【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

借地権の買取と建物の解体について
埼玉・男性・３０代

借地についての相談です。
４０年程前に祖父が地主から土地を借り受けて、建物を建てました。
祖父・祖母・父・母・私が同居しておりましたが、
父が２０程前に他県に家を購入し父・母・私は引っ越しをしました。
その後、父の弟が祖父・祖母と一緒に住むようになりました。
そして祖母が亡くなり・祖父も亡くなり最近父の弟も病気で亡くなりました。

家は現在空家となり、建物は相当老朽化しており価値はありません。
地代は父が現在払っています。
借地契約書は、亡祖父が紛失しており父もわからないと言ってます。
おそらく地主の方は持っていると思いますが・・・　
そこで相談ですが、父は借地を地主に返したいと考えてます。
地主とはこれから方向性の相談をしに行く予定ですが
具体的にはまだ何も伝えてません。

①地主に借地権を買い取ってもらう事はできるのかどうか
②建物は通常解体して更地にする必要があるのかどうか
③あるいは第三者に借地権を転売したほうが金銭的に良いのかどうか
④地主との今後の打合せで気をつける事は無いか

以上　アドバイス宜しくお願い致します。

■アドバイス

私見ですが、
①基本的には難しいでしょう。
　但し、建物の買取請求は可能かも知れません。
②原契約の内容によります。
　通常は、更地にするよりも建物の買取請求を行うと思います。
③地上権設定して有れば、可能です。
　通常の賃借権の場合は、地主の承諾が必要かと思います。
④地主の意向を良く聞かれる事かと思います。
　もし、地主がその土地を売りたいと言ったら、借地権の分を安くして頂く事は可能かと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　借地の買取と名義変更について

東京・男性・５０代
実家の借地買取に関して、ご相談です。
一人暮らしをしている父の実家は、借地で、
この度、この土地を地主さんから買い取ることになりました。
金額面での折り合いはついたのですが、土地の名義について、困っています。
現在は、借地は父の名義になっていますが、高齢の為、
地主さんからの買取の際の名義を弟名義にしたいと思います。
この際に、借地権の（父から弟に）譲渡関わる何らかの費用が、かかるのでしょうか。
例えば、贈与税とか、弟が、父へ借地権料を支払う必要性等、
その他どの様なことでも、結構ですのでアドバイスお願い致します。

□■アドバイス

私見ですが、
基本的には、贈与と言う事になろうかと思いますが、
弟さんが住宅を建てる為の贈与の場合は、特例がございます。
下記サイトをご参照の上、地元税務署にご相談されるのが良いでしょう。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4503.htm

（高原開発・涌井さん）

相談内容　契約書の無い土地の地代交渉と建替えについて

愛知・女性・３０代
主人の実家の土地と家についての相談です。
主人が知っている範囲でしかご相談できないため、あやふやな部分がありますが、ご了承ください。

主人の祖父が、昭和20年代に、土地は借りて、
その土地に建っていた家は購入した形で、住み始めました。
契約書はないようです。
また、主人の記憶のある30年前までに、増築を2回行っているようです。
その後、地主さんが亡くなり、相続した息子さんと義父の間で、賃借料について長年もめています。
主人の実家側としては、固定資産税の3倍以上を支払っているから問題ないと主張し、
現在の地主さんは、土地の相場から言ってそんなに安いのはおかしいといって
地代を受け取らない（毎年供託している状況）そうです。
また、主人の実家側は、土地を買い取りたいと言っているのですが、
その金額についても折り合わないようで、話はとん挫しています。

昨年あたりから、義父が、家を新しくすると言いだし、もう前金を200万円払っているというのです。
改築だと言い張っていますが、設計図を見る限りは、完全に取り壊して建て替えるようにしか見えません。
地主に前もって相談するつもりはまったくないらしく、その必要もないと言って聞きません。
契約書もないため、増改築や建て替えについては特別な取り決めがないようですが、
地主さんとの関係が悪化している今、無理な改築？建替え？は
もっと大きな問題につながらないか心配しております。

そこで質問なのですが、このような場合、義父の言うように、
地主さんに相談せずに勝手に進めてしまって、問題（後々裁判など）になったりはしないでしょうか？

確かにその家は、老朽化が激しく、このまま住み続けるのは難しい状況なのですが、
ならば、この土地はあきらめたほうが良いのでしょうか？

よいアドバイス等ございましたら、どうぞよろしくお願いします。

□■アドバイス

あくまでも私見である事を最初にお断り申し上げます。

基本的に、地主の承諾の無い建替えは無理かと思います。
これは、借地借家法上もそうですし、住宅ローンを組む場合も難しくなり、
建築確認申請上もそうなるかと思います。
また、建替えの場合は今までの有利の借地人の権利を捨てて、
新たな借地契約を締結することになるかと思います。
ご相談内容から察するに、地主が応じる可能性はほぼ無いものと思われます。

尚、改築でも大規模な場合ですが、
必ずしも地主の承諾書は必要と言う訳では御座いませんが、
地主の承諾が必要なケースも有るでしょう。
今回のご相談のケースでは建替え同様と言う事ですから
構造部分の大改造も含まれるのでは無いでしょうか。
その場合はやはり社会通念上、地主の承諾は頂くべきかとは思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　借地権の相続と返還と税金について

神奈川・男性・５０代
200坪の借地(旧借地権)を相続します。
そこには築40年の自分の家と、築50年の貸家３件が建っています。
現在は借地の契約書はありませんが、
地主さんから、この相続を機に作成しようと提案がありました。

貸家の方はリフォームをサボっていて、
現在居住中の方が出て行かれたあとは多分もう貸せない状態です。
地代は家賃でぎりぎり間に合っていますが、現在居住中の方がいなくなれば払えなくなります。
もうすぐ年金生活ですので、それ以降の地代を払い続けるのは不可能です。

また、今回の相続にあたり、地主の方から
坪あたりの手数料を要求されていますが、これを考えると明らかに赤字です。
この場合、地主さんに貸家分の土地の借地権をお返ししするのが一番損のない方法でしょうか。
そもそも、こちらの都合だけで、借地を部分的にお返しすることなどできるものなのでしょうか。

もう一点、今回の相続により、相続税がかかるのかどうかについても教えてください。

どうぞよろしくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、
通常は借地を返すというよりは、
借地権の買い取りを、地主に対して要求する事になると思います。

地元の不動産業者、不動産鑑定士等にご相談されては如何でしょうか。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　借りていた部屋の購入と壊れたエアコンについて

神奈川・女性・３０代
現在、定期建物賃貸契約をしています。
マンションの持ち主（オーナーさん）は、海外転勤しており、
その間だけの3年10カ月の契約でした。

私達夫婦がそのマンションを借りた際、一部屋だけエアコンをつけたままでした。
せっかくだから使わせて頂こうかと思ってましたが、故障しているわけではないですが、
冷房がほとんど効かず、かといって勝手にそのエアコンを取り外してはいけないと思い、
そのままにしていました。

そして、オーナーさんが予定より早く海外転勤を終え、日本に帰国されましたが、
私達は平成22年2月末まではここに住める契約になっていたので、
2月になったら引っ越しのことを考えようとしていたら、
オーナーさんが、このマンションを売却することになったのです。

私達はとてもこのマンションが気に入っていたので、買うことに決めました。
今週末、手付けも支払う予定なんですが、気になっているのは、
もともとついていたエアコンを、オーナーさんの負担で取って、持ち帰って頂きたいのです。

もちろん、そもそもこのマンションは賃貸でお借りしたので、
そのままの状態でお返しするはずだったのですが、購入するとなると、
すべてのリフォームなどの代金は私達が支払うことになりますが、
そのエアコンはオーナーさんの負担で取って頂けるんでしょうか？

主人がエアコンをオーナーさんの負担で取って頂けないなら、
このマンションは買わない、となぜか意地を張っており、
間に入った仲介の業者が、それは難しいと言ったら、
主人は、契約は少し考えさせてもらうと言うつもりだと言い張ります。

そのマンションは、一般公開されるまえに、すぐ売れてしまう人気のマンションで、
私達は100万円値下げもしてもらってるので、そんなことをしたら、
別の人に買われてしまうことになりそうなので、
仲介業者のところにいくまえに、間違いなくオーナーさんの負担でエアコンを取り外し、
持っていってもらえるという法的（？）なお答えを頂ければ、主人も納得すると思うのです。

大変私情が入って申し訳ないのですが、ご存じの方がいれば教えて下さい。
よろしくお願い申し上げます。

□■アドバイス

実務的な回答をします。
現状で購入すべきです。
本来，売主も買主も平等かもしれませんが，
それは，現実，絵に描いた餅にすぎません。
特に人気マンションなら，売主の方が有利になります。
仮に，今，契約する価格より高い買主が現れた場合，
売主は高い買主と契約をしますよ。
せっかく１００万の値下げに応じてくれたありがたい売主様です。
エアコンは，あなたが新品を買ったときに
廃棄処分してもらえるじゃありませんか。
買主の機嫌より，売主様の機嫌が損なわれない内に
早く契約しないと物件が逃げてしまいますよ。

