【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

隣家との間のよう壁について
沖縄・女性・４０代

初めまして、沖縄県内在住の４９歳　女性です。
下記の相談に関しましてアドバイスをお願いします。

２年前に住宅を建てました。
隣には砂販売業者があり、砂販売業者との間にトンブロックのよう壁がありました。
が、昨日そのよう壁が突然撤去されました。
引っ越した時に隣の砂販売業者の方から
『２,３年内によう壁は取り除くから壁を作りなさい』と言われてましたが、
『お金がないのですぐにはできない』と返事をし、２年がたちました。
昨日、よう壁が撤去され地面がむき出しになり、長雨が続くと倒壊する恐れがあります。
よう壁の撤去工事の途中、止めるように言いましたが
『２年前に話してある』ということで聞き入れては貰えずに、取り壊されました。
２,３年以内に撤去する話を聞いただけで、よう壁を撤去してもいい。
という解釈はありうるのですか？
私が他人の家のよう壁に壊さないでと言える権利があるのですか？
撤去しないでください。と言わない限り私が了解した。とみなされ
よう壁は撤去され自宅が倒壊に危機あっても、文句は言えないのですか？
対処方法はないのでしょうか？

■アドバイス

私見ですが、
ご相談者の土地の方が高いにも関わらず、擁壁は低い方の砂販売業者の方に有った
と言う事かと理解します。

基本的に、擁壁は地勢が雛段の場合に設置致しますが、
通常は高い土地の敷地内に設置・所有・管理を致します。
これは、高い土地の方が低い方の土地に迷惑をかける可能性が高いので、
理にかなっているからです。

ご相談者が、自分の土地建物を守り、隣の砂販売業者に迷惑をかけたくないので有れば、
当然擁壁は、ご相談者が設置すべきと考えます。

（高原開発・涌井さん）

境界上のブロック塀の目隠しについて
東京・女性・４０代

３年ほど前に土地を購入して家を建てました。

購入時、隣家との境界線上にブロック塀があり、
隣家の出入り口近くのブロック塀の上部の一部分に
鉄とプラスチックの波板製の目隠しが取付いていました。

こちら側はその目隠し部分に窓はないし、
特に必要性も感じず放置していたのですが、
先日、隣家より、その目隠しを外して処分する費用を折半して欲しい
と依頼がありました。

よく見ると、ブロック塀のこちら側から取り付けられたもので、
一部鉄の支えが折れて、隣家側に傾いている状態でした。

隣家の方がいうには、以前の土地の持ち主が、
隣家に断りなくいつのまにか勝手に設置したもの。
劣化して一部壊れていて危ないので早急に撤去したいとのこと。

境界線上に立っている壁なので、やっぱり費用を払う必要があるのでしょうか。

■アドバイス

私見ですが、共有に関する問題かと思います。

（共有物に関する負担）
第253条　各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、
その他共有物に関する負担を負う。
２　共有者が１年以内に前項の義務を履行しないときは、他の共有者は、
相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができる。

要は、共有物の管理費用は、持分に応じ負担する（今回は半額づつ）ことになる
と言う事になるかと思います。

（高原開発・涌井さん）

境界の塀と土圧について
神奈川・男性・４０代

境界の塀が隣の土地の土留めになってしまっています、
塀の所有者は私で、私の敷地内にあります。
年月が立つにつれて、塀が土圧で私の敷地側に傾いてきてしまっています。
私としては隣地の地権者に土留めを新設してもらうか、
塀と接地している土を取り除いて土圧がかからない様にしてもらいたいのですが、
どうすればよろしいでしょうか。高低さ約80ｃｍ位です。

■アドバイス

塀はご相談者の敷地内に在るご相談者の所有物ですから、
あなたの要望を、そのまま隣地所有者に伝えるべきと思いますし、
塀の修繕費も併せて請求すべきでしょう。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　越境している屋根と落雪について

千葉・男性・４０代
３０年前に買った自宅の事ですが、
１つの土地を分筆して自分の所と隣とで分譲していました。
両親は上棟後あまり見に行かずにいた所、
隣に居住予定するの人（現在の隣人）が、それをいい事に玄関と庭を広くしたいために、
我が家との境界線ぎりぎりまで建物を（業者と通謀し）建ててしまい
屋根の部分が越境しており、雪が降り積もり溶け出すと、
我が家の庭にドーンという凄い音で落ちてきます。
それというのも、隣人の屋根が我が家の方に落ちるよう設計されているためです。
その事で父も隣人を相手取り調停をしましたが、不調に終わってしまいました。
その父も１０年前に亡くなり、現在は土地・建物は母親名義になっておりますが、
どうしてもこの件で争いたいと思っています。やはり、時効でしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、
今も被害が続いている訳ですから、時効とは言えないでしょう。
ところで、外壁は５０センチ以上離れていない訳ですか？
もし、離れていない場合は、それなりに有利に交渉出来るかと思います。

屋根の落雪に対する具体的な対応としては、落雪防止アングルの設置があります。
もし、それでも落雪が有るようでしたら、
フェンスに使う様な丈夫なネットを幅５０センチ程、屋根に貼り付けます。
これは、豪雪地帯では無理な方法ですが、積雪５０センチ以下程度の地方ならかなり有効です。
ドンと言う様な落雪はまず起きなくなります。
その替わり、屋根に雪は溜まりますが、雪おろしが不必要な地域ですと問題は生じないでしょう。
施工時に雨漏りが起きないように工夫する事（それなりのアングルを使用する）が大事です。
また、雨樋の補修も行って貰えば良いでしょう。
補修施工が終わったら、塗装する事も忘れずに行うべきです。

通常１０万円程度で出来る工事ですから、その程度は隣地所有者にやって頂くべきかと思います。　

（高原開発・涌井さん）

相談内容　曖昧なままの境界のブロック塀について

徳島・男性・３０代
隣家とモメているので，是非ご教示下さい。
元々，隣家と当方の私有地は畑同士でした。また，昔からの畑であり，
石垣を積むといった程度の境しかしていなかったのですが，
隣家が私共との立会いも十分しないままブロックを積みました。

役所には昔の図面しかなく，境界も曖昧なため，話合いは何度かしたのですが，
私共は隣家とこれ以上モメるのも嫌なので，以降黙認するような形となり，
ブロックの上（私共寄りの端）に境界票を打たれました。

その後，私共が畑を潰し住宅を建てようとした際，
隣家に了解を得て建築を開始したのですが，
境界票を打ったブロックに隣接（くっ付いた状態）した形で擁壁したのが
気に食わないとクレームを言ってきました。

担当した司法書士や建築業者などに頻繁に電話を掛けるとともに，
知りえる限りの所へ圧力を掛けるように働きかけていたそうです
（建築業者さんからの情報です）。

結局，隣家の主張はどこも取り合って貰えなかったようで，
そのままになっていたのですが，私共が擁壁の上に新たに塀をすることになり，
隣家に挨拶に行ったところ，また再燃しクレームを言ってきています。
境界票を打ったブロック塀に隣接する擁壁や塀は法律上問題があるのでしょうか？

また，新たに塀をする際には必然的に隣家の土地へ入って
作業せざるを得ない場合もありますが，
了承していだくようにできますでしょうか？
隣家は以前は市役所勤務の退職者で，
何かと私共よりこのような事例に関する知識とか知人が多いようで，
各方面にまた働きかけるかもしれません。

当方は素人なので，どのように対処してよいのか分からないので，
どうか良い解決策あるいは法的に問題ないか等教えて下さい。
長々とすいませんが，どうか助けて下さい。

□■アドバイス

私見ですが、詳細は解かりませんので、
あくまでも文面から読み取れることのみを判断材料としてアドバイス致します。

「境界票を打ったブロック塀に隣接する擁壁や塀は法律上問題があるのでしょうか？」
無いと思います。

「了承していだくようにできますでしょうか？」
お願いするしか無いと思います。
一般的には、施工業者が挨拶致します。
ところで、隣地所有者がブロックを積んだ時は、貴方の土地に入らなかったのですか。
お互い様だと思いますよ。

「隣家は以前は市役所勤務の退職者で」
これは、全く気にする必要は御座いません。
民民の問題はあくまでも民間人同士の問題です。

境界の問題は、
「私共は隣家とこれ以上モメるのも嫌なので，以降黙認するような形となり」
となった時点で、負けを認めた様なものです。
気を引き締め、負けないぞと言う気持ちで、頑張って下さい。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　重要事項の記載事項の不履行について

北海道・男性・３０代

重要事項説明書に記載された内容が実行されていなかったことについて。

8年前に中古住宅を不動産業者の仲介により購入しました。
その際、重要事項説明書に、引き渡しまでに
・売り主側が地下室を登記する。
・境界石標（4か所）を引き渡しまでに売主が明示する。
となっておりましたが、どうやらなされていないようです。
引き渡し時に確認しなかったのですが、
今住宅ローンの借り換えをしようとしたときに、銀行から指摘を受けました。
8年半経っていますが、この場合、売主または
不動産業者に履行を依頼することができるのでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、
民法上の債権の消滅時効(下記ご参照下さい)は１０年ですから、
まだ契約書の履行を求めることは可能かと思います。
尚、短期消滅時効には該当していないと思いますが、
併せてご確認下さい。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%B6%88%E6%BB%85%E6%99%82%E5%8A%B9

（高原開発・涌井さん）

相談内容　隣地擁壁工事の了承について

東京・男性・４０代
隣地擁壁工事の了承について

第1種住専地域の1戸建てに住んでいる者です。

隣地に3階建てのマンションが建つ予定です。
現在、当方との境界の隣地敷地内にブロック塀がたっており、
これを取り壊して、新しい擁壁を作るとのことです。

この擁壁工事のため、当方の敷地を境界から30～50cm貸して欲しいと言われています。

他に交渉している事項があるため、今のところ了承してないのですが、
了承していないのに隣地側だけで取り壊し及び設置工事が始まることは有り得ますか？
また、始まってしまった場合、どのような措置が講じられるでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、

>了承していないのに隣地側だけで取り壊し及び設置工事が始まることは有り得ますか？
有り得ると思います。

>また、始まってしまった場合、どのような措置が講じられるでしょうか？
貴方になるべく迷惑がかからない様に行われると思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　隣家との境界について

愛知・30代女性
はじめまして。
7年前に土地を購入して家を建てました。

今年の4月、隣の方が、
「売却をするにあたり、境界票の位置がおかしく、塀の部分だけですが、
　隣の方が10cmほど、私の家のほうにはみ出している」
と言ってこられました。

高台にあるので、塀を壊してきっちりさせるのも大変なので、
話し合いで書面に残しておこうかと思っています。
どういった手続きをしたらよいでしょうか？
（例えば、売却されるということなので、
　新しい隣人にも署名捺印してもらったほうが良いのでしょうか？）

アドバイスのほど、よろしくお願いします。

□■アドバイス：１

私見ですが、
隣地越境が10cmだけなのか、越境の根拠など、不明なところがございますので、
書類作成を土地家屋調査士か、司法書士に依頼することをお勧めします。
　　
その際に、必ず、
　　　●隣地所有者が売却を前提としていること
を、
調査士か司法書士に伝えて、
所有者が変っても有効な書面を作成してもらってください。
　　
将来、ご自身が売却される時に告知事項となりますので、
現所有者の間にきっちりしておくことをお勧めします。
（響不動産リサーチ・山中祐次さん）

