相談内容 自己破産後の結婚と借り入れについて
東京・女性・３０代
こんにちは。
私は７年前に前旦那に騙されて、自己破産をしています。
それから離婚し、昨年再婚致しました。
その新しい旦那と家を購入しようとしておりまして、
彼名義で借り入れをしようとしています。
私が「自己破産者」だったと言う事で、
銀行より借り入れが出来ない事はあるのでしょうか？
もし出来なかった場合、私はどうすればよいですか？
ちなみに、今はどこからも借金も全くなく、普通に生活しています。
□■アドバイス
私見ですが、
貴女本人でも、７年前ですとほぼ問題ないと思います。
ましてや、彼が借入するのであれば、何も問題ないと思います。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 越境の為ローン通らず測量費用も無い問題について
北海道・男性・３０代
土地を買うのに、契約しました。
その際、不動産屋から、隣の壁が越境しているけど、
証明をもらっているとだけ、説明されました。
無知なため、何も言わないでいたら、その後、越境している壁のせいで、ローンが通りませんでした。
不動産屋に言うと、買主が新たに測量し境界線を引くもんだと言われました。多大な損失です。
決済はまだしておらず、その土地をあきらめようかと思っているというと、
手付け金が戻らないと言われたんですが、そんなものなんですか？
全部、知らなかったうちが悪いと・・。
売主に新たに境界を引いてもらう権利も無いと言われました。どうしたらいいんだろう。眠れない。
□■アドバイス
私見ですが、
その様な不完全な状態のまま、
仲介してしまう宅建業者が存在していることは、
同業者として恥ずかしい限りです。
詳細は、文面ですと解かりにくいので、
まず、その業者の所属する不動産団体
全宅連（ハトマーク）
http://www.zentaku.or.jp/
http://www.zentaku.or.jp/about/guarantee_purpose.html
全日本（うさぎマーク）
http://www.zennichi.or.jp/index.php
http://www.zennichi.or.jp/hosyou/hosyou_top.php
等の地区本部を探し、
ご相談されることをおすすめ致します。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 ローン承認がおりない中古戸建ての購入について
大阪・男性・４０代
中古一戸建てを購入予定です。
ところがローンの融資承認取得期日の１０／２６を過ぎているにも関わらず、
未だローンの承認がおりません。というより、一件目の銀行からお断りがあり、
１０／２８に申込みを別の銀行にしました。
なお、手付解除期限が１０／３０に迫っています。
恐れ入りますが以下の１）～３）の質問について、ご回答よろしくお願いします。
①ローン特約解除を１０／３０に実行する
もしくは
②手付解除期限の延長を申し入れるかになります。
１）①を実行する場合、仲介不動産業者へは口頭の連絡のみでよいのでしょうか？
２）②を行う場合、売主さんにも来てもらい、覚書の締結程度でよいのでしょうか？
３）ローンの承認がおりない理由として、以下の前提条件のもとで何が想定されるのでしょうか？
前提条件：私は借金なし、年収９００万以上、独身４５歳、健康上問題なし、
バツイチで養育費を支払っているが、月６万円程度、勤続年数１５年以上、
会社は大企業です
融資額は１５００万円程度です
物件は築１５年未満、建蔽率、容積率が若干、法令をオーバー、要するに違法建築です
□■アドバイス
私見ですが、
『１）①を実行する場合、仲介不動産業者へは口頭の連絡のみでよいのでしょうか？』
業者・売主の質にもよりますが、受領確認の取れる書面による方が間違いが無いと思います。
『２）②を行う場合、売主さんにも来てもらい、覚書の締結程度でよいのでしょうか？』
売主・買主双方が承諾し、署名捺印すれば、それで良いと思います。
『３）ローンの承認がおりない理由として、以下の前提条件のもとで何が想定されるのでしょうか？』
文面上の年収等と借入額から推測する限り、
貴方に問題が有ってローンが付かないと言う訳では無さそうです。
恐らく、物件（違法建築）に問題が有って、
銀行・保証協会が融資を躊躇っているのだと思います。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 購入できない物件を紹介した業者について
東京・女性・５０代
県外不動産から調整区域の築4年の物件を紹介され、
東京から見に帰り気にいって、購入の申し込みになり
私が高齢のため子供29歳が購入となり申し込みしました、
が1軒のＢＫは駄目の事、2件目も駄目、理由は審査前に
サラリーマンは購入できない物件の銀行側の返事で驚きました、
あげくに最後は１９００万物件で1000万現金で
後９００万融資なら話は可能かも？との回答です、
最初から資産価値が無いと銀行が言うように、
こんな物件紹介するのは何の制裁も与えられないのですか、
子供は仕事を休んで早く銀行に行って仮審査しろと急がせ、
私も物件見に帰るのに急がされ7万の交通費を掛けました、やはり此方の落ち度でしょうか？
□■アドバイス
私見ですが
『調整区域の築4年の物件』がサラリーマンが購入できない、
と言う銀行の説明自体が間違っていると思います。
恐らく、その物件は農家住宅若しくは分家住宅等で
建築確認を取ったのだと思いますが、
正確に言いますと、これらを売買して購入した買主は、建築確認を必要とする
用途変更・増築・改築がかなり難しいということになります。
ただ、最近は個人の住居目的の購入の場合は、
建て替えを認める等の柔軟な運用を行う地方自治体も増えていますし、
特区制度の導入により、市街化区域並みの運用をしている地域もございます。
『調整区域の築4年の物件』だと、建て替えの時期には、法も変わっているかも知れませんね。
資産価値があるかないかは、人それぞれの価値観の問題が御座いますので一概に言えません。
あくまでも、金融機関はそれだけしか融資しかねると言うことでしょう。
恐らく、競売等になった場合も、かなり厳しい数字になると判断したのだと思います。
然し、不動産の売却価格の設定は、通常は相場を考慮して決めますが、基本的に自由ですから、
１９００万円が高いかどうかは、購入者がご自分で判断すべきだと思います。
ご自身が、高いと思ったら最初から値引き交渉すべきでしょう。
『東京から見に帰り気にいって、購入の申し込みになり』
ということですから、ご自身は価格相当の価値観を持たれたのではないのですか？
それと、ご自身の資金繰りの問題は、まったく別の問題でしょう。
『調整区域の築4年の物件』で有ると、はっきりしている訳ですし、
ローンの斡旋を確約した訳でも無いでしょうから、
その不動産業者に落ち度があったとも、文面からは読み取れません。
当社も田舎物件等も扱っていますが、
『ペンション・別荘・別荘地・農家住宅等は、価値があるかどうかにかかわらず
新規融資はほとんど不可能ですから、基本的に自己資金の範囲でしか購入できませんよ』
と説明していますし、
『現金一括決済できるだけの自己資金はございますか』と確認をとります。
これは、自己資金の無い方に営業をかけても、
実際にはほとんどローンがつかず清算ができないからですし、
結果として、不動産業者の立場からしても、無駄骨に終わる可能性が高いからです。
然し、このような説明を行わないから、業者に落ち度があるとも言えないでしょう。
『若干、不親切な不動産業者だった』 し 『不動産業者も無駄骨をおった』
ということになるのではないでしょうか。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 ローンの種類を限定するローン特約について
神奈川・20代男性
物件の購入を決め、契約をしました。
契約までの確認事項として、営業に強く要望していたことは、
「変動では借りたくない。固定金利で借りたい」
ということでした。
しかし、営業担当者は、
契約までは「審査は通します」と言っていたのですが、
いざ申し込む段階になったら、「審査が通らないかもしれない」
ということを言い出しました。
現在は遠隔地の所得証明待ちなので、まだ審査書類は提出していませんが、
変動金利で借りるリスクは避けたいので、
「固定金利でない場合は白紙撤回できないか？」
と、尋ねると、
●売主が「審査が通る人として紹介されているので、
変動で通るのであれば、白紙撤回は出来ない」と言っている
●宅健協会にも確認したが、固定金利が通らないからといって、
白紙撤回というようにはならない」と言われた
とのことです。
また、重要事項説明書にローン条項もありますが、
●ローン特約期間内に融資を申し込み、審査が通らなければ、白紙撤回する
と、ローン全般でしか書かれていない状態です。
営業担当者は、あまりローンに詳しくはないようで、
固定金利に関して質問すると、「翌月もこのままです」と、断言しているような人です。
また、その会社の社長に文句を言うと、
「営業担当者との話で何があったか知りませんが、言った言わないになって、
慣習で考えるならば、貴方の要求は通用しません」と言ってくる始末です。
わかりにくい文章で申し訳ございませんが、以下、よろしくお願いします。
1.私の契約で、固定金利の審査が通らずに解約する場合、
もし、変動金利の審査が通ってしまえば、白紙撤回するには、
やはり、手付金を放棄することになるのでしょうか？
2.そもそも、一般的に、ローン特約を固定金利に限定したり、
特定銀行のローンに限定したりすることはできるのでしょうか？
3.仮に限定することができたとしても、それは現実的なことでしょうか？
（限定したローン特約では、法律上で可能であっても、
その特約を申し出ることで、契約してくれない売主も多いのでしょうか？）
□■アドバイス
私見ですが、通常の売買契約書のローン解除特約では難しいかもしれません。
別途、特約条項を締結しておくべきだったと思います。
重要事項の説明にもローン解約については、説明されていますのが、
固定金利や金融機関の限定を希望するのであれば、
契約書に特約条項として明記しておくべきですし、
重説にも「特約条項第×条を参照」のように明記しておくべきでしょう。
業者や営業マンは、口頭による約束でも守るのが当然でしょうが、
残念ながら、業者の中には不誠実な業者も多数存在します。
私の場合、このような言った言わないを防ぐためと、
お客様自身にも発言に責任を持って頂く意味もこめまして、
打合わせ書を複写で作成し、その場でお客様の捺印を頂くようにしています。
言った、言わないの問題は、何も業者が悪いケースばかりでなく、
お客様も簡単に発言し、撤回するケースや、
「そんなことは言った覚えは無い」と言い出す方もいらっしゃいます。
このような問題を解決するためには、やはり、
書面で残しておくことがどうしても必要になると思います。
契約書に明記しなくても、営業マンの説明を書類にしておき、
その書類にその営業マンの署名捺印をもらっておけば、
少なくとも、もう少し有利に交渉ができたと思います。
適当なことを言って売ることばっかりに熱心な営業マンをなくすためにも、
お客様にも、もう少し注意深くなって頂くことを切に願わずにはいられません。
ローンの限定については、それが条件で購入したいのであれば、
購入時に売主が承諾さえすれば、可能だと思います。
売主が承諾するかどうかは、
現実にその様な特約について交渉したことがありませんので判りませんが、
私の個人的な意見としては、それほど無茶な要求とは思えませんので、
私であれば、売主を説得するでしょう。
それに、私の場合は、「ローン特約による解除は嫌い」ということもあり
（そんな理由で解約するくらいなら、契約する前にお互いに調べるのが
当然だと思います）、申込書で順位保全をした上で、ローンの申し込みを行い、
ローンが借りられることが判ってから契約するようにしていますので、
購入希望者の要求通りのローンが通らない場合は、
契約自体を行わないと思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
ご回答ありがとうございました。
今回の件で法律相談なども行きました。
涌井さんのおっしゃるとおり、注意深く事前準備をして行えば、
確かに問題は無かったと思います。
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相談内容 ローンの事前審査を勝手に申し込まれた場合について
千葉・20代男性
地元の新築分譲マンション購入に踏み切り、
販売業者にローンの事前審査申し込みをお願いしました。
すると、妻と2人で確認して申し込んだ金融機関は
全部で4銀行のはずが、実際に個人信用機関の履歴を見ると、
3銀行の名前がありました。
しかし、そのうちの1銀行はローン申込書を書いていません。
販売業者にローン申込書のコピーを送ってもらったのですが、
1銀行は私達夫婦の字ではありません。印鑑も私の実印ではありません。
販売業者に訴えましたが、いまだ納得いく回答が得られず、
夫婦共々、すごく憤りを感じております。
結局、マンション購入は白紙になりましたが、泣き寝入りもしたくありません。
以下、アドバイス、お願いします。
1.信用機関にもローン履歴が残る分、今後、不利にならないでしょうか？
2.販売業者が、私達夫婦に許可無く、書類を作成して提出したことは、
問題ないのでしょうか？
3.責任追及をする場合、筆跡鑑定をお願いした方がいいのでしょうか？
□■アドバイス：１
私見ですが、
「1.」については、実際に融資を受けた訳ではないと思いますので、
今後について不利・有利ということは無いと思われます。
「2.」は、貴方の説明の通りだとすれば、
有印私文書偽造と個人情報保護法に違反していると考えられます。
「3.」は、交渉がもめて裁判にでもなれば、
証拠として提出する必要はあるかも知れませんが、当面は必要ないでしょう。
今回の件は、その業者が会社として行ったことでは無く、
一営業マンが自己判断で行ったのではないか…と思います。
私であれば、
●直接、その会社の社長宛に、
今までの経過と営業マンの対応についての質問と、
今後の会社としての対応についての質問状を送付
いたします。
会社組織相手で、かつ、相手に落ち度があるのにもかかわらず、
クレーム交渉がすんなりと行かない場合は、相手がどの様な大きな会社であろうと、
そこの代表者である社長と直接交渉すべきだと思います。
特に今回のような、営業成績をあげるためと思われる自己中心的な営業マンは、
交渉する価値は全くありませんので、会社の代表者たる社長と交渉すべきだと思います。
その社長からの返答によって、その後の対応は考えれば宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）
□■アドバイス：２
涌井様のおっしゃる通りだと思いますが、
若干、別の視点から、補足させていただきます。
おそらく、「1.」については、
消費者金融やクレジットカードなどでは、一定期間の履歴が残っている場合、
新たな融資や発行が見送られるケースがあるから…だと思いますが、
住宅ローンの審査の場合については、
●まず、その信用情報機関に対して、履歴が残る期間を確認される
●次回、融資の審査の再に、ローン審査する金融機関に、勝手に提出されたた
めに、履歴が残っている旨を伝える
などの対応をされると宜しいかと思われます。
なお、本題から外れますが、
「マンション購入は白紙になりましたが、泣き寝入りもしたくありません」
とのことですが、白紙の理由は、審査に通らなかったから…でしょうか？
もし、審査に通らなかったのであれば、
貴方の購入計画自体、本当に無理は無いのでしょうか？
その営業マンの行為からもお分かりかと思いますが、
●営業成績が上がればよいので、たとえ無茶な返済計画であっても、
融資してくれるところがあればどこでも良い
という感じでしょう。
にもかかわらず、
●3銀行で審査が通らなかった
ということは、「貴方の計画の甘さ」も考える必要があるかも知れません。
営業マンの責任追及も大切かも知れませんが、それ以上に、
●貴方の将来設計（無理のない借り入れ金額、返済計画）
を、次回以降の物件を考えるにあたって、大切に考えてみてください。
（間違っても、欲しい物件の価格に、借り入れ計画自体をあわせるようなことは、
されるべきではありません！）
（わんえるで～おー・前野）
■□相談者より
貴重なアドバイス有難うございました。
今日はローン担当者という方が来ましたが、話しを聞く限りでは、
販売担当者のいうことがどうもおかしいことが判明しました。
ローンの事前調査の書類に関しては、社内で確認するとのことで、
早急に調査して回答するとの返事を頂きました。
もし、これで納得いく回答が得られない時は、
この会社の社長に質問状を送ろうと考えています。
はっきりした回答が得られるまで、頑張ろうと思います。
また何かあるときは、是非、アドバイスをお願いします。
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相談内容 あいまいなローン金額について
埼玉・40代男性
はじめまして。このたび、建築条件付の家の契約をしたのですが、
その過程で納得できない部分があり、相談機関を探していたところ、
こちらのサイトをみつけ、ご相談させていただきました。
当初、土地1,100万円・建物1,500万円ということで契約を決めたのですが、
契約書を交わす段階で、
「銀行のローンを通りやすくするため」
と言われ、土地850万円・建物1,750万円で契約書を交わさせられました。
「全体の金額が変らず、建築条件付ではよくあることだ」
という先方の言葉、今回契約にいたるまでの過程で信用してしまったので、
疑問を感じながらも、契約に応じてしまいました。
ところが、後日、再び、銀行ローン用にということで、土地1,100万円・
建物1,900万円の契約書に印とついてくれと言われ、困惑しております。
これいついては、あわせて不動産会社より、
●ローン専用なので後ほど破棄するという念書
を差し入れてきました。
契約書の金額を簡単に変えたり、何度も結んだりということは、
よくあることなのでしょうか？
初めてのことでわからないだけに、不安ばかりが募り、
また、先方に対しても不信感が募ってしまいます。
詳しい方、ご助言をいただければ幸いです。よろしくお願いします。
□■アドバイス：１
私見ですが、有印私文書偽造にあたる可能性もございます。
オフレコ的なことですが、このような金融機関向けに
別の契約書を作成することは、過去にはよく行われていましたが、
今ではほとんど行われなくなったと思います。
おそらく、住宅ローンの融資を受け易くするために行うのだと思いますが、
あまり薦められる方法ではありません。その業者さんに理由を良く聞いて、
最終的には貴方自身が決断すべきことだと思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
早速のご回答ありがとうございました。
やはり、普通の契約ではないようですね…。
こちらに落ち度がなかったとは言えませんが、本当に悲しい思いです…。
とりあえず、先方と土曜日に会う約束になっているので、
もう一度、よく話をききたいと思います。
2通目の契約書を作成し、
銀行ローン用にと言われたのは、なんとなく想像がつくのですが、
そもそも当初の契約時にローンのためだといって土地を減額し、
その差額を建物の請負契約に乗せて契約したのは、何か他に理由があるのでしょうか？
これも、よく行われている（行われていた？）ことなのでしょうか？
いずれにしても、契約金額、ローン用の契約書のほか、当然のように、
請負契約を土地の売買契約と同時に結ばされたことなどで、
不信感がかなり募っており、最終的には契約解除を考えています
（そもそも、先方のこれらの対応は違法性はないのでしょうか？）。
この場合、手付けの返還は望めるでしょうか？
手付けのほかに支払いは発生してしまうのでしょうか？
手付け解除が4/8となっているのですが、この日までに解約を申し込めば、
手付け金の放棄だけ済むのでしょうか？
（その場合は今度業者と会う土曜日が期限ということになるのでしょうか？）
加えて、手付けに関しては土地の売買契約に対して50万円、
建物請負契約に対して50万円というように支払っております。
この場合、建物請負の方に支払ったものは、全額返還請求することは可能でしょうか？
何卒、ご助言をいただければ幸いです。よろしくお願いいたします。
□■アドバイス：２
「当初、土地1,100万円・建物1,500万円ということで契約を決めたのですが、
契約書を交わす段階で、『銀行のローンを通りやすくするため』
と言われ、土地850万円・建物1,750万円で契約書を交わさせられました」
とのことですが、この件につきましては、詳しい経過が判らないのですが、
一般的に行われていることでは無いと思います。
また、なぜ、この様なことを行うのか、理由は不明です。
もし、広告等で土地1,100万円・建物1,500万円と明示されていたのであれば、
公正取引違反の可能性もあるかと思います。
建築条件付ということであれば、
建物の請負契約を同時に行うことはありうると思います。
契約自体の内容には、おそらく違法性はないと思われます。
土地と建物の割合の変更については、前述の通りです。
全額返還請求することについては、
私見ですが、かなり難しいのではないかと思います。
ローン用の契約書の作成自体は、確かに有印私文書偽造になるのでしょうが、
それが即本当の契約書の契約違反とはならないと思います。
本来の契約書とは切り離して考えるべきでしょう。
このローン用の契約書については、
貴方に対しては便宜を図るために行っているものと思われますので、
貴方が損害を受けているという証明をすることは、かなり難いと思います。
この不動産業により損害を受けると思われるのは金融機関であり、
過去にも不動産業者に対して金融機関が損害賠償を請求したことがあります。
それ以来、この様なローン用の契約書の偽造は行われなくなって来ていますし、
ローン自体も自己資金ゼロで全額借り入れが可能な商品も出ています。
※元々は自己資金ゼロのお客様に便宜を図るために行われてきたことです。
つまり、2割の自己資金＋諸費用があるように見せかけるために、
物件の売買価格を吊り上げて、嘘の売買契約書をローン用に作成して、
物件の全額＋諸費用までローン借り入れするために行われてました。
手付金は売主が不動産業者の場合は解約手付となりますので、
手付金を放棄すれば、解約は可能と思われます。
ここからは全くの個人的な感想です。
