【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

住宅ローンと白紙解約と買主業者への賠償請求について

相談内容　住宅ローンと白紙解約と買主業者への賠償請求について

兵庫・男性・３０代
買主業者に騙された気分です・・・
ご相談に乗ってもらえればと思います。

今回、住宅ローン特約付きで売買契約を売主として交わしました。
しかし、住宅ローン特約はローンが通らなかったときに
白紙解約できるとされており、買主の住宅ローンが通るか不安で
事前審査で厳しい結果であれば契約することを断りたい旨を
私側の業者へ伝え、
買主側の業者へ事前申請を問題なく通っているのか
（契約書には全宅住ローンのみでした）・
ほかの銀行で事前審査した結果はどうだったのか確認したところ、
「全宅住ローンもほかの銀行数社も問題なく、住宅ローンが通っており
よほどのことがない限り、住宅ローンはとおるだろう」と
回答があり、安心して契約を交わしたのですが。。。

実際は、住宅ローンが断られ、白紙解約となりました。

買主側業者へ事前審査の通っているほかの銀行へ審査を出してといったところ、
「実はほかの銀行は減額となっていて申請しても無理ですので白紙解約で・・・」と
回答があり、申請用紙と結果を見せてもらうと、

「実際は1200万円の物件に対して、満額ローンしか借りれないと
20年1200万円で本審査をだしているのに事前審査していたのは1000万円で出し、
結果は減額の700万円以内で15年以内で頭金が200万円以上必要」と
いった散々な内容でした。

私としては、この内容をしっていたら間違いなく契約はしておらず、
住み替え先の賃貸も探したり会社への申請を出したりしていませんでした。

住宅ローンが減額となっていることを知りながら
うそをついて契約させた買主側業者へ
何らかの賠償請求はできるのでしょうか？

せめて、印紙代位は返還してほしいと思っています・・・
あと、買主業者へ社会的な制裁を与えたいです・・・
（免許停止や取り消しなど）

---

□■アドバイス：１

私見ですが、
その買主側業者（以降客付業者といいます。）が、
嘘をついた事が明白であり、それを証明出来るので有れば、
実損金額（印紙代・公図謄本代・書類作成料・交通費・日当等）
は請求すべきだと思います。

然し、この程度ですと、
免許停止や取り消しなどは難しいと思いますが、
都道府県の住宅部等の監督官に相談し、
それなりの注意をして頂く事は可能かも知れません。

尚、日本に於いては、
欧米で認められている社会的制裁としての損害賠償が
認められていないのは、ご存知の通りです。

（高原開発・涌井さん）

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□■アドバイス：２

以下追加訂正です。
今回のご相談のケースでは、
融資特約による解約の要件を満たしていない可能性がございます。

まず、契約書の内容を良くご確認下さい。

全宅連の書式の場合を例にとりますと、

・「融資の申込書」を売主に渡したローンについては、
　万が一、融資が受けられなかったら、解約出来る
　となっています。

今回のご相談のケースでは、
この融資申込の控えが、売主に渡してない可能性が御座います。
その場合は、融資特約の対象とならない可能性も御座います。

融資特約で無い解約は、契約違反となりますので、
手付金の放棄、その他損害賠償の対象となる可能性も御座います。

（高原開発・涌井さん）

中古戸建て決済前の白紙撤回について

相談内容　中古戸建て決済前の白紙撤回について

兵庫・女性・３０代
始めまして。このたび、中古の戸建を購入予定で手付けももちろん終わり、
あとは最終の決済を待つのみの状態だったのですが、
不動産会社から売主が購入予定だった中古のマンションを買わないことになり、
戸建を売らないと言われました。

①売主は悪くありません
ペットを飼っているので、ペットが飼えるマンションということで購入予定だったのが、
飼えないというのが分かったため

②不動産会社
管理規約にはペットを飼っていいと記入があり、管理人にも確認の上、
売主との売買の予定だった。しかし、管理会社に確認はしていない。
（実際は初めから住んでいる人はペットを飼っていいが、
　新たに入ってくる人はペットを飼ってはダメだったようです）

不動産会社は迷惑料として今の家賃の1年分を出すと言っています。
この提示が妥当なのか。違約金なら購入金額の１０％相当ですが、
今回は売主は悪くなく、白紙撤回ができる契約なので、この提示になりましたとのこと。
　
分からないことばかりで、ただそうですか。というには納得がいかないことなので
どうぞ教えてください。宜しくお願いします。

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□■アドバイス

私見ですが、
契約書の内容を前提として、
とりあえず、貴方の要望をまとめて、
売主及び仲介業者と交渉するのが良いでしょう。

（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

コメントありがとうございます。
コメントの内容の通り、自分たちの要望を話し合ってみます。
ありがとうございました。

駐車場問題と損害賠償と手付け倍返しについて

相談内容　駐車場問題と損害賠償と手付け倍返しについて

福岡・女性・３０代
初めまして。
読みにくいかとおもいますが宜しくお願いします。
このたび駐車場２台付き中古マンションを売主様・売主様仲介業者Aと
私・私側の仲介業者Bと手付け金１００万円払い契約交わしました。

私キャッシュで支払う予定の為、定期を解約したり引越しにあたる為住民票を転出しと
準備致しておりましたが、私共の仲介業者Bから残金支払い予定６日前に連絡きまして
駐車場が１台しか無理みたいです。と。
事情は売主様仲介業者Aがマンションの管理会社からマンションの名義変わるならば
もともとの１部屋１台しか無理ですからもう１台は抽選で当選している為返して下さい
と言われたそうです。

重要事項説明書にも駐車場の番号まで２台記載してあります。
そして仲介業者Bの免許者からもそう説明受け手います。

私も仕事と未就学児を抱えながらこの契約に備えてきました。
これさえ終わればと思い雑用等もこなしてきました。

仲介業者様A・Bと問題発覚後１度面会しましたが誠意を感じれず疲れましました。

その時は１台分の駐車場を敷地外に三年ごとに抽選あるため
２年６ヶ月分持ちますということでしたが、徒歩３分の場所だそうで
毎日のこちらの労力が加味されていないと思いました。

この物件を決めた大きな理由が駐車場２台付きということでしたから納得がいきません。

売主は契約書にかいてあるような損害賠償にも手付けの倍返しにも応じないと言っています。
それか手付け金のみの返しと言っています。

仲介業者A・B二社とも誠意も感じず、こちらがクレーマー扱いになり
裁判もしたければどうぞという主旨のFAXもきています。

契約書に手付け相当額の損害賠償を請求できると明記してありますが
どのぐらいが一般的なのでしょうか？

私から手付け放棄せずに先方から手付けの倍額で解除される事あるのでしょうか？

私が購入する場合としない場合とどのように請求できるのかも教えて下さい。
プロの方、このような事案に関わった事のある方お願いします。
教えて下さい。宜しくお願いします。

---

□■アドバイス

私見ですが、
売主側からの手付倍返しによる解約は、
契約書に明記された期間内であれば勿論可能ですし、
この場合は損害賠償の請求は基本的に出来ません。

損害賠償を請求する場合は、実損額とされています。
『１台分の駐車場を敷地外に三年ごとに抽選あるため
２年６ヶ月分持ちますということでしたが、徒歩３分の場所だそうで
毎日のこちらの労力が加味されていないと思いました。』
については、

売主側からは、相当の譲歩が有ったとも思います。
徒歩３分の労力が法的に損害賠償として認められるかは、
貴方が身体障害者で有るとか特別の事情が無い限り
かなり厳しいと思います。
損害賠償は請求するのは自由ですが、
当然相手は納得できないと支払いません。
結局は、裁判で決着をつけるしか無いでしょう。

別の観点からみますと、
売主・仲介業者の事前調査不足は否めません。
消費者契約法・宅建業法の重要事項の説明違反（刑事罰対象）の可能性も御座いますが、
この程度ですと行政指導の対象となるかどうかも疑問というのが現実だと思います。
もし、違反となって行政指導等となっても、民事的にはあくまでも契約の白紙撤回が可能であり、
損害賠償については、相手が支払わない限り民事裁判によると言うことになるでしょう。

取り敢えず、お近くの消費生活センター及び
その業者の所属する不動産団体等の主催する無料相談等に
ご相談されては如何でしょうか。

（高原開発・涌井さん）

購入後、民事再生で区画が半値になった問題について

相談内容　購入後、民事再生で区画が半値になった問題について

北海道・男性・４０代
ある分譲地（建物付）を約２年前に購入しました。
この土地は昨年末に民事再生手続を開始した某建設メーカーが主幹事となり、
１１００区画の大々的な分譲販売を手がけていたものです。

ところが、その建設メーカーが破綻した後は事業を引き継ぐ会社が現れず、
やむを得ず区画整理組合自らが販売を行うことになりました。
しかし、販売価格が近隣に売り出し中のＵＲの物件よりも
高く設定されていたために販売が進まず、今年４月には
私たちが購入した時の約５割引程度の価格で数十区画を売り出しました。

これを受けて、先に購入した住民からは「詐欺ではないか」
「住民に説明もなく廉売するとは何事か」
「高く買わされた差額を戻せ」と言った声が起こっています。

区画整理組合からは８月に入り二度の説明会が開催され、
廉売に至った経緯などが顧問弁護士同席の元に説明されました。
区画整理事業では、こういった販売価格改定は販売戦略として起こりうる話であり、
事業としての問題はなく、組合から先行購入者への補償を行う法的義務はない、
と一蹴されました。

それから３ヶ月経ってもまだ燻っており、
破綻した建設メーカーへ求償できないのかなどの意見があります。

相談は、１１００区画の計画でわずか３０～４０区画が売れた段階で
いきなり半値とは、本当に法的に問題がないのでしょうか。
何か対抗する手段（具体的に補償を求める）ことはできないのでしょうか。
よい方法があればご教示ください。

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□■アドバイス：１

私見ですが
土地区画整理法の適用を受けた土地区画整理事業で有るかどうかによって、
かなり考え方が変わるかと思います。
『区画整理組合』の内容がはっきりしないと、お答えは出来ません。

土地区画整理法については下記をご覧下さい。
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S29/S29HO119.html

（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

涌井様、コメントありがとうございます。
当該区画整理事業は北海道庁の公開資料では、
平成１５年３月１８日に認可（公告）とありますが、
これが土地区画整理法１４条の適用を受けている
ことの考えでよろしいでしょうか。

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□■アドバイス：２

私見ですが、
国、北海道庁及び地元の市町村が関わった
（補助金・事業費融資損失補償契約等）、
土地区画整理事業の可能性も有るかもしれません。
http://www.mlit.go.jp/crd/city/sigaiti/shuhou/kukakuseiri/kukakuseiri01.htm

