【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

競売と保証金の返還について
東京・男性・５０代

定期借地権のマンションの一区分を競売で競落取得しました。
借地権設定時に旧所有者が地主へ支払った保証金の
返還請求権はどのように扱われるのでしょうか？
保証金返還請求を対象にした抵当権が登記されています。
（債務者：地主、　債権者：旧所有者）
尚、地主からは借地契約の継承に関する同意は得ております。

■アドバイス：１

私見ですが、
定期借地権設定時の契約書（公正証書となっていると思います）の内容によると思います。

基本的には、保証金の返還請求権は債権です。
一般的には、譲渡性が有るのですが、保証金・敷金等では、契約書で債権譲渡や担保の用に供することをを禁止している場合が有ります。
その場合は、保証金返還請求権は、抵当に入れることも出来ませんし、前所有者の法定相続人以外が譲り受ける事は、事実上不可能となります。

抵当に入れられず、譲渡も禁止されている場合は、基本的に定借の期限までは債権者（前所有者）が、保証金の返還請求権を持ち続けることになります。

また、保証金の返還請求権に目を付けた金融機関等が差し押さえをかけてくる可能性も御座いますが、基本的に定借の満期までは、現実的には返還請求しても返還されません。
これは、保証金・敷金は、明け渡し時に清算・返還されると言う性質のものだからです。
これについては、謄本を見た場合は、気持ちの良いものでは有りませんので、転売時や賃貸時には影響が有るかも知れませんが、ご相談者が住む場合は、影響はあまり無いかと思います。

債務者（地主）、債権者（前所有者）ともに、債権譲渡を承諾した場合は、譲り受けることも可能かもしれませんが、管理組合・管理会社等と、それなりの手続きを行うことが必要かも知れませんので、ご確認願います。

金融機関等他の債権者に差し押さえされる前に、債権者（前所有者）が、割安で債権譲渡してくれるので有れば、諸手続きを考慮しても、譲り受けるのも有りだと思います。

（債権の譲渡性）
第466条　債権は、譲り渡すことができる。ただし、その性質がこれを許さないときは、この限りでない。
２　前項の規定は、当事者が反対の意思を表示した場合には、適用しない。ただし、その意思表示は、善意の第三者に対抗することができない。

（高原開発・涌井さん）

■相談者より

涌井様
アドバイスありがとうございます。
当方の質問にズバリの回答内容で感激しています。
一番懸念していたのは旧所有者が保証金を代わりに納めろと要求されるのでは？
という点でしたが、その心配はなさそうで、安心しました。
今後は、旧所有者さんに債権を格安譲渡出来ないか交渉してみようと思います。　
旧所有者は民事再建手続き中の法人なのですが、
４０年先の保証金返還請求権（債権）の評価がどうなるか？です。。。。。

■アドバイス：２

私見ですが、
地主（保証金返還請求権上の債務者）と旧所有者（債権者）が話し合って、保証金の返還を決めると（定借の契約書の内容の確認・管理組合等への確認が必要）、地主から新たな保証金の納付の請求が行われる可能性も有るかも知れません。

債権者が会社の場合、保証金の返還請求権は、貸付金扱いとなっているでしょうから、民事再生中となると、何とか債務者から返還を受けたいと思うでしょうし、場合によっては債務者の同意を得て、譲渡したいと思うでしょう。

特に、債権者（旧所有者）側に悪知恵の働く弁護士がついている場合は、譲渡性に馴染まないことは、重々承知した上で、債権譲渡するので即刻弁護士の口座に保証金を振り込む旨の催告の内容証明を債務者（地主）に送付することも考えられます。
　※これと同じ様な内容証明を、弁護士３名の連名で催告されたケース
　　　の相談を受けた事が、御座います。
その場合、無知な地主は何の疑問も持たず、慌てて弁護士に保証金を返還してしまう事も考えられます。
　　※弁護士は、返還をもって、債務者（地主）の同意は得たとでも言うかも知れませんね。
そして、地主は新所有者であるご相談者に、新たに保証金の納付を求めて来る事も、全く考えられない訳では御座いません。

