【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　自宅を売却してから次の家を購入して引越する問題について

北海道・女性・３０代
現在居住中の自宅をこれから売りに出す予定です。
買い手がついてからの話になってしまうのですが、
お金の受け渡しと物件の引渡し時期についてご相談です。

「残金の支払いと家の引渡しは同時に」と聞きますが、
この時期を調整することはできるのでしょうか？
今の自宅を売ったお金を、買い替える家の購入資金に当てたいと考えています。
手付金と残金をもらう間の買替え資金のための
「つなぎ融資」というのがあるのも聞きましたが、
恥ずかしながらこの不況で収入が激減してしまった個人事業主の身の上では
ローンの審査が通るはずもないので…。

できましたら、残金をいただいて→次の家の購入手続き（支払い等）をすませて→
引渡しをしたいと考えているのですが、諸々の手続きや自分の引越し等を考えると、
その間どうしても２ヶ月ほどかかってしまうと思います。
もちろん買主さんには事前に引渡し時期についての説明をして理解してもらったうえでの
「契約」という風に話を進めたいと思いますが、こういうことは可能なのでしょうか。
売主・買主の間で了承済みのことであっても、
残金をもらったまましばらく住んでいることは法に触れたりするのでしょうか？

よろしくお願い致します。

□■アドバイス

買主が納得さえすれば良いでしょう。
法に抵触する訳では御座いませんし、実際に行われております。
また、つなぎ融資は、売却物件の価値によるかと思います。
詳しい事は、物件を売却する時に依頼する業者、
もしくは新規購入物件の仲介業者にご相談してみて下さい。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　マンションと戸建２つのローン残債がある売却について

神奈川・女性・４０代
＜マンションの業者買取について＞
以前住んでいたマンションを賃貸に出し、
その近所の一戸建てを購入し住んでいます。
賃借人の方が６月末には退去予定のため、
マンションを売却したい（できれば戸建ても）と思っているのですが、うまくいきません。

不動産屋さんに相談したところ、理由は以下の通りだと説明を受けました。
①一戸建てを買う際に、「マンションは売らずに賃貸に出したらどうですか？」
と不動産屋さんに言われるがままにしてしまったのですが、
その時に２つの住宅ローンを組むことができないことを知らず、
別々の銀行で住宅ローンを支払っているため
②マンションの残債が多額で、売却したとしても多額のローンが残ってしまい、
それを手持ちの現金でまかなうことができないこと（査定済みです）
③マンションと戸建てを売却する場合は、新しい物件の購入と合わせて、
すべてを１日で行わなければならず、事実上不可能であること

マンションはこれからも住む予定はなく、早く売るために業者買取も考えています。

そこで以下ご質問です。
①うちのような事情があっても業者買取は可能でしょうか？
②可能な場合はマンションはなくなるので（当然ローンは残りますが）
一戸建てはふつうに一般の売却ができるのでしょうか？
③マンション、戸建てとも業者買取というのは可能でしょうか？
④そもそもこのような問題はどのような業種の方に相談するべきでしょうか？
（今まで銀行数行、不動産屋さん数社などに当たってみましたが、だめでした）

長文になりましたが、ぜひ諸先生方のご意見をお聞かせください。
住宅ローンの支払いがきつくて、困っています。どうぞよろしくお願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが、
基本的に、担保割れ（残債以下の価格）で売却する為には、
その残債を埋めなければなりません。
その埋める方法は幾つかは考えられますが、
それなりの経済的な裏付けが必要でしょう。

何故ローンを残したまま、売却できないのかと言いますと、
銀行若しくは保証協会が、残債を埋めなければ、
抵当権を解除しないからです。
貴方が設定した抵当権が付いたままの物件を購入する人は、
不動産業者・消費者を問わず、まず存在致しません。
つまり、ローンを残したまま売却するのは、
銀行若しくは保証協会が抵当解除を承諾しない限り無理ですし、
基本的に、銀行若しくは保証協会が承諾する事は有りません。

唯一承諾するとも言えるのが、
聞かれた事も有るかもしれませんが、任意売却です。
任意売却は、基本的にローン返済が出来なくなり、
返済を滞納した時に行われます。
ですから、貴方が住宅ローンを支払えなくなりし、
自己破産する様になれば、
ご希望の様な売却は可能となると思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　マンション売却と物件購入について

神奈川・女性・４０代
居住中のマンションを売却し、安い物件を購入したいのです。
売却価格：約4000万円で広告を出しています。ローン残約2000万円。
ローンを完済し残ったお金プラス1000万円程度の借り入れをし、中古を購入希望です。
（ちなみに居住中のローン名義は私ではなく、今回は私名義で組みます。
　ローンが組めるだろうと銀行に確認済み）
売却・ローン完済後、私に現金が残りますが今現在まとまったお金を持っていません。
そんな中、購入してしまったら手数料も払えない状態です。
やはり先に売却し、それから購入物件を探すべきなのでしょうか。
売却時に希望の物件が見つかるとも限らないためちょこちょこ探しており、
購入したい物件が見つかりました。売却してお金を作ってからという以外に何かよい方法ありますか。
アドバイスいただけると助かります。よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが、一般的には、良く有るケースだと思います。

購入物件は手付金で契約し、残金はマンション売却後とする方法も不可能とも思いません。
手付金が無い場合は、新規住宅ローンの金融機関に、
つなぎ融資をお願いすることも可能かとも思います。

購入希望物件を扱っている宅建業者、
マンションを売りに出している宅建業者、
金融機関等に良くご相談されては如何でしょうか。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井さま。お忙しい中、アドバイスありがとうございました。
よくあるケースと聞いて少し楽になりました。
売却を依頼している担当者さんがあまりにも頼りなく、
いろいろ言ってはいけないのかと不安だったのですが、
こちらから積極的にいろいろ相談してみたいと思います。
本当にありがとうございました。

相談内容　残債証明書の提出について

滋賀・40代男性
ローンの残っている家の売却を不動産屋さんに頼みました。
すると、鍵と残債証明書を提出して欲しいと言われましたが、
なぜ、残債証明を出さなくてはならないのでしょうか？

家を見に来られた時、
クロスの張替えやハウスクリーニングを勧められています。
それを理由に売れないと言われ、残債ギリギリまで
諸費用にかけられてしまうのではないかと心配しています。
宜しくお願い致します。

□■アドバイス

ローンの残高証明書の提出を求めるのは、
売却金額よりもローンの残高が多い場合、
売却しても抵当権が抜けないことになりますので、
念のため、確認したいということだと思います。

実際、私が売買を担当した物件で、残高証明を取らず、
お客様の言われる残高を信じて契約までしたのですが、
契約後に残高が違っていて、
売買代金では抵当権が抜けず、大変困ったことがあります。

クロスの張り替えやクリーニングに関しては、
購入者に対する印象を良くするための手段ですが、
それをするかどうかは、売主の判断ですから、
現状で売りたいのであれば、仲介業者が何と言おうと、
「リフォームする意志はない」と、はっきり言えば、
それで済むと思いますよ。
（グリーンランド・川尻稔さん）

■□相談者より

早速の回答、有難うございました。納得しました。
専任媒介を変更するので、これで2社目でしたが、
1社目からは何も言われなかったので、
どうしたもんかと心配になりました。
有難うございました。提出します。

相談内容　父の他界による不動産の売却について

北海道・20代女性
父が急逝し、死亡したらローンの支払いがなくなるという特約に
加入してなかったため、実家のローンの支払いが困難になったため、
家と土地の売却を検討中です。

残りはあと350万円ほどで、2ヶ所にローンの返済をしているのですが、
そのうちの片方（250万円残）が、まだ抵当から抜けておりません。
そのため、まずは親戚からお金を借り、一括で払いを終わらせてから
売却…という風に考えております。

ちなみに、家は築22年なので、壁や屋根の塗り替えなどをして、
見た目は綺麗ですが、ほとんど価値がないと思います。ですので、
土地だけの価値で考えると500～600万円くらいで
売れるんじゃないかと見込んでおります。

名義を私が引き継ぐ予定なのですが、現在、私は無職・独身で、
今年度の収入もゼロです。その上、自分の住民登録は
実家とは違う県にあります（本籍は移してません）。

こういった場合、売却する上で問題になることはないのでしょうか？
母（実家に住んでおり、収入は年金のみ）の名義にしたほうが、
売却がスムーズに行くのでしょうか？
また、税金はどのようにかかるものなのでしょう？
例えば、売却した次の年の住民税としてやってくるのでしょうか？
不動産を売って得た収入の内、ローンの返済や
売却の手続きなどに消えた分への控除などはあるのでしょうか？

無知なもので、呆れてしまうようなことを書いているかもしれませんが、
どこにどのように確認すれば良いのかなどを、アドバイスいただければ、
ありがたいです。よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

