【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

シャワートイレの故障について
大阪・女性・４０代

築１３年の戸建賃貸の設備の故障についてのご相談です。
もともと付いていたシャワートイレが作動しなくなり、管理会社に連絡したところ、
付帯設備ではないので、借主の方で勝手に取り替えるように言われました。
故障して取り外さなければならない物の処分費用が発生した場合は
応じてくれるとのことなのですが、

そもそもシャワートイレが設備ではないとの考えが納得できずにいます。
というのは、仮に借主負担で取り替えた場合、
退去する場合には取り外すことになるのですから、
腰掛ける部分がなくなってトイレ自体が使えなくなります。

管理会社は新たな借主が現れたらその人のためには
家主が新たに設置するだろうが、
今現在借りている人の為の負担はしないという事でした。

契約の際の重要説明事項の確認の時、
もともと付いていたエアコンは付帯設備ではないので、
故障しても家主の負担はないということは聞いていたのですが、
まさかトイレが負担外とは思いもしませんでした。

一般的に、シャワートイレが作動しなくなった場合の扱いは、
付帯設備以外というのが常識なのでしょうか？
新たな借主の為になら新たに設置するというのなら、
やはり設備扱いなのではと思うのはおかしいのでしょうか？
ご教示お願いします。

■アドバイス：１

私見ですが、
契約時の重説・契約書等に設備として、明記してあるかどうかによります。
シャーワートイレが、前住人が取りつけて、そのまま置いていった場合には、
付帯設備とは言えないと思います。
然し、大家が元々設置したもので有れば、付帯設備と言えると思います。

（高原開発・涌井さん）

■相談者より

ご意見ありがとうございました。
ネットが暫く使えず、御礼が遅くなってしまいました。申し訳ありません。
シャワートイレは大家が元々設置したもので、
重説・契約書に「エアコンは設備でない」と目立つよう赤文字で断り書きがしてありましたが、
「シャワートイレ」については一言も書いてありません。
しいて言えば、「水道・排水関係器具」と言う表現で修理は借主が負担するという項目が
あるのですが、これは普通、パッキンなどの小額負担で済む様な物の事だと考えられますし、
もしシャワートイレが該当するのなら、エアコンと同じように赤文字で特に目立つように
断り書きするべきだと思うのです。

知り合いの法務関係者にも聞いてみたのですが、涌井様と同じ考えでした。
だいたい故障の様子を確認にさえ来ない仲介の不誠実な態度に、
これまでも色々とあったことを思い返し、失望と怒りを覚えました。
今はシャワートイレのメーカーのＨＰで仕組みを理解しましたので、
１０年以上前の商品ですが、自分で対処法を調べて、
なんとか修理して使えるようにしましたが（本来はこれも仲介の仕事だと思います）、
根本原因が解決したわけではないので、そのうち再び動かなくなるかもしれません。
その折には、ここでご相談させていただいた事をいかして、
仲介ときっちり話をつけたいと思っています。
争いごとはさけたいと思い、いつも我慢してしまいますが、
ここでご相談させていただいていつも勇気をもらっています。
有難うございました。

■アドバイス：２

私見ですが、
付帯設備が壊れた場合は、賃借人は遅滞なく報告する義務が有り、
賃貸人は、報告を受けたら修理・修繕しなければなりません。
今回の件は、管理会社若しくは賃貸人のどちらかが、
迅速に対応すべき故障の可能性を否定できないかと思います。

管理会社と賃貸人との管理委託契約書の内容にもよりますが、
一般的に賃貸人と管理会社の修繕の内容の負担も規定している筈です。

管理会社が、修理を怠ったのであれば、管理委託契約書に基づく管理義務違反。
賃貸人が、修理を怠ったのであれば、賃貸借契約違反。
という可能性があるかと思います。

契約書の内容を良くご確認され、順序立てて、修理にかかった費用負担について、
管理会社と交渉されたら良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

賃貸マンションの避難用具と火災報知機について
東京・女性・３０代

現在都内の賃貸マンションに居住中の者です。
部屋は2階で、ベランダには入居時から錆びて腐ってしまい、
使い物にならない折りたたみ避難梯子が置いてあります。

定期的に（確か年1回）管理会社から派遣された方が点検に来る度に
「まだ新しいのにならないのですね。見積もりは出しているんですがね・・・」
と言って帰って行かれますが、その状態ですでに4年近く経っています。

また、聞きかじりの知識ですが確か集合住宅の各部屋には必ず
火災報知機の設置が義務付けられたと思うのですが、それもありません。

こういった、災害設備の整備を改善してもらうことは出来るのでしょうか？
もし出来るのであれば、誰にどのようにお願いすれば良いのでしょうか？

アドバイスをお願い致します。

■アドバイス

私見ですが、防災設備の監督官庁は、地元の消防署になるかと思います。

大家さんに、火災報知器及び避難梯子の修繕を行って頂けないのなら、
不安なので消防署に相談すると、プレッシャーをかけてみては如何ですか？

実際に、消防署に相談すると、それなりの指導が、
管理防災会社と大家に指導が行われると思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　返還する敷金で修理するよう言われた借家について

千葉・女性・４０代
築２４年の一戸建てを１０万円で借りています。
この物件はもともと売却で出ていたものを、賃貸希望の相談をして借りています。
借りる際にリフォーム費用で１００万近くかかったとのことです。
入居してからは設備部分で細かい修繕があるたびに電話してなおしてもらっていました。

このたび更新にあたり大家さんから
「古い木造だしこれからもいろいろな箇所が壊れてくるだろう。
　あなたたちが出て行ったあとは他の人に貸す予定はなく、
　土地（古家あり）として売却予定なので
　今後は敷金を返還するのでそのなかからやってください。」
と言われ仲介不動産に相談しました。

ただ管理委託はされていないので大家さんに強いことは言えないそうです。
敷金は預かり金の旨伝えてもらいましたが、受け付けず話し合いに機会もありません。
このまま受け入れるか、それとも良い方法があるのか教えて頂けますでしょうか？
当分住み続ける予定なので、貸したくないと言われるのもこまります。
よろしくお願いいたします

□■アドバイス

私見ですが、
大規模な補修が必要な古家や、倒壊の危険性の有る古家については、
大家側からの更新拒絶や退去要請の正当事由になる可能性も御座います。

その点も考慮して、交渉して下さい。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　借りていた部屋の購入と壊れたエアコンについて

神奈川・女性・３０代
現在、定期建物賃貸契約をしています。
マンションの持ち主（オーナーさん）は、海外転勤しており、
その間だけの3年10カ月の契約でした。

私達夫婦がそのマンションを借りた際、一部屋だけエアコンをつけたままでした。
せっかくだから使わせて頂こうかと思ってましたが、故障しているわけではないですが、
冷房がほとんど効かず、かといって勝手にそのエアコンを取り外してはいけないと思い、
そのままにしていました。

そして、オーナーさんが予定より早く海外転勤を終え、日本に帰国されましたが、
私達は平成22年2月末まではここに住める契約になっていたので、
2月になったら引っ越しのことを考えようとしていたら、
オーナーさんが、このマンションを売却することになったのです。

私達はとてもこのマンションが気に入っていたので、買うことに決めました。
今週末、手付けも支払う予定なんですが、気になっているのは、
もともとついていたエアコンを、オーナーさんの負担で取って、持ち帰って頂きたいのです。

もちろん、そもそもこのマンションは賃貸でお借りしたので、
そのままの状態でお返しするはずだったのですが、購入するとなると、
すべてのリフォームなどの代金は私達が支払うことになりますが、
そのエアコンはオーナーさんの負担で取って頂けるんでしょうか？

主人がエアコンをオーナーさんの負担で取って頂けないなら、
このマンションは買わない、となぜか意地を張っており、
間に入った仲介の業者が、それは難しいと言ったら、
主人は、契約は少し考えさせてもらうと言うつもりだと言い張ります。

そのマンションは、一般公開されるまえに、すぐ売れてしまう人気のマンションで、
私達は100万円値下げもしてもらってるので、そんなことをしたら、
別の人に買われてしまうことになりそうなので、
仲介業者のところにいくまえに、間違いなくオーナーさんの負担でエアコンを取り外し、
持っていってもらえるという法的（？）なお答えを頂ければ、主人も納得すると思うのです。

大変私情が入って申し訳ないのですが、ご存じの方がいれば教えて下さい。
よろしくお願い申し上げます。

□■アドバイス

実務的な回答をします。
現状で購入すべきです。
本来，売主も買主も平等かもしれませんが，
それは，現実，絵に描いた餅にすぎません。
特に人気マンションなら，売主の方が有利になります。
仮に，今，契約する価格より高い買主が現れた場合，
売主は高い買主と契約をしますよ。
せっかく１００万の値下げに応じてくれたありがたい売主様です。
エアコンは，あなたが新品を買ったときに
廃棄処分してもらえるじゃありませんか。
買主の機嫌より，売主様の機嫌が損なわれない内に
早く契約しないと物件が逃げてしまいますよ。

（ハビット・小谷吉秀さん）

相談内容　鍵の故障と修理代について

東京・女性・４０代
マンションを賃貸契約で借りている者です。
昨日、帰宅すると、鍵の調子が悪く
開けることができなくなってしまいました。
（鍵は持っているが、鍵が回せなくなって解錠できない状態）

