【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　給排水設備の瑕疵担保責任について

東京・男性・４０代
築6年の中古マンション（鉄骨鉄筋コンクリ15F建て）を不動産会社の仲介で購入しました。
引渡し後、リフォーム業者さんが洗面所（脱衣場兼洗濯機置き場）の
クッションフロアーを張り替える作業のために洗濯機パンを外したところ、
床下に排水が溜まっていることを発見しました。
バケツ10数杯汲み出しても一向に減る気配がありませんでした。

運良く管理組合経由建築業者（大手ゼネコン）に連絡が取れ、
仲介業者立会いの下、床を壊して状況確認を行うことになりました。
売主に対しても仲介業者経由逐一連絡済みです。
洗濯機パンからの配管の接合部が不自然に歪み、そこから排水が漏れていたようです。
その原因は不明とされていますが、風呂、洗面所一帯のスラブ上の配管スペースが
プール状態になっていました。新築当初から水が溜まっていた可能性があるとのことです。

直ぐに階下の居住者の方の協力を得て、
先方の天井裏（現場の直下）を建築業者に確認してもらいました。
水道（みずみち）は予測不可能であり、直下以外の確認も必要ではないか？
と聞いたところ、「確かにそのとおりで、これだけの水量が長期間（6年）溜まっていて、
クレームも一切ないのは不思議だが、事実。階下にも必ず影響が出る量だが、
それすらも確認の結果、無い。施工側から言うのも変だが、造りが良かったということになる。」
とのこと。原因者が特定されていない、つまり支払義務者が不在のまま、
物件を新築した建築業者が対応してくれており、私への請求はほぼあり得ないと言っています。
造り付けの間仕切壁や収納戸棚の立ち上がり部分やユニットバスの床面裏側や
土台は腐食しているため、すべて新たなものを設置することになっています。

ここまでは現況です。以下にご教示いただきたい内容を記載させていただきます。

①売買契約書では給排水設備は瑕疵担保対象で、引渡し日から3ヶ月以内に
該当箇所の修繕に係る費用を売主に対して請求できることになっています。
漏水を理由に契約破棄ができないことは明記されています。
ここで、修繕に係る費用ですが、これは配管の繋ぎ直しのみを指すものでしょうか？
漏水がなければユニットバスの交換までには至りませんでした。
更に、引越し予定日を1ヶ月程度変更する必要が生じ、
そのために費用増やリフォーム工事の違約金等々、本来生じない費用が発生しています。
これらを売主に請求することは可能でしょうか？

②他の方の相談も拝見していて、仲介不動産業者さんに対する不満の多さに同感しています。
いつ、いくら支払うか、どのような書類が必要なのかといった話ですら、
ほとんどこちらで調べてこれでいいですか？と聞かなければいけない状態でした。
営業担当だけでなく、支店長にも直接申し入れをして、
本社や監督官庁にも書面で報告する用意があると言ったのですが、ほとんど改善されませんでした。
今回も、一度その後どうですか？という電話があったのみで、
こういった場合に売主さんの支払うべき範囲、仲介不動産業者の介入（介在）の範囲を示してほしい、
と言ってもやはり返答なしです。

本件でも引き渡し前に、クッションフロアーの染みは単なる一時的な漏水によるものではなく、
床下の多湿等が原因と思われる旨、仲介業者には申し入れていたものが現実となったものです。
云わば欠陥が予見、進言されていたものを無視して仲介したとも言い得ると考えます。
仲介業者の責任を問うことはできないでしょうか？

③既に大量の漏水があったという噂がマンション内で広まっています。
本件改修工事は、リフォームとは切り離して、管理組合（会社）からの周知事項として
住民の方々には周知を図っていただいています。
現在、階下等の居住者の方々への本件に関する漏水被害は生じていませんが、
年月を経て漏水があった場合、本件に帰するとされることは到底受け入れることはできません。

居住前の事案であることは明白ですが、
現在の所有者である以上知らぬ存ぜぬとも言えないと思います。
第一に、居住者の方々と無用なトラブルは避けたいと切に願っています。
そこで、今回新築時の建築業者さんが対応してくれていますが、
本件対応によって、これ以降本件に起因する漏水は無いことを証明していただき、
これを管理組合理事会に受領していただこうと考えていますが、如何でしょうか？
他に手法等ございましたらご教授ください。

建築業者さんは、私に費用負担を求めることはまず無いと言いつつも、
自らに責任があるとも認めていません。当然かもしれません。
したがって、上述の今後本件に関する漏水は無い証明をすることは、
漏水の事実或いはその発生責任を認めることにもなりかねるため、
やはり難しいでは、と自問自答している次第です。
以上、長々と失礼しました。不動産取引自体が初めてであり、
プロの方の知見を拝聴できれば幸甚です。よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが、
原因不明の漏水に関してはその責任の所在が不明でありますから、
施工業者、売主、仲介業者、貴方が一同に会し、協議して
それぞれの負担分を按分するしか無いのではないでしょうか。

階下への補償につきましては、既に管理費の中から
保険を支払っている可能性もございますのでご確認下さい。
入っていない場合は、今後の事も考えますと、管理組合が主体となって、
全区分所有者に保険金の負担をして頂き保険に入って頂く必要性が
有るかと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　修理が雑で直してくれない新築マンションについて

北海道・男性・４０代
三ヶ月前に新築マンションを購入した者です。
内覧会時に修理をお願いした箇所が未だに治らず今回で4度目です。
場所は洗面室の床とトイレの床張りです。
売主側はほぼ毎週来て1日かけて洗濯機等を外して直していくのですが、
補修が雑で何回やっても同じなのです、
折角買った新築なので泣き寝入りはしたくないのですが
このような場合はどのようにしたら宜しいでしょうか。
アドバイスお願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが、
地元の消費者センター
http://www.kokusen.go.jp/map/index.html
にご相談されては如何でしょうか。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　管理組合から警告された設備について

千葉・４0代女性
教えて頂きたいのですが、
管理組合に警告された事を直さないままですと
訴訟等になるのでしょうか？

購入した物件が、売主が規約違反と知らずに
給湯器をベランダに外付けにしてしまい、
私共が購入するとき管理会社には許可をもらっていて、
特に迷惑を掛けることはないので、
１０年後～１５年後位の給湯器交換の時期に
台所に戻す旨の嘆願書を出し
仲介会社も たぶん通るだろうとのことで契約してしまいました。

もう一人購入希望者がいるとのことで契約を急かされ、
以前２件続けて２、３日迷ってる間に決まってしまった事があり
多少疑いつつ契約してしまいました。

引き渡し後に、管理会社に許可などもらってなく、
消防法で指定したｃｍも虚偽の測り方であること、
私達が購入した時点で管理組合・管理会社双方から
嘆願書の却下の通知がきていたことがわかりました。
（通告書が仲介会社からメールで送られ
　その日にちが契約の半月前の日付でした）