さて、値下げ販売に伴う購入者に対する補償ですが、
現実的には、かなり厳しいでしょう。
1、当初契約して売買契約の信義則に反するかどうか。
　　大阪地決平成５年４月２１日　否決
　　東京地判平成８年２月５日　否決
2、値下げは行わないという確約が有ったかどうか。
　　（客観的に見て、値下げしないと思われる証拠が有ったかどうか）
　　大阪地決平成５年４月２１日　否決
　　東京地判平成８年２月５日　否決
3、値下げを行う可能性の説明が有ったかどうか。
　　大阪地判平成１０年３月１９日　否決
実際に裁判が行われた事例と結果です（詳細は省略）。
ただ、最判平成16年11月18日民集５８巻８号２２２５頁においては、
売主の説明義務違反を認め、損害賠償を認めた事例もございます。

土地区画整理事業の場合は、
保留地値下げ処分に関しては、基本的に組合での議決とともに
組合員による事業費の損失補填が行われます。
一般的には、破綻状態にならない限り保留地の
半額値以下の値下げ処分は、行われないと思いますが、
半値以下の値下げ事例（かなり各方面で揉めた事例）
　　http://www.city.kamisu.ibaraki.jp/04_city/_tosi_keikaku/saibankekka.htm
　　http://blog.goo.ne.jp/hiroshiito_1973/e/a81ab3fb0aca6facbb218cef82acac66
今回のご相談では、内容は分かりませんが、上記事例の如く破綻状態となったのでしょう。
恐らく、組合員（地主さん達）もかなりの負担となったのではないでしょうか。
（地元市町村も、金融機関に対しての損失補償契約をしていれば、
かなり負担がかかった可能性もございます）

土地区画整理事業の場合、
全ては、議事録も保存されているでしょうし、
それなりの手続きを踏んで、保留地の値下げに踏み切ったのではないでしょうか。
事業計画自体に甘さが有ったとしても、恐らく不正は無いとも思われます。
また、地主への還元地の場合、
仮換地ですと、場合によっては事業の精算金（保留地の値下げに伴う事業不足金の清算）を
仮換地の購入者に求める旨の契約を行っているケースもございます。
これでは踏んだり蹴ったりになりますので、この辺りのご確認も必要かと思います。
一方、減価補償金を買主が受け取ることが出来る契約内容になっていますと、
場合によっては、若干の保証金を受け取ることも可能かとも思います（土地区画整理法第109条）。

当初の契約書に、
値下げの場合の補填に対する明確な記載が無い限り、
かなり、初期購入者に対する補填については難しいのではないかと思います。
※私が知っている事例では、保留地の値下げの際、
初期購入者に対する補填を行った事例もございます。

今後については、
保留地の初期購入者が、一致団結して、
より優秀な弁護士に相談してみるということになると思います。

（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

涌井様、丁寧なアドバイス大変ありがとうございます。
今後当事者でどのようなに対処していくのか、
協議を進める際の参考にさせていただきます。

違反建築物売却の責任について

相談内容　違反建築物売却の責任について

東京・40代男性
3ヶ月ほど前に、大手不動産会社の仲介で、建売中古住宅を購入しました。
しかし、入居後に、軽量鉄骨造であるべきなのに木造で、
違反建築物だということが判明しました。
　　
そこで、不動産会社に「これは告知事項ではないのか？と談判し、
手数料返還の打診を受けているところです。
　　
担当者は、自分が気づかなかったことを詫びて、
色々と手をつくしてくださったと思いますが、聞くところによると、
　　　●売主（個人）は、木造であることは知っていた
とのことでした。
　　
他意はなかったかもしれませんが、ちゃんと聞いていれば、
購入を控えたか、購入したとしても、もっと価格交渉をしていたのは間違いありません。
また、どんな建て方をされているのか不安に陥って、
今ごろまでゴタゴタすることもなかったわけです。

このような場合、売主は個人ですが、瑕疵担保責任を追求し、
損害賠償などを請求することができるのでしょうか？
可能な場合、請求金額の相場というのはどれくらいなのでしょうか？
アドバイス、よろしくお願いいたします。

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□■アドバイス：１

おはようございます。
「軽量鉄骨造であるべきなのに木造で、違反建築物だということが判明」
との事情が良く分かりません。
軽量鉄骨を木造であると、説明を誤ったのですか？
それとも、当該建物が建築上の法令制限に違反しているのですか？

説明を誤ったというのは、通常、
重要事項説明において、建物の登記簿謄本（全部事項証明書）、
建築確認の副本などが説明されるので、考えにくいです。
もう少し詳しくお話いただければ、と思います。

違反建築物ということであれば、どのような違反なのか、
こちらももう少し詳しいお話しが必要です。

（北杜宅建センター・萩原さん）

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□■アドバイス：２

私見ですが、萩原さんの仰る通り、通常は考えられないことですが、
建物が未登記の中古物件の場合は、ありうることだとは思います。
売主が承知の上で、仲介業者に嘘の説明をして契約を締結し、
引渡し後に建物の謄本ができあがってきたら、
木造になっていたということになるのでしょうか？

単純に売主が嘘をついて売却した場合と仮定しますと、
これは瑕疵担保責任とは別に考えるべきでしょう。
相談内容を読む限り、民法の詐欺による契約というべきだと思われます。
　　　1.売主に、貴方をだまして契約をするという意思があること
　　　2.実際にだまそうとする行為があったこと
　　　3.その行為によって貴方が錯誤に陥ったこと
　　　4.その結果として、契約締結に至ったこと
という4つの要件をみたしている可能性は充分にあるのではないかと思います。

詐欺による契約の場合は、契約自体を取り消すことが可能ということになりますので、
仲介業者を味方につけて、契約の取消しとその契約取消しに伴う損害賠償の請求を
念頭に置いた上で、売主と交渉すべきだと思います。
　　
契約の取消しを要求せず、損害賠償を請求する場合は、
基本的には実損額であるべきですから、木造と軽量の差による実損を検討して、
客観的に説得力のある数字にすべきだと思います。

　　■参考条文（詐欺又は強迫）
　　　第九十六条　詐欺又は強迫による意思表示は、取り消すことができる。
　　　　　　　　　２　相手方に対する意思表示について第三者が詐欺を行った場合
　　　　　　　　　　　においては、相手方がその事実を知っていたときに限り、そ
　　　　　　　　　　　の意思表示を取り消すことができる。
　　　　　　　　　３　前二項の規定による詐欺による意思表示の取消しは、善意の
　　　　　　　　　　　第三者に対抗することができない。

（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

涌井様、萩原様、早速のアドバイス、ありがとうございました。
ありえないことだと思っていたので、疑わなかったのですが、
確認申請も謄本も鉄骨造になっているにもかかわらず、実物は木造なのです。
購入後にちょっとした工事をする際、業者さんや建築士さんがかかわり、
問題が発覚しました。

最初にこの住宅を建てた建売業者が一番悪いと思いますが、
私共にとっての売主ではないので、今回は相手にはならないですよね。
今回の売主も、推測ですが、故意で言わなかったというよりは、
問題視するレベルの違いと思われますが、こちらにとっては大きな問題なのです。
　　
購入前に依頼して、小屋裏などを確認してもらえばよかったと後悔しております。
それ以外の点、家そのものは気に入っているので、故に、さらに残念というか、
落胆度合いも激しいです。

嘘の申請で構造計算（3階建て）などがされているわけですから、
耐震性に特に不安を感じまして、手数料も戻りそうなので、
これは手出しで調査をすることにしております。
　　
本当は、慰謝料相当の請求をしたいところですが、上記の調査で、
万が一、補修等が必要となった場合に、せめてその費用くらいは
売主に支払ってもらいたいと思い、今回、こちらに相談いたしました。

一般的な瑕疵責任の期間は過ぎてしまっているのですが、
民法上でのやり取りになりそうなので、
期限においても、可能性においても、問題ないように思われます。
今後どう動くかは、まだ、決めかねますが、
今回のアドバイスを参考にさせていただきます。
ご丁寧にありがとうございました。

---

□■アドバイス：３

もし、
　　　●確認申請も謄本も鉄骨造になっているにもかかわらず、実物は木造

ということが事実だとすると、当時の土地家屋調査士が
建物の表示・保存の時の調査方法がずさんであった可能性もありますし、
それ以前の検査済み証の発行時点で問題があったとも思います。

ところで、軽量鉄骨で一部木造にすることは良くあります。
極端な話ですが、主な柱だけを軽量鉄骨にして、
その他の柱や梁は木にすることもあります。この時の使用比率にもよりますが、
構造は軽量鉄骨と表示することもあります。その点はご確認されたのでしょうか？

もし、確認済みであれば、とりあえずは、「錯誤」ということで、
登記簿の構造を木造に変更され、固定資産税の還付請求をされた方が宜しいかと思います。
このようなことが実際に起った場合に、誰に対してどのような請求が可能かは、
ちょっとすぐには思い浮かばないのですが、検査済証を発行した当時の建築主事に
一番問題があるような気がします。

売主が事業者であり、かつ構造が違うことを知っていた場合は、
それは詐欺による契約であるということになるのでしょうが、
今回の売主は素人で、かつ悪意は無かったということになりますと、
これは交渉により解決するしかないかも知れません。

3階建てということになりますと、実際にかなり不安だとは思います。
今では木造3階建てもありますが、おそらく、その建物を建てた当時は、
木造3階建ては建てられなかったので、軽量鉄骨ということで確認を取ったとも考えられます。
その場合、最初に建てた人は承知して違法建築を行ったということになるので、
一番最初に建てた人まで責任を追及することも可能かも知れません。

通常は考えられないことなので、交渉により満足のいく結果が得られない場合は、
弁護士等の専門家にご相談された方が宜しいかと思います。

（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

涌井様、再度の返信、ありがとうございます。
気ばかりいらだって、説明不足の点が多かったかと思います。

これは知らされておりましたが、検査済証も副本原本もありません。
なので、それなりの違反はあること覚悟していましたが、
構造そのものが違うことまでは、考えがおよびませんでした。

それから、登記簿の件は、涌井さんがおっしゃる「ものすごく極端な話」
に近い状態かもしれません。
主な柱（通し柱）ではない、業者さんや一級建築士さんに言わせると、
「使用した意図がわからない」という部分に、各フロア、数本ほど鉄骨が入っています。
あとは全て木なので、圧倒的に木の割合が高く、確認申請上では木造と言うべき建物です。

