【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

農地の根抵当権について
三重・男性・７０代

株式会社を兄弟で経営しておりましたが　経営が苦しくなり
しかたなく会社を閉めることにいたしました。
兄弟間の個人の貸し借りの清算も円満に解決しましたが
兄弟とも　会社の借金の連帯保証人になっておりましたので
私は独り者で子供もおらず　農地を持っておりましたが　
農地の為急には買い手が見つからず　
又農地なので差し押さえを逃れるための名義借りも出来ず　
やむなく私、弟夫婦の３者の話し合いで
弟の嫁さんの名前で根抵当権を設定してもらい　
一段落し農地を売る時は根抵当権をはずしていただく
との合意で話がまとまりましたが　文章を交わしておりませんでした。
しかし　不幸にして弟が急死をしてしまいました。

その後、農地の売買をするので弟の嫁さんの根抵当権をはずして
頂くように電話でお願いした所　弟の嫁さんは夫が亡くなったので
難しいことは解らないので全てのことは　長女の夫に任せてあるので
そちらと話して欲しいとのことで　それからは一切話しあいには応じず、

長女の夫も　私、弟夫婦の３者の話し合いの事はその場に居なかった
のでよく解らないのでと　のらりくらりと印鑑を押してくれません。

正直　売ってお金にしたいのですが　売ることも出来ずに困っております。
何か　いい解決の方法がありませんでしょうか？

■アドバイス：１

私見ですが、
抵当解除には抵当権抹消登記申請書、解除証書（登記原因証明情報 ）、
登記識別情報（登記済証）、委任状が必要です。

多分、登記済証はお手元に有るかもしれません。
然し、申請書と解除証書には、弟の嫁さんの署名・捺印が必要です。

恐らく、売却代金の何割かを弟の嫁さんに渡すという交渉になるのではないでしょうか。

（高原開発・涌井さん）

■相談者より

涌井様

早速のアドバイス　本当にありがとうございます。
どうなるのかと　混乱しているときですので　元気が湧いて来ます。

ご指摘のとおり　登記済証は私が保管しております。

今日まで弟に２５００万円の貸付（口約束のみで証書無し）がありましたが
その当時弟と共有名義（持分1/2)の山林が少々（これも弟の嫁さんの根抵当権
設定済み）がありましたので　弟名義分を私名義にするかわりに
私からの借金と相殺して貸し借りなしにするとゆうことで３者で話がついて
おりました。しかし、名義変更が出来ていない間に　弟は急死。
その後　弟の嫁さんの態度が急変し今日にいたっております。

現在は　何故この様な態度をとられるのかと　弟の嫁さん、長女夫婦に
非常に不信感をもっております。

＞売却代金の何割かを弟の嫁さんに渡すという交渉・・・

恐らく　法律的、実務的にはこうなるのでしょうが
正直　割り切れない気持ちでいっぱいです。

お教えいただいた無料の弁護士相談にも行ってみるつもりですが
もしも　もっと私にとれる別の方法があるのでしたら
ぜひとも　お教えいただけたら幸いです。

■アドバイス：２

私見ですが、
もし、当事者以外の第３者がいるので有れば、その方に証人となって頂き、
経過等を文章化して証人の署名・捺印を頂いてから、交渉するのも良いでしょう。

基本的に、経過事実を如何に証明出来るのかが大事かと思います。

（高原開発・涌井さん）

■相談者より

涌井様
度々のアドバイス　本当にありがとうございます。

＞当事者以外の第３者がいるので有れば・・
３者とは　私、弟、弟の嫁の３者なんです。弟は死亡していますので
当事者以外の第３者は残念ながらおりません。　

＞基本的に、経過事実を如何に証明出来るのかが大事かと
本当にそうですね。　でも死人にくちなしの状態ですので頭が痛いです。　
何か良い方法が見つかりましたら宜しくご指導のほどお願いいたします。

土地建物の名義変更について
沖縄・男性・４０代

土地と建物の名義変更についてです。
私の所有している土地建物の名義を長男に変更したいのですが、
住宅ローンの支払いが２８０万円程残っており、
これまで支払い遅れは当たり前のように
銀行に長男による借り換え等を勧められた経緯もあります。

不動産に詳しい知人によると、抵当権の銀行に内緒で長男名義に変更して、
これまでどおりローンを返済し続ければよいのでは、とアドバイスを受けましたが、
ネットで調べていくうちに抵当権の銀行の同意があって名義変更できるものではないか
とアドバイスに対する不信感を覚えました。

もし、知人の勧める方法をとった場合、訴えられたりすることはあるのでしょうか？
また、知人の勧める方法は実際できることなのでしょうか？
もちろん、ローンの支払いを私が放棄するということではなく、
これまでどおり支払いは確実におこないます。ただ、名義を長男へ変えたいだけです。

■アドバイス

私見ですが、
まず、登記からみますと、所有権移転登記は、抵当権が付いたままでも可能です。
金融機関側からみると、所有者が変更となっても、抵当権は付いたままですから、当然物件の差し押さえは可能なので、所有者が変わったとしても影響は少ないでしょう。
でも、ご相談者に対する不信感は持つと思います。
滞納が有るにも関わらず名義変更されたことが解かったら、即差し押さえ・競売手続きと言うことも考えられます。

理解出来ないのは、何故ご相談者が名義変更したいのかと言う理由です。
２８０万円の残債の為に、名義変更を行うメリットが有るとは思えません。

売買による移転となりますと、譲渡所得税や不動産取得税や登記費用を支払わなければなりませんし、実際に売買代金を長男が貴方に支払わなければなりません。
親族間売買となりますと、税務署はかなり厳格に調査も致します。
長男が売買代金を支払えるのなら、２８０万円を返済した方が早いのではないですか。
登記原因が売買となっているのが解かったら、金融機関は返済を迫ってくるのは当然でしょう。

また、贈与による場合は、当然贈与税を長男が支払う必要が御座いますし、登記費用も必要となります。
これも、税務署がかなり目を付けるでしょう。
抵当権が付いたままの物件ですから、当然贈与された途端に、差し押さえ・競売という危険性もあります。