管理会社に連絡を取り、
そこの修理の方が見に来てくれたのですが、けっきょく直らず、
管理会社に紹介してもらった鍵屋さんを呼んだのですが、
鍵が破損してしまっていたようで解錠できないので、
鍵を壊して新しいものに付け替えることになりました。
修理交換代として２１０００円を払いました。

しかし、あとで思ったのですがこちらとしては
通常使用の範囲で鍵が壊れたのだから、
賃貸人が修理代を払うのはおかしいのでは？と思っています。

こういう場合は、大家さん、こちら、どちらが負担するものなのでしょうか？

ちなみに、イタズラなどによる破損の可能性もあると
鍵屋さんは言っていました。

□■アドバイス

私見ですがアドバイスさせていただきます。
結論からいうと微妙です。現実としてすでに賃貸人さんが
すでに支払われているので修理費用の半分でも返してもらう
方向がいいのかもとおもいます。

東京都の「賃貸住宅トラブル防止ライン」の抜粋で
下記の項目が参考になると思います。

1.契約書に特約（貸主と借主の間で決めた特別の約束・合意事項）
　がないか確認してください。
　　※たぶん書いてないので相談されているとは思いますが

2.貸主は借主が居住していくうえで必要となる修繕を行う義務がある。
　ただし、借主の故意・過失・通常の使用に反する場合は借主負担

今回のケースは故意ではないと思いますが
鍵屋さんがイタズラの可能性もとあるので判断がつきにくいですね。
賃貸人さんの場合は通常使用ということですので
大家さんが修理費用負担と思われるのもよくわかります。
下記の2つを検討されてはいかがでしょうか。

1.まずは賃貸人さんが言われるとおり
　大家さんに負担してもらうよう主張してみてはいかがでしょうか。
　故意でないことは確かなので。せめて折半でも

2.納得がいかなければ小額訴訟手続をご自身でされる。
　（弁護士等に依頼すると鍵の修繕費用より高くなってしまう為）

東京都の「賃貸住宅トラブル防止ライン」に
相談窓口の連絡先掲載されていました。
東京都都市整備局住宅政策推進部不動産業課　賃貸ホットライン　ＴＥＬ03-5320-4958
東京都不動産取引特別相談室　ＴＥＬ03-5320-5015

（くすのき不動産・大森さん）

相談内容　詰まった下水の高圧洗浄費用の支払いについて

福岡・４0代男性
ご相談させてください。
実は法人として店舗を借りているのですが、下水が詰まり、
高圧洗浄をしたので費用を負担しろと大家に言われました。
鉄筋2階建てのビルで、当方が借りているのは2Fです。
1Fには飲食店が入っており、下水が詰まってしまったとのこと。
当方は全く知りませんでした。
入居に関しては居抜きとして、契約は大家さんと直接行いました。
当方では料理などもしませんし、掃除とトイレの排水程度です。
費用を負担する必要などどう考えても無いと思うのですが、
いかがでしょうか。

□■アドバイス

一般的に高圧洗浄程度で回復する排水の詰まりの場合は、
厨房からの油脂が固着しての詰まりであることがほとんどと思います。
仰るとおり、給茶・掃除程度の排水では原因とならないと感じますので、
負担を求めるのであれば、修理した業者からの報告書とともに、
負担を求める事由を明確にしてもらうべきと考えます。
単純に費用を頭割りするなどの理由では、納得できないですよね！
（木場株式会社・木場勝之さん）

相談内容　築３０年の分譲賃貸マンションの修繕費値上げについて

神奈川・３0代男性
築３０年の分譲マンションを賃貸して、７年目になります。

2月の上旬に、”臨時総会”が開催され決定した
”修繕積立金の改定” の通知が仲介不動産から来ました。
でも、とても有り得ないのです。来月分から管理費が今までの９倍です。

管理会社からの資料に、記載されていたのですが、
管理費として払っている額の詳細です。

◆現在◆ 管理費：15,000円 修繕費2,000円
◆改定後◆ 管理費：15,000円 修繕費14,000円

今までは、詳細がわからなかったので、言われていた金額を払い続けていましたが・・・
素人なりに調べてみると、管理費は契約時に
【占有者】が払うと、了解をしたので払う義務があるようですが、
修繕費は【所有者】が払うものであって、占有者に支払いの義務は無いようです。

本日、仲介不動産と所有者に払う意思が無いことを告げたのですが、
半分ずつ払う形にしたいとの事でした。
また、契約書には管理費として記載してありますが、
修繕積立金も含めた金額を払ってもらっているので、
管理会社からの書類に記載されている詳細は関係ない事なので、
支払いの義務は有ると、仲介不動産の方に言われました。

賃貸契約書の特約に、
”管理費は管理組合の管理費に連動して増減することがあります。”
と、記載もしてあります。の一言です＞＜；

でも、今回値上がりしたのは、あくまでも【修繕積立金】なので、払いたく有りません。

仲介不動産は、家賃の値上がりをすれば
結局同じことなので、半分ずつ払う形にしませんか？
その条件が飲め無いのなら、引越ししかないんじゃないですか？
こちらの言い分は聞き入れてくれなくて大変困っています。

今まで、一度も滞納もしていないし、これ以上生活が苦しくなるのは、とても大変です。
また、近くに築1５年くらいで同じ大きさのマンションが同じくらいの金額（値上がり前）で
賃貸に出ているので引越しも考えたのですが、敷金・礼金・引越し代を考えると、
とてもじゃないけど、すぐには引っ越せません。

今回のような場合の家賃の値上がりは、可能なことなのでしょうか？？
また今回の値上がり分の費用は、負担義務があるのでしょうか？？
なるべくでしたら、次の更新（H22年10月）まで、
今の家賃で過ごせたらと思うのですが、どのようにすれば良いでしょうか？

うまく説明できているか解りませんが、回答をよろしくお願いします。
今週中に、仲介不動産にまた連絡をしなければならないので、
大変お忙しいと思いますが、よろしくお願いしますm(__)m

□■アドバイス

分譲マンション（区分所有建物）の管理費、修繕積立金の支払い義務は、
基本的には所有者であり、賃借人には支払いの義務はありません。

ただし、賃貸借契約で、管理組合の定める管理費を家賃の一部として
賃借人が管理組合に支払うという合意があれば、
賃借人が支払うことにもなります。

けれども、その増減の決定には賃借人は関与できないわけですから、
値上げするようなときは賃貸借契約の変更が必要になります。

お話からすると、賃貸借契約では、修繕積立金を
賃借人が代位して支払うような合意は無いと考えられますので、
修繕積み立て金を賃借人が支払う必要は無いと考えられます。

お近くの宅建協会かマンション管理士会にご相談ください。
（北杜宅建センター　萩原さん）

相談内容　災害に起因する退去について

三重・30代女性
現在、築30年の借家に、3年ほど住んでいます。
しかし、先月の地震により、屋根瓦が数箇所剥げ落ち、瓦がずれ、
外壁も一階から二階までヒビが入りました。
さらに、先週末、強風により大屋根の上に設置してあるテレビアンテナが倒れ、
電波受信が局によってはままならない状態になりました。

地震による影響は、屋根自体の経年劣化も激しく、
吹き替え工事を行わないとならないレベルとのことですが、
家主側には大金をかけて直す意思はないそうです。
強風による影響も、上記と根源が一緒で、「屋根を直すときに直すべき」
と電気工事の方に言われました。

退去することに不服はありませんが、特に大家側から退去要請されておらず、
すでに屋根の件からは、一月以上経過しており、今後、入梅による雨漏り等
考えると悠長に構えていられなくなりました。

この場合、引越しにかかる経費を一部負担してもらうには、
やはり、大家サイドからの退去要請を待つほうがよいのでしょうか？
それとも、こちら側から、
　　　●修繕をしてくれないのならば退去するので、
　　　　それに伴うある程度の経費を出してほしい
ということを、伝えても良いのでしょうか？

退去要請があったとしても、補償うんぬんは交渉次第であり、
家主側の義務でないことは承知しておりますが、
どう対応したものやら、少し困っております。
お知恵拝借したく、ご相談いたしました。

　★サポート追記★
　　本相談は、要求を伝えない限り、進展することは無いものと判断し、
　　相談者に対して、上記の要求を伝えた上で、先方の言い分を投稿するよう求め、
　　以下が再投稿になります。

　　ご回答ありがとうございました。
　　屋根が相当危険な状態であることを、家主、および業者がようやく把握し、
　　できるだけ早い退去を要請されました。
　　敷金にプラスして引越し費用を出すとのことでしたが、大家側は、
　　「もともと高い家賃ではないし（＝65,000円）し、
　　　地震はある意味不可抗力なため、引越費用の全額負担するかどうかは未定」
　　とのことでした。敷金が戻るのは当然なのですが、
　　双方の納得のいく金額になるよう交渉していきます。

　　★サポート追記★
　　　地震などの災害時の対応は、
　　　通常の老朽化に起因する立ち退きに対する対応とは、異なるかと思われます。
　　　本相談の場合、法的な根拠以前に、借主側も、ある程度、貸主側に対する配慮
　　　を考慮するような思いやりなども必要かとは思われます。