ものすごく極端な話、1本でも入っていればどうにかできるということで、
建てた建築業者がとった手段と思えます
（家屋調査士さんに、そこまでの権限や責任は負わせられないのでしょう）。

この建物が軽量鉄骨であるべき…というのは、用途地域の問題です。
建物は数年前築で、既に木造3階建ては普及していますので、
工法はそれなりに確立されているでしょうから、とりあえず、今は、
調査において悪い結果が出ないことを信じるばかりです。
あと、転勤族なので、今後転売する可能性がないではなく、
その時のことも心配の種ですが、これも売らなくていいことを祈るばかりです。

---

□■アドバイス：４

私見ですが、そういうことになりますと難しい問題ですね。
用途地域の問題もあり、最低限の鉄骨の使用により、
ぎりぎりで便宜上、軽量鉄骨造にしたということかも知れません。
その様な施工で、本当に軽量鉄骨造と言えるかどうかは
甚だ疑問のあるところなのですが、表示保存登記がされたのは事実です。
　　
土地家屋調査士も壁を剥がして、構造材まで確認する訳ではないようです。
外観を目視で確認して、後は確認申請書によって建物の表示保存登記を行うようです。

数年前の建築で、木造3階建てが普及してからということですと、
構造的には多分、大丈夫かなぁ…とも思います。
構造的に問題が無いようであれば、仲介業者を含めて、
売主に木造と軽量鉄骨の差額について、返還請求の交渉を行うのが良いかも知れません。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

こんはんは。
今のところ、私共は妥当な線で検討しているようなので、ホッとしました。
何度も、また、詳しくご回答いただき、ありがとうございました。

ハウスメーカーが紹介した土地の売買について

相談内容　ハウスメーカーが紹介した土地の売買について

埼玉・20代男性
ハウスメーカーに土地を紹介され、
その土地で建物を建設することを前提に契約を結び、
間取りの打ち合わせをしてきました。
昨年中に買い付け証明を書き、契約の日取りをお願いしましたが、
売り主が渋っているらしく、現在も契約できていません。
なお、売り主とハウスメーカーの間に、
ハウスメーカー提携の仲介業者が入っています。

できればこの土地で…と考えているのですが、対応にも不安があり、
場合によっては他の土地も検討しようかと思っております。
このような状況で、今回教えていただきたいのは以下の2点になります。

　1.土地売買の履行を強制的に求めることができるのでしょうか？

　2.土地の契約ができない場合に、建物の契約を解除することになるかと思います。
　　その場合に手付け金は放棄することになるのでしょうか？
　　それとも、手付け金の倍返しなどのような損害賠償を請求できるのでしょうか？

いきなりの相談で大変申し訳ありませんが、よろしくお願いします。

---

□■アドバイス

私見ですが、買い付け証明自体は、何の効力もありません。
よく、売主に対して売却を説得するため、
特に売却価格の値下げをせまる時に使われております。
ですので、土地売買の履行を強制的に求めることは、
買い付け証明をいれただけでは、不可能だと思います。

通常は考えられないことなんですが、
土地の契約の前に、建物の契約を行ったのでしょうか？
もし、うかつにも建物の請負契約をしてしまったのなら、
ハウスメーカー＆仲介業者に責任を取るようにせまって、
「土地の契約ができなければ、損害賠償を請求する」と言って、
相手の出方をみるのが宜しいかと思います。

貴方の方から解約するとは言わない方が良いでしょう。
期限を決めて、損害賠償を支払うように要求しているのが良いかと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井様、早速のご回答ありがとうございます。
はい。うかつにも、土地の契約の前に建物の請負契約をしてしまいました。
期限を決めて、損害賠償を支払うように要求してみます。

再度の質問で恐縮なのですが、
損害賠償とは具体的にどういったものになるのでしょうか？
「請負契約なんだから、そっちが土地を用意してこい」
なんて言われたら、どうしたらいいのでしょうか？

---

□■アドバイス：２

私見ですが、ハウスメーカーが紹介した土地ということであれば、
紹介した責任を問うことも可能かと思います。
そして、その土地にあわせて間取りの打ち合わせまでしたわけですから、
建築請負契約自体が、その土地の購入を前提としているわけですよね？

もし、その土地が購入できず、それが原因で建設が予定通り進まないのであれば、
ハウスメーカー、および、仲介業者には、その責任を取っていただくということになります。
また、ハウスメーカーか仲介業者が買い付け証明を入れることを進めたのでしょうから、
全く責任が無いとはいえないでしょう。

貴方とすれば、あくまでもその約束の履行を求めていくということになります。
損害賠償自体は、実際にこおむった被害が前提になりますので、
その土地購入に関して支払ってきた諸費用（＝実費）が対象になるでしょう。
これには時間の損失も含まれても良いと思います。

　交渉の目的は
　　　1.土地の購入の履行
　　　2.建物の請負契約の解除
　のようですから、その目的に添った要求を出すべきだと思います。
　　
強制はできなくても、しつこく要求して交渉することは自由ですからね。
そして、建物の請負契約の解除に至る場合は、
必ず先方から言わせるようにして、
手付金＋アルファは返して頂くように交渉すべきだと思います。
この辺りは交渉のテクニックになりますので、
慎重に言葉を選んで話すべきだと思います。

土地を用意してこいと言うのは、言わないと思いますが、
もし言われたら、今までの経過を全て最初から詳しく言ってけば良いだけでしょう。
それも同じことをしつこく何度も何度も言うのが良いでしょう。

　　土地を紹介したのは誰なのか？
　　買い付け証明は誰に勧められたのか？
　　間取りの打ち合わせは、なぜ行われたのか？
　　建築の請負契約は、なぜ行われたのか？

貴方自身が今までの経過を良く整理しておけば、
業者に対して言い返せると思いますが、いかがでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井様、本当にありがとうございました。
見ず知らずの者に対して、
ここまで親身になっていただき、本当に感謝しています。
これから、様々な交渉になっていくと思いますが、
ねばり強く対処していきたいと思います。
交渉の結果や、これからの私たちの生活はどうなるかわかりませんが、
涌井様や当サイト関係者様には、貴重なご意見、場の提供をいただき、
精神的にも励まされました。
がんばってみます！ありがとうございました！！

度重なる引渡し延期による契約解除について

相談内容　度重なる引渡し延期による契約解除について

愛知・30代男性
購入者が無く、住んでいた人もいない、2年前に建てられた建売住宅を、
私が買うべく、今回、申し込みをしました。
営業の話では申し込みから１ヵ月程で引渡し可能だということを
最初に言われました。
不動産契約証書のその他約定事項の「所有権移転・引渡」の欄にも、
その旨の記載があります。

しかし、銀行の事前審査や、住宅会社の社内での不手際等から
時間がかかったようで、2度、3度と引渡し可能日が伸ばされました。
結局、2ヶ月ほど待ち、やっと先日、事前審査が通ってローンの本申し込みを
しました。
その時に、営業・銀行担当者から、
　　「2～3週間ほどで結果が出ます」
と話があり、今月中の引渡しには支障が無いと言われたので、
引越しの手配や、現在住んでいる賃貸物件の大家さんにも、
今月中で出て行く旨を連絡し、了解を得ました。

ところが、今日になって、今月中の引渡しは無理かもしれないと、
営業より連絡がありました。
私自身の審査には問題は無かったようですが、購入予定物件が
中古扱いになるため、さらに手続きが必要であるとのことでした。

これまでに再三にわたって引渡しの時期が引き延ばされてきた経緯もあり、
相手の営業、ひいては住宅会社に対する信用ができなくなりました。
そのため、これ以上、モヤモヤした気持ちのまま、信用のできない相手から
購入することはできないと思い、契約を解除したい旨を、口頭ではありますが、
営業に伝えました。

今までに支払った手付金・中間金は30万円ほどですが、
それは放棄しても良いので、契約の解除をしたいと思っています。
しかし、不動産契約証書には、違約金は契約代金の10％と明記されており、
これについても支払う必要があるのかどうか、
さらにつなぎ融資は1ヶ月程前から実行されており、
その間の金利もどちらが払うのか、不安を抱えております。
（契約時は、つなぎ融資についての金利は
　住宅会社が負担すると営業は言っておりました）

経緯については、
営業は自分の非を認めていますが、特に書面にはしておりません。
以上、乱筆ではありますが、以下のアドバイスをお願いします。

　　　1.契約は解除できるか？
　　　2.違約金として「契約代金の10％」をすべて払わなければならないのか？
　　　3.契約解除の場合、つなぎ融資の金利はどちらが負担するのか？

---

□■アドバイス

私見ですが、契約書の引渡し期限を過ぎている場合は、
手付の倍返しの契約解除になる場合もあるかと思います。

契約内容を確認の上、行政書士・司法書士。
弁護士等の専門家にご相談し、契約解除の内容証明を送付し、
手付金の倍返しなど（不法行為と思われる場合は損害金もあわせて）を、
請求してみたらいかがでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井様、この度はご回答頂き、ありがとうございました。
先日、市主催の弁護士による法律相談に行ってまいりましたが、
その弁護士からも同じことを言われました。
そのたち、弁護士・もしくは司法書士に相談して対処するようにします。
また、結果をご連絡させていただきます。

マンション建設の遅延に対する賠償請求について

相談内容　

東京・20代女性
H16年10月に今年9月下旬完成予定のマンションを購入しました。
　H16年11月時点で、
　　・多数の台風による工事一時中断
　　・管理建築士の死亡
　という理由により、H18年1月中旬に延期になると知らされました。

　そして本日、更なる延期のお知らせがきたのです。
　理由は、
　　・想定以上に地盤が強固であり、基礎工事に予想外の時間を費やした点
　　・敷地の形状により、工事車両の運出入路が予想以上に確保できなかった点
　とのことです。

契約書には、
「不可抗力や経済情勢の激変等その他売主の責に帰さない事由により
　引渡し時期が延期する恐れのある場合は、通知した上で延期する事が出来る。
　また買主はこれに対し異議を申し出ないものとする」
とあります。

確かに、はじめの延期は不可抗力にあたると思い、納得できましたが、
今回は事前調査を怠った買主の責任ではないかと思っています。
業者は家賃などの実害は対応すると言ってきていますが、
その他に損害賠償などを請求できないのでしょうか？
ご回答、お願い致します。

---

□■アドバイス：１

私見ですが、損害賠償は、民法の不法行為と債務不履行を根拠に請求するのが
一般的です。
今回のご相談は、債務不履行による損害賠償に該当するものと思います。
また、損害賠償は実害が生じていて、その実害を補填してもらうために
請求するものであるべきだと思います。

