東京・男性・４０代
東京都杉並区に旧借地法に基づく借地を保有しております。
現在は借地の上に自宅の建物が建っておりますが、老朽化していること、
また建て替えをするにも資金が不足していることより、
地主さんに借地権を売却出来ないかと考えているのですが、
一般的にそのような売却は可能なのでしょうか。
アドバイスをお願いいたします。
■アドバイス
私見ですが、
地主側からの申し出が無い限り、借地権を地主に売却するのは難しいでしょう。
貴方から、借地権を解消したい場合は、建物の買取請求権のみになるのが一般的です。
地主からの解消申し出の場合は、ケースバイケースですが、
地価相場の２０～４０％程度で買い取って頂くのが一般的かと思います。
（高原開発・涌井さん）
■相談者より
高原開発 涌井様
アドバイス誠にありがとうございます。
建物の買取請求権について調べてみます。
お礼の返信が遅くなってしまい失礼致しました。
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借地権の買取と建物の解体について
埼玉・男性・３０代
借地についての相談です。
４０年程前に祖父が地主から土地を借り受けて、建物を建てました。
祖父・祖母・父・母・私が同居しておりましたが、
父が２０程前に他県に家を購入し父・母・私は引っ越しをしました。
その後、父の弟が祖父・祖母と一緒に住むようになりました。
そして祖母が亡くなり・祖父も亡くなり最近父の弟も病気で亡くなりました。
家は現在空家となり、建物は相当老朽化しており価値はありません。
地代は父が現在払っています。
借地契約書は、亡祖父が紛失しており父もわからないと言ってます。
おそらく地主の方は持っていると思いますが・・・
そこで相談ですが、父は借地を地主に返したいと考えてます。
地主とはこれから方向性の相談をしに行く予定ですが
具体的にはまだ何も伝えてません。
①地主に借地権を買い取ってもらう事はできるのかどうか
②建物は通常解体して更地にする必要があるのかどうか
③あるいは第三者に借地権を転売したほうが金銭的に良いのかどうか
④地主との今後の打合せで気をつける事は無いか
以上 アドバイス宜しくお願い致します。
■アドバイス
私見ですが、
①基本的には難しいでしょう。
但し、建物の買取請求は可能かも知れません。
②原契約の内容によります。
通常は、更地にするよりも建物の買取請求を行うと思います。
③地上権設定して有れば、可能です。
通常の賃借権の場合は、地主の承諾が必要かと思います。
④地主の意向を良く聞かれる事かと思います。
もし、地主がその土地を売りたいと言ったら、借地権の分を安くして頂く事は可能かと思います。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 借地権売却後の所得税額ならび手続きについて
東京・男性・７０代
借地権売却後の所得税額ならび手続きについて：
昨日、８０m2の土地、借地権終了に伴い千八百万円にて
地主に売却しました。
取り壊した２階建て家屋の所有者は高齢のため
施設ににて療養中のため本人に代わり法定後見人のとして
税務上すべきことお伺いします。
どうぞよろしくお願いします。
□■アドバイス
私見ですが、借地権の長期譲渡所得の申告に該当すると思います。
譲渡所得は
『収入金額（譲渡価格）』－『資産の取得費＋譲渡費用』－『特別控除』＝『譲渡所得』
で計算し、
この譲渡所得に対し恐らく、
譲渡所得税率１５％ 住民税率５％ 合計２０％
の納税ということになろうかと思います。
確定申告で行いますが、
詳細は国税庁のＨＰ http://www.nta.go.jp/
にてご確認願います。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 借地の買取要請と賃貸契約について
富山・男性・４０代
初めてご相談させて頂きます。
近隣に祖母の代から約１０坪ほど貸しています。
祖母は１５年前に他界しており、父も７年前に他界しております。
何時から貸しているか分かりませんが、祖母の代から契約書も無く、
口約束で年間７千円、地代を貰い続けております。
固定資産税はその土地に約４千円、掛かっています。
整理をしたいと思い、先方に話しを持って行ったのですが、
