【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

夜逃げの告知義務について
岐阜・男性・３０代

私は不動産屋です。数ヶ月前に仲介しているアパートの一室で夜逃げがあり、
今度、その部屋を借りたい人がいるのですが、その新しい契約者に対し、
「以前に夜逃げがあった部屋です」と告知する義務は有りますでしょうか？

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■アドバイス

私見ですが、
変死・自殺・殺人等、精神的瑕疵に該当する事件が無い限り、
告知義務は無いと思います。

（高原開発・涌井さん）

今後の不動産業について
東京・女性・２０代

現在、父が経営する東京のいわゆる町の不動産屋に勤めて二年目になります。

賃貸、売買、仲介などやっているのですが、賃貸はほぼ安定しているものの、
当社の場合は利益率を出すには売買が必要です。
ここ最近は父の同業者が次々に引退、情報が減り、
土地の買上げの際は入札になることが多く、
町の不動産屋ではなかなか土地を手に入れることが難しくなってきています。

私は未経験で一昨年から父の会社へ入社し、
もっている資格は宅建のみ。今年３０歳になります。
父は資金に余裕がある中にアメリカで不動産の勉強をしてはどうか
と言ってくれていますが、どうするべきか正直、迷っています。

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■アドバイス：１

不動産業、否、街の小さな不動産屋でも（当社はその様な不動産屋です）、
頑張って努力すれば何とかなります。

仕事さえ出来れば、それなりに利益も出ます。

今は、ネットの時代です。
小さな不動産屋でも、ネットで仕事をする時代です。
ネットなら、県外のお客様が所有する物件を媒介契約したり買い取って、
県外のお客様へ販売する事も可能です。

ネットで、情報量を増やせば、自然に不動産業者やハウスメーカーからの情報も増えます。

私の場合は、物件調査時や、他社が元付けで契約する時以外では、
殆ど社外に出た事が有りません。何時も、会社でパソコンの前に座って、
メールへの返信をしたり、お客様と電話したり、重説・契約書を作成したり、
物件情報をまとめたり、データベースへの物件登録をしたりしています。

同業他社へ営業や情報交換で出かけた事は、全く記憶に御座いません。
勿論、電話・メール・FAXは活用しています。
（昔、別の不動産会社に勤務していた時は、会社に居た事は殆ど有りませんでした）

他社の営業関係者が、毎日数人お茶を飲みに寄って、情報を置いて行きます。
（それも市外の業者が殆どで、市内の業者は少ない）
一定規模の会社の営業は、息抜きに寄ると言う理由もあるのでしょう。

アメリカへ勉強に行くのも良いでしょうし、同業他社で修業するのも良いでしょう。
ただ、不動産取引のツボを覚えたり、ネットの有効利用を覚える必要が有ると思います。

ネットは都道府県内のみならず、日本全国と繋がっています。
会社の大小と関係無く繋がっています。
そして、世界とも繋がっています。

また、不景気なご時勢ですから、競売や任売を扱うのも有りでしょう。

競売物件は、かなりお手頃に入手出来ます。
任売だって、仕入価格を抑える事は可能です。

頑張って下さい。

（高原開発・涌井さん）

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■アドバイス：２

不動産業界は大変革期で、今までのスタイルだけでは確かに厳しいと思います。

但し、大変革期ならではのチャンスに恵まれているのも事実です。

周りを物差しにして判断するのではなく「自分のやりたい事」や
「得意なこと」にベストを尽くしてみればなにか見えると思います。

結果は全て自分にとって必然と思い未来を自分で作ってください。

楽しいですよ！

（響不動産リサーチ・山中さん）

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■相談者より

コメントありがとうございました。
コメントをいただけるものだと思っていなかったもので、
返信が遅れてしまいました。すみません。

その後考えてみたのですが、今出来ることからやるべきと思い、
資格や勉強を始めました。コメントの通りだと思います。

人のせいにする人生にならないように頑張っていこうと思います。

親身なコメントありがとうございました。

相談内容　一年後の住宅建築と白紙撤回について

三重・男性・４０代
調整区域で線引き前に建物があり今度売買の取引を予定しています。
購入される買主様は、土地取得後１年後に家を建てられる予定です。
売買契約書の特約事項に適合証明が受理されない場合は
白紙に戻す。と特約をいれるのですが、
契約後→適合証明受理→決済の順ですが、
１年後に建てられるのであれば、１年後に受理されなければ、白紙となります。
売主様から見れば１年後に万一受理されずに白紙撤回となるのは、酷と思われます。
１年後に建てられるのを無視し、
①特約を入れない。②通常通り、決済までに受理されなければ白紙に戻す。
③決済後３ケ月以内で、受理されなければ、白紙に戻す　
どのような特約等がよろしいでしょう。

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□■アドバイス

私見ですが、
都道府県による違いはあるかもしれませんが、
『永住目的の一般住宅』については、
建築主事の段階でほぼ大丈夫なのではないかと思います。

私の場合、『永住目的の一般住宅』については、
契約前に主事の見解を確認した上で、停止条件付の契約書を作成しています。
但し、1年間は長過ぎると思います。通常は３ケ月～６ケ月程度ではないでしょうか？

1年後と言わず、なるべく早く建築確認まで取っておいて、
実際の施工だけ諸事情により伸ばすと言う対応では不具合でしょうか？

（高原開発・涌井さん）

相談内容　管理会社変更による個人情報について

福岡・30代男性
不動産業に従事しております。
賃貸アパートの家主様からのご依頼による管理会社の変更で、
旧管理会社より入居申込書や契約書、家賃支払明細等の一式を受け継ぎ、
管理会社変更のお知らせを入居者の方々へ配布致しましたところ、
個人情報の漏洩だとのご指摘を受けました。
このような場合はやはり個人情報保護法違反になるのでしょうか？
またベストな対応方法はどのようにすればよろしいのでしょうか？
宜しくお願い致します。

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□■アドバイス

基本的にあなたが個人で対応しているわけではありませんから、
あなたの回答や見解には「会社としての責任」が伴います。
それであれば、まず、きちんと会社（上司）に状況を報告して、
会社としての対応を検討すべきです。

なお、近年、個人情報に対する保護意識が高まっていることから、
本来であれば、
　●あなたの会社が引き継ぐ段階で、その問題に対処できるよう対策すべき
でした。
例えば、引き継ぐのであれば、入居者の契約書について、
　●以前の管理会社の入居者との個人情報保護、
　　さらには、事業者変更に伴う扱いについて、どのようになっているのか？
を、きちんと確認された上で、
　●提供してもらうことでリスクが伴う
と判断されたのであれば、新たに提供していただく方向で考えるのも一案であり、
逆に、前契約に、
　●個人情報の取り扱いについては、
　　管理事業者が変更された場合には、変更先の管理事業者が引き継ぐ
というような内容があれば、問題が無いと判断できるかも知れません。

また、立場的にも、
　1.情報はあくまでも家主（契約主）が保有
　2.必要に応じて家主から情報提供を受ける
というような方法もあるかとは思います。

ですから、このようなことを、本来であれば、
　●あなたの会社と大家さんが、契約前の段階において
こういう部分を綿密に確認する必要があり、
（実質的には、大家さんは分らない場合も多いと思いますので、
　あなたの会社がきちんと上記のような問題をクリアできるような方法を、
　きちんとアドバイスすべきであり）、
それができていれば、
「賃貸借契約書には管理会社が変わる可能性などには一切触れてない」
というようなクレームにつながることは無いと思いますし、
これはあなた、また、あなたの会社に対しては厳しいアドバイスになりますが、
　●入居者に指摘されるまで、そのような部分をチェックできていないこと
は、いささか「プロの業務らしかれぬ状況」かと思います。