（ハビット・小谷吉秀さん）

相談内容　抵当権が設置されている土地に対する借地権について

神奈川・40代女性
昭和40年代からAさんの土地に建物を登記して
借地権を所有しているBさんから、私たち夫婦は、
この借地権を数千万で購入しようと考えています。

私たちは、とりあえず、その旧借地権を継承するという形で、
Bさんの建物を引き受け、新たに新築する予定です。
もちろん建て替えについては地主のAさんの許可も受けていますし、
Aさんは借地で今後も貸していきたいという考えです。
AさんとBさんとの借地契約書等もすべてそろっております。

しかし、Aさんの土地は評価額が6,000万円ですが、
平成5年に相続税延納のために、
国税（大蔵省）の抵当権がついていることがわかりました。
それについては、現在も毎月、支払いを行っているということですが、
まだ900万円ほどの借金が残っているということで、
私たちの登記の前に返済することは不可能だと言われています。

Aさんの弁護士さんの話によりますと、
　　　●借地権が設定された時期は昭和であり、
　　　　抵当権より前に借地権が発生しているため、
　　　　仮に私たちが登記した後に地主が変っても、借主を追い出せない
　　とのことです。
　　また、不動産会社からは
　　　●評価額よりかなり少ないこのような借金の場合は、
　　　　仮に不払いになっても、国は競売などは行わない
　　という説明を受けています。

とは言え、私たちの登記自体は、抵当権設定の後になりますので、
上記の二者の解釈が間違いであるということを心配しています。
もし、地主が変り、
　　「あなたたちは抵当権があるのを知っていて買ったんでしょ？」
と主張された際に、対抗できないと大変なので、契約すべきか悩んでいます。

上記の弁護士さん、不動産会社さんの解釈に問題が無いのか、ご教示下さい。
よろしくお願いします。

□■アドバイス：１

私見ですが、国は、取れる家賃等が存在する場合は、
それを差し押さえるのが一般的ですから、実際に万が一の事態となった場合は、
国は貴方の地代を差し押さえることになると思います。
つまり、
　　　●貴方が地代を国に直接支払うことになるという対応
になると思われます。

その他のことは、詳しい事情は解りませんが、
その弁護士の説明の通りとなるといます。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早いご返答、大変嬉しく思っております。
そうですか。ありがとうございます。ほっといたしました。

この際、甘えさせていただき、もう一つ追加でご相談があります。
この借地権は公図上、地番が10-1の一部と10-2というように
またがって設定されています。私たちが借りられる10-1の部分は、
事実上、住宅への通路、駐車場としてしか利用できない細い通路ですが、
実際の10-1の区画は整形地の60坪です
（要するに、私たちは60坪中の10坪を
　10-2とともに借地する…ということになるわけです）。

ですので、私たちの建物は10-2の部分に建設、登記されることになるわけですが、
10-1の部分には建物がありません。そのため、10-1の部分に建物がないのに、
万が一の場合、借地権を主張できるかが心配です。

こういった場合、10-1の全体の部分の地主が変った場合、
　　　●10-1の全てをまとまった土地として、
　　　　我々の借地の部分を含んで売り出されてしまうこと
は、あるのでしょうか？
また、売られてしまった場合、私たちの借りる10坪部分は、
建物の存在しないために、利用できなくなることはあるのでしょうか？

何卒、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：２

私見ですが、不安を覚えるということは、
借地権は未登記ということだと思うのですが、いかがでしょうか？

10-2には自己所有の建物を建てるのですから、未登記でも借地権があります。
しかし、10-1には建物が無いとなると、借地権を登記してないと、
万が一の場合には既得権としての通行権しか認められないでしょう。
これは一般的には3尺（＝約90cm）幅と言われていますので、
かなり不便になりますし、転売には不利ですし、建替えはほぼ絶望的な権利になります。

10-1については、地主と借地契約を締結する時に、特約条項の追加をお願いして、
最低でも幅2m（できれば3m）の宅延を確保すべきでしょう。
この宅延部分は、通行・駐車場・上下水道等の配管の埋設として
使えるようにておく必要があると思います。
そして、その借地権を登記することを約束して頂く必要があると思います。
登記につきましては、借地権でも地益権でも良いでしょうし、
地上権であれば、もっと良いでしょう。

なお、建物を建てる10-2についても、地上権の設定を行えれば、一番良いと思います。
また、どの登記につきましても、登記原因は「昭和時代からの借地契約」を前提として下さい。

　　　★「地上権」についての補足
　　　　他人の所有する土地を使用する権利のことで、借地権のひとつであり、
　　　　地主との契約で設定され、地主の承諾なしでその土地を借りている権利を
　　　　譲渡転貸しすることができます。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、本当に本当に感謝しております。
どうもありがとうございました。
大切に大事に、このご縁のあった土地と向き合いたいと思います。
来週の契約に向け、最善を尽くします。

相談内容　借地権付マンションの譲渡承諾料について

東京・20代女性
借地権付中古マンションの購入を契約寸前です。
将来、仮に売却しようとする場合、
「先例からみて1,000万円程度の物件で、150万円くらいの譲渡承諾料が必要だ」
と言われました。これは妥当な値でしょうか？
この「譲渡承諾料」というものは、
法的根拠をもって、購入契約に明文化されているものなのでしょうか？
あるいは慣例的なものなのでしょうか？
また、購入後、数年経って、売却時に異議を申し立てることは可能ですか？

□■アドバイス

借地権（今ではほとんど定期借地権）付きマンションは、
土地を借りて建物を建てているのですが、
借りる方法には、大きく分けて二つ、
　　　●「賃借権」と「地上権」
があります。
賃借権は債権、地上権は物件になります。
賃借権の物件の場合には、
譲渡や転貸をする際には地主の承諾が必要なため、
承諾料を支払うことが基本となっているようですね。
そのため、「賃借権か、地上権か？」をきちんと確かめた上で、
納得した上で検討した方が良いでしょう。

もちろん、今回のご相談の物件の場合は、賃借権（債権）だと思われます。
前述の通り、賃借権（債権）の場合は、
原則として賃貸人の譲渡承諾が必要とされていますが、
これは当初の土地賃貸借契約の内容にもよりますので、
全ての物件が「譲渡承諾料」もしくは
「名義書換承諾料」等が必要なわけではありません。
　　
今回の場合は、契約書によって
承諾料の金額が、おおよそ決っているのではないでしょうか？
土地の賃貸借契約の内容は判るはずですから、
その土地の賃貸借契約書の写しを事前に確認されたらいかがでしょうか？
また、同じ債権でも借地権と定期借地権では細かい点が違いますので、
どちらの借地権なのかも良く確認された方が宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご親切なアドバイスをどうもありがとうございます。
確認すべき点等がわかり、大変参考になりました。

相談内容　両親の契約している借地の購入について

神奈川・30代女性
今年、実家の借地契約の更新になります。
両親が仲介している不動産屋さんに更新料の手続きに行ったところ、
大家さんは80歳過ぎのため、相続のこともあり、売りたいと考えているといわれました。
　　
土地は45坪で、路線価220万円/坪ですが、
不動産屋さん曰く、大家さんは1,400万円位での売却を考えているとのことでした。
この破格の値段を聞いて、親が「お買い得な土地なので、買わないか」
という相談を持ちかけてきました。

現在、私は、夫と賃貸アパートに二人暮らしです。
今までどおり、借地の場合は、更新料250万円で年24万円とのことですので、
借地のままでも賃料は安いのですが、できたら土地を買って、
二世帯住宅（完全分離型）を建てたいと考えています。

そこで、以下の点で、ご相談です。

　　　1.土地を購入した場合、現在住んでいる両親から、
　　　　土地の賃料を払ってもらうことはできるのでしょうか？

　　　2.建物を二世帯住宅に建替える場合、
　　　　60歳を過ぎた両親でもローンは組めるのでしょうか？

　　　3.現在、両親と弟（独身）が住んでいますが、
　　　　弟は全く土地の話に関心がないとのことです。
　　　　わたしたち娘夫婦が土地を購入し、二世帯住宅を建てることで、
　　　　後にトラブル（弟が世帯を持った場合など）にならないでしょうか？

よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

私は不動産コンサルティングをしている者です。
特に土地の借地権・所有権の権利調整や事前相続相談、税務相談が得意としています。
まず、あなたのご質問にお答えする前に、いくつかの留意点をご指摘させて頂きます。

あなたもご承知のように、この話は非常によい話だと思います。
通常の宅地の借地権割合から、
70％位と想定しますと、約半額で底地を購入できること思われます。
　　
そこで気になるのは、大家さんがかなりの高齢であるということ、
また、相続対策というのであれば、当然相続予定人がいると思われます。
大家さんがお一人で、この話を進めた場合、売買の後に、
相続予定人から大家さんを行為能力欠格者とし、
契約の無効を主張される可能性があります。
　　
無論、現在は所有権移転登記の際、司法書士が自己の責任において
売主の意思確認及び行為能力を確認致しますが、
できれば、契約の前から相続予定人に意思も含めて交渉を進めるか、
契約の際に立会人として立ち会って頂いたほうが賢明かと思われます。

