【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

日当たりが悪くなるアパートの家賃交渉について
神奈川・女性・３０代

今住んでるアパートの裏に同じ大家さんが２階建ての新築アパートを建築していて、
間隔が１ｍくらいしか空いていないので日当たりが悪くなりそうです。

私が住んでいるアパートより１ｍくらい下げて建築しているらしいのですが、
今は、まだ１階部分だけが出きていますが、
その高さを２階に合わせてイメージしてみると、
どうも太陽が隠れてしまうか、見えてもちょっとだけのような気がします。
日が当たらなくなった場合、数ヶ月遅れですが
家賃を払っている場合でも家賃の値下げ交渉はできますでしょうか？

滞納は悪い事ですが、仕事で給料が下がってしまって
払う事が出来なかった時があったので滞納してしまいましたが、
現在は遅れていますが家賃は払っています。

■アドバイス

私見ですが、
家賃の増減については、当事者間の合意により成立します。
合意できなければ、民事調停→民事裁判により確定していきますが、
最終的には最高裁まで縺れる可能性も御座います。

（高原開発・涌井さん）

家賃滞納時の賃下げ交渉について
大阪・女性・３０代

家賃滞納時の賃下げ交渉について。

新築で入居して７年目になります。
先々月（１０月）の更新時、家賃２ヶ月滞納してたのですが、
空きがあったとこが私たちの家賃よりも５０００円安かったのを広告で見たので、
貸主側に賃下げ交渉をしに行ったところ、無理との事。。。

私たちが入居したときは、敷金２５万円、家賃７万２千円、
共益費３千円で契約したのですが、今入居された方の内訳は、
礼金１ヶ月、家賃６万円、共益費５千円ということ。
今年の１０月と１１月に２度、足を運んで交渉しましたが、無理の一点張り。
やはり、滞納してる間は、家賃の見直しというのは厳しいものなのでしょうか？

ちなみに、貸主側からこういう提案があったのですが。。。
「今預かっている敷金２５万を私たちに返還（解約）して、２か月分（１５万円）と
保障会社に入会するのに、現家賃の半分（３万７千５百円）の
計１８万７千５百円を敷金の２５万から引いて、残りを私たちのもとに返す」
というのです。
それで初めて賃下げ交渉に応じてもらえるのかと思ったのですが、
賃下げ交渉には応じてもらえないとのこと。
私たち家族も本当は滞納なんてしたくはないのですが、
昨年８月に破産の免責もおりてますし、私は持病を持ってて
障害者手帳も所持してます。働くこともできません。

ちなみに、貸主側の提案に関しては、ダンナは反対しています。
もう正直、どうしていいかわかりません。
そういうやりとりで、持病の状態も悪化、毎日薬に頼ってる状態です。

こういう状況でも、やっぱり賃下げには応じてもらえないものなのでしょうか？
アドバイスをよろしくお願いします。

■アドバイス

私見ですが、
借地借家法の対象となる賃料の額の増減は、当事者双方の合意によって可能です。

一方が拒否した場合は、民事裁判による判断となりますので、
民事調停または民事裁判により、賃料の変更を行う事になります。

最近も、賃借人に対し地主代理人の弁護士が地代増額の内容証明を送付して来ましたが、
増額拒否と減額交渉の内容証明を返送すると言う、私のアドバイスにより弁
護士は増額について引下がると共に、減額は拒否する返事をよこしました。

つまり、実際には賃料は、一度決めると、
当事者双方が納得するか、裁判所に申し立てるしか有りません。
不満が有れば、裁判所にそれなりの根拠を持って申し立てて下さい。

また、その前の交渉時点で、賃借人は『値下げしないなら出る』と言う言い方をすると
効果的なのですが、家賃滞納者となると、大家は逆に出て欲しいでしょうから、
これも効果は期待できません。
（高原開発・涌井さん）

孤独死と未払い家賃について
千葉・女性・３０代

親類が孤独死し、４ヶ月経過して発見されました。
３月に死亡したらしく、７月後半に発見。
この場合は、死後の家賃の支払義務は借り主側にあるのでしょうか。

家賃の支払いは毎月振り込みをしていたらしく、管理会社が
４月以降に家賃の未払いで部屋を数回訪問していたらしいのですが、
玄関の鍵が開いていたにも関わらず、チャイムやノックのみで
帰っていた事もあり、発見までに時間が掛かったようなのです。

部屋の状況は惨憺たるものと思われますので、清掃や除菌に
相当の費用がかかると思いますので負担しなければならない
のかとも思いますが、家賃については、双方に瑕疵があるようにも
思えるのです。

このようなケースはどうなるのか、アドバイスをよろしく
お願い致します。

■アドバイス

私見ですが、通常は、連帯保証人に支払って頂く事になります。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　保証金から家賃値上げ分、差し引かれた問題について

東京・男性・５０代
お願いいたします。
店舗昭和57年より15年間の賃貸契約、
3年ごとに9％の家賃値上げ特約付でその通り支払ってきました。

満了後3年契約11年間でその間家賃は据置で、
昨年解約をしたのですが、保証金の清算の際に
支払済み家賃に3年毎9％分の家賃増加分を保証金から差し引かれました。

支払済み家賃に対するさかのぼっての値上げは合法なのでしょうか？

また返還請求は可能でしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、
契約書の内容によると思います。
更新時に新規契約を締結して無い場合は、
旧契約を引き継ぐと同意して有ったかどうかによると思います。

ただ、旧契約を引き継ぐとしても、
家賃の請求時に３年毎の３％アップを大家は請求すべきだった
と思いますし、それを行わず家賃を受領していたと言う事は、
家賃据え置きを了解したとも取れます。

取り敢えずは、大家が文句を言わず据え置き家賃を受領していた点を
挙げて、返還請求をしてみては如何でしょうか。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　突然の増築による家賃交渉について

埼玉・女性・２０代
埼玉でアパートに住んでおります。
３階建てなのですが、１～３階の縦３フロアが大家さん一家の家になってます。
（私の家は301で、大家さんの家は102～302のようなイメージです）
私の家は３階で、階段しかないのが難点ですが、
上に人がいないのが気にいってました。

ところが、説明もないままに、突然大家さんが増築を始め、
私の部屋の真上、４階に部屋を造ってしまいました。
おまけに私の部屋に隣接した３階のフロアも増築したため、
丸見えで窓が開けられないような状況になってしまいました。

契約時と状況が違ってしまったのに、
同じ家賃を払い続ける事に納得がいかないのですが、
こういう場合、大家さんに話をして家賃の値下げ等できるものでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、
『丸見えで窓が開けられないような状況になってしまいました。』
については、
増築部分の窓に目隠しを付けて頂く様に交渉できると思います。

その他については、一応交渉する事は出来ますが、
大家さんを説得できない限り難しいかと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　管理会社からの家賃値上げ要求について

東京・女性・３０代
来月（９月）末で２回目の更新なのですが、
半年前に更新の書類等が送付されており、
再度更新を考えてましたので、今月初めにちゃんと目を通したところ、
更新に伴い家賃2000円（共益費という名目で値上げ）UPすると明記されてました。
理由は何も明記されておらず、問い合わせたところ
「更新なので」のみです。特にリフォームされたわけでもなく、
私にとって何かメリットがあっての値上げでしたらなんとなく家賃値上げに納得できますが、
そのような妥当な理由が何もない為、納得できず、今もめている状態です。

管理会社に、どういった根拠で今回の値上げにいたったのか、
書面で開示してください、と言ったところ、「そんなのできません」、
「社内で決定したこと」、「その理由はあんたに言う必要はない」、「更新だから」、
「約款第３条を見ろ（※更新時には甲（管理会社）が家賃の増額等を決定できるものとする）」、
この理由のみです。納得できないことばかり言われてます。

大家さんに相談がてら話しをしようと思います…と言ったら、
「大家さんとウチとで決定したことですし、ウチに一任されてるので無駄です！
大家さんに言うのはやめてください」と言われました。
しまいには勝手に電話を切られました。

