賃貸物件の契約の継続について
福岡・女性・５０代
２年毎自動更新の賃貸物件に老夫婦で住んでいました。
夫名義で契約、保証人は息子二人です。
今春、夫が死亡しました。
現賃貸住居に妻が継続して住むために必要な手続きがありますか？
現契約は解約になり新規契約になるのでしょうか？
その場合、敷金・礼金・手数料などの費用が新しく発生するのでしょうか？
このまま何も手続きをしないで住むことは可能ですか？
適切なアドバイスをお願いします。
■アドバイス
私見ですが、
同居中の法定相続人、特に配偶者は、賃借人の地位を継承出来ると思いますし、
実際に敷金の返還請求権も、相続出来るでしょう。
これは、判例も有ると聞きます。
『賃借人の地位を相続する』と明確に、大家や管理会社に文章で報告すれば良いと思います。
（高原開発・涌井さん）
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離婚に伴う名義変更について
神奈川・男性・２０代
住まいの名義変更について、知恵をお貸しください。
私は今月６日に妻と離婚調停を成立させ、
妻は私名義で借りていたマンションに住み続けるために、
その名義を自らに変更することを約束したにもかかわらず、
勝手な都合でなかなか名義変更の手続きに協力してくれません。
さらに、数ヶ月前から現在に至るまで、妻は妻、子、妻の母親の３人で
マンションで生活をしていますが、それにかかる水道光熱費は私に支払えと言ってきました。
住まいおよび水道高熱の名義は私が一緒に住んでいたころの私名義のままになっています。
しかし実際にマンションで生活しているのは妻達で、私自身は家を追い出されている状況です。
離婚調停では、妻はマンション以外の名義を自分に変更するという約束はしていないので
自分は払わないと主張するのですが、私は絶対に納得がいきません。
離婚調停の際の調停員ですらそのようなことは想定していなかったと思います。
どうにかして全ての名義を妻にすることはできないでしょうか。
■アドバイス
私見ですが、
離婚トラブルの問題は別として、名義を替えるだけなら、
水道は、地元自治体の水道局等へ閉栓、若しくは名義変更を届ける。
ガスはガス会社、電気は電力会社、
それぞれに直接、届ければ良いだけだと思います。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 名義変更と再審査、新規契約について
東京・女性・３０代
昨年、父親が他界し、
父が契約名義人であった賃貸マンションの名義変更が必要と考えています。
当該マンションには、入居当時から兄と私も一緒に住んでおり、
二人のうちどちらかの名義に変えたいと思っていますが、問題があります。
通常、名義人死亡の場合、法廷相続人であればスムーズに名義継承できるようですが、
私たち二人は父の相続を放棄しております。
この場合、私たちは名義変更ではなく、新規契約が必要になりますでしょうか？
また、現在、兄と私の職業はともにアルバイトであり、
周りに保証人となってくれる親戚や知り合いもいないため、
新規の契約となると難しくなるのではないかと心配しています。
契約当時は父は自営業、兄はそこの従業員、保証人になった私は会社員でした。
父の他界により廃業し、私たち二人の職業も変わりました。
現在は、父が残してくれた保険のお陰で、当分の間、家賃の支払いが滞る心配はありません。
もちろん、できるだけ早く安定した職につきたいと思っています。
仮に、新規契約ではなく、名義変更によったとしても、再審査などあり、
職業がアルバイトである私たちが今のマンションに住み続けることは難しいでしょうか？
□■アドバイス
父親が死亡したので、そのまま名義変更をお願いしたいと、
賃貸人もしくは管理会社にお願いしてみて下さい。
同居親族であれば、通常はそのまますんなりと
名義変更に応じて頂けると思います。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 商号変更に伴う賃貸名義変更について
東京・30代女性
現在、会社名義で事務所を賃貸しています。
おそらく、一般賃貸と呼ばれる形態かと思われます
（仲介に不動産屋、家賃は家主に直接振り込みをしています）。
今回、会社商号変更があったため、契約者名義変更を
不動産屋に届け出ました。契約自体には何ら問題ないのですが、
その名義変更手続に3万円も手数料がかかると言われております。
