【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

沖縄・女性・５０代
はじめまして、競売にて農地を入札しようと思っています。
競売参加は初めてで、私は農業をしたいと思っています。

物件明細書の「２、売却により成立する法定地上権の概要」に
本件土地の一部につき、売却対象外の建物のために法定地上権が成立する。
とあります。
調べてみると「法定地上権」とは強い権利であることが分かりました。

しかし本件土地（農地）は広大な面積であり。
建物はそのごく一部に掛かっている程度です。
※建物は本件土地と県有地上にあり、家屋番号も記載されていないことから、
違法建築かと思います。

もちろん地上権の買取（立退き料）の折合いが付けば一番良いです。
もし折合いが付かない時は、建物の面積分の地代を貰い、
残りの土地は私が利用できるのでしょうか？よろしくお願いします。

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■アドバイス

私見ですが、基本はその通りで良いと思いますが、
農地に小作人と、その耕作物が有るか無いかにもよるでしょう。
また、相談者に農家資格が無いと競売には参加出来ないと思いますので、
その点だけ良くご確認下さい。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　測量を行っていない旗竿敷地購入について

大阪・30代・女性
はじめて相談させてもらいます。
中古一軒屋を購入しようと思いある物件を検討しています。
相当古い古民家ですが、躯体はしっかりしているので改修して住もうと思っています。
旗竿敷地のため、地域の割りに坪単価が安く、１２万円/坪で売りに出されています。
公簿で約４７坪です。（この時点では、設道２ｍという表記でした）

１．地目について
２．土地境界について
２点、問題と疑問が生じました。

１．現在地目が田の物件です。

不動産屋さん曰く、
「５条にかけてそのまま売買できるので、購入後地目を宅地に変更できる（無料）」とのことです。

①この発言に少し不安がありますが、購入後宅地にできないケースはありませんか？

②また、購入前に地目を宅地に変更してもらう方法はありますか？

③この２つの方法があったとして、メリットやデメリットがあれば教えてください。
たとえば、地目が田の状態だと安く購入できますか？
（田だと５万/坪で購入できるという話を以前聞いたことがありますが
　不確かな情報で改めて調べることができませんでした）

２．境界線について（現在未登記の土地です）。最近不動産屋から連絡がありました。

旗竿の敷地になっています。
敷地面積などは公簿のみで、測量は行っておりません。

現在の持ち主の購入時（約２０年前）の覚書には、
ブロック塀の外までの所有になっていますが、
隣地の方が購入時（約５年前）の土地の登記はそれと合致せず、
塀の半分が隣地の土地であるそうです。

売主の証言では、隣地境界の立会いや捺印などはしていないそうです。
双方の言い分に食い違いがありますが、隣地の登記からすれば、
設道２ｍ未満の恐れがあり、再建築不可能になります。

質問ですが、
①売主や不動産に土地の正確な測量や登記を求めることはできますでしょうか。

②また、すでに登記されている隣地との協議、再登記というのは不可能なケースでしょうか。

③最建築不可能な場合、土地はどれくらい安くなりそうでしょうか。

長文失礼しました。
私の希望としては、できれば再建築可能でクリアーな状態（土地の登記等）で購入したい。
それが不可能であれば、破格の金額で購入を検討したい。と思っております。
どうぞよろしくお願いします。

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□■アドバイス：１

私見ですが
既存建物が有るのに、５条申請を出すと言う説明は、ちょっと不可解です。
５条申請ということは、恐らく市街化区域外の農地ということになります。

通常、市街化区域外の農地に建物を建てる場合は、
事前に農振除外・農転・建築確認申請を行いますが、
建築後に地目変更登記や建物の保存登記を行わなかったというケースは、
自己資金のみで建物を建てた場合は時々見受けられます。
その様なケースであれば、
単なる地目変更登記のみで良いはずですし、
農転の許可証または受理証を紛失しても可能です。
また、古屋という事情も有るようですが、
売却する前に５条申請ではなく４条申請を行っておくべきとも思いますが、
地元農業委員会の運用方法の問題もあるかも知れませんね。

いずれに致しましても、通常で考えると、
売却前に地目変更を行っておくべきであり、
売却と同時に５条申請を行うという説明は不可解ではあります。
貴方に農家資格が有るのなら別ですが、
地目変更可能かどうかは、良く確認しおくべきだと思います。
もっとも、
貴方に農家資格が有るのなら農地を安く買って、
同時に５条申請すれば良いことですから、
その場合は土地は限りなく農地価格に近い価格で所得可能ですね。

不可解では、有りますが一応お答えいたします。

1①『購入後宅地にできないケースはありませんか？』
　これは、十分可能性が有ると思います。
　と言うより通常は、
　政治的圧力や手続きミス等、
　地元農業委員会と何らかの約束が有る場合を除いて
　農家資格が無い限り無理です。
　但し、今回はかなり古い民家ということですから、
　ひょっとしたら、地元農業委員会と話は付いている可能性も否定できません。
　（出来れば土地家屋調査士にご確認下さい）
　でも、不安はありますから、
　どうしても買いたい場合は、
　停止条件付の契約とすべきですし、
　全額支払を行うことだけは止めるべきです。
　
1②『また、購入前に地目を宅地に変更してもらう方法はありますか？』
　５条申請が可能なら、
　通常は４条申請も可能と推測致しますので、
　むしろ、事前に地目変更しておくべきだと思います。