1の質問について、無論、可能です。
もしこのご両親があなたの両親であれば、ご主人名義で取得されれば、
ご主人とあなたの両親は民法上、他人ですので当然です。
また、あなたの名義にされても、あなたは現在、別所帯ですので、問題無いです。
　　
但し、3の質問の答えにも当てはまると思いますが、当然、借地権については
弟さんも相続予定人ですので、この際、地代との相殺で建物名義（借地権含む）
も変えたほうがいいのではないですか？
　　
つまり、ご両親から借地権を購入した形にしたほうがいいと思います。
そうすれば、後々、相続が発生しても、弟さんはこの土地建物については、
まったく権利がなくなります
（今は興味がなくても、所帯を持つと、お嫁さんの意見で必ず変ります）。

また、2の答えにもなりますが、土地がかなり安価に手に入るということなので、
銀行融資も通りやすく、新築代金も含めて、ご主人、ないし、
あなた名義で受けたほうがいいと思います
（そのほうが銀行も融資しやすいです。また、そのようにアドバイスするはずです）。
　　
ご両親は、可能なら扶養にして、
住宅ローン減税や所得税控除に活用されたほうが、
ご年配のお父様の名で融資を受けるより、賢明かと思われます。
　　
また、現役で働いておられるのであれば、逆に、融資を受ける際の
連帯保証人になってもらったほうがいいのではないかと思われます。

弟さんには新しい家に住むのだから、所帯を持って出て行くまでは、
少し家賃をもらうことも可能ですし、反対に将来のことを考えて、
「今は家賃はいらないから、所帯をもつときは外に行きなさい」
と、貸しを作っておくのも一計かと思います。

ここで賢い弟さんであれば、
「本来、僕にもあるであろう借地権の相続分が、姉さんに安く買われた」
と言われるでしょう。
そうしましたら、
「じゃあ、あなたが底地を買って、所帯を持ったら、
　あなたが家を建て両親の面倒も看なさい」
と言えば、まだお若い弟さんですから、お姉さんに従うと思います。

また、ご両親が居なくなり、家賃をローンの助けとして
弟夫婦に仮に2Fを貸しても、将来は、歳をとったご自分たちが2Fに入り、
1Fの子供夫婦に面倒を看てもらうことも想定されます。
ですので、貸すのであれば、全くの赤の他人の方が、
後々の面倒がなくていいと思います。
最後に、あなたが無事、所願満足に成就できますことをお祈り申し上げます。
（Fudosan.JP参加エージェントさん）

■□相談者より

早速のご回答ありがとうございます。
ご回答のなかで、借地権の購入について、アドバイスをいただきましたが、
実際にはどのような手順で行うのでしょうか？
土地との相殺とうことは、土地を購入したときに、
土地と建物の名義を変更するということでしょうか？
また、更にご相談なのですが、なにしろ突然の話ですので、
仮に土地を購入したとしても、家の建替えは2～3年後と考えています。
その間、わたしたち夫婦は今までどおり賃貸暮らしで、
両親と弟は今の建物に住むと思うのですが、
やはり土地購入と同時に建替えた方がよいのでしょうか？
よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：２

借地権購入の手順としては難しいことはありません。
底地を購入した方が借地権を購入ということは、
建物の名義を自分に替えることです。
さらに、民法上、借地を購入した場合、底地と同一人物の名義になりますので、
「混同」といいまして、自動的に借地権が消滅します。

税務上、売買の形を取りたいのであれば、
　　　●建物の固定資産評価額か、建築した当時の建築代金から
　　　　購入時まで減価償却した金額（ちなみに木造は24年です）
が妥当かと思われます。
但し、売買価格は当事者の主観の問題ですから、
贈与とみなされない程度の金額であれば、大丈夫です
（借地権売買契約書は、作成していたほうがいいと思います）。

また、ここでの留意点は、
底地の前に借地を購入する（建物の名義変更をする）のは、避けて下さい。
45坪×220万円（＝路線価）×70％の売買があったとみなされ、
妥当な金銭の授受がなかった場合は、贈与とみなされる可能性があります。

これは建物は物権ですが、借地権は債権だからです。
よって、底地を先に買ったほうが、借地権者に対して債権者になりますので、
そのあと（同時）に、物権である建物を購入すれば、
さきほどの「混同」とみなしてもらえるからです。

逆に、ご主人が地主となって借地契約をお父さんと交すのは、
債権が発生しますので、相続時に先ほどぐらいの価値がある
とみなされる可能性がありますので、避けて下さい。

建て替えが2～3年後でも、
底地を購入と同時に、建物の名義は同時のほうが、
底地購入の際、現金があれば、特に問題ありません。
しかし、融資を受けるとなれば、同時のほうが融資を受けやすいと思います。
また、銀行は当然ながら、「建て替えませんか？」と言ってくると思います。

ローン返済負担を軽減する案として、同居するまでは、
ご両親、および、弟さんから、借家人として家賃を頂くのも一計です。

いずれにしても、後々のことを考慮しますと、
　　　●建て替えは後でも、土地建物は同時に名義変更したほうがいい
と、思います。

煩わしいことが多くて、ご苦労されますが、人生の中で安定した資産形成は
重要なことです。自分の老後や次の世代のためにも頑張って下さい。
（Fudosan.JP参加エージェントさん）

■□相談者より

お返事ありがとうございます。
しかし、昨日、母から連絡があり、大家さんから賃貸でお願いします
と言われたということで、この話はなかったことになりました。
残念ですが、仕方ありません…。
アドバイス、どうもありがとうございました。

相談内容　借地の買取価格の算出方法について

東京・30代男性
東京都大田区にある東急線某駅の駅前（徒歩15秒）の35坪の借地について、
地主から買取って欲しいという話がありました。

今のところ価格の提示は無く、
私は現在、価格の目安について色々と調べているところです。
　　そこで、
　　　●路線価は1,287千円/坪、
　　　●借地割合は60％
　　　●流通している周辺の土地の価格は約2,500千円/坪
　　のような場合の買取価格の算出の方法について、
　　以下の可能性があるのでは…と考えておりますが、
　　現実的な決め方について、ご意見を頂きたいと思います。

　　　イ．1,287×35×0.4≒18,000千円
　　　ロ．2,500×35×0.4＝35,000千円
　　　ハ．2,500×35×0.7（？）≒61,000千円（借地割合を無視）。

□■アドバイス

過去の以下のアドバイスが参考になると思います。
　　 http://fudosan.2525.net/cat3175/

ただ、最終的に地主さんが納得すればよいということになると思いますので、
とりあえず、一番安い貴方の希望金額と根拠について、打診されてはいかがです？
もし、その金額では無理…ということであれば、地主さんの希望金額を伺って、
そこから価格の交渉になると思います。
（わんえるで～おー・前野さん）

相談内容　中古マンションの選び方について

東京・40代女性
はじめて、相談させていただきます。
中古マンションを探しておりますが、都心なので、
中古といっても私にとってはかなりの金額です。
メリットの話はあるものの、デメリットについて、
業者さんからは、詳しい説明がありません。
以下のような物件のデメリットについて、お教えください。

　　　●借地権の物件
　　　　借地権の残存38年の物件があります。
　　　　同等の所有権の物件に比べ、300万円以上安いかと思います。

　　　●築年数が古い物件
　　　　築30年の物件があります。
　　　　中はリフォームする必要がありますが、環境は良く、
　　　　建物自体の修理等もきちんとしてあるように見えます。
　　　　この後、どの程度、住むことが可能なのでしょうか？
　　　　また、どの程度まで、売却する価値があるのでしょうか？

どうぞ、よろしくお願いします。

□■アドバイス：１

等おそらく、あまりに漠然としていて、
皆さんも答えるのが難しいのではないかと思います。

●借地権の物件
　　おそらく「買うか、借りるか？」で、「買う」を選ばれたのだと思いますが、
　　それと同じように考えることができると思います。
　　つまり、土地に関しては「賃貸」です。
　　ですから、その分、物件自体の価格も安いでしょうし、区分所有に比べて、
　　税金などのメリットについては、おそらく、説明を受けられたことと思います。
　　反面、毎月の地代を支払う必要があるでしょうし、もしかすると、その地代が
　　物価の変動によって上昇する（つまり賃上げされる）可能性もあります。
　　もちろん、その逆も…です。
　　また、権利更新時の更新料が発生したり（＝契約内容を確認してください）、
　　仮に取り壊す場合には、その解体費用の負担が必要になったり（＝こちらも契
　　約内容を確認してください）、借地権の期間が切れてしまった場合の対応などが、
　　面倒な場合もあるかと思われます。
　　さらに、売却するにあたっても、安かった分、当然、安くなるものと思われます
　　し、特に借地権の残存期間が短くなった場合、売りづらくなる可能性が高いよう
　　にも思われます。

●築年数が古い物件
　　外見上綺麗に見える…と言うことですから、管理はなされているかと思われます
　　が、配管なども含めて、どの程度住めるか、将来売却する価値があるかは、
　　分からないでしょう。
　　本気でご購入をご検討なさるのであれば、
　　　　●過去の修繕記録
　　　　●今後の予定（将来は修繕や補強でしのぐのか、建替えるのか…など）
　　などを、業者さん経由で、前所有者に対し、管理組合から取り寄せてもらうなど
　　して、まず、管理履歴・計画を見た上で、きちんとご判断なさることをお奨めし
　　ます。

ただ、個人的には、デメリットも含めて、
きちんと説明してくれるような業者さんこそ、信頼できると思います。
業者さんであれば、当然、説明できる内容ですから…。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

