【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

頭金の振込みと夫婦間の贈与について
埼玉・女性・３０代

結婚4年、夫婦共働きです。住宅取得にむけて貯金をしてまいりました。
主人の給与＝生活費、私の給与＝貯金です。
先日無事に頭金分貯金ができましたのでマンションを購入いたしました。
マンションは主人名義です。
頭金を入金する際に、貯金は私名義の口座でされていたので、
私の口座から主人の口座に移して主人名義で振り込みを致しました。
この方法では私から主人への贈与とみなされるのでしょうか？
所得は完全に共有しておりましたので
一つの家の一つの財産とはみなされないのでしょうか。
残金もまた主人名義で振り込みをしなければならないのですが、
どのようにすればいいのでしょうか。教えて下さい。お願いいたします。

■アドバイス

私見ですが、
生活を共にする夫婦間の場合、あまり贈与は気にしない方が良いでしょう。

マンションを夫名義にした場合の問題点は、
夫が妻に内緒で物件処分する可能性も有ると言う事程度でしょう。
不安が有れば、夫の実印と印鑑手帳（カード）を奥さんが管理された方が良いかも知れません。
尚、権利証を管理するだけでは、実務上は不十分です。
（高原開発・涌井さん）

■相談者より

ご返答ありがとうございました。
大きなお金が絡む事でしたので色々言われて分からなくなっていたところでした。
気にせずに支払いをしようと思います。本当にありがとうございました。

自己破産とローンの保証人の変更について
千葉・男性・４０代

はじめまして。

主人の持ち物→会社と自宅（住宅ローン返済中）
妻の持ち物→積み立ての保険100万以上

この度、主人の有限会社の売り上げが０になってしまい、
借入金が払えず、まだ督促はきていませんが時間の問題です。
これだけギリギリになって、やっと自己破産を考えるようになりました。

だけど、自宅を住宅ローン支払い中ですが、この連帯保証人が妻になっています。
自宅を査定してもらったら、ローン残高よりうまくいけば１００万高くついていますが、
仲介手数料３％を払うとおそらく少しは赤が出ると思っています。

子供がいて、今から年度末（３月までは）同じ学校に通わせたいと思っています。

何もかもギリギリにしてしまった自分が悪いのですが、
自己破産時に妻の連帯保証を避ける方法があれば教えて下さい。

住宅がいつ売れるかわからないので、当たり前ですが…
買い手様が見つかっても、自分はローンが今からは組めず、
赤の部分は妻が別途ローンしかないですよね？

自分には両親がいますが、父は７０過ぎの老人、母は６０半ばです。

そもそも妻を女性を連帯保証人にしたのが間違いでした。

自分はパートを二つして凌いでいますが、
４人家族で支払いと家経費で物凄く苦しいです。

下の子がまだ小さいですが、妻は仕事を見つけてきました。

妻には離婚したいと言われています…。
私は離婚したくないです、本当は…。
でも仕方無いのはわかっています。

自分の親や親族にお願いして、
妻の連帯保証人を変更では無いカタチで避ける方法を教えて下さい。

家の所有者変更でどうにかならないのか？と考えてみたり。
これは家を持ちたいのではなく売れるまでの一時凌ぎです。

どうぞ、どうぞ宜しくお願い致します。

■アドバイス

私見ですが、
自己破産をせずとも、自宅を任意売却し、残債の返済を延ばして頂く様に
金融機関と交渉されては如何ですか。

離婚しても連帯保証人は外れません。
また、自宅を売却処分した後は、給与所得から月２０万を超えた分を
返済すれば良いかと思います。（最低限の生活費は必要）

ご夫婦で頑張れば、何とかなる状態に思われますので、
再度、金融機関・奥様とも、良くご相談されては如何でしょう。

（高原開発・涌井さん）

土地建物の名義変更について
沖縄・男性・４０代

土地と建物の名義変更についてです。
私の所有している土地建物の名義を長男に変更したいのですが、
住宅ローンの支払いが２８０万円程残っており、
これまで支払い遅れは当たり前のように
銀行に長男による借り換え等を勧められた経緯もあります。

不動産に詳しい知人によると、抵当権の銀行に内緒で長男名義に変更して、
これまでどおりローンを返済し続ければよいのでは、とアドバイスを受けましたが、
ネットで調べていくうちに抵当権の銀行の同意があって名義変更できるものではないか
とアドバイスに対する不信感を覚えました。

もし、知人の勧める方法をとった場合、訴えられたりすることはあるのでしょうか？
また、知人の勧める方法は実際できることなのでしょうか？
もちろん、ローンの支払いを私が放棄するということではなく、
これまでどおり支払いは確実におこないます。ただ、名義を長男へ変えたいだけです。

■アドバイス

私見ですが、
まず、登記からみますと、所有権移転登記は、抵当権が付いたままでも可能です。
金融機関側からみると、所有者が変更となっても、抵当権は付いたままですから、当然物件の差し押さえは可能なので、所有者が変わったとしても影響は少ないでしょう。
でも、ご相談者に対する不信感は持つと思います。
滞納が有るにも関わらず名義変更されたことが解かったら、即差し押さえ・競売手続きと言うことも考えられます。

理解出来ないのは、何故ご相談者が名義変更したいのかと言う理由です。
２８０万円の残債の為に、名義変更を行うメリットが有るとは思えません。

売買による移転となりますと、譲渡所得税や不動産取得税や登記費用を支払わなければなりませんし、実際に売買代金を長男が貴方に支払わなければなりません。
親族間売買となりますと、税務署はかなり厳格に調査も致します。
長男が売買代金を支払えるのなら、２８０万円を返済した方が早いのではないですか。
登記原因が売買となっているのが解かったら、金融機関は返済を迫ってくるのは当然でしょう。