お父様の急逝で大変なこと、お察し致します。
まず、お尋ねの件ですが、以下の注意点があります。

　　　1.相続の必要があります（所有者の確定）。
　　　　特に、今後の売却を考えるとお母様への相続がいいのでは？
　　　　居住用財産の売却ということで譲渡所得の発生が抑えられます。

　　　2.住宅ローンは、売却（売買契約）が決まった時点で、
　　　　銀行に担保の同時抹消を申し出れば良いと思います。

あとは役所や、税務署などの無料相談などで
お聞きになると参考になるのでは？ガンバッてください！
（森田住販・森田喜久雄さん）

■□相談者より

アドバイス、ありがとうございます。
相続（名義）は母親にしたほうが良さそうですね。
2のほうですが、そういうことが出来るとは知りませんでした。
これなら親戚にお金を借りずに済みますね…。
大変参考になりました。
以上を踏まえて、もう一度話し合ってみます。

相談内容　

神奈川・40代男性
新築して6年目になります。
しかし、子供の進学の問題、近所付き合いの問題があり、
引越先は賃貸でいいので、売却しようと思っています。

しかし、銀行ローンは残っており、借り換えの査定をしても、
評価額が低く、相手にされません。
それを承知で売りたいのですが、銀行は売ることを認めるのでしょうか？
　　（例えば、ローンの残りが2,500万円で、売却後の残りが1,000万円の場合、
　　　その1,000万円をローンとして払うのでしょうか？）

□■アドバイス：１

より専門の方から返信はあろうかと思いますが、今読みましたので、
私見を述べます。
抵当付で買ってくれる人がいないと、原則抵当は外れませんから、売れません。
ローンとして払うのではなく、一括その売却時に払うのです。
ただ、物後は、交渉で条件は変わりますからね。

物件の値下がりリスクを、借入者個人にのみ負わせる制度は、
20世紀の遺物で、日本でも融資側がリスクを追う金融会社が現れましたが、
法律がこれを追っかけようとしていると認識しています。
アメリカなどは、売却すればチャラ…は、当たり前のことですが、
既存の日本のローンでは、そうは行かないでしょう。

賃貸にして、1,000万円残債が少なくなって、
売却で返せるまで我慢しなければならないのですが、長いですね。
その時、住宅の販売価格がもっと下がっている可能性は当然ありますから…。
他に担保に供するものが無いようですと、選択できる手段は、
ごく限られると思います。他の方の名案を期待しましょう。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

感謝です。人生勉強になりました。世の中厳しいです。

□■アドバイス：２

基本的には、かなり難しいと思います。
売却時には抵当権を解除していただく必要がありますので、
金融機関の解除証書が必要です（抵当権付で購入する人は99％御座いません）。
つまり、売却金額の不足分（例ですと1,000万円）は、
自分で用意する必要があるということになります。
一旦完済後に再度借り入れが可能かどうかは、金融機関の判断によります。

ここからは私見ですが、
「では、全く駄目か」と言いますと、そうでも無いと思います。
　　
弁護士等の専門家の知恵をお借りする必要のある方法ですが、
「個人民事再生手続き」というものがあります。
　　
これは、民事再生法を改正して、個人の立ち直りにも利用できる制度で、
「個人再生手続き」というものです。
個人再生手続きは、多額の債務を抱えている個人債務者について、
裁判所の監督のもとに、債務の一部を弁済する再生計画を立て、
それを実行に移せば、個人の残債務が免除されるという制度です。

　個人再生の申し立てには次の要件を満たす必要があります。
　　　・破産に準ずる経済状態にあること
　　　・住宅ローンを除く債務が3,000万円以下
　　　・将来において継続的に又は反復して収入を得る見込みがあること
　この要件を満たせるのであれば、この制度を上手に利用してみる手も
　あるかも知れません。

　が、これはあくまでもアイデアの一つですから可能かどうかは判りません。

（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

感謝です。よくわかりました。人生厳しいですね…。がんばります。

神奈川・60代男性
現在、公庫融資でマンションを持っています。
融資はあと7年、880万円残っています。
もっと安いマンションに買い換えたいのですが、
良い方法はあるでしょうか。
問題は、買い換え後の物件が公庫融資でないこと、
私の収入条件が現在の物件購入時より低くなっていることです。

□■アドバイス：１

情報不足なのと、地域により不動産の価格が異なりますので、
返事が難しいですね。良い方法と言われても、
何に困っているかなどを具体的に書いてありませんので、
基本的な考え方をご説明します。

　　　1.ご自宅の売却可能価格と残債700万円を差引いた差額
　　　2.自己資金の金額（諸費用も含めた自己資金）
　　　3.次に購入する物件の価格（購入希望価格）
　　　4.貴方の年収と借入れ希望条件（借入金額・返済期間）
　　　5.最寄りの金融機関の融資条件

以上から総合判断して買い替えが可能かどうか、無理が無いかを判断します。
ご年齢から、金融機関が貸してくれるかどうかが一番重要だと思われます。
金融機関に事前に借入れ相談をされてみてはいかがでしょうか。

（アットホーム・香川文人さん）

□■アドバイス：２

特殊な例として…と前置きしておきます。
売却するマンションと購入するマンションが上手く等価交換
これは必ずしも、「全く等価で有る必要」は無く、
税務署に事前に相談する事によって、金銭の差額追加等による
等価交換が成立すると判断された場合は、
売却→購入と言う手続きではなく、交換と言う手段もあります。
ローンに関しても金融機関等と上手に交渉すれば、
抵当権の付け替えが利くケースもあるかと思います。
等価交換について研究なされては如何でしょうか？

（高原開発・涌井さん）

相談内容　

愛知・30代男性
ご相談させて頂きます。現在、土地探しを含め、
2世帯住宅の新築を検討中です。

まず実家（築20年、両親居住）を売却し、その資金を頭金にあて、
新たに土地を探し2世帯住宅をと考えております。
その場合、不動産取引上、いったん両親に仮住まいをしてもらい、
新築後、同居するというのが一般的な流れなのでしょうか？

理想としましては、不動産部門をもつ工務店で実家を下取りしてもらい、
　　　●その会社で2世帯住宅を新築することを前提に、建築期間、
　　　　両親は実家にそのまま居住させてもらう流れ
　　なのですが、このようなことは可能でしょうか？

　　但し、それ以前に、
　　　●上記のような自社内に不動産部門をもつ
　　　　工務店ですべての取り引きを行う場合
　　と、
　　　●ハウスメーカーで新築を依頼し、実家売却、土地探し共に
　　　　ハウスメーカー提携（紹介）の不動産屋に依頼する場合
　　と、
どちらがメリットがあるのでしょか？ご教示よろしくお願いします。

□■アドバイス

まず、事前にどちらがメリットがあるかを決めるのは無理と思います。
ただ、出来るだけの事をして、より良い結果を得てください。

貴方が全ての調整をするには、内容的に専門性が高いのが、この事業です。

不動産屋や住宅建築会社に直接頼むと、総合力（建築・不動産と金融）
のある担当に出会える可能性が低く、そのため、対知識と対交渉力から
十分に成果を上げられるか、慎重を期す必要を感じます。

貴方の味方になる良いパートナーを探し、業務
（不動産探しや建築会社などの選択方法の検討を含む企画作業）
を委託して下さい。

　（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

中尾様、早速のご返事ありがとうございます。
やはり、プロの第3者機関に依頼すべきですね。調べてみます。

相談内容　

はじめまして。今、世田谷の3LDKのマンションに住んでいます。
築10年で、当時は5千万円ぐらいしました。今、一戸建てに住み替えを
考えていますが、一体、自分たちの負担がどのくらいどれくらい増えるのか、
皆目検討も付きません。また、どこに相談すればよいのかも、よく分かりません。
不動産関係に相談すると、しつこくあとあとまで宣伝にくるので、したくありません。

そこで、本当にざっとでよいのですが、どれくらい月々の負担額が増えるのか、
お答え願えれば大変嬉しいのですが…。もちろん個人的なたくさんの情報が
なければ、詳しくは答えられない相談だというのは充分承知の上、
相談していますので、ほんとにアバウトで結構です。

今現在、2,500万円のローン（35年固定）が残っています。
月々、主人と私で、10万円返済、ボーナス月は50万円返済しています。
頭金がほとんどなくて、5千万円ぐらいの一戸建てを購入した場合、
家がいくらで売れるかの想定していただいて、（今40歳なので）
20年ローンを組んだとすると、大体、月々最低どれくらい負担が増えますか。
よろしくお願いします。