□■アドバイス：２

詳細はわからないので、あくまでも文面から推測した私見ですが、
隣地所有者が、わざわざ貴方の土地に10cmはみ出している
と言ってきたとのことですから、それほど大きな問題はないかとは思います。
　　
おそらく、隣地所有者が土地家屋調査士に依頼して、
境界確認等を行う過程で、解ったことかとは思います。
確定測量図等をもとにしたのか、それとも国調が終っている地域なのか、
理由ははっきりしないのですが、
　　　
　●隣地所有者が、売却に伴い土地家屋調査士等の専門家に依頼して
　　境界確認を行った結果

だとは思います。
この点については、専門家による明確な証拠があるのかを
ご確認された方が良いと思います。

しかし、それがはっきりしないとしても、
貴方が損をするということでは無いので、実際には、境界杭を
土地家屋調査士に依頼して移動するだけで足りるのではないでしょうか？
おそらく元々は、隣地所有者が間違って
貴方の土地にはみ出して塀を建ててしまったということでしょうから、
その塀の所有者を変更するだけで良いのではないでしょうか。
　　
だとすれば、その塀を取り壊したりするより、貴方に隣地所有者が
塀を無償贈与するという覚書を作成すれば足りると思います。
　　
その場合に、その塀が贈与税の対象とならない金額（110万円以下）
としておけばよいのではないでしょうか。
もしくは、今までの土地使用料と塀の売却代金を相殺する方法もあるでしょうが、
この場合は税金の問題が生じる可能性があるかも知れません。

新しい隣人に署名を頂くよりは、今の所有者と、
　　　・隣地所有者の負担で境界杭の移動を行って頂くこと
　　　・貴方に塀の無償贈与を行うこと
　　　・新所有者への説明責任を隣地所有者が必ず行うこと
　　　・売却に伴って仲介業者がいる場合は、
　　　　重要事項の説明書にも経緯を明示して頂くこと
　　　・トラブルが生じた場合は、全て隣地所有者、
　　　　および仲介業者の負担で責任をもって解決すること
という内容の覚書を締結して、各自署名・捺印（仲介業者がいるのであれば、
その仲介業者にも署名・捺印を頂く）しておけば、足りるのではないでしょうか。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

山中さま、涌井さま、アドバイス本当にありがとうございました。
本を何冊か読んでみても、具体的なことが分からないままでしたので、
本当に心が落ち着きました。
私自身、そんなにたいしたことではないと思ってしまっていたので、
後々のことを考え、慎重にすべきことと、反省いたしました。
主人と、アドバイスを元にしっかりと対処していきたいと思います。
皆様、お忙しい中、ありがとうございました。

相談内容　筆界確認の誤差について

東京・40代男性
数年前に当方とお隣さん（Aさん）が確認した
筆界確認書として残っている図面の寸法と、
Aさんが測量した筆界確認書の図面の寸法が1cm異なっています。
　　
このような場合、1cm程度でしたら、
誤差の許容範囲なので、気にしないでいいのでしょうか？
　　
それとも、たとえ1cmであろうと、明確にするまで
印鑑を押さない方が良いのでしょうか？
アドバイス宜しくお願い致します。

□■アドバイス：１

今回の境界確認の内容にもよります。
地積更正登記を行う境界確認なのかどうかも重要です。

もし、今回の境界査定が、地籍更正登記を行うための境界確認であれば、
その境界が法務局に登記されます。
その後には、境界の異議を言うのは難しくなり、今回の境界確認の場所が、
将来に渡っての境界となります。

同様に前回の
　「数年前に当方とお隣さん（Aさん）が確認した筆界確認書として残っている図面」
　　
という物が法務局に登記してあれば
（法務局に地籍測量図として申請すれば、取得できます）、
数年前の境界を主張するので問題ないかと思います。

（アート不動産・吉田宏さん）

□■アドバイス：２

境界は杭の位置です。以前から杭があって、
その確認の図面の数字が1cm変っていても、気にしなくて良いです。
　ただ、
　　　●杭が無いので、新しく入れる
　　とか、
　　　●境界杭が将来にわたって動く可能性があり、絶対動かないであろう先方の敷
　　　　地の杭から、1cm違う長さが根拠になって、境界杭の位置が1cm動かされる可
　　　　能性のある数字
　　なら注意が必要です。

つまり、境界のAとBの距離の数字が、
あなたの方と相手の方と同じ距離の測定値として違う数字（この場合は1cm）が
記載されていても、境界杭の移動は、直接、広さに関係しない場合がありますね。
こうゆう場合と先のような場合を、区別してご判断ください。

繰り返しですが、杭があって、広さがあります。
長さや広さがあって、結果、杭があるのではありませんので、
間違わないようにしてください。

（一級建築士・中尾正文さん）

□■アドバイス：３

私見ですが、1cm程度の誤差というのは、実際にはありうると思います。
国調の終った土地であっても、杭の無い所を出していくと、
ちょっと違うということはあります。
レーザーによる光学式測量でも、反射鏡を持って立つわけですから、
測量する時によって、若干の誤差が出ても不思議ではないでしょう。

大事なのは、中尾様の仰る通り、境界杭の位置です。
実測図というよりは、現地にある杭の位置が大事です。
　　「実測図と杭の位置が1cm違うけれど」
　　「あぁ、それなら杭の位置で間違いないでしょう」
　　ということになるケースが多いと思います。
　　「1cm違うから、杭を入れ換えましょう」
　　というケースは、私の経験上は有りません。

なぜかと言いますと、測量には誤差の範囲が認められているからです。
つまり誤差はあるということです。
私も正確なことは知りませんが、
　　　●平地で20ｍ以下の場合は1cmまでが許容範囲
ということは聞いたことがあるような気が致します。
つまり20mの距離だと測量によって1cm違うのは、
許容誤差の範囲ということだと思います。
正確なことは、お近くの専門家にご確認されてみてはいかがでしょうか。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

吉田様、中尾様、涌井様、早速の回答ありがとうございます。
大変、参考になりました。
お忙しい所、本当にありがとうございます。
また　何かありましたらお願い致します。

相談内容　自分が掘削した場合の土留めの設置について

神奈川・20代男性
自分の土地が道路から50cm程度高いので、
カースペースをつくるために、道路と同じ高さに土を掘削しました。
そのため、隣地と50センチ位の段差ができました。

私は、境界線上に土留めも塀も含めて、折半で作ればいいと思ってるのですが、
隣の方は土留めは私の方に作る義務があると言って、納得してくれません。

土留めは、普通、高い土地の所有者が設置するものだと聞いたのですが、
今回のように、私が一段掘り下げた場合はどうなるのでしょうか？
掘削した自分に作る義務があるのでしょうか？
それとも、高い土地になった相手側に作ってもらうべきなのでしょうか？

□■アドバイス：１

私見ですが、通常であれば、貴方の言う通り、
高い土地の持ち主が擁壁を設置すべきでしょう。

しかし、今回の場合は、貴方の都合により掘削を行った訳です。
駐車場を作る場合は隣地との境界まで土を掘削すべきではなかったと思います。
隣地に迷惑をかけずに、
貴方の敷地内のみで掘削を行うべきだったのではないでしょうか？
どうしても、隣地との境界まで掘削する必要がある場合は、
事前に隣地所有者と交渉すべきだったと思います。
義務とか権利とか言う問題以前の問題があると思いますが、いかがでしょうか？

また、私個人の意見ではありますが、カーポート等を設置する場合も、
基本は隣地との境界ぎりぎりに設置すべきでは無いと思います。
主要構造物とは言えないのですが、雨水等のことを考えますと、
柱部分は50センチ程度は境界から離すのが、
隣地との揉めごとを起こさないための配慮と言えると思います。

（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：２

おはようございます。
隣地が高地で、崖が隣地の所有である場合、
隣地が崩落危険防止を行うことになります。
しかし、今回のように人為的な掘削によって危険が生じた場合は、
掘削した者が必要な危険防止を行うことになります
（大審院判決昭和12年11月1日）。

（北杜宅建センター・萩原さん）

相談内容　ブロック塀を勝手に設置された場合について

広島・50代男性
先般、子供の将来のため、土地を購入しました。
建物は子供が大きくなったら建てれば…と考えてましたので、
土地は更地のままにしてあります。
先日、隣の方が家を建てられたのですが、境界線上ではなく、
私どもの土地にブロック塀を建て、
「そのブロックに鉄柵をつけたい」と、不動産屋経由で話がありました。

境界線上にブロックを詰まれるのでしたら、
私どもに相談があっても良かったのに…と思うのですが、
それ以前に、境界線を越えて
ブロック塀を積み上げされてしまっては、納得がいきません。

その不動産屋は、当初、その土地を分譲されていた会社ですが、
隣人さんは建売で購入されたと思います。
そのため、隣人さんは、おそらく私どもの土地を侵しているとは思ってなく、
不動産屋が勝手に私どもの土地にブロック塀を積み、
私どもを強引に説得させようと考えているのではないかと思います。

私どもの土地内にブロックを積まれたのも、
今回、初めて知らされたのですが、これは違法ではないのでしょうか？
このブロック塀と柵を、隣人の土地内に移動するように
手続きすることは可能でしょうか？

何せ不動産のことは素人なのと、境界線でのトラブルは
長引く可能性がございますので、ご教示いただければ…と思います。

□■アドバイス

私見ですが、境界がはっきりしていることが前提となりますが、
当然、撤去を請求することができます。
但し、貴方がご自分で撤去するのは駄目です
（そのブロック塀は隣地の所有物ですから、揉める元となってしまいます）。
　　
必ず越境してきた隣地の方に対して、撤去を要求して下さい。
今のところは、不動産業者ではなく、とにかく隣地所有者に対して、
直接、撤去を要求するべきだと思います。

また、貴方が実際にその土地を使用する必要の無い場合は、
「越境物確認書」等を双方の署名・捺印入りで作成し、
貴方、もしくは貴方の指定する方が建物を建築したり、売却する場合は、
隣地の費用で撤去することを約束しておいても良いかと思います。
　　
この場合は、双方とも売却時等所有権移転時には、
新所有者にその内容を引き継ぐか、
移転時には撤去を行うとしておけば良いでしょう。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早々のご意見ありがとうございます。
実は、状況が少し違っていたので、訂正させていただきます。
なにぶん女房が対応したものなので、詳細がわかってませんでした。

私の敷地内にありましたブロックは、土地購入時に不動産屋が
「親切で建ててくださったもの」でした。
そして、隣人はそのブロックにフェンスを建てようとして
不動産屋経由で私どもに相談されたようでした。

最終的には不動産屋が、隣人の方に、自分の敷地内に
ブロックを建てフェンスを建てるように進言され、問題は解決しました。

相談内容　倒壊の危険性がある擁壁の補修について

千葉・30代男性
自宅敷地の北側にある高さ約3mメートルの隣宅地を支える擁壁が、
今にも倒壊しそうになっております。
自宅は、擁壁から約0.5mしか離れていませんので、倒壊すれば、
当然、家屋が損壊してしまうため、不安を抱えている毎日です。

