【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

契約における連帯保証人の代筆について
千葉・男性・３０代

先日、賃貸契約をして解除した者です。
契約の解除の申し出が家賃発生日の翌日であったので解約扱いになりましたが
契約の経緯に関して不明な点が多すぎるのでどなかた教えて頂けないでしょうか？

今回は仲介の不動産屋を通して他の管理会社と契約をする事になったのですが
以下の点が納得がいきませんでした。

・契約が郵送契約になる点の説明が無かった。
（重要事項説明に関しては仲介の不動産屋の担当者から受けました。）

・入居申込書の入居希望日の記載場所があるが全く考慮されていない。
（申し込み時には交渉すると言われました。）

・契約書類で初めて借主に不利な契約が明らかになった。
（仲介の不動産屋も知らなかったそうです。）

・説明も無く契約書の連帯保証人の代筆を求められた。

上記の疑問点があり、仲介の不動産屋の宅建主任者の説明だけで。
管理会社の宅地建物取引主任者の説明を受ける事が出来ない点にも疑問を持ちましたが
とりあえず契約期限が今日までで物件には不満が無かったので
連帯保証人名の代筆と自分の署名と押印を済ませて契約しました。
（この時の印鑑は印鑑登録された物で無く、どこでも入手可能な印鑑で
　住民票の提出も求められ無かったので出しませんでした。）　

契約後に連帯保証人の催促がありましたが
実際に問い合わせてみると届いておらず、再発送してもらいました。

あと連帯保証人の代筆の件も納得が行かなかったので問い合わせて
資料を再作成して貰い連帯保証人に至急送付した上で資料をそろえてから入居したい
と伝えた所、2週間後までに用意すると言われたのでその時点で契約の解除を申し入れました。

元々、契約内容に十分納得した上で契約すべきでしたが
契約資料の連帯保証人の代筆に箇所に書き損じがあったのと、
住民票の提出もしてなかったので完全な形で契約が成立してないだろうと思いましたが
どの様な形であれ押印をした以上は契約成立と言われました…

ただ管理会社の方とは一度も会っておらず署名と店で普通に買える印鑑で
本人確認した事になるのかと言ったら入居申込書で完了してると言われました。

解約と言う形になり、事務手数料と鍵交換代・一か月分の家賃を差し引いた
差分の返却になりましたが全く管理会社の宅建主任者には問題がないのでしょうか？

納得行かない点もあるので管理会社の宅建主任者の責任が
多少でも問えるのであれば公的機関にも行く予定です。

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■アドバイス

私見ですが、詐欺・錯誤による契約、若しくは強迫による契約の可能性
も否定できませんし、消費者契約法違反の可能性も否定できません。

公的機関にご相談に行かれる事をお勧め致します。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　管理会社の執拗な連絡と不在時訪問について

東京・女性・２０代
3ヶ月前から入居している賃貸マンションの管理会社の担当者と
その上司の対応に不信と不気味さを感じています。
発端は入居するなり「朝晩ペットの鳴き声がうるさいと近隣から苦情あがった」という連絡でした。
引越ししてすぐに友人がペットを連れて遊びにきたことをお詫びしましたが、
朝晩ではなく日中だったことも伝えると
「飼育不可なので、お連れするだけで近隣の人が誤解するので今後気をつけてくださいと」
いわれお詫びしました。

数日後にまた同様に「本当に飼っていないですよね」と連絡がきたので、
事実飼っていないことを回答し、部屋へ内の確認をしてもらっていいので、
潔白を証明したいと平日昼間に仕事を休み、管理会社担当者を部屋に入れました。
もちろん、ペットは居ないことも理解いただき疑ったことのお詫びを受けました。

しかしながら、その後の管理会社担当者と上司の対応が不気味になりました。
私も会社員ですから昼間は仕事しており、もちろん管理会社なので勤務先・勤務内容も知っています。
なのに昼間に自宅前のインターフォンを鳴らしたら犬の声が聞こえたきがしたと言われ、
立ち入り検査までしておいてまだ疑うのですかと言いましたら
「ペットの鳴き声調査をしていたので、自宅にいたらお話が聞けると思った」と言われました。
オートロックマンションなのに集合玄関からではなく玄関前からインターフォンを鳴らしたと。
ペット飼育などしていないし仕事に支障があるから日中に何度も電話をしてこないでほしいことや、
女性の一人暮らしの家の前に管理会社だからといって調査による訪問実施など
マンション内掲示板に掲載もしないで来るのはおかしいと言いました。

それから1週間後くらいにメールにて
「禁止事項第○条（ペット飼育不可）にもとづき、私はペット飼育・持込をしません。
また、騒音苦情があった際は解約決定に異議申し立てしない」
という確約書に署名・捺印をしろとメールが届き、書類が数日後に送られてきました。

契約書に無いことを署名する義務もわからず、対応を検討していると、
管理会社担当者とその上司から
「書類に署名と捺印をして返送してください。不明な点は聞いください。
又、先般犬の鳴き声調査で集合玄関からインターフォンをならしたらエラーが表示された。
故障しているようでしたら修理にいきます」とメールがきました。
帰宅後自分で鳴らしてみるとエラーなんでなりません。
管理会社の担当・上司の行動が管理ではなく、まるで私を監視しているようで不気味です。

毎日帰宅が憂鬱で、今度は何をされるのだろうと思うと本当に怖いです。
頑張って3ヶ月住み続けてきましたが、
このような毎日が続くのかと思うと、もう限界に来ており退去を考えてます。

契約書は退去日から2ヶ月前に告知・又、1年以内の解約は
違約金として1ヶ月分支払うとなっております。
あと2ヶ月も住めるような気持ちなんてもてず、又、1年以上住みたいのに
上記のような管理会社の執拗な行動により出て行くとしても
違約金を支払わなければならないのでしょうか。

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□■アドバイス

私見ですが、
管理会社の担当者と上司の２名と言う事ですから、
実際に近隣より管理会社に対して、
数度にわたって苦情が有ったのではないでしょうか。

友人がペットを連れて遊びにきたことが有る様ですから、
貴女にも、何か心当たりが有るのではないかとも思います。
貴女は管理会社から嫌がらせされていると思われている様ですが、
苦情を言う近隣の方は、貴女に迷惑をかけられている
と思っているから、苦情を管理会社に対して言う訳です。

まず、近隣から苦情が実際に有ったかどうかの詳しいご確認をされ、
それに対する貴女の明確な返答をされると良いでしょう。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　仲介事業者に不信感がある場合の更新時の対応について

東京・40代男性
2007年の6月に更新を迎えましたので、更新するつもりでいます。
しかし、仲介の不動産屋さんからは連絡が無かったので、
こちらから電話連絡したものの、電話は通じましたが、誰も出ませんでした。

6月までは、家賃は、その不動産屋さんの口座に払っていましたが、
このまま支払い続けるのも不安なため、地元の宅建協会の相談窓口に電話したところ、
「たぶん所有者の方もお金入ってないと思われるので、法務局に行って、
　現在住んでる物件の所有者をしらべ、連絡を取り合ってみては？」
と、アドバイスされました。
また、3年前に宅建協会を脱退していることも教えてくれました。

念のため、その後、不動産屋さんの所在地に出向くと、
それなりに高そうな住居用のマンションで、マンションの管理人さん曰く、
　　「居住用なので、会社などは入ることができない」
とのことでした。

しかし、不動産屋さんの入ってる部屋のインターホンを押して確認してみると、
留守番しているという方が出て、確かにその不動産屋さんで、
社長は外出中とのことでした。そこで、私の携帯電話の番号を教え、
また、相手と連絡が取れるという電話番号も聞いてきました。

数時間後、不動産屋さんの社長から、私の留守番電話にメッセージが入っており、
「更新するので、ひと月分をいつもの口座に振り込んで欲しい」
ということでしたが、完全に私の更新時期を忘れているどころか、
私が7月の家賃の支払いを中断していることも、把握してないようでした。

このような状況なのですが、果して、更新しても大丈夫なのか不安です。
ここから先、どのように対応していけばよろしいでしょうか？
お忙しいところ、恐れいりますが、アドバイスをよろしくお願い申し上げます。

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□■アドバイス：１

私見ですが、法律論以前に、不動産業者として体をなしていない事業者と
付き合うのはお勧めできません。地元の宅建協会のコメントどおりに、
所有者に直接当たるか、更新しないほうが良いと思われます。
（響不動産リサーチ・山中祐次さん）

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□■アドバイス：２

当初の宅建協会のアドバイスに従っても良いと思います。
おそらく、一般借家契約かと思いますが、その場合は、更新・もしくは
更新拒絶の通知は、大家からすることになっているはずです。
もし、通知が無い場合は、特別に更新の手続きを行わなくても、
更新は行われると考えて良いはずです。

注意すべきは、更新拒絶の正当事由となりかねない「家賃の滞納」ですから、
その業者の口座に振り込んでいる証拠（控え）があれば、その先は、
大家とその業者の問題になるのではないでしょうか？

もし、大家と直接連絡を取らない（または取れない）のであれば、
とりあえず、その業者の口座に振込みを続けるべきで、
その場合、あなたは、
　　　●家賃振込みの控えをしっかり保存しておくこと
が、大事だと思います。

なお、宅建協会を脱退して、全日に移籍する業者さんもいらっしゃいます。
何らかの問題が有ったとは考えることもできますが、宅建協会の脱退が
即、業法違反となるわけではありません。

　★07/07/09(Mon) 21:40 追加投稿

　　私見ですが、本来確認が必要なのは、
　　　　●大家と不動産業者の契約関係
　　と考えます。
　　家賃の振込み先が、不動産業者となっている場合、
　　サブリース以外で考えられるのは、管理委託契約なのですが、
　　実はそれ以外にも、
　　　　1.大家が遠方にいる
　　　　2.口頭の「（不動産屋さんに）全部、任せるよ」というやり取りがあった
　　というように、特別な管理委託契約は行っていない可能性は否定できません。
　　また、友人や親族の場合もあるでしょう。
　　とにかく、大家が不動産業者の口座を振込口座として了解しているのは、
　　それなりの理由があると考えるのが妥当でしょう。

