【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　一括決済予定が購入できなくなったトラブルについて

愛知・男性・３０代
土地を購入する為に、売主さんに１１月３０日買い付け依頼を出しました。
１月９日に正式に買いますと意思表明をし（メールを出しました）、
手付金については１月１５日にメールで
１月２３日の週にお伺いして支払いますのでご都合の良い日を教えてください
とメールで返信しました。（返事がなく）、

１７日にお伺いして不動産会社の社長と話しをして
手付金は要らないから、一括決済で良いよと言われました（１月１７日）、

なので私としては１月２０日メールで２月頭に決済させてください
とメールで送りました。また改めて日時を伝えましすと言いました。
（１月１９日に売買契約書と重要事項説明書の雛形をメールでもらっています）

で本日２月４日で決済させてくださいと連絡した所、他でもう契約したので売れませんと・・・
手付金をいらないと言ったのは不動産会社の社長です。
（証拠はありませんが、１７日に会社に言って社長と話をしております、
社長はそんなこと言った覚えはない）、
こういう場合はどうなるのでしょうか。
建物の契約は済ましてあり、かなり逼迫しております。

証拠文章としては１月１５日に手付金だけでも支払いますと意思を伝えてあること、
１月２２日に当方司法書士と連絡して持分の連絡登記の連絡をしていること。
１月１９日に不動産会社から売買契約と重要事項の雛形が送られてきていること、
あとはハウスメーカとのやり取りとか現在の状況報告（融資関係）

□■アドバイス

私見ですが、
買付証明・不動産購入申込書等は、便宜上行っているだけで、
実際の拘束力は、売主・買主双方とも殆ど御座いません。

不動産売買は、実際に手付金を支払ったり、皆金一括決済を行って成立します。
手付金を要らないと言うのは、ある意味売らないと言うのと同意義にも取れます。
つまり、その土地を貴方に売るか売らないか、決めかねていると言う意味だったとも取れます。

土地売買に関して、既に支払った金員が有るので有れば、それは問題になるかも知れませんが、
実際には手付金も支払ってない訳ですから、かなり難しいと思います。

詳しい事は弁護士等の専門家にご相談されては如何でしょうか。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　住居人と売主が別で残りの家財を処分する中古住宅の購入について

兵庫・男性・30代
現在中古住宅の購入を考えており、いいところまで話が進んでおり
後はこちらの返事次第で契約に向けてという状況です。
それに向けて気になる点があります。

住居人が兄で売主が弟なんです。
なんでそうなのかをもっと仲介業者に聞かないといけないとは思っていますが、
向こう曰く兄はいずれ引っ越す予定ということで
家を見に行った時もダンボールには何箱か詰めてはいましたが．．．

退去確認の上契約とかいつまでに退去してくれないと違約金発生しますとか
そんな感じで契約を交わすべきですか？
また、兄が引っ越す時には兄はいる分全てを持っていくので
残った家財道具や電化製品や5年前に亡くなった親の持ち物とか
全てそちらで処分してほしいとの事。

これも後々トラブルにならないよう契約書に何かしら明記すべきですか？
後兄が借金していた場合住み始めてからトラブルに巻き込まれたりとかはなりませんか？
築21年ですが駅に近く土地も広く建築士さんに目視ですが確認もしてもらい
リノベーションして一生の住処に出来たらなあと考えています。
どうか良きアドバイスよろしくお願いします。

□■アドバイス

詳細に渡って、ご不審の点を
契約書の特約条項に明記しておく事をおすすめ致します。
また、その特約条項が守られない場合の
罰則も明記しておく事も必要かと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　買い付け証明と購入価格について

愛知・男性・３０代
ある物件の情報が、住宅メーカーからあり、
当初から、土地と建物は別々で購入を考えていたこともあり、
不動産をあたり、その物件を扱っている不動産業者さんを見つけました
(結局は住宅メーカーとやりとりのある業者さんでしたが)。

その土地が、3300万円で売りに出ており、気に入ったこともあり、
買い付け証明にサインをし、約2週間たったころ、
「別の方で購入したいという人が出てきて、
その方は、地主の方のお知り合いでどうしても買いたいと言ってます。
私よりも高い価格(4000万円ぐらいでも)で購入するといっているが、どうしますか。」
と言われました。

