【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

区画整理予定の私道の舗装について
東京・男性・３０代

”区画整理により市道化される予定の私道”に接する土地を所有していますが、
この私道が傾斜・未舗装であるため幾つかの問題があり、
区画整理着工もいつになるか分からない
（町会長や私道所有者を含む近隣10世帯とともに市長に要望書を提出するも
「財政難により困難」として仮工事すら実施してくれない）ので、
私の費用負担で簡易舗装をしたいと考えています。
しかし、2年半前には承諾してくれたにもかかわらず
現在では私道所有者が賛成してくれなく困っています。
詳細は以下のとおりです。
アドバイスくださいますよう何卒宜しくお願い致します。

1.私道について
○未舗装の坂道で、私の土地よりも高く接している。
○降雨等により砂利が流れ、度々路面が削れてしまう状況。
○少し離れた場所に住んでおられる人の単独所有である。
○私は約2年半前に私道所有者から通行・各配管敷設・
　路面整備について承諾書をいただいている。

2.私の土地について
○現況更地である。
○区画整理区域には含まれていない。
○元々は私道所有者が所有していた土地であるが、
　物納～払下げを経て私が所有者となった。
○隣接地は全部で5宅地あるが、そのうち4宅地は私の土地よりも低いため、
　境界部分（私の土地内）に擁壁が設けられている。

3.問題点
○私の土地内にある擁壁が隣地側に傾いてしまったため、
　やりかえ工事をする運びとなったが、私道から雨水が流入したり
　私道に浸透した雨水が浸入してくるから、これを解決しないと
　新設する擁壁にも強い圧がかかってしまう。
○口頭や手紙（写真添付）で舗装の必要性を説明したうえ
　「いただいた承諾に基づいて舗装するものであるから、費用負担や
　一切の責任は私が負い、舗装により価値が上昇しても一切請求しない。」
　との念書を送付しているにもかかわらず、
　私道所有者は「駄目だ」とは言わないまでも
　「区画整理で舗装されるのだから必要ないではないか」
　として“賛成”をしてくれない。

■アドバイス

今回のご相談については、粘り強くお願いするしか無いかと思います。

他には、貴方の土地の擁壁工事を行う時に、
盛り土を行い私道より高くするとか、大型の浸透枡を土地の４隅に配置し、
雨水の宅内処理を徹底するとかの工法をとる事しか思いつきません。
（高原開発・涌井さん）

■相談者より

高原開発・涌井様

アドバイスいただきありがとうございます。
解決に向けて頑張ります。

中古物件の建て替えとセットバックについて
秋田・男性・４０代

中古（S59年築）の一戸建て物件の購入し、建替えを検討しています。
北東の角地で、北側ならびに東側の両方が４ｍ未満です。

土地が東側と西側で高低差があり、土留めを兼ねた塀が北側に造られています。

当初は北側の塀は土留めを兼ねているので、壊さずに建替えをすれば良い
と思っていたのですが、セットバックが必要で、塀を壊さなければならないとの事。
だとすると塀の解体、ならびに土留めの再工事代、新たに塀を造設する工事代と
セットバックの為にかなりの出費を強いられる事になります。

これらは建て主の私が全て費用負担の上、セットバックしなければならないのでしょうか？
すごく理不尽な感じを受けますが、しょうがない事なのでしょうか？

塀を解体しないで済む方法等ないものでしょうか？
ご教授願います。

■アドバイス

私見ですが、売り出しが、土地付建物（中古住宅）なら、解体・建替えに必要な経費は、
全額買主負担が基本で、値引き交渉をするしか有りません。
売り出しが、土地の更地渡しとなっているのなら、
解体・整地費用は売主負担が基本となるでしょう。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　私道の通行許可問題について

東京・女性・３０代
私道の通行許可で困っています。
2項道路（接道２ｍはあります）に土地を買いました。
この私道は北も南も公道には接していますが、
南は５ｍほど舗装がなく障害物があり、通行できません。

こちら負担で整備しての通行を依頼したら
所有者は昔いやな経験をしたので絶対通さないと言われました。
そして北側ですが、10軒くらいかかわる私道になります。
北の方は３階だてをたてるなら通行させないといっています。
今回3階建てにしないと採算が取れない物件を建築予定なので大変困っています。

こちらとしてはいっぱいいっぱいに建てるのではなく、
離して建てますと交渉しようと考えていますが、
すでに数メートルはなれて建っている古屋にも文句をいっていたので
３階建てへの歩み寄りは大変難しいと考えられます。
（詳しくかけませんが、一方的に抗議する方なので、「話し合い」になりません）

