【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

宮城・男性・４０代

土地を購入する場合の注意点について。

この度土地を購入したいと思っており
注意点を教えていただきたく投稿します。

土地の現状は、
南北の市道があり、その市道から東側にミニ開発時に造られた幅４ｍ、
奥行き３０ｍの袋小路の位置指定道路があります。
その位置指定道路の北側に面した土地を購入予定なのですが、
法務局公図を確認したところ購入予定土地と位置指定道路との間に
道路と平行に幅１ｍの売主所有の土地があり
その土地を通らないと予定地には入れない状態です。
不動産業者に確認したところこの１ｍの土地はミニ開発業者との合意により、
購入予定の土地が宅地化された場合は、道路にすることになっているとのこと。
位置指定道路の持分とこの１ｍの土地の持分は取得できることになっております。
ちなみにこの１ｍ土地の所有者は近所に住んでおり
この購入予定地を売却すれば１ｍの土地を使用することはなくなります。

位置指定道路に関しましてはさほど問題はないと考えているのですが、
１ｍの土地の共有となると将来どのような問題が起きる可能性があるのか
心配しています。

この土地を購入するに当り注意する点、これはやっておいたほうが良い点等
アドバイスいただけたら幸いです。

■アドバイス

私見ですが、
本当は、分筆して接道部分は、個人所有にして頂くと、明確な訳です。

然し、将来道路とするのが間違いないので有れば、当面は共有でも良いでしょう。

共有の問題点としては、修繕時や売却時に起き易い事が挙げられます。
費用負担等について、明確にしておくと良いでしょう。

（高原開発・涌井さん）

倒産した法人名義の位置指定道路について
岡山・女性・４０代

中古の家（土地付）を購入しようと考えています。
前面に位置指定道路があるのですが、この道路の所有者が
倒産した法人名儀になっているようです（分譲した際の会社らしいです）。
この道には6軒の住宅が面していますが、当然各々の持分はありません。
売買の取引自体は可能と伺いましたが、
後々何か発生するかもしれない問題は何かあるのでしょうか。
通行権の設定もないようです。
今までのログを拝見し、道路の修復が発生した場合に
費用負担が考えられるのかなぁ（でも持分ないし・・・）。
水道管等の破損により掘削することになった場合、
市の方から所有者の承諾を捕ってくださいということになり、
工事が出来ない可能性があるのかなぁ・・・等不安を感じています。
考えられる問題とよきアドバイスをお願いいたします。

■アドバイス

私見ですが、
諸問題については、ご想像通りかと思います。

所有権移転（持分登記）は、行っておいた方が良いと思いますので、
お近くの弁護士・司法書士にご相談された方が良いでしょう。

然し、その会社の登記が法務局に無くなっている場合は、印鑑証明が取れません。
従って、裁判によって確定するしか方法は無くなるかと思います。

専有使用期間による時効取得を主張するか、
当初より売買価格に含まれていたと主張するかは、ケースバイケースですが、
いずれに致しましても、裁判により確定するしかないかと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　公道が私道扱いになり駐車場用地が削られる問題について

愛知・男性・４０代
地元の不動産業者が造成、及び、販売を仲介する土地について
昨年１２月に手付金１０万円を支払い、購入希望を出しました。。

土地の開発許可がなかなか下りずに、ヒヤヒヤしていたのですが、
２月中旬に市の許可が下りて県に回ったとの業者からの連絡を受けて、
２月末にハウスメーカーとの建物建築契約を行いました。
この段階で土地の造成予定図面も入手しておりました。

ところが、３月始めに県の開発許可が下りると、その翌日に、地主の要望があり、
購入希望の土地の一部を隣接道（公的な道路ではなく私道の扱いとのこと）にする
との連絡があり、駐車場として考えていた土地の一部を削ることになるので、
それで良ければ契約して欲しいとのことでした。
尚、県の開発許可は隣接道を考慮しない形で許可を得ているので、
今後、変更申請を実施するらしいです。

この隣接道設置のために購入希望の土地の一部を削られた場合、
駐車スペース等に問題が生じることから、そのような変更は極力実施して欲しくないのですが。

①契約前ではあるのですが、隣接道の設置を取りやめさせることはできますでしょうか。
②隣接道の設置を取りやめさせることができない場合、土地購入希望のキャンセルも考えたいのですが、
　既にハウスメーカーとの打合せも進んでおり、建築キャンセルに伴い、
　ハウスメーカーからの損害請求が発生する可能性
（建物本体の発注はまだなので、打合せや諸手続きで発生した経費相当と推測）があります。
この費用を不動産会社、及び、隣接道の設置を急に要望し始めた地主に請求することはできますでしょうか。

□■アドバイス

私見ですが、
土地の契約を行う前に、建物の契約を行うのは、
通常はやってはいけない事だとは思います。

契約前ですから、基本的には難しいと思いますが、
優秀な弁護士に依頼すれば、不可能とも思いません。

弁護士費用と、貴方の実損を比較検討してみて下さい。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　インターロッキングの共用と制限について

神奈川・女性・３０代
１区画を分割した旗状地を買いました。
隣地と自分の敷地内に売主が車返しのインターロッキングをつくってありました。
隣地よりかなり自分の敷地に食い込んでいます。

契約前や契約時、特に建築する際に妨げになるものではない、という話でした。
お隣と譲り合って使って下さい、という話でした。
が、契約して一週間後に覚書が届きました。
インターロッキングに関して一切物を置いてはならず、
自分の敷地利用は出来ない内容です。
共有ということになっていました。
隣地の方が提供面積が狭いのでかなり自分にとって不利な内容です。
自分が望むように建築するのが難しくなってしまいます。

契約前には聞いていない内容も含まれていました。
聞けば隣地側の要望で売主が作成したということですが、納得がいきません。
まだ署名捺印もしてませんし、そもそも契約時になかった書類なのですが、
拘束力があるのでしょうか？

自分としては通路として提供するのは構わないのですが、
厳しく建築を制限する文書に同意したくないです。

□■アドバイス

私見ですが、
その車返しが、位置指定等されているかどうかによるでしょう。
まず市町村役場の道路河川課等にて道路となっているかどうか
ご確認下さい。
されている場合は、勿論道路の一部として使用すべきです。

されていない場合は、個人が便宜上設置しただけでしょうから、
何の法的拘束力も持っていないと思いますので、
納得出来るだけの条件の提示が無い限り、
応じる必要はないかと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。

売主が便宜上つくったとのことで、
ご指摘いただいたような指定はないです。
元々１宅地を２分割にした土地ですので。

隣地との関係にも関わる問題ですので
慎重に条件提示を検討することにいたします。

その後どうやら敷地として売っておきながら、
もともと共有させる意図らしいことが色々判明してきました。
最初から騙すつもりで売主と不動産屋がグルな気もしますが…。
頑張ります。

有難うございました！

相談内容　購入した土地の私道の許可が得られない問題について

東京・男性・４０代
はじめまして。このたびは土地の仲介業者の義務違反について
ご質問させて頂きたく書き込んでおります。
仲介業者の説明責任、そして私道所有者の権利がどこまでか
というのが正確な質問内容です。

自分でも確認するべきでしたが、
付き合いのある不動産会社が仲介し土地を購入しました。
私道ということはわかっていましたが、
現在の家も私道で特に問題なく暮らしているため、
私道であることの問題点にまったく注意がいきませんでした。

土地を購入しいざ挨拶をしたところ、
（私道の入り口は東と西にあり、東側の私道入り口は会社が所有しているとのことでした。）
私道の持ち主は車は通せないとのことでした。
しかし昔からすんでいて車を入れてるかたはOKだが新しい方はだめというものです。
近々門のようなものをつけ車使用の方には鍵を渡す形にするときいております。　
これは建築資材の搬入工事車両もNGとのことです。2項道路でもこれは許されるのでしょうか？　
　
私道所有の会社はわれわれが購入した土地の売主（前の住人）をよくしっており、
この状況を知っていたはず、それに売主の仲介業者もしっていたはず、
そして私どもの仲介業者も不動産業者としての責任を怠ったというのですがどうなのでしょうか？

契約書等には前面道路は私道とあるものの、それ以上に私道に関する記述はありません。
確認しなかった自分たちの責任ももちろん承知しております。
厳しいご意見でもかまいません。何が出来るのかアドバイスいただけますでしょうか？

反対の西側ですが、2軒で入り口を所有、一方はOKをくれましたが、
もう一方は何がなんでも通しませんとのことでした。
ここは杭がうってあり、整備しないと通れない状況です。
というわけで私道の入り口が両方とも使用承諾が得られない形です。

仲介業者に私道入り口の方々との交渉をふたたび依頼していますが、
決裂した場合、私道使用の権利を求められるのか、
そして最悪の場合仲介業者に責任を求めることが出来るのでしょうか？

土地を抱えているままではローン返済も難しくなるので正直途方にくれています。
お忙しいと思いますが、宜しくお願いします。

□■アドバイス：１

家を建てる土地ということならば，
道路（私道，公道）があって宅地と言えます。
その私道が道路として用を足さないならば，宅地ではありません。
不動産業者に，契約書の白紙撤回前提で文句を言うべきです。
困るのは，買主だけですよ。

（ハビット・小谷吉秀さん）

□■アドバイス：２

私見ですが、
２項道路であり、且つ貴方の居宅用の敷地ということであれば、
「日常生活上不可欠の利益を有している」
と言えるので、通行権（工事車両の通行含む）は認めらると思います。

売主負担にて解決を弁護士に依頼する交渉を、仲介業者に求めてみて下さい。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　前面私道の交通掘削等承諾書の取得について