ですから、冒頭にも書きましたが、
　●経営者でないのなら、会社に報告して、
　　会社としての対策を検討すべき問題
になるでしょう。
（対処法はあると思いますが、担当者の裁量で行うべき対処ではなく、
　社として、今後のトラブルを防ぐために、きちんと考えるべき内容です）

今回の問題は、各事業者が、顧問弁護士、司法書士などの法律の専門家と共に、
問題の起きない方法を検討した上で交わすべき契約が、
そのように交わされていないことに起因します。
（いちいち案件ごとに相談するのは面倒ですから、
　本来であれば引き継ぐ際に交わす契約書（あなたの会社と大家さんとの契約書）が、
　そのような問題への対応力のある内容として作成されていることが一般的です）

（わんえるで～おー・前野町子さん）

相談内容　買付のキャンセルについて

愛知・20代男性
仲介業者です。
売主様の媒介を担当しており、他仲介業者から買付け証明書いただきました。
そのことを売主様へ伝え、契約日も決めました。
しかし、契約日直前に先方他社から連絡が入り、
キャンセルしたいと言ってきました
（ローン特約などではなく、ただの買主様の気変りです）。

私と致しましては、売主様へ説明したつもりですが、
売主様はカンカンに怒っており、
「何か損害賠償のようなものでもしないと気がすまない」と言ってます。

しかし、3年間この業界をやっておりますが、そのような事例はありません。
どのように対応すべきか、アドバイスをよろしくお願い致します。

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□■アドバイス

私見ですが、
　　　●買付証明は、いわゆる申込書と同等の効力しかもたない
とされているのが、私の地元の長野での解釈でございます。
つまり、買付証明は買主の順位保全の為の書類ですから、契約を強制したり、
罰金を取ることができる性格のものではありません。
契約書とは別のものですから、
その点を売主様にご理解頂くしかないのではないかと思います。

当社の場合は、独自の書類を作成しており、基本的にはキャンセルが
でたことは無いのですが、買付証明のキャンセルについては時々聞きます。
　　
売買契約自体を締結した訳ではありませんので、
債務不履行による損害賠償等は難しいと思います。
但し、その買付証明により、実損が生じた場合は、
不法行為による損害賠償が可能な場合もあるかと思います。

　　以下を参考にご検討されてはいかがでしょうか。

　　　■一般的不法行為の成立要件（民法709条）
　　　　・故意・過失があるか。
　　　　・責任能力があるか。
　　　　・権利の侵害（近年は権利侵害から違法性を問題視）があるか。
　　　　・加害行為と損害の間の因果関係があるか。
　　　　・損害（精神的損害も含む）があるか。
　　　　・違法性阻却事由（正当防衛・緊急避難など）がないか。

　　　　■参考条文（不法行為による損害賠償）
　　　　　第七百九条　
　　　　　故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を
　　　　　侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

大変勉強になりました。
やはり、買付けだけではむずかしいですか…。
買付け証明書の内容にもよりますが、
「私はこの物件を買う」と意思表示していますので、
可能かと思いましたが、残念です。
早いお返事、ありがとうございます。

相談内容　法定地上権付の建物の仲介について

神奈川・30代男性
不動産仲介を行っている者です。
法定地上権付の建物の売買を仲介する予定ですが、
購入者がどのようなリスクを負うのか、
または、リスク回避のために契約の際、
どのような取り決めを行うべきなのか、お教え頂けないでしょうか？

上記物件の状況は下記の通りです。
　　　●現所有者は競売にて建物を購入し、法定地上権が設定された
　　　●土地は2人で共有
　　　●その土地は前所有者の差押と根抵当権仮登記が残ったままである
　　　　（＝現所有者はそれらの登記が残ったまま、持分移転した）

まだこの業界に入って間もないため、
今回のケースでどのような点に注意して契約書を作成すればよいのか、
悩んでおります。どうぞご教示のほど、お願い致します。

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□■アドバイス：１

私見ですが、法定地上権は民法388条で規定されているものですが、
この要件に該当しているのかどうかが重要かと思います。
　　要件は、
　　　1.抵当権設定当時に建物が存在すること
　　　2.抵当権設定当時に土地と建物が同一人に属すること
　　　3.土地と建物の一方または双方に抵当権が設定されること
　　　4.競売の結果、土地と建物が別々の者に属するに至ったこと
　　となります。

今回は法定地上権が設定されているということですから、これらの要件を
クリアして、かつ、登記もされていることかと思いますが、いかがでしょうか？
民法は地上権が成立するとしているだけです。
したがって、その内容については当事者が話し合いによって定めることを
予定していることになります。
話し合いで決らないときは、地上権が成立した時の諸般の事情を考慮して、
裁判所が間に入って定めることになりますが、この内容がはっきりしているか
どうかも重要でしょう。

特に地代については、裁判所において確定しているのでしょうか？
もし地代が確定していないのであれば、裁判所に請求して、
確定して頂く必要があります。前述の内容が確定している場合ですが、
地上権は物権であり、所有権の次に強い権利であることはご存知の通りです。
物権ですから、地主の承諾無しに売買も抵当権の設定も可能となるのも
ご存知かと思います。

重説には、権利関係をはっきり明示して、登記事項もはっきり明示しておけば
良いでしょう。法定地上権の付いた土地を売買する時は、かなり調査や注意が
必要かと思いますが、今回は建物の方の売買ということですから、
登記や地代について注意すれば良いと思います。

売買契約において、建物は当然所有権移転となりますし、
土地にも法定地上権が設定され、登記されているのであれば、
この地上権は地主の承諾なしに売買が可能となりますので、
ほとんど問題は起きないと思います。
ただし、地主が変る可能性はありますので、
その点だけは承諾しておいて頂く必要があるかと思います。

それと地上権の存続期間は借地法の改正により一律30年となった点については、
注意が必要かと思います。
成立時期は競売されて所有権が第三者に移った時ということに解されますので、
この点も注意が必要でしょう。

以上は、私の知っている範囲のことなので、実際にどの様な問題が起きるのかは、
個々の事情にもよると思いますので、ご了承下さい。

（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

貴重なご意見ありがとうございます。
教科書では、
　　　●土地、建物どちらか売買された時に条件を満たせば、
　　　　　法定地上権が発生する
と、学んだのですが、
その後の展開まではわからず、こちらに相談させて頂きました。
注意する点も教えて頂いて、非常に救われました。

相談内容　ハウスクリーニングのトラブルについて

東京・30代男性
はじめまして。ほそぼそとハウスクリーニングをしております自営業のものです。
先日、ある大家さんの紹介で、マンションのハウスクリーニングを引き受けました。
そこは、前入居者の生活痕は、はっきりいって、いままでみたことのない汚れ方でした。
激しい汚れと悪臭を耐えながら、なんとか、落ちる限りの清掃をし、
最後は大家さんも大変満足して下さいました。

しかし、新しい入居者が引っ越したところ、
やはり、水周りの細かい部分に汚れが残っていたというのです。
その報告を受け、当然ながら、「再清掃をします」と返答したところ、
入居者が、
「掃除したから、もう来なくていい。その代り、迷惑料を払え」
と言ってくるのです。
その金額は、部屋全部のハウスクリーニング代の4分の3にもおよびます。