こういった場合XXX、OOOしないと通行させない、というの条件はのまないと解決が難しいのでしょうか？
私道をたてにこちらをそこまで拘束することは可能なのでしょうか？
通行権を確認しなかったのが悔やまれますがどなたかアドバイスいただけますでしょうか？

専門家（弁護士でしょうか？）を入れて話す方がいい場合、
本格的な交渉からお願いしたほうがいいのか、
それとも交渉がまとまらない場合でいいのかのご意見も聞かせて頂けるとありがたいです。
宜しくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、投稿内容を読む限り、
話し合いで解決するのはかなり厳しい状態かと思います。

弁護士等に相談し交渉して頂くべかと思います。
相手も弁護士を入れた場合は、弁護士同士の話し合いとなるかも知れません。
それでも解決できない場合は、民事裁判となるでしょう。

ただ、通常この様なケースの場合、
貴方の側は半ば強制的に通行し、建物を建ててしまう事が多くなります。
２項道路は建築基準法上の道路でもありますから、道路証明も出ますし、
通行する事自体は簡単には止められません。
どちらかと言うと民事提訴起こすのは道路所有者側となるのが一般的かと思います。

南側所有者が通行妨害を行っている場合は、その撤去を求める事も可能でしょう。
貴方に「日常生活上不可欠の利益を有している」場合は、
弁護士が交渉して撤去出来るかと思います。
気を付けなければいけないのは、通行妨害を行っている物（車両等）を
傷つける事が無い様にする事かと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　通行地役権に関わる工事の金銭給与について

大阪・男性・４０代
４月末に土地を購入しました。
土地は袋地にあり、３０ｍ程の私道（42条2項道路）に通らないと入れない場所にあります。
私道の持ち主とは、覚書を交わしており、
通行許可（工事に関する車両等も含む）、掘削権について明記してあります。
（私道の持ち主に対し、通行地役権の登記をお願いしましたが、断れています。）

この私道の持ち主は、建売業者であり、この建売業者はこの私道沿いに
数区画の建売を検討しており、現在工事に取り掛かっているところです。

その後住宅会社と契約し、着工を開始しようとしたところ、
この建売業者が、工事開始の挨拶が無い事を手がかりに、工事させないと言われています。
工事の挨拶が無い事についてはお詫びをしましたが、同時に工事となる事から、
工事に協力する替わりに２００万円の金銭供与を要求してきました。

覚書があるため、問題ないはずなのですが、私道であり同時期の工事となるため、
車両を停めるなどの嫌がらせが十分考えられます。
当面工事に取り掛かれない状態なのですが、どう対応すればよいでしょうか？

□■アドバイス

42条2項道路の通行権につきましては、
『建築基準法で交通の妨害となるような行為をすることが
　禁止されている等各種の制限があることから、
　専ら一般公衆の通行のために利用されるべきものである
　と考えられています』

然し、判例の多くは
『私人の日常生活上に必須な道路利用である場合には、
　民法上保護される自由権（人格権）として保護されるべきであり、
　この自由権が侵害され、その侵害が重大かつ継続のものである
　ときは、自由権に基づいて妨害排除や妨害予防ができるという
　言い方をしています（東京地判平5・6・1判決等）。』

私見ではありますが、
この判例に沿って考えてみますと、
建築確認は、この42条2項道路の通行を前提として
許可されている訳ですし、この私道を通行しない限りは、
建物を建設する事は出来ない訳です。

万が一、新築工事の妨害が有った場合ですが、
２００万円を支払う必要性は無いと思いますので、
私道所有者と粘り強い交渉をする事になると思います。

この交渉が決裂した場合は、貴方はその妨害排除の為に、
内容証明の送付、更には妨害排除の民事訴訟を行なう必要が
有るかも知れませんね。

その場合は、弁護士等の専門家に相談した方が良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　部分的なセットバックの可否について

福岡・40代男性
古くから農業を営んでいる者です。母屋は2項道路に面しており、
祖父の時代に建てられてから、何度か増築・改装をしています。
また、同じ敷地内に、明治時代に建てられた倉庫があります。

倉庫は老朽化が進み　このたび建替えを計画しています。
倉庫はセットバックを考慮して建替えるようにしていますが、
母屋がセットバックにかかると言われました。
2項道路側には水廻りが集中しており、改装しようとすると　
かなりの出費になりそうで　とてもまかないきれません。

母屋を触らずに、倉庫のみを建て替えられないのでしょうか？
教えてください。

□■アドバイス：１

倉庫が母屋の付属建物としているので、
母屋もセットバックの対象になるのだと思います。
敷地が分割できて、倉庫の敷地一つで建築確認が取れれば、
母屋は関係ありません。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

