【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

不動産業者に支払う立ち退き手数料について
福島・男性・４０代

アパート業を営む親族から土地を買い取り、店舗兼住宅を建てる予定です。

アパート業で仲介してもらっていた不動産業者Aに
賃貸者の立ち退き交渉を行ってもらい、
立ち退き料をお支払いして立ち退いて頂くことになりました。

が、土地の売買を他業者Bで行う旨を不動産業者Aに伝えたところ、
それは筋ではない、おかしいと言われ、もめています。
そもそも、立ち退き交渉に際し、不動産業者Aに手数料を支払うものなのでしょうか。
不動産業者Aの紹介で引越し先が決まっているので、
立ち退き料には不動産仲介手数料が入っているはずです。

業界の常識・・というものがあるのでしょうか？
初心者で申し訳ありませんがよろしくお願いします。

■アドバイス

私見ですが、
筋とすれば、土地の売買をＡに依頼すべきと思います。

立退き交渉の手数料というものは、明確に決まってはいませんが、
無料で行う業者も居ないでしょう。
引っ越し先の斡旋は、立退き交渉とは別個の取引です。

通常は、立退き後の土地の処分、新築アパートの建設・管理や、
新規入居者の募集等も、立退き交渉をした業者が行いますので、
その様なトラブルは発生しません。

何故、立退き交渉はＡに依頼し、立退き後の土地の売買はＢに依頼したのでしょうか。
起こるべくして起きたトラブルかと思います。

トラブルの原因を作ったご自身で解決すべき問題だと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　契約手続きをしていないのに断れない仲介業者について

神奈川・男性・５０代
賃貸オーナーをしています。
この度空室に2件の入居希望があり、トラブルに発展してしまったのでご相談させて頂きます。
まず仲介会社Aより一件の申し込みがあったのですが、
鍵の交換や家賃交渉などで契約手続きまで至っておらず、保証人審査の段階でした。

そこに仲介会社Bより希望の家賃・条件そのまま入居したいという電話があり、
仲介業者Aに断りの電話を入れたのですが、「今更無理です」の一点張りで、
入居希望者に連絡しようともしません。

こちらから直接連絡しようとすると、駄目と言われ、仲介業者は動かないし、
全くどうしたらいいのか…そもそも契約まで至って居ないのに
そこまで強く仲介業者が言えるものなのか、ご相談願います。

□■アドバイス

私見ですが、
Ａ社はまだ、申し込みの段階で本契約を締結して無い訳ですから、
そこまで強く言う権利は無いでしょう。
Ｂ社のお客さんと契約してもさほど問題は無いでしょう。
ただ、先にＡ社から申し込みが有った様ですから、
やはり倫理的にＡ社を優先すべきだとは思います。
今後の付き合いも有るでしょうから、
総合的に考えて貴方が判断すべきだと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　

以下の契約書違反に対し、専属賃貸契約した業者に
問い合わせても取り合ってもらえません。

　　　・家賃の支払いが期日に無い
　　　・契約書に記載の同居人が住んでいない
　　　・保証金を分割にしたときにもらった念書の記載の日にちに振込みが無い
　　　・在職証明の電話番号が使われていない
　　　・保証人にも連絡取れない

どうしたらいいのでしょうか？　よろしくお願いします。

□■アドバイス

専属賃貸契約した業者が有免許業者であれば、監督官庁（例えば、所属する県）
に照会し、事実を告げれば解決方法が見つかるのではないでしょうか。

（高知県宅地建物取引業協会・門田さん）

■□相談者より

ありがとうございました。
専属契約を書面上で交わしていなかったので知らないと言われました。
営業の口車にうまく乗せられ、大変な目にあっています。
口約束では、どうすることも出来ないんでしょうか？

□■アドバイス：２　

契約書を書面で交わしておらず。口頭で契約して入居させたとは…。
大変な目に遭ってますね。通常は、紹介者が信用おける人であっても、
賃貸借契約書に保証人も付け交付した後、入居をして貰う訳ですが、
「口約束（口頭）」では、その契約内容が明確になっていませんので、
何が契約違反となり契約を解除出来るのか、
そして、明け渡しをする方法等が明確に出てきません。

