでしょうか？
たとえば
「昨年から取り壊すという情報を耳にしているので、契約更新の半年後には
立ち退かなければいけないなら、面倒なので更新しないで引っ越したい」
と話し、立退き料を請求することは出来ないのでしょうか？
それとも契約更新前の２～３ヶ月前に、
業者か大家に取り壊しの件を直接問い合わせ、
そういった事実があるということを確認したうえで、
更新の１ヶ月に出る旨と、出る理由が取り壊しによるということで、
話を進めたほうがいいのでしょうか？
お手数ですが、再度アドバイスお願いいたします。
□■アドバイス：６
概略だけお応えしておきますが、
借家の解約および終了は、家主は借家法では6ヶ月、
民法では3ヵ月でも借家法が優先する。だから6ヶ月が必要。
借主の解約は民法で3ヵ月、でも賃貸契約で1ヵ月、借主に有利なので適法する。
上記のとおり、どちらからも解約および終了ができるが、
借主から言えば立退料は無し、家主から言えば立退き料が必要。
あえて更新手続しなくても、法定更新と言って、
無期限の契約に自然発生されている。
私は、無料でこれ以上の具体的な回答をお出しできませんのでご了承ください。
（相談者さんが立退き料を気にされるのと同様、
やはり私の通常の有料業務との関係もあります。
これ以上の具体的な回答を私にされるなら、個別にご連絡ください（有料））
（ハビット・小谷吉秀さん）
□■アドバイス：７
草柳＠RTJサポートチームです。
個々のご回答者の有料相談に関しましては、どこまで相談に乗ってくれて、
またその場合は総額でいくらなのかを、必ず事前に確認されるようお願いします。
当センターでご回答くださるのは、経験豊富で親身な方ですが、
Fudosan.JPとして、絶対的に保証するものではありません。あくまでも自己判断ください。
さて、おそらく
（相談者さん側の不動産業者さん、大家さんも含めた）
皆さんの回答から判断しますと、世の中にはどっちのケースもあるかと思われます
（法律の解釈ひとつであっても、法律のプロである弁護士同士が
争っているのが今の世の中ですから…）。
つまり、大家が立ち退き料を支払わずに借主が泣く泣く出て行ったケースと、
借主に立退き料を大家が泣く泣く支払ったケースと…。
ですので、まだ交渉する余裕があるのであれば
（お互いの雰囲気が険悪になっていないのであれば）、
法的な権利云々ではなく、お互いの心情的な話し合いをして、
円満解決する方向が望ましいと思います。
反面、双方の主張が折り合わないのであれば、私でしたら、
１、法律相談（自治体などが開催している無料のもの）などを利用して、
自分の言い分が法的にも通用するのかどうかを確認する
２、それを根拠に強行に大家さん側に詰め寄る
３、それでも拉致があかない場合は、自分の主張の代理人になってくれるよう
な予算的に見合うプロ（別の不動産業者や弁護士、行政書士など）を探し、
交渉作業を代行してもらう
と言う感じで進めると思います。
あまり「絶対的な答え」にこだわってしまいますと、
肝心なトラブルが解決しないことも多かったりします。
私個人としてのアドバイスは、そんな感じです。
なお、皆さんにお願いして、この場を切り盛りしている人間の立場として補足しますと、
この場はあくまでも「絶対的な答え」を出すために設置したものではなく、
「トラブルに対して様々な見方でのアドバイス」をいただくことが目的になっています。
ですので、全く正反対のアドバイスが並ぶこともあります。
但し、その正反対なアドバイスであっても、皆さんの経験と実績に基づいたものですから、
最終的にご参考にされるされないは、ご覧になったご自身で決定いただくことになります。
□■アドバイス：８
相談者さんご自身の希望はどこにあるのでしょうか？
当初は、ご主人の国籍の問題から転居先を確保するのが難しく、
転居にかかる費用の負担も重い…というお話しだったかと思います。
であれば、立ち退きが具体化した際には、大家さんとの交渉次第ですが、
転居先の確保や立退料について交渉することが出来るのは先日の回答の通りです。
現時点では立ち退きの話自体も伝聞で、大家さん側から何の連絡もない状況で
相談者さんが転居を検討するメリットがあるのでしょうか？
更新が面倒とのことですが新しい転居先を探す苦労に比べれば