また、贈与による場合は、当然贈与税を長男が支払う必要が御座いますし、登記費用も必要となります。
これも、税務署がかなり目を付けるでしょう。
抵当権が付いたままの物件ですから、当然贈与された途端に、差し押さえ・競売という危険性もあります。

金融機関に内緒で名義変更を行うことにより失う信用、名義変更に伴う税金や諸経費を、良くご検討されてから、名義変更を行われた方が良いでしょう。

もし、名義変更を行うとしたら、まだ抵当権のついていない不動産物件です。
これは、金融機関が気付く前にやっておけば、財産の保全が行えます。
ただ、残債が２８０万と言う事を考えると、財産保全を行うメリットが有るかどうかを良くご検討される必要が有ると思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　離婚後の名義変更について

兵庫・女性・３０代
今離婚して8年たってます。
家の名義が主人のままでローンは私が支払っています。
将来家は子供にと話はしていたのですが、
主人はマンションを買って今はそこに住んでいます。
でも、会社が危ういらしいので私の住んでいるマンションの名義を変更したいのですが、
どんな書類がいってどういう手続をすればいいですか？

□■アドバイス

私見ですが、過去も含め、ローンを実際に返済しているのが、
相談者さんで有れば、それを考慮した売買契約を
締結すれば良いのではないでしょうか。
手続き等については、近隣の司法書士さんに
ご相談されるのが良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　購入代金水増しとローンの借り換えについて

十年ほど前に新築一戸建てを購入する際、頭金が少し足りなかったので、
仲介会社の担当の方が購入代金の水増しをして売買契約書を二枚作り、
水増しした契約書でローンを組みました。　
担当の方の言われるままに契約してしまいましたが、
これって公文書偽造とかに当たるのでしょうか？
また、最近ローンの借り換えを考えていますが、
私の場合そういう点において借り換えは無理でしょうか？
宜しくお願いいたします。

□■アドバイス

はじめましてミケさん
「売買契約書を二枚作り、水増しした契約書でローンを組みました」
は厳しくいうと私文書偽造で詐欺罪になるとおもいます。
借り換えは以前の契約書とは切り離して考えればいいと思います。
金融機関が貸す判断は
下記①「物」②「人」の総合的判断になるとおもいます。

①金融機関は現在ミケさんの戸建の価値がいくらなのか
（担保評価）・・・物
原則は戸建の価値が借入額を超えないとなかなかむずかしいです。
戸建の価値は金融機関が不動産業者に相場を調べ
金融機関が判断します。
例えば現在、住宅ローンが3,000万円残っていて、戸建の評価が
2,000万円であれば金融機関としては住宅ローンを貸すことは
むずかしいでしょう。
※金融期間によっては価値及び価値と借入額とのこと
　判断は異なります。

②ミケさんの年収・勤務先・勤続年数・年齢・団体信用保険等・・・人
借り換えには下記の諸費用がかかりますので各金融機関に聞いて、
借り換えの損得を十分に考慮してください。
　①借り換え前の住宅ローンの完済手数料
　②住宅ローン借り換えの保証料
　③住宅ローン借り換えの印紙代
　④登記費用（借り換え前の抵当権解除・借り換え後の抵当権設定）
　⑤司法書士報酬（手数料等）
※金融機関によって諸費用が異なることもあります。

簡単に貸すようなことが書いてあることがありますが
なかなか厳しいのが現実だとはおもいます。
各金融機関によって条件や取り組む姿勢がちがいますので
いろいろあたってみてください。うまくいくといいですね。

（くすのき不動産・大森さん）

相談内容　結婚による名義変更時の銀行ローンの再審査について

東京・30代女性
数年前、離婚し、住宅ローンを自分名義に致しました。
この度、再婚を機に仕事を退職しております。
今の主人は仕事柄、ローンを組めず、
銀行への名義変更をした際のことが心配です。
銀行の再審査などあるのでしょうか？
　　
このまま、銀行口座やローンの名義変更をせずに、
支払いだけを滞りなくしていけばいいのか…とも考えました。
どんな手続きが一番いいのか分からず、悩んでおります。
ご指導頂きたく、宜しくお願い致します。

□■アドバイス

今回のご相談については、実際に地元の某金融機関に
私の方から確認して返答を頂いた内容をそのままお答えいたします。

　1.夫の所得から返済した場合は贈与の問題があるかもしれないが、
　　夫婦ということであれば、税務署もそこまでうるさくは無いであろう。

　2.実際に滞らず返済がされている場合は、
　　金融機関としては特別な調査はしないし、
　　あとから婚姻で姓の変更や転退職が解ったとしても
　　問題とすることは特別無い。

　3.届出があった場合は、ケースバイケースであるが、
　　すぐに一括返済を迫ることは、まず無い。
　　但し、担保は取ってあっても、返済能力の問題から、
　　連帯保証人を追加して頂くケースはあるかも知れない。

以上の説明から、ご自分でどうしたら一番良いのかを、
ご検討いただければ宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、金融機関にまでお問い合わせ頂き、有難うございました。
贈与税や銀行への届け出の違反等、心配しておりました。
今回のご回答を参考に、再度、考えてみます。
本当にどうも有難うございました。

