【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

店舗での水漏れ被害について
宮城・女性・３０代
賃貸店舗における水漏れの責任の所在などについて
アドバイスを頂戴したくご質問させていただきます。

よろしくお願いいたします。

当方、２階建てビル１階の賃貸店舗で美容室を営んでおります。
ビルの２階は、大家さんの会社○○部門が入っております。
ビル１階は当方店舗の他、大家さんの会社の△△部門が入っております。

今回、２階（大家さんの○○部門）から水漏れが起こり、
１階の当方店舗と大家さんの△△部門のところに水漏れの被害がありました。

大家さんの担当者によると、水漏れの原因は
２階の洗濯機への給水用水道から洗濯機をつないでいるホースの接続が
何らかの拍子で外れたことが原因のようでした。
ただ、それがどういう経路で当方の店舗に流れ込んできたかなどについては
調査もしてもらえませんでした。
（現場を見た感じでは、壁伝いに伝わって、床が水浸しになったと思われます。
　１５坪程の店舗内の半分が水浸し。）

近日中に、知り合いの内装業者にどういう経路で水浸しに至ったかや、
壁や床の状況を確認してもらおうと思っているのですが・・・。

壁のクロスや床の張り替え等も考える必要が出てくるのかと考えておりますが、
大家さん側担当者と大家さん側の保険屋さんからは、内装の補償はできないので
修理する場合は、当方で契約している損保会社の保険を使用してください。
ということを言われました。

「責任の所在は一体どこにあると考えているんだろう？」
と大家さん側対応にしっくりこないものを感じております。
なんか被害者である当方が、
勝手にいろいろ動かないといけないような状況に苛立ちも感じます。
当方は被害者と思っているのですが、
被害者側で保険を使用して修復するのが正しいのでしょうか。
その場合、自動車の任意保険のように、保険を使用すると等級が下がり、
以降の掛け金が高くなるなどという不都合はないのでしょうか。

また、修復工事をする期間、休業することになった場合の
休業の補償は大家さんに請求できるでしょうか。

大家さんとは良好な関係を築いてきているので、
どこまでが妥当な責任の追求なのか悩んでおります。
このあたりも踏まえたベストなアドバイスが頂ければ幸いです。

■アドバイス

私見ですが、保険の対象になるならないに限らず、一切の補修や損害の賠償の責任は、
水漏れを起こした大家さん側に有る様ですから、ご相談者が負担すべきものは無いかと思います。
保険の対象とならないから、壁のクロスや床の張り替えを大家側が負担しないと言うのは、
納得出来るものではないでしょう。

ただ、保険の内容にもよりますが、
ご相談者の保険で修繕出来るので有れば、それは大家に貸しを作る事にもなります。
大家さんが負担すべき修繕費用を、ご相談者の保険で善意で修繕することは、
大家さんに対する貸しだよと、はっきり伝えた上で、保険会社にご相談されては如何でしょうか。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　水漏れがあるかもしれないという条件の物件の水漏れについて

京都・男性・２０代
水漏れ物件についてです。
もともと、水が漏れるかもしれないという物件をかりています。
そのためわずかですが賃料も安く設定してあったみたいです。

が、引越しそうそう水漏れがあり、
数回の水漏れの末、雨漏れだということで、外壁補修してもらいました。
が、水漏れがとまりません。

工務店さんに話を聞いたところ、
どうやら上の階の部屋からの水漏れ（配管等）ではないかという見解だそうです。

が、寝たきりの方が住んでおられるらしく。
どいてもらい、床をはがして原因を調べることができないそうです。

最近になって、ほぼ毎日
バケツ0.5～1杯ほどの水がある部屋の多個所からもれています。

もともと。水漏れするかもしれないということで、多少家賃が安い物件だったのですが、
漏れるかもしれないというレベルではない状況で。
壁伝いに流れ落ちる床に広がる水をふき取る日々。

さすがに一部屋使えない状況にうんざりです。
しかも、このままなら、上の階の部屋の住人が退去するまで、
なおらないかもしれないという状況。
水漏れがあるかもしれない。という条件で借りましたが、あまりにひどすぎる。と思います。
あきらめるしかないのでしょうか？

引越し費用を大家に負担してもらえばという声も頂きましたが。
それが可能かどうか。
もし可能ならば、どこまで負担してもらえるのか。
教えてほしいです。よろしくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、
住居としての目的が達成できないと言う事で、
基本は大家が修理すべきなのですが、
大家は事前の承諾を得ていると主張するのは目に見えていますので、
個人間の交渉で、引っ越し費用の負担を引き出すのは
かなり難しいと思います。

知り合いの不動産業者や弁護士を間に入れれば、
引越し費用を大家に負担してもらう事も可能だと思います。
但し、弁護士の場合は費用と比較検討する必要が有ると思います。

取り敢えずは、行政・弁護士協会等の行っている
法律無料相談に行かれては如何でしょうか。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　水漏れ被害にあったのに部屋を修復してくれない不動産業者について

北海道・女性・３０代
1月18日に隣の人の不注意により水漏れの被害に合いました。
隣の方は全額支払うとの言ってくれましたが、無保険だった為、
私の火災保険を使用し保険会社を通して損害賠償の件は終了しました。

問題なのは部屋の方なのです。
水漏れの被害から約2ヶ月経とうとしてますが、不動産屋さんは部屋の修復をしてくれません。
不動産屋さんの言い分は、隣の方と連絡が取れない為、
隣の工事をしてから我が部屋の工事になるとの事です。
それと、管理費の支払いがない物件な為、建物以外は一切関係ないとの事でした。

●現在の問題
・水漏れ後、今だに水がニジミ出てきます。そのおかげで、クローゼットが使用出来ません。
・北海道の賃貸マンションの為、壁・床でどれだけ水が凍っているか？わからない。

個人的な問題なのですが、切迫早産との診断で、いつ入院するかわからなく、
出産予定日が5月26日なので、それまで入院となる可能性があり、
一人暮らしの為、家を空けてる間に２次災害になったら…と心配してます。

以上の点から、引越しをする方がいいと思い不動産屋さんに相談した所、
水漏れ時には同じマンション内の引越しなら同じ金額で移動可能と言っていたのが、
家賃を上がると言い出しました。
３千円なのですが、納得がいかなくて・・・・

●不動産屋の対応
・水漏れ時、床掃除は業者ではなく、私と不動産屋数人で行う。
・次の日、臭いからとファブリーズを持ってくる。

以上

部屋の掃除等は生活が出来ない為、泣く泣く自分で行い。
家賃もいつも通り支払いしています。

あまりにも理不尽ではないかと思い、どのように対応したらいいのか？
赤ちゃんの事もあり、宜しくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、
ご相談の内容が良く解かりません。
今回の様な場合、基本的に大家や不動産会社が部屋を修繕する義務は無く、
あくまでも隣人の方が修繕すべきで有ると思います。

そして、それについては済んでいると貴方は仰ってる様にとれます。
その上で不動産会社に部屋の修繕を求めている様に取れる訳です。
何となく矛盾を感じてしまう相談内容です。

基本的に被害に合った部屋を修繕するべきは、被害を発生させた隣人です。
もう一度要点を整理されては如何でしょうか。
その上で、不動産会社に何を求めるべきかを決めた方が良いと思います。

例えば、大家や不動産会社に、一端、修繕して頂き、
その費用を隣人に負担してもらう様に交渉するのは、
大家や不動産会社の役割の筈だ。
つまり、所謂代位弁済的な方法で、大家に修繕するように交渉して欲しい。
みたいな要求を行うと言う様な方法の方が、相手も解かり易いと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　カビによる床の張替え工事について

神奈川・女性・３０代
住んでいるマンションはもともと分譲のもので、
我が家は個人のオーナーから２００３年９月から借りているという状況です。
（夫婦、2歳7ヶ月の娘の3人暮らし）

２００８年の年末にベランダに面した部屋の床（クッションフロア）の一部に
カビのような黒いシミを発見しました。すぐに不動産屋に連絡をし確認をしてもらいました。
窓からは少し離れており（30cmほど）、TVが設置されている付近です。
風通しは割りと良い部屋です。
不動産屋から依頼を受けた業者さんの見立てでは、
床下の問題かもしれないがはがして調査してみないとわからないとの事。
こちらで少し思い当たるとすれば、マンションの大規模修繕工事が
２００８年の夏場に行われておりいつもの夏より若干風通しが悪かったくらいです。