お返事ありがとうございます。
このような内容の説明は、業者さんからはありませんでした。
こちらから、かなりしつこく質問したのですが、
ばくせんとした回答しか得られませんでした。
とても、助かりました。
ご回答をもとに、もう少し自分で調べてみます。
ありがとうございます。

□■アドバイス：２

借地の件ですが、将来売却される際、やはり、借地期間の残存期間によって、
かなり難しくなるケースが考えられます。

築30年以上のマンションについて…ですが、一番大きいのは耐震の問題です。
昭和56年6月に建築基準法が改正され、新耐震基準になりました。
このときより以前の建物は震度基準が震度4だったのが、
この改正によって震度6に変りました。

いずれにしても、「昭和56年6月以前」の建物の場合、
現在の耐震基準に適合しない物件が多数あると考えられるので、
ご心配であるなら、構造設計屋さんなどに確認されると良いと思います
（これは不動産屋には分からないことなので、答えようがないと思われます）。
（1級建築設計・石田さん）

相談内容　

兵庫・40代女性
いわゆる分譲貸しでマンションの1室を借りて2年半になります。
ある日、不動産屋から、
　　「持ち主が家を売りたいと言っているが、買いませんか？　
　　　買わなければ、契約により、この告知後、半年以内に出て行っていただきます」
と、電話がかかってきました。
同じマンション棟内で売りに出ていた部屋の価格は、ほぼ1,800万円でしたが、
打診された価格は少し高く、1,900万円と言われました。
不動産屋は、「1,800万円くらいまでなら値下げ交渉してあげられる」
と言ってましたが、どうも最初から高目に設定という話になっていたような気がします。
昔は借り主に買ってもらいたい時は60％くらいの価格、
借り主が買いたいと言ってきた場合は高目だったという話しを聞いたことがあります。
今はこれにあてはまるような法的な力はないのでしょうか？
なおマンションは築9年、購入当時の価格は3,800万円だったそうです。

□■アドバイス：１

私見ですが、賃貸借契約が定期借家契約でなく、一般借家契約の場合、
購入価格は相場より低いのが一般的です。
なぜかと言いますと、
　　　1.一般賃貸借契約を締結してある物件を、そのまま売りに出しても、
　　　　簡単に買主が現れるとは思われない
　　　2.一般借家契約の場合、立ち退きには立退き料の支払いが必要と考えられる。
つまり、最低でも立退き料相当額は安くなると思われます。
この立退き料は今の家賃と同等の所に引っ越す時に必要な経費と考えれば良いでしょう。

尚、マンションの場合は、間取りや広さは当然ですが、階数や向き（方角）や
エレベーターや階段から距離等も価格に反映されますので、
一概に価格が高いか安いかは言えません。
お近くに不動産業者の知り合いがいれば、1,900万円が高いのか安いのかを
査定して頂くと良いと思います。そして妥当な金額（相場）から、
立退き料相当額の値引きを交渉するのが良いと思います。

貴方に購入の意思があるのなら、粘り強く値引き交渉をすべきだと思います。
それと60％というのは、おそらく路線価の借地権割合のことだと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

□■アドバイス：２

横から申し訳ありません。
涌井様、今回、本件に付随して、私からもご質問させていただければ幸いです。

例えば、投資目的物件を扱われてらっしゃる業者様の場合、
空室よりも、優良な賃借人がいらっしゃる場合の方が、
逆に評価される（＝空室よりも高くなる）可能性があるようにも思われますが、
いかがなものでしょうか？

ただ、今回の相談者さんの場合は、おそらくファミリー向け物件ではないかと
思われますので、本題から外れてしまっていたら、申し訳ありません。
（わんえるで～おー・前野）

□■アドバイス：３

前野様、確かにご指摘の通り、安定家賃収入は投資目的物件の場合、
その売却価格のプラス要素となる場合もございます。
　　投資目的には、大きく分けて、
　　　1.利回りによる収入目的
　　　2.転売による利益目的
　　　3.節税対策目的
　　　4.自己利用目的
　　が、あると思います。

この内、1の利回り目的の場合は、ご指摘の通りだと思います。
しかし、利回り目的の場合、その性格上、物件の売却はオーナーチェンジで
行われるのが一般的であり、賃借人に対して購入を働きかける必要はございません。
2の転売による利益も、今回のご相談ではかなり値下がりしている様ですから、
まず考えられません。
3の場合は、所得税や法人税を下げるために利益の出ている顧客に
購入を働きかけるので、当然、今回は対象外となります。
4は、ある意味、賃借人は最も利用価値があるので、その意味で言えば
賃借人には購入のメリットがあるかも知れませんので、その物件が気に入っている
のであれば、相場より高くても購入する可能性があります。
この点を狙っているとも、考えられなくはありませんね。

しかし、今回のご相談は所有者が財産の処分をするための売却のケースであると
判断するのが妥当だと思います。
所有者の財産処分の場合、その処分物件に賃借人が入居していると言うのは、
基本的にはプラス要因にはなりません。
もし、利回りを見込める物件であれば、更新不可の退去予告をすることも無く、
オーナーチェンジで済むはずですし、魅力的な投資物件であれば、
賃借人に購入を働きかける必要性も無いと思います。

今回、所有者が売却目的で退去勧告をするのであれば、立退き料を請求できますので、
賃借人が購入する場合は、相場価格マイナス立退き料は最低でも交渉可能と思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、前野様、早々にお返事頂き、大変感謝しております。
涌井様のおっしゃる通り、所有者は新たな物件購入の為の資金が欲しくて、
高額で売却したいようです。
私は、病気がちの両親を同居扶養しており、両親を安心させたいために
購入できたら…と考えている次第です。

自身が気に入ってるのもありますが、私一人住まいであるなら
転居を考えたことでしょう。
但し、両親からの資金援助は全くありませんし、
何とか安く買えたら…と考えています。
専有面積は約70平米で3LDK、15階建ての8階部分です。
少し駅からは遠いですが、環境は良好で、ほぼ南向きで見晴らしもよく、
窓から少しだけ海が見えます。
中古とはいえオープンハウスが出るとすぐに売れているようなので、
人気は高いのでは…と思います。

当初、保証金60万円、解約50万円、管理費込みで月額10万円で借りてます。
仲買不動産業者は、1,800万円に下げて、保証金60万円は返してもらうように
交渉すると言っておりました。要するに160万円の減額です。
この160万円が立退き料分に相当するのかもしれません。
それ以上の減額は、所有者はもちろん、業者自身が全く積極的ではありません。

同マンションのオープンハウスは時々出ていましたが、大体、同じ条件で
1,800万円以下が全てでしたので、1900万円と聞いた時は、
「ちょっと高いんじゃないか？」と、びっくりしました。

個人的には1,800万円が相場だと考え、1,600万円くらいまでなんとか
交渉できないかな…と思っています。また、転居する事になっても、
立ち退き料請求をするのは、法律違反ではないのですか？

□■アドバイス：４

ここで値段交渉のノウハウを公開するのは、適切とは思われませんので、
遠慮させて頂きますが、一生に一度の買い物ですから、
あらゆる知恵を絞って、1,600万円を目標に交渉して下さい。
また、購入する場合、仲介業者の手数料や購入に必要な経費も
忘れない様にして下さい。値段交渉の前に、売買の流れについて
仲介業者に良く説明を聞くことをお薦め致します。

立退き料の請求は、当然の権利だと思って交渉しましょう。

　　　借地借家法
　　　（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
　　　　第28条　建物の賃貸人による第26条第１項の通知又は建物の賃貸借の解約の
　　　　　　　　申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条に
　　　　　　　　おいて同じ）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借
　　　　　　　　に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の
　　　　　　　　賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建
　　　　　　　　物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけ
　　　　　　　　るその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなけ
　　　　　　　　れば、することができない。

この条文の中の「賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換え
に建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申
出を考慮して」と言うのが、立退き料のことだと思って下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、適切なご回答有難うございます。
転居の場合だけでなく、価格交渉においても立退き料が引けることを
はじめて知り、強い味方を得たような気持ちです。
仲買業者はそのような事はまったく教えてくれませんでしたし…。

さらに、仲買業者は、
「転居する場合でも、自分の会社が探すという専属契約を結ばないか」
と言ってきました。
その契約が無料なのか契約料が必要なのかは何とも言われてませんが、
不動産業者って自分の売り上げのことしか考えていないのかと、
少し不信感を持ちつつあります。
今後の交渉次第で購入か転居になるかわかりませんが、
またこの場でてん末をご報告したいと考えております
（転居の場合、自分で公団でも探そうかな…と思っています）。

□■アドバイス：５

■涌井様

　ご丁寧なご説明、有難うございました。
　また、今回の件に対する涌井様の推察に敬服いたします。
　最近、ファンドも含め、不動産投資がブームになっているため、
　便乗質問させていただきました。
　確かに本件では（すでに相談者さんからご報告が入っているように）、
　買い換え目的でした。

　　追伸：後述の価格交渉の際の「目標価格」なのですが、相場価格マイナス立退き料に、
　　　　　さらにマイナス「物件売り出し時に最低限必要なリフォーム費用」などの
　　　　　要素も加えてみました。

■相談者さん

立ち退き関係は、涌井様をはじめ、ご参加くださっているエージェントの皆様から、
たくさんのアドバイスがありますので、
　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=find&page=0&list=
から、「立ち退き」などで検索してみてください。

