相談内容 管理人が変わり連絡がつかない場合の解約について
神奈川・女性・４０代
アパートを解約したく物件管理人に連絡したところ、
物件管理人が変更したとのこと、変更先に連絡したら電話がつながらず、
賃貸人に連絡してもつながらないので、直接自宅に行ったところ、
貸人はすでに他界していて、さら地になっていました。
解約したくても連絡ができず困っています。
内容証明を送るにも送り先がわからず困っています
□■アドバイス
私見ですが、
新管理会社の住所に解約の書面を送付して下さい。
それが却って来てしまう場合は、
取り敢えず、アパートの建物謄本を取って
現所有者を調べてみては如何でしょうか。
もし、謄本の取り方が解からない様でしたら、
お近くの司法書士等に相続人を探して頂いたら良いと思います。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 大家の口出しが多く工事が進まず延滞金を請求される問題について
東京・女性・４０代
初めてご相談させていただきます
2か月ほど前、飲食店を開業するため、賃貸契約を交わしました。
以前は大家さん自身が事業をしており、一応スケルトンでの引き渡しになりました。
何分、以前と業種が異なるので、一からの施工工事をはじめました。
事前に工事内容等大家に明記する旨が契約書にありますので、
説明をして工事を進めていますが、
2か月たった今でも、やっと終わった工事は水道の配管のみ。
何をするにも「これじゃあ困る」と言われ図面を何度となく引き直し、全く工事が進みません。
その上、裏の住人と大家が以前からもめているのか、裏に置くはずだった室外機等も
裏の大家から苦情がきて、図面を出せだとか、境界線に壁を作る（今までなかったのに）とか、
嫌がらせとしか思えないことを言われ、現状不可能な状態になっています。
裏の大家さんには「君は悪くないが、入ったところが悪かったとおもえ」と言われました。
建物は古く、10年後に建て替えが決まっており、契約も10年という契約です。
保証金も払い、いざ施工しようとしたら、いたるところにひび割れや地盤沈下があり、
きちんと塗装なりしないと、とてもじゃないけど飲食店など開けません。
不動産屋を介し、一度は好きなようにやってくれとおおやさんがいったにも関わらず、
毎日のように言うことを変えてきます。誰が見ても、ひび割れや変色がひどい物件で、
内装も外装も手を加えないと飲食店などできません。
施工会社には、延滞金を払えだの言われ、精神的にも参っています。
いまから契約を解除すると、やはり契約上6か月前に言わなくてはいけない云々が
記載されているため、支払わなくてはいけないでしょうか。
いちいち口を出してくるなら、飲食店として貸さないでほしいという思いです。
でも本来、そういうものなのでしょうか。
このままでは、オープンできるまでにあと何か月かかるかわかりませんし、
家賃は発生して、施工会社からも延滞金を請求され、どうしたらよいのでしょうか。
なにか良い手だてはありませんか
よろしくお願いいたします
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東京・女性・４０代
先日もご相談させていただきましたが、またご相談させてください
10月に店舗の賃貸契約をしましたが、大家とのトラブルにより、
工事が進まずまだオープン予定もたっていません。
今日、たまたま大家さんが持っている書類に目をやると、
土地建物売買契約書なるものを持っていました。サイン捺印もされています。
もし私が借りた物件を、売買したとなると、オーナーが変わりますよね？？
そうすると、どうなるのでしょうか？もう一度新しいオーナーと再契約するのでしょうか。
その際の、私が支払った保証金等はどうなるのでしょうか。
大家は借主にその旨を通告する義務はないのでしょうか
すみませんが教えていただけたら幸いです
□■アドバイス
私見ですが、
事業用賃貸借契約ということかと思います。
その場合は、消費者契約法や民法よりも
商法を重視するのが一般的と言われています。
つまり貴方も事業者であり、賃貸物件について、
貴方の事業に適するかどうかは、
ご自身で判断する責任が有ると言うことになります。
飲食店と一口に言っても、
内装や設備は借主の趣味や意思が強く働きますので、
大家や不動産業者には、判断しかねる場合も御座います。
ひび割れや地盤沈下の程度にもよるでしょうが、
建物本体が使え無いと言うので有れば、
それなりの補修を要求する事も可能だと思います。
裏の大家の苦情については、
室外機等は当然境界内に収めれば良いだけですから、
気にする必要は無いと思いますし、
その程度ですと隣地の承諾を得る必要性も感じません。
ただ室外機の排水だけは敷地内処理すれば良いだけでしょう。
売買された場合ですが、オーナーチェンジということになると思います。
再契約する場合は、保証金は一旦戻して頂くか、
新オーナーに引き継ぐ形になると思いますし、
その様に交渉すれば良いと思います。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 民生委員である大家の対応について
宮城・40代女性
初めてご相談いたします。
実は6年半前（平成12年12月）に、子供2人を抱える母子家庭の知り合いMさんの
アパート入居の連帯保証人になりました。
すると、昨年の7月に、突然、大家さんから、
Mさんが家賃を一年以上も滞納しているとの連絡が入りました、驚きました。
金額は100万円近くになりますので、一年以上も保証人に連絡なしで、
突然の請求はおかしいのでは…と思い、すぐに不動産屋さんに連絡をしましたが、
「入居後の管理はしていないので、大家さんと相談して欲しい」
とのことでした。
大家さんは女性で、地域の民生委員をしているそうで、
●Mさんの子供たちが心配だから、
誠意ということで、支払は少しずつで良い
と言われました。
しかし、私が願いでた「保証人を変えて欲しい」ということについては、
Mさんが近くに住む叔母に頼んでみると言ったものの、
結局は叔母にも借金があり、変えことはできませんでした
（Mさんは両親も健在のようですが…）。
その後、大家さんが不動産屋さんに頼んだようで、呼び出されました。
私と主人とMさんの3人で不動産屋さんに行き、
●今後、毎月2万円ずつ支払っていくという新たな契約書
にサインをさせられ、不動産屋さんからは、
「出るところに出てもいいんだよ」
と言われてしまい、私の方は、
「これからは1ヶ月でも遅れたら連絡入れて下さい」
と言うのが精一杯でした。
数日前に不払いの連絡が来ましたので、Mさん宅に行きましたが、
娘さんが出るだけでなかなか会えませんでした。
大家さんには、
「どうして、もっと早く、不動産屋さんに連絡してくれなかったのか？」
と言うと、
「私が不動産屋さんには言わなかった」
と言われ、今後が心配になりました。
その時の対応から、大家さんは、民生委員の兼ね合いもあって、
退去させるのをためらっているようにも見受けられ、私に、
「どうしたら良いかしら？」と聞いてきます。
私が保証人をやめるには、滞納金を分割で払い、
契約解除してもらうしかないと思っていますが、大きな大きな負担に、
さすがに今度は主人にも言えずに悩んでます
（もっと早く、このサイトを知っていれば…）。
大家と民政委員の仕事を混同しているように思える相手に対し、
今後、どのようにしたら良いのか、アドバイス頂ければ幸いです。
□■アドバイス：１
最初に「連帯保証人の特徴」について説明致します。
1.催告の抗弁権がない
賃借人に対して請求せず、いきなり連帯保証人に請求可能である。
2.検索の抗弁権がない
賃借人に支払い能力があるかどうかに関係なく、連帯保証人に請求できる。
3.保証契約は、連帯保証人と債権者（大家）との間に締結されている。
債権者（大家）が認めない限り、連帯保証人をやめることはできない。
以下は相談者の投稿内容、およびサポートさんの追記に対する私見を、
ポイント別にまとめました。
■一年以上も保証人に連絡なしで、突然の請求はおかしいのでは？
連帯保証人ですから、事前通知なしに、急に相談者さんに請求したとしても、
法的に問題は無いと思います。
■私が願いでた「保証人を変えて欲しい」ということについては…
前述の通り、大家の承諾なしにはやめることも、変更することもできないと
思います。
■大家さんは、民生委員の兼ね合いもあって、
退去させるのをためらっているようにも見受けられる点については…
大家さんが退去を求めなくて滞納家賃が多額になったとしても、
問題は無いと思います。
また、その滞納分をまとめて連帯保証人に請求したとしても、
違法とはならないと思います。請求を続けているのであれば、
時効にもならないと思います。
■保証人をやめるには、
滞納金を分割で払い、契約解除してもらうしかないということについては…
その通りだと思います。
■大家と民政委員の仕事を混同しているように思える相手については…
大家が民生委員かどうかは、問題とはならないと思います。
■最初から、支払えない状況の相手を、
自らが所有する物件に住まわせることについては…
もし、最初から支払えない状態であれば、
相談者さんは何故、連帯保証人を引き受けたのでしょうか？
契約当初は支払い能力があったから貸したのだし、
連帯保証人を引き受けたと考えるのが普通でしょう。
■支払いが滞ったら連帯保証人から回収することについては…
これは当然のことですし、その為の連帯保証人です。
■突破口については…
総支払いを少なくしたい場合は、交渉をすることになります。
例えば、一括即金で支払うので、
100万円を50万円にして欲しいというような交渉です。
分割の場合は、2万円では負担が大きいならば、
月々5,000円にして頂くように交渉しても良いと思います。
支払いを免除して欲しい場合は、相談者さんに支払い能力が無い
ことを証明することでしょう。
相談者さん自身が生活保護を受けているとか、病気で働くことも
ままならないとかなら、大家さんも無理は言わないでしょう。
もしくは、ご自身のローン返済等の負債が大きいのならば、
収入と支出の明細を具体的な数字として提示して、
月々の返済が不可能であることを証明すべきです。
しかし、普通の生活をしていて、支払いが若干苦しいという程度であれば、
証明することは難しいでしょう。
もちろん、旦那さんに怒られるという程度では、
とても支払い能力が無いということにはならないと思います。
これらの対応は、実際に弁護士による請求が来た場合や、
裁判になった場合でも一緒だと思います。
また、どんな場合であっても、相談者さんは大家さんに協力して、Mさんに
対して、退去や滞納家賃の支払いを行うように説得するのが筋だと思います。
そうすることが、相談者さん自身の負担を無くす一番の方法にもなります。
さて、以降はちょっと本筋とは脱線した感想です。
私の知っている大家さんにも、家賃の滞納額が2年以上で100万円を超えても、
我慢している方がいらっしゃいます。
賃借人は老夫婦で、かつ、息子さんは大学生時代にシロアリ駆除のアルバイトで
砒素中毒になり、寝たきりになってしまっています。
この大家さんは、追い出そうにも、賃借人一家が気の毒で追い出せないのです。
この大家さんの場合ですが、全ての賃借人の滞納を認めているわけではありません。
純粋にその家族が気の毒だから、特例的に見逃してきているだけです。
追い出すに追い出せないのです。
おそらく、今回のご相談のケースも、それに近いのではないでしょうか。
民生委員であるとかないとは関係なしに考えてみて下さい。
実際に民生委員であることは無関係のはずですし、言っても意味の無いことです。
相談者さんは、母子家庭で経済的に貧しいMさんを本当に追い出せるのでしょうか？
現実的には、貧しい生活をしている母子家庭に同情してしまうことの方が多いでしょう。
人間としての優しさがあるから、大家さんは我慢してきたのではないでしょうか？
好きで1年以上家賃の滞納を認める大家は存在しないはずです。
他人の親切を勘繰る考え方は、決して褒められたものでは無いと思います。
もし、それほどその大家さんを信用できないのであれば、その大家さんの
アパートに住む、他の賃借人の家賃の状態を調べてみたら、いかがですか？
すべて賃借人が、母子家庭やそれに近い状況であり、かつ意図的に連帯保証人に
その滞納分を請求しているのであれば、相談者さんや、サポートさんの言い分も
少しは理解できるというものです
（もしそうだったとしても、打つ手はあまり無いのですが…）。
しかし、純粋に大家さんの優しさから出た行為だったとすれば、
御礼をいうことはあっても、文句を言う筋合いの話では無いと思います。
一般的には大家が弁護士に依頼して相談者さんに対して法的回収交渉や
手続きを取るのが普通でしょう。
それに、一旦引き受けた連帯保証人を都合が悪くなったからと言って、
勝手にやめることはできません。
