【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　リフォーム工事業者の資金不足による工事中断について

福岡・男性・４０代
居住したままリフォーム工事を進行中です。
請負業者が資金難と思われ、遅々として工事が進みません。

長屋造り（実際には壁を開口して往来していた）の住宅を片側に住んだまま
リフォーム工事をし、片側半分が済んだ時点でそちらに移って残りの半分を
リホームする工事を45日間　の工期で一括契約しました。

現在２か月を経過しましたが、最初の半分が未だに完成しません。

最大の原因は請負業者が資金不足で、職人の手配が出来ない事だと確信しています。

請負業者は施主が一銭も払ってくれないからと言っているらしく、
その下請け業者が施主に直接支払いを求めてきます。
当方は契約の内容や支払いについては言及しませんが、
当然これらの下請け業者（職人）は手を引いて行きます。

当方は契約時に半金を支払っています。（今、思えば無謀でした）
感覚的には支払った金額に近いところまで進んだかなあ？　
と思える状況まで来たように思っています。いいえ、思うようにしています。

この先の事はさておき、
【主題】これらの下請け業者や納品業者が、
施工済み部分の引き上げをする等という事が起こり得るのでしょうか？
また、これらの行為は法的には如何なる扱いになるのでしょうか？

なお、請負業者は名刺には○○ハウスとしていますが単なる個人で、
損害の請求も手続きするだけ無駄かと思えます。

すべては、口車と安さに釣られた私の馬鹿さから出たことで、
五体で反省しています（もともと細身ですが７キロ痩せました(-_-;)

ご助言をお待ち申し上げています。よろしくお願い致します。

□■アドバイス

私見ですが、
次の手順で問題解決を図ってみては如何でしようか。

1、請負業者に、契約通りの期限内に完工・引き渡しを行う様に求める。
2、当然、不可能と思われるので、既に出来た部分を出来高払いを行ったということで、
引き渡しを求め、施工済み部分は、施主の物で有ると言う一筆を書かせる。
3、下請け業者に、残金の半額を直接支払うので、最後まで工事をやってくれる様に交渉する。
　今までの未払い分は、当然請負業者に支払い請求を行う様に説得する。

場合によっては、揉める事も予想されますが、施主と下請けがお互いに被害を
最小限に収める方法を、腹を割って話し合う事が大切かと思います。

尚、揉めますと最悪の場合、下請けが既に出来上がった部分を自分の物だと言い、
引き上げるに止まらず、全て壊してしまう事も予想されますので、慎重な交渉が必要かと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

高原開発・涌井様　 申し訳ございません。

大変失礼いたしました。早々に、ご助言を頂きながら応答が遅れてしまいました。
19日には貴ご投稿を確認させて頂いてましたが、
次々と押し寄せる対処に手を取られて御礼が遅れてしまいました。

引き揚げてくれと言って話を進める時には、まだ引渡はしていない。
等の発言も有りましたが、
○ 契約不履行により契約を解除する
○ ×月×日までに工事用の機械器具類を現場から引き揚げること
などを記載した文書を作成し、町の心配事相談で
顧問の弁護士さんに見てもらったうえで送達しました(内容証明)。

元請け人は期日の一日前に機械工具と軽乗用車に載るだけのゴミを積んで引き揚げました。
内容証明に対する反論や言い訳は一切ありませんでした。
(リフォームなので、既にそこで暮らしていますし、
新しく出来た出入り口３か所の鍵も総てを当方が所持しています）

その後に下請け２者から問い合わせの電話が入りましたが、
（数日前に当方から保証書の件で照会していたので）
機器代金を払って頂ければ保証書を発行できる。とか、
既製作済で未納品の品を材料代価格で引き取って欲しい（一部は現場に設置済み）。
等で強引な口調はみられませんでした。