このままじゃなにも進まず、泣き寝入りもしたくないので、
大家さんに昨夜事情を話したところ、
大家さんは管理会社からそのような連絡は一切来ておらず、
むしろその値上げを不思議がってました。
大家さんは結構なご高齢のすごくいいおじいちゃんですが、
あまり強く言えないようなお人柄です。
が、一応管理会社に「なにかあったんですか？」
と家賃の事は言わずに聞いてみますね、
とおっしゃってくれたのですが…。
大家さんは、管理会社に完全に任せてるので、よくわからないらしいです。

とりあえず、管理会社が大家さんに相談せずに勝手に家賃を値上げしたことは
はっきりわかったのですが、今後どうしたらいいかよくわかりません。
更新料も本来ならば今月末に引き落としなのですが、
払ったら家賃値上げを承諾したことになりますし、非常に困っています。
アドバイスいただけましたら幸いです。
長文・乱文失礼いたしました。どうぞよろしくお願いいたします。

□■アドバイス

大家さんに所定の更新料を支払い、家賃も通常の家賃を支払えばいいですよ。
もし、支払先が不動産会社の口座しか知らないのであれば、
家賃を管轄の法務局に供託すればいいですよ。
一番楽なのは大家さんの口座を聞いて支払って下さい。
尚、契約書の条文でどんなことが書いてあっても
借地借家法で貸主が勝手には決められません。
相当、ひどい不動産会社かと思いますよ。

（日建ホーム㈱　福島さん）

相談内容　家賃の支払い証明について

東京・30代女性
先日、以前住んでいた家の不動産業者から、敷金の清算について、
「大家さんが、時期は不明だが家賃が払われてない月が1ヶ月分あるので、
　その分を敷金から差し引きたいと言っている」
と、連絡がありました。

私としては、毎月きちんと振込で支払していましたので、
証明するために取引明細等をいただけないかと銀行に問合せしたところ、
その家に住んでいた4年間分の全明細を取り寄せると、
手数料が数万円以上かかることがわかりました。

時期の把握をしてない大家さんのために、
そこまで手数料をかけて証明するのも納得がいきません。
しかし、このままでは敷金が戻ってこないかもしれないと思うと不安です。

ここは手数料を支払ってでも、証明した方が得策でしょうか？

□■アドバイス

詳細な事情を伺いませんと、断定的には申せませんが、
基本的な考え方として…ですが、本件の場合についても、
「民事訴訟において、債権者が債権の存在の証明に成功してはじめて、
　あなたにその証明を崩す（あなたに債務がないことを証明する）責任が生じる」
という考え方が適用可能だと思います。

ですからご賢察のとおり、
「時期は不明だが家賃が払われてない」などとするお馬鹿な大家のために、
貴女が証明費用を支出する義務は無いとの見解ですが、
やんわりと、この点を主張されてはいかがでしょうか？

それにしてもその銀行も不親切かも知れません。
当事務所でも相続問題の事案では、被相続人の預金取引履歴の開示を
お願いすることもありますが、開示手数料を請求された経験はありません。
そのような銀行に限って、公的資金をたらふく食いつぶしているかも…（爆）。
…と、余談でした。
（川村行政法務事務所・川村さん）

■□相談者より

早速のご返信ありがとうございます。

先程、また不動産業者から連絡があり、
「大家さんのところへ出向いて通帳を確認したところ、
　（私の）未払がないことが確認できました。
　大家さんは敷金を全額お返しするとのことです。
　申し訳ございませんでした」
と、申し訳なさそうに説明されました。

証明するための手段を考えていただけに、大変、拍子抜け致しましたが、
問題は解決したので、安心致しました
（確認してから連絡すれば良かったのでは…という疑問は残りましたが…）。

今後、また、こういう問題にぶつかったときは、
「民事訴訟において、債権者が債権の存在の証明に成功してはじめて、
　あなたにその証明を崩す（あなたに債務がないことを証明する）責任が生じる」
ということを、心に刻んで、対処したいと思います。

それにしても、窓口の女性は当然のように手数料を請求してきましたが、
開示手数料を請求されたことがないとは…。

□■アドバイス：２

山形県の行政書士・川村です。問題解決されたようで良かったですね。

う～んそうですね。
まあ、これは金融機関ごとに、
あるいは事案ごとに運営規定が異なることもありましょうけれど…。

ちなみに私の経験では全て地方銀行でしたが、
当事務所ではネット利用で全国から依頼を頂いておりますので、
当地、山形の金融機関に限ったことでは無いのですが…。
（川村行政法務事務所・川村さん）

相談内容　

埼玉・30代男性
住み始めて2年が経ち、更新の時期となりました。
更新通知が送られてきたのですが、家賃を値上げするとのことでした。
値上げについては更新の手紙で告知すればいいのでしょうか？

また、家賃の他に、敷金も加算されています。

更新に敷金の加算というのは意味がわからないのですが、
これは普通のことなのでしょうか？

大手不動産会社が代行しているのですが、何度か引越しを経験しているものの、
最初の更新で家賃の値上げ、敷金の加算というのは、どちらもはじめてです。

ご回答をお待ち申し上げております。

□■アドバイス

「値上げについては更新の手紙で告知すればいいのでしょうか？」
について、契約書の内容を検討後でないと明言はできませんが、
賃貸借契約の場合は、一般的には大家さんと貴方の相談・合意によるべきです。

「更新に敷金の加算」は、契約書にそのような条項が入っている可能性が
ありますし、一般的に行われていることです。
敷金は家賃の○カ月分とされている契約書が多いので、
家賃が値上がりした場合は、その不足分を入れるということになります。

（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
契約書を読んだのですが、「家賃の値上げすることがある」とはありますが、
私どもは大家さんとも会ったことがなく、大家ご自身の意思によるものか
確認できません。

契約時に交渉して家賃を下げて契約に至ったのですが、
最初から2年の限定のつもりだったのでしょうか。
住み始めてから、辺りの状況はなんら変化がなく、値上げの意図が不明です。

大家さんとお話させて頂きたいと、
こちらからお伺いを立てても良いものでしょうか？

長年の間に家賃が上がることは仕方が無いと思うのですが、
最初の更新で何の前触れもなく、
文書のみでの決定というのが少し引っかかるところです。

□■アドバイス：２

大家さんの意思について…ですが、契約書の作成は、
契約当事者の特別の希望が無い限り、仲介業者が行います。
契約書にもよりますが、家賃の増減については
何時でも当事者の話し合いによって可能になっているのが一般的ですが、
実際には契約の更新時（通常2年毎）に行われることが多いと思います。
家賃の値上げについては、大家さんの意思が無い限り、
業者が勝手に値上げすることは無いと思います。

「最初から2年の限定のつもり」については、
業者、および大家さんに直接確認される方が良いと思います。

当初の値下げの件もありますので、大家さんと話し合いをすべきだと思います。
仲介業者を通さず、大家に直接連絡しても良いと思います。
家賃交渉で大事なのは近隣との比較だと思います。
特に同じアパートの他の部屋と比較して、貴方が特別安く借りている場合は、
交渉は難航するかも知れません。
詳しい事情が解りませんので、はっきりしたことは言えないのですが、
1人だけ家賃が特別安く借りられることが続くことは無いと思って下さい。
あくまでも、他の人と同等であるのが基本だと思います
（当然、部屋の位置や間取りによる増減はあります。

（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

ご意見ありがとうございました。長くなってしまいたが、
おかしいなと感じ、納得がいかないので、
よかったらアドバイスお願いします。

　　■経緯
　　　・2年前に75,000円という店頭広告
　　　・多少のすれ違いや年数、問題点などあり、2,000円値引き（73,000円）
　　　・当時は担当の営業部長などが、ただちに値下げを理解してくれた

　　■今回の先方の言い分
　　　・借り上げ物件のためオーナーは大家というよりは本社になってる
　　　・値上げは大家と本社が決め、それを伝えただけなので、当時の値下げ状況が
　　　　把握できない（今回の担当者は、当時はは在籍していないので）
　　　・キャンペーンや部屋が空いてるなどの状況もあったのでは？
　　　・近隣は80,000円で入居…だから格安になりすぎてる
　　　・そのため、次回、また値上げするともしないとは言い切れない
　　　・近隣は再契約で、工事が入り、綺麗になったなどはない