40年前に折半で施工したようなので、擁壁の所有は半々になると思います
（擁壁は、境界線上に、ちょうど半分になっております）。

つきましては、以下について、アドバイスを宜しくお願いいたします。

　1.倒壊してしまった場合、擁壁、自宅の修理費用は、折半なのでしょうか？

　2.隣宅の雨水は、擁壁側にある庭に集めて、自然浸透にしているので、
　　長年の雨水浸透により、擁壁が痛んだものと思われます。
　　再三、隣人には雨水浸透方法について口頭注意はしましたが、
　　このことを証明するためには、どのような機関の調査が必要になるのでしょうか？

　3.もし、隣宅の雨水処理が擁壁崩壊の原因だったと証明できた場合、
　　倒壊前の修理費用、または、倒壊してしまった後の修理費用の割合は、
　　変るのでしょうか？

　4.倒壊を未然に防ぎたいので、補修費用を折半にすることについて
　　申し入れたところ、お金がないから支払えないと断られました。
　　しかし、当方だけの資力ではどうにもならない状況です。
　　これからどう対応していけばよいのでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、今後は一切の交渉時には、書面を作成し、
隣地所有者の署名を頂いておいた方が良いでしょう。

　　つまり、
　　　●共同で費用負担を行った擁壁を、危険なので折半で補修したいと申し出ても、
　　　　隣地所有者が危険を承知で断ったという証拠
　　を残しておくことが重要だと思います。
　　
貴方が交渉経過を残しておくだけでは不十分でしょう。
できれば打ち合せ書を作成して、隣地のサインを貰っておけば良いと思います。
なお、鮮明な録音が可能であれば、それも良いと思います。

「1.」については、基本的には、その通りなのでしょうが、
貴方が危険なので補修を必要とし、費用を折半で行うことを申し出たのに、
隣地所有者は断ったということになりますと、実際に被害が出た場合は、
隣地所有者の責任度合いが増え、そこには不法行為が有ったといえるかもしれません。
その場合は、隣地所有者に対して、損害賠償の請求も可能かと思います。

「2.」については、土建会社の構造計算専門の設計士ならば、可能かもしれませんが
（擁壁の構造計算書を見たこともありますが、私にはさっぱり解りません）、
このような調査を行う機関を私は知りません。

「3.」については、交渉によると思います。
証明できれば、当然、補修工事を請求することになるでしょう。
また、かなり早急な補修が必要な場合は、貴方が補修を行ってから、
隣地所有者にその費用負担を請求する方法もあるかと思います。

「4.」については、地元市町村の災害を未然に防ぐための制度資金みたいなもの
が用意されているかどうか、確認されてはいかがでしょうか？
　
世間一般的な話ですが、本来はその擁壁は
隣地所有者が単独で行うべき工事だったと思われます。
つまり、擁壁の下端が境界となり、擁壁は隣地所有者の敷地内に
隣地所有者の負担で設置すべきだったと思います。
過去の経過等は全く不明ですが、もし補修を行う場合は、
はっきりとそのように直すべきかと思います。

何故、そのような擁壁の設置を行ってしまったのか、
過去の経緯や約束事についても、良く調べてみる必要があると思います。
また、詳しいことにつきましては、
弁護士等の専門家にご相談された方が良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

お忙しい中、ご回答本当にありがとうございます。
やはり一筋縄では行かないことが分かっただけでも前進です。

後々のために、今後も調べや交渉時には書面を心掛けていきます。
ただ、隣人のため、なかなかことを荒立てられないという問題もあります
（隣人とだけの問題でも、隣人から他の近所への吹聴が気になります）。
名前に長男とあるように、該当家屋、土地の所有は実父になり、
40年来の隣人とのトラブルを避けています。しかしながら、
擁護壁はもういつ崩れてもおかしくない状態ですので、頭を抱えております。

また、行き詰まったら、宜しくお願い致します。
涌井さまもお体にお気を付けください。ご健勝を願っております。

□■アドバイス：２

私見ですが、貴方がお住まいの地域が田舎であれば、
地区の問題として、集落の長老等にご相談されることも良いと思います。

私の住まいのある地元には、江戸時代の地図や、明治以降の
個人間の境界の争いについて集落の代表者達が仲裁してきた資料が、
全て集落の郷倉や書庫に書類として残っております。
これらの書類は、毎年、必ず大事な書類として引き継がれております。
何十年・何百年経過しても争いが有った事実も引き継がれるということにもなりますが…。

境界等につきましては、現所有者ご本人が知らないことまで知っている
お年寄りも生きておられることもあるでしょう。
過去の経過を考慮した上で公正な意見を聞くこともできると思います。
田舎にお住まいであれば、地域の長老に仲裁に入っていただくことも
可能だと思いますので、ぜひご相談されてみてはいかがでしょうか？

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

再度のご返答、ありがとうございます。
開拓されて40～50年と、それほどの歴史のない中途半端な集落です。
どちらかというと現代的な集落であり、また、元々の古い地の方も代替りして、
現代的な地域付き合いとなってしまっています。
もう少し、答えを模索しながら、前進していきたいと思います。
またご相談させていただくかもしれませんので、その節は宜しくお願い致します。

相談内容　境界とフェンス位置の差の影響について

東京・40代女性
隣家のアパートとの境に、金網のフェンスをつくりました
（我が家の敷地内で、費用も我が家もちです）。

隣家の地面がコンクリートだったため、
フェンスの支柱を我が家の敷地ぎりぎりに埋めたので、
金網そのものは、結局、20センチぐらい、
我が家の敷地にはいりこんでます。

すると、工事が仕上がってから、知人に、
　　「このようにしておくと、既成事実として、正しい境界線から
　　　金網までの約20センチ分の土地は、隣家のものとみなされてしまう」
と、注意されました。
そのようなことが、あるのでしょうか？

ちなみに、隣家の大家さんは遠方のため、
フェンスをつくったことは言っていません。
やはり、大家さんに地面のコンクリートを少し掘らせてもらって、
フェンスをつくり直した方がいいでしょうか？
それとも、工事をやり直さずに、境界線を主張する手だてはあるのでしょうか？

□■アドバイス：１

隣地境界は構造物により確定するものではないのですが、
隣家の大家さん（所有者）に無断（現地確認なし）で境界付近に
構造物を構築したこと自体が、後日、問題を起こす原因になる恐れがあります。
したがって、隣家の大家さん（所有者）に土地の境界を確認してもらい、かつ、
境界確定書などの書類の交付をしておけば良いのではないでしょうか。
（マルケイ・門田啓二さん）

□■アドバイス：２

門田様のご指摘にありますように、隣家の大家さんへの連絡は、
当然、早くしておいたほうがよいでしょう。
境界は、塀ではなく、境界杭で決めておきましょう。
塀は、ここまでが権利…との意味も無く、
本来は、ここからは出ませんという、日本民族の謙譲の境です。
近代に入って、ここからは入るなと、他人排除の防護の意味が強まりました。
まあ、アメリカ的価値観の浸透と共にですかね。
とにかく、堅牢な杭を打ちましょう。もちろん、隣家の立会いの元で…。
（グッドカラーステッションズ・中尾正文さん）

■□相談者より

アドバイス、ありがとうございます。
まず、フェンスをとりつけたことを、隣地の大家さんに連絡しました。
その際、口頭ではありますが、境界石があることを確認しあいました。
今回とりつけたフェンスは3メートルほどのもので、
経済的な痛手は比較的少ないので、
いずれ早いうちに正しい位置にとりつけたいとおもいます。
どのような場合も、こと境界線に関しては、
確認と了解が必要だと思い知りました。

相談内容　土留めの設置義務について

長野・30代男性
土留めのことで伺います。
隣の土地は畑で、建築予定地の方が高く、高低差は50cmです。
その高低差の間にあぜがあります。
畑面からあぜが上がりきるまでに水平で50cm、
そして、上がりきって50cmしてから境界線があります。

建設予定地に土留めを作るよう畑の所有者から求められましたが、
作るとなると向こうの畑を相当、広げてあげることになると思います。
私の方に、土留めを設置する義務はあるのでしょうか？

□■アドバイス：１

相談者さん、少し不明な点があります。「あぜ」と表現している土地は、
　　　●あぜ道の用に供されている幅50cmの水平部と斜面が50cmある
　　とのことでしょうか？
　　
法律的には「あぜ」は国有地であったり、共有地である場合が多く、
業界では、地図のその部分が赤く塗ってあるからということで、
「赤地」とか言いますが、本来の所有者不明地として、「国」名義になっていたりします。
　　
あぜが隣の畑の個人所有であれば、当然、境界に土留めをすべきです。
国有地などで、実際は使われていない「あぜ」なら、払い下げを受けて
あなたの土地にすれば、相手の畑までが、境界として広がりますね。
　　
だから、あなたの境界に土留めをして、
畑の土地が広くなると言うことが理解できなくて…。
とにかく、境界を越えてあなたの土が隣に行かないようにする義務はあります。
隣が「あぜ」でも、畑でも…です。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

返答ありがとうございます。あぜですが、あぜというか、
隣の土地から50cmあがって、あがったあとはずっと平地です。
　　　
その平地部分を50cmきてから境界になるという様子で、
自分の都合のいいように言えば、
境界から斜面が結構離れていて、その間に電信柱も立っているので、
土留めではなく雨水の排水溝を作るくらいではだめなのかな…と思っています。
また、涌井さんのところにも書きましたが、前の所有者の時は何もなかったので、
突然でびっくりして相談しました。

□■アドバイス：２

相談者さま、涌井様の回答で、解決済みのようで良かったですね。
土の流失の可能性については、結果責任をとる覚悟があれば、
この場合は、事前策ははねつけられるでしょう。
自分の土地を土盛りするとなると、また、いささか、検討の余地がありますが、
U字溝を作るときに、しっかりと捨コンを流すなりして、
少々のドシャ降りでも、びくともしないように工事をなされれば、安心と思います。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

中尾さん、ありがとうございました。

□■アドバイス：３

一般論として申し上げます。
境界に擁壁を設置するのは、土砂が隣地へ流出するのを防止したり、
土地が崩落するのを防ぐためなのはご理解頂けると思います。

高い土地の所有者は、自分の土地の崩落を防ぎ、
かつ、低い土地への土砂等の流出を防ぐ義務もあるわけです。
もし、擁壁を設置せず、土砂が流出すれば、
当然、高い土地の所有者は、流出したその土砂を取り除いたり、
迷惑をかけた場合は謝罪や賠償をする必要があります。

これらの擁壁を設置する理由から考えると、
　　●高い方の土地の所有者が、
　　　その敷地内に擁壁を設置すべきであるということ
も、ご理解頂けると思います。

宅地等の開発行為においても、
今現在では、この様な擁壁の施行設置が行われており、
一般的には擁壁のノリジリが境界になっています。
　　
また、広い敷地の場合には、
ドハと呼ばれている土を斜面にして押し固める施工方法もありますが、
その場合もドハのノリジリが境界となります。
　　
ドハは当然、実際に使える有効面積が少なくなりますので、
かなり広い敷地以外はお薦め致しません。
広い敷地（農地等）であれば、ドハでも良いのでしょうが、除草剤を散布する
可能性がある場合は、その斜面の傾斜をかなり緩やかにする必要があります。
これは、ドハの場合は斜面の強度を芝の根などで高めているからです。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早速の返答ありがとうございます。
土砂崩落のために土留めをするのはわかるのですが、
うちの場合、あぜ部分が広く、その部分には電信柱も立っています。
　　
自分の土地の中にいるだけでは、あぜに影響があると思えないので、
相談しましたが、自分勝手な思いこみでしょうか？
　　
また、この土地には既存建物があって、売買契約の際に更地にしてもらい、
土地境界も立ち会って決めてもらってありますが、
その際には土留めの話はなかったようです。
　　
わかっていれば元の土地所有者に土留めを作ってもらってから
引き渡してもらうこともできたと思うのですが、今更無理でしょうか？
再度の質問になりますが、よろしくお願いします。

