【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

東京・女性・３０代

借地権のセットバック部分の利用についてお伺いします。

昨年セットバック部分を含む坪数で借地権を更新をし、
その際、建物の建て替えの承諾も頂き、現在建築中です。

セットバックした部分（借地内）が接道している私道との高低差がある
（うちが高く、私道が低い）のですが、私道に合わせて、
セットバックした部分も私道の高さに削らなくてはならないのですか？

（ちなみに接道している私道は、地主のものではなく、奥の家の第三者のものです。）

それとも公道になるときまで今のまま、借地人の家の高さにして利用し、
公道になる時に、私道の高さに合わせればいいのですか？

地主がセットバック部分を私道に合わせて欲しいと言ってきた場合、
借地人はそれに従い、第三者の私道として使われる部分に
借地料を払わなくてはならないのですか？

建て替え前はセットバック部分まで敷地と同じ高さでコンクリートで枠を囲って
その上に塀を設置していたのですが、

■アドバイス

私見ですが、
セットバックに対する考え方は、市町村によって、若干違う様ですが、
基本的には、将来全幅４M以上の公道等にする事を前提、または
都市計画道路の場合は将来の拡幅を前提として、建物を後退する線の事を言います。

市町村が公用収用等による買収を行えば別ですが、
それまではあくまでも個人の私有地です。
従って、自費で整地したり、平坦にする必要は無いでしょう。
それは、あくまでも道路とする市町村等の行政が行うべきものでしょう。
但し、実際には地元負担金等の問題も有り、
地元の要請で早く使わせて欲しいと言う場合も有るでしょう。
その場合でも、地元の自治会等で工事費等は負担すべきと思います。

（高原開発・涌井さん）

■相談者より

涌井様
コメントありがとうございました。
私道は行き止まりになっており、たぶん公道になることはないと思われます。

工事費を負担しなくて済むように話してみます。

借地と建物の名義変更について
大阪・女性・４０代

つたない文章になりますが、アドバイス宜しくお願い申し上げます。

借地上に建つ母名義の物件があります。
元々名義は父でしたが、数年前に亡くなりその後母の名義に変更手続きをしています。
しかし、その家も築４０年で老朽化がすすみ、
修繕なしに母が住むのには使い勝手が悪いため、母はマンションに引越しをしました。
空き家になった家を母の希望もあり、娘である私が主人と一緒に住むことにしましたが、
これから先長く住むためにはリフォームが必要と思い、
全面リフォームをすることにしました。リフォーム費用は１，６００万円です。
そのうち１，０００万円は母から借りて、６００万円その他諸経費は私達が支払うことにしました。
母には毎月決まった額を返済（母の口座に振込み）していく予定です。
現在、工事も着工されている状況ですが、建物の名義は私達夫婦に変更すべきなのでしょうか。
地主さんとの契約も母の名義になっているため、地代は母が一旦支払っていますが、
母がマンションに引越しした時から私が地代と同額を母に支払っています（手渡し）が、
地主さんとの契約も私達夫婦に変更するべきなのでしょうか。

何も手続きを取らない（現状のまま）、または名義等を変更したときの
メリット・デメリットと言うか、正しい方法を教えていただきますようお願いします。

なお、私には兄が１人いますが、兄も私達がリフォームして居住することには賛成してくれています。

固定資産税やその他の税金等を含めて適切なアドバイスを宜しくお願い申し上げます。

■アドバイス

今回のご質問は、不明な点も多く、色々な状況が考えられるので順を追って回答いたします。
①　母から父名義に変更したのは相続が原因でよろしいのですね。

②　空家に質問者とご主人が住むのは問題はないと思いますが、借地契約上契約名義人以外で住むことを禁じる旨書いてある場合には難しいと思います。

③　②で問題なければ、地代を母親に支払って住むということは単に家を母親から借りているということになります。

④　ここで問題なのはリフォームです。
まずリフォームをする場合には原則地主の了解が必要です。
なぜなら、老朽化した建物の価値を上げ、借りている土地の状況を変えてしまうからです。
（居住目的の借地は家が使用できない状態になったら終了してしまいます）

⑤　地主の了解は得たのでしょうか？もし了解を得ていなければ必ず了解を得て下さい。了解を得る場合に承諾料の支払を請求される場合が多いです。

⑥　了解が得られたと仮定します。

⑦　次にリフォーム代金です。
母親から借りて（返済しているとする）、自己資金と合わせてリフォーム代金を質問者の名義で支払うということは、その家の名義が母親のままですと母親名義の建物の価値を質問者の財産で1,600万円分上昇させたということで、質問者から母親への贈与（負担付贈与で母親から借りたお金の分は控除されると思いますが）の可能性も出てきます。