　　■私の言い分
　　　・値引き分の2,000円がアップするのは、不本意だが、納得できる
　　　・いまさら、「近隣が80,000円だから低いでしょ」というのは、納得できない
　　　・最初から値上げが前提であれば、契約はしていない
　　　・出て行けとは言われないが、8万円だったら本当に出て行きたい気分である

　　■私の疑問
　　　・安く広告を出しておいて、「本当はその値段よりずっと高いから周りと合わ
　　　　せます」というのは、詐欺広告と一緒ではないでしょうか？
　　　・今回契約するにしても本社にクレームは言ったほうがいいでしょうか？
　　　　それとも、2年後にはあがると決まったわけではないので、その時に言えば
　　　　いいのでしょうか？

□■アドバイス：３

お気持ちは理解できます。
ただ、だいぶ感情的になられてらっしゃるようですので、
もう少し冷静に考えてみてください。
基本は、涌井様がおっしゃっているよう、
「1人だけ家賃が特別安く借りられることが続くことは無いと思って下さい」です。

詐欺広告かどうかに関しては、公正取引委員会などに確認されると良いと思います。
ただ、「一切、賃上げしない！」と明記されているならまだしも、
そうではないのですから、この程度では「詐欺」とは言えないように思います。
（もちろん、契約仮定で、営業マンの言葉に問題があった場合は除きますが、
　ただ、それにしても「証拠」が必要になってくるでしょう）

別に私はその業者を擁護するつもりはありませんし、
お客である貴方が納得されていないのですから、良い仕事をされたとは思いません。
しかし、契約書に書かれている内容は守られているのではないですか？
　　　●73,000円で2年間、貴方に貸す
　　　●2年後に更新ができる

契約更新する権利は貴方にあります。同時に、更新しない権利も貴方にあります。

もし、私が貴方の立場で、今回、75,000円で契約を更新するのであれば、
こんな風に考えるでしょう。
　　　・業者の主張する80,000円との差額の5,000円を2年間貯めておく
　　　　（すでに自分の気持ちの中では家賃は80,000円）
　　　・次回、本当に80,000円になったら、もっと良い物件を探し、
　　　　貯めておいた分を引越費用に充てんする
　　　・新たに契約する物件に関しては、口頭のやり取りではなく、
　　　　自分にとって重要な部分は、業者に対してきちんと書かせる
　　　　（それを拒否するような業者とは契約しない）

（わんえるで～おー・前野）

□■アドバイス：４

前野様のご返答の通り、お気持ちは解りますが、
もう少し冷静に考えてみる必要があると思います。

一般消費者の方は、よく、「将来は家賃が上がりますか、下がりますか」
と言われますが、そんなことは今から解るはずがないのです。
だから、通常は2年契約になっていて、その2年間はよほどのことが無い限り、
家賃は変更しないのです。そして契約更新時に家賃交渉を行う訳です。

貴方の投稿を見た限りでは、確かに一方的とは思います。
オーナーの方がもう少し、説明を良くすべきだったとは思います。
しかし、「家賃の値上げ交渉＝詐欺」とは言えません。
逆に聞きますが、「借主の家賃の値下げ交渉＝詐欺」となってしまうのですか？
例えば、2年後に近隣同程度物件の家賃が60,000円になったとしたら、
貴方はどうしますか？
「契約違反で詐欺になるから78,000円のままで良い、
　60,000円に値下げはしてもらわなくて結構です」と言いますか？

家賃も固定しているものではなく、変動する可能性のあるものだ
ということは理解して頂く必要があります。
もし2年後に近隣家賃が値下がりしたら、
値下げ交渉をしっかりすれば良いと思います。

■□相談者より

感情的になってますね。すみません。。。涌井様

　　> 逆に聞きますが、借主の家賃値下げ交渉＝詐欺となってしまうのですか？
　　いいえ、そうは思いません。

　　> 例えば、2年後に近隣同程度物件の家賃が60,000円になったとしたら、貴方は
　　> どうしますか？
　　> 「契約違反で詐欺になるから78,000円のままで良い、60,000円に値下げはして
　　> 　もらわなくて結構です」
　　> と言いますか？
　　これは後から入った入居者が自分より安いという事ですよね。
　　私は特別な事情がないかぎり、後からのほうが安くなると思ってました。
　　古い物件になるので…（改装や住宅道路事情は除いて）。

　　ですから、
　　　どうして、後に入居した自分が業者が言われる特別安い入居になっているから
　　　と言って、先に住んでいる人と合わせなくてはいけないのか？
　　と言われることが納得いかないだけです。

　　先に住んでいる人よりも、確実に安い値段で入居させておいて、
　　　後から先に住んでいる人を安くするのではなく、安くした人を先に住んでいる
　　　人に合わせること
　　に疑問があるのです。

　　本当にこの部屋だけを安くした意図がわかりません。
　　80,000円では入居者が居ないので、とりあえず安くして入れておいて、後から値
　　上げするということでしょうか？
　　周りとの調節は理解できますが、こういう場合ってよくあるケースなのでしょう
　　か？

　　わかりずらくて申し訳ありません。
　　この辺について意見をお願いします。

■□相談者より

前野様、アドバイスありがとうございます。
冷静に思うようにしてますが、なんとなく裏切られた気持ちで…。

詐欺広告というのは言葉が過ぎますが、先住居者との金額の差から
値上げされるのが、納得いかないのです（詳細は涌井様への回答のとおりです）。

例えば、
　　　・あとから入居した者が値上がりして入ったから合わせる
　　　・改装などした、道路、環境が変わったから合わせる
　　　・一般的な値上げ（年数とか）
ということで、値上げされるのはわかります。

80,000円を知っていて、そこから交渉して75,000円にしたわけではありません。
その物件が80,000円だったと言うことも寝耳に水ですし、
自分としては75,000円だから入居したんです。

「契約書に書かれている内容は守られているのではないですか？」
は、これについては異議はないです。
しかし、いきなり、他の部屋が80,000円だから、それに合わせると言われても、
詐欺まではいかないにしろ、ちょっとひどくはないのでしょうか？
普通のことなのでしょうか？

アドバイスは、理想はそうでしょうが、2年でご近所とも親しくなり、
子供の幼稚園や学区事情、乳児を抱えてこの不況。。。
そう簡単に、「更新しないなら他を…」なんて考えられません。
更新しない権利なんて、金銭に余裕がなきゃできませんし、労力もかかります。
できれば引越したくないです、いい物件を探したと思ってますから…。
多少、難はあっても75,000円…と思ってたので、
周りは80,000円と言われると、ちょっとショックだったもので…。

すいません、やっぱり感情的ですね。後に入った人間（安く契約して）が
先の住居者に合わせるのって、普通なんですか？
私は逆だと思ってました
（築年数からしても、後からの方が安くなりますよね、大体…）。

□■アドバイス：５

常識とは、意外にも人それぞれです。
ですから、貴方にとっては、
　　　・後から入ってきた安い人に、先の人を合わせるのが常識
だったのでしょう。

さて、これが「普通（＝世の万人にとって通用すること）」
かどうかと言えば、今は、明確な回答はでないでしょう。
もちろん、業者にとっては「普通」だったのでしょうが、
その「普通」が、多くの顧客に支持されなければ、
通用しない（＝誰も借り手がいなくなるか、業者がやり方を変える）でしょう。

契約やら何やらと、ごちゃごちゃになってしまいましたので、
もっと分かりやすい一般事例、例えば、「買い物」で考えてみます。

　　　1.ある大手家電量販店で、中古のプリンターを8,800円で購入。
　　　2.その半年後、それよりも程度の悪い同機種が11,800円だった。
　　　3.ちょうどもう1台欲しかったので、
　　　　「この前のよりも程度も悪いので、最悪でも同じ値段にならないか？」
　　　　と聞いた。
　　　4.店員は、
　　　　「申し訳無いのですが、本部の価格変更のため、
　　　　　今はこの値段でしかお譲りできません」
　　　　と言われた。