しかし、口約束でも契約には代わりありません。
口約束で交わした内容を明確にするため、間に入って頂いた方に
確認を取りながら、且つ、その方にも解決策を一緒に考えて貰うことで、
その糸口を見つけることではないでしょうか。

（高知県宅地建物取引業協会・門田さん）

■□相談者より

ありがとうございました。なんとか頑張ってみます。

■□相談内容　

もう6年近く勤務地の都合で住めないマンションを賃貸に出しています。
その際に、仲介をお願いしている不動産屋さんに支払う手数料のことを教えてください。

不動産屋さんからは、建物広告宣伝費なる費用を賃料の1ヶ月分ということで
支払いました。ですが、実際には、特に宣伝している様子もなく、
店頭にチラシを張っているだけで、借りていただく方は見つかっているようです。
一方で、現在は賃貸アパートに住んでいますが、そこを借りる際には、
不動産屋さんに仲介手数料として1ヶ月分支払いました。

なんか不動産屋さんって、両方から手数料をもらっているようで、
私は貸すほうも借りるほうも手数料ばっかり払っていて
どうも損した気持ちになってました。

最近、仲介手数料は、貸すほうと借りるほうから
合わせて1ヶ月分が上限といった話を聞きました。
それを聞くと建物広告宣伝費が、名称を変えた仲介手数料のような
気がしてきて払いすぎていたのかもと思いました。

この建物広告宣伝費とは、どんなことに使われるものなのでしょうか。
また、一般的に支払うものなのでしょうか。
教えてください。よろしくお願いします。

□■アドバイス

広告料は前もって管理契約で規定して実費が原則です。
通常、広告料は賃貸借契約が締結されたときに支払うのが一般的です。
借主が決まらないうちに広告料を支払うのは珍しいですね。
これでは、決まる前に何度も支払うことになってしまいます。
管理契約書の条項をよく読んで対処されることが必要です。
（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

回答ありがとうございました。
広告料は、決まった際に払っていました。
（私の書き方がまずかったようです）
ただ、管理契約書なるものは、よく見ていなかったので、
それを再度確認して見直してみます。
ありがとうございました。

■□相談内容　　

当初契約時のトラブルにより、２年間で更新しない
ことを条件に不動産業者と契約いたしました。
その間に借主が１年で出たため、しばらく空家になっておりました。

この春に一時使用賃貸を条件に再度募集をかけ、
借主が見つかったのですが、私どもと不動産業者との契約は
本年７月末日をもって切れております。

契約内容が変更されており、
私どもも転居の為に住所を変更していることから、
不動産業者に契約書の再発行を依頼しておりますが、
一向に対応してもらえません。

また、借主からの賃借料も９月から１ヶ月遅れになり、理由を業者に確認して、
はじめて振込みが遅れている事がわかるような状態です。

わたしどもと不動産業者との契約は、
現状、宙に浮いた状態であると思うのですが、
不動産業者の対応に不信感が有ります。
今後どのように対応すればよいのでしょうか？

□■アドバイス

２年間で更新しないということは、募集をかけたときに
次の管理会社を選択する必要があったわけですね。

賃料集金も依頼しているようですから、現契約期間中の変更
（契約書に賃料の支払先が明記されているでしょうから）
はむずかしいようですね。

管理会社とはうまく付き合って、現契約が終了してから
不動産会社との管理契約を解約するのがよいと思われますが。
（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談内容　

初めまして、Aと申します。
購入したマンションを転勤のため、不動産会社を仲介して貸しておりますが、
ここ数ヶ月仲介会社の不動産会社より、期日通りに支払いがされなく困っております。

先方へ確認のため電話をすると、ほとんどが留守番電話でなかなかつかまらない状態です。
たまにつながり確認すると、「身内に不幸があった」、「出張でした」
と法人として経営しているとは思えない回答が帰ってきます。

札幌と東京（賃貸物件、不動産会社）と遠方のため
不動産会社を直接訪問することもなかなかできません。
賃料の振込を借主→貸主（A）→不動産会社へ変更することは、可能でしょうか？
（当然、契約書を作り直す、覚書を交わす等しなくてはならないと思いますが…）