1③『メリットやデメリット』
　価格については、交渉次第でしょう。
　メリット・デメリット以前に、
　事前に宅地に地目変更してもらうか、
　停止条件付にしておくかのどちらかしか無いでしょう。

2①『売主や不動産に土地の正確な測量や登記を求めることはできますでしょうか』
　もちろん、交渉すべきでしょう。

2②『すでに登記されている隣地との協議、再登記というのは不可能なケースでしょうか』
　不可能とは思いません。

2③『最建築不可能な場合、土地はどれくらい安くなりそうでしょうか。』
　市街化区域外の古屋付で再建築不可物件ですと、
　限りなく値段は安くなるのではないでしょうか？
　貴方の希望する価格を提示すれば良いだけでしょう。

（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

高原開発　湧井様

このたびは、迅速で丁寧なお返事をいただき本当にありがとうございます。
アドバイスをいただきまして、本日早速不動産屋さんに相談してみました。

まったく無知なままの質問にくらべ、
ある程度のラインがわかりましたのでスムーズに話ができました。
本当にありがとうございます。

まず地目に関してですが、不動産屋さんの説明に対して私の理解力がついていかず、
おかしな質問になっていました。

現在の持ち主が以前５条で購入した土地らしく、
売るときに宅地に変更しなければならないという状況ですが、
不動産屋さんが役所関係に確認したところ、
２度手間になるので所有者が変わる時に地目を宅地にできる。
と返答されたそうです。
もし購入の際に地目を変更できない場合は、
買い手（私）には一切負担がかからないまま白紙撤回になるそうです。
どうしてもお願いすれば、先に宅地に変えてからの購入もできそうでした。

こちらに関しては、自分でも役所に行って確認しようと思います。

境界に関しては、
その後不動産と持ち主が話し合ったところ、持ち主の勘違いということが判明しました。

現在持ち主のブロック塀が隣地に数センチ越境しているようで、
旗竿の奥の方が２ｍに数センチ足りなくなりそうとのことです。
（設道側は２ｍありそうです）

この件に関してもこちらの要望をお伝えしたところ、
先に実測ができるかどうか持ち主に交渉してみるとのことです。

ただ、２ｍには達しない可能性は１００％に近いといわれました。

金額に関しては、今より１００万近くは落とせると思うとおっしゃってました。

先に実測が可能かどうか、少し返答を待ちたいと思います。
またご報告させていただきます。

追記ですが、私は農業従事はしていないため、田の購入は不可能です。
購入の際はローンを組む予定はありません。

この土地は、市街地（主要駅より徒歩１０分以内）にあります。
地域としては人気の高い土地らしく、あまり値下げしてくれそうではありませんでした。

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□■アドバイス：２

私見ですが、市街地で５条申請絡みということは、
恐らく、都市計画区域外（都市計画の無い地域）なのかも知れませんね。

売主が、以前に５条申請をして購入したので有れば、
基本的に売主に地目変更をして頂くのが筋かと思います。
先ほどのアドバイスの通り、受理証が無くとも可能です。
土地家屋調査士が地目変更登記申請を法務局に提出し、
法務局が農業委員会に問い合わせし、その問い合わせに
農業委員会が返答する形を取って、地目変更は出来るはずです。

もちろん、所有権移転登記の前に行う訳ですが、
実務上は、ほぼ同時に提出することも可能ですから、
そういう意味なのではないでしょうか。
ただ、地目変更登記費用は、やはり売主負担として頂くべきでしょう。

接道については、それなりにはっきりと説明をされているようですから、
建替えの不可と価格も含めて、貴方ご自身が判断されるべき事かと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

高原開発　湧井様

このたびは大変お世話になっております。
その後のご報告をいたします。

不動産会社に、敷地境界の確定をした上で判断したい旨
お願いしましたが、数十万のコストがかかる上、
購入の確証がないとのことで、持ち主はそれを断ったそうです。

それなりの金額は約束してくれたのですが、
やはり今回は購入にはいたりませんでした。

地震や家事のことを考えると、
確認申請できない土地を購入するのは少し無謀だと思いました。

ご親切にアドバイスいただき本当に勉強になりました。
今後も家探しがんばりたいと思います。

相談内容　水田を購入し宅地にするための契約について

長野・男性・４０代
水田Aを取得して宅地にしたいと思っています。
水田Aの所有者は代替地があれば可とのことで、
隣の面積約二倍程度の水田Bを私が購入し、
水田A と水田Bを交換してもらい、 ５条変更をと考えています。
さて、（農家でない）私が土地を得るにはどんな契約を行えばよいでしょうか。
水田A所有者に税金等かからぬと良いのですが。

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□■アドバイス

5条申請ということは、市街化区域外ということだと思いますが、
その場合は、名義貸しを行うということでしようか？
だとすれば、あまり好ましい事では有りませんが、
水田Bも名義貸しして下さる親戚等の名前で購入すれば良いでしょう。

但し、以下の問題点が御座いますので、ご注意願います。

1、面積が倍も違うと等価交換は難しい。売買となると地主には
　　当然売却代金若しくは差金に対する譲渡所得税がかかる。

2、3年3作の決まりがありますから、交換後3年間は、農地として
　　耕作する必要があり、宅地化するには時間がかかる。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　登記移転時の謝礼について

京都・40代男性
街で暮らしていましたが、7年前に宅地付き農地を購入し、
3年前から家を建て、家族が移住して生活しています。
ようやく土地の方や農業委員の方々に認めていただき、農家登録をして、
土地も仮登記から本登記に移行することができるようになりました。