大した手間とは言えないでしょう。
急に降って涌いたような立ち退き話で、動揺されるお気持ちは分かりますが、
もう少し状況がはっきりするまで、落ち着いて様子を見たほうが良いのではないでしょうか？
（中央不動産鑑定所・後閑さん）
■□相談者より
中村様、後閑様、小谷様、サポートチームの方々、
アドバイスありがとうございました。
私もにわかに降って沸いた話のため、矢継ぎ早に質問してしまい、
気分を害されてしまった方もいらっしゃるようで、大変失礼いたしました。
私もここのご意見だけで１００％の回答を求めるつもりはなく、
ここ以外でいろいろ手を尽くして意見を聞いている最中です。
私としては住み心地や環境など申し分ないので、このまま住み続けたいのですが、
来年の契約更新の時点で果たして何部屋残っていらっしゃるか、
またその時点で大家や業者から何を言われるのかと思うと不安が付きまとって、
正直最近睡眠不足です。
いろんな方からの意見を聞いていくうちに、ケースバイケースであるということで
自分としてはある程度の覚悟が出来たつもりですが、
最後にもうひとつだけお聞きしたいことがあります。
このアパートの入居の際取り交わされた契約書は、
宅建協会制定の契約書を使用されています。
その中で「立退き料等の請求禁止」と項目がありました。
市の無料相談の方は
「家主の正当理由いかんに関わらず立退き料の請求は出来ないので、
立ち退きまで引越し費用等を自分で工面する努力をするように」
とのことでした。
あくまでもケースバイケースということでかまいません。
こういった項目があっても、立退き料をもらえた事例は過去あるのでしょうか？
多分大家も業者も、この項目があるから立退き料は支払わないと言っているのだと思いますが。
最後のわがままで申し訳ございませんが、ご意見いただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。
□■アドバイス：９
草柳＠RTJサポートチームです。多分大家も業者も、この項目があるから
> 立退き料は支払わないと言っているのだと思いますが。
もしくは、そもそも
「通常はこのような場合に立退き料を払う必要がないから」かも知れません。
実際にこの項目が無くても、支払う必要がないと判断される方もいらっしゃると思います。
今回がどちらなのかは、わからないですね。
なお、
> こういった項目があっても、
> 立退き料をもらえた事例は過去あるのでしょうか？
こちらに関しては、以下のような場合があるものと思われます。
●大家さんと借りている方がとっても良好な関係の場合
大家「本当は払わなくても良いんだけど、それじゃ悪いから、引越し代だけは持ちますよ」
借主「いや、それも悪いからでは、半分だけお願いできます？」
大家「そうおっしゃっていただけると助かります。
では、引越し代の半分で宜しいですか？」
…みたいな感じの関係になっている場合
（＝契約書の内容よりもお互いの信頼関係が優先される場合）
●真っ向から裁判で争って決着をつけ「勝った」場合
ただ、今回の状況で勝てるかどうかは全くわかりません。
この辺は、実際に法律の専門家の方にお問合せください。
□■アドバイス：１０
借地借家法は借家人保護にその趣旨がありますので、
契約書に記載されていたとしても、借地借家法に規定するものよりも
借家人に不利となる場合には借地借家法の規定が優先されます。
ですから、相談者さんとしてはご自分の立場（新しい借家を探すのが困難など）
を家主さんに伝えて、立ち退きの条件について話し合いをするということになろうかと思います。
（中央不動産鑑定所・後閑さん）
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■□相談内容
アパートに６年暮らしています。
来月更新でしたが、突然、二世帯住宅を建てるので、
家主から退去してくれと言われました（猶予期間約１年）。
更新料を免除して、敷金を全額返還するのだから、それで出て行ってほしい
というのが家主の主張でした。もちろん、この条件に応じるつもりはありません。
なぜなら、私は前回も立退きを経験しています。
補償交渉でくたびれ果て、敷金全額返還と、補償金を支払ってもらっても、