もちろん、相談者さんがMさんの代りに大家に支払った家賃は、
代位弁済となりますから、相談者さんはMさんに対して
代位弁済した家賃分の求償権を持つわけです（※）。
※以下の2点を忘れず行う必要があります。
・代りに返済することを、Mさん本人に事前に通知すること。
・代りに返済した後に、Mさん本人に通知すること。
大家は月2万の分割で良いという譲歩をしている訳ですから、
それ程、悪質とはとても思えませんし、それどころか親切だと思います。
相談者さんは大家に支払った上で、母子家庭であるMさんに対して、
その分の請求を行うことになります。
相談者さんが実際に、この母子家庭であるMさんに求償権を行使し、
取立てをおこなったり、退去を求めてみれば、
その時にはじめて大家さんの気持ちが理解できるのではないでしょうか？
（高原開発・涌井さん）
□■アドバイス：２
大切な部分は涌井様のアドバイスを参考いただくとして、
私は、ちょっと別の部分で気になった部分を書かせていただきますね。
厳しい内容になるかも知れませんが、
まず、貴方がMさんの連帯保証人になられた当時、
きちんと、今回のようなリスクを考えていなかったように思います。
当時は、とても仲良しだったのかも知れませんが、こうなってしまうと、
貴方とMさんとの信頼関係は、崩れてしまってますよね？
ですから、私は、信頼関係を崩したくないのであれば、
連帯保証人にはなるべきではないと思ってます。
もちろん、万一の場合に、自分が支払っても良いと思える相手であって、
それが自分に払える金額であれば、引き受けると思いますが、
今回の貴方の相談内容からしますと、
貴方にはそこまでの気持ちがあったようにも思えません。
また、「さすがに今度は主人にも言えずに悩んでます」とありますが、
当時、ご主人に相談されることなく、連帯保証人になられたのでしょうか？
もし、そうであるなら、もっと夫婦間で話し合う必要があったと思いますし、
ご主人に相談された上で引き受けたのであれば、
その責任はご主人にもありますから、言えずに悩むのではなく、
まず、ご主人に相談し、お互い、反省の上、対策を考えていく必要があるでしょう。
いずれにせよ、既にご主人もご存知であり、話し合いにも同行されてらっしゃる
ようですから、貴方単独の問題ではなく、貴方がた夫婦の問題として
解決していかなければなりません。
それから、涌井様のアドバイスを参考にさせていただきますと、
法律的には大家さんや不動産屋さんの行動には問題無いものと思われますから、
大家さんや不動産屋さんを責めると、かえって貴方がたが不利になる恐れがありますね。
（極論ですが、大家さん、不動産屋さんは、貴方に文句を言われる筋合いは全く
無い…ということになりますから、貴方があれこれ言ってきて面倒だと思ったら、
法的手段に則って、厳しく貴方の責任を問われるかも知れません）
サポート補足にありますよう、確かに大家さんや事業者の態度が曖昧な部分が
あるとは思います（本当だったら、貴方に対して、涌井様のような明確な説明をす
べき立場にあるでしょうから！）。
ただ、特に大家さんの場合、その「曖昧さ」が「優しさ」にも繋がっている部分が
あるようにも思われますから、それを利用させていただくことも、
快方に向かうきっかけになると思います。
具体的には、涌井様のおっしゃるような交渉ですが、ただ、この交渉を行う上での
貴方がた夫婦の「気構え」が重要であると、私は思います。
つまり、
●私たちも困っているので、力を貸して欲しい
という形で、皆で「Mさん問題」について話し合っていく姿勢が大切でしょう。
この時は、Mさん本人が居ると、話しづらいことにもなるでしょうから、
Mさん抜きで、退去も含めて考えていくと良いでしょう。
確かに退去させることは、人道的には厳しい決断になるとは思いますが、
民生委員であれば、もっと家賃の安いところのツテを探していただくとか、
お話いただける範囲内で、他の同様なケースの対応方法のアドバイスをいただくことも、
可能ではないかと思いますので…。
長くなりましたが、涌井様のアドバイスを理解し、その上で
（ちょっと打算的で良い表現ではないのですが）大家さんが民生委員であることを
利用するような解決方法を、
●皆で一緒に考えていく
という方法が、私は良いように思います。
（わんえるで～おー・前野）
□■アドバイス：３
私見ですが、先の涌井様、前野様のメッセージに賛同します。
私が気になる点として、今後、毎月2万円ずつ支払っていくという
新たな契約書に「サインさせられた」とのメッセージです。
この契約時、不動産屋さんからは、「出るところに出てもいいんだよ」以外の
脅迫や強制があった場合、脅迫が立証できれば、話が変るかもしれません。
（響不動産リサーチ・山中祐次さん）
■□相談者より
涌井様、前野様、山中様、早速のアドバイスありがとうございます。
涌井様の「連帯保証人の特徴」を読み、改めて事の重大さを確認致するとともに、
自分の安易な行動を反省致しました。
私は今のところ健康で、パートにて働いています。ですが、
今の家の状況では、一括返済は厳しいので、毎月の分割返済をして行くよう、
大家さんと誠実に話しあっていくつもりです。
だいぶ慌てていたこともあり、言葉足らずもありましたが、
私は大家さんを悪くばかりは思っておらず、確かに大家さんの優しさから、
今まで家賃滞納を待ってくれたのだと思います。
山中様にご心配いただきましたような、新たな契約時に、それ以外の脅迫（？）
はありませんでした。
不動産屋さん（大家さんと親戚です）も、はじめは私に同情をしており、
1年以上、滞納の知らせをしなかった大家さんのことを批判していましたし、
私にも、お金は全額払わなくても良い（＝Mさんが支払うようにする）と言ってました。
ただ、何度連絡をしても、連絡が取れなかったり、約束を守らないMさんに対し、
困り果て、少しつづ対応が変って来ように思います。
先日は「自殺とか考えないと良いけど…」と、Mさん家族を心配していました。
私も、これまでも大家さんと連絡を取り合いながら、本人に何とか会えるように…と、
Mさん宅を何度も訪問しており、時々は大家さんと一緒に訪問もしています。
しかし、Mさんは居留守（？）と思うくらい会えず、いつも娘さんが、
「ちょっと前に出かけました」との返答のみで、「連絡下さい」と伝言しても、
連絡はありません。
本人に会えないまま、日にちが過ぎていき、
こんな状態ですと今後が心配なことも事実です。
私が滞納分を返済したとしても、これ以上は保証人をできないし、
して行く気もありませんが、保証人を降りることもできないようで…。
万一、私が保証人を降りられたとしても、
今後、Mさんの生活を救う方法があるのかどうかも、心配です。
両親にお願いするのが良いと思うのですが、Mさんは親と気が合わずに、
行き来していないようです。
前野様のおっしゃる通り、本当に、連帯保証人の何たるかを、
しっかり把握できていなかったことに大反省しています。
おっしゃる通り、これは夫婦の問題ですね。
主人に話して、2人で解決していきます。
Mさんとは、9年前、パート先で知り合いました。
その頃（今でもそうなのですが…）、極度の人間不信になっていたMさんを
可哀相に思い、何とか元気になって欲しいと、関っていくようになりました。
聞けば、生い立ちからはじまり、Mさんの口から出る言葉は、全てが私の人生の
中で経験のない驚く内容でしたので、約1年半、毎晩のようにMさん宅を訪問し、
励まし、支えてきました。
ただ、Mさんを知る私の友人は、Mさんを信じていませんでした。
私も連帯保証人の話が来た時も、凄く悩みましたが、
その時点で、しっかり断るべきでした（今となっては遅いのですが…）。
涌井様、前野様、山中様、本当に有り難うございました。
★サポート追記★
今回の件で、サポートが疑問を感じておりました点について、
別途、涌井様と個別メールにてやり取りをさせていただきました。
その中で、涌井様よりご指摘いただきました、
「賃貸事業者としての立場と、民生委員という公職の立場は、
税務的には相反することになってしまうと思います」
と言う点で、やや、貸主側（大家さん・仲介事業者）の対応に、
中途半端な部分があるように思われます。
民生委員である以前に、「事業者」であるという前提で考えますと、
本来であれば、涌井様のアドバイスのような内容を相談者に説明し、
1.相談者（連帯保証人）が、借主を一刻も早く追い出す
2.それがしのびないのなら、相談者（連帯保証人）が立て替える
というような選択があること（もしくは、それしか選択肢がないこと）を、
理解させなければならないと思います。
ただし、この話し合いの際に、「退去させることをためらう」
というような、民生委員的の立場としての見解を相談者に伝えてしまうと、
必要以上に「2.」の選択肢を押し付けることになりかねません。
最終的に、「1.」を選ぶか、「2.」を選ぶかは、
相談者の判断に委ねるべきであり、下した判断に対しては、
もちろん、民生委員としての立場でのコメントを出すべきではないでしょう。
また、連帯保証人になることを求められた際、
安易に引き受けると、相手が支払えなくなった途端に、
築いてきた信頼関係が崩壊することが多々あります。
極論ですが、万一、相手が支払えなくなった場合、自分が代りに支払える
だけの覚悟を決めることも必要でしょうし、そこまでの覚悟を決めるに
値する信頼関係がある相手でなければ、引き受けるべきでないように
も思われます。
□■アドバイス：４
もはや、不動産ではなく人間関係の話になってしまうのですが、
私の知人にも、やはり似たような経験があります。
ですので、何かの参考になるかも知れませんので、
その時のお話しをさせていただきますね。
まず、貴方のMさんへの対応は、純然たる優しさから出た行為だと思いますが、
その行為が、いかに大変なものであるのか…という見通しが
できていなかったように思われます。
これは、金銭的な部分だけではなく、心理的な部分でも同じです。
Mさんの人間不信は、おそらく、
●今まで誰かに頼った → 結果、最後には裏切られて見捨てられた
の繰り返しからきているでしょう。
ですから、Mさんにとっては、
●払えもしない状況で再三、やってくること
●自分が連絡を取りたくない両親に対して連絡を取ること
などは、全て「裏切られた」と受け取られる可能性があります
（表面上は、そうは言っていなくても、心の底で、そう思うような状況です）。
ですから、貴方にとっては非常に厳しい言葉になりますが、
現在の貴方は、「Mさんを可哀相に思い、何とか元気になって欲しい」
という気持ちとは裏腹に、結果として、
Mさんにとって、もっと悲惨な状況をつくってしまったかも知れない
ということを、受け止めなければならないと思います。
非常につらいとは思いますが、貴方がこの事実に向き合えて、
はじめて、この問題が進展すると思います。
サポートが書いております貴方にとっての選択肢は、極論としては、
1.これ以上、Mさんの負担を背負い込むことはできないと言って、
貴方がMさんを見捨てる（言葉は悪いですが、あえて使います）
2.今回も立て替え、今後も永遠とMさんの面倒をみる
ということになります。
（私は、貴方にとっては「2.」は不可能だと思いますし、それ以上に、
今のMさんとの関係ですと、将来、さらに悪化すると思います。
貴方が支援すればするほど、Mさんには貴方を信頼する気持ちが強まります。
しかし、それが破綻した時、信頼が強まっていればいるほど、「裏切られた」
という反動の気持ちも大きくなります）
ご主人に積極的に相談するようにアドバイスしましたのも、
もはや、この判断は、貴方には難しいと思ったからですし、
ご主人であれば、Mさんよりも、貴方の方が大切ですから、
厳しい決断を下せると思いますので…。
（わんえるで～おー・前野）
■□相談者より
前野様、厳しい、そして、的確なアドバイスをありがとうございます。
胸を抉（えぐ）られるような思いで読ませて頂きました。
心からの反省と、新たな一歩を踏み出せるように、
主人に今日にも相談してみます（ごめんなさい、まだ言えずにいました…）。
本当にありがとうございました。
★サポート追記★
以下、本件について、前野様より追記をいただきましたので、掲載します。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
Mさんの不幸な境遇や現状など、もちろん同情すべき点はあると思います。
でも、Mさんの側にも、Mさん自身が改善しなければならない、大きな問題が
あることも事実です（＝理由はどうあれ、貴方のような支援してくれる相手
に、迷惑をかけているわけですから…）。
ですから、本来、手を差し伸べる場合であっても、Mさん自身の理不尽とも
思われるワガママ全てを受け入れる覚悟（＝客観的に考えても、Mさんの行
動が酷く、そのため、他の人がMさんの行動を非難して悪く言おうとも、貴
方だけは、Mさんの味方になってあげるような覚悟）まではできないのであ
れば、