高すぎると思うのですが、相場はどれくらいなのでしょうか？
そもそも、支払う必要があるのでしょうか？
アドバイスお願いいたします。
□■アドバイス：１
私見ですが、名義変更料と言うよりは、
仲介不動産業者の事務手数料のことを指しているのでないかと思います。
簡単に言うと、
●書類作成料＋諸経費（交通費・人件費）として、3万円請求された
ということになるかと思います。
厳密に言いますと、契約書に明記してない事務手数料を支払う必要は
無いのでしょうが、支払わないと仲介業者が名義変更手続きを行ってくれない
ということになると思います。
不動産の賃貸借契約における仲介料は、
契約時に家賃1ヶ月分だけを頂くだけですから、
たとえ、契約書一式を作成するだけとは言っても、
賃借人の事情により契約書を変更する手続きは、
よほど良心的な会社でないと、無料では行わないでしょう。
相場ですが、1～3万円程度とか、
家賃の10～20％程度としている業者が多いようです。
実費が基本ですから、作成書類の量や大家さんとの交通手段・
距離・人件費の関係もありますので、一概には言えないと思います。
契約内容の変更手続きの事務手数料は、
業法に定めた仲介手数料とは別のものですから、
お互いが納得すべき金額にするのが良いとは思いますが、
●最低でも人件費・交通費・書類作成費・消耗品費等を考慮した実費
は、必要かと思います。
お互いに商売ですから、
無料サービスということはあまり考えられないのではないでしょうか？
3万円が高いかどうかは、ご相談内容からは断言はできませんが、
諸事情をご検討の上で高いと思われるのであれば、
値引き（例えば、2万円にして欲しいとか）交渉を行えば良いと思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
なるほど。
確かに、お互い信頼関係で成り立っているわけですから、
仰るとおり、交渉してみるのも一つの手ですね。
全くの素人で、誰に相談してよいものかも分からず、
突然、投稿してしまいました。ご丁寧にありがとうございました。
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相談内容 相続時の賃貸契約名義変更の際の事務手数料について
東京・30代女性
父が亡くなり、アパートを相続することになりました。
相続に伴い、
「貸主の名義が変更するため、契約書を書き換えなければならない」
と、仲介の不動産会社が言ってきましたきました。
そこまでは理解できるのですが、一世帯に付き10,000円を、
事務手数料として、私に徴収すると言ってきたのです。
ワンルームアパートのため、全部で10世帯あり、
考えてもいなかった出費に困惑しています。
こういった状況の場合、一般的に不動産業者は
事務手数料を請求するものなのでしょうか？
□■アドバイス：１
当事者のいづれかに変更が発生した場合の契約の更改は、
締結済み契約書に規定されてない限り、新たな契約締結となると考えられます。
が、相続の発生等による当事者の変更の場合は、
規定されているようにも思われますが、
その場合は事務手数料として請求されることがあります。
（マルケイ・門田啓二さん）
□■アドバイス：２
門田さんのご返答の通りだと思います。
事務手数料は契約書を作成するための実費ということになります。
逆にお聞きしたいのですが、事務手続きとは言っても、
無料で仕事をする業者はいないと思いますが、いかがでしょうか？
当然、値引き交渉をすることは可能でしょう。
例えば、合計で10万円のものを、合計で半額の5万円にして頂く様に
交渉することはできるでしょう（交渉はあくまで交渉です）。
それでも、ご不満であれば、契約書を全てご自分で作成して
締結すれば良いだけだと思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
アドバイスありがとうございました。
交渉した結果、今回の事務手数料は無料になりました。
ありがとうございました。
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相談内容 事業用物件の契約名義変更について
東京・20代女性
3人でお店を立ち上げ、マンションの1室を店舗として借りています。
入居時に天井部分を解体した分の保証金を不動産屋に預入れ中で、