東京・男性・３０代
前面私道の交通掘削等承諾書の取得について

中古住宅を取得するにあたって、
他者の所有する前面私道の交通掘削等承諾書を得ることが契約の条件になっていました。

しかし、引き渡しの一週間ほど前に、
「所有者から承諾書が取れない」と、不動産仲介会社から連絡がありました。
契約書に解約の特約があるため、「買うのをやめてもらってもいいですよ？」と言われているのですが、
引っ越しの準備や子どもの幼稚園の入学手続きなど、多くのことをしているため、後戻りできません。

この場合には、どのような対応をするべきなのでしょうか？

ギリギリにいわれて、対応もできないので我慢して、承諾書はないままに購入しなければならない。
それともこういうことは、一般的によくおこることなのでしょうか？

契約解除の特約にも入っているため、かなり重要なことのように感じますが、
いまさら言われても…と途方にくれております。

とりとめもない相談ですが、どのような対応をするべきなのか、お教えいただければと思います。

□■アドバイス：１

私見ですが、
「所有者から承諾書が取れない」
ので有れば、通行（特に車両は粗不可？）・ライフラインの確保については
揉める要素が有るということかと思います。
また、状況の詳細が分かりませんが、建替えや増築も出来ないかも知れません。

「買うのをやめてもらってもいいですよ？」
と言うので有れば、購入を止めた方が良いという意味かと思います。

「引っ越しの準備や子どもの幼稚園の入学手続きなど、
多くのことをしているため、後戻りできません。」
「ギリギリにいわれて、対応もできないので我慢して、
承諾書はないままに購入しなければならない。」
だとしたら、何としても承諾して頂く様に、私道所有者に直談判すると同時に、
引渡・残金清算前に売買価格の大幅値引きと、
仲介業者の手数料の大幅値引きを交渉し、
その値引き額を私道所有者に、一時金として渡す。
そんな方法も取れる気が致します。
その交渉過程で、売主・仲介業者の本性は出てくるものと思います。

「それともこういうことは、一般的によくおこることなのでしょうか？」
良く有ることでは御座いません。
事前に承諾を得てから売りに出すのが一般的です。

（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：２

債務不履行です。
業者に，なんとか努力してもらいましょう。
もし，うまくいかなければ，法的には，違約金の発生になります。
後の祭りですが，そのケースの場合は，停止条件か解除条件の特約契約して，
条件成就してから，あなたが，引っ越し準備をすべきです。
結論から，うまくいかない場合は，
白紙撤回してください。
そしてとりあえず賃貸を探してください。
落ち着いてから，再度，物件探しをしてください。

（ハビット・小谷さん）

相談内容　私道に関する覚書の作成について

山形・30代女性
新築を考え、土地を購入しました（決済は8月下旬です）。
購入した土地は、宅地分のほか宅地南側に唯一接している私道があります。
隣家もこの私道にしか接しておらず、当方と隣家との共有名義で、
所有権も1/2ずつ登記します。
当家と隣家、および両家に接する私道の所有者は破産管財人（弁護士）さんで、
不動産屋さんが仲介という形で間に入っており、私道の土地購入費用についても、
隣家と1/2ずつ負担です。

購入時に、仲介の不動産屋さんの話では、
　　　●共有名義の私道部分については、分筆することにより
　　　　隣家とのトラブルになりやすいため、境界線はもうけない
　　と、説明を受けました。
　　また、
　　　●私道利用にあたって、補修時の費用折半などを、簡単な覚書として、
　　　　隣家と交すことを仲介する
　　という口約束もありました（この言葉で契約する決心がつきました）。

ところが、現在、積極的にこの覚書を作成してくださる気配がなく、
また、別に契約した建設会社さんに相談したところ、
「うちは仲介に入っていないので…」と、覚書については対応していただけない状況です。
（なお、土地は建築条件付ではなかったため、建築業者さんは、不動産屋さんが
　紹介くださるところではなく、自分で建築業者さんを決めました）

このような状況なのですが、隣家と話し合って覚書を作成するにあたって、
どのような点に注意すれば良いのでしょうか？
是非、アドバイスいただけると助かります。

□■アドバイス：１

私見ですが、道路に関しましては接道状況、幅員、建築基準法上の扱い
などの要因により大きく不動産価値を左右する問題です。
そのことから、
　　　●現場の確認や役所ヒヤリングをしないと的確なアドバイスができないこと
を前提とさせていただきます。
その上で気になる点を2つ挙げさせていただきます。

　　　1.抵当権抹消条件等の契約内容
　　　　　所有者が破産管財人ということは、事件扱いになっていると思われるので、
　　　　　抹消できなければ白紙解約などの契約状況が入っているか？

　　　2.私道の売買契約と建築用地の売買契約の関係
　　　　　私道が取得できなければ白紙解約などの契約条項が入っているか？

ただ、道路に関することは重要なことですので、今回のような状況であるのなら、
費用はかかったとしても、あなた単独で判断するのではなく、
信頼のおける不動産コンサルタント、弁護士などに、
【決済まで】にご相談し、契約内容をチェックしていただくことをお勧めします。
（響不動産リサーチ・山中祐次さん）

□■アドバイス：２

まず、「共有名義の私道部分については、分筆することにより
隣家とのトラブルになりやすいため、境界線はもうけない」
と言うのと全く逆で、共有にする方法は、今は当地では全くといってよいほど
行われておらず、かなり古い手法かと思います。

2軒で使用するということですから、その私道の幅が4m以上あるかどうかを
ご確認ください。4m以上の幅があることを前提に、4mとして説明いたしますと、
共有にするよりも本来は分筆して2mづつの宅延にする方が望ましいでしょう。
そして、お互いに遠慮なく利用できるようにするために「地益権」を設定すれば、
覚書は不必要となります。お互いの土地に地益権設定を行えばよいだけですし、
この方が権利関係もはっきりします。修復も、自分の所有地のみの負担となります。
ただし、上下水道管はそれぞれが引き込むことにはなります。

そもそも覚書につきましては、公正証書でも作成すれば別でしょうが、
あまり意味はなさない可能性が高くなります。つまり、その内容を決めたとしても、
必ず約束を守るかどうかは疑問です。
特に共有の場合は、どちらか一方が費用負担を拒んだ場合は、
修復工事を行うことも難しくなる可能性があるでしょうし、
隣地所有者が変った場合は、その覚書が引き継がれるかどうかも疑問です。

それに、上下水道管などの引き込みについても、疑問が残ります。
道路位置指定を取るということは、誰でも通行できるようにして、
本管を引き込むということなんでしょうか？
2軒しか使用しない、いわゆる宅延が位置指定道路となるのかどうか…と言えば、
当地ではあまり聞いたことはありませんから、この辺りもちょっとはっきりしません。

何らかの事情で、どうしても共有にする場合は、覚書を作成することになり、
隣地所有者と問題が生じた時には、相談しつつ、費用等を折半していくしかないと思います。
その場合、覚書には、
　　　●将来想像される費用については、その都度、双方で相談して折半すること
　　　●私道部分は通行のため、上下水道管等設備の埋設のために使用するもので、
　　　　駐車などをして、お互いの通行の妨げになる行為は慎むこと
　　　●共有部分には建物・塀等の構造物は作らない、
　　　　また、生垣・花壇等の植栽を行わないこと
　　　●金融機関の融資の時には抵当権設定に協力すること
という程度でしょうか。
隣地所有者との権利関係になりますから、
お互いに譲り合い、揉めないようにするしかないでしょう。
くれぐれも、「覚書があるから守れ」などと強く言うなどした結果、
裁判沙汰になるようなことは避けるべきでしょう。

しかし、今時、共有と言うのは、金融機関の抵当権設定など、
様々な問題が発生する可能性があるので、やはりどうも理解に苦しみます。
　　
売主が弁護士ということで、相談者さんはある程度信用されているのかも
知れませんが、私の経験上、実は、弁護士が不動産業者に持ち込む物件には、
危ないものが多いのも真実です。
経験の浅い不動産業者や建設業者だと、弁護士に依頼されたということで、
よく調査しないことも考えられますが、例えば、道路などの問題を指摘すると
「良く問題があることが解りましたね」と、ニヤっと笑いながら
引き下がることもありました。

弁護士の扱う物件の中には、宅建業者に調査義務があることを承知しており、
万が一問題が生じた場合は、責任を仲介業者に負わせようしていると
思われるようなケースが多々見受けられます。
　　
本相談の場合は、公道に接道している宅延部分が2m以上（2軒分で4m以上）
あるかどうか、その接道している公道に上下水道の本管があるかどうか、
重説等をよく確認しなければなりません。
また、ローン借入時の抵当権設定がすんなりといくかどうか…
についても、地域差や金融機関の差もあるのでしょうが、
その点も併せて確認しなければならないでしょう。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

山中先生、涌井先生、お忙しいところ、アドバイスありがとうございました。
心強く読ませていただきました。初めて耳にする言葉ばかりで、
判らないながらも自分のおかれている立場が見え始めた気がします。

　　「私道」部分は、重要事項説明書の中で
　　　●地目は「宅地」
　　　●宅地分と私道とで地番がそれぞれについていて、合計で2筆と記載
　　　●宅延部分については、2軒分で4m以上
　　とされています。

ただ、敷地の接道義務に関する項目の「接道状況」については、
共有名義の私道ではなく、私道を通ってから出る
「西側公道（市道）幅員4m（法42条第1項第1号道路）」が、接道と記載されています。
（もし、私道の地目が宅地であっても、法第42条第1項第5号位置指定道路であれば、
　接道と記載されているものか…と、疑問を感じています）