　　これは実話です。

同じプリンター、しかも程度が悪いものが、
以前よりも高くなるなど、おかしいと思いますよね？
しかし、私には、値段を下げる権利はありません。ですから、そこにしかなく、
どうしても必要であれば、この値段でも買うかも知れません。
しかし、そのやり方に納得できないのであれば、買わずに、
2度とこの店で買うことは無いかも知れません。

話が脱線してしまいましたので、戻します。
今回、貴方の相談に回答させていただいたのは、
　　　●業者のやっていることが契約違反、違法であるか否か？
についてであり、
　私は、
　　「そこまでは至っていないのではないか？」
　つまり、
　　「強制的（法律的）に業者に賃料を上げさせない方法は無いのではないか？」
　と言う見解です。

ですので、私ができるアドバイスは、
　　　1.貴方にとっては誠意の無い業者ですから、決別する方向で考える
　　　2.決別せずに、情に訴えるなどをしつつ、少しでも安い賃料で更新する
ぐらいしかありませんし、あとは、貴方のご判断になるでしょう。

（わんえるで～おー・前野）

□■アドバイス：６

何度も言いますが、「家賃は変更することもある」
という認識だけは持って頂きたいと思います。
家賃の改訂については契約書を読んで頂きたいと思います。

なお、この家賃改訂条項の無い契約書の場合は、
民法の詐欺による（刑法の詐欺罪ではないので誤解なきよう）、契約、
または錯誤による契約になるとも思われます。
この場合は契約の取消し、または無効を主張できます。

つまり、賃貸契約そのものを契約時に遡って無効や取消しができるのですが、
貴方の場合は現に住まわれて2年経過していますので、これも難しいでしょう。

もし、取消しや無効を主張し認められても、貴方は今の物件から出ることになります。
ただし、契約時の敷金や礼金は戻る可能性もありますので、
思い切って弁護士さんに相談して、法的手続きをとってみるのも良いかもしれません。

（高原開発・涌井秀人さん）

相談内容　

大阪・30代女性
入居者が少なかったこともあって、今年1月より家賃が値下げになりました。
長く住んでいる住民同士は、みんな同額であることを確認しました。
また、そのうちのある方は、
　　「今後は新規に入居される方と同じ家賃にする」
ということを、大家さん（不動産屋さん？）から、うかがったそうです。

しかし、新しく入居された方に家賃をうかがったところ、
みなさんそれとなく口を濁して、家賃を教えてもらえませんでした。
その後、たまたま入居案内の冊子をみていると、新規に入居される人が、
私たちより9,000円安く入居していることがわかりました。

長く住んでいる同額の住民は1階、2階と別れてすんでおり、角部屋の人も、
そうでない人もいるため、部屋による格差はありませんでした。

今後、不動産屋さん、大家さんと交渉していこうと思っております。
　　　・事前にやっておくべきこと（作成すべき資料など）
　　　・注意する点、
　　　・家賃値下げの可能性
などについて、教えていただけるとありがたいです。よろしくお願いします。

□■アドバイス

まず、「今後は新規に入居される方と同じ家賃にする」との話を伺ったのは
1人だけで、値下げの事が明記された契約書や念書がある訳ではない…
ということで理解致します。

新規募集で値下げするということは、近隣家賃と比較して
まだ家賃が高い可能性もありますので、もし揃えられれば、
近隣の同程度のアパートの家賃の資料があると良いと思います。
無ければ、契約書の家賃の改定条項と入居案内の冊子だけが
値下げの根拠でしょうから、その冊子を用意して交渉することになるでしょう。

値下げの可能性については何とも言えません。
家賃の改定については、近隣と比較して著しく不当でない限り、
賃貸人と賃借人の話し合いで決められるべき事柄だと思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます！
ご理解いただきましたとおりです。

資料類を教えていただき、ありがとうございます。
早速、探してみます。

本屋などで自分でも調べてみましたが、
今年の1月に家賃がさがった時点で、新規入居者との差額の
半分ほど下がっていることになるので、それ以上の値下げは
正直むずかしいかとも思っております。

ただ、新規入居者には（現在の私たちの差額と同額の）
9,000円の駐車場料金をとっていて、
それによって、見かけ同額にみせようとしていた感じもあり、
心情的に納得のいかないものはあります（個人的なことですが、
私は駐車場は契約していませんし、以前からお住まいで
駐車場契約されている方は、さらに9,000円を払っているわけですから、
納得いかないであろうとは思います）。

全額認められるというのは難しいとは思いますが、
できる限りがんばってみようと思います。ありがとうございました。

相談内容　

広島・30代男性
当初、敷金なしの会社でアパートを借りました。
平成12年8月に、アパートの運営会社が変わりました。
その際、そのまま住む場合、
敷金3ヶ月分と家賃1ヶ月分を払うように言われ、支払いました。

現在の家賃は4.3万円ですが、当時から5年経った今、
そのアパートの家賃が情報誌に3.3万円で出ているので、
家賃の値下げを交渉しようと思いました。
不動産屋に「すこし私の家賃は高くないですか？」と電話したところ、
「あなたは5年前の不動産屋の交代の時に敷金を払わなかったから、
契約の更新になっておらず、前の契約の4.3万円なのだ」と言われました。

前述の通り、敷金は払っており、領収証もあります。
念のため、不動産屋に、「変更時、敷金を払っている人は家賃はいくらになって
いるのですか？」と尋ねたところ、3.7万円だと言われました。

不動産屋のミスで、毎月6,000円も多く、5年間払っていました。
交渉しようと思いますが、一般的に、このような場合、
6,000円×5年分は、返金してもらえるのでしょうか？

□■アドバイス：１

返ってくるかどうかの判断は出来ませんが、
　　　6,000円×12か月×5年＝360,000円
　　
です。大きな金額になります。
証拠をしっかりと集めて、返還請求すべきです。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

不動産屋と話をしました。その際に再度、当時敷金を払っていた人は
家賃がいくらになっていたのかを確認した所、3.7万円ですといいました。

ですので、
　　「私は領収書があります。では、そちらのミスで契約をしていないことになって
　　　いた私も、3.7万円だったのですね。差額を5年間分返金してください」
と言いましたところ、確認するので時間をくださいと言われ、
今日、電話がありました。

今になって、
　　「私の勘違いもあり、当時、敷金を入れた人も4.3万円でした。
　　　その後、2年後に新規で入居された人だけ、3.7万円になってます。
　　　元から住んでいた人は、何年経っても4.3万円のままです。
　　　だから、お金は１円も返金しません」と、話をかえてきました。

納得できません。この場合、次はどのように話をしていけばいいのでしょうか？
これで納得するしかないのでしょうか？

□■アドバイス：２

書面による証拠が有れば請求が出来ますが、
言った言わないとか、勘違いとかの口論では、請求が難しいでしょう。
不動産会社の誠意に頼るしか有りませんね。
当初のお考えどおり、家賃の減額をお願いしてみてはいかがですか？

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川さま、ご助言ありがとうございます。
本日、再度不動産屋と話をしました。
当時、契約更新をした人すべてが4.3万円…と引きませんので、
「もう結構です！」と言いました。
そのかわり、このまま住むのは気分が悪いので、
退室させてもらうことにしました。
敷金は払っていたのに、5年間払っていない扱いだったので、
全額返してもらうことにしました。
退室する時のハウスクリーニングもしません。
すべて大家さんが直すことで話がつきました。

相談内容　

はじめまして。家賃の二重払いをしてしまい、返還はできないものかと
悩んでおります。どうかご知恵を貸して下さいますようお願いします。

現在、借家に住んでおりすが、競売により家主が変わりました。
前家主と新家主とに同じ月の家賃（同額）を支払いってしました。
前家主への家賃の支払い（先払い）は口座への自動振り込みでしたので、
競売後の1月分は自動で振り込まれました。
　　
新家主へは、仲介の不動産屋さんが、「競売後の家賃を新家主へ渡します」
といい、借家までとりにきたので支払いました。
この後に二重払いに気付き、新家主の不動産屋に、
家賃の返還は出来ないものかと、二重払いに気づいた当日に電話をしたら、
「こちらで前家主へ連絡をしますので安心下さい」ということでした。