２００９年の年明け以降、時々進捗を確認していたのですが
「工事はかならず行いますが、オーナーさんとの話しあいが進んでいません」
と言うばかりでまったく進展がありません。
その後、カビの増殖も落ち着いたようだったし、
私たちも夫婦共に繁忙期でこちらからも催促をせずにおりました。
ですが、気づけは２０１０年になってしまいました。まるまる１年放置されています。

我が家には２歳７ヶ月になる娘を含め全員がアレルギー持ちなのでカビなどには敏感です。
さらに２月には第２子も産まれる予定なのでなおさら心配です。

修繕すると言っていながらまったく進まないこの話、
私たちとしてはいい加減にして欲しいので問い合わせをするのも最後にしたい気持ちでいます。
修繕工事が行われない場合、このまま根気良く待ち続けなくてはいけないのか、
「待つ」以外にこちらから打つ手はあるのかどうか・・・アドバイスをいただければと思います。

また、これまで費用については一切説明がありませんが、
こういった修繕に関してはオーナー負担で良いのでしょうか？
こちらとしては「全面張替え」と言っていた工事を1年以上も放置されているので
それ以降に発生した傷（同じ床面）などもオーナー負担と思っていますがそれで良いのでしょうか？

まとまりのない質問で恐縮ですがよろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

私見ですが、
重量鉄骨造の場合、窓の結露による水滴、
また、建物の柱付近は加湿器、室内での湯気、
特に室内で洗濯物を干す等により、結露が発生し易くなります。
この結露を良く拭き取らなかったり、ホコリが溜まり、
その水分を吸収すると、カビが発生します。

部屋全体の風通しは良くても、部屋の角等に湿気が溜まりますと、
カビは発生する場合も御座います。

特に密閉性の高い高気密住宅になる程、
結露やカビは発生しやすくなります。

程度にもよるでしょうが、
床の全面貼り替えは、一般的には行わないでしょう。
また、行ってもカビは再発するでしょう。

通常は、そのカビによって健康被害が出る事は余り無いと思いますが、
もし、健康上問題が有るようでしたら、２４時間換気システムや
断熱対策を行ったマンションに転居された方が良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より：１

先日はありがとうございました。
早速頂いたアドバイスを元に不動産屋に電話をしました。
すると・・・。
オーナーが不動産屋の手配した業者では納得がいかないため
オーナーが独自で業者を手配する事になりました。
後はオーナーが直接連絡をするという事になっているはずですが・・・
と不動産屋はこの件から手を引いたとも思える内容を言っていたそうです。
という事で頂いたアドバイスを活かす以前の問題でした・・・。
電話をした主人は
　「我が家は管理業務を行っている不動産屋に依頼をしているんだから、
　そちらからとりあえず返答を貰うべきのものだと思うが」
と伝え、改めて返事を貰うことになったようです。
先日、同じ不動産屋の物件に済んでいるという知人がおり
やはり対応に不満を持っているようでした。
上記の対応はよくあることなのでしょうか？

■□相談者より：２

アドバイスありがとうございました。
また、アドバイザー様からのアドバイスもありがとうございました。
これまでも、健康被害が無ければ今すぐに替えて欲しい
というものでもないので一般的に張替えをしないものであれば
それにしたがって工事を「しない」のか「する」のか・・・
その辺りをはっきりして欲しいと何度も言ってきています。
その上で、「工事はします」と言って１年経ってしまったんです・・・。
ご指摘のように、確かに感情的になっていた部分があります。
我が家もしばらく放置していた事もありますし
改めてどのような対応をしてくれるのか、きちんと話し合いたいと思います。
オーナーさんに直接問い合わせをしてみたら？　という知人もいますが
それが得策なのかどうかがちょっと判断しかねるところではあります。
素人相手にとても細やかなアドバイスを下さり本当にありがとうございます。
自分達の事ですのできちんと向き合って解決していこうと思います。
本当にありがとうございました。

□■アドバイス：２

お節介かもしれませんが、
再度、簡単にご説明致します。
カビの胞子は空気中に沢山あります。季節変動は勿論ありますが、
特に天気の良い時に、窓を開けて換気を致しますと、
沢山入って来るようです。
浴室等にカビが発生し易いのはご存知かと思いますが、
その胞子が水分や栄養分によって増殖し、カビが発生する訳です。
室内の中で水分が溜まり易いのは、窓際とか鉄骨の近くです。
これは断熱の関係で対策が取りにくいからです。
また、部屋の角や家具の後ろはホコリと水分が溜まり易くなります。

室内の水分は、
1、観葉植物に与える水分
2、加湿器による水分
3、室内干しによる水分
4、浴室の水分
5、調理等による水分
6、住人の発する水分
等、様々有ります。
高気密・高断熱住宅の場合は、
これら全てに注意しないと、建物内に結露が発生する場合も御座います。
勿論、鉄骨造・鉄筋コンクリート造に於いても同様です。

高断熱にしたから結露しなくなるというのはのは、実際には至難の業です。
家の中で人が生活する限り、どうしても空気中の水分は発生します。
押入れの中、仏間の中とか、どうしても断熱の弱い場所に集中的に結露を起こします。
通常の２４時間換気システム以外に、熱交換式換気扇を２倍に増設して、
結露を防ぐ対策を取ったケースも知っていますが、その費用は約２００万円だったそうです。

恐らく、オーナーさんが不動産業者の指定した業者に難色を示したのは、
その原因と対策がはっきりしないからでしょう。
業者は床の張り替えのみで、カビの発生を抑えられるとは、当然考えない筈です。

今回の件については、オーナー、不動産業者、そして貴方も、
カビ発生についての知識不足が有る気が居致します。
オーナーや貴方はカビを発生出来ない工事を要望すると思いますが、
それは１０年以上前のマンションですと、かなり厳しいかと思います。
やるとすれば、熱交換式24時間換気システムでしょうが、
コスト的に現実的では無いでしょうし、やっても１００％抑えられる訳では御座いません。

オーナーや貴方に、床張り替えによってカビの発生を抑制できるのかと言われても、
当然業者は返答しかねるし確約はしないでしょう。
オーナーにしてみれば、それでは工事を行う意味は無いということになるかと思います。
貴方にしても、床を貼り替えても再発すれば、再度クレームを出すだけでしょう。
この辺りの、明確な対策が取れない事が対応の鈍さに繋がっているのだと思いますし、
またはっきり説明できない不動産業者の力量不足も感じます。

カビの発生を全く無くす事は不可能ですが、発生をさせ難くする事は可能です。
1、室内に観葉植物等は置かない。
2、室内干しは行わない。
3、加湿器は使わない。
4、お風呂のお湯は入浴後必ず抜く。
5、窓の結露はもこまめに拭き取る。
6、鍋物・すき焼き・焼肉等は室内では行わない。
6、その他水分を極力蒸発させない。
7、定期的に部屋の角や、家具の後ろ側も掃除する。
これらの対策が住みよい環境かどうかは疑問では有りますが、
少なくともカビの発生はかなり抑えられる筈です。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　倉庫の浸水被害の損害請求について

埼玉・男性・３０代
はじめまして、個人事業主です。
借りた倉庫が雨がふり、浸水し被害をうけました。

その件でご相談致します。
契約時に「多少の水がしみます」と言われ、契約書類にも
「過去浸水が有り」と記載してありましたが、
管理会社もわたくしも想定を超える浸水がありました。

大家さんも側溝を工事してくれましたが、現状は変わらず、ひどくなりました。

再び改善の工事等求めましたが、１ヶ月分の家賃免除と交換で、
資金がないと言う理由で改善工事がされません。

こちらは65万の被害が出ているのに、
「嫌なら出て下さい」や、「後の工事は借り主がやって下さい」と言われました。

わたくしはもう請求や改善請求は出来ないのでしょうか？
また、移転費用や損害金はどこにも請求出来ないのでしょうか？

宜しくお願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが、
個人事業主ということになりますと、
その倉庫が、自分の事業に適切かどうかの判断は、
ある程度は貴方自身が行う必要が有るでしょう。

浸水の原因にもよるでしょうが、
ある程度の浸水は想定出来たとも思われます。
多分、窪地に近い地形か、窪地を埋土した地域かも知れませんね。

６５万円の被害について、
全て大家の責任というのは、無理が有る様にも思いますが、
然し、交渉は、お互いが納得できるかどうかですから、
貴方の要望を大家に伝える事も大事です。
粘り強い交渉を頑張って下さい。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　事務所倉庫物件での水害について