暗にあきらめろと言われているように感じましたが。
とはいっても、その方が、いくらで買うとはわからない状況です。
下手すると、私があきらめれば、
私が申し込んでいた3300万円でも購入できてしまう状況です。
どのようにしたらよいでしょうか。
このまま、あきらめるしかないのでしょうか。

□■アドバイス

まず，結論から「ご縁がなかったものとして，あきらめてください」
このような，不義理なことは現実たびたびあります。
法的には，合法です。
これが，３０００万だったら違法になりますが，
売主とすれば，高く売りたいのは，当然のことです。
アドバイスとすれば，不動産業者を選ぶ場合にも，
買主と意気投合できる，
相性のいい不動産業者を選らばなければいけません。
不動産はタイミングが大切なんで，
売り出し価格で，購入するならば，
すぐに契約をしなければいけません。
そうすればこのような事態を避けられたと思います。

（ハビット・小谷吉秀さん）

相談内容　購入後、買い付け証明を出したのに二番手扱いになった場合について

福岡・男性・３０代
土地購入に関しての相談です。

自分で見つけた土地に対してハウスメーカを通して
買付証明を不動産業者へ提出し受理されたので、
安心して間取りのプラン決定後、いざ手付金を入金しようと
期日や条件をハウスメーカ経由で不動産業者へ確認を取ってもらったところ、
「すでに別のお客様が商談を進めております。」との回答。

結局２番手扱いとなり、ほぼこの案件は無理な状況となってしまいました。

これまでの打ち合わせでお金や時間を費やしてきたことを考えると
何のための買付証明かと非常に腹立たしく思っているのですが、
こういうことは良くあることでしょうか？
また、よい解決方法等ありますでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが
不動産売買契約の本筋は『売買契約』の締結です。
買付証明書は、その前段階の申込で有るということになり、
賃貸住宅の入居申込書程度の拘束力しか持っていません。

順位保全については、買付証明の日付と、
『別のお客様』が交渉開始したのが、どちらが先かによるでしょう。
ハウスメーカー経由ということですから、
恐らく『別のお客様』が先に交渉していたのではないでしょうか？
（もし、そうでなかったとしても、そう言われてしまうでしょうし、
証拠も無いでしょう）

万が一、『別のお客様』が後出しジャンケンの場合ですが、
これはあくまでも、『同等条件による購入の場合は順位保全を行う』
ということになるのではないでしょうか。
（当社の場合は、同等条件による購入の場合は順位保全を行うと
明記しておきます）
つまり、売出価格より値引き交渉した上での
『値引き価格』で買付を入れた場合、
本来の売出価格により近い購入希望者が現れた場合は、
『より売出価格に近い購入希望者が現れた』旨の連絡を入れ、
『あなたより高い価格で購入希望者が現れましたが、
　あなたはどうしますか？』
と言うことになるかと思います。

また、売出価格のまま買付証明を入れ、且つ、先に入れたことが
明確な場合は、もちろん、引き下がる必要もありませんし、
自分に優先権が有ると強固に主張すべきですし、
元付もしくは売主業者は、
信義誠実に則り、あなたに売るべきだと思いますし、
かなり問題となるのではないでしょうか。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　

山梨・30代男性
初めて投稿させていただきます。
気に入った土地が倒産した会社の社長名義の土地になっていて、
現在では銀行が担保として所有していることがわかりました。
今回、銀行が債権処理を行うということで売りに出され、
不動産屋を通じ、契約をすすめる段階になりました。

この時点で銀行側から不動産屋に対し、
「今年度の目標不良債権の処理額に達したため、
この土地は来年度に持ち越したい」との連絡がありました。

不動産屋も困りましたが、当方もせっかくの気に入った土地でもあったので、
非常に残念です。

当方は不動産屋から銀行に対し「それは困る」と言ってもらうしか
方法はないのでしょうか？

今後の進め方に対し、アドバイスをよろしくお願いします。

□■アドバイス：１

最初に私見である事をお断り申し上げます。

経験上、サービサーからの話なら間違いはありません。
でも、金融機関の体質にもよりますが、金融機関の話は適当です。
担当者は責任も取りませんし、すぐ逃げを打ってきます。

