【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

建築確認が出ていない建物について

建築後13年経過の重量鉄骨造りの土地建物を購入しました。

我が家の一部を開放して高齢者福祉のデイサービスを始める事を目的に
それなりのスペースを確保できる我が家を購入しました。
新築主から三代目の売主さんでした。

売買契約時に売主さん同席にて対象物件の図面も何もない事を告げられました。
それが何を意味するのか全くわかりませんでした。

引き渡し後、デイサービス仕様に工事依頼をしました。
しかし、図面も建築確認済証もない事をしりました。

時の経過が新築当時の設計事務所も廃業し建築会社も
当時の図面はもうない状況でした。

増改築には建築確認の届も出せないでいます。

適法状態に修正するための工事は莫大な工事予算に膨らみ、
デイサービス開業を断念するしかない状況に憤りを感じています。

不動産屋さんの重要事項説明とはこういった事は含まれないのでしょうか。

事態の確認や我々への説明責任はないのでしょうか？
デイサービスを目的として探してきて気に入った物件が二代目の方の
違法改修に一部なっていたことさえ知らされませんでした。

釈然としないままただ広いだけの住宅に住まなくてはならないのでしょうか？

目下日々涙にくれています。

アドバイスがありましたらよろしくお願いいたします。

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■アドバイス

最初にあくまでも私見である事をお断り申し上げます。

基本的にご相談者の認識の甘さを感じます。
居住用では無く、一部事業用に建物をご購入されたと言う事は、
ご相談者は一般消費者では無く、あくまでも事業者で有る
と言う事になります。
その建物が、事業用として相応しいかどうかのご判断は、
事業者であるご相談者が判断すべき問題とも言えます。

私が知る限り、築後１３年を経過した重量鉄骨造の建物を、
一部ディサービス事業に変更するには、用途変更が必要ですから、
新規建築確認申請の提出が必要です。
もし、その建物の新築時の確認申請書類が残っていたとしても、
無いよりはマシでしょうけれど、使い物になるかどうかは
疑問でも有ります。
築１３年の重量鉄骨造の建物を用途変更すること自体が、
容易なことでは有りません。
新たに構造計算を行い、且つ補強工事等の
大規模な改修工事が必要な事は、当然の事とも言えます。
ですから、事業者として普通の知識が有ったら、
余程予算に余裕が無い限り行わないと思います。
※この辺りの事については、建築士等の専門家のご意見も伺いたい処です。

説明責任につきましては、登記事項証明書や、
物件の説明には『居宅』と明記されているかと思いますので、
居宅としてご利用される場合は、問題無いでしょう。
また、用途変更もそれなりに予算をかければ不可能でも無いでしょう。
売主や不動産業者の責任を問うのは、かなり厳しいと思います。

余談ですが、もし簡単に重量鉄骨造の居宅建物が
ディサービス等への用途変更出来る様であれば、
私も重量鉄骨造の中古建物を売るのに苦労は致しません。
当社の場合は、親切心から購入目的を良く確認し、
重量鉄骨造の建物は用途変更は難しいと説明も致します。
然し、現在の重説の内容から考えると、その説明を行わ無かったから、
不動産業者が悪いとも一概には言え無い気も致しますし、
もっと言いますと、重量鉄骨造の建物の用途変更が
かなり難しい事を知らない不動産業者も、かなり多いとも思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　農転地の中古住宅の購入について

愛媛・男性・４０代
現在、築６年の中古住宅購入を検討しています。
その物件は、裁判所競売物件を不動産会社が買い取ったものです。
農地の転用地（農地所有者が娘のために分筆して提供していたが
自己破産され競売になりました）（地目は宅地）です。

不動産会社はなにも告知していませんが、知り合いの話によると
原則建て替え・増築ができないとの条件がありとのこと
（ただ、分家等資格者は協議により建て替え可能）

この場合、改築（リフォーム）は法律でどの程度まで可能なのでしょうか？　
たとえば、基礎が残っていれば可能なのか、
柱や壁は残さないといけない…などの基準が知りたいのです。
また、この物件の場合、火事や地震などの災害で家が壊れたとき、
もうこの家（土地）に住むことはできないのでしょうか？

いろんなサイトなどを調べたのですが、
農転地の中古住宅に関する具体的なことが分からなかったので教えて下さい。
よろしくお願いします。
また、このような重要なこと告知もしてくれていない不動産屋を信用していいものなんでしょうか？