ちなみに、配管関係については、
　　　●公道より私道を利用して私設管をひくことになる
とのことで、既に建築が終り、
生活を始めている隣家も、公道より私道を通して私設管を引いています。

ローン借入時の抵当権設定は、登記簿で確認したところ、宅延部分について、
既に隣家持分である1/2分に対して、他銀行の抵当権が設定されていました。
このことは、当方のローン申込時に銀行担当者に伝えてあり、
銀行でどのような判断を下すのか、結果待ちの状態です。

山中先生よりご指摘いただいた「抵当権抹消条件等の契約内容」の
白紙解約についての記載、また、「私道売買契約と建築用地の売買契約の関係」の
白紙解約についての記載は、両方とも、ありませんでした。
頂いたアドバイスにもあるように、とても自分だけの判断ですすめる話ではないな…
と思ったところですので、プロの方に正式に依頼する方向で考えます。

今回、各先生よりアドバイスいただき、また、このような場を作ってくださっている
皆様の活動には、改めて感謝申し上げます。

□■アドバイス：３

「私道」と言われている部分が、建築基準法の接道義務
（建築基準法で認めた道路に2m以上接していること）を満たしているかどうかを、
市町村役場などで確認してください。
隣家が建築済みなどのお話から察すると、位置指定道路、
または宅延・専用通路だと思いますが、きちんと確認することをお勧めします。
また、位置指定にしたのであれば、登記簿の地目も、
公衆用道路に変更されているべきでしょう。
位置指定でなくて宅延・専用通路でも建築は可能ですので、
その場合、2m以上幅員で分筆するか、分筆しないでおくかは
共有者の考え方により、それぞれに一長一短があります。

位置指定の場合は、建築や通常の通行には何の問題もありません。
管理については共有者での持分での負担になります。共有のほうが好ましいでしょう。
覚書がなくとも、民法や判例で判断されるので、隣家との関係が良好であれば、
それほど心配はいらないでしょう。

宅延・専用通路の場合は、隣家との関係次第で何かと紛争の原因になる場合が
ありますので、ご注意ください。
いずれにしても、専門家に相談することが必要でしょう。
（北杜宅建センター・萩原さん）

■□相談者より

萩原先生、アドバイスありがとうございました。
リスクを承知でいるのといないのとでは、対応に差がでることを思うと、
今回アドバイス頂いたことは、とてもいい勉強になりました。

ご推察のとおり、建築会社に確認したところ、
　　　●位置指定は取られていない
　　　●宅延・専用通路扱いになっている
　　　　（「宅延」で「共有名義：所有権保存」になるようです）
とのことでした。

本日、建築確認等を指導している行政機関に相談したところ、
位置指定を取るための条件など教えていただけましたが、条件から、
位置指定を受けることは難しいのかな…と思ったところです。

共有名義部分については、
境界線を設けてお互いに地役権の設定を行う方法がいいか、
境界線を設けない方法がいいか、まだ、悩んでいるところです。
地益権設定となれば、お隣さんとの話合いも必要ですし、
何よりも登記費用などもありますので…。

相談内容　第三者による所有地の利用について

神奈川・30代男性
購入予定の土地があり、旗竿地です。
4m幅の二項道路に2.5m幅の通路で接続し、
接続部は3m隅切りがしてあるので、接道は4.5m幅です（すべて敷地です）。

　　　★参考図★
　　　　 http://fudosan.jp/img/soudan/5117.gif

この通路状部分、位置指定道路の計画残骸のようで
（隣地との共同開発の計画がギブアップしたらしいです）、
前の家は二項道路に接しているにもかかわらず、
玄関も駐車場も隅きり部分にあるため、
こちらの敷地を通らないと一切使えません。

しかも、この状態は現所有者が前方の土地の売却者であるため、
一切、約束事は無いとのことです。
この状態は、特に相手方にとって不幸な状況です。
私は、これを利用してプレッシャーをかけるつもりも無いので、
覚書を作成し、必要充分な出入りを確保させ、
気持ちよく住みたいと思っています。

しかしながら、現状で協定道路にするつもりはありませんので、
固定資産税などもこちらの負担ですから、過大な許諾をする気もありません。
そこで、以下の2点について、アドバイスいただければ幸いです。

　　　1.私には思いつきませんでしたが、この隅きり部分を、
　　　　私が使う状況は本当に無いのでしょうか？

　　　2.覚書の内容を考えておりますが、修正や追加などについて、
　　　　アドバイスいただければ幸いです。
　　　　（相手からの依頼という形で）
　　　　　・建替えまでは一部使用を認めさせて欲しい
　　　　　・売買時も覚書を継承する
　　　　　・通行権は請求しない

□■アドバイス：１

おはようございます。

まず、隅切り部分の境界ですが、隅切り部分が貴殿の所有かどうか、
ご確認ください。場合によっては、便宜的に手前の家屋の方（Aさん）の
所有地を後退させた場合があります。
隅切り部分が貴殿の所有地である場合、過去の合意が、
Aさんが隅切り部分を使用しないというものである場合に、
貴殿の主張が妥当なものとなります。

けれども、「現所有者が前方の土地の売却者であるため…」
ということですので、過去の売却と隅切りの時期、
経過によって考えることになります。

　●このような状態が平穏に継続していたのであれば、
　　現所有者とAさんとの間で、
　　Aさんが隅切り部分を出入り口に使用する合意があったと考えるのが妥当でしょう。
　●また、現所有者はAさん土地の売主でしょうから、使用を禁止することは
　　信義則上許されないということも考えられるでしょう。
　●時期の関係によっては、通行地役権の時効取得もあります。

このように考えることができますから、
過去の経緯をしっかりと確認することが必要でしょう。
そのため、ご質問に関しては、以下のように考えられるでしょう。

　　　1.隅切り部分は、本来は車両通行の便で設置されるものであり、
　　　　貴殿の専用通路のためのものです。
　　　　けれども、専用通路ですので、隅切りは不要です。
　　　　おそらく、隣地と共同しての位置指定のための計画の名残でしょう。
　　　　どのように使うかは、先に書いたとおり、時期や経過によります。

　　　2.覚書は、先に書いたとおり、時期と経過によって考えることになります。

（北杜宅建センター・萩原さん）

■□相談者より

隅切り部分は、謄本で確認したところ、100％の所有権があります。
「手前の土地を5年前に分割売却するときは、深く考えずに隅切りしたが、
　そんなことは何も決めなかったのがいきさつ」
との談です。
　　
手前の土地には奥の家の水道管も通っているそうで
（これは止めてもらう約束です）、建築確認でなぜ問題にならないのか不思議ですが、
両者も不動産屋も工務店も皆、なあなあでやってしまったのではないかと…
（おそらく口約束で、通っても良いようなことをほのめかしたはずです）。

私も「Aさんが隅切り部分を出入り口に使用する合意があった」というのが
実態だと思いますので、「通行地役権の時効取得」を牽制する意味もあり、
覚書が必要だと考えました。

現状の維持は私も認めるところなので、念のために通行地役権の時効取得は
主張しないという文言で追加しておきたいと思います。
アドバイスありがとうございました。

□■アドバイス：２

私見ですが、「1.」については、自動車の出入りには
当然、貴方が使用することになり、前面道路が4mで宅延幅が2.5mですと、
普通車以上の場合はスミキリが無いとスムーズな出入りは無理だと思います。
特に、図の右手にはスミキリがありませんので、
左手のスミキリは絶対に必要だと思われます。
逆に言えば、このスミキリが無い場合は、
購入するのを考えなければいけない土地とも言えるでしょう。

「2.」については、通常はこのスミキリは貴方が専ら使用するためのものとなるべきです。
しかし、事情がありますから、仕方なしに隣地所有者にも通行を認めるということに
なるのでしょう。そのため、補足については、以下のとおりです。

　　　●建て替えまでは一時使用を認めさせるということは、
　　　　「建て替え時以降は使用を認めない」
　　　　ということになりますので、その点を強調しておくことが必要でしょう。

　　　●貴方からの約束事として、
　　　　「建て替えまでは、スミキリ部分には塀等の構造物は建てない」
　　　　ということを明記しておくのが親切だと思います。

　　　●その他、
　　　　　・このスミキリには、隣地所有者は隣宅への来客者を含め、
　　　　　　駐停車はしてはいけないこと。
　　　　　・構造物の設置、上下水道等の埋設はしてはいけないこと。
　　　　　・転貸しはしてはいけないこと。
　　　　を明記しておく必要があると思います。

　　また、
　　　●貴方がスミキリを使用する必要が無い場合
　　は、覚書ではなく、上記の条件を含んだ使用貸借契約の締結でも良いでしょう。
　　この場合は、
　　　・隣地所有者個人を相手に契約しておく。
　　　・目的は人及び車両の通行に限定しておく。
　　　・貴方が自分で使用する必要が出た場合は契約は終了する。
　　ということを明記しておけば良いでしょう。
　　そうすれば、隣地転売時の覚書の継承という不安要因はなくなります。

該当地所有者（場合によっては売主）が承諾するかどうかは別ですが、
実態は限りなく使用貸借契約に近いものになるでしょうから、
覚書と言う不確実なものでは無く、明確な契約を行った方が良いとは思います。
　　
また、図面上だけでは無く、現地で鋲等の堺を明示して、スミキリのさらに
一部だけを通行目的で無償で貸すことが可能な場合
（スミキリを2mではなく1mにするなど）も、
その部分についてのみの使用貸借契約で良いと思います。