家賃以外に…と言うことになりますと、家賃以外の実害があるかどうかが
問題になると思います。
もし相談者さんが、実害があり、その証拠書類を提出できるのであれば、
可能とは思いますが、如何でしょうか？
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。とても参考になりました。
家賃以外の損害ですが、入居時期にあわせて退職したことがあります。
年明けの入居では下期途中での退職となるため、職場への迷惑を考え、
上期で辞めました。
ただ、3月の引渡しとなるのであれば、下期一杯働くことができたました。
退職証明（退職理由の記載された書式）が手元にあるのですが、
損害にあたるものでしょうか？
たびたびのご質問となりお手数ですが、よろしくお願い致します。

---

□■アドバイス：２

私見ですが、それであれば、本来得られたであろう所得の補填を
求めることは可能だと思います。
但し、失業保険等による支給分を差し引いた金額を請求するのが
宜しいかと思います。
つまり、
　　　「本来得られたであろう給与」－「失業保険等による支給分」
　　　　　　　　　 （退職前6ヶ月間を元に、平均を出すのが宜しいかと思います）
を、業者に請求する交渉をしてみたら、いかがでしょうか？
もし、交渉が難航するようでしたら、弁護士等の専門家に相談するか、
直接、地裁への民事訴訟を提訴するか、民事調停をお願いする方法になるかと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

とてもご親切にありがとうございます。
来週延期の説明会がありますので、その際に交渉してみます。
色々な噂が立っており困惑していましたが、アドバイスして頂いたことで
冷静になることができました。
また何か相談させて頂くこともあるかもしれませんが、
その際はどうぞ宜しくお願い致します。
本当に有難うございました。

重説不備による場合の解約交渉について

相談内容　

東京・40代女性
はじめまして、どうぞよろしくお願い致します。
先日、フリープランという名目で土地売買契約、
同時に工事請負契約を締結致しました。

契約の際、口約束でバルコニーがつくと言われたものが、
設計の段階になって、斜線制限のためつかないと言われたり、
契約の際の間取りプランの面積に間違いがあったりなど、
契約から今まで、1ヶ月以上、ゴタゴタが続いておりました。

そして、ようやく先日、なんとかこのまま話を進めていくということになった
ところで、新たに契約面積と実測面積が1坪半程減ってしまう話になりました。

実測面積が1坪半減ると、決定していた間取りも2坪以上減ってしまい、
今までの設計通りの家は建たないとのことですので、新たに設計プランを提案し、
減った分坪単価での値引きをするとの話になりました。しかし、今回の事実で、
業者にも不信感が増しており、また、この建坪数では予定していた設計と
だいぶ違ってしまうであろうことから、契約解除の方向も考えております。

重要事項説明書には、実測有効面積として契約面積が書かれており、
セットバックも無しと記載され、またそのように説明も受けていました。
しかし、登記簿上面積と実測面積には多少の誤差が生じるとはいえ、
今回の面積の減少の1坪半は大きく、測量図から見て、登記簿上面積から
セットバック分を引いていなかったものと思われます。

また、建築確認前の土地売買契約ですが、建築条件付ではなく建売住宅
とのことですので、青田売りとも言われる違法な販売方法だと思われます。

もし、この状況で契約解除の方向になった場合、重要事項説明義務違反として
業者への違約金等は請求できるのでしょうか
（契約書には違約金は代金の20％と記載されています）。
また、こちらが譲歩してこのまま話を進めるとした場合には、
坪単価での値引額以外に、損害賠償のようなものは請求できるのでしょうか。

来年初頭には家に入居できるつもりで、色々な手配を進めていましたが、
トラブル続きでなかなか先へ進まず、大変困っております。
どうぞよろしくお願い致します。

---

□■アドバイス：１

業者への罰則や指導の関係もありますので、
社団法人首都圏不動産公正取引協議会
（ http://www.sfkoutori.or.jp/index.html ）の相談窓口、
および公的機関の相談窓口のご利用をお薦め致します。
　下記ページをご参考にして下さい。
　　　 http://www.sfkoutori.or.jp/consumer/madoguchi.html

建売住宅の青田売りの場合には、建築確認番号、設備の概要、
工事の完了予定年月などを表示する必要があります。
　詳しくは、同協議会の下記ページの「9」をご覧下さい。
　　　 http://www.sfkoutori.or.jp/consumer/point.html

私見ですが、今回のご相談には、ご指摘の通り、
その販売方法自体に問題があります。
青田売りには、それなりのルールがありますが、そのルールが
守られていませんので、上記を参考に、ご相談してみて下さい。

なお、損害賠償等につきましては、基本的には実損であるべき
だとは思うのですが、今回のケースではかなり判断が難しい様な気もします。
特に業者が非を認め、行政処分等を逃れたいと希望した場合は、
その交渉もあるかと思います。
また、損害賠償自体の範囲や金額につきましては、法律の専門家（弁護士等）に
ご相談された方が宜しいのではないかと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

大変早いご回答を頂きましてどうもありがとうございました。

この業者には、契約の際も大変急かされたうえ、トラブルが続いて起こり、
その際にも誠意の見られないやりとりが続き、不信感を持たざるを
得なくなっています。

土地売買契約書と工事請負契約書の2通を作成し、
建築もフリープラントとのことで契約したものの、契約後に、
「建築条件付土地売買契約ですね」と確認すると、
「違います、建売住宅です」と言われました。

そのため、驚いて、
「建築確認はとられていないので、建築条件付土地売買契約
　だと思っていましたが、建売販売では違法ではないのですか」
と問いますと、
　　「広告には土地と書かれていたので、違法ではありません」
との答えでした。

まったく釈然としませんでしたが、違法ではないとのことでしたし、
場所も気に入っていましたので、そのまま進める事に致しました。
しかし、その後のトラブルの際にも、責任者の方が、
「謝らなくてはいけないことなのですが…」と言いつつも、
言い訳ばかりで全く謝罪の言葉もなく、
かえってこちらがクレーマーであるかのような対応をされました。
そして今度は重要事項の記載説明の誤り（偽り？）がわかり、
更に不信感を増してしまいました。

ご回答を頂きましたとおり、省庁や弁護士への相談を
考慮していきたいと思います。どうもありがとうございました。

---

□■アドバイス：２

その業者の言っていることはめちゃくちゃですが、
おそらく、公的機関でも対応に苦慮する可能性があります。
なぜならば、「建売住宅」と言っているのは、
　　　・（投稿内容から察するに、おそらく）口頭のみであること。
　　　・広告自体は「売り土地」であること。
となりまして、公正取引の面からの指導は難しくなるとも考えられます。

しかし、斜線制限につきまして、重説に明記されていない場合は
「説明の不備」による行政処分が可能かとも思います。
有限会社ＡＤＳ計画研究所さんの
「住まいの水先案内人（ http://www.ads-network.co.jp/ ）」の下記ページに、
比較的わかりやすく説明してありますので、参考にして下さい。
　　　北側斜線について http://www.ads-network.co.jp/kiso/ki-b-05.htm
　　　道路斜線について http://www.ads-network.co.jp/kiso/ki-b-04.htm

面積の増減につきましては、契約面積が公簿売買ですと、実測面積との差が
生じるのは良くあることです。この場合は土地売買代金の単価で
清算してあると思うのですが、いかがでしょうか？
セットバックによる実測面積の減少と言う表現をされていますが、
斜線線制限とは別に道路後退等のセットバックがあるのでしょうか？
もし、あるとすれば、その点についても重説の不備があると思われますが、
単なる公簿と実測の差とも取れるのですが、いかがでしょうか？

いずれにせよ、省庁や弁護士へのご相談がすることが一番良いと思います。
頑張って下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

迅速なご回答を頂きまして、ありがとうございました。

土地売買契約書と請負契約書2つの契約書があり、土地売買契約書には
「地積は登記簿によるものとする」の一文があります。
それ以外に面積違いの際の清算について等は記載はなく、契約の際に
特に登記簿売買であるとか実測売買であるとかの話はありませんでした。
しかし、重要事項説明書の方には私道を含めた「合計公簿面積○平米」と
「有効実測面積○○平米」の2つの記載がありました。
「有効実測面積」とは、実測に基づいてのものだと思っておりましたが、
そうではないのでしょうか？
また、後に渡された実測図により、契約の際の面積は
セットバック分を含めた公簿面積であることがわかりました。
しかし、契約の際に「セットバックはありませんね」と確認したところ、
「ありません」との答えを頂いており、また重要事項説明書にも
「セットバックによる面積の減少」の項目には「無」の記載があります。

この面積では建築請負契約で予定していた建物が建たないため、
改めて新しい間取りを提案して頂いたのですが、業者の意向では
、「延床面積が減ってしまった分の減額はしますが、土地に関しては減額できません」
とのことです。
こちらの意向としては、土地面積、延床面積の両方で減額して頂きたいと思っておりますが、
弁護士さんを通さず、この方向で減額交渉を進めていくのは難しいでしょうか。

度々すみませんが、どうぞ宜しくお願い致します。

---

□■アドバイス：３

投稿内容をまとめます。

　　　1.私道を含めた公簿売買契約であり、実測清算は無い。
　　　2.その私道にはセットバックがある。
　　　3.その業者の重説には「有効実測面積」が明記されている。
　　　4.その「有効実測面積」にはセットバック分も含んでいる。
　　　5.その「有効実測面積」は実測されておらず、公簿面積である。
　　　6.セットバックについては、無いと明記され、かつ確認した時も、
　　　　その様に返答をもらっている。

有効面積とは、セットバック分を除いた面積のことになります。
重説には私道負担がある場合には、私道負担があることを明記する必要がありますし、
負担分の面積も明記する必要があります。
また、法42条２項道路 （4m未満の道路など）でセットバック が必要となる場合も、
私道の場合と同様です。
何故、明記が必要かといいますと、建蔽率や容積率は、この有効面積を基準として
計算するからです。

投稿内容から推察致しますと、今回のご相談のケースは、おそらく、
　　　2項道路のセットバックがあったのにもかかわらず、
　　　不動産業者が事前調査を怠り、有効実測面積を間違って記載した。
　　　その結果、建築確認を申請する時に、そのことが原因で、
　　　ご希望の建物が建たないことが発覚した。
と言うことになると思いますが、いかがでしょうか？