突然のことで、大変困惑しています。
聞いてみると、その入居者は普通の会社勤めの人らしいのですが、
性格的に大変細かいのだそうです。
ことなかれの泣き寝入りで、言われるがままの金額を払う必要があるのでしょうか？
また、払う意思が無い場合、相手にどのように伝えたらいいのでしょうか？
どなたかアドバイスください。とほほです。

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□■アドバイス：１

「最後は大家さんも大変満足して下さいました」という、
ハウスクリーニングを完了されていた状況をふまえ、私見としてご返事話いたします。

　　1.入居者は物件（現状）を見て入居を決めたはず。
　　　気に入らないのであれば、契約をしなければ済むことです。
　　
　　2.入居者は大家さんに対して不具合の修繕など請求が出来ます。
　　　大家さんに対して修繕などを請求することは可能ですが、
　　　第三者に対して、まして迷惑料の請求はできません。
　　　今回の場合、再掃除をする旨の返事をしており、
　　　入居者が自らの責任と負担で行った掃除について
　　　第三者に費用を請求することはできません。

言わば、暴力団の言いがかりのようなものですので、
支払う必要は無いと思います。
（アットホーム・香川文人さん）

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■□相談者より

さっそくのお返事ありがとうございました。
はっきり言って、悔しいのと情けないので、昨夜は眠れませんでした。

その後、いろいろとネットで調べてみたりしたのですが、
迷惑料という名目でお金を要求されたとすると、
脅迫にあたるような趣旨の書き込みがありましたが、入居者側に対して、
そのような内容を伝えるのは、のちのちトラブルになりますか？

気持ちとしては言ってやりたいのですが、大家さんや不動産屋に
あまり迷惑がかからない良い断りの仕方をご存知でしたら、教えてください。
相手方はあくまで大家でなく、私本人に対し、迷惑料の請求をせまる意思のようです。

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□■アドバイス：２

「気持ちとして言ってやりたい」のは分かりますが、
大切なのは、感情的になることではなく、論理的になることだと思います。

後々のトラブル…以前に、貴方にとっては、
すでに「眠れないほどのトラブル」になっているようですが、
　　　●法律的に、貴方が迷惑料を支払う必要が無いこと
を、しっかりと確認することが、最優先ではないでしょうか？

まさに香川様のおっしゃった通りだと思います。

投稿されている内容だけで判断するなら、
　　　●貴方⇔（契約・支払い）⇔大家⇔（契約・支払い）⇔入居者
ですから、直接、貴方と入居者が、
金銭に関するやり取りをすること自体、非論理的です。

ですから、以下のように対応することも、一つの方法です。

　　　1.大家さん・不動産業者に対して
　　　　「すでに大家さんからは了解をいただいていましたが、
　　　　　入居者からのクレームを受け、サービスで作業しようと思ったところ、
　　　　　入居者が勝手に自分でやって、うちに迷惑料を支払えと言ってきました」
　　　　「契約自体は大家さんとのものなので、当然、入居者には、そのようなものを
　　　　　支払うつもりはないことを伝えましたが、未だしつこく言ってきます。
　　　　　ことを荒立てるつもりは無いのですが、通常業務に差し支えるようであれば、
　　　　　皆様にご相談の上、法的手段に出ようと思っております」

　　　2.入居者に対して
　　　　「貴方のおっしゃっていることは、法律の範囲を超えており、
　　　　　うちとしては、以後、一切、貴方からの要求に応じるつもりはありません。
　　　　　ご納得いただけないのであれば、お近くの消費生活センターや、
　　　　　無料法律相談などで、貴方の権利を確認してください」
　　　　　　※以後、何を言ってきても、対応は、このことだけです。
　　　　　　　あまりにしつこかったり、嫌がらせをしてくるようであれば、
　　　　　　　業務妨害などで警察に相談されるのも方法かと思われます。

なお、それ以前に、貴方も、ネットで探して、中途半端に確認するのではなく、
自治体の専門家や、以下のような法律の専門家に、きちんと確認されることこそ、
大切だと思います
（＝生半可な知識で対応すると、かえって事態を悪化させます）。
　　 http://fudosan.jp/database/houritsu.html
（わんえるで～おー・前野）

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■□相談者より

香川さま、前野さま、細かなご指摘、本当にありがとうございます。
やはり大事なのは、
　　　・大家さん、不動産屋の反応を気にして、生半可な気持ちで対応することをしない
という、自分自身の姿勢ですね。
どこかで、自分さえ泣けば丸く納まるのではないかという迷いがあったのだと思います。
まずは、こちらの意思をはっきり、伝えてみます。
それでもだめなら、法律相談に行ってみたいと思います。
　　私の周りの同業者は、皆、
　　　・お金で解決するなら、払っちまえ
　　　・それで他の仕事がこなくなっても意味が無い
と言っていましたが、お二方のご意見が妙にあたたかく、心にしみました
（ここだけは感情的でお許しを…）。
明日大家さんに会いに行く予定です。結果、ご報告できればいたします。

---

□■アドバイス：３

以下、全く独断と偏見ですので、あくまでも「ご参考程度」と言う事で、
最終的な御判断は、ご自身でなさってくださいね。

まず、自営業でなさっている以上、確かに、
　　　・お金で解決するなら、払っちまえ
　　　・それで他の仕事がこなくなっても意味が無い
これは大事な部分だと思います。
また、「自分さえ泣けば丸く納まる」という部分まで考えるのであれば、
それはそれでアリだと思います。でも、痛みが分かる…と言いますか、
情が伝わる相手じゃなければ、泣き損だったりするわけで…。

だったら、もっと良い泣き方（？）を考えてよいと思います。
もし、大家さんが、貴方の気持ちが伝わる方だと思ったのなら、
以下のような方法もあるかも知れません。

　　　1.大家さん・不動産業者に対して
　　　　「今回は、うちの不手際で、入居者からクレームが出たので、
　　　　　代金は返金させていただきます。お手数ですが、
　　　　　入居者への対応をお願いいたします」

　　　2.入居者に対して
　　　　「今回、うちのサービスにご満足いただけなかったため、
　　　　　クリーニング代金は全て大家さんに返金させていただきました。
　　　　　ですので、うちとしましては、これ以上、貴方に対して、
　　　　　お話しすることはございません」

要は、入居者うんぬんではなく、
　　　●ご自身の作業で入居者からクレームが出たことに対するプロとしての責任
という形で考えれば、今後にも生かせると思いますし、この誠意が伝わる大家、
不動産業者であれば、何らかの埋め合わせなどを考えてくれるケースも
あるかとは思います（＝貴方にとって、プラスになる）。

また、今回の件は、論理的な部分での得るものも多いと思います。
今回の物件は、最初から、
　　「前入居者の生活痕は、はっきりいって、いままでみたことのない汚れ方」
であったのであれば、その段階で、きちんと大家に確認してもらい
（＝料金の追加も踏まえて）、写真や書面を残されると良いと思います。

また、完了時にも、
　　　●作業完了時の依頼主（＝大家）の確認をもって完了とし、
　　　　以後の入居者からの直接のクレームの責任は追わない
というような内容の書面を交わすなど、工夫されると宜しいと思います。
（逆に、営業面で考えるのであれば、
　今回のような場合は、料金の追加だけではなく、むしろ、
　「2回に分けたスタイル」というのも、あるかも知れません。
　つまり、
　　　　1.大家からの依頼に基づいたクリーニングを行う
　　　　2.但し、汚れが酷いため、入居者からのクレームなどが予想されるため、
　　　　　そのクレームに基づいて、入居後1週間以内に、再度、要請に応じる
　というような感じでしょうか？
　もちろん、料金は、その分、上乗せです）
（わんえるで～おー・前野）