もっとよく、その業者さんと話し合われた方が良いと思います。
ローンのためということですが、その詳しい内容についても、
よく確認されて、説明を受けるべきでしょう。
その業者さんが、本当に悪気があるわけではなくて、
貴方のために行っているのだとすれば、同業者として、若干、
同情すべき点もあるというのが正直な感想です。
誤解を覚悟で言いますと、危ない橋を渡ってまで行った親切が、
アダになってしまったとも取れますが、いかがでしょうか？
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
お忙しい中、早速のご返答ありがとうございます。
この数日間、あらゆるところへ相談に走り、まず、何よりも、
自分たちの勉強不足を痛感する日々でした…。
同じ件でもいろいろな見解があり、正直どうしたらよいのか迷う部分もあるのですが、
こちらの相談窓口をはじめ、アドバイス、ご助言をいただいたすべての方方に感謝し、
涌井様からもご助言いただいた通り、明日、先方と納得がいくまで話をしたいと思います。
その上で、こちらにも、また、結果のご報告やご相談をさせていただければ…と思います。
どうぞ、よろしくお願いします。
-------- ３日後 --------
土曜日、先方と話をしてまいりました。
どうやら、建売というか、売建というか、先方は、
●あくまでも総額で2,600万円のものを売った
という認識のようでした。
なので、建物の請負契約も同時であり、また、土地・建物の金額の割り振りは、
先方の都合（？）のようで、結局、明確な回答は出ませんでした。
先方曰く、「こちらには何の実害もない」ということなのですが…。
追加の契約書は、単純にローンの申し込みに使用するようでした。
通常、建築条件付土地建物の取引は、
●土地契約→建物の打ち合わせ→建物仕様・金額の確定
→建物請負契約→確定金額にてローン申し込み・金消契約
と、考えていたのですが、先方は
●土地・建物契約→ローン申し込み（ローン専用契約書にて）
→建物打ち合わせ→建物仕様・金額の確定→金消契約
と、考えていたようです。
小さい工務店などは、ハウスメーカーなどと異って、
早くローンが通ることを確定させたいとのことでした。
「わかるような、わからないような…」でしたが、先方に悪意的なものは感じられず、
こちらの言い分も考慮して今後の提案をしてくださったので、話を進めることにしました。
結局、この業者の方法というのが商慣習（または昔からある方法）なのでしょうか？
教科書的にはトラブルの起きやすい取引なのではないか…と、思ったりもするのですが、
本当に何の悪意もなく、他の方も同じ取引をしているとのことでした。
□■アドバイス：３
私見ですが、厳密に言うと、
建物と土地の比率は固定資産税や不動産取得税の関係がありますので、
買主に全く影響が無いとは言えないと思います。
この業者の都合であることは間違い無いと思いますが、
この業者も、もっと正直に腹を割って、
「正直に理由を言えば良いのになぁ…」と思います。
例えば、
・土地では利益を出したく無い（＝土地の短期譲渡税はかなり高い）
・建物の施工実績を上げたい
など、何らかの都合があるから、変更したのでしょうからね。
想像ですが、土地の利益は税率が高く、経費も入れにくいが、
建物の利益については決算時に出るだけなので、
いくらでも後から調節が利くということだとは思います。
ローン用の契約書については、一応、納得された様なので…。
ローンの申し込み手順については、金融機関によってもかなり違うのですが、
一般的には、ローンの仮審査があります。
この時には、不動産業者等の作成した土地と建物の概要を入れた物件の説明書
をつけるのが一般的です。ということは、仮審査の段階でも、
土地建物の総額の確定は、ある程度は必要になってしまいます。
金融機関は、仮審査の段階であっても、
●どの程度の土地建物を買って、どの程度の資金計画で、
借入れ希望額はいくらなのか？
を、確認するのが普通です。
また、確かに小さな工務店では、ローンを先に確定させたいと言う
気持ちも理解できます。まずは、この仮審査が通ることが第一関門とも言えます。
不動産・建設業者にとっては、このローンが通ることがどうしても重要になります。
ローンが通ることが判らなければ、話が進まないことは充分、考えられます。
特に、中小工務店の自由設計の場合は、間取り等が決まる前から、
ローン審査通過に重点をおくことは、充分考えられることです。
もっと言いますと、
●通常は、ご自分の総予算を決めて来られるお客様が一般的だ
と、思います。
つまり、「総予算3,000万円で土地建物を購入したい」…と言う感じですね。
この予算内でお施主さんのご希望の間取りや仕様にいかに応えていくか…と、
その様な順番になることも、よくあることだと思います。
建物には、ある程度の常識的な仕様というものがあります。
私の個人的な意見ですが、総檜の家や、無垢材を使う高級住宅は別として、
在来の軸組木造のローコスト仕様の場合は、坪単価40～45万円が普通だと思います。
そうすると、土地建物の総額が決まると、
その予算内で建てることのできる建物というものも決まってしまいます。
資金的にかなり余裕の有る方を除いて、一般的には、総予算を決めて、
その予算内で、より良い建物を建てたいと仰るお客様が多いと思います。
当社の場合でも、どちらかと言うと、
●総予算を確認して、ローンが通るかどうか…を確認してから、
細かい仕様の打ち合わせを行っていくこと
の方が多いですね。
逆に言いますと、
●土地契約→建物の打ち合わせ→建物仕様・金額の確定
→建物請負契約→確定金額にてローン申し込み・金消契約
という順番では、ほとんど行いません。
と言いますのも、建物仕様・金額の確定と言うのは、打ち合わせ程度なら判りますが、
建築確認が出せる状態（＝確定）になってしまいますと、それなりに経費もかかります。
そうなりますと、全てが決まってから、ローンが通らないということになれば、
全部パーになるわけですから、あえてこのような順番に進めることは、
あまり無いと思います。
※一時期、ハウスメーカーでは、建築請負契約の前に設計契約書なるものを締結し、
約100万円程度の設計料を受け取ってから設計し、ローンが通らなかった場合に、
この設計料を没収し、問題になったこともあります。ですので、
逆に、貴方の仰る順番の方が、問題が出てくる可能性が高いと思います。
予算が決まれば、ある程度、仕様や大きさも決まってしまいます。
つまり、最近の一般的なローコスト仕様の建物の予算が1,750万円であれば、
・坪40万円の仕様とすれば、44坪程度の4～5LDK
・坪45万円の仕様とすれば、39坪程度の3～4LDK
ということは、想像できてしまいます。
もし、良い設備を安く付けたいのであれば、色等を不人気な色にして、
メーカー在庫を格安で手当てするとか、場合によっては、展示品を格安で手当てする
とかの方法もありますし、通常は、この辺りのことをお施主さんに説明しながら、
建物の仕様や設備は決めていきます。
おそらく、その業者はこの様な説明が下手だったのではないかと思います。
ただ、設備や仕様等につきましては、これからいくらでも相談することは可能でしょう。
ですから、
・ランクを落として色等を人気のあるものにするのか？
・色等の選択肢を狭めてもランクを上げたものにするのか？
・メーカーはどこでも良のか？
・展示品等のいわゆる新古品でも良いのか？
なども含めて、
●良くご相談して、納得しながら仕様を決めていくこと
が、大事だと思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
涌井さま、いつもご丁寧な説明、ありがとうございます。
もうひとつ、仲介手数料について、気になってます。
契約時に、
●総額2,600万円の仲介手数料の支払約定書
に、サインしたのですが、これは違法ではないでしょうか？
手数料は土地のみだと思うのですが…。
（専属専任媒介契約書なるものもサインをしており、ここに約定報酬額として、
「売買価格3％＋6万円＋消費税」で計算されています。この書類へのサインは
建築条件付土地の取引に必要なものなのでしょうか？）
どうも、条件付土地の取引なのに、
進み方が建売のような気がしてならないのです。
となると、いざ、建物の打ち合わせになっても、
すでにプランが決まっているのではないかと不安になります…。
（プランは先日の交渉で、ローンより先に、早速、今週末、
打ち合わせができることとなったので、多少、安心はしていたのですが…）
不安が多い取引ですが、どこも同じなのでしょうか？
□■アドバイス：４
私見ですが、建築条件付土地の仲介の場合は、土地の仲介料のみです。
業者が建物の仲介料も取るのであれば、それは、仰るとおり建売と言うことになり、
建売の青田売りの場合は、建託確認がすでにとってあるはずであり、
専属専任媒介契約書に、建物の建築確認番号が入っている必要があると思われます。
但し、購入希望の専属専任媒介契約書の場合は、
一概に具体的な物件の明記は必要とはされておりません。
ところで、この専属専任媒介契約書の締結時期はいつでしょうか？
本物件とは限らず、最初に、
●土地建物込みで、2,600万円前後で、物件を購入したいということで、
不動産業者に物件探しを依頼された
のであれば、違法性は低いと思われます。
しかし、
●建築条件付土地を購入するいうことが決まってから、
土地と建物込みの専属専任媒介契約書を締結した場合で、
かつ、建物の分も仲介手数料を取る
と言うことで、専属専任媒介契約書を締結したのであれば、
それは、かなり違法性が高いと思われます。
なぜかと申しますと、建築条件付土地の場合は、
土地は売買契約書の締結によりますので
業者の媒介となりますが、建物は、建築請負契約の締結となりますので、
媒介とはならず、一般的には、不動産業者は建設業者からの謝礼等のみとなります。
※手数料ではなく、購入者から紹介料や謝礼を頂くのであれば、違法性は低くなります。
既に建物が建っていたり、
建売の青田売りの場合（確認番号の明記が必要）であれば、
媒介となりますが、単なる建築条件付土地の場合は、媒介とはならないはずです。
この件につきましては、地元の宅建協会の主催する無料相談に出かけて、
ご相談することをお勧め致します。
埼玉県の場合は、
（社）埼玉県宅建協会（ http://www.takuken.or.jp/ ）の中の、
「平成18年度 不動産法律相談会開催のお知らせ」
http://www.takuken.or.jp/ad/index2.html
を、ご参考になさって下さい。
また、埼玉県本部から離れている場合は、
宅建協会本部で、お近くの支部をご紹介していただいて下さい。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
早速、自宅近くの宅建協会支部の相談会に行きました。
結論として、業法に抵触している可能性があるとのことで、
今後のアドバイスを受けることができました。
これまでモヤモヤしていたのが、やっと解約の決断をすることができました。
涌井さま、これまで、迅速、かつ、的確なアドバイスをいただきまして、
ありがとうございました。
当然、すんなりいかないとは思いますが、がんばってみようと思います。
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相談内容 ローン特約の範囲について
東京・30代男性
不動産仲介業者の紹介で土地を購入することになったのですが、
住宅ローン（土地＋建物代）を申し込むにあたって、仲介業者から、
「建物代については弊社のツテで安く建てられる業者を紹介するので、
そこの見積りを土地代にプラスした金額を住宅ローンとして申請しましょう」
と言われ、その仲介業者を信頼して住宅ローンを申請し、手付けを打ちました。
申し込み先金融機関での審査は無事通り、仲介業者から紹介してもらった
建築業者との打合せも始まったのですが、こちらの仕様を提示して依頼した
見積りや間取り図が予定の期日を過ぎても提示されませんでした。
ローン特約の期日も迫っていたことから、こちらの希望する仕様で
家が建てられるのか不安になったため、建築業者の見直しと、
それに伴って増加が見込まれる建築費を捻出するため、
先にローン申請をした銀行に住宅ローンの増額を申請しようとしたのですが、
銀行の審査は通りませんでした。
この場合、ローン特約を適用しての契約解除は認められないのでしょうか。
お手数ですが、よろしくお願いします。
□■アドバイス：１
通常、不動産業者がローンの斡旋を行う場合は、その金額等について、
重説に記入して説明すると思いますし、買主に責任の無い場合は
ほとんどローン解約については業者は受け入れると思います。
業者の斡旋ではなく、買主の自主ローンの場合は、基本的には買主
（ローンの借主）が契約書の条項を遵守した上で、借りられない場合には
ローン解約ができるという内容になっていると思われます。
しかし、自主ローンでローン解約条項の内容を遵守してない場合は、
かなりもめると思います。
契約書の融資利用の場合の条項をよくご確認なさって下さい。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
アドバイスを頂き、誠にありがとうございます。
契約書の融資利用の場合の条項に記載されている内容を再確認しました。
備考欄に「上記金額には建物代金を含みます」と記載されているのみでした
（上記金額は借入金額を指します）。
また、重要事項説明書の融資利用の特約による解除の欄については、
「指定期日（融資利用特約による解除期限日）までに
金融機関からの承諾が得られなかった場合は、売買契約を解除出来る」
「融資利用特約により売買契約が解除された場合、
売主は買主に受領済みの金員を無利息にて返還すること」
「買主が融資利用に必要な書類を指定期日までに金融機関に提出する事を
故意に怠った場合、または買主が故意に虚偽の証明書等を提出した結果、
融資の全部または一部について承諾が得られなかった場合は
融資利用の特約による解除は出来ない」
と、全部で3点が記載されていましたが、建物の見直しに伴う
ローン再申請結果による融資利用特約の適用可否については
特に記載されていませんでした。
上記の適用可否ついては、契約手続きの際にも特に説明を受けませんでしたが、
適用不可であることが通例でしょうか？
□■アドバイス：２
私見ですが、相談内容を見ますと、
どうも自主ローンのような感じがするのですが…。
自主ローンの場合、融資の申し込み書類の控え等は、
その不動産業者に提出されているのでしょうか？
また、業者変更や設計変更に伴う融資条件の変更についても、
不動産業者には事前に相談、もしくは通知はされているのでしょうか？
あくまでも私個人の意見ですが、これらの変更について、
不動産業者が知っている場合は、ローン特約による解約は可能であり、
もし、不動産業者が知らなかった場合は、ローン特約による解約は難しくなると思います。
この場合、当初の予定通りであれば、建物が建ち、
かつローンの借り入れも可能ということであれば、再度、
不動産業者と良く交渉してみるのが、解決への近道であると思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
改めてご回答頂き、ありがとうございます。
今回の場合ですが、買主である私どもが、取引先銀行を仲介業者（不動産業者）
にお伝えして、そのご担当者を紹介頂きました。
この場合も恐らく自主ローンになると思われますが、融資申込みの手続き等は
全て仲介業者の事務所で場所をお借りして行いましたので、申込書類の控え等も
全て仲介業者も持っていると思われます（飽くまで推測に過ぎませんが…）。
また、業者変更や設計変更に伴う融資条件の変更に関する仲介業者への事前相談と
通知ですが、その土地に対する他の建築業者からの見積り取得行為によって、
その変更意思の有無を立証する事は可能でしょうか
（これは、契約手続きを行う前にその仲介業者を通じて、
もともと気になっていた建築業者の見積りを取ってもらっていたものです）。
この気になっていた建築業者とは、結局、見積もり金額が折り合わず、
一時断念したのですが、契約後に始まった仲介業者から紹介された
別の建築業者との打合せ状況から、元の建築業者への変更を意識するに至り、
その見積り金額を賄えるだけの融資を銀行に改めて依頼しようとした次第です。
何度もお手数をお掛けして申し訳ございませんが、よろしくお願い致します。
□■アドバイス：３
仲介業者を通じて見積もりを取ったのであれば、承諾していたと思われます。
私見ですが、一度、断念したものを再度お願いするために、融資の増額をお願いした事実を、
その仲介業者に知らせてあったかどうかが、重要だと思います。
もし、知らせてなかった場合は、ローン特約による解約を受け入れるかどうかは、
売主、および、その仲介業者の判断によるところが大きくなると思います。
また、知らせてあった場合は、当然、承諾があったと思われますので、
ローン特約による解約を主張することは充分可能だと思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
お忙しいところお手数をお掛けして申し訳ございません。
上記の融資増額の事実を仲介業者に知らせていたか否かですが、
融資増額の依頼そのものを仲介業者を通じて銀行に依頼しましたので、
仲介業者はその事実を予め認知しています。
逆に、仲介業者が銀行に融資増額を問い合わせた時点で
ローン特約の適用を是認したと考えても良いという事になるのでしょうか？
□■アドバイス：４
私見ですが、仲介不動産業者を通じて融資増額を申し込んだのであれば、
ローン特約による解約を充分主張できると思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
仲介業者に融資増額の件を確認しました。
仲介業者からの回答は、
「融資金額の増額を銀行に確認するよう依頼を受けただけで、
売主とのローン条項の融資金額自体を変更するよう
交渉を依頼されたわけではない」というものでした。
結局のところ、ローン特約の解除期限を迎えてしまい、
また、仲介業者とだけ話をして売主と交渉（確認）をしてこなかったことから、
ローン特約による契約解除を断念しました。
さまざまに渡ってご助言頂き、誠にありがとうございました。
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相談内容 ローンを含む物件の友人との共有登記について
京都・30代女性
土地、建物を友人と共有で購入することになりました。
私はサラリーマンなので、住宅ローンがとおります。
しかし、友人は自営業が2年ほどなので、
頭金を友人が用意し、ローンは私が組むことになりました。
支払いに関してはクリアしているのですが、この場合、
登記簿の名義などを半分にすることなど、可能なのでしょうか？
何卒、よろしくお願いいたします。
□■アドバイス
私見ですが、
ローンの実質的な返済はどのような割合になるのかが不明ですが、
持分につきましては、実際に支払う割合を計算した上で、
相当な割合にされるのが宜しいかと思います。
つまり、ローンの名義は貴方でも、
友人も返済していることを証明できるようにしておけば、宜しいかと思います。
とにかく、実際の支出を半々にすれば、持分も半々になると考えて下さい。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
早々にご返答いただいてありがとうございました。
飲食店の経営を友人と一緒に考えているので、
運用資金は頭金の同額をこちらが負担するので、
ローンについては毎月半々の支払いの予定です。
ですので、友人が頭金を払うことにより、
名義は分けることが可能ということですよね？
お手数おかけしますが、ご返答いただければ幸いです。
□■アドバイス：２
飲食店の経営に住宅ローンですか？
ちょっと、事態が良く飲み込めません…。
銀行とは融資の話は住宅ローンで進んでいるんですよね？
事業用物件…？
店舗併用住宅ですかね。
基本的には可能だとは思いますが、今回のご相談の件は、
●金融機関に良く相談して、金融機関から司法書士さんを紹介して頂く
●共有について、具体的にはその司法書士さんにご相談される
という方が宜しいかと思います。
それと、会計事務所（税理士さん）などにご相談することも大事だと思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
ややこしい説明で申し訳ございません。
住宅ローンが通る程度の小さなお店で、店舗は1/3程度なんです。
ですので、住宅ローンでクリアしているのですが、先ほどお伝えした通り、
名義の件で、できればお互い納得のいく形にしたいと思いました。
相談する方がいなくて、司法書士さんに相談する上でも、
ある程度の知識が欲しいと思い、こちらでご相談お願いしました。
□■アドバイス：３
友達とは言え、登記持分を最初にハッキリ決めないと、
後でトラブルの原因となります。
持分の割合の決め方は、資金を出した割合にした方が良いでしょう。
また、先々で上手くいかずに売却となる場合もあります。
ですから、一般的には親族以外の共有名義での登記は、あまりお勧めできません。
そうした場合に備えて、当事者同士で、
●最低3年を超えないと、持分の（処分）売却等はできない
などの法的制約を登記した方が良い場合もあります。
最初の当事者間の取り決めを文書で交し、
公証人役場などで証明を残すことをお勧めいたします。
（Fudosan.JP参加エージェントさん）
■□相談者より
色々ご丁寧にお答えくださって勉強になりました。
友人といえども、何かと後々問題がおきないよう、
アドバイスいただいたように公証人役場で、支払いについて、
売却の件について証明を残すようにしたいと思います。
また、こちらでご相談させていただくこともあるかと思いますが、
そのときはどうぞよろしくお願いいたします。
今回、このようなサイトを知人から聞き、とても勉強になりました。
親身にお答えいただいてありがとうございました。
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相談内容 ローン審査の遅延による解約について
東京・30代女性
はじめまして。よろしくお願いします。
7月に新築のマンションを購入する契約を仲介業者と交わしました。
同時に、現在の住居の売却の代行を別の仲介業者
（購入の仲介業者に紹介を受けました）にお願いするための契約を交わしました。
契約の際、手付金を50万円入れました。
しかし、ローン審査がなかなか通らず、6つの銀行・信用金庫などに
申し込みをさせられましたが、未だに通りません。