一向に取り合ってもらえず、話しが進みません。
私としては固定資産税納付書記載では、
評価額が約１０万なので１００万で買い取って頂きたい思っています。
買い取って頂けないにしても、契約書を交わして、正当な価格で貸したいのですが、
の様に話しを進めて良いのか全く分かりません。良いアドバイスを宜しくお願い致します。
□■アドバイス
取り敢えず、
『評価額が約１０万なので１００万で買い取って頂きたい』
が妥当かどうか、
国税庁の路線価図
http://www.rosenka.nta.go.jp/
で、調べてみて下さい。
倍率地区の場合は、評価額に倍率をかけて下さい。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 借地権設定の土地の売却について
大阪・男性・３０代
当方、借地権の設定された土地を貸し地代をいただいているものです。
このたび、とある業者がきて、その土地を売ってほしいとやってきました。
路線価を調べてみると、１０５Dとなっていましたので、
土地の面積にこの単価をかけた金額の４０％の金額で
売却希望することが妥当なのでしょうか？
借地権が設定された土地の売却価格の相場について
ご教授いただければ幸いに存じます。
よろしくお願い致します。
□■アドバイス
路線価を調べてみると、１０５Dとなっていましたので、
土地の面積にこの単価をかけた金額の４０％の金額
＞その金額で売却できればいいですが
実際は時価（普通に所有権で売買される金額）の２０％～３０％位です。
但し、一等地などの場合を除きます。
（日建ホーム㈱ 福島さん）
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相談内容 借地権の買取請求について
東京・70代男性
はじめまして。よろしくお願い致します。
借地人である私の場合、転居して空屋になり、地主と縁を切りたく思います。
「借地権譲渡」、あるいは「底地売買」などで、地主に話をもちかけている
のですが、地主は知らぬ顔で一向に話にも乗らず、もう9ヶ月になります。
このままでは無駄に地代を払い続けねばなりません。
借地上の家屋は、建築後32年の軽量鉄骨プレハブ2階建で、
20年目に更新し、あと8年借地権残存あります。
また、家屋の状態は外部、内部ともリフォームを続け、
定期的に点検確認しています。
「買取り請求権」は、法的には存在しないのでしょうか？
「借地・借家法」や「借地非訟事件」など、勉強したのですが、
肝心なところが分からなかったのです。
こちらの、
http://fudosan.2525.net/2006/02/post_2618.html
の通り、本当に「0円で明け渡す」ことになるのでしょうか？
また、申立書の様式には、譲渡予定者を書く欄があるのですが、
譲渡承諾を借地非訟事件として裁判に持ち込むとき、
譲渡先が決っていないと裁判所は受付ないのでしょうか？
障害のため遠出ができず、色々な相談所へ行くのが困難な状況です。
是非、アドバイスをよろしくお願い致します。
□■アドバイス：１
私見ですが、賃貸人に対して、借地権譲渡・底地売買を持ちかける
ということ自体が、よく理解できません。
実際にその様な取引が行われている地域があるかどうかは不明ではありますが、
私が知っている範囲ですと、
●借地権譲渡は建物を第3者に売却する時に、同時に建物購入者に譲渡するも
ので、地主に対しては、その承諾を求めることになるだけだ
と思います。
底地売買は、地主が賃借権付の土地を第3者に売る場合であり、
賃借人が売却することは底地売買とは、あまり言わないと思います。
ご相談内容で、ちょっと疑問に感じるのは、今回は平成4年7月31日以前の契約の
旧借地法の対象となると思われるのですが、旧借地法の契約期間の規定によると、
軽量鉄骨ということは「堅固ノ建物」ということになると思われます。
20年で更新したということですが、その場合は期間が30年以上でなければ
いけないと思います。
ちょっと、この辺りに問題がある様な気も致します。
元の契約期間が無効となりますと、契約期間は60年になるかもしれませんね。
それと、「20年目の更新料は取り戻せるかどうか」は、更新して12年も経過
しているということになると、更新後の契約に異議を主張するにしても、