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□■アドバイス：４

相談者さま、遅れて申し上げる点はございませんが、一つだけ。
これからも良いお仕事を続けられるように、
　　　●完了時に、発注者（大家）のサインをいただき、
　　　　工事前と竣工時の美しさを、代表的な箇所2～3枚の写真つきで、
　　　　報告書として集金時、手渡ししておく
などをしておくことは、相談者さまのお仕事のご苦労と、
権威を守ることになると思います。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

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■□相談者より

中尾様、皆様、ありがとうございます。
今回のことで、皆様にいただいた助言やご指摘は、
今後もクリーニングを続けていく上で大変に支えになっていくと思います。
　　
確認してもらったから、あとは知りません…では当然だめですネ。
そんなことは自分ではしたことはないつもりでしたが、
それを証明するためのあらゆる対処を、契約時、完了時におこない、
そこまでやって、はじめてお客様に喜んでいただける職人を目指していきます。
どうすればよいかわからず、一人悩まず相談してみてに本当に良かったと思います。
失敗は成功への最大のチャンス、精一杯の誠意で、対応してきます。

～～２日後～～

このたびは皆様、大変ありがとうございました。
まずはご報告いたします。
先日、大家さんのところへ伺って、お話しました。
すると、実はこの入居者は、クリーニング以外の件についても
いろいろ文句をつけては、家賃を下げろだの、礼金を返せだの、
とんでもないことを言い出しているようなのです。

結論からいいますと、大家さんは、もう無視していく方針らしく、
よって私のほうにも、お金の請求等あっても、
「すべて大家に言うように…と答えればいいから」
と、おっしゃってくださいました。
　　
また、今回のことは、とくに私に対してなにも請求はしないし、
「最後の確認で、自分がOKだしたのだから、君には不備はない」
とのことでした。とても理解のある常識的な方で助かりました。

今回のことは、自分でもいろいろ考えさせられ、つらいこともありましたが、
皆様のとても親切なアドバイスを頂いたことは、ひとつの大きな経験になりました。
この場をおかりして、御礼申し上げます。

相談内容　中途解約した場合の違約金計算方法について

広島・20代男性
はじめまして。お世話になります。
当社ではこの度、自社建物、土地を他社に賃貸いたしますが、
　　　●中途解約の文言を入れる際の違約金の計算方法
で、ご指導の方、宜しくお願い申し上げます。

例えば、消費者対法人ならば、消費者契約法に明記してるとおり、
3ヶ月分の違約金を頂くことが可能なのですが、法人対法人の建物、
土地賃貸契約の場合の違約金の計算方法が、
調べてもどこにも謳ってないからです。

お忙しいところ申し訳ございませんが、「中途解約した場合の違約金計算方法」
を謳っている文章を教えて頂けないでしょうか？
ちなみに、この契約は定期借家契約です。宜しくお願い申し上げます。

---

□■アドバイス

「事業用　定期借家契約　中途解約　違約金」で、検索してみて下さい。
事業用定期借家契約について、重要と思われる点について簡単に説明しておきます。

　　　1.契約期間についての制限は無い。
　　　2.合意で再契約は可能である。
　　　3.貸主は期間満了の1年～6月までの間に終了の通知を行う必要がある。
　　　　但し、通知期間の経過後にその旨の通知をすれば、
　　　　その通知の日から6月を経過した後はその限りではない。
　　　4.公正証書その他の書面で契約することが必要。
　　　5.契約前に「更新がなく、期間の満了により終了する」旨の書類を交付し、
　　　　説明する必要がある。
　　　6.中途解約は、特約があればそれに従う。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

返事が遅くなり、大変申し訳ございませんでした。
回答の方、有難うございました。
早速、この情報を元に、今一度、契約書の書き換えをしたいと思います。
そこでもう一点教えていただけませんでしょうか？
インターネットにて、事業用定期借家の契約書のひな型を探していたのですが、
無償のものが見つかりません。やはり、有料のものしかないのでしょうか？
ご指南の方、宜しくお願い申し上げます。

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□■アドバイス：２

定期借家推進協議会さん
（ http://www.teishaku.jp/ ）の、下記のものは無料かと思われます。
　http://www.teishaku.jp/02/teiki/

（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

すごいです。有難うございます。
早速、上司の方に提案し、会議にかけようと思います。
本当に有難うございました。

相談内容　テナント賃貸借契約の面積の考え方について

山形・20代男性
はじめまして。会社の部署変えで、
賃貸ビルのテナント管理をすることになりました。
全くの初学者でちんぷんかんぷんなので、
3点、お教えいただけたら…と思います。

　　　1.テナントの契約面積は壁心面積、内法面積、どちらなのでしょうか？
　　　　どちらでもよいものなのでしょうか？

　　　2.柱面積は契約面積に含めるものなのでしょうか？
　　　　含めるとしましたら、何か根拠があるのでしょうか？

　　　3.広告表示は、壁心面積とありますが、オープンスペースで壁、
　　　　柱等がうまく区切りにならない場合は、内法（？）でも、
　　　　よいものなのでしょうか？

どうぞよろしくお願いします。

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□■アドバイス：１

あくまで私見であり、
正確に法律等を調べたわけではないことを最初にお断り申し上げます。

　　1.当社の場合は、建築確認申請時の図面を元に壁心面積で計算しております。
　　　ご心配な場合は、重説に壁心面積であることを明記すれば良いと思います。

　　2.含めておりますが、特に根拠はございません。

　　3.内法の場合の方が面積が少なくなると思います。
　　　特別に借主に不利となるわけではないので問題は無いと思います。

実際には、壁心面積か内法面積かを明記すれば良いと思います。
トランシット等を持ち込んで測量するわけではありませんので、あくまでも図面上、
場合によっては、登記簿謄本に記載されている面積で充分だと思います。
いずれにしても、虚偽では無い表示をしていれば良いと思います。

但し、家賃等を坪○○円という表記をすると、
借主より実質有効面積で計算して欲しいと言われる場合もあるかも知れません。
坪あたりの賃貸料が高額の場合においては、契約前の交渉時に実質有効面積まで
家賃を下げる等の相談に乗れば良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井さま、お忙しい中、ご回答ありがとうございました。
壁心面積、内法面積、必ずどちらかでないといけないということはないのですね。
本当にありがとうございました。

---

□■アドバイス：２

誤解のないように、追加しますが、基本は壁心面積になると思います
（おそらく区分所有の占有部分の考え方と同等ということだと思います）。

オープンスペース等の特殊な物件の場合は、
賃貸の場合は、内法面積であることを明記すれば、
それ程、問題とはならないと思う…ということでご理解下さい。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

分かりました。
懇切丁寧に教えていただき、ありがとうございました。

相談内容　

新潟・50代男性
素人みたいな質問で申し訳ありません。今まで売買を仲介した時に、
売主が2人の時は、領収証に2人分の署名と捺印をもらっていたのですが、
このたび11人の共有物件を売ることになりました。
この場合、手付金、残金の領収証のともに、
　　　・代表者1名の署名捺印にして、「外10名」と記載
という形にしても、法的に問題無いものか、どうか教えてくださいませんか。
（ハマ不動産・小野さん）

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□■アドバイス：１

私見ですが、後々に問題が起こる可能性が無いのであれば
（例えば、11人全員の売却の意思を確認し、目の前でお金の分配を確認できたり、
　振込先が11口座に分かれたりしていて、振り込み票の控えが残る…など）、
代表者1名の署名捺印にして、「外10名」と記載しても、問題は無いと思います。