お気持ちは解りますが、契約もまだだと思います。
良く確認しなかったその不動産業者にも当然落ち度はありますが、
金融機関との付き合いが短い業者だと、銀行の言うことだから間違い無いと思い、
信用したんだと思います。この業者を責めてみても気の毒に思います。

では、銀行に責任があるのか…と言うと、マスコミで騒いだり、
裁判で負けたりしないと、銀行は絶対に謝罪しません。
銀行は個人の中傷や非難は屁とも思いませんが、
大衆の面前での信用失墜には非常に敏感です。

今回の相談のケースの場合、銀行が信用の失墜と考えるかどうかですが
恐らく信用の失墜とは考えないと思います。法的手段に訴えても、
実損が無いので、恐らく勝てる可能性は低いと思います。
不動産屋から銀行に対し「それは困る」と言ってもらうしか方法はない…
かもしれません。

余談ですが、同じ様なことは大きな会社組織になればなるほどおきます。
ですから、相手にする担当者の資質にもよりますが、銀行なら最低でも
支店長・部長クラス、上場企業なら部課長クラス以上の話以外は、
ある程度疑問を持ちながら対応する必要があります。
私も過去に何度か逃げられていますので、注意が必要です。

（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井秀人様、ご丁寧なご助言ありがとうございました。
今回の件は、担保として所有している銀行の支店長は売却OKだったのですが、
上層部の本部側がOKを出さなかったのです。
不良債権の処理は支店ではなく、本部側で調整しているようです。
再度、不動産屋から銀行に申し入れをしてもらいましたが、結果は同じでした。

仕方なく来年度まで待つか、別の物件を探すか、これから検討します。
ありがとうございました。

□■アドバイス：２

支店長がOKしたケースでひっくり返ったのですか…。
私も、今後本部決済の済んでいる物件以外は注意するようにすることにします。
参考になりました。

（高原開発・涌井秀人さん）

相談内容　

このたび初めてマンションを購入します。申し込みをして、
申込金は不要と言われましたが、手付けの支払い（1割）を要求されました。
重要事項の説明や契約書面も見せていただいてない状態で、
手付けのみを先に支払うのは疑問なのですが、
手付けを支払うタイミングに関して決まりはないのでしょうか？

私の理解としては、
　　　申し込み→申込金支払い
　　　→重要事項の説明→契約→契約とほぼ同時に手付け支払い
と考えておりました。
売り主の要求するようなタイミングで払っていいものか、教えてください。

□■アドバイス

先ず、貴方の理解は概ね正しいと思います。
重要事項の説明を専任の取引主任者から受けて下さい。
これが不動産購入には必要不可欠です。
納得が出来れば契約をなさればいいでしょう。

（森田住販・森田喜久雄さん）

■□相談者より

森田さま、ありがとうございました。
先に重要事項説明などしていただけるよう、お願いしてみます。

相談内容　　

先日、母親があるマンションの中古物件を見に行き、
ほぼ購入を決めたのですが、一応家族の同意を得る為、
私と父親にも内覧してもらってから、購入を決めようと考えました。

一緒に来ていた不動産会社の人に、
「一応夫と娘にも見てもらってから最終決定したいと思います。
　二人とも仕事をしているので、今週末の土曜日の○時に再度見に来たいので、
　それまでこの物件押さえておいて下さい」
　　
と言ったところ、その不動産会社の人は、
「はい、分かりました。土曜日の○時ですね」と言ったそうです。

ところが、金曜の夜に母が仕事から帰ると留守番電話に、
「以前その部屋を見に来たお客さんが再度見たいと言っている。
　結果はまた報告します」
と言う不動産会社からのメッセージが入ってたそうです。

母親は土曜日に見に行くまで押さえて下さいと言っていたのに、
どういう事だと急いでその人に連絡したところ、
「そのお客さんに決まりました」と悪気もなく言ったそうです。