収入などの面から「この条件なら通ると思います」と言われ、申請したものの、
初めから通らず、「今度こそは、今度こそは」と引き伸ばされながら、
6つの申請に至ります。
売却担当の方からは、契約の時点で、
「年末になるにしたがって、お客さんの動きがなくなるので、早いうちに売るこ
とができれば、できるほど、いい条件で売ることができます」
と言われ、早々に動いてもらいました。そして、売り出しをした当初、
すぐお客さんが来て、気に入るほどでした。
しかし、ローン審査が通らなければ、購入もできないため、
一時休止してもらっています（契約は、マンションの購入契約が白紙になれば、
同時に売却の契約も白紙になるという契約内容でお願いしました）。
そのような状況のため、売却の条件が悪くなり、時間的な余裕もなくなり
（マンション引渡しが3月なので、それまでに売却も済ませねばなりません）、
6つ目の申請を不動産屋からお願いされた際、
「これで通らなければ、終りにしてください」
とお話しました。
しかし、6つ目がやはり駄目だったとわかった今月、
「今度は確実な銀行があとひとつあるので申請してほしい」
と言われ、その結果が出るのが12月とのことでした。
今までも担当者の書類の不備で、いつまでに結果が出ると言われながら、
遅れることも多々あり、4ヶ月も経過しています。
ますます時間的な余裕がなくなること、担当者への不信感などから、
前回、担当者に伝えている通り、
「これで終りにしたい」
と伝えると、先方は、
●自己都合による解約
（理由：チャレンジするところがひとつでも残っているのにやめるため）
と言います。
6つも断られ、チャレンジする必要があるのでしょうか？
ただ、やみくもに時間を無駄にしているだけのように思われます。
話した結果、自己都合になるかどうかは、担当者が売主に
「チャレンジするところがあるにもかかわらずやめる」と、ありのままを話し、
その結果の連絡をくれるとのことです。
担当者の様子からして、ありのままがどんな内容かは想像がつきます。
今までもローンの申請をするにも不備があって時間をとったり、
結果が出ても、こちらが連絡するまで答えを教えてもらえなかったり、
時間を無駄にしているのは担当者だと思います。
結局、ローンの問題が片付かないために、楽しみにしていた内装工事の
オプションも、間に合わずにキャンセルしなければならなくなりました。
9月に、
「当初の話より、ローンの問題が長引きすぎじゃないか。あまりにも長引くよう
なら、売却の件もあるので、いい加減なところで終りにしたい」
と話した際、担当者は自分のせいで長引いてしまって申し訳ないと言いました。
しかし、今回、実際に終りにしたい旨を伝えると、当然といえば当然かもしれま
せんが、手のひらを返したような態度です。
できるだけ穏便に終りにしたいことはもちろんですが、
手付金をそのまま放棄するのも、今までの経過から本意ではありません。
長文すみません。
どのように話し合うべきか、アドバイスをいただきたくお願いいたします。
□■アドバイス：１
私見ですが、投稿内容を読む限り、
自己都合による解約というのは業者としてやり過ぎだと思います。
交渉が上手くいかず、手付金が戻らない場合は、
下記URLをご参考に相談に行かれることをお薦め致します。
全宅連の無料相談
http://www.zentaku.or.jp/009/soudanmadoguchi.html
消費者生活センター
http://www.kokusen.go.jp/map/
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
涌井さま、ご回答をありがとうございました。大変感謝しております。
アドバイスを参考に、仲介業者とまた、話しをしてみました。
先方のスタンスは特にかわらず、オーナーさんに話しを聞いてもらった結果も、
自己都合でやめる云々より、もう一度うちを説得してみてはどうか…
というものだったそうです。
うちとしてもいろいろ考えたのですが、今までの経過から見て、
今回のローン申請もかならず通るとは思えません。
家族は「もめるくらいなら、手付金放棄してもいい」と言っています。
私としては、ただ放棄するのはあまりにも本意ではないので、
こうやりとりしていましたが、放棄するのが前提であれば、今回だけ申請してみます。
やはりダメなようなら、うちの自己都合とはならないので、
手付金は返ってきますので…。
通ったなら、その時、あらためて続ける気がなければ、
断って放棄すればいいでしょうし、
続ける気が家族にあるならば、購入にむけて動いていけばいいのかな
と思います。業者も今回を最後にしますから…と言ってくれています。
今はそのように話し合いをしています。また何かありましたら、
是非、今後もアドバイスいただきたく、お願いいたします。
返答をありがとうございました。
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相談内容
兵庫・30代女性
今回、4,650万円の新築1戸建住宅を購入しようと思っております。
そのうち3,500万円のローンを夫婦で組む方向で、
どこの銀行でしようかと考えているところです。
年収入は主人が約350万円、私が約300万円です。
ローンの組み方として、
・夫婦合算で3,500万円を1本で借り入れ
・夫婦それぞれ1,750万円ずつの2本の借り入れ
があるのですが、それぞれのメリット・デメリットが分かりません。
どうか助言をお願いいたします。
□■アドバイス：１
普通は3,500万円の1本の借り入れを連帯債務で行います。
住宅ローンを2本にするのは、抵当権設定登記の手数料が増えたり、
借り入れに関する費用や手間も増えるだけだで、メリットは全く無いと思います。
普通はやりません。
私は今までに夫婦共有の住宅を購入するのに、
それぞれ別々に借り入れをするというのは、聞いたこともないですし、
体験したこともありません。先程、銀行にも聞いてみたのですが、
担当者は住宅ローンでは、2本別々に融資した経験が無いと言っていました。
誰かから2本にした方が良いと言われたのですか？
もし、勧めた人がいるのなら、その人に理由を聞いた方が良いと思います。
また、メリットが判りましたら、ぜひ、この掲示板にご報告いただきたいと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）
■□相談者より
涌井さま、回答ありがとうございます。
なぜ2本かというと、3,500万円を借入するには、
・収入からみた割合が45パーセントを超えていると厳しいこと
・私たち夫婦は勤続年数が、主人が11ヶ月、私が1年4ヶ月と短いこと
もあるので、2本に分けてはどうかと、某銀行の融資課の方に言われました。
私にはその計算方法等がまったく分からないので、言われるまま、
そうなんだ…と思ってました。
主人も色々と手数料も増えから、2本にする必要はないのでは…
と考えていたのですが、同時に、私たちはそんなに収入に見合わない借入を
しようとしているのかと、不安にもなりました。
そのため、知識のある方々に助言を頂き、
いい方向で話を進められることができたらと思い、投稿させて頂きました。
ありがとうございます。また色々教えてください。お願いいたします。
□■アドバイス：２
了解しました。
メリット、デメリット以前の問題だと思います。
おそらく、通常の連帯債務の借入れだと難しいから、
2本にすれば借入れが可能になるかも知れないということでしょう。
私見ですが、返済期間にもよりますが、
かなり厳しい借り入れをなさろうとしていると思います。
ご主人と実際の資金計画・借入金の返済計画と、
購入後の生活費との調整をご検討された方が宜しいかと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）
■□相談者より
回答ありがとうございます。実際、厳しいものですね。改めて痛感します。
実は1件、地方銀行ではあるのですが、
仮審査を受け、仮承認を頂いています。その銀行では3,500万円の借り入れを、
契約者を主人、連帯債務者を私の1本で仮承認を頂いておりました。
仮承認を頂いたものの、本当にそれでいいのか、他に、選択肢が広がるなら…
と思い、都銀に依頼をしてみました。
勝手な思い込みがあるのかもしれませんが、都銀の方がローンの組み合わせ等
バリエーションがある感じがし、少しでも利息分を少なく返済できる方法を…と、
欲を出てしまいました。
金利が今後どのようになるのか分からないのですが、2本になって、
手数料等必要となったとしても、バリエーションのある都銀にしたほうがいいのか、
仮承認頂いているところで、とりあえず借りたほうがいいのかさえ、計算等も難しく、
わからないのが現状です。
ちなみにバリエーションとは、
●3,500万円のうち、半分を長固定金利型（35年間）変動なし
●2～3年、固定金利型、もしくは変動金利
を組み合わせたものです。地銀ではそれがありません。
□■アドバイス：３
了解しました。
つまり、1本は長期固定にして、1本は変動にするということであれば、
金利の変動に対する安定感から考えて、2本にするメリットもあるかと思います。
金利変動につきまして、将来の予想をしなければいけませんが、
その必要もなくなりますね。
私個人がお客様に、今、勧めているのは、
7年～10年の固定（理由はそれなりにあります）ですが、
最終的な判断はご自分で行う必要があると思います。
（高原開発・涌井秀人さん）
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相談内容
神奈川・40代男性
新築の建売住宅を購入しようと思い、5月に不動産屋さんから、
「複数の銀行に出して、金利の安いところにしましょう」
と言われ、事前審査を受けました。
しかし、見送られたため、個人信用情報を自分で確認したところ、
会社の機材のリースの連帯保証人を指摘されました。
これは、完全に忘れていたことで、事前審査の時点では申し出ておらず、
当初の会社との約束が3年だったため、本年6月末日で外れました。
その後、連帯保証人を外れた旨の確認書類を添付し、
別の銀行で再審査を受けたところ通りました。
ところが、直後に拒否を受けました。
拒否理由は、不動産価格の不当な上乗せ（「ふかし」と言うそうですが…）
でした。住宅ローンの申請をする時に不動産屋さんより、
「自動車ローンもまとめれば支払いが楽になるでしょ」と言われ、
「是非、それでお願いします」と頼んだもので、そのことが違法である
ことは知りませんでしたし、業者よりの説明もありませんでした。
上記のことで怖くなり、不動産屋さんを代えて事前を申し込みましたが、
「近々でいろいろな銀行が私の個人情報を見に来ているから難しい」と言われ、
その対策として、「今までの経緯を文書にして添付しましょう」
とアドバイスを頂き、現在事前審査を受けております。
もし駄目だった場合の救済などは無いのでしょうか？
私は、会社員・既婚・勤続3年・年収480万円で、
複数の信用情報会社の窓口の人からは、
「信用情報については問題ないのではないか」
とのコメントも頂いております。
良いお知恵をお貸しください、よろしくお願いいたします。
□■アドバイス
複数の金融機関に同時に審査に出したことと、物件の売買金額を
増額したことが信用調査で問題になったのだと思います。
住宅ローンの場合、不動産の売買物件（担保物件）の査定が厳しくなってます。
最近では、担保物権内容書を事前に業者に記入させるところも出ています。
そして、登記簿謄本・公図・実測図・見積書・仕様書などの提出を
業者に求めてきます。これらは、保証協会が物件の査定を事前に行う為に使用し、
借入金額の可否は物件の査定により左右される状態になっています。
個人情報をすでに照会し、問題も解決なされているとのことですから、
問題は無いと思います。
前述の問題点も、経緯の説明書を提出しているとのことですから、
保証協会が理解をしてくれれば、OKが出る可能性があると思います。
余談ですが、最近、金融機関のローン研修会に参加してきました。
その時に、マイカーローンなどの他のローンは、
当然、借入限度額のマイナス査定になりますが、
ローン付カードを持っている場合は、カードローンを借りていなくても、
その借り入れ可能分は借入限度額からマイナスされたり、
カードの種類によってはマイナス査定されると説明がありました。
内容について、詳しいことは質問しても教えてくれませんでした。
（カード会社の種類によるらしいのですが、「商売の営業妨害になったり、
個人情報の保護の点から、詳しいことは勘弁して下さい」と言われました)
ただ、「カードはあまり作り過ぎない方が良いと思います」とだけ説明されました。
あまりお役に立てる返答とは言えないかもしれませんが、
もし、使用していないローン付カードやクレジットカードをお持ちの場合は、
解約してから審査に臨まれるのが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）
□■アドバイス：２
「上記のことで怖くなり、不動産屋さんを代えて事前を申し込みました」
とは、賢明な選択をされましたね。
「ローン申込書に価格を上乗せする」と言うのは、私文書偽造となります。
また、複数の銀行に事前審査を出したとのことですが、
これにより各個人信用情報機関に、あなたの個人信用情報について、
いつ・どの銀行が調査をしたかという履歴が残ってしまったわけです。
だから、「近々でいろいろな銀行が私の個人情報を見に来ているから難しい」
と言われているわけで、
「その対策として、『今までの経緯を文書にして添付しましょう』」
ということが必要となったのです。
先の不動産業者とは異なり、今回の業者様はとても適切な対応をされています。
そのままお任せになられては、いかがでしょうか？
（マック住研・清水さん）
□■アドバイス：３
本来に関しましては、涌井様、香川様のおっしゃる通りだと思いますが、
「照会履歴」について、ご参考までに…。
おそらく、ご自身で調べてらっしゃるので、銀行系、信販会社系、
消費者金融系の個人信用情報をご確認されたと思いますので、同じように、
各機関に対し、照会履歴の残る期間を確認されると宜しいと思います。
明らかに照会履歴だけが問題になっているような場合は、その期間を過ぎれば、
問題ないと思います（ただし、その間にどうしてもローンを組まれたい場合は、
今回のような経緯を説明する文書で判断…になるでしょう）。
なお、クレジットカードの場合、同一会社の場合は、カードの総額ではなく、
最も上限金額の大きなカードの上限に設定される場合もあると思います。
この辺が、涌井様のおっしゃった「各社の違い」になるのかも知れません。
（わんえるで～おー・前野）
■□相談者より
早速のアドバイスありがとうございました。
何か心が晴れてまいりました。本当にありがとうございました。
このまま、この業者さんにお任せしてみることにします。
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相談内容
神奈川・30代女性
現在、戸建の賃貸住宅に住んでおり、毎月21万ほど払っています。
私は10年以内に海外に移ることになると思いますが、
このまま賃貸に住み続けるのと、購入をするのと、
どちらがいいのか迷っています。頭金は500万ほど、
月々住宅ローン返済として25～30万は返済できます。
しかし、移住する際に売却できなかったら…
と考えると不安になり、購入に踏み切れていません。
私のような場合、一般的には賃貸と購入と、どちらが良いのでしょうか？
□■アドバイス：１
現在の賃料21万円ですので年間252万円支払っています。
賃料の値上げがなくても、今後10年間で2,520万円を支払います。
不動産を購入し、売却時に損失が2,520万円以内であれば、
購入する方が得と思われます。
毎月25万円の返済でいくら借りられるか…ですが、
利率2.5％で返済期間毎にどれだけ借入れが可能か計算してみました。
10年返済 2,600万円
15年返済 3,700万円
20年返済 4,700万円
25年返済 5,500万円
30年返済 6,300万円
上記金額に頭金500万円を足した金額が購入可能な金額になります
（諸費用は別途必要です）。
次に返済ですが、毎月25万円の返済ですと、年間300万円の返済になります。
10年間返済すると3,000万円ですね。
3,000万円のうち、利息が30％含まれるとすれば、
元金を2,100万円、返済したことになります。
購入時の価格から2,100万円と頭金500万円の合計2,600万円までは
値下がりしても預貯金を取り崩すことなく処分が可能です。
値下がりしなければ手元にお金が残ります。
不動産の将来価値については未来のことですので、
私達にもどうなるか分かりません。
現実に借入れが可能かどうかですが、住宅ローンの融資は、
借入者の返済能力で判断されます。
勤務先、勤続年数、勤務状態、所得、年齢と購入物件で審査します。
また、金融機関によっては融資金額の上限を5,000万円までと
決めている場合もあります。
事前にサイトなどで融資条件を確認したり、金融機関に出向いて
融資条件を聞いてみましょう。金融機関によっては
サイト上で住宅ローンの仮審査をしてくれるところもあります。
（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川 文人さん）
□■アドバイス：２
不動産を購入する場合、登記費用・住宅ローン関係費用・仲介手数料など、
いわゆる諸経費が発生します。また、売却時にも諸経費が発生します。
従って、1～2年で海外移住…であれば、賃貸のままの方が良いでしょう。
ただし、今回のお問合せは、10年先と言うことですよね。
年間賃料を約250万円支払われているので、250×10年＝2,500万円。
購入された不動産を売却した場合の損失が諸経費を含めて
2,500万円以下ならOKとなるわけですが、あなたの場合、
不動産を購入するのは商売用として購入されるのではありません。
購入されたお家での10年間が、いかに満足をした生活が出来たか
によって異なるので、計算うんぬんの問題ではないでしょう。
だから、一概にどちらが良いとは言い切れるものではないでしょう。
なお、購入を考える場合は、
1.自分が生活をするのに満足の出来る場所
2.その上で、出来るだけ人気地区にある物件
という観点で選ばれるのが良いと思います。
（マック住研・清水さん）
■□相談者より
清水様、香川様、ご丁寧な返答を頂きましてありがとうございます。
賃料は払い続けても、あとに何も残らないので、
値割れをしても手に何か残るということを考えると
購入したほうがいいのでしょうかね。
まだ購入を考え始めたばかりですので、
もっともっと勉強してまいります。ありがとうございました。
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相談内容
神奈川・20代男性
来年完成予定の新築マンションの契約をしました。
まず、購入申し込みし、申込金10万円を支払いました。
その後、売主が、
「内装設備を変更するので、変更後の契約だと前の設計では契約できない」
とのことでした。そのため、契約をし、契約金の100万円を払いました。
9月になって、私の仕事が転職することが決まりました。
しかし、そのことを話したところ、不動産会社は、
「転職先の会社では、絶対にローンが通らないので、
転職は引渡しが終ってからにしてくれ」
「ローンが絶対に通らないのに仮審査をしてしまったら、
ローン解約になってしまうので、転職なら契約解除する」と言いました
（18年3月に金融機関の仮審査があり、本審査は19年2月のため）。
3月の仮審査のときに借金をつくって、
ローン解約するやり方もあるとだけ教えていただきました。
しかし、こちらとしては契約を解除はしたいとは思っておらず、
転職も速やかにしたいと思っております
（業者に黙って転職しようとも思っていません）。
何か良い方法はありますでしょうか？
□■アドバイス：１
金融機関は申込者が記入した事項を信用して審査します。
審査の基準は、金融機関により多少の違いはあるものの、
返済に充分な収入が継続して見込めること
（勤務先、および申込者の勤務状態が継続して見込まれること）です。
仮審査、および本審査で融資を承諾していても、融資実行時までに
申し込み時と勤務先が異なる場合（転職など）は、融資を取り消します
（ただし、出向など勤務先の辞令によるものを除きます）。
金融機関は住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）の時に
健康保険証の提示を求めて、勤務先に変更がないか確認し、
変更があれば住宅ローン契約を中止します。
また、最初から転職が分かっているのにその事実を隠して申し込みした場合、
虚偽記載などで法的に何らかの責任を問われる場合も考えられます。
最初から転職が決まっており、融資を受けられないことが分かっていながら、
契約を継続しても意味が無いと思います。
それよりも転職しても
住宅ローンの融資をしてくれる金融機関を探すほうが得策と思います。
（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川 文人さん）
■□相談者より
ありがとうございました。とても参考になりました。
業者と相談しながら金融機関を検討していきたいと思います。
□■アドバイス：２
住宅ローンについては香川様がご返答の通りです。
恐らく、転職の場合は住宅ローンの借り入れはかなり難しいでしょう。
私が知っている限りでは、労働金庫の1年が勤務年数では一番短くなります。
どうしても、住宅ローンの借り入れが難しい場合ですが、
勤務年数の条件は住宅ローンの場合ということになりますから、
プロパーの融資（通常借り入れ）を受ければ何とか可能性はあると思います。
その場合は、貴方が給与振込みをされていたり、定期預金をされていたり、
一番親しい金融機関に相談されるのが宜しいかと思います。おそらく、
プロパーの場合は保証協会ではなく、連帯保証人が2名必要になると思います。
なお、業者の言っている契約解除はこの点を考慮すると契約違反となります。
通常ローン特約条項には、住宅ローンとは明記されておらず、
「融資が受けられない場合」となっていると思います
(この点は契約書をご確認下さい）。
プロパー融資の可能性が残っている限り、転職を理由に契約を解除し、
100万円の手付金を没収することは契約違反になると考えられます。
つまり、転職を理由に解約すれば、プロパー融資の返答を金融機関から受け、
業者から契約違反で200万を取ると言うウルトラCの可能性さえ残っています。