　　　しかしながら、大規模な災害が発生したにもかかわらず、積極的に状況把握を
　　　しようとしない点は、貸主、仲介（管理）事業者とも、管理物件に対する無責
　　　任さ、そして、借主に対する誠実さが足りないようにも思われますので、ある
　　　程度、強く要求すべき部分もあるように思われます。

　　　なお、災害に起因するケースにおきましては、必ずしも法的根拠だけで解決す
　　　ることが難しい場合も多いと思います。
　　　そのため、皆さまのご経験などを踏まえた「現実的な落としどころ」などを、
　　　是非とも、お聞かせください。

□■アドバイス：１

私見ですが、「サポート追記（＝ある程度、強く要求すべき部分もある）」
に賛同します。
災害も家主にとってはリスクの範疇で、引越し費用全額請求は
無理な要求ではなく、現実的な落しどころになると思います。
（響不動産リサーチ・山中祐次さん）

□■アドバイス：２

私見ではありますが、近年の考え方としては、
　　　●通常の地震に耐えられない強度の賃貸物件については、
　　　　大家はその損害賠償を負うべきである
　　という流れになっています。

基本的なことですが、大家さんには借りた人が居住するのに
適した状態を保つ責任がありますから、物件が破損した場合には
大家さんが補修しなければなりません。
そして、地震などの不可抗力で破損した場合についても、
大家さんが補修すべしという判例があります。
　　
（現実的には、近隣でほとんどの建物が倒壊等の被害に合っている場合は、
　大家としての責任を問うのは難しいのでしょうが、
　大家が建物の強度維持のための努力をせず、かつ、そのことによって
　被害がもたらされた場合は、損害賠償を負うべきであるという考えになると思います。
　
　そのため、近隣と比較して、その建物の被害が著しい場合として考えた場合、
　今回の場合は倒壊ではなく、屋根の補修で済むということなので、
　　　　●大家には「補修の意思」がないというレベルの話ではなく、
　　　　　「補修する義務」を負っている
　　　と考えられ、賃貸事業者として耐震補強工事を行う必要があるでしょう）

もし、大家が補修をせず、退去を要求する場合、
退去要求の正当事由とは考え難いのではないでしょうか？
　　その場合は、
　　　●退去に要する費用
　　　●現在の賃貸物件と同等レベルの新規賃貸物件（＝引越先の物件）の
　　　　家賃との差額の一年分程度
　は補償すべきだと考えます。
　そのため、
　　　1.まず基本は、大家として耐震補強工事・屋根の補修工事を行うべきであると
　　　　主張（その意思が無いということでしたが、再度交渉）
　　　2.その要求が受け入れられない場合は、退去に要する費用全額と、引越先家賃
　　　　の差額の一年分を要求
　ということで交渉されるということになるでしょう。

ただし、近隣において（強度の強い建物も含めて）ほとんどの建物が
倒壊してしまった場合は、この限りでは無いと思いますし、
修理費用が多額におよぶ場合であれば、修理義務を免除される可能性があります
（受け取り賃料の合計よりも修理費用が多いとか、
　賃料と比較して大家の負担が過大である場合などです）。

なお、今回のご相談は、三重の地震の事だと思いますので、交渉前に、
近隣の状況を良く調べ、かつ、他の同等事例等を知っておく必要もあると思います。
まず、市役所の無料相談など、その被害が良く解っている所で、
ご相談されてみることも良いのではないでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、山中様、早速のご回答ありがとうございました。
借家は、近隣のお宅に比較しますと、かなり目だって被害を受けている状態です。
屋根の補修は瓦の下の板からはがして行う必要があり
（＝二階の部屋から空が見える状態にして工事する必要があり）、
100～200万円かかるというのが、仲介業者による説明でした。
　　
現在、2年2ヶ月住んだことになりますが、そうなると修理費は
支払った家賃と同等以上になることになります。

引越し代の全額補償も、そう無理難題ではないとのアドバイスに、
少しほっとしました。
感情的かもしれませんが、お見舞いの一言もない家主さんなので、
ちょっと信頼できない気持ちもありますもので…。

　★サポート追記★
　　　上記投稿に加え、
　　　「ところで質問なのですが、家主さんはこういう場合に備えて
　　　　保険等入ってないのでしょうか？　その保険によって補償を
　　　　支払うことになるなら、家主さんの財布も傷まないのでは…
　　　　と思ったのですが」
　　　とありましたが、
　　　　●仲介事業者から上手く聞き出すようにすべき内容
　　　　●一般的に地震保険は全壊でも50％の支払いになる点
　　　　　（＝部分損壊の場合、充分な補償が得られない可能性がある点）
　　　を、サポートより補足します。

　　　なお「お見舞いの一言」などの感情的な部分については、
　　　トラブルを防ぐ上でも、契約時に、借主側から積極的に貸主のことを
　　　質問するなどの努力も必要です。
　　　もし、とても親切な貸主であるのなら、借主の側も貸主に対して
　　　気遣いするなどの日常の努力が必要であり、そういう積み重ねが、
　　　お互いの良好な関係を築いていくものと考えます。

　　　しかしながら、自らが管理することなく、仲介事業者に依頼される
　　　貸主の場合は、極めて事務的に考えている場合もあるため、
　　　そのような貸主であれば、仲介・管理を引き受けた事業者が、
　　　きちんと心情面もフォローすべきでしょう。

　　　地震などの災害時は、事業者にとっても非常に大変な時期になるか
　　　とは思われますが、そういう時こそ、プロとして誠実な応対を心がけて
　　　いただきたいと、私たちFudosan.JPは考えます。

相談内容　賃貸一戸建ての庭木の手入れについて

静岡・30代男性
一戸建ての住宅に賃貸で住んでいます。
暖かくなり、オーナーが住んでいた頃に植えてある庭の植木が
元気一杯で、ここのところ成長著しいです。

すると先日、突然（こちらからはまだなにも相談もしていないのに）、
仲介の不動産屋さんから電話がかかってきて、
「庭の草木がだいぶのびていますが、勝手に切ってくれて構いませんので、
　自由に手入れをしてください」
と言われました。

こういう場合、年1～2回程度の庭の木の手入れについての責任は、
オーナー、もしくは仲介業者にはないのでしょうか？
（また、もし業者に頼む場合は、その費用の全額、または一部を、
　オーナー、もしくは仲介業者が支払う義務はないのでしょうか？）

契約書にはその辺の責任に関する記載はありませんでした。
何ぶん、一戸建てを賃貸するのが初めてなので、素人な質問ですいません。

□■アドバイス：１

庭を使用することと、樹木は全く別です
樹木は独立した動産で、住宅（建物）には自動的に付随しません。
契約時に特約しない場合は、家主の管理範囲です。
特に剪定が必要な場合は、その責任は家主です
（ただ、樹木ではない草木は、借主から家主に管理は請求できません）。

なお、樹木、草木のいずれも、枯れても責任は借主にはありません。
善意で、世話をしても、枯れる場合はありますから…。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

□■アドバイス：２

私見ですが、植栽も貸主の所有物ですので、貸主が手入れすべきだと思います。
法的に仲介業者に責めはございませんが、配慮が足りないと思います。
また、借主が手入れを外注して費用を貸主、仲介業者に請求するというのは
聞いたことが無いです。
今回を機会に、仲介業者を通じて、
　　　●植栽の処理に関する覚書
などを、貸主と交したほうが良いと思われます。
（響不動産リサーチ・山中祐次さん）

□■アドバイス：３

はじめまして。アムネッツの滝本と申します。
今回のご相談の内容を拝見しました。
どの程度の規模なのか（例えば、広すぎて到底一人では無理なのか…など）、
わからないのですが、一戸建ての賃貸の場合、植木の部分も
専有部分にあるとは思いますので、必要最低限の管理義務はあると考えます。

植木が定着物でないのであれば、大家さんにお返しするのもひとつだとは
考えますが、定着物であるならば管理していただく必要はあると思います。
それにより、相談者さんも気持ちよくおうちに住むことができますからね。
　　
もし植木が膨大であるのであれば、今回の問題を期に、大家さんとか管理会社さんと
費用の分担など相談されて取り決めされるのもよいことだと考えます。

文中からお言葉いただきますと、
「勝手に切ってくれて構いません」とありますので、
ある程度、隣家やご近所にご迷惑がかからない程度の剪定でも
よいくらいだとは思いますので、ご自身でされてもよいのでは…と判断します。

参考までに、当方でも邸宅級に広いお庭がある場合や、
どうしても大事なお庭の場合は、賃貸に出される大家さんに、
剪定費用を含めた賃料設定を勧めております。
（アムネッツ・滝本さん）

□■アドバイス：４

私見ですが、重説には、賃貸物件に付随する施設・設備等の説明もございます。
この内容の中に、専用庭の説明もあるかと思います。
賃貸物件に、専用庭が入っている場合は、微妙なのではないでしょうか。
通常考えられる日常管理は常識の範囲で賃借人が行うべきだと思います。

一戸建の賃貸借の場合、賃貸借物件内にある設備（植物・植栽等を含む）は
賃借人が民法の謳（うた）う善管注意義務を負っていると理解しております。
したがって、賃借人の責任と費用負担にて植栽の維持管理を
しなければならないと思います。