後は残工事を他で施工してもらって、
総額を把握したうえで引き揚げた業者の出来高を算定したいと思っています。

以上の通り現状をご報告申し上げ、失礼の段を深くお詫び致します。
本当にすみませんでした。ありがとうございました。

相談内容　建設業者(違法業者)が工事せず逃げた場合の登記について

東京・女性・５０代
地下２階・地上５階の鉄骨造の新築物件を
建設業許可の無い、違法業者と工事請負契約を結んでしまいました。
ところが業者が、建築途中に逃げてしまいました。
　
経緯ですが、違法とは知らず、工事はなぜか順調に進んでいたのですが、
エレベーターを導入する約束をして、代金を支払いました。
いっこうに入る気配がなく、導入予定のエレベーター会社に問い合わせをしたところ、
「そちらの物件は確認申請と違う建築物なので、エレベーターは入りません。」
とのことでした。
これをその違法建設業者に問い合わせしたところ、いっさいの応答が無く、
トンズラされてしまいました。
その後、区役所に問い合わせしたところ違法業者と判明しました。
　
建物は、中間検査を無視して外壁のALCボードが貼られている状態で、
建設費用もほぼ満額支払っている状態です。
完成予定日は、今年末ということでした。
しかし、すでに逃げられて、完成も今年に終わるはずもありません。
登記をしなければ、税金が莫大にかかってくるのですが。
この場合どのような形を取ったら良いのでしょうか？
今の現状で、建設業者(違法業者)が逃げてしまった状態でも登記は出来るのでしょうか？
よろしくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、
違法建築物だからといって登記ができなくなるわけでは無いと思います。
登記はあくまでも、第３者に対する対抗要件（民法177条）ですし、
不動産登記制度の目的は、取引の安全を図るため、
不動産に関する権利関係を明確に公示するための前提として、
不動産を特定し、現況を明確にすることです。

違法建築の場合、確認済証はありませんので、
　①工事施工者の引渡証明書、
　②固定資産税台帳登録事項証明書
などの書類を使うことになるかと思います。

これら①②については、
今回の場合、現実的に、
順調に手に入れることは不可能かと思います。

恐らく、法的救済を受ける必要があると思います。
民事事件なのか、
刑事事件なのか、
によっても変わるのですが、
逃げた業者を刑事罰の詐欺で告訴し、
捕まえる等の手続きを踏んでいく事も
可能になるのではないかと思います。

まず、警察等にご相談されるべきかと思います。
警察の動きが鈍ければ、
弁護士・行政書士等に相談して、
告訴状を提出するのも可能かと思います。

刑事罰が確定しますと、
民事上の処理は、比較的スムーズに運ぶと思います。
場合によっては、裁判所の判決によって、
登記も可能になると思いますが、
この辺りは弁護士等にご相談されることを
おすすめ致します。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　施工途中で建設会社が倒産してしまった場合について

福井・30代女性
2006年5月から新築一戸建て(注文住宅)を考え、6月に建設会社と契約しました。
11月に土地ができあがり、11月末から地盤改良、12月から基礎工事を始め、
2007年1月上旬に建て方を終えました。

建て方が終った直後、サッシの搬入があったのですが、当初の建設会社との
話し合いの中で、まだサッシは具体的に決まっていなかったにもかかわらず、
建設会社の勝手で搬入されたので、そこで一時中断をしていまいました。

しかし、本当の問題はそこからでした。
建設会社と話し合いをしているなか、その会社の経営がよくない
という話を他から聞き、2月の中旬、それが現実となって、
建設会社が倒産してしまったのです。

新しい建設会社に建築を依頼するも、倒産してしまった建設会社が
安く施工をしてくれるとこともあったため、建て方が終った状態からの
仕上げとなると、追加で1,500万円が必要になるとのことでした。

倒産した建設会社に支払った金額は、
　　　契約時　150万円
　　　前金　　500万円
　　　中間金　700万円
の合計1,350万円で、現在まで（建て方が終った段階）の資産額は
約450万円なので、実質900万円の損害です。

手元には最終金で支払う予定だった450万円が残っているものの、
新しい建設会社に発注した場合に支払う金額が1,500万ですから、
1,050万円分の追加融資を銀行から受けないと、家を建てられない状況です。
　　
しかも、地方銀行をはじめ、大手銀行、信金、労金などをあたっても、
物件が面倒なのか、どこも融資をしてもらえず、
もう八方塞がりの状態になってしまいました。