ただ、この手続きに仲介の不動産屋さんから、
　　「先所有者の方の実印がいるので、20万円をお礼として用意して欲しい」
と言われました。

私としては、購入してからの税金はすべてこちらで払っており、
未解決であった水利組合のもめごとも、こちらで（200万円ほど支払って）
解決していることもあって、正直、高いという印象です。

そこでご相談なのですが、このような農地の登記移転に関して、
先所有者にお礼をするのは慣例なのでしょうか？
また、額の相場のようなものはありますのでしょうか？

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□■アドバイス：１

私見ですが、
一般的な「はんこ代」と称するものは、5万円位が相場かと思いますが、
「登記移転時に謝礼を支払う慣例」というのは聞いたことがないです。
また、法的には購入当時の売買契約内容に準じます。
ただし、地域地区によっては存在する慣例かもしれないので、
地元の自治会長や役場に問い合わせしてみるのも一考かと思います。
（響不動産リサーチ・山中祐次さん）

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□■アドバイス：２

詳細が非常に解り難いのですが、
　　　●市街化区域外か調整区域か都市計画区域外の（つまり市街化区域以外の）
　　　　宅地と農地（恐らく農振がかかっている）を7年前に購入
　　　●宅地は昔からの宅地なので、すぐに所有権移転登記し、建物も新築できた。
　　　●しかし、農地は農家資格が無かったので、仮登記だけしておいた
と推測し、
以上の通りだと仮定した上で、私見を言います。
なお、違っていたら、詳細を教えて下さい。

まず、農家資格を取得するためには、
各地方自治体で決めている最低耕作面積が必要です
（私の地元だと1反分～4反分で、自治体や地域によってバラバラです）。
それと、一定数以上の農業用機械（トラクター等）が必要です。
そして、貴方が農家資格を取得するために、これらの条件をみたしていたのか
どうかによって、かなり考え方は変ると思います。

満たしていなかった場合は、それらの名義貸料的な意味合いが強くなると思いますので、
謝礼については相対で決めるべきですし、本来はやるべきではない名義貸し
（耕作面積の水増しや農業用機械を譲渡したことにする）を、
無料で行う人はいないでしょう。
つまり、謝礼の支払いも理解できるとも言えますし、
トラブルと農家資格を取り消されることもありえると思います。
これらの名義貸しの相場は、かなり高くなるのが普通だと思います。

満たしている場合は、その仲介業者や売主さんが特別な苦労をすることも
無かったのではないかと思いますし、所有権移転のために実印をもらうのは、
無料であるのが普通だと思います。

問題は、貴方が農家資格を取得するために、
売主や仲介業者が特別な融通を図ったかどうかではないでしょうか？
また、それらの融通については、事前に説明があったかどうかも大事だと思います。

なお、宅地に建てた建物が売主の名義貸しによる農家住宅や分家住宅だった場合は、
それなりの謝礼は要求される可能性はあると思いますが、
それも事前に相対で決めておくべきことだと思います。
（高原開発・涌井さん）

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□■アドバイス：３

不安に感じられている事柄は、いわゆる、判子押料というものと考えます。
業界の慣例でなく、地域により考え方がまちまちで、
各地方により慣習、不文律として存在しているのではないでしょうか？
押印や印鑑証明書等を依頼する場合は、その方は手間や金銭（旅費・日当）を
費やすこととなりますので、これに対する（実費を含めた）お礼と考えることが、
できると思います。
　そのため、
　　　●実費＋日当＋感謝の気持ち
で、考えてみてもよいのではないでしょうか？
（マルケイ・門田さん）

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■□相談者より

早速のご回答、ありがとうございました。
また、説明不十分でご迷惑をおかけしました。
まずは、その点から補足させていただきますが、
基本的に涌井様に仮定いただきましたとおりです。

耕作面積、農業機械等、諸々の条件は満たしたものとして、
役所、農業委員会には認めていただきました。

このために売主・仲介業者さんに何かをお願いしたということはありませんし、
もちろんこれからも、名義貸し等など、売主さんに何らかの便宜を
図っていただくこともありません。
そのため、私としては「無料であるのが普通」だと思っています。

ただ、登記移転にかかわらず、一般的な謝礼という捉え方ですと、
（今回の請求額は別ですが）納得できます。
とは言え、購入時の売買契約には「売主は登記移転に協力する」という
但し書きがあるのですが、
具体的な内容や金銭のやり取り等については触れていません。

何分、慣れないやりとりで困っておりましたが、
おかげさまで大体の感じがつかめました。
お忙しい中、ご回答ありがとうございました。

相談内容　田んぼを埋め立てた土地について

熊本・30代男性
購入したい宅地があります。
現在、田んぼを盛り土工事中で、まもなく販売開始の予定です。
ところが、親戚等から、
　　「田んぼを埋め立てた宅地は、地盤が弱く、湿気や水害の恐れがあるから、
　　　やめたほうがよい」
と言われ、購入するかどうか悩んでいます。

当該分譲地は、南北に長い10区画ほどのミニ分譲地で、
北側に4m道路を隔てて小学校があり、東側は別のミニ分譲地、南、および西側は
幅2mほどの水路を隔て、住宅が点在する田んぼが広がっています。

役場に問い合わせたところ、
　　「当地は水害の心配はないが、全般的に地盤は弱い」
とのことでした。
しかし、住宅会社の営業マンは、
　　「支持層が5m下にあるので、90万円程度の地盤対策工事をすれば大丈夫」
と言います。