相談内容　離婚後に共有名義のままでいることについて

大阪・20代女性
初めて相談させていただきます。
先日再婚した相手の住宅は持ちマンションです。

彼の前の奥さんと12年ほど前に中古マンションを購入し、
7年ほど前に離婚しました。そのときに前の奥さんとの
共同名義のまま離婚して、現在に至っています。
再婚してその名義が残っていることを不安に感じ、
前の奥さんの名前を抜きたいのですが、
　　　●どんな手続きが必要なのか？
　　　●費用はどのくらいなのか？
　　　●このまま名義を変えずにいたら、どんなことが起こってしまうのか？
　　　　（例えば、家を売る際に前の奥さんに支払わなければならない…など）
など、アドバイスいただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

基本的なことですが、
　　　●共有であるということは、所有者の1人であるということ
になります。なぜ、離婚時に清算しなかったのかは、
解りませんが、何らかの事情があったのでしょう。

手続きは、過去の経過もありますので、一概にいえないのですが、
一般論でいいますと、元奥さんの持分を買い取るということに
なるのではないかと思います。
費用は、そのマンションの相場と持分によって変わります。
当然、所有権移転登記費用・取得税等の諸費用も必要になります。
また、元奥さんが売りたくないと言えば、
買う事はできないのはお解りいただけると思います。
おそらく、離婚時に何らかの交渉が行われて、今の状態になっている
はずですから、その原因を排除することが必要になるかもしれません。

名義を変えない場合は、元奥さんの承諾が無ければ、
そのマンションの売却はできません
（ご主人の持分だけ売却しても、購入する人はいないと思います）。
この場合、元奥さんにご主人の持分を購入していただく交渉に
なるかもしれません。承諾があって売却した場合は、
基本的に持分に応じた金額が、元奥さんの取り分となります。

おそらく、元奥さんに家賃は支払っていないのだと思いますが、
ご主人と元奥さんの間には、
離婚時に何らかの約束があったのではないでしょうか？
（例えば、家賃の代りにローンは全額ご主人が返済している…とか）

この件につきましては、ご主人に過去の経過を聞いてみるしかないのですが、
あまりしつこく聞かれるのは、嫌がるかも知れませんね。
ご主人の機嫌の良い時に、上手に確認してみたらいかがでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございます。なるほど、いろいろ問題があるのですね…。
どうも、離婚する際に家のことは一切話し合わず、出て行ってしまったようで、
その後も、家に関してのことは元奥さんから、何も問い合わせがないようです。
ここで再度お聞きしたいのですが、以下の2点、教えていただければ幸いです。

　　●名義を書き換えるために必要な手続きは、どこへ行けばいいのでしょうか？

　　●名義を書き換えずに、元奥さんに一筆（持ち家に関する一切の権利を
　　　放棄するなど）書いてもらえば、売却時にそれが有効になるのでしょうか？

□■アドバイす：２

名義を書き換えるために必要な手続きは、
司法書士事務所にお願いするのが良いでしょう。

一筆書いてもらうことは、有効とは思いますが、離婚時にしかるべき
手続きを経ていない場合は、贈与の対象になるかと思います。
相続ではないので、放棄というのは税務的に通用しないと思います。

使用貸借契約（無料で貸借する）を締結し、かつ死亡時には
ご主人に相続する遺言書を公正証書にしておく方法もあるかと思います。
また、年間110万円の贈与税の控除を利用して、
毎年100万円づつ元奥さんからご主人に贈与し、
持分の変更をしていく方法もあるかもしれません。

　　贈与税については、国税庁のサイトをご覧下さい。
　　 http://www.taxanswer.nta.go.jp/zouyo.htm

どちらにしても、奥さんの実印と印鑑証明、委任状への署名捺印、
司法書士による本人確認が必要になると思われます。
おそらく、権利書はご主人がお持ちだと思いますので、
持分の移転登記につきましては、お近くの司法書士事務所に
ご相談に行かれることをお薦め致します。
また、税務的なことにつきましては、お近くの税理士（会計事務所）等の
専門家にご相談されることをお薦め致します。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：３

相談者さん、涌井さん、後だしじゃんけんのような横やりで失礼申し上げます。

放棄する旨の約定書面だけでは、いざというときに有効に
手続は進められないおそれがあるのではないかと思われます。

先妻の方の名義が残っているのであれば、売買などによる権利移転時に
現実に譲渡（売買・贈与契約書、売渡証書）を証する書面に署名捺印
いただく必要がありましょう。実際には、涌井さんの仰るように
司法書士さんにご相談されることをお薦めします。

相続も、先妻の法定相続人（その後の子や親）がいれば、
遺留分を請求される懸念があり、スムーズに望む権利移転が
できない可能性があります。公正証書でも同様です。
なお、遺留分については、手前味噌で失礼しますが、
当事務所のページをご覧下さい。
　　 http://www.houmu-center.biz/souzoku/sou9.html

ですからこのようなケース、先送りせず今のうちに
整理しておくことが肝要と考えます。

本来、離婚による財産分与であれば、分相応を過度に超えるもの以外の
財産については贈与税非課税とされていますが、ご相談の件では
離婚時の協議がどのようにまとまったのか不明ですし、しかも時を経ていますので、
税務署から認められるかどうかは難しいように思えます。

税務署は相談に行っても具体的個別に判断を保証してはくれません。
そこで涌井さんの仰るように、その場合は税理士さんに
お任せになるのが安心でしょう。
（川村行政法務事務所・川村淳さん）

□■アドバイス：４

川村様、遺留分ですか。…忘れていました。
補足、有難うございました。
（高原開発・涌井さん）

相談内容　

奈良・30代女性
現在、母との共有名義で建てた住宅に、姉、母、祖母が暮らしています。
弟（独身）が住宅ローンを組んでいます。
本来なら母のみの名義にしておきたかったのですが、
ローンを組まざるを得ず、このような形になりました。