　　それから、事前に知識を得るために、
　　「地元の宅建協会などの主催する無料相談」
　　（開催場所や日程は http://www.zentaku.or.jp/ から、調べられるはずです）
　　「自治体などの無料法律相談」
　　または、
　　 http://fudosan.jp/database/houritsu.html
　のリンクにあるような法律の専門家の無料相談に行かれるのも有意義なことかと
　思われます。

もめてしまった場合は、最後はご自身の根気と努力になりますので、
進め方などは、「わたる」さんの、
　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=3600
　　が、とても参考になると思います。

大変かも知れませんが、立ち退くのであれば、立場的には、相談者さんの方が
強いと思います。涌井様のおっしゃる通り、「当然の権利」です。
ですので、（あくまでも私見ですが）、価格交渉をされる場合は、
　　　1.立ち退きの覚悟を決めて、その場合に請求できる正当な金額を割り出す
　　　2.リフォームなどをして売りに出す際の家主側の費用を推測する
　　　3.相場の1,800万円から1と2を引き、それを上限にする
と言う感じでも良いと思います。
その金額では無理だと言うのであれば、正当な金額をいただいて、
立ち退く方向で考えるのも良いと思います。

是非、良い結果をご報告いただけることを祈ってます。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

前野様、ご親切な回答を頂き有難うございました。
かなりの方が立ち退きで悩まれているのを知り、少し力が湧いてきたような気がします。
また、皆様、きちんと順序だててわかりやすく説明されており、
相談する時はこのように整理しないといけないな…と、恥ずかしく感じております。
価格交渉については今回のご回答を参考に、まずは自分としてはいくらなら
購入できるという意見をきちんと持ち、交渉していきたいと思います。

□■アドバイス：６

交渉する場合に大切なのは、
　　　●分かりやすさ
　　　●理にかなっている説明（決して、感情的にならないことが大切です）
　　だと思います。

　　ですので、面倒かも知れませんが、
　　　●今までの経緯
　　　　（いくら家賃などを払ったのかも、書き出しておくと良いですね）
　　　●相談者さんの要求（買う場合、立ち退く場合）
を、箇条書きで構いませんので、一度書き出されると、
ご自身でもビックリなさるくらい、説得力あるものが完成すると思います。
それを提示できることが、交渉を有利に導く可能性も高いです。
　　（＝相手が「この人はしっかりしているな！」と思えば、下手な対応をしたら、
　　　　自分が大変だと思って、きちんと対応してくれると思います）

もし、内容が不安でしたら、その時は、投稿してみてください。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

前野様、有難うございます。これから箇条書きしてみます。

自分はしっかりしてないし、頭の回転もどうも…。
しかも、交渉ごとなどやったことが無いし、どこまでできるのか、
すごくすごく不安ですが、もしや、かなり良い人生経験をしているのでは…と、
前向きな気持ちで臨んでいきたいと思います。

安い買い物ではないですし、自分がきちんと返済していける
無理のない金額でないと、当然、購入すべきではないですから…。
今後もよろしくお願い致します。

相談内容　

東京・30代女性
現在、借家に住んでいます。
この家はもともと借地権を持つ父が19年前に建てた家ですが、
父の事業が失敗して、11年前に地主さんが競売で買い取ってくれ、
その後は賃貸で住んでいます。

両親も働けない歳になってしまい、家賃も月額23万円と
未婚の私ひとりの収入では到底暮らしていけないので、
住宅金融公庫を使って買い戻したいと考えています。

建物の代金以外に支払わなければならない費用には、
どのようなものがあるのでしょうか？
また、どのような手続きが必要なのでしょうか？

□■アドバイス

大雑把にまとめると、以下のとおりです。

　　■費用について
　　　1.土地建物代金（手付金・中間金・残金に分けて売主へ）
　　　2.契約書印紙代
　　　3.公租公課（固定資産税等）精算金（売主へ）
　　　4.所有権移転登記費用（司法書士へ）
　　　5.抵当権設定登記費用（司法書士へ）
　　　6.金融機関の借り入れに関わる諸費用（銀行等へ）
　　　7.不動産取得税（所有権移転登記が済んでから）
　　　8.不動産業者が入る場合は手数料

　　■手続きの概略
　　　1.金融機関への借り入れ申し込み手続き
　　　　　（謄本、公図、物件概略書、所得証明等）
　　　　　　・融資OKの確認。
　　　2.売買契約の締結（手付金・印紙）
　　　　　　・今回の場合は素人同士の取引なので
　　　　　　　融資の承諾後の方が良いと思います。
　　　3.中間金がある場合は、その支払い。
　　　4.引渡し（残金・固定資産税等精算金）
　　　　　　・同時に所有権移転手続き・抵当権設定手続き。

（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井さま、この度は早々にご説明いただきありがとうございます。
大雑把なんてとんでもないです。
詳細にご回答いただき本当に感謝しています。

登記費用や印紙代などを含め、
実際にかかる費用は種類があるんですね。
何冊か借地などに関する本を呼んでみましたが、
実費内容がつかめなかったので、とても助かりました。
手続きの流れも大体つかめたような気がします。

今後、実際に地主さんとの話し合いになりますが、
好条件で両親が安心して暮らせるようにがんばってみます。
本当にありがとうございました。

相談内容　

東京・40代女性
今年1月に父が亡くなり、1階を車庫、2階を2戸賃貸にしている家（借地権）を、
母が相続しました（実際には、まだ名義変更しておりません）。

隣家（所有権）が近々売却する予定とかで、母に、
「お宅は境界線を越えて家を建てている。ご主人も知っているはずだ」
と話しかけてきたそうです。

実は父は工務店を経営し、基礎はそのままで、自ら建て替えたのでした。
当時は双方納得していたのか、トラブルになってなかったようです。

幅数センチのことですが、どのように対処していけばよいかわかりません。
隣家からは、「すべてを買ってもらえないか」と言われているようですが、
越えた部分だけ買うことはできるのか、また実際にどちらへ相談を
持ちかけたらよいか、アドバイスをお願いします。

□■アドバイス

土地家屋調査士の川原と申します。
土地家屋調査士は土地の境界の専門家です。
借地上の建物をお母様が相続されたと言うことですと、
別の人が土地の所有者でしょうか？
土地の境界の問題は、土地の所有者同士で話し合うことです。
ですから、土地の所有者から土地家屋調査士に依頼してもらって、
境界を確認してもらうのが良いと思います。
ちなみに土地の部分的な売買は、土地の分筆後、所有権移転すれば、可能です。

（川原周次さん）

■□相談者より

早速どうもありがとうございました。感謝しております。

相談内容　

神奈川・20代男性
はじめまして。神奈川県川崎市の幸区に住んでおります者です。
早速ですが、相談させてください。

借地の持ち家なのですが、次回の借地権の更新が平成20年です。
昨日、不動産屋さんが我が家にいらっしゃって、
地主の都合で土地を買ってほしいと持ちかけられました。

そこで、土地の坪単価を調べ、大まかな金額をだしたいのですが、
どうすれば良いのでしょうか？

また、不動産屋さんは、ロクヨン、ナナサンという言葉を使われてましたが、
これはどう言う意味なのでしょうか？

まったくの無知で、父母が病弱で入退院を繰り返し、
私しか対応できるものがおりません。
アドバイスいただけますと幸いです。

□■アドバイス

こうしてアドバイスするのは初めての経験ですが、
横浜で営業している関係で、近くのことなので他人事と思えず投稿します。

　　坪単価の調べ方ですが、
　　　路線価格（路線価）を基準に出す方法
　　　近隣を調査し出す方法
　　　評価を基準に出す方法
　　があります。

路線価は国税庁のページに「路線価図等閲覧」という項目があり、
そこから、
　　　路線価→平成17年分→神奈川→川崎市幸区
で、お宅の住所地をクリックすると、家の前の道路の路線価がわかります。
　　（ただ、地図がわかりずらいかもしれませんから、その場合は
　　　近くの法務局で、お宅の載っている地図をコピーしてくると良いですよ）

数字が出ていますが、それは1平米単価です。
　　＠20とあれば20,0000×3.3でそ、の土地の路線価（坪）が出ます。

今は大体、その路線価で売りたい方が多いです。
但し、高めに設定されている場合も有りますので、その価格をふまえて、
近隣の不動産に行くことをおすすめします。
　　（家が限定されるのがいやなら、
　　　「幸区○－○番地あたりの坪単価はどの位ですか？」
　　　と聞いて、真剣に応えてくれる会社を選ばれると良いと思います）

もし買うことになる場合は、やはり不動産会社に仲介を頼んだ方が、
色々調査とかもしてくれますし、後で問題が起きた場合にも対処してくれます。

不動産屋さんにお願いしますと、近隣の相場もわかると思います。
その際に路線価を調べていくと、
相手が言った相場と比べての高い安いがわかります。

また、評価を調べるには評価証明書を取らなければなりません。
地主からもらうのが一番てっとり早い方法です。
六四（ロクヨン）・七三（ナナサン）は、土地価格に対する割合のことです。
つまり坪単価×土地坪数で土地の価格が出ます。