⑧　そこで、建物の名義をどうするかです。
現状（リフォーム前）では建物の評価は非常に小さいので、贈与しても問題ないと思われがちですが、ここは借地なので、借地権が発生しています。建物の名義を変えると借地権の贈与になってしまい、質問者に多大な贈与税が科せられる可能性があります。

⑨　地主様との契約名義の変更についても同じです。

⑩　兄がリフォームして居住することに賛成しているとの事ですが、住むのは良いが、借地権（大きな財産）を質問者の名義にしてしまうことに賛成でしょうか。

⑪　兄が了解しているとした場合に一番良い方法は、「相続時精算課税制度」（相続税が将来かからないと見込まれる親子間の贈与にメリットがある制度）の利用だと思います。借地権を母親が質問者へ贈与するのですが、その際の特別控除が2,500万円まである制度です。これには色々と必要条件や必要書類がありますので税務署にお尋ねください。

以上仮定も含めての回答です。
文章で回答するには少し複雑なのでわかりにくいかもしれませんが、一つ一つ解決していくことを望みます。

（喜久屋不動産・渡辺さん）

相談内容　契約書の無い土地の地代交渉と建替えについて

愛知・女性・３０代
主人の実家の土地と家についての相談です。
主人が知っている範囲でしかご相談できないため、あやふやな部分がありますが、ご了承ください。

主人の祖父が、昭和20年代に、土地は借りて、
その土地に建っていた家は購入した形で、住み始めました。
契約書はないようです。
また、主人の記憶のある30年前までに、増築を2回行っているようです。
その後、地主さんが亡くなり、相続した息子さんと義父の間で、賃借料について長年もめています。
主人の実家側としては、固定資産税の3倍以上を支払っているから問題ないと主張し、
現在の地主さんは、土地の相場から言ってそんなに安いのはおかしいといって
地代を受け取らない（毎年供託している状況）そうです。
また、主人の実家側は、土地を買い取りたいと言っているのですが、
その金額についても折り合わないようで、話はとん挫しています。

昨年あたりから、義父が、家を新しくすると言いだし、もう前金を200万円払っているというのです。
改築だと言い張っていますが、設計図を見る限りは、完全に取り壊して建て替えるようにしか見えません。
地主に前もって相談するつもりはまったくないらしく、その必要もないと言って聞きません。
契約書もないため、増改築や建て替えについては特別な取り決めがないようですが、
地主さんとの関係が悪化している今、無理な改築？建替え？は
もっと大きな問題につながらないか心配しております。

そこで質問なのですが、このような場合、義父の言うように、
地主さんに相談せずに勝手に進めてしまって、問題（後々裁判など）になったりはしないでしょうか？

確かにその家は、老朽化が激しく、このまま住み続けるのは難しい状況なのですが、
ならば、この土地はあきらめたほうが良いのでしょうか？

よいアドバイス等ございましたら、どうぞよろしくお願いします。

□■アドバイス

あくまでも私見である事を最初にお断り申し上げます。

基本的に、地主の承諾の無い建替えは無理かと思います。
これは、借地借家法上もそうですし、住宅ローンを組む場合も難しくなり、
建築確認申請上もそうなるかと思います。
また、建替えの場合は今までの有利の借地人の権利を捨てて、
新たな借地契約を締結することになるかと思います。
ご相談内容から察するに、地主が応じる可能性はほぼ無いものと思われます。

尚、改築でも大規模な場合ですが、
必ずしも地主の承諾書は必要と言う訳では御座いませんが、
地主の承諾が必要なケースも有るでしょう。
今回のご相談のケースでは建替え同様と言う事ですから
構造部分の大改造も含まれるのでは無いでしょうか。
その場合はやはり社会通念上、地主の承諾は頂くべきかとは思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　建替え期間の休業補償について

東京・40代女性
お世話になります。借地権を持つ店舗の1・2階を、
20年以上前から隣りのお店に貸しています。
お店はハンコ屋さんで、自店1階を事務所として、
うちの店舗1階を店舗として使用しています。
現在、賃貸料は月額756,000円程度で、お隣との関係は良好です。

建物の老朽化のため、数年後には建替えをしなければなりません。
建替えの際、営業ができない期間、
一般的には、どの程度の補償をするものなのでしょうか？

いろいろな状況によって、かなりの違いがあるのかもしれませんが、
まったく見当がつかなくて困っています。先方にお話をするにあたって、
失礼の無い相場のようなものが提示できれば…と思っております。
お手数をおかけしますが、何卒、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