中尾正文様、早速のアドバイスありがとうございます。
実は昨日　土木事務所に行き、説明を受けたのですが　
やはり納得がいかず、困惑しておりました。
敷地を分割せずに　倉庫を単独の農業用倉庫として申請すれば…
と安易に考えていましたが、
「同所有者の同敷地内の倉庫を建替えするのであれば
　セットバックに掛かる母屋の部分は撤去」とのことでした。
どげんしょう…と言うのが本音です。

□■アドバイス：２

土木事務所の担当にバレてしまったのですね。
味方なら、農業用倉庫をやめて、従兄弟か誰かが住むことにして、
改築申請すればどうでしょう。
もし、味方でなくても、平然と母屋とは独立した建物として、
別の人の名前で申請するのです。土地名義は関係ありませんし、
確認後、元の相談者さんへ名義変更するのも、登記するのも、
別に確認の名前と違っても、登記事務はやりようがあります。
倉庫も、ただの部屋で、趣味の作業場、絵を描くアトリエ空間などなら、
倉庫と同じです。
独立した建物には、電気を引かなければならない規定はありません。
ただ、トイレはいります。風呂は行水一本、入らないと主張し、
トイレも汲み取りでOK。流しも、手洗い程度でOKで、
コンロはカセットコンロと言いましょう。
倉庫だからあっても良いが、申請者名でからまれるのであれば、
後日の引き込みでよいと思います。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

中尾正文様、八方塞がりの状況の小生に　
心強いアドバイス、ありがとうございます。
実は、2年ほど前に娘が嫁ぐ時に、土地を分筆し　
私名義で小さな家を新築し、住まわせております。
名義を私にしているために　
その頃から土木事務所からは目をつけられているのが現状です。
　　
2項道路を挟んだお向かいさんは、境界として、
無許可のブロック塀を設けています。セットバックをしても、
角地にはカーブミラーと道路標識が設置されており、
それは移動する予定がないと言われ、
小生としては納得がいかないことばかりでした。
今回は娘と姓も違いますので、娘婿の名義であくまで倉庫を…と、
申請しても、やはり、同じ敷地内であれば、無理なんでしょうか？

□■アドバイス：３

倉庫であっても、独立した建物で、母屋と無関係ならよいです。
敷地は分筆も必要ありません。
　　　●娘婿の方が、相談者さんとは関係なく、
　　　　建築士に依頼して、確認業務をすればよい
　のです（ただ、倉庫より住まいの方が「独立性」を主張しやすいです）。

決して、誤魔化しとか、嘘と考えたり、思ってはいけません。
娘婿の方自身の行為として倉庫を建て、自分のものを（つまり、お宝を）
所蔵するために、土地を借りて建てることに、何のはばかりがありましょうや？

申請建築士の手腕次第ですが、騙すとか、うそはいけません。
相談者さんが表に出ると、以上の筋書きは、正直者には辛くなりますね。
日本国民は正直者ばかりですからね。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

たびたびの愚問に親切に対応いただき、ありがとうございます。
親から受け継いだ土地や建物を、私たちの代で　できるだけ修繕して、
これ以上、手のかからない状態で娘夫婦に譲りたい…と思っていました。
母屋は、「私達夫婦が住まなくなれば、取壊しもよい」と、
娘達には伝えてありますので、法律面で何の障害もなく
娘夫婦に土地や倉庫を手渡すのが、私達親の理想と考えておりました。
しかし　これほどまでに法律の規制があるとは、正直　知りませんでした。
どうせ　いつかは娘夫婦に譲るものですから、
家族で今一度話し合ってみようとおもいます。
できれば、台風が来るまで…を目標に頑張ってみます。
また結果が出ましたら、ご一報いたします。
頂いたアドバイスを、吉報に換えて、お届け出きれば…とおもいます。
ありがとうございました。

□■アドバイス：４

ご丁寧な、報告に感謝いたします。
時間を置いての確認なら、また違うでしょう。
でも、年度は同じゆえ、担当の人事異動は無いかもしれませんが…。
形式より、実態をみて、安全な生活が送れるように、道幅も対応ください。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

相談内容　建築時の私有地の通行料について

徳島・20代女性
家を建てる契約をしたのですが、現地がとても細い道に面しており、
何回か折り曲がらなければなりません。
建設にあたり、トラックが入らなければならないのですが、
1箇所、どうしても個人の畑の角を通ってしまう形になります。
工期は半年くらいの予定です。

今日、近隣の挨拶に行ったときに、その畑を所有するご主人に、
　　「タダ（で通す）というわけにはいかないだろう」
ということを言われました。
確かにその方の土地を通らせてもらう形にはなりますが、畑の角1箇所で、
しかも、50センチくらいです。