母親はほぼ99％以上購入のつもりで、お金の工面をどうするか等まで
考えていたのに、押さえると言っておきながら、
勝手に一言も無く他の人と契約をしたその人をすごく怒りました。

しかし、その人は、
「そんな事言っていない。宅建法上は書面を交わさない限り契約したとは言えない」
と言ってきたそうです。こちらは素人だから、そんな事分からないし、
もし法律上そういう事なら、一言言ってもらえば、一筆書面を書くなり、
もっと早くに購入手続きをとるなど、なんらかの方法を取ったであろうに、
彼はそんな事一言も言っておらず、おまけに自分は押さえるとは言ってない等
責任逃れな言い訳ばかり言うようです。

両親は、すでに購入された物件を取り戻そうとまでは考えていませんが、
この不動産会社（関西では有名な某会社です）の人のやり方には
腹が立ってならないそうです。

法律を知らない素人が「物件を押さえて下さい」と言う意味は
「その物件を他の人に売らないで下さい」と言う意味だったのですが、
それは　法律上やはり通用しないのでしょうか？
それと不動産会社の彼のやり方には何ら問題はないのでしょうか？
長くなってしまいましたが、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

簡単に言えば、言った言わないの水掛け論でどうしようもありません。

売買契約は口頭でも原則有効ですが、この場合の不動産業者は仲介業者であり、
売主ではありませんので、売買契約は成立しません。
　　
また、不動産の場合は口頭のみで契約を成立させることは
一般にありませんので、仮に不動産業者が売主であっても同じです。
契約が成立していないのに、成立したと思いこみ、
そのことによる賠償を求めようとしてもそれは難しいでしょう。
商取引は早い者勝ちが慣習です。

　　> その不動産会社の人は「はい、分かりました。土曜日の○時ですね」
　　>と言ったそうです。
　　
この通り、正確にやりとりされていたとして、
不動産業者が言った「はい、わかりました」とは
「土曜日の○時に再度見に来たい」に対してのものではないでしょうか。

　　> 法律を知らない素人が「物件を押さえて下さい」と言う意味は
>「その物件を他の人に売らないで下さい」と言う意味だったのですが、
>それは　法律上やはり通用しないのでしょうか？
　　
なんの担保も無しに、ウン千万もする不動産の商機を
逸するようなことはできないと考えるのが普通でしょう。
今回は縁がなかったと、次回への教訓にしては如何ですか？

（集住企画中村孝司さん）

■□相談者より

やはりそうですよね。
まぁ、親も賠償とかそういう事は全く考えていないのですが、
やはり一言断って欲しかったというのがあるみたいです。
ありがとうございました。

相談内容　　

先月、不動産屋さん（以下、A社）に土地を買いたいとの相談に行きました。
そこで1,750万円の売り地のチラシをもらいました。
条件はかなり良かったのですが、予算オーバーのため無理と思っていたら、
A社さんが、
「この物件は1,500万円で売るということで地主と話がついている」
と教えてくれました。
条件はかなり気に入ってたため、さっそく家族で話し合い、
1,500万円で購入の申込をすることにしました。

契約日も決まり、私たちもローンの準備や、
住宅メーカーとの間取りの打ち合わせをしていて、
いよいよ契約を来週に控えたある日にA社さんから電話があり、
話を聞いて自分の耳を疑いました。
「地主が最低でも1,650万円でないと売らないと言っています」

詳しく聞いてみたところ、この土地は、別の不動産屋さん（以下、B社）が
地主さんから売買の仲介の依頼を受けているようです。
私がお世話になっているA社さんは、B社からその情報を貰い、
客を探す客付け業者と呼ばれるものらしく、A社は客の代りに、
B社は地主の代りに、という形で、それぞれ交渉をしていたらしい（？）のです。

A社さん曰くは、
「B社は地主にきちんと伺いを立てずに勝手に安い値段を言っていた」とのことです。

その後、B社から連絡があり、
　「申込があったから地主が値段を吊り上げた。自分たちも迷惑している。
　　1,650万円なら売ると言っている。それでも、当初の1,750万円よりかなり安い。
　　ダメなら、この話はなかったことに…」
と言われました。