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□■アドバイス

私見ですが、建築確認の必要なものは難しいと考えて下さい。
建替えは勿論、用途変更も難しいでしょう。

リフォームは、内装(間取り変更も含む)や外装は可能でしょう。

増築は、10㎡以内は建築確認が不必要なので可能です。
風呂やトイレを増築したり、部屋を大きくする程度は可能です。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　中古物件購入時の注意点について

千葉・20代男性
中古の戸建ての購入を検討中です。築年数に特にこだわりはなく、
数年住んだあとに、リフォーム（建替え？）をしたいと思っております。

ネット等で色々勉強していますが、いくつか教えて頂きたいことがあり、
ご相談させて頂きました。

　1.配管等、見えない部分の傷みが気になるのですが、例えば、
　　「○年以前は○○という素材が一般的だったので、
　　錆びたりしているケースが多い」
　　というような心配はあるでしょうか。
　　また、それはどのように調べることができるでしょうか。

　2.地下車庫のような物件を考えた場合には、
　　通常の地面の上に1階がある家と比べて、やはり耐震が弱いでしょうか。
　　また、豪雨の浸水などのことを考えますと、やはり、地下車庫物件は、
　　どちらかと言えば、避けたほうが良いでしょうか。
　　それとも地下の無い物件と比べても、きちんと建築、設計をされている
　　のであれば、遜色ないでしょうか。

　3.できればリフォーム前に雨漏りの後や傷み具合などを確認し、
　　後日、手入れをして暮らしたいと思っています。
　　しかし、気に入った物件が既にリフォーム済みの場合には、
　　どのように確認ができるでしょうか。

　　お忙しいところすみません。どうぞ、よろしくおねがいします。

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□■アドバイス：１

1番は専門外なので省きますが、2番については、
掘込み車庫を作ったときの建築確認書類が保存されていれば、
構造計算書がありますので、それで確認が可能です。

3は中古住宅を調査する会社があります。方法はサーモグラフィーなどで、
雨漏りの後や断熱材の有無などを調べてくれます。
費用は1回当たり12万円から15万円ぐらいです。
宣伝行為となりますので、ここに会社名は書きませんが、
インターネットで調べれば出てくると思います。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・
　２級建築施工管理技士・香川　文人）

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□■アドバイス：２

1についてですが、水道管（給水）は、古い順に、
鉄管・ライニング鋼管・塩ビ管もしくはステンレス管・さや管ヘッダー
という材料に変化しています（給湯管は銅管が主です）。

築20年以上のものであれば、鉄管かライニング鋼管の可能性が高く、
その場合、経年使用により内部に錆びが生じます。ライニング管というのは
内側にビニールのようなものでコーティングしてありますが、
エルボという曲がりの繋ぎでは錆びが発生することがあります。

簡単な方法は、床下などのどこか配管が目視できればよいのですが、
リフォームがされている場合はその箇所のみが塩ビ管に交換されている場合もあります。
一番確実なのは内視鏡による検査ですが、数万～7万円ほどでしょうか？

2、3は香川さんのおっしゃったとおりです。
ただ、地下駐に関しては、構造計算上問題が無くても、近隣の下水管状況により
大雨の際にグレーチングという排水箇所から溢れたりして、
地盤を損なう場合もありますので、できれば構造計算書とともに
地盤調査書もあれば、判断がしやすくなります。
下水に関しては、単純にその敷地が周囲よりも低い時は、
充分に調査されたほうがいいかと思います。
　　　　　　　　
（横浜市　一級建築士・Fudosan.JP参加エージェント）

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■□相談者より

丁寧なご回答を頂き、どうもありがとうございました。
地盤は（地下駐車場ではなくても）良く調べたいと思います。

以下、もう少し教えて頂きたいのですが、お手数ですが、よろしくお願い致します。

　1.給水、給湯について、もし錆びや劣化がみられた場合、
　　すぐに対応が必要でしょうか。
　　水周りの整備というと大掛かりで費用もかかるイメージがあるのですが、
　　購入時にどの程度の状態であれば合格なのか、
　　確認するチェックポイントはありますか。

　2.何年後かに（10年、15年かもしれません）建替えをしたいと思っています。
　　元が地下駐車場のあるものだった場合、建替えが難しいとか、
　　壊すのにかなり費用がかかるとか、あるでしょうか。
　　（自宅、友人宅共に地下駐車場のある家には縁が無かったので、
　　　なじみがなく、不安に思っています。窓の大きさなども特別にしてしまうと、
　　　カーテンやガラスの入替えにも標準仕様の場合に比べてメンテナンスも
　　　大変だったりすると思うのですが、地下駐車場の場合にも、
　　　通常に比べて面倒なことが考えられますか）