時間が経過しすぎているとも思いますし、時効と関連があるかもしれませんので、
この辺りは弁護士等の専門家にご相談された方が良いと思います。
建物の買取請求権はあります。
1.借地権が消滅し契約が更新されなかった時に成立する（旧借地法4条2項）
2.賃借権の譲渡を地主が承認しない場合に、その借地上の建物などを
取得して借地権を譲り受けようとする者は、その地主に対して
建物等の買取を請求できる第三者の建物買取請求権というもの
（旧借地法10条）
という2種類があります。
1の場合は、8年経過して満期になった場合は、
・形成権であるため、その行使があれば、
賃借人と地主との間で建物の売買契約が成立する。
・代金額は取り壊しを前提としたものではなく、建物としての時価である。
・借地権の価格は含まれないが、場所的利益は考慮される。
・建物買取請求権者は、地主から代金の提供があるまでは、
建物の明渡しを拒否できる。
ということになります。
なお、「申立書の様式には、譲渡予定者を書く欄がある」というのは、
前述の2の場合ということになるかと思います。
つまり、契約期間の満了時か、借地権の譲渡を地主が認めなかった場合に、
建物の買取請求権が発生するということになるかと思います。
私であれば、
●その建物を借地権付で売却する
●とりあえず、定期賃貸借契約で8年間は貸すこと
のいずれかを検討すると思います。
8年経過後に、更新拒絶された場合は、建物を時価で買い取っていただき、
更新された場合は、再度、建物を賃貸するか、借地権付で建物を売却する
ということになるでしょう。
軽量鉄骨プレハブが、実際に60年持つかどうかは解りませんが、
リフォームを行えば、使用できるのではないでしょうか。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
早速のご回答ありがとうこざいました。
私の本心は、病気の老人のため、地主と縁を切りたいのです。
まだ借地期間が切れていないので、その借地権を譲渡するか、
底地分を購入し売却するか…など、考えてみるのですが、
地主も黙ったまま空屋になったままで、仕方なく地代を払い続けているわけです。
このまま契約期間がきれると、建物も価値がなくり、
建物買取請求権があっても1円も手元に入らないのでしょう。
どのように整理したらよいのか分からず投稿したのです。
空屋にしないで、今のまま借地上の建物を賃貸するのは、
地主との縁が切れません。これも承諾を得ないとならないでしょう。
なお、もともと木造古家を軽量鉄骨プレハブに建替えた時も、
木造と同等とみなし、建替え承諾を得ました。
建築確認申請（？）でも、「堅固ノ建物」とはみなされかったと思いました。
それに「堅固ノ建物」となれば地主も承諾しなかったと思います
（承諾したとしても多額な承諾料になったでしょう）。
借地権譲渡承諾（名義変更）を地主が認めないときは、どうすればよいのでしょうか？
地主が名義変更に応じないのでは建物購入者を決められないので、
借地非訟事件申立ができないのではないでしょうか？
このような場合、法的に措置する方法はないのでしょうか？
古屋はともかく、借地権料分（路線価はD区分の4割分）を、
地主に買い取って貰うことはできないのでしょうか？
（近所にその例はあります。
現在の土地価格により借地権分を返してくれたそうです）
また、これらのやり方について、宅建業者は介入していただけるのでしょうか？
改めてご助言、よろしくお願いいたします。
□■アドバイス：２
「旧借地法の９条の２」には下記の様に規定されております。
第９条ノ２ 借地権者ガ賃借権ノ目的タル土地ノ上ニ存スル建物ヲ第三者ニ譲渡
セントスル場合ニ於テ其ノ第三者ガ賃借権ヲ取得シ又ハ転借スルモ
賃貸人ニ不利トナル虞ナキニ拘ラズ賃貸人ガ其ノ賃借権ノ譲渡又ハ
転貸ヲ承諾セサルトキハ裁判所ハ借地権者ノ申立ニ因リ賃貸人ノ承
諾ニ代ハル許可ヲ与フルコトヲ得
此ノ場合ニ於テ当事者間ノ利益ノ衝平ヲ図ル為必要アルトキハ賃借
権ノ譲渡若ハ転貸ヲ条件トスル借地条件ノ変更ヲ命ジ又ハ其ノ許可
ヲ財産上ノ給付ニ係ラシムルコトヲ得
２ 裁判所ハ前項ノ裁判ヲ為スニハ賃借権ノ残存期間、借地ニ関スル従
前ノ経過、賃借権ノ譲渡又ハ転貸ヲ必要トスル事情其ノ他一切ノ事
情ヲ考慮スルコトヲ要ス
３ 第１項ノ申立アリタル場合ニ於テ裁判所ガ定ムル期間内ニ賃貸人ガ