●Mさんの極度の人間不信の原因は、自らの行動の結果でもあること
●Mさん自身が努力していく必要もあること
を、Mさんがご機嫌を損ねないように、でも、Mさんに対して伝わるように、
毅然とした態度で、手を差し伸べていく必要があったでしょう。
例えば、連帯保証人を引き受ける段階で、
「私（midoriさん）が連帯保証人になってしまって、貴方（Mさん）が支払
えなくなると、貴方から厳しく取り立てなければならなくなり、そうなる
と、また、貴方は裏切られたと感じると思う」
「だから、私は信頼関係を壊す原因になるから、連帯保証人にはなれないけ
れど、その代り、連帯保証人が必要の無い物件を、私が探してあげる」
と言うような方法もあったでしょう。
今回の場合も、基本的にはこういう発想が大切だと思いますが、ただ、Mさ
んが、既に貴方にも裏切られたと感じている場合は、もはや、素直に聞き入
れてもらえないものと思われます（＝頭では理解できても、気持ちが伴わな
いため、貴方を味方として考えることができない状況）。
その場合は、Mさんにとっても、貴方にとっても、非常に残念な結果ではあ
りますが、関係断絶を前提に、厳しい判断を下す必要が出てきます。
（関係断絶は、あくまでも貴方の気持ち的な問題です。
実際に関係断絶するか否かは、その後、Mさんが自らの問題点に気づくこ
とができたのなら、断絶することなく、再び、連絡を取ってくる可能性も
あるでしょうし、その時、まだ、貴方に支援する気持ちがあるのなら、快
く応対してあげれば良いでしょう。
ただ、それに期待することは、そうならなかった時に、貴方自身が自己嫌
悪に陥ると思いますから、貴方は自分の中で完結する気持ちで（＝関係断
絶しても仕方がないと覚悟を決めて）、対応するのが良いと思います）
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
涌井様からいただきましたアドバイスにもありますよう、貸主は相談者に請求
すれば良い状況のため、もはや、相談者がMさんとの間で解決すべき問題であ
るかと思われます。そのためにも、前野様のアドバイスのような、厳しい判断
まで踏まえた覚悟が必要になるものと思われます。
□■アドバイス：５
★サポート追記★
涌井様、前野様、山中様からのアドバイスを元に、相談者とのやり取りが
進んでおりますが、本件について、萩原様より別見解をいただきましたので、
ご掲載させていただきます。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
遅くなりましたが、私見を述べます。
相談者の疑問のとおり、
●賃借人の家賃滞納が長らく継続していたにもかかわらず、
保証人に何らの連絡もなく、突然、多額の請求を行うこと
は、
「信義則に反して無効」という法律的な考え方があり、この考え方で、
大家の請求が認められなかった裁判例もあります。
一般的に、賃貸借契約は、家賃の2ヶ月、3ヶ月程度の滞納で賃貸借契約の解除
になるものですから、1年以上も滞納しているのに契約解除しないでいる
大家さんにも責任はあるでしょう。
今回のケースがこれに該当するかどうかは、今回の事案のすべての要素を判断して…
ということになりますが、結局は裁判所の判断になります
（裁判例では、2年ほどの場合に無効だったと記憶しています）。
また、現在は賃借人の家賃支払不能は明確ですから、
●大家は本来、賃貸借契約を解除して、建物の明け渡しを求めるべきもの
です。
大家が賃貸借契約を解除すれば、保証契約も解除になります。
もし、大家が、すでに支払不能の賃借人（友人）との賃貸借契約を解除しない
場合は、保証人から家賃を取るという考えでしょうから、
これは信義則違反で、保証人には支払い義務はないと考えるのが妥当でしょう。
以上のことは、連帯保証についての、法律的な私見ですが、
解決のためにどのようにするかは、充分にお考えいただき、
法的手段に訴える場合は、まず、法律の専門家にご相談されるようにしてください。
（北杜宅建センター・萩原さん）
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
★サポート追記★
TV番組などでも、弁護士同士で意見が割れるよう、様々な見地からの法的な
見解があります。そのどちらが良いのか…という実際の判断については、
萩原様のおっしゃる通り、裁判を行った上で裁判所が判断することになります。
相談、依頼する場合であっても、その主張で争えるという弁護士もいれば、
その逆の見解を示す弁護士もおりますので、どちらの主張を取るのかは、
依頼者の判断になりますし、選んだ主張で勝訴できる保証はありません。
そのため、弁護士を決める場合は、より多くの専門家の意見を参考にした上で
判断する必要があるでしょう。また、上記で萩原様が触れてらっしゃる判例の
詳細を、きちんと調べる必要もあるでしょう。
なお、本相談センター上では、あくまでも、相談者に相談解決のためのヒント
を与えることを目的としております関係上、法的見解の相違に関する議論
につきましては、別途、アドバイザーの方からご要望がございました場合に
「不動産の目安箱」で、行わせていただきます。
そのため、必要がございましたら、サポートまでご連絡の程、
何卒、宜しくお願い申し上げます。
■□相談者より
そのような事例があることを知り、また、萩原様の見解を読み、
正直、少しほっとしております。
私の場合に、通用するのかどうかは分かりませんが、
法律相談に行ってみようと思っています。
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相談内容 貸主に連絡が取れない場合の修理について
東京・30代男性
古い一戸建て賃貸を借りております。
先週、下水が詰まり、中庭に汚水があふれてしまいました。
水道業者を呼んだところ、つまりを取ることは不可能であるといわれました。
原因は、大家さんのDIY工事のため、でたらめな配管になっているからです。
そのため、現在、トイレは使用できません。
しかし、改修をしたいのですが、静岡の大家さんに電話が通じません。
また、物件は東京ですが、1軒を2棟に分けて貸しているため、
不動産屋さんは、東京と千葉の業者さんが入っています。
まずは、大家が見つけることが前提ですが、
不動産屋さんも実地に探しに行ってはいません。
すると、不動産屋さんから、
●不動産屋さんがリフォーム業者を呼んで直す
●今後の家賃を大家の口座に払わずに、不動産屋の口座にプールする
という形にしてくれ…と、話がありました。
（まず、住める家に直し、プールしたお金から、工事費の一部を支払い、
大家が見つかり次第、金銭の交渉をするということです）
そこで、以下について、お教えいただければ幸いです。
●この不動産屋さんの提案は適切なのでしょうか？
（あとから大家さんからも家賃の請求などは、されないでしょうか？）
●トイレが使えない今月分の家賃は払う必要があるのでしょうか？
また、工事期間中の仮住まいの費用は、どうなるのでしょうか？
●一連のトラブルに対する迷惑料は支払ってもらえるのでしょうか？
（中庭が汚物まみれになったり、このような手間がかかったりしてます）
□■アドバイス：１
まず、その不動産会社は「借りたときの仲介会社」のようですが、
現在、不動産会社が家主から管理業務を請け負っているのでしょうか？
それとも、家賃は家主に払っていたようですから、
仲介業者の責任で対応しているのでしょうか？
家賃を預ける場合、
●代理権限やその工事代の負担精算などの業務委託は、どの契約によるのか？
を確かめておいたほうが良いでしょう。
最初は不動産会社の善意での対応だったとしても、こじれて放り出されたり、
責任逃れをされたり…など、更に問題が混乱する場合があります。
つまり、どこまで責任を持って対応するのかを、
会社の責任ある見解を確かめてから
（口頭で終わらせずに、きちんと書面などを残すなどして）、
行動したほうが良いと思います。
（一級建築士・中尾正文さん）
□■アドバイス：２
私見ですが、家賃の支払い先が不明の場合は、
法務局に供託するのが一般的となるかと思います。
今回のケースが供託できるかどうかは、私には判断できないのですが、
不動産業者に家賃を預けるのは、万が一の場合を考えると
若干の不安があるかと思います。
大家と不動産業者の関係がこじれますと、家賃未納を理由に
賃貸借契約の解除となることも考えられるかと思います。
供託に関しましては、お近くの法務局にご確認下さい。
その時に、修理費用を差し引きできるかも、ご確認されてはいかがでしょうか。
供託が出来ない場合は、不動産業者と家賃の支払いや修理についての
覚書を作成し、さらにその覚書には、
●万が一の場合は、不動産業者が、家賃と修理に関しては
大家と連絡が取れなかったので、大家の代りに全責任を取る旨
を明記しておけば良いと思います。
その他のご質問は、本来は大家との交渉で決めるべきことと思います。
もし、交渉ができないとか、交渉がこじれれば、裁判ということになるでしょう。
大家の住所等はわかっているはずですから、一応大家を相手に裁判をおこして、
大家が出廷しなければ、あなたの言い分が通る可能性が高くなるかと思います。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 元大家からの理不尽な要求について
東京・20代女性
以前住んでいたアパートの大家とのトラブルが泥沼化しているので、
相談させて下さい。
昨年5月から住んでいたアパートの大家の過干渉が負担で、
11月に引越しをしました。
過干渉は、
・1日数回ものアパートの巡視
・契約にはない「親戚以外の宿泊は禁止」と言われた
・「部屋の掃除をさせてほしい」と言われた
などです。
引越し先は近所だったので、引越し業者に頼まず友人と荷物を運びましたが、
その間、大家はずっと監視し、断っているのに荷物を一緒に運ぶ
といったこともしてきました。
荷物を運んだ翌日の11月11日、もう大家に会いたくないという思いから、
不動産屋に依頼し、代理での立会い、鍵の受け渡しをしてもらいました。
11月13日、不動産屋からの電話で、敷金の清算の内訳を口頭で聞くと、
・請求は7.5万円
・敷金で支払済みの7万円との差額の5,000円を大家が請求
ということだったものを、不動産屋が説得して、
・5,000円は大家の負担とし、敷金は返ってこない
ということで、私も納得をしました。
しかし、11月13日、大家から電話があり、
「引越しの際に他の部屋のドアに傷をつけられたので弁償してほしい」
と言われました。
私も友人もドアに物をぶつけた記憶はなかったのですが、
一応ドアの傷を11月16日に見に行きました。
すると、当初、ドアに傷をつけられたと言われていた101号室に加え、
202号室も増えておりました。
そして、そのどちらもひっかき傷程度のものなのですが、
「どちらもドアを交換したいので、その金額を出してくれ」
「自分は毎日、ドアを拭いているので、貴方がつけた傷であることは間違いない」
と言われました。
そこで、その後すぐ、不動産屋の店長に連絡し、業者に見てもらいましたところ、
交換ではなく補修はできないかという相談をし、2日後に業者に見てもらう
という約束をしました。
もちろん覚えのない傷ですので、交換にしても補修にしても、お金を払うのは
納得がいかないという思いはありましたが、大家の性質、性格は神経質、
かつ陰湿であり、新居もすぐ近くにしてしまったということもあり、
今後、問題がこじれて嫌がらせをされるのが怖かったので、
なるべく穏便にすませたい…という思いで、不動産屋に依頼をしてしまいました。
ところが、その後10日間、不動産屋からの連絡がなく、
ある日、携帯の留守電に不動産屋のアパートの担当者から、
「大家がドアの見積もりを出してきました。86,100円になります」
と入っていました。
私はすぐに不動産屋に電話をしましたが、留守電を入れてきた担当者は
帰っており、店長に話しをしました。
しかし、店長には、
「16日に電話をもらってからのことは私は知らない」
と言われてしまい、
翌日、担当者に電話をしたら、
「ドアの件は店長から聞かされていないので、自分は何のことかわからない」
と言われました。
また、同日、大家から実家の方に、
「不動産屋にあなたから依頼すると言ったのに、
不動産屋は何も知らないと言っていたが、どういうことか？」
「洗濯機のところにあるはずの部品がないので、弁償しろ！」
といった要求の電話が来ました。
どうやら不動産屋は16日に依頼して以後、何も動いておらず、
状況が明らかに悪化していると悟り、12月5日に父と不動産屋に話に行きました。
そこで、
「敷金の精算（しかも口頭での金額提示）の後に3日経ってから、
ぶつけた覚えのないドアの傷の修理代を黙って払う気はしない」
「こちらで払わなければならないのであれば、もうこれ以上は
私に何も要求しないと一筆書いてもらわなけらば払わない」