□■アドバイス：４

畦（あぜ）…、赤線の事でしょうか？
　　だとすれば、
　　　低｜あ｜あなたの土地
　　　い｜ぜ｜
　　　土｜　｜
　　　地｜　｜
　　　　｜--｜-----------
　　 --｜
　　
のような感じだと思いますが、
その場合は、貴方が擁壁を作る必要は無いと思います。
　　
その畦の所有者、赤線であれば市町村、個人であれば、
その低い土地の所有者かその畦の奥の土地の所有者が設置すべきだと思われます。

個人的な意見としては、貴方はその要求を断ることが可能かとは思います。
ただ、うるさい方だと、もしその畦が崩れた時に、
貴方のせいで畦が崩れたと言い張られる可能性もあります。
その時の原因究明にてこずる可能性はありますね。

とりあえずは、仲介した不動産業者がいるのであれば、
その不動産業者に相談してみてはいかがでしょうか？
長野ということですが、田舎の場合は、人間関係だけで解決してしまうことも
良くありますから、その地域の人間関係に詳しい業者であれば、
上手に解決してくれるかも知れませんよ。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

返答ありがとうございました。そんな感じの土地です。
購入した不動産屋さんに相談しても、
「土を盛って高くならない限り、土留めはいらないでしょう」
と言われました。
今後、うまく隣地の所有者に説明したいと思います。

相談内容　境界上のフェンスの設置要請について

お隣の方が、境界上にフェンスをたてたいと、申し入れをしてきました。
「境界上なので、費用は折半で…」ということですが、
私としては塀をたてて窮屈になるのもいやですし、
何より、共有の財産をもって、その後の管理や
世代や所有者が変ったことによる考え方の違いで、問題が起きるのがいやです。

そのため、折半した形ではもちたくありません。
こうした申し出は断ることはできるのでしょうか？
お隣の方のものということで、
境界上にたててもらうこと自体はかまわないのですが、
そうしてもらうこともできるのでしょうか？
良い交渉方法があれば、教えていただきたいと思います。

□■アドバイス：１

私見ですが、境界上に建てるフェンスの費用の折半を断る場合は、
そのフェンスを境界上にはたてない方が宜しいかと思います。
つまり、隣地の敷地側にたてて頂く方が宜しいかと思います。
　　※可能であれば、擁壁の中心より隣地側でも良いでしょう。

さて、境界上ということですが、擁壁等の中心が境界ということでしょうか？
最近では、擁壁はどちらかの所有物となっていると思うのですが…。
通常、フェンスはその擁壁の持ち主が立てるのが一般的です。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございます。
境界は、高さが20cm弱、幅は10センチほどで、
ちょうど道路の縁石が切れ目なく続いてるような形で、
その縁石の中心が境界になっています。
つまり、互いの土地に半分ずつ入っている状態です。

その境界は、私がこの土地を購入する前に、
お隣と地主さんで折半して作ったそうです。
ただ、そこに意識のずれがあるみたいで、
　　　●地主さんは純粋に境界を示す意味で作ったつもり
　　　●お隣はフェンスをたてる基礎として考えていたつもり
のようです。

私は、先立つものもないし、互いに思いの違うもの同士で共有するものを
もつべきではないと考えているのですが、相手方はどうしてもたてたいらしく、
「そんな考えは聞いたことがない」と言われ、両者の思いは平行線をたどりそうです。

往々にして、このような場合、どう決着がついているのでしょうか？
また、折半でたて、両者の共有物となったとき、
先々考えられるトラブルはどんなものがあるのでしょうか？
先のことなので、それが一番心配です。

□■アドバイス：２

昔は、よくそのような境界もあったのですが、最近ではほとんど聞きませんし、
共同でフェンスを立てるということ自体も行われていないようです。
なぜかと言いますと、やはり、転売後のトラブル等が多発しているため
と思われますし、そもそも、境界を中心として、
擁壁等を設置すること自体を行わないためです。
　　
予想されるトラブルとしては、
老朽化した時の補修費用や撤去費用の負担でもめたり、
転売時に、どうしてもトラブル要因があると言う感じで、
敬遠されがちになりますね。

当然、断ることは可能であり、かつ貴方の同意がなければ、
100％隣地の方が出費しても、フェンスをたてることは不可能です。
私であれば、
　　「当方としては、フェンスを設置する必要性はありません。
　　　どうしても、たてたいのであれば、貴方の敷地の中であれば、
　　　当然自由ですから、フェンスをたててください。
　　　共同でたてたくないのは、万が一のトラブルが発生したり、
　　　補修時の費用負担等で、もめるのも嫌だからです。
　　　しかし、全て貴方の負担で設置して、
　　　維持管理や補修も全て貴方の負担で行って、
　　　また、お互いが転売・賃貸等をしても、
　　　そのままその権利義務を新使用者が引き継ぐという念書をいただける
　　　のであれば、境界の中心にフェンスをたてるのも同意いたします」
ということで、貴方の考え方をそのまま言いますよ。

なお、お隣さんがどうしてもフェンスをたてたいと言うのには、
何らかの理由があると思われます。
一番良く聞くのは、犬を飼う時に万が一のことを考えてフェンスを設置したいとか、
猫が出入りするのを若干でも防ぎたいとか、ペット等のトラブル回避のために
フェンスを設置したい…などです。何らかの心あたりはありませんか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

日曜日にもかかわらず、ご丁寧にありがとうございます。

ご指摘の心あたりとすれば、
　　　●私たちの家は、公道から奥まったところにあり、
　　　　公道からのアプローチの部分がお隣と接している面で、
　　　　私たちが駐車場として使っているところ
　　です。
しかも、私の車はディーゼルエンジンなので、エンジンをかけるとギャラギャラと、
うるさいと言われれば、ガソリンエンジンよりはうるさいことは確かです。
とはいえ、通勤前の10分程度と帰宅時の車庫入れの数分ですが…。
あとは、子供がいるので、ボールが庭先に入ってしまうということも何度かありました。

また、共同でたてるのが当たり前と思っているようで、私たちが何も負担せず、
塀があるからたてなくていいと思われてしまうことも不本意のようです。
お隣にとっては、境界上に共同でたてるのが当たり前ということが前提なので、
私たちの考えを伝えると、
　　「そんなことを考えるのはあなた方だけだ」
と、否定されてしまいました。
私たちは30半ばで、まだ若輩であることは自覚しておりますので、
家内はずいぶん、がっかりしているところす。
でも、妥協するばかりが、大人ではないのかもしれませんね。
ありがとうございました。

ご助言いただき勇気づけられたのですが、アドバイスの中の、
「お互いが転売・賃貸等をしても、そのままその権利義務を新使用者が引き継ぐ
　という念書をいただけるのであれば、境界の中心にフェンスをたてるのも
　同意いたします」
については、私も妥協案としてそれを考えたものの、
お隣の所有物が境界上にあること、つまり、私たちの敷地に入っている
ということで、何かトラブルを生みやしないかと心配になってしまいいましたが、
いかがでしょうか？

少々心配しすぎかもしれませんが、
将来、子供たちにトラブルを引き継ぎたくないもので、
すみませんが、お知恵を貸してください。

□■アドバイス：３

仰るとおり、境界の上に隣地の所有物であるフェンスの建設を許可することは、
あまり良いことではありません。
一番問題になるのは、他人の所有物であるため、修理や撤去は、
隣地所有者のみが可能であることですね。
基本的には、補修さえも貴方はできなくなると思います。
ですから、共有にした方が良いのですが、それでも補修工事や撤去を
行うかどうかで、もめることは充分予想されることですね。

どうしても、納得できないのであれば、やはり、断るべきでしょうね。
どのような理由かはわかりませんが、フェンスを必要としている隣地の方が
自分の敷地内にたてることが、やはり妥当でしょう。

勘違いなさっているのは、隣地所有者の方で、貴方が承諾しない限り、
勝手に作ることもできませんし、費用の請求も不可能でしょう。
あくまでも交渉ごとは、お互いに納得するまで話し合う必要があるということです。

なお、フェンス程度では車の音の問題は解決しませんし、その程度であれば、
問題とは言えないでしょう。子供のボールに関しては、昔と違って結構、
神経質な方も増えていますので、注意が必要でしょうね。

一度、なぜ、そんなにフェンスが必要なのか、理由を聞いてみたら、いかがですか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

いろいろとありがとうございました。
お隣が一番おもしろくないことは、自分ではフェンスをたてなくても、
結局は利用できるのでラッキーだと思われていることのようです。
ほかにも心あたりに相談してみたのですが、一様に、
「下手に共有しない方がよい」という考えでした。
しばらく静観することにしました。
結局、どうなったかについては、その後、動きがあってからお知らせします。
ありがとうございました。

相談内容　筆界の修復要請について

神奈川・40代女性
所有する土地（底地）と隣家の所有者（底地）とは、
10年前に筆界確認を交し、測量・分筆を行っており、
登記所にも測量図が保管されています。

今から5年前、所有する土地内に隣家の借地人が勝手に塀を建設し、
所有する土地内の分筆時に入れた杭は抜かれてしまいました。
当時、借地人に苦情を申し入れ、
そちらの地主とは境界確認済みということも
伝えてありました。その文書も保管してあります。

ところが、昨年になって隣家はなくなり、
更地になって塀だけが残されているのに気がつきました。
隣家の地主に連絡をとろうとしたところ、
　　　●しばらく前に筆界確認を交した地主が底地を相続税として国へ物納
　　　●一昨年、新しい所有者が国から購入
ということがわかりました。
（その土地の新しい所有者と、いなくなった借地人が借地契約を結んでいたのか
　等はまだ調べられていません）

新しい所有者に、この塀の撤去と杭の復旧を求める権利はありますか？

□■アドバイス：１

筆界と境界は実際には同じでも、厳密にいうと違うという考え方があります。
その新所有者が立会いに出ていただけるのであれば、境界の確定を
法務局の図面を元に土地家屋調査士にお願いすることも可能かと思います。
新所有者が立会いに応じない等の場合は、
筆界特定の制度が、今年の1月20日より施行されています。

但し、この筆界の特定は「境界を決めるものではない」
という法務局の説明でしたが、何分にも施行されて間もないこともあり、
今後の運用を待たないと詳しいことは、私にも良く解っておりません。
また、司法書士・土地家屋調査士に確認しても正確な返答はきておりません。

今回のご相談については、土地家屋調査士にお願いして、
法務局の図面を基に新所有と立会いで、境界の確定を行うことをお薦め致します。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、回答ありがとうございます。
やはり、新しい所有者と境界の確認をしなおさないといけないとうことですね。
費用も相手持ちということは難しいですか。