売主は（不動産業を営んでいる）開封したのが遅かった、
封筒は捨てたので消印がわからないとの弁解です。

仲介会社は重要事項説明書に
将来的に直す可能性があると記載されているので、
当事者で話し合って下さいと丸投げな状況です。

ちなみに中に戻すのに１２０万ほどかかるそうです。

□■アドバイス

本件については、地元の宅建協会等の主催する
無料相談に行く事をお薦め致します。

120万円？(何故そんなにかかるのかも疑問です)
の修理費用は、かなりの負担になります。

その仲介業者および売主が全宅連加盟業者であれば、
その損害金が保証される可能性もあるかも知れませんので、
なるべく早く無料相談に行かれた方が良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　住宅保証制度について

大阪・20代女性
はじめまして。
現在、建売一戸建て住宅の購入を考えています。

売主のチラシには、住宅保証制度登録店との記載があり、
（財）住宅保証機構のマークも掲載されています。しかし、機構に確認したところ、
チラシの事業主は機構の登録業者ではないことがわかりました。

仲介業者に質問したところ、
　　「下請業者が登録していれば、マークが表示できる」
と言っていましたが、
売主に確認してもらったところ、すぐにはわからないということで、
確認してまた連絡するといわれました。

チラシにマークも掲載しているのに、
下請業者の登録状況がわからないというのも疑問です。
また、売主からは機構の保証と同等の保証を行うということを
契約に盛り込むとも言われています。

しかし、元々10年保証は法律で義務付けられていることですし、
業者が倒産した場合の保証などは無理だと思います。
第三者によるチェックという観点でも疑問です。

立地などは非常に気に入っている物件なのですが、
こういった業者の対応では、考え直したほうがいいのでしょうか？
また、建築後に、第三者のチェックや
第三者の保証を受けられる制度などはないのでしょうか。

□■アドバイス：１

分譲住宅では、売主が外注して建てた場合、外注業者が登録業者であれば、
その業者は、売主（建築主）のために登録制度を利用することができます。
この場合の保証の流れは、
　　　建築者　→（機構の保証書）→　売主
　　　売主　　→（自社の保証書）→　買主
となり、
同時に、その住宅が保証制度に登録されていること、
保証書が売主（販売業者）に発行されていることを知らせる
「住宅登録のご案内」を発行します。

ただし、登録業者であっても、すべての物件について
保証制度を利用しなければならないのではなく、
物件ごとの任意になっています。
当然、保証制度を利用しない場合、機構からの保証書は発行されません。

ついては、その物件が、
　　　●下請け業者において保証制度を利用している物件なのか
　　　　（＝機構の保証書対象なのか）
を確認する必要があります。
このほか、最近、多くの地域で、行政が工事中の中間検査を行うように
なってきていますが、その物件が該当物件かどうかも
あわせて聞いてみられることも、一助になると思います。
（青葉ホーム・伊澤隆平さん）

□■アドバイス：２

私見ですが、住宅保証機構に未登録業者が、あたかも登録しているがごとく
広告するのは、倫理上、問題があると思われます。
ただ、その建築した下請け業者が本当に登録し、検査、合格していれば、
その建物は売主にかかわらず保証されます。

売主自社保証の場合は、倒産すれば事実上終りですが、
（財）住宅保証機構の保証は保険でカバーされます。
また、建築後、第三者のチェックや第三者の保証を受けられる制度などの
件ですが、建築後のチェックは可能です（保証制度は厳しいですが…）。

ベストは、契約内容、建物着工から竣工までを、専門家に依頼して
チェックされることです。安心で、おすすめです。
（響不動産リサーチ・山中祐次さん）

□■アドバイス：３

はじめまして。お悩み、お察しいたします。
さて、方法論としては、3つあります。

1つめは、あきらめることです。
家を購入するために最初につまづくと、後々トラブルにもなりかねない場合が
多く、結局、引渡し時にいやな思いをしなければならないのは、
買主も売主も同じですので、あきらめるのも選択肢のひとつです。

2つ目は、立地などが気に入ってらっしゃるようですので、
その営業マンと売主を信じて購入することです。

3つめは、場合によっては費用がかかる可能性もありますが、
売主にお願いして、正直に「保証機構の保証をお願いします」というべきです。
地盤保証までするのか、建物だけなのかによっても変ってくると思いますので、
その辺は直接、機構の方へご相談下さい。
ただ、不動産会社の風習として、（言い方が悪いですが…）細かいお客さんは
相手にしたくない風習もありますので、断られる可能性も大です。
そういったリスクもありますので、その辺はご理解下さい。

どのパターンの場合でも言えることは、
不動産業者に遠慮せずに何でも聞き、確認をとることです。
うやむやにしてしまうと、後々トラブルのもとです。

売主の中でも、保証機構での保証を行っている物件も多いです。
ただ、考え方として色々あり、例えば、
　　　●10年間の保証なら、売主がつけても、保証機構がついていても同じだ
　　という考え方もあれば、
　　　●10年後に売主が存在している保証はないのだから、保証機構が必要である
　　という考え方もあります。
（Fudosan.JP参加エージェントさん）

■□相談者より

伊澤様、山中様、Fudosan.JP参加エージェント様、
短期間に、細やかなご意見をいただき、非常にありがたく感じています。
ありがとうございます。

本日、仲介業者から連絡がありました。
内容をまとめると、以下になります。
　　　・下請業者が住宅保証機構の登録業者である（HPで確認しました）
　　　・しかし、当該物件は保証申請を行っておらず、
　　　　既に建築済みのため、機構からの保証は取得できない。
　　　・代りに今回関係している3社（※）で保証を行う。
　　　　（※3社とは、1.下請業者、2.事業主業者、3.事業主の代理業者（営業）です。
　　　　　　ただし「2.」は「3.」の子会社のようです）
　　　・市による建築中の検査は行われており、その結果、問題はない。

3社の保証ということで、1社が万が一倒産しても…という点で、
リスクは軽減されるかもしれません。ただし、3社間での責任が
曖昧にされないように注意して、確認しなければいけないと思っています。

Fudosan.JP参加エージェント様の「あまり細かいお客は…」という意見も、
参考にさせていただきます（気になることは多いので、難しいかもしれませんが…）。

山中様の「倫理上問題がある」というのも、もっともです。
その点については、仲介業者からも同様の意見を聞いております。
すぐに回答が返ってこなかったのは、この点や保証について、
話し合いをしていたのかもしれません。

伊澤様の、「行政が工事中の中間検査を行うようになってきている」
という点は、当てはまりそうで、少し安心しました。
仲介業者が確認したところ、問題はないということでしたが、
その点もまた確認したいと思います。

まだまだ確認しなければならないことが多いですが、立地が気に入っているのも
事実ですし、もう少し頑張ってみようと思っています。

再来週、重要事項確認の予定です。契約書は事前にもらうことになっているので、
質問事項など、用意していきます。本当にありがとうございました。

相談内容　構造計算にミスについて

東京・30代女性
1年前に新築で一戸建てを購入しました。
最近になって売主から、
　　「設計士の構造計算にミスがあり、耐震強度が規定以下だった」
との話があり、全額売主負担で補修工事を行うことになりました。

もし、耐震強度以外は同条件の建物だったとするならば、
　　　●ミス発覚の後、工事をしたことで耐震強度が規定になった物件
　　　●最初から規定通り建てられた物件
とでは、
物件自体の評価は違うものなのでしょうか？