　　以下、ご参考まで…。

　　　★使用貸借に関する民法の条文

　　　（使用貸借）
　　　　第五百九十三条　使用貸借は、当事者の一方が無償で使用及び収益をした後
　　　　に返還をすることを約して相手方からある物を受け取ることによって、その
　　　　効力を生ずる。

　　　（借主による使用及び収益）
　　　　第五百九十四条　借主は、契約又はその目的物の性質によって定まった用法
　　　　に従い、その物の使用及び収益をしなければならない。
　　　　２　借主は、貸主の承諾を得なければ、第三者に借用物の使用又は収益をさ
　　　　　　せることができない。
　　　　３　借主が前二項の規定に違反して使用又は収益をしたときは、貸主は、契
　　　　　　約の解除をすることができる。

　　　（借用物の費用の負担）
　　　　第五百九十五条　借主は、借用物の通常の必要費を負担する。
　　　　２　第五百八十三条第二項の規定は、前項の通常の必要費以外の費用につい
　　　　　　て準用する。

　　　（貸主の担保責任）
　　　　第五百九十六条　第五百五十一条の規定は、使用貸借について準用する。

　　　（借用物の返還の時期）
　　　　第五百九十七条　借主は、契約に定めた時期に、借用物の返還をしなければ
　　　　ならない。
　　　　２　当事者が返還の時期を定めなかったときは、借主は、契約に定めた目的
　　　　　　に従い使用及び収益を終わった時に、返還をしなければならない。ただ
　　　　　　し、その使用及び収益を終わる前であっても、使用及び収益をするのに
　　　　　　足りる期間を経過したときは、貸主は、直ちに返還を請求することがで
　　　　　　きる。
　　　　３　当事者が返還の時期並びに使用及び収益の目的を定めなかったときは、
　　　　　　貸主は、いつでも返還を請求することができる。

　　　（借主による収去）
　　　　第五百九十八条　借主は、借用物を原状に復して、これに附属させた物を収
　　　　去することができる。

　　　（借主の死亡による使用貸借の終了）
　　　　第五百九十九条　使用貸借は、借主の死亡によって、その効力を失う。

　　　（損害賠償及び費用の償還の請求権についての期間の制限）
　　　　第六百条　契約の本旨に反する使用又は収益によって生じた損害の賠償及び
　　　　借主が支出した費用の償還は、貸主が返還を受けた時から一年以内に請求し
　　　　なければならない。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

「1.」については、言葉足らずでした。
塀を作るなどして占有しなければならない状況は考えつかないという意味です。

「2.」については、補足事項ありがとう。文案を練ることにしましょう。
私がスミキリを不要と考えることは無いと思います。
いろいろとアドバイスをいただき、ありがとうございました。

相談内容　セットバック部分にはみ出す車庫について

東京・30代男性
3年前に新築の住宅を購入しました。
セットバックをしなければならなかったので、
きちんとセットバックして住宅を建築しました。

不動産屋との打ち合わせで、自家用車を置けるように駐車場スペースを、
図面上では取れているようなっていました
（横入れで、両方の車輪が入っていれば、車庫証明は出ると聞いていました）。

しかし、実際、車庫証明を取ろうとして申請したのですが、
警察の方がきて、
　　「車輪は入っているが、車体が5cmはみ出ている」
と言われ、車庫証明がおりませんでした。
その際、
「うちはセットバックしているし、セットバック部分は自分のものだから、
　何とかならならないのか」
と言いましたが、駄目でした。

不動産屋にだまされれしまった自分がいけないのでしょうか…。
今さら、建物を建て替えるわけにはいかず、かといって、
車庫用に土地を空けているので、車を購入したいのですが、
どうしたら、車庫証明はとれるのでしょうか。

□■アドバイス

車庫証明はご自分で申請されたのでしょうか？
セットバック部分は、まだ分筆はしてないんですよね？

車庫証明の条件は、
　　　1.自宅から保管場所までの距離が直線で2キロメートルを超えない範囲
　　　2.道路から支障なく出入りができること
　　　3.自動車の全体を収容できるものであること
　　　4.自動車の保有者が自動車の保管場所として使用する権限を有するもの
ということです。
提出書類は、
　　　・自動車保管場所証明申請書（軽自動車は保管場所届出書）
　　　・保管場所の所在図・配置図
　　　・自動車保管場所使用承諾証明書（駐車場を借りている場合）
　　　・保管場所使用権原疎明書面（車庫が自己単独所有の場合）
　　　・廃車・譲渡誓約書（同じ車庫で車の入替えがある場合）
ということです。

個人的なオフレコ的な意見ですが、
この保管場所の所在図・配置図にセットバック部分を記入しなければ、
警察も気付かず、すんなり取れたかも知れませんね？

今後の対応としては、車庫証明を専門に行っている行政書士等に
一度相談してみるのが良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井先生、早くにお答えをいただきありがとうございました。

車庫証明は自動車会社が提出し、セットバック部分は書いていませんでした。
セットバック部分は、いまだに自分の土地になっています。
あと、不勉強で教えていただきたいのですが、
「分筆」ということはどういう行為なのでしょうか？

警察の方が、
「角地でセットバックした場合は、セットバック部分に　はみ出てはいけない」
と言われていました。どんな法律に規定されていると思われますか？

角地でなければ、車輪さえ入っていればよく、
自分みたいに、角地ゆえに厳しい条件になっているのでは、
不公平な感じがしてならないのですが、どう思いますか？

□■アドバイス：２

分筆とは、その名の通り筆（地番）を別にして分けることです。
土地家屋調査士等に依頼して行い、土地を分けて売買する時に良く行われます。

角地でのセットバックについて、法に規定されているかどうかは、
私の知っている範囲では解りません。
おそらく、運用上のガイドラインの様なものがあるのかも知れませんね。
それにしても、警察がセットバックされていることを知っているということは、
そもそも、過去にその地域自体に何らかのトラブルが発生した経緯が
あるのかも知れませんね。
あくまでも個人的な感想ですが、通常ではあまり考えられないことだと思いますし、
確かに、不公平感はありますし、納得しかねる感じは致します。

しかし、実際に許可を出すのは警察ですから、公務員独特の責任回避のために
起こったことかも知れません。
将来予想されるトラブルがあると思われる場合は、
その許可をなぜ出したのかを責められることも考えられますので、
事前にその責任を回避したいがための行為かも知れません。

警察に、許可を出していただけない法的根拠の説明を含めて、
質問状を出してみたらいかがでしょうか？
単純に説明を求めるのならば、あまり問題はないと思いますが…。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

お忙しいところ、いろいろご説明いただき、ありがとうございました。

車庫証明に詳しい行政書士の先生に相談するか、警察に質問をしてみるか…と、
いろいろな方法があることがわかりました。
これらの方法で、何とか解決していきたいと思います。

あと、今、思い出したのですが、警察の方が、言われていたのですが、
　　「セットバックしないと、区役所の建築確認が下りない。
　　　よって、セットバックしたら、
　　　そこは将来、道路になるのだから、はみ出てはいけない」
　　「警察の方からは言えないが、車庫証明がおりる方法があるのだが…」
と、言っていました。

前者は、今までのご説明にからいくと、納得いかないと思います。
後者は、こう言われても、何を想像すればいいのかなぁ…という感じです。
本当にいろいろとありがとうございました。

□■アドバイス：３

「セットバックしないと、区役所の建築確認が下りない。
　よって、セットバックしたら、そこは将来、道路になるのだから、
　はみ出てはいけない」
とまで、警察が知っていて言うということは、
やはり、その地域では何らかの問題が生じたり、
俗に言う「ちくり」のようなことがあったのかも知れませんね。

やはり、その「警察の方からは言えないが、車庫証明がおりる方法」を、
知っている方を探すのが一番ですね。
その警察官と貴方の共通する友人でも探すことができれば、
その方法を聞き出すことも可能かも知れませんね。

車庫証明についてはあまり詳しくないので、
こんなことしかお答えできず、申し訳ありません。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井先生、お忙しい中、私の質問に対するお答えをいただき、
本当にありがとうございました。

□■アドバイス：４

その車庫スペースは車の大きさよりも大きくつくってあるのでしょうか？
例えば、車の巾1.75mに対して、2mあるとか…。
図面上、車より大きくつくってあって、
警察官が見にいった時に車がなければ、はみ出ることがわからず、
車庫証明はおりるのではないでしょうか？
私は自分で車庫証明を申請するのですが、日中、仕事で車を使うので、
警察官は車のないときに見に来て、車庫証明をおろしてくれました。
車の販売業者とよく相談してみて下さい。
（ハマ不動産／ハマ総合企画・小野さん）

相談内容　地役権設定に対する疑問について

静岡・40代男性
土地を売ってもらう際の条件が、
　●回転場を目的として、一部（売主指定位置）に地役権を設定すること
でした。

実家から近いということもあり、購入を決めて、建築を始めたのですが、
その条件に、以下の点で、疑問を感じております
（売主の現地での説明は、一度もありませんでした）。

　1.周りの状況から見て、回転場の必要性があるとは思えない点があります。
　　前面は6m道路で、簡単に車は方向変換できます。
　　また、すぐ前に面した場所にも地役権が設定されており、
　　私を含めて3人（今回と同じ人）が使用可能です。

　2.昔、田畑であったものを、2年前の開発行為により宅地化したばかりです。
　　一度決った開発行為によって宅地課された物件を、すぐに変更し、
　　分筆するのは、問題あるような気がします。

　3.65.48坪で50%の建ぺい率ですが、
　　ほぼ完成した建築中の家屋は、30.41坪になります。
　　もし、地役権設定のために分筆すると、60.53坪になり、
　　50%の建ぺい率を超えてしまいます。

