【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　雨水管の埋設している土地購入について

兵庫・男性・５０代
購入しようとしている土地(東が公道に面しています)の端に
隣接する２軒(北と西)とこの土地の雨水処理菅が埋設されています。
北の家も公道に面しています。

■□　■：西の家　○：購入検討の土地
■○　□：北の家

　■と□の間、■と○の間には雨水溝
　○と□の間には埋設された雨水処理菅

この雨水処理があるので、迷っていましたが、
仲介の不動産屋の話でこの雨水処理菅の通っている
80cm幅20mを不動産屋の所有として分筆して、
その残りを値段はそのままで購入はどうでしょうか
との話を持ちかけられております。
近隣２軒の雨水処理菅があるまま買うよりかはいいと思っていますが、
この場合に気をつける点はありますでしょうか？
雨水管は購入予定の土地の雨水も流れ出していて使用しなくてはいけないものです。
近隣はずっと前からの地主の方で悪い人ではないようです。

よろしくお願いします。

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□■アドバイス

私見ですが、雨水処理管は適法な物なのでしょうか。
私の地元では、宅地の雨水は宅内処理が基本です。
ただ、地域によっては、雨水の処理に違いがあるのかも知れませんので、
適切な処理なのかどうかを、まずご確認されべきかと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　下水用地取得のメリット・デメリットについて

神奈川・50代男性
我が家からの下水が、
ある法人の土地内にある下水溝を通って、マスへ流れています。
そこを流れる下水は、我が家のもののみで、他家のものは流れません。
その土地は約20平米ですが、細長くて下水溝以外の使い道はなく、
固定資産税も不要です。

今回、ある法人が、その土地を私へ無償で譲ると言ってきました。
確かに我が家のみの下水ですが、私が所有する場合、
どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか？
また、このような土地を市などの自治体に譲渡することは可能でしょうか？

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□■アドバイス：１

お答えする前に当方からの質問がございます。

　1.下水というのは、「家庭雑排水」のことでしょうか？
　2.下水溝と言うのは、「家庭雑排水用の側溝」のことでしょうか？
　　それとも「雨水のみ流している側溝」なのでしょうか？
　3.一般的に下水といいますと、
　　　　●トイレの排泄物や家庭雑排水を流す為の配管のこと
　　　で、
　　　　●公共下水や集落排水のことを指す場合が多い
　　　のですが、いかがでしょうか？
　4.「3」の下水管の場合は、
　　　　●敷地内ですと宅内配管
　　　　●公道等に埋設する場合は本管
　　　になりますが、配管の種類は何になっているのでしょうか？

下水管が埋設されている場合、
土地の購入はしておいた方が後々のことを考えると（特に建て替えや売却時）
よいのですが、宅内配管の場合は、貴方の個人所有になると思いますし、
万が一、本管が埋設されている場合は、市町村への譲渡、
または寄付採納も可能かと思います。

また、下水管ではない単なる雑排水用の側溝の場合は、
　　　●その対象土地の公図と謄本を取ってみてからの判断
ということになると思います。
公図や謄本に側溝（＝水路）が入ってないのであれば、
やはり、後々のことを考えると、購入しておいた方が良いと思います。
但し、この場合は分筆を含めると、結構、費用が必要となると思いますので、
費用負担がどの程度必要か、
相手方と話し合って、良く調べておく必要があると思います。

なお、側溝の場合で、近い将来、
　　　●行政による公共下水や集落排水等の下水の整備が予定されている場合
は、雨水はどっちみち宅内処理となり、流し込めませんので、
その土地を購入するメリットは基本的に無いと思います。

（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

お教えありがとうございます。

「雨水のみ流している側溝」で、しかも雨水の一部です。
家庭雑排水と、屋根への雨水・すなわち雨水の大半は、
宅内配管を通して公共下水へ流れます。

その土地は無償で譲るとのことで、かつ、固定資産税なしとはいっても、
わずかな雨水だけですので、余分なものを持つなら、
公所有はいかがか…と思っています。

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□■アドバイス：２

市町村の条例や立地にもよると思いますが、雨水のみであれば、
宅内での浸透マスの設置等による浸透処理で充分対応は可能かと思います。
その場合は、雨水用の側溝は不必要かと思います。
道路の雨水につきましては、個人の問題ではありませんので、
当然、市町村等の行政が買い取るべきだと思います。

なお、雨水の宅内処理の方法等については、
市町村の建設課等の担当部所に確認されてはいかがでしょうか？
浸透升の設置費用と、その土地の無償譲渡（＝贈与）とどちらが得かは、
貴方自身が比較検討して決めるべきことだと思います。

（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

アドバイスありがとうございました。
その下水溝への雨水は、我が家からのみでなく、
道路や、近所10軒ぐらいから流れ込んでいます。
我が家からの雨水は僅かでしょうから、土地を譲渡については遠慮し、
特に何もしないことにしました。
重ねてありがとうございました。