やはり、以前、田んぼだった土地に家を建てることは、危険なことなのでしょうか？
また、湿気の問題などもあるのでしょうか？

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□■アドバイス：１

建設地が「田」だからといって、一概に危険ではないと思いますが、
湿気や地盤沈下リスクが高いのも否めません。

　リスクヘッジポイントは、以下の3点だと思います。
　　　1.地盤改良工事の支持層の土質の耐久性や工事工法
　　　2.地盤改良工事施工会社の保証契約内容
　　　3.万一の地盤沈下や湿気が発生した場合の住宅会社の保証契約内容
　　　　※住宅品質確保促進法の制定により、住宅供給者には
　　　　　10年の瑕疵担保責任が課せられています。

これですべてのリスクが回避される訳ではないですが、
どのような土地、建物にもリスクは付き物で、
いかにヘッジするかがポイントだと思います。
（響不動産リサーチ・山中祐次さん）

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□■アドバイス：２

はじめまして。岡田と申します。
田んぼの埋め立てには問題はありません。
ただし、水を保水している粘土層を取り除くか、地盤改良する必要があります。
すでに盛土が始まっているなら、施工業者や近所の方に聞いてみましょう。

また、地盤の強弱は田んぼであることとは関係なく、必ず地盤調査を行い、
必要なら支持層まで杭を打つなどの補強がいります。
きちんと施工されていれば、田んぼであったことによる湿気の問題もありません。

土地の購入前から、第三者機関のインスペクションを受けると安心です。
ちなみに我が家も田んぼの埋め立て地です (^^)
（岡田晋平さん）

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□■アドバイス：３

埋め立ての造成地はいくらでもありますが、ただ、
いずれの場合でも事前調査をして対応策を講じておくことが肝要です。

特に今回のケースでは、営業の方が
　　「支持層が5m下にあるので、90万円程度の地盤対策工事をすれば大丈夫」
と言っていること自体、
地盤が弱いことを示しているので、一層の注意が必要です。
　　
地盤（＝地耐力）調査は、
一般住宅の場合、建築予定場所の数ポイントについて行います（数万円で済むはすです）。
そのデータをもとに、設計士が地盤強化や基礎工法の選択を行います。

営業の方が地盤対策を云々していることは、
その会社にも調査データがあるからなので、それも参考として
見せてもらったら、いかがでしょうか？
同時に、「90万円程度」とは、どのような工法を
根拠にして言っているのかも、併せて確認しましょう。

一番怖いのは、あとで建物が「不等沈下」する
（均一に沈むのでなく、部分的に沈む）ことです。
湿気や水害は、周辺環境などの影響もあるので、地盤強度とは別の問題です。
湿気は基礎工法、基礎内の通気、
敷地からの排水などに注意すれば、防ぐことができます。
（青葉ホーム・伊澤隆平さん）

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□■アドバイス：４

この問題は、場所により違いがあるため、
実際に現況を確認しないでのアドバイスは危険ですが、
一般的に2点アドバイスできます。

まず、5mの支持層の話は、営業マンの話を鵜呑みにしないで、
ボーリングによる地層データを必ず手にして、ご確認ください。
場所によっては、近くの柱状図
（どのような地層が、どのくらい厚みがあるかの図）
を入手できます（有料でも見る価値はあります）。

次に、地盤改良は、幾つかの工法がありますので、
その中の最も適切な工法も、きちんとチェックしてください。

希望の土地の面積がわかりませんので、推測ですが、40坪程度でしょうか？
それであれば、90万円はありうる価格です。
ただ、坪当り2万円強高くなるわけですから、割高な分も考慮した上で、
再度、他の土地と比較するなど、物件探しを再検討されることも大切です。
（一級建築士・宅地建物取引主任者資格者・中尾正文さん）

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□■アドバイス：５

私見ですが、「支持層が5m下にある」というのは、
かなり軟弱な部類に入るのではないでしょうか？
現地を見ていないので、はっきりとは言えませんが、5mというと、
元水田の中でも、かなり沼地に近いのでないかと思います。
盛土を行った程度ではなく、分譲地全体の地盤改良を行わないと、
地震に弱かったり、道路をダンプ等の大型車が通ると
土地全体が揺れる可能性が、かなり高いのではないでしょうか？

建物の地盤調査については、建設会社、もしくは設計士が行って、
建築可能かどうか判断し、建築後に万が一の事態が発生した場合は、
建設会社や設計士が、復旧修繕費や損害賠償を負担すべきであるという判例が出ています。
従って、事前に地盤調査を建設会社等が行うのは今では常識になっているのです
が、問題は、
　　　●その調査の結果、地盤改良が必要となった場合に、
　　　　その費用をあなたが負担するのか、分譲業者が負担するのか…
　　　　を、はっきりしておく必要がある
と言うことだと思います
（地盤改良が90万円で済むとしても、売買契約の内容によっては、
　その90万円はあなたが負担する可能性もあるわけです）。

また、「支持層が5m下にある土地」の地盤改良費が、本当に90万円で済むのかどうかは、
現地を見てないので不明なのですが、工法によっても改良費用は違うでしょうし、
建物の重量（木造なのか、RC造なのか）によっても変るでしょう。
地盤改良費については、建物の建設会社、もしくは設計士が判断すべき問題かとも思います。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