私からは、
　　「地役権をつけない代りに、通りぬけなどしても構わない旨の
　　　覚書を書くので、地役権設定はしないわけにはいかないか？」
と、売主に打診しているのですが、断られました。

まだ交渉中ですが、
　　　●上記3点についての皆様の見解
　　　●今後の交渉にあたっての良策
について、アドバイス、宜しくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、
　　　●地役権設定が、土地の売買契約の条件として、
　　　　当初より売主から提示されていた
のであれば、その約束は守られるべきであり、
契約後に異議を言っても説得力に欠けます。
地役権設定が、貴方にとって一方的な不利益でない限り、
約束は守るべきだと思います。

建蔽（ぺい）率につきましたは、
建蔽（ぺい）率と容積率の間違いをされているような気が致しますが、
いかがでしょうか？
30.41坪と言うのは、建物の延べ床面積だと思われるのですが…。
1階部分だけの建築面積で30.41坪というと、2階建てだとすれば、
50坪以上の延べ床面積になってしまうのですが…。

30.41坪が延べ床面積だとすれば、建蔽（ぺい）率ではなく、
容積率と比較してみるべきだと思いますよ。
再度、良くご確認下さい。

良策は、貴方が約束を守ることだと思います。
厳しいことをあえて言わせて頂きますが、約束を守りたくないのであれば、
違約金を支払って、契約を解除すれば良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、返信ありがとうございました。

地役権について、売主さんと話合いを持ちました。
契約したことなので、このまま進めていくことにしました。
しかし、売主さんも、この土地に地役権を設定したことに対して、
とても不条理であったと感じていて、
実際には私が使いやすいように進めていけそうになりました
（詳細は書けませんが、とても不条理なことがあったそうです）。

また、建蔽（ぺい）率の件は、書き忘れてしまいましたが、
平屋建てなので、建築面積が30.41坪です。
建蔽（ぺい）率と容積率は把握しているつもりです。
書き忘れてしまい、申し訳ありませんでした。
こちらは建築を進めている会社と確認をしました。

涌井様、ご提言ありがとうございました。失礼します。

相談内容　私道の持分が無い土地について

東京・30代男性
袋地の奥にある土地の購入を検討しています。
土地の価格は、周辺相場の半額程度です。
道路は42条2項道路の私道で（役所で確認しました）、
接道距離は3m程度あります。

ただ、この私道の持分は両脇の人のみで分担されており、
一番奥の土地には持分がありません。
通行権はあると考えていますが、建物を新築する場合、
工事ができない等の問題は生じるでしょうか？
ある程度の出費は覚悟しています。

□■アドバイス

私見ですが、42条2項道路ということであれば、その私道には、
　　　●中心線から2m以上のセットバックが義務付けられているはず
　　　●その2項道路に2m以上接している土地であれば、建築確認は取れるはず
　　　●通行権も当然あるはず
と思われます。

一番奥で、その私道の所有権が無くても、問題はないと思います。
再度、不動産業者に、
　　　●2項道路であること
　　　●建築確認が取れるかどうか
　　　●通行に支障はないかどうか
をご確認されて、重説にきちんと2項道路であることが
明記されることを条件にするのであれば、通常は問題はないと思われます。

この時に私道負担金等があるかどうかは、一緒にご確認をなされれば良いでしょう。
また、できれば…ですが、公道に格上げされるまでの間は、
通行・上下水道管埋設を目的とした地益権の設定をされておけば、
なお安心できるとは思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

大きな誤解はなさそうなので、少し安心しました。

不動産業者が、あまり近隣交渉に積極的でなく、
その辺りが少し不安材料ではあります。
しかし、他社でも仲介として見かける土地とはいえ、
最初に紹介してもらった業者に義理立てする必要は
あるのではないかと考えているところです。
私道負担金などは確認してみることにします。

お忙しいところ、ありがとうございました。助かりました。

相談内容　違法建築物件に起因するセットバックについて

東京・50代女性
検討中の物件について関する相談です。
現在、ある家が違反建築ということで、購入対象物件が、
違法建築の物件の違反分の面積をセットバックしています。

将来的に違法建築の家が建て替え場合、
購入対象の物件のセットバックの部分を通常の敷地として回復する
ということを前提に、購入対象物件の容積率は、
セットバックしている部分を含めた面積で算出しています。
本来はセットバックは敷地面積に含めないかと思いますが、
購入対象物件自体が違反建築にはならないのでしょうか？

また、もし、上記のやり方が適法であるのなら、
セットバック分の回復については、
どのように契約時に明記してもらうのが良いのでしょうか？

□■アドバイス

文面だけですと、良く状態が理解できませんので、
不安であれば、その土地を管轄している行政の建設課等に
公図・謄本等をご持参の上で、確認に行かれることをお勧め致します。
　　
容積率に関しては、通常はセットバック部分は入れないはずだと思いますが、
この点についても同時に確認された方が宜しいかと思います。
もし、建設会社がきまっているのであれば、
その建設会社に確認させるのも宜しいかと思います。

なお、セットバック部分の回復は特別必要ないでしょう。
もし、その方法が有効だとすれば、違法建築の家が建て替えられれば、
セットバックは無くなると思われます。

セットバックは建物等の構造物を建てられないだけで、
庭等として使っている限りは何の問題もないはずだと思います。
また、カーポート程度であれば、
駐車場として使用することもさしつかえないと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。また、説明不足ですみません。
違反建築の建物は、今から30年以上前に決定していた
位置指定道路をはみ出して建設されています。
　　
そこで、位置指定道路の幅員4メートルを確保するために、購入対象物件が、
敷地の一部を道路として提供する必要があります
（これがセットバック分になります）。

売主の方に確認したところ、登記はセットバック分とその他とで
ふた筆になり、容積率は役所に確認をとってあるので、問題ないとのことでした。
将来的に、はみ出している家が建て替えをするときには、
そこの地主の方と双方で位置指定道路の位置を戻すようになるという
念書はとってあるとのことです。そのときの費用はお互いに折半となるようですが…。

近日中に役所に確認に参る予定です。
また、何かありましたら、ご相談させてください。ありがとうございました。

□■アドバイス：２

私見ですが、それであれば、セットバックというより、
敷地を位置指定道路として提供するということだと思うのですが…。

そのようなケースは、私も経験が無いので、はっきりとはお答えできません。
できれば、「市町村→都道府県」の考え方がわかりましたら、
ここに、その結果をご投稿して頂ければ嬉しく思います。

なお、私であれば、回復費用の折半は到底納得がいきませんので、
将来予定される出費分については、売主に値下げの要求をしますし、
そのような、物件であれば、当然、セットバック分については、
無料と言うことで値引き交渉致します。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

アドバイスありがとうございました。
役所の見解は、
　　　●容積率等は市で決まっている位置指定の通りの土地で計算される。
　　　　（現況となるセットバックするべき箇所は、
　　　　　市の位置指定図に現れてこないことになります）
　　　●ただ、現況としては、そこに4mの道路がないとまずい
　とのことでした。
面積分の土地の値引きはされているので、購入を検討しているのですが、
道路の修復は、やはり隣家と現在の位置指定をはみ出して建築をしている
地主の方と、共同で費用を負担という念書になりそうです。

□■アドバイス：３

なるほど、おおよその様子は理解できました。
私であれば、もう一歩交渉して、その費用負担分の値引きを要求するところ
ですが、この辺りのことは、貴方自身の決めることだと思いますので…。
頑張って、良いマイホームを手に入れて下さい。
（高原開発・涌井さん）

相談内容　43条但し書き道路の物件について

東京・30代男性
いつも掲示板拝見しております。不動産を探して間もない素人の者です。
43条但し書き道路（4m私道）に接道した建売物件を紹介されました。
建築確認番号も取得済みです。
建物、土地の広さ等に問題はないのですが、
「43条但し書き道路」が気になっています。
この道路は一般の私道とは違うのでしょうか？
また、将来的に物件を売ることになった場合、何か問題はあるのでしょうか？
素人のため、見当違いの質問かもしれませんが、ご教授お願い致します。

□■アドバイス

基本的な事から説明しますと、
建物を建てる場合には、建築確認の申請を出して建築確認を取る必要があります。
この時に、一定の公道に敷地が幅2m以上接道している必要があるわけです。
　　
しかし、建築基準法では、
公道以外の私道でも接道しているとみなす例外規定を設けています。
詳しくは法庫さん（ http://www.houko.com/ ）の下記ページをご覧下さい。
　　 http://www.houko.com/00/01/S25/201.HTM#s3

この43条の中の
「ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で
　定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上
　及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、
　この限りでない』
　が、「43条但し書き道路」のことです。

この43条但し書き道路は、
接道上、道路として取り扱うだけで実際は道路ではありません。
本来は建物が建たない土地に一定の基準の元に
特定行政庁が建築基準法上の道路として認めたということです。

　　この43条但し書き道路の問題点は、まず、
　　　●再建築が可能かどうか
　　ということです。
　　場合によっては再建築が不可能な場合も多くありますので、
　　良く調べられた方が良いと思います。
　　次に、
　　　●転売が難しい＝資産価値が低い点
　　があげられます。
　　不動産業者の中には転売の依頼を拒否する業者もいると思います。
　　つまり、売れにくい物件であるということです。