ということを主張し、不動産屋に大家に話してもらうよう訴えました。
そして、その日に不動産屋が電話をすると、大家は逆上して、
「警察に訴える」と一方的に電話を切ったそうです。
しかし、今日不動産から来た電話では、
「大家は代金を折半にしてもいいが、一筆書くのは渋っている」
とのことでした。
でも、私は今後どう対処するのが最善かわからなくなってしまいました。
現在、
●私はドアの費用を払わなければならないのか？
●そもそも、敷金の清算は妥当であったのか？
という気持ちと、
●大家と金輪際関りたくないので、もうどんな理由であれ、
私に要求をしたり、嫌がらせをしたりしないという保証が欲しい
という気持ちと、
●不動産屋のいい加減な対応に振り回されているようで腹立たしい
という気持ちが入り乱れています。
長くなりましたが、どのように対処していくのが良いのか、
アドバイスをいただけたら…と思います。
□■アドバイス：１
基本的に訴えるとかの脅しに屈する必要はありません。
引越しを見ていたなら、その時に現認すべきドアの損傷です。
後日は論外ですし、外部は現行でなければ、
あなたでない可能性は十分あります。
ですから、自分がいつも掃除してるからわかるなどは、
全くナンセンスな言いがかりです。
敷金を全額提供したのですから、十分でしょう。
以後、電話してくるなら、ストーカー防止条例で、あなたが訴えるべきです。
以上、私見ですが、堂々ときっぱりと、以後、関係を拒否してください。
賃貸住宅退去査定のプロ・中尾より
■□相談者より
中尾様、ご回答ありがとうございます。
やはりナンセンスな言いがかりですよね…。
はっきり言っていただいて、自信が持てました。
「こっちがつけたという証拠はない訳ですから、払う義務はない」
と、はっきり意思表示しようと思います。
どうもありがとうございました！
■□相談者より
すみません、同じ件で再び相談させて下さい。
結局、大家には一筆書いてもらえなかったということです。
また、敷金の清算と退去時の立会いをしたというのを、
今まで口頭で聞いていたのみだったので、
書面で出すよう不動産屋に要求しました。
すると不動産屋は、大家に拒否をされたので、
退去時に立会いをしていないそうなのです。
敷金の見積りもすべて大家が出したものであり、
不動産屋には何も書面はないとのことです。
それで今日、大家が不動産屋に見積もりを渡して、
それを私が取りに行くことになっていたのですが、
大家は、「直接取りに来い」と言って不動産屋には持ってこず、
「ドアの交換代は何としても払ってもらう」と意思表示してきたそうです。
そして、不動産屋からは、
「もうそちらで話し合って下さい。こちらはもう仲介できません」
と言われました。
不動産屋ってこんなものなんですかね？
結局、仲介と称して、たちの悪い伝言ゲームをしていただけです。
直接話して通じる相手であれば、初めから仲介なんて頼んでいません。
言われた通り、大家と話し合ったって、子供の喧嘩状態になることは目に見えています。
私は、自分に否があるならそれは認めるし、
ドアに傷をつけた証拠があるなら払う気はあります。
それを法律的に公平な立場で判断してもらいたい…というか、
正直に申し上げて、住んでいた時からの苦痛を考えると、大家のやり方、
そして不動産屋のやり方が本当に許せなくて、訴えたいと考えています。
今住んでいる所も同じ不動産屋の仲介で、前のアパートのすぐ近所です。
今のアパートを選択したのは自分なのですが、どこか関係ない土地へ
引っ越す費用を請求したいくらいの気持ちです。
こういう場合、まず、どこに相談したらいいのでしょう？
法律事務所でしょうか？アドバイスを頂けたらと思います。
どうかよろしくお願いいたします！
□■アドバイス：２
まず、非常に厳しい言い方になりますが、
「不動産屋ってこんなものなんですかね？」
については、
●そのような不動産事業者を選んでしまったのは貴方
であり、
●その不動産事業者に、そんな対応をさせているのも貴方
であることを、きちんと認識するところからスタートしなければ、
貴方の問題は解決しないと思われます。
今までの大家の理不尽な行動（大家の異常監視、敷金の全額没収）に対して、
貴方が毅然とした態度で臨むことなく、「なるべく穏便にすませたい」
という形で臨んだ結果が、この状況でしょう。
だから、大家も不動産事業者も、今回も、自分たちの無茶苦茶な要求でも
通せるものだと、当然、思っていることでしょう。
今回の再相談の回答も、基本は、最初の中尾様の回答の通り、
「堂々ときっぱりと、以後、関係を拒否してください」
です。
ところが、中尾様のアドバイスをいただいてなお、この再相談をされてくる
ということから、やはり、貴方には、それができていないように思われます。
そもそも、貴方は、お父さんが話に行かれた後の経緯を、
きちんとお父さんに報告、そして相談されてますか？
今回のような相手の場合、貴方自身がいくら強く出たところで、
今までの貴方の対応（＝無茶苦茶な要求をしても、最終的には根負けして折れる）
を知ってますから、全く言うことなど聞かないでしょう。
（これは、大家だけではなく、不動産事業者も…です）
ですから、本来は、お父さんときちんと話し合って、
「以後、一切、うちの娘（＝貴方）には、連絡を入れるな！」
「要求があるのなら、私（＝お父さん）宛に手紙をよこせ！」
「もし、うちの娘（＝貴方）に連絡してきたのなら、
脅迫したものとみなして、警察に被害届を出す！」
ぐらいの状況にもっていくべきだと思います。
（上記は少々極端ですが、しかし、「堂々ときっぱり関係を否定する」
ということは、そのぐらいの覚悟がいるというころです）
今回の大家、不動産事業者の行為は滅茶苦茶ですから、まず、きちんと、
●国民生活センター
●地元の宅建協会
などに、報告＆相談されるのが良いのですが、一番重要なのは、
●いくら貴方が一人で相談したところで、結局、なめられてしまう状況
を、きちんと認識した上で、行かれることです。
（つまり、貴方一人ではなく、まず、お父さんにきちんと事情を説明し、
相談し、一緒に出向くぐらいのことをすべきです）
可愛い娘が困っている状況を、放っておく父親はいないと思いますし、
実際に、不動産屋まで出向いてくれたわけですから、
まず、お父さんとしっかり話し合うこと、場合によっては、
お父さんから、続きの相談がここに書き込まれるようになることこそ、
貴方の抱えている問題の解決に繋がると思います。
（わんえるで～おー・前野）
■□相談者より
前野さま、ご回答ありがとうございました。
確かに、このような状況に陥ったのは他でもない、私の責任ですね。
住んでいた時からおかしいと思っていたことを主張せず、
無意味に穏便に済ませようとしていた私の適当さに
問題があったと反省しています。
父には随時相談をしています。私から相談をしているにも関らず、
父に動いてもらうには申し訳ないという気持ちが働いて、
結局、自分ひとりで動いたりしているのですが、
いいように相手に丸め込まれて終り…という悪循環の繰り返しです。
ここまで大家と不動産屋になめられてしまった以上、私一人で動いても、
もうどうしようもないと腹をくくった方がいいのでは…と感じました。
もう一度、父としっかり話し合ってみます。
どうもありがとうございました。
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相談内容 隣室住人死亡時の通知義務について
東京・30代女性
ごく最近のこと、私が借りている部屋の周辺で異臭が漂っていました。
管理会社の不動産事業者に聞いたところ、私の隣に住んでいた方が、
隣の部屋の中で既に亡くなっていらしたそうで、異臭の原因はその腐敗臭でした。
しかも、管理会社は既にその事実を知っていたにもかかわらず、
隣に住んでいる私に対して、連絡すらしてこなかったということになります。
（電話でのやりとりで、
「最近、臭いんですが…」
と、私が言ったところ、
「そうですよねぇ、やっぱり臭いですよねぇ…」
と、管理会社の担当者が言ってきました）
私がその真実を知るまでは、ただのゴミの捨て忘れだろう…
とばかり思っていたので、どこから臭いが発生しているのかと、
私はかなりその臭いを嗅ぎまくっていました
（ですから、真実を知った時は、さすがに半狂乱でした…）。
管理会社が早く連絡をしてくれれば、
こんなことは絶対していなかったのに…と思っています。
こういう場合の管理会社や大家さんの対応とは、通知義務を含め、
本来は、どうあるべきなのでしょうか？
また、精神的苦痛も味わったのですが、私や他の住民に対し、
補償などは一切ないものなのでしょうか？
管理会社、大家さんとも、現在なお、
あまりにも冷たい態度を取られている状態なので、
弁護士さんに相談しにいこうと思っているのですが、
その前に、アドバイスをいただければ…と思います。
よろしくお願い致します。
□■アドバイス：１
私見ですが、損害賠償を請求したいということになりますと、
民法による債務不履行や不法行為による損害賠償請求になると思いますが、
今回は両方とも対象になる可能性があるかも知れません。
債務不履行は、
●賃貸借契約書に基づいた契約書の内容を大家が守らなかったかどうか
が、ポイントになると思います。
大家は賃借人に対して、通常生活を無事に送れるように努力すべきでしょうし、
通常生活を阻害する問題が発生した時は、
当然、遅滞無く賃借人に説明すべきでしょう。
これは管理会社に管理を委託した場合は、その管理会社の役割となると思います。
ですから、賃貸借契約の目的から考えますと、今回の管理会社や大家の行為には
債務不履行が存在するとも考えられると思います。
例えば、直ぐに報告して貰えれば、直ぐに退去したのに退去が遅れた…
ということで、報告が遅れた期間の家賃の返還を求めることも可能かもしれませんが、
このあたりのことは確実とは言えません。
次に不法行為については、
1.加害者に故意、または過失が認められること
2.他人の権利ないし利益を違法に侵害したこと
3.その行為により、損害が生じたこと（因果関係）
4.加害者に責任能力が認められること
が、必要要件とされています。
おそらく、これについても損害の証拠さえ出せれば、可能かも知れません。
精神的な損害については、非常に証明は難しいとは思いますが、
近年は自殺・殺人・変死等の精神的瑕疵については、認められる傾向が強いのですが、
●とても気味が悪くて、住んでいることができない
ということになりますと、契約の解除に伴って敷金の全額返還も可能かと思います。
場合によっては礼金の全額返還も可能かも知れません。
さらには、引越し費用の請求も可能かも知れませんが、これらも確実とは言えません。
とにかく、
●管理会社と大家には遅滞無く報告しなかった落ち度
がある訳ですから、かなり有利に交渉できるのではないかと思います。
ですので、一度、弁護士等の専門家にご相談されて、
交渉していただくことをお薦め致します。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
涌井様、アドバイス有難うございました。
まずは、弁護士等に相談してみるということで、行動を起こしたいと思います。
実は、この件があった後に、大家さんに部屋を替りたい云々の話をしていたら、
「隣の部屋のクリーニングも、しばらくしたら完了するし、
あなたも荷物を移動させたり、色々と手続きとか面倒で大変だから、
そのまま、今の部屋に住んでいた方が良いと思うんだけどねぇ…」
と言われました（あまりにも心無い物言いでしたので、泣きそうでした…）。
私が勤めている会社の人には、
「あなたは絶対に悪くないんだから、泣き寝入りすることないよ」
と言われましたので、頑張ってみようと思います。
また、その後の経過につきましては、後日、ご連絡いたしたいと思います。
～～ 一ヵ月後 ～～
涌井様、アドバイス後の経過報告です。
あれから私自身も落ち着きを取り戻し、
先日、法律関係の無料相談に行ってきました。
相談しましたところ、涌井様にアドバイスを頂いたように、
●損害賠償等で、費用の返還や慰謝料の交渉など、請求できる
とのことです。
ですが、管理会社等に通知書を出して、そういった交渉が完了に至るまでの、
ひと通りの費用が30万円程かかると言われました。
そして、
「この依頼を受けることになれば、その費用以上の請求をしていくつもりですから」
とは言うものの、
「実際に交渉してみないことには、いくら請求できるか分かりませんが、
管理会社や大家に故意又は過失が認められないとなると、
当然、請求金額が低くなる場合もありえます」
とのことでした。
もし依頼したところで、結局、その費用分に満たない請求しか
できないのであれば、私にとっては意味がありません…。
それに、管理会社側にも弁護士がついている場合、それなりに判例等を調べ、
いろいろ闘う準備をしてくるだろうから、そこのところをちゃんと考えて、
請求するのかどうかを判断すべきだと思ってます。