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□■アドバイス：３

1は、どこまでを合格とするかは難しいと思いますが、ひとつの目安としては、
　　　・極端に水（湯）の出が悪い箇所がある。
　　　・配管外部の錆び、腐食が著しい。
などでしょうか。
特に浴槽等が知らず知らずのうちに赤っぽい汚れがついてしまう場合は、
水自体はきれいでも、錆び（鉄分）が多く含まれていることがあります。
ただ、それは家屋の配管だけではなく、その地域の上水場・敷設配管にも
原因があることもあり、一概には言えませんが…。

2は、地下駐の解体には、
むろん通常の上屋の解体費用プラス・アルファが発生します。
それよりも、地下駐（スロープで下がる半地下が多いと思いますが…）
にしている理由があるはずです。
本来ならば3階建てで1階の一部を車庫にすれば良いのでしょうが、
その土地の規制（高さ制限・用途地域・道路斜線など）で
半地下にしていることが多いはずです。
したがって、現状が2階建て＋半地下を建替えしても、
単純な3階建ては建てられないこともあります。
ただ、建築基準法はどんどん変わっていきますし、用途地域・高さ制限も
変わることがありますので、絶対に無理とも言えません。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
（Fudosan.JP参加エージェント）

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■□相談者より

お礼が遅くなり、申し訳ありません。
回答をどうもありがとうございました。
疑問点が解消でき、助かりました。
教えて頂いた点をよく注意して考え、確認をしたいと思います。
またご相談させて頂くこともあるかと思いますが、よろしくお願い致します。

相談内容　

大阪・40代男性
築50年以上になる4軒連棟のうちの1軒に親が居住しています。
先ごろ棟が大きく傾きつつある状況が判明し、
小手先の手入れでは倒壊の危険性を防ぐことが難しい状態
と診断されています。
　　
4軒全て所有者別々で、2軒が現住し、2軒は空家の状況です。
現住2者は当分居住意志がありますが、
他の2軒は居住の見込みはまったくなさそうです。
　　
小生の親は、他の3者に対し、どの様にこれから
持ちかけていくべきか、アドバイス頂ければ幸いです。

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□■アドバイス

状況もよく解りませんし、どの様な連棟か、
実際に見てみないと解らないのですが、私見を言いますと、
住んでいない方に共同で修繕を持ちかけても、
なかなか良い返事はもらえない可能性が高いと思います。

壁の関係もありますが、場合によっては
ご自分の所有の部分だけ、建替えや修繕が可能な場合もあります。

建築の専門家（＝工務店など）に、
取りあえずご相談されてみてはいかがでしょうか？
予算にもよりますが、住む気の無い方に
売っていただくという交渉も良いと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

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■□相談者より

ご返答ありがとうございます。
大阪市内の旧住宅密集地域によくある、
いわゆる「4軒長屋（2階建て）」で、
棟1本で4軒壁つづきの連棟です。隣家との間は壁1枚です。
小生の親ともう1軒の現住者は真ん中2軒に住み、両端2軒が空き家です。

売っていただく交渉は、個人ではいささかやりにくさも感じていますので、
業者さんに依頼するしかないのでしょうか？

価格条件も、そうした状況を踏まえた条件というのがあるのでしょうか？
あるいは一般的な路線価マイナス解体費用のような考え方でしかないのでしょうか？

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□■アドバイス：２

私見ですが、真ん中の2軒を残して改修し、
両端の2軒を解体してしまうのが良いかと思います。
壁の真ん中が境になるのかもしれませんが、
そのあたりは交渉が必要になるかも知れません。
　　
両側の建物は業者に依頼すれば上手に切断して解体してくれるはずです。
残った建物の改修にあわせて、内壁の外側に外壁用材を
被せれる方法を取れば良いと思います。
具体的にはお近くの工務店等にご相談下さい。

交渉についてはケースバイケースになると思います。
両端の2軒が前述の解体に応じない場合
（費用負担を拒否した場合）は、前述の方法が取り難くなります。
　　
個人的には路線化価格マイナス解体費用で買い取れれば良い方だと思います。
これより安くということは、かなり交渉上手でないと難しいと思います。
　　
このようなケースで法的救済措置、あるいは
行政による救済措置があるかどうかは、正直言って私には解りません。

　大阪市の場合は住宅局（ http://www.sumai.city.osaka.jp/ ）、
　　（参考ページ http://www.sumai.city.osaka.jp/subpage.php?p=5007 ）
　大阪府の場合は建築都市部（ http://www.pref.osaka.jp/ ）、
　　（参考ページ http://www.pref.osaka.jp/ofc/120/ ）
　に確認されてはいかがでしょうか？

