【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

購入した土地の廃棄物について
福島・女性・３０代

土地を購入しすぐに、隣の土地からコンクリートなどの廃棄物がたくさん出てきました。
私は家を建てるのが怖くなり売主と仲介と話し合い、
土地の解除と売主が買い戻しをするという和解書をかわしました。
しかし、売主である不動産屋がお金が無いとか、
客が付いているがローンが通らないと言って話がすすみません。
今は、売主と連絡が取れません．宅建協会には登録されています。
仲介とは連絡は出来ます。こちらの話は聞いてくれますが、進展はないです。

売主は、土地に土を大量に運んで、山積みのままで
仮設トイレもおいたままです。

他の不動産屋へお願いしようかと考えていますが、
もし私の土地にも廃棄物が埋まっていたらと思うとこわいです。

どうすれば、早期解決できますか。

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■アドバイス

福島県の宅建協会
http://www.fukushima-takken.com/indexpc.shtml

福島県土木建築総室
http://www.pref.fukushima.jp/kenchiku/data/shido/shi/takken/takken.html

にご相談される事をお薦め致します。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　購入した土地の表層改良の影響について

茨城・男性・４０代
はじめまして。よろしくお願い申し上げます。
地盤に関しての相談です。

夏●
私は本年夏に分譲地の土地をA不動産から購入しました。
隣地に防火水槽が埋まっていました。

A不動産は仲介です。
売り主はB不動産です。

隣地との間に塀はないのでつけてほしいといい、
按分した私の分の負担金はA不動産にあずけていました。
（隣地の方が本契約になったらその方からも按分のお金をもらって
　塀をつくることになっていたようです。）

私が購入した後、隣地の購入（仲介がA不動産、売り主はB不動産）を
希望している方がたぶん本契約前に地盤調査をしたところ、
「市の業者」（防火水槽なので市の消防が担当。よって除去も市の委託によって
市の発注した業者によって行われた）のミスで隅の方に防火水槽の一部か、
取り残しがあったことがわかったようで、
土地全体を全面的に削り取る表層改良をすることになったようです。

秋９月●
このことは、こちらが地鎮祭をする当日にまさにその現地で、
その改良工事に立ち会っていたA不動産の社員
（この社員は宅建主任者免許は持っていませんでした）からいわれました。
こちらはびっくりです。
隣地の方はおそらくCホームとすでに建築の契約を交わしていたと思われます。

翌日バックホゥが１台現地にありましたが、
すでに土地の表面はならしており、おおかた工事が終わったかんじでした。
写真もとりました。うちの敷地に１０㎝から２０㎝ほどはみ出した箇所で
高さ１０㎝ほど畝のように土があり、もしかして「削られたのでは？」と思っています。
その写真もとりました。

改良工事自体は防火水槽を取り残したその「市の業者」が行ったようです。
業者名もA不動産にききました。

ただこの「再工事表層改良工事」の発注者は特定できていません。
A不動産からきいたところでは「Cホーム」が委託した
地盤調査会社の結果に基づくもののようです。

その時、私の土地はすでに地盤調査をSS式で行い、
ベタ基礎のみで対応との結果が出ていました。

隣地の工事の仕様書をみせてほしいといいましたが
そんなものはないとA不動産にいわれました。
（おそらく発注者ではないのでしらないと思う）

ただ
・私の土地から２０㎝離して掘削することにはなっていたらしい
・防火水槽の残りを除去した
・石灰を混ぜた　
という点はA不動産から口頭でききました。

もやもやしたので、さらに後日仲介のA不動産にきいたところ
・わが家の境界から２０㎝離した範囲から削ったらしい。
　そういった図面をA不動産に後日みせてもらった。
・しかし、実際、縄を張ったりしたわけではない。
（当日の工事の写真を地鎮祭のついでにとりましたがそのようなことはしていない）
目分量ではないかと推察。
縄を張ったことはさきほどのA不動産の立ち会った社員もみていないと聞きました。