解約時、自己で原状回復したら全額返金とゆう契約です。
しかし、3人のうち賃貸契約を行ったAが体調不良を理由に
店の運営を拒否しはじめたため、
B（すぐに保証人をたてられる健全な者）に名義変更をしたいと伝えました。
すると、
「親族間や個人から自己所有の法人名義に変更…以外は、
賃貸での名義変更は受け付けない」
と言われました。
Aは虚偽癖があり、現状、病気の事実も判断できず、
契約者としての義務を遂行できない状態で、家賃は残りの2人で支払っています。
お店の存続のためにも立ち退くことは無いのですが、
費用が最低限で済むスムーズな名義変更の方法をアドバイスください。
宜しくお願い致します。
□■アドバイス
あくまでも、個人的な対応方法のアドバイスということでご了承願います。
まず、Aさんが代表者の会社を設立し、賃貸借契約をその会社名に変更します。
次にその会社の代表者をBさんに変更し、
大家さんに代表者が変更になった旨の案内を送付致します。
これで名義の変更方法としては問題が無いはずです。
実際の経費等の比較につきましては、
新規契約を締結する場合と併せて比較してみてください。
法人化につきましては、会計事務所、または司法書士事務所等にお尋ね下さい。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容
千葉・20代女性
姓が変りました。そのため、アパートの賃貸契約の名義の姓も変りました。
不動産屋さんに電話したところ、
「名義変更の手数料がかかりますので、変更と同時にお支払い下さい」
と言われました。
同一人物であっても、結婚や離婚などで姓が変った場合は、
手数料を支払って、名義変更しなければいけないのでしょうか？
とても初歩的な質問だと思いますが、教えてください。
□■アドバイス：１
私見ですが、姓が変っただけだと書面による通知だけで良いはずです
（通常は特定の書式はありませんが、業者の所定の書類がある場合は、
その用紙への記入による通知などです）。
名義変更とはならないと思いますし、契約書の作り変えも必要無いと思います。
また、契約の更新や新規契約には当たらないので、手数料が必要になるとは思いません。
さらに、宅地建物取引業法、および国土交通省の指針においては、
その様な手数料を認めている記述は、私の知っている限り、ございません。
但し、契約書の内容を一度ご確認下さい。姓の変更に伴う事務手数料が
明記してある場合は、微妙になると思います。
明記してない場合で、不安であれば、お近くの消費者生活センター、
もしくは都道府県の住宅課とか、建築課（名称は各都道府県によって違います）などの
宅地建物取引業者を管轄している部署にご相談して下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）
■□相談者より
涌井さん、アドバイスありがとうございます。
不動産屋さんいわく、
「うちはこのような手数料をとるようになっている」
ということだったので、契約書を確認してみます。
□■アドバイス：２
そうですね。良く契約書を確認して下さい。
私見ですが、明記されていない場合で、なおかつ、仲介手数料ではなく、
事務の書類作成料なので、宅建業法違反ではないと言ってくるケースも考えられます。
この場合は宅建業法ではなく、民法の問題になると思います。
事務手数料についてのみに限定して考えますと、
事務手数料を支払うという契約自体が成立していないと思います。
もし、明記されていても、その条項の内容が明確でなく、
契約時に充分説明がされていない場合は、
民法の詐欺による契約や錯誤による契約とも考えられます。
また、民法、および消費者契約法の不実の告知とも取れますし、
消費者契約法4条の重要事項の説明にも反します。
ということで、納得できないものは支払う必要は無いと思います。
請求するのは業者側ですから、どんなに請求されても、
上記理由をはっきり言って、支払わないようにするのが良いと思います。
貴方がやるべきことは、文書による姓の変更の通知のみだと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）
■□相談者より
涌井さん、アドバイスありがとうございます。
契約書を見てみたのですが、
「居住者・丙を変更する場合、乙は甲へ書面により申請し、
甲の承認を得なければならない」
としかなっていませんでした。