そんなこと言われても、こちらだって色々と準備も進めていますし、
いまさら金額を上げられても困ると伝え、再度、なんとか地主に
値下げ交渉をしてもらうことになりましたが、
B社の口ぶりでは正直期待できそうにありません。

もし、値下げが無理で契約が流れてしまった場合はどうなるのでしょうか？
銀行や住宅メーカーさんとの打ち合わせも進んでいますし、
親戚や友人、職場の同僚にも土地を買い家を建てることを話してしまっていますし、
今更ダメになったなんて言えません…。

A社・B社のどちらか、若しくは地主から損害賠償金を貰えるのでしょうか？

ちなみに、A社さんは当初B社さんから1,750万円と紹介を受け、
その後にB社から1,500万円までの値下げの連絡を受けたそうです。
それはB社も認めているそうです。

なお、契約自体はまだしていません。買い付け証明書というものを書きました。
買い付け証明書を書くときに、手付金を払うと言ったのですが、
A社は受け取ってくれませんでした。
もし手付を払っていたら、状況は変わりましたでしょうか？

□■アドバイス

今回の取引を整理しますと、以下のような感じかと思われます。

　買主＝媒介＝仲介業者A社　←→　仲介業者B社＝媒介＝売主
　　　※媒介は仲介と同じ意味です。
　　　※A社は買主さんのために仕事を、B社は売主さんのために仕事をします。

　　・買主は1,500万円で購入の意思表示をし、買い付け証明を書いた。
　　・仲介業者Aは仲介業者Ｂに買い付け証明書を渡し、売主に交渉した。
　　・契約日も決まり、契約間近になって売主の気が変わり、1,650万円でないと
　　　売りたくないと仲介業者Bに伝え、それを聞いた仲介業者Aが買い主に連絡した。

契約日が決まっていたと言う事は、当初、売主は1,500万円で
売却の意思表示をしたと思われます。
売主が1,500万円の買い付け証明を受け取った後、
1,500万円での売却承諾書の様なもの（書面）は発行してなかったのでしょうか？

契約日が決まった時に、たとえ口頭であっても契約を承諾している
と思われますが、1,500万円で売却の意思表示をした書面が無いと難しいですね。

仲介業者は仲人です。仲介業者に過失がない限り、結婚と同じで
一方が気が変わったからと言って責任を問えません。
買い主の貴方が売買契約前に購入を止めた場合と一緒です。

手付金は仲介会社に支払うものではなく、売主に支払うものです。
手付金は売買代金の10％程度です。
一般的に売買契約締結と同時に手付金を支払います。

　　※手付金を先に支払い売買契約を後で締結する場合、
　　　売買条件が整っていない（書面になっていない）ので
　　　トラブルになる事も多いため、売買契約書の締結と同時に締結するのです。

　　※申込金（10万円程度）を支払い、申込みの順位を保全する事と
　　　手付金とは性格が異なります。

もし、…なら、等、仮定の相談は出来ません。売主に売買契約を締結するように、
請求する事は可能と思われます。結果についてはどうなるか解りません。

市区町村の無料法律相談をご利用されるか、弁護士にご相談下さい。
仲介業者の過失が明白でしたら、都道府県の宅建課などへご相談下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

相談に乗って頂きありがとうございます。

　　> 当初、売主は1,500万円で売却の意思表示をしたと思われます。
　　
B社曰くは、登記上の所有者はその金額で売ると言ったそうですが、
後でそのことを知った家族が反対して、金額が上がったそうです。

　　> 売却承諾書の様なもの（書面）は発行してなかったのでしょうか？
　　
残念ながらB社が買付証明をもって行ったときに上記の上記の状態になっていた
そうで、買付証明は受け取ってくれなかったそうです。

もし手付金を払っていれば…と言ったのは、知り合いが契約前でも
手付金を払っていれば手付金が倍で戻ってくるかもしれないと聞いたからです。
香川さんのお話を聞く限りでは、難しそうですね。