いずれのケースに於いても、物件譲渡されて、保証金の返還が期間中に行われた場合、新所有者であるご相談者に、新たに保証金の納付義務が有るか否か、定借の契約書等の内容の確認が必要不可欠と思います。

尚、保証金には一般的には、金利が付かずそのままの返還となります。
　　※実際には解体費用等と相殺される可能性が高い。
経過年数による貨幣価値の変化については、あまり考慮しても当る可能性は低いので、あまり意味は無いでしょう。
それより、返還時にどの様な償却が有るかどうかの方が大事でしょう。

更に、定借地のマンション分譲の場合で、銀行ローンを付ける場合、この保証金返還請求権に質権の設定（担保設定）を行うことを条件とする場合も有ります。
その場合は、銀行や保証協会の質権が設定されている可能性も御座いますので、実質の交渉相手は、金融機関または保証協会となる可能性も御座います。

とにかく、定借の契約書の内容を良くご確認し、地主（債務者）若しくは管理組合等、それと旧所有者（債権者）とは連絡を取った方が良いかも知れませんね。

（高原開発・涌井さん）

競売と引渡しについて
愛知・女性・５０代

競売物件の購入を検討しています。
債務者は夫
土地は夫が7割　建物は夫が5割　後は妻との共有ですが、
妻は寝たきりで回復の見込みはありません
子供夫婦と孫が同居しています。
競売で落札できた場合、引渡し（立ち退き）はうまくいくのでしょうか。

■アドバイス

私見ですが、
寝たきりの身障者が、居住中で有っても、
それなりに引っ越し先が決まれば、穏便な引き渡しが可能となります。
私の経験上、やはり健常者の引っ越しよりは、気も使いますし、
関係機関との交渉も必要ですし、それなりに経費や労力も必要となります。

基本的には、やはり引っ越し先を探したり、引っ越しに関わる費用も、
全て、こちらが負担するのが、最もスムーズな方法です。
強制執行となりますと、概ね５０万～１５０万程度
（家の大きさや家財・ゴミの量でかなり変わります）の経費と、
３ケ月程度の時間が必要となります。
ですから、引っ越し先の家賃等の地域格差は有るでしょうが、
５０万以下で素早い退去交渉が出来ればまずまず成功、
３０万以下ならプロ並みの交渉と言えると思います。

（高原開発・涌井さん）

■相談者より

ありがとうございました
奥さんは施設に入っていますが
夫の息子夫婦と子供が同居しています。
落札できたら　誠心誠意対応したいと思います。

相談内容　競売物件の修繕費、管理費の負担について

奈良・女性・４０代
競売で共同住宅（３階建９部屋）アパート物件を入札し最高買受人になりました。
代金を入金する頃になって所有者兼管理会社の方から、
修繕費と滞納の管理費を請求されました。
所有者と管理会社の代表者は同一人物です。
裁判所の資料には、修繕費、管理費を買受人が払わなければいけない
という記載はありませんでした。
裁判所の話では所有者兼管理会社が言っているだけで、
裁判所としては、それを認めていないということです。
所有者兼管理会社は『支払ってくれないのなら訴訟になります』といわれました。
どうすればいいですか。

□■アドバイス

私見ですが、
通常、分譲マンション等については支払うべきなのですが、
これは区分所有法第７条と８条がその根拠となっています。

詳細は解かりませんが、今回は分譲マンションでは無いでしょうから、
支払わないで相手の出方を見ると言う事になるかと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　競売物件における真正な登記名義の回復について

愛知・20代男性
競売物件を購入し、無事、立ち退きなども完了しました。
しかし、妻と共有名義にするつもりでしたが、
入札時にそのための手続きをとらないといけないということを知らずに、
私のみの名前で落札しました。