前述の通りだったとして、この不動産業者は酷いミスを犯してしまったと思います。
通常では、まず考えられないミスです。
私見ですが、かなり新米さんか、かなり悪質な業者のどちらかだと思いますが、
おそらく、実際には建たない大きさの建築請負契約書を締結したということを
考えると、かなり素人と同等レベルの知識しか無い業者かも知れません。
同じ業者として参りました。思わず溜息さえ出てしまいます。

さて、実際の交渉ですが、これは建物の減額は当然ですが、
手付倍返しの契約違反に該当する可能性さえあると思います。
重説の不備で済まされる問題ではない様な気がします。
と言いますのも、有効実測面積の違いが隠れた瑕疵となるかについては、
明言はできませんが、おそらく土地の瑕疵となる可能性もあるからです。

ここからは、ちょっと長くなりますので、そのつもりでお読み下さい。

　　【瑕疵とは】
　　　通常有すべき品質・性能に欠けるところがあるか、又は当事者が表示した
　　　品質・性能が備わっていないことをいいます。
　　　例えば、建物が雨漏りした場合、通常有すべき品質・性能に欠けることになり
　　　「瑕疵」があることになります。
　　　又、隠れたる瑕疵（かし）とは、
　　　買主が瑕疵を知らず又は知り得なかった瑕疵をいいます。

　　【瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）を追及するためには】
　　　　売主に瑕疵担保責任を追求するには
　　　　　1.売買の目的物に瑕疵があり、
　　　　　2.当該瑕疵が「隠れたる瑕疵」であることが必要です。
　　　　　3.「瑕疵」は契約締結時に存在していたことが必要です。

　　【何ができるのか】
　　　　　・契約の目的を達成できない場合
　　　　　　　契約の解除及び損害賠償の請求ができます。
　　　　　・その他の場合
　　　　　　　損害賠償の請求ができます

　　■「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」に関する法律の規定
　　　【民法】
　　　　・契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が「隠れた瑕疵」の事実を
　　　　　知ってから1年以内にする必要があります。
　　　　・売主は瑕疵担保責任を負わない旨の特約をしても、
　　　　　知っていて告げなかった事実については責任を免れることはできません。
　　　【宅地建物取引業法】
　　　　・宅建業者が売主の場合、その目的物の瑕疵担保責任の期間について、
　　　　　引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、
　　　　　民法に規定するものより買主に不利になる特約をすることはできません。
　　　　　例えば、瑕疵担保責任の期間を引渡しの日から
　　　　　1年とする特約をつけた場合、この特約は無効となります。
　　　【消費者契約法】
　　　　・消費者の目的物に隠れた瑕疵があるときに、当該瑕疵により
　　　　　消費者に生じた損害を賠償する事業者の責任の全部を免除する条項は
　　　　　無効となります。

以上、お解りになりましたでしょうか？
なお、私のアドバイスは以下の通りです。

その不動産業者は投稿を読む限りでは、
宅建業法（重要事項の説明）違反なのは明白ですが、それ以外にも、
瑕疵担保責任を取っていただく交渉をすべきだと思います。
つまり、損害賠償を支払って貰うべきだと思います。
その瑕疵担保が原因で契約が解除になった場合は、
手付倍返し程度の損害賠償の請求も可能かも知れません（契約書の内容によります）。
私が思いますに、その業者は土地の減額程度で済めば安いものだと思いますよ。
強気でセットバック分の減額プラスアルファを交渉してみて下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

大変ご丁寧なご回答を頂きまして、どうもありがとうございました。
涌井様がまとめてくださった、その通りの状況です。

業者の方は契約を急がせるあまり、実測調査などなしのまま、
重要事項説明書も不確定なままに作成されたものと思われます。
　以前にお話致しました様に、
　　　・斜線制限によりバルコニーがつかないことも理解しておらず、口頭で、
　　　　どここでもバルコニーは付け放題などと、勝手に約束
　　　・「建築確認前なので、条件付売地ではないか」との問いには、
　　　　建売であるとのめちゃくちゃな説明
　　　・建築請負契約には仲介料がつけられないので、紹介料という名目での
　　　　料金加算（売主が親会社で、仲介、建築全てグループ会社となっています）
　　　　など、本当に不明瞭かつ、いい加減な部分が多過ぎたため、
　　　　こちらも精神的にも大変負担となってきています。

場所は気に入っていますので、できれば納得のいく形で話を進めることができれば…
と願っておりますが、今後の業者の対応によりましては、
やはり弁護士さんを通した方がよろしいのかとも思案致しております。

涌井様に頂きましたアドバイス、大変わかりやすく、また心強く、
心から感謝致します。
最終的には弁護士さんを通すようなことになるのかもしれませんが、
もう少し、強気で交渉を進めてみたいと思います。本当にありがとうございました。

違法建築理由による契約解除について

相談内容　

東京・30代男性
初めてご相談申し上げます。
販売業者に建蔽率容積率オーバーしていないかどうかを
何度も確認して、「大丈夫です」と回答をもらっていた
築7年の中古物件の売買契約結びました。
　　
重要事項説明の時にも違法建築でない旨を販売業者に確認し、
口頭で問題ないとの返事を録音しておりました。
手付金200万円と不動産仲介料の半額は支払済です。

ところが引き渡しに備えて、住宅ローンの審査を行なったところ、
建蔽率容積率オーバーの指摘を受け、融資を断られました。

　■補足事項
　　・販売業者と内覧時に、「今、既に申込みが入っていますが、
　　　月内に契約して頂けるなら優先します」と言われた。
　　・重要事項説明の際の「検査証の有無」は、
　　　「売主に確認したら不明でした」と記載されていた。
　　　その後も、不明であるにもかかわらず、
　　　検査証の追跡調査は行なわれなかった。
　　・融資が断られた旨を販売業者に伝えると、
　　　「その銀行は住宅ローンに弱いのでそういっています。
　　　　融資できる銀行をご紹介します」と言われた。
　　・今は、売主から聞いていなかったことと、
　　　物件情報確認を怠ってということで、販売業者がミスを認めている。
　　・私はこの物件契約のために、そのとき検討していた他の物件を断念した。

　■お伺いしたいこと
　　・このような販売業者に対し、何のおとがめもないのでしょうか？
　　・私は契約を白紙撤回できるのでしょうか？
　　　（手付けと不動産仲介料半額の全額の返還請求はできるのでしょうか？）
　　・それとも、売主側の説明不足は、「売主側のキャンセル」と同等となり、
　　　手付金倍返しの対象となるのでしょうか？
　　・あるいは、私の自己都合による契約解除になってしまうのでしょうか？

---

□■アドバイス

最初に私見であることをお断り致します。

「このような販売業者に対し、何のおとがめもないのでしょうか？」
は、重要事項の説明が間違っていたので、
違反行為があった可能性が高いでしょう。
業者（企業）の責任になるのか、取引主任者の責任になるのかは、
投稿からだけでは判断いたしかねます。
おとがめは、貴方が苦情を申し立てれば、
それなりにあると思われます。

なお、貴方の都合による解除とはならないでしょう。
手付や仲介手数料は戻していただくべきだと思います。

しかし、売主の責任については、
売主が不動産業者等の事業者か、
普通の素人の方かによって変る可能性があります。
損害賠償については、法的な問題になりますので、
差し控えさせて頂きます。

本相談については、
地元の宅建協会等が主催する無料相談に、
まず行かれることをお薦め致します。
詳しくは、
（社）全国宅地建物取引業協会連合会のサイトから調べてみて下さい。
　　 http://www.zentaku.or.jp/
　　
その無料相談で苦情受付をした上で、都道府県の監督部署
（建設課・住宅課等）に行かれるのが宜しいかと思います。
また、損害賠償については実損が少ないので微妙ですが、
弁護士等の専門家にご相談されるのが宜しいかと思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
支払済の現金は返還要求できることがわかり、安心致しました。
売主は、私がつきあっている不動産会社のFCの別の店舗が、
個人から委託を受けて販売しているものです。
FC店とはいえ、別法人の不動産会社が2社も入って、
建蔽率容積率オーバーに気がつかないなんて考えにくく、
個人の売主の詐害行為なのか、販売業者側の
販売手法の一環なのか計りかねるところです。

解除について

相談内容　

鳥取・40代女性
宅建業者自ら売主で、買主は非業者、仲介業者無し、
現状有姿による引渡しという不動産売買です。
「手付の性質」については、契約書上では特別な記述はありません。
「買主が、契約時に手付金を支払い、残額支払いを引渡と同時に行う
（つまり、中間金支払いという方法は取らない）」ということになっています。
買主の立場で質問いたします。

　　契約書には、次の4種の解除について触れてあります。
　　　・危険負担
　　　・瑕疵担保責任
　　　・契約違反による解除
　　　・契約解除
　　（手付解除という表現がなされていないで、
　　　契約解除と表現されています）

「契約解除」の条文は、次のような内容になっていました。
　相手方が履行に着手するまでは、契約の解除ができる。
この解除の場合、買主は、手付金の倍額を支払わなければならない。

また、「契約違反による解除」の条文によると、
「契約違反による解除では、売買代金の20％を
　違約金として支払わなければならない」となっていました。
手付金の額は、売買代金の10％未満です。

次の点について、疑問を持っています。

　　1.この売買の場合、売主が履行に着手するまでに
　　　買主が契約解除をするのなら、
　　　「手付解除」と解釈できるのではないか？

　　2.手付解除と解釈できるのなら、この売買では
　　　宅建業法第39条が適用されるのではないか？

　　3.第39条2項は、
　　　「手付金を払った側が手付解除をする場合、
　　　手付金の額を放棄する」と解釈できるのではないか？
　　　また、第39条3項で、
　　　「前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは無効」
　　　となっているが、
　　　「買主は、手付金の倍額を支払わなければならない」
　　　ということは「買主に不利なもの」ではないのか？

これらの疑問点について売主業者に質問したところ、
「手付解除ではない解除だ。だから、解除する場合は、
買主は手付金の倍額を支払う必要がある」
という答えが返ってきました。
　　
「手付解除」と「そうでない解除」の違いについては、
質問したのですが、説明してもらえませんでした。
　
この場合、買主は、
「手付金を放棄（倍額ではなく、手付金の額だけ放棄）しての手付解除」
はできないのでしょうか？この「契約解除」の条文は、有効なのでしょうか？
よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス

私見を前提に回答致します。
手付金とは、契約成立と同時に、買主・借主から
売主・貸主に渡される金銭その他の有価物のことです。

　手付金には、
　　　・証約手付といって契約成立の証拠として交付するもの。
　　　・解約手付といって解除権留保の対価として交付するもの。　
　　　・違約手付といって違約の場合に違約金として没収する目的で交付するもの。　
　　　・成約手付といって契約成立のための要件として交付するもの。
の4種類がありますが、契約書にその内容が記載されています。
別段の定めが無い場合は、手付放棄・手付倍返しにより
契約解除ができる解約手付とみなされます。