東京・女性・４０代
事務所兼倉庫を２ヶ月前に契約しました。
物件はマンションの１階で目の前が道路、玄関は事務所内に押すドアで、
入り口はマンションの通路より20センチほど掘り下げ
ドア手前に排水溝が造ってあり、室内に入るようになっています。
その様なつくりですから、道路より事務所室内は20センチほど低くなります。

入居の際に、道路より室内が低くなっていることが気になり、
仲買業者に確認したところ、今までは一度もそういった水害はなく、
排水溝があるので大丈夫との説明でしたので、契約をいたしました。

倉庫のつもりで契約したため、荷物を徐々に運びいれたのですが、
家庭の事情で１ヶ月ほど荷物の出し入れをしていなかったのですが、
先日荷物の出し入れをしようとしたところ、明らかに室内に水が流れ込み
荷物が水浸しになっていることが分かりました。

すでに一部は乾いて、洋服などは色落ちして使えない状態で、
書籍はカビが生え、壁にもカビ、床には水が引いた後の汚れ、
ビニールシートのしたにはいまだに水が残っていました。

大家に来てもらったところ、水が出たことは知らなかったといわれ、
被害をみても何も語らず、その日のうちに仲買業者に来てもらい
被害を確認してもらいました。

大家は初めてのことだし予測はつかなかったと言われ
今後もあるとは限らないと契約を継続するような口ぶりですが、
こちらとしてはこのままではまた何時水害にあうかも知れず、出て行きたいのですが、
まだ入居して２ヶ月、敷金、礼金２ヶ月、仲買業者に
１ヶ月分のあわせて５か月分の家賃を支払っているので
それを出来るだけ取り戻し出たいのですが、
大家は一円も出したくないような口ぶりでした。

こういう場合は借主側の泣き寝入りなのでしょうか？
良いアドバイスがあればお願いします。
ちなみに水没は何センチかわかりませんが、保険適用は45センチ以上で
今回の水没は約５センチほどではないかと言うことでしたので、
保険適用外でした。

□■アドバイス

私見ですが、
業務用賃貸借ですと、貴方にも業務上適する物件かどうか
判断すべき責任が有るとも思います。

一方、
『仲買業者に確認したところ、今までは一度もそういった水害はなく、
排水溝があるので大丈夫との説明でした』
と言うことが証明出来るので有れば、
民法上の瑕疵ある意思表示による契約に
該当する可能性もあるかと思います。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%91%95%E7%96%B5%E3%81%82%E3%82%8B%E6%84%8F%E6%80%9D%E8%A1%A8%E7%A4%BA

弁護士等の専門家にご相談されるか、
各市町村及び各宅建協会等の主催される無料相談、
もしくは都道府県の住宅部等の監督行政官等に、
ご相談されることをお勧め致します。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

賃貸物件は事務所兼倉庫ということですが、
自宅の改装のために荷物を移すと言う目的で
個人の倉庫として賃貸することは、
大家・仲買業者共に説明し了承しています。

また、排水溝を契約前に確認したことは、
仲買業者もしっかり覚えておりました。

なるべく早く、しかるべき法律相談に出向いてみます。

ありがとうございました。

相談内容　冬の間の結露とカビについて

東京・男性・３０代
現在居住しております賃借マンションの寝室の壁
（モルタルの上に直接クロスが張ってある模様）2面に
冬になると結露がひどく壁一面にカビが発生します。
とてもじゃないですが生活できる環境ではありません。
大家に相談したところ春になるとクロスの張替はしてくれるのですが
冬の期間は我慢して過ごさなくてはなりません。
なにか良い解決法はないでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、
外壁に外断熱（最近はシート方式・吹き付け方式も有るようです）を施すのが、
一番良いと思いますが、
それなりの工費が必要ですから、
大家さんにお願いしてみるのが良いと思います。

下記URLをご参考にしてみて下さい。
http://aruaru.kacchaokkana.com/keturo-taisaku.html

（高原開発・涌井さん）

相談内容　雨漏りの賠償について

兵庫・30代女性
築11年の賃貸マンション（震災後の建物）の4階建ての3階部分を借りています。
7月の大雨の時、雨漏りで、机に置いてあったパソコンが濡れてしまい、
使えなくなりました。
ただ、発見したときは、雨が漏れている現場を直接は見ておらず、
パソコンが濡れていることで、雨漏りに気づいた状況です。

大家さんに即電話で現状を知らせました。
2週間後、建築屋さんが来られ、4階の外壁のある部分に
水を集中的にかけると水漏れ（雨漏り）することが立証できました。
ただ、それまでは、天井に雨漏りらしきシミみたいなのがなかったので、
突発的な雨漏りのようで、2週間後、雨の傾きにより漏れることが立証できました。

ところが、外壁の修理は大家さんがするとのことだったのですが、
　　「家財に関しては責任はありません。
　　　壊れたパソコンの修理代は、自分で支払ってください」
と言われました。

契約時に保険に関して、説明がなかったもので、
自分自身、家財保険を入っていませんでした（現在、即、入りました）。
大家さんの言う通り、パソコンの修理代は、自費になるのでしょうか？

賃貸マンションに住むのは、はじめてです。
すみませんが、お教えいただければ幸いです。

□■アドバイス：１

私見ですが、通常の賃貸借契約や民法の賃貸借契約に関する条項や
借地借家法においては、そこまでは規定されていないと思います。
損害賠償は、不法行為、もしくは債務不履行があった場合に請求するのですが、
今回のケースが該当するかと言いますと、かなり難しいのでないかと思います。

個人的な意見ではありますが、建築屋等の専門家が調査して
原因が解ったということですから、通常の維持管理を行っていて、
外壁からの雨漏りが予測できたのかと言いますと、
かなり難しかったと言わざるを得ない感じが致します。

雨漏りに貴方が気付いて、その修復を民法615条に基づいて請求し、
それでも大家が修理をしなかったために、被害が生じたということであれば、
債務不履行や不法行為に該当すると思います。
しかし、民法615条の意味合いは、修復箇所を大家に報告すべし
（賃借人の義務を規定している）という内容ですし、通常の賃貸借契約書には、
修復すべき箇所がある場合は大家に遅滞なく報告する義務が明記されているはずです。

家財保険に関しましては、本来は大家や不動産屋が強制したり、
説明しなければいけないものでは無いと思います。
確かに最近は家財保険を入居条件とする物件が多くなりましたが、
大家が説明しなかったと言っても、違法とは言えないでしょう。
あくまで賃借人が自己の資産や借家人賠償を補填する目的のもので、
本来、借りる方が注意すべきだと思います。

今回のケースは、アドバイスする方によって、
若干見解が分かれる可能性もあるかも知れません。
いずれに致しましても、不法行為があったか、債務不履行があったか…
ということが重要かと思いますので、
より詳しい経過を検討する必要があるとも思います。
詳しいことは、不法行為や債務不履行による損害賠償を得意とする弁護士等の
専門家にご相談なさった方が宜しいかと思います。

　　※参考条文（賃借人の通知義務）
　　　第615条　賃借物が修繕を要し、又は賃借物について権利を主張する者がある
　　　　　　　 ときは、賃借人は、遅滞なくその旨を賃貸人に通知しなければなら
　　　　　　　 ない。ただし、賃貸人が既にこれを知っているときは、この限りで
　　　　　　　 ない。

　　※不法行為の要件（民法709条、712条、713条）
　　　1.加害者に故意または過失が認められること
　　　2.他人の権利ないし利益を違法に侵害したこと
　　　3.その行為により損害が生じたこと（因果関係）
　　　4.加害者に責任能力が認められること

　　※補足
　　　債務不履行は、基本的には契約書の条項に基づいて行うべき約束を、
　　　契約締結当事者の一方が行わなかったことによる損害の場合と考えて下さい。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

いろいろ教えていただき、ありがとうございます。
なかなか難しいですね。
不法行為（？）に該当するかどうか…は、該当しないですよね。
債務不履行（？）に関しては、報告をしたことで遅滞なく修繕していただき、
その後、今のところ、雨漏れは起きていませんので、該当しないですよね。

相談するまで、正直、諦めていた部分はありますが、
実際どうなのかな…と思い、相談させていただきました。
ただ、私の中で、修理代は無理でも、「パソコンが使用できなかった」
ということによる損害はどうなのか…と思っていました。
また、家財保険に関しても、確かに、説明義務ではないということは
わかりますが、隣人には契約時に説明があり、私にはないというのも変ですね。