ここへきて、弟が結婚することになり、家を出て、
新たに新居を構えることになりましたが、問題が発生しました。
すでに彼は「持家がある」とみなされているため、
会社からの補助が出ないというのです。

実際のところ、家族はみなそれぞれ収入があるため、共同でローンを
返済していますので、彼が1人でローンを返済しているわけではありません。
名義では彼が筆頭持ち主になるのかもしれませんが、現実は違います。

かといって、今の家に新しい家族が住めるような場所がありません。
そこで、しばらくここに住むであろう姉である私に、
ローン借り換えができるのかどうかを、
収入の面では問題ないとして、教えていただけないでしょうか？
本当は母の名義にしたいのですが、収入額の面から難しいと想われます。
贈与税など関わってくる問題についても、教えていただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

基本的には、土地建物の名義を弟さんから
相談者さんに変更する必要があると思うのですが、
この場合は親族間売買になると思われます。

居住用資産の売却→個人の住宅の取得
（譲渡先が直系血族は不可・姉の場合は傍系血族ですが、未確認ですが、大丈夫かも？）
ですから、税金関係はかなり控除される可能性があります。
でも、所有権移転費用や若干の取得税が必要になると思います。
このあたりは通常の売買と同じだと思って下さい。
売買代金の授受に関しては、過去のローンの返済割合の証明や、
今後のローンの付け替えによる金額を代金の支払いとすれば良いと思います。
抵当権の設定が債務者変更ですめば、登録免許税が無くなるかもしれません。

また、可能かどうか判りませんが、
　　　・弟さんの持分を賃貸借契約を締結し、姉、祖母が借りる。
　　　・そして、弟さんが家賃を不動産取得として確定申告する。
そうすると、住宅では無く賃貸用の土地建物（賃貸事業用）
と言えるようになるかも知れません。
銀行が承諾すれば、住宅ローンの名義もそのままで良いと思います。
つまり、弟さんが転勤して、その間だけ姉と祖母に賃貸するという感じです。
不動産取得用の決算書を作成する必要はありますが、建物の減価償却費や
修繕費用、返済の利子分は必要経費として認められると思いますので、
実際に詳細な計算をしないと断定できませんが、
不動産所得による所得の増額分はそれほど多くはならないと思います。

この方法だと、税務署は、確定申告をすれば、問題ないと思います。
問題は会社の補助金です。
　　　住居→賃貸事業用物件への変更を認めて、補助金を出してくれるかどうか？
　　ですね。
　　また、銀行が、
　　　住宅ローン→プロパー融資への切り替え
　　を要求してくるかどうか、その時になってみないと何ともわかりません。

いずれにしても、事前の詳細な検討が必要になると思いますので、
知り合い、またはお近くの会計事務所等にご相談されるのが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

早速のお返事、ありがとうございました。
将来的なことを考えると、私に所有権を移転するよりは、
共有名義にしておいたほうがよいのかも…と思うようになりました。

それから、賃貸借契約等は考えもつかなかったので、とても参考になりました。
要は、補助金の問題が一番なので、そこのところを会社側がどう判断するか、
問い合わせてみます。

お知恵をいただきましたので、早速、相談に行こうと思いますが、
こうした件に関しては、会計事務所が一番よいのでしょうか？
銀行・税理士・司法書士等いろいろ考えつくのですが、
一番いろいろな対応方法を教えてくださりそうなところを、
教えてくださると嬉しいです。よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：２

税務や会計の問題が一番大きいと思いますので、
知り合いの会計事務所＝税理士さんがいれば、
そちらにご相談するのが宜しいかと思います。
それと、一番最初に会社の補助金の規定の確認が大事です。
賃貸借業を副業とするかどうかの社内規定の確認も必要かと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

ありがとうございました！　相談してみます。

相談内容　

東京・30代女性
私の父名義の土地に、結婚後共有名義で新居を構えました。
もともと、私達夫婦が住むことが条件で、土地を無償で
貸してくれていたのですが、現在離婚を前提に別居中の為、
その条件が継続できなくなっています。
最近まで夫だけが住んでいましたが、住所変更もせずに出ていき、
半年くらい前から実家で生活している様子です。
離婚が成立し、仮に家が夫名義になった場合、
条件を満たすものが無くなったという理由で、
父が立ち退きを請求する事は可能でしょうか。
その場合、立ち退き料などはどのように考えるのでしょうか。

□■アドバイス

家が共有名義であるということは、
当然、元夫の持分も登記されていると思います。
私見ですが、立ち退きという形態はかなり難しいでしょう。
建物の元夫の持分を買い取るという方法になると思います。
その他の経費等については相談して…ということになると思いますが、
離婚絡みだと、かなり交渉が難航するものと思われます。

今回のご相談は離婚問題に付随した内容であり、
その賠償や養育費問題も絡んでくる可能性があります。
弁護士さんにご相談に行かれることをお薦め致します。

（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

この件に関しては、アドバイスいただいたように、
弁護士に相談する方向で考えていきたいと思います。
お礼が遅くなりましたが、お忙しいところありがとうございました。

相談内容　

初めまして。ご相談したいことがあります。
私は以前購入したマンション所有し、
妻も妻の親との共有名義のマンション所有しています（ローン有り）。
この度、私のマンションを処分したい考えてます。
しかし、残債が1,300万円ほどあります。
妻のマンション名義を私に換えて、妻のローンと私のマンションの残債を
合わせてローンを組み直すと言うことは可能なのでしょうか？
そのほかにも何かいい方法ご存じの方教えて頂きたいと思います。
よろしくお願いします。