建て方から半年が経ち、残された資材をブルーシートで保全するにも
限界がきており、このままでは痛む一方になってきています。
親からの援助分はすでに契約金で支払っており、他に身内で頼れるところもありません。
今後どうすればよいのか、こういたった事例を知っている方いれば、
参考までに教えていただけますと幸いです。

□■アドバイス：１

私見ですが、
　　●不動産協会（ http://www.fdk.or.jp/ ）に加盟している
　　　地元の工務店や建売業者
　に、
　ご相談されたらいかがでしょうか。

建築費について業者の自社ローン等に取り組んでいたり、
協力してもらえる可能性があると思います。
もし、取り組んでもらえる業者があれば、間にインスペクションを入れる
（＝建物調査をして、現在の状態、劣化状況などを判断してもらう）
ことも良いと思います。
（響不動産リサーチ・山中祐次さん）

□■アドバイス：２

私見ですが、支払済み金額分の工事が行われていないのであれば、
その差額分は債権者となるのではないでしょうか？
つまり、今回のケースでは900万円の債権者となると思います。
その倒産会社の弁護士を調べて、連絡してみたらいかがですか？
そして、その倒産会社の担当弁護士に対して、何とかして欲しいと苦情を言う
必要があるでしょう（先方の弁護士からは連絡が来ないのですかね？）。

また、その倒産した建設会社に勤務していた現場代人（施行管理技士）等が、
その仕掛現場の仕事を引き継ぐために、会社を設立するケースがあります。
全く関係の無い新しい建設会社に依頼するより、
その倒産した建設会社に関係する方、例えば、あなたの担当営業マンや、
現場代人等が集まって新規設立した会社、もしくは、それらの関係者が
新規就職した建設会社に依頼した方が安くなると思います。

とにかく、その倒産した会社の関係者、とくにあなたの担当者の動向を調べて、
その関係者と交渉して、割安で残工事を行ってもらう交渉をするのも
ありだと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

山中様、ご回答ありがとうございます。不動産協会というものがあるのですね。
ぱっと見ただけでは、福井県内で加盟している業者がどこかはわかりませんが、
いろいろ調べてみたいと思います（今住んでるアパートの管理会社の名前が
会員会社のところにあったので、そこからあたってみたいと思います）。

業者の自社ローンというのも初めて聞いたもので、
その制度を扱っている業者さんがいれば、少しは道が開けるかもれませんね。
あきらめずにがんばります。ご回答ありがとうございます。

涌井様、ご回答ありがとうございます。倒産した会社ですが、
すでに破産手続きに入り、現在、破産管財人に渡されているようです
（…と、このあたり詳しくわからないので、変な書き方で申し訳ございません）。

他の債権者には、すにで債権に関する書類が届いているようですが、
私のところには一切、届いていません。債権者扱いになるということを
少し聞いたことがあったのですが、忙しさで、私もすっかり抜けていました。
破産会社の顧問弁護士はわかっていますので、明日にでも連絡して、
どうなっているか、確認したいと思います。

今回、最初に契約を行った建設会社（＝倒産した会社）ですが、
その会社だけではなく、下請け業者も巻き込んでの大型倒産でした。
なので、新築工事を請け負っていた現場監督等、何人かの方は
同じ時に倒産してしまい、会社設立はない状態だそうです
（どこかに就職しているかどうかは、わかりません）。

担当営業にも何度か連絡を取っていますが、その担当者からは、
　　「自分にお金があれば、どうにかしてでも家を建てられるようがんばるが、
　　　実際問題、どうしようもできない状態です」
と言われてしまいました。

倒産当時、倒産会社で請け負っていた新築工事は3件で、
その内1件は契約段階、もう1件はサッシ・水周りなどが搬入されている段階で、
こちらはすでに別会社にて完成済みです。
そのため、我が家が一番被害額が大きい状態でした。