金融機関に内緒で名義変更を行うことにより失う信用、名義変更に伴う税金や諸経費を、良くご検討されてから、名義変更を行われた方が良いでしょう。

もし、名義変更を行うとしたら、まだ抵当権のついていない不動産物件です。
これは、金融機関が気付く前にやっておけば、財産の保全が行えます。
ただ、残債が２８０万と言う事を考えると、財産保全を行うメリットが有るかどうかを良くご検討される必要が有ると思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容：担保にしていた土地の所有権移転について
沖縄・男性・５０代

土地に関してです。
自分の土地を譲渡担保にしてお金を借りましたが、
お金を借りた人に支払期限前に所有権が移転され、
その後また他の方に移転されていました。まだ支払期限前です。
これはお金を返済しなければ、どうにもならないのでしょうか？
また、知らない間に第三者に移転されているので、戻ってくるのでしょうか？

■アドバイス：１

権利証や印鑑証明や貴方の意思確認や委任状への自署捺印は、
どうしたんですか？　
貴方が知らないうちに所有権移転登記がなされる事は、
事実上不可能で有って、もしそれが為されたとすれば、
明らかに犯罪性を帯びるかと思いますので、
お近くの警察署にご相談されるべきです。

然し、私が推測するに、貴方は
債権譲渡を所有権移転と誤解されているのではないかと思います。
登記簿謄本（登記情報）の甲区が所有権関係でその所有権が変更されたな
ら大問題ですが、乙区の抵当権関係が変わったのなら、
それは債権譲渡と推測されます。事実関係を良くご確認下さい。

債権譲渡は、借用書や金消契約で禁止されていない限り
有り得る話ですし、民法上認められています。
債権譲渡された場合は、返済は新しい債権者に対して行い、
抵当権の解除証書を貰って抵当解除する事になります。
ご不明な点は、司法書士等にご確認下さい。

（高原開発・涌井さん）

■アドバイス：２

追加訂正です。
『譲渡担保』と言う点を見落としていました。
大事な点なのにすみません。

譲渡担保の場合は、同時に所有権が債権者に移転します。
然し、弁済すれば所有権は戻します。

登記上は所有権移転登記が行われますので、
第３者への転売も起こり得ます。

登記上の所有権は債権者に移転するが、
法的な所有権は債務者に有ります。
基本的には、債務弁済されれば土地は戻る筈かと思いますが、
この点については債権者にご確認下さい。

（高原開発・涌井さん）

■アドバイス：３

更に追加です。
『譲渡担保』の場合は、甲区の所有権移転の原因が、
『平成〇〇年〇〇月〇〇日譲渡担保』
となっている筈です。
また、債権者が『知らない間に第三者に移転されている』
その登記原因が度の様に標記されているのかのご確認も
されるべきかと思います。

弁済期前に担保物件が転売された場合についてですが、
以下は、私見で有る事をお断り申し上げて説明致します。

弁済期前の設定者（相談者）と譲渡担保権者側の第三者との関係は、
非常に微妙となります。
この第三者が善意の場合は、相談者のもつ受戻権と
対抗出来るだろう場合もあるかと思います。
悪意の第三者の場合は、受戻権の方が強いとは思います。

つまりは、戻る可能性は五分五分と言った所かと思います。

（高原開発・涌井さん）

■相談者より

高原開発・涌井様

ご丁寧にありがとうございます。
もう一度よーく書類などに目を通してみます。

ありがとうございます。

相談内容　不況、倒産、差し押さえについて

大阪・男性・６０代
私は会社を経営しているのですが、昨今の不況で倒産の憂き目にあう寸前です。
当然、資産の差し押さえにあうと思うのですが、
債権者は地銀と保証協会で無担保の借り入れを起こしていて、
地銀の借り入れ分の三百万円のみ連帯保証人が妻（会社役員）になっています。

自宅は夫婦名義となっています。
私7：妻3名義です。

銀行からの借り入れは3000万円で、
土地の価値は20坪で800～1000円程、建物は築30年で
購入価格は2000万円でした。完済しております。

この際、自宅は差し押さえにあうのでしょうか？
もう65歳なのでとにかく自宅だけは守りたいのですが、
宜しくアドバイスの程、お願い致します。

□■アドバイス

私見ですが、
抵当権がついてなくても、債権の内容が明確であれば、
差し押さえは可能となります。
詳しくは、下記をご参照下さい。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%B7%AE%E3%81%97%E6%8A%BC%E3%81%95%E3%81%88

自宅を守りたいのであれば、
直系以外の親族等の名義に変えておくのが
一般的な対処方法かと思います。
詳しいことは、お近くの司法書士等にご相談なさっては如何でしょうか？

（高原開発・涌井さん）

相談内容　競売による物件の引渡しについて

神奈川・男性・３０代

競売による物件の引渡しについてお願いします。

自分の自宅が競売に掛かっていまして、先日落札されました。
自分の自宅は今は空き家になっていまして、
誰も住んでません、家財などはそのままです。
昨日電話で落札者と話ししたのですが、今月２８日に払込通知書が来るそうです、
来月４日には片付けしたいと言ってきました、家財は寄せて置きますと、
正直落札者が入った後だと取りに行きたくもありません。

自分は現在７００キロほど離れた所に住んでおります、
家財のほとんどは要らないのですが大事なものもあります、
仕事もしてるので時間的余裕がありません
正直どうしたものか困っております。

よろしくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、
あなたが片付けに同意しないと、強制執行となるでしょう。
落札者も強制執行となると、それなりに経費と時間がかかります。

うまく交渉して、大事な物だけ送って貰っては如何でしょうか。
然し、上手く交渉しないと、強制執行され、且つその費用も請求されかねません。
その辺りは、相手の立場も考慮し交渉してみて下さい。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　差し押さえから逃れる為の名義貸しについて

