相談内容 急な転勤で退去の場合の更新料と手数料について
埼玉・男性・２０代
今月末に住んでいるアパートの契約更新なのですが、
14日になり仕事の都合で勤務地が変わることになりました。
更新のつもりでいたので管理会社には言ったなかったのですが
事情を説明すると、「１ヶ月前に言ってもらってないので
更新料と手数料だけもらうことになるかも知れない」
と言われました。
余裕があれば払いますが、こちらも急な引越しなどで
予定外の出費となってしまった為、料金の用意が出来ません。
契約期間内に家を出るのに更新料を払わなければならないのでしょうか？
教えてください
□■アドバイス
私見ですが、
『契約期間内に家を出るのに』
ということですから、
更新料や手数料は支払う必要は無いでしょう。
請求が来ても支払わなければ良いと思いますし、
その理由は『契約期間内の退去である』ということで良いと思います。
（高原開発・涌井さん）
| |
相談内容 借家（店舗）の立ち退きを前提とした更新拒否について
東京・女性・３０代
借家（店舗）の立ち退きを前提とした更新拒否について相談です。
父の飲食店は複数店舗の入った雑居ビルにあり、
貸主である大家は、同ビルに居住しています。
その大家はビルのみ所有しており、土地はまた別の貸主に借りているそうです。
大家から突然連絡があり、「ビルを建て替えるから出て行ってもらいたい」とだけで、
いつ立て替えるのかなどの具体的な話はなぜかしようとしません。
また、それ以降契約の更新をしようとせず、更新時期が過ぎてしまっています。
（家賃は納め続けています）
いつ、どうするつもりなのか話をしようとしても居留守を使うなどしてどうにもならず、
仲介の不動産屋も大家と相談しているのでちょっと待ってくれと言って1年以上たちます。
そんなことをしているうちに今度は、
突然大家が引越しの準備をしているところを目撃して声をかけると
「ビルの権利を土地の貸主に譲ることにしたので、
そちらから連絡が行くと思う。また後日説明するから。」
とのこと。
数日後、土地の貸主（新しい大家？）から手紙が届きましたが、
新しい家賃の振込み先だけが記載されている状態です。
飲食店ということもあり固定客もあって、その場所に店があることに意味がある為、
もし保証金などを出されたとしても立ち退きを考えることは出来ません。
現在、契約を更新していない状態が続いており、
不動産屋も前の大家も今の大家もどうしたいのかわからりません。
このままこの場所で商売を続けていくには、どうにかして契約を更新しないとまずいでしょうか。
家賃を払い続けているだけでは、いつか立ち退きを要請さてしまうのでしょうか。
□■アドバイス
心配しなくてもよいです。
普通の賃貸借契約前提でお話をします。
家賃を支払って家主が受け取っているなら，
契約書の期限満了後からすでに法定更新と言って，
期限の定めのない契約（つまり無期限です）になっているのです。
契約書の事務手続きが無いので心配をされていると思いますが，
家賃の流れがきちんとしているならば，更新済みとみなしてよいでしょう。
契約書は，家主から言ってきたらサインをすればよいです。
（ハビット・小谷吉秀さん）
| |
相談内容 更新時の事務手数料と賃料値上げについて
東京・女性・３０代
本日、今度入居する賃貸の契約のため不動産会社に行ってきたのですが、
後で書類をよく読みなおしてみたら、賃貸契約書に疑問に思うことが2点ありました。
1点は、「契約更新の際に更新事務手数料として新賃料の25％（税別）を支払うものとする」というもの、
また2点めは「物価の変動等により賃料の増減を生じる時は甲乙協議の上定めるものとする」というものです。
以前2度引越しをした際、更新料を請求されたことは1度もありませんでした。
また更新の際に賃料が変わる可能性の旨が記載されていたことはありましたが
（実際1度も上がりませんでしたが）、
今回は契約期間中に賃料が変わるかもしれない意味のことが書かれています。
今まで契約書にこのようなことが書かれていたことがなかったため、
不動産会社の社員が内容を声に出して読んでいましたが気付かず、
契約してしまった後に読み直して気付きました。
正直、更新事務手数料というものに疑問を感じますし、
家賃6万円に対して25％というのは高い気がします。
気付かなかった自分が悪いといわれればそのままかもしれませんが、
内容の変更を求めること、又は払わないこと、はできるのでしょうか？（まだ入居はしていません）
また契約中に家賃が変わるかもしれないなんて、
折角家賃の安さも物件を決めたポイントだったのに、とても不安です。
専門家の方、是非アドバイスをよろしくお願い致します。
□■アドバイス
私見ですが、
「更新事務手数料」は更新を依頼する側が支払うのが筋です。
貴方は、自動更新を希望し、大家が２年毎の更新を希望するのなら、大家が支払うべきものです。
尚、更新事務手数料の金額については、法的決まりは有りませんが、
大体は更新後家賃の50%以内としているようです。
また、宅建業者が２年毎の更新を強制出来るものでも御座いませんので、
大家と貴方が、自動更新をご希望すれば良いだけだと思います。
にも関わらず、宅建業者が強固に２年更新を言い張ったら、
都道府県の住宅部等の監督行政官にご相談されれば良いでしょう。
（高原開発・涌井さん）
| |
相談内容 定期借家契約の更新時の礼金の請求について
東京・４0代女性
現在、定期借家契約で都内のマンションに住んでおり、
前年の契約が切れる前に更新したい旨を不動産屋さんに連絡し、
新たに契約書が送られてきたのですが、
１か月分の礼金の支払い請求が来ました。
法律的にこの礼金は支払わなくてはいけないのでしょうか？
ちなみに、交渉についての話をしたときには、
礼金の話は先方からは一切ありませんでした。
アドバイスよろしくお願いいたします。
□■アドバイス
ご相談者のお話には、いくつか腑に落ちない点ががございます。
>現在、定期借家契約で都内のマンションに住んでおり、
>前年の契約が切れる前に更新したい旨を・・・・・・・・・
そもそも定期借家契約には、「更新」という概念はありません。
期限通りに終了が原則です。ですから更新したければ
礼金を払えというセリフは有り得ないのです。
さて、同じ物件に引越をせずに住み続けるには、
貸主と借主が合意の上で「再契約」をする必要があります。
再契約ですから不動産業者であれば、
当然に仲介手数料（最大新賃料の１ヶ月分）を請求できますし、
貸主が礼金の支払いを条件に再契約に応じるという意向なら、
礼金の要求も有り得るでしょうが、
通常は定期借家契約で礼金はないのが慣習だと思います。
お話では仲介手数料の要求ではなくて、礼金の請求がきたとのこと。
おそらく実質出費は同じような額でしょうから、
どっちでも良いようなものですが、
そんな請求を出す不動産業者の仲介で安心できますかね？
貸主も借主も・・・・・(-_-;)
ところで定期借家契約終了通知は届いていますか？
契約終了の１年から半年前までにしなければなりません。
（SUCCESS-TC 米川信之さん）
| |
相談内容 仲介事業者に不信感がある場合の更新時の対応について
東京・40代男性
2007年の6月に更新を迎えましたので、更新するつもりでいます。
しかし、仲介の不動産屋さんからは連絡が無かったので、
こちらから電話連絡したものの、電話は通じましたが、誰も出ませんでした。
6月までは、家賃は、その不動産屋さんの口座に払っていましたが、
このまま支払い続けるのも不安なため、地元の宅建協会の相談窓口に電話したところ、
「たぶん所有者の方もお金入ってないと思われるので、法務局に行って、
現在住んでる物件の所有者をしらべ、連絡を取り合ってみては？」
と、アドバイスされました。
また、3年前に宅建協会を脱退していることも教えてくれました。
念のため、その後、不動産屋さんの所在地に出向くと、
それなりに高そうな住居用のマンションで、マンションの管理人さん曰く、
「居住用なので、会社などは入ることができない」
とのことでした。
しかし、不動産屋さんの入ってる部屋のインターホンを押して確認してみると、
留守番しているという方が出て、確かにその不動産屋さんで、
社長は外出中とのことでした。そこで、私の携帯電話の番号を教え、
また、相手と連絡が取れるという電話番号も聞いてきました。
数時間後、不動産屋さんの社長から、私の留守番電話にメッセージが入っており、
「更新するので、ひと月分をいつもの口座に振り込んで欲しい」
ということでしたが、完全に私の更新時期を忘れているどころか、
私が7月の家賃の支払いを中断していることも、把握してないようでした。
このような状況なのですが、果して、更新しても大丈夫なのか不安です。
ここから先、どのように対応していけばよろしいでしょうか？
お忙しいところ、恐れいりますが、アドバイスをよろしくお願い申し上げます。
□■アドバイス：１
私見ですが、法律論以前に、不動産業者として体をなしていない事業者と
付き合うのはお勧めできません。地元の宅建協会のコメントどおりに、
所有者に直接当たるか、更新しないほうが良いと思われます。
（響不動産リサーチ・山中祐次さん）
□■アドバイス：２
当初の宅建協会のアドバイスに従っても良いと思います。
おそらく、一般借家契約かと思いますが、その場合は、更新・もしくは
更新拒絶の通知は、大家からすることになっているはずです。
もし、通知が無い場合は、特別に更新の手続きを行わなくても、
更新は行われると考えて良いはずです。
注意すべきは、更新拒絶の正当事由となりかねない「家賃の滞納」ですから、
その業者の口座に振り込んでいる証拠（控え）があれば、その先は、
大家とその業者の問題になるのではないでしょうか？
もし、大家と直接連絡を取らない（または取れない）のであれば、
とりあえず、その業者の口座に振込みを続けるべきで、
その場合、あなたは、
●家賃振込みの控えをしっかり保存しておくこと
が、大事だと思います。
なお、宅建協会を脱退して、全日に移籍する業者さんもいらっしゃいます。
何らかの問題が有ったとは考えることもできますが、宅建協会の脱退が
即、業法違反となるわけではありません。
★07/07/09(Mon) 21:40 追加投稿