山中様、具体的なアドバイス、誠にありがとうございました。
田んぼならば、リスクが高くなることを十分念頭に置き、
対策費用や、細部についてのチェック等について、
その労力を惜しんではならないことがよく分かりました。
建築にあたっては、山中様からご指摘いただいたリスクヘッジのポイントを
把握し、不明な点があれば、再度、相談させていただきたいと思います。

岡田様、早々のアドバイス、誠にありがとうございました。
たとえ、田んぼであっても、基本的には問題のないことが分かり、
とても安心しました。また、アドバイスに従い、近所の方にもお話を伺ったり、
第三者機関の検査も受けることにします。ありがとうございました。

伊澤様、分かりやすく丁寧なアドバイス、誠にありがとうございました。
軟弱地盤でも、確実な地盤調査と施工があれば、大丈夫であることがよく分かり、
安心しました。購入後は、ご指摘頂いた一つ一つに配意していこうと思います。
大変勉強になりました。

中尾様、貴重なアドバイス、誠にありがとうございました。
希望の土地は、70坪前後です。地層データ、柱状図について、
手を尽くして取り寄せてみます。
当該土地にこだわらず、周辺の土地価格も、もう少し調べて、
十分納得したうえで、購入するように注意しようと思います。

涌井様、具体的なアドバイスを、ありがとうございました。
支持層が5m下というのは、かなり軟弱な地盤なのですね。
相当注意をしなければならないことが、よく分かりました。
購入時は、費用負担の件も含め、各業者としっかり話し合いを持ちたいと思います。

相談内容　農業振興地域について

山梨・30代男性
はじめまして。現在、家作りのために土地を探しているのですが、
農業振興地域に関して教えてください。

ある所にとても見晴らしのいい畑を見つけました。
その場所がとても気に入ったので、地主と直接交渉を行い、
土地を譲ってもらい、家を建てたいと考えました。
　　ところが、
　　　●農業振興地域のために家は建てられない
　　と指摘され、一旦はあきらめました。

その後、友人から、「出生地要件を満たせば家が建つかも知れない」
と言われました。
詳しくは、
　　　●私か、私の妻の両親が、現在、その町に住んでいる
　　　●私か、妻がその町で長期にわたり生活していた
などの要件を満たせばよいそうですが、これ以上の詳細はわからないそうです。
（私の妻の両親が、現在A町に住んでいます。私の欲しい畑はB町にありますが、
　今年、A町とB町が合併し、C町と同じ町になりました）

そこで、いろいろ調べましたが、「出生地要件」などという言葉も、
検索サイトでヒットしませんでしたが、どのような要件なのでしょうか？
どうぞよろしくお願いいたします。

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□■アドバイス：１

私見ですが、地方自治体によっても呼び方や除外要件は違うのでしょうが、
農振地区（農業振興地域内の農用地区とか、青地とか、呼び方も色々あります）
は、農業振興を優先すべき農業専用地区です。
この除外申請の受付は、都道府県から市町村へ移管されているのですが、
市町村は一応は都道府県の意向を伺うのが通常かと思います。

農振除外は私も仕事柄、何度も行っておりますが、農振の除外は、
必ず農地転用を行う前に行い、年に2回しか受付はされないと思います
（おおむね2～3月と8～9月頃が多いのではないかと思います）。
私の経験上から言いますと、認められやすい順は、
　　　●農業用倉庫等の農業施設
　　　●農家住宅
　　　●分家住宅
　　　●既存施設の敷地拡張
の順番になるかと思います。

それに、許可が出やすい地域・出難い地域というものもございます。
国の補助金をもらった土地区画整理や農業施設がある土地で、
かつ、一定期間が経過していない（概ね8年未満）土地は、
99.99％、無理だと思ってください。

農振除外申請時の提出書類は非常に多く、
一物件について一つのファイルが必要になる程です。
ここに書ききれない程の書類を提出することになると思いますが、
これも市町村によってかなりの差がございます。
市町村によって担当部署は違いますから、最初は農業委員会にて
農振除外の担当部署をご確認ください。
ほぼ農新除外ができそうな物件であっても、何回かその担当部署に
出かけて行って、提出書類の確認を行う必要はあるかと思います。

農振除外が認められますと、農地転用は99.99％認められますので、
この農振除外ができるかどうかが、非常に重要になってくるのですが、
農家資格の無い一般の方が自力で農振除外を行うのは、
まず無理だと思ってください。

農家の力を借りて、「農家住宅」、「分家住宅」を建てない限り、
住宅を建設することは無理ですが、この方法も属に言う「名義借り」
になる危険性もございます。
それと一歩間違うと、再建築不可物件になりかねません。

なお、出生地証明程度で農振除外ができると言うことは
聞いたことはございませんが、地域差があるのかも知れませんね。
いずれに致しましても、地元の経験豊富な不動産業者か、
行政書士にご相談されることをお薦め致します。

（高原開発・涌井さん）

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□■アドバイス：２

農振法は都市計画法と一緒に審議されることが多いのは、
どちらの県も大差ないと思いますので、貴県で「出生地要件」という
許可基準があるとすれば、それは農振法ではなく、
都市計画法第34条10号ロに該当する（ものとして貴県で扱われる）
開発許可基準のことかも知れませんね。

これは審査会提案基準として、県あるいは市が独自に設定できますが、
当山形県では、「同一旧町村内の居住者用の自己用専用住宅」として
扱われているものに近いように思います。