宮城・女性・３０代
夫の父が倒産し、自宅を差し押さえられました。
その住宅を購入する際、夫が保証人となりました。

差し押さえから逃れて住み続けるために
義理の兄の知り合いの人が、500万円出すといっています。

しかし、離婚経験があり、母子手当てをもらっている方らしく
自分の名義で購入した形はまずいと、
今度は名義だけ嫁の私で解決したいとの申し出がありました。

親戚関係でない間柄のかたにお願いすることではないとは思いますが、
両親の家への執着もあり、名義だけでも協力したほうがいいのかと悩んでいます。
私の名義になることで不利な点や将来の予想されるトラブルをアドバイスいただけないでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、
その建物に金融機関等の抵当権が付いているのだとしたら、
建物の名義を誰に変えようが、
差し押さえを逃れる事は出来ません。

然し、抵当権が設定されていないのだとしたら、
売買して名義変更した場合は差し押さえはされないでしょう。
ただ、受領した売買代金については
差し押さえられる可能性も有るかも知れません。
(その500万円を返済に充てるという意味でしょうか・・・)

今回の名義貸しのケースで想定される問題点としては、
・500万円が贈与となるか、若しくは借金を負う危険性がある
　貴方が身内以外から500万円を贈与されたと考えられ
　その贈与税の支払いをする必要性が出る可能性が有ります。
　これは借用書を作成する事によって回避できますが、
　その場合は、貴方が身内以外から500万円の借金をする
　と言う事になりますので、これはこれで注意が必要でしょう。
　身内に連帯保証人になって貰う必要が有りますが、
　連帯保証人に返済能力が有るかどうかも疑問です。
　どちらにしても、この500万円は、
　直接の親戚が出す訳でもなさそうですから、
　その取り扱いにはかなりの注意が必要な気が致します。

・取得時に不動産所有権移転に伴う諸経費と、
　後日に不動産取得税が掛かる可能性が有る。
　(自己居住用で無い場合は、税額控除も
　　かなり難しくなるかも知れません)

・固定資産税を毎年支払う義務が生じる

諸経費や税金関係の負担について、口約束だけでは無く、
しっかり書面にしておく方が良いと思います。
その時には、家賃と相殺する形を取るのか、
それとも家賃は無料(使用貸借契約)とし、
税金関係だけ住人が支払うのか？
その点もしっかり決めておいた方が良いでしょう。

この様な名義貸しで、
名義を貸す方のメリットは全く無いと言っても良いでしょう。
あくまでも、自分の身内を助ける為に、
ある程度の犠牲を払ってあげると言う心構えが必要かと思います。
メリットが有るとすれば、
身内を助けることが出来ると言う一点に尽きるのではないでしょうか。
勿論、揉めるとそれ相当の出費が出る可能性も考えておいて下さい。

ただ、困っている身内を助けるのも人情とも言えます。
貴方がかけた温情を裏切らない身内で有れば、
損得とは別に助けるのも良いと思いますが、如何でしょうか。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　抵当権抹消について

埼玉・男性・４０代
土地購入に対しての抵当権抹消について教えてください。
このたび大手工務店(土地所有者)から土地を購入
抵当権(債務者)は別のファイナンス所有の土地でして
内金を支払い契約をしたところです。
残金は現金(キヤッシュ)で支払います。

次回残金を現金で支払った時に
公認会計士の先生が法務局に行き
抵当権を抹消して私の名義になるということですが、
登記簿に私名義の名前が載るには何日位かかるものでしょうか?

それからこういう土地取引(現金で支払う)で気をつけることはありますか?
ちなみに20数区画あるうちの1区画を購入です。
20数区画全部ファイナンスが債務者になっています

よろしくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、
・ファイナンス会社の抵当権解除の為の『解除証書』
　『設定時の原因証書』　『委任状』
・所有権移転に必要な　『権利証』　『登記原因証書・売渡証書』
　『委任状』　『資格証明書』　『評価証明書』　『印鑑証明』
と引き換えでなければ、残金は支払わない事が大事かと思います。

また、出来れば貴方の指定した司法書士に
登記を依頼した方が安心出来ると思います。
(通常は買主が所有権移転の登記料を負担するので、
　司法書士の指定が可能な筈です)

（高原開発・涌井さん）

相談内容　抵当権の抹消について

岐阜・40代女性
父親の死去により、宅地・田・母屋・アパート2棟を相続しました。
実際はアパートと母屋の改築に伴い、
某金融機関に相続財産の8割近い債務がありました。

ここにきて、評価額の低かった田んぼが道路の開発に伴い、
国が買い上げてくれることになり、評価額の数倍の金額提示がありました。
しかし、契約を進めようとしたところ、債務者である某金融機関から、
抵当権を理由に、
　　「土地はうち（某金融機関）のものなので、
　　　売却額の全額を返済にあてなければ、田んぼの抵当権は抹消しない」
　　「この条件を飲まない限り、抵当権の抹消はしないし、
　　　そうなると売却もできない」
と言われました。

ちなみにこれまでの返済は滞っておりません。
素人の私は、田んぼの抵当権だけを抹消するのであれば、
田んぼの分の評価額に値する金額さえ支払えばいいものと思っています。

土地・建物に抵当がかかっている場合、
その一部だけの抵当を外すことは可能なのでしょうか？
それとも、今回の某金融機関が主張するとおり、
売却金額全てを返済にあてなければいけないのでしょうか？

どうぞ、お知恵を貸してください。お願い致します。

□■アドバイス

金融機関の抵当権がついてるとのことですが、
おそらく、共同担保だろうと思います。
その場合、抵当権の抹消に
金融機関側が一部弁済で応じるかどうかは話し合いだと思います。
ただ、相続財産の8割に近い債務があるのなら、
金利先行き上昇の懸念もありますから、
返済して、債務を軽くしたほうがいいのではないかとも思います。
貴方は、一部弁済で抹消してもらって、
余ったお金はなにかに使われる予定でもあるのでしょうか？
なければ、返済にまわしたほうがいいと思いますし、
資金が必要ならば、金融機関と話し合ったらいかがでしょうか？
一度返済して、必要な金額を融資してもらうとか、一考されたら…と思います。
（ハマ不動産／ハマ総合企画・小野さん）