善管注意に努めたものの、枯れてしまったり、腐ってしまった場合は、
賃借人はその責めを負わないと思います。
なお、故意に、撤去したり、枯れさせたり、腐らせた場合は、
賃借人はその責めを負うのではないでしょうか
（水やりをせず枯らすのは故意に該当するかも知れません）。
ちなみに、賃貸人が植栽付きの賃貸借物件を管理することは、賃貸人の善意に
過ぎませんので、賃借人の善管注意義務が免除されるのもではないと思います。

但し、上記の内容は、重説に専用庭が付いていることが明記されていることを
前提としておりますし、契約書等に特約条項が有る場合は除きます。

なお、「特別な手入れを要する」場合、つまり、広範囲な蔦とか、
杉・銀杏・欅などの大径木・巨木・巨樹などの場合、これらの手入れには、
クレーン車・鳶職などの専門家の労力が必要となります。
そのため、「特別な手入れを要する」に該当し、
賃借人の善管注意義務の対象とはならないと思います。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：５

はじめまして。仲介業者には庭木の管理義務はありませんので、
あくまでもオーナーさんと相談者さんとの間で取り決めされる事柄です。
こちらからはまだなにも相談もしていないのに、オーナー側から剪定の許可まで
取付けてくれる、ある意味良心的な業者さんのようにも感じます。
相談者さんご自身が自分で手を掛けるつもりが無いのでしたら、
その意志を明確に業者さんへ伝えることが第一歩ですが、
オーナーさんの性格や経済状況によっては、
更新拒否など、話がこじれる可能性も想定して下さい。
（木場・木場勝之さん）

□■アドバイス：６

私の場合、今回は基本的に中尾さんと同意見です。
付け加えるとすれば、
　　　●賃借人と賃貸人との良好な関係を維持していくこと
を基本とし、ことに当たるべきではないでしょうか。
賃貸借関係にある以上、信頼し合うことが最も必要と考えます。
お互いの立場を理解し、疑義を感じたことは率直に問いかけてみては、
いかがでしょうか。　
（マルケイ・門田さん）

■□相談者より

皆様、お返事ありがとうございます。
昨日も「剪定は勝手にやってくれていい」と家に電話があったそうで、
何か裏があるように思えてしまいました。
いま一度、契約書を確認してみますが、
一度、不動産屋さんと話してみる価値はあるかもしれませんね。

庭と言っても狭いもんで、一人でやっても、大した時間はかからない程度です。
しかし、雑草のようなものは自分で処理するのは当たり前だとしても、
植木の剪定を自分でやるべきなのか迷ってました。
なんと言う名前かはわかりませんが、特別、量が多い訳ではなく、
ちょっとした植木のぴょこぴょこ飛び出した枝や、
それにまとわりついている蔓状の葉が塀を乗り越えている感じなので、
バッサリ切るのはそう手間ではないと思います。

ただ、バッサリ切るのは大したことないですが、
きれいにやるとなると、やはりプロの方がいいとは思いまして、
もし、管理責任で、多少、費用が折半できる可能性があれば…
と、思った次第です。

何も相談していないのに、いきなり電話がかかってきたので、
ちょっと勘ぐってしまいましたが、すこし業者と話をしてみます。
ありがとうございました。

相談内容　残された減価償却資産に対する未償却分の負担について

大阪・30代男性
このたびは、お世話になります。
皆さんのお知恵、知識に頼りたく、投稿を決心いたしました。

とあるテナントを銀行から借り受けすることになっているのですが、
前の借主が退去した状態が残っております。
　　そのため、
　　　●最初に現状渡し、退去時現状復帰
　　を伝えられ、了承しており、
その上で、家賃、保証金が伝えられ、話を進めておりました。

銀行からは、「ほぼ私に貸すことになります」と言われており、
契約は時間の問題といった状況でした。
しかし、今になって、現場所に減価償却資産（銀行の資産）
が残っているとのことで、現状解体、内装変更に制限を加えてきました。
どうやら、最終の契約書を作成する際に、盛り込みたいようですが、
これまでの交渉では、一言も触れられておらず、こちらとしても困惑しています。

例えば、エアコンの入れ替えを検討していたのですが、
　　　●未償却分があので、エアコンはそのまま使ってほしい
　　　　（故障時の修理費、入れ替え時の費用は負担してほしい）
　　　●もし、撤去、入れ替えとなれば、未償却分は負担にしてほしい
という申し入れをされました。
また、エアコン同様、その他の部分を解体をした場合も、
「残されている減価償却資産については、
　未償却分を当方に負担をしていただきたいので、保証金の値上げをします」
と言われました。

現在のエアコンはマルチのエアコンのため、入れ替えにはかなりの高額になり、
テナント借受後の資産計画に大きな影響が生じます。
それ以前に、家賃などの交渉から5ヶ月近く経過しており、
資金計画も大詰めであって、変更もままなりません。

一般的には、銀行の都合で最初に交換できないようなエアコンの修理や、
後々の交換などの費用を、壊れた際には当方が負担しないといけないのでしょうか？
また、仮に最初から現場の解体ができた場合
（現状渡しでの借受を了承していた場合）でも、
解体（破棄）した減価償却資産に対する未償却分を、
当方が負担しないといけないのでしょうか？

長文となりましたが、ご教授いただければ、幸甚に存じます。
よろしくお願い申し上げます。

□■アドバイス：１

私の経験上、金融機関と不動産取引を行う場合は、
注意しないと、どんどん話が変ることがよくあります。
これは上場企業も同じですし、一定規模以上の企業はどこでも同じで、
特に、担当者が無能で、力の無い場合（実際には何の決定権も無い場合）に起こります。

つまり、現場の担当者にはほとんど権限が無く、最終的な判断を下すのは、
現場とは関係のない書類上のチェックだけ行う本部の取締役会や社長であるために
起こる現象です。上から指摘を受けると、コロっと話が変ってしまうんですね。

これを防ぐには、打ち合わせ書を必ず作成しておくことです。
ある程度、話が変ることを予想しながら、打ち合わせ書を作成しておくと、
無能な担当者でも少しは気をつけて発言するようになります。
　　
そうすると、この証拠を元に役員会に対しても強く出ることができるようになりますし、
言った言わないの問題も起き難くなります。
メモ程度では無く、きちんと作成したものをその場でコピーして
先方にも渡しておくと、少しは注意して交渉をしてくるようになります
（相手を見て対応を変るようなことを平気で行うわけです）。

さて、実際の契約はこれからだと思いますので、
現実的には先方の言い分を飲まざるを得ないとも思えます。
但し、これまでの経過や交渉の証拠となるものがしっかり提出できれば、
それらを元に交渉することも可能でしょう。

通常、設備の故障の補修や未償却資産の処理は貸主負担で行うべきだと思いますが、
業務用物件に関しましては、契約書の内容に従うべきとも思います。

今後の交渉によるのでしょうが、前述のように、
実際の決定権は誰（＝何処）が握っているのかを良く確かめながら進めないと、
もっと違う条件が新たにつけられてくる可能性もございます。
あまり現場の担当者を信用しないことが大事ですから、
その点を注意して交渉して下さい。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

さっそくのご返事ありがとうございます。
これまで交渉を録音しておりましたので、書類にまとめて、提出してみます。

お返事を拝見し、一般動産の場合は、備え付け備品の補修、
未償却資産は貸主負担であっても、
今回のテナントなどの場合、交渉次第であって、
慣習や、法律的に、私が強くいえるものではないのですね。

これまで、テナント開店のための私や関係者の労力は多大なものがあり、
また、お客様も心待ちにされておりました。
そのため、今後、もし私が予算的にテナントを借り受けすることが
難しくなった場合に、裁判に訴えることも考えておりますが、
いかがなものでしょうか？

続けての質問で申し訳ありません。

□■アドバイス：２

今までの交渉過程が不明のため、詳しいことまでは返答いたしかねる…
と言うのが本当のところですが、あえてお答え致しますと、以下のとおりです。

備え付け備品の補修、未償却資産は、基本的には貸主負担ですが、
投稿内容を読む限りでは、まだ交渉中であるようですから、
貸主の要望を受け入れるかどうかは、貴方次第であるということになります。

どうしても早急に契約を締結したいのであれば受け入れざるを得ないと思いますし、
契約が不成立になることを覚悟であれば、受け入れないことを強く主張する
ということになると思います。
　　
この辺りのことは交渉のテクニックの問題もありますので、何とも言えません。
基本的には一方的に不利益とはっきり言える内容でない限りは、有効となると思われますし、
場合によっては一方的に不利であっても有効となる場合もございます。

契約は当事者双方が明確に納得して締結したかどうかが重要になると思います。

裁判に訴えることにつきましては、
まだ契約自体は成立していないと思うのですが…。
契約前の苦労を元に損害賠償を求めるというのは、正直に言ってあまり感心しません。
もし、その様なことが認められるとしたら、交渉過程において長期化する取引は
全て損害賠償の対象になってしまうということになります。

録音されたテープには、
契約が成立したと明らかに解ることが録音されているのでしょうか？
通常、損害賠償関係につきましては、契約書が取り交わされた以降の、
契約不履行に対して行われるのが一般的だと思います。