自ラ建物ノ譲渡及賃借権ノ譲渡又ハ転貸ヲ受クベキ旨ノ申立ヲ為シ
タルトキハ裁判所ハ同項ノ規定ニ拘ラズ相当ノ対価及転貸ノ条件ヲ
定メテ之ヲ命ズルコトヲ得
此ノ裁判ニ於テハ当事者双方ニ対シ其ノ義務ヲ同時ニ履行スベキコ
トヲ命ズルコトヲ得
４ 前項ノ申立ハ第１項ノ申立ノ取下アリタルトキ又ハ不適法トシテ同
項ノ申立ノ却下アリタルトキハ其ノ効力ヲ失フ
５ 第３項ノ裁判アリタル後ハ第１項又ハ第３項ノ申立ハ当事者ノ合意
アルニ非ザレバ之ヲ取下グルコトヲ得ズ
６ 裁判所ハ特ニ必要ナシト認ムル場合ヲ除クノ外第１項又ハ第３項ノ
裁判ヲ為ス前鑑定委員会ノ意見ヲ聴クコトヲ要ス
判り易く簡単に言いますと、
●借地上の建物の譲渡を地主が認めない場合は、
裁判所が諸事情を検討して、
地主の承諾の代りに許可を出すことができる
ということになります。
私見ですが、借地権料分を地主が買い取るケースというのは、おそらく、
●地主の事情により立ち退いてもらいたい場合に、地主からの提案があった
●借地権料分を支払ってでも、その土地を返して頂くことに、
地主側が何らかのメリットがあった
などのように思います。
ですから、借地人から買取の提案したとしても、地主にメリットが無ければ、
地主は提案を断って、それで話は終り…ということになるかと思います。
借地人の事情により、建物を買い取ってもらったり、賃借権を買い取らせることは、
交渉ですから、全く駄目とは思いませんが、今回のケースでは私が知っている限り、
難しいと思います。宅建業者が仲介役をやることもあるのでしょうが、
今回のご相談の場合であれば、借地権付建物の買主を探すとか、
賃借人を探すということを薦めると思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
涌井様、度々のご助言ありがとうございます。
結論は、借地権付建物の買主を探すか、
賃借人を探すということになると理解できました。
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相談内容 借地の売却と更新料の返還について
埼玉・40代男性
借地人に借地の売却を考えております。
しかし、借地人が、
「5年前の契約更新時に更新料を払っていたので、
残りの期間である15年分の更新料を返金してほしい」
と言ってきました。
契約には返金の規定がないのですが、どうしたらよいのでしょうか？
双方の話し合いで決着するしかないのでしょうか？
□■アドバイス：１
私見ですが、通常、更新料は更新時に支払う一時金で、
償却していくものではありませんから、
残りの期間の分を返すという性格のものではないでしょう。
しかし、土地売却に伴う交渉ですから、更新料を返さなければ、
買い取って頂けないというケースも想定する必要があると思います。
売却価格や諸経費・税金等を算出し、実質手取額をよく考慮した上で、
貴方が判断すべき問題だと思います。
諸事情を考慮しない一般的な話ですと、貴方が売りたいと言い出したならば、
買主（借地人）有利で、買主（借地人）が買いたいと言い出したのならば、
売主である貴方が有利に交渉を進めることが可能だと思います。
（高原開発・涌井さん）
□■アドバイス：２
おはようございます。更新料は、一般的には、
異議権放棄の対価、賃料の補充（前払い）などの性格と理解されています。
したがって、賃料の補充（前払い）という性格に着目すれば、
その性格にかかる残期間分の返還が必要という考えもあります。
契約で、更新料の返金についての定めがあれば、
それに従い、返金についての特段の定めがないのであれば、
一部返還に応ずることも必要かもしれません。
ところで、売却価格での調整も可能でしょうから、よく話し合ってみてください。
（北杜宅建センター・萩原さん）
■□相談者より
早速のご返信、ありがとうございます。
更新料の捉え方に色々あり、かつ、それぞれの立場によって
考えも変ってくるのだな…と、感じております。
ただ、以前から良好な関係で、借地を買い取り、今後とも
私どもと近所付き合いをするわけですから、売価の減額等で歩み寄り、
妥協点が見出せたら良いかな…と、考えています。
ありがとうございました。
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相談内容 売却に伴う借地権の契約について