それに対する割合のことで、
　　　六四とは土地価格を100％とすると、借地権者が60％、
地主が40％、七三は同様に70％と30％と言うことです。
（ですから、土地価格が分かったら、その30％、40％で買えると言うことです。
　ちなみに、二八というのも有りますが、交渉にきた方が六四・七三と言っている
　のであれば、　「最高で40％の価格、最低でも30％の価格で買って下さい」
　と言う感じだと思います）

そう言う交渉事も、親切で親身にやってくれる不動産会社
を探せば、頼めると思いますよ。

私の出来るアドバイスはこのくらいです。参考になれば良いのですが…。
若いので大変だけど、頑張ってやってみて下さい。

（創輝・渡邊さん）

■□相談者より

ご丁寧なご回答、ありがとうございます。
あまりの親切さに涙がでてきました。ありがとうございます。

アドバイスいただいた方法で坪単価を調べてみようと思います。
調べた上で、不動産屋さんに仲介を頼もうと思います。
土地購入と同時に、リフォーム、立替を考えております。

とても参考になりました。大げさですが、
生きる希望が湧いてきました。ありがとうございました。

相談内容　

大阪・40代男性
実家で、私と弟とで親の家業を継いでいます。
家は父のものですが、土地は借地で国有地です。
もう50年以上住んでいますが、
この度、国の方から「土地を売ります」との連絡があり、
私と弟とお金を出し合って購入しようかと考えています。
父は私ども2人に買ってもらいたいそうですので、
・弟と共同購入して、2人の名義にした場合
・土地を2分割してそれぞれが購入した場合
と、後々のことも考えて、検討中です。
アドバイス、よろしくお願いします。

□■アドバイス

与えられた情報からのみでは、やはり一般論的な回答しか
差し上げ様もありませんで、申し訳ありませんが…。

私どもの事務所では、相続における遺産分割協議の段階でも、
共有は避けるようにお奨めするケースが殆どです。
夫婦でもない限りは別家族ですし、次世代にでもなれば、
ますます権利関係は複雑になる可能性が高まりますね。

しかし、本件の場合、居住用のみならず、事業用地も兼ねる
のであれば、必要的に共有とされる場合もあるのでしょう。

家業の継続性（次世代以降も含め）と、そのご兄弟及び各次世代への
承継の見通し、また、建物の位置関係などを総合的に考えていかれる事ですね。
　
（川村行政法務事務所・川村さん）

■□相談者より

早速のお返事、誠にありがとうございます。
私共兄弟で、総合的に、また、色んなケースを想定して、
これからよく話し合っていきたいと思います。
良きアドバイスありがとうございました。

相談内容　　

旧法の借地権について教えて下さい。
新築用の土地を探していたところ、旧法の借地権の購入を勧められました。
借地権契約期間は、あと15年間あり、価格は近辺の実勢価格の約7割です。
購入と同時に立て替えは可能
（建築承諾料は必要だが、同時に更新料の支払いは不要）との事です。

立地条件は理想的なのですが、心配な点は、
　　　1.通常は15年後にも必ず契約更新ができるのか？
　　　2.地主の都合で更新できない場合は、地主が借地権を買い取ってくれるのか？
　　　3.自分が借地権を売る時も実勢価格の約7割で売る事は可能か？
　　　4.地主が変更になった場合も借地権契約は続けられるのか？
です。
何分素人で都合の良い質問ばかりですが、よろしくお願い致します。

□■アドバイス

旧法の借地借家法は、日露戦争時や第2次世界大戦の頃に施行改正された
借地人他に非常に有利な内容の法律です。

　　　1.契約更新は本人が希望する限り、100％可能です。
　　　　但し、その時点で更新料を支払う必要があります。
　　　2.地主が借地権を買い取る場合も、ほぼ実勢価格での取引となります
　　　　（実勢価格に対して路線価割合が参考指標となります）。
　　　3.借地権を売却することは可能です。
　　　　但し、譲渡承諾料を地主に支払うのが一般的です。
　　　4.地主が変更となったときも当然のことながら借地は継続できます。
　　　　但し、借地人の建物の登記以前に地主の土地に抵当権が付いていて、
　　　　その抵当権が実行された場合などには、契約が解除される恐れはあります。

（三菱地所・寺島さん）

■□相談者より

てらしま先生、ご回答ありがとうございました。
もう1つ疑問があります。借地権を購入する際に、
譲渡承諾料（名義変更料）も支払う必要があると
不動産屋に言われたのですが、おかしくないでしょうか？

□■アドバイス：２

譲渡承諾料は、
借地権が売買される場合に慣行として地主に支払われるものですが、
それを売り主が負担するか買い主が負担するかについては、
借地権売買の契約の中で決めるべきものです。

もし、相談者さんが物件に関し、チラシか何かを見ているのなら、
そのチラシの記載をまず確認してみてください。
記載がなければ交渉と言うことになるかと思います。

なお、承諾料の授受は慣行ということで地域地域で異なる可能性がありますが、
自分の経験上、譲渡承諾料は、東京エリアでは売買代金から差し引く
といった形で、形式上、売り主が負担するケースが多いと思います。

（三菱地所・寺島さん）

■□相談者より

てらしま先生、ご回答ありがとうございました。

相談内容　

現在、68年の定期借地権付のマンションの購入を検討しています。
郊外の大規模マンションで、購入予定の住戸は100平米ほどです。
立地・間取り・価格など自分の希望に合う物件なのですが、
一生住むとして自分たちが死んだ後どうなるのかという部分で悩んでいます。

今、35歳ですが、仮に48年後に自分が死んで、
残された家族が売りたいと思ったとき、築48年のマンション
（しかも20年後には解体される）ですから、売るのは難しいでしょうし、
賃貸にするといっても借り手が見つかるかどうか不安です。

その場合、残りの20年の間、月々の管理費・地代や固定資産税を、
自分たちの子供や孫が払っていくことになるのでしょうか。
相続を放棄することはできないのでしょうか。

□■アドバイス

まず権利残存期間に応じた取引の可能性ですが、一般論として
20年も期間が残っているのであれば十分取引は成立すると思います。
賃貸に出されるケースも想定されますが、
現実に借地期間20年の事業用定期借地権付き建物（ショッピングセンター等）が
ファンドなどに取引されたりしています。要は価格次第ということでしょう
（その分当初の分譲価格が安くなっていると思います）。

次に管理費、固定資産税などの費用ですが、
その時点で所有している人が当然負担することになります。
相続で所有権が移転されれば、相続人が負担することになります。

通常の分譲マンションでも50年も経過すると、
補修費、修繕費が相当かかるような事態になるでしょうし、
この点、定借マンションの方が不利になるのかは一慨に判断しにくいと思います。

また相続を放棄するかどうかは、あくまでも定期借地とは別問題であり、
他の資産（金融資産）等を含め放棄されるかどうかの判断となるでしょう。

（三菱地所・寺島さん）

相談内容　　

こんばんは。どうぞよろしくお願いいたします。
実は私の実家の土地についてのトラブルなのですが、
私の亡くなった祖父は4人兄弟の末子で、
本家の跡を継いだ長男が病弱だつたために、父が本家の跡をとりました。

病弱の長男には生活能力がなかったため、父が本家に戻るまでの間、
次男が長男に生活費等のお金を貸してあげていたそうです。
　　
しかし、いつまでたっても次男にお金を返さない長男にしびれをきらし、
担保として長男名義の土地を次男名義に変えてしまいました。そして現在、
その土地には私の父親が自分名義で家を建て、40年間生活しております。

ところが先日、他界した次男の息子Aから電話があり、
土地の買取を求められました。役所で地価価格を閲覧した結果
470万の査定価格だったので、父が500万までしか払えないというと、
Aは憤慨し、「要求価格にしろ少ない。裁判するぞ」と言われました。

ちなみに固定資産税は40年間、父親が支払っています。そこで相談なのですが、
名義を父親にする為には、Aにいくら支払うのが妥当なのでしょうか？　
高額請求されたら拒む以外の対応はないでしょうか？
又、立ち退きを求められらどうしたらよいのでしょうか？
とても悩んでいます。アドバイスよろしくお願いいたします。

□■アドバイス

こんにちわ。土地上にお父様名義の建物があり、登記されていれば、
借地権割合で30％～90％の権利があります。
その土地の借地権割合を知る必要があります。

また法律では、時効取得の制度があります。
20年間、自分の物と思って（他人の物を）、
ずっと使い続けていた（占有と言います）人は、
その物の所有権を取得することができるというものです。
この制度は、継続した事実状態を尊重して、社会の法律関係の安定を図ると共に、
自分の物でありながら、他人が無断で占有しているのを見過ごしてきた者は
保護されないという趣旨なのです。

　　民法の条文（原文）は下記の通りです。
　　＜取得時効＞
　　　第162条（所有権の取得時効）
　　　　二十年間所有ノ意思ヲ以テ平穏且公然ニ他人ノ物ヲ占有シタル者ハ其所有権
　　　　ヲ取得ス
　　　　十年間所有ノ意思ヲ以テ平穏且公然ニ他人ノ不動産ヲ占有シタル者カ其占有
　　　　ノ始善意ニシテ且過失ナカリシトキハ其不動産ノ所有権ヲ取得ス