冬●
隣地も来週着工のようです。結局おもったような強度がでず、
柱状改良をすることになって来週着工のようです。
件の再取り除き工事から２ヶ月経過しています。

結局柱状改良らしいとA不動産からききましたが、売り主もお金を一部だしたらしいです。

・こちらの思いを整理しますと
１：削ったのかどうか・もし削られていたとしても証明は難しそうですね。
民法上の不法行為にあたるのにそこは悔しいです。

２：もしこちらの敷地を削ってないとしても、法律上境界から２０㎝離れた地点での
　　隣地所有地を削っても良いのでしょうか？もっとはなれて行うべきでは？
民法２３７条でしたでしょうか？

３：こちらの地盤に影響がでるのではと心配
　でもそのことを私が主張出来るのかどうか？
　まただれにいってどう対処してもらえばいいのか？

４：隣地の地盤データを要求していいものか？

５：要はこちらには法律上何の権利があるかを知りたいです。
・もし万が一何かあったらとおもうのでそのときの対処
・それぞれの関係者の責任がよくわからず、誰になにを求めればいいのかが整理できません。

このへんもアドバイスいただけれればと思います。
現状復帰の念書なども書かせた方がいいかなと思いましたが・・・・・
でもそんな権利があるかどうかもわからないのでご相談にあがりました。

乱文失礼いたします。けっこう悩んでおりもんもんとしています。よろしくお願い申し上げます。

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□■アドバイス

私見ですが、
実際に被害が有ったかどうか？
が大事かと思います。

1、不法行為による損害賠償を請求するにしても、
　実際の損害のみになるでしょう。
　相談内容から推測するに、実損は無い様に思うのですが、
　如何でしょうか？

2、民法２３７条については、
　今回は防火水槽の除去が目的ですから、
　該当しないのではないかと思います。

3、まだ起きていない将来の事は、如何し様も無いかと思います。
　相談内容から、察するにそれ程酷い改良を行ったとも思われません。

4、強制は出来ないかと思いますが、要求する事は自由だと思います。

5、実際に被害が起き無い事には、如何ともし難いと思います。
　整理が付かないのは、まだ被害が起きていないからでは無いでしょうか。

あくまでも、私見ですから、
弁護士等の専門家にご相談されては、如何でしょうか。　

（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

涌井様
コメントをありがとうございました。
御礼が遅くなって申し訳ございませんでした。
アドバイス通り弁護士にちょっと相談しまして今は心情的に落ち着いております。
私の施工業者も誠実に相談に乗ってもらっております。まずは御礼まで。
ありがとうございます。

相談内容　建築主が負担する地盤改良費について

福岡・男性・３０代
大手ハウスメーカーが宅地造成し、
建築条件付で販売している宅地の仮申込みをしたのですが、
設計担当者から
「家を建築する前には購入された敷地の地盤調査を行い、
　地盤が悪い場合には地盤の改良工事が必要となり、
　その費用は建築主の方の負担となります。」
との説明を受け、なおその地盤調査の費用も建築主の負担とのことでした。

私は疑問に思い
「私が探してきた土地なら地盤調査の必要性も費用負担も理解できるが、
　貴社で造成をして建築条件付宅地として販売しておきながら
　なぜこちら側が、地盤調査費用ましてや地盤改良費用を払わないといけないのか。
　宅地として大丈夫な造成をしていないのか？」
と質問しましたが明確な回答は得られませんでした。

このようなことは、どのハウスメーカーでも当たり前のことなのでしょうか？
宅地造成等を行う場合は事前の地盤調査を行い、
家を建てられるように造成するのではないのですか？
こういった件に関し、詳しい方ご教授お願いします。

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□■アドバイス

私見ですが、
近年の判例等により、地盤調査については、
土地の造成・販売業者ではなく、
設計士・建設業者に義務が有るとされているのが一般的です。

平成12年に施行された「品確法」（住宅品質確保促進法）は、
10年間にわたって、建築工事によって生じた瑕疵
（修理を要するような欠陥やキズ）を、無償で修理するよう、
建築工事業者に義務づけています。
この為の保証を行うにつけ、
建設会社では地盤調査を行うのが一般的です。

つまり、地盤調査は造成に伴って行われるのではなく、
建物を建設する前に行うと言うことになります。

地盤調査費用について、納得いかないので有れば、
それはサービスで行って頂く様に交渉すれば良いと思います。
建築確認申請費用や仮設費用、そして地盤調査費用を、
サービスとするのか、別途見積請求を行うのかは、
建設会社によって変わります。