あまり大家さんともめたくないので、今回はいい勉強になったと思い、諦めます。
私にも家財保険に入らなかったという落ち度もありますので…。
賃貸に住むことで、まだまだ知らない常識（？）が、
私にはわかっていないかもしれませんので、ネットでいろいろ調べてみます。
今回は、ありがとうございまいた。

□■アドバイス：２

おそらく、仕事上等でPCが使えずに支障をきたして損害が生じたなどの、
二次被害のことをさしているのだと思いますが、これは弁護士によっても、
不法行為となるかどうかで見解の分かれる所だと思います。
弁護士への依頼は費用的にも高額になりますので、
実損金額と比較して検討する必要があるかと思います。
行政等の行っている無料法律相談に出かけてみるのも良いかもしれませんね。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご丁寧なアドバイス、ありがとうございます。
パソコンが使用できなくなったということで仕事ができなかったか…
と言いますと、もう一つのパソコンがあることで、
正直、「まったくできなかった」には該当しなくなります。
一部のデータがなくなったことで利用できなかったという支障が生じましたが、
データの存在について証明するものがないので、正直、難しいですね。
「雨漏れのせいでデータがなくなった、悔しい！」
という気持ちはありますが、どうにもできないのが現実ですね。

どうにもできないかもしれませんが、
おっしゃるとおり、無料法律相談もあるので、
一度、「こんな場合は？」ということで、相談したく思います。
迅速にお応えいただき、感謝で一杯です。
本当に、いろいろとありがとうございました。
また、何かで投稿するかもしれませんが、今後とも宜しくお願いいたします。

相談内容　保険の支払額を超える賠償について

兵庫・20代女性
はじめまして。私は大学4年の学生です。
賃貸中のマンションで水漏れ事故を起こしてしまい、
負担額のことで大変困っています。

　水漏れ原因
　　　洗濯機の排水ホースがはずれてしまったため。
　　　　（洗濯機を置く場所がなく、お風呂の横に置き、
　　　　　自分で排水ホースをお風呂場に1回1回、軽く固定していました）
　　　時間
　　　　5月30日夜9時頃
　　　発覚
　　　　5月31日夜8時頃（下の住人からのクレームにより）
　　　被害状況
　　　　塗り壁に数本の水漏れ跡。
　　　　畳1枚に、両手分ほどの水濡れ
　　　　天井の一部に水濡れ跡
　　　　カーペット（1万5千円で購入し、同額を支払いました）
　　　加入保険
　　　　学生用の賠償保険
　　　マンション状況
　　　　築15年以上
　　　契約
　　　　不動産会社は通さず、大家さんから直接借りました

自分の不注意で起こしてしまった事故なので、すぐに謝りにいきました。
その際、学生用の賠償保険会社に相談したところ、
「請求額を全てお支払いします」
と言われたため、大家さんからの、
　　　●1面だけ塗りなおすのでは色が変ってしまうため、
　　　　天井・壁全面にクロスを貼ること
　　　●畳も（「色が変るのは嫌だ」と下の階の方が言っているので）
　　　　6畳分すべてはりかえること
　　　●カーペット代は、先にお支払いすること
という条件を了解しました。

しかし、親に改めて保険会社に確認をとってもらうと、
「損害を与えた部分（畳1枚、壁1面、天井一部）のみの補償しかできません」
と言われたのです。

保険で全額支払えないと分り、大家さんに、
「保険がきかないので、どうにかなりませんか」
と相談しました。
しかし、
「あなたが起こした事故で、下の方が全面張替えを望んでいるのだから、
　あなたが保障するのがあたりまえでしょう」
と言われてしまいました。

壁は塗り壁で、業者に頼んで洗ったりすれば、
水漏れのあとは残らない程度しかありません。
ですので、「クロスを全面に貼り付ける必要はないのではないか？」
と伝えたものの、全く聞いてくれません。
　　（保険が下りると思って了解したため、「あの時、納得されましたでしょう？」
　　　と言われてしまい、全く取りあってもらえません）
　　
下の階の方も、大家さんと話ができてしまっているようで、
「絶対に全面クロス貼りと畳張替えはしてもらう」と言っています。

また、大家さんは、
「あなたと下の階の方の問題で、ウチの保険を使う気もない」
と言ってます。

何十万か、請求されそうな感じなのですが、
そんなお金を払うだけの貯金もないため、どうしたらいいのか、分りません。
私は、全額払わなくてはいけないのでしょうか？

動揺しているため、文章にまとまりがなく、読みづらいかもしれませんが、
誰か助けて下さい。お願いします。

□■アドバイス：１

通常は、この様な補償の交渉は、
　　　●損保会社の依頼を受けた査定員の査定のみの賠償で行う場合
が多いのですが、
貴女の場合は、うかつにも、一度返事をしてしまったのですから、
大家さんや階下の住民も、なかなか納得しないと思います。

私の知っている範囲で考慮してみますと、基本は、以下による損害賠償を、
大家や階下の住人が、貴女に対して請求するということになるかと思います。

　　　■参考条文（不法行為による損害賠償）
　　　　第709条　故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵
　　　　　　　　 害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。

通常は、この賠償額の査定は、損保によって補填するということになるのですが、
貴女の場合は、その補填よりも多くの賠償をするということを一旦は承諾したのですから、
この損保による賠償額以上の賠償を支払う、支払わないという点については、
かなり水掛論になる可能性があります。

しかしながら、この承諾も、
　　　●錯誤による契約（＝損保による賠償の範囲と誤解した）
ということになりますと、承諾自体の無効を主張することも可能かも知れません。
その様に考えますと、賠償交渉自体を最初からやり直すことも可能かと思います。

　　　■参考条文（錯誤）
　　　　第95条 　意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効とする。
　　　　　　　　 ただし、表意者に重大な過失があったときは、表意者は、自らその
　　　　　　　　 無効を主張することができない。

どちらにしましても、どなたか間に立って交渉して下さる方を
見つけるのが宜しいのではないでしょうか？
通常は損保の代理店の方に入ってもらうのが宜しいかも知れません。
または、学生さんということであれば、未成年ではなくても、
ご両親に相談してみてはいかがでしょうか？
この様な交渉は学生さんには荷が重いと思いますから、
親に交渉をお願いした方が良いと思います。

どうしても解決しない場合は、弁護士等の専門家にご相談することになるのでしょうが、
これも費用がかかる話ですから、なるべく交渉で解決されることが良いとは思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井さま、ご丁寧な回答を、本当にありがとうございました。
保険で全額おりると勘違いしてしまい、うかつに返事をしてしまったことを
非常に反省しています。
親にも相談し、階下の方への謝罪も、親に出てきてもらいました。

昨日から、親に何度も交渉のための電話をしてもらっているのですが、
「納得したでしょう」
「あなたの責任なんですから」
と、全く聞く耳を持っていただけず、
しかも、もう火曜日には工事に入ってしまいます。
見積りなども、「階下の方から、火曜日しか開いていない」という理由で、
いただけません。

もうひとつ、質問させていただきたいのですが、
直接、見積もりもなく、請求されるということで、不安です。
6畳強の部屋の壁全面と天井のクロス張り、畳６畳分の張り替えで、
大体、どれくらいのお金を予定していたら、いいのでしょうか？

もし、大体でも、おわかりになるようでしたら、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：２

中尾と言います。
　　クロス工事は、
　　　●6畳の部屋の天井は10平米
　　　●壁は（窓や押入れが不明ですが）約25平米
とすると、合計で35平米になります。
工事代は、1平米あたり1,000円を支払い実費としてください。
（量産クロスの場合、業者仕入れ価格は、高くて150円/平米、工事費は600円/平
　米で、よって、古いクロス剥がしの経費も込みで、1,000円/平米です）

1,200円以上請求されたら、強く明細を要求しましょう。
　　畳は、
　　　●畳表を新調して替えるなら、1枚4,500円から
　　　●床から替えるなら、1枚1,000円
　　が中庸でしょう。

ところで、汚損したところ以外を新調するのは、賠償対象としては、余分です。
余分なところが新しくなる受益者は、その費用の一部を負担すべきです。
本来、工事して直す必要はなく、金銭賠償をすれば良いのです。