□■アドバイス

残念ながら、住宅ローンを貸すかどうかは金融機関の判断です。
貴方の返済能力と担保評価、金融機関の融資基準で判断されます。
最寄りの金融機関にご相談下さい。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川文人さん）

相談内容　

私の両親の問題なのですが、父の酒乱や仕事をしない事が原因で、
5年前から別居をしていました。

先月から、父が歩行も食事もほとんどできず、痴呆もあり入院し、
もう普通の生活に戻る事はできないとお医者様から言われました。
母は、同居の意思は全くないものの、父には全くお金がない為、
入院費の支払いは仕方なくしてきました。
しかし、パートの母の収入では母の生活も厳しく、病院の方に相談した所、
「離婚して生活保護を受けさせるべき」と言われました。

父が住んでいた家（築20年）は、名義は父ですが、
購入時に母の両親が半分支払い、残りは父名義のローンになっており、
現在も300万程度支払いが残っているようです。

母は、その家を自分名義にし、
いずれはそこに1人で住みたいと言っているのですが、
なるべく費用を抑えて母の希望を叶えるにはどうしたらよいでしょうか？
残っている300万のローンを一括で返済できる位の貯金はあります。
どうかよろしくお願い致します。

□■アドバイス

この件に関してはやはりより詳細な事情を伺って、
総合的に判断すべき事と思いますね。
宜しければ、直接当事務所へ御相談頂いても結構です。

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

相談内容　

はじめまして。住宅ローンの債務者の変更についての投稿に少し近いものがあるのですが、
私が約8年前に4700万円で住宅を購入し、1人住まいをしていました。
　　
4年前に田舎に居た母が体を壊し私の自宅で引き取ることになり、
その際、うちの長男がこの家にて母の面倒を見るということになり、
兄に家を譲渡することとなりました。
　　
それからの住宅ローン（名義は私のまま）は毎月、
私の口座に振り込んでもらっている状態です。登記簿の名義もそのままです。
現在の残高は約3,000万円あり、査定価格はおそらく2,500万円位かもしれません。

　　　1.ローン名義人を変更することは可能でしょうか？
　　　2.売買契約を結んだ場合、残高分を借入することは可能でしょうか？
　　　3.現時点（ローン名義が私のまま）で登記簿の名義変更は可能でしょうか？

なにか良い方法があれば教えて頂きたいと思います。
よろしくお願い致します。

□■アドバイス

住宅ローンの債務者を変更する事は住宅金融公庫でしたら可能です。
住宅金融公庫又は借り入れした金融機関にご相談下さい。
名義の変更は、不動産売買、負担付き贈与など色々な方法が考えられますが、
親族間の不動産取引は専門家に相談するなど慎重に検討してください。
借入先の金融機関と司法書士、税理士にご相談される事をお薦めします。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

住宅ローンの残が1,300万ほどあり、
年間190万の返済があと8年ほど残っています。
今までなんとか22年間支払ってきましたが、
この1年のうちに手放さなくてはならない状況です。

そこで相談ですが、娘に自分の財産である自宅を売却し、
娘が住宅ローンを新規に組むというようなことが出来るでしょうか。
　　
出来ない時は、一般の不動産の中古売却以外に何か良い方法はないでしょうか。
現在の住居を何とか確保はしたいのですが…。

□■アドバイス

親子間の売買について、
住宅ローンを組んでくれるかどうかは、金融機関が決める事です。
また、住宅ローンの借入が可能かどうかについては、
娘さんの年齢、勤続年数や年収が書いてありませんので、お答えしようがありません。
先ずは金融機関にご相談されてみてはいかがですか？

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

離婚、再婚に伴う住宅ローンの債務者の変更について教えてください。
前夫と共有名義、連帯債務者としてマンションを購入しましたが、
離婚となり、マンションは私が保持することとなりました。
　　
しかし、私の収入だけでは、ローンが組めないと金融機関に言われ、
前夫のローン引き落としの口座はそのままにし、
実質的には私が現金をその口座に入金することで返済してきました。

この度、再婚することとなり、住宅ローンは新夫が支払っていくようになるのですが、
その場合は、前夫から新夫への不動産の売却となるのでしょうか？
　　
それとも、ローンの名義人の変更となるのでしょうか？
また、ローンは住宅金融公庫のみの借り入れで、ローンの債務者名を
変更できていないことから、団体信用保険は名目的には前夫が対象になっています。
また、マンションの登記簿上の権利は私1人になっています
（ローンの債務者と名義は別物だと聞き、離婚時に変更しました）。

具体的な質問の内容としましては、
　　　1.前夫→新夫への不動産売買ということが可能でしょうか？
　　　　可能な場合、前夫からの委任状だけで対応が可能でしょうか？
　　　　また、売買となった場合、専門の人に立ち会ってもらうのでしょうか？
　　　　その場合、専門家とはどういう立場の人になるのでしょうか？
　　　2.新夫がローンの債務者になった場合、登記簿上も私との共有ということにし
　　　　なければならないでしょうか？
　　　3.金融公庫の団体信用保険はローンの債務者の変更によって変更されていくの
　　　　でしょうか？

現状イレギュラーな形で債務を返済しているので、媒介の金融機関に
相談するのもはばかられます。また、こういった相談は
どう言う立場の人に相談すればよいのかわからず、
こういった問題の相談先も教えていただけるとありがたいです。
複雑な事情ですか、よろしくご回答の程お願い致します。