それは（当県での基準ですから、あくまでもご参考ですが…）、
　　　●同一小学校区内に10年以上住んだ経歴（過去でも良い）が
　　　　公的に証明されれば、都市計画法での許可基準に該当する
として、審査の対象となります。
そして、その基準で審査の対象となる場合、
農振法でも除外が可能かどうかの審議の対象となりえます。
それ以外はほぼ門前払い状態です。

ただ、都市計画法の許可基準に該当しても、
それはあくまでも「必要条件」に過ぎず、農振除外には、
　　　●白地隣接という原則
　　　　（当該地の隣接地のいずれかが農振除外されていなければ、
　　　　　申請地も除外できない）
があるのは、貴県も一緒と思われます。
また、涌井さんが仰るように、他にも多くの基準制約があります。

状況がわかりませんので、以上は的外れしているかも知れません。
この要件の内容他の状況について市町村で確認されるなら、
都市計画法については建設課、都市計画課他類似名称のセクションに、
農振法については農林課や農政課、産業課などの名称のセクションが
担当していると思われます。

でも「土地関係に強い行政書士」でご存知の方がいれば、
そちらに先に相談されたほうが、
よりご希望が実現される可能性は高いでしょう。

（川村行政法務事務所さん）

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■□相談者より

早速のご丁寧な回答ありがとうございます。
状況としては、かなり困難なようですね。
一度、行政書士、または不動産業者に相談させていただきます。
ありがとうございました。

相談内容　傾斜地の地盤について

神奈川・30代女性
家を建てたくて、土地を購入しようと思っています。
現在、検討中の土地（古家あり）があるのですが、
その土地について悩んでいます。
　　
そこは、北側が公道に面しており、道路との高低差があります
（道路よりも高くなっています）。それほど急ではないのですが、
坂道の途中に建っているので、平らに埋め立て（？）をしてあります
（低い側に地下車庫がついています）。
　　
もともとは山林だった土地らしいのですが、地盤のことが気になります。
こういった高低差のある土地は注意が必要だ…と、よく聞くのですが、
購入前に地盤調査をするわけにもいかず、悩んでいます。
こういった場合、どうやって判断するべきでしょうか？
よろしくお願いします。

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□■アドバイス

私見ですが、当然のことですが、傾斜地は若干の危険性は増すと思います。
その地域の地盤の状態は、隣近所のお年寄りに聞いてまわれば、
大体のことはわかります。過去に近隣で地滑り等があった地域であれば、
敬遠された方が良いと思います。

切土・盛土の施工方法や擁壁については、
目視によってある程度はわかるのではないかと思います。
2m以上の擁壁がひな壇になっている場合は、
どんなにしっかりした擁壁であっても、敬遠された方が良いかも知れません。

切土の時に水脈を切ってある場合は、大雨が続くとかなり危険度は増しますし、
普段でも屋内に湿気も上がります。これは押入れの中の状態や
床下の湿気の状態を見れば、大体はわかると思います。

一番確実なのは、地盤調査を行うことですが、それができないのであれば、
とにかく近隣の方に良く聞いてまわることです。
そして、良くご自分で観察して、不審な点は確認することだと思います。

（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

お返事ありがとうございました。やっぱり、注意が必要なようですね。
購入前に地盤調査をするのが確実ですよね。駅からの距離と広さは、
すごく気に入ってる土地なので、なんとか調査してみたいとおもいます。
ありがとうございました。

長野・30代男性
地方の山林を購入しようと思っているのですが、
売主さんが「不動産屋を通すと手数料が掛かるので個人売買で取引したい」
と言って来ました。

こちらとしてはトラブルを避けるため不動産屋さんに
間に入っていただきたいのですが、
不動産屋さんを入れたときのメリットをお教えください。

いただいたアドバイスを売主に話し、
不動産屋さんを間に入れるよう説得しようと考えています。

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□■アドバイス：１

メリットは、非常に当り前なこと、つまり、専門的な知識を元に、
安全かつ確実に取引を行えることです。

もちろん、とても良心的な売主さんでしたら、
個人取引でも問題は出ないかも知れませんが、
契約段階で、問題があるかどうかを、果してチェックできますか？
ご質問内容から判断させていただきますと、少し厳しいように感じました。

　　不動産売買の場合、

　　　売主　←→　売主側不動産屋さん　←→　買主側不動産屋さん　←→　買主

と言う感じで、基本は、売主側と買主側の双方につくエージェント（代理人）です。
裁判や調停の弁護士さんのイメージ…と言えば分かりやすいでしょうか？
　　（但し、売主側と買主側を兼ねようとする不動産屋さんも多いですね…）

説得される場合、方法は2つあります。
　　まず、売主さんにとってメリットが大きいのは、
　　　・売主側の不動産屋さんの手数料を上乗せしてもらう
　　　　（実質的に、貴方が売主側の不動産屋さんの手数料も支払う形になります）
　　ですが、その前に、

　　　売主　←→　買主側不動産屋さん（バイヤーズエージェント）＆買主

　　と言う方法を、
　　「私は不動産には不案内なので、私側の負担で専門家に立ち合わせたい」
　　と、提案されるのも方法です。

報酬は貴方が支払うことになりますが、相手側の分まで支払うことはありませんし、
バイヤーズエージェントは、買主である貴方側の不動産屋さんとして、
一所懸命、頑張ってくれるでしょう。
　　（但し、それだけの動きをしてくださる人を見つけることこそ大切で、
　　　このサイト（Fudosan.JP）では、探すお手伝いをしています）