□■アドバイス

こんにちは。前提条件として、

　自宅売却費3,500万、諸費用200万。
　購入費5,000万、諸費用300万。残債2,500万。

　　　3,500-200-2,500＝800万（売却時の残額、自己資金）
　　　5,000+300-800＝4,500万（借り入れ額）

　借り入れ4,500万を20年、2％で月額227,650円。年間2,731,800円。
　現在、年額2,200,000万。
　　　2,731,800-2,200,000＝531,800
　　　531,800÷12＝44,316円

　と言う感じですと、月額44,316円の負担増です。

（アルネット・森畑孝志さん）

□■アドバイス：２

大変難しいご質問です。今のマンションの場所や大きさによりますね。
でも、どうしてもザックリとご希望なのですね。
不動産の実務専門家は、かえって考えてしまうでしょう。

私の概算では、年間返済総額90万円から100万円増です。
今のマンションで、現金が残るとはとりあえず計算しない方が良いでしょう。
単純に5,000万円借りれたとして、様々な返済条件を比べてください。
できれば元金均等をお勧めします。

先のマンションの残高が少ないのは、借り入れが幾らか不明ですが、
返済から行くと5,000万円程度の借入と推量しても、
元金の減りが多いようですね。良いことではありますが…。
営業窓口に相談することなく、正確な資料は作れます。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

さっそくのご回答ありがとうございました。
森畑さん、中尾さんの回答を参考にさせていただき、実は、その後、
一戸建て購入の話が具体的になってまいりました。本当にありがとうございました。

そこで、新たな質問があります。マンション売却をする場合、
いろいろな不動産会社がありますが、どこに頼むのがいいのでしょうか。
今はまだ簡易査定をいくつか申し込んだ段階ですが、
実際の査定をしてもらい、一番高く見積もってきたところがいいのか、
それとも、一戸建てを買う際の業者がいいのか、
マンションを購入した際の業者がいいのか、
不動産会社の絞り方のアドバイスをよろしくお願いします。

相談内容　

神奈川県で妻の両親と同居しています（6人家族）。
両親は田舎（岐阜県）に、170坪ほどの土地と築20年の家を持っています。
私は11年前に小さい家を買っています。

両親と同居するには、狭すぎて増築も困難で、
仕方なく借家を借りて生活しています。
　　
今後のため、両親の家を売り、自分の家も処分して
新しい家を買おうを考えていますが、田舎の不動産会社へ依頼をやめて、
こちらの不動産会社に一括して依頼して購入までやりたいと考えています。

田舎の家は担保にはなっていませんが、私の家はまだローンの残っています。
一旦、全額支払ってローンを完済しないと転売できないと思っていますが、
これについても良い方法があればお教えください。

　　流れは、
　　　1.田舎の家を売り
　　　2.その資金でローンを返し
　　　3.ローンのある家をさらに売り
　　　4.新しい家を買う
　　ことになります。

特に私の家を売るときに損が出ると思います。
多少の資金はあります（500万円から600万円）。
よろしくお願いします。

□■アドバイス

両親の田舎（岐阜県）の家の売却は、地勢・価格等精通されている
地元の不動産業者に売却依頼をされた方がいいと思います。
なお、2社以上に依頼された方がいいでしょう。

貴方の家もご両親の家も、共に譲渡益が生じると譲渡税の対象になりますので、
税務対策も十分にされるといいでしょう。

ご両親の家の売却金でもって、ローンを返すとなりますと、
貴方のロ－ン返済は贈与税の対象になる可能性もあります。
よく考え、役所の無料税務相談室などで、専門家に相談した方がいいでしょう。
新しい家の購入は共有名義で、資金内訳を明確にされるといいでしょう。

（森田住販・森田さん）

■□相談者より

詳しいアドバイス、ありがとうございます。参考になりました。
もう一つ、ご助言をお願いします。田舎の家の販売を任せているのは1社ですが、
分割して更地にするなどの提案をもらっています。
しかし、費用も掛かるので、悩んでいます。

更地にしても確実に売れるわけではないので、現状で待つべきか、
少しでも早く処分したいのならば、不動産会社の提案に従ったほうが良いのか、
アドバイスをお願いします。

□■アドバイス：２

「ところ変われば品変わる」と言われます様に、地方行政によって、
分筆行為そのものに規制、負担が掛る可能性があります。
一定面積の分筆行為には開発行為とされる事もあり、
よく調査された方がよろしいかと思います。

顧客のニ－ズにもよりますが、貴方に資金的余裕があり、
建物が使用に耐えない老朽化したものであれば、建物を壊し、
更地にして土地販売（分割可）とされてみては…と思います。
貴方に資金的余裕がなければ、「更地渡し」として販売、
勿論かかる壊し費用を販売価格にプラスして販売する方法もあります。

（森田住販・森田さん）

相談内容　

駐車場にしている土地を持っていますが、
先日、建売業者さんから売ってほしいとのお電話があり、
金額（3,000万円）の折り合いがついたので、売買契約をしました。

この土地には銀行の抵当権がついているのですが、
そのことでご相談に乗っていただきたいのです。よろしくお願いいたします。

　　　1.決済は相手の司法書士事務所にて行う。
　　　2.決済金は借り入れの残金分（約2,000万円）を振り込み、
　　　　残りは小切手（700万円）で…との事（すでに手付金300万円は受領済み）。

以上のことをいわれたのですが、相手の司法書士事務所で行うにあたり、
銀行に連絡をしなければならないのですが、抵当権を抹消するのに必要な書類と、
借入金の残金を振り込みするタイミングなど、このような決済方法について
関連することについてアドバイスをお願いいたします。

□■アドバイス：１

相談者さん、不動産売買契約後の決済・登記・引き渡しについて、
特に決済・登記は同時履行を心がけたいものです。

なお、今回の場合は、抵当権抹消登記をも同時に履行する必要があるように
思います。従って、決済の場所については問題ないようですが、
決済金については「現金決済」とするのが良いのではないでしょうか。

（高知県宅地建物取引業協会・門田さん）

□■アドバイス：２　

門田さんの返信がありますが、相談者さんの疑問に一つ加えたいと思います。
それは、抵当をはずす書類を何時どこでもらうかですが、
融資銀行は、平気で金を先にもってこいとバカな事を言います。

スキミング事件の対応と同じように、銀行は本当に身勝手ですからね。
まず融資銀行に「どうすれば良いか」と聞いてください。実行できる範囲でね。
融資先の銀行の支店まで、関係者が出向けるなら、これで一見落着。
そうでない遠方などなら、交渉しないといけないのです。

つまり、よくある事なのに、行政も銀行も考えてないのが実情。
相談者さんの疑問は此処の辺と理解しました。銀行の司法書士なら、
銀行が信用しやすいから、もう一歩状況は打開します。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

相談内容　

埼玉県に築6年のマンションを保有しています。現在35歳です。
北海道への移住を考えており、マンション売却を考え、
不動産屋に相談したところ、抵当割で差額約500万円は必要との事です。
現金は持ち合わせておりません。ここを賃貸にしようかと思いましたが、
北海道で中古物件購入の選択肢もあるのではないかと考えました。
そこでお聞きしたいのですが、残債込みでの借換えが可能かどうか
教えていただきたく思います。ちなみに中古物件は一軒家を希望し、
1000万円以下の中古物件を模索中です。

□■アドバイス

北海道へ移住と言うことは、35才の転職でしょうか？

金融機関が住宅ローンの融資をする条件は、以下の通りです。

　　　1.勤続年数が規定年数以上（3年以上が多い）
　　　2.安定した所得が見込まれる方（サラリーマンや公務員がベター）
　　　3.自己資金が一定の割合以上有る方
　　　　（最近は自己資金が少なくても貸してくれる）
　　　4.物件の担保能力があること（土地と建物の評価が重要）
　　　5.一定以上の年収があり、規定の返済率以下の方

最近は買い替えで残債が残っても、一定金額以内なら
次の住宅ローンに加えて融資する金融機関も有りますが、
上記の条件に年収が600万円以上など、更に条件がプラスされます。
そのため、詳細は、金融機関のホームページなどで情報を入手し、
最寄りの金融機関にご相談下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

はじめまして、こんにちは。
先日、M社にマンションを2,400万円で売却しました。
その時の条件は、残債が消えるのならとローンの関係書類を
全てM社の担当者に渡して調査してもらった結果が
残債は2,390万円という事だったので、売却しました。

ところが、後日新居を探している時に新築マンションの担当者から
残債が2,650万円有ると指摘されました。M社のリハウスの集計ミスでした…。

この結果を元にM社と協議しましたが、ミスは認めるが、
そのペナルティーは仲介手数料（80万円）の中でしか払えないとの回答でした。
それも80万円全てでなくその一部になるかもとの事でした。