　つまり、
　　　●契約書に「×月×日より賃貸借を開始する」
　　　　と明記されているのにもかかわらず、
　　　　その賃貸借物件の引渡が遅れた場合は、
　　　　その遅れに対しての損害の賠償も可能
　　かとは思いますが…。
　　
確かに、民法には口約束でも契約は成立するとなっていますが、
大事なことは、その口約束が、「賃貸人本人（銀行の場合は銀行の代表者）」
となされていたかどうかのしっかりした証拠があるかどうかが大事ですし、
その証明責任は貴方にあるわけです。

個人的な意見ですが、大手企業の場合は、ミスをした担当者をクビにしたり、
飛ばしたりして企業保身をはかるのが一般的ですから、
裁判をしても有利な結果を引き出すことは難しいと思います。

なお、詳しいことは弁護士等の専門家にご相談なさった方が宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

今回は、詳細なご返事ありがとうございました。
商業施設に関してのやり取りは契約書次第であること、理解いたしました。
今後、担当者と交渉し、すこしでも計画予算に近づけて、
双方円満な解決法を導いてみたいと思います。
また、結果をご報告いたします。

□■アドバイス：３

本件の相談とは若干外れるかも知れませんが、参考になればということで…。
私が今実際に関っている賃貸借で、
契約成立以前に問題点が生じるという事例がございますので、紹介しておきます。

リサイクル事業に関る土地、および、建物の賃貸借の案件です。
以前より自動車解体業を行っていた物件の賃貸借について、
新規に資格を取得するのが難しいので、
　　　●昔からの既得権を持つ個人→会社設立→代表者の入れ替えと
　　いう手順を踏むことになりました。

　　「既得権（？）→正規な許可申請」の過程で、
　　　●賃貸借契約成立以前にどうしても正規な許可が可能かどうかが問題
　　となりますとともに、
　　　●この許可申請の過程で、対象土地の整備がどうしても必要
　　となります。
　　この整備費用は、許可がおりて賃貸借契約が成立すれば、
　　借主が負担するのは当然ですが、
　　　●許可がおりず、賃貸借契約が成立しなかった場合の
　　　　整備費用の負担はどうするのか？
　　　●また、許可がおりても、貸主が自分で営業したくなったり、
　　　　転売したりする可能性もあるというような様々な問題がある
　　ということで、私の所に相談がありました。

私は、賃貸借契約を当社の仲介で行うことを条件に、
この内容について、具体的な負担割合を取り決めた「覚書」を作成し、
当事者双方の捺印署名を行うようにアドバイスしました。
そして、無料で覚書の作成もしてあげました。

つまり、賃貸借契約成立以前にも、賃借人が様々な出費をすることは
時々あることなんです。特に許認可の絡む業種の場合は、この傾向が強くなります。
その場合は、口約束ではなく、明確な経費の負担の割合等を取り決めた
「覚書」を事前に締結しておく必要があると思います。
そうすれば、今回の様な問題も生じ難いと思いますので、
解り難いとは思いますが、参考にしていただければ幸いです。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
こんばんわ。本当に、丁寧にお答えいただき、ありがとうございました。
今回の資産に対しての回答がでましたが、
結果として、当方は負担せずに契約にこぎつけることができそうです。
話し合いでまとまり、本当に喜んでいます。
涌井様、本当にありがとうございました。

相談内容　傾いている賃貸物件について

大阪・30代男性
今回、賃貸一戸建てを借り、2週間ほど経ちます。
物件は築20年超の古い軽量鉄骨住宅です。
最初は気がつかなかったのですが、どうやら家が傾いているようで、
床にビー球を置くと、ころころと下に向って転がっていきます。
風呂場周辺になると、さらに傾斜は酷くなり、床がぎしぎしと音が鳴り、
立っていて気持ち悪くなるぐらいです。水周りの構造が駄目になっているようです。

家を決める際、時間の都合であまり隅々までチェックできませんでした。
建物について不動産屋に質問すると、
　　「建物はしっかりしてますよ」
と言われ、安心していましたし、傾いている等の説明も一切ありませんでした。
また、風呂場は最初から水漏れがあり（追炊形式の横穴を塞いで、
現在は給湯で湯を張るタイプで、その横穴からの水漏れ）、
1週間ほったらかされ、やっと直してもらいました。

その後、床下等のチェックも無く、気のせいかもしれませんが、
それから傾きが酷くなったような気もします。
一晩で風呂の水が横穴下まで無くなるぐらいの勢いで漏れていましたので、
1週間ということは、結構な水が床下に流れ出たと思われます。

このような物件について、
不動産屋にクレームをつけることは可能でしょうか？
それとも、チェックできてないから現状渡しということで
済まされてしまうのでしょうか？
非常に腹が立っています。どうかアドバイスをお願い致します。

□■アドバイス

私見ですが、日常生活を行うのに問題があるということになりますと、
修繕の要求は可能かとは思います。
しかしながら、大家が実際に修繕を行うとどうかは、
かなり疑問のあるところだと思います。

築20年超の古い軽量鉄骨住宅で、傾きがあるということですが、
大阪ということになりますと、阪神大震災時の影響も考えられるかも知れませんね。
その他の原因の地盤や基礎の問題があるのかとも思いますし、
水周りが特に酷いということになりますと、シロアリの被害も考えられます。

クレームと言うよりは、
その傾きの原因の究明と修繕を要求した方が良いと思います。
要求する時は大家にも、
　　　●原因をしっかり究明して修繕した方が建物が長持ちするメリット
を言った方が良いでしょう。

おそらく、住居として全く使えないという状況ではないようですし、
　　　●内覧時のチェック不足の問題
　　　●家賃が近隣と比較して安く設定されている
などの事情もあるのではないかと思うのですが、いかがでしょうか？
その様な場合は、下手な交渉を行うと、
揉めるだけで事態の進展は望めないと思います。

その傾きがどの程度のものかは判りませんが、
原因究明とその修繕は大家にもメリットのあることだという説得をしつつ、
交渉することが大事だと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

アドバイス有難うございます。
地盤はゆるいと言われている地域ですので、阪神大震災の影響はあるかもしれません。
不動産屋はこういった不具合現状を伝える義務は無いのでしょうか。

家賃が安く設定されているということはないと思います。
まして、外観、構造、設備からすると高いと思えるぐらいです。

住み始めて2～3日で臭い（トイレか床下？）が気になり始めたのですが、
これもなにか関係あるのでしょうか。
とりあえずクレームではなく、相談をしてみようと思います。
できれば穏便に済ましたいところですが、特にこの不動産屋の営業は
あまり感じが良くないので困っているところです。

□■アドバイス：２

私見ですが、賃貸物件といえども、重要事項説明書には、
物件の瑕疵について、説明する必要があるといえると思います。

これは、営業というより取引主任者の事前調査・説明不足の問題になります。
営業とは交渉せず、取引主任者と交渉することをお勧め致します。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

アドバイス、有難うございます。
明日、営業と話をすることになっているのですが、
その点をわきまえて話を進めていきたいと思います。
有難うございました。

相談内容　賃貸店舗のガス漏れに対する大家の責任について

山口・30代男性
私は、築年数の古いテナントビルでラーメン屋を経営しております。
先日、契約している都市ガス会社の方が検査に来られ、
「配管からガス漏れをしている」との指摘を受けました。
そして、補修工事の終了する翌日夜まで営業を停止するように言われました。
ガス会社によると、破損箇所は建物に埋設してある部分であり、
私共の過失での損傷ではなく、配管の老朽化によるものだろうとのことでした。
不本意ながら営業が不可能になった分の休業補償を、
大家の方に請求することはできるのでしょうか。
先生方のご意見をお聞かせ下さい。

□■アドバイス

あくまでも個人的な意見としてお聞き下さい。
相談内容を読む限り、ガス管の漏れはビル本体の共用部分に関する部分で
起こっているようですから、その修繕義務は大家の負担で行われるべきです。
休業補償につきましては、請求することは充分可能だと思いますが、
実際には民事上の交渉ごとになりますので、
大家さんとの交渉次第ということになると思われます。
もし、お互いに納得できる結果にならない場合は、
法律の専門家（弁護士等）にご相談するのが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

相談内容　賃貸設備の修理対応について

三重・30代女性
家業をしているものです。まだ築3年ほどの新しいマンションですが、
ここのところ、キッチンのシングルレバーの取手部分がグラグラになり、
使用不能になるという故障が続いています（器具の保障期間は切れています）。
賃貸管理会社に管理をしてもらっているので、連絡を受け、
管理会社手配で取替えしてもらうということが3件ほどありました。

毎回、器具取替えして費用もかかるので、修理でできないか聞いてみましたところ、
　　●部品をメーカーから取り寄せると日数がかかり、
　　　入居者の方に迷惑がかかるから、修理というのは考えていない。
　　　取替えにするのが最善
　ということでした。

取替えは4万円弱、修理だと1万円弱のようです。故障原因を調べるため、
メーカーに故障器具を送ると、レバーを止めるビス（部品）の破損といわれました。

私としては、修理でなおるものを簡単に取り替えてしまうのが
もったいなく思えてなりません。この辺の感覚がわからないので、
アドバイスをいただけないでしょうか。
日数がかかる修理で、入居の方に不便をかけるくらいなら、
やはり費用がかかっても取替えとするのが賃貸では一般的でしょうか？
ささいなことで申し訳ありませんが、アドバイスいただけましたら幸いです。
よろしくお願いします。