また、今回のミスに際し、
　　　・騒音や業者の出入りや駐車など近隣へのご挨拶に使う手土産の費用
　　　・工事の後のハウスクリーニングの費用
　　　・耐震強度の欠陥ということで非常に怖い思いをした精神的ダメージ
など、
損害賠償という形で請求できる範囲は、どのくらいなのでしょうか？

アドバイス頂けたら助かります。どうぞ宜しくお願い致します。

□■アドバイス：１

まず、補修工事の方法ですが、終ったとき、
第三者には判らない方法でなされるのでしょうか？
　　つまり、
　　　●壁の中心部（躯体）に補強をして、外壁や内壁は張りなおし、
　　　　まったく新築のときのように完全になされるのか？
　　　●いわゆる「見え見えの補修」なのか？
　　
で、はじめの疑問への回答は変ります。
是非、専門家である建築士に工事のチェックを依頼すべきだと思います。
その委託費用は、当該業者から必要経費としてもらいうけるべきものです。

二つ目の賠償範囲は、事前に決っているわけではありません。
範囲は、広く考えてよいと思います。
精神的損害も、ご自身がダメージを感じたなら請求してよいと思います。
しかし、その通り認められるかは、なんら保証はありません。
相手が理解を示さないなら、最終的に裁判で決着せざるをえません。
ただ、近隣への隣人としての配慮は別ではありますが、近隣挨拶、
クリーニングは工事会社の当然の業務範囲と存じます。

（一級建築士・中尾正文さん）

□■アドバイス：２

私見ですが、物件自体は、補強工事が「きちんと行われている」のであれば、
中古建物としての評価は変らないと考えていただいて結構だと思います。

損害賠償を請求するのはご自由です。
しかし、このコーナーで過去にも何度も説明してきたことですが、
　　　●損害賠償は、不法行為と債務不履行があったかどうかが重要
です。
そして、日本の場合は基本的に実損金額（その損害が証明できる額）
であるべきかと思います。

この点から考えますと、
「全額売主負担で補修工事を行うことになりました」ということですから、
通常考えられる損害については、売主は負担する意思があると思われますし、
それ以上のものを実際の損害といえるかどうかは、
個々の事情もあるのでしょうが、なかなか応じてはもらえないでしょう。

中尾様のご返答にもありましたが、工事に伴う近隣へのご挨拶やクリーニングは
受注した施工業者が行うのが一般的ですから、売主、および、施行業者に
きちんと対応して頂くようにご確認された方が良いと思います。
これは別の損害賠償というよりは、
　　　●補修工事の一環であるから、当然、対応して頂く
ということで交渉してはいかがでしょうか？

精神的なダメージは、非常に証明が難しいものですが、実際に通院されたり、
薬品等を使われたのであれば、その治療の実費は請求可能かと思います。
日本の場合は、
　　　●損害を金銭的に評価した額を賠償額とする制度
を採用しているので、
精神的損害の金銭的評価について、裁量が働くことが一応考えられるとしても、
懲罰的損害賠償を正面から認めることはできないとされています。

一方、英米法系諸国においては、懲罰的損害賠償が認められています。
これは、損害賠償請求訴訟において加害者の不法行為が強い非難に値すると
認められる場合に、裁判所の裁量により、制裁を加えて、
将来の同様の行為を抑止する目的で、実際の損害の補填としての賠償に加えて
上乗せして支払うことを命じられる賠償のことをいいます。

ですから、精神的な損害賠償と言うよりは、
　　　●裁判所の裁量により、加害者に多額の損害賠償を支払わせることにより、
　　　　社会的な制裁を加え、同様事件の再発を防ぐという見せしめ的なもの
であります。
しかし、日本においては、
この様な懲罰的損害賠償はまだまだ認められているとは言えません。
精神的な損害賠償についても、証明できる実損相当であるべき…というのが、
現状かと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

中尾様、涌井様、ご意見、本当にありがとうございました。
保証会社の耐震診断を受け、それによって補修計画を出すとのことなので、
多分、新築同様に補修して頂けると思います。
ご意見を参考にし、補修工事を行う前の話し合いに臨みたいと思います。

相談内容　耐震偽装物件に関する補償について

東京・40代女性
昨今話題の姉歯物件に大当りしてしまいました。3年前に購入の物件です。
売主は、当時の販売価格から原価償却を引いた相当額での買取に応じ、
今月、退去の予定です。

しかしながら、損害賠償・慰謝料等の相当分が加味されていないようです。
例えば、地価にしても、当初より相当額の値上がりがあり、
当方としては何の問題も無ければ、損失は無かったはずです。

また、このことにより、住民は引越をしなければいけないし
（引越費用は自腹です）、新居に移ることにより生活の基盤も大きく変り、
通勤時間の延長など、精神的な負担が数々発生します。

引越を控え、やらなくても良いことをやらなければいけない
という精神的なストレスでノイローゼになりそうです。
果して、買い取って貰えただけでもありがたいと思うのか、
それとも、可能ならこの精神的な苦痛を損害賠償、
または慰謝料として請求すべきなのか、とても悩んでおります。

良いアドバイスが頂けたら…と、すがる思いで相談させて頂きました。
よろしくお願します。

□■アドバイス：１

最初に、姉歯元建築士による耐震偽装問題につきましては、
不動産業界も巻き込んだ大変な事件となってしまい、
その被害者となられた方には同情の念を禁じえないと共に、
同業者として、まずもって謝罪申し上げます。

相談についての私見ですが、実際に支払い能力があるかどうかは別問題として、
当然、売主の業者や建築士に対して、相当の損害賠償を請求するべきだと思います。
さらには、関係監督官庁や行政に対して、行政訴訟を提訴することも
念頭におくべきかとも思いますが、行政訴訟の場合は、
かなり有能な弁護士に依頼する必要があるでしょう。

買い取り価格につきましては、通常は相場価格であるべきだとは思いますが、
実際には交渉によるものですから、相場価格自体がはっきり出るかどうかも
難しい点があります。国税庁の路線化図を参考にされるのも宜しいかと思います。

引越し費用については請求可能だと思いますが、生活基盤の変更については、
その根拠についての証拠提出が難しいのではないかと思います。

精神的苦痛に関しましては、実際の治療費や薬品代を請求するのは可能だと
思います。それ以外については、他の被害者と横並びであるべきでしょう。

大変なこととは思いますが、やはり住民の全員が同等の補償を受けるべきだと
思いますので、個人的な交渉よりも、住民全体の意見として弁護士等を通じて
交渉される方が宜しいかと思います。
買い取ってもらえるだけ有り難いということにはなりませんが、
そのマンションの住民は等しく補償されてしかるべきですから、
損害賠償や慰謝料等の請求につきましても、
基本的には等しく補償されることを考えることが宜しいかと思います。

業者に対しては、引越し費用の一律負担と買取価格の増額を、
他の被害者の方と協力して弁護士を通じて請求されてはいかがでしょうか？
行政訴訟につきましては、その分野を得意とする有能な弁護士に依頼すべきでしょう。
とにかく危険な建物から退去することが一番大切なことですから、
もし交渉が長引く様であれば、取り合えず、補償の一部として先方の示した金額を
受領しておき、示談に応じたということにしておかない方法もあるかと思います。