この辺りは、宣伝文句と、実際の建設費用の総額との差ですから、
違法とは言えませんが、消費者自らに、
良く確認して頂く必要が有ると思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　地盤改良費用の正当性について

福井・30代男性
不動産業者に仲介をしてもらい、別の業者から土地を購入しました。
埋め立てる前は水田だったため、地盤が弱いということで、
購入前の不動産業者の仮見積もりでは、
地盤改良費として80万円が計上されていました。

しかし、実際に地盤調査をしてもらい、
提示された費用の見積もりの金額は大幅に上がり、倍以上の175万円でした
（しかも、当初は200万円近くの見積もりが出てきたので、
　安くしてもらって、この金額でした）。

柱状地盤改良工で、改良長が6m、改良径が600mm、本数が36本だそうです。
埋め立てる前が水田だからといって、こんなに本数が必要で、
こんなに金額がかかかるのか、わかりません。
175万というのは、仮見積りと比較して、あまりにも高いような気がします。
しかし、金額について自分で調べてみたのですが、
知識も全くと言っていいほどありません。
そのため、クレームをつけようにも、本当の相場もよくわかりません。

この工事内容、金額について、妥当なのかどうか、アドバイスお願いします。

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□■アドバイス：１

私見ですが、鋼管杭改良は地盤瓦礫撤去工事が必要になることが多いので、
比較的費用が高くなります。
柱状地盤改良工ということは、ジオコラム工法のことだと思いますが、
それだと175万円は高い様な気もするのですが、これは諸条件によって
変ると思いますので、一概には言えないと思います。
表層改良のセメント系改良だと100万円以下で済むはずです。

表層部の地耐力だけではなく、深層部の地耐力やによっても
改良工事の方法の選定も変るかと思います。
おそらく、当初は表層部のセメント系固化材による地盤改良で
十分と思われたものが、実際に地盤調査を行ったら、
柱状改良工法による工事が必要になったということだと思います。

地盤改良の方法につきましては、地盤調査と含めて専門業者に聞かれるのが
一番宜しいかと思います。福井県の地盤改良工事に関しては、
数社から見積もりを取ってみるのも良いと思います。
　　（Yahoo!電話帳の下記ページが参考になるかと思います。
　　　 http://phonebook.yahoo.co.jp/a118/g111/g20139/g32152000/ ）

（高原開発・涌井さん）

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□■アドバイス：２

涌井様のアドヴァイスに少々付け加えさせてください。

地盤改良は、予定建築物との関わり、建物の重さと特に基礎の設計に関係します。
まず、敷地全部に建物が建つのか、また、敷地の地勢状況（畦、堤防、土留め）
や隣接建物などを勘案して、基礎の深さを考え、基礎の対荷重面積（柱、布、版）
の選択などによって、必要な地耐力が決まります。
　　
一般的に5tとか3.5tとかは、難しい計算を省く便宜上の数値でして、
きちんと基礎設計をなし、安全であれば、地盤改良は程度調整が可能です。
木造でも地下があれば、全く違ってきます。

より納得して、細かい計算や対応を厭（いと）わないなら、
建物設計を正確にしてください。その時の建築士は、木造だけが専門でない方、
つまり、鉄骨や鉄筋コンクリート造の建物などにも明るい方に相談される方が、
基礎の智恵はお持ちかもしれません。以上、ご参考まで…。

一級建築士・インテリアプランナー

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

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■□相談者より

早速のご助言、ありがとうございます。
聞きなれない言葉も多く、まだ100％理解しているわけではありませんが、
自分なりにもう少し調べて、理解を深めたいと思います。

当初は表面改良だけということで、80万円で見積もっていたものが、
地盤が弱いために柱状改良工法になったようです。
175万円が妥当かどうかということについては、
もう少し、自分でも調べてみたいと思います。

お二方のアドバイスを読ませていただいた感じでは、
ありえない額ではないと思えたのですが、そういう理解で良いのでしょうか？
また、他にもアドバイスがあれば、なんでも結構ですので、よろしくお願いします。