しかし、その後は全然構ってもらえず、
逆に「自分たちで解決しろ！」と怒鳴られました。

前家主は競売の為、連絡先がわかりません。この場合、借り主としては、
どうすればよいのでしょうか？家賃の返還はできるのでしょうか？　
できるとすれば、どちらに返還請求すればいいのでしょうか？

□■アドバイス

行政書士の川村と申します。差押え、競売後の移転登記の日付など、
より詳細な状況を確認させていただく必要はあると思いますが、
基本的には前家主に対して不当利得返還請求をしていく形になるのでは
と推察しています。前家主さんの連絡先の調べ方も含めて、
ご相談に乗れるかもしれませんので、宜しければ、直接ご相談ください。

（川村行政法務事務所・川村さん）

相談内容　

こんにちは。先日、管理業者から更新の案内をいただいたのですが、
それには1万4千円分の家賃を値上することが書かれていました
（現在は5万3千です）。物価や地価などを考慮にいれても、
明らかにおかしな値段設定だと感じます。

正直なところ、その不当な賃料で暮らしていく余裕がないので、
どうにかしなければといった状態です。どうか、アドバイスをお願いします。

□■アドバイス

単純には、更新をするかしないかという選択になります。
不当な値上げだと感じても、最近の物価状況だけが考慮される訳では
ないと思います。例えば、ここ10年値上げしてなかったために
近隣の相場に併せた家賃設定ということもあります。
近隣の同様な物件の価格との比較もして、どれだけ不当かということを
家主と交渉するか、裁判で判決してもらう道もあります。

（西日本地所・山本秀樹さん）

相談内容　

現在、分譲マンションの部屋主と賃貸契約をしています。
契約は仲介業者を通じて行ない、家賃も業者に支払っていましたが、
業者から家主への入金滞納が続いたため、仲介業者を打ち切り、
今後は直接家賃を入金するよう家主が伝え、
業者からもその旨連絡がありました（全て電話でのやりとりです）。

当初交わした契約内容はこの時点で白紙になっているのでしょうか？
解約時のトラブル回避のため、新たに仲介業者を立て、
契約書を作成し、内容を明確にしておくべきでしょうか？
その際、どのように家主との交渉を進めて行けばよいのでしょうか？
宜しくお願いいたします。

□■アドバイス

岡本＠岡本静子不動産です。ご質問にお答えします。
基本的にはこの場合、家賃の支払い方法の変更になりますので、
契約書の変更合意書なる書類を作成し、家主さんと相談者さんとの間で
署名・捺印をされてはどうでしょうか？

口頭での約束だと後でトラブルが起こった時に大変ですし、
書面を作成し保存しておくのは重要だと思います。
契約自体は解約をする訳ではないので、生きていますよ。

新規に仲介会社にお願いする方法もあるかと思いますが、
何んらかの対価が無ければ仲介会社も間に入ってもらえないかもしれません。

書類を作れるならば、「家賃支払い方法の変更合意書」と言う題名で
書類を作成し、家主さんにも見て頂き納得した上で署名・捺印をしてもらう方が
良いでしょう。書類作成の自信が無いならば、別の仲介会社に入ってもらうのも
ベターだと思います。

（岡本静子不動産・岡本さん）

相談内容　

私は現在学生です。今の賃貸に住み始めて2年になります。
管理会社から電話があり、私が家賃を2ヶ月滞納していた為、
保証人に電話をかけたという連絡がありました。

「月曜日から金曜日の終日バイトをしているので連絡が取れなかった」というと、
「てめえ遅れてるくせにその言い方は何だ。いつ払うんだ」の繰り返しばかりです。
　　
「10月の上旬に一括で払います」というと、
「だから10月のいつなんだよ、9月中に払え」と怒鳴りつけられました。
「私は泣きながら借金して払います」と言うと、
「じゃあさっさと払え」と言い思い切り電話を切られました。
毎日朝、家のベルを鳴らす大家。私はもうトラウマで何もかも疲れました。

「騒音がとにかく気になるので、厚い壁の部屋にして欲しい」という条件で
紹介されたのが今の家です。不動産屋の人は「一緒に壁に耳を当ててみましょう」
と言い、壁に耳を当てると何も聞こえなかったので、私はOKを出しました。
　　
しかし、後日、そこには誰も住んでいなかったことが分りました。
ここは鉄骨マンションのくせに隣人のパソコンの電源を入れる音や
テレビの音が丸聞こえです。2年間我慢してきました。
これが普通なのでしょうか？

□■アドバイス

お気の毒ですね。御相談のケースでは管理会社が問題なのか、
家主が問題なのか詳細不明ですが、
さらに度を越す場合、刑法222条脅迫罪の疑いもあります。
　　
「生命、身体、自由、名誉又は財産に対し害を加える旨を告知して人を脅迫」と
言う域にまで現段階では達していないようなのですが。

一方このような催促を原因として、精神的なダメージまた心因性の病気になる
などすれば、民事上も不法行為による損害賠償請求が可能となりましょう。

しかし、まずは家賃滞納のこともありますから、始めから対決姿勢はお奨めできません。
お住まいがどちらかわかりませんが、都道府県警の生活安全課や
市町村の相談室などに御相談されてみる事をお奨めします。

　　> 2年間我慢してきました。

これが普通かどうかは、やはり現場を調査してみない事には何とも言えない所です。
精神的にも参っている様でしたら、清算の上退去する事も一考では？　

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

■□相談者より

ご丁寧な回答に感謝いたします。大変参考になりました。
とりあえず家賃を払うことから処理したいと思います。
どうもありがとうございました。
今後、何かありましたら、よろしくお願いいたします。

相談内容　

今年の9月で現在借りているアパートの更新となりましたが、
そこでトラブルが発生しました。

2年前の9月、友達とふたりでシェアリングをしようと不動産屋に通いました。
貧乏学生なので月7万、礼金なし、駅近、という苦しい条件でした。
ある不動産屋で月8万のところを家主にその場で電話して、
7万にしてくれるという物件が見つかり、
とても気に入ったので、即手続きをしました。

そのとき不動産屋の人は、
「しかも更新料はないんです。ただし事務手数料として15,750円かかります」
と言っていました。それは賃貸借契約書にも書いてあります。

しかし今年の今月、家主の管理会社から電話があり、
「更新料で本当は13万いるが、もうすぐ卒業なので
　来月から家賃に5,000円上乗せでいい」
とのことでした。私が2年前の不動産屋での事を告げると、
とても驚き、家賃に月2,000円上乗せで話をつけてくれるとのことでした。

私たちの契約は不動産屋が家主のいないときに
強引に取引をしたらしく、管理会社は契約内容に納得してないそうです。
そして不動産屋に電話したら、更新については責任をもたないそうです。

破格の家賃ですので、月2,000円上乗せで妥協したほうがいいでしょうか？

□■アドバイス

もし、本当に家主が納得していなかったら、当時、
建物賃貸借契約は締結していないはずですよね。
さらに、締結した賃貸借契約書や重要事項説明書に書いて有るとおりの
条件で家主借り主双方が契約したわけです。
従って、事務手数料以外の金員を支払う必要はありません。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談内容　

初めまして。早速ですがアパートの賃料について教えて下さい。
私は、不動産屋からアパートを紹介して頂き、9年間入居していました。
ここにきて退去することになりました。そこで、退去手続きを不動産屋と済ませた後、
ふとした用事でその不動産屋を訪ねました。すると、以前借りていたアパートの
入居者募集のチラシが店先に貼ってありました。するとそこに書かれていた賃料は
私が借りていた賃料よりも随分と下がっていました。