私も次のマンションを購入するつもりで売却しましたので、
その残債分の250万円を全てこちらでカバーしなければならないというのは
納得できずに、こちらの要求としては2,400万円から250万円オーバーしており
話が違うので、オーバー分の250万円と仲介手数料80万円を足した
330万円の半分の165万円を負担して欲しいと要求しました。

こういった場合は、どういった進め方になるのでしょうか？
よろしくお願い致します。

□■アドバイス

担当者と話すのではなく、親会社のお客様相談室（消費者相談室？）に
クレームとして強い調子で申し立ててみてはいかがでしょうか。
企業イメージとして訴訟ざたや業務のミスが表に出るのを恐れています。
好転する可能性があると思います。

（有限会社バードランド・前原さん）

■□相談者より

アドバイス有難うございます、早速そのようにしてみます。

相談内容　

ローンの返済が厳しくなってきたので、
築6年になる今の家を売ろうと思っています。
ローンは2,450万残ってます。
家を売る手順がよくわかっていないのですが、まず、
売る際にローンを借りている銀行になんて言えばいいのでしょうか？
また、実際に不動産に査定してもらって、ローンの金額よりも
高く売れればいいのですが、低かった場合、足りない分は
一括で銀行に支払わなければならないのでしょうか？
あと、参考までに土地、建物の名義って変更可能なんですか？　
費用ってかかるのですか？　
また、ローンの保証人についても変更できますか？
教えてください。よろしくお願いします。

□■アドバイス

⇒以下をご参考ください。

　　■売却の流れ
　　　　査定（複数社に査定依頼します）
　　　　　↓
　　　　売却の決断と価格の決定
　　　　　↓
　　　　媒介契約（専任・一般）
　　　　　↓
　　　　営業活動
　　　　　↓
　　　　売買契約締結
　　　　　↓
　　　　銀行に住宅ローン一括返済の連絡
　　　　　↓
　　　　引っ越し
　　　　　↓
　　　　引渡・残金精算・住宅ローンの一括返済と抵当権の抹消

　　■注意事項
　　　・住宅ローンの残債より売買代金が低い時は、足らない金額を
　　　　ご自身で補填しなければなりません。

　　　・売買契約を締結したら金融機関に売却の旨と
　　　　住宅ローン一括返済の連絡をします。

　　　・次の買主さんが住宅ローンを利用する場合は、住宅ローンの融資承認が
　　　　下りて売買契約の無条件解除の心配が無くなってから連絡します。

　　■名義変更について
　　　・名義変更は可能ですが、住宅ローンの抵当権が設定されている場合、
　　　　金融機関への手続き（承諾）などが必要です。
　　　　詳細は金銭消費貸借契約書をご確認下さい。

　　　・名義変更とは、所有権を移転する事です。
　　　　登録免許税と司法書士への報酬や実費が必要です。

　　■保証人の変更について
　　　・現保証人が保証人としての資格を有しなくなった場合、
　　　　又は金融機関が認めるやむを得ない事由が有れば、
　　　　金融機関の基準に基づき保証人の変更が可能です。
　　　・保証協会の保証を得て住宅ローンの融資を受けた場合は不可能です。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川様、大変詳しく教えて頂き、ありがとうございます。
非常に役に立ちました。これを参考に検討してみようと思います。
また分からない事がありましたら、教えて頂きます様、宜しくお願いします。

相談内容　

家の建て替え（もしくは買い替え）を考えていますが、
家の名義などに問題があり、どのような手順で
事を進めていくのがいいのかよくわかりません。

現在の家は兄の名義で購入及び銀行から資金を借り入れました
（現在の借り入れ残は300万円程）。実際に返済をしているのは母で、
3年ほど前から同居しだした私が払っています。
できれば、借入れ残金とともに家の建替え資金を併せて私の名義で
借入れをできればと考えていますが、そのようなことは可能でしょうか？

□■アドバイス

失礼ながら敬称略でご返事致します。
建物は登記名義人が兄ですので、売却するには兄が当事者になるか
又は貴方が兄から建物を取得して売却する必要があります。

　　　※取得するとは、建物を売買したり贈与してもらうなど。
　　　※贈与の場合、贈与税が発生する場合があります。

住宅ローンですが、建物を売却するにせよ解体するにせよ、
残った住宅ローンを一括で返済しないと抵当権の抹消が出来ません。

　　　※抵当権が抹消できないと新しく住宅ローンを借りる事も売却も出来ません。

建物の建て替えなどで、現在支払っている住宅ローンの残債を含めて
貸してくれる方法がありますが、それは建て替え資金の住宅ローン申込者の
住宅ローンが残っている場合に限ります。

　　　※原則として他人の住宅ローンの肩代わりはしてくれません。

土地の名義の事が書いてありませんが、土地の名義も兄の場合、
建て替えの際に、現在の住宅ローンを一括返済し、土地を借りて建築する事になります。
土地にも抵当権の設定が必要になり、土地所有者（兄）は担保提供者になります。
土地の名義が母で有れば母が担保提供者となります。

　　　※民間金融機関の融資には土地の担保提供が必要です。

　　＝考えられる手順＝

　　　建て替える場合は、住宅ローンを一括で返済し、建物を取り壊します。
　　　土地を借地にして担保提供をしてもらい建物を新築します。

　　　　※建物の名義を変更するにも登記代など費用が必要ですので、
　　　　　建て替える場合は建物を名義変更せず解体します。

　　　売却する場合は、土地と兄の名義のままの建物を売却し、売却資金で
　　　住宅ローンを一括返済します。残りのお金（一部かも知れませんが）を
　　　頭金にして次の住宅を購入します。

　　　　※土地が母名義の場合。兄名義の場合は売却代金全てが兄のものになります。
　　　　※残った売却代金をどう分けるかは事前に相談しておく必要があります。
　　　　※代金の分割の際は贈与税がかからないよう、事前に税理士にご相談下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

返信ありがとうございました。大変参考になりました。
ちなみに、土地の名義も兄なのですが、担保提供してもらうのに
なにかしら金銭的な事が絡んでくるのでしょうか？（賃借料など）
兄はただ単に名義を貸してくれているだけで土地も家も
自分の物にするつもりはないとのことです。宜しくお願いします。

□■アドバイス：２

金銭的な事は土地の使用料を払うか払わないかです。
無償で借りる場合は使用貸借、賃料を払う場合は賃貸借となり、
契約書を交わしておく事をお薦め致します。
担保提供時には、所有者の署名と実印の捺印、印鑑証明が必要になります。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川さんの意見を参考に家族で話し合い、進めていこうと思います。
どうもありがとうございました。

相談内容　

はじめまして。家の売却のタイミングについて
相談させていただきます。よろしくお願いいたします。

2000年12月に、結婚を機に3,700万円で新築一戸建を購入しました。
購入当初は永住するつもりでいたのですが、
最近になって現在住んでいる家を売却し、
主人の実家を二世帯住宅に建て替えて、
そちらで主人の両親と同居をしようという話が出てきました。

ご相談内容は以下の3点です。

　　1.現在、2,400万円の銀行ローンが残っています。住宅ローン控除で、
1年に約10万円の還付金があり、控除期間があと12年残っているのですが、
　　　自宅を売却した場合は、やはり控除対象外になってしまうのでしょうか。
　　　例えば、銀行ローンはそのままにして、自宅を売却したお金で
　　　主人の実家の建て直しというのは不可でしょうか。

　　2.一戸建ては、やはり築浅のうちに売却した方が良いのでしょうか。
　　　素人考えですが、3年・5年・10年の区切りで、物件の大幅な値崩れが
　　　あるように思っています。査定の際に、築年数がどのぐらい考慮されるかを
　　　参考までに教えてください。

　　3.同居の時期については急いでいるわけではないのですが、
　　　いずれ売却するのであれば、築浅のうちが良いのでは、と考えているのと、
　　　今夏生まれる一人目の子供に転校はさせたくない
　　　（主人の実家と新居は近所ですが校区が違います）と考えているため、
　　　同居するのなら子供が就学する6年後以内か、子供が高校に進学する15年後
　　（子供は二人欲しいので、下の子が生まれたらさらに＋α年後）が良いと思っています。
　　　いずれにしても、数百万円の損失になると思いますが、どのようなタイミング
　　　で自宅の売却・同居をすれば、損失を少なくできるか、アドバイスをお願いいたします。

なお、現在住んでいる新居に主人の両親が移住するつもりはないようです
（今住んでいる主人の実家は離れたくないとのこと）。
以上、お忙しいところ恐縮ですが、アドバイスのほどよろしくお願いいたします。

□■アドバイス

　　1.について
　　　住宅ローン控除はその住宅に住まなくなったら受けられません。
　　　住宅ローンはお住まいの住宅（土地建物）を担保に融資を致します。
　　　従って、自宅を売却して住宅ローンを残す事は不可能です。
　　　住宅ローンの残債より売却価格が低い場合、
　　　自己資金で不足分を足して返済します。