個人的なアドバイスですが、
その建売が近隣相場よりかなり低価格であれば、検討する価値もあるのでしょうが、
それ程割安感が無いのであれば、別の物件をお探しになった方が良いと思います。
これから新築建売物件を探すのに、
わざわざ難しい物件に手を出す必要は無いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、迅速、かつ丁寧なご回答、誠にありがとうございました。
不動産会社からは、
「43条但し書き道路なので、近隣より安い」
という説明だけで、不安に感じておりました。

役所に行って、調べてみようと思います。
確かに近隣と比べると大分安いようです。
ただ、住環境は非常に良いので、もう少し調べた上で判断したいと思います。
新しい情報が得られましたら、連絡させて頂きます。
どうもありがとうございました。

相談内容　昔の話し合いを無視して車を乗り入れることについて

神奈川・30代女性
今度、中古の一戸建て住宅を購入することになりました。
前面道路は4m以下で2項道路の指定となっており、県が所有する道路です。

周辺の道路は道路指定もされていないところが多く、
古くから住んでいる人の間で「車の乗り入れはやめましょう」と
話し合われたことがあるそうです。

しかし、覚書などの書類は無く、不動産屋いわく、
「県所有の認定道路なので、法律的には車の乗り入れについて問題ありません」
とのことで、車の乗り入れに関して話し合われたのが、
2項道路の認定を受ける前で、ずいぶん昔のことになるようです。

その地域の班長とかいう人の話では、
「地盤が弱いので、車を乗り入れると地下の配管がつぶれる」
とのことですが、不動産屋は、
「地盤については全く問題ない」
と言っております。

道路は4m以下ですが、車は軽自動車なので、実際に乗り入れは可能です。
重要事項説明書には、

　　「地域住民の話し合いにより、車の乗り入れができないことになっています」

と書かれている物件ですが、
　　　●覚書等の書類が無いこと
　　　●2項道路で法律的に車の乗り入れが禁止されていないこと
を前提に、車を乗り入れてしまうつもりでいます。

地域住民ともめたいわけではないのですが、
このような場合、何か問題はおこるでしょうか。

□■アドバイス

これは人によって意見が分かれると思いますが、私の個人的意見ということで…。

地域の総意としての決まりごとは、
慣習として生きているものであり、法律に規定してないから、
慣習は破って良いと簡単に言えるものではないでしょう。
当然、問題が起こることは目に見えていると思います。
近隣の方々が相談して決めたことを、
違法では無いから守らないというのは問題になると思います。
貴方も問題が生じると思ったら、相談したのではないでしょうか。

これは、法律以前の問題だと思います。
例えば、クラスの皆が決めたことを1人だけ守らないと言い張っているのと
同じ様に思えます。おそらく4m以下の2項道路ということは、
車両のすれ違いもままならないのでしょう。
徒歩や自転車の通行に支障もきたすのでしょう。
配管も100mm以上の本管では無く、宅内配管用の細くて弱い塩ビ管等を
使っている可能性も全く無いとは言えません。
何らかの理由があって、話し合って決まったことだと思います。

もし、車を乗り入れたいのであれば、
近隣の皆様の了承を得てからにすべきだと思います。
その時に、乗り入れの承諾が貰えないのであれば、
駐車場の確保についても、皆さんにご相談してみるのも良いと思います。
もめたくないのであれば、話し合いを持つことが大事だと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早速の回答をありがとうございます。
あせらずゆっくりと地域の輪に溶け込み、
心を開いて話せるようになってから
話し合いの場を持つ努力をしたいと思います。
駐車場代のことを考えると、どうも気が重いですが、
長い将来のことを考えれば仕方のないことですよね。

相談内容　更正登記に隣人の一部が承諾しない場合について

宮城・30代男性
この度、家を建てることになり、希望の土地を簡易測量しました。
すると、登記簿面積と実測面積との差異が約16坪と大きかったため、
更正登記をすることになりました。

しかし、9人の共有になっております北側私道の持ち主の内の1人が、
どうしても　狭隘（きょうあい）協議に応じてくれません。
向うの要求どうりに、余分にセットバックすると言っても、
とにかく判は押さないの一点張りです。

他にも理由があるようですが、おそらく売買する土地の真北に住む方なので、
今まで駐車場だった所に家が建ったら、日当たりや景色などが悪くなる
といったことが理由のように思えます。

測量事務所の方は、他の共有者の過半数の認証を受け、
10数年前に裏の方が新築された際の書類などを添付して、
上申書とともに法務局に提出してみるそうですが、
これで更正登記ができる物なのでしょうか？

□■アドバイス：１

私見ですが、更正登記につきましては、実際に業務中のようですから、
その測量事務所の方にお任せしておくのが一番良い方法だと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

返信が遅れて申し訳ありませんでした。
先日、連絡があり、さらに10日ほどかかるとのことでした。
それでも登記できない場合は1月よりスタートする筆界登記官制度
という物を利用することになるようです。

もう1つ質問しても良いでしょうか？
普段使用する道路は南側にあるのですが、セットバックする北側私道
（私には持分無し）を使用するには、やはり共有者全員の許可が必要でしょうか？

□■アドバイス：２

私道ですから、当然、所有者全員の承諾が必要です。
でも、要求どおりにセットバックしても…ということになりますと、
セットバックを中止したらいかがですか？
それと、更正登記は必ず必要なものとも思いません。
境界がはっきりしているのなら、実測のみで良いと思いますよ。

　　つまり、
　　　●実測により境界を確定（認印だけでOK）
　　　●更正登記とセットバックはしない
という選択肢もあると思うのですが、それでは、境界のことでもめるのでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

売主のほうがしっかりとした会社でして、売った後に問題を残したくないので
更正登記はなるべくしたいようです。
実測の数字での売買は、最終手段としては考えているようですが、
実は北側の家の方が家を建てた時に打った境界の杭が、
なくなってることも原因の一つの様なのです。
セットバックの件は解かりました。
もうすぐ更正登記できるか結果も出ると思いますので、報告を致します。
ありがとうございました。

相談内容　セットバックが必要な土地の登記について

埼玉・40代男性
1mほどセットバックが必要な土地を購入する場合について、
以下、アドバイス願えれば幸いです。

　1.購入後の登記簿には、1m削られた土地として登記されるのでしょうか？
　　または、1m削った土地として登記しないと売買ができないのでしょうか？

　2.もし1のようになるのであれば、面積が変ることになるので、
　　測量等が発生するのでしょうか？
　　1mは単純に道路側から1m削るものですので、
　　素人考えでは測量は不要かと思いますが…。

　3.法務局に出向いたこともない全くの素人が、
　　個人で上記の登記をすることが可能でしょうか？
　　5～6回、法務局に出向く覚悟はあるのですが、測量がともなうのであれば、
　　プロに頼る以外ないのでしょうか？

なお、建築の予定はありません。以上、よろしくお願い致します。

□■アドバイス

私見ですが、セットバックは登記簿とは関係ございません。
登記簿面積はセットバック分を含めた、そのままの面積で登記簿に記載されます。

私の地元を例にして説明いたしますと、セットバックとは後退線のことです。
市道の幅が1.8m以下の場合に道路の中心線から2mの後退線をとる場合の
後退線のことをセットバックと呼びます。
また、都市計画の都市施設（道路・公園・緑地・下水路・河川）等の
予定がある場合に、後退線を設置してある場合もあり、
この後退線のこともセットバックと呼ぶ場合もございます。

いずれにしても、その後退線の範囲内には構造物を立ててはいけないことを
セットバックと呼ぶようになってきています。
なぜかと言いますと、近い将来に都市計画事業をスムーズに行うためと、
道路の拡幅をスムーズに行うために、擁壁や建物等の構造物の規制を行って、
収用を早くできる様にしている訳ですね。

実際に登記が関係してくるのは、
事業が行われる直前、市町村等の行政の収用があった場合になります。
この時は当然、行政から立会いに来て、杭を入れて行きます。
そして土地代を頂きます。この時、測量・登記関係は基本的に行政が行います。
簡単に言えば、行政にセットバック分の土地を売るということになり、
当然、土地代は行政から頂き、登記等は行政が行うということです。

なお、前述の説明は、私の地元のケースを元に説明しています。
市町村等によりましては、若干の相違があることも考えられます。
また、後退線があっても、その対象事業がしばらくは実施される予定が無い場合は、
構造物が簡単に分離できる等の設計条件付で許可される場合もございます。

いずれにしましても、詳しいことは市町村の建設課、
または都市計画課等の担当部署にお問い合わせ下さい。

追加ですが、投稿内容を読むと、
どうも、個人間売買で購入予定の土地にセットバックがある様ですが、
そのセットバック分も含めて売買されて、登記しても問題は無いと思います。

単に構造物を建てないようにすれば良いだけだと思いますが…。
セットバック分を分筆して購入しなければならない
特別な事情でもあるのでしょうか？
　　　　　　　　
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、早々のアドバイス感謝致します。

道路課のほうで確認したところ、涌井様のいわれたとおり、
登記は分筆しなくて良いとのことでした。
また、行政のほうでセットバック分を買い取るそうです。

まだ道幅を広げる予定はないそうなので、とりあえず、安心しました。
適切なアドバイスありがとうございました。

相談内容　

はじめまして。早速ですが、
購入する土地の前面道路が位置指定道路として認定されており、
所有権も寄付により市となっております。
しかし、その物件に別の債務者の抵当権が設定されております。

市役所の開発指導課の方にも確認したところ、
通常であれば道路の寄付を受付るにあたり、
担保は抹消してから受付るとのことで、このようなケースは初めてであり、
なぜ担保が設定されたままになっているのかわからないとのことでした。
しかし、市街化区域内であり、建物を建てるには問題ないとの回答でした。