　　それから、これは昔からのことなのですが、
　　　　●一般借家契約（旧普通賃貸借契約）においては、
　　　　　契約更新の通知は一般的に行ってはいなかったのが一般的
　　です。
　　つまり、
　　　　●出て行っていただく必要のない一般借家契約においては、
　　　　　契約更新は行う必要は無く、当然、更新料を支払う必要も無い
　　ということです。。

　　不動産業者が更新の契約書類を作成する場合は、更新後、家賃の半月分を
　　請求することは可能ではありますが、昔から不動産業を営んでいる業者は、
　　請求しなかったはずですし、更新手続きも行いません。
　　これは、「自動更新」といいまして、当初の契約書をそのまま生かしておきます。
　　昔の普通賃貸借契約書は、基本的に自動更新となっていました。

　　なお、当社におきましても、一般借家契約（旧普通賃貸借契約）の更新は、
　　特別な事情が無い限り行いませんし、もちろん通知も行いません。
　　私見ですが、契約内容に変更が無いのにもかかわらず、その様な負担を
　　借家人にかけることは良しとは思いません。

　　また、供託については、私の経験上、おそらく本件の場合は無理ではないか
　　と思いますが、この点については、お近くの法務局にご確認下さい。
（高原開発・涌井さん）

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□■アドバイス：３

宅建協会を退会しているのであれば、業者免許の有無を、
都庁なり県庁で確認されたほうがいいですよ。

宅地建物取引業協会（ http://www.zentaku.or.jp/ ）の会員、もしくは、
全日本不動産協会（ http://www.zennichi.or.jp/ ）の会員であれば、
各々保証協会会員ですので、事故が起った場合に弁済をうけることが可能です。
　　
脱会しているのであれば、1,000万円を法務局に供託していない限り、
求償できなくなります。

最善の方法は、
　　　●物件所在地の法務局に
　　　　従来の家賃を家主さんを相手方として供託される
という方法だと思います。
これですと、支払いをしたことになり、更新拒否にはならないでしょう。
（丸善プランニング・善見育弘さん）

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□■アドバイス：４

賃貸約契約内容（特に更新について）などが不明確ですが、
推察すると、
　　　●契約更新は自動更新、家賃等の支払方法は不動産屋さんの銀行口座
　　ということだと思います。
　　
契約が自動更新であれば、
事務手続き上のこと（更新契約を書面（契約書）として文書にするか、否かのこと）
であり、更新すること自体に不安を覚えることはないと思います。
おそらく、不安に感じることは、家賃等の振込先にあるのではないでしょうか？
　　
確かに、家賃の振込先（指定銀行口座）が家主の名義でない場合は、
特に不安を感じますので、今後の対応として、家賃の振込先を
家主名義の銀行口座へ変更をお願いすればいかがでしょうか？
（マルケイ・門田さん）

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□■アドバイス：５

宅建業は廃業しているかもしれませんので、
都道府県の宅建業指導課で確認してください。

契約時に交付、説明を受けた重要事項説明で、所有者に関する事項、
登記簿に記載された事項、管理の委託先などの記載があると思いますので、
それを確認し、所有者と連絡を取ることが良いと思います。

また、当該の業者に、所有者の証明、家賃収受の代理権の証明の書類を
求めることが必要です。その旨を当該業者に明示して、それがないのであれば、
業者への支払いを留保することが良いでしょう。

なお、保証協会は、通常の家賃は保証の対象にならないと考えられますので、
確認されることをお奨めします。
それから、居住用マンションを宅建業の事務所とする場合、
最近では、免許権者は当該マンションの管理規約の提出を求めますから、
宅建業の事務所としては認められない可能性があります。
（北杜宅建センター・萩原さん）

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■□相談者より

山中様、涌井様、善見様、門田様、萩原様、アドバイス有難うございます。
また、仕事の関係で、時間がかかり、ご返信が送れまして申し訳ありません。

借りた当初は大手の企業子会社の不動産屋さんの管理だったのですが、
平成12年から、今の不動産屋さんの管理になりました。
これは、当時の手紙によれば、
　　　●今の会社の社長さんが、最初の管理を行っていた会社から独立されて、
　　　　所有者さんと懇意であったので、今の会社さんにお願いすることになりました
ということでした。

実は、今回、不安になりましたのは、現在まで10年間住んでおり、
今までの2年ごとの更新では、契約書の「更新の際は両者協議の上」の通り、
きちんと新たな契約書が送られてきていたのに、それが届かなかったことでした。
そして、実際に出向いて、不動産屋さんの現状を確認したら、
さらに不安になってしまった感じです
（今までは、きちんとした事務所もあって、何人かの社員さんもいらしたので…）。

まず、皆様のアドバイスを参考に、
免許管轄である都庁に行って、名簿を調べましたところ、
　　　●平成16年で期限切れ
　　でして、
　　詳しい日付を確認すると、同日で宅建協会も退会していたようです。
　　（確かに前回更新時（平成17年）の契約書から、社名のところに
　　　宅建番号の記載はありませんでした）

そして、部屋の所有者さんを確認するために、法務局に行って確認しましたところ、
借りた当時の所有者さんから、変動はありませんでした。

実は、宅建協会の相談窓口でも、
　　「小さい不動産会社でしょうから良くあることです。あなたはまだ実害受けてい
　　　るわけでないので、そんな騒ぐ必要はないんじゃないですか？」
と言われ、
その時は納得できなかったのですが、皆様のアドバイスを元に、
自分で動いてみて、その意味も理解できました。

確かに、今の会社の社長さんとCさんの関係を考慮しますと、私が下手に
首を突っ込んでしまうと、かえって面倒なことになるような気がしましたので、
まずは今までのように、新しい契約書作成してもらうようお願いした上で、
もし、それが届かないようであれば、
　　　●現在の最新の契約書の効力
　　を、専門家に確認の上、問題が無いようでしたら、
　　　●今までと同様に家賃を支払っていく方向
　　で、考えていこうと思います。

そして、もし今後、退去などのトラブルや、設備などの修繕の対応が
不充分だった場合に、今回、アドバイスいただきましたような
供託などの方法も含めて、検討していこうと思います。

今回はいろいろ勉強になりました。
親身に相談に乗ってくださった皆様、本当に有難うございました。

★サポート追記★
当相談センターでは、
　　　　●相談者の皆さんが自分で積極的に調べ、
　　　　　そして、経験を積み、知識を得ていくこと
を主な目的にしています。
なぜ、このようなやり方でやっているかと言いますと、
不動産トラブルを防ぐためには、業者さんのレベルアップだけではなく、
　　　　●一般のお客さん側のレベルアップ
こそ、重要だと考えているからです。

この相談者さんも、色々と自分で調べる前の状態
（＝知識も情報も充分ではなかった状態）では、納得できなかったことが、
最終的には「そういう選択肢もあるのか」と、理解できるようになったと思います。
　　　
今回の相談者さんの対応が、一番良かったのかどうかは、わかりませんが、
ただ、ここまでしっかりと調べられているのであれば、
今後のトラブルがあったとしても、同様に積み重ねていくことで、
対処できるものと思われます。

相談者さんに対して、大きなヒントを与えてくださいました、山中様、涌井様、
善見様、門田様、萩原様、本当に有難うございます。

そして、不動産事業者の方々は、仮に業務縮小や廃業などをされるにせよ、
このような不安を与えないよう、最後までプロとしての責任を持ちつづけて
いただきたく思いますし、「小さい不動産屋さんでしょうから良くある」
という状況を「アタリマエ」にしてしまっていては、いけないように思います。
ぜひ、Fudosan.JPに参加いただいております事業者の方々は、
本件を参考に、お客さんに不安を与えないよう頑張っていただければ幸いです。

相談内容　オーナーチェンジ時の責任について

栃木・20代男性
昨年の8月に、不動産仲介業者を介して、
個人の大家さんと賃貸契約を結びました。
しかし、最近、ある不動産会社から、
マンションの所有者がこの会社へ変ったとの通知がありました。

説明が下手なところもありますが、以下の3点、よろしくお願いします。

　　1.第三者に個人情報が渡っている点についての疑問

　　　借主の知らないうちに個人情報が第三者へ移ってしまっています。
　　　不動産会社からは、
　　　「権利が譲渡されているために通知義務はない」
　　　「守秘義務があるため、細かい内容は言えない」
　　　と、説明がありました。
　　　借主になんの断りもなく、勝手にやってもいいものなのでしょうか？

　　2.契約書についての疑問

　　　家賃の支払いなどについて、こちらの意思で契約していない会社へ
　　　払うことになってしまいます。
　　　そもそも契約自体、新たに取り交わす必要はないのでしょうか？　

　　3.マンション名変更に伴う借主の負担に対する疑問

　　　今回のオーナーチェンジで、マンション名が変りました。
　　　その不動産会社は、
　　　「郵便局等には通知してあるので、手紙等は届くはずだ」
　　　とのことですが、実際には届いていなかったものもあります。
　　　届かなかったことに対する実害、また、各種住所変更の手続きなどの
　　　負担に対する請求を行なうことは可能なのでしょうか？

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□■アドバイス：１

私見ですが、「1.」につきましては、
新しい大家が物件の取得に伴って得た情報ですから、
本来の目的に沿った利用方法であれば、あまり問題は無いと思います。
その個人情報を公開したり、漏洩したり、
目的以外に使用した場合は、問題になるでしょう。

「2.」につきましては、支払いは相手が受領を拒否しない限り、必要でしょう。
相手が変ったとしても、その賃借物件の対価として支払われるものですから、
持ち主に賃料を支払うのは当然のことだと思います。
契約を新たにやることになりますと、逆に貴方の出費が増える可能性もありますが、
それでも希望するのであれば、申し出れば良いだけだと思います。

「3.」につきましては、郵便局に通知済みであるとすれば、
郵便局内部の問題と思われますので、郵便局にクレームをだされたらよいでしょう。

相談内容を見る限り、貴方が何が不服なのか良く解りません。
家賃の値上げを要求されたとか、新規契約を強制されたとか、退去を求められたとか、
新しい大家が、貴方の今までの権利を犯すようなことがあれば解るのですが、
相談内容を読む限りそのようなことも無さそうなのですが、いかがでしょうか？