（高原開発・涌井秀人さん）

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■□相談者より

たびたびのアドバイスありがとうございます。
頂いたご意見を参考に、
行政や身近な業者にも相談しながら検討していきます。
また色々とお聞きすることがあるかもしれませんが、
その節はよろしくお願い致します。ありがとうございました。

相談内容　

東京・60代女性
お世話になります。父が亡くなったため、母の近くに住まいを…と思い、
昨年の夏の終り、田舎に、競売で落札した家をリフォームして売る専門会社から、
リフォーム済みの家を購入致しました。

その時、「外壁と屋根は塗装だけですが、内部は全部新しく取り替えました」
と説明を受けました。2年間の補償も契約書に書かれていました。

月に1回のペースで3日ほど滞在するだけだったので、
2階に1部屋だけある8畳の和室は、入ることも無く今まで過ごしてきました。

先日、子供を連れて行ったところ、「真ん中の畳2枚が、ぼこんぼこん沈むよ」
と言うので確認したところ、畳が沈むのか、床が沈むのかわかりませんが、
確かに沈むのです。

すぐに不動産会社に電話したところ、
「当時の担当者は他県に転勤になっており、その地域は新しい支社ができて、
そちらの管轄になります」と言われ、できたての支社にまわされました。

そこでは、
「リフォームですから、畳は表替えです。畳床を替えるのは有料になります」
と、大変冷たく言われました。

自社でリフォームした物件ですから、畳床が傷んでいるとしたら、
表替えをする時点で分かっていたはずで、
故意に瑕疵を隠したことになると思いますが、いかがでしょうか？

また、購入の際は畳は表替えとは聞いておりません。
次回、業者さんに畳を持ち上げて貰って、どのような状態かを
立ち会って見ることになっているのですが、
それまでに私の取るべき態度をご教授いただけたら、
大変嬉しいです。宜しくお願いいたします。

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□■アドバイス：１

口頭での説明で、
「外壁と屋根は塗装だけですが、内部は全部新しく取り替えました」
と言われたそうですが、壁はビニールクロス、畳や襖と障子は表面だけが、
一般的に多いと思います（つまり、畳表・襖紙・障子紙などの範囲）。

不動産の購入時に、リフォームした明細書などが添付されていれば、
証拠として対処できますが、口頭では水掛け論になります。

畳を確認して、どんな状態かわかり、畳屋さんなどの専門家の意見を聞き、
購入前からこの状態だと証明出来れば、畳全体の交換を請求できるかも知れません。

立ち会ってもらう畳屋さんですが、ご自分が指定した畳屋さんの方が良いでしょう。

（アットホーム・香川文人さん）

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■□相談者より

おはようございます。
お忙しいところ、早速のご回答を有り難うございます。

築37年の軽量鉄骨の古い家ですが、キッチン、バス、洗面台、2つあるトイレ、
すべて最新式の設備で、窓枠、玄関ドア、室内のドア、下駄箱も新しく、
以前、和室だったところも洋間に変更してあるなど、見えるところすべてが
魅力的なリフォームでした。障子の桟も新しく見えましたので、
当然、畳床も新しいと信じ切ってしまっていました。1基ついていたクーラーと、
2階の数部屋の蛍光灯が古いのは気づいていたのですが…。

急いで、ご教授の様に、畳屋さんの手配をして臨みたいと思います。
どうも有り難うございました。

■□相談内容　

戦前より建っている古い3軒長家の内、
隣接する2軒の土地と建物を購入しましたが、
残る1軒は住人がいなくかなり荒れて、
雨漏りがひどくこちら側にも被害が出るようになりました。

私の方を建て替えようと思いましたが、
残る1軒との共有柱や土台が腐食して自立出来ない状態です。
相手側は壊すお金もないと言う事で、話が頓挫しています。

どのように話を進めたらよいかアドバイスをお願いします。

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□■アドバイス

個人の意見ですので、参考までにして下さいね。
この３点のうちどれかということが賢明だと思います。
　　　・残りの部分を買い取る
　　　・自己所有部分を修復してもらう
　　　・自分で共用部分を修復する事を容認してもらう

明らかにとなりの部分から浸食がある場合
補修又は修復は当然の義務であると思われます。
その実行がしてもらえないとなれば、そこに住む者としては
生活に関わる事ですから、話し合いにより
浸食被害による２次災害が起こる前に早急に手を打つべきですね。
あくまでも意見ですので了承願います。
（天理不動産流通・金城豊治さん）