しかし、親類・縁者等の場合で11人にそれぞれ持分に応じたお金が行くのであれば、
11人にそれぞれの取り分（持分）に応じて領収書を切って頂いた方が
間違いが無いと思います。つまり、11枚の領収書を買主に渡して頂くことになります。

商人・事業者以外の場合は収入印紙を貼る必要が無いので、記入する手間だけです。
また、共有組合等の共有地の場合（共有組合でも地縁団体以外では、
登記は代表者の個人名にしたり、個人の共有名義にしたりしますので…）ですと、
その共有組合等の団体名を入れた代表者名1名の領収書で良いと思います
（代表者印のある場合は、その代表者印も捺印して頂く）。
この場合は収入印紙が必要になる場合もあるかと思います。

詳しいことがわからないのですが、実際の取引の形態によっても変わると思います。
とにかく、仲介業者として、後々トラブルの起きない様に注意することが大事だと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

涌井様、お忙しいところ、ありがとうございます。
売買契約書は、代表の方が署名したら、次の人に郵送して、
11人が次から次へとまわしてもらう予定でした。
そのため、11人全員の署名欄があるA4版の領収証を作って、
契約書と一緒にまわしてもらうことも考えました。
しかし、そこまでしなくても、代表の人だけ署名して、
外10名としてもいいのではないかという意見もありましたので、
ご相談させていただきました。
　　
契約と残金精算は代表の方だけにきてもらう予定です。
司法書士の方も、全国の共有者に郵便で
委任状と印鑑証明のやり取りをする予定です。
（ハマ不動産・小野さん）

---

□■アドバイス：２

推測ですが、おそらく血縁関係で、孫の代まで含めると
11人になってしまうということなんでしょう。
その様な取引の場合、実務では領収書や契約書よりも、
本当に本人が承諾しているのかどうかが問題になりやすいですね。
司法書士の先生が、直接、ご本人と委任状と印鑑証明の
やり取りをするのであれば、それほど問題も起きないとは思います。

土地代金の手付と残金という但し書きがあれば、代表者名と他10名でも、
領収書は問題は無いと思います。
できれば、契約書の特約条項に、
　「手付金と残金については、代表者の○○が、他の10名が遠隔地に居住し
　立ち会えないので、代表して受領することを、売主は全員承諾するものとする」
と、入れておけば良いと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

涌井様　再度のご意見ありがとうございます。
全国に散らばる共有者に、
代表者が土地代金を受け取ることと、所有権移転することに対して、
一切の権限を委任するという委任状
を、代表者宛に書いてもらうことにしました。

契約書と一緒に委任状を人数分、それから個人情報の取り扱い承諾書も
一緒につけて、郵便でたらいまわししてもらって、各自が書いたら、
印鑑証明や、住所、氏名が変更した人は住民票あるいは戸籍の附票、
戸籍抄本などとともに代表者のもとへ郵送してもらうことにしました。
　　
委任状は原本を買主の契約書に綴じて渡すつもりです。
念のため、写しも当社が保管する契約書のコピーに綴じようと思っています。

領収書はご指摘のようにしたいと思います。
一時はA4のコピー用紙11人分の署名欄がある領収書を、
たらいまわしに捺印してもらうことも考えましたが、やめました (^^;

「土地代金の手付と残金という但し書き」
のような特約をつける方法があるとは思いつきませんでした。
　　
今回はつけないでしまったので、このような共有者が全国にいるような物件が
出た時に特約に入れたいと思います。ほんとにありがとうございました。
（ハマ不動産・小野さん）

相談内容　

東京都の不動産事業者です。
トラブル事例等々が細かく載っていたので、大変勉強になりました。

私の業務は賃貸が主体なので、一度ご入居された
お客様とは長いお付き合いになります。
東京都条例ができたとはいえ、いまだに揉めるのが敷金精算です。
　　
「敷金精算時に揉めるのは嫌だから…」という理由で、
「敷金１ヶ月分償却をうたってくれ」という家主様が増えてきているのですが、
現状回復費用として敷金1ヶ月分償却というのは、
契約書にうたってあれば有効なんですよね？

ちょっと疑問に思ったので、宜しくお願い申し上げます。

---

□■アドバイス

居住者が通常に生活をして発生する、いわゆる自然損耗は、
賃料を貰っている以上、あくまでも貸主負担です。
従って、上記のような条項を入れて契約をしても、争いとなった場合、
借主に不利な特約として否認されることとなるでしょう。

　（マック住研・清水さん）

---

■□相談者より

大変お早い対応ありがとうございました。
今後気を付けて業務を行っていきます。
入居者様・家主様からの質問に、悩んでばかりの毎日なので、
今後もお世話になるかと存じます。今後とも宜しくお願い致します。

相談内容　

当方は不動産業者、相手方は一般消費者です。
裁判所の強制競売によって中古住宅を落札したところ、
すぐに「原状のままで、売ってほしい」との連絡があり、
占有者もあるまま、売買契約をします。

この場合、全く物件について調査が出来ませんが、
瑕疵担保責任を負わない特約は、やはり無効になりますか。
また、瑕疵担保責任を負わないようにするには、
どのようにしたらよいでしょうか？

---

□■アドバイス

宅地建物取引業者が売り主となる場合、
瑕疵担保責任期間を短縮する方法は、
2年間の瑕疵担保責任を負う特約を付ける以外に方法はありません。

　（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　
　
投稿者名：門田
当不動産相談センターご参加の方々には
宅兼業者の方が多いのではないだろうかと考え、
業法規定中の「業の定義」について質問したいと思います。
お答え頂ける方は是非ご意見をお聞かせ下さい。

　　■疑問とするところ（業法第2条1項2号）
　　　宅地若しくは建物（省略）の売買若しくは交換又は宅地若しくは
　　　建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で
　　　業として行うものをいう。

国土交通省不動産業課指導通達（平成16年2月27日最終改正）における
「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」、つまり本号にいう
「業として行う」とは宅地建物の取引を社会通念上、
事業の遂行とみることができる程度に行う状態を指すものであり、
その判断は次の事項を参考に諸要因を勘案して総合的に行われる
ものとするとの規定があり、以下にその判断基準が示されている訳です。

が、両者には意味するところに相違があり、
　　　1.如何様な行為が業となるのか
　　　2.如何様な場合に宅建業の免許が必要となるのか
についての疑義があります。

現実は　各特定行政庁ぼ判断がまちまちと思いますが、
それでは問題の先送りと考えております。
出来れば、ご教授頂ければ幸いに思います。

---

□■アドバイス

門田さまは、お詳しい立場の方と推量いたします。
私の宅建主任者としての経験から意見を言います。

一つは、よく言われている業務の繰り返し回数ですね。
1回か5回かは、行政庁ごとに、ご指摘のように違いがあるのでしょう。

私は、所有者自身の不動産を売る場合、または単に買う場合と、
仲介とは法の目的に照らして違うのではないかと考えています。
仲介の場合は原則、即業務でしょう。

ただ、別に仲介業者が居る場合で取引関係者が全てプロの場合は、
その話しを実質仲介しても、「紹介」とする事ができるかもしれません。
そして、社会通念以内の謝礼ならば。
でも、1％を超えての謝礼は、業務の見返りと考えるべきと思います。

つまり業の業たるポイントは、生活者（業者以外）を業務の相手としているか、
仲介料をもらうことを目的としているかです。
門田さまは当然そのために仕事としてされるのでしょうから、
1％を超える謝礼を受け取る目的で、2回以上継続して紹介行為をすれば、
業と考えるを法令遵守だと私は考えています。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