（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

ご返答、ありがとうございました。
別に不服とかはないのですが、
ただ、裏でいろいろと勝手にやってるような気がして、
気持ち悪かっただけなんです…。

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□■アドバイス：２

アパートやマンションの丸ごと1棟の売買は、通常の不動産取引として
正々堂々と行われているものです。別に裏でこそこそ行われている訳ではありません。
賃借人に対する新賃貸人からの挨拶も、物件の引渡後に行われることが多いと思います。
賃借人にとっては、本来の目的である居住する権利が
問題無く引き継がれることが大事だと思います。
あまり気にすることなく、今まで通りに借りていれば良いだけだと思います。

もし、今までと変った点で不具合が生じたのなら、
その時にまたご相談されてはいかがでしょうか。
（高原開発・涌井さん）

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□■アドバイス：３

涌井様のおっしゃる通り、投資目的などによるオーナーチェンジは、
特に最近は盛んになってきているかと思われます。

不動産契約で考えると分りづらいと思いますが、例えば、
　　　●A銀行　→　吸収・合併　→　名前も経営母体も変る
　　　●お店A　→　営業譲渡　　→　名前はそのままで、運営母体が変る
というようなことって、ありますよね？
銀行の場合は、基本的には、合併時点の通帳や借りているローンなどは、
そのまま引き継がれますし、お店の場合も、発行していたポイントカードなどは、
そのまま引き継がれることも多いでしょう（もちろん変更がある場合もあります）。

銀行の名前が変ることで、振込先変更などの手続きが必要になるような場合もあり、
非常に面倒だったりもしますが、でも、銀行は変更手続きに対する負担について、
何かを補償してくれることはありません。

不信感を感じたであろう、
　　　「守秘義務があるため、細かい内容は言えない」
　　については、例えば、
　　　●売主の大家さん（個人）に借金があって、
　　　　仕方なく新しい大家さん（不動産業者）に売った場合
など、時として、売主さんにとって公にして欲しくない事情がある場合もあります。

　ですから、貴方が気にするべき点は、涌井様のおっしゃる通り、
　　　●本来の目的である居住する権利が問題無く引き継がれること
を、きちんとチェックしておくことが、大切かと思います。
（わんえるで～おー・前野）

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■□相談者より

涌井様、前野様、お返事ありがとうございます
不動産管理会社に、気になっている面を話したら、
色々と事情を説明してくれ、話をしてもらいました。
向うでも手続き関係でゴタゴタしていたらしく、
事情説明が完全ではなかったとのことでした。
アドバイス等、感謝いたします m(_ _)m

相談内容　隣室住人死亡時の通知義務について

東京・30代女性
ごく最近のこと、私が借りている部屋の周辺で異臭が漂っていました。
管理会社の不動産事業者に聞いたところ、私の隣に住んでいた方が、
隣の部屋の中で既に亡くなっていらしたそうで、異臭の原因はその腐敗臭でした。

しかも、管理会社は既にその事実を知っていたにもかかわらず、
隣に住んでいる私に対して、連絡すらしてこなかったということになります。
　　（電話でのやりとりで、
　　　「最近、臭いんですが…」
　　　と、私が言ったところ、
　　　「そうですよねぇ、やっぱり臭いですよねぇ…」
　　　と、管理会社の担当者が言ってきました）

私がその真実を知るまでは、ただのゴミの捨て忘れだろう…
とばかり思っていたので、どこから臭いが発生しているのかと、
私はかなりその臭いを嗅ぎまくっていました
（ですから、真実を知った時は、さすがに半狂乱でした…）。
管理会社が早く連絡をしてくれれば、
こんなことは絶対していなかったのに…と思っています。

こういう場合の管理会社や大家さんの対応とは、通知義務を含め、
本来は、どうあるべきなのでしょうか？
また、精神的苦痛も味わったのですが、私や他の住民に対し、
補償などは一切ないものなのでしょうか？

管理会社、大家さんとも、現在なお、
あまりにも冷たい態度を取られている状態なので、
弁護士さんに相談しにいこうと思っているのですが、
その前に、アドバイスをいただければ…と思います。
よろしくお願い致します。

---

□■アドバイス：１

私見ですが、損害賠償を請求したいということになりますと、
民法による債務不履行や不法行為による損害賠償請求になると思いますが、
今回は両方とも対象になる可能性があるかも知れません。

債務不履行は、
　　　●賃貸借契約書に基づいた契約書の内容を大家が守らなかったかどうか
が、ポイントになると思います。
大家は賃借人に対して、通常生活を無事に送れるように努力すべきでしょうし、
通常生活を阻害する問題が発生した時は、
当然、遅滞無く賃借人に説明すべきでしょう。
　　
これは管理会社に管理を委託した場合は、その管理会社の役割となると思います。
ですから、賃貸借契約の目的から考えますと、今回の管理会社や大家の行為には
債務不履行が存在するとも考えられると思います。
例えば、直ぐに報告して貰えれば、直ぐに退去したのに退去が遅れた…
ということで、報告が遅れた期間の家賃の返還を求めることも可能かもしれませんが、
このあたりのことは確実とは言えません。

　　次に不法行為については、
　　　1.加害者に故意、または過失が認められること
　　　2.他人の権利ないし利益を違法に侵害したこと
　　　3.その行為により、損害が生じたこと（因果関係）
　　　4.加害者に責任能力が認められること
　　が、必要要件とされています。
おそらく、これについても損害の証拠さえ出せれば、可能かも知れません。
精神的な損害については、非常に証明は難しいとは思いますが、
近年は自殺・殺人・変死等の精神的瑕疵については、認められる傾向が強いのですが、
　　　●とても気味が悪くて、住んでいることができない
ということになりますと、契約の解除に伴って敷金の全額返還も可能かと思います。
場合によっては礼金の全額返還も可能かも知れません。
さらには、引越し費用の請求も可能かも知れませんが、これらも確実とは言えません。

とにかく、
　　　●管理会社と大家には遅滞無く報告しなかった落ち度
がある訳ですから、かなり有利に交渉できるのではないかと思います。
ですので、一度、弁護士等の専門家にご相談されて、
交渉していただくことをお薦め致します。

（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

涌井様、アドバイス有難うございました。
まずは、弁護士等に相談してみるということで、行動を起こしたいと思います。
実は、この件があった後に、大家さんに部屋を替りたい云々の話をしていたら、
「隣の部屋のクリーニングも、しばらくしたら完了するし、
あなたも荷物を移動させたり、色々と手続きとか面倒で大変だから、
そのまま、今の部屋に住んでいた方が良いと思うんだけどねぇ…」
と言われました（あまりにも心無い物言いでしたので、泣きそうでした…）。

私が勤めている会社の人には、
「あなたは絶対に悪くないんだから、泣き寝入りすることないよ」
と言われましたので、頑張ってみようと思います。
また、その後の経過につきましては、後日、ご連絡いたしたいと思います。

～～　一ヵ月後　～～

涌井様、アドバイス後の経過報告です。

あれから私自身も落ち着きを取り戻し、
先日、法律関係の無料相談に行ってきました。
相談しましたところ、涌井様にアドバイスを頂いたように、
　　　●損害賠償等で、費用の返還や慰謝料の交渉など、請求できる
とのことです。
ですが、管理会社等に通知書を出して、そういった交渉が完了に至るまでの、
ひと通りの費用が30万円程かかると言われました。
そして、
「この依頼を受けることになれば、その費用以上の請求をしていくつもりですから」
とは言うものの、
「実際に交渉してみないことには、いくら請求できるか分かりませんが、
　管理会社や大家に故意又は過失が認められないとなると、
　当然、請求金額が低くなる場合もありえます」
とのことでした。

もし依頼したところで、結局、その費用分に満たない請求しか
できないのであれば、私にとっては意味がありません…。
それに、管理会社側にも弁護士がついている場合、それなりに判例等を調べ、
いろいろ闘う準備をしてくるだろうから、そこのところをちゃんと考えて、
請求するのかどうかを判断すべきだと思ってます。

30万円以上の返還請求ができることを信じて、依頼すべきなのかどうなのか、
他に何か手段がないものか、悩んでいます。

---

□■アドバイス：２

私見ですが、弁護士等に依頼する場合には、
とりあえず内容証明のみ作成していただく方法もあるかと思います。
3～5万円程度で可能かと思います。そして、損害賠償が取れた場合には、
その半分を成功報酬で支払うということも可能かと思います。
この辺りは弁護士との交渉になりますので、確実とは言えないのですが、
確かに30万円程度は要求されることが多いとは思いますが、
比較的優しい弁護士であれば、料金については相談にのってくれると思います。
なお、司法書士や行政書士に内容証明の作成を依頼しても良いと思います。
また、法律に詳しければ、ご自分で作成しても良いでしょう。

とりあえずは、
　　　●あなたの言い分や請求内容を書いた内容証明を送ること
が良いと思います。
その後のことは、返答を待ってから検討すれば良いでしょう。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

涌井様、アドバイスありがとうございます。

前回の報告は、法律関係に詳しい方に相談してみての結果でしたので、
今度は、市などで開催されている弁護士さんの無料相談にて、
料金等々を含めて、直接、話をしてみたいと思っております。

内容証明を相手側に送る場合ですが、相手側に「誠意」がみられる時でも、
送って良いものなのでしょうか？私は「誠意」ではなく、
その行為自体、やって当然だと思っているのですが…。

また、これは私自身が知りたいというだけなのですが、
亡くなられた方の部屋については、
必ず通知義務が発生するということは知っているのですが、
隣室への通知義務というものは、あるのでしょうか？
（私は、別の部屋へ引っ越しておりますが、
　元々の私の部屋に、今度、引っ越されてくる方に対して、
　きちんと通知されるものなのでしょうか？）

よろしければ、お答え下さると大変ありがたく思います。
よろしくお願い致します。

---

□■アドバイス：３

私見ですが、内容証明は、相手に誠意が見られない場合に送るのが一般的です。
相手に誠意がある場合は、通常の郵便やメール等で充分でしょう。
ただし、証拠を残すためにも、文章によって交渉することが大事でしょう。
口頭による交渉の場合でも、決ったことについては、
書類にして、双方の署名・捺印をしておくことが肝要かと思います。