■□相談者より

ありがとうございます。
余ったお金についてですが、現在、固定資産税にかかる費用を
家計から持ち出ししている現状ですので、
なんとか少しでも税金の糧にしたいと考えています。
某金融機関の本店の方に電話でたずねてみましたところ、
やはり話し合いでということでした。
ただ、担当者のものの言い方と本店の方の言い方に
ニュアンスの違いを感じました。
担当者は私共に選択の余地が無いとの態度でしたが、本店の方は、
　　「書類等を検討した上での話し合いで…」
　　という返答でした。
　　また、
　　「一部弁済は通らないという担当者の主張は考えられない」
　　とのことでしたので、実際、本店に相談すべきかな…と思いました。

□■アドバイス：２

話し合うのは、本店の方のほうがいいかもしれませんね。
税金の支払いにあてることを充分説明し、
債務の返済も家賃収入などで返済できることを説明すれば、
わかってもらえると思います。
がんばって下さい。
（ハマ不動産／ハマ総合企画・小野さん）

■□相談者より

ありがとうございます。お返事が遅れましたこと、お詫びいたします。
本店の方と直接相談することになりました。
税金の支払いの件、これからの返済について、説明させてもらおうと思います。
大変良いアドバイスを頂き、感謝しています。
ほんとうにありがとうごさいました。
相談後に再び経過報告させていただきます。

相談内容　休眠抵当権抹消に対する司法書士の力量について

鹿児島・50代女性
以前、休眠抵当権抹消について相談をし、
川村先生、小野先生に親切なご指導をいただきました。

あの後、すぐ司法書士さんに抹消の手続きをお願いしましたが、
現在になってもまだ抹消できていません。
相手がもうすでにない銀行とわかりましたが、名前を変え、
合併吸収をくりかえし、現在、ある某大手銀行につながりました。

ある程度の書類、手続きはその銀行にしていただいたのですが、
　　「昔の国立銀行が今の某銀行であるという証明をしてもらえないため、
　　　手続きができない」
と司法書士さんに言われました。

融資をお願いしてる銀行には、「抵当を消さない限り無理だ」と言われ、
もうすでに家は完成近い状態で途方にくれています。
今司法書士さんに対する信頼も揺らいでいます。
「自信がない」と言いながら、手続き書類も見せてもらえず、進展もないまま、
日々が過ぎています。
最後の手段として、某銀行の本店にじかにお願いにいこうかと思っています。
アドバイスをお願いします。

□■アドバイス

以前、回答いたしました小野です。昨年、私が勤めております不動産会社に、
80年前の抵当権がついた土地と建物を処分したいという相談がありましたので、
毎日法務局に出向いて、解決方法を教わり、抵当権抹消をいたしました。
その方法は、連絡のとれない債権者に配達証明郵便を送り、
債権者が所在不明であることを証明するという方法でした。

債権者が所在不明であれば、元本と返済日までの利息を供託することにより、
抵当権の抹消申請を受けつけるということです。

相談者さんの場合は、約100年前の抵当権で、債権者である銀行が
現在どこの銀行か証明がむずかしいことを考えますと、
　●債権者の所在不明ということで、7万7000円の元本に利息をつけて供託する
という方法はだめなのでしょうか？
ただ、利息年10パーセントくらいですと、利息だけで77万円になります。
元本あわせて85万円近い供託金が必要になってしまいます。
登記簿謄本に利息が必ず書いてありますので確認してください。

それから、46件の共同担保目録があったとのことですが、
他の不動産をお持ちの方はどうやって、抵当権を抹消したのでしょうか？
もしかしたら相談者さんと同じように抹消できなくて困っているかもしれません。
その場合、共同担保目録にあった不動産の所有者と
共同で抵当権の抹消申請をし、一人あたりの供託金の負担を
軽くすることも考えられるかと思います。

今、ご相談されていらっしゃる司法書士の方は、供託ではなく、
債権者銀行を突止めて、返済が完了していることを証明してもらって、
抵当権の抹消をしようと考えられているのかもしれません。
しかし、100年前の債権者の住所に配達証明を送って、
配達先不明で帰ってきた封筒を添付して、
供託するという方法は不可能なのでしょうか？

司法書士のかたにお尋ねしてみてください。
また、他の不動産の所有者と共同申請するという方法も検討してみてください。

（ハマ不動産／ハマ総合企画・小野さん）

■□相談者より

小野先生、アドバイスありがとうございました。
確かに司法書士の方は債務者銀行との交渉をされたと思います。
債務者銀行の方も「抵当権はきえますよ」とおっしゃってくださり、
融資先の銀行にもそれを伝えてくださり、工事開始になりました。

「もう自分でします」とお願いして、
昨日、司法書士さんから書類をいただいてきました。
債務者銀行が用意してくださったものは、
合併吸収したそれぞれの銀行の登記簿抄本、
閉鎖事項一部証明書、履歴事項一部証明書、委任状、
抵当権解除書、抵当権の解除の登記申請に関する権限の委任状、
代表者事項証明書、銀行の印鑑証明書です。

ただ、銀行は、
　●昔の債務銀行と今の銀行につながる沿革書類を、
司法書士さんにお願いし、法務局に提出すれば、
抵当権は完全に消えるはずと思ってらっしゃるみたいなのですが、
震災やらで東京の法務局にも、もう昔の債務銀行に関することが
残っていないみたいです。

インターネットで自分なりに調べ、沿革も今の銀行につながるように作って、
司法書士さんにお渡しもしたのですが、それに現在の銀行の証明がないと
法務局でも受け付けてくれないみたいです。