一般的な事例は、検索サイトで「営業補償　建替え」などで検索しますと、
見つかるかと思われます。
　　※参考「立ち退き補償のサイト
　　　　（ http://www3.ocn.ne.jp/~ascom/ ）」さんの、
　　　以下のページの営業補償の項目
　　　　　http://www3.ocn.ne.jp/~ascom/yougo.html

ただし、関係が良いということであれば、まず、建替え自体について、
先方ときちんと話し合われるのも良いと思います。
例えば、今後もそのお店に使いつづけていただくことが前提であれば、
建替え計画において、先方の要望を反映して、その分の補償額を抑える…など、
色々な方法があると思いますので…。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

前野様、ご回答をありがとうございました。
幸い、お隣りとは良好な関係を保っているので、
なんとか話し合いで負担が軽くなることを目指します。
ネット等で検索して、相場らしき金額を模索してみたいと思います。

相談内容　

東京・40代男性
妻の父親が独りで住んでいる旧借地権（義父名義）の土地が、
来年で契約満了になります。そこで、現在の木造の古家を壊し、
そこに新しい家を建て、義父と私の家族で住もうと考えています。

一度地主さんとはお話はしましたところ、地主さんは、
「計画を見せていただいてから、具体的に話しましょう」
といってくれました。

こういったケースの場合、
　●更新料プラス建替え許諾料（？）
ということで大丈夫なのでしょうか？
また、建物に関して、名義が私本人になると、
借地の名義と異なりますので、名義変更等が必要になるのでしょうか？
　　
それから、一般的に、木造でなくRCなどの重量建造物を建てた場合は、
さらに、何かプラスされるのでしょうか？

全く素人なので、知識がなくて、スイマセン。
アドバイスよろしくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、
　　　●更新料プラス建替え許諾料（？）
で、地主さんに承諾してもらえるのなら、それで良いと思います。

名義変更については、個人的な考えですが、名義変更を行った場合、
税金の問題が出る様な気がします。
新借地借家法による新規契約なら、当然、問題ないと思いますが、
旧借地法の更新時に名義を変えるのが、賃借権の親族間の売却、
もしくは贈与とみなされないかどうかが、疑問です。

新築すると、当然建物の表示保存の登記をしますので、
内緒という訳にはいきません。この辺りのことは、
税務署の無料相談室に伺っておいた方が良いと思います。
転貸にした場合でも、親族間の場合は、
事前に税務相談しておく方が良いと思います。

重量建造物については、地主の承諾、もしくは異議申し立てが無いことが
前提ですが、旧法の場合は期間が60年になりますので、
それなりの許諾料が必要と思われます。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

う～む。こういう話って難しいですね。
いままでこういったヘビーな問題を考えてみたことがなかったので…。
涌井さん、ご丁寧なアドバイスありがとうございました。

東京・30代男性
今回、家を建て替えようと思ってますが、土地は借地です。
ローンを組むため、建物を担保にする「承諾書」が必要なのですが、
地主さんには、それに捺印する印の「印鑑証明は出さない」と言われています。
そのためローンが組めず、困っています。どうしたらいいでしょうか？
現金を貯めるしかないのでしょうか？ちなみに地主さんはお寺さんです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

□■アドバイス：１

考えられる方法は、以下の通りです。

　　　・時間をかけて、ねばり強く交渉してみる。

　　どうしても承諾が得られない場合は…、
　　　・住宅ローンの金融機関を変更する（＝承諾が必要無い金融機関を探す）。

　　借入が無理なら…、
　　　・現金を用意する（預貯金をして貯める）。

　　現在値での立て替えを諦め…、
　　　・別の土地を探して建物の建築をするか、分譲住宅や中古住宅を購入する。

　　この位しか、対策は無いでしょう。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川様、早速のご回答ありがとうございます。
まず、ねばり強く交渉し、承諾のない金融機関を探しつつ、
現金を貯めていきたいと思います。

□■アドバイス：２

書類に印鑑が要る決まりはありません。
お寺が印鑑証明を出さないなら、住職（老子？）ご本人に、
肩書き込での自筆署名（自署）をしてもらいます。
もちろん押印もしてもらいます。
金融機関がそれを真正と認めれば、ローンは実効されます。
ヘタな印鑑より自署の方が有用な時代に日本も変わりつつあります。
21世紀型金融機関を探せば大丈夫です。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