余分なとこを、張りなおしたりするのは、相手の都合ですから、
強く出て大丈夫です。湧井様のアドバイスのように代理人を立て、交渉しましょう。
　　
「減額しなければ、払いません。裁判で決着つけてください」
と、相手に訴えさせましょう。
まず、彼らが請求する額より、さらに多くとられることはないように、
私は思います。第三者は、必ず適正額をジャッジしてくれるでしょう。
（査定現役者・一級建築士・宅地建物取引主任登録者・中尾正文さん）

■□相談者より

中尾様、ご回答ありがとうございました。
不安でいっぱいだったため、いただいた回答を拝見させていただいて、
非常に心強く感じております。
自分が相手に被害を与えてしまった手前、また、はじめての経験で、
自身、全くの無知でした。
そのため、最初に言われたままを弁償（？）するということで
合意してしまったので、強く出ることはできないかと思っていました。

火曜日に工事があり、そこではじめて請求額が明らかにされることになるので、
中尾様がご計算くださった額と照らし合わせてみたいと思います。

交渉の件でも、中尾様、涌井様がアドバイスくださったように、
代理人（父親の車両保険の特約に損害保険がついているらしく、
そこで対応していただける可能性があるそうです）による示談交渉を、
その保険会社が対応してくれるらしく、お願いしようと思っています。

今回は、本当にご丁寧な回答をいただき、ありがとうございました。
まだまだわからないこともあるので、どうしても、わからなくなったら、
また、おたずねさせていただくことが多々あり、
ご迷惑をおかけしてしまうと思いますが、よろしくお願いいたします。
ありがとうございました。

相談内容　保険会社の不誠実な対応について

兵庫・30代女性
ご相談、宜しくお願い致します。
今年の8月31日に上階の人（外国人）の部屋からの
水漏れが発生しました。蛇口を開いたまま外出したのが原因でした。

現場を見て上階の方に連絡し、警察の生活安全課にも相談に行きました。
上階の方は入居された時に、一応、保険に入っておられ、
翌日、保険会社の査定員の方が、現場に来られてました。

しかし、その後、保険会社からも何の連絡もなく、
部屋の方もそのままの状態です。大家さんとも話し合いしましたが、
解決方法がなく、ずっとホテル住まいともいかずに、
上階の人と相談の結果、他のマンションに引越しするということになりました。

保険会社は相変わらず、何も言ってきません。
母子家庭でもあり、幾度となく催促はしていますが、
「会社が東京になりますが、用事があるなら、そちらから出て来い」
などと、一向に相談に応じてくれません。

弁護士さんと相談しましたところ、裁判する方法しかないと言われております。
やはり、裁判以外の方法はないのでしょうか？

□■アドバイス

保険会社というのは、代理店のことでしょうか？
それとも損保会社の営業所のことでしょうか？

損保会社の営業所に連絡しても駄目なら、
本社へ直接問い合わせてみたらいかがでしょうか？
Yahooやgoogleで検索すれば、すぐに本社への連絡方法はわかると思います。
今回のようなケースの場合は、それで駄目ということはまず無いと思います。

なお、翌日にすぐ査定員が来るというのも、ちょっと理解しにくいのですが、
都会だと、すぐ翌日に来るのですかね。
ほとんどの場合は、保険会社ではなく、外部の調査員（査定員）に
依頼すると思うので、数日後になると思います。

もう一度よく、代理店ではなく、
保険会社へ連絡してみたらいかがでしょうか。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

翌日は、大阪の鑑定事務所からでした。
一応、所管の警察（生活安全課）の方に事故当日、相談に行きました。

先日、また相談に行きましたところ、あまりにも、誠実さがないので、
弁護士に相談してはどうかとアドバイスを頂きました。
早速、弁護士会館に行き、ご相談しましたところ、
「訴訟を起こす方が良いんでは」ということになりました。

費用は掛かりますが、私の方は、何の落ち度もありませんし、
その方法で行きたいと思います。仕方ないと思います。

相談内容　

東京・20代男性
はじめまして。2月から台東区の賃貸マンション
1階部分で1人暮らしをしております。

いつも玄関前の踊り場に水溜りができている状態でしたが、
ある日、出張から帰り、玄関を開けると玄関に浸水している状況で、
2足の革靴にはカビが生えてました。

その後、洗濯機を使うと玄関前の水溜りは大きくなり、
ひどい時には玄関に浸水してくる状況です。
部屋の中には水周りの悪いところで見かけるような
小バエが大量に飛び回っており、
便所、風呂、窓枠などはその死骸が無数にいる感じです。

管理人には連絡し、
施工会社に調査を依頼してくれるとのことでしたが、
そろそろ1ヶ月が経ちます。
そして、9月に東京では局地的な大雨が降りました。
その時に1階部分の玄関は全て浸水しました。

私の部屋に関しては、玄関を開けると
靴が外に流れ出てくる程の水が溜まっていたどころか、
玄関から水が湧き出るかのように、
大量の水が玄関の床下から水が出てきている状況でした。
その日は玄関を閉めることができないので、
夜もろくに眠ることもできませんでした。

翌日、施工会社から連絡があり、その時の説明は、
「1時間に30mm程度の雨なら防げるようになっているものの、
　1時間に100mm以上の雨が降ることを想定して
　建築している訳ではないので、
　今回のような被害が出てしまった場合には
　保険を適用するしかないと思ってます」とのことでした。

30mmの雨が防げるなら、
洗濯機を使った程度では玄関まで浸水しないはずです。
管理人には2階部分に部屋が空いているから、
そちらに引越するのはどうかと打診を受けました。
ただ、2階の踊り場の部分にも、雨が降っていないのに
水溜りができているのを確認しており、素直にうなずくことはできません。

さらに向かいに住んでいる方から、
以前私が住んでいた部屋の住民は床上まで浸水してしまい、
それで2階部分に引越したものの、
それでも嫌で他の物件に出て行ったそうです。
そのような経緯は管理人から何の説明もありませんし、
今回の大雨後にもそのことは教えてくれませんでした。

部屋の湿度は高く、除湿機2台の体制ですし、
虫の死骸処理も毎日大変です。
心身ともに疲れてきたところです…。管理人の打診はお断りして、
できれば契約を白紙撤回させて欲しいと思っております。

しかし、契約書を読んでみると瑕疵についての記載は特になく、
契約の不履行を訴えることができるかどうか悩んでおります。
このようなケースの場合、果してどこまで求められるものなのか、
伺いたいと思い、投稿させて頂きました。

どのような見解でも構いませんので、助言をいただければ…と思います。

□■アドバイス

最初に私見であることをお断りしておきます。
豪雨時の浸水は天災ですし、その地域全体の問題であり、
瑕疵とはならないと思うのですが、その他の現象は
投稿を読む限りでは瑕疵といえると思います。

瑕疵担保責任は、契約書に明記されている必要はありません。
賃貸借契約は有償契約ですから、
民法566・570条の瑕疵担保責任は同法559条により、
瑕疵担保責任の規定がそのまま準用されると解されています。

賃貸人（大家）には瑕疵担保責任があり、
賃貸物件の修復義務があると思われます。
なお、同法566条第3項に、
「契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から
　1年以内にしなければならない」と規定されています。
今年の2月の入居であれば、充分、間に合います。

もし、対応いただけない場合は、
弁護士さん等にご相談するのが宜しいと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、ご回答ありがとうございます。

ご回答いただいた中で、
　　「契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から
　　　1年以内にしなければならない」について、質問があります。

私が現在住んでいる1階部分を修復するするとのことで、
2階部分への引越を打診されています。
現在、修復する意志があるような場合でも、
契約の解除を訴えていくことは可能なのでしょうか。

小バエのような虫は更にひどくなってきました…。
この状況から判断しますと、建物自体も結構傷んでしまっている
のではないかと思っており、2階部分にも行きたくないのが実情です。

□■アドバイス：２

民法566条には、
「買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を
達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる」
と規定されています。

これを準用して解り易く言いますと、
「借主がその問題点を知らず、かつその為に賃貸借契約をした目的を
　達することができない（住居としての目的が達することができない）
　場合は、契約を解除することができる」ということになります。

実際に、相談者さんのケースが
契約解除の要件を満たしているかどうかは、
申し訳ありませんが、弁護士等の法律の専門家にご相談下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

大阪・20代男性
築10年ほどの賃貸アパートに住んでおり、先月で入居してから2年になります。
先月20日ごろ、和室の壁と畳、本棚に黒っぽいカビが生えていることに気づきま
した。和室の裏は洗面台があるため、洗面台を調べたところ、
洗面台の下から微かに水が染み出ており、洗面台の下にもカビが生えていました。