もちろんご迷惑をおかけするのだから、お礼はしようと思っているのですが、
直接、現金を要求されてしまい、少しひいてしまいました。
ご近所なのでのちのちの付き合いもありますし、穏便に済ませたいのですが、
法律的には払うべきものなのかどうか、知りたいです。

どうかご助言をお願いします。

□■アドバイス：１

結論を先に申し上げると、これは、
　　　●建て主が考えることではなく、建築会社が考え対応すべき問題
なのです。
工事に際し、建築を請け負う側で最初に検討しなければならないことは、
現場への資材搬入、工事車両の通路や駐車スペース確保などです。
場合によっては小運搬ということもあります。
このような場合の経費は当然、建築費に含まれることになります。

建築会社がどのような考えでいるのか、まず聞いてみられたらよろしいと思います。
そして、その地主さんへの対応も建築会社にしていただく…ということになります。
その後で、近隣に住むようになる者として、建て主もご挨拶に伺うという順序になります。

ただ今回の場合、すでに直接お話をしてしまったようなので、
建築会社の考えを確かめた上で、改めて一緒にお願いをしたらいかがでしょうか。
（青葉ホーム・伊澤隆平さん）

■□相談者より

さっそく丁寧な回答ありがとうございます。
なるほど、あまり出すぎたりせずに、建設会社の方に任せておいた方が
いいのですね。なんだか気持ちが楽になりました。
ご助言を感謝いたします。本当に助かりました。ありがとうございます。

□■アドバイス：２

恐れ入ります。
先般のご返事で、言葉が足りない部分がありましたので、若干補足申し上げます。
建築工事は双務契約で、建て主・請負者の信頼関係が前提にあります。
工事車両の通行路確保は建築会社が検討すべき問題ではありますが、
もし、建築会社から問題点が提起されていて、相手への話し合いに協力して欲しい
との要望が出された場合には、ぜひ協力してことにあたるようにしていただきたい
と存じます。
（青葉ホーム・伊澤隆平さん）

■□相談者より

重ね重ねありがとうございます。わかりました。
現場には何回か足を運ぶつもりですので、状況を聞いてみようと思います。

相談内容　私道への立ち入りを制限する方法について

大阪・40代男性
8月末、旧家が建っていた土地を4分割して分譲された北西のA区画に、
木造3階建ての家を新築しました。

地元の建築業者さんの物件で、駅から徒歩3分と便利であり、
私が平面図の案を起こしまして、家自体にはかなり満足できています。
ただ、建物にはかなりこだわり、勉強もしたのですが、
土地に関してはそんなに深く考えておりませんでした。

そこで、残りの3区画に順番に家が建つにつれ、「私道」について、
少し気になる点が出てまいりましたので、ひとつご相談申し上げたく思います。

　　　┌───┬───┐
　　　│自　宅 │ 　　　│
　　　│　Ａ　 │　Ｂ　 │
　　　│　　　 │　　　 │
　　　├──┐┴┌──┤　北
　　　│　　│　│　　│　↑
　　　│　　│私│　　│
　　　│Ｃ　│　│　Ｄ│
　　　│　　│道│　　│
　　　│　　│　│　　│
　　　┴──┘　└──┴
　　　　　　道　路
　　　─────────

　　私道つきましては、
　　　●長さ約15ｍ、幅4m超
　　　●普通の舗装ではなく、タイルのようなもので色分け
　　　●真中を境にA（私）、Bのそれぞれが半分を所有
　　という形になっております。

建築業者の方からは、
「うちのやり方は基本的に境界に柵等は設けず、オープンです」
と言われてましたが、現在、AとCの境界にはブロックで間仕切りをしてもらいました。
そして、12月頃にはBとCが完成するとのことですが、何とか私道自体をブロックで
間仕切りして欲しいと思っております（Bさんにもお話するつもりです）。

間仕切りする理由は、
　　●AとBの所有であるにもかかわらず、
　　　恐らくCとDの人が家の裏に行くために頻繁に通ることは間違いないから
です。
つまり、将来的なトラブルは避けたいと思っております。

そこで、以下、よろしくお願い申し上げます。

　　1.私道の両サイドの間仕切り設置について、何か注意点等はありますでしょうか？

　　2.他人が私道に簡単に入れないようにする良い方法はないものでしょうか？
　　　（私道の入口に、簡単な門のようなものが設置できないものか、悩んでおります。
　　　　理由は、今でも誰かが深夜に犬の散歩などで私道に入り、
　　　　ゴミや犬の糞を置きっぱなしにして、非常に困っているからです）