まずは、取り急ぎのお礼でした。

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□■アドバイス：３

私見ですが、柱状改良工法だとすれば、
175万円はあり得ない金額ではないと思います。
金額については、他社の見積もりを取って比較するのが早いでしょう。

その他のアドバイスとしては、地盤改良工事会社の
補償の内容を、よくご確認されることをお薦め致します。
　　
地盤改良工事会社は、それぞれ損保会社と
生産物賠償責任保険を結んで、万が一の場合に備えています。
通常は、不同沈下による建物の壊れた部分修復の費用のみの補償
（生産物賠償責任保険）で、建物を水平にする工事費用
（地盤損壊担保特約）は支払われない保険が多いと思います。
この建物を水平にする工事費用は、結構高額になりますので、
「地盤損壊担保特約」がついているかどうかを、
ご確認することをお勧め致します。
万が一の場合には、この「地盤損壊担保特約」を締結している
地盤改良会社の方が、安心できるのは当然だと思います。

（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

ありがとうございます。参考になるありがたい意見です。
補償内容については特に記載されていませんでしたので、
一度問い合わせてみたいと思います。

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□■アドバイス：４

若干の付け足しになりますが、最近では判例上、
　　　●地盤調査会社には万が一の場合の補償義務は無いとされてきている
　　　●その一方、建設会社、および、設計士には、専門家としてその土地に
　　　　建物を建てても大丈夫かどうか判断する義務があり、
　　　　万が一の場合はその補償を行う義務がある
という流れになっています。
ですから、最近では、建設会社が、
地盤調査を必ず行うようになってきている訳ですし、建設会社にしてみれば、
現実的には地盤調査会社、および、地盤改良会社に責任を取って貰わなければ、
安心できません。

本来は建設会社自身が、どのような保証内容になっているのか、
良く吟味して地盤調査・改良業者を選択すべき問題だと思います。
しかし、建設会社が本当にそこまで検討しているかどうかについては、
若干の疑問があります。

地盤改良工事後の補償につきましては、保証限度額（2,000万～5,000万円）、
免責期間（通常は無しが多い）、免責金額（0～10万円）、
保証期間（10年で更新可か不可か）も、各社によって違います。
地盤改良工事を行った後に、実際に損害を被ったという事例は、
私の周りでは聞いておりませんが、万が一ということもございますので、
保証内容については、よく確認しておく必要があると思います。

（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

ありがとうございます。
最近の傾向については、知らなかったので、非常に参考になりました。
また、補償内容についても、
上記を参考に、詳細について問い合わせてみたいと思います。
今後も、何かあれば、よろしくお願いします。

相談内容　

昨年、21坪の土地を購入して、現在建築計画中です。
12月着工予定なのですが、着工前に土地を調査したところ、
土地の中央に大きなコンクリートの塊が埋没している事が発覚し、
撤去費用で100万円かかるという結果が出てしまいました。
　　
土地購入時は「更地」となっており、
事前に前の建物の事を不動産業者に確認していたのですが、
ずっと更地だったから問題ないと思うとの答えでした。
　　
不動産屋が「基礎」などの埋設物が残った状態を知っていて
土地を売買した場合は損害賠償を請求できるとの事なのですが、
今回はおそらく知らなかったと思います。
果して、損害を請求することは出来るのでしょうか？

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□■アドバイス

岡本＠岡本静子不動産です。
地中内の埋設物に関してですが、これは物件の瑕疵にあたるかと思います。
詳しい内容が記載してないので、まずは確認ですが、
土地の売買契約を締結した際、その売買契約書に「瑕疵担保責任の負担」
の欄があると思いますが、この負担が「有り」か「無し」かで異なります。

・「有り」の場合
瑕疵担保責任の期間が、引渡し後からいつまで負担期間があるかを確認してください。
もし、今日の時点で瑕疵担保責任の負担期間内であれば、土地の売主に対して
このコンクリート塊の撤去をしなければ建築ができない事を理由にして、
売主にこの撤去費用の負担をしてもらうか、損害賠償を請求する事ができます。

また、撤去が不可能でまゆさんが目的としていた建築ができないと言う事になれば、
契約の解除もする事が可能だと思います。ただ、この期間を過ぎている場合は、
損害賠償の請求も契約の解除もできなくなります。