早速、水道業者に来て調べてもらったところ、
「洗面台の排水に使われるジャバラの長さが短く、排水する大元の口にささって
　いないため、水漏れしている」とのことでした。その結果、洗面台の下や
隣の和室の畳下まで水が染みていることが分かりました。

1週間後、排水のジャバラ修理と畳の交換、洗面台下の応急処置をしてもらいました
（1週間、洗面台は使えておりません）。
しかし、洗面台と和室の間の壁や柱については、「カビは生えていない」と
決め付けられ、調査さえしてません。

結局、カビが生えているかもしれない部屋に住むのは嫌なので、
退去する予定です。その際、本棚の弁償と洗面台を使用できなかった分相当の
補償、および、敷金の全額返済を請求しているのですが、
　　　・本棚がいくらか分からなければ、弁償できるはずがない
　　　・洗面台が使えなかった分は、補償して欲しい内容が不明確
　　　・敷金は調査して正当な修繕費は請求する
と言われててしまいました。

こういった場合、どの程度、こちらの要求は通るものなのでしょうか？

□■アドバイス

多分に法律的要素がありますので、
個人的見解とアドバイスと言う事でご理解下さい。

一般的には、受けた実際の損害額が元になると思います。
実際にカビによって本棚が駄目になったのなら、その本棚の金額。
これは金額の査定は損保の査定員が出す査定程度が妥当だと思います。

洗面台を使用できなかった分相当の補償については、
どのような損害が有ったと言われるのでしょうか？
実際にはこれを請求するのは難しいと思います。

敷金の全額返済についても、あまり具体的とは言えないと思います。

貴方のケースは、具体的に実際の損害額を請求するのが妥当だと
私は思います。例えば、そのカビによって体調を崩し治療した場合に、
医師の診断書付で治療費を請求するとか、押入れの中にあった洋服や
布団が使えなくなったとかの具体的な損害ですね。
そうすれば業者や大家にも納得して頂けると思います。

　　　　　　　　　　　　　　　　　※以上は私見である事をお断りしておきます。

（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

アドバイスありがとうございます。やはり具体的な損害を示さない限り、
補償は難しいということですね。もう引越しは決めているので、
管理会社・大家とは本棚の弁償だけに主張を絞って交渉することにします。
ありがとうございました。

福岡・50代男性
1フロアー1店舗の2階建て物件の2階にテナントで入居し、
現在15年目です。6月頃から、当店入り口階段で、壁と天井より落滴し、
4段目より下が雨漏りしてしまいました。ただ、いつも漏る訳ではなく、
その日の風向き次第のようです。

大家さんが大掛かりな補修工事をしてくれましたが、
状況は変化はありません。当店は年配のお客様も多く、
雨の日は常に階段に注意を向けておらねばならず、はなはだ疲れます。
知人から、
「雨漏りが原因でお客様が怪我でもすれば、最悪では刑事責任も生ずる」
などとおどかされ、不安です。

大家さんはもう一度工事をしますと言われていますが、
雨漏りがこのままおさまらない場合、他へ移転したいと思います。
移転する場合、大家さんに何か請求ができるのでしょうか。

□■アドバイス

とりあえず、施設所有（管理）者賠償責任保険（？）とか、
生産者賠償責任保険（？）とか言った気がするのですが、
店舗の場合は、お客様の怪我等に対する損害保険がありますので、
早急に入る事をお薦め致します。懇意の損保代理店が無い場合は、
地域の商工会議所等に相談すると良いと思います。

　　> 大家さんはもう一度工事をしますと言われていますが、雨漏りがこのままおさ
　　> まらない場合、他へ移転したいと思います。
　　
比較的、良心的な大家さんの様な気がしますので、
この次の改修工事でも直らない場合は、良く話し合うのが良いと思います。
話し合いで解決しない場合は、法律的に解決するしかないのですが、
この場合の損害賠償や移転費用等については、
弁護士にご相談するのが良いと思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

ありがとうございます。早速保険の手続きをとります。

相談内容　

東京・30代女性
都内の公団に住んでおります。
先週末上階に越してきたばかりの方の洗濯機のホースによる水漏れ被害にあい、
購入したばかりのデスクトップパソコンに水がかかってしまいました。

レンタルモデム、マウスに一番水がかかっていて、マウスは動きが変になってます。
液晶とハードも被害にあいましたが、一応きちんと写っていますし、
ネットも繋がりますが、DVDが焼けるかExcelが使えるか等の確認はしておりません。

今現在動いているとは言え、価値はあきらかに下がった訳ですし、
今後、不具合がないとは言い切れないので、出来ればきちんとした形で
示談にもっていきたいと思います。

購入してまだ1ヶ月、支払も済んでいないPCですので、
私としてはハードだけでも新品と交換していただきたいのですが、
請求は可能なのでしょうか？アドバイスよろしくお願いします。

□■アドバイス

損害賠償の請求をされてみてはいかがですか？
その結果、どこまで認めてくれるかは相手との交渉です。
残念ながら、第三者が判断できるものでは有りません。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　　

埼玉・30代女性
築40年ほどの老朽化した貸家に住んでおります。
先日の地震で痛みがさらに進み、柱に天井から床までくっきりとヒビが入り、
家が歪んだのか、サッシと窓枠が斜めにずれてネジが見え、
そこから雨漏りがするようになりました
（ヒビは紙を刺し入れて計ったところ、深いところで2cm程度です）。

何かあったら怖いので、大家さんに連絡すると、息子さんが見に来ました。
柱のヒビに対するコメントはなかったのですが、
「雨漏りは修繕します」と言って帰りました。

しかし、その後、連絡がないので電話をすると、大家さんが、
「普通は更新の度に、礼金2ヶ月くらい貰うものよ。
　更新料は仲介業者のものだし…。
　うちはそうゆうの貰っていないから、修繕はしません」と言いました。

仲介業者に電話をすると、
「雨漏りのことは聞いていません」、
息子さんに聞きに行くと、
「仲介業者から電話は来ていません」と、たらいまわしです。

仲介業者を通して交渉を重ねていますが、仲介業者から、
「日曜日に大屋さんの息子さんが修理に行く」と言われていたものが、
「仕事が休みなら行く。いつかわからない」に変わり…。
不毛なやりとり、柱から時々音がして、
その度にヒヤリ…と、かなりの精神的苦痛です。

息子さんにも伝えてありますが、本当は息子さんでなく、
もっと頼りになりそうなプロに、雨漏りも柱も見てもらいたいのですが、
その場合、費用はこちらが負担しなければならないのでしょうか？

また、仲介業者も頼りなく、入居時は、
「掃除をしてから引き渡します」が約束だったはずが、
お風呂は以前の入居者が水を抜かないままで、腐った虫が浮いていました。
クレームをつけても、改善されることはなく、
トイレの掃除道具やゴミもそのまま…と、とにかくひどい状態でした

入居してからも、当たり前と思われる修繕を、
「古い家なんだから」「今の若い人は何でも人にやらせる」
などと言われて、嫌な思いをし続けました。

今回のことで疲れましたし、ヒビも怖いので、このような対応が続くなら、
引越ししたいと考えていますが、このまま、泣き寝入りせずに、
安心して生活を確保する方法は無いものなのでしょうか？

長くなってすみませんが、どうかアドバイスを頂ければ幸いです。

□■アドバイス

相手を1人に決めて交渉することです。
大家さんは素人ですから、仲介業者と話す方がよいと思います。
雨漏りする家は欠陥住宅ですから、賃料を払う対象にならないでしょう。
業者に希望を言って、早急に対応してもらってください。
最悪の場合は、自分で直して相手に請求する（賃料から費用を引く）
ことも考えた方がいいでしょう。
その場合は、書面で確認してから行動することです。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

ありがとうございました。
頂いたアドバイス通り、今後一切、仲介業者さんにお願いして、
やりとりも書面で残していくことにします。
ご親切にありがとうございました。

相談内容　

はじめまして、よろしくお願いします。
賃貸のマンション6階に入居していますが、
リビングの天井から水漏れがありました。
相当量の水が、蛇口をひねったように流れて来て、
本棚と置いてあった骨董の雛人形、茶碗、写真集、
それに水は床にも流れたので、唐木の飾り棚も濡れてしまいました。