私見ですが、本来確認が必要なのは、
●大家と不動産業者の契約関係
と考えます。
家賃の振込み先が、不動産業者となっている場合、
サブリース以外で考えられるのは、管理委託契約なのですが、
実はそれ以外にも、
1.大家が遠方にいる
2.口頭の「（不動産屋さんに）全部、任せるよ」というやり取りがあった
というように、特別な管理委託契約は行っていない可能性は否定できません。
また、友人や親族の場合もあるでしょう。
とにかく、大家が不動産業者の口座を振込口座として了解しているのは、
それなりの理由があると考えるのが妥当でしょう。
それから、これは昔からのことなのですが、
●一般借家契約（旧普通賃貸借契約）においては、
契約更新の通知は一般的に行ってはいなかったのが一般的
です。
つまり、
●出て行っていただく必要のない一般借家契約においては、
契約更新は行う必要は無く、当然、更新料を支払う必要も無い
ということです。。
不動産業者が更新の契約書類を作成する場合は、更新後、家賃の半月分を
請求することは可能ではありますが、昔から不動産業を営んでいる業者は、
請求しなかったはずですし、更新手続きも行いません。
これは、「自動更新」といいまして、当初の契約書をそのまま生かしておきます。
昔の普通賃貸借契約書は、基本的に自動更新となっていました。
なお、当社におきましても、一般借家契約（旧普通賃貸借契約）の更新は、
特別な事情が無い限り行いませんし、もちろん通知も行いません。
私見ですが、契約内容に変更が無いのにもかかわらず、その様な負担を
借家人にかけることは良しとは思いません。
また、供託については、私の経験上、おそらく本件の場合は無理ではないか
と思いますが、この点については、お近くの法務局にご確認下さい。
（高原開発・涌井さん）
□■アドバイス：３
宅建協会を退会しているのであれば、業者免許の有無を、
都庁なり県庁で確認されたほうがいいですよ。
宅地建物取引業協会（ http://www.zentaku.or.jp/ ）の会員、もしくは、
全日本不動産協会（ http://www.zennichi.or.jp/ ）の会員であれば、
各々保証協会会員ですので、事故が起った場合に弁済をうけることが可能です。
脱会しているのであれば、1,000万円を法務局に供託していない限り、
求償できなくなります。
最善の方法は、
●物件所在地の法務局に
従来の家賃を家主さんを相手方として供託される
という方法だと思います。
これですと、支払いをしたことになり、更新拒否にはならないでしょう。
（丸善プランニング・善見育弘さん）
□■アドバイス：４
賃貸約契約内容（特に更新について）などが不明確ですが、
推察すると、
●契約更新は自動更新、家賃等の支払方法は不動産屋さんの銀行口座
ということだと思います。
契約が自動更新であれば、
事務手続き上のこと（更新契約を書面（契約書）として文書にするか、否かのこと）
であり、更新すること自体に不安を覚えることはないと思います。
おそらく、不安に感じることは、家賃等の振込先にあるのではないでしょうか？
確かに、家賃の振込先（指定銀行口座）が家主の名義でない場合は、
特に不安を感じますので、今後の対応として、家賃の振込先を
家主名義の銀行口座へ変更をお願いすればいかがでしょうか？
（マルケイ・門田さん）
□■アドバイス：５
宅建業は廃業しているかもしれませんので、
都道府県の宅建業指導課で確認してください。
契約時に交付、説明を受けた重要事項説明で、所有者に関する事項、
登記簿に記載された事項、管理の委託先などの記載があると思いますので、
それを確認し、所有者と連絡を取ることが良いと思います。
また、当該の業者に、所有者の証明、家賃収受の代理権の証明の書類を
求めることが必要です。その旨を当該業者に明示して、それがないのであれば、
業者への支払いを留保することが良いでしょう。
なお、保証協会は、通常の家賃は保証の対象にならないと考えられますので、
確認されることをお奨めします。
それから、居住用マンションを宅建業の事務所とする場合、
最近では、免許権者は当該マンションの管理規約の提出を求めますから、
宅建業の事務所としては認められない可能性があります。
（北杜宅建センター・萩原さん）
■□相談者より
山中様、涌井様、善見様、門田様、萩原様、アドバイス有難うございます。
また、仕事の関係で、時間がかかり、ご返信が送れまして申し訳ありません。
借りた当初は大手の企業子会社の不動産屋さんの管理だったのですが、
平成12年から、今の不動産屋さんの管理になりました。
これは、当時の手紙によれば、
●今の会社の社長さんが、最初の管理を行っていた会社から独立されて、
所有者さんと懇意であったので、今の会社さんにお願いすることになりました
ということでした。
実は、今回、不安になりましたのは、現在まで10年間住んでおり、
今までの2年ごとの更新では、契約書の「更新の際は両者協議の上」の通り、
きちんと新たな契約書が送られてきていたのに、それが届かなかったことでした。
そして、実際に出向いて、不動産屋さんの現状を確認したら、
さらに不安になってしまった感じです
（今までは、きちんとした事務所もあって、何人かの社員さんもいらしたので…）。
まず、皆様のアドバイスを参考に、
免許管轄である都庁に行って、名簿を調べましたところ、
●平成16年で期限切れ
でして、
詳しい日付を確認すると、同日で宅建協会も退会していたようです。
（確かに前回更新時（平成17年）の契約書から、社名のところに
宅建番号の記載はありませんでした）
そして、部屋の所有者さんを確認するために、法務局に行って確認しましたところ、
借りた当時の所有者さんから、変動はありませんでした。
実は、宅建協会の相談窓口でも、
「小さい不動産会社でしょうから良くあることです。あなたはまだ実害受けてい
るわけでないので、そんな騒ぐ必要はないんじゃないですか？」
と言われ、
その時は納得できなかったのですが、皆様のアドバイスを元に、
自分で動いてみて、その意味も理解できました。
確かに、今の会社の社長さんとCさんの関係を考慮しますと、私が下手に
首を突っ込んでしまうと、かえって面倒なことになるような気がしましたので、
まずは今までのように、新しい契約書作成してもらうようお願いした上で、
もし、それが届かないようであれば、
●現在の最新の契約書の効力
を、専門家に確認の上、問題が無いようでしたら、
●今までと同様に家賃を支払っていく方向
で、考えていこうと思います。
そして、もし今後、退去などのトラブルや、設備などの修繕の対応が
不充分だった場合に、今回、アドバイスいただきましたような
供託などの方法も含めて、検討していこうと思います。
今回はいろいろ勉強になりました。
親身に相談に乗ってくださった皆様、本当に有難うございました。
★サポート追記★
当相談センターでは、
●相談者の皆さんが自分で積極的に調べ、
そして、経験を積み、知識を得ていくこと
を主な目的にしています。
なぜ、このようなやり方でやっているかと言いますと、
不動産トラブルを防ぐためには、業者さんのレベルアップだけではなく、
●一般のお客さん側のレベルアップ
こそ、重要だと考えているからです。
この相談者さんも、色々と自分で調べる前の状態
（＝知識も情報も充分ではなかった状態）では、納得できなかったことが、
最終的には「そういう選択肢もあるのか」と、理解できるようになったと思います。
今回の相談者さんの対応が、一番良かったのかどうかは、わかりませんが、
ただ、ここまでしっかりと調べられているのであれば、
今後のトラブルがあったとしても、同様に積み重ねていくことで、
対処できるものと思われます。
相談者さんに対して、大きなヒントを与えてくださいました、山中様、涌井様、
善見様、門田様、萩原様、本当に有難うございます。
そして、不動産事業者の方々は、仮に業務縮小や廃業などをされるにせよ、
このような不安を与えないよう、最後までプロとしての責任を持ちつづけて
いただきたく思いますし、「小さい不動産屋さんでしょうから良くある」
という状況を「アタリマエ」にしてしまっていては、いけないように思います。
ぜひ、Fudosan.JPに参加いただいております事業者の方々は、
本件を参考に、お客さんに不安を与えないよう頑張っていただければ幸いです。
| |
相談内容 退去意思表示後の更新料の支払いについて
東京・30代男性
私が借りているマンションの契約更新料に関して、お尋ねしたいことがあります。
更新期限が1ヶ月半ほど先なのですが、この部屋は、契約上、
●更新日の2ヶ月前までに契約更新の意志を告知すべきこと
と、なっています。
そのため、ちょうど2ヶ月前になる直前に、不動産屋に、
「もし、更新しないなら、2ヶ月前までにその意思を伝えなければ、
更新料が発生する」
と、伝えられ、更新することを伝えました。
ところが、2ヶ月前を少し過ぎた頃に、引っ越す事情が発生してしまいました。
退去の告知は契約上、退去の2ヶ月前となっていますので、
現時点から2ヶ月先までの賃料は収めなければならないことは理解できます。
しかし、実際に契約満了後の更新をしないのに、
更新料まで支払わなければならないのでしょうか？
よろしくご指導のほど、お願いいたします。
□■アドバイス：１
賃貸借契約の内容、また、その更新料が
賃料に対してどの程度のものなのか分かりませんが、
合意更新されなかったとしても、
契約期間の終期を超えて契約が継続しているのでしたら、
その賃貸借契約は法定更新（借地借家法第26条）されている関係になります。
仮に、契約時に支払い合意されていた更新料であれば、
法定更新であっても、その支払義務がなくなってしまうわけではありません。
以下に更新料の支払いに関しての判例等が載っているサイトを
引用しておきますので、参考にしてください。
●弁護士河原崎法律事務所さん
（ http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/ ）の以下のページ
http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/fu/takosin-2.html
●賃貸倶楽部21さん