最低限の家財買換えまで含めると、費用には少し足りず、何の特にもなりませんでした。
おまけに、ギックリ腰になり、治療費までかかりました。
今度こそと思い探したのが、現在の物件でしたが、
またもや、家主の勝手な事情で追い出される羽目になりました。
少なくとも、ここに引っ越して来るにあたり、
かかった費用は最低負担してもらおうと考えているのですが。
敷金、礼金、仲介料、運送費は当然として、
それに加えるプラスアルファ分はどのようなものが認められますか？
最低限の家財買換え、物件探しにかかった時間と
経費労力に対する補償は認められるのでしょうか？
はっきり言って引越しは、プラスアルファの負担が大きいのが事実です。
仕事をしながら土日に物件探しに明け暮れるなど、したくもないし、そんな体力もありません。
私は、たとえ補償金を出してくれたとしても、退去したくありません。
退去しないで住み続けるには、どうしたら良いでしょうか？
また、補償金に同意して退去する場合、同意してから退去するまで、
どのくらい住み続けられますか？（一年以上あるのでしょうか？）
□■アドバイス：１
涌井と申します。
立ち退き料に関しては個別の問題で一概に言えません。
大家の更新拒絶による契約解除の理由によって変わります。
要求も多伎に渡っていますので、弁護士さんに相談しては如何でしょうか？
アパートの選び方ですが、新築の普通賃貸借契約のアパートを選べば、
すぐに転居と言う事は避けられると思います。
余談ですが、当地方では最近アパートや貸家に
３年の定期建物賃貸借契約を締結する場合が増加しています。
定期建物賃貸借契約は更新無しで、
継続したい場合は新規に契約を締結するものです。
これは最初から３年しか住めない契約ですから、はっきりしています。
当然３年だけですから立ち退き料等の問題も起きません。
この傾向は今後益々増加していくと思います。
（高原開発・涌井さん）
□■アドバイス：２
貴方の事情と気持ちはよく分かりました。
自分が貴方の立場ならば同じ気持ちになったかもわかりません。
でも、一歩引いて考えますと少し無理があるように思えます。
先ず、今の住まいは借りているものです。契約期間は２年です。
２年たったら契約が終了して立退く約束で借りたものです。
この度、家主の都合で来年の６月までに明渡してくれ、
との要求があったということですね。であるならば返すのがあたりまえです。
借りたものは返す、というのが大原則です。
家主の勝手な事情で追い出される羽目」とおっしゃいますが
猶予を与えられているのですから、無茶ともいえません。
貴方の頭の中には
家主に正当な事由が無い限り永遠に借りつづけられる
ということが入っていませんか。
借家人は弱者だから法律で保護されているのだ、
という考えが入っていませんか。
そろそろこの考えを変えないといけない時代になりました。
この正当事由の思想は昭和16年（太平洋戦争突入時代）に
借家人の夫や父が安心して戦地に行かれるように、
残された家族の住まいを確保するために作られた法律で、
それが今日まで残ってしまったものなのです。
平成4年8月1日に新借地借家法が施行されましたが、
建物の賃貸人は自ら使用することを必要とする場合等の
「正当な事由」がなければ、賃貸借の更新を拒み、
また解約の申入れをすることができないとされており、
この部分は旧借家法の精神が残っています。
しかし、新借地借家法では、正当事由の判断に際し、
「建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対し、
財産上の給付をする旨の申出を考慮する」
ことが明文化されました。
貴方の場合は
貸主が二所帯住宅を建てるということ（自らが使用するとして）
ですので、正当事由になると思います。
これに立退き料として新たに借りるために必要な敷金、
礼金引越料、仲介料と貴方の要求するプラスアルファ
（これについては当事者間の交渉によります）
の支払いがあったならば出ざるを得ないと思います。
次に更新料について。
恐らく契約書には更新料のことは明記されており、
過去にあなたは更新料を払ったのでしょうから、
急に今度は払わないということになりますと貴方は契約違反になります。