仲介会社を変える場合も何処へ相談してよいか解りません。
良きアドバイスを宜しくお願い致します。

□■アドバイス：１

貴方の住まわれてる地域に「不動産無料相談」と言うのがあります。
主催はその地域の宅地建物取引業協会が行っています。
そこへ行って相談されたらよいと思います。
賃貸管理は宅地建物取引業法での適用はありませんが、
相談に乗ってくれると思います。貴殿の文章から判断すると早く断って、
他の信用おける業者を紹介して貰うようにした方がよいと思います。
協会では他地域の業者選定も各都道府県に協会がありますので、
信用できる業者を選定して頂けると思います。
（紀州不動産・森田喜美夫さん）

■□相談者より

森田様ありがとうございます。
一度、宅建協会を訪問し相談してみたいと思います。
お忙しいところ、ありがとうございました。

■□相談者より

Bと申します、私も同じく仲介会社の支払遅延での相談です。
指定の日にちに入っていないことがたびたびあり不信感を持っています。
催促すればすぐには入れてくるのですが、
そのことについて電話が欲しいと何度伝えても連絡をくれません。
催告なしに途中解約を申し出たいと考えてるのですが、無理でしょうか？

契約書には、
　　　第９条（解約）
　　　　本件契約期間中であっても、３ヶ月前の予告をもって、甲・乙双方とも、
本件契約を解約することができる。
というのがあるのですが、解約料を請求されたりすることもあるのでしょうか？

あと、
　　　第１０条（規定外事項）　本件契約に定めのない事項については、
民法その他慣行に従い、甲・乙双方誠意をもって協議の上、処置する。
という条文もあるのですが…。

それと契約書には毎月の振込み日は何日という記載はありません。
電話で確認して聞いただけなのですが、
これだと支払遅延とはいえないでしょうか？よろしくお願い致します。

■□アドバイス：２

９条通りの解約をすれば違約金等請求されることなく解約できます。

　　> これだと支払遅延とはいえないでしょうか？
債務不履行による解除を請求するわけではなく、
３ヶ月前の予告により解約するのですから、理由は要りません。
(集住企画・中村孝司さん)

■□相談者より

中村様、ありがとうございます。
実は先日、仲介業者のほうから、解約の申出をしてきました。
３ヶ月前ではなく、解約期日は今月いっぱいと、ずいぶん
勝手なことを言ってきていますが、こちらも解約意思があったので了承しました。
預けてある敷金が、きちんと戻ってくることを祈るばかりです…。

■□相談者より

Bです、また教えていただきたく思います。
仲介業者は11月30日付けで借主さんについての書類送付と
預かっている敷金を振り込むとのことでした。
しかし、いまだにどちらも届いていません。
これからのやりとりはすべてFAXでと書いてあったので
（電話しても無視されるだけですが）こちらも早急に振り込むように書いて
FAXを送ったのですが、何の返事もありません。
このような場合どのような手段をとればよいのでしょうか？

■□相談内容　

このたび、諸般の事情により親世帯と同居することになり、
現在住んでいるファミリーマンション（２ＬＤＫ＋Ｓ）を貸そうと思います。
　　
そこで、不動産業者に仲介を依頼しようと思いますが、
１社のみ(専任媒介)が良いか、何社か(一般媒介)依頼した方が良いのか、判りません。

どの会社も専任にしてほしくて１社のみの方が良いようなことを言いますが
よく理解できません。何社か依頼した方が、入居者が早く見つかるような
気がしますが、いかがでしょうか？

ちなみに、１２月中旬に引っ越しますが、引っ越す前に
不動産業者が入居者募集活動ができるのでしょうか？　
早くから、募集した方が良いということでしょうか？　
よきアドバイスをお願いします。

□■アドバイス：１

業者は専任物件を優先して客付けすると思います。
当然、専任物件はそれなりの責任がありますので、
同等の条件の物件であれば、専任物件を優先します。
唯し、選ぶのはお客様ですから、マンションの状態や立地や
その他の条件が良ければ、専任でも、一般でも変わらないかも知れません。