（ http://www.geonetwork.co.jp/ ）の以下のページ
http://www.geonetwork.co.jp/2000-10.htm
●弁護士久保内統の法律知識箱～anAcademicLawSection～さん
（ http://homepage1.nifty.com/lawsection/ ）の以下のページ
http://homepage1.nifty.com/lawsection/tisikibako/kousinnryou.htm
（アイ・アンド・シー・本田貴士さん）
□■アドバイス：２
今回のような、
●更新期限前に退去意思表示をしている状況
ですと、おそらく法律家の方の見解も分かれるように思われます。
ですので、公開できないプライベートな状況などを話せますので、
●お近くの国民生活センター
http://www.kokusen.go.jp/
●お近くの宅建協会の主催する無料相談
http://www.zentaku.or.jp/
などに行き、ご相談なさることをお奨めいたします。
（わんえるで～おー・前野）
■□相談者より
早速のご返事、感謝します。
紹介頂いた過去の判例など詳しく見てみたいと思います。
ありがとうございました。
| |
相談内容 無職になってしまった場合の更新手続きについて
東京・20代女性
もうすぐ賃貸アパートの更新手続きに行かなくてはいけません。
その際、印鑑持参で不動産屋に出向かないといけないのですが、
その際、勤務先などを書かなくてはいけないのでしょうか？
書くのであれば、無職になってしまったので、
無職として新しく契約書を書くことになってしまいます。
生活費はなんとか貯金があるので大丈夫なのですが、
すぐに仕事が決まるわけではありません。
無職でも更新はしてもらえるのでしょうか？
不動産屋に行って、なんだか、気まづい空気になりそうで、不安です…。
□■アドバイス
私見ですが、不動産業者によって、対応は変るような気がします。
今現在、求職中ということであれば、あまり褒められる方法ではないのですが、
無職になったことを内緒にして更新する手もあるのでしょうが…。
それが嫌であれば、金融機関に預金の残高証明を発行してもらい、
家賃の支払いは大丈夫なことを説明して、
不動産業者に更新をお願いしてみてはいかがでしょうか。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
お返事ありがとうございます。
友達の仕事を引き受けることになったのですが、まだまだ先です。
とりあえずその旨を伝えてみることにしました。
お騒がせしてすみません。ありがとうございました。
| |
相談内容 修繕義務を果さない大家に更新拒否された場合について
鹿児島・30代男性
私はマンションの1階に居住しておりますが、玄関ドアの脇に
台所の排水パイプがきており、3階からの排水がパイプから漏れております。
管理会社に修理を依頼しておりましたが、家主がなかなか修理してくれず、
催促の電話を再三していました。
ある時、家主が家にきて、証拠を見せろだの、写真を撮って文書で出せだの
言われました。しかし、私も働いていますので、いつ漏れるともわからない
パイプを監視しているわけにもいきません
（そんなのは業者に点検してもらえばすむことなのに…と憤慨しておりました）。
ある日、夜9時をすぎていましたが、パイプの漏れに遭遇したので、
「証拠をみせますから、今、出てきてください」と電話したところ、
「非常識だ！」の一点張りで、電話も切られました。
その後、2日ほどたって、管理会社を通じ、
来年度の更新はしないと通告されました（退去期限は3月31日です）。
こんな家主とは付き合いたくありませんので、
もちろん出たい気持ちはありますが、正当な理由の退去通告ではないので、
何とか引越し代や敷金の全額返納を希望したいと思っております。
要求することは可能でしょうか？
また、要求するには、今後、どのような手続きをとればよいのでしょうか？
お知恵を拝借ください。
□■アドバイス：１
お話を伺いますと、
おそらく排水管か給水管からの漏水かもしれませんね。
大家さんは保険の適用をしたいから、
写真とか証拠とか言ったのではないでしょうか？
その部分であれば、大家さんが修繕する義務も通常あります。
管理会社があるように見えますが、夜にお電話されたのは、
なぜ大家さんだったのでしょうか？
当社も管理をしていますが、ご連絡は通常、
管理会社にいれていただくのではないでしょうか？
大家さんが夜にご連絡されて、多少、気分を悪くされたのも、
理解しなくはないですが、それと契約更新拒絶はまったく関係はありません。
一度、管理会社を通じて相談されるのが良いと考えます。
たとえ退出を考えられていたとしましても、敷金の返金など、
管理会社に仲裁してもらった方が、感情的にならず、
丸く収まるのではないかと思いますよ。
（アムネッツ・滝本さん）
■□相談者より
ご回答ありがとうございます。
しかし、この大家かなりのくせものらしく、管理会社とも、
他の問題でもかなり難癖つけられては、もめているらしのです。
どうも話しにならない相手のようなので、私としては訴訟も視野にいれ、
現在、内容証明にて更新拒否の理由を明確にしてほしいと通知してます
（今日現在で、まだ回答はきておりません）。
引越し代や敷金の全額返済といっても、金額はしれていますので、
小額訴訟を検討中です。
年末出費の多い時期に、ましてや年明け早々、車検も2台かかえており、
また新居の敷金礼金の準備と、予期せぬ引越しに四苦八苦しております。
いっそのこと勝つ見込みが多大なら、損害賠償、精神的苦痛の慰謝料まで
もらいたい気分です。やりすぎでしょうか？
□■アドバイス：２
なかなか大変そうな家主さんですね。
管理会社がもう少ししっかり間にはいるべきですが、
それも今では難しい状態でしょうか？
実際更新拒絶の正当事由には、今回あたらないので、
充分に勝てるとは考えますが、損害賠償、慰謝料と言うのは、
実損額の算定も難しいと考えますので、具体的に、
・敷金の全額返金
・移転先に必要な礼金相当額
・仲介手数料
・引越し代
などに名目はされたほうがよいのではないかと考えます。
一般的に家主側からの解約であれば、この程度は負担する必要があります。
（アムネッツ・滝本さん）
■□相談者より
ありがとうございます。
今日、たまたま法律無料相談がありましたので、行ってきました。
小額裁判では、相手が控訴してきた場合、弁護士に依頼せざるをえなくなり、
お金もかかり、大変だということで、
「引越し代などの請求を期限をつけて支払うよう内容証明を出し、
相手が支払うまで、退去しないほうが良い」
とのアドバイスを受けました。
相手が支払いに応じなければ、宅建協会や県の土木管理課に管理会社に連絡し、
すると行政指導がいき、管理会社も家主を説得するのでは…とのことでした。
また民事裁判も検討してみては…とも指導をうけました。
まずは引越し代などの請求を家主にしてみたいと思っています。
しかし、家主は現在、正当な理由をのべよと記載した内容証明を
受け取り拒否しているようです。先は長いです。
また、経過をご報告いたします。
その際、またお知恵を賜りするかと思いますが、よろしくお願いいたします。
□■アドバイス：３
了解いたしました。いつでも相談してください。
受け取り拒否とはなかなか手ごわい家主さんですが、
粘り強くがんばってくださいね。
（アムネッツ・滝本さん）
| |
相談内容 借地の一方的な更新要求について
神奈川・40代女性
昭和40年に亡父が土地を借り、持ち家（木造）を建てて住んでおります。
契約書の発行を地主に依頼しましたが、なぜか応じてもらえずに
今日に至っております（しかし、借地料支払の領収書がありますので、
旧法での契約成立は立証できます）。
親の話では、これまで2回更新時期があり、当方より更新料支払いについて
地主に聞いたところ、1回目の先々代の地主も、2回目の先代の地主も、
共に更新料は不要と言ってくれ、払っていないそうです。
しかし、昨年、先代の地主が亡くなり、
長女が土地を相続したのですが、更新年にあたる今年になって、
地代値上げと共に更新料200万円を請求されました。
そこで、以下、宜しくお願い致します。
1.地主側からは、
「地主の名義が変ったら、更新料を支払うことになっている」
と言われているのですが、そういうことはあるのですか？
2.他の相談には、借地の更新について、
●1回目は30年、2回目は20年、3回目は10年
とありました。
そうすると、昭和40年（1965年）から借りた場合、
1回目 1995年
2回目 2015年
ということになります。
親は過去2回更新したと言っていますが、
本来、今年は更新年では無いと理解してよろしいのでしょうか？
□■アドバイス：１
1.それは全くのでたらめですね。基本的に更新料支払いの約定が
契約書にないかぎり、更新料の支払い義務はないと理解されます。
2.平成4年7月以前の借地契約の場合は旧法（借地法）が適用されます。
旧法の場合は木造の場合、契約期間は20年以上、更新後の契約も20年以上、
以降も、建物が存続する限り20年以上の契約となります。
（2回目20年・3回目10年は平成4年8月以降の新法（借地借家法）が
適用される場合に限りますので、今回は該当しません）
ところで本件借地契約は、「契約書が存在しない」とのことです。
その場合、当初の契約期間がハッキリしません。
よって、期間の定めのない契約と理解すると、木造の場合、その契約期間は
30年になりますので、最初の更新が1995年です。
次の更新も同様と考えますと、やはり期間30年で2025年となります。
よって、本年は更新年ではありません
（「過去2回更新した」というのがちょっとわかりませんが…）。
（ささもとグループ・福原康洋）
□■アドバイス：２
私見ですが、旧借地法の場合は、地主の権利については、
ほとんど規定されておらず、借地人の保護について重点的に規定されています。
地主の名義が変ったから、更新料を支払わなければならないという規定は、
旧法には規定されておりません。
これについては、断ることが可能だと思います。
更新については、
第５条 当事者カ契約ヲ更新スル場合ニ於テハ借地権ノ存続期間ハ更新ノ時ヨ