この場合は法定更新ということになり、
家主は契約解除を申立て貴方はきわめて不利になります。
契約解除の判例もあります。補償金に同意して退去する場合、
家主は同意が成立した時点で「賃貸借契約解除並びに建物明渡猶予契約」
を結ぶことを要求してくるでしょう。
そして、簡易裁判所で即決和解の手続きを取るでしょう。
この和解調書は確定判決と同一の効力をもっています。
同意してから何年も住みつづけることは事実上不可能でしょう。
家主はきっと同意するはずがありません。
家主が補償金を支払わない場合、
貴方は出るつもりがないのですから、頑張っていればいいでしょう。
でも、これはつらいことです。毎日が不愉快でなりません。
もしも家主が家賃を受け取らないと言ったら、供託しておきましょう。
家賃不払いの状態を作ることはきわめてまずいことになりますので。
供託の仕方は専門家に聞いてください。
貴方の心の中である程度の補償金がもらえるなら仕方なく出よう
という気持ちになったら、まず家主と交渉します。
家主が応じないときは「民事調停申立て」を行います。
これは専門的になりますので弁護士か司法書士に相談するとよいでしょう。
家主側にもこの方法があります。
トラブルに巻き込まれないために涌井さんが言うように
新築物件なら比較的安心です。あるいは公的物件。公団、公社の物件。
貴方はトラブルと言いますが、考え方を変えて
「借りたものは約束の日がきたら返すのだ」という基本にたって下さい。
そして、はじめから定期借家の物件を借りたらいいと思います。
契約上期日が来たら必ず返さなければならないのです。
契約更新がなく、確定的に賃貸借契約が終了する新しい制度です。
ともあれ、貴方の述べている事情を考えますと出ないわけにはいかないようです。
そうならば、精一杯交渉して立退き料を沢山貰って出る作戦を立てることでしょう。
今年中に出るから補償金をもっと出せとか、来年の家賃はタダにしろとか、
家主ができそうなことで自分に有利な条件を考えてぶつけてみるのもいいでしょう。
私だったら家主との不愉快な関係はできるだけ早く解消して、
気分よく日々を暮らす方法を考えます。
嫌なことを言って申し訳ありませんでしたが、
もっと広くて愉快な住まいが見つかることをおいのりします。
（宮本さん）
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■□相談内容
さっそくですが今すんでるのがアパートなんですが、
かれこれ１７年ほど住んでいます。
そこで家賃も安く何も問題ないのですが
大家さんが全部屋をリホームするといったのです。
トイレ、バス、畳の張替え、壁紙 など全部だそうです。
そこで、出てくれないか？３０万出しますからといわれました。
家賃５万で六ヶ月分が妥当な金額だそうです。
１７年も住んでると物もかなりあります。
ゴミの処分とか色々金が掛かると思います。
３０万でなっとくがいきません・・ご意見よろしくお願いします。
□■アドバイス：１
立ち退き料に関しては個別の問題で一概に言えません。
然しながら、内装工事だけが理由だとすれば、
立ち退きの理由としては、かなり弱いと思います。
立ち退き自体が本当に必要かどうか、
良く大家さんと交渉してみたら如何でしょうか？
私個人の意見としては、投稿の内容からだと立ち退きする必要は感じません。
又、家賃の６ケ月分では立ち退き理由から考えて少ないかも知れません。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
ご回答ありがとうございます。もう少し大家さんと話て見ます。
期限が二ヶ月と言われてしまって・・・困った。
□■アドバイス：２
涌井です。退去の期限が２ケ月ですか？
多分、普通賃貸借契約の２年更新だと思うのですが？
その更新時期に来ているのですか？
それと、大家から更新拒絶の申し入れが有ったのは、何時の事ですか？
出来れば教えて下さい。
正当の事由の有る更新拒絶でも、
６ケ月以上前(借地借家法２７条)に解約の申し入れをする必要が有る筈です。
（高原開発・涌井さん）
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