（高原開発・涌井秀人さん）
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相談内容
大阪・20代男性
契約書では3つの銀行に融資を依頼することになっていますが、
事前審査を受けたのは1行のみです。他の銀行については、
事前審査はいらないから…と、本申し込みの用紙を渡されました。
記入後、必要書類とともに仲介業者の営業マンが銀行に走るというのです。
しかし、いらないと言われた2つの銀行に確認したところ、
事前審査は例外なく必要で、さらに提出する書類は聞いていたもの
だけではありませんでした。もしその銀行から融資が降りなくなっても、
2つの審査が間に合わないのは当然で、ローン特約が使えなくなります。
こんな契約を白紙にできるでしょうか？また、ローン特約での契約の解除は、
銀行の事前審査の結果だけでもできるのでしょうか？
□■アドバイス：１
私の知っている限り、銀行系住宅ローンが1行で断られた場合は、
他行でも断られる場合がほとんどです。
銀行系の住宅ローンの場合は、実際には保証協会の審査が必要ですが、
この保証協会は、サラ金系やカード系も含めて、最近では全国のネット化が
進んで、データの共用化を行っていると聞いてます。
さらに、不動産業者には、昔と違って個人情報保護法の関係があって、
ローンの実行不可の理由は一切、知らされません。
又、本人の同意書類を提出した場合のみローンの可否が知らされるだけです。
私見ですが、その業者が他2行の審査が必要ないと言ったのは、
上記の様な理由からだと思います。説明不足の感は否めませんが、
ご自分で業者に理由を聞かれたらいかがですか？
（高原開発・涌井秀人さん）
□■アドバイス：２
住宅ローンの特約の期間内に融資が確定しない場合は、
融資をして貰えない事と同じです
（ただし、融資申込者に故意又は過失が無い事が条件になります）。
期限の前日に承認が出ないことを確認し、特約どおり無条件解除してもらうか、
融資の返事が出るまでの期間ローン特約の期限を延長してもらいましょう。
特約期間の延長については仲介業者に覚書などを作ってもらいます。
金融機関により保証会社が異なりますので、A銀行で融資を断られても、
B銀行で融資がおりることがあります。
気に入ってご契約されたのでしたら、最後まで諦めずに申し込んでみましょう。
（アットホーム・香川文人さん）
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相談内容
4ヶ月前の事にありますが、こういったケースの場合は
どうなるのもか知りたくてメールさせて頂きます。
去年春ごろから、マンションの購入を考えており、
新築のモデルルームや中古を見て回っておりました。
今年の1月に予算等に見合うマンションがあり、購入を決めました。
銀行住宅ローンの借入額は2400万円、銀行の事前審査を受けて通りましたが、
抽選にはずれて購入する事はできませんでした
（ここでは銀行の住宅ローン優遇も受けられました）。
その間も色々物件を見ていて、また予算に見合った物件があり、
何度か足を運んで購入を決めました。
3月6日に契約し、翌日に200万円を振込んで、その振込伝票の控と
15,000円分の印紙と印鑑をもって販売所にいきました。
銀行の審査も受けていない状況で、200万円を振り込みのは、
少しおかしいなぁとは思いましたが、
その時、私自身、頭金という認識で振込ました。
一応、営業担当者に、
「申込金10万円位を支払ってから、銀行の事前審査に融資が可能とでた際に、
頭金を振り込みのではないのですか？ または頭金は諸経費と一緒に
入居前に、一括して支払うものではないのですか？」と聞いたところ、
「いえ、先に払ってもらうものですよ」と言われました。
私自身の無知がこういった事態になってしまったのですが、
手付金（申込金）10万円、頭金が190万円と思っておりました。
担当者には頭金等の家の事情をお話してあり、
銀行の住宅ローンの優遇が通るスタイルで話しを進めていました。
将来的に金利が2.0％以上になる事はもちろん頭に入れました
（金利計算書を出して頂いたものは1.0％と2.0％のものです）。
また、私自身、本当に銀行住宅ローンが通るのかとても不安でしたが、
以前も通りましたし、私自身今までも今現在も借金を作った事もないし、
カードさえ一枚も持ってない事、年収の面でも勤続年数面も
「絶対大丈夫ですよ」と言われたので安心してしまいました。
3月16日、担当者から銀行ローンの審査結果がでたとの事で
話を聞いてみると、条件付との事でした。
1社はA銀行で、住宅ローンの優遇が一切うけれないもので、
金利が固定変動ともに2.375％です。
もう1社はB銀行で、条件は、
1.給与の振込先をB銀行に変更する
2.必ず今年3月まで今の会社に在籍しておる事
3.頭金をもう100万円入れること
4.上記条件を満たしていても、住宅ローンの優遇は、
完全に受けられるかどうかはわからない
との事です（1～3は可能な事を不動産屋に伝えました）。
条件付の理由を聞いてみると、会社の規模と勤続年数で
こういった結果になったようです
（以前、抽選に外れたマンションは販売不動産と銀行が
提携していたため、住宅優遇が通ったとのことでした）。
銀行の住宅優遇が受けられないかもしないことを聞きびっくりしました。
条件付があることなど、全く知りませんでしたし、
担当者から一切お話ありませんでした
（ローンの融資が通るかダメかしかないと思っておりました）。
現状では、住宅優遇は受けられないかもしれないが、
ローン自体通っているとのことでした。
優遇が受けられないのでは、ローンを組むにあたって、
当初考えていた計画が大幅にくずれてしまいます。
固定の優遇3年で考えており、この間に、お金を貯めて繰り越し返済や、
頭金を親が少し援助してくれるとの事だったので、返済にあてるつもりでした。
この事は担当者の方にも、事情をしっかりお話しております。
また、自分がまだ住宅優遇を受けられない器（？）なら
まだ買う時期ではないのかなとも思いました。
優遇が受けれないかもしれない事に放心状態だった時に、担当者に、
「キャンセルは考えておりますか」と聞かれ、
買いたいけど優遇が受けられないなら、考えなくてはならない
と言ったところ、もうすでに支払っている200万円は返ってこないといわれました。
条件付があるお話も一切聞いておりませんし、
住宅ローンの優遇を受ける前提で話を進めていたのに、
頭金として支払ったつもりの手付金200円万を放棄することで、
キャンセルはできるとの事です。
自己の故意でキャンセルするのではなく、条件付を飲んでも
住宅ローンの優遇は受けれるのかはわからないっといった感じです。
もちろん、実際の最終審査の際、その住宅優遇の種類があるとは限りませんし、
私自身がその間に借金や会社を辞めたりして、いわゆる、
自己責任の問題であるとか、その際の社会情勢には逆らえません。
しかし、いい事だけいって、お金を振り込ませて、ろくに説明なく、
「事前審査は条件付だけどローン自体は通っておりますから」
の販売が許せません。
私自身、知識がなかったと反省し甘かったと重々思います。
振り込む際に、銀行審査を完全に通っからにすればよかったとか、
200万円を振り込まず、10万円だけ振り込めばよかったとか、
なんで優遇を受けられない事もあるって
一言言ってくれなかったのだろうとか、色々考えてしまいます。
担当者に言いました。
「そんなバカな話があるのか？
だったら10万円の人はキャンセル料は10万円、100万円とか
200万円とか振り込んだら、その分、かえってこないのか？
何故、高リスクの場合がある事を教えてくれなかったのか？
優遇条件付きの話は一切聞いていない」
すると、 「ご説明ありませんでしたか？」と、ちょっと挙動不審になっていました。
また、担当者には、
「計算書も金利2.0％でも出して払える金額で、
ローンは通っているから、いいじゃないですか？」
と、逆に切れている様子でした。考えすぎかもしれませんが、
「私って詐欺にあったのかな？」とも思ってしまいます。
販売方法としては許せませんが、
でも、このマンションの購入したい気持ちは変わっておりませんし、
本音住宅優遇が通るのであれば、キャンセルは、もちろんしたくありません。
とりあえず、住宅ローンの優遇がうけられる可能性のある銀行に、
もう何社か打診してみるとのことと、また他の銀行にも打診してみましょう
と言うことで、話が終が終りました。
しかし、この状況のままではまずいと思い、消費者相談とか、
知り合いの弁護士とかに相談しようと思い、担当者に、
「今日相談しにいきます」と言ったら、電話がかかってきました。
住宅ローンのことで話があるとのことで行ってみたら、
B社で優遇ローンが通るとの事で、半信半疑だった私に、
その場で銀行に電話をし、銀行の担当者の方とお話しました。
完全に優遇を受けられるとの事です。
とりあいず優遇が受けられるという形で現在に至りますが、
これで一件落着、安心してもいいのか…と不安です。
来年に建つ予定なので、今後も長い付き合いになるのですが、
不動産屋にはかなりの不信感をもっております。
こういったケースの場合（優遇のローンが通らなかった場合）は、
どのようになるのでしょうか？
長々と書いてしまいましたが、宜しくお願い致します。
□■アドバイス
まず流れの確認です。
ご契約の前に重要事項の説明を受けられたと思います。
内容を把握しておられますか？
※手付け金についての説明があったはずです。
契約の前にしっかりと重要事項の説明を聞き
契約条件を確認後契約締結します。
次に、住宅ローンは売買契約を締結後、正式な審査をします。
売買契約を締結するという事は、手付け金を支払う事でもあります。
逆に言えば、手付け金を支払わないで正式な住宅ローンの審査は行われません。
ただし、売買契約の前に事前審査をしてくれる銀行はあります。
その際に商品の説明（優遇が受けられる条件など）をしっかりと受けていれば、
このような問題は発生しなかったかも知れませんね。
※結果は事前審査ですので、正式な融資の約束ではありません。
事前に担当者にご相談されたとの事ですので、
その担当者も貴方の事情については、よくご存じだったはずです。
従って万一の際は、最寄りの消費生活センターや都道府県庁の
宅建業課（場所により名前は違うかもしれません）にご相談下さい。
（アットホーム・香川文人さん）
■□相談者より
手付け金についての説明はありました。契約書通り、
「銀行の審査で融資が受けられない場合は手付金を返却し、契約が白紙になる。
また、自己の都合により一方的に破棄する場合は、手付金を放棄して
キャンセルできる」という内容でした。
この説明の時も、私自身、担当者に、
「会社を突然辞めたり、借金を作ったり、
やっぱり他の物件にしたとかという自己勝手な場合ですよね」
と質問しました。
売買契約の前に事前審査に関しては、抽選にはずれたマンションの時がそうでした。
その後、本契約ではなく抽選だったため、本申込（？）をしました。
だから、今回不思議に思って、200万円も先に払うのかと質問したのです。
手付金と頭金とを別々のような形でお話をしていましたが、
実際、契約書には手付金で全て書かれていたのですから…。
随分、身勝手な質問かもしれませんが、
銀行ローンについて優遇がうけられるのは条件付等があるということとか、
教えて頂けないのでしょうか？
プライベートな事情までお話してある中、「自分でそんなの調べろ！」
って感じでしょうか？自分の無知が一番の反省点です。
しかしながら、身近でも友人の中でも、マンション購入にあたって、
不動産屋の言う事は信用できないという事です。
最初は大丈夫、大丈夫といって、最後には
「入籍をしないと融資がおりない」だとか、
あと50万円でも100万円でも入れて欲しいとか、
最初に言っている事とまるで違うという事です。
ここで文句をいってもしょうがないのですが…。
ご返答ありがとうございました。
□■アドバイス：２
このサイト・Fudosan.JPの一般の皆さんへのご提案には、こうあります。
良いエージェントも居れば、悪いエージェントも居る。
だから、信用できるエージェントを選びましょう。
同時に、エージェントの皆さんに対しても、
良いお客さんも居れば、悪いお客さんも居る。
だから、良いお客さんを選びましょう。
でしょう。
現在の相談者さん一番の不安、
今後のそのエージェントが信頼できるか否か…ですが、これは全く分かりません。
住宅ローンみたいですが、信頼できる、できないの択一ではなく、
「条件付の信頼」のような場合もあります。
つまり、
●相手のペースだと何もやらない
●こちらのペースだと一生懸命動いてくれる
のような場合。
おそらく、相談者さんは、かなり知識を得られたと思われますので、
もし、どうしても、その物件にこだわるのなら、
問題が起こりそうな部分を自分で調べ、相手が言った内容は、
きちんと契約書や覚書の書面に記載させ、相手のエージェントに頼らずに、
自分で完璧な契約にされるくらいで、臨まれた方が、トラブルは起きづらいです。
不動産は高額です。必要に応じて、
相談者さん側で動いてくれる専門的なエージェントに、依頼する
ぐらいのことをしても、やり過ぎではありません。
お金はかかりますが、トラブルが起きたら、もっと大変ですから…。
大変かも知れませんが、頑張って、ぜひ、後悔のない買い物にしてください！
（わんえるで～おー・前野）
□■アドバイス：３
銀行ローンの優遇金利条件については、
ホームページやパンフレットに表示してありますし、
銀行の融資窓口でお聞きすればよいでしょう。
と申しますのは、私が居住しているのは広島です。
従って地元地方銀行の条件は直ぐに解りますが、
貴方の居住地の金融機関の事は知りません。
一般的には給与振り込み、公共料金の自動引き落とし、
定期預金や積み立ての実績、関連子会社の利用（火災保険加入）等です。
ペイオフや確定拠出年金制度が始まり、
これから自分の事は自分自身が勉強して守る以外には
誰かに有料で頼むしかありません。
もし、どうしても貴方のために親身になって動いてくれるコンサルタント
（バイヤーズ・エージェントやファイナンシャル・プランナー）が必要でしたら、
このホームページのトップページから依頼をして下さい。
当然費用は必要ですが、安心して手続きが出来ます。
（アットホーム・香川文人さん）
■□相談者より
香川様、前野様、色々、助言ありがとうございます。感謝します。
もっと前に相談していれば…とも思いました。
不動産に対しては不信感は消えませんが、一番は自分自身がもっと
勉強して、買うための準備（お金だけではなく）をするべきだったと反省です。
今は銀行にローンの相談とかしに勉強しています（笑）。
ありがとうございました。
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相談内容
今年に入ってから新居を探し、気に入った物件がありました。
見積もりを出してもらったところ、充分にやっていける金額だったので、
手付けを払い、仮契約をして、ローンの申し込みもしました。
その後、ローンの承認もおり、金消の手続きも終り、
あとは決済を残すのみになりました。
しかし、決済当日になって2つのトラブルが起きました。
1つは、当初見積もってもらっていた金額から、
実際の月々の返済額が4,000円ほどアップしていたのです。
見積もってもらっていた額で考えていたので、どこでその差が出たかを
調べてもらったところ、見積もっていたときの金利よりも
優遇がよくなかったので、その分が上がってしまったということでした。
確かに決済の前週の金消の手続きの時には、
まだ優遇が決まっていませんでしたが、決済の当日に上がるといわれても、
契約もしてしまっているので、引くにも引けず、困ってしまいました。
これって普通に起こることなのでしょうか？
もう1つは、火災保険を自分の知り合いにお願いしたいと思い、
不動産屋にも了解を得て進めた件です。
5月くらいに特約をある程度つけた分で、60万円くらいの保険に決め、
その旨をすぐ不動産屋にも伝えました。
すると「金額的にも妥当なところですね」という返事だったので、
充分に諸費用（ローン金額）の中でまかなえるものだと思っていました。
金消の際にも、
「諸費用が予定している枠より抑えられそうだから、少しはお返しできそうだ」
という話も聞いたので、さらに安心していたところ、
決済の当日に
「諸費用が逆に多くかかってしまったので、超過分の30万円を払ってほしい」
と言われました。
なぜそういうことになるのかを聞いたところ、
最初に不動産屋が用意していた火災保険は、特約もついていない保険だったらしく、
そこの部分での差額だということでした
（諸費用の他の部分は、ほとんど変わっていないとのことで、
完全に火災保険の部分での差が原因みたいです）。
私は5月には金額も伝えていました。
「本当にその差額だけの問題ならば、十分比較も出来たと思いますし、
差額が発生しているのなら、もっと早いうちに言ってもらえれば、
色々なことも考えることができたと思う」ということを伝えました。
家的には気に入ってるので、後ろ向きなことは考えたくはないのですが、
決済当日に色々なことがあったので、すごく残念な気持ちでいっぱいです。
もちろん素人ですので、こういうことはある意味、当然のことならば
しょうがないと思いますが、本当にこれが当り前なのでしょうか？
□■アドバイス
不明な点がいくつかありお答えしにくいように思います。
契約は
1.契約（手付け金の支払い）
2.ローンの申し込み
3.融資の承認
4.金消契約
5.決済
の順で進んでいきますね。
ローンの申し込みの際に、金利優遇条件などの説明を
金融機関から受けられたと思いますが、どうだったのでしょう？
融資の承認の際に融資金利は確認出来ると思います。
また、遅くとも金消契約の前には解ります。
その時に納得出来ない場合は、別の金融機関に変更する事も可能です。
諸費用が戻ってくる事はあり得ないと思うのですが、もしかしたら、
先に諸費用を不動産会社にお預けされたのでしょうか？
不動産会社が事前に諸費用を預かる事には問題もありそうですが、
決済前（一般的には金消契約頃）に諸費用の確認があると思います。
その時に諸費用を確認して、資金を用意するのが普通です。
（アットホーム・香川文人さん）
■□相談者より
香川様、お返事ありがとうございます。
やはり私の説明不足な点が多いみたいですね。
さて、ご質問いただいている件ですが、
> ローンの申し込みの際に金利優遇条件などの説明を金融機関から
>受けられた と思いますが、どうだったのでしょう。
この件については特に金融機関からの説明はありませんでした。
というより、不動産会社の一番強いつながりのあるところで進めるとのことで、
銀行とは金消の時に初めて合いました。
> 融資の承認の際に融資金利は確認出来ると思います。
> また、遅くとも金消契約の前には解ります。
金消のときには、まだ確定していませんでした。
> 諸費用が戻ってくる事はあり得ないと思うのですが、
> もしかしたら先に諸費用を不動産会社にお預けされたのでしょうか？
先には預けておりません。ローン申し込み時に、諸費用もまとめて
ローンに組み込む形で進めてもらいました。
その時に諸費用分として、190万円見ているとの報告はもらっていました。
5月頭に不動産会社に「火災保険を私の知り合いのところで頼みたい」
と相談したところ、快諾してもらったので、見積もりをしてもらい、
特約つきで60万円ほどになりました。即座に不動産会社に金額のことを
報告すると、妥当な線だとの返事でした。
また念を押して、「ローンに組み込んでいる諸費用の範囲内で大丈夫か」
と確認したところ、問題ないとのことだったので、より安心していました。
その上、金消の時には、
「予定していた諸費用が安く抑えれそうだから、いくらかお返しできる」
とも言われ、確信していたのですが、決済の当日になって、
「実は足らなかったので30万円ほど払ってほしい」
と言われてびっくりしました。
納得がいかないので、内容を聞いてみたところ、最初、先方が用意していたのが
特約無の分で、その差額が出たのだと言われました。
5月の頭には金額を報告していましたし、1ヶ月以上も時間があったので、
照らし合わせる時間は充分あったと思います。
私の判断としては、この諸費用の件については先方の確認の不足、
こちらへの連絡の不充分さが起こしたと考えていますので、
超過分を払う意志がないことを伝えています。
何度か先方と話し合いの場を持ちましたが、向こうは確かに
連絡の不充分さは認めてはいるものの、
私が払う意志のないことに対しては、イエスの返事はしません。
また、超過分を先方が持つことや、それが無理なら
何か物で誠意を見せてほしいとの要求には、そういうことをすることが
お互いの歩み寄りにはならないとの考えも示してきました。
とにかく私は今の状況は納得していないので、
自分の考えを変えるつもりはありません。新居には昨日、引越ししました。
正直、先方の営業とは気まずい雰囲気ですが
（まだ現地に事務所があるので）それは仕方がないと持っています。
この一件で、引越ししたときに電化製品等を買おうと考えていた計画も
すべて保留になっています
長々と書いてしまい、また不明なところも多いとは思いますが、
私の考え方は間違っていますでしょうか？
また、これから私の考え方を通していく上で、気をつけなければいけないこと
などありましたら、教えていただけないでしょうか？
（念のため金消を金曜日に、決済を次の週の月曜日に行いました）
香川さんにお返事いただいて、少し安心しました。
ありがとうございます。
□■アドバイス：２
まず、金融機関の説明不足。一般に金融機関は
住宅ローンの申し込み時において商品の説明をする必要が有ります。
金利の優遇措置についても、必要条件をしっかりと説明するのが普通です。
融資承認が下りたときに融資の条件は決まっています。
優遇が受けられない事はその時点で分かっていることです。
重要なことですので、書面でお客様に説明する必要が有ると思われます。
私の住む広島では地方銀行や信用金庫ですが、くどい位説明します。
さらに、融資の承認が下りた時点で、貸付条件を申込者に通知します。
その際に収入印紙代・事務手数料・保証料・火災保険料
（同金融機関の指定代理店で加入する場合加入する場合）・必要な書類…
について書面で通知されます。
その通知と司法書士からの登記料の見積書を元に、諸費用の明細書を作成し、
お客様に諸費用の確認をしてもらいます。ここでほぼ諸費用が確定するわけです。
それからは金消契約・残金精算・諸費用の支払・引渡しとなります。
次に、不動産会社による確認と連絡ミス。
不動産会社は諸費用について住宅ローンの融資が確定した時点で、
直ぐに費用を確認し、金消契約の前又は遅くとも当日、