１社にお願いするのと、数社にお願いするのは、あまり違いは無いと思います。
今は、情報誌等に物件を出す場合が多いのと、
レインズと言う業者用のデーターベースが有りまして、
業者間に物件の情報が流れますので、１社にお願いすれば、
その物件は、ほとんどの不動産業者には情報として伝わります。

業者を選ぶ場合ですが、不動産の専門業者で、
特に賃貸物件を得意とする業者を選べば、特に問題は無いと思います。
出来ればマンションの有る駅に近い店舗の業者や、
　(探す人は駅に近い店舗から寄るのが一般的だと思います)
来客用の駐車場が有る業者が良いと思います。
お客様が立ち寄り易い店舗の業者が良いと思います。

　　> 引っ越す前に不動産業者が入居者募集活動ができるのでしょうか？
可能ですし、賃貸アパート等では、事前の募集は良く行われています。
この点については、依頼する業者さんと相談して下さい。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
もうひとつご相談をお願いしたいのですが、
仲介業者より、管理契約について聞かれています。
下記のような状況では、管理契約をするか否か迷っています。

　　1.基本的に、家賃の入金チェックについては、銀行通帳で自分でも可能
　　2.付帯設備の故障窓口、駐車場契約等の管理組合とのやり取りは、
　　　テナントと直接やり取りしたくない
　　　(自分はサラリーマンなので、迅速に対応できない)

1.は問題ないとしても、家賃滞納の対策として保険等があるのですか？
家賃保証を含めた管理契約をすると管理料が割高になり、考えてしまいます。
また、2.の管理だけだと、管理料無料で実施している業者もあるので
今は、2.の管理を無料で行ってもらえる業者にも依頼しようと思っていますが
良きアドバイスをお願いします。

□■アドバイス：２

家賃保証の保険と言うのは、私は聞いた事が有りません。
　　(どこかにあるかも知れませんね)
基本的に保証人がいるのですから、金銭トラブル等がおきたときは、
保証人に支払って頂きます。
管理委託契約をしても、しなくても、家賃のトラブルについては、
お客を紹介した業者は、ある程度の回収の責任を負うのが普通だと思います。
本人と連絡が取れなくても、保証人に連絡して支払って頂くようにするのが
普通だと思います。

借り上げの場合は家賃保証をする場合も有りますが、一般的に言って、
管理委託契約は、家賃を保証すると言う事では無いと思います。
物件の管理等をする為の契約です。通常は媒介契約と同時に締結し、
　　　●会計業務(家賃の集金、督促、月次決算報告)
　　　●運営業務(苦情相談、巡回、補修、契約違反者への対応)
　　　●清掃設備管理(掃除、保守管理)
　　　●更新業務(条件、契約、家賃等の改定、などに伴う更新業務)
　　　●解約受け渡し業務(確認、助言、清掃、敷金精算、空室管理)
などについて契約します。

但し、これらは専任媒介契約を締結すると、ほとんど無料で行われると思います。
　(労務報酬としての管理料を頂いても違反では有りません)
但し、駐車場とかアパート全体の管理契約をした場合には、
家賃の集金に関して、労務報酬を頂く場合もあると思います。

賃貸マンション全体の管理をするのならともかく、１部屋だけで有れば、
家賃回収の管理契約をするほどの事は無いと思うのですが？

これらの点については、業者によく確認して下さい。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

回答ありがとうございます。
上記管理内容で、迷っているのは、
運営業務(とくに苦情処理)については業者に管理を依頼しようか、どうかです。
テナントの人と直接やり取りしたくないので管理を任せた
（というより窓口になってもらうだけで良いのですが）
ほうが楽ですが、管理料がもったいないような気がしますが、
いかがでしょうか？

□■アドバイス：３

苦情の受付程度なら、管理委託契約を締結しなくても、
専任媒介契約を締結すれば、(場合によっては一般媒介でも)
ほとんどの業者は無料でやってくれると思います。
実際に業者さんと良く打ち合わせしてみて下さい。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

何回もご回答いただきありがとうございます。
いままでご教授いただいた点をもとに、まずは業者と打ち合わせてみよう
と思います。今後、不明点等が出てきましたら、またご相談をお願いします。