一般的には亡くなった部屋の隣室まで通知義務があるかどうかは微妙でしょう。
この辺りは判例上は通知義務があるとも取れるのですが、
一概に言えるものではなく、その亡くなり方にもよると思います。
例えば、壮絶な割腹自殺をされた場合等は、
そのアパート全体の解体まで必要になるでしょうし、
その土地も雑種地としての利用しかされないことさえ予想されます。
　　
新規の入居者がその事実を知って、精神的な不安等を覚えた場合を考慮すると、
事前に説明しておいた方が良いのは間違いありませんが、
病死等の自然死で発見が遅れたということだとしたら、
絶対に説明しなければいけないとまで言えるかどうかは微妙だと思います。
　　
また、貴方はそのことについては、あまり気になさらない方が良いと思いますし、
余分な口出しはなさらない方が良いと思います。
あくまでも貴方自身の問題についてのみ、交渉すべきだと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井様、アドバイス有難うございます。

そうですね…。
通知義務については気にしないようにします。

あれから自分自身落ち着いてきた感じはしますが、
まだまだ、元の生活には完全に戻れていないので、
頑張って戻れるようにすることが、まずは第一ですね。
それでは簡単ですが、この辺で…。

相談内容　自分の賃貸中の物件が掲載されることについて

東京・30代女性
私は今の賃貸マンションに住んで1年数ヶ月が経ちます。
近所のことをパソコン検索していたら、
ある不動産会社の物件情報にもヒットしました。
もともと間取りを見るのは好きなので、開いてみたら、
私の部屋の情報が出ていました。数日前の更新情報です。

たふん客寄せだとは思いますが、気持ち悪いです。
こういうことは、よくある話なんでしょうか？
また、注意してもいいのでしょうか？

---

□■アドバイス

私見ですが、マンションの場合は、間取りが同じ物件は多々あると思いますし、
単純な部屋番号のミスも考えられます。
良くあることとは思いませんが、ミスがあったとも思えます。
しかしながら、業者が意識して、おとり広告を打ったのであれば、
公正取引違反になると思われますし、罰則に値すると思います。
どちらにしても、注意してもかまわないでしょうし、注意すべきであると思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

回答ありがとうございました。
私のマンションは4階建てで、2・3階部分に2部屋づつある小さな物件です。
その2部屋は間取りが違うので、そう確信しました。
それでは不動産会社に問い合わせてみます。

相談内容　親会社が所有する物件の仲介手数料について

福岡・20代男性
初めまして。
不動産会社自体が所有している物件を貸す場合は、
代理でも媒介でもなく貸主になるため、
仲介手数料が発生しないというのは分かります。

では、不動産屋の親会社（代表取締役が同一人物）が
物件を所有している場合はどうなるのでしょうか？
この場合は代理や媒介扱いになり、
仲介手数料を取られてしまうのでしょうか？

このようなところは、普段は仲介手数料無料で客をひき、
繁盛期は仲介手数料をとっているようです。

---

□■アドバイス：１

私見ですが、株式会社や有限会社の場合は、代表者が一緒であっても、
各会社がそれぞれ、法人格を持っています。
人間でいえば、別の人間であるということです。
親会社とはいっても、別会社であれば、たとえ社長が一緒でも
違法とは言えず、その業者は、手数料を受領できると思います。

需要と供給のバランスで、手数料を取ったり取らなかったりするのは、
当然のことでありますし、家賃の上げ下げも自由です。
これらのことは、商売として当然だと思います。
例えば、スーパーでもバーゲンとか、特売を行うのと一緒です。
気に入らなければ、借りなければ良いだけだと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

返答ありがとうございました。おかげで疑問点も払拭できました。
ただ、仲介手数料を取ったり、取らなかったり、家賃の半額だったり…と、
曖昧で、本当に払うべきお金なのか疑問が湧いてしまいますよね。
商慣習もあり難しいとは思いますが、曖昧さはなくして欲しいですね。

---

□■アドバイス：２

考え方だと思います。
「仲介手数料を支払うのが当然である」という前提にたって、
手数料を無料にするサービスをする時もある…
ということで考えれば良いと思います。

大手の業者の場合、入居率が悪くなると「広告宣伝費」名目で、
仲介業者に手数料以外に、1ヶ月分をプラスして
宣伝費を支払うこともあります。

不動産業も商売ですから、この程度のことは
よく行われているということで、ご理解ください。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

遅くなりましたが、ありがとうございました。
今後の参考にさせていただきます。

相談内容　

愛知・30代女性
はじめまして。
トラブル続きでどうしたらよいのかわからず、アドバイスお願いします。

　　　1.蟻が壁、天井などいたる所に発生。
　　　　入居前に害虫駆除を依頼し、お金も払っているのになぜだと不動産会社に
　　　　相談するも、蟻は害虫にあてはまらないと言われる。
　　　　一応、業者が様子を見に来たが、不動産会社はお金がないので
　　　　駆除はできないと言う。
　　　　とても入居できる状態ではなく、駆除終了まで家賃を日割りで
　　　　控除してほしいと依頼すると、
　　　　「そんな細かいことを言う人は家主さんが嫌がるので、
　　　　　出て行けと言われますよ」
　　　　と、脅しのようなことを言われ、何もできない。

　　　2.未だに契約書を送ってこない（契約書とは家主・不動産会社・借主連名の署
　　　　名や印鑑があるものではないでしょうか？）

　　　3.スペアキー受け取りの書類を送付したが、2週間たっても音沙汰なく、
　　　　問い合わせをしても毎回、担当者が不在で連絡がとれない。

　　　4.上の階の住人より家賃が高いことが判明（通常、上の階ほど家賃が高いと思
　　　うのですが、こういったケースはあるのでしょうか？）

女性1人で誰にも相談することができず、不動産関係の知り合いもおらず、
本当に困っています。
お忙しいところ、恐れ入りますが、アドバイスお願い致します。

---

□■アドバイス：１

1について、その業者は、多分大家にも報告してないと思います。
民法上、大家にはきちんと対応する義務があることを知らないのだと思います。

2、3は、宅建業者失格とも言えますね。
かなり、のんびりしていると言いますか、対応が悪いと言いますか…。

4は、間取の大きさや角部屋等の要素を除けば、通常は仰る通りだと思います。

ご相談内容を見る限り、かなり対応の悪い業者の様ですね。
愛知県のようですから、愛知県建築部住宅管理課にご相談されるか、
（社）愛知県宅地建物取引業協会にご相談されて、
対応していただくのが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

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■□相談者より

迅速な対応ありがとうございました！

田舎なので、ペット可の物件がそこしかなく、出て行くわけにいかず、
そういったこちらの事情を知ってか、つけこまれているようにも感じており、
ほんとうに困っていました。

さっそく、教えていただいた相談先に連絡してみようと思います。
本当に、ありがとうございました。

相談内容　

大分・40代男性
先日、以前の勤め先に、入居時に仲介してもらった
不動産会社から電話があったことを受けました。
さっそく電話したところ、管理会社が入ったから、
すぐに翌月分の家賃をそこに支払うように言われました。

今までは、アパートの家賃を、直接、大家さんに支払っていました。
その月の分を、その月の月末に支払っていたので、
ほんの何日か前に支払ったばかりです。
せめてお金の用意ができる猶予をもらってもいいと思うのですが…。
直接連絡もなく、書面の案内もなく、この言い分に納得が行きません。

---

□■アドバイス：１

今回のご相談ですが、「振り込め詐欺」ではないかを、
きちんと確認されることが大切です。

　ですので、
　　　1.まず、大家さんに連絡を取り、事実かどうかを確認
　　　2.事実であれば、あまりに急であることを伝え、
何らかの対応策を検討してもらうよう要求
　　　3.対応してもらえないのであれば、
　　　　とりあえず消費生活センターなどに相談する旨を伝える
　　　　（そして、実際に相談にいく）
　　と言う流れになると思います。

なお、これが「振り込め詐欺」であった場合は、
他の方のためにも、必ず、最寄の警察、
そして、消費者生活センターに報告を入れるようにしてください。
（わんえるで～おー・前野）

---

□■アドバイス：２

管理会社が実際に入った場合の私見ですが、
管理会社が入ったのであれば、大家と管理会社の間には、
管理業務委託契約書が締結されていると思います。
家賃の支払い時期の変更の催促は、管理会社から行われるべきですし、
管理の委託を受けた旨の書面、もしくは直接訪問による挨拶が
事前にあるべきでしょう。

全くの推測ですが、
管理会社と実際に管理業務委託契約を締結しているのかどうかが
怪しいと思います。実際に家賃の支払い時期を変更する程の大事なことが、
契約書の訂正、もしくは契約書の新規締結も無しに行われること自体が、
あまり考えられません。
管理会社名を確認して、連絡を取ってみてはいかがでしょうか？
この辺りの不信感から、
前野様が、不正請求という事態の想定もされているのだと思います。

実際の対応としては、
今までの契約書の家賃の支払い時期をご確認頂くことが大事です。
支払時期が当月分をその月の月末に支払うことになっていれば、
その契約書の変更若しくは契約のやり直しが無い限りは、
今のままで良いことになります。
しかし、翌月分を月末までに支払うことになっていれば、
貴方は今まで契約書を守っていなかっただけのことになります。
契約書を良く確認して、その支払い時期を守るようにして下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

□■アドバイス：３

涌井様、補足、有難うございます。

実は最近、管理会社を文書による家賃や管理費の架空請求も多いようで、
事務所マンション、自宅マンションとも、注意書きが張り出されています。
　（大体、この府中警察署さんの、
　　　 http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/8/fuchu/hanzai/hanzai.htm
　　のページのような注意書きです）

この場合、書かれている（電話の場合は、知らされた）「自称・管理会社」には
連絡を入れず（＝下手に個人情報を教えることになってしまうので）、
現在の振込先（大家か、不動産業者）などに、連絡された方が無難かと思われます。

こんな感じで、文書や直接訪問の場合であっても、念のため、
自分で事実確認することが、最近は大切なように感じています。
　（余談ですが、うちは近所の事件捜査で警察の方が来訪いただいた場合も、
　　待っていただいて（その方には分からぬように）、
　　電話で直接、所轄の警察に確認したこともありまして…）
（わんえるで～おー・前野）