お客様に連絡する必要が有ったと思います。
不動産会社は、それまでの経験から諸費用については
概算で分かっていたはずです。ただ、何の費用が足りないのか
（超過した原因）書いてありませんし、
この連絡ミスが金融機関に有ったのか、不動産会社にあったのか
書いてありませんので、最終的に金融機関が悪いのか、
不動産会社が悪いのか分かりません。
不足した原因がお客様の融資条件によるものでしたら、
金融機関の連絡ミスかもしれませんね。
何れにしても、必要な費用は不動産会社に支払うものではなく、
金融機関に支払う費用ではないでしょうか？
それとも司法書士へ支払うものでしょうか？
何れにしても、必要な費用はどうしても必要です。
何時までも支払わないわけには行かないでしょう。
不動産会社としっかりと協議して下さい…位しか、アドバイスが有りません。
（アットホーム・香川文人さん）
■□相談者より
香川様、早速の返事ありがとうございます。
> 次に不動産会社による確認と連絡ミス
前回の通り、金消の契約の時点では優遇は決まっていませんでした。
不動産会社の話では、「諸費用総額が確定したのは金消の当日の午後」
だったそうで、その結果を私の担当の営業が知ったのが決済
（金消の3日後の月曜）の朝だということでした。
> 最終的に金融機関が悪いのか、不動産会社が悪いのか分かりません。
決済当日に諸費用の一覧を渡されたのですが、火災保険の費用以外は、
ほとんど予定していた額（190万円以内）だとのことで、
完全に、知り合いに段取りしてもらった火災保険が、
不動産会社が当初に予定していたものよりも高いということでした。
ですから、私は1ヶ月も時間があったのにもかかわらず、何の確認もせずに
進めていた先方の確認がずさんだったことと、こちらとしては、ことあるごとに
諸費用の範囲内で大丈夫かを確認し、問題なしとの返事をいただいていました
ので、納得がいかないとの見解を示しているのです。火災保険料は
決済当日、知り合いも同席してもらい、諸費用の中から支払いました。
> 何時までも支払わないわけには行かないでしょう。
やはりそうですか…。
> 不動産会社としっかりと協議して下さい。
時間かかっても話して行こうと思っています。
度々のアドバイスありがとうございます。
また何かありましたら、よろしくお願いします。
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相談内容
今、大変悩んでいることがあり、相談させていただきました。
先月、新築マンションを契約したのですが、勤めていた会社が倒産してしまい、
予定していたローンに申し込めなくなってしまいました。
不動産屋に相談したところ1社だけ話をきいてくれるところが
あるから打診してみますと言われましたが、
当初の金利よりだいぶあがってしまって、
月々の返済が困難になるのが予想されます。
こんな状況でも契約解除したら手付金は戻ってこないでしょうか。
無職でもローンの審査に通ることがあるのでしょうか。
詳しい方がいらっしゃいましたら、教えてください。
□■アドバイス
相談者さんが契約する以前に重要事項説明書（重説）を受けたと思いますが、
住宅ローンに関する記述がどの様になされているのか確認してください。
重説には住宅ローンの斡旋内容（銀行名・融資額）があると思います。
ローンの特約付き（条件付）住宅販売では、
ローンが付かない場合は契約解除となっているはずですが…。
>無職でもローンの審査に通ることがあるのでしょうか。
ローンは無理でしょう…。
仮にローンの審査に通ることが出来た場合、貴方は購入するのですか？
収入の見込みの無い状態で…。
（森田住販・モリタさん）
■□相談者より
モリタさん、お返事ありがとうございました。
その後、宅建指導の方で話をきいてもらって、
ローンの解除をすることができ、契約は白紙になりました。
営業の方は無職でも融資をしてもらえるようにがんばるような感じでしたが
（そのような発言がありました）、私としては収入もないのに
何千万の借金はできないと思っていました。
宅建の方に話をしていただいた後からは、
営業の方の態度もがらりと変わって、良心的（？）になりました。
このような形で契約解除ができてよかったと思っています。
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相談内容
こんにちは。先日、知人A（個人事業主）を買主として、
不動産（土地及び共同住宅）の売買契約を、
融資特約付きで締結しました。
売主はBと言う個人の方です。
契約締結後にAは事業融資の申込みを金融機関にしたところ、
Aには借りたい金額の満額をお貸しできないとの返事がありました。
つまり、契約書の融資特約欄に記載した借入れ金額は借りられないとの事です。
融資特約に基づき、この売買契約を解除しようと申し出たら、
仲介に入った不動産業者から消費者契約法という法律で、
売主が個人、買主が事業者という事で契約の解除ができないと言われました。
Aとしては融資が受けられるかどうか心配だったので、
融資不成立に伴う契約解除条項を付帯したのに、
契約が解除できないと憤慨しています。
本当にこの契約は解除できないのでしょうか？
どなたか、お知恵をお貸しください。
□■アドバイス
消費者契約法は、事業者が契約の相手方で、
消費者が契約を解除する場合に適用されるものです。
以下に該当する場合、消費者は契約を取り消す事が出来ます。
1.不実告知（重要な項目について事実と異なることを告げられた）
2.断定的な判断の提供（将来の不確実なことを断定的に言う）
3.不利益事実の故意の不告知
（重要な項目について不利益になることを故意に言わない）
4.不退去
5.監禁
契約の中に、消費者の利益を一方的に害する次のような条項が入っている場合、
その条項の全部、又は一部が無効となります。
http://www.pref.hiroshima.jp/kenmin/seibun/info/mame/shohi01.htm
（広島県消費生活情報 http://www.pref.hiroshima.jp/shohiseikatsu/ ）
個人的な意見（私見）ですが、売買契約の融資特約は、
民法で定められた停止条件であり、消費者契約法の消費者の利益を
一方的に害するとは思いませんが、私は法律の専門家ではありませんので、
市区町村が開催する無料法律相談又は最寄りの弁護士にご相談ください。
（アットホーム・香川文人さん）
□■アドバイス：２
消費者契約法はあくまで、
知識や情報に格差がある個人消費者を守るために、
そのような格差を利用して消費者と事業者の契約の解除を認めたものです。
解除を認めないものではありません。
法の趣旨を取り違えているのでは無いでしょうか？
この場合買主である知人Aさんが、売主との契約締結にあたり、
前出の5つのポイントに該当するような事実があった場合、
解約できるとするものです。知人Aさんが売主に不利益を及ぼすとすれば、
不当に安く買ったと言う事以外、思いつきません。
しかしその場合、売主は契約を解除して
新たに高値をつける買主を探せると言うことです。
私は消費者契約法とは何ら関係ない話と考えます。
従って、ローン特約による契約解除は何ら問題ないでしょう。
そもそも、契約締結自体がローン特約に解除されるのですから、
契約締結後の解除を想定した消費者契約法の出番ではありません。
（トリム・ツクダヤスヒトさん）
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相談内容
マンション購入についてお聞きしたいと思います。
私と姉の2人で現在賃貸の部屋に暮らしています。
2人であわせて40万ほどの月収です。
新築マンションを購入したいと思っているのですが、
姉妹の合算という形のローンは難しいのでしょうか？
買いたいところの相場ですと、やはり2LDKでも2500万位はしてしまいます。
やはり中古よりも新築マンションが買いたいのですが、無理なのでしょうか？
保証人は立てないでローンを組みたいのですが
（以前保証人を立てれば組めるかも…と言われたことがあります）、
ご回答の方、よろしくお願いいたします。
□■アドバイス
金融機関によっては単身女性のための住宅ローン商品もあります。
生計を一つにする姉妹なら、収入合算を認めてくれるところもあるかも知れません
（ただし、合算されるのは収入合算者の50％までの場合もあります）。
複数の金融機関に相談される事をおすすめ致します。
（アットホーム・香川文人さん）
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相談内容
新築マンションをセカンドハウスとして購入しましたが、
現在、ローンがなかなか通りません。
手付金が100％返金されると言われている手付け解除日のことについて
お伺いしたいと思います。
現在住んでいる家（分譲マンション）を賃貸として出そうと思っております。
それで新しい分譲マンションを購入し、現在ローン仮審査待ちです。
ですが、なかなか難しいようで、いい回答が得られません。
通らなかった時の、払ってしまった手付金（100万円）がどうなるのか、少し心配です。
契約してから気づいたのですが、
手付け解除日の明確な日が契約書には書いてなく、
電話で不動産屋に尋ねたところ、「入居予定日」とあいまいな回答をもらいました。
入居予定日は8月末ということで、はっきりとした日は決まっていません。
手付け解除日とはそんなあいまいなものなのでしょうか？
契約書にきちんと記載されていないことに気づかなかったのが悪いのですが、
ローンが通るか通らないかは、8月まで待たなければ仕方ないのでしょうか？
手付金が100％返ってくるのは、8月まで待たなければならないのでしょうか？
□■アドバイス
手付解除日というのは、手付けが戻ってくる期間という意味ではなく、
手付けを放棄したら契約を解除できる期日を言います。
通常、住宅ローンを申し込む場合は、契約書にローン特約を契約に盛り込みます。
これはローンが不可となった場合に手付けを返金して契約を解除できるというものです。
ただ、ややこしいのは、
ローンの返答がでないまま期日を過ぎた場合ですが、
ローンが通れば問題ないですが、ローンが通らなかった場合です。
ローン特約の期日があればそれに従うことになるでしょう。
入居予定日が8月ということであれば、かなり余裕があり、
8月までは手付けを放棄して解除できるということです。
戻ってくるという意味合いはありません。しかし、通常8月までにローンの結果が
でないとは考えられませんので、その結果によって、契約となるか、
ローン特約による解除（手付けが戻る）になるか決まります。
ともかくローン特約の期限を確認して、
それまでに結果がもらえることが最重要でしょう。
（西日本地所・山本秀樹さん）
■□相談者より
とてもわかりやすくお答え頂き、ありがとうございました。
不動産屋も何件か銀行を当たっているようですが、
銀行からの回答も遅々としているようです。
明日にでもローン特約の期限を確認したいと思います。
本当にありがとうございました。
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相談内容
皆様、始めまして。住宅ローンのシミュレートを表計算ソフト（Excel）
で行っているのですが、1点疑問がございまして、
プロの方に助言を頂きたく、投稿させて頂きました。
先にお伺いしたいポイントを申し上げますと、
「ボーナス払い月が支払い開始の6ヶ月目未満のときの計算」です。
＜例＞
利率 : 2.2%
支払期間 : 30年
ローン金額 : 総額 \1000万、うち \500万 がボーナス払い
※ボーナス払いは、1月と7月に発生するものとする
この場合、ボーナス払いについては…、
利率 : 1.1% （＝ 2.2% ÷ 2）
返済回数 : 60回 （＝ 30年 × 2）
支払額 : \114,278 （＝ PMT（1.1%, 60, \500万））※Excel関数利用
ですよね。
ボーナス払い第1回目は、
利息分 : \55,000 (＝ \500万 × 1.1%)
元金返済分 : \59,278 (＝ \114,278 － \55,000)
となりました。
それを30回繰り返すことで、30回目には貸付残高が綺麗にゼロとなりました。
仮に「8月から返済開始」としたとき、
ボーナス払いは6ヶ月目であり、上記の通り計算することで
何も問題は感じませんでした（これをパターン1とします）。
私の疑問はここからです。もしきっちり6ヶ月目でなく、
「12月から返済開始」となると、ボーナス払いは2ヶ月目になります。
このとき、ボーナス払い第1回目は、
【疑問1】借り始めて半年経っていないが上記計算通りの利息がつくのか？
その通り利息がつく場合、パターン1より4ヶ月ずれるだけですから、
30回目の支払いも綺麗にいきます。【疑問1】がNGの場合、
2か月分として利息を計算しないとならないのかなぁ…と思い、
利息分 : 残金 × （年利 × 2ヶ月 ÷ 12）
で計算をし（これが正しいかどうか分かってません）、当てはめたところ、
第1回支払は、
利息分 : \18,333（＝ \500万 × 0.366%）
元金返済分 : \95,945（＝ \114,278 － \18,333）
となってしまいました。
しかし、そのまま30回計算すると、30回目には明らかにおかしく、
貸付の残高がマイナス（\-69,918）になってしまいました。
【疑問2】ボーナス月の支払額も変わってくるのか、どう計算するものか？
説明不足・説明下手なところがあるかと思いますが、宜しくお願いします。
（根本的に勘違いをしている可能性も十分にあります。誠に恐縮ですが…）
また、こういった質問がこの場に適さない場合は、お手数ですが削除願います。
以上、宜しくお願いします。
□■アドバイス：１
住宅ローン計算ソフトの結果と実際の支払は金融機関により異なります。
お書きになっている例のとおり、月々が18,333円と計算されますが、
金融機関によっては月々の支払は18,300円と百円単位として
端数は別途に精算するところもあります。
アドバイスする側としてはボーナス払いは6ヶ月後として最大の支払額で
計算しないと、結果より実際の支払が多い場合はトラブルになります。
ベクターなどで住宅ローンのシミュレーションソフト（有料又は無料）を
ダウンロードしていただければ、ボーナス払いの支払時期により
利息計算をして支払額を正確に算出するものもあります。
ただし、実際の支払額は金融機関で確認をして下さい。
（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川文人さん）
■□相談者より
迅速かつ丁寧なご回答、ありがとうございます
（端数扱いに付いての助言もありがとうございます）。
最後にもう一つ教えて頂けないでしょうか。
正確に計算した場合は「\18,333」で正解とのことですが、
ボーナス分の支払額は、
>> 支払額 : \114,278 （＝ PMT（1.1%, 60, \500万））
では、計算が狂いますよね。
「返済し始めてちょうど6ヶ月目がボーナス月」でないケースでの
ボーナス分の支払額は、どのような式で求まりますか
（ちなみに、PMT関数でなく本来の公式も存じているのですが…）。
それともこの額が、金融金により異なる部分で、
それぞれに公式があるのでしょうか。以上、宜しくお願いします。
□■アドバイス：２
前回の返事の書き方が間違っておりました。
例の計算の結果が正確として場合の出た数字と
金融機関での実際の支払額の違いを表現しただけです。
貴方の計算結果を検証していませんでした。
PMTを使った計算式で計算を検証した結果、
1,000万円（内ボーナス分500万円）を、年利2.2%で30年返済出計算すると、
月々の返済は 18,985円
ボーナス返済は114,278円
でした。
従って計算結果が異なります。式に間違いが無いかもう一度お調べ下さい。
尚、PMT関数の利率というのは月利で計算します。
ご確認いただく方法として、弊社ホームページにフリーウェアで
資金計算アプリケーションを配付しています。
また、スプレッドシートの種類により関数の利用の仕方が異なります。
関数についての使用方法はここではなく、専門の窓口へお尋ね下さい。
（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川文人さん）
■□相談者より
土曜日でありながら、素早いご返事ありがとうございました。
ご指摘・アドバイスを踏まえたいと思います。
取り急ぎ、お礼まで。以上です。
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相談内容
初めてメールします
（1週間前に急に思い立った我が家としては、大変有難いです）。
お伺いしたいのは、私鉄駅より徒歩2分で
4LDKの新築マンションなのですが、公庫が使えない物件です。
価格も我が家が買える範囲なので気に入っているのですが、
公庫が使えないと言うのは、何か問題があるのでしょうか。
ちなみに敷地面積718.79平米で、11階建てです。初歩的な質問で申し訳ありません。
□■アドバイス
事業主に、何故公庫が使えないのか、お聞き下さい。
その答えをお聞きになっても、疑問がございましたら、
再度こちらへ書き込んでください。
（アットホーム・香川文人さん）
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相談内容
新築マンションの購入について悩んでいます。
夫の仕事の関係で都内には20年しか住まない予定です。
35年ローンを組んで賃貸家賃収入でローン返済
というのは、この時代に無謀な考えでしょうか。
検討中の物件は3LDKで駅まで徒歩19分（バス8分）というところが難点です。
それよりも20年で返済が終わる中古マンションにしたほうが無難でしょうか。
また、公庫でローンを組んでいる場合賃貸は不可能と聞きますが、
再就職の為の引越しという場合は認められるのでしょうか。
お忙しいところ、本当に個人的な悩みですみません。よろしくお願いします。
□■アドバイス
新築マンションと中古マンションの選択については、
相談者さんの考え方ですので、私たちがどちらがよいとは言えません。
もし、相談者さんが賃貸で借りるとしたらどちらを借りますか？
貸す事を前提にされるので有れば借りる立場で考えるのも一つの方法です。
公庫の件ですが、会社都合の転勤では、一定の距離以上
（通勤が困難と考えられる距離以上）で、賃貸が認められています。
基本的に自己都合で退職した場合については認められていません。
考え方を変えて…、
公庫ではなく、民間の長期固定住宅ローンを借りる方法もございます。
公庫よりそれぞれ0.1％低く設定された全期間固定の住宅ローンを
検討されてみてはいかがでしょう。中古マンションでも30年以上借りられます
（ただし、返済期間は申し込み時年齢の制限がございます）。
信用金庫や農協が取り扱っています。
（アットホーム・香川文人さん）
■□相談者より
返信ありがとうございます。新築か中古かは
今回のアドバイスも踏まえてもう一度夫とよく相談してみます。
信金・農協の事知らなかったです。実は夫は転職して
間もなく一年というところです。
となると、民間のローンは審査が難しいのでしょうか。
□■アドバイス：２
相談者さんは住宅金融公庫のご利用を考えられているので、
頭金を20％以上ご用意されていると言う事になりますね。
頭金が20％以上有れば勤続1年以上で融資対象となるところや、
労金では自己都合退職でなければ、1年未満でも融資対象です。
また、同業種に転職（ヘッドハンティング）でしたら
1年未満でも融資対象となる金融機関もあります。
住宅ローンの融資対象基準は金融機関により異なります。
先ずは、ご自身で金融機関へ出向いて調べられたられることをお薦めします。
（アットホーム・香川文人さん）
■□相談者より
お忙しい中いろいろありがとうございました。
また何かありましたら相談に乗ってください。
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相談内容
教えてください。中古マンションの購入を検討しているのですが、
登記簿謄本を見ると、売主Aは共有者となっており、
共有者B（法人）の持分には根抵当権が設定されています。
これは一体どういう意味なのでしょうか？
（共有になっているのは、駐車場の敷地部分で、
居住部分は単独の所有者になっています）
□■アドバイス
質問の内容が不明瞭なため、皆さんお答えが出来ないのでしょう。
登記簿謄本をよくご覧いただき、再度質問して頂ければ幸いです。
・建物の所有者は 売主Aさんだけですか？
・土地はどう登記されていますが？
今回の場合は共有持分となっているようですが…。
共有持分として
敷地権として
・駐車場の敷地部分と有りますが、建物の敷地と
駐車場とは別々に登記されているのでしょうか？
・共有者B（法人）は今回の売主（共有者）ですか？
以上が解ればしっかりとお答えが出来ると思います。
とは言え、折角ですので一般的なお答えを致します。
マンションの敷地（所有権の場合）は建物の所有者（区分所有者）の共有となります。
従って、区分所有者が法人である事もあります。
区分所有者が個人の場合は住宅ローンの借入により抵当権の設定が有ったり、
法人の場合は営業上の借入があり根抵当権の設定が有る事もあります。
抵当権や根抵当権が設定されている事は特別な事ではありません。
貴方が買おうとしている売主さんの土地の持分について
抵当権や根抵当権が設定されている場合は、
それらが抹消できるかどうか確認する必要があります。
（アットホーム・香川文人さん）
■□相談者より
建物の敷地と駐車場の敷地は別々に登記してあります。
建物の敷地の所有者は売主Aのみです。
駐車場の敷地が売主Aと法人Bとの共有になっており、
法人Ｂの持分に対して根抵当権が設定されています。
法人Bは売主Aとは全く関係がありません。
所有権保存（所有者：最初の所有者）
↓
所有権一部移転（共有者：法人B）⇒この部分に根抵当権設定
↓
最初の所有者の持分全部移転（共有者：売主A）
という状態です。
質問内容が不明瞭で申し訳ありませんでした。ご回答いただければ幸いです。
□■アドバイス：２
共有者で有れば、その方の持分に抵当権が設定されていることも有ります。
同じマンションの購入者が住宅ローンを利用されれば、
共有持分には当然抵当権が設定されます。
相談者さんが住宅ローンをご利用になりこのマンションを購入されれば、
共有持分に抵当権が設定されます。
別の方が、相談者さんの持分に抵当権が設定されているのを
心配されるのと一緒です。特に問題はございません。