特に売主が宅建業者の場合は、ご指摘の通り業法39条に
契約書の内容には関係無く解約手付とする規定があり、
貴方の場合は間違いなく解約手付となります。
　　
なお、違約金は、契約書の内容の不履行等の違約行為があった場合に
請求されるものであり、特約条項等に規定の無い限り、
売主が履行に着手する以前の実損の無い解約においては、
請求できないと解されます。
　　
貴方のケースは、解約に至る経過といいますか、
原因が明記されていないので、若干の疑問点があるのですが…、
違約金は取られないはずだと思います。

業者の「手付解除ではない解除だ。だから、解除する場合は、
買主は手付金の倍額を支払う必要がある」という説明は、
到底、納得のいくものではなく、業法違反の可能性があります。
もし、そうだとしたらきちんとした根拠を示さなければいけませんし、
詳細に説明すべきです。

もし、手付放棄による解約に応じない場合は、
都道府県の建設課・住宅課（名称は各地によって違います）などの
宅建業者の担当窓口に相談に行って下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

御回答くださいまして、ありがとうございました。
　　今のところは、
　　　●重要事項説明を受けたものの、契約書のこの条文が納得できないので、
　　　　まだ契約をしていない、手付金も支払っていない状態
　　にあります。
お教えいただいたことを踏まえまして、まずは売主業者と話し合います。
本当に、ありがとうございました。

相手都合での契約解除による手付金の払い戻しについて

相談内容　

北海道・40代男性
はじめまして。不動産に関しては素人なので、
ぜひ、アドバイスいただければ…と思います。

中古物件（土地＋家）を銀行ローンを利用して購入しようと決断し、
不動産屋さんの仲介で契約しました。

契約時には、当然のことながら、「引渡期限」を設定し、
売主に手付金（売買額の1割）と、不動産屋さんに仲介手数料を支払いました。
ところが、最近、引渡日が近づいてきた頃になって、
売主理由による違約解除となりかけております。

こういう場合、手付金、および違約金を売主からもらことになると思い、
私は、●手付金返却期限＝引渡し期限だと思っておりましたので、確認しました。
すると、仲介の不動産屋さんは、「売主が用意できるまで待ってくれ」と言います。

違約金は待ったとしても、相手原因で違約解除となるのだから、
手付金は「即返金」するのが筋だと思いますし、
私としては違約金も手付金も本来の引渡し日までに
用意するのが当たり前だと思います。

世間一般的には、どういう見解、そして、どの程度の期間で
違約金を支払ってもらうのが常識でしょうか？
また、不動産屋さんに支払った「融資凱旋手数料（約10万円）」も、
返金してもらえるのかも、併せて教えていただけると幸いです。

ぜひ、ご意見よろしくお願いします。

---

□■アドバイス：１

売買契約を解除するときは、売り主と買い主との間で
「契約解除合意書」や「契約解除の覚え書き」等を作成し、
契約の解除に関する約束事を文書で残すようにします。

内容は締結した不動産売買契約書の内容に沿って、
売買契約の解除日や手付金と違約金の支払い方法、
および支払期日等を定めます。

通常は仲介した不動産会社が作るものです。
口頭ではなく早急に文書にしてもらいましょう。

引き渡し期日が契約解除の日とは限りませんし、
引き渡し日が違約金の支払日と決まっているわけではありません。
売り主と買い主が契約の解除に合意した日が契約解除日であり、
その時に手付け金と違約金を支払う日を取り決めます。

「融資凱旋手数料（約10万円）」ですが、提携ローンの場合、
融資が無ければ手数料は発生しませんので、全額返金されます。

（アットホーム・香川文人さん）

---

■□相談者より

香川様、ご丁寧なコメントありがとうございます。
私の発想は間違っていたようですね。お盆休みの関係もあり、
不安なので、なるだけ早く契約解除合意の場をセッティングしてもらいます。

ところで香川様、もう少しお伺いしてもよろしいでしょうか？
「契約解除日に手付金と違約金を支払う日を決める」ということなのですが、
通常まとめて支払っていただくものなのでしょうか？
それとも、相手の都合で、違約金のみ後日ということもあるのでしょうか？

今、心配しているのは、売主が自己破産した場合はどうなるか…
ということなんです。仲介業者さんは何も面倒を見てくれないものなのですか？
「用意させます」とは言うものの、今まで何かと期日を遅らされてきたので、
売主も、不動産屋に対しての信用もなく、不安です。

確実に支払ってもらうようにする手段はありますでしょうか？

---

□■アドバイス：２

一般的には、手付け金の返還と違約金の支払いは同時に行います。
ただし、一度に支払ってもらう事が困難な場合、
まず手付け金を、全額一度に返還してもらいましょう。
違約金については、支払い期日を別途、定めてもよいと思います。

残念ながら、確実に支払ってもらう方法は有りません。
解約合意後、期日までに支払いが無い場合は法的な手段で請求します。
　　　例）内容証明郵便で催告書送付→請求訴訟

不動産会社にしっかりと動いてもらいましょう。
これまでの経過を文書でもらって下さい。
日付時刻と交渉手段（面談とか電話など）、交渉内容（相手の返事）を
全て書いてもらって下さい。後日証拠になります。

普通、売り主の都合で契約解除になった場合は、
仲介した不動産会社には、仲介手数料の支払いが発生します。
引き渡しまで終っていませんので、半額の支払いになる場合が多いです
（その根拠は媒介契約書に書いてあります）。
仲介手数料を支払う分、しっかりと動いてもらいましょう。

（アットホーム・香川文人さん）

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■□相談者より

香川様、たいへん勉強になりました。
最悪、そうなった場合は、そういう手段を取ることにします。

仲介手数料返金の件、契約書を確認すると、
「違約解除になっても売主、及び買主は上記報酬の未払い残高を
　すみやかに仲介業者に支払う」
となってますので、仲介手数料は全額のようです。
ですので、
　　（売主に払った手付金＋融資凱旋手数料）－（不動産仲介料全額）＝（返金額）
ということになると思います。

しかし、契約解除になっても仲介料を支払うというのは、
いくら契約上そうなっているとしても、納得行かないですね…。

中古住宅購入白紙について

相談内容　

中古住宅（残債有り）を仲介業者で購入検討しておりました。
話しがとんとん拍子に進んでいたところ、突然の売買契約を告げられまして、
売買契約時に必要な手付金を調達すべく、
会社を休んで定期預金の解約等に東奔西走いたしました。

ところが売買契約寸前の2時間前になり突然連絡が入り、
売主の都合で延期して欲しいとのの申し入れが入りました。
後日話しを伺うと、売主に新たな債務が発生していることが、
業者の調査により最近判明したようでした。

通常であれば手付金をそのまま売主に渡すところを、
こうした事情が発生してしまった以上、業者としても売主が
その手付金を当該物件の債務返済に充当してもらえるかが心配になったため
（業者は買主（＝私）を保全するためとおっしゃってましたが）、
正式な売買契約が成立するまでは手付金を業者サイドで預かり、
正式契約後に手付金諸々を支払いする契約を売主に申し入れたようです。

業者としては、その手付金が債務返済に回されないことによって、
買主に迷惑が掛かるリスクを回避する為の措置であるとおっしゃています。

ところが、売主はその申し入れを拒否し、
あくまでも手付金を即座に引き渡すよう、要求したとのことです。
結果、業者より交渉決裂の連絡が入り、お詫びに上がりたいとのことでした。

業者と売主の媒介契約上、重要事項に関しては、都度、双方で
通達をすることになっているようでしたので、売主の履行違反ではないかと、
私から問いただしたのですが、のれんに腕押し状態でした。

買主である私の立場から考えると、
業者が売主をまったくコントロールできていないと思わざるを得ません。
売買手数料を取っている以上、手付金のリスクも業者サイドで
ある程度請け負っていただくのが、仕事というものではないかと感じております。

不動産の専門知識もなく、相談できる先も身近におりませんので、
インターネットでこちらのサイトの存在を知りました。
こうしたケースにお詳しい方、いらっしゃいましたら、
ぜひともご意見を伺えればと存じます。何卒宜しくお願い申し上げます。

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□■アドバイス

仲介の基本は、以下の通りです。
　　　・仲介業者は不動産売買（今回は個人間売買）の（媒介人）仲人である。
　　　・売主側の仲介業者は売主の利益を優先します。
　　　・買主側の仲介業者は買主の利益を優先します。
　　　・仲介業者は不動産取引のプロとして、不動産の調査をして、
　　　　買主に重要な事項の説明と売買契約書の作成をします。

人間の仲人でもそうですが、不動産会社（又はその担当者）が、
お客様をコントロール出来るわけではありません。
貴方は依頼した不動産会社の担当者にコントロールされますか？

もし、売主が信頼出来ない場合は、仲介業者は買主保護のために
色々な措置を講じます。今回がその措置（想定される概要は下記）と思われます。

手付金を含めて売買代金が借入の返済に必要な時は、
手付金が返済以外に使われると、全額返済が不可能になり、
抵当権の抹消も出来ず、引渡が出来なくなります。
手付金を受け取った売主がその手付金を一切使い込まないように、
24時間見張る事は、不可能ですよね。それで、仲介業者が、
手付金を引渡時まで預かって保全しようとされたのでしょう。

万一トラブルが発生した場合、基本的には売主と買主で争う事になります。
不動産仲介会社に故意又は過失が無ければ、仲介業者は責任を負いません。
　　　※重要事項説明に重大な違反があった場合は責任を負います。

仲介手数料は成約報酬ですので、売買が成立しないと請求出来ません。
今回のように売買が成立しなかった場合はただ働きとなります。

気に入った物件が買えなかった事は残念でしょうが、
万一トラブルが発生したら、金銭的にも精神的にも大きな負担が生じます。
トラブルを未然に防ぐ事も仲介人の大きな仕事です。
私には買主の立場にたって良い仕事をしている優良な不動産会社に思えます。

（アットホーム・香川文人さん）

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□■アドバイス：２

大筋では香川様のアドバイスの通りだと思います。

ところで、任売物件は、世間一般に流通している価格より割安価格で出る場合が
多いのですが、それなりに契約に至るまでの交渉が必要になります。
通常、債務の交渉については謄本の抵当権の設定を基にして調査して
設定権者たる金融機関・信販会社等とか保証協会等と致します。
サラ金等の債務で隠れているものは、実際には抵当権を設定してないものですから、
その土地建物の売買とは関係のないものです。
しかし、売主（＝債務者）は、土地建物の売買に絡んで、
サラ金等の借金もなるべく返したいと言い出す方が多くなります。
この気持ちは理解もできますし、貴方にもご理解頂けると思います。