この「甲の承認を得なければならない」というのがつまり、この不動産会社の
指定する手数料を支払いなさいということなのでしょうか？
また、不動産屋からは苗字が変ることにより、変更が必要な書類として、
1.賃貸借申込書（賃借人苗字変更）
2.建物賃貸借契約書（新しい名前で契約書を作り直すとのことです）
3.保証承諾書（保証人は前の苗字の人に対して保証をしているので、
これも変更が必要とのことです）
4.居住用賃貸清算書（これらの書類の仲介料としての金額が明記されていまし
た。不動産屋いわく、この金額は家賃の何パーセントか
にあたるとのことです）
という4種類の書類が送られてきました。
不動産屋のいう手続きを、全て仲介料を払ってもすべきなのか、
そもそも苗字が変っていないことにしてもいいのか、
家賃によって仲介料が違うというのも何となく納得できません。
できれば、なかったことにして、旧姓での契約を維持したいくらいなのですが、
それは法律的にいけないのでしょうか？
□■アドバイス：３
私の考えは、全て、前回の返答のとおりです。
賃貸借契約書を新規に契約する必要は、
その前の契約書にも明記してないはずであり、不動産屋の勝手な言い分です。
人物そのものが入れ替っている訳ではありませんから、
全くの暴利を取ろうとしているとしか考えられません。
対応についても、前回の返答を参考にしてください。
（高原開発・涌井秀人さん）
□■アドバイス：４
契約書の内容は、甲が大家なのか、業者なのかは不明ですが、
今回のような単なる「姓の変更」のことではないと思います。
おそらく、契約者そのものが変更になる場合、例えば、
1.結婚後、Aさん（夫）の名義でアパートを借りていた。
2.離婚され、Aさんは出ていき、Bさん（元・妻）がアパートに残った。
3.それにともない、賃貸契約の名義が、AさんからBさんになる。
と言うようなケースだと思います。
言わなかったことにして、そのまま放置し、不動産業者が何か言ってきたら
対応するというのも、方法だとは思いますが、私は、涌井様のおっしゃるとおり、
千葉県の消費生活センターや、不動産業者を管轄されている部署に、
相談なさるのが、一番良いと思います。
理由は、
●言ってしまった以上、今後、何か言われる可能性が高い
●このような業者を放置してしまうことで、あとあと、
もっとやっかいなトラブルが、貴方にふりかかる危険性がある
（例えば、更新や退去時など）です。
面倒かも知れませんが、一度、この業者の行いを報告しておくことで、
仮にこれから先、あなたと業者にトラブルが発生した時にも、公的機関に対して、
報告された証拠を残しておくことで、
「あの時にも報告させていただいた不誠実な業者だ」
と言えるでしょうから、貴方にとって、有利だと思います。
（わんえるで～おー・前野）
□■アドバイス：５
前野さん補足痛み入ります。
私は単なる姓の変更だと思っていました
（例えば、別居の為にアパートの賃貸借契約を締結し、居住してから、
正式に離婚し姓が変ったと言うか戻ったなど？）
前野さんのご指摘の通り、
姓の変更→契約名義者（賃借人）の変更となるケース
も、確かにあると思います。
この様な場合は、同居者→賃借人への変更となりますので、
不動産業者の言い分が正しいことになります。
追加ですが、千葉県の場合、不動産業者を管轄しているのは、
千葉県県土整備部建設・不動産業課 不動産業室
http://www.pref.chiba.jp/syozoku/i_kenhu/soshiki/
になります。こちらにご相談なさって下さい。
千葉県の消費者生活センターについては、消費者センターリンクさん、
http://www.geocities.jp/shouhisyacenter/index.html
のサイトの中の、
http://www.geocities.jp/shouhisyacenter/chiba/
のページから、お近くのセンターをお探し下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）
□■アドバイス：６
涌井様、こちらこそ、さらなる補足、有難うございます。
相談者さんが、ちょっと混乱なさっていたようですので、
少し補足させていただきました。ご相談内容から判断する限りでは、
相談者さんの場合、単にご本人の姓が変っただけですので、
まさに涌井様のおっしゃる通りだと思います。
（わんえるで～おー・前野）
■□相談者より