今回の件につきましては、業者に対してだけではなく、
行政訴訟も可能かも知れませんので、
有能な弁護士にご相談されることをお薦め致します。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

親切な回答ありがとうございました。
やはり、共同住宅という特異性から、個人の交渉は難しいようですね。
実際問題、管理組合としても、弁護士を云々…と、
はじめは息巻いておりましたが、度重なる集会に皆、辟易し、
また費用もかかると言うことで、早々の決着をつけるに至ってしまいました。
　　
先日、ヒューザー絡みのマンション住民が、検査機関である行政を相手取り、
損害賠償の訴訟を起こしたというニュースを見て、「よくやってくれた」と、
拍手を贈りました。私共のマンションの組合も、もう少し団結力があればなぁ…と、
少しばかり羨ましく思います。この先、買取の契約が締結すれば、
組合も解散になるので、余計に訴訟は難しいでしょうね。残念です。

□■アドバイス：２

私見ですが、マンションの住民の総意としてというのは、
何も全員で何回も会合を持つことが必要ということではありません。

どんな会議でもそうなのですが、

　　　●組合長→理事会→役員会→総会
　　　　（総会は、一定数の参加人数と一定数の賛成によって可決する）
　　
のように、ある程度は決定機関に委ねなければ、まとまらないと思います。
組合がまとまらないという理由が不明なのですが、早急に組合組織の
建て直しをはかられ、ある程度は役員会等に一任する必要もあると思います。
また、住民の意見を吸い上げるには、
　　　●隣組における話し合い（5～10軒を1つとする）
　　　　→役員会（各組長の集り）
　　　　→理事会（例えば歴代管理組合長等の有識者の集り）
という、最小単位からの意見が上がってくる流れを作っておくべきだと思います。

これは、マンションであっても、地域集合体であっても同じでしょう。
これらの組合等の組織作りをしっかりしてから、
諸問題に対しての対応を行う必要があると思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

何度もありがとうございます。組合がまとまらない理由として、
「もう先方と関わりたくないので、早期解決をしたい」
という考えからで、そのため、買取という方向に至った訳です。
とりあえず、ローンの残金分は買取の金額に加味されているため、
二重ローンになったりはしないので、その条件で、泣き寝入りした形になりました。

あまりにも、唐突な話で、しかも耐震強度は0.5以上なので、
行政の支援もないままの放置状態の中での解決方法でした。
そのため、悔いが残ります。
今月中に登記を白紙に戻すため、管理組合は、おそらく解散になると思います。
もう少し早く相談していれば、ご指摘いただきました示談書の提出を求めて、
売買金の振込み後に、賠償について戦う方法が取れたかと思うと、
残念で仕方ありません。

相談内容　購入前の耐震性の調査について

千葉・40代男性
中古戸建ての購入を検討中です。築年数が古いので、
リフォーム業者の方に見てもらったところ、
基礎には鉄筋が入ってないと言われました。

また、基礎部分に1箇所上へ向かってクラックがあるのですが、
その点を聞いたところ、
　　「もし修繕するとなるとかなりの費用がかかる。
　　　また、これは建物全体でもっているので、それほど心配は無い」
と言われました。

世間では基礎のクラックについてはかなり重要視されていると思うのですが、
2業者に見てもらいましたが、築年数なり…ということだからなのか、
どちらの方も同じような反応でした。

もともとかなり古いため、新築のような耐震等は期待していませんが、
安全に住むという面で、どこまでが許容範囲なのかが、いまひとつ分かりません。
　　
リフォームして住む予定なのですが、そのような造りの場合、
特に注意して、確認、点検しておくことはありますか。
また、できれば、「これはしておいたほうが安全」
というような対応がありましたら、教えて頂けますか。
よろしくお願いします。

□■アドバイス

許容範囲については、実際に、個々の物件の状態を確認しないと、
おそらく、判断できないかと思われますが、
おそらく、一般的なリフォーム業者さんに、
無料で見てもらったのではないかと思われます。
その場合、特に検査機器などを使った耐震性のチェックではなく、
目視によるものではないかと思われますが、いかがでしょうか？

簡易的な検査であっても、おそらく、5～10万円が必要になってくるかと
思われますので、もし、可能であれば、
　　　●売主さん側で検査費用を負担してもらって、結果を添付していただく
という要求も一案だとは思いますが、ただ、快く応じてもらうのは難しいと思います。

もし、かなり気に入っている物件であるのなら、
最悪、購入しないことになった場合、上記の検査費用が無駄になってしまいますが、
ご自身で手配されることも一つの方法です。
その結果、きちんと問題点を出してもらって、その分、減額交渉する…
ということもできると思いますので…。

但し、売主さんが建物に対する瑕疵を負わないような古家付土地であったり、
それに近い状況での販売（＝建物価格がほとんど含まれていないような物件）
であったりすると、減額交渉自体、難しいかとは思います。

ただ、耐震に関しては、自治体によっては補助金が出る場合もあり、
また、国の耐震リフォーム減税の話などもあるかと思われますので、
動向を含めて、ご自身で、しっかりと調べられると宜しいかと思われます。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

お返事ありがとうございます。検査機器を使用した検査ではなく、
リフォーム業者による目視です（お1人は1級建築士の資格をお持ちでした）。

おっしゃるように古屋付き物件です。
すでに古屋ですが、実際に長い期間住めば（新築からでも）、
そのような状態になることは考えられると思うので、そうであれば、
　　　・めくじらをたてず（？）、なんらかの対処をすればよい
　　　・または、許容範囲と思うこともできるのか
など、どのように考えるべきか迷い、ご相談させて頂きました。

リフォーム業者の方は、一応、素人ではないので、
その方たちが一大事と思わなかったということは大丈夫なのかな…
とも思ったのですが、甘いでしょうか？

□■アドバイス：２

最終的には、
　　　●貴方が誰を信じて、どこまでやれば、納得できるのか？
　　になると思いますよ。

おそらく、ここで相談されたということは、やはり、
業者さんの説明でも不安をぬぐいきれなかったから…ではないでしょうか？

基本は、おっしゃる通り、
　　　・めくじらをたてず（？）、なんらかの対処をすればよい
　　　・または、許容範囲と思うこともできるのか
になると思います。
地震に関しては、建物のみならず、地盤の強度、
さらには、火災などが起きた場合の逃げやすさ（近隣との環境）など、
考えていくと、キリがなくなる部分もありますので…。

また、現在の耐震工事に関しましても、もちろん、その価値はあるのですが、
では、耐震予想通りの地震が起こるかどうかは、全く分かりません。
さらに、経年変化による耐震器具や機材の影響も、
個人的には完璧に立証はされていないように思います。
仮にクラックを補修＆補強したところで、他の部分の構造が弱いのであれば、
あまり意味が無いということにもなりかねません。

リフォームを前提に考えているのであれば、まず、貴方の不安に、
的確に答えてくださるような、そんな信頼できる業者さんを探されることを、
第一に考えてみてはいかがでしょうか？
例えば、
　　「今から30年間住めるように補強を兼ねたリフォームを考えているのだが…」
という感じで相談し、それに対して、貴方が納得できるような
プロとしての提案をしてくださる業者さんが宜しいかと思われます。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