こちらの言い分としては、
　　　●隣家の前所有者の借地人が、前所有者とこちらの同意ではっきりさせていた
　　　　筆界を無視して、こちら側の敷地に塀をたてた。
　　　●しかも、こちら側の土地の分筆の杭を抜かれており、こちらに落ち度はない
　　　　はず
　なのです。
　ですので、
　　　●責任は隣家のいなくなった借地人にあり、隣家の新地主は借地人に連絡をと
　　　　るなりなんなりして、以前の筆界確認時の状態に全てを復旧してもらうこと
　が望みでした。

　しかし、
　　　●今の隣地の所有者は塀を建てた当事者ではないから、第三者であって、共同
　　　　で、その塀を撤去し、当方側の杭を測量しなおして入れ直すことを協議する
　　　　べき
　という考えが妥当だという理解でよろしいですか。

□■アドバイス：２

私見ですが、隣地の前所有者と現所有者の関係につきましては、
貴方が口を出す問題とは思えません。
貴方は現所有者に対して、境界の確定、
および、塀の撤去を求めることになると思います。
現所有者が旧所有者や借地人に対して、費用負担を求めるかどうかは
関係ないことだと思います。

境界の確定の費用は折半、
塀の撤去は隣地所有者に請求…というのが妥当かと思います。

なお、隣地所有者が、専門家による境界の確定に応じない場合は、
本年1月20日より施行された筆界特定制度がありますので、
法務局の筆界特定登記官にご相談なさる方法もあるかと思います。
この場合は、筆界が特定してから、はみ出している塀の
撤去を要求するということになろうかと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご回答下さいましてありがとうございました。
色々、複雑に考えすぎました。

助言いただいたとおり、
　　　1.以前の筆界の確認書は、前所有者と行ったものであるから、新所有者と、
　　　　土地家屋調査士立会いの上で境界を確認して、筆界確認書を取り交かわし、
　　　　測量し直す。
　　　2.確かに塀が越境しているということを認めてもらったら、撤去を請求する。
　　というように行動をおこしてみます。

所有者が変るたびに、筆界確認をし直すのは、費用もかかって大変ですが、
自分の土地は自分で守らなければいけないと思って頑張ります。
どうもありがとうございました。

相談内容　自分の希望する境界フェンスを設置させる交渉について

京都・50代女性
隣の空き家を不動産屋が購入し、リフォームをすることになりました。
今迄なかった境界線を相手側の費用で、
相手の敷地内で建てるオファーがきましたが、そのフェンスが私の趣味にあわず、
私の好きなフェンスを他の業者ですることになりました。
すると、相手側は、
　　「フェンスを建てるのは私の敷地内で、後の保守も私の方で…」
と言ってきました。
実は、元々10cmほど、私の家の出窓が出ているので、
さらに境界線のフェンスを10cm私側にすると、後々困ると思いました。
私の希望は、
　　「私の好きなフェンスにし、余分な費用は払い、
　　　敷地は相手側に、将来の保守も相手側にすること」
　　　（費用は相手側が元々払うつもりの金額は出すことにはなっています）
　　
で同意したいのですが、その交渉をする前に、
その交渉を上手く実現するノウハウを教えて頂きたいのです。

□■アドバイス：１

交渉に関しましては、
　　　●相手側のメリットを考えて、お話しされること
　　が重要になると思われます。

　現状の貴方の要求、
　　「私の好きなフェンスにし、余分な費用は払い、
　　　敷地は相手側に、将来の保守も相手側にすること」

　ですと、確かに貴方が差額分の費用を負担されるとのことではありますが、
　　　●貴方側の業者が施工工事を行うことになる
　　　　（＝責任の所在などの問題が非常に不明確になりますので、
　　　　　　業者としては、一般的に断ると思います）
　　　●相手方の好みに合わないものがつけられる
　　　●現状よりも高いものがつけられるのであれば、
　　　　将来的に相手方の保守費用の負担が増える
　　などの問題が生じるかと思われます。

　　その中でも、
　　　●相手側の業者が施工できること
　　が、特に重要になってくると思われます。

　　ですので、
　　　●相手方の業者に対し、貴方の納得できるフェンスを用意していただき、
　　　　双方で納得の上、施工してもらい、通常工事との差額を貴方が負担する
　　　●貴方の全額負担で、フェンスを用意して、
　　　　相手方の業者に施工してもらい、通常工事との差額を貴方が負担する
　　などが、妥当かと思われます。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

早速のお返事、大変ありがとうございます。
私自身、好きなフェンス業者をみつけ、
費用は50,000円アップの負担額になりました。
相手側の工務店は、相手側の施工業者しか受けいれてくれないみたいで、
既製のタイプしか施工できないみたいです。
境界線のからみもあり、後々トラブルにならないよう、
再度、工務店と話合いをしてみるつもりです。
色々とアドバイス、大変ありがとうございました。
今後とも、またご指導お願いするかもしれませんが、ヨロシクお願い致します。

□■アドバイス：２

なるほど、
　　　●相手方の施工業者さんでは施工できないタイプ
　　だったのですね？

ただ、事前に貴方に相談したり、また、
　　「費用は相手側が元々払うつもりの金額は出すことにはなっています」
ということを考えると、比較的良心的な業者さんだと思われます。

ですので、おっしゃる通り、境界線の絡みもありますので、
なるべく穏便に解決なさることが一番宜しいかと思われます。

さて、実際の交渉…となりますと、

　　　●相手方に対して、貴方の希望されるものの方が、
　　　　相手方にとっても良いこと
　　　　
　　を資料と共に、以下のような部分で、具体的に説明（PR）する
　　　　　・既製品に比べた、デザイン的な良さ
　　　　　　（＝当然、貴方の側だけではなく、相手方にとっても
　　　　　　　　調和されたデザインになっていなければ、厳しいでしょう）
　　　　　・耐久性・維持コストが優れている点
　　　　　　（＝維持管理を先方負担で希望されるのであれば、当然、
　　　　　　　　維持コストが先方の既製品よりも優れていなければ、
　　　　　　　　厳しいでしょう）

　　　●相手方の施工工務店さんから、貴方の希望される工務店さんを、
　　　　「下請け」として、発注していただく
　　　　（＝相手側の施工工務店さんの利益が上乗せされますので、
　　　　　　高くはなりますが、これであれば、
　　　　　　納得してくださる可能性もあるかと思われます）

　というような形で、話し合っていくのも一案だと思います。

とは言え、平行線をたどってしまった場合は、

　　　●相手の敷地内で維持管理を相手に負担にさせたい場合
　　　　→相手方の工務店が施工できる既製品の中から選ぶ

　　　●貴方が選んだフェンスを施工したい場合
　　　　→貴方の敷地に施工し、以後、貴方が維持管理を行う

　　の選択をせざるをえないと思いますし、それで納得できないのであれば、

　　　●相手　→　相手側の敷地内に自分たちで選んだフェンスを施工
　　　●貴方　→　貴方側の敷地内に貴方が選んだフェンスを施工

　　と、互いに自己負担・自己補修で、境界各10cmをあけて
　　（あるいは話し合いのもと、互いに境界線に接する形で）
　　施工する方法も考えられるかと思われます。

ただ、せっかく先方からの申し出があったことを考えますと、個人的には、
最後の選択肢は、なるべくは避けた方が良いような気もします。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

ご親切な回答を頂き、大変感謝いたしております。
本日、業者と話し合い、やはり、将来のメンテナンスのことも考え、
自由に取り扱えることもあり、私の敷地にフェンスを設置することに決めました。
それも、元々境界線の問題があったためなのですが、
今回、その件をクリアした上で決めることにしました。
こんなに早く、親切に回答して頂けると思わず、
本当にお世話になり、ありがとうございました。

相談内容　一般的な隣家との距離について

東京・20代男性
初めまして。
第一種低層住居専用地域に、隣家が新築します。
その際、隣家の設計業者が境界線まで30センチに壁面をもってきたい
と言っているのですが、「だめ」と言ってもいいのでしょうか？
民法の曖昧な規定も読みましたが、一般的にはどうなのでしょう？
当方の土地が1メートルくらい高くなっており、
将来、擁壁を作るときにじゃまにならないか、心配です。

□■アドバイス

私見ですが、建物の建築と境界線については、
建物を建てるには境界線から50cm以上離さなければなりません
（民法第234条第1項）。この規定による間隔は、相隣者の間で協議し、
合意すれば、狭くすることもできます。

前の規定に反して建物を建てようとする者がいるときは、
隣の土地の所有者は、その建築を止めさせ、
または、変更させることができます（民法第234条第2項本文）。
それをも無視して建築が進むようであれば、
建築工事の差止めを求め裁判所に申請することができます。
ただし、建築に着手してから1年以上たったとき、
またはその建築が完成してしまった後では、中止・変更の請求はできず、
損害賠償の請求しかできません（民法第234条第2項ただし書）。

前の規定と異なった慣習があるときは、その慣習に従います。
（民法第236条）

　　つまり、
　　　●50cm以上の間隔を開けるように要求できる
　　ということになります。

■関係している条文■
（境界線付近の建築の制限）
　第234条　建物を築造するには、境界線から50センチメートル以上の距離を保
　　　　　　たなければならない。
　　　　２　前項の規定に違反して建築をしようとする者があるときは、隣
　　　　　　地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることがで
　　　　　　きる。ただし、建築に着手した時から1年を経過し、又はその
　　　　　　建物が完成した後は、損害賠償の請求のみをすることができる。

　第235条　境界線から1メートル未満の距離において他人の宅地を見通すことの
　　　　　　できる窓又は縁側（ベランダを含む。次項において同じ。）を設け
　　　　　　る者は、目隠しを付けなければならない。
　　　　２　前項の距離は、窓又は縁側の最も隣地に近い点から垂直線に
　　　　　　よって境界線に至るまでを測定して算出する。

（境界線付近の建築に関する慣習）
　第236条　前２条の規定と異なる慣習があるときは、その慣習に従う。

（境界線付近の掘削の制限）
　第237条　井戸、用水だめ、下水だめ又は肥料だめを掘るには境界線から2メー
　　　　　　トル以上、池、穴蔵又はし尿だめを掘るには境界線から1メートル以
　　　　　　上の距離を保たなければならない。
　　　　２　導水管を埋め、又は溝若しくは堀を掘るには、境界線からその
　　　　　　深さの2分の1以上の距離を保たなければならない。
　　　　　　ただし、1メートルを超えることを要しない。

（境界線付近の掘削に関する注意義務）
　第238条　境界線の付近において前条の工事をするときは、土砂の崩壊又は
　　　　　　水若しくは汚液の漏出を防ぐため必要な注意をしなければならない。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

素人の質問に、詳しいご解説ありがとうございました。
隣地住宅の設計をした業者に、きちんとやり直すよう要求しました。
法律では、あやふやな部分も多いですし。
これからずっと隣通しで住んでいく私たちの人間関係を調整するのも、
設計した人の責任だと思いますので…。
ともかく、そういった思考を組み立てていくのに、
とても勇気づけていただき、助かりました。
この場をお借りして、お礼申し上げます。

相談内容　

奈良・20代女性
我が家の南側に家が建ちます。
ここは用途地域が準工業地帯で、壁面後退の規定がなく、
後退してもらうことはあまり望めないだろうとのことでした。

他の回答を拝見すると、境界から1メートル以内に建築するときには、
何らかの対策を法的に要求できるという内容がありました。

そこで、法的に要求できることを、ぜひ、具体的に教えてください。
ぎりぎりに建てられるなら、せめて目隠しをしてもらったり、
エアコンの室外機置き場、給水装置の排気装置、
トイレなどをこちら向きにつくらないなど要求することはできるのでしょうか？