みなさん、ありがとうございます。
不動産屋さんとのトラブルは何かと厄介だと聞いていますし、だからといって、
すぐ別のところに越せるわけでもないので、一度、公共機関に相談に行ってみます。
賃貸とか不動産などには全くの素人で、とても不安だったのですが、
親切にアドバイス頂き、本当にありがとうございました。
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■□相談内容
現在住んでいるマンションの契約者名が前の夫の名前になっているのですが、
少し前に離婚して私一人でここに住むことになりました。
この場合、不動産屋さんに「名前を変えてください」とだけいえばいいのでしょうか。
それともまた敷金など一から払わなくてはならないのでしょうか。
証明書などまたいるのでしょうか。
このマンションを借りる時の資金はすべてわたしが出したのですが、
一人になってからも、仕事もありちゃんと家賃も払っています。
このまままだここに住みたいと思っているので、どなたか教えてください。
お願いします。
□■アドバイス
単に不動産会社に変更を依頼しても受けてくれないでしょう。
契約上の借主の名前で、不動産管理会社あてに、
借主名の変更と敷金の返還先をあなたに変更したい
という手紙を提出するのがよいと思います。
不動産会社は、もし借主をあなたの言うままに変えた場合、
名義上の借主から異議を申し立てられたら責任回避できません。
現在の借主名義で不動産会社に変更を依頼することが必要です。
連帯保証人がいる場合にはこの保証人が引き続き保証してくれること、
この変更について問題が発生したら借主が責任をもつということも明記すれば
不動産会社は安心すると思います。以上
（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）
■□相談者より
佐藤様、お返事ありがとうございました。よくわかりました。
さっそく教えていただいたように、不動産管理会社あてに
手紙を提出しようと思います。とても助かりました。
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■□相談内容
教えてください。現在賃貸マンションに約10年住んでいますが、
最近結婚をし、現在のマンションに一緒に住むことになり、
郵便受けや家のドアの上の表札の苗字表記を変えました。
大家さんは別の所に住んでいますが
たまにマンションの様子を見にくるようで、
結婚当初に電話があり、表札等の苗字が変わったけど事情は？と聞かれたので、
結婚し、主人を迎え入れてこのままここに居住しますのでと説明をしました。
ところが、先日管理会社と大家さんから念書を書け！と文書が送られてきました。
念書の内容は
「この度私の都合により勝手に郵便受け及び表札の苗字を変えました。
これは契約違反（賃貸借契約書第10条＜転貸借の禁止＞乙以外の材質名義を
表示してはならない）にあたることがわかりましたので大変申し訳なく思っています。
私名義の賃貸借契約とは一切関係なく私がすべての責任を持って処理しますので
念書を差し入れます」
となっており、これに印を押してだせというものです。
契約内容を確認して見ると、確かに10条に上記の通り記載はあるのですが、
末行に甲が認めた場合はその限りではないと記載があります。
そこでお尋ねしたいのですが、結婚して苗字が変わり、
家の表札等を変えた場合に、上記10条の契約違反？？になまであたるんでしょうか？
ましてや、上記の内容（これが腹が立つのですが）の念書で書かされるほどですか？
大家さんの了解が必要であればそれは、一文を差し出すのはかまいませんが、
どうしても上記内容の念書？は納得行きませんので教えてください。
通常、結婚や離婚などして苗字が変更されてしまう場合は、
どんな一文の内容にて確認を行うのが普通ですか？
□■アドバイス
こんにちは！ご相談事案ですが、確かに契約書を厳格解釈するのでしたら、
賃貸人さんの主張は納得出来ます。賃貸人さんから見れば、
どこの誰かもわからない人が勝手に占有している事になりますので、
態度が硬化するのも理解出来ます。
一方、結婚により姓がかわりパートナーさんと一緒に住む事になるという状況は
世間一般的に良くある事で、相談者さんから見て
「何も念書まで差入れさせなくても…」と、腹立たしく思うのもとても良くわかります。