しかし、この隠れた債務は売買契約の直前に発覚するケースは
きわめて少ないと思います。なぜならば、私の経験上、
この様な売主の都合というものは、売却依頼の媒介契約書の締結時に、
意思表示されるケースが多いからです。
　　その業者（特に元付業者）に問題があるとしたら、
　　　●媒介契約書を締結しておかなかったと推察されること
　　でしょうか。
通常、売却依頼の媒介契約書を締結する時点で、
このような隠れた債務の申告も売主からはあると思いますし、
契約の手付金の保全の問題も話し合われると思います。
つまり、媒介契約書の締結時に、
　　　●金融機関の債務＋サラ金等の債務」での販売価格で売って欲しい
　　と言われるケースがほとんどです。
　　
ですから、元付業者が売却依頼の媒介契約書が
締結してあったかどうかが重要かと思います。
もし、元付業者が媒介契約書を締結してなかった場合は、
業法違反となる可能性も否定できません。
この媒介契約の有無について、ご確認されてはいかがでしょうか。

ただし、任売物件については、売主本人と交渉するよりも、
金融機関から売却を依頼されることも多く、この場合は不動産業者も
金融機関の言うことのみを信じて動き出すことも多々あると思います。
その場合は、媒介契約書を締結しないことが、即業法違反と言えるかどうかは
微妙かとは思いますし、実際に媒介契約書を締結しない業者も多いかも知れません。

任売物件は、売主本人が逃げていて、なかなか直接コンタクトを取ることも
難しいケースもございます。銀行等金融機関からの依頼ということもあって、
ついつい金融機関の言うことのみを信じてしまいがちになりますので、
不動産業者にとっては、売買取引の中では不用意に売り出しがちになります。
特に、経験の少ない不動産業者さんにとっては、
意外にトラブルが発生する可能性が高くなります。

話は余談になりますが、任売は私にとっても、もっとも疲れる売買取引です。
媒介契約書を締結してあっても、平気で約束をやぶる売主もいます。
契約日の突然の変更程度はよくあります。
任売物件で、私が一番恥をかいたケースでは、売主が契約当日に来ないので
迎えにいったのですが、自宅でお酒を飲みすぎて前後不覚になっていて
契約書に署名もできない状態になっていて、契約ができなくて
買主が怒ってしまったこともございました。
任売物件の売主さんは、借金の滞納者ですから、
ほとんどが通常の売主とは精神状態が違う場合が多くなります。
判り易く言えば、ヤケのヤンパチ状態とでも言いましょうか？
アル中になってしまっている方も多いです。
元々、本人が売りたくて売る訳ではありませんので、気持ちも解らない訳ではありません。
媒介契約書を締結してあっても、罰金を取ろうにも取れる状態でもありません。
競売物件もリスクはありますが、任売物件でも一般の売買と比較して、
それなりのリスクは多少はあることはご理解下さい。

（高原開発・涌井さん）

売買契約解除の際の仲介手数料について

相談内容　

建物土地付売買契約の解除についてお尋ねします。
売買契約を甲・乙・丙の3者で締結しました。
こちらの都合で解除を申し入れ、手付は諦めていましたが、
仲介の業者とも手数料契約があり、第3項に手付放し場合の条項が入っており、
業者間でいう倍返し（契約額3％）を要求されています。
本契約が成立しないのに、仲介手数料契約は成り立つのでしょうか？
併せて支払はやむ得ないのでしょうか？

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□■アドバイス

上記の記述内容が、今一理解できないのと、
売買契約書の内容が分からないので、一般的な話となりますが、
売買契約を締結され、お客様の都合で解約をされたのですから、
この契約は一度は成立しています。
従って、仲介業者は売買価格の3％＋6万円（売買価格が400万円以上の場合）
に消費税を加えた額を上限としての報酬請求権を持つこととなります。

（マック住研株式会社・清水さん）

ローンが成立しない場合の売買契約の解除について

相談内容　

はじめまして。7年前に購入した家を売って、新しく家を購入しようと、
不動産会社と専属専任媒介でローン条項特約付きの契約しました。
購入物件に対して手付け10万払ってあるのですが、部屋の間をつなげたり、
ベランダを付けたりお願いをして変更してもらっています。
ローンも、ただ住宅ローンが成立しない場合は白紙解除になっているのですが、
いろいろな銀行に事前調査を依頼しているらしく、
7月に契約したのですが、9月になってもまだ決まりません。
これで、決まらなかったら契約の解除になるのでしょうか？
手付け金や仲介手数料はどうなるのでしょうか？よろしくお願いします。

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□■アドバイス

こんにちは、岡本です。
先ずはローン条項特約付きの契約をされたと言う事ですが、
住宅融資（ローン）が成立しなかった場合の契約解除期日が、
契約書に記載してあると思います。

現在ローンの承諾が無い（承諾がとれなかった）状況であれば、
この期日まではローン特約条項に基づき契約を解除する事ができます。
そして、お支払いしている手付金は無利息で遅滞なく返還してもらう事もできます。

但し、この期日を経過している場合は契約を解除する事ができなくなりますので、
ご注意ください。また、契約を解除した場合には、仲介手数料に関しては
いろいろな解釈があります。基本的には仲介手数料は成功報酬になりますので、
契約が成立した時点で仲介手数料の請求を相談者さんにできると考えられます。

業者さんによっては、相談者さんの契約が不成立になったので、
支払済みの手数料を全額返還する業者さんもいますし、
半額ないしは全額くださいと言う業者さんもいます。
この点に関しては業者さんと全額返還の交渉をしてみてはどうでしょうか？
（できれば、この契約解除に伴う仲介手数料の扱いに関しては、
　契約前に業者さんに確認を取っておくべきだったと思います）

後は、この何も前に進んでいない状況は非常に心配だと思いますので、
早めに業者さんと連絡を取り対処した方が賢明だと思います。

（岡本静子不動産・岡本さん）

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■□相談者より

お返事ありがとうございました。とりあえず、今週中には銀行からの
なんらかの回答が来るとのことなので、今からでは言いにくいので、
待ってみようと思います。勇気がなくてごめんなさい。
ただ、なけなしの手付け金なので、全額返還の交渉はがんばってみようと思ってます。
これで中途半端な気持ちにけりが付くのかと思うと、早く連絡がこないかなぁ…
という気持ちで一杯です。ありがとうございました。

口頭説明のミスによる解約と手付けについて

相談内容　

建築条件付きの土地売買契約を交わしました。
8区画中2区画が公園の北側にくる配置です。
1区画は完全に公園の北側になるのです
（正確にはちょっと違うのですが、説明しづらいので)。

私たちが検討していた1区画は、敷地全体にわたり公園が南側に接するかは
測ってみないと私たちには分からない位置でした。現地での営業員の説明では、
敷地全体にわたり公園部分がかかるということでした。
しかしどう見てもそうは思えませんでしたので、歩数で測ってみたところ、
敷地の3分の2くらいまでしか南側に公園が接地しないようでした。
この計測はその営業員も見ていますし、「このあたりですよね」という風に
会話しています。

南側の多くにわたり、公園が接するならば、日照も空間も確保されると思い
購入の決断をしました。そして公園の位置関係を考えながら
建築士さんと間取りを考えていきました。
その場にはその営業員もほとんど同席していました。
でも、公園の位置関係によって間取りの配置の取り方も変えようと思っていました。

何回も設計に伺っていたのですが、いつまでも測量が進まないので
（8区画中の他の区画が売れていなかったから？）、正確な公園の位置確認を
再度要求しました（前から測量はいつですか…という感じでお願いしていました)。
すると営業員はゼンリンの地図を持ってきて定規で測り始めました。
そのとき、また公園が敷地の全体にかかるような感じのはかり方でした。

数値を求めているのに、縮小倍率があまりにもちがう、しかも測量図ではないもので
測り始めたので、建築士さんに近くでしたので、車で測りに行ってもらってきました。
すると説明とは全く位置がことなり、敷地が約11m程幅があるのですが、
たった2mしか接しないことが判明しました。歩道の部分などがあったので、
素人には正確には素人には分からなかったのです。

私たちは説明が違うと解約を申し出ました。
不動産屋は営業員のミスを暗に認めながらも、
手付け金100万円は返せないといいます。契約書には、
「どちらか一方の過失による場合は不動産屋側の過失で在れば、倍返し、
　購入者側の過失で在れば、返還を求めない。またそれらに当たらない場合は
　双方、誠意を持って対応する」とあります。

私たちも正確な数値を確認してから契約するべきだったと反省しています。
しかし明らかに営業員の説明ミスです。重要事項の申し渡しにはありませんが、
その説明があっての購入決断でした。

この場合、100万の返還は望めないのでしょうか？
だとしたら、あまりにも不条理のように思います。アドバイスお願い致します。

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□■アドバイス

問題をまとめます。

　　　1.相談者さんは最初から公園に接した土地を希望していた。
　　　2.公園に接する事を条件に購入の意志決定をした。
　　　3.不動産会社の説明により公園に接する事を信用した。
　　　4.建物の設計にも不動産会社の担当者が同席した。
　　　5.不動産会社の担当者も上記１と２の事情を良く知っていた。

以上から、もし、相談者さんが、土地を購入する前に
公園に接しない事が解っていれば、契約しなかったものと思われます。
不動産会社の担当者も相談者さんの希望条件を充分承知していたと考えられます。

この様な場合、契約の無効を主張できると思われますので、
最寄りの国民生活センターや都道府県の宅建業法主管課にご相談頂くか、
市町村役場が開催している無料法律相談をご利用下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

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□■アドバイス:２

もし相談者さんが、このような業者は積極的に糾弾したいとお考えの場合、
民法第95条の錯誤無効の主張よりも
消費者契約法による契約の取り消しを主張するのも一つの手です。
無効主張を行ない認められたとしても、この業者は反省しない可能性も高いでしょう。