担当営業マンに再度連絡して、格安で残工事を請けてもらえるところがないか、
そして、弁護士に債権がどうなっているかを、それぞれ聞いて、
やれることから一つずつやっていきます。ご回答ありがとうございます。

相談内容　業者に行政指導があった際の着工判断について

山梨・30代男性
土地を購入しました。支払い、所有権移転登記、権利書取得等
すべて完了し、家を建てようとしている矢先に、
購入元の不動産業者から「待ってほしい」と言われました。
理由は、
　　　●国土利用計画法による届け出をしないまま用地を買収し、
　　　　そこを小さく分筆した部分を私に販売した。
　　　●そのため、今になって、行政から指導が入って、もめている
　　とのことです。

しかし、建築に対する市町村への届け出も受理され、
来週にも着工予定の待った無しの状態です。
このまま着工してしまっても、良いものでしょうか？
市町村への届け出が終っている以上、問題ないとも思われるのですが、
いかがなものでしょうか？

不動産業者が責任を追求されるのは致し方ないところですが、
私の方まで何か責任を問われることにならないかと心配です。
最悪の場合、工事差し止めなどということもあり得るのでしたら、
工務店に工事を延期してもらおうと思っています。
識者の方の知恵を拝借いたしたく、よろしくお願いします。

□■アドバイス

特定の市や確認申請の不要な場所は除き、
建築確認は一般的には都道府県への申請となりますが…。
建築確認申請が受理済みということでしょうか？

通常、業者の行政指導と建築確認申請は、
両者とも都道府県が行うものと思われますが、
おそらく担当部署が違うと思います。

着工については、都道府県の建築課等に事情を説明した上で
確認した方が良いと思います。
これは、工務店に確認してもらえば良いでしょう。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

回答ありがとうございます。説明不足ですみません。
建築確認申請は、不要な地域とのことで、
村内行為届書というものを村役場へ申請する必要があり、
これが受理され、不勧告通知書というものをいただいています。
いずれにせよ、都道府県に対して確認した方が良いということですね。
まずは、そちらへ問い合わせてみます。

相談内容　着工直後にハウスメーカーが倒産した場合について

大阪・20代女性
ハウスメーカーと契約が済み、
棟上までの工事資金の約1,000万円を振り込みました。
ところが、地鎮祭を終え、着工し始めた2～3日後に
ハウスメーカーが不当りを出し、
民事再生の手続きを取るとの連絡が入りました。

このハウスメーカーは不当りを出す数週間前に会社名を変え、
以前の会社名で新しく別の会社ができています。
数名、役員とかは移動しているみたいです。新しい会社のサイトには、
今回の件について何も関係の無いかように、一切、記載されていません。

1ヵ月後に工事再開はすると言ったものの、順番に動き出すため、
我が家は3月以降の着工になると言われました。
このままメーカーにお願いしていて、我が家は本当に建つのでしょうか？
すでに振り込んだお金はどうなるのでしょうか？
どう行動するのが、最も良いのでしょうか？

少しでもお力を貸していただけたら…と思います。よろしくお願いします。

□■アドバイス

具体的な内容が解らないのですが、不安でしたら、
お近くの弁護士等にご相談された方が良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ありがとうございました。早速、弁護士さんに相談してみます。

相談内容　　

購入予定のマンション施工業者が4月会社更生法を申請してしまいました。
不動産会社は大幅値引きをするのでお買い得ですとのことですが、
　　　●今後のトラブル保証
　　　●修繕積立金の関係
などが心配です。そのほかに購入契約上の問題点はないのでしょうか。

□■アドバイス

分譲マンションは引渡が完了すると
マンションの所有者が管理組合を設立し、自らが管理運営をしていきます。
修繕積立金は自らが積み立てて管理します。特に問題有りません。
今後のトラブル保証ですが、法律では
事業主が建物については10年間保証しなければなりません。
契約前に保証の内容や事業主の経営状況などを確認しましょう。

なお、事業主や施工業者が倒産した分譲マンションは
資産価値が低いことが多いので、十分納得のうえご検討下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

施工業者が事業主なので倒産した場合
10年間の保証が受けられないことになることがわかりました。
ありがとうございました。