あとで「真正な登記名義の回復」を行えばよいと考えていたのですが、
競売物件ではできないと、法務局で言われました。

購入方法が競売であれ、私の不動産なのに不可能なのには納得できません。
真正な登記名義の回復でなくとも、何か、
共有名義にする方法とかはありませんでしょうか？
最後の手段として、土地2筆のうち1つを妻に譲ろうかと考えていますが、
これは可能でしょうか？

よい知恵をお貸しください。よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

奥様は実際にお金を出しているのでしょうか？
もし、お金を出しているのであれば、売買契約書を作成して、
司法書士にお願いして、持分登記をすれば良いでしょう。
　　　※売買に絡んで印紙代・登記料・不動産取得税等の必要経費はかかります。

また、奥様がお金を出していない場合は、簡単に譲ると言っても、
贈与になりますので、奥様は高額の贈与税を支払うようになると思われますので、
これは問題外になるでしょう。
ただし、当面の間、居住して居住用資産とした場合で、
かつ婚姻後20年以上経過した場合は特例がありますが、
20代ということですから、これもかなり先の長い話だと思います。

なお、競売の場合は、裁判所の職権によって所有権移転登記を行いますので、
「真正な登記名義の回復」は難しいでしょう。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、連絡ありがとうございます。

ご指摘の通り、夫婦共働きで、妻は頭金の一部を出しています。
税金対策だけなら妻から私への金銭消費契約等を結んだことにして、
書類をきちんと整理しておけば、問題ないかと思います。
しかし、一応、妻と、共有名義にしようと約束しましたので、
それを守りたいということです。

「持分登記」とありましたが、これはどのようなものなのでしょうか？
もう少し詳しく教えていただけませんでしょうか？
よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：２

共有名義のことです。共有の場合は、その持分の割合を登記しますので、
常日頃使っている持分登記という表現を致しました。

追加ですが、ご存知のこととは思いますが、
金消契約では持分登記をして共有名義にすることはできません。
抵当権を設定して、差し押さえでも行っていけば別かもしれませんが
（これも実際には結構経費が必要かと思います）、
一般的には「売買」か「贈与による」しか、登記原因は無理でしょう。

これは、可能かどうかは確認してございませんが、
奥様が、貴方を相手に、「共有名義にすると約束したのに守らなかった」
ということで、民事裁判を提訴して、貴方が民事調停でそれを認めた場合は、
裁判所の職権による持分登記を行うということも、理屈上は可能かもしれません。
しかし、事前に良く検討をしておかないと、
実際には、これもかなり難しいかもしれませんね。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、返信が遅れまして申し訳ありません。
一度、持分登記についてよく調べて、
司法書士の先生とも相談したいと思います。
ありがとうございました。

相談内容　自己破産物件の支払い先に対する疑問について

熊本・30代男性
こんにちは、初めて投稿させて頂きます。
自己破産された方（A氏）の、土地付き家の購入を、計画しております。

先日、重要事項説明を不動産屋さんにて受けましたが、
売主の立会いは無く、数点、不可思議な点がありましたので、
ご相談させて頂いております。

ちなみに、物件の登記簿上の権利部（甲区）は、
　　　××年 所有権移転 売買 所有者A氏
　　　昨年、破産手続き開始（地方裁判所破産手続き開始決定）
というようになっており、重要事項説明書の1ページ目には、
　　　売主（譲渡人）＝A氏
　　　買取人（譲受人）＝私
と書かれています。

しかし、不動産買受合意書を見ると、1ページ目の序文では、
甲が私で、乙がB不動産（＝仲介の不動産屋さんとは別）になっており、
　　「甲は申込金××円を支払い、手続きを乙に依頼するものとする」
となっております。
また別項に、「最終的に甲は、破産管財人と直接売買契約を結ぶものとする」と
あります。

土地の持ち主は、登記簿上A氏のようですが、お金を支払う先はB不動産です。
また、仲介の不動産屋さんからは、申込金を、直接破産管財人や、
B不動産ではなく、仲介不動産屋に支払うように言われています。