小野先生の教えてくださった供託もお話してみたのですが、
「相手が個人ならできるのですが…」とおっしゃっていました。
共同担保の土地は、遠方はるばる広がっていて、
今どなたが所有されているのかもわからないものがたくさんあります。
ただ、近くの親類の土地も入っていたので、話ましたが、
「抵当権があっても、今のところ生活に支障がないのでかまわない」
と言われました。

今、自分なりに必死になって走りまわっています。
本当にご親切なアドバイスありがとうございました。
もう一度、いろいろ検討してみます。

相談内容　担保物権の売却について

石川・30代男性
現在、私名義で自宅を所有していますが、
ローン組換え時に担保を他に付けて欲しいと
銀行に言われまして、妻の実家を担保にしました。
しかし、妻の実家を売りたいということで担保を外して欲しいと言われました。

すでに妻の実家は売りに出されており、
他に頼めるところが無く困っています。
銀行から、
「もし、売れたら実家担保分の分（約1千万円）を払って欲しい」
と言われましたが、それは強制力があるのでしょうか？
また、強制力があったとしても、担保分の支払い能力が無い場合は
どうゆうことになるのでしょうか？

住宅ローンについては、まだ2,500万円あり、
自宅を売っただけでは完済できません
（約半分ぐらいの負債が残り、
　他の金融機関等からは借りることもできません）。

□■アドバイス

抵当権、もしくは根抵当権が設定されているはずですが、
それらがついたまま、所有権を移転する（売却・引渡し）をすることは、
通常はありえません。
　　
この抵当権・根抵当権を外すためには、それらを設定した金融機関、
もしくは保証協会等の解除証書が必要となります。
当然、金融機関が納得しなければ、この解除証書は出していただけませんので、
「約1千万円」を返済しなければ、解除証書が出ません。
従って、その奥さんの実家は引渡しができないということになります。

返済ができない場合は、基本的には奥さんの実家は販売ができない
ということになりますので、販売を早急に停止された方が良いでしょう。
万が一、契約が成立してしまいますと、
解約するために手付倍返しを要求される危険性もございます。

なお、通常は抵当権・根抵当権がついている物件の場合は、
不動産業者は、その抵当権の解除が可能かどうかを
金融機関に確認すると思うのですが…。
確認もせず販売することはちょっと信じられないのですが…。
最近の個人情報保護の影響でしょうか？
それとも、不動産業者に販売の仲介を依頼していないのでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井さん、有難うございます。不動産屋が仲介してるのですが、
本日、実家の方にご指摘して頂いたことを言いまして、
それを不動産屋に聞いたところ、
「売却するときに購入者、金融機関を立ち合わせて担保を外すので問題無い」
と言われたみたいです。

しかし私としては、不動産屋が担保分となっている1,000万円を
どうするのか考えてないような気がするので、
直接、会って話しをすることにしました。

話をする時に何かアドバイスがあれば、宜しくお願いします。

□■アドバイス：２

推測ですが、不動産業者と金融機関との間には、
　●残金精算（＝引渡し）時に、1,000万円は金融機関に返済して抵当権を外す
という約束があるものと思われます。
　　
そして、奥さんの実家と業者との間で、
手取り金額1,000万円の差についての誤解があるのではないかと思われます。
奥さんのご実家と業者と貴方との間で、
誤解の無いように話し合われる必要があると思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井さん、有難うございます。
そうですね。
何か話しがうまく伝わっていないか、誤解されているように感じます。
私の方でよく話を聞きますので、また何かあれば、教えて下さい。
宜しくお願いします。

相談内容　抵当権設定請求権仮登記について

東京・40代男性
住宅ローンを借換えしたのですが、
当初設定されていた抵当権が解除された後、
抵当権設定請求権仮登記がされました。

仮登記のまま手続きが済んだと言われ、
権利書は預りのままで、
ローン返済が済むまで返却されないとのことでした。

　●本登記と仮登記を比べて当方の条件等に不利な点があるのか？
　●仮登記のまま、本登記しなくてよいのか？

以上、教えていただけたらありがたいのですが…。
よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

私見ですが、権利書を預かったままとか、
抵当権設定請求権仮登記とか…。私も、初耳なのですが、
銀行等の金融機関の住宅ローンの話ですか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

お世話になります。銀行の住宅ローンです。

□■アドバイス：２

私見ですが、銀行ということであれば、問題は無いでしょう。

仮登記は、一般には、順位保全の登記です。
本登記をした時に、その仮登記をした時の順位になるのです。
つまり、第一順位に仮登記をしておけば、
本登記した時に、第一順位になるということです。
登録免許税は本登記の1/2ですから、
このまま、本登記を行わない場合は経費が安くなります。
本登記を行う場合は、当然、仮登記の分だけ経費が余分になるということです。
返済が順調に行われている限り、本登記は行わないということだと思います。

不利な点は、権利書が預かりである点でしょうか。
実際に普段、権利書を使うことは無いのですが…。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ありがとうございます　大変参考になりました。
本登記が不可欠なものであれば、
「仮のままにしておくのは、経費が安く済んでもマズイのでは？」
と、悩んでおりました。

諸経費を安く済ませて、
当方の負担を軽減させることだけが目的であれば、
このままで問題ないことが理解できました。
銀行が倒れてしまうことがなく、保管もきちんとしてもらえれば、
それはそれで良いことなのかもしれませんね。
お世話になりました。ありがとうございました。

相談内容　共有名義人の債権支払い義務について

東京・20代女性
お忙しいところ、恐れ入りますが、よろしくお願いいたします。

夫との共有名義の家があるのですが、現在、別居中のため、
ローンの返済状況が不明です
（債務者は夫、連帯債務者および、連帯保証人はありません）。
仮に住宅ローンの返済が滞り、抵当権に設定されている土地が
差し押さえになった場合、土地の所有者にも
差し押さえの通知が来るものでしょうか？

また、一般的に債務者への連絡は電話なのでしょうか？
それとも、督促や催告など、書面での通知が届くのでしょうか？

□■アドバイス：１

住宅ローンということですと、
相談者さんの持分にも抵当権の設定があるのが普通です。
その場合は、債務者が相談者さんの配偶者の方だけであっても、
相談者さんは債務の物上保証していることになります。