---

■□相談者より

涌井様、前野様、さっそくのアドバイスありがとうございます。
まだお金は振り込んでいませんが、隣人宅には挨拶があったようです。
しかし、念の為に実際に不動産業者に足を運んで、確認するつもりです。
国勢調査の偽者もいる時代ですから、面倒がらず、
きちんと相手の身元確認をする習慣をつけなければいけませんね。
本当に有難うございました。

北海道・20代女性
私が住んでいるアパートが火災になりました。
真下の部屋から出火し、下の部屋は黒こげで住める状態ではありません。
消火活動の際、天井も破って、消火したそうです。

私の部屋の被害は、煙とすすと臭いです。
自分の入っていた保険で、衣類のクリーニング代と清掃費として、
保険代はおりました。ただ、部屋の臭いと、壁と床の隙間から出た
すすが掃除をしても取れませんし、床のきしみ、ゆがみが、
前にもまして、気になります（床から釘が飛び出してきています）。

管理会社に聞いたところ、住むには問題ないといわれたのですが、
入居時と状況が変わったことで、家賃が安くなるとか、
引越しとかの対応というものはないのでしょうか？

今後、火災のあった部屋の工事も入るそうですが、
日中寝る生活をする仕事をしているので、
昼間に連日工事があると、体調を崩しかねません。

何か、対応をしていただけるものなのでしょうか？
アドバイス、よろしくお願いします。

---

□■アドバイス：１

現在の部屋は入居時（契約時）と明らかに状況が変ったしまった
わけですから（特ににおいなど）、
同じアパートの他の部屋に変えてもらうとか、
空きがなければその不動産会社が管理している部屋を
斡旋してもらうよう交渉すべきです。
その費用は家主さんが入っている保険でカバーできるのかもしれません。
あるいは、あなたが加入している保険があれば、
その保険会社に問い合わせてみてはいかがでしょう。
いずれにせよ、仲介した不動産会社（管理会社？）に
賃料変更も含めて善処を求めるべきでしょう。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

---

■□相談者より

佐藤倶之様、ご回答、アドバイス、ありがとうございました。
参考にさせていただき、管理会社に問い合わせてみたいと思います。

相談内容　

賃貸物件を探しにA社を訪れました。
A社の社名が入った間取り図付きの広告を見ると、
「敷金1ヶ月、礼金1ヶ月」と書いてありました。
内見し、気に入ったので、入居申込書を書く段階になり、
契約・審査するのが、他の管理会社のB社である事が判りました。

広告には、「仲介手数料○ヶ月」、「専任」、「仲介」なども
書かれておりませんでしたが、入居申込書の審査が通り、
契約にかかる費用の精算書を発行していただくと、
項目の中に「仲介手数料1ヶ月（＋消費税）」がありました。

「敷金1ヶ月、礼金1ヶ月」で済むと、とても助かるなと思っていたので
残念でした。こちらから確認をしなかったのもありますが、
その前に、仲介手数料が発生するという告知義務はないのでしょうか？

常識的な範囲の金額ですが、どうもスッキリしないので、
ご回答よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス

不動産の広告には取引の態様を表示する義務があります。
態様には、貸し主、代理、仲介があり、仲介の場合は仲介手数料が発生します。

不動産会社は、一般的に
家主から建物への入居者仲介を依頼され、広告費をかけて
入居者を募集し成約したときの仲介手数料で経営が成り立っています。

ただし、不動産会社自身が所有する建物を貸す場合、や
不動産会社が建物を家主から借り受け、
また貸しするする場合は貸し主となり、仲介料は発生しません。
また、家主が自分自身で直接入居者と契約する場合も、
仲介手数料は発生しません。

お尋ねの場合、広告に取引態様が「仲介」と明示してあれば、
仲介手数料が発生し、借り主は仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料は、月額賃料の半額（税別）となっていますが、
借り主の承諾を得れば、月額賃料の1ヶ月分まで請求する事が出来ます。

もう一度広告をよくご覧下さい。万一「仲介」又は「媒介」の表示がない場合は、
不動産会社の表示義務違反になります。もし、表示が無かった場合、
その部屋を契約しなければ、仲介手数料は発生しません。
表示義務違反を理由に、契約を無条件で解除してもらうように
話をしてみてはいかがでしょうか。

　（アットホーム・香川文人さん）

---

■□相談者より

香川さま、ご回答ありがとうございます。
実際、広告の紙面の「物件」枠には、
　　　「賃貸条件：敷金1ヶ月、礼金1ヶ月、管理費○円」
とだけあり、仲介手数料が発生するであろう記載はなかったので、
この場合、表示義務違反ということになるのでしょう。

ただ、「駐車場」のくくりの枠に「敷金1ヶ月、礼金1ヶ月、仲介手数料1ヶ月」
とあり、これは駐車場の事だけを書いてあると受取ってしまったのですが、
これで記載してあると言われるならば、不親切と言うか、紛らわしいというか…。

仲介してくださった不動産会社の担当の方がとても親切なのが
逆に心苦しく、それも商売だから…と言ってしまえばそれまでなのですが、
私自身、その物件がとても気に入ってしまって、事を荒立てて、
契約無効になってしまうのを恐れてしまったのです。

仲介手数料を支払う段になって、
　　「明記がなかったけれども、いい物件を紹介して頂いたし、
　　　常識的な範囲の金額なのでお支払いします」
…と、イヤミにもならないコメントをお伝えしただけになってしまいました。

ただ一度抱いてしまった不信感は拭えず、
新しく交換した鍵は、本当に新しいのか…とまで感じてしまい、
スッキリしない気分ではありますが、
他を探す時間＆物理的余裕もないので、
自分なりに無理矢理納得せざるを得ず、契約をいたしました。

無知である事を恥じ、今後は慎重にならなければと、痛感しております。
ご回答ありがとうございました。

相談内容　　

賃貸マンションの解約通知を、入居時契約した不動産屋さんにしたところ、
「大家さんの都合で管理会社が変わり、大家さんの連絡先もわからない」
と言われました。
教えられた不動産屋さんに連絡をしたところ、
「今は仲介を請け負っているだけで管理はしていないので、
　契約の仲介をした業者に聞いて欲しい」
と、たらいまわしになっています。
大家さんにも直接連絡がつかず、困っています。
どうしたらよいでしょうか。

---

□■アドバイス

やはり当初契約を仲介した不動産会社に問い合わせるのが一番だと思います。
あと一度法務局で登記簿謄本などを調べて、
現在の建物の所有者（住所、指名）を確認してみてはいかがでしょうか。

（三菱地所・寺島さん）

---

■□相談者より

ありがとうございます。法務局とかなれていないのですが、
仲介してくれた不動産屋さんに、なんとかしてくださいと
強くいえるものでしょうか。法務局でしらべてもらったりとか、
敷金の返金とか責任は問えますか？

---

□■アドバイス：２　

通常の不動産屋であれば、対応はしてくれるものと思います。
契約当初に手数料を支払っているのですから。
　　
なお、法務局の調査（現在の建物所有者の調査）は、
ご自身でも簡単に出来ます
（管轄の出張所をHPなどで調べてやられても良いと思います）。
事情を話せば、法務局で相談に乗ってくれると思います。
但し、敷金返還の責任などを業者に帰するのは筋違いかと思われます。
あくまでも業者を通じて貸し主に請求する内容です。

（三菱地所・寺島さん）

相談内容　

はじめまして。今、賃貸物件キャンセルに伴ない、
仲介業者とやり取りをしているのですが、
それを機に、おかしな事が発覚してきました。

そこの業者には宅建主任者は1人しかいないというのです。
そして、私が重要事項説明を受けたのは、
間違いなく宅建を持たない担当者からのみの説明でした。
しかし、重要事項説明を受けたのは8月末の事なので、
こちらの記憶が曖昧と思ってか、「宅建主任から説明をしている」と言い張ります。

そこで、私がその人に面会をしたいと申し出たところ、
（お店にいる）予定がわからないといいます。
日中は外出しているので、面会できないといいます
（こちらに時間を合わせる気は全く無しでした）。

この業者は地元では名が通っており、「年末年始以外は年中無休」と
広告しているのですが、実際問題たった1人しか宅建主任者がいないなら、
この方が休暇をとっている、或いは外出中に契約をした場合、
違法にならないのでしょうか？具体的な罰則はないのでしょうか？

---

□■アドバイス

重要事項説明は宅地建物取引主任者以外は説明できません。
この相談センターは特定業者の不正を告発する場ではございませんので、
管轄の都道府県庁（住宅課等）へご相談されてはいかがでしょう。

（アットホーム・香川文人さん）

---

■□相談者より

回答ありがとうございます。
質問の場を取り違えしておりましたこと、お詫び申し上げます。

相談内容　

賃貸マンションへの入居申込をしたのですが、
業者から渡された契約書類の中の契約金明細を見ていたら、
「書類作成料5,000円」という項目がありました。

仲介業者に確認したら「契約書等の作成費用」とのことですが、
そんなものにまでお金を払わなければならないのでしょうか？

インターネットで調べてみましたら、間に仲介業者が絡んだ場合は
契約書の交付は業者の義務というようなことを書いてあったのですが、
義務でやる行為にもかかわらずお金を取るのはおかしいと思います。

知り合いに不動産屋さんがいないもので誰に聞いたらいいかわからず、
こちらに相談させて頂きました。
ご回答宜しくお願い致します。

---

□■アドバイス

貴方が契約した建物賃貸借契約は、家主（業者）と直接契約をしたのでしょうか？
それとも、家主と貴方の仲介を業者がしたのでしょうか？
また、契約金の明細がすべて書いてありませんが、
その中に仲介手数料が入っているのでしょうか？
また、仲介手数料は家賃相当額を支払っているのでしょうか？

もし、仲介業者が賃料1ヶ月分の仲介手数料を取っていたら、
書類作成料を取ることは出来ません。

（アットホーム・香川文人さん）

---

■□相談者より

お返事ありがとうございます。
契約はまだしておりません。仲介に業者が入っております。

　　契約金明細は、
　　　敷金　　　…2ヶ月分
　　　礼金　　　…2ヶ月分
　　　前家賃　　…1ヶ月分
　　　仲介手数料…1ヶ月分と消費税
　　　書類作成料… 5,000円
　　　家財保険料…15,000円
　　です。