リ起算シ堅固ノ建物ニ付テハ30年、其ノ他ノ建物ニ付テハ20年トス此
ノ場合ニ於テハ第２条第１項但書ノ規定ヲ準用ス
２ 当事者カ前項ニ規定スル期間ヨリ長キ期間ヲ定メタルトキハ其ノ
定ニ従フ
としか規定されておりません。
つまり、更新後は20年以上の期間ということになり、2回目とか3回目とかは
別に規定されておらず、建物が存在する限り、この更新期間は20年以上で続く
と理解するのが妥当かと思います。
3回目は10年というのは、新借地借家法の第4条のことかと思われますので
旧法の場合は何回目でも20年となると思います。
当然、更新期間については仰るとおり、
2回目は2015年に20年以上の更新行うということになります。
但し、建物の種類を規定してない場合は、
第３条 契約ヲ以テ借地権ヲ設定スル場合ニ於テ建物ノ種類及構造ヲ定メサル
トキハ借地権ハ堅固ノ建物以外ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノト看做ス
となっていますので、60年の契約をしたとも考えられますが、現存する建物が
木造の場合は、30年の契約で20年づつの更新とするのが妥当かもしれません。
どちらに致しましても、旧借地法の契約であるのならば、登記された建物が
存在する限り、借地権者（賃借人）の立場はかなり強いと思って下さい。
地代の変更につきましては、
第12条 地代又ハ借賃カ土地ニ対スル租税其ノ他ノ公課ノ増減若ハ土地ノ価格
ノ昂低ニ因リ又ハ比隣ノ土地ノ地代若ハ借賃ニ比較シテ不相当ナルニ
至リタルトキハ契約ノ条件ニ拘ラス当事者ハ将来ニ向テ地代又ハ借賃
ノ増減ヲ請求スルコトヲ得
但シ一定ノ期間地代又ハ借賃ヲ増加セサルヘキ特約アルトキハ其ノ定
ニ従フ
２ 地代又ハ借賃ノ増額ニ付当事者間ニ協議調ハサルトキハ其ノ請求
ヲ受ケタル者ハ増額ヲ正当トスル裁判ガ確定スルニ至ルマテハ相
当ト認ムル地代又ハ借賃ヲ支払フヲ以テ足ル
但シ其ノ裁判ガ確定シタル場合ニ於テ既ニ支払ヒタル額ニ附則ア
ルトキハ不足額ニ年１割ノ割合ニ依ル支払期後ノ利息ヲ附シテ之
ヲ支払フコトヲ要ス
３ 地代又ハ借賃ノ減額ニ付当事者間ニ協議調ハサルトキハ其ノ請求
ヲ受ケタル者ハ減額ヲ正当トスル裁判ガ確定スルニ至ルマデハ相
当ト認ムル地代又ハ借賃ノ支払ヲ請求スルコトヲ得
但シ其ノ裁判ガ確定シタル場合ニ於テ既ニ支払ヲ受ケタル額ガ正
当トセラレタル地代又ハ借賃ヲ超ユルトキハ超過額ニ年１割ノ割
合ニ依ル受領ノ時ヨリノ利息ヲ附シテ之ヲ返還スルコトヲ要ス
となっております。
新しい地主が一方的に地代を上げることができるものではございません。
★福原康洋様へ
記述中に先にご返答がありましたようで、重複している部分もございます
が、ご容赦願います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
福原様、涌井様、ご丁寧な御回答、どうもありがとうございました。
とても助かります。
申し忘れましたが、親の話では、
●昭和51年に2階を増築した際の地主の許可書
（承諾書と言うべきでしょうか？）
に、昭和40年から土地を賃貸していることを追認する記述があるそうです。
この書類に、家屋が木造であることも記載されているのでは…と思料致します。
そこで、念のため、確認したいのですが、
1.木造であっても「堅固ノ建物」とされる
（＝鉄筋コンクリート等である必要は無い）
2.木造の場合の契約期間は「20年以上」であるが、
契約期間に特段の取り決めがない場合は30年とされる。
との理解でよろしいでしょうか。
しつこくてすみませんが、もし「木造＝20年」とすると、20年＋20年で、
今年が更新年に当たってしまいますので、御確認をお願いする次第です。
（なお、増築時の書類に、契約期間に関する記載があるか否かは確認しておきます）
何卒、宜しくお願い致します。
□■アドバイス：３
1.木造は「非堅固建物」です。
2.そのとおりです。旧法では、期間を定めていない場合、
「非堅固建物」の場合は期間を30年と法定します（「堅固建物」の場合は60年）。
ですので、更新は30年+30年…となります。
（初回は30年、2回目も期限の定めがなかったので30年です）
次回以降は20年以上で規定するか、定めがない場合は30年になります。
これは建物が老朽化し、建物が存続できなくなるまで続きます。
★涌井様へ
こちらのほうこそ、重複に気がつきませんで、済みませんでした。
今後とも宜しくお願い致します。
（ささもとグループ・福原康洋）
□■アドバイス：４
ご質問の内容に関しましては、福原様がご回答なさっている通りだと思います。
そこで、実際の今後の対応について、若干のアドバイスを…。
今回のトラブルの原因について考察してみますと、新地主が旧借地法に関して、
全く無知であることが原因だと思います。
まず、旧借地法を下記サイトよりダウンロード、もしくはコピープリントして、
提示するなりして、更新時期について話し合うべきだと思います。
http://www.houko.com/00/01/T10/049.HTM
（法庫さんのサイト http://www.houko.com/ より）
また、地代についても、値上げするには、
●一方的ではなく、それなりの根拠の提示をした上での交渉によって
改訂が可能であるということ
を、旧法の条文を提示しながら説明してあげるべきです。
地主は、単に旧借地法の内容について、無知なだけだと思います。
良く説明して、地主に納得して頂くことが肝要かと思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
涌井様、どうもありがとうございました。
地主（実際には代理人）は無知で言ってるのか、知っていて年寄り相手に
わざと言いたいことを言っているのか、解らないところがあります。
高い更新料を吹っかけてきたと思ったら、
今度は底地の買い取りを持ちかけてきました。
実のところ、相続税が払えず、現金が欲しいらしいです。
いずれにしましても、お蔭さまで当方に有利に話を進めることができそうです。
重ねまして御礼申し上げます。本当にありがとうございました。
福原様も、改めまして、どうもありがとうございました。
| |
相談内容 契約更新時の部屋の借り換えについて
東京・40代男性
今現在、1階に住んでいますが、先日、2階が空室になったようなので、
移りたいと思っています。大家さんとは親しくさせていただいており、
もう6年、住んでいるのですが、今月で更新なのでタイミング的にもいいのです。
アパートは上下2室しかなく、隣はそのまま繋がって大家の妹さん一家が
住んでおり、その妹さん一家とも親しくしております。
大家さんとは本来ペット不可で契約してあったのですが、相談の上、
了承を得たり、駐車場の契約を直接したり、融通をきかせてもらっています。
まず、大家さんに相談したほうがいいのかとも思っておりますが、
一般的には、やはり、再契約になってしまうのでしょうか？
（このような状況での部屋の移動に、一般的に、
どの程度の費用を考えればよろしいのでしょうか？）
また、相談の順番は、まず大家さん…でよろしいのか、
教えいただけますと幸いです。よろしくお願いいたします。
□■アドバイス：１
私見ですが、基本的には新規契約となるのですが、
大家さんと貴方の双方で承諾した場合は、
契約書の訂正等により住み替えても問題は無いと思います。
最初に相談するのは、大家さんで良いと思います。
間取りや設備に大きな違いが無いのであれば、契約書は部屋番号の訂正および、
家賃と敷金の過不足の修正だけで良いと思います
（その他変更箇所があれば、契約書の該当箇所を修正します）。
契約書の修正は、当事者同士の訂正印だけで良いと思います。
ただし、大家さんが管理会社と管理委託契約を締結している場合は、
管理会社との関係もありますので、注意して下さい。
仲介業者へは、部屋移転の報告を大家さんからしていただけば良いでしょう。
つい最近、当社の管理している物件でも2階から1階への住み替えをした
お客様がいらっしゃいますが、その時は間取りも家賃も同じだったので、
契約書の部屋の番号を変更しただけで費用はゼロでした。
貴方の場合は、ペットを飼っているとのことですから、退去時の原状復帰について、
大家さんの承諾をいただいておくことも大事だと思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
ご回答ありがとうございます。参考にしながら、いろいろと考え、
大家さんに相談したところ、了解をもらえました。
ペットの件は、不動産屋さんには話さないで納めたいそうなので、
家賃は交渉の結果、実質は7,000円のアップ（賃上げ分5,000円＋ペット代2,000円）
になりました。
以前がペット代5,000円でしたので、どうかな…とも思いましたが、
2階は日当たりも良く、間取りは玄関の位置が違う分、多少、使い勝手が良いので、
条件的には良いかな…とも思ってます（間取りは1DKの洋6、和6、UBで25平米です）。
移動の際の費用に関しても、一応、更新料を2階の家賃設定で行うかたちで
大家さんには了承はいただけましたが、あとは不動産屋さんと話をして下さい
とのことでした。
まだ不動産屋さんとは話しをしておりませんが、もし、条件交渉時の注意点など
がありましたら、アドバイスよろしくお願いいたします。
□■アドバイス：２
私見ですが、大家さんも承諾しているので、不動産業者には、
●新規契約ではなく「契約の更新」
ということでお願いすれば良いでしょう。
契約の更新の場合は、
●更新後の月額賃料の2分の1以内の報酬
となります。
つまり、「新しい家賃の半分以内の手数料報酬」ということで
お願いしたら良いでしょう。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
アドバイスありがとうございます。
本日、不動産屋さんから連絡があり、
「移動に関しては、新しい敷金と新しい家賃の更新料をいただきます」
とのことでした。
また、
「すぐにでも移動してもらいたいので、その分の日割り家賃もいただきます」
と言われてしまいました。
退去時には1ヶ月前の連絡をもって了承すると一般的にはなってますが、
「今月末で更新だから、その切り替えで良いですか」