□■アドバイス：１

1については、地役権の設定・念書又は同意書・契約書の特約条項等に
私道についての記載はないのでしょうか？
まず、その点をご確認下さい。
それらがない場合は、貴方が貴方の土地内に塀等の構造物をたてても自由でしょう。
地役権の設定がある場合は、その地役権の目的を排除することは基本的にできません。
念書又は同意書・契約書の特約条項等がある場合は、その内容を遵守すべきだと思います。

2については、入り口に「私道に付き立入厳禁」と看板を立てたらいかがでしょうか。

なお、B地との間に塀等を立てるのは、私道の幅が4m超…程度だと感心いたしません。
最近の消防車・救急車等が大型化していることを考えると、火災や災害発生の時には
後悔することになります。
また、実際には軽自動車を除いては幅2mだと出入りは難しくなります。
塀を立てれば、私道内で車のドアは絶対に開けれなくなります。

通常は地役権を設定し、共同使用するようにしているケースが多いと思います。
最低でも構造物の建設禁止による共同使用の念書や覚書程度は締結していると
思うのですが、いかがでしょうか？

なお、「AとCの境界にはブロックで間仕切りをしてもらいました」ということであれば、
C地の人は通れないと思うのですが、ブロックの間仕切りと言うのは、
簡単に乗り越えられる高さなのでしょうか？

A地とB地の私道は共同使用として4m以上の幅を確保し、C地とD地との境界の中側に
それぞれ塀を立てるのであれば、実用上、問題はないと思います。
しかし、お尋ねの「私道の両サイドの間仕切り設置」と言うのが、
A地の私道の両サイドというのであれば、前述の通り、感心いたしません。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

的確なアドバイスありがとうございました。
色々と私道に関する書籍を探したのですが、非常に少なくて困っておりました。
私道の定義もいろいろあるようで、複雑なことを学びました。
私道の入口にお隣さんと共同でフェンスを設置しようかなど、
悩んでおりましたところです。
今回のアドバイスを踏まえ、いろいろ検討させていただきたいと思います。
本当にありがとうございました。

相談内容　

島根・50代男性
初めて質問します。よろしくお願いします。
現在住んでいる自宅前の道が私道です。
家の奥に近所の人が所有している田んぼがあるため、
私道を持分1/2ずつでひとつの土地として共同で所有しています。

共同所有の方の自宅は別の場所にあり、
田んぼに農機具を入れる時以外はその私道を使用しません。
ただ、田んぼが少し高い位置にあるので、私道に土を盛って傾斜をつけてます。
舗装はされていません。今まで車で自宅に出入りする際には、
この傾斜部分を通ることはなく、また、塀を作っていたので
土が敷地に流れ込むこともなく、問題はありませんでした。

しかし、この度、息子夫婦が帰郷し、
自宅敷地内に別途、新築することになり、土地の構造上、
私道の傾斜してる部分を通って敷地内に入らなければならなくなりました。
また、塀も撤去しなければならないので、傾斜撤去（もしくは緩和）と舗装、
掘削の許可をもらわなければならないと思います。

このような場合、どのような形で話し合えばよいのでしょうか？
土で盛られた傾斜に対しては、「通行上の障害物」として主張するつもりです。
しかし、主張を押しつけすぎて、堀削許可をもらえなかったり、こじれても困ります。
撤去、舗装の費用に関してはこちらで負担してもかまわないと思っています。
ケースバイケースな部分も多々あるでしょうが、
プロの方から何かアドバイスをいただけると助かります。
よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

共有者が田に出入りできるように、撤去・舗装することが大事だと思います。
その費用を相談者さんが負担するのであれば問題が無いと思うのですが…。

私見ですが、「通行上の障害物」とか言うと、逆にこじれると思いますので、
最初は軽い気持ちで共有者にご相談されたらいかがでしょうか？
この様なケースの場合は、相手の性格や普段の付き合いにもよるのですが、
あまり複雑にするのではなく、単純にお願いした方が良いと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、アドバイスありがとうございます。
実際に話をしてみないと分からないですよね。
便乗質問で恐縮ですが、共有者の方とは若干、自宅が離れているため、
まったくと言っていいほど面識が無く、性格等も分からないのですが、
そういう場合は新築を頼む工務店等に
話についてきてもらった方がよいのでしょうか？

□■アドバイス：２

私見ですが、ご本人がお願いに訪問するほうが失礼が無いと思います。
なお、工事の前には工務店等が
お酒等を持って工事のご挨拶に伺うのが普通だと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、ありがとうございます。図面などでの説明もありますので、
工務店の方と施主の2人で、お話に行きたいと思います。