30万円以上の返還請求ができることを信じて、依頼すべきなのかどうなのか、
他に何か手段がないものか、悩んでいます。
□■アドバイス：２
私見ですが、弁護士等に依頼する場合には、
とりあえず内容証明のみ作成していただく方法もあるかと思います。
3～5万円程度で可能かと思います。そして、損害賠償が取れた場合には、
その半分を成功報酬で支払うということも可能かと思います。
この辺りは弁護士との交渉になりますので、確実とは言えないのですが、
確かに30万円程度は要求されることが多いとは思いますが、
比較的優しい弁護士であれば、料金については相談にのってくれると思います。
なお、司法書士や行政書士に内容証明の作成を依頼しても良いと思います。
また、法律に詳しければ、ご自分で作成しても良いでしょう。
とりあえずは、
●あなたの言い分や請求内容を書いた内容証明を送ること
が良いと思います。
その後のことは、返答を待ってから検討すれば良いでしょう。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
涌井様、アドバイスありがとうございます。
前回の報告は、法律関係に詳しい方に相談してみての結果でしたので、
今度は、市などで開催されている弁護士さんの無料相談にて、
料金等々を含めて、直接、話をしてみたいと思っております。
内容証明を相手側に送る場合ですが、相手側に「誠意」がみられる時でも、
送って良いものなのでしょうか？私は「誠意」ではなく、
その行為自体、やって当然だと思っているのですが…。
また、これは私自身が知りたいというだけなのですが、
亡くなられた方の部屋については、
必ず通知義務が発生するということは知っているのですが、
隣室への通知義務というものは、あるのでしょうか？
（私は、別の部屋へ引っ越しておりますが、
元々の私の部屋に、今度、引っ越されてくる方に対して、
きちんと通知されるものなのでしょうか？）
よろしければ、お答え下さると大変ありがたく思います。
よろしくお願い致します。
□■アドバイス：３
私見ですが、内容証明は、相手に誠意が見られない場合に送るのが一般的です。
相手に誠意がある場合は、通常の郵便やメール等で充分でしょう。
ただし、証拠を残すためにも、文章によって交渉することが大事でしょう。
口頭による交渉の場合でも、決ったことについては、
書類にして、双方の署名・捺印をしておくことが肝要かと思います。
一般的には亡くなった部屋の隣室まで通知義務があるかどうかは微妙でしょう。
この辺りは判例上は通知義務があるとも取れるのですが、
一概に言えるものではなく、その亡くなり方にもよると思います。
例えば、壮絶な割腹自殺をされた場合等は、
そのアパート全体の解体まで必要になるでしょうし、
その土地も雑種地としての利用しかされないことさえ予想されます。
新規の入居者がその事実を知って、精神的な不安等を覚えた場合を考慮すると、
事前に説明しておいた方が良いのは間違いありませんが、
病死等の自然死で発見が遅れたということだとしたら、
絶対に説明しなければいけないとまで言えるかどうかは微妙だと思います。
また、貴方はそのことについては、あまり気になさらない方が良いと思いますし、
余分な口出しはなさらない方が良いと思います。
あくまでも貴方自身の問題についてのみ、交渉すべきだと思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
涌井様、アドバイス有難うございます。
そうですね…。
通知義務については気にしないようにします。
あれから自分自身落ち着いてきた感じはしますが、
まだまだ、元の生活には完全に戻れていないので、
頑張って戻れるようにすることが、まずは第一ですね。
それでは簡単ですが、この辺で…。
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相談内容 2年前に退去した物件の大家からの請求について
宮城・30代男性
はじめまして。
2年前に退去した大家から、今、請求がきております。
こんなことってあるのか？…と思い、ネットで検索して、たどり着きました。
借りていた時に家賃の滞納はなく、大家は転勤のために県外におり、
直接の話は全くなかったのですが、エアコン、ストーブ等の設置の際も、
仲介の不動産屋さんへ了解を得て、取り付けしておりました。
今、大家から請求が来ているものは、そのように、
不動産屋さんの了解を得て取り付けしたケーブルテレビの件でした。
大家の言い分は、
「取り付け自体、了承していないし、
家にケーブル引き込みの穴を開けたので、修繕費を支払え」
ということです。
立ち退きの際、図面に入居前の傷等を記入したものを、
不動産屋さんが持参し、チェックしながら…でした。
こちらも、そのチェックで安心してしまったのはミスでしたが、
清算も済み、2年も経ってからの請求に驚いております。
支払って終らせた方が楽なのかとは思ったりするものの、
すっきりしない部分もあります。
このような請求に対して、どう対処すれば良いのでしょうか？
□■アドバイス
気分的に嫌だし、不愉快ですが、「反論におよばず…」ばずです。
つまり、
●「無視」が最良
と、アドヴァイスさせてください。
理由1.
退去査定は、事実に基づくというより、事実に基づいて合意精算する
事務的手続きです。つまり、金銭により精算して区切りをつける方法なのです。
民法で「原状回復義務はあり」となっていますが、現実的には原状回復は
不可能なので、それに見合う程度を示談して金銭で賠償するをもって、
原状回復としています。よって、精算は終了していますから、無視してよいのです。
理由2.
損傷、汚損の事実をもって、無条件に賠償責任があるのであれば、
永久にその責任は逃れませんし、事実認定は、膨大な時間と費用が発生します。
いったい、その費用は誰が負担すべきなのでしょう？
つまり、合理的科学的思考は、
●精算手続きをもって遡及しないこと
になります。あとで、「ここが傷着いていた」と言われれば、反論はどうする
のでしょう？
しかも、2年も経っては、その事実があなたであるとどのように証拠立ててい
るのでしょうか？
不可能ですから、よって2年の時間が無意味さを補強します。
当時の不動産屋との清算書が手元にあれば、何があっても大丈夫ですよ。
こんなことがまかり通れば、一度借りたら、
一生請求におびえる人で、日本中が溢れ返りますね。
無視が一番ですが、どうしても発言せざるを得ない状況に追い詰められたら、
TV線を認めないのでなく、「精算は終了したと認識している」の一本で、
対応してください。
もし、不動産屋さんに精算代理をしていなかったとの言い分があれば、
善意の当事者として、
「不動産屋さんが、無委任行為をするはずなど、思いもよらなかった。
その契約上の違反は、当事者同士で解決してほしい」
と言ってください。
以上、査定経験200件以上の現役一級建築士より
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）
■□相談者より
中尾正文様、ご回答ありがとうございます。
ただただ、びっくりして動揺してしまっていた時に、
中尾様のご回答を頂き、安心して無視しようと思っておりました。
しかし、社宅扱いとしての法人契約だったため、本社へ連絡が行き、
給料天引きにて支払うと本社より通達が来ました。
そのため、無視することもできない状態となり、
直接やり取りしなければならない状態となってしまい、
現在仲介の不動産屋さんとのやり取り中です。
不動産屋さんでは、双方に過失ありの認識で、
減額（上限半々で、お互い負担）の方向で話が来ています。
ご指摘いただいた旨を話してみたのですが、どうも歯切れが悪く、
それに対しての回答はまだありません。
すっきりとお礼のお返事をしたかったのですが、どうもこじれそうです。
また何か動きがありましたら、書き込みいたします。
次に解決のお礼ができると良いのですが…。
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相談内容 大家と連絡が取れない場合の対応法について
神奈川・30代女性
1階は大家さんで、2階の半分を借りているかたちで、
住み始めの2年ほどは、大家さんへ、直接、手渡しで家賃を渡していました。
しかし、その後、大家さんが亡くなり、
別居している息子さんへ銀行振込でという形で家賃を払ってきました。
最初の1年程はきちんと連絡先も教えてもらい、連絡がとれたのですが、
最近は、その連絡先にもつながらなくなりました。
親戚の方も連絡が取れず、不動産屋の方も連絡が取れなくて困っています。
共同アンテナの請求なども大家さんが支払しているので、
今回は、不動産屋さんが一時支払しているそうなのです。
一応、家賃は、今まで通りの口座へ振り込んでいます。
しかし、連絡が取れない状況からして、本当に本人に手渡っているのか、
不安になってきてしまいました。
不動産屋さんは、
「もし、本来は大家さんが支払わなければならないものが発生したら、
家賃から差し引いて振り込んでみては？ それで何か言ってきたら、
その時に連絡先を聞いてみても…」
と言っていますが、やはり、連絡が取れないのは、不安でなりません。
どうしたら、よいでしょうか。宜しくお願い致します。
□■アドバイス
私見ですが、とりあえずは、
その不動産屋さんの仰るとおりの対応になるかと思います。
どうしても不安であれば、法務局に行って、貴女の場合、
供託が可能かどうかをご確認してみる方法もあるかと思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
そのような方法もあるのですね。わかりました。
とりあえずは、不動産屋さんのおっしゃっていた対応を取ってみたいと思います。
アドバイス、ありがとうございました。
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相談内容
東京・20代女性
はじめまして。今、ものすごく困ってます。
引っ越しの1週間前の今日、軽く掃除に行ったところ、
クリーニング済みの紙が置いてあるにもかかわらず、
・汚れた畳が替えられていない
・窓はきちんと締まらない
・風呂場のドアは腐っている
・壁の塗り替えがされておらず、窓枠のペンキが剥がれて部屋中に散乱
・玄関鍵（18,000円の自己負担で交換）の噛みあいが悪くて閉まりづらい
という状態でした。
月初からの契約のため、この状態でも家賃を取られていることになります。
しかも、害虫駆除代までとられているのに、この状態には腹が立ちます。
不動産屋に電話したところ、大家さんが確認するとのことで、
来られましたが、大家さん自身も不動産屋に任せているので、
クリーニングされてるものと思っていたようです。
3週間後に大家さんの店を改修するついでに綺麗にすると言われました。
しかし、契約時には、綺麗に掃除ができていて、リフォームもされている
とのことでしたので、騙された感じです。
来週引っ越すため、それまでには何とかしてもらいたいのですが、
不動産屋、大家がダメなら、施工した業者に言うしかないのでしょうか？
□■アドバイス：１
ひとつ気になることがあります。
貴方は、大家さんが「3週間後に綺麗にする」と言った際、どう答えましたか？
本当は、この時に、きちんと要求を伝えるのが良かったのですが…。
とは言え、状況に圧倒されて、冷静に考えることができなかったと言うことで、
「冷静に考えてみたのだが、おかしいと思う」
と言うことで、まず、仲介の不動産業者に対して、要求を伝え、
その内容で判断されると言うのも、良いかも知れません。
（誠意をもって対応しないようでしたら、東京でしたら、
飯田橋にあります消費生活センター
http://www.shouhiseikatu.metro.tokyo.jp/s_sodan/s_sodan.html#tokyo
に電話し、早急に出向いて、相談されると良いと思います）
さて、一番肝心なのは、貴方の要求内容です。
単純に、「1週間以内に綺麗にして欲しい」だけではなく、もっと厳しく、
明確に主張された方が良いと思います。
私が交渉するにあたって、要求するとすれば、以下のようになります。
もちろん、最終的に実現するか否かは、交渉にかかってきますし、
譲るべき部分は譲ると思います。
しかし、貴方の投稿から判断するなら、誠意ある対応をしているとは思えず、
合理的に考えるのであれば、このぐらい強く言わないと、甘くみられるようにも思います。
・引越予定日以内のリフォーム、クリーニング
・再度の害虫駆除・鍵の交換
（＝すでに契約を破っているわけなので、
やったと言われても、信用できる状況ではないので…）
・上記の作業への立会い
（＝実際に貴方がするかは別問題で、嘘をつけなくするために求めます）
・完了するまでの間の家賃の返却
・上記ができない場合は、上記と同等以上の良い提案をしていただく