・「無し」の場合
残念ながら、この土地の売主が地中内に埋設物が埋まっている事を知らなかった
と言う事であれば、その責任を売主及び不動産会社に負わせる事は難しいと思います。

土地の売主は普通の方ですか？　
それとも不動産会社が土地の売主になっていますか？
もし、不動産業者が土地の売主になっている場合には、
その責任を負わせる事ができる可能性があります。
現在の宅地建物取引業法と言う法律では、不動産業者が売主となる場合には、
物件引渡し後から2年以上の瑕疵担保責任を必ず負わなければなりません。
　　　
もし、この条件よりも不利な条件（例えば瑕疵担保責任は売主は負担しない）等で
契約をした場合、この条件は無効になり、不動産業者は買主が瑕疵を発見してから
1年以内であれば、いつまでも瑕疵担保責任を負わなければいけなくなります。
つまり、ずっと瑕疵担保責任の負担をしなければいけないと言う事ですね。

一度、契約書の内容に目を通してみてください。ただ、100万円の撤去費用と言うのは、
何かすごく大きくて深く埋設されている基礎でも埋まっていたのですか？
またお返事返して頂ければと思います。

（岡本静子不動産・岡本さん）

■□相談内容　

住宅会社にプラン作成を依頼する時に依頼書というものに
署名・捺印し、申込金20万円を払いました。
結局契約はせずに、お断りすることにしました。
私は、そのまま20万円が返金されると思っていたのですが、
地盤調査代と設計料が差し引かれるということでした。
プラン作成依頼書には、
「お申し込み条件として敷地調査を実施いたします」と書かれておりましたが、
地盤調査を行う日も知らされず、勝手に実施されており、
設計料の方もいくらくらいかかるのか事前に説明はありませんでした。
このまま住宅メーカーに、言われるがままの料金を
支払わなければいけないんでしょうか？

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□■アドバイス

依頼書に契約に至らない場合はかかった費用を控除すると書いてありませんか。
未実施の作業については支払う義務はありません。
但し、地盤調査やプランは今後の建築にも役立ちますので、
報告書や図面（法的には成果物といいます）を
必ず受け取って円満解決するようお勧めします。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

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■□相談者より

契約に至らなかった場合は、申込金から諸経費を差し引かせていただきますと、
作成したプランは回収させて頂きますというふうにかいてありました。
かかった費用は払わなくてはいけないのに、プランは回収されるみたいです。
結局手元には何も残りません…。こんなことって普通でしょうか？

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□■アドバイス：２

某高級ハウスメーカー元社員に聞いたところ、
敷地調査は20万以上かかるのが普通で、それ以上はメーカーが負担している。
他のメーカーに利用されないために、成果物は申込者に引き渡さないこと
になっているとのことです。
この業界はこれが普通と思っているんでしょう。
私は、基本設計などして本設計まで進まない場合などは、合意で精算しています。
ハウスメーカーと争うなら、消費者センターと相談されたら如何でしょうか。
勝ち目があるなら小額訴訟という手もありますが。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

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■□相談者より

そうですか…。ハウスメーカーと争う気はないのですが、
納得いかないことばかりで、
きっともうハウスメーカーでは家を建てないと思います。
いい勉強をしたと思って今後に役立てていきます。
色々と親切に教えて頂き、ありがとうございました。

■□相談内容　

古家建物がある物件を解体し新築にて購入することになりました。
不動産売買契約書の建物の欄には
「古家有（売主負担にて解体します）」となっています。

いざ建物の外壁・ドア等の発注に入る段階にて工務店より
「仕様書」が届き、内容確認したところ、特記事項の欄に
「既存建物解体工事済　運出処分共　費用は売買代金に含む」
と明記されてます。

この場合契約違反になるのでしょうか。
仲介の不動産屋に問い合わせても曖昧な答えで良く理解できません。
出来れば既存建物の解体費を売買代金より差引きしたいのですが？

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□■アドバイス：１

建物を新築するのと既存建物を解体するのが、同じ工務店と言う事でしょうか？
確かに、曖昧な感じは致します。然し、投稿の内容から判断すると、
契約違反と言う感じは致しません。