私も軽い気持ちで不動産屋にそのことについて聞いてみました。すると、
　　「今更、値段のことを言われても困ります」
　　「２年に一回の更新手続き時にそちらから値下げ交渉がなかったので、
　　　前回の金額に同意したとして値下げしませんでした」と言われました。

聞き間違いかと思い、再度こちらから、
　　「アパートの賃料は借主が周りの入居者の賃料を気にし、調査し、
　　　2年の更新時に値下げ交渉を行わないと値下げはされないのですか？」
と聞いてみましたら、不動産屋は、
　　「大家さんは値下げなど積極的にするわけないでしょ」と言われました。

私は9年間一切賃料は下がっていません。
軽い気持ちで聞いてみただけの事でしたが、何故か納得出来なくなってきました。
アパートの賃料設定はこちらから調査・勉強しないと値下げにはならないのでしょうか？
教えて下さい。宜しくお願い致します。。

□■アドバイス

このままの賃料なら入居者に出て行かれる可能性があり、
それは困ると考えている大家さんなら自主的に値下げ案を提示するかも知れませんね。
でも、相場よりも高くなってしまっていると思っても、それに応じて
大家さん側から積極的に値下げ案を提示しなければならない決まりはありません。
今ですと、募集時期も悪いですから、空いたままよりはと
相場より下げていることも考えられます。
なお、借主側から賃料減額の申し入れをすることはできますが、
過去に遡って減額することは原則としてできません。

（集住企画・中村孝司さん）

■□相談者より

早速のレス有り難う御座いました。
金額の低い賃料募集を見ても過去にさかのぼって賃料返金など
全く考えていませんでしたが、あまりにも不誠実な対応をされたので、
退去後の賃料を提示しても交渉にはなりませんので、
現在ご入居されている方々に契約年月と賃料を聞いて周り
調査でもしようかとも考えています。
さらに借主側からの値下げ交渉というのであれば、
現在ご入居されている方々にも教えてあげた方がいいとも考えています。

■□相談内容　

私は東京都内で飲食業を営んでいる者ですが、
今回の消費税改正、消費税が課税される免税点売り上げが
3000万円以下から1000万円以下に引き下げられた為に、
店鋪として借りているビルのオーナーが課税対象となりました。
そのため、消費税分を負担してくれと
実質的に家賃の値上げを言ってきたのですが、
賃借人としてはこれは呑むしかないのでしょうか？
反論できる余地はないのでしょうか？
どなたか、御教授下さい。よろしくお願いします。

□■アドバイス

今回の消費税免税点引上げは零細事業者には実質大増税ですね。
あなたも課税事業者と思われますので、家賃の消費税分値上げは
仕方ないと思います。多分、契約書にも租税公課の値上がりは
賃料変更理由に該当するという記載があると思います。

(シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談内容　

先日賃貸マンションの所有者変更が変更し、
新所有者は原契約をそのまま継承し、
振込口座を変更する旨の通知が届きました。

家賃支払について、原契約では振込と記載されていたものの、
重要事項説明書に口座振替と記載され、現状口座振替していました。
新管理会社によると重要事項説明書記載は関係なく
口座振替不可、振込でとの事。

できれば、便利な口座振替継続を希望しているのですが（口座は変更可）、
重要事項説明書の記載があっても、だめなのでしょうか？

ご存知の方がいらっしゃいましたら、お忙しいとは思いますが、
お教えいただきたくお願いいたします。

□■アドバイス

口座振替というのは、公共料金の場合は無料で引き落としされますが、
駐車料や家賃などを先方から引き落としする場合は、
先方がその手数料を負担しています。
固定負担の部分があるため、業者によっては引き落としができない
（銀行との契約をしていない）ということはあると思います。

その場合ですが、お客様からの振込をお願いすることになるわけですが、
この手数料をどうするかが焦点であれば、先方と負担を話し合うしかありません。
そうではなく、負担をしても自動振替が良いというのであれば、
銀行に相談してみるのが良いと思います。
おそらくどの銀行でも、自動振込の手続きができると思います。
振込手数料は普通にかかってしまいますが、
払い忘れを防ぐ方法としては利用できます。

(西日本地所・山本秀樹さん）

■□相談内容　

現在、賃貸のマンションに住んでいます、
不動産屋は仲介だけで、管理会社は無く、
下の階を仕事場にしている大家が管理しているという状態です。

しかし、この一年各階の共用部分の清掃がまったくされておらず、
水道からの水も浄水器のフィルターがすぐに詰まるくらい
汚れている状態なので、多分浄化槽の清掃もされていないと思うのですが、
管理費として毎月とられている家賃分の減額をしてもらう事は可能でしょうか？
それがダメなら共用部分の清掃や浄化槽の清掃を申し出てもいいものなのでしょうか？

細な質問で恐縮ですが知っている方がいれば教えてください。お願いします。

□■アドバイス

もちろん維持管理の内容も、賃料に反映するでしょうから、
質が落ちたのであればその分の減額は主張しても良いと思います。
しかし、もともと管理状態が良くないのであれば、
それを前提に家賃を設定していると反論されるかも知れません。

水道に関してですが、受水槽のあるタイプですか？役所に申し入れれば、
水質検査や管理者への指導などを行ってもらえると思います。
なお、浄化槽は下水の方ですので上水道とは関係ありません。

（集住企画・中村孝司さん）

■□相談内容　

はじめまして。先月に、
間違って隣りの方の家賃の請求書が送られて来ました。
気付かず、中身を見てしまったのですが、
金額が家賃で6万円、私は6.5万円、共益費も1,000円高かったのです。

隣りとは、全く同じ間取りで、私のが3ヶ月ぐらい後の入居です。
謝罪ときちんとした説明が有れば、
特に何も要求するつもりは無かったのですが、
謝罪も無しで、子供騙しの嘘ばかりの説明をされました。
それで、あくまでも、そちらが正当ならば、
家賃と共益費を公示すると伝えました。

家主は、そんな事をすれば、一番安い家賃に統一された場合、
退去された人が出た場合、訴えると言ってきてます。

公示する事は、問題なのでしょうか？
他の住人に、事実を伝える事は、訴えられる様な事なのでしょうか？
0人にでも、事実を話すと訴えると言われました。

私としては、家主と揉めてこれ以上住みたく無いのですが、
住んで10ヶ月程で、敷金礼金等で、50万以上払っており、
家主だけが得をする様で納得いきません。

不動産会社からの口答の説明及び重要事項説明書では、
A社が貸し主で、B社が管理会社，
契約書ではＢ社が貸し主となっています。
それで、私も、管理会社の落ち度だから、
仕方がないと諦めていたのですが、
事実を知って、余計、納得出来なくなりました。

長々とした説明となり、申し訳有りません。
アドバイス、よろしくお願いします。

□■アドバイス：１

建物賃貸借契約の締結前に重要事項説明を受け、
その後に建物賃貸借契約を締結されその内容に間違いがなければ、
貴方が締結した契約は有効です。

貴方は契約条件に納得して、契約を締結しています。
隣の部屋の家賃と賃料が異なろうと、問題は有りません。
貸す側又は仲介の不動産会社に落ち度が有れば別です。
当初の説明よりも賃料が高かいとか、説明が間違っていた場合には
損害を請求できたり契約の解除が出来る事もあります。

一般にＡ店で商品が10,000円で売られているものを買った後に、
Ｂ店で同じ物が8,000円で売られていたからと、
Ａ店に支払代金の減額を請求は出来ません。
入居の時期毎に賃料が異なるのは相場の変動により一般的な事と考えられます。

従って、家賃の減額を請求する事は可能と思われますが、
減額が認められるかどかは家主の判断です。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者　香川　文人）

■□相談者より

アドバイス有り難う御座います。
私は、家賃の値下げを望んだ訳ではありません。
間違って請求書を送った事への謝罪と明確な説明を求めただけなんです。

貸し主は、謝罪も無く、矛盾だらけの説明をされ、
また、この事を、他の住人が知って、家賃の値下げ交渉が有ったり、
退去されたら、訴えるとまで言います。

　　　1.私が、この事を秘密にしなくてはならない義務は有るのでしょうか？

　　　2.それと重要事項で記入された貸し主Ａと、契約書の貸し主Ｂが違う点は、
　　　　問題ないのでしょうか？

私は、契約時の説明でも、重要事項でも、貸し主はＡ社となっており、
それを信じていましたが、事実は異なり、結果、貸し主と揉める事となり、
退去せざる得ない状態になっています。