また、準工業地帯でも要求できるのでしょうか？

　　★以下の相談も本相談の類似相談です。

　 　我が家の隣に建設会社が家を建て売りします。
　　　設計図では、我が家に騒音の被害が考えられることから、
　　　その設計を反対しました。

　　　しかし、話を聞き入れてもらえず、来週から家を建てはじめるというのです。
　　　どうやら、もう片隣と先に、トイレや台所を向けない契約をしたらしく、
　　　我が家の意見まで取り入れると、家が建てられないかららしいのです。

　　　このような場合、どうしていけばいいのでしょうか。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　大阪・20代女性

□■アドバイス：１

相隣関係における民法の規定は以下の通りです。

　　●建物の建築と境界線
建物を建てるには、境界線から50cm以上離さなければなりません
（民法第234条第1項）。
この規定による間隔は、相隣者の間で協議し合意すれば、狭くすることもできます。
前の規定に反して建物を建てようとする者がいるときは、隣の土地の所有者は、
その建築を止めさせ、または、変更させることができます
（民法第234条第2項本文）。
それをも無視して建築が進むようであれば、建築工事の差止めを求め
裁判所に申請することができます。
ただし、建築に着手してから1年以上たったとき、
またはその建築が完成してしまった後では、中止・変更の請求はできず、
損害賠償の請求しかできません
（民法第234条第2項ただし書）。
前の規定と異なった慣習があるときは、その慣習に従います（民法第236条）。

　　●建物の窓、縁側と境界線
境界線から1m未満のところに、他人の宅地を眺めることができる窓や
縁側を作ろうとする者は、目隠しをつけなければなりません
（民法第235条第1項）。
前の規定の距離は、窓または縁側の最も隣地に近い点から直角に測って
境界線に達するまでを計算します
（民法第235条第2項）。
前の規定と異なった慣習があるときは、その慣習に従います（民法第236条）。

ということになっていますので、目隠し等の要求は
ケースによっては可能であると思います。
また、その他の要求につきましては、将来、不法行為になり得る要素の排除に
関する要望ということで交渉したらいかがでしょうか？

簡単に言うと、
「将来、生活に関して迷惑をこうむる可能性があり、もめることがあるかもしれない。
　だから、新築時に最初から迷惑となる可能性のある要素は排除して頂きたい」
ということで要望を出すことです。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、ご回答ありがとうございます。
「お願いするしかない」ということは、相手の業者さんに嫌だと言われたら、
諦めるしかないのでしょうか。
また、南側の家は、うちとうちの西隣の家とに面しています。
うちは南面に奥行き3mほどの庭がありますが、お隣は境界から1m足らずのところまで、
2階建で家を建てていらっしゃいます。
今までは裏は田んぼでしたから、お隣は目隠しもつけていないし、
室外機も南向きに置いてあるし、洗濯干し場もあります。
こちらが相手に目隠しをつけてくれとか、室外機を置かないようにしてくれとか言うと、
「じゃあ、そちらも目隠しをしたりしてください」と言われてしまうでしょうか。
前から建てているとか、南側だとか、そういうことは関係するでしょうか。
お隣とも「べったり建てられたら嫌ですね」と話をしているので、
一緒に話を進めようと思っているのですが…。
それと、土地のもとの持ち主の方にも、業者の方にお願いしてもらいたい
と思うのですが、効果はあるでしょうか。

□■アドバイス：２

質問とは若干外れるかも知れませんが…。
最近は、ご質問のような相隣関係で問題が生じることも良くございます。
そこで市町村レベル、もしくは団地単位レベルで、
　　「建築に関する指導指針」
や条例を施行している自治体が増えています。
団地単位の場合は、市町村の条例として、その団地のみを対象に指定するように
議会や行政に働きかけをしていますね。

恐らく相談者さんのお住まいの地区は、そういう意味では
遅れている地域なのだと思います。
その様な条例や指針の無い地域では、
現状は交渉してお願いするしかないと思います。
今から行政に相隣関係に関する条例化を陳情（最近は「要望」ですか？）
をしても、間に合うとは思えませんし、既存建物を全て対象にするのも、
かなり難しい面があると思います。

西側隣地の方と協力して、
業者に対して繰り返し要望を出していくということになると思います。
効果は判りませんが、やらないよりはやった方が良いと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

度重なるご丁寧な回答、ありがとうございます。
自治体にも相談して、業者に要望書を出してみたいと思います。
やはり電話での口約束より、書面での回答を求めた方がよろしいでしょうか？
書面で回答してもらったら、実際に建築されたものと約束が違ったら
法的に改善を要望できますか？
しつこくてすみませんが、よろしければ教えてください。

□■アドバイス：３

市町村の建築課等にご相談なさるのと同時に、
貴方のお住まいの地元自治会とか隣組にご相談なさる方法が有力であると思います。
業者への要望書は、個人名より自治会等の代表者名や隣組の組長名で出せれば、
より効果はあるはずです。
当然、業者への要望は書面でなさるのが宜しいかと思いますし、
業者の返答も書面でお願いするのが良いと思います。

法的な改善要望につきましては、民事は民事ですから、
明確な関係法規違反や司法の判断が無い限り、
基本的には法的な強制力は無いと思って下さい。
但し、自治会等の代表者名で要望を出す場合は、その地域の慣習的な意味合いが
強くなりますので、実際に民事裁判になった場合は、かなり有利になると思います。
個人の要望と自治会の総意としての要望では、司法の判断も、業者の対応も、
かなり違うと思います。
また、改善要求を受け入れるという内容の返答を業者より取っておけば、
より有利なことは間違いないでしょう。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、重ねての質問にご回答いただき、本当にありがとうございます。
アドバイスを充分に参考させていただき、がんばってみます。
今後、交渉の中でまたアドバイスをお願いするときがあるかもしれませんが、
そのときは、また、どうぞよろしくお願いいたします。
本当にありがとうございました。

相談内容　

東京・30代女性
新築で入居し、半年になり、
隣人はいわゆる「カタギ」ではない感じです。
その隣人から、
　　「土地を掘ったら、おたくの塀の基礎がこちらに入り込んでいるので、
　　　撤去してくれ」と言われました。
こちらとしては、そのようなことになっていたとは知らなかったとはいえ、
迷惑をかけたと思うので、撤去するつもりです（工事は引き渡し前に完了）。

しかし、隣人は、明らかに敷地境界を越えて、
こちらの土地を使っております。同様に撤去を求めようと思いますが、
もし撤去に応じてくれなかったらどうなりますか？
境界杭のすぐ隣まで利用しているため、明らかに意図してやっていると思われます。
その工事は業者がやったのですが、業者の責任を問うこともできますか？

隣人はあとから越してきたので、
3ヶ月ほどこちらの敷地を占有していたことになります。
その間の慰謝料（固定資産税を含む）請求はできますか？

あるいは、逆に、こちらは知らなかったとはいえ、
敷地を越えて占有していたことにより、
慰謝料請求される可能性があるでしょうか？

雰囲気だけでも怖いのに、
囲まれてすごまれたので、落ち着いていられません。
想定される状況を調べて、対応法だけでも知っておきたいと思います。
よろしくお願いします。

□■アドバイス

法的問題というよりも、その「カタギ」で無いと言うのが問題ですね。
「カタギ」で無いと言うのは、法律の外で生きていると同じ様なものです。
実際問題とすれば、お近くの警察署にご相談に伺うのが良いと思います。
特に暴力団関係者の場合は、○暴の刑事に言ってもらうのが一番だと思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、アドバイスありがとうございます。
警察に相談するとは思いつきませんでしたので、とても参考になりました。
こじれたらどうしようと心配していますが、少しだけ安心できたような気がします。

もうひとつだけ、よろしいでしょうか？
「カタギ」ではないというのは、私が一方的に感じていることであり、
もしかしたら（ありえないとは思うのですが）、間違いかもしれません。

通常の方だった場合には、どのような対応が考えられるでしょうか。
たびたびお手数をおかけして申し訳ありませんが、
アドバイスいただければ嬉しいです。よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：２

当然、撤去を求めるということになります。
応じてくれない場合は、こじれる可能性が高いと思います
（相手が話の解る人とは思えません）。

昔から境界問題についてこじれた場合は民事裁判になる傾向が多いですね。
慰謝料といいますか、損害賠償等の金銭に関しては、
その時に裁判官がそれなりに結論を出してくれるでしょう。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、たびたびありがとうございました。大変参考になりました。
こじれないように上手く進んだらと願っていますが、
涌井様のおかげで対応法もわかったので、安心できました。
本当にありがとうございました。

相談内容　

群馬・30代男性
私の土地と隣接地は道路に面しており、
現在隣接地との境界線は決まっていません。
しかし、道路を拡張する時に境界杭を打って測量し、
その後、分筆登記して売却しました。その時の境界杭があります。
隣接地の所有者も同じ手続きで売却しています。
この杭は今後、境界線を決める場合に有効でしょうか。

□■アドバイス

分筆して登記したということは地積更正を行ったということだと思います。
当然、道路拡幅に伴う官民査定も済んでいると思われますので、
この境界杭は有効だと思われます。
土地の登記簿謄本で地積更正済みであることをご確認下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

参考になりました。ありがとうございます。

相談内容　

大阪・50代男性
隣家との境界塀の新設について、ご相談があります。
旧来より建築済みの家屋について、
境界線を両家立ち会いのもと、確定致しました。
その結果、当方の排水溝が隣家の敷地内に
20センチ程入り込んでおります。（父が建築当時は、
隣家の旧家屋の縁側の軒先であり、その排水もかねていたのでは…
と思われるので、問題とされたことはありません）

その後、境界塀の設置を行いたいとの相談がありました。
現境界塀は若干控えられて、
10年ほど前に隣家が設置済みでありますが、
確定線に沿って新たに設置したいとのことです。

その際に、境界塀は両家の折半により設置する物であるから、
当方の排水溝については当方で処理し、
設置済みの境界塀の撤去および新設境界塀にかかる費用を
負担するように要請がありました。

境界塀の撤去・設置に関しては、隣家の言い分が妥当なのでしょうか。
申し訳ありませんが、お知恵を教授願いたく、投稿致しました。

□■アドバイス

境界塀とはどのようなものかちょっと解らないのですが…。
まさか、境界の中間に建てる訳ではありませんよね？
恐らく、現場打ちの鉄筋入りの擁壁（場合によっては既成品の擁壁）
の上に建っている塀のことを指しているのだと思うのですが、
違うのでしょうか？

詳しい事は解らないので、一般論として、
「擁壁のことを指していること」を前提に説明します。

擁壁は、斜面の土地であれば、高い方の土地に設け、
外側則面を境界とするのが一般的です。
隣接する土地が平地の場合は、どちらの土地に設けても良いでしょう。
　　
擁壁は両家の折半により設置するものではありません。
貴方の土地が高いのであれば、
貴方の負担で貴方の土地内に設置すべきだと思います。
隣地の方が高いのであれば、隣地の負担で隣地内に設置すべきです。