□■アドバイス：１

ご質問の本題（＝賃貸住宅の対応として一般的か否か？）から外れますが、
お感じになられていらっしゃるよう、非常に不経済な状況かと思われます。

私見としましては、ライフラインですので、
「即時対応」を基本とされるべきかとは思われますが
（＝即、応対しない場合、誠実な家主と思われないでしょうから…）、
以下について、改善の余地があるかと思われます。

　　　●修理をする場合
　　　　予見できる修理ですから、多少の予算は必要になりますが、
　　　　予め部品をメーカーから取り寄せておくなど、
　　　　対応方法はあるかと思われます。

　　　●交換する場合
　　　　より故障率の少ないメーカーのもの、または、
　　　　シェアが高く部品の取り寄せが容易なものにすべきです。
　　　　また、少しでも交換費用を抑えるのであれば、一括で、
　　　　上記のような製品に交換するなどのプランもあるかと思われます。

いずれにせよ、依頼されている管理会社が、
貴方に対しての充分なアドバイスができているようには思えませんので、
上記のようなことを提案できるように、
きちんと申し入れなさることも必要かと思われます。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

早速のアドバイス、ありがとうございます。
おっしゃる様に「即時対応が基本」という点が、修理の対応の一番の悩みどころでした。
まだまだ、先の長いマンションの管理ですので、アドバイスにありましたように
器具を取り寄せて持っているくらいの準備はしなくてはと思っております。
また、確かに管理会社の提案不足も気になっているところではありますが、
どこまでを求めていいのかを、私自身まだ把握していない状態ですので、
大変参考になりました。

□■アドバイス：２

独断かつ偏見ですが、本来、管理会社であれば、今回の私のようなことを
提案できなければならないと思っております。
ただ、現実的には、手放しでお願いできるような管理会社は
稀かも知れませんので、チェック作業こそ「大家業」の最重要任務だと思います。

邪推ですが、今回の場合も、もし、管理会社が好意にしている工事会社が
あるのであれば、より利益の多い手段を選んだ可能性もあるでしょう。
ですので、修繕計画なども含めて、むしろ、提案力に欠けるのであれば、
相談者さんが積極的に意見するぐらいでないと、
管理会社にとって都合の良いような方法を選ばれてしまうと思います。

あくまでも運営計画は相談者さん。
管理会社には管理人業務や家賃関連の事務作業を手伝ってもらう
…ぐらいの発想で、頑張ってみると良いですし、
慣れてきて自分でできる範囲が増えてきたら、
その分、管理会社への委託範囲を減らして、コストダウン交渉することも、
将来的には可能だと思います。力量の無いところであれば、
管理会社を変更することもできるでしょう。

…と、「求めて良いのか分からない」とのことですが、
こんな感じで、相談者さんご自身が、
　　　●この会社はここまでならできるんだ
　　ということを把握なさることが大切だと思います。頑張ってくださいね。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

貴重なご意見ありがとうございます。
管理会社との良い付き合い方の方向性がつかめた気がします。
もちろんチェック作業や運営計画も自分で理解し勉強しながら取り組んで、
いろいろ把握していこうと思う次第です
（ちょっとイヤがられそうな雰囲気アリ…ですが、将来のため、負けずに！）。
本当にありがとうございました。

相談内容　

東京・30代女性
はじめまして。私の住んでいる賃貸マンションのドアはカード式です。

前回の電池交換時は鍵業者と不動産業者の立ち会いのもと、
費用はかかりませんでした。しかし、今回の交換の際に、電池交換費用として、
13,000円を請求されました。内訳は、システムメンテナンス代、電池代、
作業料金、消費税とのことです。

交換の際、
「電池は近所のスーパーで購入した」などと不動産業者が言っていたので、
この金額に疑問をおぼえ、内訳の明細が書かれた請求書を求めました。
すると、不動産業者は「信用していないのか」と憤慨し、未だ届きません。

このような場合、支払う方が良いのでしょうか？
それとも、再度、明細を請求した方が良いのでしょうか？
それ以前に、電池は消耗品かも知れないのですが、
カード式のドアであることをを考えるならば、
この費用は本当に私が負担すべきものなのでしょうか？
よろしくお願い致します。

□■アドバイス

再度、明細を請求された方が良いと思います。
費用負担に関しましては、契約書や管理規約等にもよりますが、
基本的に消耗品ですから、貴女が負担すべきだと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

□■アドバイス：２

涌井様のおっしゃる通り、契約の内容に従うべきであり、
通常、消耗品は借主である貴方の負担になると思います。

　ただ、私見なのですが、もし、契約で電池交換について触れていなかった場合、
　　　●電池代　⇒　貴方の負担
　　　●交換に伴う作業工賃（出張費・技術料など）　⇒　貸主の負担
　と言うような交渉もできるようにも思います。
いずれにせよ、まず、契約内容と明細を確認してください。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

回答ありがとうございました。
契約書と資料を確認したところ、交換時は契約業者を通すように…
と書いてあります。ただし、鍵会社との契約解除をしていたらしく、
電池交換後、不動産業者から、今後、連絡しないように…との通知がありました。

しかし、契約書とは別の冊子に、
　　　,●裏側の蓋を開いて、各自電池交換して下さい。電池交換は約2年です。
　　　　　市販品・○○型（コンビニ、カメラ屋で販売、\1,800）
と記載されています。

ただ、実際交換するには専用工具が必要で、
その工具は不動産業者が持っているので、私が交換することは不可能です。
減額交渉できる可能性は高いでしょうか？

□■アドバイス：３

色々なご意見もあるかと思いますが、私でしたら、
　　　・契約書と資料にある情報以上の内容を聞いていない
　　　・紛失ではなく、電池の寿命による定期交換である
　　　・自分で勝手に鍵業者を呼んだわけではない
　　　・前回は無料で、今回、事前に有料化の連絡がきていない
　　　・市販されていない（または非常に高価な）専用工具が必要である
　　のであれば、電池代以外の金額を支払うことは拒むと思います。

おそらく、自治体の消費生活センターに事情を説明し、
場合によっては間に入ってもらい、不動産業者と交渉すると思います。
ただ、「不動産業者と対決する覚悟」は必要になるでしょう。

余談ですが、貴方の不動産業者が、
『「信用していないのか」と憤慨し』
とのことですが、私の個人的な「直感」では、どうも信用できません…。

そもそも、本当に良い不動産業者でしたら、
　　　・玄関自体が使用不能になること
　　　・容易に取り替えることが困難であること
を考えますと、蛍光灯などの完全な消耗品と異なり、
私は本来は貸主（大家）側の負担で、メンテナンス費用を含んだ家賃提案などを
（大家に対して）おこなっても良いと思います。
　　
今回のように、電池交換費用が全て借主の負担になるようであれば、
貸主借主間の同様のトラブルが発生するように思います。
トラブルを未然に防ぐのも、不動産業者の仕事ですから…。
（わんえるで～おー・前野）

相談内容　　

H1年築のアパートに住んでいます（入居して3年）。
昨年の夏からエアコンの調子が悪く、今年、更に悪くなっています。
そこで不動産屋に修理のお願いをしたのですが、
修理は借主負担（取り外しは貸主負担でやる）と言われました。

契約書にも記入されている付帯設備であるのに、
借主負担で修理しなければならないのでしょうか？
不動産屋は「エアコンも消耗品」と言っています。
消耗品の修理ならわかりますが、
リモコンやエアコンは消耗品ではないと思うのですが…。
契約書には「小修理は借主負担」と書いてありますが、
小修理の範囲は明記してありません。

2台あるエアコンは既に15年は経過している古いものです。
ちなみに、2台のうち、修理を頼んだのは1台です。
もう1台は入居時に使用したら、クリーニングしてあると言っていたのに、
枯葉や虫の死骸やゴミなどが大量に出てきて、気持ち悪くて使っていません。
この部屋を探している時に見た広告には「エアコン2台」と入っており、
明らかに客引きの要素はあったと思います。

大家さんが向かいに住んでいて、たまたま昨日お会いしたので、
修理について聞いてみたところ、持っているアパートの空き部屋を指しながら、
「自分たちで替えて貰えない？　
　ウチも○○さん（不動産屋）に払う分が多くて厳しいのよ…」と言ってきました。
大家さんは基本的に良い人なので、揉め事を起こしたいとは思っていませんが、
はっきり言って空き部屋等は私たちには関係のないことです。

エアコン2台付で契約しているのに、修理は借主負担なのでしょうか？
取り外した場合も、同じ家賃を払い続けなければならないのでしょうか？

□■アドバイス

設備と明記されてあるなら、家主の修理義務。家賃に含まれて居ます。
不動産屋さんの言い分は、不適切だと思います。
　自分でなおすなら、家賃の値下げを。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん ）

相談内容　

少し、ここに載せるには視点が違ったら申し訳ありません。
現在、集合住宅の一室に居住しておりますが、
今般、フローリングを中心に壁面収納（本棚）などを中心に
リフォームをしようと思います。

リフォームについても、住宅を建てるときと同じくらい、
業者によって工事の質が違うと聞いております。
素人としてはどのようなポイントで話しを進めればよいのか、
あるいは信頼できる業者とはどう見極めればよいか、
教えていただけたら幸いです。よろしくお願いします。