ご回答ありがとうございました。

初めての大きな買い物なため、慎重になるべきなのは重々承知しているのですが、
しかし、慎重になればなるほど、おっしゃるようにきりがなく、
不安の無い物件など無いように思い、迷っておりました
（豊富な予算があれば、また、違うのかもしれないのですが…）。

確かに業者さんの「大丈夫」に対し、私が納得できていないので、
不安が残るのだと思いますので、自分でも、もう少し、しっかり勉強して、
不安が解消できるように、よく説明を受けたいと思います。

気持ちがすっきりしました。どうもありがとうございました。

神奈川・30代男性
3年前、中古住宅購入の際、
第3者機関による住宅チェックサービスを利用し、
売主が修繕箇所を修繕後、チェックした業者と5年間の保証契約を締結しました。

半年後、浴室の水漏れが発覚しました。水漏れは調査時点より前から
発生しており、原因は浴室の排水皿（溝）脇の劣化でした。
修繕の際は排水皿全面にウレタンを塗って防水をしました。

先日、私が床下を点検したところ、同じ場所から水漏れが発生しており、
再度、業者に点検してもらった結果、2年前に塗ったウレタンが劣化して、
同じ場所から水漏れが発生しているとのことです。私の浴室の場合、
ステンレスの排水受け皿がなくモルタルがむきだしになっているため、
ウレタンで防水処置をしても、数年で同じ状況になってしまうとのことです。

2年前は業者の負担で修理をしてもらいましたが、
今回は全額負担は無理とのことでした。
排水皿の部分の劣化したウレタンをはがし、
新しいウレタンで防水処理をするための費用は5万5千円で、
そのうち4万円の負担を求められました。
しかも、同じことをやっても2年くらいでまた漏水するのです。

そもそも不動産購入の条件として「住宅チェック」で
保証対象となる物件に限定していました。本来修繕後引き渡される物件が、
今回は調査員の調査ミスにより、引渡し後に修繕箇所が発覚したわけです
（これは業者も認めています）。確かに2年前に修繕はしていただきました。
しかし、2年前の修繕は、修繕というより、応急処置だと思います。
よくよく話を聞いてみると、浴室の排水皿をステンレスに交換するか、
ユニットバスにしない限り、根本的な解決にはならないとのことです。

今さら調査ミスを蒸し返しても仕方の無いことですが、
きちんと調査していただき、浴室部分のリスクを説明いただいたのであれば、
ある程度納得して購入できたと思います。

しかし、こうなった以上、何のための有料調査と保証なのか疑問です。
業者にも相談しましたが、
　「うちはそこまでリスクのある保証サービスを提供できないし、
　　2年前の無料修繕で対応している」
と言われました
（保証期間は5年間なのですが、浴室の漏水については対象外だそうです）。

私にすれば、
2年間ももたない修繕は「応急処置」であり、修繕ではないと考えます。
また、2年前の修繕費用は本来売主様が負担するものであり、
私とは関係ありません。

私は、100万円以上かかる全面改修を要求しているわけではありません。
応急的な処置でなく、せめてステンレスの受け皿を設置し、
きちんと漏水対策を施してほしいとお願いしているのですが、
受け入れてもらえません。

状況を打開するため、アドバイスいただければ幸いです。

□■アドバイス

私見ですが、その保証契約の内容が重要だと思います。
しかし、浴室の漏水については対象外とのことですから、
その様な内容になっているのかも知れません。
この点については調べてみて下さい。

さて、平成12年5月12日に消費者契約法が施行されました。
今回のご相談内容は、この消費者契約法に関連がある様な気がします。
　内閣府サイト（ http://www.cao.go.jp/ ）の、
　　 http://www5.cao.go.jp/2000/c/0512c-keiyakuhou.html
　のページから、以下、一部抜粋します。

　第四条　消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当
　　　　　　　該消費者に対して次の各号に掲げる行為をしたことにより当該各号に
　　　　　　　定める誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾
　　　　　　　の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。

　　　　　　　一　重要事項について事実と異なることを告げること。当該告げられ
　　　　　　　　　た内容が事実であるとの誤認

　　　　　　　二　物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものに関
　　　　　　　　　し、将来におけるその価額、将来において当該消費者が受け取る
　　　　　　　　　べき金額その他の将来における変動が不確実な事項につき断定的
　　　　　　　　　判断を提供すること。当該提供された断定的判断の内容が確実で
　　　　　　　　　あるとの誤認

　　　　２　消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当
　　　　　　　該消費者に対してある重要事項又は当該重要事項に関連する事項につ
　　　　　　　いて当該消費者の利益となる旨を告げ、かつ、当該重要事項について
　　　　　　　当該消費者の不利益となる事実（当該告知により当該事実が存在しな
　　　　　　　いと消費者が通常考えるべきものに限る。）を故意に告げなかったこ
　　　　　　　とにより、当該事実が存在しないとの誤認をし、それによって当該消
　　　　　　　費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り
　　　　　　　消すことができる。ただし、当該事業者が当該消費者に対し当該事実
　　　　　　　を告げようとしたにもかかわらず、当該消費者がこれを拒んだときは、
　　　　　　　この限りでない。

　　　　　４　第一項第一号及び第二項の「重要事項」とは、消費者契約に係る次に
　　　　　　　掲げる事項であって消費者の当該消費者契約を締結するか否かについ
　　　　　　　ての判断に通常影響を及ぼすべきものをいう。

　　　　　　　一　物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものの質、
　　　　　　　　　用途その他の内容
　　　　　　　二　物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものの対
　　　　　　　　　価その他の取引条件

　　　　　５　第一項から第三項までの規定による消費者契約の申込み又はその承諾
　　　　　　　の意思表示の取消しは、これをもって善意の第三者に対抗することが
　　　　　　　できない。

　　　第七条　第四条第一項から第三項までの規定による取消権は、追認をすること
　　　　　　　ができる時から六箇月間行わないときは、時効によって消滅する。当
　　　　　　　該消費者契約の締結の時から五年を経過したときも、同様とする。

もし、これらに該当するとしたら、契約の無効・取消しを主張できると思われ、
保証の契約金を返してもらうということになります。

とりあえずは、最寄の消費者生活センター、もしくは、
市町村の消費者相談窓口でご相談されるのが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、ご丁寧なアドバイスありがとうございます。
来週にでも消費者生活センターに行こうと思います。
保証内容については、文章の解釈の仕方によって、
どうとでも取れそうなので、やはり専門家に相談しようと思います。

□■アドバイス：２

相談者さんへ。私の個人的意見として参考にして下さい。
まず、家全体のつくりから判断するならば、
浴室の当該排水皿の工事だけ手抜きなのでしょうか？

浴室のリスクについて、当初説明が無かったわけですから、
中古としての性能を回復すべく、修理（応急？）されたのですね。
もともとの工事仕様に問題があるわけですから、中古ゆえでなく、
「その住宅なる商品」の性能といえます。
その部分は2年しか持たない建物の品質だったのです。

中古としての性能欠陥なのか、
本来の新築時性能の欠陥なのか、少々疑問に感じます。
新築時欠陥なら、購入価格に反映されているのでしょうから。
保証会社の責任は、涌井様のアドヴァイスにより、
純然たる法的な対応となると思いますが…。