どうしてもこの土地が欲しいので、再度、Ａ社、Ｂ社に交渉してみようと思います。

相談内容　

今、自宅の畑（登記簿上は宅地）の北側にある隣地
（敷地60坪、アパート、鉄筋3階建て、9戸、築15年以上、角地）
を買収したいと思っています。当方が空き地にしてあるので、
日当たり良好で空室もなく何年もきたようです。
もし当方で畑に何か建築したら、真っ暗で入居者が激減するでしょうし、
当方としてもそこを購入することにより、整形地になり
広い道路に面することになり、利用幅が広がります。
当方は固定資産税の負担に耐えられなくなってきたので、
畑にアパートを建てるなり、何らかの建築物を建てる予定です。
当方が適正な価格で今のうちに購入したほうが両者へのメリットになります。
しかし、持ち主は地元の地主さんなので、ほかにも収入源があるようですが、
売る気はなかなかないようです。どうしたらよいのでしょうか？
相談先などはどのようなところなのでしょう？

□■アドバイス

売りたくない相手に、売ってもらう方法ですか？
　　それは、
　　　・誠心誠意頼み込む
　　　・相場よりかなり高い金額を提示する
　　　・売主の親しい方を通じてお願いする

程度でしょう。
近隣の不動産会社や不動産コンサルティング技能登録者等の
プロにご相談されたらいかがですか。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容

現在検討中の土地があります。既に契約済みの土地なのですが、
ローンがおりず8ヶ月以上滞ってる為、
先方に断らないと私どもは買いつけ証明を出せない状態です。
そこで買いたいという意思表示で10万程の申込金を
早急に入れて欲しいとせかされています。
買いつけもしないで支払って問題ありませんか？
契約に至る途中で重要事項等で気に入らない場合は申込金は戻ってきますか？
その際領収証にどのように一筆入れてもらえば良いのでしょうか？

□■アドバイス

申込金（申込証拠金とも言います）とは購入を検討する期間、
または売買契約締結までの期間、申し込み順位の保全をしてもらうためのお金です。
口頭での申し込みや書面への署名捺印だけでは
本気で検討してもらえるかどうかの確認がしにくいため、
10万円程度のお金を預かり、申し込み順位（一番手）を保全します。

領収書には、宛名・金額・物件の所在地・申込証拠金としての
コメントを記載してもらいます。同時に不動産購入申込書に署名押印しますので、
書面に申し込みから順位を保全してもらえる期間と
辞退した（売買契約に至らなかった）場合に
申込証拠金が全額返還される旨の記述が有る事を確認して下さい。

申し込みはあくまでも購入検討する順位の保全であり、
申込金は手付け金ではありませんので、
購入希望者が辞退した（売買契約に至らなかった場合）場合、
申込金は全額返還する義務が不動産会社にあります。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございました。
申込金という事を確認したうえで無事支払ってきました。

■□相談内容　

このたび、マンションを購入することになりましたが、
契約の際に必要なものを聞いたところ、
住民票と印鑑（認め印）のみでよいといわれました。
ローンは組まないのですが、たったこれだけのもので、
契約ができるものなのでしょうか？
何処を見ても載っていないので、基本的なことかもしれませんが、
よろしければ教えて下さい。

□■アドバイス

こんにちは！ご相談事案ですが、
聞かれていらっしゃる通りの書類で足りるかと思われます。
ここで言う「契約」とは、残金を支払うお取引きでしょうか？

だとすれば、私達は通常「決済」と呼んでいる手続きで、
司法書士立会いの元売主様から買主様へ不動産名義を移転する作業になります。

　不動産取引の場合
　　　・権利を失う人色々と厳格な書類が必要なのですが…
　　　・権利を得る人は基本的に全て三文判で通用します。
　　　　（ローンを組む場合は実印が必要）

住民票は買主様名義に所有権登記をする際に必要な書類となります。
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございます！本を読んでも、役所にいっても、
「不動産は慎重に！」といわれているので、
かなり身構えてしまいますね。
また何かありましたら、よろしくおねがいします！
ありがとうございました。