千葉・40代男性
親から相続した土地があり、A氏（他人）に貸しており、
A氏はそこに建物を所有しています。
土地貸借契約は数十年前に旧借地法において行われたものです。
先日、A氏から、建物をB氏（第三者）に売却したいとの申し出がありました。
当方は承諾する方向で、承諾料の検討などを進めています。
そこで、A氏からB氏への建物売却（借地権売却）後、
当方とB氏とで取り交す契約について、
旧借地法によるのでしょうか、あるいは現借地借家法でしょうか？
もしくは、B氏とのあいだでの新規の契約締結は不要で、
当方とA氏との契約をB氏が自動的に引き継ぐことになるのでしょうか？
よろしくお願いします。
□■アドバイス
私見ですが、地主である貴方が借地上の建物の売買を承諾した場合、
貴方と新しいB氏との借地契約を、旧法の引継ぎで行うか、
それとも新借地借家法で行うか、更には新法の定期借地契約で行うかは、
当事者間の問題であり、どちらが好ましいかは断言できるものではありませんし、
どちらで契約しなければいけないというものでは無いと思います。
貴方に支払う承諾料をAが負担するのか、
それともBが負担するのかによっても、事情はかなり変るでしょう。
今回のご相談に関しては、かなりケースバイケースになると考えられます。
近隣の借地契約に詳しい知り合いの不動産にご相談されてはいかがでしょうか。
知り合いの業者がいない場合は、お近くの宅建協会の支部等に
お尋ねになれば、業者の一覧表ももらえるはずです。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
涌井様、どうもありがとうございます。
非常に参考になりました。またよろしくお願いします。
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相談内容
広島・40代女性
4年前に主人が41歳で、定期借地の契約で家を建てました。
主人の祖母の代から90年近くの借地で、
主人の母が1人で住んでいたのですが、
地主と契約書を交わしておりません。
古家を壊して建替えをお願いしたところ、
「契約者も主人に代るし、定期借地でなければ契約できない」
と言われ、しかたなく同意をし、義母を含む私たち家族7人の家を建てました。
今は自営で土木建設をしておりますが、昨年から取引先の自己破産等で
支払いが困難になり、おまけに昨年度の確定申告の売上が高く、
健康保険や年金もとても高くなってしまいました。
年金の免除申請も出してはいますが、どうなるかわかりません。
ローンの借り換えをしても、支払えるかどうか判りません。
他に方法もなく、家を手放すしかないのでは…と思っています。
競売にかけられるより任意売却という方法もあるらしいのですが、
残債と新たな家賃が払えるのか、
定期借地でも任意売却の相手が見つかるのか不安です。
□■アドバイス
債権者（抵当権設定者）と話し合う必要がありますね。
ローン返済が困難なら、一定期間返済猶予とか、返済額を少なくするとか、
交渉可能ではないですか。これは金融機関によるので、
任意売買も相談されるとよいと思います。
定期借地権付きですとなかなか売れないのは現実ですが、
いずれにせよ、債権者（複数ある場合は第一抵当権者）と、
ざっくばらんに相談してみることが解決への第一歩だと思います。
（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）
■□相談者より
佐藤さん、ありがとうございました。
早速、銀行（債権者）に行って、話してみました。
期間限定で元金だけ支払う方法や、任意売却についても
向こうからそういう方法もあると教えていただきました。
支払いのシュミレーションをとりあえず作成していただけるとのことです。
任意売却については今、不動産屋さんに相談しているところですが、
やはり借地ということで難しいようです。
どうしても無理なら地主の方に相談してみようと思います。
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相談内容
神奈川・40代・男性
母が亡くなって遺産相続の調停中です。
実家は数10年間、借地上に建っていて、兄が住んでいます。
借地の評価で意見が割れています。