私は、いつも繰り返しますが、
住宅などの高い買い物をする時は、専門家に意見を聞くような、
「自分側の委任契約」を心掛けてください。保証会社の担当も、
所詮、保証会社の仕事として意見を言っているわけで、
相談者さんの側ではなかったから、
充分な適切な助言に至らなかったのでしょうから。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

中尾様、アドバイスありがとうございます。

工事仕様の問題については、保証会社に同様の意見を述べ、
なぜ保証対象物件に認定したのか尋ねましたが、
「その仕様が一概に欠陥とはいえない」と言われました。
　　
こちらは専門家でないので、それ以上何も言えませんでしたが、
そもそも調査時点でその浴室の仕様を確認してないのですから、
仮に後から欠陥に気付いても、
保証会社としては欠陥とは絶対に言わないような気がします。

自分側の委任契約を心掛けることについては、私も全く同意見で、
そのために中古物件購入時に、売主と不動産会社に交渉し、
この保証制度を受けたのです。
　　
財団法人住宅保証機構の既存住宅保証制度と、
ほぼ同じ内容のサービスを実施している会社に依頼をしました。
検査して性能を満たさなかった部分（ベランダその他）を
売主の負担で修理し、再検査に合格後、売買契約を締結しました
（この時に浴室、および水浸しになっていた床下は検査に合格していました）。

売主、不動産会社とは関係のない第三者的な視点で、
しかも専門家が検査し、合格した物件のみ保証対象となるとのことで、
私には一番安心できる選択肢と考えていましたが、
現実はそう甘くなかったわけですね。

相談内容　

東京・20代女性
新築物件を契約しようと契約日を決めました。
しかし、契約日の1週間前に記録的な大雨が降り、
その物件が床上浸水してしまいました。
売主さんから、床の張替えやドアの取替えなどをしてから
引き渡すとの連絡がありました。

てっきり張替えなどが済んでから
契約をするものと思っていたのですが、
契約日は変更をしないで欲しいと言われました。
仲介業者には契約日を先伸ばして欲しいと伝えたのですが…。

早く売ってしまいたい気持ちは分かるのですが、
復旧工事が済む前に契約するのは、
不動産業界では普通のことなのですか？
また、浸水した場合家は傷みやすくもろくなってしまうのでしょうか？
資産価値もやっぱり下がるのですか？

立て続けに質問してしまい大変申し訳ありません。
このような場を探していて、やっと辿り着けました。
ぜひぜひ、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

異論のある方もいらっしゃると思いますが、
私は、契約そのものを考え直された方が宜しいように感じました。
　　理由は、以下の通りです。

　　●物件の被害状況が極めて不透明である
　　　（＝水流による土壌の侵食具合なども含め、
　　　　専門家に調査してもらうべき）

　　●近年の東京の気候を考えると、
　　　今後も同程度の雨が降る可能性が高いため、
　　　契約前に、立地的な問題などを再考すべき
　　　　（＝当然、過去の状況を調べたりするための期間が必要になる）

　　●このような状況にも関わらず、
　　　契約日の延期をしない業者と売主に、誠意を感じない

ただ、これはあくまでも私の個人的な判断ですから、
最終的なご判断は、他の意見などを踏まえた上で、
ご自身で後悔しない決断をしてくださいね。
（わんえるで～おー・前野）

□■アドバイス：２

前野さんのご返答の通り、物件の契約そのものをやめるべきです。

一部の材木を除いて、建築材は濡れに非常に弱いものです。
どの程度の浸水かにもよりますが、床上浸水なのは間違いないでしょう。
床の張替えやドアの取替えなどをして済むはずがありません。
早急な復旧工事等で済ませる業者自体に問題があります。
まさか、湿った根太の上に床を張るわけではないでしょう。

また、その地域を敬遠すべきです。
いくら新築の10年保証があるとはいっても敬遠すべきです。
おそらく、土地単価も安い地域だと思いますが、
もっと安全な立地をご検討された方が良いと思います。

資産価値は土地も含め、当然、低くなります。
特に業者買取の場合は、業者の瑕疵担保責任の関係で、
査定がかなり厳しくなることが予想されます。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

返信ありがとうございます。
物件は今、保険会社が状況をみているようですが、
契約は無し…にしてもらいました。

また、今になって去年の台風でも
同じ地域で浸水していることを教えてくれました。
学区の小学校が特殊で、
あまり生徒がいないことなどもわかりました。

そんなことがあり、どうもその不動産会社を信用できなくなりました。
どんな工事をするかも分からないのですが、
一度信用をなくしてしまった会社なので、
違う会社でまた物件探しをしたいと思います。

やっぱりおかしいですよね。
ここで相談してよかったです。どうもありがとうございました。

相談内容　　倒産

2001年に一戸建てを新築しました。
その時に土地、建物を販売した不動産会社が去年倒産しました。
10年保証の契約がありましたが、その保証はいったいどうなるのでしょうか。

□■アドバイス

10年保証の詳細が書いてありませんが、
保証書は手元にありますでしょうか？
その保証書の発行者は誰でしょうか？
もし、倒産した建築会社が発行したものでしたら、
既に倒産していますので、ただの紙切れです。
保証会社など第三者機関が発行した保証書でしたら、
その保証書を発行した会社にお尋ね下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

10月30日引渡の予定でしたが、今月に入り工事が遅れていて
引渡が2週間延びると連絡がありました。
こちらとしては先月から賃貸の契約の解除、引越しの手配など
終えていたので、非常に困っています。
現在賃貸の契約の延長をお願いしてる所ですが、この様なケースの場合、
請負の工務店が家賃などを補償してくれるものでしょうか？
また、これを理由に契約の解除は出来るのでしょうか？
宜しくお願い致します。

□■アドバイス

基本的に契約の違反については、契約書に基づいて処理されます。
工事が遅れた場合についてどう書いてありますでしょうか？
請負契約書の内容をよくご確認のうえ、相談をしてください。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

はじめまして、今年の3月上旬に土地の売買契約を交わし、
現在、決済・引渡しを目前に控えている者（買主）ですが、
売主側に理不尽な現状で決済を迫られそうで不安に感じ、ご相談させて頂きました。

売主（業者）と開発分譲地（当時造成中）の土地1区画について、
今月末日を残金の支払期日（売主が希望した期日）
とする売買契約を、仲介業者を通して結びましたが、
重要説明事項で確認した開発計画書に記載されている内容と、
造成後の現状に相違（地面が20から30cm高い状態）あった為、
一部やり直しの造成が入る予定です。
　
（売主は当初、「開発完了検査が通ったので造成のやり直しはしない」と言って
　いましたが、地面の高さについては特に念を押して確認した事項であり、
　私共から開発計画書通りにする様抗議して、一部やり直しする事となりました）

私共の住宅ローンにつきましては、今月末日にて決済する方向で
話を進めていましたので、準備万端でしたが、
昨晩になって、残金支払期日までに造成のやり直しが完了できない為、
私共の購入する1区画のみ開発計画書通りに造成して引渡すと、
売主が仲介業者を通して言ってきました。

しかし、これでは重要説明事項で確認した内容と
異なる状況（※1）での引渡しになってしまう為、
　「売主側都合での、期日延期の申し出をしてもらうか、延期しないならば、
　　期日までに開発計画書通り造成を完了して下さい」
と、仲介業者に伝えましたが、まだ返答が無い状態です。