と言っても、
「保証人は大丈夫でしょうか」
などと脅すようなことを言われ、さらに、
「そちらの引っ越しの都合など知らないし、
『やっぱりやめます』とか言われたくないので、早く移って欲しい」
と、はっきり言われました。
結局、大家さんともう一度話して欲しいことを伝えたところ、
「とりあえず日割り家賃は発生しますが、
部屋は月末までに移動してくれれば、いいです」
と言われました。
不動産屋さんそれぞれのやり方があるのでしょうし、
確かに普通に引っ越すよりは安いんでしょうが、このままで良いのか不安です。
□■アドバイス：３
かなり不親切な業者ですね。
あまり気にすることは無いでしょう。移動時期や家賃は
大家さんが納得すれば良いので、業者が決めることではありません。
敷金は大家と話し合えば良いので、業者が欲しがる意味がわかりません。
また、更新料は家賃の半額以内と決まっていますので、認められません。
敷金については、おそらく今まで住んでいた部屋のクリーニング費用等に使い、
返還できないので、新しい部屋の分を全額納入ということなんだと思いますが、
これも基本的には認められません。
ここからは私見です。
しかし、厳密に言うと、部屋を変更するというのは、
「退去→新規入居」とも考えられます。
このあたりは、不動産業者が親切か不親切かの違いでしょう。
大家さんは親切だが、不動産業者は不親切と言う感じですね。
不親切な業者相手に、言い合いをしても、貴方にも自分勝手な部分があるのは
事実だと思いますので、ほどほどのところで折り合いをつけることが
必要だと思います。
話し合いで穏便に解決することが望ましいと思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
いろいろと教えていただき、ありがとうございました。
不動産屋さんも言葉足らず（説明が下手）だったようで、
結局のところ、1階のリフォーム分は別途支払う形で、2階への移動となりました。
契約は前月から日割り家賃の発生があるので、
鍵を大家さんが預かってくれたので、ほっとした感じです。
不動産屋さんですが、親父さんはとても接客のうまい方なのですが、
息子さんは要領があまりよくない方のようで、このまま継いだら大変そうですね。
とても古くからやっていらっしゃるところのようなので、心配になってしまいました。
| |
相談内容
東京・40代男性
借地の20年の契約が切れ、新たに更新するにあたり、地主から、
●坪路線価が100万円（JR中央線・三鷹駅から徒歩10分ぐらいの場所）
●面積が約40坪
●更新料は5％
と言われました（100万円×40坪×5％＝200万円です）。
これは、妥当な金額なのでしょうか？
なお、前回は両親が300万円位で更改したそうですが、
契約書に更新料の記載はありません。
よろしくお願いします。
□■アドバイス
私見ですが、更新料につきましては、もともと地域性の強いものであり、
借地借家法に明確に規定されているものではありません。
特に住宅と業務用の建物（商店等）では、全く更新料が変わる場合もございます。
200万円が妥当かどうかについては、地元の不動産業者にご確認されるのが良いでしょう。
なお、契約書に更新料の記載の無い場合は、支払う必要は基本的には無いと思います。
しかし、20年前の更新時の300万円の領収書の控え等を証拠として
地主が提出してきた場合、司法がどの様に判断するかは、私には判りかねます。
支払う必要があるかないかにつきましては、
弁護士等の専門家にご相談される方が宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
早速のご解答ありがとうございました。
とりあえず、地元の不動産業者に伺ってみます。
それをふまえた上で、地主と交渉してみます。
| |
相談内容
福岡・30代男性
現在、賃貸アパートに住んでおり、
毎年、更新料17,850円が自動引き落としされています。
入居申込書（署名捺印）には上記の更新料の金額も含め、記載されています。
しかし、1年契約の契約書には「更新料が必要」とのみ書いてあり、
金額は記載されていません。
1年目の更新時には、送られてきた更新契約書に署名捺印し、
管理会社に送りました。しかし、更新契約書には
契約者と連帯保証人の署名捺印が必要で、
毎年、連帯保証人の印鑑をもらいに行きにくかったので、
2年目からは放置しました。
結局、管理会社からは何の連絡も無かったので、
以降、5年間は更新契約書の返送をしていません。
契約書、更新契約書ともに、自動更新の有無も
前年と契約内容は同一とするなどとは、記載されていません。
管理会社に更新料について尋ねると、
「更新時に記載してもらっている更新契約書、およびアンケートを確認して、
入居者が同一か、また、連帯保証人は現在もいるかを確認し、
事務手続きをするために頂いている」
とのことでした。
私の場合、更新契約書を送っても無いのに確認はできないと思うのですが、
このような更新料は有効なのでしょうか？
できれば、返還を請求したいと考えてるのですが、可能でしょうか？
□■アドバイス
ちょっと脱線しますが、貴方の相談を読み、
以前に警察官から聞いた話を思い出しました。
ある日の夜中に、20歳ちょっと過ぎの女性が警察に飛び込んで来たそうです。
その女性曰く、
「出会い系サイトで知り合った男性と、2万円でエッチする約束をして、
ホテルに行った。でも、エッチが終ったら、
ホテルに置き去りにされて逃げられたので、2万円を取り戻して欲しい」
警察官は、私に言いました。
「馬鹿な女もいたもんだな。自分が（売春容疑で）捕まるかも知れんのにな」
という話です。
相談者さん、自分の言っていることが矛盾していることは気付いていますよね？
「更新契約書を送ってもないのに」ということを前面に押し出せば、
貴方はそもそも自分が契約違反を犯していることを大きな声で言っているのと同じですよ。
権利を主張する前に義務をきっちり果しましょうね。
（高原開発・涌井秀人さん）
| |
相談内容
東京・30代女性
更新料の相場は1～2ヶ月と思っていましたが、
現在、済んでいる物件の更新料は3ヶ月分とのことです。
ちなみに家賃は25万円なので、結局、1年で15か月分支払っていることになり、
かなりの負担になっています。
これはあまりにも高いのではないかと、最近、疑問に思うようになりました。
25万円の家賃で更新料3ヶ月なんてことは、よくあることでしょうか？
□■アドバイス
私見ですが、更新料が正当かどうかは、契約書に明記されている場合は
有効となり、明記されていない場合は不当になると思います。
業務用の物件では、その物件から利益を出すということもあり、
更新料は比較的高額なケースがあります。
しかし、居住用物件では、契約書にも1～2ヶ月と記載されているものが、
ほとんどでしょう。
相談者さんの場合は家賃が25万としか書いていないので、
詳細が判らないのですが、もし、
●事業用の賃貸借物件であり、契約書にも明記してある
のであれば、3ヶ月の更新料は一般的だと思います。
居住用であれば比較的高額だとは思いますが、
契約書をご確認されることをお薦めします。
もし契約書に明記されていて、契約時に承諾しているのであれば、
更新料が高額な特別な理由があると思われるので、支払う必要があるとも思います
(この点についても契約時に説明があったかどうかが重要だと思います)。
なお、不動産業の更新手数料につきましては、更新後の家賃の半額と決まっています。
（高原開発・涌井秀人さん）
| |
宮城・30代男性
住んでいるマンションの2年契約が今月で切れるので、今、更新手続き中です。
以前、更新について不動産屋に問い合わせたところ、
3万円と火災保険料の2万円で更新できると言われました。
ところが、届いた更新の契約書には、家賃2か月分の10万円と
火災保険料2万円が更新料として必要だと書かれています。
以前の契約書には更新料についての記述は何もありません。
この更新料は、払わなくてはいけないのでしょうか？
□■アドバイス：１
これは…、限りなくクロ、もしくは無知な業者ですね。
特別の旅費等の経費や管理契約で契約している場合は
別途、料金の請求も認められていますが…。
基本的に通達では契約更新時の業務報酬は、
更新後の月額賃料の2分の1となっています。
法定の媒介の場合でも月額賃料の1ヶ月分ですから…。
もし、その業者がハトマークの宅建協会員ならば、
お住まいの地域の宅建協会の無料相談に行ってみたら如何ですか？
もしくは都道府県の担当窓口に相談しても良いでしょう。
補足ですが、上記は、その更新料が業者の業務報酬の場合です。
大家さんに支払う場合は、全くケースが別になりますので…。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
回答ありがとうございます。
不動産屋に更新料なんて契約書には書いていないと言ったところ、
しぶしぶ更新料はなしということになりました。
アドバイス、本当にありがとうございました。
| |
もうすぐ、家賃の更新になる者です。
2ヶ月位前に大家さんから、
「更新のとき、うち（＝大家さん）に払う更新のお金はいらないからね。
不動産屋にも話しておくから」と言われ、喜んでいました。
今日、不動産屋より、更新についての封書がきたのですが、
「家賃の1ヶ月分と火災保険と、手数料を振り込んでください」
と書かれてありました。
この家賃の1ヶ月分の更新料は、
全部、不動産屋がとるものなのでしょうか？
だとしたら、大家さんが払わなくて良いようにしてくださる
と言っていた費用は何なのでしょうか？アドバイス宜しくお願いします。
□■アドバイス
更新料は家主へ、手数料は不動産屋へ入ります。
たぶん間違いですから、丁寧に申し入れたら、解決しますよ。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）
| |
相談内容
東京・20代女性
このたび、借りているマンションの
契約更新をむかえることになったのですが、更新を前にして
家主と不動産屋（仲介業者）が変わってしまいました。
以前の家主・不動産屋は、賃料の0.5か月分を更新料として
請求していたのですが、新しい家主・不動産屋は2倍にあたる