お手数をお掛けしますが、1.2.について、教えて下さい。よろしくお願いします。

□■アドバイス：２

RTJサポートチームです。いくつか前もって断っておきます。
まず何をもって「明確な説明」となるのかは、
相談者さんご自身にしか分かりません。また「矛盾だらけの説明」も、
実際に細かく間に入ってみなければ、分からない部分も多いです。
むしろ、家賃の値下げを望んでらっしゃる場合の方が、
交渉にせよ、白黒つけるにせよ、はっきりした結論が出やすく、
それでも納得いかない場合は、裁判で争うと言うような流れも見えます。

以上を前提として、私見を述べさせていただきますと、
「1.」に関しては、裁判云々と言うことになれば、ケース・バイ・ケースだと思います。
　　例えば、
　　　・明らかに自分宛で無かったにも関わらず、
　　　　開封してしまった場合に知りえた情報はどうなるのか？
　　　・それを送付してしまった側の責任はどうなるのか？
などを考えれば、双方それぞれの主張をしてくれる弁護士さんもいるはずです。

私でしたら、そんなことを秘密にしなければいけないのか…
と怒り心頭であれば、前もって自分の主張を弁護してくれるような弁護士さん
に出向き、裁判を覚悟で公開します。

「2.」に関しても、退去せざるを得ない状況をつくられたと思ったなら、
私でしたら、その差を突破口にできそうだと言う弁護士さんと共に争い、
退去せざるを得ない状況に対しての
慰謝料なり諸費用なりを要求するかも知れません。

いずれにせよ、和解することが不可能で、謝罪すらできない相手と
判断されていらっしゃるのであれば、
まずは無料の法律相談などに出向いて、ご自身の主張の正当性、
そして、それを裁判に向けて弁護してもらうには
どうすれば良いのか…と、聞かれることをオススメします。
（ただ、その結果、争うのが時間的、金銭的に無駄と判断された場合は、
　不本意かとは思いますが、納得はいかなくても引き下がらざるを得ない
　状況もあるかと思います）

以上、宜しければご参考ください。

■□相談者より

ご丁寧にアドバイスして頂きありがとうございました。
これを参考に良く考えたいと思います。

　　> まず何をもって「明確な説明」となるのかは、ご自身にしか分かりま
　　> せん。
　　
間違って送った事への謝罪と、家賃や共益費の差は、
入居時期の違いでと言ったぐらいの説明で充分でした。
しかし、実際は、謝罪もなし、説明も矛盾した事ばかり、
おまけに、他言すれば訴えると言われました。
有り難う御座いました。

□■アドバイス：３

あくまでも相談者さんからいただいた内容での判断になりますが、
ただ、まぁ、良い不動産屋さんとは言えなさそうですね。

私も知人から相談を受けた際に必ず伝えるのですが、
不動産契約は賃貸であれ、動く金額が大きいですから、そう言う意味でも、
次回は、物件以上に、この相談センターで親身な回答を下さるような、
良い不動産屋さんを探すことをオススメします。

■□相談内容　

お尋ね致したいことがあります。来年の春から
福岡で一人暮らしをするためにマンションを借りたいのですが、
春になると賃料が上がることはありますか？
春は引越をされる方が多いようなので、早めには借りたいとは思っていますが、
どのくらいの時期がよろしいのでしょうか？
ご回答を宜しくお願い申し上げます。

□■アドバイス

賃料や条件は地域差がありますので、福岡の人に聞くのがいいのですが、
例えば、レオパレス２１という会社は時期によって大幅な入居条件に差をつけています。
福岡の不動産会社に直接聞いてみるのがよいと思います。
（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

ありがとうございます。条件等をたずねてみようと思います。

■□相談内容　

はじめまして。
今回友人の身におきているトラブルで相談です。

友人は毎月不動産屋の指定口座に家賃の支払いをしていて、
特に連絡もなかったため、振込用紙を保管していなかったそうです。

そして今月更新の手続きをしに不動産屋に赴いたところ
「2年前から家賃が振り込まれていない」と言われました。
通帳も確認させてもらったところ、
確かにその金額に該当するものがなかったそうです。

そこで更新料に2年間分の家賃（200万近く）を請求されたそうです。
これは銀行にいってその情報を得ることは可能でしょうか？
それともおとなしく支払うものでしょうか？

この話を聞いてどうも理不尽な気がしてなりません。
何かいい解決策はないでしょうか？

□■アドバイス：１

こんにちは！ご相談事案ですが…、

　　・通帳等に振込みの記録が無いか？
　　・ある場合、その振込をどこの口座に対して行ったかの証明を
　　　銀行にしてもらえないか？
　　・証明してもらえた場合、その口座が指定口座と食い違っていないか？
を確認出来ませんか？

もし相手側にて当初指定された口座情報と一致する場合、
仮にそれが番号間違い等であったとしても
「私はきちんと履行した！」と主張出来るのではないかと思われます。

２年間一度の督促も無いのも不自然な気がしますがまずは、
こちら側としてはきちんと履行したという証拠固めが必要だと思われます。
その上で先方との話合いに臨まれては如何でしょうか？
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

■□相談者より：

早速の返答ありがとうございます！

通帳の件ですが、困ったことに現金での振込をしたそうです。
そして、唯一の証拠となる利用明細もなく困っているようです。
まさかこんなことになるとも思わず…。

とりあえず明日にでもだめもとで銀行に問い合わせをしてみたいと思います。

■□相談内容　

皆さんこんにちは。
今回約３年半住み続けたマンションを引っ越すことになり、解約手続きをしています。
解約申し込みに対して、管理会社からは賃貸を日割りで返却すると言いながら、
日割り賃料の明細も開示せず、
「取りあえず何時も通り全額払いなさい。後日返却してあげるから」
という内容の手紙が届きました。
しかし、日割りと判っているのであれば、日割り金額を払えばよいのではないか
と思うのですが、如何でしょうか。
皆様の知識をいただければ幸いです。

□■アドバイス

あくまでも一意見として参考までにして下さいね。
日割りの計算として決まっているんであれば、
必要以上に取られないと思いますが、
心配なら支払う前に日にち計算をして金額を出して、
相手に確認してから支払ったら良いと思いますよ。

どういうシステムでいったん全額支払うか分かりませんが、
この内容だといったん支払ってから返金されるようにとれましたが、
その辺きちんと金銭の確認された方がいいと思いますね。
相手はきちんと説明する義務があるはずですから。
必要なら書面で残すべきですね。
（天理不動産流通・金城豊治さん）

■□相談者より

ありがとうございます。
やはり相手にはきちんと説明する義務があるのですよね。
早速、交渉してみます。結果についても、ご報告します。

■□相談内容　

平成７年にビルの１階と地下１階を借り、事業所を開きました。
　　
契約書の上では１階は事務所、地下は倉庫兼作業場となっています。
１階の事務所部分が手狭になったため、
平成１０年に大家さんと現状復帰の覚え書を交わした上、
当方の負担で地下部分に間仕切りとドア、エアコンを設置して
事務机３個を置けるスペースを作りました。

その後の契約更新では賃料は従来のままでした。
今回３月の契約更新にあたり、突然賃料の大幅なアップを提示されました
（41.7万→48万）。

理由としては、
　　「従来は１階部分は坪単価1.1万、
　　　地下は倉庫のため坪0.7万の計算をしていたが、
　　　地下に事務スペースを設置した以上、
　　　１階と同じ坪単価を適用する」
というのです。

当方とすれば、
　　「原契約書上では用途と坪単価によって
　　　賃料を設定するという規定がないこと」
　　「設置工事の合意の際に大家さんも地下部分に事務スペースを作ること
　　　を知っており、その後の更新も従来と同じ額であったこと」
から今回の申し出に大変驚いています。