　　（※1　開発計画書では、全区画同じ高さの地面となっており、売主は1区画のみ
　　　　　 地面を掘り下げて引渡すと言っています）

開発完了検査証がおりたのもつい数日前（5月25日）で、
重要事項説明で確認した内容と相違する現状なのに
引渡してしまおうとする売主と仲介業者に不信感を感じずにはおれません。

仲介業者は契約時から売主の味方になっており、
売主の都合の良いようにしか物を言いません。
もしも、重要説明事項で確認した内容と相違する状況で期日を迎えた場合、
売主側の違約と、仲介業者の不備について、
当方が主張する事は実務的に見て可能でしょうか？

以上の事柄につきまして何卒アドバイス、ご指導を頂けませんでしょうか。
宜しくお願い申し上げます。

□■アドバイス

開発業者はレベルが変わってしまったことについて
どのような説明をされているのでしょうか？
そして、相談者さんは計画通りでないとどのような不利益があるのでしょうか？

レベルが変わったことを役所も容認し、他の購入者も容認しているのでしょうから、
計画と違うからと他の部分までレベルを下げさせるのは権利の乱用のように思います。

相談者さんの区画は要望通りにレベルを下げると言っているのでしたら、
それで良さそうに思いますが、何がご不満なのでしょうか。

（集住企画・中村孝司さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございます。

　　> 開発業者はレベルが変わってしまったことについて
　　>どのような説明をされてい るのでしょうか？

レベルが変わった理由について売主からは何の説明もありません。
私共から「引渡し時の状況はどうなるのか」と確認して
計画内容とレベルが違う事を認めたぐらいです。

　　> 相談者さんは計画通りでないとどのような不利益があるのでしょうか？
　　
計画通りで無かった場合、確実に不利益が発生する事は、
建設会社から聞かされており、わかっておりますが、ここでは
「重説内容と異なる現状で引渡しされる場合」
について質問させて頂いておりますので割愛させて頂きます。
もし、その不利益によって事情が変わるというのでしたらば、
改めて書かせて頂きます。

　　> レベルが変わったことを役所も容認し、他の購入者も容認しているのでしょうから、
　　
建設会社からの話では、盛り土が規制にかからない高さなので
審査に通ったのではないかという予想です。他の購入者の方について、
また、他の区画が契約に至っているかどうかはわかりかねます。

　　> 計画と違うからと他の部分までレベルを下げさせるのは
　　>権利の乱用のように思います。

売主には少なくとも、契約時の重要事項説明にて宅地建物取引業法　
第三十五条の五に則って確認している内容を守る義務があると思います。

　　> 何がご不満なのでしょうか。
　　
まだ未完成なのに、決済をしなければならない事にまず不満です。
完成してから決済するものではないのでしょうか？

またできましたら、下記についての可否をお教え頂けますでしょうか？

　　>> もしも、重要説明事項で確認した内容と相違する状況で期日を迎えた場合、
　　>> 売主側の違約と、仲介業者の不備について、当方が主張する事は
　　>>実務的に見て可能でしょうか？

何卒宜しくお願い致します。

　　※補足です。
　　　「造成後の現状に相違（地面が20から30cm高い状態）あった為、
　　　　一部やり直しの造成が入る予定です」
　　　は、元々の計画の高さ相当分にプラス20から30cm地面が高い状態で、
　　　道路との高低差が20から30cmになっているわけではありません。

■□相談者より

解決致しました。先程、仲介業者から連絡がありまして、
造成作業が期日までに完了しない為、売主から決済・引渡し期日を
延長して欲しいとの申し出がございました。造成が完了してからの
決済・引渡しとなるようですので、一先ず、今回の相談内容は解決いたしました。
お騒がせ致しまして申し訳ございませんでした。

■□相談内容　

昭和58年築の中古住宅を買おうかと迷っていますが、
鉄筋でスレート瓦なので、特にアスベストが心配です。
　　
不動産の方も知らない方が結構みえて、日本では、
それほど問題がないみたいになっていますが、調べるとやはり恐ろしいです。
　　
ローンを組んでやっと買う家なので、
健康に悪い家は買いたくないのですが、どうなのでしょうか？　
気にしすぎですか？　よく知って見える方がいらしたら、教えて下さい。

□■アドバイス

はっきり申し上げてアスベストは危険です。
特に飛散した場合に危険度が増します。
具体的には、飛散したアスベストが肺に入り、
決して消えることがなく、将来肺の疾患を起こすというものです。

ですから、古い建物などで、
見えない部分で防火・断熱材と使われていることの多いアスベストも
すぐに有害だと言う場合は少なく、その解体工事を行ったり、
露出して飛散する可能性があるときに危険となります。

私も、アスベストを使った建物の売買を行ったことがありますが、
お買いになった方がその建物を解体したいというので
解体の見積もりを取ったところアスベストの処理に
たいへんな金額がかかってしまいました。

行政でもアスベストの処理については届出制をとっています。
それほど危険な物質ということですね。

密閉してあれば、直ちに、あるいは日常的に
危険であるということはないので、ご参考までに。

（高晋不動・産井俊昭さん）

■□相談内容　

中古物件（木造家屋で、築１３年です）で適当なものが見つかったのですが、
数年前の阪神淡路地震前の立てられたもので
（立地は地震の被害の大きい尼崎市内です）、
その地震の影響がどうかは不明です。

が、購入前に床の水平を確認してもらったところ
（レーザーを宛てて床の桟からの距離を測定）
最大で３０ｍｍ程度の違いがわかりました。
障子を閉めても上をきちっと閉めると下で隙間が１ｃｍ程度でています。
反対側は逆で上側に隙間が生じます。

見てもらったところでは、
多少歪んではいるが強度上大丈夫とのことですが、
心配です。この程度は家の強度上本当に問題ないのでしょうか？
又、補修は可能なのでしょうか？
可能な場合、どのような補修になるのでしょうか？

申し訳ありませんが、家に強度や補修に詳しい方よろしくおねがします。
また、この場合、家の価値はどのように評価されるのでしょうか？
合せてお願いします。

□■アドバイス

先ずは最初にお断りしておきます。
我々が建物やその構造に精通したベテランとしても、
現況を自分の目で確認せずに
物件の善し悪しの判断や価値を算出する事は出来ません。
従って強度上問題があるかどうかについて誰も答えられません。
補修もそうです。建物の評価にしても建物の仕様が一切分かりませんし、
現況を確認出来ませんので、評価の出しようがございません。

レーザーで確認してもらった業者さんが信頼出来ないのでしょうか？
信頼出来ないのであれば別の業者さんに頼まれては如何でしょうか。
補修についても貴方が信頼出来る業者に見積もりを依頼されては如何ですか。
市役所の建築課などで建築士による耐震相談や耐震検査を紹介してくれますので
そちらにお願いするのも一案と思われます。
（アットホーム・香川文人さん）