裁判をすれば、土地所有者（次男）の相続人が有利ではありません。
とは言っても、次男の方は長男にお金を貸しその返済に代えて
土地を取得したのですから、何も無しに時効取得で対抗することも、
身内同士では問題ありですよね。
　　
但し、評価額、実勢価格、路線価などを参考に話し合われたらよろしいですが、
1－借地権割合が上限だと思います。

私は、弁護士ではないので決定的なことは書きませんが、
以上のことで歩み寄りをされては如何ですか。

（丸善プランニング・善見育弘さん）

■□相談者より

この度はご回答を頂き感謝しております。アドバイスをご参考にさせて頂いて、
早期解決できるようにしたいと考えております。

相談内容　

田舎に住む両親の土地の買取の件について、ご相談させてください。
昭和39年から借りている土地で、40年間住んでおります。
家屋は持ち家です。土地の状況は、道路には面しておらず、
父の所有の土地を通らなければ出入りできません。道路側の土地は父の所有、
その奥の土地を借りて住居を建て住んでいるという状況です。

これまでたびたび買取の申し出をしていたのですが、
今までは地主さんの了承が得られず賃貸契約のままでしたが、
この度地主さんの事情で買取を依頼されてしまいました。

本来であれば、今となっては両親も年老いていることですし、
このまま賃貸を続けたいのですが、ご近所付き合いもあるので
無碍にもお断りできず、購入を検討しています。

このような状況ですと、借地権なども含めて、周辺の土地価格との兼ね合いで、
どの程度が適正価格になるのか、お教えいただけませんでしょうか？

ちなみに、最近、ごく近所に売り出された造成宅地は、1坪12、3万とのことですが、
地主さんからの買い取り依頼の際、最初1坪16，7万との提示があったそうです。

条件によっては、今住んでいる土地を買取らず、借地権だけを買い取ってもらい、
別の所有の土地に新たに家を建てることも選択肢の一つにしようかと
検討していますが、その場合、借地権とはどの程度になるものなのでしょうか？
現在、賃貸契約を結んでいる土地は86坪です。

また、なにぶんにも土地取引に関してまったくの素人ですので、
上記のような条件を反映した土地の適正価格を出してもらうためには、
どこにご相談申し上げればよいのか
（不動産鑑定士さん、宅地建物取引業者さん等）
合わせてお教えいただけると助かります。

どうぞよろしくお願いいたします。

□■アドバイス

土地の価格（底地を含めて）はその地域独特のものです。
従って、不動産会社であれ、不動産鑑定士であれ、
全くその地域を知らないものが、簡単に価格を出すことは困難です。
最寄りの不動産鑑定士にご相談されることをお薦めいたします。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

実家の底地権買取の件でご相談させて下さい。
どこに相談したらいいものか、また、地元の不動産屋を訪れたりしたら、
それだけで仲介料がとられるかもと、いろいろ不安で、
まずは当サイトへご相談しています。

S44より借地・借家、S58に建物は建替え、父に所有権があります。
ローンも完済しており、今後のことを鑑みて土地を買取りたいと思っています。
但し、父は高齢(78歳)のため、娘の私名義での取得を予定しています
（私は、近所に住んでいて同居ではありません）。
この現在借地している土地を買い取る場合の相場（目安）を教えて下さい。

　　路線価図（H16年度）によると、
　　　路線価：120,000円、借地権割合：60%
　　H16年都道府県地価調査によると、
　　　近所が153,000円（路線価、借地権割合は同上）
　　という状況です。

地主さんは道路をはさんで向かいに住んでおり、関係は良好です。
地代は年末に直接持参しています。買取価格によっては、
今年の年末の地代を納めるまでに方向性を決め、
話をもっていきたいと思っています
（そろそろ地主さんの代替わりもありそうです…、
実質はもう代わっているかもしれません）。

実家側に線路があり、高架線の工事で、実家の隣の家までが立ち退きになりました
（線路まで4軒並んでいて3軒が立ち退き、実家のみ残っています）。
工事完了は2002年3月です。

この時、土地の買取を匂わせるような話が地主さんからあったようですが、
この時はまだ余裕がなかったため、借地を継続しました。
また、地主さんの申し出も正規ではありませんでした
（紙面で具体的な話、価格等が提示されたわけではありません）。

以上、簡単に状況を記述いたしました。
この程度の情報では、なかなか判断できないかと思いますが、
アドバイスの程、よろしくお願いします。よろしくお願いします。

□■アドバイス

線路の横の土地を買い取るメリットがよくわかりませんが、
この土地の周辺がどうように開発されるのか、何か計画があるのか
よく調べてから購入判断をするのがよいと思います。
あなたが将来ここに住みたいということでご購入を検討されているのであれば、
先ず地主さんがいくらで売る気があるのかを聞いてみるのがよいと思います。
その価格によっては、すぐに結論を出さないで
時期をみるということも考えてもよいでしょう。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

アドバイス、ありがとうございます。周辺の開発計画等、確認してみます。
地主も売る意思があったと仮定して…なのですが、
100平米で20万/平米だった場合、35年も借用していたので、
　　　100×20万×(1-0.6…借地件割合)＝800万前後
で交渉できるものでしょうか？
目安がわかれば教えてください。

相談内容　

初めてメールしますが、下記の件に関し
一般論としてのお返事を頂ければ幸いです。

　　1）60年借地料を払ってきた土地を地主の都合で
　　　売却したい旨言ってきており、住宅は私の家族名義です。
　　　坪数は私道を除けば50坪弱。神戸市内の住宅地です。
　　　地代は現在年間242,000円

　　2）地主の要請は以下の通りです。
　　　 路線価格（約1,000万円）で買い取ってほしい。
　　　 この売買に関する売主側の税金その他の費用も払ってほしい。
　　　 不動産業がサラ地にして売れば2,500～2,800万円で売れるから
　　　 直ぐに買ってほしい。

　　3）私の考えは居住権を考えると路線価格の50/60％位が妥当と思います。
　　　又地主の一方的な都合での依頼につき、税金その他の費用は
　　　払う必要ないと思います。今住んでいる家を売る気は無く、
　　　もし買取後5年以内に販売すれば、多分40％もの所得税が来て、
　　　家を解体するとなると坪当たり30,000円は取られると思います。

□■アドバイス：１

あなたの主張はほぼ正当と思います。
正確には居住権でなく借地権（旧法）があるということです。
借地権の割合については路線価地図の欄外に表示されています。
但し、路線価はあくまで国税局の相続税・贈与税の計算のために資料ですので、
売買は路線価によって規制されるものではないことは当然です。
税金の負担も論外です。価格について折り合いがつかない場合は
裁判所での調停をお勧めします。費用もたいしてかからず、
公正な判断をしてくれると思います。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談者より

嶋田先生、早速のお返事深謝致します。
路線価地図を調べた結果135Dとありますので、
13.5万円／平米の課税評価額で私の借地権は60％だと理解しています。
税金の負担等のお答えも頂き有難うございました。
この土地の市場評価に関してですが、地主は2,800万円で直ぐに売れる
と言っていましたが、昨日私の場所よりもより駅に近い
閑静な住宅地81坪の土地がサラ地として業者より
総額3,380万円で紹介されていました。
この種データを揃えておき再度交渉するつもりです。
今後ともよろしくご指導下さい。

■□相談者より

●土地賃貸契約に係わる公正証書について

嶋田先生にお世話になりましたが、その後借りている土地を
買い取ってほしいと言ってきた地主とは未だ詰めた交渉はしておりません。
この地主より昨日突然手紙が来て
土地賃貸公正証書を未だ作成していなかったので、
6月に払い込む地代に年間5万円を足してくれるようにとの依頼が来ました。
先方の説明では、地主の自宅100坪も借地で、
10年契約の公正証書作成に100万円支払ったと言っております。

私どもの契約は土地を借りてから60年になりますが、
今の地主がこれを相続してから昭和58年に初めて私が賃貸契約書を作りました。
その後地代は2度変更しましたが、平成6年には内容証明で
今年より地代を坪当たり10万円に上げてくれと要求してきた事もあり、
この地主（70歳女性一人暮らし）の過去の手紙を見るたびに未だに腹が立ちます。

　　（1）今土地を買い取ってほしいと言いながら、このように契約を
　　　　公正証書にする真意はどこにあるのでしょうか？

　　（2）この種要求は完全に無視して従来通り契約している借地料を
　　　　支払って問題はないのでしょうか？

　　（3）地主が現在支払っている土地の固定資産税の額、土地の評価額を
　　　　聞いていますが、未だに教えてくれませんが、調べる方法をお願いします
　　　（路線価格と借地権のパーセントは調べてあります）。

　　（4）先方の言うには地主の借地が都市計画で道路になる為
　　　　立ち退きになりますが、其の場合借地権の割合で
　　　　借主にも相応の配分があると思われますが、地方自治体の買取価格は
　　　　路線価格、公示価格を軸に決められるのですか？

長くなり申し訳ありませんがお返事頂ければ幸いです。

□■アドバイス：２

公正証書作成に100万とは広大で評価が高い土地でしょうね？

　　（1）地主の真意は賃貸借契約を継続したいのではないでしょうか。

　　（2）相手が受け取るならいいでしょう。受取り拒否したら供託します。

　　（3）法改正により所有権者でない借地権者も固定資産税評価額、税額を閲覧や
　　　　 証明を受けることが可能です。借地契約書のコピーを提示すればいいのです。

　　（4）公示価格を基礎に提示されます。借地権、建物解体費、
　　　　移転費用も補償されます。

繰り返しになりますが、交渉が難航する場合は
簡易裁判所の調停などを利用されることをお勧めします。
調停申し立は自力でできますが
司法書士にサポートしてもらうのもいいかも知れません。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談者より