このような土地を購入するにあたって、何か問題点はあるのでしょうか？

□■アドバイス

市が所有しているのであれば、公の道路ですから、何も問題はないと思います。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川文人さん）

相談内容　

土地の購入を考えていますが、当該土地の南側に接している道路は
幅1.8mの私道で法第42条第2項道路とのことです
（現在更地ですが以前に家屋があったそうです）。

接道しているのはこの道路のみで、当該土地より先は道路形態が無く、
行き止まり状態です。建築に際しセットバックする事には特に問題はありませんが、
私道のため所有者との協議（承諾等）はどのように進めたら良いのでしょうか？
　　
又、購入後に法外な要求をされた場合や建築の協力が得られない場合は
家を建てれない、居住に支障が出るなどのことも考えられるのでしょうか？
逆に、法律上、土地を購入した際は通行等に使用する権利があるのでしょうか？

是非とも購入を検討する前に確認したいと思いますので、よろしくお願い致します。

□■アドバイス

私道については、

　　　1.道路所有者の道路使用承諾が無いと建物の建築が出来ません。
　　　2.道路所有者の通行承諾がないと通行が出来ない事があります。
　　　3.道路の使用及び通行には費用が発生する場合があります。
　　
上記承諾書が無い限り、何の権利も発生しません。

一般的には仲介の不動産会社が調査して重要事項で説明してくれます。
予め重要事項説明書を請求されてみてはいかがでしょうか。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談内容　

はじめまして。宜しくお願いいたします。
今購入を考えいる土地があるのですが、
前面道路が2.2mの為セットバックが必要な土地なのですが、
お隣のお家の方がセットバックをしていなくて、
塀がたっておりまして、間口が2.2mのままなのです。
不動産屋さんにその件をきいた所、
建築基準法を無視して、建築したらしいのですが…。
一応、市からもセットバックの要請はでているらしいのですが、
現在も塀がある状態です。
お隣のお家にセットバックをしてもらう事は無理なのでしょうか？
どうか宜しくお願いいたします。

□■アドバイス

建築基準法を無視して、建築したらしいのですが、、、

　　>一応、市からもセットバックの要請はでているらしいのですが、
　　
「らしい」では、お答えのしようがありません。
まだ購入する前のことですので、
しっかりとその不動産会社に事実を確認すべきです。
不動産会社の対応が悪ければご自身で役所に行き、調査しましょう。
それで気に入らなければ、その土地は諦める方がよいと思います。
今後一生住むかもしれない高額な買い物です。
先ずは事実関係をしっかりと確認しましょう。

（アットホーム・香川文人さん）

□■相談者より

ありがとうございます。早速、市役所にて確認してきました。
確かに要請はしていたのですが、セットバックするかどうかは、
わからないし、民事だったら、まけるから買わないほうがいいよ
と建築指導課の人に言われました。
残念ですが、ここの土地は諦めたほうがよさそうですね。
ありがとうございます。

■□相談内容

土地の売買契約の際に、あわせて
私道の使用方法について定めた道路協定書を結ぶことになりました。

その際に、私道部分に水道メーターを設置したいと申し出たのですが、
「共有部分なのでダメです。他の方も水道メーターも私道に設置しない」
と言われたので、水道メーターも私道には設置しないことを了承して
道路協定書に署名・捺印して宅地内に水道メーターを設置しました。

しかし先日、建築現場に行くと他の方の水道メーターは私道に設置されていて、
理由を問うと「行政指導で仕方がなかった」との返答でした。
　　
口約束とはいえ、一方的に道路協定書を破ったのだから、
協定書は無効であると主張しているのですが、
「協定書には水道メーターについては書いてないので有効です。
　文言を入れないほうが悪いのではないか」と言われています。

口約束を破っても協定書は無効にはならないのでしょうか？
また、このようなトラブルはどこに相談に行けば良いのでしょうか？

□■アドバイス：１

まず、行政指導（？）だと言うのが本当だとしたら仕方無いと思います。
然し、水道メーターを私道に設置すると言う
行政指導が有ったとはちょっと思えないのですが？

さて、口約束の件ですが、法律的には口約束でも立派に成立しています。
然し、口約束した証拠は必要です。
例えば、テープ等に録音したら如何でしょうか？
相手がそんな約束はした覚えが無いと言えば、難しくなります。
兎に角、取りあえず約束した証拠が必要だと思います。
でも、協定書に入れなかったのはちょっと軽率でしたね。

口約束を破ったから協定書が無効になる事は有りません。
　(その為に書類を作成する訳です)
然し、協定書の作成時に間違い無く約束した証拠が有れば、
対抗する事は可能だと思います。

証拠が無ければ、言った言わないの話ですから、
何処に相談に行っても難しいと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

契約の際には仲介業者もハウスメーカーも立ち会っていたため、
約束を破ったことは売主も認めています。
しかし、協定書には書いていないため協定書は無効にならないの一点張りです。
そして、不動産取引では文書で行うのが常識で、
文書で残ってない以上は話し合う必要もないと言われています。
いくら協定書に書いていなくても、口頭で
「水道メーターは作らない」と言っている以上、
協定書は無効になると思うのですが、違いますか？
無効にならないのであれば、協定書に書いてないなら
何をしても良いということになるんでしょうか？

□■アドバイス：２

約束を破ったと認めているのなら、
その発言をテープ等で録音しておけば良いでしょう。
約束を破ったと認めて、書類にしてないから関係無いという事は、
法律を知らない人のいう事です。
仲介業者やハウスメーカーの人間も立ち会っているのならなお更です。

但し、契約に関わる事は、あくまで民法上の問題となります。
又、約束を守る為の協定書ですから、何をしても良いと言うことにはなりません。
特に、立会人がいて、協定書の作成時に約束した事は、
口約束と言えども守るのが当然です。

相手が、そのように言い張るのであれば、
証拠や証人(立会人)の証言を揃えて、弁護士等の専門家に相談して下さい。
その場合、感情的になるのでは無く、
協定書の経過、協定書を破ったと言う証拠や証人(立会人)の発言。
その事による、貴方の被害、そしても、相手に何を要求するのか。
　(常識的な範囲で)
をまとめてから相談したほうが良いと思います。

おそらく(あくまで私の想像ですが)、
弁護士からの内容証明の送付程度で解決すると思います。
その場合の費用は私の経験上、多分3～5万円位で可能だと思います。
(当然この費用も相手に請求しましょう)
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご返答ありがとうございました。
その後の経過ですが、
不動産業者に対して水道メーターを移設する費用を要求しました。
すると、不動産業者から「電気をわたさない」（共同で電柱を建てています）や
「出窓部分が境界より50ｃｍ離れていていなくてもよいという同意書を破棄する」
と言われました。
電気が使えないのも困りますし、同意書を破棄されても、
今さら工事を中止するわけにもいかないので、泣き寝入りするしかなさそうです。
何か良い方法があれば教えてください。
よろしくお願いしますｍ（＿＿＿）ｍ

□■アドバイス：３

草柳＠RTJサポートチームです。
相手が感情的になってしまっているのかも知れませんが、
ひとつ気になるのは、
　　　●本当に信頼ができる業者なのかどうか？
　です。
　今までの経緯からしますと、
　　　●約束を守らない
　　　●それを指摘すると法外な要求をする
　と言う状況になっていると思いますので、
　むしろ、
　　> 今さら工事を中止するわけにもいかないので、
　　> 泣き寝入りするしかなさそうです。
　と言う風に進めてしまった方が、大きなトラブルに発展する可能性があると思います。

いずれにせよ、悪質な業者であった場合、ご自身で何とかしようと思うと、
傷口を大きくしてしまう可能性がありますから、
今までに涌井さんがご回答されたような形で、
　　　●きちんとした証拠と共に弁護士等の専門家に相談する
ことこそ、最善だと思います。

□■アドバイス：４

調べる時間がありませんので、ヒントをもうしあげておきます。
電気・ガスはライフラインですので、無くてはならないものです。
だから一個人で止める権利はありません。
電気事業法と言う立法があります。
調べて見てください。又は，電力会社に相談してみてください。
出窓に関しては、民法235条で1M未満は目隠しをすればよいと書いています。
以上、ヒントでした。
（ハビット・小谷吉秀さん）

■□相談内容　

前面道路が3．6Mの為セットバックが必要な土地を買いました。
隣の土地の人が畑として使用するためといって、
セットバックをとらずにブロック塀を作っていました。
セットバックをとるようにブロック塀を作り直させるのは可能でしょうか。

□■アドバイス

セットバック（道路後退）は建築基準法に基づく制限です。
残念ながら、畑として利用される場合は何の効力もありません。
（アットホーム・香川文人さん）

■□相談内容　

位置指定道路と公衆用道路（私道）について
違いと位置指定道路は登記して私有地とするべきかを教えて下さい。

先ず私有地が住宅を建築するために位置指定道路として申請され
認可されてると地目としては公衆用道路となるのでしょうか？
それとも位置指定道路と公衆用道路では全く扱いや
所有者が持つ権利等に違いがあるのでしょうか？

次に上記のような位置指定道路に自分の居住地が接している場合、
その一部でも良いから登記して自分の所有地を確保していた方が、
後々建て替えや銀行からのローンの貸し出しなどで問題とならないのでしょうか？

今位置指定道路（？）の一部をお金を出して買い取ろうとしているので
心配しています。法律的には、道路等の使用に関して、道路の所有者が
妨害等を行うことは出来ないようなのですが、買うべきかどうか決心が付きません。
買っておいた方が良いかなぁとは思っています。宜しく回答をお願いします