　　2.について
　　　建物の評価は減価償却と同じ考えで、年々低くなっていきます。
　　　建物の構造や仕様、メンテナンス状況によって評価が異なります。
　　　区切りと言う点では、建物のメンテナンスが必要な時期が来ると
　　　それにかかる費用を考慮して低くなる事もあります。
　　　また、税金が安くなる条件に建築経過年数がございますので、
　　　一般の住宅で建築後20年を超えると特に低くなるようです。

　　3.について
　　　建物の価格は年々下がっていきます。土地については何とも言えませんが、
　　　上昇する確率は非常に低いと思われます。
　　　少しでも早く売却する方が損は少ないでしょう。

土地建物の売却による損得よりも、ご家族のライフプランを考える事が重要です。
お子さんが大きくなればなるほど、教育費などの支出は増えていきます。
ご主人の完済年齢制限による住宅ローンの借入可能期間はどんどん短くなります。
ご高齢になると、ご健康状態によっては住宅ローンの借入が出来なくなるかもしれません。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川様、早速、丁寧なご対応をいただきありがとうございます。
ご回答内容をもとに、主人と相談して今後のことを決めたいと思います。
本当にありがとうございました。

相談内容　

自宅の買い換えを考えています。
つなぎ資金を親から借用予定ですが、何か注意することはありますでしょうか？
借用書はもちろん必要ですよね。金利などはどうしたらよいでしょうか？

□■アドバイス：１

つなぎ資金との事ですので、
住宅ローンが融資されるまでの1～6か月程度でしょうか？
短期間の一時的な借入であれば、借用書の作成だけで充分と思われます。
金額に応じた収入印紙の貼付をお忘れ無いように。
金利は一般の住宅ローン金利程度で宜しいと思います。
これはハウスメーカーなどがつなぎ融資を斡旋する場合、
民間住宅ローンの金利程度で融資しているためです。

長期間の借入で分割して毎月返済をするような場合は、
借用書を公証人役場で作成（公正証書）し、
毎月遅れないように返済する事をお薦め致します。
この場合も金利は民間住宅ローンと同程度にします。

いずれにしても、贈与と疑われないように、しっかりとした返済計画を立てて、
確実に返済してください。なお、返済は銀行振込などを利用し、
証拠が残るようにしてください。
それでもご不安がある時は、最寄りの税務相談室や税理士にご相談下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

□■アドバイス：２

長期借入の場合、公正証書を作成するのがベターでしょうが、
最低でも借入金額・返済期間・金利・返済日等の必要事項を記入した
金銭消費貸借契約書を作成します。そしてこの契約書を法務局等で確定日付をもらい、
後は決められた日に決められた内容に従い、親の口座に振込みをします。
贈与と見られないようにするためにも、この振込みをキチット行うことが最も大切です。
金利については、親子間であれば定期預金並みの金利でも良いと言われています
（宅建協会当支部顧問税理士）。
なお、相続時精算課税制度を利用すれば、3,500万円までの贈与も可能です。
いずれにしても、税理士等の専門家にご確認されることをお勧めします。

（マック住研・清水和男さん）

■□相談者より

香川さん　清水さん、お答えありがとうございました。
これで無駄な税金を払わないですみそうです。

　　> 金額に応じた収入印紙の貼付をお忘れ無いように。
　　
500万円の場合の印紙の金額は、いくらでしょうか。よろしくお願いします。

□■アドバイス：３

500万円の金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代は夫々2,000円です。

（マック住研・清水和男さん）

■□相談者より

ありがとうございました。

相談内容　

築30年の住宅の販売を考えています。隣家より販売して欲しいとの依頼がありました。
個人間での販売でと言われますが、方法がわかりません。
できれば費用が安く済むと言われますが、仲介を依頼したほうがいいのでしょうか。
その場合、双方の手続きの費用はどのくらいがかかるのでしょうか。
また個人で売買するなら、どういうことが必要になるのでしょうか。
住宅の名義は現在夫の名義になっています。ローンはありません。
現在離婚を前提に別居しており、住宅は慰謝料として譲渡してもらうことになっています。
名義変更の手続きはどうすればよいでしょうか。
お手数ですがご助言いただけますでしょうか。

□■アドバイス：１

仲介依頼すれば通常の所有権移転費用の他に
売買代金の3％＋6万円それに消費税がかかります。
通常所有権移転には司法書士報酬3～5万円、買主には登録税（市役所評価額の1％）、
売買契約書に貼付する収入印紙代（売買代金によって決まる）などが必要です。

　　> また個人で売買するなら、どういうことが必要になるのでしょうか。
　　
近くの司法書士さんに依頼して書類を作成して頂くのが一番安く上がると思います。
用意するものは
　　　売主：登記済み権利証・実印・印鑑証明書
　　　買主：住民票
で、司法書士さんに依頼して簡単な売買契約書を作成して頂き、
所有権移転に必要な一切の手続をご依頼するのが確実で一番安く上がると思います。

本来なら私も不動産仲介業を営んでいるので、仲介業者に依頼しなさいと言いたいのですが。

（紀州不動産・森田喜美夫さん）

■□相談者より

早速のご指導ありがとうございました。今回の話は先方の都合により
中止となりましたが、ぜひ参考にさせていただきます。

□■アドバイス：２

不動産の売買は、たとえ隣人との個人間売買であっても、トラブルにならないように
書面を交わしきちんと手続をされる事をお勧めいたします。

手続としては契約書の作成・調印・売買代金の授受・物件の引渡・
固定資産税などの精算などがあります。
購入者がロ－ンを利用する場合は
ロ－ンの申込手続・金消契約・融資実行などの手続があります。
費用につきましては、登録免許税は固定資産税評価額を元に算出いたします。
又、購入者がロ－ンを利用するかどうかで違ってきます。

慰謝料として譲渡されるものであっても、ご主人から奥様への名義変更が必要です。
ご主人との間でもきちんと離婚協議書を作成される事をお勧めいたします。
私どもは個人間売買も数多く承っております。

（パレット・佐々木由美子さん）

■□相談者より

早速のご指導ありがとうございました。実は隣人から
「やはりこの話はなかったことにしてほしい」と言って来られました。
せっかくの機会ですので、ご意見を参考に金額的に大きな物ですので
離婚を含めてやはり慎重に検討してみたいと思います。
相談させていただき本当に助かりました。

相談内容　

初めて相談させて頂きます。今年中の転勤が決まったため、
築2年の持ち家を売りに出しています。
売れなかった場合、ローンはどうなるのでしょうか？

　　・遠方へ転勤の為、必ず引っ越さなければならない。
　　・売れなければ空家になる。
　　・ローン残高2,400万。
　　・全て地元銀行ローン。転勤先には支店は無い。
　　・地元銀行ローン金利優遇条件の給料振込み、公共料金支払いは転勤後は不可能。

転勤先にある新たな銀行でローン借り換えも可能でしょうか？
以上、よろしくお願いします。

□■アドバイス

住宅ローンの返済義務は債務者（借入者）に有ります。
どんな事由が有ろうと返済を免れる事は出来ません。
従って、返済に必要な金額を毎月返済銀行の口座へ送金する必要があります。
金利優遇条件の適用条件は、金融機関でご確認下さい。

住宅ローンはマイホーム（自らする住宅）に対して融資されます。
住まない家へや営業エリア外の物件への融資はしてくれません。
今のうちに転勤先に支店がある金融機関で借換をする事なら可能かもしれません。

売却が無理な場合は、転勤の期間賃貸する方法もあります。
その際は金融機関へ事前に相談してください。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

一戸建ての購入に関してまったく無知な人間です。よろしくお願い致します。
来年春に急きょ引っ越すことになってしまい、
賃貸物件もなかなか良いものが見つからず
（今までは実家で住んでいたのと
　一時期賃貸マンションに住んでいた経験しかありません）、
それで中古の一戸建てはどうか、とはじめて考え始めました。

具体的な話をしますと、
現在、中古物件（昭和50年築）の1,300万円の物件を…と考えています。
頭金はどう見積もってもその時期でやっと200万程度しか用意できません。
その中で手続きにかかる諸費用も出さないといけないことになります。

素人考えですが、
　　　●この中古物件を購入して住み、何年かあとに
　　　　取り壊して新たに立て直すことはできないか
と思い、
　　　●今回の購入で借り入れをし（1,300万の物件に対して頭金200万）、
　　　　建て替え時にまた新たに2,000万ほどのローンが組めれば
と思いました。