相談内容　

東京・30代男性
更地で購入した土地（1年未満）に、家を新築することになり、
基礎工事に入ったところ、井戸が見つかりました。

井戸の場所は基礎にかかっており、埋め戻したとしても、
かつて井戸があった上で生活することになります。
小さい頃から、井戸は粗末に扱うと大変なことになると教えられており、
初めての場所（土地）で、しかも井戸の上に住むのは、
どうも我慢できそうにありません。

もう施工業者との契約も済み、建築確認も下りています。
このような状態で、埋め戻しにかかる費用はもとより、
設計変更した場合の費用の請求、
最悪の場合は土地の売買契約の解除はできるのでしょうか？

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□■アドバイス：１

私見ですが、確かに、水道が普及する以前は井戸は大切な物で、
粗末に扱ってはいけないということを言いました。
また、井戸には神が宿っているので、大切に御祭りしなければいけない
と言う方もいらっしゃいます。

現実問題としましては、井戸が「隠れた瑕疵」となるかどうかだと思います。
個人的には、地盤沈下でも起きれば別ですが、かなり難しいのでは無いかと思います。

井戸は埋めて無いのでしょうか？
つまり、穴が開いたままになっているのでしょうか？
それであれば、瑕疵と言えるかもしれません。
売主が不動産業者であれば、埋め戻しにかかる費用は請求できると思います。
その他の設計変更や売買契約の解除（既に引渡しが終っていると思われるので、
解除と言うより、「取消し」、または「無効」ですかね？）については、
　●売主が不動産業者で、井戸の存在を知っているのにもかかわらず、説明しなかった
のであれば、可能性はありますが、かなり厳しいと思います。

どちらにしても、今回のご相談につきましては、地域の慣習の問題や
瑕疵担保責任の問題もあるかと思います。
さらには、重要事項の説明義務違反の可能性もございますのでも、
地元の弁護士などの専門家へのご相談されるのが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

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□■アドバイス：２

少し付け加えますと、井戸があることによる建築上の負担はありません。
基礎が掛かるなら、補強して超えれば良いし、
埋めるのも、解体基礎などを埋め戻しに使えば、問題ありません。
あとは、井戸の神様を丁重に扱うことだけです。
貴方が信じる方法、例えば、宗教関係者に「お祓い」をしてもらうとか、
お経をあげるとか、信じられる行事をして、
自身の気持ちに禍根を残さないことだけです。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

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■□相談者より

早速のご返事、本当にありがとうございます。
勉強不足のため、文章に不備が多く申し訳ありませでした。
ちなみに売主は不動産業者で、重要事項の説明時に井戸の存在の話は入っていません。
井戸の存在を話したところ、売主も更地で購入したので知らないと言っておりました。
この場合は、瑕疵担保責任の範疇と考えてよろしいのでしょうか？

井戸の場所は北西の基礎にかかってしまいます。
とても設計変更できる場所ではなく、アドバイスいただいたように
精神的に気持ちを切り替えられるのか、困惑しています。

契約の取消等は難しそうとのことですのが、損害賠償請求等は可能なのでしょうか？
弁護士等専門家に相談するのに何か参考になる所があれば、お教えいただけないでしょうか？

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□■アドバイス：３

さらにプライベートな経緯や状況などを細かく説明された上で、公的機関や団体
　　に、ご相談なさった方が得策かと思われます。
　　それには、以下のようなところに、ご相談されることを、お奨めいたします。

　　　●自治体の消費生活センター
　　　　 http://www.kokusen.go.jp/

　　　●地元の宅建協会などの主催する、
　　　　無料相談に行かれることをお薦めします。
　　　　開催場所や日程は、
　　　　 http://www.zentaku.or.jp/
　　　　などから、調べられるはずです。

　　　●そのほか、事前に法律的な知識を得るために、
　　　　「自治体などの無料法律相談」
　　　　または、
　　　　 http://fudosan.jp/database/houritsu.html
　　　　のリンクにあるような法律の専門家の無料相談などで、
　　　　アドバイスを受けておくことも有意義なことかと思われます。

　　もめてしまった場合は、最後はご自身の根気と努力になります。
　　まず、ご自身でお問合せになり、
　　その結果、判断に困る場合などは、お問合せ結果と共に投稿してください。

　　ご検討をお祈り申し上げます。
（わんえるで～おー・前野））

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□■アドバイス：４

私見ですが、売主が業者であれば、業者の責任はかなり重くなりますし、
契約書の内容に関わらず瑕疵担保責任を問えます。

瑕疵担保責任を問う場合、業者に請求できるのは埋め戻し費用と、
祭事を業者に行っていただく事は可能かも知れません。
また、設計変更については交渉も可能かもしれません
（明確な判例を根拠としていませんので、業者が交渉に応じる場合です）。

損害賠償については、祭事を行う実費や設計変更に伴う実費については、
業者の調査不足と説明不足が原因で、実損が生じたいうことで
請求できる可能性はあると思います（不法行為による損害賠償請求）。

どちらにしても、埋め戻しと設計変更の費用、祭事の費用については
交渉してみるのが良いでしょう。
業者が交渉に応じない場合は、弁護士等の専門家にご相談下さい。

なお、契約を取消し・無効にしたい場合は、消費者契約法の重要事項の無告知・
民法の錯誤による契約を主張することになると思いますが、
業者が受け入れない場合は、当然、司法の判断に委ねることになります。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