兄はゼロ、私は路線価表などから50%、調停委員は25%くらいと言っています。
どれが適切でしょうか？
また、この家と借地権は売却できますか？
□■アドバイス
借地権割合が50％なら、それで評価するのが適切だと思いますが、
調停員の説明（なぜ25％なのか）も、よく聞いてみる必要がありますね。
借地権は売却できます。家も売却不可ではありませんが、
現実は家だけ売るのは難しいでしょう。
（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）
■□相談者より
私の考えと同じでうれしいです。
ですが、地元の不動産鑑定士や他のサイトの相談コーナーの回答では、
確かな基準は無く、土地の状況や話し合い次第という意見でした。
困ったものです。兄は、「評価額がゼロでなければ、家を相続せず、アパートに住む」
と言っているので、借地権と家を売却して金額をはっきりさせる事を
次回の調停で言おうと思います。ありがとうございました
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相談内容
こんにちは、よろしくお願いします。
ご相談したいのは、義父の所有する土地・建物についてです。
以前その土地・建物を人に貸していました。
借主がそこを抵当に入れたまま行方知れずになってしまい、
抵当に入ったままだそうです。
今回土地・建物を整理したくて、できれば売却したいのですが、
抵当に入っているため売れないのでは…と言われました。
どこに相談したら良いのかも判らずこまっています。
ちなみに抵当に入った本人は韓国の人で、、夜逃げ同然にいなくなったといいます。
抵当権を外す方法はあるのでしょうか？売れないのなら、維持するのも大変なので、
なんとか処分したいのですが…。よろしくお願いいたします。
□■アドバイス
事実を書かれない限り、コメントがつきませんよ。
最寄りの法務局で土地建物の登記簿謄本（又は登記証明書）を取得し、
内容をご覧になってから再度ご相談下さい。
（アットホーム・香川文人さん）
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相談内容
築50年くらいの古屋を貸していますが、土地は別の人が地主です。
もう別の所に住んでいるのでその家と手をきりたいのですが、
地主に古屋を譲渡して後のことをまかせることは可能ですか？
ちなみに家賃は2万円です。その内8千円を地代ではらっています。
その場合名義変更だけでよいのか、他にどんな書類がいるのか、
よろしくお願い致します。
□■アドバイス
地主さんが買うのなら譲渡は当然可能です。
所有権移転に必要な書類は近くの司法書士さんにお願いすると良いでしょう。
ちなみに一般的には家の登記済権利証、売渡証書、売買契約書、
司法書士への委任状、印鑑証明書、実印が必要です。
権利証を無くしていた場合は保証書の作成が必要です。
個人で作成することも出来ますが、司法書士さんにお願いするほうが良いと思います。
（紀州不動産・森田喜美夫さん）
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■□相談内容
はじめまして。不動産売買に関するご相談がございます。
父が所有する建物と土地（所有ではなく借地になっています。）についてです。
借地権の更新が来年の１月に迫っており、更新料は５００万円と知らされています。
現在父は、高齢のためリハビリ施設に入居中であり、
介護なしには生活できません。つまり家には戻れません。
また、父が入所中に母が６月に亡くなり、現在は建物には誰も住んでいません。
そこで、この建物と土地について誰も使う予定がありませんので、
売却を考えています（父の了承はもちろんあります）。
建物は古いので、更地にして地主さんに借地権を買い取っていただこう
と考えていたところそれには応じられないという返答でした。
つまり、更新しなければ、ただで借地権を返すことになり、一円も戻ってこないようです。
これについて、借地権の買取請求はできるのでしょうか？
実際の土地の価格は約９０００万円で借地権割合は６０％の地域です。
普通に考えれば９０００万円の６０％の５４００万円で
地主側に買い取ってもらえると思っていたのですがそうはいかないようです。