金融機関は物上保証だけではなく、連帯保証を求めるのが普通ですが、
本当に連帯保証していないのでしょうか？
まず、住宅ローン（金銭消費貸借）契約書を確認されることをお奨めします。

さて、相談者さんの持分に抵当権の設定がある場合ですが、
返済が滞っていた場合、相談者さん宛てにも催告書が届きます。
最初は普通郵便ですが、金融機関が抵当権の実行を行うことを
前提にした場合、内容証明郵便で催告書が届きます。

金融機関（債権者）に住所変更の届けをしていないと、
元々住所である配偶者の方の住んでいる住所宛てに届きますので、
その文書を自ら見ることができないうちに
競売手続きが進行していってしまいます。

競売の売却額が債務額に満たない場合は、連帯保証していた場合は、
その不足額は相談者さんの保証債務として残り、
不動産以外の財産を差し押さえてくるということも想定できます。

返済について気になるのでしたら、
早い時期に金融機関にお尋ねになった方が賢明かと思います。
（本田貴士さん）

■□相談者より

お忙しい中、回答ありがとうございました。

　　「金銭消費貸借抵当権設定契約証書」を確認しましたところ、
　　　●債務者兼抵当権設定者…夫
　　　●抵当権設定者…私と父
　　　●連帯保証人、連帯債務者…何も書かれていません
　　という状況でした。

抵当権の順位というところには、宅地（以上○○所有）、
その下に居宅（○○共有）と記載されています。私名義は、この共有の家です。
実際は一箇所にある土地ですが、土地は地番が分かれています。

この場合、抵当権が記載されている順に、個別に抵当権を実行し、
一番初めに設定されている抵当権を実行しても完済できなければ、
次の抵当権の実行と解釈してよいのでしょうか？

夫は住所変更していないようですが（住んでいるようです）、
私宛の郵便物は、現住所への転送手続きをしてあります。
時間を作って、金融機関に尋ねてみることにします。

勉強不足で申し訳ありません。上手く説明できていないかもしれませんが、
私の解釈の仕方が間違っていましたら、
お手数ですが、ご指導よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：２

土地の所有者はお父様で、お父様の土地に娘さん（相談者さん）ご夫婦が
建物を建て、建築代金を借入る際の担保として土地建物に抵当権を設定したようですね。

そうであれば、担保（抵当権の設定されている土地建物）価値（価額）よりも
債務額の方が低廉であると思われますが、土地建物は共同担保になっている
はずですから、抵当権が実行されると土地と建物は一緒（セット）に売却に付されます。

ただし、競売評価額（最低売却額）の建物と土地の地上権（便宜的に土地を底地
権と地上権とに評価を区分している）の合計額が債務額を超過しているようであ
れば、土地のうち底地権は売却されず法定地上権付き建物として売却されます。

売却額が債務額（借入元本のほか遅延損害金も含む）を下回っていた場合は、
債務者並びに（連帯）保証人には不足額の返済義務が残ります。

さて、現実に即した対応ですが、土地がお父様のものとし、
土地建物の価額が債務額を上回っているとした場合、
配偶者の方の持分を債務額と相殺することで、
相談者さんないしはお父様、または信用のできる相談者さんのご兄弟とか、
おじさんおばさんに名義を変更する必要があると思います。

仮に、相殺資金（借入金の返済額）が用意できない場合は、
土地建物を売却することで借入金返済することも、
債務者である配偶者の方の返済意思次第では
考えなくてはならないかもしれません。
（本田貴士さん）

■□相談者より

本田様、とても丁寧な説明をしていただき、感謝しております。
万一の場合は、ご指導いただいたことを踏まえ、家族とも相談し、
考えていきたいと思います。
お忙しい中、お手数をおかけいたしました。
また、お礼が遅くなりまして失礼いたしました。
ありがとうございました。

相談内容　

新潟・50代女性
先日、父が死去し、相続のため、土地の登記簿謄本を取り寄せたところ、
3,000万円の根抵当（金銭消費貸借）が設定されていました。

限度額まで借入れをしており、3,000万円という金額は、
父の残した遺産でも払いきれない額です。
根抵当権設定時は、バブルの絶頂時のため、
現在は3,000万円の資産価値はありません。

この場合、土地を手放せば、3,000万円の借入れはなくなるのでしょうか？

□■アドバイス

お父様のご不幸お悔やみ申し上げます。
さて、ご相談ですが、現実に3,000万円の負債があり、
これを承継するのを免れるためには、その土地を放棄するのみでなく、
他の財産を含め、相続権全体を放棄する必要がある状況なのだと思われます。

詳しい状況がわかりませんが、こちらがご参考になれば幸いです。
　　 http://www.houmu-center.biz/souzoku/sou10.html

（行政書士・川村淳さん）

相談内容　

鹿児島・50代女性
今度、家を建てることになり、銀行に融資をお願いしました。
融資はOKがでたのですが、土地が、昔、抵当権設定されており（明治41年）、
祖父より前の先祖だと思うのですが、抵当権が抹消されていませんでした。
調べてみると何と46件、共同担保目録にでてきました。

もうすでに手元にはない土地が多かったのですが、
家を建てる土地だけでも抹消をしないと融資が受けられません。
抵当権を抹消することは可能でしょうか？

□■アドバイス：１

100年前の抵当権でも抹消できます。
先日、私は80年前の抵当権を抹消してあげました。

抵当権設定額と金利を登記簿謄本で調べて、
今現在、全額一括で返済する時の金額を計算して供託し、
供託受理書を抵当権抹消申請書とともに添付することと、
債務者と申請者の親子関係を除籍謄本などでわかるようにして、
抹消申請をすれば抹消できます。

100年前の抵当権ですから、金額はたいしたことないはずです。
昔は100円で家が建ったかもしれませんが、今では100円ショップで買い物できる
くらいに貨幣価値が落ちてますから、延滞利子を100年間分払ったとしても
1万円でおつりがくるかもしれません。