それが可能であるとしたら、
　　　1.今回の購入で（建て替えを前提とした場合に）気を付けるべき点は何か
　　　2.その時に新たにかかる諸手続はどういったものがあるのか
　　　3.固定資産税とはどのくらい払うものなのか
　　　　（まったく想像もできないので…）
などなど、今自分で分かっているだけで上記の疑問があります。

もしそれ以外にも「気を付けろ！」という思わぬ落とし穴があれば、
どなたかご指導ください。

□■アドバイス

建て替えが可能かどうかは、管轄の役所（建築課など）で確認できます。
建て替え時の2,000万円の金額がどういう根拠か解りませんが、
借入が可能かどうかは貴方の返済能力と信用力、そして金融機関の判断です。
　　※一般的には3年以上の勤続年数と返済が可能な所得が必要です。

不動産の購入には、仲介手数料（仲介の場合）、登記費用、借入費用、
収入印紙代などが必要です。
建て替えには建て替え時の仮住まい費用（賃貸物件の場合）と
引越代が余分に必要です。
固定資産税課税額は、物件の所有者以外は解りません。
物件を紹介してくれた不動産会社にお聞き下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

早速のアドバイスありがとうございます。

　　> 建て替えが可能かどうかは、管轄の役所（建築課など）で確認できます。
　　
そうなんですか。そういうこともまったく分からなかったので、
管轄の役所へ問い合わせてみればいいんですね。

建て替え時のローンに関しては、基本的には私たちの返済能力の問題であって、
特に法的に厳しい規定があるということではない、という意味に
受け取りましたが、そういうことであれば多少安心しました。
とりあえずは、主人は一応大手企業と呼べる会社でずっと勤務していて、
特に高給取りではありませんが、年齢からすると特に所得が少ない
というわけではないので、このまままっとうに生活していれば、
頑張り次第で借り入れが可能ということですね。

登記費用などは多少頭にあったものの、仲介手数料も
すっぽり頭から抜けてしまっていたので（お恥ずかしい話です）、参考になりました。
また、安易に建て替え…と思っても、建て替え時の仮住まい費用と
引っ越し代も確かに安いものではないので、、
もし購入するとすればそういったことをふまえて準備していきたいと思います。

固定資産税も、不動産会社へ問い合わせれば良いんですね。
どういった基準で支払うものなのか
（車の税金のような単純な基準があるのかと思っていました）
分からなかったので、助かりました。

香川さま、まずはとっかかるところが少し分かってありがたいです。
ありがとうございます。

■□相談内容　

はじめまして、少しお話が長くなりますがご相談させてください。
両親が3年前にマンションを売却しました。
この物件は父が購入したものでしたが、当人は職人のため　
サラリーマンである主人と私が連帯保証人となりました。
それは15年も前のことでした。
　
3年前に、いきなり、「売却先が決まりました」と不動産から電話があり
驚きました。不動産事務所に行くと書類などが用意されており　
印鑑を押すのみの状態でした。
　　
なにも連絡もなく売却され　おまけに残債務（住宅保証協会）が
700万近くあります。支払いは父がしていますが　
残債務者の名を残した形となった私達夫婦は
これから住宅を購入する事はできますか？　
残債務が終了するまで購入は待たなければいけないのでしょうか？　
あさはかな私達にご指導をお願い致します。

□■アドバイス

父親は残債務をキチンと償還していて、
貴方方夫妻に支払能力があればローンは可能と思います。
詳しくは保証協会や公庫と相談されたら親身なってくれると思いますが。

（シマダ企画 ・嶋田尚芳さん）

■□相談内容　同じマンションの購入

現在の部屋（東南）が角部屋でうるさいので、
同じマンションで向きが違う棟（西）に空きが出たら、
ここを売却して引越をしようと思います。
同じマンションでの引越というのはよくあることですか？
デメリットなどありましたら教えて下さい。

□■アドバイス

同じマンションの買い換えですから、マンションについては
よくご存知と思います。

同じマンション内で買い換えは結構あります。
特に3LDKから4LDKへの買い換えのように
大きな部屋への買い換えが多いです。

デメリットは、買い換え先の住み心地が希望（期待）と違った場合、
買い換えに掛かった費用や労力が無駄になる事です。

買い換えですので、ご自宅の売却と新居の購入双方に費用がかかります。
売却には、仲介手数料が必要です。
購入には、仲介手数料のほかに、住宅ローンの借入費用や登記代が掛かります。
また、リフォーム費用が必要かもしれません。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

回答有難うございます。現在4LDKから3LDKに引越を考えています。
4LDKなら売却できるかな。早く空きが出るを待っています。

■□相談内容　

はじめまして。
我が家は７０坪弱の土地に自宅とワンルーム４部屋のアパートがあります。
自宅とアパートは分筆してあって、それぞれにローンがありますが、
こういう物件を売りたい時、自宅部分だけの売買はかのうでしょうか？
バブルの最後に購入したので、まだローンはかなり残っておる状態です。
一緒に売ってしまうことももちろん考えておりますが、
どういう方法が一番高く売買出来るのか、教えていただければ有難いです。
いろんな知恵をお貸し下さいます様、お願いいたします。

□■アドバイス

⇒売却の手順は
　　　１．査定
　　　２．売却方法の確認
　　　３．売却の決断と価格の決定
　　　４．不動産会社の選択と媒介契約
　　　５．営業活動
　　　６．売買契約
　　　７．引渡

です。先ずは複数の不動産会社に査定を依頼されてみてはいかがですか？

ご自宅の方は、概ね３か月以内に売却が可能と思われる価格を算出し、
アパートの方は賃料収入と利回りで逆算した価格を算出してくれます。
土地が分筆してあるとの事ですので、別々の売却が可能と思われますが、
現実には公図や現地を見ないと判断出来ません。
査定時に不動産会社がアドバイスをしてくれると思います。
査定価格と住宅ローンの残債とを比較し、売却が可能で有れば、
不動産会社に媒介を依頼します。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談内容　　

はじめまして、宜しくお願い致します。
築５年の一戸建ての住宅なのですが銀行のローンと公庫でのローンがあり、
訳あって売却しようとしたのですが、ローンがだいぶ残ってしまいます。
そこで、賃貸にしようとしたのですが、公庫で借りていると賃貸できないと、
人から聞いたのですが本当でしょうか？　教えてください。

□■アドバイス

公庫はあくまで自分で住む家を購入する為の資金を融資する制度ですから、
そのとおりとなります
　（公庫の安い金利で賃貸用建物を建築したり買ったりする人を
　　抑止する為。賃貸アパート等の事業用資金は別に存在しますので）。

しかし、やむを得ない場合もあります。
それは会社からの辞令で転勤せざるを得ない場合や、
身内の療養介護の為に引越しせざるを得ない等々です。
しかし、その場合には必ずそれを証明する書類が必要となります。
この場合は辞令や診断書等です。
窓口となった銀行等の金融機関に詳しくはお尋ねください。

尚、黙っていて賃貸する人もいますが、概ね、公庫からの郵便物が届くので、
賃借人が公庫へ連絡や問い合わせをし、ばれると言った結末が多いようです。
そして、公庫から一括返済を迫られるという事になるようです。

以上、私の知りうる範囲での解答です。

（青山地建・青山博秋さん）

■□相談者より

青山博秋様、丁寧な回答有難うございました。
早速窓口となった銀行等の金融機関に問い合わせしてみます。

■□相談内容　

ローン途中で家を売却すると
金利分がの支払いが大幅に減ると考えていいのですか？
　　
H9年に6700万円の住宅を購入、住宅公庫から1950万、
銀行から1850万をそれぞれ金利3.6%で20年ローンで借りました。
その後、年収が思うように伸びず、子供の教育費その他で
かなり苦しいので売却を検討しています。
　　
今年3月末でローンは上記二つ合計で2400万円の残高となっています。
今家を売却すると公庫、銀行には2400万円ではなく
元金分だけ返せばいいことになりますか？　
その場合の金額っていくらくらいになるのでしょうか？
初歩的な質問で申し訳ありませんが、アドバイスいただければ助かります。

□■アドバイス

こんにちは！ご相談事案ですが、
　　　・平成９年に３８００万円借りて
　　　・現在残高が２４００万円・・・
となると、途中で繰上げ返済をされてますか？
やけに減りが早いように感じますが…。
もし繰上げ返済をなさってないとすると、単純な計算ミスのように思われます。
返済７年ではここまで元金は減らないと思われます。

さて、元金の残高がわかった場合、
家の売却による一括返済はあくまで元金残高全額になります。
銀行によってはその他諸手数料もかかると思われます。
詳細については、一度窓口銀行に確認される事をお勧めします。

（宅地建物取引主任者・藤原浩行）

■□相談者より

ご指摘の件、早速確認しましたが、
ボーナス返済分をカウントし忘れていたようです。
今年の1月で2938万円で、3000万円をやっと切っただけとは哀しいです（泣）。
売却するにしても時間がかかりますし、もう少し考えてみたいです。
とりあえず、低金利への借り換えを実施する、ということでいいですか？
変動金利にしようと思うのですが。