既存建物解体工事済　運出処分共　費用は売買代金に含むと言う事は、
建物の売買代金ではなくて、土地の売買代金に含むと言う事だと思うのですが、
良く確認して下さい。

そして、土地売買契約書を締結したと思うのですが、そこに、
「古屋は売主の負担で解体する」等の記述が有るかどうかを再度確認して下さい。

取り合えず、解体の積算と、新築建物の積算を
別に出して頂いたら良いと思います。相談者さんの心配なのは、
建物の解体費用が本当に売主負担かどうか？だと思いますので、
その点に絞って明確な返答を求めたら良いと思います。

出来れば既存建物の解体費を売買代金より差引きしたいのですが？
と言う事ですが契約済みであれば、
契約の内容をお互いに守る様にすると言う事になりますので、
兎に角、解体を売主負担で行って頂くように交渉する。
その交渉の過程で、残金支払いの時に解体費用の値引き交渉をする。
と言う事になると思います。

又、建物は建築条件付なのでしょうか？
他の工務店から別に見積を取ったら良いと思いますが？
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

早速のアドバイスありがとうございます。
新築と既存建物の解体は同じ工務店です。かつその土地の売主でもあります。
　（別の不動産屋が仲介業者として存在しております）
建築条件はついておりません。

土地売買契約書についてですが、時系列で行くと、

　　　１、「不動産売買契約書」と「建築工事請負契約書」の２種を締結
　　　　　（不動産よりまず土地と建物の契約を別々にしますと説明有り。
　　　　　　その不動産売買契約書の中に「古家有り　売主負担で解体します」
　　　　　　との記載があり、特約事項に
　　　　　「本契約は建築確認取得後、土地付建物売買契約として
　　　　　　一本化するものとする。売主の責任と負担において建物を解体して更地
　　　　　　にして引き渡すものとする。条文中建物に関する項目は適用しないもの
　　　　　　とする」と明記されてます。「不動産売買契約書」には土地の売買代金、
　　　　　　「建築工事請負契約書」には建物の売買代金が記載されいます）
　　　２、建築確認申請及び取得
　　　３、再度「不動産売買契約書」締結
　　　　　（不動産より土地と建物の一本化契約ですと説明有り。
　　　　　　当然土地と建物の売買金額の合算が記載されてます。
　　　　　　その際１の契約書２種類は不動産屋が回収。後日お願いしてコピーをもらう）
　　　４、工務店より仕様書が送られてくる
　　
となってます。

　　１の「不動産売買契約書」が「土地売買契約書」にあたるのでしょうか？

又、別件ですが１の「建物工事請負契約書」の特約事項の欄に
「・・・・都市ガス工事費用・・・・は請負代金に含まれるものとする。」
と記載されてますが、２の申請中に工務店より予算の都合でプロパンにしますと言わました。

その辺はしょうがないのでしょうか？アドバイスお願い致します。

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□■アドバイス：２

　　> １の「不動産売買契約書」が「土地売買契約書」にあたるのでしょうか？
　　
土地も建物も不動産になります。
契約の内容が土地を対象にしていれば、土地の売買契約書になります。

　　> その辺はしょうがないのでしょうか？
一般論で回答致します。
プロパンガスの工事は、給湯器の費用やガス管工事等、
プロパンガスの配給会社が無料サービスで行う場合が殆どです。
　　(基本的に１０年間使い続ける事が前提の場合が多い)
それに比べて、都市ガスは、全て実費が係ります。
器具も割高ですし、工事費もメーター当たりの単価が、決まっていて、
値引き出来ないのが一般的だと思います。

つまりも都市ガスの工事は高く、プロパンの工事は器具も含めて、
無料で出来ます。(あくまで、一般的にです)

当然、都市ガスの仕様が、途中でプロパンに変更されるのは、納得出来ません。
実際に使用する場合に、都市ガスの方が火力も強く、使用料金も安いはずです。

私なら、契約書通りに絶対に都市ガスにするように強く言います。

又、解体費用については、総額が変更にならない限り、問題は無いと思います。
但し、ガスの様に使用の変更について、承諾する必要は無いと思います。
（高原開発・涌井さん）