1か月分を請求してきました。
賃貸契約書は、以前の契約書が有効であるということで、
「更新料は賃料の1ヶ月分」と記載されてはいますが、
実際に合意した更新料は0.5か月分です。
2年更新で、すでに4回、0.5か月分で更新した事実があります。
これは更新した際の精算書にも「0.5か月分」と明記されており、
事前の通告もなしの更新料2倍の契約更新には納得がいきません。
どうすればいいのでしょうか？
よろしくお願いします
□■アドバイス
以前から4回も0.5ヶ月で更新した事実があるなら、
それを根拠に、0.5ヶ月で交渉すべきですね。
ただ、最新の契約書で、更新料が1ヶ月になっている場合は問題ですね。
まず、現在有効な契約書を調べてください。
（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）
■□相談者より
佐藤さん、返答ありがとうございます。
有効な契約書は、以前の契約書がそのままのようで、
そこには「1ヶ月」と記載されてます。
しかし、以前の家主＆不動産屋とは（全世帯）0.5ヶ月で合意ができており、
更新の際の精算書にも「0.5か月分」と明記されております。
交渉して、以前の金額に戻せるのでしょうか？
よろしくお願いします
| |
相談内容
2003年の5月に賃貸契約を2年間しました。今年の5月に契約が切れるので、
今月中に更新をする連絡を不動産屋にしようとしていた矢先、
不動産屋から、再度2年間更新する際の契約書が届きました。
目を通していたところ、
更新料（家賃の1ヶ月分78,000円）と火災保険料（2年間20,000円）は
現契約書に更新にあたって書かれていたのでわかっていましたが、
その他に手数料という項目で40,950円と記載され、
合計138,950円という金額が明示されていました。
手数料なんていうものが存在するのでしょうか？
手数料の内訳を知りたく不動産に電話しましたが、
分かる方がいないということで後日連絡して下さいとの事でした。
また、もうひとつ、これは多分ダメかと思いますが、
来年1月にはマンションを購入し、出る予定です。
更新料は1年分減額とか交渉できるものでしょうか？
（契約書には2年と記載が有ります）宜しくお願い致します。
□■アドバイス
ご相談のそれぞれの支払先は下記です。
更新料 → 家主
火災保険料 → 損害保険会社
手数料 → 不動産会社
その中の更新手数料ですが、契約更新の書類などを作成して無料というわけには
行きませんので、不動産会社としては書類作成などの事務手数料が発生します。
ただし、この手数料は、2003年5月に建物賃貸借契約した際に受け取った
「重要事項説明書」に更新手数料が掛かる旨の説明が書いていなければ、
支払う義務はありません。
この更新手数料は地域、会社によって異なり、5,000円の不動産会社もあれば、
賃料1か月分を請求する不動産会社もあります
（私の個人的な意見ですが、適正な更新手数料額は1万円程度と思います）。
更新料は家賃ではありません。礼金と同じ性格のものと思われ、
契約期間にかかわらず1か月分のようです。
2年契約でも、5年契約でも賃料1か月分の礼金や更新料を支払う事になります。
1年で契約を解除するから半額というものではありません。
尚、地域により慣習が異なり、礼金や更新料が不要な地域も沢山あります。
（アットホーム・香川文人さん）
■□相談者より
返答ありがとうございます。とても勉強になりました。
手数料の件は再度、不動産屋とお話してみます。
本当にありがとうございます。
| |
相談内容
賃貸マンションに住んでいます。
管理会社から更新料を払うように書類等が届きました。
2年ごと3月に更新なのですが、今年は払う年です。
この度分譲マンションを購入し引越しすることになりましたが、それが4月なのです。
更新月から1ヶ月だけの賃貸なので、更新料を免除、
あるいは月割りにしていただくことは可能でしょうか？家賃2ヶ月分なので、
かなり高額で、引越し等でお金がかかる時期でもあり、悩んでいます。
□■アドバイス
交渉次第ですね。契約の内容はもちろん約束事ですが、
事情によって変更したり、うち切ったりということはあります。
当然ですが、両者の合意があればどのような変更もできますし、
交渉の余地はあると思います。法律と言うよりは、お互いの信頼関係や
社会秩序の問題じゃないでしょうか。貸主と直接話しても良いかも知れませんが、
仲介業者を通じて交渉してもらうこともあります。
（西日本地所・山本秀樹さん）
| |
相談内容
初めまして。以下の2点について、お聞きしたい事があり、投稿いたしました。
今賃貸アパートに住んでいるのですが、契約書の特約事項に
「更新料は事務手数料とし、先に支払って更新するものとする」
と記載があるのですが、事務手数料というものは、
必ず借主は払わないといけないものなのですか？
今住んでいるアパートは1階の角部屋なのですが、壁が薄く、隣の電話の声、
2階の足音、電話の声、いびきなどその他生活音などが毎日聞こえ、
不快な生活をしています。微かに聞こえる程度ではなく、何を話しているのか、
はっきり分かる程です。もちろん、外で話している人の声もはっきり聞こえます。
特に、寝室の横が駐車場になっており、車の排気音もかなり部屋中に響いて
睡眠を妨害されています。前方駐車を不動産を通してお願いしたのですが、
改善されておりません。
こういう状況は良くあるものなのですか？
このまま我慢して住み続けないといけないものなのですか？
何か改善してもらう方法はあるのでしょうか？前が工場のため、
そちらからの騒音もひどく毎日辛い思いをしております。
経済的に引越しは無理なため、お力をお貸し下さい。
長々とすみません。宜しくお願い致します。
□■アドバイス
建物賃貸借契約の更新と家主への苦情とは全く別のものです。
更新時事務手数料を支払う旨が契約書に記載してあれば、
支払わなければなりません。
更新事務手数料が異常に高い金額であれば、
減額を求めるなどの方法が有ります。
（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川文人さん）
| |
■□相談内容
今年の３月１日から再来年の２月末までの、家賃更新の契約書が届きました。
私は３月末に引越を予定してます。
そこで、不動産会社に確認したところ
３月末までに引き渡せば、更新料は不要とのことでした。
ただ少し不安でしたので、後日もう一度確認の連絡したら、
今度は更新料をほしいと言われました。
通常どうなのでしょうか？ 教えて下さい。
□■アドバイス
通常は契約書の通りに更新料がかかるものです。
その不動産会社の回答が変わったということは、
その不動産会社または家主が
契約書の通りにしないこともあることが推測されので、
交渉で減免の可能性はあると思います。
（ダイニチ・俵和之さん）
| |
■□相談内容
今借りている賃貸マンションの契約期間が
11月3日までなのですが、契約更新手続きを忘れていました。
更新案内に2週間前までに手続きがない場合、退去とみ なすとありました。
この場合、11月3日中に退去しなければならないのでしょうか。
不動産会社は祭日が休みなので連絡がとれません。
□■アドバイス
こんにちは！ご相談事案ですが、、
仮に更新案内にそのような記載があったとしても、
直ちに退去を求められる可能性は低いものと思われます。
ここは慌てずまず意思表示が必要です。
ご案内書のどこかにFax番号の記載はありませんか？
もしあるようでしたら、相談者さんのご事情をFaxして
更新希望の意思表示をされてみては如何でしょうか？
Faxをお持ちでなくてもコンビニ等から発信出来ると思います。
残念ながら無いようでしたら、
明日朝一で「ゴメンナサイ！」コールをされてみては如何でしょうか？
幸運を祈ります！
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）
| |
■□相談内容
はじめまして。先日契約更新のおしらせが届いたのですが、
更新料が1月分の家賃85,000円、管理費3,000円、
保険（借家人賠償）10,000円 というのは納得したのですが、
更新手数料なるものが21,000円も請求されています。
以前住んでいたところではこんなに払った記憶がないので、
相談させていただいています。
この更新手数料というのは適正価格なのでしょうか？
□■アドバイス
個人意見ですので回答は参考までにしておいてくださいね。
家賃の増減や賃料の問題は
大抵は当事者同士で話し合いされて決められるものと思われます。
どうしてもかみ合わない時などは、裁判に委ねられる事になると思われます。
値下げ請求は確定するまで相応の金額を払い
値上げ請求も確定するまで相応の金額を払い確定すれば、
その差額に年１割の割合で、受領時又は支払い時からの期間の差額分に利子をつけて、
返還もしくは支払わなければならなかったと思います。
このように手数料についても同じように扱われる事が多いと思われます。
不動産屋に介入してもらっている場合は、家賃の一月分までが手数料と決まってます。
一般の場合はそういう決まりは無いので個々の判断によると思われます。
不動産屋の場合は仲介という形になっていると思われます。
基本は仲介手数料は不動産業者だけがとれるものなので、
その手数料はどういう性質のものか調べる必要があると思われます。
最寄りの専門家に相談してみてはいかがでしょうか？
（天理不動産流通・金城豊治さん）
■□相談者より
早速の回答ありがとうございます。
最寄りには専門家がいませんので不動産屋に直接聞いてみることにします。
ありがとうございました。
| |
■□相談内容
両親の家の話なのですが、20年前に中古住宅（借地）を購入し、
今年の9月末に更新となるのですが、
先日、オーナーさん（代替わりして、現在、息子夫婦）の方から、
更新料の話があり坪当たり15万（33坪で、495万）と言われたらしいのですが、
これが足立区の住宅地の妥当な相場であるのか…という事を調べたいのですが。
高すぎるのであれば、どのような方向で交渉したらよいでしょうか？
よいアドバイスお願いいたします。
□■アドバイス：１
まず借地の基本は、初めて３０年２回目２０年３回目１０年と