契約前に、書類作成料のことを仲介業者へ言おうと思うのですが、
じゃあ他探して下さい、なんて言われないでしょうか？

---

□■アドバイス:２

申し訳ございませんが、違法としか申し上げられません。
本来仲介手数料は賃料の（家主・借り主双方から）半月分、
借主の承諾を得られれば最大1か月分まで請求が出来るとことになっており、
その仲介手数料以外の手数料などを請求する事は出来ません。
ご心配でしたら、消費者センターまたは都道府県庁の住宅課等にご相談下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

はじめまして。宜しくお願いします。

　■解約決意までの流れ
　　8月下旬に物件の契約をしました。
　　その際は「重要事項説明書」にサインし、お金も全額支払いました
　　（契約書のサインはしていません）
　　数日後、契約書がポストに投函されており、内容確認したところ、
　　「害虫駆除費用は貸主負担」となっていました。
　　しかし、私は契約の際に「害虫駆除費用」を支払いをしておりました。

早速、仲介業者に出向き、家主が負担するものを
なぜ私まで負担しなければいけないのか…と問いただしたところ、
「契約書が間違いで、その項目を削除する」（←返金しない姿勢）
というのです。当然納得できずに引き下がらなかったところ、
しぶしぶ害虫駆除代の返却の同意をもらいました。
（その後、この業者は、「害虫駆除にも2通りあり、
　家主負担の害虫駆除と借主負担の害虫駆除とは異なった内容なので、
　両者から害虫駆除料金を請求するのは間違いではなかった事を
　納得してほしい」と言っていました。そんな言い分通用するんでしょうか？）

私が契約しました物件はこの業者が管理しているようで、
契約後も関りを持つかと思うと、どうも精神的なダメージが拭い去れず、
契約破棄を申し出ました。

　　■質問
　　　重要事項説明書には「手付金は返却しない」と書かれていました。
　　　一方、業者独自の領収書には「手付金・仲介手数料の返却はしない」
　　　と書かれていました。
　　　そこで質問です。

　　　　1.この場合、仲介手数料の返却はないのでしょうか？
　　　　　契約書に目を通した上で重要事項説明書にサインしているならば、
　　　　　文句の言いようはないと思うんですけど、細かな内容も知らない状態での
　　　　　重要事項説明書のサインとなります。
　　　　2.契約の成立は「契約書のサイン」によってはじめて成立と思っていました
　　　　　が、これは契約終結とみなされるのでしょうか？
　　　　3.契約書と領収書の内容が異なる事は普通あり得ることなのでしょうか？

不愉快な思いをさせられて、手数料を払うというのは、どうも納得がいかなのですが…。

文章力なくて申し訳ございません。ご回答の程宜しくお願いいたします。

---

□■アドバイス

岡本＠岡本静子不動産です。ご質問にお答え致します。
詳しい内容が分からないので、適切なアドバイスかどうかは分かりませんが、
まず不動産会社から重要事項説明書の説明を受け、そのサインをされたみたいですが、
この時点では仲介手数料の請求権は発生していないと思われます。

仲介手数料は賃貸借契約書への署名・捺印を以って契約を締結し、
その契約に関する成功報酬として、不動産業者は相談者さんに対して
仲介手数料の請求をする事が可能だと思います。

今回の場合、事前に重要事項の説明を受けただけであって、
契約の締結までは至って無いのですから、契約が成立していない以上、
不動産会社に対して仲介手数料の返還をしてもらう方が良いでしょう。

また、手付金がどのような名目でのお金なのかがはっきりしないのですが、
通常の場合、この手付金は契約の締結が成された時に支払うべきものであって、
これも契約が成立していない以上は返還してもらう様、交渉してみてはどうでしょうか。

もし不動産会社がこの手付金と仲介手数料の返還に応じない場合は、
説明を受けた重要事項説明書や領収書等の書類を持参し、
その不動産業者を管轄している都道府県の窓口に相談されてみてはどうですか？

また、それでも話に応じず、納得がいかない結果になった場合は、
そのお金の返還の請求を求めて少額訴訟の裁判をする事も可能だと思います。

ただ、まずは誠意を以って話し合いでその不動産会社と交渉をした方が良いと思います。

（岡本静子不動産・岡本さん）

---

■□相談者より

大変ご丁寧な回答をありがとうございました。
「仲介手数料」というものの性質が不明瞭で、私なりに調べてはみたものの、
やはりよくわからないままだったのです。

無料弁護士相談に行ってから、仲介業者に返金を求めようと思いましたが、
まず、先にお店に行ってみようと思います。本当にありがとうございました。

＜７日後＞
岡本様。先日仲介業者に電話したところ、
「最初は仲介手数料の返金はしない」と先方は言っていたのですが、
「成功報酬のはずです」という言葉により、返却をしていただけることになりました。
大変ありがとうございました。

---

□■アドバイス２

ほんとによかったですね！我々も同じ不動産業に従事するものとして、
このような状況が起こる会社が存在する事は悲しい事です。
ただ、親切でしっかりとした不動産会社もいる事だけを覚えて頂ければと思います。

（岡本静子不動産・岡本さん）

相談内容　

賃貸アパートに住んでいます。
先日、管理会社が倒産し、新しい管理会社に変わりました。
オーナーは変わっていません。

新しい管理会社から再度アパートの契約書を書くことを要求され、
そこには敷金が0円となっていました。
この賃貸アパートに入居するとき敷金は3カ月分払っています。
旧契約書にも明記されてます。

新仲介業者にこの敷金0円の事を聞くと、
「うちはもらってないんで…」と言います。
また新契約書には、退去時は部屋のクリーニング、畳表替え、
シリンダー交換費用は借主負担する」と明記されてます。

入居時に払った敷金はどうなってしまったのですか？　
返ってこないのですか？　
退去時に使われると思っていた敷金は使うことができず、
借主はかかる費用すべて支払わなければならないのでしょうか？
納得がいかず、新契約書を提出していません。

---

□■アドバイス

オーナーが変更になったり、管理会社が変更になったからと言って、
相談者さんが現在住んでいる賃貸アパートの契約内容の変更を、
貸主や管理会社が借主に対して法的に強要する事はできません。

このケースの場合で考えるならば、
賃貸借契約を改めて再度取り交わす事も可能ですが、
これはあくまでも、相談者さんとオーナーとの間で新しい賃貸借契約の
合意ができた場合に契約書のサインをして頂ければと思います。
　　
その場合、新しい契約によって以前の契約は解除される訳ですから、
以前お支払いしている敷金は、相談者さんが家賃の滞納や、
現在賃貸している事に対してオーナーに賠償しなければならない責任が
なければ返還してもらう権利があります。

また、退去時の部屋のクリーニング・畳表替え、
シリンダー交換費用を借主に負担させる特約ですが、
通常の生活をしている上で汚れてしまったものに関しては、
借主はその負担をする必要が無いと言うのが、今の原状回復義務の基本です。

仮にそのような借主負担とする特約を付帯して契約をしたとして、
後々裁判沙汰になった場合には、
全てが借主の負担と言う判決はなかなか出ないと思います。
この点はネットにて「原状回復のガイドライン」等で検索をして頂ければ
詳しい内容が掲載されていますので、参考になると思います。

個人的には、今現在の契約があくまでも継続している旨を主張して頂き、
話し合いで解決された方が良いと思います。

（岡本静子不動産・岡本圭史さん）

---

■□相談者より

さっそくのお返事ありがとうございます。希望が見えました。
新管理会社に言われるがまま契約を交わさなくてもよいのですね。
法律のことは全くわからないので、向こうの都合のいいようにされるところでした。

同じアパートに住む方が
「新管理会社、オーナー、住民を集めて話し合いの場を作ってください」
とお願いしても「それはできません」と断わられたそうです。
でも、話し合いがないかぎりこの問題は解決しそうもないので、
再度お願いしてみたいと思います。ありがとうございました。

■□相談内容　

今のアパートに住んでからもう3ヶ月経つのですが、
まだ正式な契約が済んでいません。
というのも、保証人を兄に頼んだのですが、契約書記入の為
不動産業者が兄のもとに「すぐ書類を送ります」と言ったきり、
全然送られて来ないそうです。何度か不動産屋に連絡したのですが、
「もうすぐ届くと思います」ばかりです。
実際家には住めてるのですが、なんだか不安です。
いきなり契約できないなどと言われて退去なんて事はないでしょうか？
家賃だけは月末にちゃっかり請求がきます。なにか問題はないでしょうか？
すいませんが、誰か教えていただけませんか。

---

□■アドバイス

これは異常ですね。単なるサポとは思えません。
何か事情があるのか業者を追及してみてください。
所有者は登記簿を調べれば分かりますが。
他の部屋の人に契約書を見せて貰うのもいいかも知れません。
早急に契約書を締結しないとあなたの賃借権は弱いですね。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

---

■□相談者より

嶋田様、ご意見ありがとうございます。
早速もう一度不動産屋に電話をしたところ、
今まで何度も言ってきたにも関わらず、
　　「え～、おかしいですね。もう何ヶ月も経ちますよね…。
　　（管理会社が持ってるのかな…ブツブツ）」
と独り言を言いながらすぐ調べて折り返すとのことです。
ほんと、無責任な会社ですよね。今度どんな風に言ってくるのか楽しみです。
しかし、次の家賃振込みが月末なのですがきちんと払ったほうがいいのでしょうか？

---

□■アドバイス：２

月末の家賃は支払う方がいいですね。
すぐ善処できないなら、都道府県の業者を監督する部門へ
相談して行政指導してもらうしかありません。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