□■アドバイス

ご心配当然ですが、まず依頼相談先の実績を調べてください。
新築でなく、マンションリフォームの実績です。

可能なら建築士かインテリアプランナーや
インテリアコーディネータを窓口に、開始されることをお勧めします。
その方に設計と工事管理を委任してください。

直接工事を発注したり管理するなら、まず発注依頼先の実績は、
冒頭に書きましたが、重要なポイントは、工事を本当に仕切る現場監督です。
その人の経歴と資格を文書で要求すること、
「リフォームでそこまで言う人はいませんよ」と対応する会社はやめること、
そして、その監督の直前に管理した現場を教えてもらい、
見に行き、その家の方の意見を聞きましょう。
監督が居ても、発言の様子から、信頼できるか見極めましょう。

工事会社の資本・経営者・営業所長などが技術者（系）でない場合は、
先にあげたの専門業務の人に管理を、直接依頼する事をよく検討してください。
工事会社に紹介された専門者ではダメですよ。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

中尾様、ご返信をありがとうございます。
こちらのお返事が遅れ大変失礼致しました。
早速、そのようにしたいのですが、
中尾様もマンションリフォームを数多く手がけられておられますか？
肩書きを見ても、きっとお詳しいとは存じますが…。

相談内容

入居1年ちょっとの借家のウォシュレットの便座（左側）が、
割れてしまいました。もともとヒビが入っていましたが、
気付いたのは入居後、半年経ってから、それも
お客さんに指摘されて気が付きました。

ウォシュレットの方も、トイレのつまりの修理に来た方に、
壊れていると指摘されました。ウォシュレットを使ったことが
無かったので全く気づきませんでした。

使わないので気にも留めなかったのですが、便座の件を不動産会社に
連絡したところ、便器の前の部分（座った状態で足と足の間になるところ）
の破損は大家持ちで、そのほかの部分は借主持ちだそうです。

そこで、修理屋に依頼して、代りの便座を探してもらったのですが、
うちのウォシュレットは古いため、見つけるのが困難なようです。

今月で退去する予定なので焦っています。
壊れてひびの入っていたウォシュレットを、
丸ごと新品に取替えなければいけないのでしょうか？
便器も角ばった形をしていて、合うものを探すのも難しいと思うのですが、
いまさら、不動産会社にこんなことをいっても無駄でしょうか？

乱文ですみません。ご回答よろしくお願いします。

□■アドバイス

ウォシュレットを新品にする必要はありません。
便座の財産価値の減少分で十分です。
古い型なら、現状の新型の価格より安く査定します。5,000円程度でしょう。
修理したり、現物返済が、契約書に明記されていない限り、
金銭賠償で十分と思います。
本当に初めからひびが入っていたなら、そして通常の座り方をしたなら、
破損自体に責任はありませんから、5,000円の弁償も必要なくなります。
ただ、問題は、初めのひびを説得できるかですが…。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

相談内容　

初めまして。私は東京にすんでおります21歳の大学生です。
今回、大学1年から3年間住んでいた部屋のボイラーが故障してしまい、
ガス会社が来てボイラーを直していきました。
当初、大家が全負担するはずでしたが、予想以上に修繕費がかかってしまった
ので、約17万円の3分の1出してくれないかと相談されました。

入居前に敷金・礼金を1ヶ月分払っていたので、
大家に敷金・礼金の方で出せないのかと伺ったところ、
そのお金は大学へ紹介料として収めたので
敷金・礼金は1円もありませんといわれました。

少し話がややこしくなってきましたが、どうもその部屋は大学と契約していて、
大学で学生に物件を紹介する代りに、大家は入居者が入ったら
大学に紹介料を収めるというものだったらしいです。

確かに今住んでいる部屋は大学からの物件紹介に書かれていた部屋だった
のですが、そのプリントにはしっかり敷金・礼金1ヶ月分と書いてありました。
この場合、私はボイラーの修繕費を払うべきなのでしょうか？

□■アドバイス

ハッキリ云いますと、ボイラーの修繕費を支払う必要が無いでしょう。

賃貸物件の中で設備に関して、特段に使用方法を間違え故障の原因を
貴方が作ったのであれば、支払い義務が生じますが、
通常使用による故障などは大家が修理するものと考えます。

また、大家が大学へ紹介料を支払ったのは、大家と大学側の問題であって、
貴方は大学から紹介頂いていても気にすることはありません。

（森田住販・森田さん）

■□相談者より

こんな当たり前の疑問に、しっかり答えて下さいましてありがとうございます。
自分なりに東京都条例や民法などを調べて、また大家に相談しに行こうと思います。
それで駄目なら簡易裁判なども検討してみます。

相談内容　

1年半前に賃貸物件を契約し、以降、飲食店を営業しています。
最近、店内のお客様用トイレのカギが壊れたので、
不動産屋経由で、大家に修理を依頼したところ、
その場で不動産屋に断られました。
曰く、「自分で修理しろ」とのことです。
これは妥当な回答でしょうか？納得がいきません。

□■アドバイス

店舗の場合は、多くの事例は、造作や設備が自前ですね。
今回の場合は、当然できたものを造作付きで借りられたのでしょうね。
その造作費用も家賃に含まれて居ますか？
維持管理の対象の設備などの一覧があれば別ですが、
契約時に何も説明が無かったとしたら、
原則借主の維持管理がありえると思いますが、
退去時の原状復帰の中身をよく聞いてください。

普通は、自分でなおすものは、退去時は壊れていても、
回復義務は無いことになると思います。原状とは、スケルトンを言うのか、
借りた時点の造作その物の状態を言うのかです。だとしても
造作などの経年変化による劣化償却は、家賃に含まれるべきだと思います。

先々も含めてよくお打ち合わせの上、
目先の鍵については柔軟な対応をお勧めします。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

相談内容　

築35年強の一軒屋を賃貸しております。今回、賃借の更新4回目（2年更新）
になり、毎回1ヶ月分の更新料を支払い、敷金は支払っておりません。

古い家なので、窓・玄関がサッシではなく木製のもので昔のままです。
玄関の鍵も簡単なもので、いつ泥棒が侵入してもおかしくない状況にあります。
前回の更新時に不動産屋に相談したところ、敷金を払っていないので直せないと
のことでしたが、今回は直接、大屋さんに相談しようと思っております。

住宅占有部分ではないので、大家さんに支払い義務はあるのですよね？
これから交渉するのに知識不足の為、教えていただきたくメールいたしました。

□■アドバイス

支払の義務が生じるのは、使用目的（居住）のために
必要な補修をした場合や、価値が向上したときとされています（民法608条）。
ただ、話し合ってみないことには、お互いの見解に相違があるかも分かりません。

賃貸契約というのはお互いの信頼でなりたっていますので、
工事の必要性、工事費用の妥当性、それぞれの負担割合などで
合意ができないとトラブルになることもあります。
法律だけでなく、お互いの状況に応じた双方の対応が大事でしょう。

（西日本地所・山本さん）

相談内容　

築2年の賃貸マンションに住んでいます。まだ半年くらいしか住んでいませんが、
先日管理会社より以下のような通知が来ました（文末参照）。

現在のところ何の不具合もないので、その旨報告しようと思っておりましたが、
「最終点検以降、補修カード未提出者から不具合の指摘があっても全て有償対応」
というくだりが気になります。この場合、私のようにきちんと不具合無しと
報告した者が、後に不具合を見つけた場合には通常どうなるのでしょうか？
半年しか住んで無くても有償で修理することになるのでしょうか？

というか、マンションの管理会社が建設会社との契約で2年保障、
それ以降の補修は有償、というようなことは、賃貸契約の際には全く触れられておらず、
今になって突然そんなことを知らされて、「有償対応だ」などと言われても困ります。

ご多忙のところ恐縮ですが、本件につき、対処法をご教示下さい。

　　■管理会社からの通知文

　　　この度、当マンションは竣工後2年を経過し、当社では建物全体および各住戸
　　　（室内）について2年最終点検を実施いたします。ご多忙の中お手数をおかけ
　　　いたしますが、下記についてご理解・ご協力くださいますようお願い致します。

　　　記
　　　　1.室内での不具合状況を、別紙補修カードの指摘事項にご記入下さい。
　　　　　また、無い場合には必ずその旨ご記入下さい。

　　　　2.記入が終わりましたら＠＠で回収しますので8月23日（火）までに
　　　　　必ず投函してください。

　　　　3.補修カードにご記入いただきました内容に基づき現状調査を平成16年9月4
　　　　　日（土）5日（日）のAM10：00～PM15：00の間に行い、指摘事項の確認と
　　　　　同時に補修の是非の判定を致します（原因によっては有償になります）。
　　　　　当日は入居者の方の立会いをお願いします。やむを得ぬご事情で不在の場
　　　　　合は、当社社員の入室と判定について一任下さるか、補修カードの日時の
　　　　　指定欄に希望する日時をご記入下さい。

　　　　4.補修工事の日程については追ってご連絡しますので、電話番号を必ずご記
　　　　　入いただきたく存じます。

　　　　　※尚、最終点検以降につきましては、補修カード未提出者の方から不具合
　　　　　　の指摘がありましても全て有償対応とさせていただきます。

以上のスケジュールで実施いたしますので、ご協力くださいますようお願い申し上げます。

□■アドバイス

建物賃貸借契約をよく読んでください。
一般的には、軽微な補修及び消耗品は借り主の負担となっており、
補修負担の一覧表などが添付されていませんでしょうか？
新築建物の補修工事は、施主に対しておこなわれるものですので、
入居者が依頼して行われるものではありません。
新築時のアフターサービス基準で2年間の保証が有り、
今回無料メンテナンスされるものと思われます。
ご心配なら、不具合がなくても点検していただくと安心ですよ。