自己破産が絡んだ特殊な状況ではありますが、
金銭のやり取りが、不明瞭に思えて気になります。
このような状況は、一般的なのでしょうか？
突飛な質問で恐縮ですが、ご教授賜りたく、何卒、お願い致します。

□■アドバイス：１

私見ですが、
「破産管財人＝弁護士」が絡んでいる任意売却物件
　ということになるかと思いますが、
　弁護士が絡んでいる場合は、あり得る取引だと思います。
　　これは想像ですが、
　　　●破産管財人＝弁護士がB業者に任意売却の依頼をして、
　　　　B業者が仲介業者に客付を依頼した
　　ということでしょう。

自己破産に伴う弁護士が絡んだ場合は、売主はAとなっていても、
その物件の売却価格や方法も、弁護士が実権を握っているケースが多くなります。
おそらく、その弁護士とB業者が交渉しているということかと思います。

申込金を仲介業者に支払うのは、通常行われていることです。
手付金と申込金は別のものですから、その点は、よくご確認下さい。

以上は、私の想像…と言うか、経験上からの推測ですから、
仲介業者に詳しい説明を求めることが宜しいかと思います。

それと、弁護士にもよりますが、任意売却の場合は、
申込金を入れても直ぐに契約とならない場合もあります。
2ヶ月以上の期間がかかることは、よくあるかと思います。
　　
不動産業者が買う場合でも、
しびれを切らして購入を断念するケースもあるくらいです。
慣れていないと、かなり不安に感じる場合もあると思いますが、
その物件が気に入っているのであれば、言葉は悪いのですが、
仲介業者のケツを叩きながら、根気強く交渉していく必要があるかと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、貴重なアドバイス、ありがとうございます。
涌井様のご推察通り、任意売却の物件です。

ありえる話と伺い、まずは一安心しています。
早速、仲介業者を訪問し、疑問点を確認してみます。
また、本日Aさんが、
破産管財人の弁護士の先生の連絡先を教えてくれましたので、
併せて確認してみようと思います。

その物件は、大変、気に入っております。
地道に、でも、慎重に頑張ります。
本当にありがとうございました。

□■アドバイス：２

「本日Aさんが、破産管財人の弁護士の先生の
　連絡先を教えてくれましたので、併せて確認してみようと思います」
とのことですが、これは、あまり感心致しません。
申込書にBに交渉手続きを依頼すると言う内容になっているとしたら、
その通りにした方が良いでしょう。
弁護士に直接連絡する場合は、
事前に仲介業者の了解を得ておくべきだと思います。
（高原開発・涌井さん）

相談内容　土地の一部を行方不明者が所有する物件について

愛知・30代男性
今回、競売物件である土地付き中古住宅の購入を考えています。
競売物件といっても、
不動産業者が競売で買い取ってリフォームしたものを、
別の業者の仲介で購入する予定です。
　　
仲介業者が登記簿を調べてくれたところ、
その物件の建築当時に、隣家との関係で、
隣の土地との間のごく狭い細長い隙間の土地（0.8坪）
が分筆されてます。
しかし、その部分には抵当権が設定されていなかった関係上、
この0.8坪だけが前の持ち主の名義のまま残ってしまっているそうです。

本当はその部分も買い取って、すっきりさせたいのですが、
土地の所有者は夜逃げしていて連絡が取れません。
この0.8坪の上には、隣家との境界のフェンスが一部かかっていますが、
たとえなくなったとしても、建坪率、容積率、壁面後退等は問題がなさそうです。

　　この場合、
　　　1.フェンスを作り直して、越境を是正してもらった上で購入する
　　　2.購入後もこのまま使い、何か問題が出たらフェンスを作り直す
　　　3.そんなややこしい事情がある土地は購入を見合わせる
　　の、いずれにすべきでしょうか？