解説******************
根抵当権とは、普通の抵当権が特定の債権(住宅ローン等)を
担保するのに対して、設定行為により定められた
一定の範囲に属した不特定債権（取引に伴う債権など）を
極度額の限度で担保する抵当権です。
**********************
（アットホーム・香川文人さん）
□■アドバイス：３
お話を伺っていて、腑に落ちない部分があります。
そのマンションは何年に完成していますか？
> 建物の敷地と駐車場の敷地は別々に登記してあります。
昭和58年より新しければ、マンションの敷地部分は敷地権として登記され、
敷地部分の登記簿はなくなります。
それ以前で、敷地部分が共有持分登記されているのであれば、
AさんBさんどころではなく、共有者（マンション持ち主）全員の名前が出てくるはずです。
そこから想像するに、土地は敷地権登記であり、駐車場部分も
区分所有権の対象となる売買、または専用使用権の売買ではないかと思っています。
もし、共有持分登記で間違っていないようであれば、
別に「区分所有建物」の謄本があるはずですので、そちらの名義もご確認ください。
> 駐車場の敷地が売主Aと法人Bとの共有になっており、
この駐車場についてですが、売買の対象になっているのですよね？
法人Bは持分をどうするのか（売るのか放棄するのか）、
根抵当権は抹消できるのかを、売主に確認しては如何でしょうか？
それとも既に確認済みで、売主とは無関係といっているのでしょうか？
内容が漠然としているので、想像で回答しておりますがご容赦ください。
このことにつき、仲介業者はなんと説明しているのでしょうか？
（集住企画・中村孝司さん）
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■□相談内容
現在、ある不動産を取得しようとしていますが、重要事項説明書の説明で
登記簿に記載された事項の中に、理解できない部分があります。
「所有権以外の権利に関する事項：乙区」に根抵当権の設定がありました。
不動産会社からは、今回抹消の手続きをするとの約束ですが、
根抵当権は消滅できるのでしょうか？ 出来るとすれば、
その条件があると思いますが、どのような条件でしょうか？
債権の範囲 ：金銭消費賃貸取引 手形債務 小切手債権
債務者 ： ＊＊＊＊＊ （所有権者と同じ）
根抵当権者 ： △△△△
となっています。
なお、今回の土地売買は、債務者所有の土地を、不動産会社へ売り渡し、
その土地を分筆により、数区画に分割して売りに出されている物件です。
□■アドバイス
根抵当権の抹消には根抵当権者からの抹消書類が必要です。
普通は弁済証書、委任状、資格証明などです
（要するに根抵当権者がお金を返してもらったとか
債権を放棄するとかいう書類のことです）。
いつ抹消するのかが問題です。残代金支払時の所有権移転と同時なら、
買主側の司法書士に所有権移転登記依頼するなど注意が肝心ですね。
銀行ローン利用ならその指定する司法書士でいいでしょう。
（シマダ企画・嶋田尚芳さん）
■□相談者より
嶋田尚芳様、ご丁寧な説明ありがとうございました。
条件としての理解は深まりました。
契約当日の注意点を確認して契約に臨みます。朝早い返信に感謝いたします。
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■□相談内容
はじめまして、質問をさせていただきます。
現在、嫁の親名義の家に住んでいます（義理の親は別住まい）。
親の名義の家を私個人で義理の親から買いたいのですが、
住宅ローンは組めるのでしょうか？
労金（組合員です）で聞いたところ、ローンは組めないとの事でした。
何か良い方法はありませんでしようか？
宜しくお願いいたします。
□■アドバイス
住宅ローンの金融機関の審査は基本的に、
1.借入申込者の資格
2.物件の担保評価
3.取引の正常性
を審査します。
労金では何を理由に断られたか書き込みが有りませんが、
3.の理由で有れば、事前に準備をすることで
借入が可能な金融機関もあるかも知れません。
A.土地建物の登記簿謄本、公図、間取り図面、位置図（住宅地図）等を用意
B.不動産売買契約書を作成
C.貴方の所得証明・健康保険証・運転免許証を用意
上記書類を持参のうえ金融機関に相談に行かれることをお勧めいたします。
尚、不動産会社に依頼すれば（仲介手数料が必要）、
上記書類の準備や重要事項説明書、売買契約書を作ってくれ、
住宅ローンの申し込みの手伝いやアドバイスをしてくれます。
（アットホーム・香川文人さん）
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■□相談内容
家かマンションを購入したいと考えていますが、
母（60歳）は年金・兄（35歳）は18年、わりと大手の企業で働いていますが、
3年ほど前に消費者金融の借金があり、個人再生手続きをしています。
私（32歳）は今の会社に今年の春より働いております。
ちなみに、自己資金は200万円・私の収入は年間で300万円ほど。
兄は年収500万円ありますが、個人再生手続きをとっているため
ローンは組めないと思います。
こういった場合、私の名義で購入は可能でしょうか？
諸事情により、今の借家の家賃（14万円）を払っていくのに
少し苦しいこともあり、供給公社や市営住宅などあたってみました。
しかし、兄の年間収入が高い事もあり、入れない状況です。
購入が可能なら不動産屋をあたってみたいと考えています。
□■アドバイス
女性でも住宅ローンは組めますよ。
都銀や地銀の何行かは、年金もみていただけますよ。
年間の受取額から算出し、貴方の年収から借入額を出し、
お母様の分を合算したらいいですよ。
但し銀行によっては、全額は見てもらえないからね(半分が多いようです)。
（三栄エステート・大山さん）
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■□相談内容
はじめまして。唐突な題名ですいません。
現在、婚約者がいます。来年の初めごろには結婚予定なのですが、
その人は５年前に自己破産をしています。
ゆくゆくは家を購入したいと考えていて、
現在も婚約者の収入も安定していて、そのための貯蓄も着々とあります。
ただ、事故歴のある彼は銀行などから、
借り入れをする事はほとんど無理だとわかっています。
私の名前で借り入れをする事も考えたのですが、
収入の少なさからそれも難しいだろうと思います。
そこで相談なのですが、結婚する時に夫の姓を名乗るのではなく、
妻の姓をなる事で 彼が借り入れをする事は可能なのでしょうか？
元々、私が一人っ子のため姓をどうするかと悩んではいたのですが、
もし、私の姓を名乗る事で過去の事故歴が消える事があれば、
と 考えたのですが・・・。
現在はすでに返済能力はあるけど、彼名義では借りられない現状です。
今後の参考にしたいと思っております。
どうぞ、アドバイスよろしくお願いいたします。
□■アドバイス：１
こんにちは！ご相談事案ですが、
結婚により名前を変えても、過去の事故歴は一定期間は出てくると思われます。
ですので、ご相談のようなスピードでは融資承認は難しいかも知れません。
しかし一生無理！…という事ではなく、マジメに頑張っていれば
いつかは可能になりますので、この際それをお２人の目標にされては如何でしょうか？
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）
□■アドバイス：２
自己破産等の情報は官報へ記載されるほか、
金融機関の個人情報センターに登録されるようです。
銀行関係は「全国銀行協会」全国銀行協会 個人情報センター
http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/
クレジット関係はCIC クレジット インフォーメンション センター
http://www.cic.co.jp/
その他消費者金融関係等いくつかの情報センターがあります。
登録機関は5年から7年とされていますので、その期間を過ぎていれば
新規借り入れは、問題ないと考えられます。
ただし、自己破産＝免責で、清算された金融機関は社内情報として
5年から7年以上の期間、情報を保持している可能性がありますので、
以前に利用していた金融機関以外のところで
住宅ローンを申し込んだほうがよいと思います。
自己破産は、国が法的に認めた借金の清算方法です。
過去に自己破産していても、法的に認められたことですので、
一切苦にせずに今後の生活をきちんとされればよいと考えます。がんばってください。
（長尾建設・安藤敏郎さん）
■□相談者より
ありがとうございました。参考にさせていただきます。
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■□相談内容
アドバイスをおねがいします。
新築（築１年程）で未入居の戸建物件です。
売主の不動産屋が販売しており仲介料もかからず、
諸費用は８０万程で済むと聞き、
場所も家も気に入ったので購入しようかと考えています。
が、契約をする前に土地と建物の登記を確認の為法務局に行ったところ
不安な点が出てきました。
1.土地の登記には抵当権がついており
・抵当権設定
債務者：売主の社名ではなく売主個人の名前になっています。
債権額：購入する金額より少し高い金額が記載
・抵当権変更
権利者：共同担保 目録○○○号
・条件付地上権設定仮登記？
原因：条件 年月日 金銭消費賃借の債務不履行
目的建物所有 存続期間：３０年 地代：無償 権利者：銀行名
・仮登記変更
共同物件 購入する物件の隣の家の住所が記載（２件戸建で販売）
となっております。
この見方が分かりません。売主個人と契約することになるのでしょうか？
このような抵当権がついていても大丈夫でしょうか？
2.建物の登記はありませんでした。
登記がないというのはどういうことなのでしょうか？
普通売主の名前で登記していないものなのでしょうか？
3.売主は○○不動産という名なのですがお一人でされているようです。
（株)や(有)ではありません。
広告には知事免許の番号は記されていましたが、商業登記を確認したところ、
このような名前の不動産は無いと言われました。
などなど初心者には疑問な点が多く、こういう所と契約していいものか分かりません。
注意しなければならない点など是非ご意見を伺いたいと思います。
よろしくお願いします。
□■アドバイス：１
ご相談事項ですが…、
> 3.売主は○○不動産という名なのですがお一人でされているようです。
売主さんは「個人事業主」として不動産事業をなさっているものと思われます。
ですので、商業登記簿を閲覧しようにも登記自体が無いのだと思われます。
そうなりますと…、
> 1.土地の登記には抵当権がついており
に関しても、法人格が債務者にはなり得ませんので、
個人が債務者となっているものと思われます。
地上権設定仮登記ですが、債権者（金融機関）がどこかわかりませんが、
このような登記が出て来る事も実務上たまにあります。
> 2.建物の登記はありませんでした。
で
> 登記していないものなのでしょうか？
こちらについては、新築物件の場合通常建物は未登記状態です。
わかり易い例えで説明しますと、新車を買う場合、目の前の車に
ナンバープレートはついてませんね。
ナンバーが無いという事は、車検証が無いという事となり、
今回のケースに置き替えると建物登記簿が無いという事になります。
実務上は、相談者さんの住宅ローン等が内定し１００％買える状態になった段階で、
相談者さんのお名前にて建物表示登記を行い、初めて建物登記簿が作成されます。
現時点で無いのは何ら心配ありません。
追加アドバイスとして、今回のお取引においての重点チェックポイントは、
建物に関して公的機関の１０年保証がつくかどうか？
（ＪＩＯ、（財）住宅保証機構、等）だと思われます。
売主さんが個人事業主だとしますと、売主さんの死亡等により
保証してくれる人がいなくなってしまいますので。
もっとも法人でも当該法人が破産とか倒産してしまえば同じ事ですが…。
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）
□■アドバイス：２
藤原浩行様のアドバイスに追加的に申しますと…、
●売主であると見られる不動産業者から
当該物件の重要事項説明書の説明を受けられる事。
（不動産取引の中で重要な書類で
契約する以前に必ず説明しなければ業法違反となるものです）
●不動産業者を確認するには加入している団体に問い合わせるか、
未加入業者は都道府県の建築課に問い合わせる事
●担保設定されている銀行に問い合わせる
などでしょうか。
（森田住販・森田喜久雄さん）
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■□相談内容
２年前に病気で２ヶ月近く入院したのですが、
退院後病状が安定していたのと、
たまたまよい物件が予算内で見つかったので、
マイホーム購入の契約と手付金を支払いました。
その後、住宅ローンの団信に加入出来できないと判ったのですが、
銀行によっては、団信に加入出来なくても
生保があれば融資が可能な銀行があるので
契約を解約しても手付金を戻せないと不動産屋に言われました。
しかし、最近、私の病状が思わしくなく
入院や治療をお医者さんに進められています。
私としては、団信なしで融資を受ける事は避けたく、
私に万が一があった場合には、
生保の分は妻と子供二人のために残してあげたいと思っています。
それと入院や治療も長く費用もかかるので、
仕事の継続や収入的な心配もあり、
なんとか契約の白紙が出来たいものかと悩んでします。
私の病気だと融資が受けられない銀行もあるようなのですが、
他の銀行では問題なく受けられるようです。
最初に私の考えが甘く、
住宅購入の契約をしたペナルティはあると感じていますが、
・団信が加入出来ない
・自分の病気と今後の治療
・家族の負担
・生保は家族（妻と子供５才と６才）のため
というポイントから、不動産屋や銀行とお話をして、
手付金の全てが戻ってこなくても、ローン不成立という事で
ある程度の手付金を返してもらうことが出来ないでしょうか。
□■アドバイス：１
今晩は。久々に当サイトを見ましたが、未だにトラブルが多いようですネ…。
今回のケースも契約時点での慎重さが思わぬトラブルになっていますが、
解決への道筋は、当該不動産会社が所属している
協会の無料相談で相談するのがよいと思われます。
該当する協会はwebサイトなり行政庁で調べるなりして下さい。
（森田住販・森田さん）
□■アドバイス：２
当然、マイホームローン特約を入れているとおもいますが、
実際にローンが不可になった場合は、手付はもどってきます。
が、内容的には，ローンがいけるのに契約を破棄するとなれば、
契約の通り違約金も手付金と同額でしたら
戻ってこないのが契約実行と言う事です。之を覆すことは出来ません。
後は心情的に訴えて、相手にすこしでも理解していただけたら
減額の可能性もあるでしょう。実際、実務では
もったいないとおもいますが、何人も手付金を流しています。
それは買主も大変ですが、仮に売主も其の資金を当てにしていたら
大変な損害です。それ以上もありえることです。
手付金だけで済まされるならありがたいことです。
契約というのは、全て相手があるので、
買主のみのわがままでは済まされないことです。
（ハビット・小谷吉秀さん）
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■□相談内容
今年、12月に引渡し予定のマンションを昨年契約しました。
自由設計とのことで、設計事務所に別途頼んでプランを進めてきましたが、
公庫の申し込みが会社を設立したばかりなので、
源泉徴収票が出た後ということで、3月末に行いました。
但し、自由設計なので、プランは進めてくれとのことで、
設計師には70万円手付けを払っています。最終で、公庫の結果が出て、
１４年度の確定が出ていないので、審査対象にもならないという話でした。
マンションの販売会社はマンション本体の手付けは返金するとのことでしたが、
自分で頼んだ設計師の設計料の分を販売会社に請求することはできますか？
今になって、公庫は申し込みしないと結果は判らなかったと言ってますが、
設計を進めるように言われた際には、公庫に事前に聞いているので、
問題ないとのことでした。
自由設計があくまで自社対応のみでやっていて、設計士を入れたことで、
できるできないでかなり販売会社の対応が悪かったのが今になって思われますが、
公庫の必要書類にも不足があったりして、販売会社が自由設計を最終的にしたくなくて、
わざと公庫の書類に不備が出るように対応したとしか思えない部分もあります。
□■アドバイス
問題点は、公庫等のローンについてです。
マンション契約をするときは、通常、ローンにて購入のときはローン特約を入れます。
万一、ローンがおりなければ、白紙撤回になります。
70万は、返却になります。
しかし、気になるのは、設計士に70万を差し入れした（？）ということは、
建築の請負契約かも分かりません。
その場合は、民641条により、解除はいつでもできますが、
ただし設計士に対して、損害賠償を払わなければいけません。
70万はそこに、充当されるかもしれません。
気になるのは、公庫は事前確認していた（？）ので問題ないとおもって進めたです。
公庫のローンは書類審査のみです。ただし、1つでもかけていると実行できません。
どのように、事前確認したのでしょうか？
1年の勤務でも一応、ローンはおりますが、会社の設立が平成１４年（？）だったら、
最初から、ローンができないのが、別に専門知識なくても分かる話です。
私は、不思議に思います。諸費者契約法の第4条取り消しで、
設計士、販売会社に対して取り消しましょう。
ただし、相手方が、不実な内容を告げられたときです。
（ハビット・小谷さん）
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■□相談内容
住宅購入にあたり
銀行からの住宅ローンの融資をうけるための審査があり、
審査の結果融資を受けることができるようになりました。
しかし、その後自己の都合により現在勤めている会社の辞めた場合、
銀行から融資をうけることができなくなるのでしょうか？
□■アドバイス
現在は、住宅ローンの審査までで、実行はされてないようですね。
銀行側の立場からすれば、審査の際に貴方の収入はもとより
勤務先も審査の対象になっているので、
勤務先が変わるのは当然申し出るべきでしょう。
勤務年数等の条件変更で、融資が却下されるかもしれません。
また、貴方の立場から言えば、会社を辞めた後の
就職先やそこでの収入等をよく考えて、
今のローンの返済等が大丈夫か考える必要があるでしょう。
（このような状況ですから、もちろん条件の良い所への転職でしょうけど・・・）
もし、実行されているのであれば、返済が大丈夫かを考えれば良いと思います。
（ライズ不動産・鈴木さん）
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■□相談内容
新築のマンションの契約をしているものです。
仮申込の時点では、銀行でのローン申請が通ったため、
正式に契約書を交わし、手付も払いました。
その後、１４年度の所得でローンの本申込をいたしましたら、
ローンの一部が不可になってしまいました。契約書では、
「当該融資金の一部、または全部が不可となった場合、その翌日より７日間」
クーリングオフができるとなっています。
ですが、今回、金融機関より私どもに「一部が不可」ということを
知らされておらず、７日以上たってしまいました。
約束の日を過ぎても金融機関からの連絡が来ないので
不審に思い、直接問い合わせた所、
「業者の方が、『自分から直接買主さんに連絡します』とおっしゃったので
連絡していなかったんですよ。連絡来てないですか？」
ということで、業者が口止め（？）らしきことをしていました。
そういうことが何度かあったので、信用できないと思い、
今回断ろうと思いましたら、業者は手付は返せないけれどもいいかという返答でした。
契約書には確かに、「不可となってから８日」とありますが
その「不可となった日」そのものを故意に知らされていなかったのに、
この契約は有効となるのでしょうか？
しかるべきところに相談などをしても、手付は戻らないでしょうか？
どなたか教えていただきたく、よろしくお願いいたします。
□■アドバイス
その業者が、融資を斡旋したので有れば、かなり悪質だと思います。
クーリングオフ以前の誠意の問題であり、手附金没収を目的とした、
悪意ある行為だと思います。
●その会社の上司、社長等に直接交渉する。
●その業者の所属する不動産業界団体の綱紀委員会等に相談する。
●消費者団体に相談する。
●都道府県の担当部署(住宅部等)に相談する。
この順番で相談して下さい。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
お返事ありがとうございます。
私自身も、相談できる機関などはいくつか調べてみたのですが、
相談する場所の順序というか、そういうものがわからず困っていたので、
大変助かりました。担当になった方の怠慢というか、
いい加減さでこういうことになってしまうものなんだなぁと実感します。
涌井さんのアドバイスどおり、相談してみようと思います。
どうもありがとうございました！
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■□相談内容
新築マンションを購入する話が出て、主人が銀行でローンを組む予定でしたが、
その際、主人が過去にカードの支払を延滞していた事が分かりました。
忘れていた主人が悪いので、きちんと返済して行きますし、
なんとか返済できる金額なので、大丈夫ですが、
主人はこの先、5年はローンを組む事ができません。
購入の話が出てから、ずーと担当して下さる方が
「今度は奥様(私)名義で銀行に申請してみましょう」と言われました。
「私は専業主婦なので、そんな事は無理では」
と言うと、私が働いて、主人が家に居る事にして、
もちろん、源泉徴収なども主人と私の名前を交換して、提出するそうです。
ローンを組む際の団信はどうするのか、それも私名義で入る予定で、
主人にもローン金額に見合った保険に入るか、
今の保険を増額する事を考えているそうです。
こんな事をして、税務署などに怪しまれないのか? と聞くと
「銀行でローンを組む方の情報が、外部に流出するとは絶対にあませんし、
法律で流出しない事になっています」
と言われました。
「このような方法は、よく使っているから大丈夫です」
と言われるのですが、本当なのでしょうか?