■□相談内容　

土地（５区画のうちの１）を買って
条件付でその不動産屋でツーバイフォーの家を建てました。

点検について１・２年点検ということで来ましたが、不具合ないですか？って聞いて
不動産屋が自ら屋根や床下などプロが見ないとわからないところはまったくみません。
素人の点検と同じです。1区画で浴室下配管の水漏れ、
もう一区画の物件では屋根から水漏れあり。不安でたまりません。

点検義務については、契約上点検の項目まで明記してませんので
やむをえないのでしょうか？　どう自衛していけばいいのでしょうか？

□■アドバイス：１

　>1区画で浴室下配管の水漏れ、もう一区画の物件では屋根から水漏れあり

との事ですが、
その時の業者はきちんと対応したのでしょうか？はっきり言いますと、
建設業はクレーム産業と言われている位、クレームの多い業種です。
　　
不安と思うのでは無く、不具合を発見したら早く業者に連絡をして
早く修理をして頂く様にして下さい。

１・２年点検は業者によって違いがあるとは思いますが、
住宅の場合は、建物の主要構造部分の点検と言うよりは、
目に見える部分、特に建具調整等を行う場合が多いと思います。

又、住宅性能保証制度がありますが、詳しいことは下記ＵＲＬを参考にして下さい。

　　（財）住宅保証機構さんのホームページ　http://www.ohw.or.jp/

（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：２

当社でも、建売はしておりますが、はっきり言って
人間が作るもの機械が作ったように完璧は、ありません。
ですから、膨大な数の建売の中で、
クレームがいくつか出るのは、やむをえない事です。

ただ、不動産業者、工事責任者が色々とチェックをして、
クレームを限りなく少なくしていく。
逆に、それでも、クレームが出た場合、それにちゃんと対処していき、
お客様に信用していただく。この努力だけは、惜しみません。

今回のような点検の場合、まず床下を点検するのは、難しいでしょうし、
天井裏を見ることも同じだと思います。
床や天井に穴を開けてみることなんて、できませんから…。
（点検口などをあらかじめ設置していれば別）
逆に、不具合ないですか？等と訪問してくれる業者さんは、
逆に良心的だと思います。見に来てくれない業者の方が、多いでしょうから…。

自衛方法は、雨漏り、配管からの水漏れを見つけた場合（その他もろもろも）、
早急に業者さんに連絡を取って対処してもらう、これ以外ないんじゃないでしょうか？

今後、実際に何かのクレームがあって、業者が対処してくれない等あれば、
また、その時にもご相談に乗りますよ。
（不動産のサンミ・月山さん）

□■アドバイス：３

通常の住宅であれば、屋根裏や床下も必ず入れるようになっているはずですよ
（例えば１階の和室の畳の下とか、２階のトイレの上にでも点検口があるはずです）。

どうしても心配であれば、汚れてもいい格好をして懐中電灯を持って
自分で入って確認するのが一番早いと思います。
　　
壁からの水漏れだけは壁をはがすしかないので難しいですが、
屋根と床下程度であれば、簡単に出来ます。
（三菱地所・寺島さん）

■□相談者より

ご教授いただきありがとうございました。　
値段が車の１０倍以上するのに誠にびっくりする次第です。

私の場合は、２年点検までで後はクレーム待ちとのことです。
対応していただける不動産屋ではありますが、
未然に予防するという観点ではないとのことですね。
また、東海地震の強化地域内なので
地震に強いツーバイフォーという売りで建てたんですが、
屋根は耐震措置されていないとのことで愕然ともしております。

日本では、いったい家の価値というものを
何だと考えているのでしょうか？疑問を持つ次第です。

□■アドバイス：４

日本人ユーザーの住宅に関する考え方の問題もあります。
以前にこの相談コーナーとは別に、
メンバー(業界関係)の不動産ＭＬでも話題になりました。

そもそも、日本では建物、特に居住用の木造住宅に関しては、
購入後に手を入れるユーザーが少なすぎるのです。
　　
アメリカでは、中古住宅を購入して、
日本で言う日曜大工仕事を一生懸命して、建物の付加価値を上げる
と言う考え方が有ります。建物は、ユーザー自身が手をかけてやるものだ
と言う考え方がしっかりしているのです。
購入時に自分が気に入った建物をたてるのは、当然ですし、
建売等の場合でも、気に入らない部分は、自分で直します。
最低でも、屋根の補修、壁の補修はユーザーが自分でする場合が多く、
配管等も自分で修理するユーザーが多い様です。

相談者さんの言う事も理解できますが、
自分で自分の家をしっかり見て、クレームは早く業者に連絡して
対応して頂く、経年変化で傷んだ箇所は自分で早く補修する。
家をもっと大事にするユーザーが増えれば、
業者ももっと家を真剣に建てると思います。

屋根の耐震措置も、はっきり言って、購入者がチェックすべき問題でしょう。
希望があればオプション工事をやって頂くべきだと思います。
業者は、コストとの関係で、どうしても削るところは、削ってしまいます。
違法建築では無いはずですから、業者を責める事は難しいでしょう。
(ツーバイフォーが在来工法に比較して地震に強いのは間違い無いと思います)

建物は、特にこの不景気で安い価格のものが増加しています。
表面の便利さだけを重視して、
３０～４０年くらいしか使えない住宅が増加している状況では、
日本の家の価値は益々下がって行く様な気がします。
購入者自身による、建物の選び方がより重視されると思います。

　※今の公庫仕様や建築基準法では、
　　丈夫で長持ちする家には程遠いと思いますし、
　　家としての必要最低限の仕様だと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

はじめまして。京都府在住のものです。今回投稿させていただいたのは、
今年の６月に木造一戸建ての新築の家を購入したのですが、
新居での生活をはじめて３ヶ月、フローリングの床鳴りがしだし、
これまで９月と１１月の２回、購入した不動産会社により
修理をしていただいたのですが一向によくならず、
修理をして１ヶ月後には床鳴りが再発する様な状況に非常に困っています。

床に関しては２年間の保証があるので若干まだ
心のゆとりというか安心はしているのですが、
何分アフターサービスが非常に悪く、修理の依頼をしても少なくても
３週間は待たされるので嫌気をさしています。

関係のない部門なので
問い合わせや相談をしても仕方ないかとは思いますが、
住宅性能保証機構に現状と購入した不動産会社の怠慢な対応を
ありのまま話し処罰を与えてもらえれば・・・と思っています。

要は、不動産会社のアフターサービスが非常に悪く、
トラブルが生じている床鳴りは本当に治るのか不安です。

この様な場合どのようにすればよいのでしょうか？
やっぱり住機に頼るのがベストなのでしょうか？
必死で貯金したうえ車を売却して買った家だけに悩んでいます。
どうかお力をお貸しくださらないでしょうか？何卒よろしくお願い致します。

□■アドバイス

床鳴りの程度により違いますので、何とも答えずらいです。
鉄筋コンクリートのスラブの場合は音が出る事はまず無いのですが、
　　(それでもフローリングにした場合は音が出る事があります)
木造の場合は構造上、全くきしみ音が出なく建てるのは難しいと思います。

木造住宅の床鳴りが欠陥住宅になるかどうかは別として、
近畿にお住まいと言う事ですので、下記ＵＲＬを参考にして研究してみて下さい。

　　欠陥住宅京都ネットさん
　　http://www.joho-kyoto.or.jp/~house-s/

（高原開発・涌井さん）