排水溝については、青線かどうかで変るのですが、
貴方しか使用していない私設の排水溝であれば、当然、
貴方の負担で、貴方の土地内に設けるべきだと思います。

既存擁壁の撤去費用については、
基本は擁壁工事を行う方が負担すべきだと思います。

以上は一般的な考え方です。
今回のケースは、新しく造成する土地ではありませんので、
過去の経緯を考えながら話し合いで解決すべきだと思いますが、
この時に構造物（排水溝と境界塀）の所有関係については、
はっきりしておく必要があると思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

早速のご回答有り難う御座います。
境界塀については、平地ですので、境界上に2～3段積ブロック、
塀の上にステンレス柵設置と先方より聞いております。
また、排水溝については未だ調べておりませんが、
おそらく当方のみではないかと思います。

境界塀の所有関係とは、費用を折半する必要はないのでしょうか？
また、建てる位置は何処にするが妥当なのでしょうか？
境界塀は、将来の維持管理などを考えて、
どちらかの所有としたほうがいいのでしょうか？

先方より、法律相談のような判例を見せられまして、
それによると板塀程度の折半費用は負担すべきとのことでした。
既存境界塀撤去は折半による負担はいらないと考えてよろしいでしょうか？
宜しく御願い致します。

□■アドバイス：２

境界上の構造物であれば、双方の折半と考えるのが妥当だと思います。

排水溝の受益者が貴方のみであれば、
貴方の敷地内に貴方の負担で設置するのが妥当だと思います。

費用折半、建てる位置、所有については、
どちらかの敷地内に設置する側の負担で工事し、
所有するのが一般的だと思います。実測の結果、
塀が複数の所有者の土地に交差するように建っているケース
（いわゆる「はみ出し」）はありますが、境界上に目印のように、
塀のような構造物があるのは見たことがありません。
当初の設置費用はどちらが負担したのでしょうか？
その時に折半したのなら、共有しているとみなされると思います。
このような塀はトラブルの原因になり易いでしょう。

様子がおおよそ解りました。
色々な意見があるとは思いますが、私見を言いますと、
　　　・境界の塀の撤去費用は折半。
　　　・新設工事に関しては、新設を希望している本人が、
　　　　その所有する敷地内に本人の負担で設置して、管理も本人が行う。
になります。
もし、当事者のどちらも負担するのが嫌なら、
境界に塀を建てなければ良いだけでしょう。
建てないと問題が有るのでしょうか？

排水溝については、はみ出しもあるようですから、
貴方の敷地内に貴方の負担で移動するというのが妥当だと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

お手数をお掛け致しました。ご意見を参考に、
先方となるべく穏便に話し合いを行いたいと考えております。
また何かありましたら、再度お聞きするかもしれませんが、
その節は宜しく御願い致します。有り難う御座いました。

相談内容　

愛知・40代男性
はじめまして、いつも読ませていただいています。
突然、不動産に関して考えなければならなくなりました。
何らかのアドバイスをいただけると、大変うれしいです。

隣家が売りに出て、土地が更地になりました。
戸境がないので、相手の不動産業者が測定したところ、
我が家の軒下部分が隣家の土地を侵食していることがわかったそうです。
そこで、我が家の軒を取り壊すとなると面倒なため、
土地を購入してほしいと持ちかけられています。

　　■土地について

　　　・土地は奥行きが同じで、幅が多少異なる同形状の縦長長方形です。
　　　　具体的には、35cm×20m＝7平米＝2.12坪です。

　　　・一路線（主要道路）に面する宅地で、普通商業・併用住宅地区です。

　　　・路線価は、17年115E、16年120E、15年130E（借地権割合50%）で、
　　　　評価倍率は「路線」でした。

　　　・ちなみに、近辺（路線価17年120E、16年120E、15年125E）の基準点で、
　　　　地価公示価格は、17年143,000、16年159,000、15年166,000）でした。

　　　・登記費用も含めて105万円と、相手の不動産屋さんから、
　　　　一方的な提示がありました。

　　■相談内容について

　　　1.このような場合、買取が一般的なのでしょうか？
　　　　それとも、ほかに何かよい方法はないでしょうか？

　　　2.この指定された購入額が妥当なものでしょうか？
　　　　ちなみに近辺の土地販売価格を調査したところ、ほぼ同じロケーションで
　　　　17年115E、更地の土地が、坪単価45万円で販売されていました。
　　　　今回の提示額は、通常の土地販売であれば妥当な額にも思えますが、
　　　　状況的にどうも釈然としないものがあります。
　　　　しかし、提示額で了解するしかないでしょうか？

　　　3.戸境に関しては向こうの調査結果でしかないのですが、
　　　　こちらで調査すると測量費などもかかるため、迷っています。
　　　　個人が自分で調査・測量することは可能でしょうか？

以上、ぶしつけな内容ですが、頼る当てもなく質問させていただきました。
どうかよろしくお願いします。

□■アドバイス：１

返答の前に基本的な事をお聞きいたします。

専門家（土地家屋調査士・測量士など）を入れて測量し、
さらに地積更正を行う場合は、実測する土地に接している
全ての土地の所有者の立会いと認印が必要です。
その測量をした専門家からはその様な説明と、
書類への認印を求められましたでしょうか？

また、公道と接している場合は官民境界の確定が必要です。
公道に接している場合は、関連行政からの立会いはあったのでしょうか？

国調（国土調査）は済んでいる土地でしょうか、それとも済んでいませんか？

以上、宜しくお願いします。

（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

早々にご返答ありがとうございます。
老齢の母所有の土地であるため、どうも詳細を聞いてもあいまいで、
自分を交えずに話が進んでしまっていたため、あわてています。

　　■測量・認印について
　　　他2辺の土地とは境標（下図の★）があり、境界に問題はないと聞いてます。
　　　該当の売り更地を専門家が測量した結論を告げられて、新規の境標を2本
　　（下図の「↑」）を打って、その細長い部分を購入してほしいと認印を求められ、
　　　言われるままに印鑑を押してしまったそうです
　　（救いは、まだ売買契約ではありません）。
　　　相手は不動産・弁護士・測量士がかんでいますが、こちらは無防備です。
　　　実際には、その土地へはみ出している境壁は「↑↑」間の1/3ぐらいで、その
　　　境壁が傾き、屋根の端や雨どいが右側の「↑」まではみ出している状態です。

　　　　┌──┌──┬──★
　　　　│所　 │　 売│　　 ┃　　┃
　　　　│有　 │　 り│　　 ┃　　┃
　　　　│地　 │　 更│　　 ┃　　┃
　　　　│　　 │　 地│　　 ┃　　┃
　　　　┗━━┗━━★━━┛　　┗
　　　　　　 ↑↑
　　　　　　　　　　　　　　公道
　　　　━━━━━━━━━┓　　┏
　　　　　　　　　　　　　 ┃　　┃

　　■公道接地の関連行政の立会いについて
　　　これは特になかったようです。明日、確認します。
　　　官民境界は上図からも明確ですのですが、確定は必要でしょうか？

　　■国調（国土調査）について
　　　不明です。明日確認します。

いろいろわからないことばかりです。よろしくお願いします。

□■アドバイス：２

技術的なところは、涌井秀人様の指摘どおりに、
手順を踏んで正確をきしてください。
ところで、土地価格や価値についての私見をお伝えします。
現在お持ちの地積（広さ）が分かりませんが、接道間口が増えるかたちの、
隣接地買収は、100年に1回、チャンスがあるかどうかですね。
既存土地の評価アップや、まさに隣はその不動土地でしかありえない
希少価値から言って、倍額は充分値する値段です。
経済的に多大な負担ならともかく、余裕があれば「買い」です。
都心では、削ると更地に家を建てにくいので、
「出ている部分を壊せ」の方が多いともいえます。
50万円出費して、土地は増えないより、よっぽど将来的に役立つでしょう。

（一級建築士・宅建主任者　中尾正文さん）

■□相談者より

ご返答、アドバイスをありがとうございます。
確かに言われてみればその通りでして、
接道間口が増える形での隣接地買収は、貴重なものだと認識しました。
土地を買わずに出ている部分を壊すのは全く現実的ではなく、
土地購入以上に改築費用が発生し、とても無理な話です。
購入することで前向きに話を進めます。

□■アドバイス：３

ご返答の内容から推察しますと、
　　　・国調の済んでいない土地の実測を行い地積更正登記を行った。
　　　・その結果、隣地に擁壁や屋根がはみ出していることが解り、
　　　　買取を請求された。
　　ということだと思います。

　「言われるままに印鑑を押してしまったそうです」は、
推測の域を出ませんが、実測時の境界の確定のための承認印だと思います。
つまり「ここが境界ですよ」ということを認めたことになります。

　「官民境界は上図からも明確ですのですが、確定は必要でしょうか？」は、
官民境界の査定は、「実測→地積更正」を行う場合は必ず必要ですが、
隣地立会いと同時とは限りません。貴方が必要なのではなく、
実測をする土地に関して必要になります。正式な手続きを踏んだ実測かどうか
確認したかっただけですから、あまり気にしないで下さい。

　　「国調（国土調査）について不明です」
国調は国の経費で、その地域全体に光学測量を入れて実測を行い、
地積更正をかけます。登記簿謄本には国調による面積変更が明記されます。
つまり、国調が済んでいれば、登記簿謄本に記載されている面積が
確定された面積であり、実測は必要が無いということになります。
今回の場合はあまり関係が無いと推察されますので、気にしないで良いと思います。

　　おおよその様子をまとめてみますと
　　　1.相手の実測は正規な手続きを踏んだ実測と思われる。
　　　2.貴方のお母さんの家は実測の結果、隣地にはみ出している事が確実。
　　　3.相手は登記費用も含めて105万円で購入して欲しいと言ってきている。
　　ということになります。

私見を述べますと、それ程酷い要求とは思いません。唯一不明なのは、登記費用です。
この登記は売買予定地の分筆費用の事ではないかと思います
（所有権移転登記費用や不動産取得税は別途必要になると思います）。
通常は、分筆費用はケースバイケースですが、最低でも16万円程度は必要であり
（高い場合は30万円の場合もあります）、この費用は売主が負担するのが一般的です。
もし、交渉の余地があるとしたら、この分筆の登記費用を売主負担にして頂くことです。
つまり、75万円～90万円に値切る…という感じです。

　　私であれば、
　　　・登記費用が分筆登記のことであれば、75万円に値下げしたら、すぐ買う。
　　　・90万円に値下げしたら渋々買う。
　　ということになります。根気良く値切り交渉しましょう。

なお、隣地にはみ出している部分については今の時点では、
それ程気にする必要は無いと思います。もめて、相手が法的手段に訴える
と言いだすまでは、勝手に取り壊すことはできません。
もし、相手が勝手に取り壊しをしてくれたら、それこそ「しめしめ、儲かった」
ということになりますので、提訴しちゃいましょう。
値引きしたら購入するということですし、面積も7平米ですから、
値引交渉の過程で、相手も訴訟してまで問題を大きくしないと思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

ご返答ありがとうございます。急遽、今日、夕方に先方の測量士と話ができました。
ご推察いただいたとおりで、母が境界立会図を確認したことになっていました。
測量士に詳細説明を求めたところ、
近辺の一角を調査した図面を元に、該当区画を慎重に調査して、
官民ラインの特定と共に、数箇所あった境標をベースに
対象区画の隣家との境界を割り出した結果、今回のような越境が判明したということ
を誠意を持って説明していただき、登記簿の当方所有面積と見比べても
納得できる内容でした。
（実は、先方の土地全体は2世代前に当方から分筆した土地であって、
　当方の登記簿に分筆時の面積が載っていました。
　昔は分筆もかなりいい加減だったようです）