□■アドバイス

大変な状況ですね。ご苦労お察しします。さて、住宅ローンのことですが、
残りの債務と現在の時価との関係はどうなっていますか？　
債務よりも時価が上回れば名義を変更して
新しい夫に名義とローンを組み替えれば問題ないと思いますよ。

そのときには売却という形になります。新夫が購入してローンを組んで
その代金で残債を返済すれば問題ないと思います。
もし、その逆に残債時価を上回っている場合売却するにしても、
新夫がローンを組む場合相当収入に余裕がなければ、
ローンを組むのが難かしいと思います。
現時点で債務のほうが資産よりも上回っていますので…。

いずれにしても債務を前夫が持っている状態では中途半端な状態なので、
早期に精算すべきだと思いますが、相談者さんの資産背景や前夫の資産背景、
新夫の資産背景や収入の状況がわからなければ判断しかねます。
もし、さしつかえなければ私にメールいただければ対応いたします。

（ウェーブハウス・市川周治さん）

□■アドバイス:２

　　> 1.前夫→新夫への不動産売買ということが可能でしょうか？
　　
名義を奥様に変更されており、売買する不動産は無い事になります。
もし、前夫の名義のままでしたら前夫から新夫に持分を売買して、
持分を移転する方法が自然ですが、どうやって奥様一人に名義を変更されたのか
解りませんので、回答できません。司法書士にご相談下さい。

　　> 2.新夫がローンの債務者になった場合、登記簿上も私との共有ということにし
　　> なければならないでしょうか？
　　
住宅金融公庫の借入をする場合、原則借入者は２分の１以上の持分を
必要とします。詳細は住宅金融公庫にご相談下さい。

住宅金融公庫については債務者の変更が可能です。
要するに、前夫から新夫に借入者を変更する事が可能です。
ただし、新夫にその債務を引き継げるだけの収入など借入条件が必要です。

具体的には、先ず住宅金融公庫に相談します。
又は住宅金融公庫を借り入れした銀行に相談します
（この場合、担当者が債務者変更の方法を知らない可能性もあります）。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談内容　　

マンションを７年前に購入しました。
現在夫、私妻、子供２人の４人家族です。
先日突然夫に、
「離婚するので、マンションは支払を止める。自分は会社の寮に入るので、
　お前達は家賃の安い所を探して住んでくれ」と言われました。
一度いい出すと必ずその通りにする性格なので、離婚は免れない状況です。

そう決まったからには、私も子供二人育てて行かなくてはならないので、
泣いている暇はありません。完済するまであと２８年。
私には到底支払えるすべはなく、夫は債務不履行になり、破産でもするのでしょうか。
破産されては子供の養育費も貰えないでしょう。
夫はどんな状況になるのでしょう。
保証会社にも支払を拒んだ場合、どうなるのでしょう。

本人は簡単に考えているよなので、
こうなるんだということを伝える為にもご回答をお願い致します。
そして購入時夫一人ではローンを組めないため、
当時仕事をしていた私の母が連帯債務者になっています。
現在は年金で細々と暮らしています。

母はこの災難をどうやって回避すればいいのでしょうか。
方法はありますか。どうか教えてください。現在返済は出来ています。
延滞した事もありません。宜しくお願い致します。

□■アドバイス：１

ご相談事案ですが、とても厳しい内容ですね。かなり困った事態だと思います。

まずご確認事項ですが…、
　　> 私の母が連帯債務者になっています。
　　　・連帯債務者でしょか？
　　　・連帯保証人でしょうか？
文面を読む限りでは、ご主人様１人では審査上の収入が足りなかったようですので、
お母様の収入を合算し「連帯保証人」になられているように思われます。

だとしますと…、
支払いが止まりご主人様からは取れそうにないとなると、
金融機関はお母様に返済を求めてくる可能性が大いにあります。

お母様は持家でしょうか？
脅かすようで心苦しいのですが、最悪の場合お母様の不動産が
差押えられる可能性も否定出来ません。

この件については即刻法律事務所にご相談なさる事をお勧めします。
（宅地建物取引主任者・藤原浩行）

□■アドバイス：２

離婚そのもんは決定的のようですから、離婚条件の話し合いが必要だと思います。
ご主人は家を出て行くということは、ローンはもう払わないつもりのようですが、
そうなると連帯債務者の母上に債務が請求がきますから、
その点、ご主人がローン残債をどうするつもりか確認することが必要です。
あるいは退職金を前借してローンをきれいにするということになれば
住宅問題は解決です。残りは養育費などの問題になります。

会社の寮に入る、お前たちは出て行けということは、
ローン支払を止めるつもりかも知れません。
困ることは母上が連帯債務者であることですが、
返済能力はないのでご主人が払わなければ、母上も払わないことです。
６ヶ月間払わなければ（その間請求は来るでしょうが）、
その金融機関の債務回収会社に債権は移り、そうなれば、交渉可能状態になります。

住宅にはそのまま住んでいても問題ありません。
債務回収会社は、任意売買を持ちかけてくるでしょう。
所有者の意思で売却し、売価代金で残債を減らすのです
（７年前の購入ですから残債はゼロにならないでしょう）。
売れたら家を出て行くことになりますがそれまでは住んでいても問題ありません。

人に貸してその賃料でローンを返済していくという方法もありますが、
残債額といくらで貸せるかという問題があり、賃料も今後の経済状況によって
変動することも考慮にいれなければなりませんので複雑な問題になります。