---

■□相談者より

投稿者名：門田
中尾正文様、ご意見ありがとうございます。
問題と考えているのは、宅建業者以外の者が
相続により300坪の農地を取得し、宅建業者を介して100坪を分筆、
農地転用許可を停止条件として売却した場合、
残地200坪を同様に停止条件を付して売却することは、
業法にいう業となるのかどうか…ということなのです。
このことを国土交通省としての解釈指針により判断すると、
業とはならない様にも考えられますが…。
お考え頂ける方　ご意見をお聞かせ下さい。

■□相談内容　　
　
私は業者ですが、この度約8年住んでいた3ＤＫのマンションを解約した方より
畳代、クロス代を中間マージンを搾取したとの事で警察に訴えると言われています。

契約書には畳、クロスは借主負担と明記してありますが、
クロスは30％大家さん負担です。
畳は一畳7000円(表裏)クロス平米1100円で請求しています。
畳は5500円クロスは1000円ですが領収書はこちらの会社宛で
その差額は紹介料として当社が出しています。

その方は畳屋さんも内装業者もグルで二重帳簿で詐欺に当たると言います。
そしてじかに大家さん畳屋さん内装業者に接触して皆さんが困っています。

私としては説明不足を認めまして結局全額返還致しますが、
詐欺とか泥棒呼ばわりされて、今後の仕事に支障があり頭を痛めています。

30年も管理料も頂かず頑張って来たのですが皆様はどう思われますか？

---

□■アドバイス：１

当社の場合はお客様から工事を一式で請負
（高額な工事の場合は請負契約を結びます）をします
ですから当社から請求(領収書発行）しております。
それぞれの内装業者は当社に請求がきます。
当然、当社のマージンをのせてお客様に請求しております。

3ＤＫのマンションを解約した方の理屈が通るならば、
いまの工務店は全社詐欺師ですね。職方と材料の手配をするだけですから、
多かれ少なかれ今回のことと同じだと思います。
商売の基本ですよね、仕入れて、利益をのせて販売する。

しかし、相談者さんのやり方と自分のやり方とでは結果が同じでも、
どちらがお客様の疑問がなく支払うかわかりますよね。
（ネスト・古屋さん）

---

□■アドバイス：２

フルヤさん方法も良いと思います。当社も建設業の免許がある為、
自社で受ける場合も有りますが、利益が低い小さな修理の場合には、
紹介料としてバックマージンを頂く場合も有ります。

つまり、請求書や領収書は、お客様と業者に直接やり取りして頂いて、
清算後に、業者から５％～１５％の紹介料を頂きます。
　　(これは、その都度業者と話し合います)
当然、当社はバックの分の領収書を業者に対して発行しています。

それと、詐欺に当たる事は無いと思います。
フルヤさんの言うとおり、そんな事を言ったら、
建設土木業の元受業者はほとんど詐欺になってしまいます。

工事の単価が高いので値引きしてくれと言うのなら理解できますが、
詐欺で訴えると言うのは変ですね？
詐欺と言うのは刑法犯でしょ？警察に訴えるのですか？
警察も相手にしないと思いますけど？
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

御二人の早速のご連絡有難うございます。
ひとまず大家さんに被害が行かない様に
敷金は全額返還してその後の対応をしたいと思います。
例えばクリーニング代(かなりひどい状態でした)クロスの破れた部分など
請求したいと考えています。

都内の警察署に言いに行ったらそれは詐欺に当たると
返事をもらっているとの事でした・・・。嘘だと思いますが。

もし貰えない場合は勉強料で泣きます。
今後の為に契約書に負担部分を経過に応じて
解り易く図表にして明記する事にしました。
又退去の時は委任状をもらう様にします。
真面目に仕事しているのに刑事告発などとんでも無いことです！
反対にこちらが名誉毀損で告訴したい位です。

>>>その後

本日警察に確認を取りました。そのような回答を出していないとの事です。
弁護士　都庁住宅局　協会団体　におきましても
当社が依頼した内装業者の帳票類の提示閲覧は
借主に権限がなくあくまでも当社と借主との問題であり、
提示閲覧は必要無しとの事でした。

それでも今回各々業者を回って税務署、警察に告訴すると言う
元借主のような人がいますので皆様もお気をつけてください。
災難でしたが勉強になりました。

---

□■アドバイス：３

相談者さん、本当に大変でしたね。
私も最近、いきさつはちょっと違いますが、
同じように詐欺師呼ばわりされました。ご心境よくわかります。
それで、宅建協会の顧問弁護士に相談に行ったんですが、
まったく心配する必要はないと励まされました。
その時教えて頂いたのですが、名誉毀損というか、
誣告罪（ぶこくざい）というのがあるらしいですね。
（グリーンランド・川尻さん）

■□相談内容　

不動産ML参加者の皆さん、いつもご回答いただきまして有難うございます。
草柳＠RTJサポートチームです。実は2002/8/7にフジテレビで放映された
「ザ・ジャッジ！」で、以下のような話がありました。

　　　・クーラー無しの古いアパートの住人が自腹でクーラーを設置
　　　　（窓用のものではなく、壁に穴を開けて設置。かかった費用は9万円）
　　　・設置にあたって大家は「自分で取り付けるなら良い」と許可
　　　　（書面を交わしているのではなく口約束です）
　　　・取り付け直後に住人が転勤。大家に買取を請求
　　　・しかし大家は買取を拒否

と、このような流れで「大家は買い取る必要があるのか？」
と言うことになったのですが、その結論が、

　　●住人には造作買取請求権があるので大家は買い取らなくてはならない

でして、映像では大家がまるまる9万円を支払ってました。さらに、対象となるものには、
　　　・新しく取り替えた畳
　　　・買い換えた換気扇
　　　・設置したBSアンテナ
などを挙げていましたが、私としてはどうも誇張しすぎのような気がしてなりません。

今回の放送をそのまま真に受けますと、
　　　・家賃\38,000のアパートに対して今の相場の倍近いクーラー
　　　　（今ですと工事費込みで\50,000以下で手に入ります）
を取り付けて最終的に全額大家に負担させると言うことになります。

でも上記の場合、
　　　・大家が自腹ならつけて良いと言ったら最後、
　　　　好きなクーラーを取り付けられて最終的に全額が負担する責任がある
と言うことになってしまいますが、何か違うような気がしてなりません。

確かにこの番組では最後に、状況によって判例が異なる旨を伝えているのですが、
状況が異なる異ならない以前にこれですと多くの方に
誤解を与えるような気がしました。

本当に「造作買取請求権」に、ここまでの権利があるのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

私もテレビを見ていました。
草柳さんのおっしゃる通り判然としない場面でしたが、
「借地借家法第33条」造作買取請求権があります。

但し、その価格は
建物に付加したままの状態で造作自体が有する価格「時価」
という事です。工事費用などは含まれません。

なお、旧法によると強行規定であったが新法では任意規定となっている様です。
（森田住販・森田喜久雄さん）

---

□■草柳＠RTJサポートチーム

森田さん、早々にどうも有難うございます。
ご覧になっていらしたとは！
日曜日に日本テレビでやっている「行列のできる法律相談所」のように、
様々な見解があることが前提になっているのであれば良いと思うのですが、
こっちの番組に関しては、
　　> 判然としない場面
と言うようなことが結構あるように感じました。
（あの内容を真に受けて変なトラブルが起こって困る人が増えそうで、
　それが一番心配だったりします…）