なお、余談かつ独断ですが、どうしても不動産屋さんの介入を拒む売主には
プロ相手では困る理由がある（＝つまり、素人相手に騙そう）と言う意図が
ある場合もありますから、あまり深入りなさらない方が無難にも思います。

（わんえるで～おー・前野）

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■□相談者より

前野さま、ご丁寧なお返事頂き、ありがとうございます。

　　「メリットは、非常に当り前なこと、つまり、専門的な知識を元に、
　　　安全かつ確実に取引を行えることです」
　　
私もこのことを一番に考えており、専門家に入っていただきたいと思っております。

私の今までの認識では不動産手数料は、
売主、買主の双方に必ずかかるものだと思っていました。
したがって、こちらのお願いで不動産屋さんに入ってもらった場合は、
最悪、相手側の手数料も支払わなければいけないとも…。

再度確認ですが、買主側だけ不動屋さんにお願いすることができ、
手数料も買主側にだけしか掛からないということでよろしいのでしょうか？

私が今まで接してきた不動産屋さんは、ご回答にもありましたように、
「売主側と買主側を兼ねようとする不動産屋さん」でした。

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□■アドバイス：２

今回のご返事は、かなり偏見が含まれてますので、その点、ご了承ください。

もし、今回のようなケースで、貴方の相談されてこられた業者さんが、
　　　「売主側と買主側の両方の仲介手数料が必要になる」
とおっしゃったのであれば、もちろん「正しい」です。

しかし、私は、そんな業者さんに、お願いすることはありませんし、
お願いしなくて良かったと思います。
なぜなら、私は本当に良心的な業者さんであれば、最低限、
私がお伝えするような方法を、貴方に提示できなければならないと思っているからです。

それはさておき、今回のケース、「仲介」と言う観点で考えますと、
複雑になっててしまいますが、もう一度、貴方の希望と
売主さんの希望に戻って考えてみましょう。

　　つまり、

　　　●売主　→　手数料を支払いたくないので、個人売買にしたい
　　　●貴方　→　安全＆確実な取引にしたいので専門家にお願いしたい

　　のであれば、

　　　●個人売買の場に、貴方の味方としてチェックできる専門家を同行させる

　　と言う感じですね。

ですから、「仲介」ではなく、あくまでも「貴方のアドバイザー」として、
動いて下さる専門家（業者さん）…ですね？

あくまでも貴方が雇う専門家ですから、費用負担は貴方だけですし、
しかも、貴方の側に立って動いてもらえるわけです。
（実際の名目上は「仲介」として扱う業者さんもいるかも知れませんが、
　分かりやすくまとめると、そんな感じですね）

これって、私は「理想的」だと思っています。
と言いますのも、自分が一番信頼できる専門家を連れていけるわけですからね。

　　但し、そのためにも、
　　　●安心して任せられる「お金を払う価値のある専門家」を見つけること
　　を、まず、何よりも優先するようにしてください。

（わんえるで～おー・前野）

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■□相談者より

前野さま、どうもありがとうございました。いただいたアドバイスを参考に、
今後、より良い方法を模索していこうと思います。
本当にありがとうございました。

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□■アドバイス：３

遅い横レス失礼します。

ご当地長野の山林に普通の宅建業者を入れても、全く意味は有りません。
購入後の用途にもよりますが、山を山として購入するのに
宅建業者は入れませんよ、普通は…。なぜなら宅建業法の外の取引ですから。

私も山林の売買の媒介は行いますが、
山林売買の経験の無い業者は意味が無いですよ。
山の専門家は宅建業者では有りませんので、その点だけ良く考えて下さいね。

別荘地や宅地にしたいと言う事なら前野さんの仰る通りですが…。
でも、普通の宅建業者じゃ・・・意味ないですよ。
山の取引の経験豊富な業者じゃないと。

以上、山歩きを少しはする涌井でした。

（高原開発・涌井秀人さん）

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□■アドバイス：４

涌井様、適切なフォロー、有難うございます。
てっきり、「不動産屋を通すと…」とありましたので、
宅地化も絡んでいるものだとばっかり…。すみません。

ただ、今回の涌井様にいただいたようなフォローをなさらなかった、
相談者さんが接せられてこられた不動産屋さんには、
やはり問題あるような気がしました。

それはさておき、涌井様の仰せのとおり、
　　　●山の取引の経験豊富な専門家
に、お手伝いしていただくのがベストだと思います。

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□■アドバイス：５

確かに匿名さんのご相談内容だけでは、どのような取引かは
特定できないのですが、一般論として、宅地の場合は宅地、
別荘地の場合は別荘地、そして、山林と言えば山林…と言うように別けて考えます。
別荘地の地目が山林になっていても、山林を買うとは言いませんので…。
ただ、一般消費者の方については確かに別荘地でも
地目を見て山林と言うのかも知れませんが…。

実際には、一見、分譲地の様に見える山林が一番注意が必要です。
地元の宅建業者でさえ、勘違いして大騒ぎになったりします。
　　　　　　　※具体的な内容は、その様な相談が有った時にでも、投稿致します。

よく問題になるのは原野商法紛いの山林分譲騒動ですね。
旅の業者（地元の業者以外）が山林を買って、一見、宅地や別荘地の様に
見せかける場合もあります。誤解の無いよに言いますと、
保安林や一部の自然公園内などの特殊な山林を除いて、建物は建ちますよ。
　　
問題は電気・水道・排水方法。これがはっきりしていないと役に立ちません。
それと地勢。地すべり地帯や、谷を埋め立てた場所かどうか、
つまり、豪雨時に水が出るかどうか。
長野市では市街地に近い団地が地すべりを起こして、全国的なニュースになり、
行政裁判になった事もありますね。その他には、最近では特にクマ・サル・
カモシカ・日本シカ等動物被害。実際に一番困るのは熊、サルですね。