思いますに…、「一言、言ってくれれば・・・！」の世界ではないでしょうか？
賃貸人さんが一番心配しているのは＜どんな人かわからない＞人が
勝手に占有しているという事ですから、その部分が解決出来れば
態度も軟化するように思われます。
解決策ですが、一度パートナーさんと一緒に賃貸人さんを訪ねて、
一言お話しなかったお詫びと共に菓子折りなどを持って行かれてみては如何でしょうか？
そして、どうしても念書が必要なのかどうか？ 尋ねてみては如何でしょうか？
事情がわかれば、そこまでの要求はしないと思われますが…。
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）
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■□相談内容
人から店をやらないかともちかけられました。
彼は店をやっていたのですが上手くいかず店を閉める事になったようです。
私が若く信用が無かった為不動産名義は彼のままで営業することになり、
費用として240万円を月20万円づつ支払うこととなり
（かかったお金を取り戻したい事もあるのでしょう）
１年で払い終えました。
240万円の内訳を詳しく聞いてはいなかったのですが、
だいたい居抜き料と権利金のような事でした。
しかし設備、内装をみても240万円かかったようには見えません。
後から自分達で内装をしなおしました。調理機器をみても
中古で40万円ぐらいだと思います。私の憶測では
その金額の中には店を始める前の保証金も含まれていたと思われます。
来年に名義を私に変える事になっているのですが、
名義が変わるので新契約となり保証金がかかるのでしょうか？
ちゃんと内容もをきかずに勢いではじめてしまったので
私もいけないとは思いますが、そのあたりを確かめたくメール致しました。
□■アドバイス
最終的には、民612条、家主さんの腹心で左右されます。
家主さんにデメリットがあるようでしたら、新条件の契約になるでしょう。
借家法には、第36条、それも住む家に関しては、相続等で承継がいけるが、
店舗、事務所は認められていない。
以上のとおり、家主さんが得するように交渉すれば、
名義変更を認めてくれるかもしれませんが…。
（この件は無料で回答できない部分もありますので、
追加質問の必要があれば、直接、私のHPからご連絡ください【有料】）
（ハビット・小谷吉秀さん）
□■アドバイス：２
RTJサポートチームです。
個々のご回答者の方への有料相談に関しましては、
あくまでも個々のご回答者の方が責任を負うことになり、
万一、トラブルが発生しましても、Fudosan.JPでは一切責任を負いかねます。
そのため、個々のご回答者方の有料サービスをご利用される方は、
各自の責任とご判断の上、直接、やり取りするようお願い申し上げます。
・・・さて、ご相談の
> 費用として240万円を月20万円づつ支払うこととなり
これは、誰に対しての返済したか…によって
契約自体が異なってくるように思われます。
つまり、ざっと考えますと、
a .240万円を彼に対して払った
b. 240万円は彼を通じて大家さん（または業者さん）に払った
c. 240万円は彼を通さずに大家さん（または業者さん）に払った
になると思います。
仮に「a」「b」の場合であれば、彼に立ち会ってもらうなり
協力してもらうなりすることで、交渉の余地などはあるかと思われますが、
反面、240万円の中には名目は分りかねますが、
彼の取り分も含まれていた可能性もあるかも知れません。
また、大家さん（または業者さん）がその事実を知らなかったとすれば、
本来の契約とは異なっている可能性もありますから
（また貸しみたいな感じになりますよね？）、
彼とあなたの行為に対して不快感を抱く可能性もあり、
そうなると交渉が難航するかも知れません。
逆に「c」であった場合は、大家さん（または業者さん）が知った上でさせていると
思いますので、その場合は、何らかの便宜措置を直接交渉されるのも良いか
とは思いますが、反面、この事実を彼が知らなかったら
（＝彼の名義のままになっている状況）、彼が不信感を抱く可能性もあります。
いずれにせよ、自分自身が誰と契約しているのかを考えた上で、
まずは契約している相手と相談し、一緒に対策を考えるのが良いのかも知れません。
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