任意売買にご主人や母上が同意しなければ競売になります。
競売で売れるまでは住んでいても問題ありません。
任意売買や競売で売れても借金はチャラにはなりません。
ご主人は勤務を続けるのですから自己破産はしないと思います。
母上は最後の手段として自己破産する手はあると思います。

いずれにせよ、上記のようなことを理解した上で
離婚条件を検討されるのがよいと思います。
もし話し合いができないようであれば、家庭裁判所に相談するのがよいのでしょう。
（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

色々と教えて頂いて感謝しています。主人の考えも少し変化があり、
「マンションのローンを養育費変わりに支払っていくので、子供達と住んでいってはどうか」
というのです。そう言われてもじゃあそうしますとは簡単に言えません。
そもそもお互い信頼しあっていれば、このような問題など起きなかった訳で、
安心して住んで居られるほどのんきな性格ではないので…。

母の連帯債務がまず問題ですし。
主人がローンを払う意思があるという前提での考えですが、
連帯債務というものは主人1人に出来るものなのでしょうか。
出来るとするならどのような手続きになるのでしょう。
出来ないとなるとやはりここに住むという結論にはならない様に思います。

名義と債務者とは別に出来るのでしょうか。
支払が滞った場合名義人の私は出ていくだけで済みますか。
主人は私のマンションにする気はさらさらないとも思います。子供の為ですから。
いずれ子供名義するのは私がすればいい事なのでしょうか。

なにも解らない私なので悩みは絶えません…。住宅の悩みだけでも整理したいです。
度々で申し訳ありません。宜しくお願い致します。

□■アドバイス：３

ご主人が「ローンを払っていくので住んでよい」と言われたことはよいことですね。
家庭裁判所の調停員を中に入れて、離婚条件として書面で確認することがよいと思います。

ご主人がローンを払わなければ、母上がローンを払わなければなりません。
ご主人だけを債務者にするのは、一応債権者と交渉することは
意味があるかもしれませんが、多分債権者がＯＫしないでしょう。

抵当権者は１人（一金融機関）ですか？（抵当がついているのは１つですか？）
謄本を入手して確認しておいてください。相談者さんやお子さんは債務者ではないので、
ローンが滞っても安心して現在の家に住んでいることが一番です。
子供名義などの先のことはあまり心配しないことです。
生活の基盤としての住宅があるのですから、先ず一安心ということですね。
（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談内容　

離婚することになって、
今住んでいる家を私と子供達が貰うことになりました。
ローンの残りは私が払っていきます。
主人名義の家を今子供もしくは私に名義変更した方がいいと思うのですが、
手続き費用などご存知の方教えて下さい。
また、将来今の夫が死亡したときに相続というかたちもあるでしょうか？
どっちが費用などの面で得でしょうか？

□■アドバイス：１

ご相談事案ですが・・・方法論として大きく３つ考えられると思います。

　　１．財産分与という形を取り、名義を相談者さんへ移す。
　　　　ローン名義も組めるのであれば相談者さん名義で組み直し、
　　　　後はご自身で頑張って払って行く。

　　２．財産分与という形を取り、名義を相談者さんへ移す。
　　　　ローン名義はご主人のままとして、
　　　　支払いは相談者さんが頑張って払っていく。

　　３．名義もローンも今のままとし、事実上相談者さんが
　　　　独占的に使えるものとし、相続時に権利をお子様達へ移転する。

一番お奨めは上記（１）ですが、相談者さんが専業主婦で
無収入の場合は難しい話でしょうから、
その場合は（２）にせざるを得ないでしょう。

（２）のリスクは、ローン名義がご主人のまま！
という事はご主人名義の抵当権が、
相談者さんの所有権のある不動産に残る事となります。
ローン支払は、相談者さんがせっせと頑張るでしょうから滞納は無いとしても、
ご主人の今後の動向次第では、何かの理由でその抵当権が実行される
（つまり金融機関が相談者さん名義になった後の不動産を差押える権利）
可能性が、残ったままとなるという事でしょうか？

（３）のリスクは、ご主人がその後新たに結婚され、
新妻と新子を残して死亡した場合、その方々にも相続権がありますから、
相談者さんの子供達との間で、相続の取り分で揉める可能性があると思います。

相談者さんは今後子供達を養う為に働くのでしょうか？
であるなら、取あえず（２）の手続を取っておき、
仕事が軌道に乗ったらなるべく早く金融機関と相談して、
ご自身名義のローンに組替えては如何でしょうか？
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

■□相談者より

大変ありがとうございます。
私も正社員で働いて８年になります。
ですが零細企業の事務ですので年収２００万ちょっと。
他の借金はありません。
こんな状態で約１５００万の住宅ローンが私名義でくめるでしょうか？
　　
今までは夫名義の借入金を私がなんとか払っていくつもりでいましたが、
アドバイスを拝見してちょっと不安になりました。
　　
現在農協で借りていますが農協とは義父が組合長をしていたこともあって、
懇意ですが・・・家族なりに保証人になってもらうとかしないと無理でしょうか？
（現在夫名義で私が保証人。私が名義人になって夫に保証人になってもらうとか）
　　
また、名義変更の手続きは専門家（司法書士など）にお願いしないと、
自分ではできませんか？　費用もかかるので困っています。
申し訳ありませんが教えてください。

□■アドバイス：２

今回のようなケースの場合、状況の全容がわかりませんと、
正確なアドバイスが出来ません。相談先としては司法書士が良いと思います。

土地建物の権利書（登記済証）がどこにあるかご存知ですか？
それがわかれば、その表紙に買った時に担当してくれた
司法書士の連絡先が記載されているはずです。
電話してご相談されてみては如何でしょうか？