それはさておき、
　　> 但し、その価格は建物に付加したままの状態で造作自体が有する価格
　　> 「時価」という事です。工事費用などは含まれません。
やはりそうですよね…。そう考えますと、
　　　●大家は買い取らなければならない
　　　●但し中古エアコンの買取相場価格を前提に価格交渉可
と言うように解釈できそうですね。

ただ、個人的には、
　　> 「借地借家法第33条」造作買取請求権
この法律自体、あまりに一方的過ぎるような気もします。
仮に買取価格交渉できたとしても、住人がそれを良いことに
最上級のエアコンを取り付けた場合など、かなりダメージがあるように思います。
さらに、BSアンテナなどは、CATVの普及やBSデジタル化による廃止などで、
近い将来、資産価値自体が無くなってしまう危険性もありますので…。

　　＃さらにエアコンと違って、BSアンテナに関しては、必ずしも
　　　次の住人が必要と言うわけでも無いように思いますし、
　　　逆に、壁に穴などを開けられてしまったマイナス要因の方も気になります。
　　　（あくまでもこう言うことを知らずに、住人の意見を尊重してあげると、
　　　　かえって後々、負担が増えてしまう？）
　　＃もっと言ってしまえば、造作物の基準の「容易に取り外し可能」に、
　　　何故エアコンやBSアンテナなど、
　　　　●場合によっては専門家の工事が必要なもの
　　　までが含まれるのかも疑問だったりするのでした…。
　　　容易に取り外せないと理由で造作物として認められていない障子紙の方が、
　　　エアコンよりも容易な気すらします。

本来であればエアコンなどに関しては、
　　　●事前に最終的な費用分担を決める
　　　　（＝造作物設置の同意にあたっての条件をつける）
　　　●上記内容を契約書にまとめる
と言う感じで進めるのが理想かな？とも思ったりもしました。
（こうすれば後々のトラブルを防ぐことができそうなのですが、唯一気になるのが、
　　　
　　　●もし「造作買取請求権」が絶対的なもので、大家側が条件を追加できない
　　　　　（＝あくまでも造作物設置に同意するか否かのみである）
　　　のであれば、この契約自体できなくなってしまう？と言う部分です）

ただ、それ以前に、
　　> 旧法によると強行規定であったが新法では任意規定となっている様です。
と言うことですと、「大家の買取は絶対」ではなくなりますね（※）。
　　（※私自身大変不勉強で恐縮ですが、
　　　　実はいつからが新法なのかがわからなかったりしまして、
　　　　もし、新法が未定で現在は旧法が前提になっているのであれば、
　　　　時価が前提であっても「大家の買取は絶対」になりますね）

---

□■アドバイス：２

涌井です。造作買取請求権について調べてみました。
条文とあわせて投稿しておきます。
「賃貸人の同意」と言うところが重要だと思います。
実際には、民事裁判(調停)で和解されるのは、森田さんの仰る通りだと思います。
　(森田さんは多分専門家の方ですよね？)
冷静に考えれば、エアコン等の設備を買い取るのは、
ある意味当然かも知れません。
但し、現実には設置からかなり年数が経過している場合が多いと思います。
世間一般の常識の範囲で交渉すれば良いと思います。

　【参考】
　　　宅建スーパーWEBサイト（ http://tokagekyo.7777.net/ ）内の、
　　　 http://tokagekyo.7777.net/brush_echo/lease/lease-ans3.html
　　　にあります以下の部分。
　　　　★賃借人が、賃貸人の同意を得て建物に造作を付加したときは、
　　　　　賃貸借終了時に、賃貸人に時価で買い取るよう請求できます。
　　　　　(借地借家法33条1項)
　　　　　これは、賃貸人から買いうけた造作にも適用されます。
　　　　　また、「期間の満了又は解約の申し入れ」によって終了する場合の、
　　　　　転借人と賃貸人との間でも準用されます。(借地借家法33条2項)
　　　　　ただし、この規定は任意規定となっており、造作買取請求権をあらかじめ
　　　　　放棄する旨の特約も認められています。(借地借家法37条)

　　（造作買取請求権）第33条
　　　建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、
　　　建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が
　　　期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、
　　　その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。
　　　建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする。
　　　２前項の規定は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって
　　　終了する場合における建物の転借人と賃貸人との間について準用する。

　　（強行規定）
　　　第３７条　第３１条、第３４条及び第３５条の規定に反する特約で
　　　建物の賃借人又は転借人に不利なものは、無効とする。
（高原開発・涌井さん）

---

□■草柳＠RTJサポートチーム

涌井さん、ご丁寧に有難うございます。
いやはや、色々と調べていただいてしまって恐縮です。

　　> 冷静に考えれば、エアコン等の設備を買い取るのは、
　　> ある意味当然かも知れません。
確かにおっしゃる通りなのですが、
　　　・大家は住人が自腹で買ってつけると言うので安易に取付を許可した
　　　　と言う感じのTVの内容でしたのが、
　　　・造作買取請求権を行使されると自腹ではなくなる
　　　　（そもそも「相手の自腹」と言う選択肢自体が無い？）
と言う感じで、何だか理不尽に思えてしまったのでした。
そう考えますと、大家としては、こう言う法律があることに気をつけて、
　　　●自腹取付に安易に了解しない注意
が必要になってくるように思いました。

ただ、引用いただきました条文から判断しますと、TVで放映された内容の、
　　　●取付時の全額（工事費を含む住人が支払った費用全額）の返済
と言うのは違いますね…。やはり、私も、
　　> 実際には、民事裁判(調停)で和解されるのは、
であり、
　　> 世間一般の常識の範囲で交渉すれば良いと思います。
だと思いました。

---

□■アドバイス：３

うーーん。私はテレビを見ていないのでニュアンスが良く分かりません。

しかし、通常の私達が行っている賃貸業務の流れでは、
家主がエアコン設置の了解したのは、壁に穴をあける事、
クロスにエアコン設置跡が残る事等を了解したという事だと思われます。

エアコンを建物の設備として加える事に対して了解したのではないと思います。
設置跡に対する原状回復義務の免除に対して了解したという事でしょう。

エアコンは退去時に借主にて撤去してもらうか、
撤去費用を敷金より相殺するか、撤去費用をサービスする代りに、
家主に所有権を無償譲渡するという事に通常業務では行っております。
いかがでしょうか？
（アート不動産・吉田さん）

---

□■草柳＠RTJサポートチーム

よしださん、どうも有難うございます。
なるほど確かに、
　　> 設置跡に対する原状回復義務の免除に対して了解したという事でしょう。
と考えるのが一般的ですね。

ただ、
　　> エアコンは退去時に借主にて撤去してもらうか、
　　> 撤去費用を敷金より相殺するか、撤去費用をサービスする代りに、
　　> 家主に所有権を無償譲渡するという事に通常業務では行っております。
私もこう思っていたのですが、造作買取請求権があるので、
　　　・エアコンは家主が買い取らなければならない
　　　（もう使わないから買う取って欲しいと言われたら家主は断れない）
ことになり、
　　　・撤去費用支払い（＝敷金相殺、無償譲渡）
などをする必要は無いので、結果、
　　　・借主は家主に買い取らせるのが一番得かも知れない？
と言うような感じになるように思います。

---

□■アドバイス：４

なるほど、ありがとうございます。
契約書の中に、造作買取請求権を認めない旨の特約は有効なのでしょうか？
原状回復義務という意味合いの中に、退去時にエアコン撤去が
借主にて必要という解釈は出来ないのでしょうか？
（アート不動産・吉田さん）