契約期間を更新してきます。経済情勢により、
地代の増減は、別に更新でもなく、いつでも行えます。
ただ、更新時に値上げも多いのも事実でしょう。
それは、時代が１０年以上もたてば、かなり経済価値が変わっているからです。
基本的には、意見が合意しない場合、裁判所に委ねます。
更新期間も含めて、公的な裁判所にて決めるほうが良いでしょう。
私の身近でも、調停で決めているのが多いです。
（ハビット・小谷吉秀さん）
■□相談者より
早速、アドバイスありがとうございます。相談し、検討したいと思います。
□■アドバイス：２
不動産鑑定士に依頼して、第３者の立場から
適正な評価額を出してもらうしか方法はないと思います。
私でよろしければお力になります。一度ご連絡下さい。
（西園不動産鑑定士事務所・西園哲冶さん）
■□相談者より
ありがとうございます。
鑑定していただく場合は費用等はどの位かかるのでしょうか？
□■アドバイス：３
鑑定費用は約２５万円～でしょう。
（西園不動産鑑定士事務所・西園哲冶さん）
| |
■□相談内容
現在賃貸マンションに居住しており、同じマンションに
2部屋契約をしております。1部屋はかれこれ10年、
もう1部屋は2年前に契約し、今月初めての更新を迎えます。
2年前に借りたこの部屋の更新手数料の件でご相談があります。
入居の際には探していただいた不動産仲介業者さんに
礼金などをしはらったのですが、その後の家賃は
契約どおりの金額を直接大家さんに支払う仕組みとなっておりました。
契約書には更新手数料をとるとはどこにも記載されておらず、
更新料1か月分とだけ記載があります。
ところが、1ヶ月ほど前に大家さんから
「体の具合が悪いので管理会社をおくことにした」と直接連絡がありました。
その後すぐその管理会社と思われる会社から郵便で
「このたび管理をまかされました」のような内容であいさつ文が届きました。
先日、この管理会社から連絡があり、
書類を送るので捺印して送り返せとの指示がありました
が、その送られてきた書類には契約時には支払う義務とし
記載のない更新手数料なるものが、更新料1か月分とは別に
25％と記載され請求されているものになっていました。
が、どうしても納得がいきません。
契約書にも更新手数料をとるという記載もありません。
大家さんの都合で管理会社をたてて、そのために
契約時に約束のない手数料を払わされるのは、支払う義務があるのでしょうか？
□■アドバイス：１
ご相談の件ですが、相談者さんの主張が正しいと思われます。
そこで相手先管理会社へは以下のように話されてみては如何でしょうか？
「契約書のどこにも１ヶ月＋２５％なる記述が無い以上、
１ヶ月は支払うが、その他の２５％は支払う意思はありません。
どうしてもその費用が必要なら１ヶ月を７５％＋２５％に分割してもらえるよう、
大家さんに交渉されてはどうですか？」
上記の主張は誰が聞いてもおかしくないと思われますので、
自信を持って堂々と交渉されてみては如何でしょうか？
ちなみに、いずれ来るであろう１０年前に
お借りになったお部屋の更新の際も同じ主張で良いと思われます。Good luck！
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）
□■アドバイス：２
更新手数料を払う義務はありません。理由は下記のとおりです。
１．重要事項説明書及び建物賃貸借契約書に更新手数料の記載が無い
２．管理会社は大家さんから委任を受けているのであり、
管理の費用は大家さんが支払うべきものです。
その管理の費用を借主が負う義務は有りません
管理会社に文書で支払う義務のない旨を回答し、大家さんには
管理会社から手数料を一方的に請求された旨をお話ししてみてはいかがでしょうか。
（アットホーム・香川文人さん）
■□相談者より
早速ご回答をいただきありがとうございました。
明日、ご指導に従い、管理会社に連絡をとってみます。
□■アドバイス：３
更新料１か月分とだけ記載があります。
更新料１ヵ月というのは、更新料が一か月分いりますよ…と意味してます。
当然、契約書にあなたのサインと印鑑が押してあったら、
納得したということになります。
なにも考えないで、サインと印鑑？…わかりにくいところは、
通常、質問して納得してサインを押すものと思います。
（ハビット・小谷吉秀さん）
| |
■□相談内容
更新の際、家賃１ヶ月分以外に更新手数料（家賃の４分の１）を請求されました。
確かに契約書に記載されておりますが、これは払う義務があるのでしょうか？
更新して１年しないうちに引越す事が決まっている場合、
更新料の割引は可能でしょうか？
□■アドバイス
更新料・手数料等は民法では決まりはありませんが、
契約書に明記されていると払う義務があります。
更新料の割引は一般的にありません。
（アイユーホーム・石塚さん）
■□相談者より
石塚様 ご回答どうも有難うございました。
| |
■□相談内容
私はビルの一階のテナントで5年前から飲食店を経営してるものですが、
更新料のことで疑問を感じたので投稿しました。
私は自営業に関してはまったくの素人でしたので、開業時は
飲食店コンサルタントにテナントの契約なども任せておりました。
問題は、オープンして二年目の終わりに
不動産から二年毎の更新料の請求（家賃一か月分）があったことです。
その時点で私は始めてそのようなものがあったと分かりましたが、
契約書に記してあり、なおかつ代理人といえども
サインをしてある以上、支払わなければいけないと思い払いましたが、
再契約内容に再度更新料が記載してありましたが、
内容に不服でしたのでサインしませんでした。
それから2年たち、再度更新料の請求がきております。
私はできるなら更新料なし、それができなければ減額と考えておりますが、
不動産はできないの一本張り。
「更新料を払わなければ敷金から引く」といっております。
通常更新料は必ず払わなければいけないものなのでしょうか？
□■アドバイス
最初にご希望の答えとは違うかも知れない事をお許し下さい。
更新料は、賃貸人と賃借人の話し合いで決められます。
これは、地域やビルによって変わります。
必ず払わなければいけないと言う性格のものでは有りませんが、
契約時に、賃貸人に払わなければ貸さないと言われれば、
支払うのが当然でしょう。
(最初の契約時に交渉すべき問題です)
契約書に２年に一度、
１ケ月分の更新料を支払うと明記されているのであれば、
契約時に相談者さんは承諾して契約したと言う事になります。
つまり、契約時に１ケ月分の更新料を支払う事を、
相談者さんは約束したと言う事になります。
契約書に明記されていない更新料を請求されたり、
高すぎると言うのであれば問題があると思いますが、
家賃の１ケ月分と言うのは、常識の範囲内だと思います。
このまま、放置すれば賃貸人から内容証明が届く可能性もあります。
この程度の事で(すみません m(_ _)m )揉めるのはあまり感心しません。
又、再契約書にサインしなかったと言う事は、
借りている事自体に問題があると思いますが、
この点については詳しい事情が解りませんので、意見は差し控えます。
追加です。代理人が契約したとの事ですが
代理人と相談者の信頼関係の問題になるかも知れませんが、
代理人委託契約書なり、代理人委任状等の書類を作成した上で、
賃貸借契約の代理人をお願いしたと思います。
(不動産会社等からの確認も有ったと思います)
代理人は本人と同等とみなされますので、
相談者さんが、更新料の事を知らなかったと言う事も、
あまり説得力は無いと思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
丁寧なご回答ありがとうございます。
私もあまり知識がありませんでしたので改めて勉強になりました。
後日、不動産との話し合いがありますが、
双方納得できるよう折り合いをつけるつもりです。
| |
■□相談内容
借地契約期間中に借地の一部を増改築し、
その際承諾料として支払をしました。
更新時に更新料を請求されておりますが、
増改築の際の承諾料は控除を希望しております。
承諾料とは、単なる承諾した事の代金なのでしょうか？
増改築の際、借地設定の延長はされないのでしょうか？
教えてください。
なお、契約書内容には、増改築禁止などの記載はございません。
また、増築した際の承諾料に次回更新時のことについても記載は、ございません。
□■アドバイス：１
具体的な内容が解りませんが、増改築の承諾料については、
賃借人と賃貸人の話し合いによって決めるべきだと思います。
借地設定の期間延長、次回更新時のこと等も話し合いで決めて、
きちんと契約書を作成しておくべきだと思います。
一般的には、建物の朽廃による改築等では、
それまでの期間が長くなることにより、借地権の権利が強くなると考えられます。
つまり期間延長されたと考えるのが一般的で、
２０年間程度の延長が多い様ですが、やはり契約書に明記しておくべきだと思います。
又、承諾料は借地権価格の３％程度の場合が多いということです。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
早速の返信有難うございます。
1982年に更新料を慣習により支払い、
その後1991年借地の一部のアパートを増改築をしました。
その際、承諾料として330万円支払ました。
2002年に２０年目に更新料の支払を要求されましたが、
全体では約８０坪ほどあり、その一部（増改築した約３０坪）は、
承諾料として1991年に支払をしております。
一部の借地設定の延長をしても仕方がないので、
今回の更新料の際控除を希望しております。
承諾料支払の際も、覚書がありますが、次回更新料の明記はありませんでした。
借地の一部を延長などできるのでしょうか？
道義的に２０年で約750万も支払わなければならないのでしょうか？
1982年 更新時期 410万
1991年 増改築時 330万
2002年 更新時期 430万 ←請求金額
よろしくお願い致します。
□■アドバイス：２
今回のご相談は、増改築の承諾料と言うより、
更新料についてのご相談だと思いますので、
更新料についての考え方を言います。
まず、貸主が更新料を法的に請求する権利はありません。過去に