・万一、上記と同等以上の良い提案がいただけない場合は、
そちらの契約違反になるので、
消費生活センターに相談の上、厳しく対応させていただく
いずれにせよ、大切なのは、貴方がどう要求されるか…ですので、是非、要求内容を、
端的な箇条書きで、自分なりにまとめてみて、再投稿してください。
このような相手の場合、退去時のトラブルを防ぐための方法も、
考えなければならないため、要求がまとまり次第、退去時のトラブルを防ぐための
チェックポイントを考えてみたいと思いますので…。
（わんえるで～おー・前野）
■□相談者より
前野様、ありがとうございます。
大家さんに対し、
「今日から家賃が発生しているに、この状態はおかしいので、
なんとか入居日までにしてほしい」
と言いましたが、逆ギレされて、「業者に直接言え！」とのことでした。
今、不動産屋さん立合いのもと部屋を見にいってきました。
初めの約束では、壁・畳や汚いところは綺麗にして、
すぐに入居できるようにクリーニングしておくとのことでした。
不動産屋さんが言うには、「綺麗に」というのも、
畳を替える、壁を塗り替えるというのも「程度による」とのことでした。
大家さんに交渉してもらった結果、明日、リフォーム会社に見積もりを取り、
引越予定日までにはなんとかするようにしてもらえました。
どうやら、
●私が入居する前に大家さんが依頼していた施工業者がいい加減だったこと
●大家さんが施工後に確認していないこと
が原因のようです。
ご相談にのっていただき、ありがとうございました。
今度こそちゃんとリフォームされていることを願います。
□■アドバイス：２
とりあえず、何とかなりそうで、良かったですね。
ただ、今回の不動産業者の初期対応と、大家さんの対応には、問題を感じます。
●不動産業者の初期対応の悪かったと思われる点
貴方から連絡を受けた段階で、貴方と大家さんを直接交渉させた点。
本来であれば、最初から、不動産業者が間に入るべき。
（このような対応ができないのなら、不動産業者は、仲介手数料や管理料を
受け取る資格は無いと思います。厳しい言い方ですが…）
●大家さんの対応
「お客様（＝貴方）」に対しての言葉ではない。
怒りは、いい加減な作業をした業者に対してぶつけるべき。
（＝業者に文句を言えと言うのは、全くの論外で、それは大家の仕事であって、
間違っても、貴方を巻き込むべきものではない）
とは言え、現時点では、きちんと、その不動産業者が間に入ったようですから、
一応は「仕事している」と言えます。
しかし、
●強く言わなければ、動かない不動産業者であるかも知れない点
●自分勝手な貸主（大家）であるかも知れない点
を考えるのであれば、退去時のトラブルにならないよう、
入居前に、現状確認のチェックシートを作成し、双方の立会いのもと、
署名捺印させるくらいのことをされた方が良いかも知れません。
（＝現状確認のチェックシートは、最初から不具合のあった部分や、
新品になっていない部分の程度を、証拠として残しておくものです。
特に法律で決められた書式などがあるわけではありませんので、
貴方が気になった部分をリストアップして、
それに必要に応じて写真なども添付し、最終的に貸主としての大家、
立会い人としての不動産業者の署名、捺印をもらうような形になるでしょう）
この相談センターでも、とにかく、退去時のトラブルの相談は後を絶ちませんから、
面倒かも知れませんが、ご自身の将来のため、頑張られることをお奨めします。
（わんえるで～おー・前野）
■□相談者より
今日の仕事帰りにリフォームができているのか確認に行ってきました。
鍵の調整と畳の交換はされていましたが、
最低限、引っ越しまでにやっておいてほしいリフォーム
（壁の塗替え・窓枠のペンキ塗り・換気扇の故障・
窓が締まらないところの調整）ができていませんでした。
引っ越しまで、1日あるので、明日リフォームするのかもしれないのですが、
もし、約束が守られなかった場合は、契約の解約も1つの選択肢として考えています。
その場合、契約金、および家賃、不動産仲介料、自己負担で交換した鍵代、
引っ越し業者のキャンセル料は、返還、および請求できるのでしょうか？
また、リフォームが完了するまでの家賃の返還はしてもらえるのでしょうか？
とりあえず、明日、不動産屋にリフォームが行われるのか確認しますが…。
□■アドバイス：３
一番最初でも書きましたが、大切なのは「貴方の要求内容」です。
しかし、どうも、きちんと伝えきれていない気がします。
ですので、まず、根本的なところから確認します。
1.投稿では、「初めの約束では、壁・畳や汚いところは綺麗にして、
すぐに入居できるようにクリーニングしておくとのことでした」
とあり、交換するとは書かれておりません。
きちんと「畳を替える」、「壁を塗り替える」などと、約束されましたか？
2.上記を口頭ではなく、証明する手段はありますか？
3.投稿では、「最低限、引っ越しまでにやっておいてほしいリフォーム」
とありますが、これは、「やって欲しい」ではなく、きちんと
「不動産業者がやると約束したこと」ですか？
4.具体的にやってもらうことを、文書などで、きちんと指示し、
不動産業者はそれを承諾しましたか？
5.「リフォームが完了するまでの家賃の返還」について、
今回の作業をやってもらうことを決める時に、きちんと交渉しましたか？
6.今回の申し入れでも問題が解決できなかった場合のペナルティを、
今回の作業をやってもらうようにお願いする際に、
お互いできちんと決めましたか？
7.上記を決めた場合、口頭ではなく、証明する手段はありますか？
8.契約解除の方向で話を進めた場合、解決までの間の住む場所は
用意できるのですか？
請求金額に関しては、法外なものではないとは思いますが、
それ以前に、契約違反を主張した解約をして、返還・賠償請求をするのであれば、
経緯などをきちんとまとめておき、「言った言わない」にならないような
対策をしておく必要があると思います。
（わんえるで～おー・前野）
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相談内容
長崎・40代女性
賃貸アパートに住み始めた翌週に、1週間留守にしました。
その期間、不在にすることは、貸主と不動産屋両方に
前もってはっきりと予告しておいたにもかかわらず、
帰宅してすぐ、そんなに留守をされては困るとの理由で、
いきなり退居するよう言われました。
何か誤解があるのかと思い、アパートの隣に住む貸主と
直接話したところ、納得してくれたようでしたので、
安心していました。
しかし、貸主はその後さらに、反対隣の民家の住人と共に
私の帰宅時刻を監視しあい、その時刻をいちいち
不動産屋に報告し、帰宅が遅いことも理由に
不動産屋に対して、私の退居を要求してきました。どうやら、
貸主とその隣人とが、連日、交互に電話してきたのだそうです。
入居の際、貸主にはもちろん、その隣家の方にも挨拶に行き、
「いい人が来てくれてよかった」とまで言ってもらっていたので、
本当に驚きました。未だに彼らの真意はよくわからないのですが、
貸主はその隣人の言うことを全て鵜呑みにし、
言われるがままに行動しているようです。
私は仕事の都合上留守にすることが多く、
留守にするなと言われては仕事になりません。
留守がちなことも、帰宅時間が不定期になりがちなことも、
入居申込時に言ってありましたし、もちろん契約書にも、
留守の禁止や帰宅時間の規定など、書かれてはいません。
しかし、不動産屋側も電話攻撃に辟易したのか、
私に落ち度は全くないことは認めつつも、
次の部屋を割安な賃貸料で提示し、転居をすすめてきました。
私も両側の家から監視されつづけて暮らせるような
神経を持ち合わせておらず、早く落ち着いて生活したいと思い、
不本意ながら転居することに決めました。
しかし、どう考えても、貸主側の契約違反だと思い、
最低限、引越費用だけでも請求しよう検討しているうちに、
問題に気付きました。
実は、契約書は不動産屋が持っており、私に渡されていません。
単純に渡す機会がなかっただけかと思っていたのですが、
貸主はまだ契約書に捺印していないようなのです。
つまり、不動産屋は
契約が成立する前に私を住まわせたことになります。
この状況から判断しますと、貸主は、捺印さえしなければ、
退居させることは簡単にできると考えて、
このようなことを言ったのかも知れません。
この場合、責任を問うべきは、やはり貸主でしょうか？
それとも、私にだけ契約させた不動産屋でしょうか？
あるいは、知らぬこととはいえ、住みはじめてしまった私でしょうか？
長くなりましたが、まとめますと、
●私は誰に責任を問うべきなのか？
●責任の取り方として、どこまで請求しても良いのか？
（転居費用として、運送費以外の電話移転費用など、
一旦、そこに住むためにかかった費用なども少なくありません）
を知りたいのです。
アドバイスなどいただけましたら、誠に幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。
□■アドバイス
今回のご相談を整理してみます。
●契約書は不動産業者が持っていて、大家は署名捺印してないし、
相談者さんも持っていない。
●しかし、家賃は大家は受領している
（おそらく、礼金・敷金なども大家は受領している）。
●1週間留守にすることは、事前に通知してあったのにもかかわらず、
そのことを理由に退去を求められた。
私見ですが、大事なのは領収書のような気がします。
領収書は受け取っていると思うのですが、
その領収書の受取人の名前が不動産業者になっているのか、
大家になっているのかで、対応は変ると思います。
大家の名前の領収書の場合は、契約が成立していると考えられ、
なおかつ、大家の言っている退去の要求を飲む必要は無い
と思いますので、その旨を伝えて交渉しましょう。
また、不動産業者には契約書を早急に届けるように要求すべきです。
不動産業者の領収書の場合は、
大家との契約そのものが成立していないことも考えられますが、
礼金・敷金・家賃の扱いはどうなっているのかが、問題になると思います。
場合によっては、業法違反はもちろん横領や詐欺の疑いもでてきます。
とりあえずは、契約時の領収書と、毎月の家賃の扱いについて
調べてみてはいかがでしょうか？
業者に対しては、契約書を早急に届けていただきましょう。
ところで、重要事項の説明は受けたのでしょうか？
（高原開発・涌井秀人さん）
■□相談者より
涌井さん、コメントをどうもありがとうございます。
不動産業者に確認したところ、
・大家は契約書に記名捺印をしていない
・敷金・礼金・家賃など、私が最初に払った金額は、
全て不動産業者のところで止まっている
（入居が月末だったので、家賃は翌月分も払いました）
そうです。
領収書も業者のもので、重要事項の説明は受けました。
では、「契約書を送ってほしい」と頼んだところ、
「今回は大家側の契約はされていないし、
大家側も反省していて、運送費だけは出すつもりになっており、
今後もめることは絶対ないので、渡す必要はない」
と言われ、ではせめて写しを…と頼んでも拒否されました。
（普通は、運送費すら出ないのに、
これ以上、何が不満なんだ…と言った口ぶりでした）
また、
「この場合、契約自体成立していないではないか」と聞くと、
「大家の代行として不動産業者が契約をしたので、
契約自体は成立しているが、大家側はそう考えていなかったので、
今回のようなことになってしまった」との説明でした。
（ちなみに、大家は年配の女性ですが、
今まで入居対応をしていた御主人が入院中で、
自分で取引をしたのは今回が初めてだから、
よくわかっていなかったのだ…そうです）
さらに、退居の理由として、
「実は私自身というより、私の保証人（従姉妹）に不安があった」
という話も、新たに出てきました。
ただし、これは、「必要ならば、もう1人保証人をたてる」
と事前に申し入れたにもかかわらず、
「必要ない」という返事をもらったうえでのことでしたから、
ますますガッカリしてしまいました。
不動産業者によれば、
・支払った敷金礼金や手数料も次の入居分に充当する
・電話工事などの費用は、それも考えて
割安にした次の物件の家賃差額分でまかなっている
と考えてほしいとの説明です。
いずれにしても、契約書を絶対渡そうとしない点が気になります。
自分らが不利になると考えているからこそ、
写しすら渡さないとしか考えようがありません。
その業者を全く信用していないわけでもありませんが、
今回のようなことがあると、どうしても疑い深くなります。
私には、自分がした契約の写しすら、保管する権利もないのでしょうか？
金銭面ではもう我慢するしかないのでしょうか？
□■アドバイス：２
大家の代りに管理会社が契約を締結する「代理」と言う形態もありますが、
今回のご相談はそれでもないようです。
契約書をよこさないのは、まず考えられない事態です。
ご相談の内容から察するに、
不動産業者の業法違反の可能性が高いと思います。