弁済期日までが設定金利で、それを過ぎると遅延利率となります。
しかし、100円を年5％、2年間の約束で借りて返さず、98年間遅延利率10％で
計算すると、金利は2年間で10円。98年間の金利は10円×98年で980円です。
元利合わせて、1,090円となります。

これが供託する金額ですから、安心して下さい。
何代も前の除籍謄本がとれれば、しめたものです。
あとは、法務局の供託係の方に、供託の仕方をよく教わって、
ご自分で申請するなり、司法書士の方にお願いして
申請してもらうなりすれば大丈夫です。

共同担保目録についても、抹消する担保物件を申請書に全部記入すれば、
抹消できると思います。

一度、法務局の供託係の方に相談にいかれたら良いとおもいます。
法務局にいかれたら、登記申請の相談官方にも一応相談して下さい。

（ハマ不動産／ハマ総合企画・小野さん）

□■アドバイス：２

行政書士の川村淳と申します。
いわゆる休眠担保権に分類されるものと思われますが、当地山形に限らず、
全国的にこれまで未開発だった農地には意外にこれが残っているようです。

既に小野さんが解説されているので、補足的になりますが…。

共同担保のうち、目的とする土地のみを対象として、
休眠担保権は解除できます（できました）。
債権者及びその相続人が除籍、原戸籍などにより確認できる場合は、
その相続人相手の交渉も必要となり、当事務所の周辺では、
小野さんが示される計算以上の金額を払って、
抹消に同意してもらう実務例も聞いています。

しかし、それが確認できない場合、市役所の不在証明書などを取得できれば、
意外に容易にできるものです（でした）。

多少知識も御持ちとお見受けしましたので、以下のサイトが参考になります。
　　　 http://www.tokyo-koshoku.or.jp/kyuumin.htm
　　　　（社団法人東京公共嘱託登記司法書士協会さんの、
　　　　　　http://www.tokyo-koshoku.or.jp/ のサイトより）

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

■□相談者より

お返事が遅くなって申し訳ありません。
小野さん、川村さんありがとうございました。

自分なりにいろいろ勉強して、
それが「休眠担当権」と呼ばれるものだと分かりました。

アドバイスいただいて安心しました。
債権額は7万7,000円と、明治時代にしたら、すごい金額だと思います。

家がログハウスなので、材木を海外に注文せねばならず、
注文を急いでいましたが、抵当抹消が可能である確証がない
と踏み切れずにいました。

アドバイスに従って進めていきたいと思います。
これで発注もできそうです。本当にありがとうございました。

相談内容　

三重・20代女性
不動産の抵当権をはずすためにお金を銀行に払う際、
不動産の所有者が払わないと、贈与とみなされ、
税金がかかってくるというのは本当でしょうか。
よろしくおねがいします。

□■アドバイス：１

ご相談内容が簡潔過ぎて状況が良くわからないのですが、
とりあえずこの状況かな？…と推定される条文を
引用しておきますので、ご参考ください。

いわゆる「みなし贈与」ですが、的外れでしたら御免なさい。m(__)m

　　以下引用

　　　【相続税法】

　　　　第八条　対価を支払わないで、又は著しく低い価額の対価で債務の免除、引
　　　　受け又は第三者のためにする債務の弁済による利益を受けた場合においては、
　　　　当該債務の免除、引受け又は弁済があつた時において、当該債務の免除、引
　　　　受け又は弁済による利益を受けた者が、当該債務の免除、引受け又は弁済に
　　　　係る債務の金額に相当する金額（対価の支払があつた場合には、その価額を
　　　　控除した金額）を当該債務の免除、引受け又は弁済をした者から贈与（当該
　　　　債務の免除、引受け又は弁済が遺言によりなされた場合には、遺贈）により
　　　　取得したものとみなす。ただし、当該債務の免除、引受け又は弁済が次の各
　　　　号のいずれかに該当する場合においては、その贈与又は遺贈により取得した
　　　　ものとみなされた金額のうちその債務を弁済することが困難である部分の金
　　　　額については、この限りでない。
　　　　　一　債務者が資力を喪失して債務を弁済することが困難である場合におい
　　　　　　　て、当該債務の全部又は一部の免除を受けたとき。
　　　　　二　債務者が資力を喪失して債務を弁済することが困難である場合におい
　　　　　　　て、その債務者の扶養義務者によつて当該債務の全部又は一部の引受
　　　　　　　又は弁済がなされたとき。

ご相談における状況は
上記条文中の「第三者のためにする債務の弁済」で宜しいのでしょうか？
その場合でも条文中の但し書きにもご注意ください。

　（川村行政法務事務所・川村淳さん）

□■アドバイス：２

まず、
　　　抵当権が設定されている不動産の所有者（A）
　　　銀行からお金を借りた方（B）
　　　今回お金を一括返済される方（C）
　　　（ABCは全て個人とします。）として考えます。

　　　ケース1「AとBが同じ方で、Cが返済する場合」
　　　　CからBへの贈与と見なされます。

　　　ケース2「AとBは別人で、BとCが同じ方の場合」
　　　　借りた本人が返済しますので贈与税はかかりません。
　　　　この場合Aは担保提供者と呼びます。

今回のご質問がケース1の場合とすれば、銀行からお金を借りた本人の代りに、
別の人間が残った借金を一括で返済することになりますので、
一括で返済したお金は、銀行から借りた本人にお金をあげたことと同じになり、
贈与とみなされると思います。

借入者と返済者の事情によっては、贈与を避けるための方法が
有るかもしれませんが、詳細は税理士にご相談下さい。

　（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

神奈川・30代男性
私は会社を経営しているのですが、昨今の不況で多分に漏れず
倒産の憂き目にあう寸前です。当然、資産の差し押さえにあうと思うのですが、
債権者は都銀と地銀で無担保の借り入れを起こしていて、
連帯保証人は私と妻になっています。