今後不具合が有った時についてですが、雨漏りや水漏れなど
家主が負担すべき補修については家主が費用を出します。
消耗品や簡単に補修できる不具合（ドライバーで調整できるものなど）
は、借り主で負担します。

借り主には社会通念上のメンテナンス、清掃、注意をする義務もあります。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

3月の始めから今のアパートに越してきたのですが、
越して早々、水圧が弱いうえに風呂場のシャワーがお湯と水の調節ができず、
仲介不動産に至急連絡しました。
水圧の問題はどうにもならないと言われ、湯沸し器に問題があるのではと、
ガス業者に点検を依頼。湯沸し器に問題はなく、水道管に問題という事で、
別の水道業者が点検。ここまで一ヶ月が経過。

しかし、見積もりが出た所、大家さんが納得いかず、知り合いの業者に依頼するとの事。
不動産を通して連絡をとっていると時間がかかる為、業者と直接連絡をとり、
工事の段取りを取ろうとしたが、業者の担当者はいつも早々と電話を切り
きちんと伝わっているのか不安でした。案の定、工事の日には時間の関係で
終了できず、再度依頼。

入居2ヶ月目にしてようやく風呂に入れると思ったのもつかの間。
なんと以前と変わらない状態。至急業者に連絡を取るが、
配管を直したのだから湯沸し器に問題があるのではと、話がまた元に戻ってしまったのです。
再度ガス業者に依頼し、湯沸し器にはやはり問題は無いと言う事で、
湯沸し器にリモコンをつけ温度調節ができるようにしたもらいました。

しかし、3階の我が家のすぐ上に水道タンクがあるため
水圧が弱すぎるのが原因で、シャワーからはお湯だけだすようにして、
温度を37度に設定しても50度以上のお湯が…。
ガス業者の方は応急処置として加圧ポンプをつけるか、
屋上のタンクの高さをあげる大掛りな工事をするしかないとの事。

見積もりを出してもらい、不動産に相談中ですが、また大家さんの判断で、
最低限の工事しか行ってもらえず、同じ状況がこのまま続いたらと思うと、
不安で仕方ありません。

風呂に関しては、旦那は職場で済ませ、私は、水で入るしかないので
髪は洋服を着たままで、体はお湯がでる最初の数分を利用して慌しく済ませております。
これほど生活に支障を来たしているのに、通常の家賃を払っているのも悔しいです。

もうすぐ入居して3ヶ月になります。この状況がこれ以上続くなら、
引越しするしかないのでしょうか。その際、最初に支払っている、
敷金を返してほしいし、もちろん間に入っているだけで
何もしてくれない不動産業者にも仲介手数料を返してもらいたいと思います。

しかし、私自身が妊娠中であまり体調がよくない為、
できれば引越しは考えたくないのです。

長い文章になってしまいましたが、何か解決策があれば
どんなささいな事でもかまいませんのでアドバイス下さい。お願いします。

□■アドバイス

現実的なのは、風呂がまともになるまで賃料を減額して貰うことではないでしょうか。
風呂が使えない以上、相応の額を減額してしかるべきです。
では、相応の額がいくらかというとはっきりとした基準はありません。
同じような間取りで風呂無し物件の事例がないようでしたら、
「銭湯代×人数×日数＋迷惑料」
あたりで話しをしてみては如何でしょうか。

（集住企画・中村孝司さん）

■□相談者より

アドバイスありがとうございました。早速不動産業者へ連絡をいれてみました。
まずは、工事をした場合期間はどのくらいかかるのかと、
もしも長引く場合の賃料についてどういう対応をとって頂けるかを訊ねました。
翌日にでも連絡するとのことでしたが、今だ返事はきません…。
休み明けの明日にでももう一度連絡をし、中村さんのアドバイスを参考に
もう一度、話をしてみようと思います。
また、何かありましたら質問させて頂くかもしれません。
そのときは宜しくお願いします。
本当にありがとうございました。

■□相談内容　

2つ渡されていた鍵のうち、1つを紛失してしまい、
賃貸マンションの契約（法人契約）解除の際、
不動産屋に鍵の弁償代金として、23,000円を請求されました。
自分で調べたところ、その鍵のスペアキーを作るのには3,000円程でできるようです。
その旨を不動産屋に伝えたのですが、取り合ってくれませんでした
（鍵の取付業者の連絡先を尋ねたのですが、
「法人契約だから、あなたに教える義務はない」と言われました）。
このような場合、不動産屋のいう金額を素直に支払うべきでしょうか？
また、説得する方法があれば、教えてください。

□■アドバイス

鍵はとても大事なもので、部屋の中（オートロックの場合は建物全体）
の全財産（生命も含みます）を守っています。本来ならば紛失した時点で
鍵の交換を紛失した人の費用で行うべきだと思います。
もしも　相談者さんが入居する際に渡されるのがスペアキーだけだったら
どうでしょう？　心配で鍵の交換を申し出ると思います。

ですから鍵の交換は必ず行うべきで、
また、とても3,000円程度では無理だと思います。
どのような鍵を使用しているかはわかりませんが、
鍵にも色々種類があります。スペアキーが3,000円程度と言う事は、
鍵本体はかなり高価なものと思われますので
23,000円と言う金額も妥当な金額だと思われます。

また、法人契約の場合、あくまで借主は法人ですので
貸主や管理会社は借主の会社と連絡を取り合います。
入居者は借主の会社と原状回復の費用分担等について
話し合うことが多いと思われます。

説得する方法と書かれましたが、誰にどんな内容を説得するのかが、
よくわかりません。会社に対して鍵の金額を支払うよう説得するのか、
不動産業者に見積もりを見せてもらうよう説得するのか。
後者なら会社に不動産業者に見積もりが届いてるはずですから、
それを見せて貰ってはいかがでしょうか？

（ツナシマ商事・石原嘉隆さん）

■□相談者より

貴重なご意見、ありがとうございます。
会社のほうに、明細書を見せてもらうことに致します。
この件に関して、今後また、疑問があった場合には
投稿いたしますので、ご教授願います。

■□相談内容　

現在、賃貸マンションに４年間住んでいます。
先月ガス給湯器が機能しなくなり、メーカーに問い合わせたところ、
買い換えるしかないと言われました。
管理人に報告すると、メーカーの保証期間は１年だし、
４年も住んでるから故障でないにしろ
私が払って現状に復する必要があると言われました。

契約書には、貸主が好意で物件内に残しておいた、
冷暖房機・湯沸器等については、その機能が消滅した時点で、
当初より設置していなかったものとして、
貸主は管理責任を持たないものとすると記載されています。
やはり私が全費用を払わなければならないのでしょうか？

□■アドバイス

契約書でそのように規定してあるのであれば自己負担になるでしょう。
通常の賃貸借契約では、湯沸器は基本的な設備なので
設置されている湯沸器は貸主の責任で修理しますが、
地域によってはそうでない場合があるのでしょう。
冷暖房器は、りんさんの契約書のように規定するか、
貸主が修理をするか、貸主の状況によって異なります。
りんさんが設置すれば、それはりんさんの物なので
退去のとき持ちさるか、買い取ってもらえるかもしれません。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

佐藤様、やはり払わなければならないのですね。
参考になりました。有難う御座いました！

あれから本体買い替え・工事ということで業者さんと話を進めてきたのですが、
部品が届くまで3週間かかり、壊れた物と同じ型の物がなく
通路に20cm出っ張ってしまうということから、消防法の関係で
それは困ると管理人に言われ、まだ申し込んでいません。

ですが、ガス給湯器メーカーの方が、今設置されている型の
最終出荷は93年で、私が入居した00年より前に据付けてあったはずだと仰いました。
それで法律に明るい方に相談した方が、全額私が負担する必要があるか
怪しいとアドバイスを頂きました。でも、29日に引越しなので、
役所の無料相談や弁護士事務所に相談する時間がありません。
何方かのご意見をお伺いしたいのです。宜しくお願いします。

□■アドバイス：２

家主は、自らの補修義務を廃したものに対して、
修理してから出て行けと言っているのですか？その必要はないでしょう。
「物件内に残しておいた、冷暖房機・湯沸器等については、その機能が消滅した
　時点で、当初より設置していなかったものとして、貸主は管理責任を持たない」
としているのですから、初めから無かったものとして扱えばいいのではないでしょうか？

（集住企画・中村さん）

■□相談者より

中村様、こちらにもレスを早くに頂いて、有難う御座います。
管理人は、契約書の
「借主の責ある殷損等については、借主はその都度これを修復して
　現状に復すか、若しくはその損害を賠償しなければならない」
という部分をさしてのことだと思いますが、
「契約書に書いてあるように直してもらう必要があるし、
貴方が壊したわけではないけど、貴方は４年住んでるから、保証期間も過ぎたし」
と言っていました。ガス給湯器メーカーの方が仰ったことは、
まだ管理人に確認していません。