□■アドバイス：３

交渉方法は人それぞれ…ですが、私でしたら、
最初から工務店の方を連れていくことはしないと思います。
理由は、「断り無く準備したな？」のような反感を買う恐れがあるから…です。

むしろ、最初は「ご相談」というかたちで、
お菓子でも持って
（その方と面識がある方をご存知の方が貴方の周りにいらっしゃったら、
　どんな方なのかを事前に確認した上で）、
まず、信頼関係を築くことからはじめると思います。

「普段、ろくにご挨拶もせず、申し訳ありません。
　実は、共有でお持ちいただいております私道について、
　うちの息子夫婦が住むにあたって、ご挨拶と、
　ご相談をさせていただこうと思って、お伺いさせていただきました。
　もし、ご都合が悪ければ、後日、改めますので、
　ご都合の宜しいお日にちを、お教えいただければ…と思います」

また、今回、相手に対しては、デメリットが無いようですので、
そのことを強調すると良いと思います。

「××さんが田んぼに入られる際に使われてらっしゃる部分を、
　通らせていただくことになりそうです。もちろん、今まで同様、
　××さんのご利用には不便がないようにさせていただこうと思っており、
　全額、息子夫婦もちで舗装させようと思っております。
　また、後日、工事図面などもお渡しし、工務店の人間も連れて、
　××さんにご確認いただこうと思っておりますが、
　お許しいただけますでしょうか？」

おそらく涌井様がご指摘なさっているのは、今回のご相談の場合、
権利や法律や事務処理を優先させるのではなく、
「気持ちを大切に…」のように、私は感じました。
　　
私も、長きにわたり、その地域で暮らされるのですから、
息子さん夫婦も含め、ご近所づきあいを大切にされるのが、
やはり一番大切だと思います。

（わんえるで～おー・前野）

相談内容　

千葉・40代女性
こんにちは、はじめてご相談させていただきます。
セットバックのアイデアについてお聞かせ下さい。

公道に面している場所に土地を持っています。
公道沿いの隣と奥に2軒家があり、幅1m強の私道（当方所有）があります。

この度、建替えを検討しておりますが、
その場合、4mの私道を確保しなければならないと伺いました。
隣の家は、私道負担によるセットバックを嫌がっているため、
当分、建替えない様子ですが、当方が先に建替えるのであれば、
当方が4mの私道を提供しなければならないのでしょうか？

私道を提供するとなると、3m分も敷地が小さくなり、
建替えが非常に困難になります。せめて当方の私道負担を、
半分の2mにしたいのですが、どうすれば良いのでしょうか
（隣の家は、土地のみ、当方が所有しています）。

例えば、
　　・隣の家と一緒に、一体型のマンション風に建替えし、奥の人が通れるよう、
　　　ピロティ（トンネル）型にして、1階だけ通行可能にすれば大丈夫
　　・1階を駐車場にして、奥の人が通れるように配慮すれば大丈夫
　　
のような、何か良いアイディアはないでしょうか。
宜しくお願い致します。

□■アドバイス：１

この事は、純然たる建築設計上の課題です。
あなたの知識は、少し充分でないように思われます。
道路と敷地との図面がいりますが、私道（所有権）は、この課題とは無関係です。
つまり、1mの道（？）が、法規的に何かをきちんと調べる必要があります。
また、奥の建築物が、どのように存在しているのかも重要でしょう。
よって、建築設計事務所に依頼されれば、名案は簡単に出るとは思いますよ。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

□■アドバイス：２

敷地の公道への接道義務は2mあれば良いと考えます。
考え方としては、
　　「基本的には当該敷地が公道に対して2m接していれば、
　　　建築基準法上の宅地であり、予定建築物が建築確認適格建築物であればOK」
ではないでしょうか。
敷地形状が不明確なため、詳しくは云えませんが…。

（マルケイ・門田啓二さん）

■□相談者より

こんにちは、早速のお返事どうも有難うございました。

　　▼門田様

　　私の知識不足と説明下手で申し訳ありません。
　　今回、私のご相談している私道とは、
　　　●公道に面していない「奥に建っている家の住人の通行の為」
　　　　の私道についてです。

　　公道に面している当方と同じく、公道に面している隣の家の間に、
　　現在、小道（1m強）があり、建替えにあたり、広げる必要があるということなのです。

　　私道は4m必要かと思いますが、当方の建替の際には、
　　　●この負担を当方が全て負担する必要はなく、中心線なるところから、
　　　　当方が2mを確保してセットバックすれば良い
　　のでしょうか？
（当方の建替時に4mは必要なく、その後の隣の家の建替時に4mになればよい？）

　　また、今まで1m強の小道を使っていた奥の家の住人から、
　　今後、使用料等を請求することはできないのでしょうか？
　　（この道は奥の住人の通行のみに使用することになるからで、
　　　今は小道を無償で提供しています）