「匿名さんが接せられてこられた不動産屋さんには、やはり問題あるような気が
　しました」は、単なる無知な業者なのでは…と思います。
山が特殊な物件で有ると言う認識は一般的には無いと思います。

普通の宅建業者は森林組合等の山の専門家とパイプはありませんし、
相手にしてもらえないかもしれませんね。
当社の社長の場合は、地元共有林の会長をやっている関係上、数年前に、
長野市近郊の森林組合の統合の時の当事者だったので、良く知っています。
　　
当社での山林の売買では、重要事項の説明は必要無い事もあり、
取引主任者の私は出る幕は一切有りません。私の何倍も山に関しては
社長の方が詳しいので、全て社長が行っています。
私は一緒について回って勉強している最中です。
　　
余談ですが、当社の社長は山に関してはかなりのものです。
雑木も含めて木の名称は殆ど一目で解りますし、一見して、
その山がどのような地勢かも判断できます（当然、長年の情報もあります）。
杉などの植樹林の年生や石（いしでは無くこくと呼びます。
こくは木の容積の単位だと思って下さい）も、ほぼ判断できます。

杉山等の木が売れる山の場合はこの石（こく）で価値を判断します
（実際の見積もりは森林組合の方に依頼します。
山の境界も最終的にはこの方に確認しています。
自社の社長を褒めるのも変ですが、本当に山に関しては尊敬してしまいます。

宅建業者で若干、山に詳しいのは、
地元の製材業を母体とした建設業者が宅建業も兼業している場合で、
　　　最低50歳以上の方
が目安になるかもしれません。でも山のプロとは言い辛いですね。

「山の取引の経験豊富な専門家に、お手伝いしていただくのがベスト」は、
正しく、その通りです。山は特殊なものであると言う認識が必要ですし、
売主が山に詳しい方なら、普通の宅建業者なんて相手にされなくなってしまいます。

（高原開発・涌井秀人さん）

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□■アドバイス：６

涌井様、有難うございます。
今回は、私にも、とても勉強になりました。感謝感激です。

（わんえるで～おー・前野）

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□■アドバイス：７

私も知らなかったのですが、長野森林組合のサイトが公開されていました。
参考にして下さい。

　　　トップ　http://www.nagano-shinkumi.com/
　　　組織概要　http://www.nagano-shinkumi.com/gaiyou/index.html
　　　山林の境界　http://www.nagano-shinkumi.com/shinrin/gijutsu/
　　　山の状態　http://www.nagano-shinkumi.com/shinrin/gijutsu/index2.html

この辺りは結構、解り易くなっていると思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

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□■アドバイス：８

さらに、有難うございます。
不動産から脱線してしまいますが、山歩きにも役立ちますね。
良いサイトをご紹介いただき、嬉しい限りです。

（わんえるで～おー・前野）

相談内容　

親類から山林を買ってくれないかと依頼されました。
そのご本人名義のもので、言い値で買って欲しいということなのですが、
私は山林の価値がわかりません。山林の土地の価格や
そのほかの資産価値があるとすれば、その価格を調べたいのですが、
どのように調べたらよいか教えていただけませんか？

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□■アドバイス

自分も今、同じような問題に取り組んでいます。
その山林のある森林組合に問い合わせて売買事例などを聞きました。
材木の搬出のしやすい状況かどうかも価格に影響があるようです。

（さとうさん）

相談内容　

土地購入に伴う問題に悩んでいます。
購入予定の土地が山に隣接していまして、
地主からこちらの山も一緒に購入するように勧められています。
しかし、この山には、くずれているところもあり、
私どもはできることなら購入したくありません。

地主曰く、木々はまたのびるし（今回いちど木々を刈った）、
そうすれば家に日があたらなくなるから、
家の日照を障害保障できるよう山を買うべきとのことです。

しかし、山の木々が日照をさえぎる場合、
山の持ち主に木々の伐採を要求できるという話をききました。
そのことを地主さんに行ったら、そんな話は聞いたことがないとのことでした。
はたしてどちらが本当でしょうか。山の木々が日照をさえぎる場合、
山の持ち主は木を切る義務はしょうじますか。誰かお知恵をお貸しください。

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□■アドバイス

私は、建築士ですが、専攻が林学です。知るところの意見を述べます。
まず、土地と立ち木は原則所有権が別です。
庭木は兎も角、山の広葉樹にしろ針葉樹にしろ、
山の土地の所有権に自動的に含まれるものではありません。
　　
よって、勝手に地主といえども伐採はできないのです。
もちろん、同じ所有者であれば、一見直ぐに対応されていると見えますが、
用材林の場合は、違うことが良くあります。
つまり、土地と木（高木＝価値のある木）は別物とお考え下さい。

まして、町の真ん中ならともかく、日照権を盾に、立派な他人の財産を
処分させることはできません。逆に土地でなく木だけを買う、
つまり隣の土地の木の伐採権を買うことはできます。
ただ、そう言う土地は、木より土地の方が安い場合もありますが…。

よって、無条件に伐採させる事ができるというのは、無しだと思います。
もちろん、境界越境などの場合は別でしょうがね。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）