嶋田先生、ご多忙のところ早急にお返事頂き深謝致します。
先生のアドバイスを参考にして今後の交渉を考えていきたく思います。
実際に購買する場合は勿論銀行が指定する司法書士にお世話になりますが、
先ず価格面でのおおよその折り合いがつけば銀行に相談するつもりではいます。
何分年齢が今年68歳にもなりますので、仕事を続けている間に
融資を受けても完済せねばならず、未だ購入すべきかどうか迷っています。

■□相談者より

嶋田先生、再度愚問で申し訳ありませんが下記の事項に付宜しくお願いします。

　　（1）賃貸契約の有効期限は契約締結後何年間ですか？　
　　　　平成3年に借家借地法が改正される前の場合でお願いします。

　　（2）賃貸契約の公正証書作成時、契約の有効期間により費用が変わりますか？
　　　　 代行を依頼した場合、例えば10年契約と20年契約の書類とでは
　　　　料金は異なるでしょうか？

□■アドバイス：３

（1）堅固な建物で30年、木造など非堅固な建物で20年です。

（2）公正契約は公証人の前で署名することもありますから、
　　本人が行かれた方がいいですね。
　　どうしても代理で契約する場合は司法書士など公証人と
　　「面識」ある人に依頼すべきです。本人の印鑑証明、登記簿謄本、
　　現契約書なども必要です。料金や詳しいことは公証役場にお聞きください。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談者より

嶋田先生、貴重なアドバイス有難うございました。
どうしても公正証書が必要になった場合自分で出掛けるつもりですが、
今回は先方の申し出を無視するつもりです。

■□相談者より

嶋田先生、本年6月にお世話になって以来、
久し振りですが、よろしくお願いします。(04/11月）
一度地主に会いましたが、以前先方がよこした業者の価格よりも
高い値段で買ってくれと言われ、物別れに終わり、
その後連絡をせずにほったらかしていたところ、
手紙で下記の様な感じで言ってきました。

　　「以前先方の業者が言った値段と本人が直接私に話した価格の中を
　　　とり安くするので、今地代を払って貰っている銀行口座に先ず全額か、
　　　もしくは1年以内に3回払いで送金をして欲しい。そうすれば、
　　　こちらから古くから知り合いの司法書士を通じ土地売買の手続きをする」

いくら安くすると言っても、不動産の売買で先ず全額を払い込み云々と言う話は
聞いた事がなく、買い手が先ずこちらの司法書士に登記をみてもらい　
その土地が抵当に入っていないか等を見極めてもらい、
その上での契約となるのが常道だと私自身は思っています。
買い手側の司法書士で手続きをしていくのに何の問題も無いと思っていますが、
如何でしょうか。

私の方は、どうしても今借地になっている土地を買う必要性は全くありませんが、
先方は土地計画の立ち退きで慌てている様子です。

■□相談内容　借地の土地取引について

曾祖父のころ（１００年以上前）から、自治会所有の土地を
曾祖父らが開拓し宅地にしたところに今現在住んでいます。
今まで、年間の土地借地料を自治会に支払って、暮らしてきました。

自治会から、公民館建設に伴い、土地を売却したいとの申し出がありました。
自治会から提示された土地の価格が、土地公示価格の７割でした。

これが妥当なものなのかどうなのか教えてください。
また、こういう場合借地権はどういう役割をはたすものなのでしょうか？

□■アドバイス：１

路線価表をご覧下さい。借地権割合。
底地権割合が記載されているので、参考にできます。
（ハビット・小谷吉秀さん）

■□相談者より

早速の返答ありがとうございます。
財産評価基準所の路線価図評価倍率表をみると借地権割合４０％となっています。
これをそのまま取引価格に利用できるものなのでしょうか？
自治会では土地処理委員会なるものを設けています。委員会では、
「弁護士と判事に聞いたところ最大の借地権の割合が三割である」と言っているのですが、
それの真偽がよくわかりません。
また、公示価格を基準に考えるというのも一般的なのでしょうか？
（近隣の土地が最近、公示価格の７５％の値段で取り引きされています）

正直なところ、別に土地を買いたいわけではないのですが、
自治会が、借金を抱えているため売りたいとのことです。
土地処理委員会はそのあたりをあまりわかっていないのか、
一方的に金額等を決めて総会にかけようとしています。

今、土地を買わないと、借地代がどれだけあがるかわからないと
委員会の一部の人が言ってきます（４倍ぐらいあがるのではないかと言っています）。
総会に委員会の案が通ってしまえば、公示価格×７割と言う値が
決定してしまうのですが、その値で買うのが妥当なのでしょうか？

□■アドバイス：２

借地代を当事者で決められない場合は簡易裁判所でお話の上で決めてもらえます。
いままでやすいのなら、当然上がります。
通常、逆に賃借権の借地権を売る場合は、地主の譲渡承諾料が必要、
また家の増改築をする場合も承諾料が必要、将来、相続の時も名義書換料が必要です。
その点が今回不必要なら、考慮して底地価格を考えなければいけないでしょう。
金額についてはお互いの話し合いで決めるものです。
（ハビット・小谷吉秀さん）

□■アドバイス：３

借地権のついていない通常の土地価格を所有権価格と言います。
借地権が設定されていて居る土地価格を底地価格と言います。
借地権の価格を借地権価格と言います。
一般的には「底地価格＋借地権価格＝所有権価格」ですが、
そうならない場合もあります。
借地権を珈琲カップセットのカップとして、
底地をソーサーとして考えてみてください。
これは一緒になって始めて本来の価値を構成します。
それぞれをばら売りしたら、１００％の価値とはならないでしょう。

それをふまえた上で、まずは所有権価格の相場を考えてみます。
基準地価や、公示価格もひとつの判断材料にはなりますが、
ここで言う相場とは実際にいくらで取り引きされているか（実勢価格）を考えます。
近隣が公示価格の７５％で取り引きされたという事例があるのなら、
実勢価格は公示価格の７５％であると判断しても良いとは思いますが、
もっと色々な情報を収集して判断すべきとも思います。

その結果、仮に所有権価格は＠１００万円／坪 だったとしましょう。
借地権割合が４０％と言うことですので、この場合あなたが持っている借地権は
＠４０万円／坪 自治会が持っている底地権は＠６０万円／坪 という判断が
妥当だと思います。

ただし、あなたがその額では買わないと言った場合、
自治会は底地（ソーサー）のみを第三者へ売却しなければなりません。
当然、満額の＠６０万円では売れないですよね。
ここに交渉の余地があります。

また、地代増額の件ですが今までの経緯や
現在の額（固定資産税額との割合）などが分からないので
４倍が容認されるのか公序良俗違反になるのかは分かりません。
なお、弁護士と判事（なんで判事が出てくるかは分かりませんが）から聞いたという
「借地権割合の最高は３０％」というのは明らかに誤りですね。

お互い素人のようですので、不動産業者を介在させた方がよいのではないでしょうか？
（集住企画・中村孝司さん）

□■アドバイス：４

　　> 借地権割合４０％となっています。
　　>　これをそのまま取引価格に利用できるものなのでしょうか？
お話が決裂した場合、は重要な指標となります。
先日私の関わった底地と借地の同時売却の場合
それぞれの割合は3：7（路線価図による）でしたが、
底地権者の地主が譲渡承諾料なるものを主張し、最終的に、
　　　（底地権者）4：6（借地権者）で決着しました。

借地権の問題は全国各地にあり判例も豊富です。
調停も簡略化されておりますし、ネット上にもたくさんの情報がありますので、
ご自分で研究しながら、借地権に詳しい不動産業者に相談してみたらいかがですか。

地代の値上げは底地権者の一方的な権利ではないのですが、
調停でもかなり高くなってしまう場合がみられます。
価格がおりあえば購入で話をすすめては如何でしょう。
（エステート白馬・金田健次郎さん）

■□相談内容　

現在私は借家住まいをしているのですが、
先日大家さんが「この家を買ってくれないか」との話を持って来られました。

その際に不動産契約書と
売却希望額の明細の入った用紙を置いていかれたのです
が、その中に媒介手数料の項目があって
借入額に対して計算された金額が記入されていました。
　　
そこで私が疑問に思ったのは二点です。
1つ目は直接自分の大家さんから物件を購入する場合でも
媒介手数料は必要になるのかということ、
2つ目は媒介手数料は借入額ではなく
物件価格にかかるのではないかと言うことです。
　　
ちなみに売買契約書には今の借家は未登記居宅となっていました。
どうかお答えいただけないでしょうか。よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

考えられるには、たいていの人は不動産に不慣れですので、
知識のある業者を介在します。今回も介在してるのか聞いて見てください。
　　
介在しているなら、業者を通じてお話をしてください。
おっしゃる通り、物件価格を元に手数料を計算します。
未登記に関しては、
いったん大家さん名義で登記してもらってから購入しないと、
トラブルに巻き込まれるおそれがあります。
（ハビット・小谷吉秀さん）