□■アドバイス:２

こんにちは！
　　　・今の金利はいくらでしょうか？
　　　・そして借り替え後の金利はいくらでしょうか？

その差にもよりますが、借り替えは基本的にはあまりお勧め出来ません。
銀行はどの会社も借り替えキャンペーンと称して、積極的にPRしてますよね。
それは企業にとって「オイシイ」から力を入れているのであって、
裏を返せば個人にとって「あまりオイシク無い」事を意味します。

借り替えをした場合、相談者さんにとって最大のマイナスは、
　　　・「償還内訳が振出に戻る」事です。
　　　（補足説明）
　　　　※毎月返済における元金と利息の割合が、元金が最も少ない状態となり、
　　　　　この数年がそうであったように毎月ほとんど利息のみを返しているような
　　　　　返済に戻ってしまう事。

本当は今までの償還実績を引継いで借り替えられるローンが
出れば良いと思うのですが…。
それより、公庫を使っているのでしたら、
公庫の「返済特例の申請」を検討出来ないでしょうか？

使えるかどうかわかりませんが、申請が増えているという事は
皆さん検討の結果それを選択しているという事であり、
もし使える場合は借り替えよりも有利である可能性が高いと思われます。

（宅地建物取引主任者・藤原浩行）

■□相談内容　

お知恵を頂ければ幸いです。
今年に入り、父親が癌で余命宣告されました。
父親が亡くなった後、母親一人の家に帰らなくてはいけなくなりました。
私自身３年前にマンションを購入したのですが、
残高が２７００万ほど残っている上に
両親の家はリフォームしないと２家族住めない様な状態です。
私のマンションを手放しても残高が残りますし、
リファームローンと住宅ローンは併行して払えません。

マンション売却の残高と新たなリフォームローンをまとめる事は
可能なのでしょうか？また相続などをどうすれば、
この様なことが可能なかどこに相談していいか教えて下さい。
父親がなくなる前に方法を考えたいと思います。

□■アドバイス

こんにちは！ご相談事案ですが、

　　（１）現在のマンションを賃貸し
　　　　　家賃収入の一部（又は全部）をローン返済に充てる。
　　　　　（出来るならサブリース契約（＝家賃保証契約）が望ましいでしょう）
　　（２）リフォームローンを新たに組み実家の修繕に充てる。

　　このような選択肢は考えられませんか？

　　　・家賃保証してくれる業者がいるのか？
　　　・（いるとして）
　　　・家賃収入とローン返済額にどの程度の差が出るのか？
　　　・（いないとして）
　　　・家賃収入とローン返済額にどの程度の差が出るのか？
　　　・空室となる危険負担をどの程度見積るのか？

　等にもよりますが、一考の価値はあると思われますが。

（宅地建物取引主任者・藤原浩行）

■□相談者より

藤原さん　有難うございました。
貴重な意見有難うございました。参考にさせて頂きます。
やっぱりプロに聞くべき何ですね。また色々教えて下さい。

■□相談内容　

すみません、少しお尋ねします。
新居に１１月下旬に移りました。旧家はまだ売れてない状態です
（不動産に買い取ってもらいました）。
中間省略なのでまだ名義は主人のままです。

今回住宅ローンの減税をするにあたって、旧家の売買で
譲渡損失が出てるのですが、税務署でもらってきた書類を見てみると
不動産の仲介料とかの記入がありその時は書面だけでの売買契約をしたので、
譲渡損失が出てても（１０００万以上の損失です）
中間省略の場合控除を受けれないのでしょうか？

住宅ローンの控除は確定申告の時にすると聞いてるので
その時に両方買い替えということでなるべく税金が戻ればと思ったのですが…。
税務署の方に一番ややこしいのが買い替えと聞いたので不安で…。
よろしくお願いします！

□■アドバイス:１

こんにちは！ご相談事案ですが、

　　（ご確認事項）
　　　旧家は不動産会社に下取り購入をしてもらっているが、その業者さんから
　　　第三者へ売れていないので、登記簿上の名義は未だにご主人様のままである・・
　　　この理解で宜しいですか？
　　　もし宜しいのであれば、相談者さんと業者さんとの間では立派に
　　　売買が成立してますので、その売買において譲渡損失が出ているのであれば、
　　　その申告をする事は基本的にはOKです。

　　（ご注意事項１）
　　　昨年までの税制では、譲渡損失が発生した場合の税金還付手続き
　　（いわゆる損益通算）と、ローンを使って購入した居宅の税金還付手続き
　　（いわゆるローン控除）とは、どちらか一方の選択制でした。
　　　今年度はそれを見直すような話は今の所出ていないようですので、
　　　どちらか有利な方を選択する事になると思われます。
　　　　
　　※一般的には第一に損益通算・それが終了してからの
　　　残りの期間をローン控除、という選択肢が多いようです。

　　（ご注意事項２）
　　　今年から一定の不動産に関しては他所得（給与所得等）との損益通算を
　　　認めない方向での税制改正が議論されているようです。今回の場合、
　　　それに当るのかどうか？により、上記のアドバイスは大きく変る可能性があります。
　　　詳しくは専門家に確認なさる事を強くお勧め致します。

（宅地建物取引主任者・藤原浩行）

■□相談者より

藤原様、前回同様早速のお返事ありがとうございます！
藤原さんのご理解どうりです！
また主人と検討してみます！安心しました～！（＾０＾）

余談ですが家は完成しましたが、外の工事がなかなか進まなくて
まだ完全ではありません。精神的には少し落ち着きました。
隣が県の教育委員会が管理してる土地なので
予算面やらですぐにはできないみたいです。

今回の件で自分が家を持つ時は
もっともっと勉強しとかないといけなかったなと反省してます。

また何かあればご相談させて頂きます！いつも有難うございます！

■□相談内容　　

新居完成直前に現在住んでいる家の買主のキャンセルにあいました。
住民票、印鑑登録など不動産に言われてもう新居に移転してしまってします。
現在住んでいる家を売却しないと新居ローンも組めず、
現在広告を出してますが、お客さんも来ないし、時間がないので
不動産にとりあえず買ってもらう形になるのですが、
登記簿の名前は主人の名前で売れるまでそのままと言われました。

不動産にまた名前を変えると登記簿にお金が十万ぐらいいるので、
とりあえず売れるまでといわれたのですが固定資産とかその他に問題がないのか心配です。
不動産は別々の会社で今の家を買ってもらうのは新居の方の不動産です。
契約時に気をつけなければいけない事と登記の件で問題を教えて下さい。

□■アドバイス

ご相談事案ですが、実務上「中間省略」と申しまして、よくある事です。
ご心配でしたら買主名義への所有権移転を条件とする事も可能ではありますが、
そうなりますと買主は所有権移転登記費用がかかりますので、
その分購入価格は値下りするものと思われます。

このケースではリスクは買主側にありますので、
金額的にご納得出来るのであれば大きなリスクは無いものと思われます。

ちなみに来年度の固定資産税は登記簿上の所有者である
相談者さんに課税されますので、その金額については
全面的に買主負担としてもらえるように交渉してみては如何でしょうか？
（宅地建物取引主任者・藤原浩行）

■□相談者より

早速のご返事ありがとうございます！
パソコンもあんまり知らないので、メールで返信が来るものだと思っていて、
すぐに返事が来るものじゃないのかなっと先ほど、
念の為にホームページを見たら返信が来てたので安心しました！
今日不動産同士で家を買ってくれるという話をすると言ってたので、
うまくいけば日曜に契約？かなと思ってます。

今回の件も４ヶ月ほど新居が建つまでに時間がかかってしまったので、
買主側の事情が変わったという事で仕方がなかったのか、運が悪かっただけなのかと。
新居にもうすぐってところで谷に突き落とされたような感じで、
何日間かは立ち直れなかったのですが、前向きに考えるしかないし、
とりあえず買ってもらえるのなら安くても仕方ないとは思っていました。

不動産も長らく付き合ってるところなので、全く信頼してない訳じゃないのですが、
公平に聞いてもらえるのがとても良かったです！
不安でしたが、心配しすぎる事でもないみたいで安心です。　
藤原さん、どうもありがとうございました！

■□相談内容　

現在所有し住んでいるマンションを売却しなければならないかもしれません。
理由は収入の減少で維持が困難になりそうだからです。
この場合おそらく1000万円落ちくらいになるのではないかと予想しています。