---

□■草柳＠RTJサポートチーム

よしださん、どうも有難うございます。
まさに私が気になっていましたのも、
　　> 契約書の中に、造作買取請求権を認めない旨の特約は有効なのでしょうか？
でしたが、涌井さんが調べてくださった条文には、
　　> この規定は任意規定となっており、造作買取請求権をあらかじめ放棄する旨の
　　> 特約も認められています。(借地借家法37条)
とありましたので、大丈夫のような気がします。

ただ、契約書にこの特約が無かった場合に大家さんが、
　　「エアコン、自腹なら取り付けても良いよ」
と言ってしまった場合は、たとえ「自腹なら」と言おうが、
後々、自分が買い取る羽目になるような気もします？

また、
　　> 原状回復義務という意味合いの中に、退去時にエアコン撤去が
　　> 借主にて必要という解釈は出来ないのでしょうか？
なのですが、どうも原状回復義務とは異なるようですね？
　　（造作があることで回復される現状よりも価値が上がると言う解釈ですかね？
でも実際には、
　　　　・エアコン（ほかの造作）などがあっても困る
　　　　　（例えば、
　　　　　　・買い取るエアコンが古すぎて、今後の修理費の方がかかりそう
　　　　　　・改築予定なので取り外して再度取り付けるとなるとかえって高いなどの場合）
と言うようなことも充分考えられると思いますが…）

あと、万一、泥沼化して意地の張り合いになってしまった場合、大家さん側は、
　　　・買取金額時価
　　の部分を、
　　　・取り外し工事を含めたリサイクルショップなどのエアコン買取価格
を基準にすることもできる気がしましたし、もし、
リサイクルショップが買取不能な場合（＝時価ゼロの場合）は逆に、
　　　・家電リサイクル料金＋取り外し工事費＋運搬送料
などを請求するのも合理的なのかなぁ…などとも考えてしまいました。
　　（果たしてこれで対抗できるのかどうかはわからないのですが…）

やや話が逸れてしまいますが、実は私は大家さんでも仲介業者さんでも
借主さんでも無いのですが、この問題に疑問を抱きましたのは、
　　　●自腹を前提に借りた人が取り付けたのに、
　　　　最後の最後に一方的に法律を武器に買い取らせる
と言うのは、（法律とは別問題で）誠意ある対応とは思えなかったんです。
で、TVでは「損している人沢山いる」みたいな感じでやってましたけど、
私としては「そうじゃないだろ？」みたいな感じですね。
だったら、
　　　●そう言うことをされた場合に対抗方法は無いのか？
と言う感じで皆さんにご相談したのでした。

---

□■アドバイス：５

涌井です。横レス失礼します。
不動産業者としての日常業務の処理としては、一般的には
よしださんの言われている通りだと思います。
当社のお客様で、実際に買取請求をしてきた方はいません。
　(店舗等の居抜きの場合を除きます)
問題は、草柳さんの言われている様に、こじれた場合
業者としてどうアドバイスしたら良いのかだと思います。

エアコン等の設備については、確かに
その物件の付加価値を高める効果が有ると思います。
減価償却等を考慮に入れた価格で有れば、大家が買取りをするのも、
無茶な事では無いと思います。
新品を付けても、直ぐに中古になってしまうのですから、常識的な価格であれば、
買取は当然かも知れないと思います。

私も、そのテレビ放映は見ていないのですが、草柳さんの投稿を拝見すると、
かなり一方的に買い取り請求が可能な様に感じました。
実際の民事裁判(実際には殆ど調停になると思います)では、私の経験上、
一方的と言う事は有りえないはずです。
民事の場合は、殆ど常識的な線で和解になると思います。
大家が強行に和解をせず、買取を拒否しても仕方が無いと思います。

草柳さんの投稿を機会に、
「造作買取請求権」の放棄を契約書に明記しておく必要が有る。
と言う事だと思います。

又、よしださんの言われている原状回復義務は、不動産業者が日常的に使用する
業界用語としての意味は理解出来ますが、我々業者の言う、
原状回復義務は民法や借家法の「原状回復」とは若干違うと思います。
業者の原状回復は、かなり拡大解釈されていると思います。
特に「承諾を得た」設備等について、原状回復を求めるのは難しいと思います。

私も一不動産業者ですが、今回の造作買取請求権の件は勉強になりました。
店舗等の場合でも、かなり厳密に特約条項を入れておかないと
面倒な自体になる事も予想されます。
居抜き料の取れる物件なら問題有りませんが、居抜き料の取れない物件は、
業者として慎重な対応が求められると感じました。
（高原開発・涌井さん）

---

□■草柳＠RTJサポートチーム

こちらこそお盆休みの中、ご回答いただいてしまって恐縮です。

　　> 不動産業者としての日常業務の処理としては、
　　> 一般的には、よしださんの言われている通りだと思います。
私もそう思いますし、その方法（相殺など）が合理的に感じていました。
決してどちらか一方が損をしているのではなく「利にかなった交渉」ですので…。

でも、
　　> 草柳さんの投稿を拝見すると、
　　> かなり一方的に買い取り請求が可能な様に感じました。
私の感覚ではあのTVの通りに考えてしまう借主さんがいますと、おそらく、
　　> こじれた場合、業者としてどうアドバイスしたら良いのかだと思います。
このような対応が必要になってくるように感じました。

　　> 業者の原状回復は、かなり拡大解釈されていると思います。
　　> 特に「承諾を得た」設備等について、原状回復を求めるのは難しいと思います。
話がやや逸れてしまうのですが、最近、やたらと
敷金問題がクローズアップされています。
もちろん中には不適切な業者もいるかと思いますが、反面、
契約段階の相互確認の希薄さが原因の場合も多いようにも思います。
　　（どうしても今のマスコミ報道は往々にして「一時が万事」の場合が多く、
　　　一方を徹底的に叩くのが日常的になっておりますので…）

私自身、賃貸契約の経験が豊富なわけでは無いのですが、
賃貸の契約の場合（借主としてでした）、売買契約に比べますと、
意外に簡単な書類で済まされている場合も多いように感じましたし、
借りる前の状況の把握もなされていない場合もあるように感じました。

　　＃以前、私が自動車雑誌の編集をやっていた関係で、
　　　自動車メーカーからクルマを借りる機会が多かったのですが、
　　　（おそらくレンタカーなどでも一緒かと思われますが）
　　　その際には、傷の有無なども含めてお互いに確認した後に借りており、
　　　もしその時に不審な部分があった場合は、即、一筆加えてもらったりしました。

そう考えますと、確かに、
　　> 「造作買取請求権」の放棄を契約書に明記しておく必要が有る。
　　> と言う事だと思います。
このような形で、お互いにあとでトラブルが出ないような契約書も重要であり、
さらに造作取付の打診を受けた場合、現状確認も含めて、話し合った方が無難な
気もしました（その時は面倒でも後々の面倒が回避できるように思いました）。

今回のような件、そして、涌井さんがおっしゃった、
　　> 私も一不動産業者ですが、今回の造作買取請求権の件は勉強になりました。
と言うようなことを考えますと、Fudosan.JPとしても、皆さんのお力をお借りしつつ、

　　　・（業者さんのために）トラブルが起きにくい契約書のサンプル
　　　・（一般の皆さんのために）契約にあたっての注意点

などを創って公開できると、喜ばれるかな？などとも思いました。
とは言え、まだアイデア段階でしか無いので、
今後、この相談センターを通じて、少しでも実現できるように頑張っていこうと思います。