□■アドバイス：１

道路の説明には、一冊の単行本ができるぐらいの量があります。
興味ある方は、本屋さんで立ち読みでもして下さい。

簡単に説明します。
自分の土地があっても４ｍの道路に面していなければ、家を建てることができません。
だから、自分の土地を道路として拠出するわけです。
これが建築基準法で位置指定道路と呼ばれています。
例としては、大きな土地に、建売住宅で、
真中に道路をとってサイドに家を建てますね。
真中の道路が位置指定道路です。
この道路は、所有者で維持管理しなければなりません。
いたんだアスファルトも所有者で修繕しなければいけません。
ただし、市町村で、この道路を公衆用道路とみなされたら、
維持管理は、市町村で見てくれます。

通常、宅地とは道路とセットになっている価格です。
逆にいえば、道路のない土地は価値がないと言うことです。
だから、道路だけは、無価値です。
しかし、その土地が道路とセットになれば、価値が生じるとすれば、
買わなければいけません。当事者で金額を決めてください。

ご質問の土地が現況が分かりません。
多分、推測でお話すると、一団の大きな開発した住宅地とします。
昔は道路を業者が、所有の状態で現在にきている場合があります。
しかし、この土地の地目が公衆道路としてなっているのでしたら、
別に買い取らなくても、家は、建てられます。

一度、管轄の特定行政庁の道路課を必ず、訪問してたづねて下さい。
親切に説明をしてくれます。その時には、地図を持参を忘れないように。
（ハビット・小谷さん）

■□相談者より

ありがとうございます。
ご推察の通り、道路だけ不動産屋の名義になっています。
それで道路の所有権を買い取ろうとしています。
家の建て替えなどは大丈夫だと分かっているのですが、
売却したり銀行からお金を借りたりする場合に
持っておいたほうが無難ではと考えた次第です。
教えていただいた所へも確認してみます。

□■アドバイス：２

位置指定道路とは特定行政庁が
その道路を建築基準上の道路として指定したものです。
従って建物の建築が可能な道路となり、
その道路の廃止等は勝手に出来なくなります。
道路の所有者が誰かは関係ない事です。

公衆用道路とは土地の地目の事を指します。
道路の地目が公衆用道路であろうが宅地であろうが、
道路としての機能には関係有りません。
固定資産税についても位置指定道路として利用されていれば免税されます。
どうしても気になるようでしたら、土地家屋調査士に依頼して
地目を公衆用道路に変更してもらえばよいでしょう。

登記ですが、位置指定道路は私道ですので、
所有者が自ら維持管理しなくてはなりません。
維持管理には当然費用が発生しますので、
所有者の持分に応じて負担が発生します。
持分を自分のものとして登記をすれば負担があると考えてください。
道路の持分を持たないものがその道路を使用する場合、その道路の所有者は
使用者に対して使用料を請求する権利が有るという事になります。

道路の持分を持たない場合の現実の問題です。
建物を建築する際、工事車両が道路を使用するのはもちろん、
給排水工事の為に道路を掘り返す事があるかもしれません。
当然道路の使用許可が必要です。住宅ローンを利用する場合金融機関は
私道の持分を持たない申込者に対しては、その道路の所有者が発行した
道路の使用許可書を添付する事を融資条件にしています。

以上を総合的に考えると、持分を持つ事によるメリットの方が大きいと思われます。
（アットホーム・香川さん）

■□相談者より

ありがとうございます。
道路そのものは地目：公衆用道路となっています。
よって建て替え等には問題ないと理解しています。
ご指摘の通り、道路を弄る場合やローンなどで問題があるのかが気になっています。
説明によると持っていた方がよりベターと言うことですのでその方向で考えたいと思います。

□■アドバイス：３

追加アドバイスです。
公衆道路でしたら、無理に買わなくても基本的にはいいです。
家の建て替えはできます。多分、同じ団地内で、
道路を買っている人と、買ってない人とバラバラと思います。
一度、法務局で公図を上げ調べる必要ありです。

なぜ業者名義というと、最終的には、お金もうけです。無知な家の所有者が、
道路を買わなければ建て替えできない思い込みを、壷に、お金もうけをする為です。
一番大事なことは、道路の中のガス管、水道管、下水管の所有者を調べてください。
業者管なら、多分、管の寿命がきてるでしょう。管の取替へ、負担の問題があります。
公共管であることを祈ります。

家の融資が受けられるかどうかは、公衆道路だったら、私はいけるとおもいますが、
銀行によっては、道路の持分がなければ融資しないという銀行もあります。
バラバラの考えです。

多分、相談者さんは、売主直接で家を購入されたと思います。
家を買うときは、優秀な仲介業者を通じて購入することを勧めます。というのは、
いろいろな説明を受けて納得のうえで購入できるからです。
道路の問題は一筋縄では、済む問題ではありませんので…。
（ハビット・小谷さん）

■□相談者より

ありがとうございます。ご指摘の通り道路を買っている人も居ます。
後から建物を建てたのでその時セットで購入したようです。
それと建物の建て替えが出来ることも私なりに調べて確認しています。
ローンについても銀行によって多少違うようですが、持っていないと厳しいようです。
ただ大手銀行系列の不動産屋経由だと道路を持っていなくても貸すような感じです。

私としては将来子供が転売や融資を受けるときに多少有利であるならば
買っておこうかなぁと考えている次第です。そこまで決めているなら
ここに投稿する必要など無いかと言われるかもしれませんが、
詳しい方の意見をきいて置きたかったので投稿しました。

後上下水道やガス管については気にしていませんでした。
もし公共管で有れば、メンテに負担する必要はなく、業者管で有れば
当然道路を購入すると我々に負担が発生すると言うことになりますね。
ただ道路の全部を売るのではなく、一部はこの業者が所有します。
よって管理については同等に発生します。

もし業者のみが道路を所有していた場合、業者管のメンテに
その道路を使用している我々は負担する必要はないのでしょうか？
実際我々が使用しているので有れば一部負担するのが筋ではないかと思うのですが。
人が良すぎるでしょうか？お考えを聞かせて下さい。

□■アドバイス：４

推測による、現地調査による、私の考え方で述べましょう。
ハズレていれば、ゴメンナサイ。

私だったら、道路の所有権を持つ意味がありませんので、
業者から買ってくださいと、言われても、無料でも要りませんといいます。
大半の住宅地を御覧なさい。自分の所有地の宅地か、借地ですよね。
当然、道路は公道ですね。つまり、国が市の所有ですよね。
つまり、道路が他人地で敷地は、自分が占有しているのが、通常のパターンです。
業者は、公衆道路認定の為、固定資産税を無税、又は少しかも？なのです。

本来は公衆の為に大切な道路と言う事ですので、
市の方に寄贈しなければいけない状態なのです。それなのに、
お金もうけをしたいために寄贈していないのです。
表面だけは、アスファルト敷せつで市から恩恵をうけている状態です。

歯抜け状態で道を所有しても意味がありません。
また、ライフ管が私管だったら、歯抜け状態で所有しても意味がありません。
本来は、団地所有者たちで、道路を所有するとか、
ライフ管も所有するとかだったら意味があるのですが、
第３者の方（業者）が所有しているのは、お金もうけに過ぎないのです。

ただ、おくが深いというのは、道路を掘削するのに、業者の印鑑が必要です。
その時、印鑑押印代を請求してきます。
良かったら、管の所有が公共管がどうかをおしえてください。
私管だったら、お気の毒です。
将来にわたって、業者に奉公しなければいけません。
（ハビット・小谷さん）

■□相談者より

管は道路を使用している人達で費用を出したようで公共管という事なると思います。
又道路も住人たちで分けて所有することになっています。
その中に業者も含まれます。又銀行などは道路の所有権がないと
融資やローンに応じてくれない、又は金額が違ってくる所もあるようです。

確かに客観的には価値はないと重々分かっているのですが、
それを使用している人にとっては、公共の道路でないと言うことで
所有することに価値が出てくるように感じます。市の所有になればよいのでしょうが、
実際には市も道路の寄付を簡単には受け付けないと聞きます。

色々話を聞いてみて、買っておいた方が少しは良いかなぁと言う気がしている次第です。

□■アドバイス：５

宅地の所有者達で埋設管所有している管は、公共管と言わず、私共用管といいます。
通称、私管を公道に通っている本管につなげています。私道を持つメリットは、
掘削の時に、業者にお金をはらわなくてもよいと言う事です。

建て替え等の建築確認は現況でもおります。推測によると、
開発のやり方は古いパターンです。今、私道の持分は、マンションの敷地権のように、
持つ分がいくらというやり方です。多分、業者の個人名義でしょう。
いずれ相続が発生して子供名義になるでしょう。

融資は、信託等の貸していただけるところでよいと思います。
それより、一番心配なのが、私管の寿命による、新たな、やり直しです。
いろいろ問題が発生します。たとえば、年金生活者がいて、
よけいな出費ができない人たちも住んでいるかもしれません。その時は、
だれかがお金を立て替えをしなければいけません。
そのためにも団地の自治会を積極的にやっておいて、まとまりをつけておくとか、
将来のために、積み立てをやっておくことを進めます。
（ハビット・小谷さん）

□■アドバイス：６

謄本も公図も、地形も、見ていませんが、行政の係長の判断が多大です。
税は払っていなくていい、私道ですね。
公衆用道路の持ち分、位置。担保は地域によって違いがあります。
価値概念が、アメリカ的自己責任（？）など、無いと思います。
ヨコレス、失礼しました。
（八王子物件情報社・樫家さん）

■□相談者より

良く分かりました。十分注意したいと思います。
貴重な時間を割いていただき恐縮です。ありがとうございました。