主人の年齢(37才)を考えると、出来るだけ早くローンを組みたい気持ちは
山々なのですが、このような方法を使ってまで購入したくないです。
主人の方は、担当の方を信頼しきっているので、
「任せていれば大丈夫」と、思っているみたいです。
5年後、主人がローンを組めるようになったら、
即名義を変更します…と言われるけど、
その5年間このような方法でやって良いのでしょうか?
それとも、本当にお任せしていて良いのでしょうか?
□■アドバイス：１
私文書偽造になると思います。
所得証明や納税証明も偽造するのですか？
その場合は公文書偽造にもなると思うのですが？
不安に思うのなら止めた方が良いでしょう。
又、よく使う方法であるとは思いません。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
今のところ、源泉徴収だけと聞いているのですが、
今後、所得証明なども必要になると思います。
私文書偽造や公文書偽造だなんて思ってもなかったので、驚きました。
やはり、怪しいかもしれない・・・。
こちらで相談して良かったです。ありがとうございました。
>>>その後
名義変更をすると、贈与税の問題などが出てくると思い、
その後、税務署に行き相談してみました。
その際、書類の書き換えの事なども相談してみたら、
やはり「偽造になるのでは？」と言われました。
それと、もしも、もしもですが、
書類の書き換えをしてローンが組めたとしても
「それは銀行を騙した事になります」とも言われました。
こんな事までして、この話しは進めたくないです。
担当の方は「とりあえず私の名義で審査に出します」と言ってますが、
もしも、審査が内定してからキャンセルした場合、
担当の方に、手数料等を払わないといけないのでしょうか?
それとも、請求されるのでしょうか?
内定しなくても、ずーと私達の為に動いていたから、
やはり何か請求されるのでしょうか?
世の不動産屋はどうのなのか教えてください。
□■アドバイス：２
草柳＠RTJサポートチームです
> 世の不動産屋はどうのなのか教えてください。
世の不動産屋さん…と言うよりも、
銀行の側（今回は担当の側）に大きな問題があるような気もします。
基本的に税務署の方の見解の通り、
あくまでも書類を提出したのは相談者さん側になりますから、
銀行側としては「騙された」と主張することも考えられ、
そうしますと、偽造による契約の加害者になる危険性があるはずです。
（例えば、そのやり方を勧めた担当の方が
「そんなことを言ったつもりは無い。相談者さんが勝手にやったことだ」
とか逃げてしまった場合、それがウソだと証明できる証拠が無ければ、
かなり危険だと思います）
審査のキャンセル料などに関しても、先方が（銀行の社員の立場で）
違法行為を承知で唆したのであれば、当然支払う必要は無いはずですし、
逆にそのような行為をさせた責任を追及しておき、
相談者さんが主体的にされた行為では無いことを、
明確にされた方が宜しいかも知れません。
（良心的に解釈しれば相談者さんのために動いていたことにもなりますが、
逆に解釈すれば、自分の営業成績のために不正融資させようとした…
と言うこともできるかも知れません）
ただ、いずれにせよ、
●早い段階で言われた方法はやらないことを伝える
●今回の経緯をきちんとメモに残す
●今後の会話などを録音されるなどして、証拠を固める
などの準備をしておき、万一、何らかの請求があった場合に、
提示できるだけの情報収集＆整理は必須だと思われます。
そして、万一、銀行から請求があった場合に、
それを不当なものだと言える状況にされておくのも、方法の一つかも知れません。
なお、今回のお話しですが、
昨今のローントラブルの多さを考えますと、
「信頼できる不動産業者さん、信頼できる銀行」
を探されることこそ、重要だと思われます。
以上、宜しければご参考ください。
■□相談者より
>銀行の側（今回は担当の側）に大きな問題があるような気もします。
私の説明不足でごめんなさい!
担当の方と言うのは不動産屋の方の事です。
不動産屋は「私達にリスクの有るような事はしません。」
と言うけど、源泉徴収、保険証、審査申し込み名義の変更等など
私文書偽造等になると思うのです。
私はこの話は止めたいですが、主人が不動産屋を信頼しているし、
この先５年賃貸でいるよりも、今低金利の時に
ローンが組めた方が良いと思っている(私も低金利の点には、同じですが)ので、
今回のような偽造を使ってでも、ローンを組めたら
それはそれで良いと思っているみたいです。困ったもんだ・・。
> 万一、銀行から請求があった場合に、それを不当なものだと言える状況にされ
> ておくのも、方法の一つかも知れません。
やはり、相手が不動産だとしても、同じようにした方が良いでしょうか?
□■アドバイス：３
草柳＠RTJサポートチームです。
> 担当の方と言うのは不動産屋の方の事です。
なるほど、そう言うことだったのですね。
ただ、
> 不動産屋は「私達にリスクの有るような事はしません。」と言うけど、
> 源泉徴収、保険証、審査申し込み名義の変更等など
> 私文書偽造等になると思うのです。
この部分に関しましては、やはり、そうだと思いますし、状況的に、
> 今回のような偽造を使ってでも、ローンを組めたら
> それはそれで良いと思っているみたいです。
でしたら、銀行から見れば相談者さんの詐欺行為になってしまいますよね？
然しながら、今回の場合は、
具体的にどのようなことを不動産屋さんがされているのかがわかりませんので、
> 不動産屋は「私達にリスクの有るような事はしません。」と言うけど、
が本当に正しい（＝犯罪行為ではない）のであれば、
進めても良いかとは思いますが、しかし、
> やはり、相手が不動産だとしても、同じようにした方が良いでしょうか?
の部分で、きちんと犯罪行為ではないことを、
相手に証明してもらって、その情報を元に、
銀行や場合によっては法律の専門家の所に相談された方が良いと思います。
とは言え、美味しい話と飛び乗ってしまって、
結果、地獄を見ることもありますから、まずはご主人に、
> 今回のような偽造を使ってでも、ローンを組めたら
> それはそれで良いと思っているみたいです。
この部分を改めてもらうよう、説得されることをお薦めします。
仮に購入後、不正な手段を用いて融資されたとされ、
融資自体を取り消されたりしてしまった場合、
多額の債務をかかえてしまうリスクもゼロでは無いかと思われますので…。
■□相談者より
今日、その不動産の方と会いました。
私が疑問に思っている「偽造」の事を聞きました。
気になるのは、このような行為をしてローンを組んだりした場合
「税務署等から疑われないか?」と聞くと
「ローンを組んでもその事を、いちいち税務署は尋ねてきません。」
と、キッパリ言われました。
私はただ漠然に「疑われるのでは?」と思っていただけなので、
それ以上は何も言えませんでした。
不動産屋の言う事には
「自分達も大きなリスクを負うような事はしませんし、そのような事をしたら
自分達の会社、今担当しているマンション関係の会社にも影響がありますから」
と説明されました。
確かに、そうなんですが、私としてはどうしても
「偽造」と言う部分が引っ掛かってしまいます。
それとも、もっき気楽に考えて任せた方が良いのかな～?と、
すっごく悩んでます。
このままでは、らちがあかないので、アドバイス頂いたように
法律の専門家の方に相談してみようと思ってます。
色々と、教えて頂きありがとうございました。
□■アドバイス：４
その業者の言っている事は明らかに間違っていますし、信用できません。
もし、その業者にお願いして、物件を購入するのなら、
その担当者と会社の署名印鑑を捺印した、
「今回の融資における書類の偽造の責任は
全て不動産業者である当社が行ったものであり、
一切買主には迷惑をかけない」
という内容の確約書を頂いて下さい。
迷惑をかけないと言うのが事実ならば、この程度の書類は発行するのが当然です。
実際は銀行に訴えられるとかなりの確率で負けると思いますが？
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
昨日、たまたまその担当の方が家に来る事になったので、
私は「誓約書」を書いて拇印をしてもらいました。
内容は
「私は、●●○○の住宅ローン手続きを行う上で、
関連しておきた損害について、一切の責任を負う事を誓約します。」
というもので、勿論担当の名前、拇印、日付を入れてもらいました。
このような内容で良いでしょうか?
それとも拇印よりも、会社の署名捺印の方が良いのかな?
涌井さんが教えて下さった、内容の方がより安心なら、
もう一度書いて示したいと思います。
私もココまで話を進めておいて、今更悩むのもバカなんですが、
近い内に弁護士の方に相談できるよう、予約をしました。
弁護士の方より、近所の不動産屋に行って、
今回のような方法の事を聞いてみても良いのでしょうか?
でも、そんな相談は迷惑ですよね・・・。
□■アドバイス：５
草柳＠RTJサポートチームです。
> このような内容で良いでしょうか?
> それとも拇印よりも、会社の署名捺印の方が良いのかな?
あくまでも憶測の域に過ぎませんが、仮に違法行為になってしまった場合、
刑事的な責任をこの承諾書で逃れることはできない可能性があると思います。
今回の場合、偽造による融資であれば、最悪の場合、
詐欺罪になる危険性もあるはずです。
（例えば、居酒屋さんでクルマを運転してきた方に対して
「お酒を出すことで生じた損害賠償は一切負います」と制約したとします。
でも、その方が酒を飲んで運転して事故を起こしてしまった場合、
居酒屋さんだけではなく、その方も
事故を起こしたことに対する責任は問われますよね？）
> 弁護士の方より、近所の不動産屋に行って、
> 今回のような方法の事を聞いてみても良いのでしょうか?
おそらく、合法非合法を含めて、色々な意見、色々な見解はあるかと思いますが、
大切なのは「ご自身として誰の意見に耳を傾けて決断するか」だと思います。
もし、私個人の契約であれば、今回は涌井さん、税務署の方の見解を参考に、
このような方法はやめてもらうようにします
（もちろん、それが絶対的に正しいのかどうかはわかりませんが…）。
以上、宜しければご参考ください。
■□相談者より
「詐欺罪!」また１つ、罪が増えるかもしれないのですね・・・。
> 事故を起こしたことに対する責任は問われますよね？）
はい、おっしゃる事はよく分かります。
不動産屋が偽造をする事を知っていて、その責任を全て彼らが負うのか?
そうでは無く偽造を知っていながら、
自分の書類を渡した私達にも責任が有ると言う事ですね。
私としては、不動産屋のやり方には反対ですし、この話はやめたいです。
しかし、主人は購入したい気持ちがあるので、諦められないみたいです。
だからこそ、私がこちらで相談したり、税務署に行ったり、
弁護士さんに相談して、主人にも納得の行くように諦めてもらえる、
きちんとした理由を探していると言う訳です。
今の私は「私文書偽造なのでは?」「銀行を騙すのでは?」と
あやふやな理由しか言えないので、もう少し頑張って見るつもりです。
今は「違法」という事しか分かっていないのですが、
私達このまま話を進めて行ったら、どうなるのだろうか?と、
その先が見えないかとても不安です。
大事になる前に(なるか、どうかは分からないけど)
なんとか、解決できたら良いです。
草柳さん、涌井さん、ご親切に色々とアドバイスをして頂き助かっています。
また、状況を報告します。
□■アドバイス：６
草柳＠RTJサポートチームです。
大切な買い物ですから、
やはりスッキリした形で話をすすめたいことと思います。
ですので、慎重にこしたことは無いですね。
今回の件は一つの方法に過ぎないと思います。
あくまでも目標はマイホーム購入ですから。
そう考えますと、再度、旦那さん名義で本当にダメなのかどうかも含めて、
幅広くあたってみると良いかも知れません。
融資に関しては、特に最近は、銀行、信販会社、団体など、
各社様々な商品を扱っており、融資基準に関してもかなりの違いがあるかと思います
（単独で銀行に話を持ちかけるのと、不動産会社提携ローンを組むのとでも、
実質的な基準が異なることも多いです）。
そんなものも併せて調べてみるのも方法かと思います。
まだまだ大変かとは思われますが、相談者さんのご検討をお祈り申し上げます。
■□相談者より
> そう考えますと、再度、旦那さん名義で本当にダメなのか
> どうかも含めて、幅広くあたってみると良いかも知れません。
そうですよね! それは良い方法かもしれません。
その部分にはまだ触れていなかったので、
自分で探るのも良いかもしれないです。
> 丸山さんのご検討をお祈り申し上げます。
はい、ありがとうございます。
毎回、ご親切にレスを頂き本当に助かりました。
悔いの残らないよう、もうちょっと調べまわって見ます。
ありがとうございました。
□■アドバイス：７
気に入った物件があった場合、なんとかして手にいれたいものです。
私も数年前新築マンションを購入しました。
やはりその時は山あり谷ありでした。でも今は買ってよかったと思っています。
さて今回のお話を拝見すると、なんとか購入したい気持ちが伝わります。
私は弁護士ではありませんが、不動産を扱っている者として
少しだけアドバイスできるとすれば「冷静になりましょう」ということです。
1.なぜ、今その物件を買わないといけなのか？
2.限りなくグレー（違法性の高い）な行為をしてまで、なぜ買うのか？
3.なぜご主人はローンの不払いをしていたのか？何に使ったのか？
4.今回の銀行融資金額は、ご主人の収入的には将来的に渡って無理ないか？
5.なぜその不動産屋の担当者はそこまで無理を言うのか？客のためか？
以上のことに、明快な回答がないとやめたほうがいいです。
理由は、収入が無い人や返済事故の経歴がある人は、
常識的にローンはもとより不動産は買えません。簡単です。
常識的に見てどうかということです。
「俺は非常識な方法でもいいから手に入れる」というならそれでいいのですが、
一番怖いのは再度返済が滞ったり、変な確定申告をしちゃったりしすることです。
（正に刑法執行の発端になる行為）
そんなに欲しいマンションであれば
だれか信頼できる人にそれを買ってもらい、しばらく賃料を払って住んで、
将来的に買受ければいいのではないかと思うのですが。これが自然な発想です。
（長谷工コーポレーション・北沢さん）
■□相談者より
北沢さんはじめまして、レスを頂きありがとうござしました。
明快な答えが出るのは1、3、4です。
2.は、まだ買うとは決めてないのですが「主人は買いたい」、
「私は買いたく無い」と答えが分かれている状態です。
私も「何でそこまで無理をするのか?」と思うのですよ・・。
不動産は「私達の為」だと言うけど
「私達の為を思うなら、怪しい行為をしてまで
話を進めるのではなく、きっぱりと今は駄目ですよ」
と言ってくれる方が、親切だと思っているのですがね。
> 理由は、収入が無い人や返済事故の経歴がある人は、
> 常識的にローンはもとより不動産は買えません。簡単です。
> 常識的に見てどうかということです。
住宅を購入する事は初めてで、手続きなども知らない事ばかりでした。
だから「不動産の言う事も、この業界では常識的に使われている方法なのかな?」
とも思いましたが、偽造する事はやはり怪しいと思いました。
他の不動産屋の方にこうしてご意見を頂き、
やはりこの不動産のしている事は、
常識的に使われていない方法だと分かりました。
後、不動産屋などはその住んでいる地域の
(ココは大阪なので、府知事)認定
(大阪府知事(１)第○○○○○号←このような印)
をもらわないといけないのですよね?
今の不動産屋の会社名は、登録されてないんですよね、
名刺の下には印があり、その印で登録されているのは、
その不動産屋の支店か本店のどちらかみたいなんすよ、
このようなパターンは良くあるのですか?
手に入れた後に、何が起こるか分からないのも恐ろしい点ですね。
> だれか信頼できる人にそれを買ってもらい、
そのような方法があるのですね、知りませんでした。
ただ、その信頼できる人はいますが、
その人に買ってもらう事はちょっと難しいかもしれないです。
□■アドバイス：８
横から、ちょっとはいりますが・・・
この話は、ちょっと、複雑ですね。書類を偽造する話ちょくちょく聞きます。
ただ、業者の一般常識ってことじゃないですが。
この公の場で、言っていいのかどうか迷っていましたが・・・
実際に、銀行に出した書類に対して、後でばれて
買主が、罰せられたという話や、税金が追徴されたって話も、
耳にしてませんから、ぶっちゃけた話が本当にどうしてでも、
喉から手が出るほど欲しいのかどうかという事です。
話を聞いてると、奥様の方は、そこまでしての購入は控えたい、
というご意見であり、旦那様は、気に入ったから
少々の危ない橋でも渡るってことでしょう。
旦那様がどういう状態で、ローンを申し込めないのか、
今の話の段階では、わかりませんが、詳しく
お聞かせいただいたら借り入れできるところがあるかもしれません。
旦那様名義でどうしても、融資できないかどうか、
お調べになる事も、一つの手だと思います。
相談者様は、大阪ということで当社も大阪にあります。
ローンが組めるかどうかアドバイスできるかもしれませんので、
色々調べてみて、又壁にぶち当たったら、お話をお聞かせください。
（不動産のサンミ・月山さん）
■□相談者より
偽造はたまに使われるのですか・・・・。
> 銀行は融資さえ決まれば、その後書類の内容が違っても
> 追求はしないと聞きました。
銀行以外から「公文書偽造」等で追及される事は無いのですか?
> 今の話の段階では、わかりませんが、詳しくお聞かせいただいたら
>借り入れできるところがあるかもしれません。
銀行によっては、旦那が「事故」でも住宅ローンを組める所があるのですか?
>旦那様名義でどうしても、融資できないかどうか、
>お調べになる事も、一つの手だと思います。
私もそうしたいのですが、どうやって調べたら良いのか分からないのです。
銀行に直接行って理由を話して聞くのでしょうか?