また、「2.」のように、購入後もこのまま使った場合、将来、
（現在、行方不明とされている）所有者から、
土地の使用料や損害賠償（？）などの金銭を要求される可能性はあるでしょうか？
　　
それとも、行方不明である以上、この土地の固定資産税などが滞納され、
差し押さえられ、やがて競売になるような見込みはあるのでしょうか？

いろいろとややこしい話ですいませんが、かなり気に入っている物件で、
この件がほどほどのところで解決されるのであれば、
是非とも購入したいと考えています。アドバイスをお願いします。

□■アドバイス

今回の物件の購入方法につきましては、どの方法が良いと言うよりも、
どの方法を選択されるかは、貴方自身が決めることのような気が致します。

これから述べることは、「私であれば…」という程度で読んで下さい。
いろいろ意見はあるのでしょうが、私ならば、現状のままで購入します。
つまり、「2.」を選択します。
そして将来、もしその行方不明の方が出てきたら、0.8坪の購入を打診して、
値段が納得いけば購入し、納得いかなければその時にフェンスの越境を直します。

土地の使用料や損害賠償については、
基本的には、その土地を使わないようにしていれば良いと思います。
その0.8坪にフェンスがかかっている程度であれば、越境している部分からは
目印をつけて、それより先は使わないようにしておけば良いと思います。
　　
また、0.8坪の土地については、物を置いたりして使わなければ良いでしょう。
0.8坪の部分をしっかり解るように杭をいれるなどして、使わなければ良いだけで、
将来、その0.8坪を何らかの方法で購入した時のことを考えると、今現在、
フェンスを作り直すのは無駄になるような気もしますが、いかがでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご意見ありがとうございます。
僕も基本的には「2.」かな…と思っていたのですが、
「目印をつけて、使わないようにする」というところは大変参考になりました。
ありがとうございました。
弁護士さんにも少し相談したのですが、
「越境していて、そのことを知っていても、
　20年たてば、時効で自分たちのものにできる」
と言われました。
20年間は「使ってない」ことにして、
20年たったら、いきなり手のひらを返し、
「ずっと使ってたもーん」と言うのも、ちょっと気が引けますが…（笑）。
それにしても、20年って、あまりにも遠い将来過ぎて想像がつきません。
自分の方が忘れてしまいそうです。

相談内容　

大阪・50代女性
業者から紹介された築10年の中古マンションを購入したいのですが、
債権者の同意が必要な物件との事でした。
業者によれば、「債権者に売ってもらえるかを確認しなければならず、
瑕疵担保責任など何もなく、リスクがあることを納得して、購入するものだ」
とのことです。前の持ち主はローンが払えずに手放したそうですので、
おそらく債権者は銀行だと思います。

相場より100万円ほど安いとの事ですが、近隣ではもっと条件の良いところも
同じくらいの値段です。検索機関（？）に載せられている物件で、
業者には通常の仲介手数料を支払うのですが、そんなにリスクがあるのでしょうか。

長年節約して貯めた貯金で買う予定です。
一生に一度の買い物になると思うので、後でもめたら困ります。
どうかよろしくご助言くださいませ。

□■アドバイス：１

まず、そのような物件は、その業者が、
債権者の専任媒介である確率は、少ない場合が多いのです。

よって、よく物件の出所を調べてください。つまり、誰が売ろうとしているのか
とか、売る権利を持っているのかとか…です。

形式的売主は所有権者ですが、実権は債権者のようですね。
そして、銀行なら「損切り」と言って、かなり安く手放すことが多く、
実質債権者に入る金額と貴方が買おうとしている金額に差がある可能性があります。
これらの事情がわかれば、手数料の値下げ交渉も可能でしょう。

また、瑕疵担保は、瑕疵であって、客観的に隠れた欠陥は、
どのような場合でも原則保護されうるので、
全く無条件で絶対担保されないと言うことはありません。

不動産登記簿謄本を精査されることを提案します。
謄本の記載が事実とは限りませんが、
債権者に直接、尋ねられるのも良いでしょう。

窓口は○○不動産だけど、確かに自分たちが債権者であるとか、
競売の前に自主換金を猶予しているのだとかがわかるでしょう。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