---

■□相談者より

いろいろありがとうございます。
参考にさせていただきます！

■□相談内容　

賃貸アパートに住んでいます。
昨年、今住んでいるアパートで盗難に遭いました。
その犯人が先月捕まり、前住人の知人が合鍵を作っており、
その鍵を使って進入した事が分かりました。
　　
鍵の事については、入居する前にも不動産屋の方にお話はしておりましたが、
何の返答もなく今回のような事に至ってしまいました。
金銭的な損害はなかったのですが、当分の間、精神的にも苦痛で、
通帳、印鑑などがなくなり手続きのためいろいろと手間はかかりました。
　　
この件について、大家、不動産屋の方から
鍵の交換はしてもらいましたが、その後なんの連絡もありません。
大家又は不動産屋に対して何か損害賠償を請求できないものでしょうか？

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□■アドバイス：１

前の入居者とは違う鍵に交換しているなどと言っていないのであれば、
貸主や不動産業者への損害賠償請求は難しいように思います。

（集住企画・中村孝司さん）

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■□相談者より

回答ありがとうございます。
貸主には鍵を交換する義務のようなものはないのでしょうか？　
もしそういうものがないにしても、こういう事になってしまったことに対して、
貸主として何らかの態度を示してもらいたいと思いますが、おかしいでしょうか？

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□■アドバイス：２

　> 貸主には鍵を交換する義務のようなものはないのでしょうか？
　　
前住者が空き巣にはいるだろうとの予見可能性があった場合は
義務があると思えますが、その立証は難しいと思います。

　> 貸主として何らかの態度を示してもらいたいと思いますが、おかしいでしょうか？

「何らか」が何を指すかにもよりますが、
上記同様貸主が予見可能であったかが重要と思います。
あなたの考えがおかしいと言うことではなくて、
法的な話しとして、難しいのではないか？ということです。

（集住企画・中村孝司さん）

■□相談内容　

初めて相談させていただきます。
９月に結婚を控えその前に引っ越しを済ませようと
決めた物件でのトラブルで今、住む場所も失い新しい物件探しも
私が東京、彼が大阪と離れているため上手く進まず式の準備も忙しくなり
原因となった不動産業者に強い憤りを感じています。

結婚のため６月より住居を探し始め７月１５日に
不動産業者（A)が仲介していた分譲貸しマンションの物件に決定した。

８月１５日から入居の契約で所定の手続きを進め
８月３日に契約書が送付され（契約は社宅扱いであるので法人契約）
必要事項を記入し判を押し、８月６日に業者(A)に入金が行われ、
業者(A)は仲介手数料を除いた金額をマンション所有者（B）に振り込んだ。

所定の手続きを順調に踏み８月１５日よりの入居を予定していた私達は
その家の間取りに合わせた家具や電化製品を購入し、
業者に引っ越しを依頼し、退寮届けなど諸々の書類の手続きを行ってた。

８月９日夕方、業者(A)より連絡が入り、所有者(B)がマンション販売会社(c)に
物件の買い戻しを請求した為に入居が出来なくなったという事を突然告げられる。

買い戻しに至った経緯は販売会社(c)が
部屋と駐車場を合わせて賃貸できる物件として薦め、
所有者(B)も駐車場付きで賃貸できる物件という事で決定し購入したが、
駐車場を賃貸する事が当物件のマンション利用者管理規約に違反する事が発覚し、
購入の条件と異なるという事で買い戻しを要求、販売会社(c)も非を認め、これに応じた。

８月１１日所有者（B)に直接電話で話し事情を聞く。
この電話で不動産業者（A)が故意に隠蔽していた事が明らかになる。

問題が発覚したのは７月下旬で、所有者(B)は
販売会社(c)及び不動産業者（A)に連絡する。

不動産業者（A)はこの事実を早い段階で知りながら
８月９日夕方まで全く賃貸契約を結んでいる私達には一切告知せず、
契約に関わる入金業務など平然と行いつつ
（８月４日に入金の確認の電話をした時も何も問題なく行われている話だった）
一方で当物件が買い戻しに至る事態を想定し
所有者(B)に契約を成立させないように
契約書には判を押さないようアドバイスを行っていた。

契約が一方の印しか押されていない事実は
不動産業者（A)からは全く知らされておらず、
所有者(B)と話して初めて明らかになった事であった。

不動産業者（A)は８月９日以降も
（賃貸契約者である私達には所有者(B)に精神的慰謝料も含めて
　損害賠償を請求できるなど）契約が完全に成立しているかを
装ったような内容の話しをし契約が成立していない事実を隠し続けた。

不動産業者（A)の隠ぺい工作により
被害が広がった事に対しての保証はどのように求めていけばよいのか？

　　保証金￥１,０００,０００（法人契約であるため勤務先の担当部署から入金）
　　家賃　￥１５７,０００／月（社宅扱いのため個人負担は内４割程度（会社が一
　　　　　　　　　　　　　　　 括払いし本人負担は給料引き落とし）
　　駐車場代　￥８,０００／月（個人契約）

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□■アドバイス：１

はじめまして。かなり混みいってますね。

要点として、契約が成立していたか否かかが大きなポイントです。
相談者さんが、契約は成立していると思ってたことについて、
そう考えるが当然か、そうでないかと言うことです。

建物賃貸借契約というのは、諾成契約と言って
当事者双方の意思表示によって成立します。
必ずしも契約書に判を押す必要はないのです。

仲介業者の説明内容、重要事項説明書の内容、
振り込んだ金銭の内容の説明など詳しいことはこの場では解らないので、
その業者から誠意有る回答が望めないので有れば、
自治体などの無料不動産相談、
または信頼のおける不動産業者へ相談された方がよいと思います。

法人契約とのことですので、当事者は法人になるのだと思います。
担当者と打ち合わせをして、協力をお願いしておきましょう。

もし、総合して判断した結果、契約は成立前だったと言うことになると、
成立したと思いこんで先走った出費（家具の購入など）については
諦めなければなりません。

仲介業者の隠蔽？については、言い逃れようがいくらでもあるように
思いますので、現状ではなんとも言えません。
いわゆる、道義的な責任はあるが
法的には問題ないと言うことにもなりかねません。
（集住企画・中村さん）

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■□相談者より

御返信どうもありがとうございました

　　　> 要点として、契約が成立していたか否かかが大きなポイントです。

「契約が成立していた」と思わせる裏づけとなる証拠を出来るだけ集めている所です。

　　　> 自治体などの無料不動産相談、または信頼のおける不動産業者へ
　　　> 相談された方がよいと思います。

どうしても専門的な知識に欠けるので
色々な公的な機関に相談して対策を立てていこうと思っています。

　　　> 法人契約とのことですので、当事者は法人になるのだと思います。
　　　
まずは会社が交渉するという形で動いています。

　　　> 道義的な責任はあるが法的には問題ないと言うことにもなりかねません。
　　　
今回は若い２人だからナメられていい加減な対応だった所もあるかと思いますが、
お金をもらって仕事している社会人としてあまりに職務怠慢で
人に迷惑をかけるような事をしたのは事実で、
これによって未だに怒りがおさまらないのも事実なので、
色々汚い事が当然で訴訟事も多い業界的に
どこまで担当者個人の行動について問い詰められるかわかりませんが、
出来る限りの事をやれば、すっきりしるという結論に達しているのが現状です。

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□■アドバイス：２

こんにちは。寺島といいます。ちょっとかわいそうな話ですね。
業者（Ａ）は、この物件が
まだ実際に取得していない購入予定者の物件であるので、
注意を喚起した上で、借り主にそうした可能性があることを
伝える必要があったと思います。

さて補償についてですが、
このケースでは賃貸借契約は成立していないと思われます。
従って、当たり前ですが
まずこれまで支払われた費用は全部返還されることになります。

次にそれ以上の損害となると、今度は因果関係等が問題となります。
予め引っ越し等を手配していてキャンセル料が発生したとか、
今回のドタバタで現在の借家を追い出されてやむなく移転せざるを得なかった、
といった場合には、それらの費用等も請求できるかもしれません。

今回の話だけではよく分からない点もありますが、
悪質な場合には自治体の不動産課に相談する手法もあります。
（三菱地所・寺島さん）

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■□相談者より

御返信どうもありがとうございました。素人ながら
少しかじった宅建法にある「説明義務」などの箇所などが該当するのでしょうか？

素人には非常に難しいのですが怒りが原動力になっていて
式の準備も忙しいのですが気がすまないので結果はどうであれ
色々一生懸命調べたり勉強したりしています。

　　　> 悪質な場合には自治体の不動産課に相談する手法もあります。
　　　
因果関係の証明や一連の手続きについて色々資料を集めて
対策を練っている所です。一応法人契約であるため
会社を通して交渉していく事になると思います。
ただ保証金よりも何よりも感情論ではありますが
悪質な当物件担当者を人として許せない気持ちが強いため
色々な考えられる手段で訴えていきたいと考えています。

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□■アドバイス：３

涌井と申します。貴方の投稿の内容からのみで判断します。

まずは、業者に早急に、
入金済みの金銭があれば返還するように交渉してください。
直ぐに返還されないようだと問題ありです。

契約成立か成立否かは関係無く、実際に入居出来ないのですから、
入金済みの金銭は戻してもらうのが、当然でしょう。
返還された後に、損害賠償等について交渉した方が良いでしょう。

又、業者は、まだ営業を続けている様ですから、とりあえず、
その業者の所属団体を調べて、支部又は本部に苦情相談を行って下さい。

その業者が複数のお客さまにご迷惑をかけている場合も考えられます。
保証金(全宅保障協会の場合は１０００万)の範囲を超えますと、
入金済みの金銭さえも取れない可能性も出てきます。

苦情相談をしても、一気に問題解決する訳では有りませんが、
万が一の場合の保証金は苦情相談の受付の順番で支払われます。

つまり順位の保全をしておいてくださいと言う事です。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

御返信どうもありがとうございました。

　　　> 入金済みの金銭があれば返還するように交渉してください。
　　　
最近ようやく返金されました。時間かかりましたが・・・

　　　> 返還された後に、損害賠償等について交渉した方が良いでしょう。
　　　
式の準備と平行しつつ素人の域ですが色々勉強している所です。

　　　> 又、業者は、まだ営業を続けている様ですから、とりあえず、その業者の所
　　　> 属団体を調べて、支部又は本部に苦情相談を行って下さい。
　　　
この業者は（名前は出せないと言う事なので控えますが）大手なので
会社としての信用問題でもあると考えているので
会社の上層部また関連団体など考えられる範囲全てに訴えようと思っています。