　　▼中尾様

　　勉強不足で失礼致しました。もう少し土地の状況を確認し、
　　建築設計事務所に相談してみようと思います。どうも有難うございました。

□■アドバイス：３

奥に建っている家の住人の通行の為の私道について、
あなたの土地を建築基準法上の延長敷地としての使用を考えるのであれば、
　　　●あなたの土地を奥の人に賃貸すること
　　となります。

土地の賃貸借契約を締結した後、不動産登記法にいう
通行地役権等の登記を行う方法もあるのではないでしょうか。
当然、敷地使用についての賃料は発生すると考えられますので、
賃料の請求は可能ではないでしょうか

ただし　まず、管轄行政庁（建築課等）に、延長敷地の幅員や延長について、
事前に確認をとり、判断して下さい。
それぞれの行政庁の判断・基準が微妙に違う場合がありますので…。

（マルケイ・門田啓二さん）

■□相談者より

確かに、延長敷地で対応可能かもしれません。
管轄行政庁に確認をとってみて、検討したいと思います。
どうも有難うございました！！！

■□相談内容　

初めまして。セットバックについて質問があり投稿させていただきます。

１）私が購入した土地側は境界明示あり、
　　道路反対側の古い住居に境界明示がありません。
　　セットバックラインの中心を求める時、境界明示の無い方は壁が
　　石垣ででこぼこしていますが、道路幅を基準にするのでしょうか？。

２）土地に隣接する道路は市道でアスファルト舗装がされてます。
　　そのアスファルト部分がセットバック基準ラインより住居側にまである場合、
　　セットバック基準ライン内のアスファルトは勝手に撤去して良いのでしょうか？

３）上記撤去部分の地面下に公共の設備（水道官、ガス管等）がある場合、
　　市に対して移動要求を行えるのでしょうか？

１）については隣の新居が５ｃｍ程、セットバックが足りないと
市が指導に来たそうです。以上、古い街で新居を建て、外構工事で悩んでます。
素人でよくわかりませんので、ご指導宜しくお願いします。

□■アドバイス

どちらの地域かわかりませんが、首都圏における質問として
私なりの考え方をお伝えします。

建物を新築されているようですが話の順序が逆のような気がします。
普通建物を新築する場合には都市計画区域内であれば、
その地域の特定行政庁に確認申請をします。その時点で狭あい道路は
基本的に４ｍの幅を持った法にかなった道路として特定されますので、
ご質問のようなことは建物完成時には解決できているのが普通です。

しかし、１）に関しては特定行政庁（町役場、市役所、区役所…）
の道路係へ出向き、現状の道路について調査依頼をします。
所定の用紙が用意されていますのでそれに書込めば、
遅くとも１週間以内には現状の道路の中心を特定してくれます。

２）、３）については
境界明示が確定していれば当然市に対して要求できます。
もし境界明示に不安が残るようであれば
市に対して官民査定の申請をして特定します。
その場合の期間は２週間から２ヶ月ぐらいかかるとおもいますので、
最短で処理してもらうようにお願いすればよいでしょう。
ただし、官民査定の場合には隣接の土地所有者の立会いも必要になります。

（株）朝日設計企画LIXY不動産INZ
代表取締役　　松岡　國夫

■□相談者より

夜遅くに大変丁寧な回答、誠にありがとうございます。

記載もれでしたが、奈良県です。大手メーカでの建築ですが、
現状を考えるとそのような申請は事前に行ってないようです。
で、隣の家は外構も完成した後、市からの数ｃｍ後退指導です。
建築前に市が中心を明示しないと、
どこをセットバック中心基準にすれば良いか分からないと思い投稿しました。

　　> １）に関しては
特定行政庁（町役場、市役所、区役所…）の道路係へ出向き確認します。

　　> ２）、３）については
　　境界明示が確定していれば当然市に対して要求できます

了解しました。色々ありがとうございました。

■□相談内容　

初めまして。よろしくお願いいたします。
土地を購入し、現在新居を建設地中です。
北公道（5.5m）東共有道路（4.0m）の角地ですが、
北東の角から車を出し入れすることとなり、
共有道路上を１平米ほど通過することとなります。
共有道路は３者で持ち合いですが、うち１者（Ａ氏）と揉めつつあります。