日曜日でしたが、管理会社の社長の携帯に電話してみたところ、
「今、7階にいるのですぐ行きます」とのことでやって来ました。
社長が言うには、7階（真上の部屋、現在空室）のリフォーム前に
掃除をしていて、キッチンの流しに水を流したとのことでした。

「あなたが損保に入っていれば、損害賠償されます」
と言うのですが、損保には入っていません。
ただ、この場合、被害者は私で
加害者は管理会社の社長ということになりませんか？
管理会社の責任で損害を賠償してもらうことは出来ないのでしょうか？
また、証拠の写真などは必要でしょうか？
こういう場合の交渉の進め方をお教えください。
アドバイスをよろしくお願いします。

□■アドバイス

被害については、上の階の使用者に損害賠償請求が出来ると思われます。
最寄りの市町村が行っている無料法律相談や司法書士、
弁護士にご相談される事をお勧め致します。

　（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

去年の7月から都内の3LDKの賃貸アパートに住んでいます
（1980年築、鉄筋2階建て2階）。

元々住み始めた時点からなんとなく部屋の中に
湿気がこもり易いように感じていたので、
休みの日には窓を開けて換気するようにしていました。
しかし、寝室として使っていた和室の部屋に、この冬（3月辺りから）
とうとう壁にカビが生えてしまい、砂壁もカビで所々剥がれてきてしまいました。

大家さんに話したところ「換気をしないからだ」、「ガスヒーターをつかうからだ」
の一点張りで、いくら換気はしていたと言っても聞く耳をもたず、
私達の管理が悪いと決め付けられ、壁紙の張替え代を請求されました。

ガスヒーターを使っていたのは
和室の隣のリビングとして使っていた部屋だけなんですが、本当に私達が
クロス代を払って張替えをしてもらわなければならないんでしょうか？

普通に住んでいて、普通に換気もしていて
（仕事が不規則なので定期的に日中換気をするというのはできませんでしたが、
　今まで住んでいた所では別に問題がなかったので、今までよりは
　少し気にかけて換気をするようにしていた程度なんですが…）
それでも私達の部屋の管理不行き届きになるんですか？　
構造に問題はないのでしょうか？

ちなみに、真冬に室内でセーターを脱いでも静電気も起きないので、
どの位の湿度なのかと思い、湿度計を置いてみたところ、
日中に換気した日でも夜には70％前後まで湿度が上がります。これは普通ですか？

私としては部屋に置いていた洋服にまでカビが付いてしまい、
全部クリーニングに出さなければならなくなり、かなり痛い出費だったうえに
大家さんの態度に納得いきません。ご回答宜しくお願いします。

□■アドバイス

このお話を拝見する限りでは、使用上の問題という可能性が高いように思います。
他の住戸はどうでしょうか？
砂壁と言うことは、暫くリフォームしていない可能性が高いですよね？　
とすると、前住者は剥離を招くような結露がなかったということになると思います。
また、ガスヒーターは湿度を上昇させます。
真冬でも湿度が70％も有ると言うことは、
ガラスには流れる程度の結露があったと思います。そして、その湿気は
外部から来るものではなく内部から発生させているものだと思います。

鉄筋と書いてあるので、鉄筋コンクリート造だと思いますが、
コンクリート住宅は機密性が高く、吸気を取りながら人為的に換気しなければなりません。
寒いからと換気扇を回さなかったり、回したとしても吸気レジスターを開けなかったりだと
生活から発する湿気がすぐに充満します。人体からも相当の水蒸気が生じます。
生活環境、他の住宅の状況など分からないので、安易には言えませんが
少なくとも建物のせいだと言い切る状況にはないように思えます。

これからは水蒸気の発生するとき（入浴、炊事、洗濯、お湯を使うとき、
髪を乾かすとき）は吸気をとった上で換気扇を活用しましょう。
浴槽にお湯を溜めているときは蓋をしましょう。

（集住企画・中村孝司さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。ということは、
このアパートの湿度は一般的ということになるんですか？

書き忘れてたのですが、入居してすぐに部屋の一部から雨漏りがしていました。
他にも以前に雨漏りをしていたんじゃないかと思える染みが天袋に2ヶ所ありました。
雨漏りは不動産屋さんに相談してすぐに直してもらいました。詳しい工事内容は
聞いていないんですが、雨漏りをした側の外壁（和室とは反対側）の防水塗装と、
屋上の雨漏りの工事をしたと言っていました（コンクリートを剥がしたりして
結構大掛かりな工事をしていました。これだって階上で、ものすごい騒音
を発していたのに事前に告知もなく、夜勤のときに睡眠がとれなくて
かなり辛い思いをしたんですよ。スミマセン…余談でした）。

前の人が出てから私達が入居するまでに結構期間があったんだそうです。
その間ちょうど梅雨だったし、雨漏りを天井で起こしていたんだとしたら…
これは湿度の上昇に影響はないものなんでしょうか？

他の住戸はとのことですが、階上は屋上で大家さんが沢山の植物を栽培しています。
階下に住んでいる人がいるんですが、大家さん曰くガスヒーターは使わないようにして、
換気をしているから問題はないんだそうです。ただし、大家さんのメイゴさん
だとのことなので、もし問題があったとしても私達には普通言いませんよね。

ガスヒーターは使用していない部屋の湿度も上昇させるんですか？　
和室は寝るときにしか使用していなかったので、暖房器具は使用していません。

機密性の話もありましたが、すごく古いアパートなのでどうなんでしょう？　
暖房を消すと、すぐに寒くなるし。吸気レジスターなんてありません。
でも窓は沢山あります。結露は窓にうっすら曇る程度のもので、
窓枠のゴムパッキンにキラキラするものはありましたが、
湿度が高いのに不思議なことに流れる程という結露はありませんでした。

湿気がこもり易いと感じていたので、水蒸気の発生するときも換気をしていました。

入浴→入浴中以外は窓を開けっ放しにしています。入浴後は翌朝まで室内側の
　　　　　ドアは開けず、部屋に蒸気が入ってこないようにしています。
炊事→換気扇を使用します。洗面所の窓を開けていることが多いので、
　　　　　吸気もあると思います。
洗濯→全自動なので洗濯中は特に水蒸気は出ていないと思います。
　　　　　干すのはもちろん外です。天候などでやむを得ず生乾きの状態で
　　　　　室内に取り込まなくてはならないときは、和室には絶対入れません。
　　　　　翌日晴れれば換気しますが、雨だったり、仕事であれば換気できない
　　　　　というのはどこの家も同じですよね？
お湯を使うとき→食器を洗うときだけなので、料理の延長で換気扇がついています。
髪を乾かすとき→これだけは換気していませんでした。
　　　　　　　　　　　今までこんなときの換気なんて考えたこともありませんでした。

これまでにも鉄筋コンクリート造のマンションに住んでいたこともあるんですが、
今の比較にならない位換気なんてしていませんでした。
しかも新築だったので、湿気は発生しやすいですよね？　
でも大丈夫だったんですが、何が違うんでしょう？　
とても気を使っていただけにショックなんですよ。

質問攻めですいません。分かる範囲でよろしくご返答ください。

□■アドバイス：２

拝見いたしました。なるほど、マメに換気をされているようですね。
湿度が高いのに、窓に結露しないと言うことは、
外壁に面した壁が吸収しているのかも知れません。
ということは、断熱材が足りていないと言うことも考えられるかも知れませんね。

　　> 入居してすぐに部屋の一部から雨漏りがしていました。
　　雨漏りがあったのであれば、それも原因の１つかも知れません。

　　> ガスヒーターは使用していない部屋の湿度も上昇させるんですか？
　　使い勝手にも依るのでしょうが、住戸内は対流があると考えて良いと思います。

　　> 吸気レジスターなんてありません。
　　吸気レジスターがないのであれば、換気小窓があると思います。もっとも、
　　洗面所の窓を開けているとのことでしたので、これは満たしているでしょう。

借主には善管注意義務がありますので、やはり指摘もされている
ガスヒーターはこの際控えてみては如何でしょう。
先の話しですが、今度の冬、それでも酷く結露するようであれば、
もはや相談者さんの過失はないと言えるのではないかと思います。
過失がなければ、損害を賠償する必要もありません。

（集住企画・中村孝司さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございました。今までは何とも無かったそうなので、
昭和一桁生まれの頑固大家さんがどこまで理解してくれるか分かりませんが、
もう一度話してみたいと思います。
お忙しい中、本当にありがとうございましたm(__)m