感情論になってしまうのは重々承知しておりますが、とにかく
当物件担当者の職務怠慢による金銭的・精神的被害に対して
色々なアクションを取りたいと思っているのが現状です。
新婚早々物騒ですが事が起きてから３週間も経っているのに
怒りがおさまらないのが私達２人の現状なのです。

　　　> その業者が複数のお客さまにご迷惑をかけている場合も考えられます。
　　　
この担当者個人の問題かもしれませんが、年齢の若い２人だから
いい加減に扱うなど相手を見て不当に扱われるような事が
今後起こらないように、きちんと関連団体に訴えていこうと考えています。

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□■草柳＠RTJサポートチームより

はじめまして。RTJサポートチームの草柳です。実は、
　　> 年齢の若い２人だからいい加減に扱うなど
　　
これ、以前、私もやられたことがありました…。
ただ、幸いにも、物件購入以前の段階だったので、
「誰があんたの会社でなんか買うもんか！」と言う感じで、
結局、見切りをつけましたので、大きな被害を被ることはありませんでした。

それはさておき、今後の交渉なのですが、
　　> この担当者個人の問題かもしれませんが、
まず、この部分を（ご自身の感覚で）確かめられた方が良いと思います。

特に今回、
　　> この業者は（名前は出せないと言う事なので控えますが）大手なので
と言うことであれば、（言葉は悪いのですが）下っ端は、上には逆らないはずです。
ですので、とりあえず最初に、
　　　●本社に電話して（このような件の応対で）最も責任のある人を指名する
　　　●経緯などの詳細を報告してきちんと調査してもらう（期日を決める）
　　と言う連絡を入れて、
　　　●期日に出た説明を元に、会社の誠意（＝信頼度）をご自身の尺度で把握する
　　と言うのが良いかも知れません。

　　この結果、
　　会社全体の社風がいいかげんと判断された場合は、大変だとは思いますが、
　　　●会社と戦うべく、業界団体などに訴求する方向で動く
　　と言うことになってくると思います。

　　反面、（会社側も）あくまでも担当者に問題があると判断した場合は、
　　　●担当者と戦うべく動く
　　と言うことになってくるのですが、この場合、他の業界団体から責めるよりも、
　　　●会社の責任者と今回の件の補償を「交渉」する
　　と言う方が、スムーズな場合もあります。

　　いずれの場合も注意すべき点は、
　　（そんな風に思われると、相談者さん自身、また嫌な思いをされますので）
　　　●単なるお金が欲しいクレーマーでは無い
　　と言う部分を、きちんとアピールできるかどうかにかかってくると思います。
　　（企業にクレーマーとして捉えられてしまうと、強硬な姿勢を取られてしまい、
　　　まともに交渉することができなくなってしまいます）

　　具体的な注意点としましては、
　　　●最初の本社確認の段階で、あまり刺激的な言葉を使わない
　　　　（隠ぺい工作など、社としての責任を追求するような言葉は警戒されます）
　　　●損害賠償云々を全面に出さない
　　　　（これは会社が担当の否を認めるまでは警戒されないように伏せるのも方法です）
　　　●調査してもらう人に対して、怒鳴ったりしない
　　　　（まずは、その人を味方につけるような感じで諭されると良いです）
　　　●必要に応じ、会話を録音しておく
　　と言うような点かも知れません。

　　話の持っていき方としましては、
　　「実は、大手で非常に信頼できると思っていました御社にお願いしたのですが、
　　　非常に残念な出来事があり、今は担当者の方を信頼できない状況です。
　　　果たして、今回の対応が、社としての方針なのか、
　　　それとも単に担当者の怠惰なのかを確認したく思い、
　　　とりあえず社員を統括されている部署の方に、状況報告を兼ねて
　　　ご相談させていただきたいのですが…」
　　と、冷静に切り出せば、誠意ある会社であれば、
　　それなりの人が出てくると思います。

　　と言う形で、まずは「会社としての出方」を確認し、
　　それによって作戦を考えるのが、私は良いように思いました。
　　特に、
　　> 悪質な当物件担当者を人として許せない気持ちが強いため
　　と言うことであれば、
　　　●社外から攻める
　　　　会社が対面を気にして担当者をかばう可能性がある
　　　●社内から攻める
　　　　会社が対面を気にして担当者を責める可能性がある
　　と言う感じで、同じ対面を気にする場合でも、
　　全く正反対の結果になる場合があるはずです。

　　以上、宜しければご参考ください。

---

□■アドバイス：４

とにかく物件の引渡しが上手くいかなかったという事ですね。
仲介業者のミス（故意？）もそこにあったとの事ですか？

契約内容にもよるでしょうが、一般的な商慣習であれば、
物件引渡しが上手くいかなかった場合は、
手付流しが借主都合キャンセル、
手付倍返しが（貸主都合キャンセル）となります。

一般的には手付金は１ヶ月分です。つまり、
損害賠償額の有無に関わらず１ヶ月分が賠償額となるのが一般的です。
契約書又は、重要事項説明の損害賠償額規定にもよりますが・・。
但し、どちらかが契約の履行に着手している場合は
それ以上の、賠償請求もできます。

今回の場合は契約金全額振込み済みですので、
契約の履行に着手しているといえるかも知れません。
但し、家主側がまだ契約書にサインしていないとの事であれば、
契約金ではなく、申込金に順ずる預り金であり、
契約金としては認められないかも知れません。

つまり、上手く行けば、
損害賠償を１ヵ月分以上請求できるかも知れないですし、
契約不成立を主張されて手付倍返しに順ずる（１ヵ月分）も
請求できないかも知れません。相談者に不満がなければ、
一般的な手付金相当額である賃料１ヵ月分を請求して見て下さい。

当社でも、以前家主都合キャンセルがありました。
その時は１か月分を借主に賠償し、自営業の方で事務所兼用でしたので、
名詞の印刷代を家主にて弁償してもらいました。
とにかく誠意をつくして誤りましたので、当社の方で
再び代替え物件に入居お世話できました。
ご参考下さい。
（アート不動産・吉田さん）

■□相談内容

突然ですが、どうしたらいいのかわからないのでご相談させていただきます。

今年の５月ごろ、不動産屋に部屋を借りる時に
預り金として入居は２ヶ月後なのに３０まんあずけました。

その後なかなか、不動産屋に連絡がとれず本日電話をしたところ
電話番号は変わっており、新しい電話番号はつながらない状態でした。

都庁の不動産窓口に相談したところ、
不動産保証協会に行ったほうがいいとのことで、保証協会に電話したところ、
本日付けで、その不動産屋は除名したとのことでした。

とりあえず、保証協会まで来てくださいとのことでしたが・・・・・。

お金が戻ってくるのかとても心配です。
他にも同じような被害にあった方がたくさんいたそうです。

なにか、いい方法をご存知のかたがいらっしゃったらぜひ、おしえてください！

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□■アドバイス：１

こういったケースは多々あるように見受けられますが、
早急にその不動産業者が所属していた団体の
無料相談所へ行く事をお勧めします。

保証協会加入業者の場合、貴方の預かり金が
返金される可能性があるかもしれません。

また、＜他にも同じような被害にあった方＞がいるとの事、
保証協会の供託金は1000万までの保証です。
被害者が多いと早いもの順です。

相談所に行かれる時には、重要事項説明書・領収書など
関係資料をお持ちになって下さい。
（森田住販・森田喜久雄さん）

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□■アドバイス：２

涌井と申します。森田さんの仰るとおりです。
なるべく早く保証協会に相談に行って下さい。

その他の対応としては、
　　　・詐欺、横領の疑いもありますので警察に被害届を出す
　　　・簡易裁判所へ行って少額訴訟の相談をする
　　　　（これは直接裁判所に行って相談して下さい）
　　　・供託金の差し押さえをする
　　　　（保証金とは別に、不動産業者は供託金を供託しています。
　　　　　この差し押さえをする方法もあると思います）
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

ご返答ありがとうございます。本日、不動産保証協会へいってきました。

私で、同じような被害に遭っている方が31人いるそうです。
あまりにも多いので、不動産保証協会からも、除名処分にしたそうです。
人数もおおく、私で1千万を超えてしまうか、ぎりぎりだそうです。
そうなった場合返金はむずかしいとのことでした。

そのあとで、不動産屋にいってきました。そしたら、別の名前で営業していたのです。
担当の人がいないということで、そのあとでんわがきて
12日までには返金するとのことでした。信用できないので
一筆書いてファックスして欲しいと頼んでますがまだ送られてきてません。

消費者センターにも電話をしましたが、有名な不動産屋だということで、
保証協会で保証できないのであれば、他に方法はないとのことでした。

とりあえず、返金してくれるまで、不動産屋に連絡しつづけようと思います。

あと、警察と簡易裁判所にも相談にいこうとおもいます。
供託金はどのように差し押さえができるのでしょうか？
いろいろと細かくてすみません。　もし、なにかご存知でしたらご返答お待ちしてます。

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□■アドバイス：３

涌井です。差し押さえについては下記ＵＲＬを参考にして下さい。

　　 http://www.e-jichitai.com/life/a04/kinsen/kinsen1/kisen/kinsen_1.htm

　（RTJサポートチームより：
　　上記は株式会社インターキャスト・エヌティさんの、
　　　　「YOU遊自適（ http://www.e-jichitai.com/ ）」のコンテンツになります）

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□■アドバイス：４

通常、除名処分になった業者の再入会は難しいのです。
　　（業協会には入会審査等があります）

但し、他団体への入会か社名・代表者を変えて登録、
団体未加入で供託金1000万を支払い業を行うか、いずれにしましても、
こうした不動産業者がいる事自体、残念ですが業界全体の社会的低下を招きます。

業協会の方たちもこうした事案の解決に努力されていると思いますので
時間が必要と思われます。
涌井さんもおっしゃる様に「少額訴訟」も考えて見られては、
但し30万未満の金額の場合ですが・・・・・

いずれにしましても、返金されればいいですネ・・・・・・
「時間と努力」大変だと思いますがご尽力下さい。

ちなみに、今後こうした事にならない様に
免許更新番号・・（　）を目安にして業者選択するのも一考かと思います。