　　１．駐車場に面する共有道部分（そこは当家持分ではない）に
　　　　Ｌ型側溝があり、（Ａ氏が自費で設置したと主張）そのＬ型側溝の上を通過して
　　　　車を出し入れするのであれば壊れた時は修理をすること。
　　　　もしくは壊れないようなものに改修すること。
　　２．共有道路下に埋設されている上下水道、ガス菅の補修には費用を拠出すること
　　　　（当家は北より新規に引き込んだ（市指導）ため使用しない）
　　３．Ａ氏いわく、当該共有道部分はＡ氏の持分であり私の持分は入っていないため
　　　　今後も原則Ａ氏の主張に従うこととの弁（ちなみにＡ氏宅前は私の持分）。

このような条件は土地購入の時の仲介業者から何も聞いておらず、
戸惑っている状況です。
Ａ氏は上記に関し念書を取ると言っており、日中に当家建設業者に対して
作業中止をさせる等、建築工程にも影響が出ている状況です。

そこでご教授いただきたいのですが、
　　　・Ａ氏の主張、行為はどこまで正当性のあるものなのか？
　　　　また法的にはどうなのか？
　　　・全て正当ならば、そのことに対し説明の無かった仲介業者に対して
　　　　当家は何らかの措置をとることが出来るのか？
　　　　（最悪、家の設計を変えざるをえなくなった場合の費用負担等）
　　　・当家は何を主張できるのか？
　　　　（例えば、Ｌ型側溝だろうと花壇であろうと協定道路上のものは
　　　　　撤去を要求できるのか？）
以上、アドバイスの程よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

単なるいやがらせか、それとも神経質で揉事を作りたい人なのか、
それとも工事着工挨拶にこないから腹をたてているのか。

　　> もしくは壊れないようなものに改修すること。
ダンプとか重機が出入するなら問題でしょうが、
1ｔ程度乗用車程度では壊れるとは思いませんが。

　　> ・Ａ氏の主張、行為はどこまで正当性のあるものなのか？
Ａ氏は持分1/3については主張する権利はるでしょう。
正当性があるはどうかは疑問です。

　　> ・当家は何を主張できるのか？
他2人の持分所有者などと接触してみたら如何でしょう。
貴方もA氏の前の道路の権利をもっているわけですから、
同条件で対抗すれば、相手も引き下るのでは。

近隣関係ですから話しをこじらせたくないですね。
最初はしたてにでて様子をみるとか仲介業者を中にいれるとか。
話合が決裂すれば、裁判所の調停ですね。

　　> ・仲介業者に対して当家は何らかの措置をとることが出来るのか？
このケースでは予期しない事態ですから土地仲介業者の責任はないと思います。
（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談内容　

阪神淡路震災のときに家が壊れ、新規に立て直しましたが、
その際道幅が２ｍ程度しかないために１ｍほどセットバックして建てました。
その土地は借地です。セットバックした土地は坂道で
借地の端から敷地高さが徐々に上がっています。

地主の意向でセットバック部分は道路高さに合わせるべきといわれ、
道路と同じく坂道に従って高くなっています。
家の敷地はセットバック部分のところで低いところで
平地になっているためにへこんだ形になっています。
以前は、セットバック部分は敷地と同じ高さで
庭のように利用できましたが、現在はまったく利用できません。

また、坂道になっているので雨の日に水が流れ込んできます。
雨水溝は市道と私道（セットバック部分）の市道側にありますが、
セットバック部分は私道ということでその部分の雨水は
敷地にこちらが対処しない限り流れ込みます。

セットバック部分は固定物を立てられないが、
可動できるものなら利用してもかまわないと聞きましたが、
このような状態では全く利用できません。この状態でも
地代としてセットバック部分も同じように支払えということで
支払っていますが、理解できません。
利用が全くできないのですからその部分の地代を免除するように
お願いしましたが、聞き入れてもらえません。

　地主の次の意見は妥当なのでしょうか？
　　１、セットバック部分は道路と同じ高さにすべき。
　　　　道路より高くするのは問題でしょうが、
　　　　道路の低い部分で水平な平地には出来ないのでしょうか？
　　２、セットバック部分も土地を貸しているのだから当然支払うべき。
　　　　なお、セットバック部分の返却は受けてもらえません。

申し訳ありませんが、相談させてください。

□■アドバイス

要は、何のためにセットバック（１ｍ部分をみなし道路といいます）
をしなければいけないのか？　ポイントはここです。
家の建て替えのため？　違います。
将来、火災が遭ったとき、消防自働車が通行できるように、
４ｍの幅員道路を確保しておく為です。結論が出ますね。
４ｍの道路は、車等が通行できやす状態にしておかなければいけません。
借地の土地ですから、底地権と借地権に分けられます。
賃貸借契約ですから、利益を被っている部分、
セットバックしている部分、（そのおかげで家が建てられた）
底地権者に地代をはらわなければいけません。
（ハビット・小谷吉秀さん）