つまり地主側は、借地権のままで更新料だけがほしいようです。
よって第三者に借地権を売却できれば、こちらとしても売却代金が入りますので
納得いきますが更新前に売れなかったり、また更新後にも売れるとは限りません。
ちなみに、地主側は借地権を第三者に売却することは承認しています。
そこで、今回の更新を拒否した上で、
地主と買い取り額の交渉というようなことはできるのでしょうか？
地主側は買い取り請求を拒否できるのでしょうか？
そのあたりを教えてください。
ちなみに、前回の更新は２０年前で、更新料は１００万円だそうです。
以上よろしくお願いいたします。
□■アドバイス：１
あくまで一意見として、参考までにして下さいね。
こういう借地問題は当人同士の話し合いで解決するのが主だと思いますが、
このように問題が複雑化すれば弁護士などに相談するのが妥当だと思います。
権利の割合では借地人の方が６割とおっしゃってるように、
やや強いのではと思いますので、売ってもらえる可能性の方が強いのではと思います。
それもケースバイケースなので、あくまでも私の意見は参考までにお願いします。
なので是非最寄りの不動産や司法書士、弁護士などの
専門家の意見を聞き、判断を仰ぐ用にして下さいね。
権利が強いと言っても、あくまでも借地と言う権利設定の上に成り立っているので、
十分気を付けて事を運ぶのが大事だと思います。
ごく普通の意見で力になれませんが失礼します。
（天理不動産流通・金城豊治さん）
□■アドバイス：２
こんにちは！
ご相談事案にお答えする前にちょっと気になる文面に目が止りました。
> 現在父は、高齢のためリハビリ施設に入居中であり、介護なしには生活できま
> せん。つまり家には戻れません。
お父様は意思表示はしっかりしているのでしょうか？
仮に痴呆症状があるとすると、相談者さんが売主代理人として
不動産売買の取引を行うのは、場合によると
難しいかもしれない可能性も有り得るケースと思われます。
成年後見制度が絡む可能性があります。
文面によりますと、以前ご自宅として住まわれていた土地建物
のように見受けられるのですが、現在もそこに住民票があるのでしょうか？
もしそのような状況だと致しますと、買主が現れたとしても
売買自体がかなりややっこしくなる可能性がございます。
※相談者さんが既に成年後見制度に基く後見人として
裁判所より任命されていらっしゃるのでしたら、話は違いますが・・・
その辺のご事情は如何でしょうか？
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）
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■□相談内容
はじめまして、借地権の譲渡のことで相談いたします。
場所 東京２３区
名義 家（築５０年位）→祖父１３年前他界（祖父が建てた家）
土地 叔母A（３ヵ月前他界、配偶者、子供無し）
この土地の借地権を売りたいと思いますが、
何から手をつけたら良いのか困っています。
相続者は叔母B,Cと私の父の３人と思われますが、
私の父が２年前から行方不明になっています。
現在、空家になっていますのが地代は払い続けていますので、
なるべく早く処分したいと思っていますので、どうか宜しくお願いいたします。
□■アドバイス
かなり難しい問題とおもいます。
借地権を譲渡するには、地代を払っている場合は地主の承諾がいります。
また、承諾料も借地権価格の一割いるでしょう。
しかし、築50年の家では買い手が無いでしょう。
例えば、定期借地権の場合は50年経てば更地にして返すのです。
これからも見ても、空家賃を払っているのですから、
あなた自身には何もメリットがありません。マイナスです。
地主に借地を終了するからと、建物を買い取ってもらう方法もあります。
それよりも今、一番先にやることは、
相続者である父が行方不明ということで、公示送達等をして、
きっちりとだれが相続するのか定めることが先決です。
司法書士に相続手続を依頼してください。
（ハビット・小谷吉秀さん）
■□相談者より
適切なアドバイスありがとうございました。
早速、相続手続から始めたいと思います。
また、何かありましたら宜しくお願い致します。
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