この度、
　　　●埋め戻し、および祭事費用を売主が負担する
ということで話がまとまりました。
親切丁寧な、そして、迅速的確なアドバイスをいただき、ありがとうございました。
まだ実際の埋め戻し工事等が残っておりますが、また何かありましたら、
ご相談させていただきたいと思います。
本当にありがとうございました。

■□相談内容　

住宅購入を検討しておりまして、
インターネットで色々と調べておりましたところ、
違いのわからない点がございまして教えていただきたいのですが、

プロパンガスの「個別プロパンガス」と「集中プロパンガス」は
どのように違うのでしょうか？

浄化槽の「集中浄化槽」と「個別浄化槽」とは、
　　　・集中＝合併処理浄化槽
　　　・個別＝単独処理浄化槽
で、よろしいのでしょうか？

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□■アドバイス

個別とは各戸別にガスボンベが設置されているもの、
集中とは一団地もしくはマンション等で大型ガスボンベ等が
設置され各戸別に配管され管理するものです。
集中＝合併処理とは限りません。
合併処理とは家庭用雑排水と汚水を合併して処理する浄化槽を指します。
よって単独処理でも合併処理はあります。
近頃は合併処理でないと処理水の放流を認めないところが大半です。
単独と集中の違いはプロパンとほぼ一緒です。

（紀州不動産・森田喜美夫さん）

■□相談内容　

土地を購入するにあたり、不動産屋に設備として
水道は敷地内引き込みずみと説明を受けましたが、
その後「水道負担金」に関しては売主に払ってくれと言われました。
なんだか納得いかないのですが、設備としてガスや水道もついてると言われたのに
「分担金」を払わなければならないのでしょうか？
一般的にどうなんでしょうか？　どなたか回答お願いします。

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□■アドバイス：１

多分想像するには、丁度、売買の時に、
接面道路の本官の改善のため取替計画があり、そのための負担金かもしれません。
一度、管轄の自治体の水道課に聞いて見てください。
よかったら、聞いた返事をお聞かせください。
（ハビット・小谷さん）

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□■アドバイス：２

水道の引き込み工事とは別に、
水道のメーターを付ける時に負担金がかかる自治体があります。
　　
自治体によっても違うと思いますが、土地への引き込みは
分譲業者が行います。(当然工事費用は業者が負担します)
しかし、メーターを設置するときには、
土地の購入者がその負担金を負担する場合があります。

　例えば、私の地元では、
　　　13mmだと12～13万
　　　20mmだと15～18万
　を自治体にメーター設置の負担金として納入して、
　指定水道業者がメーターを設置します。

最近では、自治体が造成時にメーターの設置まで行う様に
指導するケースが増えていますが、100％ではありません。
重要事項の説明には、負担金について記載されているはずです。
使用可とか、将来使用可能とか記載されているのと同時に、
負担金についても記載されているはずです。水道やガスはついていても、
メーター設置の負担金が別に必要な場合もあります。
しかし、契約前に必ず説明が有ると思います。

又、余談ですが、下水道負担金についても、引き込み済みという説明であっても、
買主に負担金の支払いを求める場合も有ります。
　(工事費用と負担は全く別のものだと思って下さい)
この場合も、事前に購入予定者に説明するのは当然です。
又、引き込み可と言う記載であれば、引き込み工事費用も
購入者の負担となると思ってください。

問題は、契約後か前かです。契約前で有れば、違法では有りません。
契約後であれば、重要事項の説明違反となります。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

涌井様、小谷様アドバイスありがとうございました。

私の説明が悪かったようで。まず私達夫婦は、
その土地の売買契約前の段階で不動産屋から
「ガスも水道もついてます。全部込みの値段ですよ。」
と説明を受けたのです。分担金のことは一切聞かされていませんでした。
　　
その後、売買契約となったわけですが、重要事項説明の時に
はじめて分担金の支払いをお願いします…と言われた訳です。
勉強不足だった私達がいけないのですが、分担金というのは、
誰もが必ず収めなくてはならないものだと思ってたので、
「ハイ」と返事しました。その後、友人にその話をしたら
「水道もガスも込みって言われたんでしょう？　
　それなら分担金を払うのはおかしいんじゃない？」
って言われて、初めて気づいたんです。それでなんだか
納得いかなくなり、一般的にどうなのかとご相談した次第です。

で結局その後不動産屋にも交渉をしたんですが、もう契約した後だし、
そのことは十分説明したはずですよ…と言われてしまいました。
確かに契約書には書いてあるんですけど。十分な説明なんて受けてません。
ただ払ってください。の一言だけで。
なんだか納得いかないですが、仕方ないのでしょうか？
もうちょっと気をつけるべきだったと反省してます。

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□■アドバイス：３

重要事項の説明に記入されていて、尚且つ「ハイ」と返事をした
という事で有れば、貴方が納得したという事になります。

後で友人から言われて、納得いかなくなったというのは、
ちょっと、納得いかない理由としては弱いと思います。

ところで、分担金の内容はどのようなものなのか確認しましたか？
（高原開発・涌井さん）