自宅は土地が義理の母で、建物は夫婦名義となっています。
義理の母とは借地権の契約は交わしていません。

銀行からの借り入れは1億6,000万円で、
土地の価値は50坪で3,000万円程、
建物は築5年で購入価格は2,800万円でした。
住宅金融公庫の残債は1,600万円で、
義理の父から借りた1,000万は第二抵当権としてついています。

この際、自宅は差し押さえにあうのでしょうか？
また、法定地上権などの対象になるのでしょうか？

宜しくアドバイスの程、お願い致します。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

□■アドバイス：１

会社の債務に対して夫婦で連帯保証していて、
連帯保証人である夫婦名義の不動産を所有していれば、
この不動産は債権者が差押えしようと動けば、差押えの対象になります。

債権者から見て抵当権が無いのであれば、裁判を経てということになります。
義理の母名義の土地は、連帯保証人等になっていなければ、差押えになりません。
建物に対する法定地上権は認められません。
借入額1億6,000万円が無担保というのは納得出来ませんが、
保証協会の保証がらみですか？

（太田事務所・太田隆弘さん ）

■□相談者より

太田隆弘さま、アドバイスありがとうございました。
1億6,000万円の融資は、1億2,000万円が保証協会で、あとはプロパーです。

□■アドバイス：２

わかりました。4000万が無担保信用融資ですね。
ところであなたの目的はどうされたいということですか。

　　　1.家を守りたい。
　　　2.義理の母の土地も含めて不動産を処分して残債も返済して再起したい。
　　　3.自己破産等で整理したい。
　　　4.建物を競売にかけさせて、その推移を見守ってから、建物の買い戻しを考える。
　　　　（もう少し詳しい内容をお聞きして検討しないと、何とも言えない部分も
　　　　　ありますが、建物だけの競売であれば、資金の用意ができれば、
　　　　　この方法が今の所一番ベターな気がします）
　　　5.建物が第三者に落札された場合を考えて対策を立てる。

このように、いくつかの方法が考えられますが、貴方の置かれている環境や
お考えによって処理の方法が違ってくると思います。
その目的によって手順や方法も変って来ます。

まず貴方がこの先どのようにされたいかを
明確に決めてから考えた方が良いと思います。

（太田事務所・太田隆弘さん ）

■□相談者より

私の考えでは、なんとか自宅だけは守りたいと考えています。
4の方法がベターと言われていますが、
残念ながら、買い戻す資金があっても500万円だと思います。
会社の方は最終的には休眠させる予定ですが、
銀行が少額の返済でもいいと言ってもらえるなら、
細々と続けていこうとは思っています。

□■アドバイス：３

買い戻すのも家を守る一つの方法です。500万の資金でそれが可能かどうかは、
物件の調査をはじめ、個別に応対しなければ分かりません。
魔法みたいな方法があるわけではありません。
解決するためには、それなりのお金も体力も努力も必要です。

（太田事務所・太田隆弘さん ）

■□相談者より

アドバイスありがとうございました。
今後のことは色々と努力して解決していこうと思います。

相談内容　　

はじめまして。マンションの買い替えで、マンションの売却が決まりました。
停止条件付きの契約で、売り急ぎもあり、
不本意な価格で成約が決まり、かなり複雑な気分です。
売却にあたって、仲介手数料や抵当権抹消やらで
90万を超す費用もでることもあり、自分でできる事は自分ですまし、
費用を削りたいので、抵当権抹消を自分で手続きしたいです。
買い替えの、同時決済の場合、自分で手続きすることはできるのでしょうか？
その場合の手順がいまいちわからないので、教えていただきたいのですが…。
どうぞ宜しくお願い致します。

□■アドバイス

行政書士の川村と申します。
抵当権の抹消登記は司法書士さんの専管事項ですので、
公開のインターネット上で御指導するのは控えさせていただきますが、
この手続に付いては御地を管轄する法務局（登記所）
で教えてくれますので、お尋ねになられると宜しいと思います。
ただ、これを御自身でやられても、
手数料についてさほどの節約にはならないのですが。

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

■□相談内容　

はじめまして。質問させて頂きます。
私の母親名義で土地があるため、その土地に家を建てたい
と考えているのですが、父親が経営している会社の根抵当に入っています。

（私は別の会社に勤めています。
　また、根抵当に入っている土地はこの土地以外に2ヶ所あります。
　この2ヶ所の方が駅前のため、資産価値はあると思います）

そのまま建てるのは、危険だと思いますので、
根抵当を抜いてもらうように父親へ依頼しているのですが、
なかなか難しいようです。

そんな時、ハウスメーカーの営業から、
その他の2ヶ所の土地に該当土地の抵当を振り分けてもらい、
抵当を抜けるように銀行へお願いすれば、
なんとかなるのではないかとの話をもらいました。

こういった事はできるのでしょうか？どうぞ宜しくお願い申し上げます。

□■アドバイス

こんにちは！ご相談事案ですが、ハウスメーカーの営業の方が
おっしゃられた方法は基本的に可能と思われます。

但し、残りの２つの土地に銀行の貸付金以上の担保能力がある事が
前提条件になるものと思われます。
ついては銀行の方と早いうちにご相談されてみては如何でしょうか？

（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

■□相談内容　

借入金を返済して抵当権をはずしたいのですが、
費用をできるだけ安くあげたいので
自分で法務局に申請したいとおもっております。
どのようにすればよいでしょうか。

国民金融公庫で借りました。
平成14年10月に購入したマンションです。3月3日が返済日です。

□■アドバイス

私も15年前に自分で抹消登記をした事があります。

ローンを全額返済後、抵当権者（国民金融公庫）から
抵当権設定契約証書（登記済証）・委任状・印鑑証明・資格証明を受け取って、
ご自身で抵当権抹消登記申請書を作り法務局へ提出します。

登記申請書は法務局にひな形が置いてありますのでそれを参考に作ります。
詳細は最寄りの法務局の登記相談コーナーでお尋ね下さい。
結構親切に教えてくれます。
（アットホーム・香川さん）