迅速なご返事ありがとうございます。
「このような物件は値段交渉はできないし、仲介手数料も同様である」
とのことです。普通の売買でも瑕疵担保などは2～3ヶ月なので、
リスク覚悟で購入しても、もし、なんともなければ、買い得だと言われました。
しかし、大きな買い物なのに、後で裁判沙汰などイヤですし、不安です。

きちんとしたものにするなら、その仲介業者が一度手に入れる形で名義変更して
売ることも出来るが、それだと引渡しまでに時間も掛かるし、
更に高くなるそうですが、その方が安心なのでしょうか。
手続きも手間が掛かるので、時間がいるとの事でした。
マンション自体はあまり傷んでいないように見えます。

仲介業者を通さずに、直接尋ねたり、調べたり、できるのでしょうか。
もし、できるのであれば、どういう風にすれば良いでしょうか。
初歩的なこともわからずお恥ずかしい限りですが、ご助言をお願いします。

□■アドバイス：２

直接調べる手順にしろ、細かいことは、建築士に依頼されると良いでしょう。
その物件が、基本的に安心できるか、専門家の目で見てもらってください。
5万円程度で「見てよ」といえば、探せますよ。
登記簿謄本は自分で登記所で入手してください。
その内容から、次の行動を決める事が出来ます。あくまで自分からですよ。
信用できそうな不動産屋さんのようですが、自分で出来ることは迅速に。
決断したら、早く契約しましょう。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

相談内容　

土地を購入しようと思っているのですが、
謄本を見ると、横浜市に税金の滞納で差し押さえになっている物件でした。
個人売買で格安のお値段なのですが、
どのような手順を踏んでいけばいいのですか？

□■アドバイス

私たち不動産会社や建築会社の人間が
無料でお答えしていることを考えますと、
個人取引については、
不動産会社の仕事を省略する事になりますので、
お答えしにくい質問です。ですので、有料になりますが、
最寄りの不動産会社や司法書士にご依頼下さい。

　（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

中古マンションの購入を検討しています。気に入った物件があったのですが、
不動産屋さんの話によると前の住人の方は自己破産されて、
弁護士さんからの依頼で売りに出しているとの事です。
病気になって働けなくなったための自己破産ということで、
金額の交渉は銀行さんだということです。
他に借金の有無や、管理費・修繕積立金の滞納の有無については、
まだ説明されていないので、質問しようと思ってます。
滞納があった場合、自己破産していても私達に支払いの義務が
生じてしまうのでしょうか？　銀行さん負担にはならないのでしょうか？
どういったことに気をつければいいのでしょうか？
ちょっと怖いので迷ってもいるのですが、教えていただけますでしょうか？
よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

マンションの売買と売主さんの借金は別の事として考えます。

　　・借金は売主と貸した者との関係です。
　　　借入金が幾らあるかとか何処に借りているかはご心配要りません。
　　　マンションに抵当権や差押えが設定されていれば、それを抹消してもらいます。

　　・管理費・修繕積立金はマンションの管理組合と売主さんの関係です。
　　　管理費・修繕積立金の滞納金は、新しい区分所有者が負担する義務があります。

マンションに設定された抵当権や差押えなどが抹消できれば、
所有権移転登記が出来、貴方のものになります。
その確認は司法書士がしてくれます。

貴方が気をつける事は管理費や修繕積立金の滞納額です。
また、マンションに傷があっても、売主が破産しているため、
修理をしてもらう事は不可能と思われます。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございます。不動産屋さんに
滞納されている管理費や修繕積立金について確認したところ、
私たちには支払い義務はないとの説明をうけました（電話です）。
どういった理由で支払わなくてもいいのか、滞納された分はどうなるのか
聞こうと思ってます。本当に支払わなくてもよいのなら、
契約書にその旨記載してもらった方がいいですよね。
自己破産までの滞納金は免責になるのかと思ってみたり…。
不動産屋さんにきちんと確認してみます。
また相談させてください。ありがとうございました。