現在のローンは公庫と年金、銀行から借りております。
売却した場合はこのローンの返済方法はどうなるのでしょうか。
売却金で返済した残りのローンはそのまま公庫なりに
返済を継続という形にできるのでしょうか？
または担保物件がなくなるので、売却した時点で
１度全額返済しないといけないのでしょうか？　
この場合は残りのローン分は別の金融機関から借りないといけないのでしょうか？　
又、これは可能なのでしょうか。

長くなりましたが、身近に相談できる人がいないので投稿しました。
どなたかご回答頂けるととても助かります。どうぞよろしくお願い致します。

□■アドバイス：１

ローン返済残のままでは基本的には処理できないと思います。
各返済ローン会社に対して抵当権抹消の手続きがあります。
この時には現金を持参して手続きが実行されます。

所有権の移転の作業に伴い同時に行えるとしても差額分は自己の負担で、
フリーの社内融資金とか、フリーローンで他の高利資金は益々圧迫していくと思います。
高利資金を借りてまで売却はしないほうがよいと私は思いますが…。

購入者が現金で購入していただける方ならひとつは救われますが、
差額分は自己にて調達しなくてはなりません。
が、相談者さんの購入時の資金内容が判らないのでなんともいえませんが、
方法はひとつありますが、時代的背景が違いますので適応できるのか、
また私自身東京での不動産実務をしていませんので間違っているかも知れません。

状況的に切迫しているならばとの前提でトライしてみたらとしか言えませんが、
かって私はこのようなお客様、又買主さんの状況から
住宅金融公庫の分は支払いの承継をお願いいたしました。
あくまで今回は売主条件なので適応できるのか不明ですが、
売却を依頼する担当の不動産会社の方とも話し合って相談してください
（浜松立地研究所・中津さん）

■□相談者より

早速のアドバイスありがとうございました。
どうしても売却の必要が発生した場合は是非検討したいと思います。

□■アドバイス：２

収入の減少は今後、国内において増えてきます。
というのは、グローバルに見て、日本は、高いからです。
　　
さて、例を上げて説明します。例えば、
価格1000万をローン800万と現金200万でマンションを買いました。
その後、600万で売却をしました。その時、残債700万でした。
うち600万残債は売却金で充当しました。100万に付いては、貯金から充当して、
担保なしの物件として、買主に引渡します。これが基本です。

ご質問の例えば、100万についての借り入れは、
銀行の場合フリーローン等の名称で借り入れありますが、これは、
消費者金融でかりるより、銀行等借り入れるほうが金利が安いだけです。
私は、勧めません。

というのは、今後、新たにマンションを買うときには、
フリーローンがあれば借り入れできません。またいったん抹消することになります。
視点を変えて、毎月の返済が延滞がなければ、返済期間を引き延ばしてもらって、
月々の返済額を下げてもらう方法もあります。
また、金利の見直し（金利の引き下げ)もあります。

今、借り入れしてる金融機関で話してください。話にのってくれなければ、
別な金融機関をあたってみてください。
相談者さんの内容では、返済期間の見直しで解決できるとおもいますが…。
（ハビット・小谷吉秀さん）

■□相談者より

早速のアドバイスありがとうございました。
返済期間は３５年で現在５年経過しています（ちなみに私は４５歳）。
返済期間の見直しは可能でしょうか。よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：３

返済期間は以前は、70歳までとか、今は80歳まで（？）聞いています。
詳しくは、金融機関に聞いてください。
テクニック的にいろいろなやり方があります。例えば、退職金が出るなら、
65歳の時に500万の支払をするシュミレーションをつくるとか、
一番大切なことは、相談者さん自身の節約でしょう。
それとか、例えば、50万お金がたまれば、それを元金の返済するとか。
再度、シュミレーションを組み立てる。これのくりかえしはかなり効果がありますよ。
それと、毎月は私は、元利金等でなく、元金均等をおすすめまします。
複数の金融機関であれば、一本にするほうが、いろいろと便宜を図ってくれると思います。
相談者さん自身も事務手続が大変ですよ。一本にすることを勧めます。
（ハビット・小谷吉秀さん）

■□相談者より

ご返信ありがとうございます。
退職金はあてにできない状況です。節約はいろいろ初めています。
しかしさらに収入が減る可能性も高いので、
マンションを賃貸する（貸す）ことも考えています。
しかしいくつかの問題があり、
それについてアドバイスいただけないでしょうか。

ひとつは、住居用に購入したため金融公庫からの借り入れがあり
賃貸にはできないので金融機関から借り換えしないといけないということです。
現在は金利も低く、単に借り換える人も多いと聞きますし、
支払いも減ると思うので検討の余地があると考えています。
もちろん手数料等が必要である程度の金利差と金額がないと
メリットがないことは承知しています。
又借り入れ金利設定が10年くらいまでしか無いようなので、
その先のリスクについてどう考えればいいかよくわかりません。

もうひとつは借り手が常にいるかという問題で
（もちろんいくらで貸せるかも問題ですが）
もし空きになってしまう期間ができると、大変問題になります。
そのため、不動産業者等のサブリースシステムが使えないかと考えています。
（業者が借主となって家賃保障をするシステムでマージンをいくらか支払う）
しかし1戸のみのサブリースをやっているところはなかなかなくて、
調べることもできない状況です。（あるらしいのですが）
これらの業者か、関係情報等がありましたらアドバイスいただけないでしょうか。

長文ですみません。よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：４

住宅金融公庫の場合、例えば転勤等やむ得ない理由のときは
公庫へ第三者使用届を出し承諾を頂きます。現実は闇が多いです。
相談者さんの場合、多分、若い担当者に当たったのか、
それとも担当者の性格で建前しかいえない人なんでしょう。
借り換えのメリットは銀行でお聞きください。

5年の返済でしたら、メリットがあると思います。おすすめします。
ファミリーマンションは借り手は少ないです。
40平米までは需要層は厚いです。
サブリースは業者の方も市場性を勘案します。
つまり、客付きの良い物件かどうかです。
貸主さんには収入がすくなるのでお勧めしません。
業者情報は物件の市町村レベルでご自身でしらべてください。
くれぐれもだまされないように。私はおすすめしませんので。

でも、物件を貸せば、ご自身の住まい（？）は実際、よけい不経済と思います。
思い切って売却の方がいいかもしれません。
つまり、経年劣化で物件価格は下がります。
賃貸も市場性の飽和で家賃は下がってきます。
つまり借金のみが残るだけです。
（ハビット・小谷吉秀さん）

■□相談者より

ご回答どうもありがとうございました。大変参考になりました。

■□相談内容　

4300万で家を新築して3年になります。
主人の転勤の可能性がでてきたので、家をどうするか悩んでいます。
今売りに出すと、おそらく3000万を切る価格になると思います。

ローンの残高は3500万程度、年収は700万です。
家族で引っ越すことになり売却した場合、
現在の貯金は200万弱しかないため、
ローンの残金を貯蓄で払うことができません。

この場合、ローンの残金はどのように払っていくことになるのでしょうか。
また、新たな住居を賃貸にした場合と購入した場合、
税務上、どのような違いがありますか。

購入した場合は、新居のローンと前のローンの残金をまとめて
ローンを組むことなどできるのでしょうか。よろしくお願いします。

□■アドバイス

　１．自宅を第三者に賃貸借契約で貸して、転勤先で賃貸で住む場合
　　　　メリット　　　家賃収入で住宅ローンの一部を返済します。
　　　　デメリット　一度転居してしまうと、
　　　　　　　　　　　それ以降の住宅ローン所得控除は受けられません。
　　　　　　　　　　　自宅の賃収が途切れると大きな負担になります。

　２．自宅を売却して賃貸に住む場合する場合
　　　　メリット　　次にマイホームの取得が簡単。売却損を確定申告する事
　　　　　　　　　　　により所得税が減額される場合がある。
　　　　デメリット　残高と売却価格の差額を自前で支払う必要が有る。
　　　　　　　　　　　お金が用意出来ないと不可能。

　３．自宅を売却して買い換える場合
　　　　メリット　　金融機関によっては
　　　　　　　　　　　売却損のローン残高を最高700万円まで
　　　　　　　　　　　次の新居の住宅ローンに含めて組んでくれます。
　　　　　　　　　　　従って、買い換えが可能。売却損を確定申告する事により
　　　　　　　　　　　所得税が減額される場合がある。
　　　　　　　　　　　新たに住宅ローン所得控除が受けられます。
　　　　デメリット　買い換え先を再度売却するときは
　　　　　　　　　　　前回の損以上の損が発生する可能性が高い。
　　　　　　　　　　　買い換え先の住宅ローンは現損を含んで組むため
　　　　　　　　　　　その民間金融機関以外の公的資金の借り入れは出来ません。

以上の事が考えられます。ご主人のご年令やお子さまの教育費等、
今後のライフプランを考えて決断してください。
（アットホーム・香川さん）