消費者契約法では、事業者の不適切な勧誘行為により契約
（またはその意思表示）をした場合、「消費者側から」取り消せるものとしています。
　　
本件の場合消費者契約法第四条「不実告知」では、
事業者が事実と異なることを告げ、それによって誤認した消費者が
契約の意思表示をした場合などが該当し、そこに事業者の悪意は必要ありません。
　　
つまり事業者自身も誤認していただけであっても、
間違って消費者に告げれば不実告知となります。
また同様に将来の不確実な事柄について「断定的判断の提供」を告げる事により
誤認した消費者が契約の意思表示をした場合なども対象となります。
ここでも業者の故意・過失を問いません。
もし今後交渉が難航するようでしたら悪徳商法解約実績豊富な
当事務所へ直接にご相談頂く事も出来ます。

事業者は宅建業者であると否とを問いません。
但しあなたが「消費者」に該当する必要がありますが。

（川村行政法務事務所・川村さん）

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■□相談者より

大変参考になりました。昨日また交渉に行ってきたのですが、
先方は今度は説明のミスを認めない状態でした。
常務・専務が出てきて、担当者からそのような説明はしていないと言うのです。
　　
前回、先方は「こちらの説明不足で申し訳ない」と担当者の責任を
明確にするのは避けていました。
その時の状況から私たちは契約金は全部返ってくるだろうと思っていたので、
その状態で責任を追及するのは、担当者がかわいそうと思ったからです。
　　
ですが先方の態度は逆転しており大変腹立たしい状態です。
でも、帰ってきてから頂いたご意見を拝見しまして、諦めなくて良かったと思います。
教えていただいた相談窓口へ行ってみようと思います。
本当にありがとうございます。

建築士のミスによる解約について

■□相談内容　　

不動産契約に際してご相談したくお願い致します。
私はある不動産屋で土地を購入し、
その不動産屋と建築契約も結んだのですが、
地鎮祭も終わり現地にて土地に建物の線を引いてみると
図面より実際の土地が小さい事が分かりました。

建築士がよその土地まで計算に入れてしまい、
図面通りの家を建築すると車庫がぎりぎりになってしまいます。
その後代替案を出されたのですが、
納得のいくものではなく、最終的に契約解除になりました。

私どもには来年小学校に上がる娘がおり、校区の関係で来年３月初旬には
引越しをしたかったのですが、それも絶望的になりました。
このままでは悔しさばかりが残り、納得できません。

この場合法的に損害賠償を請求することは出来ないのでしょうか？
契約解除にはまだサインをしていません。

---

□■アドバイス：１

法的な処理をお望みなら、弁護士に相談することだと思います。
常識的な観点からすれば、土地を紹介した不動産会社から
希望の家が建てられる広さの土地を紹介してもらうか、
それが、なければ解約をして早く手付け金を確保することが先決だと思います。
最近学区制はなくなり、自由に学校を選べる市町村が多いのですが、
そちらはまだなのですか？

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

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□■アドバイス：２

要素の錯誤といって人は単純なミスや間違いはあるものです。
出来ることなら許してあげて欲しいですね。作為的なミスでなければ、
プロがミスをすると言うだけで信用問題が問われます。
それだけで十分反省するでしょうし、かなり困っているように思われます。

どうしても許せないとなると
損害賠償の額に見合った立証が必要になると思われます。
でもこういうミスは人間生きていれば必ずあるように思われます。
損害賠償などの手続きで、必ずしも納得いくような額は取れないと思いますし、
もめることよりこれからの事をよく話し合って、相手も落ち度があるわけですし、
今後失った信用を取り戻す為に、努力すると思います。
もう一度話し合う機会を作ることがいいと思います。

（天理不動産流通・金城豊治さん）

引き渡し直前の仮差押と契約不履行について

■□相談内容　

はじめまして、このサイトをインターネットで見つけ
早速、相談に乗って欲しいと思いメールさせて頂きました。
私は、福岡在中の39歳の会社員です。家族構成は妻一人子二人の四人家族です。

もうそろそろ、自分の家をと思い、福岡市内にマンションを購入しました。
そのマンションは最近流行のスケルトンとインフィルとに分けてプランニングするもので、
インフィルに600万近くの自己資金と、物件価格の20％相当の840万を手付金を入れました。

マンションは先月10月17日に完成し、30日に銀行から残金を実行し登録を済ませ
引渡しをしてもらう事となっていましたが、前日の29日になって司法書士から
事業主の所有になっているマンションの土地が仮差押えられている事を知らされ、
このままでは登記できないといわれました。

驚いた私は、すぐに事業主である会社の責任者に問い合わせてみると、
その会社の出資者との関係が悪化し
その会社の資産を差し押さえようとしてきたとの事でした。

私はどうしても年内に物件の引渡しを受けなければ、
内容の良い住宅取得控除が受けられなくなり、かつ、
今現在銀行と結んでいる好条件の住宅ローンも受けられなくなります。

売買契約書の引渡し予定日は、
「平成15年12月下旬予定、ただし工事の進捗状況により若干前後する事があります」
と書いてありましたが、その後口頭での約束で11月30日とし、
銀行や司法書士もそれに向けて動いていました。
しかし、こんな結果となってしまいました。

このままだと12月下旬も到底間に合いそうもありません。
こうなったら、12月下旬を待たずに契約不履行とし、
違約金と手付を返していただこうかと思います。
しかし、私がインフィルに掛けた600万ほどの金額はどうなってしまうのか心配です。

どうかお知恵を貸してください。よろしくお願いします。

---

□■アドバイス

個人意見ですので参考までにして下さいね。
移転登記完了前に先に登記されると先に登記された方が優先されます。
仮差し押さえは移転登記はされていない物の、
物件を差し押さえる予告と言う事になりますね。

とすれば正常に移転登記出来なくなる可能性があるわけですから、
問題が生じますね。これに生じた契約解除は契約実行日までは
契約不履行にはならないと思います。

口頭での約束は有効ですが、言った言わないでもめないためにも
書類に書いてるんですし、書類に書かれている契約書の方が
有効だと思います。記名押印もされていますしね。

（脅迫や詐欺が無い限り）もちろん手付け金等は返してもらえると思います。
インフィルと言う内容は分かりませんが、購入に関して物件に金銭を出して
設計したりした費用も損害賠償出来ると思います。

損害賠償額を決めていなければ証明が必要ですね。
でもこの場合金銭も発生してますので、
最寄りの専門家等に相談される事が良いと思います。
（天理不動産流通・金城豊治さん）

契約解除か購入してから売却するのがよいか

■□相談内容　

４月に完成予定のマンションを先日契約しました。
しかし、事情が変わってそのマンションに住めなくなり困っています。
契約では手付金を放棄すれば契約を破棄できる事になっています。
私としては一回ローンを組んでから売却したほうが得だと思うのですが、
売ったときの手数料や売却代金にかかる税金のことが解らないので、
手付金を放棄したほうが得か悩んでいます。
売ったときの諸費用を解る方教えてくださいお願いします。

　　マンション代金４０００万円　　頭金１０００万円　
　　ローン　３０００万円　　　　　手付金　４００万円

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□■アドバイス

まず、買うときの経費から考えなければいけません。
　買った場合には、
　　　○登録免許税込みの登記費用(所有権移転、抵当権設定)
　　　○不動産取得税
　が主なものですが、この金額は購入先の業者さんが知っていると思います。

　売る場合ですが、
　　　○不動産業者の仲介料(売却金額の３％＋６万と消費税)
　　　○売却によって利益が出た場合は譲渡所得税
　がおもな費用です。

　　　○譲渡所得の計算方法(所有期間５年以下の短期で居住用資産以外)
　　　　譲渡価格－取得費－譲渡費用＝課税譲渡所得金額＝Ａ
　　　○短期譲渡所得の税額の計算方法
　　　　Ａ×４０％(他に住民税１２％)＝所得税額(住民税額)

　これが基本ですが、
　累進税率による計算と比較して高い方が税額となります。
　売却時の費用等も購入先の業者さんが教えてくれると思います。

ここから先は、私の個人的意見です。
購入金額の４０００万以上で売却できるのでしょうか？
購入時のローンは、通常は元利金等なので
最初は元金が減らない場合が多いと思います。
つまり最初は金利だけ払っていると言う事になります。
まぁ、これは元金均等にすればよいのですが、
そうすると毎月の返済額がかなり多くなります。

そして、購入時の諸経費は大体１００万位になる場合が多いと思います。
　(固定資産税の課税標準額が解らないのですが、多分それ位にはなると思います)
４０００万で売れたとして売却時の業者の手数料が税込みで約１３０万円。

そうすると約２３０万は最低でも出費する事になります。
　(譲渡所得は無いものとしてです)
これに、売却までの金利が係ります。
実際にはもう少しいろいろと出費が出てきます。
何だかんだで、４０００万ですぐ売れたとしても
約３００万位は出費が有る様な感じがします。(正確な計算では有りません)
又、住民票を移す事ができないと、いろいろと問題が出て来ると思います。

そこで、業者さんにお願いして解約するにつけて
手附金の半額位の２００万返して頂く様に交渉しては如何でしょうか？
住め無くなった理由が良く解りませんが、貴方に原因がなくて、
どうしようもないのであれば交渉できるはずです。

購入する場合は、
売却を考えるのと、賃貸にする事も考えてはいかがでしょうか？
４０００万以上で売れると言う自信が有れば
購入して、直ぐ売却も有りだと思いますが・・・・・

兎に角、よく理由を説明して
購入先の業者さんと相談してみた方が良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

販売会社が倒産した場合の契約解除について

■□相談内容　

2/28付で今年6/末入居予定だったマンションの販売会社が
自己破産したのですが、手付金100万円を既に振り込んでいて、
公庫の融資ＯＫも取っていました。
　　
今後の事も考えてこの契約を契約解除にしたいと思うのですが、
どのような措置を取ったらいいのか教えて頂けないでしょうか。

手付金の全額返済をして頂きたいと思っています。
また、公庫申込にかかった費用などがあれば、
それもこちらでは一切支払いたくないんです。
法律等、全く無知なため、インターネットなどでも色々調べてみたものの、
よくわからなくて、途方にくれています。

恐れ入りますが、アドバイス頂けると幸いです。宜しくお願い致します。

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□■アドバイス

胸中お察し致します。
取りあえず、早急にその販売会社が所属していた業協会の
不動産相談所に行った方がいいでしょう。
不動産業は許認可事業です。
消費者の大切な金員を扱う訳ですから供託をしています。
その供託金から弁済される可能性があります。
しかし、早いもの順ですので一時も早く申し出をするべきです。
（森田住販・森田さん）

---

■□相談者より

森田様、ありがとうございます。
昨日、早速保証協会に行って苦情申立ての手続きをして来ました！
今後弁護士と連絡を取り、契約解除に向けて処理を進めていきたいと思います。
アドバイスどうもありがとうござました。