■□相談内容　

平成元年から20年契約で建物所有を目的に
土地の賃貸借契約を結んできましたが、3年ほど前から地代の滞納が始まり、
催促を何度もし昨年11月分まで何とか納めていただいたのですが、
その後裁判所より建物不動産の競売が開始されるとの通知がありました。

債権者は公庫なんですが、賃貸借している土地に2軒家が建築されており
　（1つは賃借人所有、もう１つは賃借人の母親名義で
　　内部でつながった構造となっている）
今回競売されるのは賃借人の所有建物です。

当方は、今年7月に
契約解除の内容証明を賃借人とその連帯保証人に郵送しましたが、
先般裁判所のほうから来年2月に競売を行うとの通知を受領しました。
母親名義の建物にも、300万円ほどの抵当がついていますが、
今回の競売にはこちらの物件はついておりません。

占有者（多分、元賃借人）もまだいるらしく、
　（昼中訪問しても一度も会えないが
　　近所の人の話によると夜中には帰っているらしい）
競売最低価格が約300万円なのですが、土地所有者としては
どのような行動をとったら良策なのでしょうか。

なお、今回の競売に関係なかった
もう一つの建物の所有者（元賃借人の母）は、
脳梗塞で病院に死ぬまで面倒を見てもらうため入院しております。

□■アドバイス

ご相談事案ですが、本件所在地がわかりませんので、
その地域の借地権割合や借地権の相場もわかりませんが、要するに…、

　　　・相談者さんは土地所有者で（底地権者）…
　　　・建物所有者（借地権者）がローン不払いを起こし…
　　　・競売開始（最低売却価格３００万）となったわけですね！

であれば、相談者さんにとりまして当該借地権を
格安価格（？）で買い取れる絶好のチャンスだと思われますので、
価格的に見合うものならば入札に参加なされては如何でしょうか？

その後の立退き交渉に関しては、現在の占有者は建物所有者のようですので、
裁判所より引渡し命令を出してもらう確率も高いものと思われます。

（宅地建物取引主任者　藤原浩行）

■□相談内容　

中古マンションの購入を考えています。
気に入った物件があったのですが、
不動産屋さんにきくと不良債権で出た物件だと言われました。
前の持ち主の方は銀行にローンが払えず、市に固定資産税も払えず、
競売にでたということまではわかっています。

不動産屋に確認すると、私たちが購入するとすべて抹消されるので
何も関係なくなるし心配もいらないということなのですが、
本当に信用していいのでしょうか。
他に自分たちでできることってあるのでしょうか。

不動産に関して全くの素人なもので、不良債権、抵当権、
失地権（？）という言葉に関しても簡単な言葉で教えていただけないでしょうか。

□■アドバイス：１

中古マンションの購入をどの様な手続きで購入しようとしているのか？

　　１、　　競売による入札
　　２、　　任意売却での購入

おのずと手続きは違います。

　　１、競売の場合、入居者があるのか確認する必要があります。
　　　　当該物件の所在する裁判所で聞くことです。
　　２、所有者の同意と担保設定者の同意が必要。
（森田住販・森田喜久雄さん）

□■アドバイス：２

私は前述の森田さんではありません。別の森田です。

競売で入札して買う場合は
裁判所の職権で総て抹消されるので心配ありません。

　　＞他に自分たちでできることってあるのでしょうか。
　　
競売に出たには物件には「事件番号」と言うのがつきます。
裁判所へ行って事件番号を調べ、競売物件についての物件説明書が
閲覧できますのでよく調べることが大事です。
部屋の間取図とか占有者がいるかどうかとか、詳しく説明されています。