何か良い案があるかも知れません。

相談者さん名義でのローンの組み替えは、
文章から判断する限りでは難しそうな気がします。
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

□■アドバイス：３

家を所有するということは、毎年固定資産税等、
マンションに場合は毎月、管理費等を払わなければいけません。
文面から、年収200万でしたら、ローンは組めません。
名義変更は自分でもできますが、あなたに忍耐力があればできます。
内容的には、借金付きの家ならもらわないほうが良いでしょう。重荷になります。
それよりも、内容的にみて離婚しないほうを選ぶほうが、賢いです。
（ハビット・小谷吉秀さん）

□■アドバイス：４

　1.主人から私への名義変更について
　　　財産分与の登記費用等は固定資産税評価額によります。
　　　また、財産分与によるみなし譲渡による所得税の申告が
　　　「主人」には必要になります。
　　　「私」には、不動産取得税がかかってきます。

　2.相続という形について
　　　費用うんぬんの以前に、今の夫の名義のままで亡くなった場合、
　　　もし、夫が再婚をしていたら、家の相続の権利は死亡時の配偶者に移ります。
　　　ただ、民法上の相続分や順位はありますけれど。
　　　将来の問題を残さないほうが賢明な選択ではないですか。

（アクロス・竹津さん）

■□相談内容　

現在、私共家族（４人）が、同居する２世帯住居の債務移転に関する相談です。
義父名義の土地で、
１０年程前に建て直した住宅（150㎡程度）の住宅ローン（残額2000万程度）を、
義兄が返済し、義父が連帯保証人となっておりますが、
義兄が同居できる見込みが無くなったことから、
妻に名義を移し（土地等を含め）私（又は妻）が義兄のローンを返済する為の
借り換え（売買？）を行いたいと考えておりますが、
税金面や、経費面での負担を最小限に抑えたいと考えますが
どの様な方策がありますでしょうか？

□■アドバイス：１

現在の融資の債務を引き継ぐというやり方があります。
債務名義の変更ですから、事務手続費用で済むとおもいますが、
そうか、今は１０年前の金利より低くなっていますので、
新規にあなたが融資をくみ、その資金で今の抵当を抹消するというやり方もあります。
同時に時価金額にて、売買契約書を作成して、登記名義を移転すれば、良いことです。

基本的には、今、借入している金融機関に相談すればよいことです。
不動産の売買も含んでいるので、思い切って、別な信託金融機関の方が
スムーズにことが運ぶかもしれません。というのは、信託は、不動産手続にも強いからです。
司法書士は金融機関の紹介先を利用してください。
時価金額についても、信託金融機関でおしえていただけます。
（ハビット・小谷さん）

■□相談者より

ありがとうございます。
早速信託金融機関等あたってみたいと思います。

■□相談内容　

5年前に離婚した、前の主人の名義のマンションに子供と住んでいます。
ローンも前の主人の名義ですが、半分私も返済しています。
離婚の際にこのマンションは私に譲ると公正証書に書いてあります。

今回、主人が新たに家を購入するということでローンを利用するので、
今のマンションのローン（現在元金1400万）を私の名義で借り換えしてほしい
との申し出がありました。しかし私の所得では1400万も借りるのは無理なので
半分の700万だけでも借り換えしてほしいとのことです。

前の主人がいうには、1400万すべて私の名義でローンを組めば、
マンションの名義は私に変更できるけど、
主人と私と700万の半分ずつでローンを組みなおせば、
名義も共有名義しかできないとのことです。本当でしょうか？

この際ローンをきっちり700万ずつ半分に分けて、
マンションの名義は約束どおり私の名義に変えてしまいたいのですが、
不可能でしょうか？回答よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

ちょっと相談の内容が理解できません。
離婚の時の協議で、マンションは貴女に譲ると公正証書に書いてあるのなら、
そのまま、名義を変更して貰えば良いと思うのですが？
　(離婚に伴う財産分与としての正当な権利と言う事だと思うのですが？)
元ご主人が新しく、自宅を買うのとは全く別の問題だと思います。

又、離婚に伴って貰うマンションなのに、
何で貴女がローンの借り入れをする必要があるのですか？　
あくまでも、元ご主人の都合だけだと思うのですが？

ローンに関して、元ご主人の言っている事自体は、通常の事だとは思いますが、
マンションが離婚に伴う財産分与であれば、
相談の内容自体が、何か釈然としないものを感じてしまいます。
家裁等での離婚調停は行わなかったのでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

お礼遅くなってすみません。アドバイスありがとうございます。

　　> そのまま、名義を変更して貰えば良いと思うのですが？
　　前の主人の名義でローンを組んでいて　残金がまだ半分以上残っているので、
名義変更は不可能でしたので、そのままにしてあります。

　　> 家裁等での離婚調停は行わなかったのでしょうか？
調停は行わず、当人同士の話し合いで協議離婚になりました。

□■アドバイス：２

基本的には800万の売買契約をとられてはいかがでしょうか。
　（100万は諸経費として）
問題としてはマンションの評価によりますが、

　　　1.贈与税（養育費とすればある程度は問題ない）
　　　2.公正証書記載の分、実際にはこれまでの5年分の返済分の
　　　　二分の一プラス1400万の補償の確定があります。

前のご主人には700万の債務は残りますが、都市銀行では、
その分(売却損）も上乗せで見てくれるところもありますので、
当然本人の収入にもよりますが、そのような話で進められたらいかがでしょう。
（ベターライフ・丸山さん）