■□相談内容　

賃貸マンションに住んでいます。
昨夜、上階から、かなりの水漏れがあり
大家さんに連絡したところ（管理会社が入っていないのです）
水道会社が来て壁に穴を開け水をだしました。
上階の住人は大家の娘だそうで、保険など入っていないとのことです。
大家さんは、壁紙の修理やマンションの破損部分は直す
と言っていますが、壁紙を直すといっても、
工事の期間のことなど、他に補償等はどうなりますか？

□■アドバイス

この修理は上階のスラブに溜まった水を抜いた後の補修ですね。
さて、あなたが請求できることですが、
水漏れによって使用不能となった家財の価格と
工事による貸室使用不能期間の賃料、多少の迷惑料ということでしよう。
管理業者を仲にいれて、大家さんと話し合ってみてたら如何でしょうか。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談内容　

はじめまして、こないだ２階から水漏れがあり
大家に連絡し、２階の人は水を漏らしていないとのことで、
げいいんがわからないので、壁を壊して工事するから
３～４日かかると言われました。

が、工事業者がまだ見ていない段階で３～４日かかると言われても困るので、
まず工事業者に見にきてもらい判断してほしいと言い、
約束しましたが、来てくれませんでした。

それまでに濡れたものの保証とかでもめてしまい、
大家が怒ってしまいもう話し合いができる状態ではなくなっています。
約束したはずでしたが、こなかったんだと思います。

こんなに大家とこじれてしまったら、どうすることもできなく困っています。
大家はこちらが工事させないと言い、
もしカビや柱がくされば、建物を損害賠償で払ってもらうと言っています。

損害賠償はされてしまうのでしょうか？よろしくおねがいします。

□■アドバイス

問題解決として、原因が何か？
これがわからなければ事は進みません。
仮に2階の賃借人が原因でしたら、その人が弁償することになります。
仮に賃借人の誰も原因がなければ、又は原因がわからなければ、
建物が悪くなったと推定して、大家さんが責任をとることになります。
そして、大家さんがすべて、建物を使えるようにしなければいけません
（民法606条参照）。

私が推定するには、築20年以上でしたら、パイプの経年劣化が考えられます。
この場合は大家さんの責任。
又は2階の人の原因ですが、本人が気づかずにフロの水が溢れて、
日頃パイプを掃除してなく下にもった場合は入居者の責任です。
入居者は日頃，パイプ等を掃除する義務があります。
（ハビット・小谷吉秀さん）

■□相談者より

返信、本当にありがとうございます。とても参考になりました。

■□相談内容　

マンションの水道が２日前から出ません。
管理会社に電話しても、休日なので、電話にはでられません。
すごく困っています。このような場合、どちらに相談するべきでしょうか？

□■アドバイス

草柳＠RTJサポートチームです。
多くの管理会社が緊急時に備えて年中無休で対応している
とは思うのですが、緊急連絡先と代表は別々の番号の場合があります。

　おそらく、
　　　●他の住人に確認され状況を把握する
　　　　（他の住人もそうであれば、一緒に対策を考える）
　　　●管理組合の理事長さんに連絡を取る
　　　●賃貸なら大家さんか不動産業者に助けを求める
　　　●水道局に状況確認してみる
　などの方法があると思いますが、全体的な問題なのか、
　個別の問題なのかにもよりますので、情報収集は大切です。

なお、余談ですが、
賃貸であるなら今回の不便を家賃から引いてもらう、
購入物件であれば（本当に緊急連絡先すらないのであれば）
管理会社の変更を含めて管理組合の理事長に申し入れる…
などの交渉もアリかと思います。

■□相談内容　

賃貸マンションに暮らしているのですが、
3週間ほど前に上の部屋からの水漏れに気づき、管理会社に伝えました。
現在、水漏れ自体はおさまったのですが、これによって、
クローゼットと衣服にはカビ、キッチンの棚は部分的に腐る
という被害が残りました（それぞれ取り付け）

すぐにこの補修工事を依頼したのですが、
工事開始はまだ1ヶ月先になると言われ、
工事終了までと考えると約2ヶ月の間、クローゼットと棚を使えずに
不自由な生活を強いられることになりました。

これに対し、通常の家賃を払えないという意志を伝えると
来月の家賃から2万円引くということで納得してくれと言われました。
通常7万5千円の家賃です。

この金額にはまだ不服なのですが、こういった場合、
どの程度の金額が請求できるものなのでしょうか？

□■アドバイス：１

このようなケースの場合・・・

　（１）オーナーが建物に掛けている火災保険関連契約に
　　　　付保されているかもしれない特約

　（２）賃借人が（上の階の居住人の事です）掛けているかも？しれない
　　　　家財保険関連契約

　（３）賃借人が掛けているかも？　しれない個人賠償責任保険契約

のいずれかで、蒙った損害をカバー出来るかもしれません。

今回のお部屋をご契約時に家財保険に強制加入させられませんでしたか？
もし心当りがあれば、上の階の人も同じ損保会社に加入しているはずです。
事情を説明して保険金請求をしてみては如何でしょうか？

又、損害保険会社に勤めるお知合いはいらっしゃいませんか？　
今回の事情を説明して、打てる手があるかどうか？　
ご相談してみては如何でしょうか？　　
（藤原浩行さん）

□■アドバイス：２

涌井と申します。藤原さんの回答の通りだと思います。

付け加えますと、被害報告後、保険会社が賠償額を見積りにきます。
保険会社は専門の調査員を派遣してきますので、
衣服の場合は、使用可かクリーニング代で済むのか、
建具の場合も、補修が必要かどうか、きちんと調査して支払い額を提示してきます。

そして示談成立後に口座振込みで支払われます。
唯、相談者さんの思っている額より少ないかも知れませんので、
その点だけはご承知しておいて下さい。
(前述の通り、本当に使用不可能か、修理可能かどうかによります)

損害保険に加入していない事はまず考えられないので、
管理会社に聞いてみて下さい。
(管理会社が損保の代理店をしている場合が多いと思います)

唯、気になるのは家賃の２万円引きで納得してくれと言われた事です。
普通は「保険で対応します」と言う筈なのですが？
万が一、損保に加入していないと
　　　１、直接交渉
　　　２、内容証明(司法書士、弁護士に相談)
　　　３、少額民事訴訟裁判又は民事訴訟裁判
の順番で交渉する事になると思いますが、
この場合でも保険と同様の考え方になると思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

先ほど家主の方から、保険会社が部屋を見に来るとの連絡がありました。
見積もりというのは、水漏れの被害にあった家財のみではなく
現在の部屋の状態
　（クローゼットと棚の中に入っていたもので部屋のほぼ半分が埋めつくされてし
　　まっていて、通常の生活が送れていないということ）
も、厳しく査定するのでしょうか？

こういった状況では、家賃7万5千円に対してその程度の金額になるのでしょうか？
家主の言っている2万円は妥当な金額なのでしょうか？

□■アドバイス：３

私は不動産従事者では無いのですが、
過去、何度か保険会社とやり取りした経験があります。
その経験から判断しますと、

　　> 家主の言っている2万円は妥当な金額なのでしょうか？
妥当かどうかよりも、まず、
相談者さんがいくら程度なら納得ができるのか？を
ベースに、話し合いを進めた方が良いと思います。

おそらく、相談者さんの場合は、
　　　●通常の賠償とは別にクローゼットが使えなくて、
　　　　正常に部屋が機能していないので、それで通常の家賃は払えない
と言う主張かと思われます（これは当然だと思いますよ）。

であるなら、
　　　●どの程度機能していないのか？
を、面積的に割出してみて、
機能していない部分の％分の家賃引き下げを交渉しても良いと思います。

また、家賃とは別に、賠償金額の中にきちんと、
　　> 現在の部屋の状態（クローゼットと棚の中に入っていたもので部屋のほぼ半分
　　> が埋めつくされてしまっていて、通常の生活が送れていないということ
この作業（クローゼットの出し入れなど、水漏れによって発生した余分な作業）
の労力を換算した金額を加えて交渉すべきだと思います。

仮に保険の査定が低かった場合、直接家主か不動産業者に伝えて、
再査定してもらうか、差額分を負担できるように
交渉されるのも方法では無いでしょうか？

いずれにせよ、決めてもらう金額ですと低くなってしまうかと思いますので、
ご自身で納得の行くであろう金額を割出してみるのもアリだと思いますよ。
（草柳＠RTJサポートチーム）