　　＞不良債権、抵当権、失地権（？）という言葉に関しても
　　　簡単な言葉で教えていただけないでしょうか。
　　
不良債権、抵当権くらいは辞書又はインターネット検索で調べてください。
失地権というのは聞いたことがありません。敷地権の事だと思いますが。
マンション等の敷地の権利のことを言います。

ずぶの素人だからといって総て聞くのはどうかと思います。
お家を求められるのなら少しは自分で勉強して
知識を身につけられてはと思います。以上
（紀州不動産・森田喜美夫さん）

■□相談内容　

競売物件は購入する資金として銀行ローンが組めないと
不動産関係の情報で書いてありましたが、本当ですか？

住宅金融公庫に聞いたところ過
去に取り扱ったことは有ると聞いたのですが…。

競売落札から購入までの資金繰りの仕方で
一番スムーズな方法をお教え下さい。
（つなぎ融資、買い換えローン等）
また競売物件は住宅取得控除は受けることができるのでしょうか？

競売物件の引き渡しまでの（個人行う場合）段取りをお教え下さい。
的確なアドバイスの方宜しく御願い致します。

□■アドバイス：１

競売は普通のユーザーには難しい案件です。
事前に内部を調査することができない。引渡が簡単に済む事例は少ない。
等々の理由で銀行でも積極的に扱っているところは極く一部だけです。

競落できても、代金支払期限が1ヶ月位ですので、
その間に処理することは不可能に近いのが実状です。

公庫融資では特定の建築士が作る「中古住宅判定書」も作成不能でしょう。
競売については参考書も多く出ていますので勉強してみてください。
でも、その通りは実現するかは疑問ですが。

比較的安全な道は、経験ある業者のサポートを受ける（もちろん有料です）方法です。

　競売の業者については、Homesのサイトから検索できます。
　　 http://realestate.homes.co.jp/

(シマダ企画・嶋田尚芳さん）

□■アドバイス：２

涌井と申します。競売の当事者の金融機関の場合は、
融資の付け替えに準じた処理で融資が可能な場合もあります。

又、基本的には所有権移転時に抵当権設定が同時に行える様に、
配慮はされていますので、手続的には銀行のローンも使用可能です。

銀行がＯＫすれば問題は有りません。(実際はこのＯＫを取るのが大変です)

然し競売は安い分、いろいろと大変です。
嶋田さんの言われている様に業者に依頼するのが良いと思います。
　(個人で落とす方も沢山います)

又、代金納付から引越しまでは、
ある程度の期間(３～６ケ月)が必要な場合が多いので注意して下さい。

流れについては、下記のようになると思います。

　　　１、物件の公示
　　　　　物件の状況の確認(謄本通りの面積の無い場合も多い)
　　　　　物件の内部状況確認(荒れている場合が多い)
　　　　　破産者の現況の確認(移転先や移転費用の問題、家財の状況)
　　　　　賃借権の確認(現に使用している賃借人が有るのか？)
　　　２、資金調達
　　　　　資金の計画
　　　　　落札してからでは間に合いません。
　　　　　資金計画はくれぐれも慎重に！
　　　３、入札
　　　４、開札
　　　５、売却許可決定
　　　　　最低競売価額の２割の額の保証金納付
　　　　　(一旦納付すると戻りません)
　　　６、確定、代金納付期限通知
　　　　　全額納付の日付の通知(約１ケ月)
　　　７、代金納付、所有権移転手続き
　　　　　金融機関のローンの場合は事前に抵当権設定を申し出る。
　　　　　登記費用
　　　　　抵当権設定費用
　　　８、所有権移転
　　　　　約１週間後登記嘱託書(権利書)が届く
　　　９、不動産の引渡し(実際には期間が必要)
　　　　　入居者への引渡し命令等(６ケ月以内)
　　　　　家財やゴミの処理の交渉
　　　　　賃借権の処理(場合によっては引渡命令が取れない)
　　１０、物件のクリーニング、改装工事
　　　　　そのままでは、使用できない場合が多い。
　　１１、引越し

（高原開発・涌井さん）