あとは土地代金・登記費用等ですが、仲介（先方の売先）の不動産屋さんから、
以下のとおり、\1,072,485になるといわれました。
　　　・土地代金　　： \900,000（2.31坪）
　　　・分筆登記費用： \ 50,000
　　　・登記費用　　： \ 72,485（面倒見てくれるそうです）
　　　・立会手数料　： \ 50,000

分筆費用は先方が持つのではないかと問い合わせたところ、
「越境しているから分筆が必要になったわけであって、
　売主負担などとんでもない。買主（当方）がもって当たり前」
と請合ってもらえませんでした。

こちらの説明が悪かったのかもしれません。この金額でも、かなりしぶしぶですが、
了解するしかないかな…と母と話しています（月曜日に最終調整することになりました）。

無料でのご相談にもかかわらず、ご丁寧にご返答いただき、感謝しております。
今後も悩める人の救い手としてご活躍ください。

相談内容　

埼玉・40代男性
はじめまして。当方、土地の登記などに全く無知なため、
ご相談に乗っていただきたく、よろしくお願いいたします。

現在マンションの理事をしております。
隣に大変古い民家があり、今度建て替えをするらしく、
「測量士がくるので、境界の確認の為、立会いをしてほしい」
と、隣家の方に言われました。

自分が立会い人になっていいものか不安になり、
管理会社の担当に問い合わせると、
「特に問題ないので、立ち会って下さい」とのことでした。

現在の状態は、隣家との間には、マンション側の塀と隣家のブロック塀があり、
境界杭もきちんとあります。一応、境界ははっきりとしているのですが、
立ち会う際に注意する事は何かあるのでしょうか？

立会い印を押すと、あとから何か問題が起こらないか、
ちょっと不安なので、アドバイスをお願いいたします。

□■アドバイス

立ち会うときに注意する点ですが、今回境界杭があり、
境界がはっきりしているとの事ですので、特に無いと思います。
一般的には、立ち会った日時と立ち会ったことを証拠に残す必要は有りますので、
立ち会った方の住所氏名や、立ち会った方の写真等を撮っておくと安心です。
相手側の測量士が立会証明書などを作成する場合は、
その証明書をいただくようにしてください。。

　（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川さま、アドバイスを頂き少し楽な気持ちになりました。
個人としてではなく、マンション側の代表でしたので、
「しっかりしなくては！」と、緊張いたしましたが、
調査士さんと境界杭をすべて確認しました。
念のため証明書のコピーなども貰うように致しました。
今回はアドバイスを頂き、誠にありがとうございました。

相談内容　

京都・30代男性
隣地との境に青線があり、青線のちょうど中心位置に塀が存在しております。
この塀は30年ほど前に、隣家のニーズを当方承諾の上、
青線の中心に設置したものです（費用は隣家が全額負担）。

その後、隣家は売買によりオーナーが変更し、
過去の経緯を知らない現オーナーは、
敷地境界をあくまで塀（青線）の中心ではなく、
塀の外側までと主張してきております。

こういった場合の実質の敷地境界はどうなるのでしょうか。
あくまで青線の中心が境界なのか、
それとも青線に面する敷地面積の比率によって、
青線部分の占有割合も決まってくるのでしょうか。
（例えば、青線に面する敷地が100平米と50平米の場合、
　青線の占有面積は2：1となるのでしょうか）

どうかよろしくご教示のほど、お願いいたします。

□■アドバイス：１

「青線」という言葉が良く出てきますが、この「青線」って何なのでしょうか？
我々が「青線」という場合「水路」を指します。
しかし、ご質問の「青線」と書かれているところは
「隣地境界線」と解釈をして良いのでしょうね？

　　> こういった場合の実質の敷地境界はどうなるのでしょうか。
　　
隣地との境界はあくまでも民々境界であり、あなたと隣家の合意によって決まります。
この際に境界を確定しておきたいと言うのであれば、
土地家屋調査士さんにご依頼されるのが良いでしょう。
過去の地積測量図があれば、それに基づいて境界指示をしていただけます。

但し、この場合も、最終的に境界を決定するのは、あくまでも両家です。
そして、合意の境界が決まれば、筆界確認書等を作成してくれますので、
両家で取り交わしておくことをお勧めします。

（マック住研・清水さん ）

□■アドバイス：２

標識はどうなっていますでしょうか？
あれば問題ないと思いますが、おそらくはっきりしたものが無い
と解釈して考えてみます。
隣地の新所有者の方は、仲介業者を入れて購入したのでしょうか？
業者が入っていれば、その辺の説明は聞いていると思います。
仲介業者・売主にもう一度説明してもらいましょう。
業者が事実と違う説明したとなると問題です。
最悪、裁判になるかも知れませんが、頑張ってください。

　（アイユーホーム・石塚さん）

□■アドバイス：３

境界問題は、隣接地所有者との問題なので、憂鬱になりますね。
だから、はっきりさせないと将来にわたって違う問題にも及びかねません。

さて、ご相談内容に若干わかりにくい文言がありますが、
隣地の前所有者に経緯の説明を求められれば、
容易に解決できるかもしれませんね。
　　
境界確定を土地家屋調査士等に依頼しても、
自分の考えてる境界線に落ち着くかは、わかりませんし、
とにかく前所有者に連絡をつけて事情を説明してもらうことが、
まず行うことでしょう。塀を作るときに費用を負担したかしないかは
まったく関係ないので、それを理由に境界を決めることは「根拠無し」となります。

とにかく感情的にならずに、解決されることを願ってます。
以前から住んでいるあなたの方が、有利な面もたくさんあるのですから…。

　（ライズ不動産・鈴木富雄さん）

相談内容　

初めて投稿します。よろしくお願いします。
昨年、不動産登記法17条の地図作成のため、法務局で住宅の敷地の測量を行いました。
結果、隣地の敷地が約4坪ほど当方の敷地に食い込んでいるのが判明しました。
食い込んでいる敷地に隣家の建物（住宅）が架かっている状態です。
隣家の要望として、
　　　1.土地を売ってほしい
　　　2.賃貸契約を結びたい
のいずれかを希望してますが、
当方としては正規の土地面積にしたいのですが、この場合、
相手の住んでいる建物を移動・撤去・一部削る等の要求は出来るでしょうか。
さらに、賃貸契約を結んだ場合、相手に借地権が発生すると思いますが、
これについてもご教授お願いします。

□■アドバイス

まず、何時頃から、隣家が越境していたのか、土地は広さでなく、境界が優先です。
境界内の面積が「広さ」であって、初めから広さが担保されているのではありません。
ここを間違えると権利の主張や紛争がおきます。

境界も紛争の種ですが、境界が合意するなら、広さの紛争はありません。
また、すべからく不動産の管理は、所有者の責任であって、
長年にわたり、占拠されていても、排除を主張してこなかった場合は、
永久に所有権だけが担保されるとは言えません。
ここ数年のことなのか、ずっと昔からなのかによっても違います。
ただ、職権測量とのことなので、都心なのでしょうかね？

定期借地契約もありますよ。隣家の建築中に注意もしなかったとか、
自分の生活上に全く困らないのであれば、割譲拒否も根拠が弱くなることもあります。
それにしても、専門の弁護士さんに相談されるが良いかと思います。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

ご意見ありがとうございます。
専門家に相談してから対応していくことにします。

相談内容　

数年前、隣家が土地の一部を売却するとの話で、
「ついでにうちとの境界線も確定したいから契約を交わしたい」と言われ、
土地境界線のについて聞きました。話によると、
ウチの門柱にタイルを貼った際、隣家の土地にその分乗ってしまった
ということだったので、その旨了承し、契約を交わしました。

しかし、後に、ウチの門柱の前に四角で赤い線の入ったものが固定してあったので、
これはNTTか何かが工事の関係で目印を置いていったのかとのんきにしてました。
　　
数日前門柱に赤い線を発見し、汚れただけだろうと思って取ろうとすると、
しっかりした線になっていました。まさかと思って契約書をよく見ると、
うちの門柱が（タイル分のみでなく）隣家の敷地に乗っていることになっており、
うちの壁の中を境界線が通っていることになってました。

うちの門柱は祖父が買った頃からある古いもので、もう一方の門柱は
隣家との境界線（祖父が建てた目印で合意してます）より数センチ内側に立っており、
もう一方の門柱自体が隣家の敷地に建てられているはず無く、納得いきません。

まずは隣人と交渉して錯誤無効を主張し、契約書を訂正していただこうと思って
いるのですが、もし、隣人が了承しなかった場合、どうするべきなのでしょうか。

□■アドバイス

契約書（？）の内容を確認されずに署名されたのでしょうか？
一番良いのは、費用がかかりますが、土地家屋調査士にお願いして、
境界の確定と鋲を打ち込んでもらう事です。
隣人の方とよく話し合われてはいかがでしょうか？

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

公簿が519.20平米で、地積測量図で計算した方が
3平米メートル多くなる場合、
この誤差を相手に修正を求めることは可能でしょうか？
私は隣地の人間ですが、その為に自分の土地の公簿より
3平米少なくなってしまっています（私の土地には地積測量図はありません）。

□■アドバイス

隣地の地積測量図が公簿面積より3平米多いのは、その分、
自分の土地を侵しているのではないかということですね。
地積測量図を作成した土地家屋調査士へ説明を求めたら如何でしょう。
納得できなければ、境界確定の訴訟提起とか、
ADR（裁判外調停）へ持ち込むことは可能です。
どちらにしろ、土地家屋調査士や弁護士のサポートが必要と思います。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談内容　

父名義の遊休地の売却を検討しており、
実は購入予定者も見つかっている状況なのですが、
境界の確定が取引条件となっています。

しかしながら、1箇所だけ隣接地主（個人）の行方が分からなくて
境界確定手続きができないでおります。
その部分は幅１ｍほどの通路状の土地で、
現状は更に隣接地の擁壁になっています。

近隣からの聞き取り調査によれば、
どうやら周辺を開発した不動産業者の名義ではないかとのことですが、
30年ほど前の登記ということもあってか、登記名義人の住所地には
その者は住んでおらず、まったくお手上げの状態です。

このような場合の対処方法として私なりに調べたところ、

　　　1.隣接地主が行方不明であることの証拠を集める
　　　2.隣接地主の財産管財人の選任を申し立てる
　　　3.財産管財人を相手に境界確定訴訟を起こす
　　　4.確定判決をもって境界確定とする

という流れになるようですが、やはりこのような面倒な手続きを
とらなければならないのでしょうか。

また、このような業務は誰に依頼すれば良いのでしょうか。
ちなみに、知り合いの土地家屋調査士に相談したところ弁護士だと言われ、
弁護士に相談したところ土地家屋調査士と言われました。
　　
何となく誰もやりたがらない類の業務のような気はしていますが…。

□■アドバイス

手続は土地家屋調査士がするのですが
一度法務局へ行って現状を話して相談してみると良いでしょう。
訴訟は弁護士がするのですが時間がかかると思います。
現地調査書というのを土地家屋調査士に作成して頂き、
境界と思われるところからいくらか後退したところを
分筆し境界と定めるといった方法で法務局が認めるかどうか
相談してみたら如何でしょう。

（紀州不動産・森田喜美夫さん）