かなり問題がある業者のような気がします。
「大家の代行として不動産業者が契約をした」とありますが、
もし、代理契約を締結したのならば、
貸主の欄に不動産業者が代理と明記した上で、
契約の締結して契約書を渡すはずです。
どちらにしても、契約書をよこさないのは異常な事態です。
大家とその業者は代理契約を締結していないと思われます。
不動産業者の代替案（？）は、
業法違反で訴えられるのが怖いだけの詭弁と受け取れます。
ご心配で有れば、
地元の宅建協会の主催する無料相談でご相談下さい。
長崎県では、
http://www.n-takken.or.jp/ki.html
に県本部と支部の両方がありますが、同じビルにあるようです。
また、長崎県の不動産業を管理する部署に
直接、苦情、相談するのも良いと思います。
追加です。無料相談日もサイトにありました。
http://www.n-takken.or.jp/ka.html
（高原開発・涌井秀人さん）
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相談内容
匿名・大阪20代女性
今、入居しているマンションはワンルームで、
同居は禁止されています。管理人さんは、かなり厳しい人です。
よく彼氏が遊びに来て泊まっていくのですが、
ある日、ロビーの壁に張り紙がされていました。
内容は、「同居人らしき人が最近出入りしているようですが、
契約違反になるので注意して下さい」と言うものでした。
週4日くらいのお泊まりなら、違反にならないでしょうか？
また、来客と同居人の分れ目は、どう考えれば良いのでしょうか？
□■アドバイス：１
賃貸契約書の内容を見てないのではっきりしたことは言えませんが、
お問い合わせのような明確な同居人の定義は無いと思います。
一般的には、「生活を共にして一緒に住んでいる者」とするのが妥当でしょう。
ですから、貴方のケースは同居とはみなされないと思います。
しかし、週4日お泊りとなると、大家さんからみたら
貴方の部屋で一緒に生活しているように見えるのだと思います。
「週4日くらいのお泊まりなら、違反にならないでしょうか？」
「来客と同居人の分れ目は、どう考えれば良いのでしょうか？」
と言うことよりも、貴方の生活態度が大家さんの信用を失っていることが
問題だと思います。大事な娘さんを預かっていると言う責任も
大家さんは感じているのかも知れませんし、
場合によっては風紀を乱すと考えているのかも知れません。
喧嘩腰に話すのでなく、事情を良く説明し、彼を大家さんに紹介する
くらいの人間関係を築く事が大事なような気がします。
もし、話ずらい時は、契約時に仲介して頂いた不動産業者を通じて
話すのも良いと思います。そして、話しても解ってもらえない場合は、
もう一度、相談投稿して下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）
■□相談者より
涌井様、お返事ありがとうございます。
かなり気になってたので、とても心が安らぎました。
今度、彼氏を思い切って管理人さんに紹介してみようと思います。
彼氏は社宅にきちんとした、居住地があります。
しかし、週4日以上となると、やはり自粛した方がよいでしょうか？
□■アドバイス：２
自粛するしないは個人感覚の問題もありますので何とも…。
ただ、管理人（大家）に誤解を与えている状態は好ましいと言えませんし、
貴方もそれが気になっているのでしょ？
だったら、その誤解を解くのが、問題解決の早道だと思いますよ。
勇気を出して大家に彼を紹介して下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）
□■アドバイス：３
まさに、涌井様の回答の通り…だと思います。
週4日が問題…と言うよりも、管理人さん（大家さん）にとって、
同居されていると誤解されていることが、最大の原因のように感じます。
ですので、この観点からは涌井様以上の回答が出せませんので、
あえて反対側の視点から、考えてみます。
1ルームマンションの場合は、
●賃貸の目的は、主に宿泊
という方も多いと思います。
ですので、仮にホテルで考えてみますと、料金は2名分…ですね。
そして、7日のうちの4日、つまり半分以上が2名の宿泊と言うことになります。
貴方の場合、確かに「同居」にはあたらないとは思いますが、
「同居は禁止」とされているところで、2名による宿泊利用が多いことを
考えますと、問題ありとされる方もいらっしゃると思います。
まずは、誠心誠意、嘘をつかずに状況を説明し、それ以上に、
管理人さん（大家さん）の言い分を聞くようにしてください。
本題とは外れてしまいますが、以下、ご参考までに…。
「自粛」して会えなくて寂しい…になってしまうのであれば、
「2人」で、何か方法を考えるべきです。それだけ頻繁に彼氏さんも
利用されているのであれば、少し負担してもらって、
同居禁止でない物件に引っ越す、あるいは、そのために貯金する…
など、せっかくの「チャンス」ですから、順調なお付き合いの発展のために、
考えてみるのも1つの方法です。
但し、涌井様のおっしゃるとおり、まずは、同居と誤解させてしまった部分を、
管理人さん（大家さん）などに謝罪・説明することが、何よりも大切だと思います。
真っ直ぐに生きてください！
（わんえるで～おー・前野）
■□相談者より
涌井様、前野様ご意見本当にありがとうございました。
彼氏とは、遠距離がずっと長かったため、ついつい甘えがでてしまってました。
これからは、管理人さんとの関係修復に全力を尽くそうと思います。
本当にありがとうございました。
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相談内容
現在彼女が1人暮らしで、週に2・3回ほど泊まりに行っているのですが、
隣が大家で不動産に「一緒に住んでる」等とのクレームが入り、
毎朝仕事の出勤時間に監視されている状態にあります（単身者用住まいみたい？）。
元々週に5回ぐらいいたので（1人暮らしを始めて2ヶ月）、
確かにそういわれてもおかしくないのかもしれません。
そうして、不動産屋から「彼氏に来る回数を減らしてもらったら」、
「2・3週間様子をみたら」などと言われて、回数を減らしたのに、
全く監視されている状況が改善されません。
朝、庭に大家がいるとわざわざ道路まで出てきて自分の後ろ姿を
ずっと見ています。彼女が精神的にまいってしまいそうですが、
引っ越したばかりなので敷金・礼金がもったいないし、
新しい物件を探す暇とお金が現在は足りないのが現状です。
この場合、不動産屋に言って逆に敷金・礼金を
返還してもらったりは出来るのでしょうか。彼女とは結婚を考えているので、
お金さえあれば、引っ越して2人で住むことは構わない気持ちです。
何かいい方法があれば宜しく御願いします。
□■アドバイス
継続反復して泊まれば同居ととられても仕方ないでしょう。
彼女の部屋へ貴方が泊まらなければすむ問題ですよね。
それ以上の解決策は有りません。
（アットホーム・香川文人さん）
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相談内容
お忙しいところ申し訳ありません。
先日、マンション貸主Aに予告ないまま
鍵を替えられ、部屋に入れなくされました。
また、後にわかりましたが、
普段鍵をかけていない窓の内鍵も閉められていました。
要するに部屋の中までも入られたということです。
内容はこうです。私は約一年間貸主Aの仕事を手伝ってきましたが、
給料の未払いや警察沙汰に巻き込まれて辞めました。
書面での取り交わしはありませんでしたが、家賃で相殺するとのことで、
その金額に達するまで家賃を支払いませんでした。
この事は貸主Aの親B（実際の管理者）にも承諾を得ておりましたが、
Aとの事後トラブル（事業所の私名義の電話、駐車場の名義変更をしてくれない
ことから予告後に解約手続きを取りましたこと）から、
その日に予告無きまま部屋の鍵を替えられ閉め出しをくってしまいました。
翌日Bから鍵は受け取りましたが、部屋の中まで入った形跡がありましたので、
気持ち悪くて住む気がなくなりました。当然、給料の未払いと賃貸契約は別物
だとは理解していますが、このような事は認められるのでしょうか。
争っても大丈夫でしょうか。宜しくお願いします。
□■アドバイス
いくつか疑問もあり、より詳細に確認させていただかなくては
断定的には判断できない部分もありますが、
> 家賃で相殺するとのことで、その金額に達するまで家賃を支払いませんでした。
> この事は貸主Aの親B（実際の管理者）にも承諾を得ておりましたが、
この点、Bが上記承諾の意思表示の正当な代理人であるかどうかは確認も必要です。
> 予告無きまま部屋の鍵を替えられ閉め出しをくってしまいました。
この事は賃貸人の不法行為性と債務不履行責任をすら問える可能性があります。
> このような事は認められるのでしょうか。争っても大丈夫でしょうか。
御相談のケースではより詳細な確認も必要ですが、弁済期の問題や、
その性質から、あなたの給料債権と家賃債務は法的に
「相殺」要件を満たしていると思われます。
但し、後々の争いになる事を避ける意味から、内容証明郵便などにより
正当な相手（管理人・家主）に相殺の意思表示を通知しておくのが望ましいでしょう。
詳細御相談、内容証明など、宜しければ以下もご参考ください。
・市民法務センター http://www.houmu-center.biz/
（川村行政法務事務所・川村淳さん）
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■□相談内容
急な転勤が決まって4月半ばに引越しする予定です。
先週の土曜日（3/27）退去連絡をしようと思って、
不動産屋に電話したのですが誰も出ませんでした。
その後何度かけても誰も出ないので、
火曜日に不動産屋へ行ってみると、倒産してしまったのか（？）
誰もおらず、張り紙もありませんでした。
不動産屋の前でうろうろしていると、不動産屋が入っていたビルの
オーナーらしきおじいさんがたまたま出てきて、事情を話したら
「ちょうど今日来るからあなたの連絡先を伝えてあげる」といわれ、
用件と連絡先を書いたメモを渡しました。
その後大家さんにも電話したのですが、何度かかけてもずっと留守電で、
メッセージを入れたのですが、2日間連絡が取れません。
また、メモを渡してもらったはずの不動産屋からも連絡は来ません。
ずっと連絡が取れないまま引越し予定日になってしまったら、
どうすればいいのかと不安でしょうがありません。
何かよいアドバイスをどうぞよろしくお願いします。
□■アドバイス
解約の意思表示をしようとしたが、
貸主側の都合によってその意思が到達しなかったことを
明確にしておけばよいのではないかと思います。
確実なのは、配達証明付き内容証明郵便で、
その意思を貸主へ送付しておくことでしょうか。
（集住企画 ・中村孝司さん）
■□相談者より
今日もまだ連絡が来ません。本当に心配ですが、
アドバイスいただいた通り封書で意志を伝えておこうと思います。
どうもありがとうございました。
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■□相談内容
はじめまして、よろしくお願いいたします。
当家は賃貸一戸建ての物件に引越しが決まっていたのですが、
引越し１週間前になって大家側から入居拒否の意向が急に出てきました。
その物件の名義人であるご老人は病気と痴呆の症状で最近まで入院していて、
息子（５０歳代）さんが代わって契約を取り仕切っていたのですが、
退院してきた名義人が契約書作成段階で不動産屋と息子の話しに加わって、
当家が当初から話をしていたペット（リクガメ）の飼育について
認められないとのことを言い出しました。
要は息子さんが父親に話をしていなかっただけのことと思われますが、
こちらとしてはすでに引越しのための準備をしてしまい、
１週間前の時点でひっくり返されては、
あまりに理不尽と納得できかねない部分があります。
契約書を交わしていなければ、こちらが泣き寝入りせざるを得ないのでしょうか？
□■アドバイス：１
１週間前の入居拒否とは大変ですね。
所有者の息子さんと契約の合意ができた時に、何か文書を交し、
手付金を支払っておくとよかったですね。
でも、口答とはいえ賃貸借契約は成立していますので、
あなたが被った損害は相手に請求できると思います。
まず、仲介業者と話しあってみる。誠意がない場合は内容証明郵便を相手にだす。
自治体の不動産相談窓口で相談する。小額訴訟の手続をとるとかです。
> 要は息子さんが父親に話をしていなかっただけのことと思われますが
平和的に解決するなら、この父親と直接面談するのもいいですね。
あなたの人柄を認めて意外と入居を認めるかも知れませんし。
> 契約書を交わしていなければ
> こちらが泣き寝入りせざるを得ないのでしょうか？