それとも、審査申し込み用の書類を揃えないといけないのでしょうか?
> 色々調べてみて、又壁にぶち当たったら、お話をお聞かせください。
ご親切にありがとうございます。何かの時は、宜しくお願い致します。
□■アドバイス：９
見て頂いています皆様。失礼します。
相談者様の現実に立ち向かう、姿。感激です。
税務署当事者への、納税義務は、第三者（誰が）払ってもＯＫです。
真摯な行為だと、私は、勝手に理解して、今まで仕事をしています。
このようなことで、困難に陥った人は、
親族、良き隣人プロが助けて下さるようです。
税務署も我々少額の件、おうむね親切です。
傍目八目、横レス。一筆のみで、スイマセン
皆様ヘ敬具
（八王子物件情報社・樫家さん）
□■アドバイス：１０
> 銀行以外から「公文書偽造」等で追及される事は無いのですか?
今までに、それがばれたという話は、聞いたことありません。
ただし、公に出来る内容でないことは十分ご理解ください。
> 銀行によっては、旦那が「事故」でも住宅ローンを組める所があるのですか?
ようは、ブラックリスト、長期延滞などの、
傷がついてなければ、借り入れは出来ると思います。
現に長期延滞くらいの方なら、借り入れできるケースもありますから・・・
本人も後から、そういえば、過去にこんな事あってんけど、
よう借り入れできたなぁなんておっしゃってるお客さんもいてました(^_^;)
その時、ヒヤッとしましたが。
> 私もそうしたいのですが、どうやって調べたら良いのか分からないのです。
まず、信用情報を見に行かれてはいかがでしょうか？
これは、本人以外見ることが出来ませんし、電話での問い合わせも不可です。
場所は、教えてくれますが。
それに、なにものっていなければ、申し込みしても大丈夫じゃないですかねぇ。
信用情報も、３つありまして、
・全国銀行個人信用センター
・シーアイシー
・シーシービー
の３社あります。
上から、銀行関係・信販関係・消費者金融となります。
ここで、自分の名前にチェックが入ってるかどうか確認してみましょう。
なければ、借り入れできると思いますが。頑張ってください！！
（不動産のサンミ・月山さん）
■□相談者より
> ただし、公に出来る内容でないことは十分ご理解ください。
私は今まで、頑として「偽造」に対して反感してましたが、
もしかしたら、何も考えずこの方法を使えば、
何も悩まずに済んだのかな・・なんて思ってしまいます。
だんだん自分の考えに自身が無くなっている状態です。
> ここで、自分の名前にチェックが入ってるかどうか確認してみましょう。
残念ながら、この信用情報３つとも主人の名前にチェックが入っています。
> 頑張ってください！！
月山さん情報を頂きありがとうございます。
この先、どうなるのか本当に分かりませんが、もう少し頑張ってみますね!
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■□相談内容
こんにちは。不動産のプロの方には
簡単すぎる質問で恐縮なのですが、宜しくお願い致します。
今の収入で、どの位借入が可能かという計算方法を教えてください。
web上でシミュレーション等がありますが、自分で計算したいのです。
又、業者さんが使っている「ローン電卓（？）」が
どんな計算をしているのかも教えてください。
例えば、3000万借り入れて4％の金利で35年ローンを組んだとして、
毎月の支払いを計算しようとしても、
ローン電卓と自分の計算結果が違ってしまうのです。
計算に弱いだけと言われてしまいそうで恥ずかしいのですが、
お教えいただければ幸いです。
□■アドバイス：１
ローン電卓をお持ちで使いかたが分らないのであれば
次のサイトでもローン計算できますよ。返済予定表なども出来て便利です。
イー・ローンさん（ http://www.eloan.co.jp/ ）の以下のページ
http://www.eloan.co.jp/simulation/homecalc.html
（ネスト・古屋さん）
□■アドバイス：２
金融電卓で比較的手ごろに入手できるものは、カシオから出ております。
4,000円～5，000円位です。これは住宅金融公庫のローン計算から
銀行の住宅ローン計算まで対応できます。
もちろんボーナス併用の計算もできます。
使い方も簡単で、間違いなく答えを導き出すことができるでしょう。
あと、外資系の金融マンや不動産ファンドなどに従事している方御用達の
金融電卓がありました（「過去形」なのはもう生産中止だから）。
米国ヒューレットパッカード社から出ていた優れものでして、
もっと応用の利いた使い方や計算ができます（ＨＰ１２Ｃ、ＨＰ１７ＢⅡなど）。
日本語マニュアルもついていますので安心です
（ただし12,000円～13,000円とちょっと高い）。
東京の紀伊国屋さんや丸善さんに行けば、まだ在庫があると思います。
（ハート財産パートナーズ・松本さん）
□■アドバイス：３
先ず元利均等償還というのは、
単純に元金に利率を掛けたものでは計算できません。
お手元に表計算ソフトが有れば、財務関数で計算が出来ます。
（一般的にはPMT関数を利用します。）
従って、普通の電卓では計算が出来ません。
先に先輩方り回答がございますが、
ホームページ等の計算を利用されるか、又は
フリーウェア・シュアウェアのベクターなどに
エクセルのテンプレートがございますので、研究してみてはいかがでしょうか。
なお、弊社ホームページにもフリーウェアを用意しております。
http://home.gr.jp/athome/
（アットホーム・香川さん）
□■アドバイス：４
銀行のＨＰで直ぐに出ますが 利用されては如何ですか？
みずほ銀行さん（ http://www.mizuhobank.co.jp/ ）の以下のページ
http://www.mizuhobank.co.jp/loan/housing/
（丸岡不動産・西岡さん ）
■□相談者より
皆様ありがとうございます。
しつこくお聞きして申し訳ないのですが、計算式は存在しないのでしょうか。
webや計算機の存在は分かっているのですが、
知りたいところは「どうやって」なのです。
□■アドバイス：５
住宅ローンは通常元利均等法式となっています。
計算式は下記のとおりです。
（（月利+1）ｎ乗/（月利+1）ｎ乗-1）×月利＝1円に対する月返済額
一見大変なようですが、手持ちの電卓で簡単に計算できます。
まず、月利は「年利／12」ですよね。
例えば4％の場合、0.04/12が月利です。
だから、（月利+1）は、「0.04/12+1」となります。
つぎにｎ（借入期間月数）を乗数倍します。
電卓の乗数機能で、×＝が２乗となります。（電卓機能により多少異なる）
そのまま＝を押すことにより、３乗・４乗となってゆきます。
従って、「0.04/12+1」の次に「×＝」「＝」「＝」と
借入月数を数えながら「＝」を押すのですが、
仮に借入期間２０年とすると240乗しなければなりません。
いくら「＝」を押すだけでもこれは大変な作業ですね。
そこで、通常はまず年数乗したものに１２乗（１年の月数）します。
つまり、「×＝」「＝」…で２０乗したものに、
「×＝」「＝」…と１２乗するわけです。
次に、この答えから「1」を引いたもので割りますから、
電卓の表示を見ながら簡単に出来ますね。
そしてその答えに、「×年利/１２」をすればよいのです。
少し慣れれば、手近にある電卓で簡単に計算ができますよ。
（マック住研・清水さん）
■□相談者より
> 一見大変なようですが、手持ちの電卓で簡単に計算できます。
非常に良く分かりました。ありがとうございます。
自分の年収でどの位借りられるかと言うのは、どう考えたらよいのでしょうか。
次々質問ばかりで、お手数お掛けします。
□■アドバイス：６
計算方法は、ちょっと複雑ですが、まず、自分の借入れ可能額を算出します。
通常は、公庫を出来るだけ多く借入れることを前提に考えますが、
物件により、借入可能額がことなりますので、この辺が注意です。
公庫借入れMAXは、
C) 年収÷12÷5が月々支払いのMAXとなります。
A)（通常融資（万円単位）÷100）×１００万円あたりの支払い金額
B)（特別融資（万円単位）÷100）×１００万円あたりの支払い金額
A+Bの合計が公庫の支払い金額です。この金額が、C以下ならOKです。
銀行融資額を算出します。
銀行融資の場合、物件価格の９０％までとか、融資MAX金額を調べます。
90％とした場合、
（物件価格×90％）-（公庫通常+特別）＝銀行融資MAXとなります。
銀行の融資基準が年収の３０％とした場合
D）(（A+B)+（銀行融資MAX×１００万円あたりの支払い金額）)×12
E) D÷年収
Eが30％ならOKです。
F) （D+その他ローン（年間支払い））÷年収
また、年収による公庫返済基準が、F以下ならOKです。
EXCELでシュミレーションがいいと思っています。
簡単に、MAX金額を求められる資金計算ソフトのデモ版がありますので、
こちらを利用してみてもいいと思います。
コスモクリエイトさんのホームページ
http://www.cosmo-c.com/
（ウエッブクリエイト・保坂さん）
□■アドバイス：７
ご質問の意図が正確に把握できず、大変失礼いたしました。
さぞお腹立ちのことでしょう。
他の回答者の方々も指摘されているように、
資金計画ソフトを利用されるのが一番世話無しだろうと思います。
ローン計算法（財務金融）の考え方から勉強をなさりたいのであれば、
先般申し上げた、ＨＰ社の金融計算機を利用されることをお薦めいたします。
日本語マニュアルが非常に充実しており、例題に沿って操作していると
自然と財務金融の考え方がマスターできる優れものです。
それと貴方様の溢れ出る好奇心にも充分耐えうる機能を備えております。
（ハート財産パートナーズ・松本さん）
■□相談者より
本当にありがとうございました。
しっかり勉強して、計算方法をマスターしようと思います。
何度もお手数お掛け致しました。
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■□相談内容
現在結婚を約束している彼女の父親に
銀行への借金2550万円がある事を昨年12月知りました。
その借金の返済期限が近づいていますが、返済のめどがたっておりません。
(農地・宅地売却等)
そこで、私がその宅地並びに家(評価額は約2550万円とほぼ同額)を
購入しローンを組む事で返済計画を明確にしたいと考えております。
また同時期に彼女とも結婚する予定でいます。
しかし、その売買による各種税金に関する疑問が出てきました。
疑問-1）
彼女の父親と売買契約しますが、やはり3000万円控除を受けたい
と考えております。土地並びに住宅は購入しますが、
そこには住まず私は彼女と社員住宅へ住み、
彼女の両親にはそのまま住んでいてもらおうと考えております。
ものの本には、『生計を一にする・・・』と書いてあるものを
目にした事がありますが、この条件で彼女の父親は控除を受けられますでしょうか？
また年齢の事もありますし容体によっては同居しなければならない状況に
なる事もあると思いますがその時は一緒に住んでもかまわないのでしょうか。
疑問-2）
同時期に彼女と結婚をするつもりですが、結婚する事により
彼女の父親とは姻戚関係となってしまいます。私は売買契約いたしますが、
これは贈与とみなされるのでしょうか。
疑問-3）
現在売買されるものには消費税5%が課せられていますが、
この土地・住宅にも消費税は課せられるのでしょうか。
□■アドバイス：１
> 疑問-1）
貴方がローンを組んで買うとの事、住宅ローンは居住が目的であるので、
あくまでも貴方が居住するとの前提でなければならないと思います。
居住用財産を売った場合の特例、譲渡益がある場合には、
3000万特別控除・所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の
軽減税率の特例等あります。詳しくは、税務署などでお聞きになって見ては。
> 疑問-2）
・・・・・ まだ、結婚していないでしょう。
姓が同じになり特別安く譲渡を受ければ贈与とみなされます。
詳しくは、税務署などでお聞きになって見ては。
> 疑問-3）
個人が売買をしても消費税は課せられません。業となれば消費税が課せられます。
また土地に関しては消費税はかかりません。
（森田住販・森田さん）
□■アドバイス：２
こんにちは。ちょっと入り組んだ問題のようですね。
まずご本人がそこに居住されない場合には
住宅ローンは利用できませんが、大丈夫でしょうか？
アパートローンといった商品がありますが、融資が受けられるかどうか、
金融機関に確認する必要がありそうですね。
疑問-1
居住用財産の特例については、特別関係者に譲渡をする場合には
３０００万円控除の特例は認められていません。
特別関係者とは
１）配偶者、直系血族、２）親族でその個人と生計を一にしている者など、
３）まだ婚姻の届出をしていないが、事実上婚姻関係と同様の事情に
あるもの及びその親族等
とされています。
本件は微妙ですが、特別関係者に該当する可能性がありそうです
（税務署に確認をしてみて下さい）
疑問-2
売買契約は有効に成立します。しかし
譲渡価格が市場価格に比べ極端に安価である場合には低廉譲渡となり、
贈与税の見なし課税が行われることになります。
本件は、売買価格が評価額とほぼ同じということですから、
一般に適正と思われる価格であり、問題はないと思います。
疑問-3
土地については非課税扱いですので、どのような状況にあっても
消費税は課税されません。また建物についても
この場合には個人間の売買ですから、消費税は課税されることはありません。
その他の手法としては、お義父さんの返済が難しく
金融機関から処分を求められるということであれば、あなたが保証人になって
お父さんに代わって返済していくという方法もあるかと思います。
その際にお義父さんから部分的に譲渡を受けるといった案もあるかもしれません。
売却部分をすくなくすることで自己資金でまかなえたり、納税額も抑えられるでしょう。
（三菱地所・寺島さん）
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■□相談内容
今回、皆様のご意見を伺いたく投稿させていただきます。
宜しくお願い致します。
実は、来年結婚が決まり新居を探す事となりまして、
賃貸ではなく、分譲マンションを婚約者と共に検討しておりました。
気に入った物件も見つかり購入しようとしたところ、
私が、５年前に母親と公庫の連帯債務を負っていることで、
住宅ローンが組めないという事実を販売会社の方から聞きました。
確かにまだ若いということもあり、自分の不注意ではあると思うので、
母親には連帯債務の名義を外してもらうように話し、司法書士にお願いいたしました。
母親は現在も年収があり、単独名義になるには問題ないと思われますし、
請求された書類等も全て提出したのですが、一向に公庫からの返事がありません。
すでに1ヶ月を過ぎました。
名義が外れない限り、新居の申込・契約は出来ないので困っております。
そこで経験豊富な皆様には、一体、どれくらいの期間がかかるのか？
年収から見た借入額が妥当（公庫の基準と照らして）であっても、
連帯債務を外す事が出来ないことがあるのか？
をお伺いしたいと思います。ご意見をお聞かせください。
公庫の相談窓口に電話したところ
全く明確にならない対応には、憤慨しております。
ちなみに物件の名義は共有になっており、
父親は居ないため他の連帯債務者を探す事は難しいです。
□■アドバイス：１
あなたのご質問で最後のところが気になりました。
母親と共有名義の不動産で連帯債務者となっているということです。
一般に不動産は、万一債務不履行になって
共有持分だけを競売に出ても競落する者は出ないので、
銀行は共有者を連帯債務者にとるのが普通です。
あなたのケースでは、母親単独名義に変更し
連帯債務者を外してもらうこと位しかないでしょう。
贈与税は課税されます。あとは、婚約者名義で取得するとか。
> 一向に公庫からの返事がありません。すでに1ヶ月を過ぎました。
電話でなく、公庫へ直接相談されたら如何でしょうか。
（シマダ企画・嶋田尚芳さん）
■□相談者より
ご回答ありがとうございます。その通りだと思います。
ちなみに私達のような人間が
大元の公庫に直接行って、相談に乗ってもらえるのでしょうか？
公庫の相談員は窓口銀行に聞け見たいのことを言っていましたが。
とにかくやれるだけやってみます。ありがとうございます。
どなたか同じような事例で、どのくらい期間がかかったかご存知ではないでしょうか？
□■アドバイス：２
公庫の相談員は窓口銀行に聞け見たいのことを言っていましたが。
公庫各支店には相談窓口があります。（東京の場合は本部内）
連帯債務者ですから、公庫にとってはお客さんですから、
ご遠慮なく行かれたらどうでしょう。
銀行は公庫の取次をしているだけです。
（シマダ企画・嶋田尚芳さん）
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■□相談内容
築浅の中古物件を購入しようとしております。
売主はこの物件をローンで購入しており、
私どもが買う金額よりさらに１０００万程度ローン残があるとのことです。
売主はこの家の売却金額（つまり私どもの購入金額）プラス、
株を売る、親からの援助などで、ローンの返済が可能となり、
抵当から抹消すると言っているようですが、
契約するにあたり、非常に不安です。
不動産会社の説明によると、売買契約をしたとしても、
売主側の返済状況に寄っては後になって
この取引が成立できない可能性もあるとのこと。
それならば・・・と
「売主の返済が確定してから契約にのぞみたい」旨を話すと、
売主としてみれば、家が売却できるという前提で、
株を売るなどの措置をとり、残債返済できるという提示が金融機関にでき、
その方が抵当抹消の話が有利に進むので、
契約は先にしておいた方が買主である、私たちの保護にもなると言います。
通常こういった物件売買の場合、どのような順序で行われるものでしょうか？
また注意すべき点、こちらを守ってくれる法律などあるのでしょうか？
□■アドバイス：１
ご相談のようなケースを現場では「債務超過取引」と呼んでまして、
バブル崩壊後の逆ざや現象で実務上よく起っております。
このようなケースの場合、一般的には
（１）手付金ゼロ契約
・これは解説するまでも無いですね。
（２）手付金預り契約
・買主さんから売主さんへ手付金を約束通り払うのですが、
売主さんはそれを持って帰らず、仲介業者に預託する事により、
万一の場合でも支払済み手付金が安全確実に取り戻せるようにする対応策。
のどちらかで対応するケースが多いようです。
つきましては、仲介会社さんにそのような制度を運用してもらえないか？
ご相談なさっては如何でしょうか？
（藤原浩行さん）
□■アドバイス：２
涌井と申します。一般的な取引では、
仲介業者は抵当権解除が確実に可能な物件しか契約しません。
「債務超過」物件で有っても売主の資産状況を確認して、
確実に抵当権が解除できる事が契約の前提となります。
確かに、停止条件付契約や解除条件付契約をする事によって、
ある程度の保護は図れるかも知れませんが、
１００％安心と言う訳では有りません。
手附金ゼロ契約でも損害賠償の問題は有りますし、
不動産屋に預けても、１００％信用できません。
お問い合わせのケースは気になる点があります。
本当に１０００万を用意できるだけの資産が売主に有るのなら、
何故不動産業者は
「売買契約をしたとしても、売主側の返済状況に寄っては
後になってこの取引が成立できない可能性もあるとのこと。」
と言ったのでしょう？
「売主は十分１０００万を用意できるので大丈夫です」
と言うのならまだ理解できるのですが？
「契約違反の場合は手付倍返しをします。」
と言えない理由があるはずです。
相談者さんが不安に思うのも当然だと思います。
ちょっと信用できない点があります。
あくまで私個人の考えでまだ実行したことは有りませんが、
以下の通りの交渉をしたら如何でしょうか？
買主が債務を継承する方法です。
不足分の１０００万を売主が銀行に返済するのと同時に、
残債務を相談者さんに付け替えして継承し、
所有権移転と抵当権の付け替え登記をするのです。
抵当権を無理やり解除するのではなく、
抵当権の債務者の付け替えを交渉するのです。
(場合によっては新規に抵当権設定する必要があるかも知れません)
当然契約の前に金融機関に、
相談者さん、売主、業者の３者で交渉に行きます。
この方法なら相談者さんと売主は双方とも、
事前に金融機関に同時に交渉に行く必要が出ます。
この方法の良い点は、
契約前に売主や業者の信用が金融機関の対応から、
ある程度判断できると言う点があります。
もし、相談者さんが現金決済を望むなら、
１０００万の返済時に一括返済をすれば良いのです。
又、住宅ローンを希望する場合は、
当然売主さんの返済中の銀行と交渉して使う事になります。
契約書は通常のものとは若干違って来ると思います。
相談者さんが違反した場合、売主が違反した場合、
損害賠償(約束違反の罰金)等を明記すべきでしょう。
唯、その物件が立地や価格からみてお買い得であり、
相談者さんが気に入っているのでなければ、当然薦めません。
（高原開発・涌井さん）
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