■□相談内容　

未完成物件と完成物件では、
手付の保全措置となる場合が違うとのことですが、
古家のある土地を更地渡しを条件に売買契約をする場合、
これは未完成物件の契約にあたるのでしょうか？

□■アドバイス：１

ご相談の件の場合ですと完成物件取引になるかと思われます。
ですので、売買代金の１０％超か又は
１０００万超の手付金額の場合保全が必要となります。

但し、売主が不動産業者様に限られますので、
一般人の場合は保全自体不要となります。
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

□■アドバイス：２

新築は売買の10％（平成11年法改正）を超える手付は保全必要です。
未完成というのは建物を意味します。だから土地の売買です。

業者売主未完成は５％、完成は１０％どちらも
上限1000万を超える手付は保全必要です。
だから土地の売買は１０％、建築条件は５％どちらも上限1000万です。
（ハビット・小谷吉秀さん）

■□相談内容

最近マンションの契約をしました。
４月から売り出していて、来年２月に入居予定です。
そこは第１次販売とか、第２次販売（これは秋）があるのですが、
今回第１次の販売にもかかわらず、
「もう変更はできない工期の時期なのです」
というのであきらめたのですが、なんか承服できなくてご相談します。
マンションの販売はこういうものなのですか？　
あとで買う人は損ではないかと再三言ったのですが、
施工会社に販売員はかけあってくれたもののダメだったのです。ご教示ください。

□■アドバイス

マンション販売は企画品販売で、内装等は多量発注をかけています。
そして販売は組織販売です。不可能でしょう。
あえて言わなくても御存知とおもいますが、
一個人だけひいきには、できないでしょう。
（ハビット・小谷さん）

■□相談者より

たしかに現場を見るともう構造輪郭はできていますので、
引き戸を洋ドアの構造に変えてくれというのは無理だと思います。
たとえば内装で、和式の鴨居（？）だけでもなくしてほしいなあと思ったのです。

お話によると、大量発注ということですが、
「では後期販売で買う人はワリを食うということになりませんか？」
と販売員には言ったのですが、掛け合ったが無理だという回答でした。

もちろん仕方がないと考え承諾しましたが…そのときは。
しかし似た状況の書き込みが他にあったので、
ハテ私の場合は？と考え込んでしまいました。

■□相談内容　

こういう場合はどうなるのでしょうか？
私たちはある中古住宅の購入を決め、7月11日に申し込みをしました。
売主さん側の不動産屋さんから
「ローンが通る事が契約の条件」と言われましたので、
私たちの方の不動産屋さんに手続きをお願いして
銀行からの返答を待っている状態でした。

ところが、私たちは申し込みの状態なのにもかかわらず、
売主さん側の不動産屋さんは7月15日に
他の方とすでに契約してしまったということなのです。

ローンが通る事が条件と言うのはこの物件が建ぺい率オーバーだからで、
契約した他の方というのは現金で購入するそうです。
（この現金で、というところは私たちの方の不動産屋さんが言うには、
　なんだかあやしい、ということです）

でも、私たちの方が先に申し込んでいたし、
売主さん側の不動産屋さんは売主さんに
私たちが購入を希望している事を伝えていなかったそうです。

裏切り行為だということで、私たち側の不動産屋さんも
宅建協会に申し立てをしてくれたそうですが、
このような場合どのようになるのでしょうか？
　　
そして、私たちに何か出来る手立てはあるのでしょうか？
契約前で私たちの立場が弱い事はわかっているのですが、
何かアドバイスがありましたらぜひお願いします。

この物件は5月から私たちが切望している物件で、
6月末で別の不動産屋さんのときに1回ダメになっているので、
今度こそは！と思っていたんです。本当に今までも辛い思いをしているので、
またこんなことになってとても悲しいし、本当に辛いのです。

どうか、小さなことでもかまわないので教えてください。

□■アドバイス：１

不動産取引は契約優先ですから、申込を先に入れていても
契約した方が勝ちです。契約申込は普通は文書でします。
買い人側が「買付け申込書」で売渡し側が「売渡し承諾書」です。
金額と簡単な条件しか書きませんが。