繰返しますが、書面を交わしていなくても
民法上は契約が成立しているということです。頑張ってください。
（シマダ企画・嶋田尚芳さん）
□■アドバイス：２
業者は、息子さんが契約の為に
必要な代理委任を取っていたかどうかを確認しなかったと思うのですが、
親子だと、実務上、ついつい信用してしまう場合もありがちです。
又、父親を準禁治産者、禁治産者にしてなかった事にも問題が有りますが、
この点についても、自分の父親を禁治産者にする息子さんも少ないと思います。
業者と息子さんの不手際が有った事は間違い無いとは思います。
でも、業者と息子さんの困った顔が浮かぶ様で・・・・・・
兎に角、業者と息子さんに、父親の説得をするように頼み込む。
無理な場合は実際に被害が有るようなら、
その被害の額を請求すると言う事になると思います。
引越しの準備の為の実労働時間を金額に換算するのも有りだと思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
涌井さま、嶋田さま、ご丁寧なお返事ありがとうございました。
大変参考になりました・・・。
弁護士相談でも同じようなことを言われましたが、
あらそって引き出せるものより使う労力を別に向けることも
考えてもいいかもしれないともアドバイスされました。
皆様の貴重なご意見を参考に最善の方法を考えたいと思います。
心よりお礼申し上げます。
| |
■□相談内容
初めまして。力をお貸しください。
今住んでいるアパートを、仕事の都合で来月始めに引っ越さなくてはならなくなり、
その旨を今月中旬に大家に話したら、契約は一年更新で、
来年の４月まで入居者が入ってこないから、
迷惑料として３月までの家賃分を払えと言われてしまいました。
そんなおかしな話があるのかと詳しく聞いてみると、
契約書にちゃんと書いてあるからとの一点張りでした。
あわてて契約書を読んでみると、
以下のような意味の条文が当てはまるように思われます。
一、契約者の都合により期間中に本契約を解約するときは、
六ヶ月以前に通告し、契約者は立ち退きにかかる
すべての諸経費を自己負担で立ち退きをしなければならない。
一、契約者は本契約に違反をした時、無断不在二〇日以上の時、
家賃を二ヶ月以上滞った時、大家は勧告の手続きを要せず
直ちに本契約を解除することができ、契約者は如何なる理由があっても
本件建物の完全明け渡しを拒むことはできない。この時点で
契約満了までの家賃、諸費用を迷惑料として一括に大家に支払わなければならない。
この六ヶ月以前に通告する、というのが契約違反になるそうです。
契約書には、契約者の都合で解約する時の条文は他には見当たりませんでした。
尚、今住んでいるアパートはほぼ学生専用となっており、
４月にならないと入居者が入ってこない、と言うのが大家の言い分です。
この大家は不動産ではなく、個人経営のようです。
説明が不足でしたら申し訳ありませんが、なにか手はないのでしょうか？
よろしくお願いいたします。
□■アドバイス：１
はじめまして。中村と申します。
> 契約書にちゃんと書いてあるからとの一点張りでした。
契約書をきちんと読んでから契約しなかったのは、迂闊でしたね。
しかし、解約予告が６ヶ月とは恐れ入りました。
首都圏では居住用建物の場合１ヶ月前の予告が一般的と言っていいと思います。
もちろん、契約書にそのような記述がある場合ですね。
何も記述がないときには、民法に則って、３ヶ月前の通告が必要になります。
今回は、契約書にそれを上回る６ヶ月と記載がありますから、
本来はそれを守らなければなりません。
しかし、上にも書いたとおり一般的には１ヶ月、
民法の規定で３ヶ月に比べ、極端に長いですよね。
通常は、６ヶ月先を読んで通告すると言うことは難しいです。
契約書の全文を読んでおりませんので確実なことは言えませんが、
今回の場合、「公序良俗違反」といって、
契約書の当該部分は無効になる可能性が高いです。
ただし、無効となった場合は契約書に定めがないときと同様、
民法規定の３ヶ月となり、
解約を予告した日より３ヶ月後までの賃料等を支払わなければならないと思います。
このままでは、解約予告の日がずるずると延びてしまいますので、
自治体の無料相談や信頼のおける不動産業者へ相談された方がよいと思いますよ。
（集住企画・中村さん）
□■草柳＠RTJサポートチームより質問
相談者さん、回答ではなくてごめんなさい。
実は、最悪の場合（3月末までの家賃の支払い）を想定してのことですが、
> その旨を今月中旬に大家に話したら、契約は一年更新で、
> 来年の４月まで入居者が入ってこないから、
> 迷惑料として３月までの家賃分を払えと言われてしまいました。
の部分なのですが、
●仮に8月中に6ヶ月後に出て行くと伝える
のであれば、
●来年2月までの家賃で済む
ような気がします。
また、借りておいて不在の状況に関しましても、
> 一、契約者は本契約に違反をした時、無断不在二〇日以上の時、
> （中略）
> この時点で契約満了までの家賃、
> 諸費用を迷惑料として一括に大家に支払わなければならない。
事前に伝えることで「無断不在」にはならないようにも思います。
1ヶ月分ぐらいの差ではありますが、
●違約金＞通常の家賃
であれば、借りつづけてしまうのも方法かな？とも思うのですが、
こう言う方法を主張することも可能なのでしょうか？
（但し、既に今日までが8月なので、可能であっても、
実際の時間が無い場合もありますが…）
□■アドバイス：２
月山です。
> 契約者の都合により期間中に本契約を解約するときは、六ヶ月以前に通告し、
> 契約者は立ち退きにかかるすべての諸経費を自己負担で
> 立ち退きをしなければならない。
この、６ヶ月前が、曲者ですね・・・
大阪でも、賃貸の場合１ヶ月前までに通知というのが、一般的な契約書です。
それに、事情が事情ですから家主によっては、しょうがないといってくれる家主もいます。
ただ・・・
> 一、契約者は本契約に違反をした時、無断不在二〇日以上の時、
> （中略）
> この時点で契約満了までの家賃、
> 諸費用を迷惑料として一括に大家に支払わなければならない。
これに関しては、前もっていついつから、何時何時までは、不在にしますのおり、
家主側に通知することは、可能なはずです。
上記に関しては、マンション・アパートで、長期間の不在の場合もし、
家賃が遅れたりした時の連絡先がわからなくなってしまいます。
（携帯が普及してなかったころ）そのため不在中の連絡先を前もって知っておく
必要があるのと、もっと長期の場合は、家というのは、人が出入りしなくなると
建物内部の痛みが激しくなりますしねぇ。
だから、事前通知していればＯＫなはずです。
ただ、その期間の家賃はもちろんかかりますが・・・
ですから、今回のケースは、今から解約通知をする・・・
すると、今日でしたら８/３１ですから、２月末に解約になります。
明日ですと、３月末になりますね。
と同時に、不在通知もする。ことが必要でしょう。
契約書にもよりますが、解約通知は書面により申し込みが、契約書の文言の中に
あると思いますので、書面で通知するのが妥当でしょう。
郵便が間に合わないので、手渡しすればいいと思います。
★契約時は契約書をちゃんと確認することをお勧めします。
（不動産のサンミ・月山さん）
□■アドバイス：３
中村です。解約予告は
６ヶ月間→予告期間に違反→約定解除権行使→違約金の請求＝期間満了の３月まで
負担を主張したがっているのと思いますが、これは無効です。
または、単に数え間違えをしたのでしょう。
本来は、解約予告は６ヶ月なので、６ヶ月後（今からで有れば２月末まで）まで
の賃料等を請求したいのだと思います。
それについての回答が先ほど投稿したものです。
無断不在云々も、今回のケースは関係ないでしょう。
> ●違約金＞通常の家賃
>であれば、借りつづけてしまうのも方法かな？とも思うのですが、
>こう言う方法を主張することも可能なのでしょうか？
もちろん可能ですが、実際に利用しないので有れば、
解約をして違約金を払った方がいいでしょう。その貸室の管理義務が生じますので。
（集住企画・中村さん）
□■草柳＠RTJサポートチームより
中村さん、月山さん、お忙しい中、ご回答いただき、どうも有難うございます。
それにしましても、
> 期間満了の３月まで負担を主張したがっているのと思いますが、
> これは無効です。または、単に数え間違えをしたのでしょう。
であれば、私も安心しました。
単純な素人発想としましては、6ヶ月間借り続ける料金よりも、
違約金の方が高いのであれば、借りつづけた方が得じゃない？
と思ってしまいましたので…。
大家さん側からしても、短期間で解約されるとコスト的に合わないので、
致し方ないと言う気がしないでも無いですが、
●反面、違約金を払って、
万一、来年3月までに新しい入居者が入ったとしたら、
（大家さん側の権利として、これはできますよね？）
随分と大家さんの方に有利な気もしましたので、
●自分（もしくは自腹で不動産屋さんに依頼）して、
新しい入居者を探してくるので、
新しい入居者が入るまでの間の家賃にしてくれないか？
などと交渉してみたくもなるのですが、
●こんな条件を飲んでくれるのか
●手間隙がかかって必ず入ると言う補償が無い
（場合によってはかえってお金がかかってしまう）
などのリスクや、中村さんのご説明にありました、
> その貸室の管理義務が生じますので。
これを考えますと、ちょっと得策とは言えなそうですね。
■□相談者より
まずはたくさんの意見を述べていただき、ありがとうございます。
色々調べてみたのですが、
２０００年３月（だと思うのですが）から出来た法律の、
定期借家契約だとすれば、やむを得ない事情で
（この場合は転勤も含まれるそうです）解約をする場合は、
一ヶ月前に通告すれば迷惑料などの支払いはしなくても解約できるそうなのですが、
その為には、契約書のほかに、定期借家契約
（以下定期～）であることの証書が作られていないと有効ではないようです。
しかし私の場合は、契約の際に契約書一通だけでしたので、
定期～ではなく、従来型の契約になってしまうのでしょうか？
また、契約の際に、２０００年３月以降の契約の場合は、
定期～か、従来の契約方式か、選択できるそうなんですが、
そんなことを知らなかったのと、大家から
何の説明もなかったので、今のような状態になってしまったのです。
（契約したのは２００１年４月からでした）
中村さんのおっしゃるとおり、「公序良俗違反」というものが適用されるならば、
最高でも３ヶ月までに短く出来ると言うことですよね？
皆さんにおっしゃっていただいたように、この後の契約者を探すなど
考えてみたのですが、やはり労力がかかってしまい、何も出来ませんでした。
来年の２月まで住めば、
迷惑料＞家賃 となるのはもちろんのことなんですが、
初期スレッドでも述べたように、仕事の転勤なので、
日付が変わったので今月には引っ越さなくてはなりません。
やはり公共の相談所に行ってみるしかないのでしょうか？
どなたか良い案をお持ちの方がいらっしゃいましたらご意見お願いします。
□■アドバイス：４
涌井と申します。借主からの解約申入れの場合についてです。
賃貸借契約に期間の定めのない場合には、
いつでも借主から解約の申入れができますが（民法617）、
期間の定めのある賃貸借においても、解約権を留保する旨の特約が
なされていれば、期間の途中であっても借主から解約申入れができます
（民法618）
ただし、借主が解約申入れをしても、即時返還特約がない限り、
賃貸借契約が終了するためには解約申入れ期間を経過することが必要です。
なお、借主の解約申入れ期間は特約によって定まりますが、
特約がない場合は3ヶ月となります（民法618、617）。
ところで、借主が解約申入れ期間経過前に明け渡した場合であっても、
それはあくまでも権利の放棄に過ぎませんから、
解約申入れ期間経過までの賃料支払い義務が当然に免除されるものではありません
（東京高判昭59.10.16）。
このため、この場合借主は
なお解約申入れ期間満了までの賃料等を支払わなければなりません。
また、借主の都合による期間中途解約の場合、次の借主が入居するまで
賃料を支払う旨の約定も公序良俗に反せず有効であるとしている判例もあります
（東京地判昭45.2.10）。
以上は、（有）ジオネットワークさんが運営されております
「賃貸倶楽部２１（ http://www.geonetwork.co.jp/ ）」
の http://www.geonetwork.co.jp/2002-8.htm に書かれておりました。
と言う事で、実際にはかなり難しいと思います。
この次に探す時は、１ケ月前に解約申し込みをすれば、良い所にする事です。
６ケ月前に申し込むなんて常識的に考えて、ちょっと厳しすぎますよね。
（高原開発・涌井さん）
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