中尾様、ありがとうございます。希望の光が少し見えてきました。
「印鑑証明が必要云々」はバブルで懲りた銀行の保身的主張のようですね。
夏休み返上で頑張るつもりです！

■□相談内容　

借地契約期間中に借地の一部を増改築し、
その際承諾料として支払をしました。
更新時に更新料を請求されておりますが、
増改築の際の承諾料は控除を希望しております。
承諾料とは、単なる承諾した事の代金なのでしょうか？
増改築の際、借地設定の延長はされないのでしょうか？
教えてください。

なお、契約書内容には、増改築禁止などの記載はございません。
また、増築した際の承諾料に次回更新時のことについても記載は、ございません。

□■アドバイス：１

具体的な内容が解りませんが、増改築の承諾料については、
賃借人と賃貸人の話し合いによって決めるべきだと思います。
借地設定の期間延長、次回更新時のこと等も話し合いで決めて、
きちんと契約書を作成しておくべきだと思います。
　　
一般的には、建物の朽廃による改築等では、
それまでの期間が長くなることにより、借地権の権利が強くなると考えられます。
つまり期間延長されたと考えるのが一般的で、
２０年間程度の延長が多い様ですが、やはり契約書に明記しておくべきだと思います。
又、承諾料は借地権価格の３％程度の場合が多いということです。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早速の返信有難うございます。
1982年に更新料を慣習により支払い、
その後1991年借地の一部のアパートを増改築をしました。
その際、承諾料として330万円支払ました。
　　
2002年に２０年目に更新料の支払を要求されましたが、
全体では約８０坪ほどあり、その一部（増改築した約３０坪）は、
承諾料として1991年に支払をしております。

一部の借地設定の延長をしても仕方がないので、
今回の更新料の際控除を希望しております。
　　
承諾料支払の際も、覚書がありますが、次回更新料の明記はありませんでした。
借地の一部を延長などできるのでしょうか？
道義的に２０年で約750万も支払わなければならないのでしょうか？

　　　1982年　更新時期　410万
　　　1991年　増改築時　330万
　　　2002年　更新時期　430万　←請求金額

よろしくお願い致します。

□■アドバイス：２

今回のご相談は、増改築の承諾料と言うより、
更新料についてのご相談だと思いますので、
更新料についての考え方を言います。

まず、貸主が更新料を法的に請求する権利はありません。過去に
一回借地権価格の３％に当たる更新料を支払えという判決がでておりますが、
これは上告され高裁で否決されました。つまり法律的には
地主は裁判所に支払えといって、法的に請求をすることが出来ないわけです。

あくまで、慣習として更新料があると言う事です。
正当事由があるので借地を返して欲しいが、
更新料を支払ってくれれば続けて貸しても良いとか、
権利金をもらってない場合に更新料を権利金の一部として支払ってくれとか、
色々な理由を付けてきたものが、慣行として定着してきた傾向がある様です。

とはいうものの長期に賃貸借関係は続きますので、
裁判所迄いって争うことは、賢い方法とは思えません。
交渉によって、借地権の３％以下までまけてくれれば考えるとか、
期間中の増改築（新築、増築、大修繕等）等を
２０年間の間に１回する事が出来、事前の金員として支払うとかすべきでしょう。

私の個人的な考えとしては、
相談者さんのように、高額の更新料を支払っている場合、
期間内の増改築については、その承諾料を含むと言う交渉をすべきだと思います。
　　
ただし、契約書を作ることが重要ですから
専門家に依頼することをお勧めいたします。
いろいろな交渉の方法が有るとは思いますが、金額もかなり高額ですので、
ご近所の不動産鑑定士や弁護士等に相談なさった方が良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：３

不動産の商取引には慣習があり、
借地契約の更新には更新料を支払うことや、
増改築の場合には承諾料を支払うといったことは、
地域によってはほぼ一般化しています。

本件に関しても、
1982年に一度更新料を支払われているようなので、
そうした慣習がある地域の物件と推察しました。
そうすると、今度は1991年の増改築時の取り決めがポイントになります。
増改築時に承諾料を支払う際、
改めてそこで借地契約を更新した取り決めを行っているか、
もしくは次回の更新料について
減額をするなどの取り決めをしているかどうかをご確認下さい。

もしそうした約束事がなければ、
1991時点の承諾内容はあくまでも増築に伴うものと思われ、
今回の更新料の請求は地主側から見ればごく当然なことと考えていると思います。
その場合には、前回の増改築時の承諾料の話を持ち出して、
個別に交渉するしかないかと思われます。
（三菱地所・寺島さん）