あなたの場合は
所有者又はその仲介業者の売渡し承諾書をとっていないと思われます。
何か相手側の承諾メモでもあれば信義誠実の原則を盾に交渉できますが、
何もないと弱いですね。
（シマダ企画・嶋田さん）

■□相談者より

答えてくださってありがとうございます。
やっぱり何もできないのかもしれませんね…。
とにかく待ってみるしかできないのなら、そうしたいと思います・・・。

□■アドバイス：２

草柳＠RTJサポートチームです。嶋田さんがおっしゃった
「何か相手側の承諾メモでもあれば」の部分にも通じるのですが、
仮に今後、相手方の不動産屋と対話される機会があれば、
会話を録音などしておくと良いかも知れません。
結果が好転するかは別に、証拠として残すべきものは
残しておいた方が良いと思います。

それから一つ気付いたのですが、とても欲しい物件とのことで、
その件に関しては非常にお辛いかとは思われますが、
今回、相談者さんの側の不動産屋さんは
、かなり頑張ってくれているのかな…とも思います。
プラス思考で考えますと、不動産の場合、大きな買い物ですので、
信頼関係を築ける業者さんを見つけることが最も重要ですので、
もし、今度の不動産屋さんが（ご自身の尺度で）信頼できると思われましたら、
今回のものに変るような物件を相談されるのも、一つの方法かも知れませんね？

□■アドバイス：３

ご相談のケースは実務上よくある話です。

（買主様の主張）
　　自分達が先に申し込んだのに、他人に売るとはどういうつもりか！
　　ルール違反ではないのか？　訴えるぞ！

（売主様の主張）
　　仮にその日に手付金を持参して契約まで行ったとしても、
　　ローン条項付ならば、最悪白紙に戻ってしまう。現金の方を優先するのは当然だ！
　　　※「ローン条項付」とは、契約後万一ローンがNGとなった場合でも
　　　　　手付金を没収される事無く、無条件白紙解除が出来る
　　　　　買主様保護の特約の事です。

どちら側の言い分も「もっともだ！」と思います。
しかし、特に売主様側の立場で考えますと、仮に今回のお話が
めでたくご契約となっても「売れた！売れた！」と素直に喜べません。
相談者さんのローンが無事内定するまでは「針のむしろ」状態となります。

しかもその間約１ヶ月間は、たとえもっと好条件の話が来たとしても、
二重売買禁止の原則から、そちらと契約する事も出来ません。
価格等の諸条件に格段の差が無い限り、
現金の話を優先しても無理も無いような気がします。

ところで・・・
今回は建ぺい率オーバー物件との事！
どの位の違反度なのか不明ですが、場合によれば
今回の件は買いそびれて逆に「ラッキー！」とも思われます。

？？？・・・と思われるでしょうが・・・
最近、各金融機関は「金融庁からの通達」とかで、違反物件に対する
ローンの取扱い拒否を加速させております。指定の建ぺい率・容積率に対して、
２０％以上オーバーしていれば、恐らくどこも貸さないと思われます。
つまり、まともな売り物では無い！　という事になります。

と言う事は・・・
仮に今回あの手この手で購入出来たとしても、将来何かの事情で売る場合
そのハンディーがモロに影響してくるので、ローンを使うお客様は
みな敬遠する事態と戦う事になるやもしれません。これはかなりキツイ事です。
その時になってみて「こんな事ならあの時買えない方がかえって良かった！」
なんて思いになるかもしれません。

今回のご相談は、大変残念ながら逆転出来る可能性は薄いと思われます。
辛いでしょうが、今回の物件より良い物件が出ない事もないような気がします。
窓口の営業の方に、何とかそれに替るような好物件を
頑張って見つけてもらうようお願いされてみては如何でしょうか？
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

□■アドバイス：４

考え方に大きなミスがありますね。
仲介業者の本業は媒介にて、安全に物件を引渡すことです。
銀行融資については、あくまでも提携ローン以外はサービスです。
基本は自分でローンを組む、
あての無いときは業者にヒントを得るぐらいに思わなくてはいけませんね。
（ハビット・小谷さん）