設置工事の負担、現状復帰の義務はすべて当方が負い、
変更も事前の了解は得ていたにも関わらず、
用途が変わったからという理由で賃料をあげるのは納得できません。

契約書には賃料改定は、
　　　（１）諸物価の変動、公租公課の増徴、
　　　　　　付近の土地建物賃貸借条件の変動を勘案する。
　　　（２）清掃費・諸施設の維持・管理・保守に要する諸経費等を勘案する

とあるのみです。

わたしたちは大家さんの申し出の通りの
新賃料を払わなければならないのでしょうか？

□■アドバイス：１

地下の改装費用の造作買取請求権の問題と合わせて考えるべきだと思います。
　　
契約を終了して物件を返還する時の問題ではありますが、
大家が承諾して改装した場合には最近は良くクローズアップされています。

内容は、
　　家主の了解を得て建物に付加した畳、建具その他の造作があるときは、
　　借家人は借家契約が終了した場合に、家主に対して時価で
　　その造作を買い取るよう請求することが出来る。
　　又、借家人が家主より買い受けた造作も同様である。
　　但し、任意規定であり特約で造作買取請求権を排除する事は認められる。
　と言う規定です。

家賃の交渉するときに、間仕切りとドア、エアコンの
造作買取請求権の排除をするのか、認めるのかによっても交渉は変わります。

本来は倉庫としての契約ですから、目的変更になりますので、
家賃の値上げを言ってくるのは仕方ないと思います。
　　
然し、貴方が負担して改装した
造作の負担費(減価償却を考慮)の価格にもよりますが、
造作買取請求権を排除するので有れば、
それを理由に値上げをしないように交渉できると思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井さん、ありがとうございます。
もしよろしかったら、さらにご質問させてください。

まず、買取請求権については、造作設備設置の際に
交わした覚書では、私たちは造作買取請求権は有しない
となっており、原状回復の責任があるのみです。

私たちにとって不可解なのは、
造作設備設置後に行われた契約更新時には、
今回のような目的変更と賃料の関係についての話はなく、
今になってそれが言われることです。家主さんが今になって
それを言われることに正当性はあるのでしょうか。

倉庫としての使用ですが、元の契約では「倉庫兼作業所」となっており、
現在も大半のスペースをその目的で使っています。
新たに持ち込んだのは事務机３個とコピー機のみで、
用途とすればほとんど作業用であり私たちの困惑もそこにあります。

認識の違いと言われればそれまでなので、
いっそ、それらを撤去してしまうことも考えていますが、
そうすれば「事務室への目的変更」という家主さんの言い分を
退けることはできるのでしょうか？

□■アドバイス：２

家賃の変更は、大家と賃借人の間で協議されるのが一般的であり、
大家が一方的に家賃値上げは出来ません。
　(そんな事になったら、安心して借りる事ができなくなってしまいます)

貴方の説明を見ると(実際は大家の言い分も聞かないとはっきりはしませが？)
用途目的の変更というほどの事も無いと思います。

造作設備等の設置費用は、賃借人が負担していますし、
造作買取請求権の排除もされていて、さらに原状回復義務もある。
又、作設備設置後に行われた契約更新時には、
今回のような目的変更と賃料の関係についての話はなかった。

それらの事情を考えると、
大家の一方的な値上げには応じる必要は無いと思います。
この不景気な世の中ですから、(近隣の家賃と比較して不相応な場合を除いて)
大家さんに値上げしないようにお願いしてみて下さい。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご丁寧な回答、ありがとうございました。
さっそく、お願いしてみるつもりです。
なにかあったら、また相談させていただきます。

■□相談内容　

家賃の事でご相談があってこちらに参りました。
私のカレの以前住んでいたアパートの家賃の事です。
　　
昨年の５月に転居しているんですが、家賃を自動引き落としにしていたらしく、
転居してから年末まで引き落としが継続になっていて、
３０万円近く払っていた事になります。
カレが通帳記帳していなかったこともあり、気付くのが遅れてしまい、
年末に不動産屋に電話したところ連絡がつかなかったんです。
　　
何か返却してもらえる手立ては無いものでしょうか？
どなたかいい方法をご存知でしたら教えて下さい。お願いします。

□■アドバイス：１

まずは当時部屋を借りた際窓口だった不動産会社を訪ね、
事情を説明して返してもらえるよう交渉してみては如何でしょうか？
ひょっとしたら事態を把握しているも、連絡先がわからず
未処理のままになっているのかもしれません？
(藤原浩行さん）

□■アドバイス：２

家賃が引き落とされていたと言う事ですが、
退去時の立会いは大家か不動産屋が立ち会ったのでしょうか？
(立ち会わずに退去したと言う事はないですよね)

不動産会社と連絡が取れないと言う事は、
不動産会社が無くなったと言う事ですか？　
又、大家とは連絡がとれないのでしょうか？
　(契約書が残っていれば、連絡先がわかると思います)

基本的にきちんと退去の連絡をして立ち会をしたものとします。
まず、大家に電話連絡をして、返還の請求をしてみてください。
大家と連絡が取れない場合は、
大家と不動産業者の両方に文書による家賃の返還を請求して下さい。

それで、反応がないようであれば、
司法書士か弁護士にお願いして、内容証明による請求を出して下さい。

貴女の言うとおりで有れば、多分この位の対応で返還されると思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

半年前、都会から田舎に引越し店舗付住宅を借りました。
最初借りるときは「丸ごと借りて13万か・・・安い」と思ってたけど、
半年住んでみて、「家賃が相場とくらべて高いのでは？」と思い始めました。

借りてる家は、築22年、2階建ての３ｋ、店舗部分は２１㎡、
車はなんとか3台止められます。家の裏のお家は一軒家で５.５万円。
道路挟んで向かえの元セブンイレブンは１４７平米で２８万円。
坪単価などから考えて高いのではないかと考えます。

近所の人にも相談しても、「高くない？」と言われます。
３年契約してますが、家賃の引き下げは可能なのでしょうか？
また、可能だとしたらどのように話を進めたらいいでしょうか？

□■アドバイス：１

一般的に近隣相場の変動等による賃料の改訂はできると思います。
契約した時点から現在の賃料相場がどのくらい変化したかによりますね。

相談者さんの場合は近隣相場に対し現在借りている物件が高くても
納得して合意の上契約した訳ですから、契約して半年の間に
劇的な近隣相場の変動が無ければ値下げ交渉は難しいと思います。
ひたすら家賃改訂のお願いをするしかないと思います。
（ツナシマ商事・石原さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございます。一応参考資料として
向え側のテナントの賃料のチラシは取ってあるのですが、役にはたちますかね？
交渉するに相手のきげんをそこねず、うまい交渉方法はありますか？

□■アドバイス：２

僕がもし貸主の立場だったら機嫌をそこねます。
近隣の資料は契約前に調べるものであって契約してから調べるのならば
契約時の近隣賃料相場と現在の賃料相場との差額です。

たとえ近隣相場よりも高くても　相談者さんは契約をしたのですから、
そのことに対しての責任はあります。もし、貸主が半年の間に
近隣に比べ当物件は安いので賃料を値上げしたいと言ったら貴方はどう感じますか？

特別なことが無い限り賃料は３年間据え置く契約だと思いますので、
更新時に話しをするか近隣の賃料相場が劇的に変わらない限りは
話をするさいには　ひたすらお願いするしかないと思います。

物件はたとえ隣にあっても　それぞれが独自の背景を持っている場合、
賃料は同じではありません。その中で貸主。借主双方の合意で契約が成立します。
契約書に署名押印する意味をもっと深く考えてください。

ただ近隣の資料は大事に保存しておいたほうが良いですね、
いつ必要になるかわかりません。
（ツナシマ商事・石原さん）

■□相談者より

いろいろとありがとうございました。アドバイスとして素直に受け止めます。

□■アドバイス：３

きついことも言いましたが
相談者さんの思うようになればよいですね。頑張ってください。
（ツナシマ商事・石原さん）