一回借地権価格の３％に当たる更新料を支払えという判決がでておりますが、
これは上告され高裁で否決されました。つまり法律的には
地主は裁判所に支払えといって、法的に請求をすることが出来ないわけです。
あくまで、慣習として更新料があると言う事です。
正当事由があるので借地を返して欲しいが、
更新料を支払ってくれれば続けて貸しても良いとか、
権利金をもらってない場合に更新料を権利金の一部として支払ってくれとか、
色々な理由を付けてきたものが、慣行として定着してきた傾向がある様です。
とはいうものの長期に賃貸借関係は続きますので、
裁判所迄いって争うことは、賢い方法とは思えません。
交渉によって、借地権の３％以下までまけてくれれば考えるとか、
期間中の増改築（新築、増築、大修繕等）等を
２０年間の間に１回する事が出来、事前の金員として支払うとかすべきでしょう。
私の個人的な考えとしては、
相談者さんのように、高額の更新料を支払っている場合、
期間内の増改築については、その承諾料を含むと言う交渉をすべきだと思います。
ただし、契約書を作ることが重要ですから
専門家に依頼することをお勧めいたします。
いろいろな交渉の方法が有るとは思いますが、金額もかなり高額ですので、
ご近所の不動産鑑定士や弁護士等に相談なさった方が良いと思います。
（高原開発・涌井さん）
□■アドバイス：３
不動産の商取引には慣習があり、
借地契約の更新には更新料を支払うことや、
増改築の場合には承諾料を支払うといったことは、
地域によってはほぼ一般化しています。
本件に関しても、
1982年に一度更新料を支払われているようなので、
そうした慣習がある地域の物件と推察しました。
そうすると、今度は1991年の増改築時の取り決めがポイントになります。
増改築時に承諾料を支払う際、
改めてそこで借地契約を更新した取り決めを行っているか、
もしくは次回の更新料について
減額をするなどの取り決めをしているかどうかをご確認下さい。
もしそうした約束事がなければ、
1991時点の承諾内容はあくまでも増築に伴うものと思われ、
今回の更新料の請求は地主側から見ればごく当然なことと考えていると思います。
その場合には、前回の増改築時の承諾料の話を持ち出して、
個別に交渉するしかないかと思われます。
（三菱地所・寺島さん）
| |
■□相談内容
先日、契約期間満了に伴う契約更新のおしらせ
という書類が物件を管理している会社から届きました。
その中に持参するものが記入してあったのですが、
その中の契約更新代行諸費用というものがありました。
火災保険費用などは期間が切れるので必要なのかな、と思いましたが、
契約更新代行諸費用というのは法的に必要なのでしょうか？
賃貸借契約書には、期間が入れると更新しなければいけないと言う旨
記入がありましたが、費用云々については触れていません。
お手数ですがお教え下さいませんでしょうか。
□■アドバイス：１
諸費用と言うのはあまり聞きません。
仲介手数料の事を指しているのだと思います。
手数料として考えますと、
貴方の事前の承諾を得ている場合は、家賃の１ケ月分以内。
貴方の事前の承諾を得ていない場合は、家賃の１ケ月分の１／２以内。
と言う事になると思います。
但し、貴方の事前の承諾が有る場合は、この他にも
実費等を業者は受領する事が可能です。
(この点については、かなり微妙では有ります)
つまり、一番大事な事は、貴方が納得しているかどうかでしょう。
納得していないから、此処に相談したのでしょうから、
その旨を業者にはっきりと伝えるべきでしょう。
然しながら、手数料として、家賃の１ケ月分の１／２は、
業者は請求できるものと思います。
（高原開発・涌井さん）
□■アドバイス：２
相談者さんは
その管理会社に契約更新の代行を依頼されたんでしょうか？
貸主が管理会社に契約更新を依頼されたならば
貸主が代行手数料を支払うのはわかりますが、
相談者さんが代行を依頼されていないならば払う必要はないと思います。
（ツナシマ商事・石原さん）
■□相談者より
お返事ありがとうございます。
仲介手数料というのは物件を借りるときに支払うものですよね。
２年前に現在の物件をお借りしたときに家賃の一ヶ月分は支払いました。
契約を更新するときに今回のような
契約更新代行諸費用というのは通常は無いということでしょうか？
□■アドバイス：３
> 契約を更新するときに今回のような
> 契約更新代行諸費用というのは通常は無いということでしょうか？
更新に対する考え方だと思います。こじつけ的な解釈ですが、
契約書を新たに作成するので、新規契約と同等の手数料を受領しても、
違法では無いとされているのが、業界の一般的な解釈の様です。
実際に、新しい契約書を作成するので、違法では無いと私も思っています。
但し、賃貸借契約の更新手数料については、調べても、
何処にも規定されていないので、諸費用として請求する業者が多い様です。
私の地元でも、家賃の１／２を頂いている場合が多い様です。
支払うのが嫌なので有れば、業者に説明して、
ご自分で大家と直接契約更新すれば良いと思います。
業者も無料で契約書を作成し、契約の責任を取る程暇では無いと思いますよ。
あくまで、商売でやっている訳です。
又、契約が自動更新で、新規に契約書を作成しない場合も
ケースとしては沢山有ります。
この場合は、当然何回でも自動的に契約は更新され、手数料も請求はされません。
当初の契約書によって、自動更新か、更新が必要な契約かは決まってしまいます。
（高原開発・涌井さん）
□■アドバイス：４
> 契約を更新するときに今回のような
> 契約更新代行諸費用というのは通常は無いということでしょうか？
契約に関しての決まり事は基本的に両者合意の上で成り立ちます、
よって契約毎にいろんな費用が発生したりしなかったりです。
相談者さんのお尋ねの件（上記引用文）ですが
「通常」と言う言葉は そういった事例が多いと言うことではあっても、
相談者さんの契約には当てはまらないこともありますので、
あまり「通常」を意識しないほうが良いと思います。
今回では、相談者さんが更新時 新たな契約書が必要であり、
しかも御自分で契約書が作成できないならば誰かに依頼するほかありません、
その場合は今回のように
管理会社が作成した契約書を使うことになり当然費用は発生します。
涌井さんのおっしゃるように
自動更新ならば新たに契約書を作成することは無いのですが、、、
契約書にはなんと書いてあるのでしょうか？
（ツナシマ商事・石原さん）
| |
■□相談内容
４世帯入るアパートに今年の８月で３年になります。
昨年の８月が更新だったんですが、その年は１件空家、
１件引越し、１件家賃未納で裁判にかけられている状態でした。
大家に家賃の見直しを言ったんですが無理でして、
できたら更新料だけでも・・・と思い言ったら、
更新料は不動産家に相談してくれ、と言われたので言ったら、
「まー、大家と相談してみます」とそれっきりになりました。
書類も以前のものを書き写したまま、それっきりで
言っても忘れているみたいでした。けっこういい加減な方でして・・・。
それが今になって、奥さんを引き連れて更新料の事をいってきました。
私とすれば、１回目の更新料はすでに過去になっていたので
次回の更新であれば分かるんですが
今になって言われても時効？かなというより、払いたくありません。
払わなければいけないのでしょうか？
□■草柳＠RTJサポートチーム
ご投稿有難うございます。
先日（2週間ぐらい前）にフジテレビの「ザ・ジャッジ」で、
家賃値上げのトラブルを扱っていた話がありまして、その中で、
●借地借家法第32条の「家賃増減請求権」
について解説していました。
正当な理由（例えば環境の変化や、大幅に地価が下落などして、
周辺の物件に比べて、自分の借りている物件が、
以前よりも割高になってしまっている）などがあれば、
法的にも家賃の減額請求が認められているようです。
ただ、法的に認められる正当な理由に至っていない場合は、
家賃の値下げは大家の裁量になってくると思いますので、
状況をうかがいながら駆け引きしていくしか無いかも知れません。
また、その中では、
「契約更新を賃上げの理由にするのは、
契約書にその旨が書いていなければ理由にならない」
と言うような内容でした。
ただ、今回の場合は、
> それが今になって、奥さんを引き連れて更新料の事をいってきました。
と言うように、家賃の値上げではなく、更新料そのもののようですので、
契約書に記載されていない場合に拒否できるものなのかはわかりません。
また、確かに更新料について話を持ちかけたものを無視し、
今になってそう言う対応をするのは、先方の誠意に疑問を感じますが、
果して、この状況で支払いを無効にまでできるのかは、わかりません。
（先方の誠意の無さ（＝相談したにもかかわらず放っておかれて、
今になって言ってくる）
に関しては、不動産屋か大家のいずれかに道義的な問題点があると思いますので、
問題の責任を解明して、その部分に対する不備を元に、
減額を含めた交渉の余地はあると思います）
正確な回答で無くて恐縮なのですが、この辺の事情に詳しいプロの方、
是非ともアドバイスの方、よろしくお願いします。
□■アドバイス
時効の問題になると思います。
債権等の時効に関しては下記ＵＲＬを参考にして下さい。
しんせん司法事務所（ http://homepage2.nifty.com/sihoushosi/ ）の
http://homepage2.nifty.com/sihoushosi/zikou.html のページ
ジャスネットコミュニケーションズさん（ http://www.jusnet.co.jp/ ）の
http://www.jusnet.co.jp/business1/bus0102.htm のページ
更新料と言うのは、どこにも出てこないので、はっきりとは言えないのですが、
１年時効の債権には該当しないような気がします。
過去の事と言っても、まだ１年１ケ月が経過しただけなので、
払って更新した方が良いと思います。
追加しますと、
更新料が契約書に明記されている事が必要だと思います。
契約書に更新料の金額と支払い時期が、明記されていない場合は、
更新料の支払い義務自体が無いと思います。
（高原開発・涌井さん）
| |
